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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 3 - CONSTRUCTION, 2 juillet 2026, n° 24/00073

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant acte notarié de vente du 15 octobre 2018, Monsieur [O] [M] et Madame [C] [V] épouse [M] (ci-après les époux [M]) ont acquis de Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] (ci-après les époux [F]) un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4], cadastré BV [Cadastre 1], pour la somme de 480 000 euros. 

S’apercevant que des travaux sans autorisation d’urbanisme avaient été réalisés et considérant que ces travaux ne leur ont pas été mentionnés à l’occasion de la vente, les époux [M] ont fait réaliser une expertise amiable par Monsieur [N] [I]. Celui-ci a rendu son rapport le 17 février 2021. 

Au regard des conclusions de l’expert, les époux [M] ont, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 25 juin 2021, mis en demeure les époux [F] de les indemniser à hauteur de 100 000 euros. 

En l’absence de réponse, les époux [M] ont, par acte d’huissier de justice en date du 22 novembre 2021, saisi le juge des référés du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN aux fins de voir ordonner une expertise sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile. 

Par ordonnance en date du 16 février 2022, le juge des référés du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN a désigné Madame [P] [H] en qualité d’expert, laquelle a établi son rapport le 19 décembre 2022. 

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023, les époux [M] ont assigné les époux [F] devant le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en réduction du prix de la vente et en indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance en date du 11 mars 2024, le Juge de la mise en état a enjoint les époux [M] et les époux [F] d’assister à une séance d’information à la médiation. 

La clôture de la mise en état est intervenue le 13 octobre 2025 par ordonnance du Juge de la mise en état du même jour. 

L’audience de plaidoirie a été fixée au 07 mai 2026 et le jugement a été mis en délibéré pour être rendu par mise à disposition au greffe le 02 juillet 2026. 

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, les époux [M] demandent au tribunal de :

- Condamner Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [F] née [W] à leur payer la somme de 26 681,20 euros HT soit 29 681,20 euros TTC au titre de la réduction du prix de la vente ;


- Condamner Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [F] née [W] à leur payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

- 2 225 euros au titre des diligences amiables préalables au référé ainsi que du rapport complémentaire SPID EXPERTISE et du coût d’affichage des déclarations préalables ;

- 55 000 euros au titre de la perte de valeur vénale ;
- 20 000 euros au titre du préjudice moral ;
- 600 euros au titre des frais de conseil technique SPID EXPERTISE ;

- Condamner Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [F] née [W] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, taxés à la somme de 4 053,52 euros ; 
- Condamner Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [F] née [W] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Au soutien de leur demande de réduction du prix de la vente, les époux [M] font valoir, sur le fondement de la garantie des vices cachés des articles 1641 et 1644 du Code civil, que la villa qu’ils ont acquise auprès des époux [F] n’est pas conforme aux autorisations d’urbanisme et que cela les expose à un risque de condamnation civile ou pénale de remise en état suite à leur non-conformité mais également à l’impossibilité de reconstruction à l’identique dans l’hypothèse d’un sinistre. Ils soutiennent que six ouvrages ont été réalisés par les consorts [F] sans autorisation d’urbanisme : un carport, une pergola, un pool house, un abri de jardin, une terrasse en prolongement du séjour qui a été couverte et fermée et une terrasse construite autour de la piscine qui génère de l’emprise au sol. Ils en concluent que le bien immobilier leur a été vendu avec un vice lié à la présence d’ouvrages construits sans autorisation d’urbanisme et non régularisables. Ils observent que l’acte authentique de vente fait état de déclarations des vendeurs aux termes desquelles ceux-ci indiquent qu’aucuns travaux ne sont intervenus depuis la date d’acquisition, à l’exception de la construction d’une piscine. Ils en déduisent que ce défaut lié à des travaux effectués sans autorisation d’urbanisme leur a été caché par les vendeurs à l’occasion de la vente. De plus, les époux [M] font valoir que ces vices liés à la présence d’ouvrages non-conformes est antérieur à la vente. Ils en veulent pour preuve le rapport d’expertise qui indique que ces travaux ont été réalisés lors de la période de propriété des époux [F]. Les époux [M] déduisent de l’ensemble de ces éléments que la présence d’ouvrages construits sans autorisation d’urbanisme et non régularisables constitue un vice caché. Par ailleurs, ils soutiennent que, dès lors que ces ouvrages ont été réalisés par les époux [F], ces derniers connaissaient nécessairement leur non-conformité. Ils en concluent que la clause de non garantie des vices cachés insérée dans le contrat de vente doit être écartée. Ils s’estiment dès lors bien fondés à obtenir la réduction du prix de vente, qui doit correspondre au coût de destruction des ouvrages litigieux, soit un montant de 29 681,20 euros. 

En réplique aux époux [F], ils précisent que le vice ne peut être considéré comme apparent puisque les travaux en question et surtout, le fait qu’ils aient été réalisés sans autorisation d’urbanisme, n’ont pas été mentionnés dans l’acte de vente. Toujours en réponse à l’argumentation des époux [F], ils contestent le fait qu’une décharge de responsabilité ait été insérée dans l’acte de vente relativement à ces ouvrages puisque la seule décharge de responsabilité insérée dans ce contrat ne vise que l’absence de déclaration de conformité de la piscine. Ils précisent également qu’au contraire de ce que soutiennent les époux [F], la production d’un état parasitaire faisant apparaitre une photographie de la véranda ne peut avoir pour effet de couvrir la responsabilité des époux [F]. Par ailleurs, ils soutiennent qu’ils ne peuvent se voir imposer une réparation en nature par les époux [F]. 

A l’appui de leurs demandes de dommages et intérêts, les époux [M] rappellent que les époux [F] avaient nécessairement connaissance de la non-conformité des ouvrages au moment de la vente puisque, comme l’a retenu l’expert dans son rapport, ces ouvrages litigieux ont été construits durant la période de propriété des époux [F]. Dès lors, ils font valoir, au visa de l’article 1645 du Code civil, que les époux [F] devront supporter les dommages et intérêts consécutifs. 

