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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tarascon, CONTENTIEUX CIVIL, 26 juin 2026, n° 24/01804

Réouverture des débats avec révocation de l'ord. de clôtureDroit des affairesVente du fonds de commerce
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Exposé du litige

PROCEDURE

Clôture prononcée : 21 avril 2026
Débats tenus à l'audience publique du : 28 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 26 juin 2026

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.




EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique du 20 octobre 2022, Monsieur [V] [P] a acquis de Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] une maison à usage d'habitation située à [Adresse 3], figurant au cadastre section LB n° [Cadastre 1]. 

Alléguant avoir découvert des fissures affectant l'ensemble de la bâtisse, Monsieur [V] [P] les a fait citer, par exploit du 11 août 2023, devant le président du tribunal judiciaire de TARASCON, statuant en référé, qui, par ordonnance du 22 septembre 2023, a ordonné une mesure d'expertise et commis Monsieur [M] [U] pour y procéder.

Par ordonnance de changement d'expert du 27 octobre 2023, Monsieur [C] [B] a remplacé Monsieur [M] [U]. 

L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 30 septembre 2024.

Par exploits du 08 novembre 2024, Monsieur [V] [P] a fait citer Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] devant le tribunal judiciaire de TARASCON aux fins de les voir le garantir des vices cachés affectant l'immeuble, outre les demandes accessoires.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 05 mars 2026, Monsieur [V] [P] demande au tribunal, au visa des articles 1641 et suivant du code civil, de : 
- juger que Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] doivent garantir Monsieur [V] [P] des vices cachés affectant l'immeuble qu'ils ont vendu à ce dernier,
- surseoir à statuer sur la liquidation définitive du coût de réparation des causes et conséquences desdits vices cachés jusqu'à réalisation des travaux prescrits par l'expert judiciaire et détermination précise de leur coût définitif,
- condamner Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] à payer à titre provisionnel à Monsieur [V] [P] les sommes provisionnelles de 141 305 € TTC, majorée de l'actualisation BT 01 depuis le 26 septembre 2024, date du rapport d'expertise judiciaire, ainsi que celles de 696 € TTC et 69 500 € en réparation de son préjudice plus ample, - condamner Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 8 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, incluant les frais et honoraires d'expertise judiciaire d'une part, ainsi que les frais de dénonce et d'inscription de l'hypothèque judiciaire autorisée par ordonnance de Monsieur le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de TARASCON rendue le 18 décembre 2024.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [V] [P] fonde sa demande à l'encontre de Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] sur les dispositions des articles 1641 et suivant du code civil en soutenant que le bien immobilier qu'il a acquis, est affecté de vices cachés antérieurs à la vente et impropre à l'usage d'habitation.

Il se prévaut du rapport d'expertise judiciaire et relève des fissures en façade et à l'intérieur du bien immobilier dont l'antériorité à l'acte de vente du 20 octobre 2022 ne fait aucun doute selon lui, au regard de l'encrassement et de la superposition des couches de mastic et de peinture pour les lézardes traversantes, et des fissures structurelles caractéristiques des mouvements différentiels du sol lors des épisodes de sécheresse de 2006 et d'avril à octobre 2022.

Il soutient que ces désordres n'étaient pas décelables lors de la vente aux motifs que la rénovation des façades par les défendeurs en 2009, a consisté à les nettoyer, à boucher les fissures avec un mastic avant de les peindre masquant ainsi les fissures et empêchant tout suivi de leur évolution. Quant aux fissures intérieures, il indique que les murs étaient doublés de contre-cloisons et qu'il a découvert les désordres lorsqu'il a entrepris des travaux de rénovation.

Monsieur [V] [P] affirme que les défendeurs avaient connaissances des désordres pour avoir rénové leurs façades en 2009, après un épisode de sécheresse, sans avoir traiter les causes structurelles des fissures. 

Il sollicite la reprise des désordres pour un montant provisionnel de 141 305 euros dans l'attente des études structurelle et géotechnique qui nécessiteront peut-être un complément de travaux. 

Il réclame également le remboursement des frais d'étaiement imposés par l'expert judiciaire à hauteur de 696 euros et la perte locative subie évaluée à la somme de 69 500 euros.

Par leurs dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 27 janvier 2026, Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] demandent au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de : 
- recevoir Monsieur et Madame [H] en leurs conclusions, les dire bien fondées et y faisant droit.
A titre principal,
- débouter purement et simplement Monsieur [V] [P] de ses demandes, fins et conclusions, 
- condamner Monsieur [V] [P] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens. 
A titre subsidiaire, 
- réduire à de plus justes proportions les sommes qui pourraient être mises à la charge des époux [H],
- débouter Monsieur [V] [P] de ses demandes d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils estiment que les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies et précisément l'antériorité des désordres à la vente. Ils indiquent que Monsieur [V] [P] a entrepris des travaux de démolition intérieurs qui ont pu causer l'apparition des fissures. Ils regrettent que l'expert judiciaire ne se soit pas interrogé sur les conséquences des travaux qu'il a entrepris, d'autant que certaines fissures ne sont pas couvertes de peinture ni de mastic et sont récentes.

S'agissant des fissures structurelles, ils soulignent que l'expert n'a pas pu déterminer leur date d'apparition se contentant de les relier aux épisodes de sécheresse intervenus entre 2006 et 2023. Or, ils relèvent que la commune d'[Localité 3] a subi plusieurs épisodes de sécheresse sur la période du 1er avril 2023 au 31 décembre 2023 pouvant être à l'origine de ces fissures et qui seraient donc apparues postérieurement à la vente.

A l'appui du constat de commissaire de justice produit par le demandeur, ils indiquent que certaines fissures en façade, bien que peintes, étaient apparentes lors de la vente, tout comme la desquamation de la peinture, et que d'autres sont plus récentes et postérieures à la vente. Ils concluent que la garantie des vices cachés ne peut pas être actionnée.

Ils se prévalent de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés prévue dans l'acte de vente du 20 octobre 2022 pour écarter la demande de condamnation de Monsieur [V] [P].

Ils affirment qu'ils n'ont constaté aucune nouvelle fissure depuis qu'ils ont réalisé des travaux sur leurs façades en 2009. Ils considèrent avoir légitimement cru que ces travaux correctifs avaient été suffisants pour remédier aux désordres. Ils ajoutent qu'ils n'auraient pas habité les lieux durant toutes ces années s'ils avaient eu conscience de l'ampleur des fissures.