Les époux [M] s’estiment ainsi bien fondés à demander la somme de 2 225 euros correspondant au coût de l’expertise amiable réalisée par Monsieur [I] (840 euros), au coût de l’expertise réalisée par le cabinet SPID EXPERTISES (600 euros), au coût de l’expertise complémentaire réalisée par le cabinet SPID EXPERTISES (600 euros) et au coût de l’affichage des déclarations préalables (485 euros). Ils indiquent également qu’après destruction des ouvrages litigieux, leur bien immobilier sera privé de ses annexes et d’une partie des terrasses entourant la piscine, de sorte que sa valeur sera amoindrie en leur absence. A ce titre, ils s’estiment également bien fondés à solliciter la somme de 55 000 euros au titre de la perte de valeur vénale. Enfin, ils estiment pouvoir demander la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2025, les époux [F] demandent au tribunal de :
A titre principal :Condamner Monsieur [O] [M] et Madame [C] [M] née [V] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;Débouter Monsieur [O] [M] et Madame [C] [M] née [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;Condamner Monsieur [O] [M] et Madame [C] [M] née [V] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.A titre subsidiaire, enjoindre à Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] de retirer les constructions litigieuses. 
Pour s’opposer à l’ensemble des demandes formulées à leur encontre par les époux [M], les époux [F] soutiennent, au visa des articles 1641, 1644 et 1645 du Code civil, qu’une décharge de responsabilité a été insérée dans l’acte de vente et que cette décharge de responsabilité ne concerne pas uniquement la construction de la piscine. Ils indiquent que dans l’acte de vente figure une clause au titre de laquelle les acquéreurs ont été informés de l’absence de permis de construire initial et ont été avertis qu’en cas de sinistre ils risquaient de ne pas pouvoir reconstruire à l’identique. Ils en déduisent que leur responsabilité ne peut être retenue au titre de la garantie des vices cachés. De plus, les époux [F] affirment qu’ils n’ont jamais augmenté la surface habitable du bien immobilier lorsqu’ils en étaient propriétaires. A ce titre, ils exposent qu’aucun acte n’établit que la superficie était de 85 mètres carrés lorsque les époux [F] ont acheté le bien immobilier. Ils ajoutent que l’augmentation du nombre de pièces entre 2005, date où les époux [F] ont acheté le bien, et 2018, date où ils l’ont vendu aux époux [M], ne démontre pas l’augmentation de la superficie. Les époux [F] indiquent également qu’au titre de l’acte de vente, aucune garantie n’était faite aux acquéreurs s’agissant de la superficie du bien immobilier. Par ailleurs, les époux [F] produisent un constat d’état parasitaire en date de 2004 sur lequel figure la véranda avec sol, mur, plafond, huisserie. Ils estiment qu’il ressort de cet état parasitaire, qui constitue à tout le moins un commencement de preuve, qu’en 2004 la véranda avait déjà été fermée. Par ailleurs, ils observent que le pool house et l’abri de jardin sont des constructions légères et démontables, de sorte qu’aucune autorisation d’urbanisme n’était nécessaire. S’agissant de la plage de la piscine, ils contestent les observations des époux [M] selon lesquelles 50% de la plage culmine à plus de 60cm du sol naturel puisque, selon eux, cette plage culmine à 60cm du sol naturel que sur quelques mètres carrés en angle. Aussi, les époux [F] mentionnent que la disposition des pièces intérieures ne nécessite aucune autorisation d’urbanisme. Enfin, les époux [F] font valoir qu’ils sont de bonne foi et que les désordres allégués étaient apparents et s’imposaient à la vue, de sorte qu’ils ne peuvent être considérés comme étant des vices cachés. 

S’agissant des préjudices allégués par les époux [M], les époux [F] indiquent qu’ils ont vendu le bien immobilier aux époux [M] pour 480 000 euros alors qu’au regard du prix de vente des biens immobiliers similaires vendus à [Localité 1], ils auraient pu le vendre à 630 000 euros. Ils affirment ainsi qu’un bien immobilier de cette nature ne pourrait être estimé à 425 000 euros. Ils en déduisent que les époux [M] ne peuvent valablement souffrir d’un préjudice lié à une perte de valeur vénale.

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, les époux [F] font état de l’attitude malhonnête des époux [M] qui ne pouvaient ignorer la configuration de la maison lors de leur acquisition. Ils affirment également que les époux [M] cherchent à gagner de l’argent au travers de cette procédure alors même qu’ils ont acquis le bien immobilier en dessous du prix du marché. Ils estiment ainsi subir un préjudice du fait d’une procédure vexatoire et abusive à leur encontre.

Motifs

MOTIFS

Sur la garantie des vices cachés et la demande de réduction du prix de vente : 

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L'article 1644 du Code civil laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

Il incombe à l’acheteur exerçant l’une de ces options de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité.

Il résulte en outre des dispositions de l’article 1643 du même code que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ; ladite stipulation étant privée d’effet en cas de mauvaise foi du vendeur caractérisée par la connaissance du vice. Conformément à l’article 2274 du Code civil, la bonne foi est toujours présumée et la mauvaise foi doit être prouvée par celui qui l’allègue.

Enfin, l’article 1642 du Code civil précise qu’un vice est apparent et non caché lorsque l'acheteur a pu se convaincre lui-même au jour de la vente.

En l’espèce, il ressort de l’expertise amiable réalisée par Monsieur [N] [I] et de l’expertise judiciaire réalisée par Madame [P] [H] que le bien immobilier litigieux présente plusieurs ouvrages qui n’ont pas fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme alors que celle-ci était nécessaire. 