Par ailleurs, s'agissant des fissures intérieures, ils estiment que Monsieur [V] [P] ne peut pas leur reprocher de ne pas les avoir informés des travaux réalisés en 2013, bien avant la vente. Ils soulignent par ailleurs que seuls les travaux de rénovation postérieurs à la vente ont permis de découvrir ces fissures intérieures confirmant qu'ils n'en avaient pas connaissance.

A titre subsidiaire, si les moyens au soutien de leurs prétentions n'étaient pas retenus, ils sollicitent que l'indemnisation soit réduite à de plus justes proportions faisant valoir que le devis produit par Monsieur [V] [P] pour la reprise des désordres va au-delà des préconisations de l'expert judiciaire.

Il est renvoyé expressément aux conclusions des parties pour plus ample exposé des faits et de leurs moyens, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l'affaire est intervenue avec effet différé à la date du 21 avril 2026 selon ordonnance du 11 mars 2026. L'affaire était retenue à l'audience de juge unique du 28 avril 2026. Le délibéré a été fixé au 26 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes de donner acte ou de constat n'ayant aucune valeur juridique, la juridiction n'est pas tenue d'y répondre ne s'agissant pas de prétentions véritables.

Il est rappelé qu'au visa de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont évoqués dans la discussion.

I. Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l'article 1641 du code civil, " le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. "

Selon l'article 1642 du même code, " Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ". 

En application de l'article 1643 du même code, " Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ". 

Il résulte de ces textes que l'action en garantie des vices cachés est subordonnée à la démonstration d'un défaut inhérent à la chose, présentant un caractère occulte, c'est-à-dire non apparent et non connu de l'acquéreur et dont la cause est antérieure à la vente. En outre, l'action ne peut prospérer qu'en présence d'un vice grave, compromettant l'usage de la chose en considération de sa destination. 

Il appartient à l'acheteur de rapporter la preuve du vice, de sa gravité, de son caractère occulte et de son antériorité, ces critères étant cumulatifs. En présence d'une clause d'exonération de garantie, il lui incombe également de rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur.

* Sur l'existence de vices et leur gravité

Il ressort du rapport judiciaire le constat des désordres suivants :
- désordres en façade : quatre lézardes traversantes sur la façade Sud, un ensemble de fissures structurelles, une desquamation du revêtement plastique et un éclatement de la maçonnerie au niveau des gonds des volets, 
- désordres intérieurs : lézardes traversantes sur la façade Sud correspondant à celles constatées à l'extérieur et absence de linteau en béton armé sur une baie de la chambre.

Il convient d'écarter les fissures formant un joint de fractionnement à la jonction entre l'ancien bâtiment et son extension, l'expert n'ayant pas retenu ces fissures comme constituant un désordre, Monsieur [V] [P] ne le relevant pas.

De même, il convient d'écarter l'absence de linteau en béton armé sur une baie de la chambre située dans l'extension, ni l'expert ni Monsieur [V] [P] n'en faisant état.

Dès lors, l'existence de désordres est établie.

La gravité des vices, telle que rapportée dans l'expertise, n'est pas discutée par les parties pour les lézardes traversantes sur la façade Sud ni pour l'ensemble des fissures structurelles qui compromettent la solidité de la maison.

Quant à la desquamation du revêtement plastique des façades et l'éclatement de la maçonnerie au niveau des gonds des volets, ils ne présentent pas un caractère de gravité au sens de l'article 1641 du code civil.

Dès lors, les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés sur ces deux désordres ne sont pas réunies. 

Monsieur [V] [P] sera donc débouté de sa demande indemnitaire à l'encontre des vendeurs sur ce fondement au titre de la desquamation du revêtement plastique des façades et de l'éclatement de la maçonnerie au niveau des gonds des volets.

* Sur l'antériorité des vices et leur caractère caché

- S'agissant des lézardes traversantes

L'expert judiciaire indique que les lézardes traversantes constatées sur la façade Sud - intérieure et extérieure - sont la conséquence des travaux entrepris par Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] avant 2009 qui ont consisté à la modification de la façade Sud par la création de fenêtres. 

Il indique que les sondages destructifs en façade Sud ont permis de découvrir une fois le revêtement et le mastic acrylique ôtés, la présence et l'ampleur de fissures encrassées, ce qui permet d'affirmer que ces fissures étaient ouvertes et nettement visibles précédemment au dernier ravalement des façades en 2009 qui a permis de les masquer.

Ces fissures trouvent leur origine dans une mauvaise exécution des travaux d'ouverture de nouvelles fenêtres entrepris par les défendeurs entre 1974 et 2009.

Si les consorts [H] - [J] arguent des travaux réalisés par Monsieur [V] [P] postérieurement à la vente pour justifier l'encrassement des lézardes traversantes et qui ont consisté à détruire les contrecloisons intérieures, il leur sera objecté que la présence de mastic acrylique démontre avec pertinence que des fissures ont été rebouchées.

Il sera également relevé que Monsieur [A] [H] a indiqué à l'expert que trois fissures intérieures avaient été rebouchées en 2013 dans le cadre de travaux de peinture, ce qui est confirmé par le devis que les défendeurs produisent aux débats mentionnant le traitement de trois fissures dans le séjour.

En outre, l'expert précise en page 27 de son rapport que les travaux de sous-œuvre entrepris par Monsieur [V] [P] ont porté sur le mur de refend pour agrandir le séjour et sont sans lien avec les lézardes traversantes constatées sur la façade Sud. 

Enfin, les lézardes traversantes côté intérieur ont été révélées à l'occasion de la démolition des contrecloisons par Monsieur [V] [P] et n'étaient donc pas apparentes de l'intérieur, ni de l'extérieur comme démontré précédemment.

Ainsi, la condition d'antériorité et le caractère non apparent des lézardes traversantes sont remplies.

- S'agissant des fissures structurelles

Analysant les causes, l'expert explique que les fissures structurelles sur les jambages de baie et les chaînages supérieurs, caractéristiques de mouvements différentiels du sol sous les fondations, sont apparues après un épisode de sécheresse sans pouvoir déterminer avec précision la date d'apparition de ses fissures structurelles.

Il souligne qu'un rapport de diagnostic annexé à l'acte notarié qu'aucune des parties ne produit, indique que le bien acquis par Monsieur [V] [P] se situe dans une zone de retrait- gonflement des argiles soumise à une contrainte d'aléa moyen et que deux arrêtés ministériels de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle pour mouvement de sol consécutifs à la sècheresse et à la réhydratation des sols ont été pris pour les périodes de janvier à mars 2006 et d'avril à octobre 2022 avec rétroactivité sur cinq ans.

Les consorts [H] - [J] arguent d'un autre arrêté ministériel de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle pour la période d'avril à juin 2023 et d'octobre à décembre 2023 au cours de laquelle les fissures auraient pu apparaître soit postérieurement à la vente.

Or, il ressort des pièces produites aux débats que des échanges entre les parties ont rapidement été engagés après la vente du 20 octobre 2022, Monsieur [V] [P] ayant adressé une lettre recommandée aux consorts [H] - [J] dès le 20 avril 2023.

Dès lors, même si l'expert judiciaire ne peut pas déterminer la date exacte d'apparition des fissures, elles préexistaient nécessairement à la vente du 20 octobre 2022 au regard des périodes de sécheresse et la condition d'antériorité est donc remplie.

Quant au caractère caché des fissures, la seule apparence des fissures, caractérisées de " microfissures " par l'expert, lors de la vente, ne permet pas de conclure que Monsieur [V] [P] était en mesure de se convaincre de l'ampleur et des conséquences de ces désordres, Monsieur [V] [P] n'étant pas un professionnel de l'immobilier.

En outre, certaines fissures ont été recouvertes lors des travaux de ravalement en 2009 et ne pouvaient donc être décelées par un acquéreur non averti.

Il s'ensuit que les vices étaient effectivement cachés dans leurs ampleurs et leurs conséquences. 

En conséquence de tout ce qui précède, Monsieur [V] [P] démontre l'existence de vices cachés portant sur les lézardes traversantes en façade Sud et sur des fissures structurelles ouvrant droit à l'action en garantie prévue par les articles 1641 et suivants du code civil. 

* Sur la connaissance des vices par les consorts [H] - [J]

Pour s'opposer à la demande fondée sur la garantie des vices cachés, Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] font valoir la présence d'une clause dans l'acte de vente, qui s'analyse comme une clause exclusive de garantie.

En l'espèce, l'acte authentique de vente du 20 octobre 2022 liant les parties comporte une clause stipulant que " L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ".

En l'état de cette clause, Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] ne sont pas tenus par les désordres allégués par Monsieur [V] [P], sauf à ce dernier de démontrer que les vendeurs connaissaient les vices lors de la vente. 

- S'agissant des lézardes traversantes

Il a été démontré précédemment que les lézardes traversantes sont la conséquence de l'ouverture des fenêtres sur la façade Sud entrepris par les défendeurs entre 1974 et 2009 et que les travaux de ravalement des façades en 2009 ont permis de les dissimuler par du mastic acrylique puis un revêtement plastique, sans pour autant traiter les causes des désordres.

L'expert souligne que la société mandatée par Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] était spécialisée en peinture et n'avait pas pour mission ni pour compétence technique d'intervenir sur la structure.

Ainsi, outre le fait que les consorts [H] - [J] avaient connaissance de ces lézardes traversantes et ne pouvaient ignorer que leur cause n'était pas traitée, ces travaux superficiels ont eu pour conséquence d'empêcher le suivi d'évolution de la fissuration.
 
Dès lors, il est établi que Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] avaient connaissance des lézardes traversantes au moment de la vente et qu'ils n'en ont pas informées leur acquéreur. 

Leur mauvaise foi est donc établie pour ces vices cachés et la clause exclusive de garantie ne sera pas appliquée.

- S'agissant des fissures structurelles

Il a été démontré précédemment que Monsieur [V] [P] n'était pas en mesure de se convaincre de l'ampleur et des conséquences des fissures malgré leur apparence.

Un raisonnement similaire est applicable aux vendeurs profanes. 

La présence de fissures n'a pas gêné leur jouissance du bien durant des années et aucun élément objectif du dossier ne permet de conclure qu'ils avaient connaissance du défaut structurel dévoilé par le rapport judiciaire. 

La gravité de ces désordres est ici à mesurer temporellement, la bâtisse ayant assumé son usage d'habitation au moins depuis 1974, date d'acquisition par les défendeurs, malgré l'apparition de fissures.

Par ailleurs, l'absence de déclaration de sinistre auprès de leur assurance ou de démarches auprès de la mairie de leur commune pour faire reconnaître l'état de catastrophe naturelle est un élément complémentaire de nature à convaincre le présent tribunal de l'absence de connaissance par les vendeurs des fissures structurelles. 

Ainsi, si les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies, Monsieur [V] [P] n'établit pas que les consorts [H] - [J] connaissaient au jour de l'acte de vente, les vices aujourd'hui dénoncés, et ceux-ci peuvent se prévaloir de la clause d'exonération des vices qui étaient cachés.

Monsieur [V] [P] sera en conséquence débouté de sa demande indemnitaire à l'encontre des vendeurs sur ce fondement au titre des fissures structurelles.

En définitive, Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] sont tenus de garantir Monsieur [V] [P] des vices cachés portant uniquement sur les lézardes traversantes de la façade Sud.

II. Sur les préjudices

Le résultat de l'action en garantie des vices cachés est réglé par l'article 1644 du code civil selon lequel : " Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ". 

L'article 1645 du code civil ajoute que " Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. ".

L'acquéreur, victime de vices cachés de la chose, peut rechercher sur le seul fondement de l'article 1645 du code civil la réparation du préjudice qui en découle, sans avoir à exercer l'action rédhibitoire ou estimatoire de l'article 1641 du code civil. 

En l'espèce, Monsieur [V] [P] sollicite la condamnation au paiement du coût de la reprise des désordres, des frais d'étaiement et d'un préjudice au titre de la perte locative.

* Sur la demande en paiement de la somme provisionnelle de 141 305 euros

Monsieur [V] [P] sollicite les sommes provisionnelles de 128 436 euros pour remédier aux désordres et de 12 879 euros pour des études préalables (128 436 € + 12 879 € = 141 305 €) lesquelles pourraient conclure à la nécessité de travaux complémentaires à hauteur de 31 428 euros. Il demande un sursis à statuer sur la liquidation définitive du coût des réparations.

- S'agissant des études préalables

L'expert judiciaire préconise une étude géotechnique de type G5 et une étude de renforcement structurel.

Le coût de l'étude géotechnique de type G5 s'élève à la somme de 7 680 euros TTC et celle de renforcement structurel à la somme de 5 040 euros TTC soit un total de 12 720 euros.

Il convient de relever que ces deux études sont préconisées pour les postes relatifs aux lézardes traversantes de la façade Sud et aux fissures structurelles de l'ensemble de la bâtisse, ces dernières n'étant pas retenues en l'espèce. 

Il convient donc de retenir 50 % du coût des études soit la somme de 6 360 euros à la charge des défendeurs.

Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] seront condamnés à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 6 360 euros au titre des études techniques préalables aux travaux.

La demande d'indexation sur l'évolution de l'indice BT01 de Monsieur [V] [P] qui correspond à l'évolution du coût des matériaux est sans rapport avec des études techniques et sera rejetée.