Le premier expert retient ainsi six ouvrages qui ont été réalisés alors qu’il auraient « nécessité une autorisation de construire, soit un permis de construire soit déclaration préalable selon les cas » : un carport, une pergola, un pool house, un abri de jardin, une terrasse en prolongement du séjour qui a été couverte et fermée pour devenir un espace habitable et une terrasse construite au pourtour de la piscine dont 50% au moins de la surface culmine a plus de 60cm du sol naturel et génère donc de l’emprise au sol. 

Le second expert constate également que ces ouvrages ont été édifiés sans l’obtention d’un permis de construire et ajoute que, hormis le cas de la terrasse fermée, tous ces ouvrages ne sont pas régularisables car non-conformes à la réglementation de l’urbanisme. Il note ainsi que « le carport, la pergola, le pool house, l’abri de jardin et une partie de la terrasse de la piscine et de surfaces dallées ont été construites sans autorisation d’urbanisme et compte tenu de la règlementation de l’urbanisme, ne peuvent être régularisés ». 

La construction de ces six ouvrages sans autorisation d’urbanisme constitut donc un vice affectant le bien immobilier acheté par les époux [M]. 

Par ailleurs, l’acte de vente en date du 15 octobre 2018 conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle « L’ACQUEREUR reconnaît avoir été particulièrement averti :
Qu’en cas de sinistre, il risque de ne pas pouvoir reconstruire à l’identique. Déclare vouloir faire son affaire personnelle et exclusive, sans recours contre quiconque à ce sujet, Et confirme sa volonté d’acquérir les biens et droits immobiliers objets des présentes. »
Au regard de cette clause, le second expert, dans son rapport en date du 16 février 2022, soutient que « compte tenu de l’acceptation par l’acheteur du risque de destruction de la construction existante en cas de sinistre, il est possible de considérer, sur le plan technique, que les désordres allégués ne rendent pas le bien impropre à l’usage auquel il était destiné ». 

Toutefois, aux termes de cette clause, l’acquéreur accepte uniquement le risque qu’en cas de sinistre, il puisse ne pas pouvoir reconstruire à l’identique. Or, la présence de constructions édifiées sans permis de construire et contraires aux règles de l’urbanisme entraine également un risque de sanction civile, de sanction pénale ou encore de sanction administrative pour les époux [M]. Ils peuvent être condamnés à démolir les ouvrages non-conformes à leurs frais ou encore être condamnés à une amende pénale. 

Ainsi, bien que les époux [M] aient acquis le bien immobilier en acceptant le risque lié à une potentielle impossibilité de reconstruire à l’identique en cas de sinistre, ils n’ont pas accepté le risque lié à une éventuelle condamnation à remettre en état le bien immobilier du fait de la violation des règles de l’urbanisme. 

Par ailleurs, il est à noter que ladite clause est relative au permis de construire initial de la maison d’habitation, et non aux différentes annexes qui ont pu être construites par la suite, en méconnaissance des règles de l’urbanisme. 

Dès lors, il convient de considérer que les désordres relatifs à la présence d’ouvrages non-conformes aux règles de l’urbanisme et construites sans autorisation d’urbanisme, en exposant les époux [M] à un risque de condamnation pénale et civile, sont d’une gravité telle qu’ils n’auraient pas acquis le bien immobilier ou en aurait donné un moindre prix s’ils les avaient connus. 

Dans son rapport d’expertise en date du 17 février 2021, Monsieur [N] [I] affirme avec certitude que l’ensemble des ouvrages illicites ont été réalisés entre 2005 et 2018. Il en veut pour preuve le nombre de pièces différent entre l’achat par les époux [F] en 2005 et la vente aux époux [M] en 2018 mais également l’implantation altimétrique des pool house et abri de jardin qui est forcément postérieure à l’implantation de la piscine inexistante en 2005. 

Également, la présence de l’abri voiture, du poolhouse et de la plage extérieure tout autour de la piscine était mentionnée dans le texte de l’annonce de vente versée au débat. Leur construction sans autorisation d’urbanisme est donc nécessairement antérieure à la vente. 

De plus, le second expert, dans son rapport en date du 16 février 2022 note que les époux [F] ne nient pas avoir construit le carport, la pergola, le poolhouse, l’abri de jardin et les plages de la piscine. 

Aussi, les époux [F] versent aux débats le rapport de constat de l’état parasitaire établi le 03 décembre 2004 à la demande de Monsieur [L], l’ancien propriétaire ayant vendu le bien immobilier aux époux [F] en 2005. Y est évoqué la présence d’une véranda au rez-de-chaussée dans laquelle est indiquée la présence d’huisseries en bois et fer. Au regard de ce constat de l’état parasitaire, Madame [P] [H] soutient que la transformation de la terrasse couverte en véranda a été réalisée par les époux [L] avant la vente du 30 septembre 2005. La construction de cet ouvrage sans autorisation d’urbanisme et non-conforme est donc également antérieure à la vente intervenue entre les époux [F] et les époux [M]. 

En conséquence, les vices affectant le bien immobilier sont donc bien antérieurs à la vente. 

Enfin, bien que les époux [M] ne pouvaient ignorer la présence de ces différents ouvrages, puisqu’ils étaient nécessairement apparents au moment de la visite du bien immobilier, leur construction en l’absence de permis de construire et en méconnaissance des règles de l’urbanisme leur a été cachée. 

En effet, dans l’acte de vente en date du 15 octobre 2018 une clause a été insérée aux termes de laquelle « le vendeur déclare :

- Que le bien a fait l’objet d’une déclaration de travaux numéro DT 83 061 06 FE 0 délivrée le 21 mars 2006 pour la construction d’une piscine. (…) Le vendeur déclare avoir édifié cette piscine conformément à l’autorisation d’urbanisme qui lui a été délivrée. 

- N’avoir effectué aucun autre travaux soumis à autorisation d’urbanisme. 

Il résulte d’un certificat administratif délivré par la mairie le 31 mai 2018 que seule l’autorisation de la piscine a été enregistrée. 
Aucun certificat de non recours à la déclaration de travaux, aucune déclaration d’achèvement de travaux ni certificat de conformité concernant la piscine n’a été à ce jour fourni au rédacteur des présentes. 
Le vendeur déclare avoir respecté les prescriptions de l’autorisation de la piscine. »

Il en résulte que les époux [F] ont seulement mentionné aux époux [M] des travaux relatifs à la piscine et l’obtention d’une autorisation d’urbanisme à ce sujet. Ils attestent n’avoir réalisé aucuns autres travaux et, dès lors, aucuns autres travaux sans autorisation d’urbanisme. 

N’ayant pas été avertis de travaux réalisés sans autorisation d’urbanisme, les époux [M] ne pouvaient donc avoir connaissance au moment de la vente de la non-conformité du carport, de la pergola, du poolhouse, de l’abri de jardin, des plages de la piscine et de l’impossibilité de les régulariser. 

Ce caractère non apparent des désordres pour un acheteur profane est confirmé par l’expert dans son rapport en date du 16 février 2022. 

Les vices n’étaient donc pas apparents pour un acheteur profane au moment de la vente. 

Par conséquent, des vices inconnus des acquéreurs, d’une certaine gravité et antérieurs à la vente ont été identifiés. Ces vices, liés à la construction d’ouvrages sans autorisation d’urbanisme et non régularisables car non-conformes à la réglementation, constituent des vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil. 

Cependant, il convient de relever qu’a été insérée à l’acte de vente du 15 octobre 2018 une clause de non-garantie des vices cachés. Aux termes de cette clause, les époux [M] se sont engagés à prendre « le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison (…) des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas (…) s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ». 

Ainsi, en application de cette clause et tel que cela découle de l’article 1643 du Code civil, cette clause de non-garantie des vices cachés ne s’applique pas aux époux [F] si les demandeurs démontrent qu’ils étaient de mauvaise foi.

A ce titre, les époux [M] versent au débat le rapport d’expertise amiable du 17 février 2021 dans lequel l’expert affirme avec certitude que les ouvrages litigieux ont été réalisés entre 2005 et 2008. Ils produisent également le texte de l’annonce de vente dans lequel sont mentionnés l’abri voiture, le poolhouse et la plage extérieure tout autour de la piscine, de sorte que leur construction sans autorisation d’urbanisme est nécessairement antérieure à la vente de 2018. Enfin, il ressort du rapport d’expertise judiciaire en date du 16 février 2022 que « le carport, la pergola, le poolhouse, l’abri de jardin et les plages de piscine ont été construits par les époux [F], qui ne le nient pas».

Dès lors, s’il est incontestable que ces différents ouvrages ont été construits par les époux [F] entre 2005 et 2018, lorsqu’ils étaient propriétaires du bien immobilier, il est également manifeste que les époux [F] savaient qu’ils n’avaient pas formulé d’autorisation d’urbanisme et qu’ainsi les ouvrages qu’ils ont fait édifier risquaient d’être non-conformes aux règles de l’urbanisme. 

A ce titre, les époux [F] affirment que le pool house et l’abri de jardin sont des constructions légères et démontables, de sorte qu’aucune autorisation d’urbanisme n’était nécessaire. Toutefois, les conclusions des deux experts réfutent cette affirmation puisqu’il est indiqué que le poolhouse et l’abri de jardin nécessitent des travaux de démolition. En construisant de tels ouvrages non démontables, les époux [F] ne pouvaient donc ignorer qu’il était nécessaire d’obtenir une autorisation d’urbanisme. 

Toutefois, s’agissant de la terrasse couverte, il ressort du rapport de constat d’état parasitaire établi le 03 décembre 2004 que celle-ci a été transformée en véranda fermée avant l’acquisition du bien immobilier par les époux [F]. Il ne peut donc être affirmé que les époux [F] avaient connaissance de la non-conformité de cet ouvrage. 

En conséquence, les époux [M] rapportent la preuve de la connaissance par les vendeurs des vices relatifs au carport, à la pergola, au poolhouse, à l’abri de jardin et aux plages de piscine, de sorte que la clause de non-garantie des vices cachés ne peut s’appliquer relativement à ces vices. S’agissant du vice lié à la terrasse couverte transformée en véranda, la preuve de sa connaissance par les vendeurs n’étant pas rapportée, la clause de non-garantie s’applique. 

Il sera relevé qu’il importe peu qu’aucune garantie n’était faite aux acquéreurs s’agissant de la superficie du bien immobilier ou encore que les époux [F] n’aient pas modifié la surface habitable. En effet, la garantie des vices cachés a vocation à s’appliquer dès lors que des vices inconnus de l’acquéreur et antérieurs à la vente sont identifiés et qu’en cas de clause de non garantie des vices cachés, il soit démontré que les vendeurs avaient connaissance des vices. 



Dès lors, conformément au choix effectué par les époux [M], les époux [F] seront condamnés à restituer une partie du prix de vente aux demandeurs.

S’agissant du montant à restituer, les acquéreurs sont fondés à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, excepté celui relatif à la terrasse couverte. A ce titre, les époux [M] produisent un devis établi par la SARL JARDINS PARCS ET AMENAGEMENTS le 28 décembre 2022 pour un montant de 29 349,32 euros TTC. L’expert, dans son rapport en date du 16 février 2022, chiffre quant à lui les travaux de démolition des éléments non régularisables à la somme de 7 150 euros TTC. 

La comparaison entre les postes identifiés par l’expert et le devis permet de constater que certains éléments figurent en plus dans le devis : la pose d’un gazon synthétique et la pose de gravillon. 

Seront ainsi retenus les montants établis par le devis au titre de la dépose du carport (1 179 euros HT), la dépose de la pergola (1 064 euros HT), la dépose du poolhouse (1 859,20 euros HT), la dépose de l’abri de jardin (1 198,40 euros HT) et la démolition de la terrasse entourant la piscine (8 940 euros HT). Seront ajoutés le montant de réalisation d’une margelle sur la périphérie de la piscine permettant de rattraper la hauteur et le niveau suite au rabaissement de la terrasse (2 120 euros HT) et le montant de la démolition de l’escalier desservant la pergola à la plage de la piscine (pour un montant de 2 000 euros HT). 