- S'agissant de la reprise des désordres 

L'expert judiciaire décrit de manière indicative les travaux propres à remédier aux désordres que constituent les lézardes traversantes de la façade Sud.

Précédemment à l'instance, Monsieur [V] [P] avait fait deviser le montant de ces travaux le 11 février 2023 par la société SPIGA pour un montant de 18 360 euros TTC. 

A l'appui d'un devis non produit aux débats établi par la société SPIGA le 27 juin 2024, l'expert évalue le montant des travaux de reprise des lézardes traversantes à la somme de 47 620 euros HT soit 52 382 euros TTC, qu'il convient de retenir.

Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] contestent certains postes du devis soumis à l'expert indiquant qu'il dépasse les préconisations de l'expert.

Mais ils se contentent de contester certains postes sans produire le devis correspondant, la capture d'écran insérée dans leurs conclusions n'étant pas exploitable.

Il convient donc de condamner Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 52 382 euros au titre des travaux de reprise des lézardes traversantes de la façade Sud.

L'évolution du coût des matériaux justifie que cette somme soit indexée sur l'évolution de l'indice BT01 entre la date du dépôt du rapport d'expertise et celle du présent jugement, afin de réparer intégralement le préjudice de Monsieur [V] [P].

Selon le devis de la société SPIGA, l'expert indique qu'une majoration de 25 % est à envisager (soit 13 095,50 € TTC) selon les conclusions des études techniques préalables à venir, portant ainsi le montant des travaux à la somme de 59 525 euros HT (et non 59 925 € HT) soit 65 477,50 euros TTC au lieu de 52 382 euros TTC initialement.

Monsieur [V] [P] demande, sur ce point, un sursis à statuer sur la liquidation définitive du coût de la réparation des désordres dans l'attente des conclusions des études techniques préalables.

Il y a lieu de faire droit à sa demande.

Il convient d'inviter Monsieur [V] [P] à produire les études géotechniques de type G5 et de renforcement structurel et le devis de la société SPIGA daté du 27 juin 2024, et de surseoir à statuer sur la demande en paiement de la somme complémentaire de 13 095,50 euros dans l'attente des conclusions de ces études.

* Sur la demande en paiement de la somme de 696 euros

L'expert a recommandé la mise en sécurité des fenêtres et de la porte d'entrée de la façade Sud par la pose d'un étaiement.

Les travaux ont été effectués par la société SPIGA pour un montant de 696 euros.

Cette mise en sécurité nécessaire est donc justifiée et il sera fait droit à la demande de Monsieur [V] [P].

Il convient de condamner Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 696 euros au titre des travaux de mise en sécurité.

* Sur la demande en paiement de la somme de 69 500 euros 

Monsieur [V] [P] expose avoir acquis ce bien pour réaliser un investissement locatif et estime subir un préjudice constitué d'une perte locative du fait de l'impossibilité de le louer en raison des travaux à réaliser. Il sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 69 500 euros.

Il n'est pas contesté par les parties que Monsieur [V] [P] avait pour projet un investissement locatif et qu'il avait entrepris des travaux de rénovation intérieurs à cette fin, estimant la fin de son chantier au 1er avril 2023.

Il n'est pas contesté non plus qu'en l'état des désordres découverts, le bien immobilier n'a pas pu être proposé à la location.

Monsieur [V] [P] justifie d'un intérêt à solliciter l'indemnisation de la perte locative. La demande formée à ce titre est dès lors recevable.

La période d'indemnisation sera limitée à la durée des travaux de reprise des lézardes traversantes incluant les études techniques préalables, aucun élément n'étant de nature à établir que Monsieur [V] [P] avait un candidat à la location ou encore, que la location aurait été ininterrompue jusqu'à la date de dépôt du rapport judiciaire ou jusqu'au 28 février 2026, date retenue par Monsieur [V] [P].

Pour la seule reprise des lézardes traversantes, il y a lieu de retenir une durée des travaux de quatre mois.

Monsieur [V] [P] produit deux avis de valeur locative du bien immobilier pour un loyer moyen mensuel estimé à 1 575 euros.

Dès lors, la perte locative supportée par Monsieur [V] [P] sera justement réparée par la somme de 6 300 euros (1 575 € x 4 mois).

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 6 300 euros au titre de perte locative subie.

III. Sur les demandes accessoires

* sur les dépens

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Il y a lieu de réserver les demandes au titre des dépens de l'instance.


* sur l'article 700 du code de procédure civile 

L'article 700 du code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n'y avoir lieu à cette condamnation.

Il y a lieu de réserver les demandes au titre des frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort :

Condamne Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 6 360 euros au titre des études techniques préalables aux travaux,

Déboute Monsieur [V] [P] de sa demande d'indexation sur l'évolution de l'indice BT01 sur le coût des études techniques,

Condamne Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] à payer à Monsieur [V] [P] la somme provisionnelle de 52 382 euros au titre des travaux de reprise des lézardes traversantes de la façade Sud,

Dit que cette somme provisionnelle de 52 382 euros sera indexée sur l'évolution de l'indice BT01 entre la date de dépôt du rapport d'expertise et celle du présent jugement,

Condamne Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 696 euros au titre des travaux de mise en sécurité,

Condamne Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 6 300 euros au titre de la perte locative,

Invite Monsieur [V] [P] à produire les études géotechnique de type G5 et de renforcement structurel, et le devis de la société SPIGA établi le 27 juin 2024,

Révoque l'ordonnance de clôture du 11 mars 2026 et fixe la nouvelle clôture de la procédure avec effet différé au 21 avril 2026,

Ordonne la réouverture des débats afin de permettre à Monsieur [V] [P] de produire les études géotechnique de type G5 et de renforcement structurel et le devis de la société SPIGA établi le 27 juin 2024,

Sursoit à statuer sur la demande en paiement de la somme complémentaire de 13 095,50 euros au titre des travaux complémentaires dans l'attente des conclusions des études géotechnique de type G5 et de renforcement structurel,

Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 09 décembre 2026 à 9h00,

Réserve les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire,

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT












La République Française mande et ordonne à tous huissiers, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution , aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Tarascon.
Texte intégral
CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 24/01804 - N° Portalis DBW4-W-B7I-DMQO



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 26 JUIN 2026



DEMANDEUR

Monsieur [V] [P]
né le 08 Septembre 1963 à [Localité 1]
de nationalité Française, domicilié : chez Madame [G] [R], [Adresse 1]
représenté par Me Jean-Pierre BERTHOMIEU, avocat au barreau de MONTPELLIER, Me Lila LACIDI, avocat au barreau de TARASCON



DEFENDEURS

Monsieur [A] [H]
né le 04 Décembre 1950 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Damien FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON

Madame [O] [J] épouse [H]
née le 07 Juin 1952 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Damien FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cyrille ABBE
Siégeant à juge unique en application de l’article 801 du Code de procédure civile.

Greffier lors des débats : Béatrice PAUL
Greffier lors du prononcé : Lison MAYALI
Copie numérique de la minute délivrée
le : 26/06/2026

à 

Me Damien FAUPIN
Me Lila LACIDI



PROCEDURE

Clôture prononcée : 21 avril 2026
Débats tenus à l'audience publique du : 28 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 26 juin 2026

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.




EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique du 20 octobre 2022, Monsieur [V] [P] a acquis de Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] une maison à usage d'habitation située à [Adresse 3], figurant au cadastre section LB n° [Cadastre 1]. 

Alléguant avoir découvert des fissures affectant l'ensemble de la bâtisse, Monsieur [V] [P] les a fait citer, par exploit du 11 août 2023, devant le président du tribunal judiciaire de TARASCON, statuant en référé, qui, par ordonnance du 22 septembre 2023, a ordonné une mesure d'expertise et commis Monsieur [M] [U] pour y procéder.

Par ordonnance de changement d'expert du 27 octobre 2023, Monsieur [C] [B] a remplacé Monsieur [M] [U]. 

L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 30 septembre 2024.

Par exploits du 08 novembre 2024, Monsieur [V] [P] a fait citer Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] devant le tribunal judiciaire de TARASCON aux fins de les voir le garantir des vices cachés affectant l'immeuble, outre les demandes accessoires.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 05 mars 2026, Monsieur [V] [P] demande au tribunal, au visa des articles 1641 et suivant du code civil, de : 
- juger que Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] doivent garantir Monsieur [V] [P] des vices cachés affectant l'immeuble qu'ils ont vendu à ce dernier,
- surseoir à statuer sur la liquidation définitive du coût de réparation des causes et conséquences desdits vices cachés jusqu'à réalisation des travaux prescrits par l'expert judiciaire et détermination précise de leur coût définitif,
- condamner Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] à payer à titre provisionnel à Monsieur [V] [P] les sommes provisionnelles de 141 305 € TTC, majorée de l'actualisation BT 01 depuis le 26 septembre 2024, date du rapport d'expertise judiciaire, ainsi que celles de 696 € TTC et 69 500 € en réparation de son préjudice plus ample, - condamner Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 8 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, incluant les frais et honoraires d'expertise judiciaire d'une part, ainsi que les frais de dénonce et d'inscription de l'hypothèque judiciaire autorisée par ordonnance de Monsieur le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de TARASCON rendue le 18 décembre 2024.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [V] [P] fonde sa demande à l'encontre de Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] sur les dispositions des articles 1641 et suivant du code civil en soutenant que le bien immobilier qu'il a acquis, est affecté de vices cachés antérieurs à la vente et impropre à l'usage d'habitation.

Il se prévaut du rapport d'expertise judiciaire et relève des fissures en façade et à l'intérieur du bien immobilier dont l'antériorité à l'acte de vente du 20 octobre 2022 ne fait aucun doute selon lui, au regard de l'encrassement et de la superposition des couches de mastic et de peinture pour les lézardes traversantes, et des fissures structurelles caractéristiques des mouvements différentiels du sol lors des épisodes de sécheresse de 2006 et d'avril à octobre 2022.

Il soutient que ces désordres n'étaient pas décelables lors de la vente aux motifs que la rénovation des façades par les défendeurs en 2009, a consisté à les nettoyer, à boucher les fissures avec un mastic avant de les peindre masquant ainsi les fissures et empêchant tout suivi de leur évolution. Quant aux fissures intérieures, il indique que les murs étaient doublés de contre-cloisons et qu'il a découvert les désordres lorsqu'il a entrepris des travaux de rénovation.

Monsieur [V] [P] affirme que les défendeurs avaient connaissances des désordres pour avoir rénové leurs façades en 2009, après un épisode de sécheresse, sans avoir traiter les causes structurelles des fissures. 

Il sollicite la reprise des désordres pour un montant provisionnel de 141 305 euros dans l'attente des études structurelle et géotechnique qui nécessiteront peut-être un complément de travaux. 

Il réclame également le remboursement des frais d'étaiement imposés par l'expert judiciaire à hauteur de 696 euros et la perte locative subie évaluée à la somme de 69 500 euros.

Par leurs dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 27 janvier 2026, Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] demandent au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de : 
- recevoir Monsieur et Madame [H] en leurs conclusions, les dire bien fondées et y faisant droit.
A titre principal,
- débouter purement et simplement Monsieur [V] [P] de ses demandes, fins et conclusions, 
- condamner Monsieur [V] [P] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens. 
A titre subsidiaire, 
- réduire à de plus justes proportions les sommes qui pourraient être mises à la charge des époux [H],
- débouter Monsieur [V] [P] de ses demandes d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils estiment que les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies et précisément l'antériorité des désordres à la vente. Ils indiquent que Monsieur [V] [P] a entrepris des travaux de démolition intérieurs qui ont pu causer l'apparition des fissures. Ils regrettent que l'expert judiciaire ne se soit pas interrogé sur les conséquences des travaux qu'il a entrepris, d'autant que certaines fissures ne sont pas couvertes de peinture ni de mastic et sont récentes.

S'agissant des fissures structurelles, ils soulignent que l'expert n'a pas pu déterminer leur date d'apparition se contentant de les relier aux épisodes de sécheresse intervenus entre 2006 et 2023. Or, ils relèvent que la commune d'[Localité 3] a subi plusieurs épisodes de sécheresse sur la période du 1er avril 2023 au 31 décembre 2023 pouvant être à l'origine de ces fissures et qui seraient donc apparues postérieurement à la vente.

A l'appui du constat de commissaire de justice produit par le demandeur, ils indiquent que certaines fissures en façade, bien que peintes, étaient apparentes lors de la vente, tout comme la desquamation de la peinture, et que d'autres sont plus récentes et postérieures à la vente. Ils concluent que la garantie des vices cachés ne peut pas être actionnée.

Ils se prévalent de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés prévue dans l'acte de vente du 20 octobre 2022 pour écarter la demande de condamnation de Monsieur [V] [P].

Ils affirment qu'ils n'ont constaté aucune nouvelle fissure depuis qu'ils ont réalisé des travaux sur leurs façades en 2009. Ils considèrent avoir légitimement cru que ces travaux correctifs avaient été suffisants pour remédier aux désordres. Ils ajoutent qu'ils n'auraient pas habité les lieux durant toutes ces années s'ils avaient eu conscience de l'ampleur des fissures.