En définitive, Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] seront condamnés à payer aux époux [M] la somme de 20 196,66 euros TTC (avec une TVA à 10%) au titre de la réduction du prix de vente.

Par ailleurs, les époux [M] s’opposant à la destruction des ouvrages litigieux par les époux [F], Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] seront déboutés de leur demande tendant à les enjoindre de retirer les constructions litigieuses. 

Sur les demandes de dommages et intérêts des époux [M]

Sur la connaissance des vices par le vendeur
En application de l’article 1645 du Code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Conformément à l’article 2274 du Code civil, la bonne foi est toujours présumée et la mauvaise foi doit être prouvée par celui qui l’allègue. 

Ainsi, la connaissance des vices par un vendeur non-professionnel doit être prouvée.

En l’espèce, la connaissance des vices relatifs au carport, à la pergola, au poolhouse, à l’abri de jardin et aux plages de piscine construits sans autorisation d’urbanisme a déjà été démontrée au titre de l’exclusion de la clause de non-garantie des vices cachés comprise dans l’acte de vente. 

Par suite, Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] seront tenus à réparer les préjudices causés par ces vices cachés.


Sur les préjudices subis
Sur le préjudice lié aux frais d’expertise et au coût d’affichage des déclarations préalables 

Les époux [M] produisent : 
Une note d’honoraires établie par Monsieur [N] [I] le 13 janvier 2021 au titre du rapport d’expertise amiable du 17 février 2021 d’un montant de 840 euros TTC ; Une facture établie par le cabinet SPID EXPERTISES le 1er mars 2021 pour la rédaction du rapport d’un rapport le 04 mars 2021 d’un montant de 600 euros TTC ; Une facture établie par le cabinet SPID EXPERTISES le 20 juin 2023 au titre de l’actualisation du rapport du 1er mars 2021 d’un montant de 600 euros TTC ; Une note d’honoraires établie par l’office d’huissiers de justice [Y] et [K] le 31 août 2023 au titre de la régularisation d’un procès-verbal de constat d’affichage de permis de construire d’un montant de 485 euros TTC. 
S’agissant des dépenses relatives aux différentes expertises, celles-ci ont été rendues nécessaires pour établir la réalité du vice caché. Elles constituent donc pour les époux [M] un préjudice indemnisable. 

Toutefois, s’agissant des frais relatifs à l’affichage des déclarations préalables, il ressort des écritures des époux [M] que cet affichage concerne la terrasse couverte pour laquelle ils ont obtenu un permis de construire de régularisation. Cet élément est corroboré par la photographie du permis de construire versée au débat par les époux [F] qui mentionne « transformation de la terrasse couverte » au titre de la nature des travaux. 

Les vices relatifs à la terrasse couverte n’étant pas exclus de la clause de non-garantie des vices cachés en ce que leur connaissance par les vendeurs n’a pas été démontrée, il convient de ne pas retenir ce préjudice.

En conséquence, Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] seront condamnés à payer aux époux [M] la somme de 2 040 euros au titre des frais d’expertise amiable.

Sur le préjudice lié à la perte de valeur vénale

Les époux [M] font état d’un préjudice de perte de valeur vénale en ce que la démolition des ouvrages constitutifs de vices cachés va diminuer la valeur de leur bien immobilier. 

En effet, les époux [M] ont acquis leur bien immobilier notamment composé d’un poolhouse, d’un abri de jardin, d’une plage de piscine, d’une pergola et d’un carport au prix de 480 000 euros. Après la démolition de ces ouvrages, le prix du bien immobilier sera nécessairement moindre, ce qui constitue pour les époux [M] un préjudice indemnisable. 

Il ressort de l’actualisation de l’expertise en évaluation immobilière établie par le cabinet SPID EXPERTISES le 20 juin 2023, que sans ses annexes, le bien immobilier des époux [M] est estimée à 425 000 euros, soit 55 000 euros en dessous du prix d’acquisition.

A ce titre, les époux [F] soutiennent qu’ils ont vendu le bien aux époux [M] en dessous du prix du marché et qu’aucun bien de cette nature ne pourrait être estimé à 425 000, mais n’en rapportent pas la preuve. 

En conséquence, Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] seront condamnés à payer aux époux [M] la somme de 55 000 euros au titre de la perte de valeur vénale du bien.

Sur le préjudice moral

Les époux [M] sollicitent la somme de 20 000 euros au titre de leur préjudice moral. 

Toutefois, ils ne rapportent aucun élément permettant de justifier d’un quelconque préjudice moral. 

En conséquence, les époux [M] seront déboutés de leur demande au titre du préjudice moral. 

Sur le préjudice lié aux frais de conseil technique SPID EXPERTISE

Les époux [M] sollicitent la somme de 600 euros au titre des frais de conseil technique SPID EXPERTISE.

Cependant, ces frais ont déjà été inclus dans le préjudice alloué au titre des frais d’expertise amiable, de sorte qu’ils ne peuvent être réclamés une seconde fois. 

Dès lors, les époux [M] seront déboutés de leur demande à ce titre. 

Sur la demande de dommages et intérêts des époux [F]

En application de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il découle de cet article que celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, s’il est exact que les époux [M] connaissaient la configuration de la maison lors de leur acquisition et ne pouvaient ignorer la présence des différents ouvrages litigieux, il a été démontré qu’ils ne pouvaient avoir connaissance de leur construction sans autorisation d’urbanisme et de leur caractère non régularisable. Dès lors, les époux [M] ont fait valoir des arguments juridiques à l’appui de leurs prétentions et dans la mesure où il a partiellement été fait droit à leurs demandes, ceux-ci étaient bien fondés à exercer une action en justice à l’encontre des époux [F] pour obtenir leur condamnation au titre de la réduction du prix de vente et au titre de la réparation de leurs préjudices. 