Par ailleurs, s'agissant des fissures intérieures, ils estiment que Monsieur [V] [P] ne peut pas leur reprocher de ne pas les avoir informés des travaux réalisés en 2013, bien avant la vente. Ils soulignent par ailleurs que seuls les travaux de rénovation postérieurs à la vente ont permis de découvrir ces fissures intérieures confirmant qu'ils n'en avaient pas connaissance.

A titre subsidiaire, si les moyens au soutien de leurs prétentions n'étaient pas retenus, ils sollicitent que l'indemnisation soit réduite à de plus justes proportions faisant valoir que le devis produit par Monsieur [V] [P] pour la reprise des désordres va au-delà des préconisations de l'expert judiciaire.

Il est renvoyé expressément aux conclusions des parties pour plus ample exposé des faits et de leurs moyens, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l'affaire est intervenue avec effet différé à la date du 21 avril 2026 selon ordonnance du 11 mars 2026. L'affaire était retenue à l'audience de juge unique du 28 avril 2026. Le délibéré a été fixé au 26 juin 2026. 
 
MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes de donner acte ou de constat n'ayant aucune valeur juridique, la juridiction n'est pas tenue d'y répondre ne s'agissant pas de prétentions véritables.

Il est rappelé qu'au visa de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont évoqués dans la discussion.

I. Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l'article 1641 du code civil, " le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. "

Selon l'article 1642 du même code, " Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ". 

En application de l'article 1643 du même code, " Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ". 

Il résulte de ces textes que l'action en garantie des vices cachés est subordonnée à la démonstration d'un défaut inhérent à la chose, présentant un caractère occulte, c'est-à-dire non apparent et non connu de l'acquéreur et dont la cause est antérieure à la vente. En outre, l'action ne peut prospérer qu'en présence d'un vice grave, compromettant l'usage de la chose en considération de sa destination. 

Il appartient à l'acheteur de rapporter la preuve du vice, de sa gravité, de son caractère occulte et de son antériorité, ces critères étant cumulatifs. En présence d'une clause d'exonération de garantie, il lui incombe également de rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur.

* Sur l'existence de vices et leur gravité

Il ressort du rapport judiciaire le constat des désordres suivants :
- désordres en façade : quatre lézardes traversantes sur la façade Sud, un ensemble de fissures structurelles, une desquamation du revêtement plastique et un éclatement de la maçonnerie au niveau des gonds des volets, 
- désordres intérieurs : lézardes traversantes sur la façade Sud correspondant à celles constatées à l'extérieur et absence de linteau en béton armé sur une baie de la chambre.

Il convient d'écarter les fissures formant un joint de fractionnement à la jonction entre l'ancien bâtiment et son extension, l'expert n'ayant pas retenu ces fissures comme constituant un désordre, Monsieur [V] [P] ne le relevant pas.

De même, il convient d'écarter l'absence de linteau en béton armé sur une baie de la chambre située dans l'extension, ni l'expert ni Monsieur [V] [P] n'en faisant état.

Dès lors, l'existence de désordres est établie.

La gravité des vices, telle que rapportée dans l'expertise, n'est pas discutée par les parties pour les lézardes traversantes sur la façade Sud ni pour l'ensemble des fissures structurelles qui compromettent la solidité de la maison.

Quant à la desquamation du revêtement plastique des façades et l'éclatement de la maçonnerie au niveau des gonds des volets, ils ne présentent pas un caractère de gravité au sens de l'article 1641 du code civil.

Dès lors, les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés sur ces deux désordres ne sont pas réunies. 

Monsieur [V] [P] sera donc débouté de sa demande indemnitaire à l'encontre des vendeurs sur ce fondement au titre de la desquamation du revêtement plastique des façades et de l'éclatement de la maçonnerie au niveau des gonds des volets.

* Sur l'antériorité des vices et leur caractère caché

- S'agissant des lézardes traversantes

L'expert judiciaire indique que les lézardes traversantes constatées sur la façade Sud - intérieure et extérieure - sont la conséquence des travaux entrepris par Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] avant 2009 qui ont consisté à la modification de la façade Sud par la création de fenêtres. 

Il indique que les sondages destructifs en façade Sud ont permis de découvrir une fois le revêtement et le mastic acrylique ôtés, la présence et l'ampleur de fissures encrassées, ce qui permet d'affirmer que ces fissures étaient ouvertes et nettement visibles précédemment au dernier ravalement des façades en 2009 qui a permis de les masquer.

Ces fissures trouvent leur origine dans une mauvaise exécution des travaux d'ouverture de nouvelles fenêtres entrepris par les défendeurs entre 1974 et 2009.

Si les consorts [H] - [J] arguent des travaux réalisés par Monsieur [V] [P] postérieurement à la vente pour justifier l'encrassement des lézardes traversantes et qui ont consisté à détruire les contrecloisons intérieures, il leur sera objecté que la présence de mastic acrylique démontre avec pertinence que des fissures ont été rebouchées.

Il sera également relevé que Monsieur [A] [H] a indiqué à l'expert que trois fissures intérieures avaient été rebouchées en 2013 dans le cadre de travaux de peinture, ce qui est confirmé par le devis que les défendeurs produisent aux débats mentionnant le traitement de trois fissures dans le séjour.

En outre, l'expert précise en page 27 de son rapport que les travaux de sous-œuvre entrepris par Monsieur [V] [P] ont porté sur le mur de refend pour agrandir le séjour et sont sans lien avec les lézardes traversantes constatées sur la façade Sud. 

Enfin, les lézardes traversantes côté intérieur ont été révélées à l'occasion de la démolition des contrecloisons par Monsieur [V] [P] et n'étaient donc pas apparentes de l'intérieur, ni de l'extérieur comme démontré précédemment.

Ainsi, la condition d'antériorité et le caractère non apparent des lézardes traversantes sont remplies.

- S'agissant des fissures structurelles

Analysant les causes, l'expert explique que les fissures structurelles sur les jambages de baie et les chaînages supérieurs, caractéristiques de mouvements différentiels du sol sous les fondations, sont apparues après un épisode de sécheresse sans pouvoir déterminer avec précision la date d'apparition de ses fissures structurelles.

Il souligne qu'un rapport de diagnostic annexé à l'acte notarié qu'aucune des parties ne produit, indique que le bien acquis par Monsieur [V] [P] se situe dans une zone de retrait- gonflement des argiles soumise à une contrainte d'aléa moyen et que deux arrêtés ministériels de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle pour mouvement de sol consécutifs à la sècheresse et à la réhydratation des sols ont été pris pour les périodes de janvier à mars 2006 et d'avril à octobre 2022 avec rétroactivité sur cinq ans.

Les consorts [H] - [J] arguent d'un autre arrêté ministériel de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle pour la période d'avril à juin 2023 et d'octobre à décembre 2023 au cours de laquelle les fissures auraient pu apparaître soit postérieurement à la vente.

Or, il ressort des pièces produites aux débats que des échanges entre les parties ont rapidement été engagés après la vente du 20 octobre 2022, Monsieur [V] [P] ayant adressé une lettre recommandée aux consorts [H] - [J] dès le 20 avril 2023.

Dès lors, même si l'expert judiciaire ne peut pas déterminer la date exacte d'apparition des fissures, elles préexistaient nécessairement à la vente du 20 octobre 2022 au regard des périodes de sécheresse et la condition d'antériorité est donc remplie.

Quant au caractère caché des fissures, la seule apparence des fissures, caractérisées de " microfissures " par l'expert, lors de la vente, ne permet pas de conclure que Monsieur [V] [P] était en mesure de se convaincre de l'ampleur et des conséquences de ces désordres, Monsieur [V] [P] n'étant pas un professionnel de l'immobilier.

En outre, certaines fissures ont été recouvertes lors des travaux de ravalement en 2009 et ne pouvaient donc être décelées par un acquéreur non averti.

Il s'ensuit que les vices étaient effectivement cachés dans leurs ampleurs et leurs conséquences. 

En conséquence de tout ce qui précède, Monsieur [V] [P] démontre l'existence de vices cachés portant sur les lézardes traversantes en façade Sud et sur des fissures structurelles ouvrant droit à l'action en garantie prévue par les articles 1641 et suivants du code civil. 

* Sur la connaissance des vices par les consorts [H] - [J]

Pour s'opposer à la demande fondée sur la garantie des vices cachés, Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] font valoir la présence d'une clause dans l'acte de vente, qui s'analyse comme une clause exclusive de garantie.

En l'espèce, l'acte authentique de vente du 20 octobre 2022 liant les parties comporte une clause stipulant que " L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ".

En l'état de cette clause, Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] ne sont pas tenus par les désordres allégués par Monsieur [V] [P], sauf à ce dernier de démontrer que les vendeurs connaissaient les vices lors de la vente. 

- S'agissant des lézardes traversantes

Il a été démontré précédemment que les lézardes traversantes sont la conséquence de l'ouverture des fenêtres sur la façade Sud entrepris par les défendeurs entre 1974 et 2009 et que les travaux de ravalement des façades en 2009 ont permis de les dissimuler par du mastic acrylique puis un revêtement plastique, sans pour autant traiter les causes des désordres.

L'expert souligne que la société mandatée par Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] était spécialisée en peinture et n'avait pas pour mission ni pour compétence technique d'intervenir sur la structure.

Ainsi, outre le fait que les consorts [H] - [J] avaient connaissance de ces lézardes traversantes et ne pouvaient ignorer que leur cause n'était pas traitée, ces travaux superficiels ont eu pour conséquence d'empêcher le suivi d'évolution de la fissuration.
 
Dès lors, il est établi que Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] avaient connaissance des lézardes traversantes au moment de la vente et qu'ils n'en ont pas informées leur acquéreur. 

Leur mauvaise foi est donc établie pour ces vices cachés et la clause exclusive de garantie ne sera pas appliquée.

- S'agissant des fissures structurelles

Il a été démontré précédemment que Monsieur [V] [P] n'était pas en mesure de se convaincre de l'ampleur et des conséquences des fissures malgré leur apparence.

Un raisonnement similaire est applicable aux vendeurs profanes. 

La présence de fissures n'a pas gêné leur jouissance du bien durant des années et aucun élément objectif du dossier ne permet de conclure qu'ils avaient connaissance du défaut structurel dévoilé par le rapport judiciaire. 

La gravité de ces désordres est ici à mesurer temporellement, la bâtisse ayant assumé son usage d'habitation au moins depuis 1974, date d'acquisition par les défendeurs, malgré l'apparition de fissures.

Par ailleurs, l'absence de déclaration de sinistre auprès de leur assurance ou de démarches auprès de la mairie de leur commune pour faire reconnaître l'état de catastrophe naturelle est un élément complémentaire de nature à convaincre le présent tribunal de l'absence de connaissance par les vendeurs des fissures structurelles. 

Ainsi, si les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies, Monsieur [V] [P] n'établit pas que les consorts [H] - [J] connaissaient au jour de l'acte de vente, les vices aujourd'hui dénoncés, et ceux-ci peuvent se prévaloir de la clause d'exonération des vices qui étaient cachés.

Monsieur [V] [P] sera en conséquence débouté de sa demande indemnitaire à l'encontre des vendeurs sur ce fondement au titre des fissures structurelles.

En définitive, Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] sont tenus de garantir Monsieur [V] [P] des vices cachés portant uniquement sur les lézardes traversantes de la façade Sud.

II. Sur les préjudices

Le résultat de l'action en garantie des vices cachés est réglé par l'article 1644 du code civil selon lequel : " Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ". 

L'article 1645 du code civil ajoute que " Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. ".

L'acquéreur, victime de vices cachés de la chose, peut rechercher sur le seul fondement de l'article 1645 du code civil la réparation du préjudice qui en découle, sans avoir à exercer l'action rédhibitoire ou estimatoire de l'article 1641 du code civil. 

En l'espèce, Monsieur [V] [P] sollicite la condamnation au paiement du coût de la reprise des désordres, des frais d'étaiement et d'un préjudice au titre de la perte locative.

* Sur la demande en paiement de la somme provisionnelle de 141 305 euros

Monsieur [V] [P] sollicite les sommes provisionnelles de 128 436 euros pour remédier aux désordres et de 12 879 euros pour des études préalables (128 436 € + 12 879 € = 141 305 €) lesquelles pourraient conclure à la nécessité de travaux complémentaires à hauteur de 31 428 euros. Il demande un sursis à statuer sur la liquidation définitive du coût des réparations.

- S'agissant des études préalables

L'expert judiciaire préconise une étude géotechnique de type G5 et une étude de renforcement structurel.

Le coût de l'étude géotechnique de type G5 s'élève à la somme de 7 680 euros TTC et celle de renforcement structurel à la somme de 5 040 euros TTC soit un total de 12 720 euros.

Il convient de relever que ces deux études sont préconisées pour les postes relatifs aux lézardes traversantes de la façade Sud et aux fissures structurelles de l'ensemble de la bâtisse, ces dernières n'étant pas retenues en l'espèce. 