Par ailleurs, les époux [F] affirment que l’attitude des époux [M] est malhonnête en ce qu’ils cherchent à gagner de l’argent au travers de cette procédure alors qu’ils auraient acquis le bien immobilier en dessous du prix du marché. Or, ils ne rapportent pas la preuve d’une quelconque inadéquation du prix de vente du bien au marché. 

Dès lors, aucun élément n’est rapporté par les époux [F] permettant de caractériser une faute commise par les époux [M].

Les époux [F] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens
En application de l’article 696 du Code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire taxé à la somme de 4 053,62 euros suivant ordonnance du 30 janvier 2023.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F], tenus aux dépens, seront condamnés à verser aux époux [M] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

La demande des époux [F] au titre des frais irrépétibles sera rejetée. 

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] à payer à Monsieur [O] [M] et Madame [C] [V] épouse [M], la somme de 20 196, 66 euros au titre de la réduction du prix de vente ; 

DEBOUTE Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] de leur demande tendant à les enjoindre de retirer les constructions litigieuses ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] à payer à Monsieur [O] [M] et Madame [C] [V] épouse [M] la somme de 2 040 euros au titre des frais d’expertise amiable ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] à payer à Monsieur [O] [M] et Madame [C] [V] épouse [M] la somme de 55 000 euros au titre de la perte de valeur vénale ; 

DEBOUTE Monsieur [O] [M] et Madame [C] [V] épouse [M] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [O] [M] et Madame [C] [V] épouse [M] de leur demande indemnitaire au titre des frais de conseil technique SPID EXPERTISE ; 

DEBOUTE Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] de leur demande de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire à hauteur de 4 053,62 euros ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] à payer à Monsieur [O] [M] et Madame [C] [V] épouse [M] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX.
LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
_______________________

Chambre 3 - CONSTRUCTION

************************

DU 02 Juillet 2026 
Dossier N° RG 24/00073 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KCN2
Minute n° : 2026/219

AFFAIRE : 

[O] [M], [C] [V] épouse [M] C/ [Z] [F], [J] [W] épouse [F]



JUGEMENT DU 02 Juillet 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, vice-présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Monsieur Alexandre JACQUOT
GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Mai 2026 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort











copie exécutoire à :

Maître Benoît LAMBERT de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES
Maître [B] [Q]

Délivrées le

Copie dossier




NOM DES PARTIES :


DEMANDEURS :

Monsieur [O] [M]
Madame [C] [V] épouse [M]
demeurants [Adresse 1]
représentée par Maître Benoît LAMBERT de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [F]
Madame [J] [W] épouse [F]
Demeurants : [Adresse 2], [Adresse 3]
représentés par Me Christine GUIHENEUF, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ; 

******************

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant acte notarié de vente du 15 octobre 2018, Monsieur [O] [M] et Madame [C] [V] épouse [M] (ci-après les époux [M]) ont acquis de Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] (ci-après les époux [F]) un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4], cadastré BV [Cadastre 1], pour la somme de 480 000 euros. 

S’apercevant que des travaux sans autorisation d’urbanisme avaient été réalisés et considérant que ces travaux ne leur ont pas été mentionnés à l’occasion de la vente, les époux [M] ont fait réaliser une expertise amiable par Monsieur [N] [I]. Celui-ci a rendu son rapport le 17 février 2021. 

Au regard des conclusions de l’expert, les époux [M] ont, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 25 juin 2021, mis en demeure les époux [F] de les indemniser à hauteur de 100 000 euros. 

En l’absence de réponse, les époux [M] ont, par acte d’huissier de justice en date du 22 novembre 2021, saisi le juge des référés du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN aux fins de voir ordonner une expertise sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile. 

Par ordonnance en date du 16 février 2022, le juge des référés du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN a désigné Madame [P] [H] en qualité d’expert, laquelle a établi son rapport le 19 décembre 2022. 

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023, les époux [M] ont assigné les époux [F] devant le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en réduction du prix de la vente et en indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance en date du 11 mars 2024, le Juge de la mise en état a enjoint les époux [M] et les époux [F] d’assister à une séance d’information à la médiation. 

La clôture de la mise en état est intervenue le 13 octobre 2025 par ordonnance du Juge de la mise en état du même jour. 

L’audience de plaidoirie a été fixée au 07 mai 2026 et le jugement a été mis en délibéré pour être rendu par mise à disposition au greffe le 02 juillet 2026. 

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, les époux [M] demandent au tribunal de :

- Condamner Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [F] née [W] à leur payer la somme de 26 681,20 euros HT soit 29 681,20 euros TTC au titre de la réduction du prix de la vente ;


- Condamner Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [F] née [W] à leur payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

- 2 225 euros au titre des diligences amiables préalables au référé ainsi que du rapport complémentaire SPID EXPERTISE et du coût d’affichage des déclarations préalables ;

- 55 000 euros au titre de la perte de valeur vénale ;
- 20 000 euros au titre du préjudice moral ;
- 600 euros au titre des frais de conseil technique SPID EXPERTISE ;