Il convient donc de retenir 50 % du coût des études soit la somme de 6 360 euros à la charge des défendeurs.

Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] seront condamnés à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 6 360 euros au titre des études techniques préalables aux travaux.

La demande d'indexation sur l'évolution de l'indice BT01 de Monsieur [V] [P] qui correspond à l'évolution du coût des matériaux est sans rapport avec des études techniques et sera rejetée.

- S'agissant de la reprise des désordres 

L'expert judiciaire décrit de manière indicative les travaux propres à remédier aux désordres que constituent les lézardes traversantes de la façade Sud.

Précédemment à l'instance, Monsieur [V] [P] avait fait deviser le montant de ces travaux le 11 février 2023 par la société SPIGA pour un montant de 18 360 euros TTC. 

A l'appui d'un devis non produit aux débats établi par la société SPIGA le 27 juin 2024, l'expert évalue le montant des travaux de reprise des lézardes traversantes à la somme de 47 620 euros HT soit 52 382 euros TTC, qu'il convient de retenir.

Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] contestent certains postes du devis soumis à l'expert indiquant qu'il dépasse les préconisations de l'expert.

Mais ils se contentent de contester certains postes sans produire le devis correspondant, la capture d'écran insérée dans leurs conclusions n'étant pas exploitable.

Il convient donc de condamner Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 52 382 euros au titre des travaux de reprise des lézardes traversantes de la façade Sud.

L'évolution du coût des matériaux justifie que cette somme soit indexée sur l'évolution de l'indice BT01 entre la date du dépôt du rapport d'expertise et celle du présent jugement, afin de réparer intégralement le préjudice de Monsieur [V] [P].

Selon le devis de la société SPIGA, l'expert indique qu'une majoration de 25 % est à envisager (soit 13 095,50 € TTC) selon les conclusions des études techniques préalables à venir, portant ainsi le montant des travaux à la somme de 59 525 euros HT (et non 59 925 € HT) soit 65 477,50 euros TTC au lieu de 52 382 euros TTC initialement.

Monsieur [V] [P] demande, sur ce point, un sursis à statuer sur la liquidation définitive du coût de la réparation des désordres dans l'attente des conclusions des études techniques préalables.

Il y a lieu de faire droit à sa demande.

Il convient d'inviter Monsieur [V] [P] à produire les études géotechniques de type G5 et de renforcement structurel et le devis de la société SPIGA daté du 27 juin 2024, et de surseoir à statuer sur la demande en paiement de la somme complémentaire de 13 095,50 euros dans l'attente des conclusions de ces études.

* Sur la demande en paiement de la somme de 696 euros

L'expert a recommandé la mise en sécurité des fenêtres et de la porte d'entrée de la façade Sud par la pose d'un étaiement.

Les travaux ont été effectués par la société SPIGA pour un montant de 696 euros.

Cette mise en sécurité nécessaire est donc justifiée et il sera fait droit à la demande de Monsieur [V] [P].

Il convient de condamner Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 696 euros au titre des travaux de mise en sécurité.

* Sur la demande en paiement de la somme de 69 500 euros 

Monsieur [V] [P] expose avoir acquis ce bien pour réaliser un investissement locatif et estime subir un préjudice constitué d'une perte locative du fait de l'impossibilité de le louer en raison des travaux à réaliser. Il sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 69 500 euros.

Il n'est pas contesté par les parties que Monsieur [V] [P] avait pour projet un investissement locatif et qu'il avait entrepris des travaux de rénovation intérieurs à cette fin, estimant la fin de son chantier au 1er avril 2023.

Il n'est pas contesté non plus qu'en l'état des désordres découverts, le bien immobilier n'a pas pu être proposé à la location.

Monsieur [V] [P] justifie d'un intérêt à solliciter l'indemnisation de la perte locative. La demande formée à ce titre est dès lors recevable.

La période d'indemnisation sera limitée à la durée des travaux de reprise des lézardes traversantes incluant les études techniques préalables, aucun élément n'étant de nature à établir que Monsieur [V] [P] avait un candidat à la location ou encore, que la location aurait été ininterrompue jusqu'à la date de dépôt du rapport judiciaire ou jusqu'au 28 février 2026, date retenue par Monsieur [V] [P].

Pour la seule reprise des lézardes traversantes, il y a lieu de retenir une durée des travaux de quatre mois.

Monsieur [V] [P] produit deux avis de valeur locative du bien immobilier pour un loyer moyen mensuel estimé à 1 575 euros.

Dès lors, la perte locative supportée par Monsieur [V] [P] sera justement réparée par la somme de 6 300 euros (1 575 € x 4 mois).

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 6 300 euros au titre de perte locative subie.

III. Sur les demandes accessoires

* sur les dépens

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Il y a lieu de réserver les demandes au titre des dépens de l'instance.


* sur l'article 700 du code de procédure civile 

L'article 700 du code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n'y avoir lieu à cette condamnation.

Il y a lieu de réserver les demandes au titre des frais irrépétibles.




PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort :

Condamne Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 6 360 euros au titre des études techniques préalables aux travaux,

Déboute Monsieur [V] [P] de sa demande d'indexation sur l'évolution de l'indice BT01 sur le coût des études techniques,

Condamne Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] à payer à Monsieur [V] [P] la somme provisionnelle de 52 382 euros au titre des travaux de reprise des lézardes traversantes de la façade Sud,

Dit que cette somme provisionnelle de 52 382 euros sera indexée sur l'évolution de l'indice BT01 entre la date de dépôt du rapport d'expertise et celle du présent jugement,

Condamne Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 696 euros au titre des travaux de mise en sécurité,

Condamne Monsieur [A] [H] et Madame [O] [J] à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 6 300 euros au titre de la perte locative,

Invite Monsieur [V] [P] à produire les études géotechnique de type G5 et de renforcement structurel, et le devis de la société SPIGA établi le 27 juin 2024,

Révoque l'ordonnance de clôture du 11 mars 2026 et fixe la nouvelle clôture de la procédure avec effet différé au 21 avril 2026,

Ordonne la réouverture des débats afin de permettre à Monsieur [V] [P] de produire les études géotechnique de type G5 et de renforcement structurel et le devis de la société SPIGA établi le 27 juin 2024,

Sursoit à statuer sur la demande en paiement de la somme complémentaire de 13 095,50 euros au titre des travaux complémentaires dans l'attente des conclusions des études géotechnique de type G5 et de renforcement structurel,

Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 09 décembre 2026 à 9h00,

Réserve les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire,

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT












La République Française mande et ordonne à tous huissiers, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution , aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Tarascon.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1645, code civil 1644, code civil 1642, code civil 1643). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-26T21:14:24.126Z.