- Condamner Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [F] née [W] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, taxés à la somme de 4 053,52 euros ; 
- Condamner Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [F] née [W] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Au soutien de leur demande de réduction du prix de la vente, les époux [M] font valoir, sur le fondement de la garantie des vices cachés des articles 1641 et 1644 du Code civil, que la villa qu’ils ont acquise auprès des époux [F] n’est pas conforme aux autorisations d’urbanisme et que cela les expose à un risque de condamnation civile ou pénale de remise en état suite à leur non-conformité mais également à l’impossibilité de reconstruction à l’identique dans l’hypothèse d’un sinistre. Ils soutiennent que six ouvrages ont été réalisés par les consorts [F] sans autorisation d’urbanisme : un carport, une pergola, un pool house, un abri de jardin, une terrasse en prolongement du séjour qui a été couverte et fermée et une terrasse construite autour de la piscine qui génère de l’emprise au sol. Ils en concluent que le bien immobilier leur a été vendu avec un vice lié à la présence d’ouvrages construits sans autorisation d’urbanisme et non régularisables. Ils observent que l’acte authentique de vente fait état de déclarations des vendeurs aux termes desquelles ceux-ci indiquent qu’aucuns travaux ne sont intervenus depuis la date d’acquisition, à l’exception de la construction d’une piscine. Ils en déduisent que ce défaut lié à des travaux effectués sans autorisation d’urbanisme leur a été caché par les vendeurs à l’occasion de la vente. De plus, les époux [M] font valoir que ces vices liés à la présence d’ouvrages non-conformes est antérieur à la vente. Ils en veulent pour preuve le rapport d’expertise qui indique que ces travaux ont été réalisés lors de la période de propriété des époux [F]. Les époux [M] déduisent de l’ensemble de ces éléments que la présence d’ouvrages construits sans autorisation d’urbanisme et non régularisables constitue un vice caché. Par ailleurs, ils soutiennent que, dès lors que ces ouvrages ont été réalisés par les époux [F], ces derniers connaissaient nécessairement leur non-conformité. Ils en concluent que la clause de non garantie des vices cachés insérée dans le contrat de vente doit être écartée. Ils s’estiment dès lors bien fondés à obtenir la réduction du prix de vente, qui doit correspondre au coût de destruction des ouvrages litigieux, soit un montant de 29 681,20 euros. 

En réplique aux époux [F], ils précisent que le vice ne peut être considéré comme apparent puisque les travaux en question et surtout, le fait qu’ils aient été réalisés sans autorisation d’urbanisme, n’ont pas été mentionnés dans l’acte de vente. Toujours en réponse à l’argumentation des époux [F], ils contestent le fait qu’une décharge de responsabilité ait été insérée dans l’acte de vente relativement à ces ouvrages puisque la seule décharge de responsabilité insérée dans ce contrat ne vise que l’absence de déclaration de conformité de la piscine. Ils précisent également qu’au contraire de ce que soutiennent les époux [F], la production d’un état parasitaire faisant apparaitre une photographie de la véranda ne peut avoir pour effet de couvrir la responsabilité des époux [F]. Par ailleurs, ils soutiennent qu’ils ne peuvent se voir imposer une réparation en nature par les époux [F]. 

A l’appui de leurs demandes de dommages et intérêts, les époux [M] rappellent que les époux [F] avaient nécessairement connaissance de la non-conformité des ouvrages au moment de la vente puisque, comme l’a retenu l’expert dans son rapport, ces ouvrages litigieux ont été construits durant la période de propriété des époux [F]. Dès lors, ils font valoir, au visa de l’article 1645 du Code civil, que les époux [F] devront supporter les dommages et intérêts consécutifs. 

Les époux [M] s’estiment ainsi bien fondés à demander la somme de 2 225 euros correspondant au coût de l’expertise amiable réalisée par Monsieur [I] (840 euros), au coût de l’expertise réalisée par le cabinet SPID EXPERTISES (600 euros), au coût de l’expertise complémentaire réalisée par le cabinet SPID EXPERTISES (600 euros) et au coût de l’affichage des déclarations préalables (485 euros). Ils indiquent également qu’après destruction des ouvrages litigieux, leur bien immobilier sera privé de ses annexes et d’une partie des terrasses entourant la piscine, de sorte que sa valeur sera amoindrie en leur absence. A ce titre, ils s’estiment également bien fondés à solliciter la somme de 55 000 euros au titre de la perte de valeur vénale. Enfin, ils estiment pouvoir demander la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2025, les époux [F] demandent au tribunal de :
A titre principal :Condamner Monsieur [O] [M] et Madame [C] [M] née [V] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;Débouter Monsieur [O] [M] et Madame [C] [M] née [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;Condamner Monsieur [O] [M] et Madame [C] [M] née [V] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.A titre subsidiaire, enjoindre à Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] de retirer les constructions litigieuses. 
Pour s’opposer à l’ensemble des demandes formulées à leur encontre par les époux [M], les époux [F] soutiennent, au visa des articles 1641, 1644 et 1645 du Code civil, qu’une décharge de responsabilité a été insérée dans l’acte de vente et que cette décharge de responsabilité ne concerne pas uniquement la construction de la piscine. Ils indiquent que dans l’acte de vente figure une clause au titre de laquelle les acquéreurs ont été informés de l’absence de permis de construire initial et ont été avertis qu’en cas de sinistre ils risquaient de ne pas pouvoir reconstruire à l’identique. Ils en déduisent que leur responsabilité ne peut être retenue au titre de la garantie des vices cachés. De plus, les époux [F] affirment qu’ils n’ont jamais augmenté la surface habitable du bien immobilier lorsqu’ils en étaient propriétaires. A ce titre, ils exposent qu’aucun acte n’établit que la superficie était de 85 mètres carrés lorsque les époux [F] ont acheté le bien immobilier. Ils ajoutent que l’augmentation du nombre de pièces entre 2005, date où les époux [F] ont acheté le bien, et 2018, date où ils l’ont vendu aux époux [M], ne démontre pas l’augmentation de la superficie. Les époux [F] indiquent également qu’au titre de l’acte de vente, aucune garantie n’était faite aux acquéreurs s’agissant de la superficie du bien immobilier. Par ailleurs, les époux [F] produisent un constat d’état parasitaire en date de 2004 sur lequel figure la véranda avec sol, mur, plafond, huisserie. Ils estiment qu’il ressort de cet état parasitaire, qui constitue à tout le moins un commencement de preuve, qu’en 2004 la véranda avait déjà été fermée. Par ailleurs, ils observent que le pool house et l’abri de jardin sont des constructions légères et démontables, de sorte qu’aucune autorisation d’urbanisme n’était nécessaire. S’agissant de la plage de la piscine, ils contestent les observations des époux [M] selon lesquelles 50% de la plage culmine à plus de 60cm du sol naturel puisque, selon eux, cette plage culmine à 60cm du sol naturel que sur quelques mètres carrés en angle. Aussi, les époux [F] mentionnent que la disposition des pièces intérieures ne nécessite aucune autorisation d’urbanisme. Enfin, les époux [F] font valoir qu’ils sont de bonne foi et que les désordres allégués étaient apparents et s’imposaient à la vue, de sorte qu’ils ne peuvent être considérés comme étant des vices cachés. 

S’agissant des préjudices allégués par les époux [M], les époux [F] indiquent qu’ils ont vendu le bien immobilier aux époux [M] pour 480 000 euros alors qu’au regard du prix de vente des biens immobiliers similaires vendus à [Localité 1], ils auraient pu le vendre à 630 000 euros. Ils affirment ainsi qu’un bien immobilier de cette nature ne pourrait être estimé à 425 000 euros. Ils en déduisent que les époux [M] ne peuvent valablement souffrir d’un préjudice lié à une perte de valeur vénale.

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, les époux [F] font état de l’attitude malhonnête des époux [M] qui ne pouvaient ignorer la configuration de la maison lors de leur acquisition. Ils affirment également que les époux [M] cherchent à gagner de l’argent au travers de cette procédure alors même qu’ils ont acquis le bien immobilier en dessous du prix du marché. Ils estiment ainsi subir un préjudice du fait d’une procédure vexatoire et abusive à leur encontre. 


MOTIFS

Sur la garantie des vices cachés et la demande de réduction du prix de vente : 

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L'article 1644 du Code civil laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

Il incombe à l’acheteur exerçant l’une de ces options de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité.

Il résulte en outre des dispositions de l’article 1643 du même code que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ; ladite stipulation étant privée d’effet en cas de mauvaise foi du vendeur caractérisée par la connaissance du vice. Conformément à l’article 2274 du Code civil, la bonne foi est toujours présumée et la mauvaise foi doit être prouvée par celui qui l’allègue.

Enfin, l’article 1642 du Code civil précise qu’un vice est apparent et non caché lorsque l'acheteur a pu se convaincre lui-même au jour de la vente.

En l’espèce, il ressort de l’expertise amiable réalisée par Monsieur [N] [I] et de l’expertise judiciaire réalisée par Madame [P] [H] que le bien immobilier litigieux présente plusieurs ouvrages qui n’ont pas fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme alors que celle-ci était nécessaire. 

Le premier expert retient ainsi six ouvrages qui ont été réalisés alors qu’il auraient « nécessité une autorisation de construire, soit un permis de construire soit déclaration préalable selon les cas » : un carport, une pergola, un pool house, un abri de jardin, une terrasse en prolongement du séjour qui a été couverte et fermée pour devenir un espace habitable et une terrasse construite au pourtour de la piscine dont 50% au moins de la surface culmine a plus de 60cm du sol naturel et génère donc de l’emprise au sol. 

Le second expert constate également que ces ouvrages ont été édifiés sans l’obtention d’un permis de construire et ajoute que, hormis le cas de la terrasse fermée, tous ces ouvrages ne sont pas régularisables car non-conformes à la réglementation de l’urbanisme. Il note ainsi que « le carport, la pergola, le pool house, l’abri de jardin et une partie de la terrasse de la piscine et de surfaces dallées ont été construites sans autorisation d’urbanisme et compte tenu de la règlementation de l’urbanisme, ne peuvent être régularisés ». 

La construction de ces six ouvrages sans autorisation d’urbanisme constitut donc un vice affectant le bien immobilier acheté par les époux [M]. 

Par ailleurs, l’acte de vente en date du 15 octobre 2018 conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle « L’ACQUEREUR reconnaît avoir été particulièrement averti :
Qu’en cas de sinistre, il risque de ne pas pouvoir reconstruire à l’identique. Déclare vouloir faire son affaire personnelle et exclusive, sans recours contre quiconque à ce sujet, Et confirme sa volonté d’acquérir les biens et droits immobiliers objets des présentes. »
Au regard de cette clause, le second expert, dans son rapport en date du 16 février 2022, soutient que « compte tenu de l’acceptation par l’acheteur du risque de destruction de la construction existante en cas de sinistre, il est possible de considérer, sur le plan technique, que les désordres allégués ne rendent pas le bien impropre à l’usage auquel il était destiné ». 

Toutefois, aux termes de cette clause, l’acquéreur accepte uniquement le risque qu’en cas de sinistre, il puisse ne pas pouvoir reconstruire à l’identique. Or, la présence de constructions édifiées sans permis de construire et contraires aux règles de l’urbanisme entraine également un risque de sanction civile, de sanction pénale ou encore de sanction administrative pour les époux [M]. Ils peuvent être condamnés à démolir les ouvrages non-conformes à leurs frais ou encore être condamnés à une amende pénale. 

Ainsi, bien que les époux [M] aient acquis le bien immobilier en acceptant le risque lié à une potentielle impossibilité de reconstruire à l’identique en cas de sinistre, ils n’ont pas accepté le risque lié à une éventuelle condamnation à remettre en état le bien immobilier du fait de la violation des règles de l’urbanisme. 

Par ailleurs, il est à noter que ladite clause est relative au permis de construire initial de la maison d’habitation, et non aux différentes annexes qui ont pu être construites par la suite, en méconnaissance des règles de l’urbanisme. 

Dès lors, il convient de considérer que les désordres relatifs à la présence d’ouvrages non-conformes aux règles de l’urbanisme et construites sans autorisation d’urbanisme, en exposant les époux [M] à un risque de condamnation pénale et civile, sont d’une gravité telle qu’ils n’auraient pas acquis le bien immobilier ou en aurait donné un moindre prix s’ils les avaient connus. 

Dans son rapport d’expertise en date du 17 février 2021, Monsieur [N] [I] affirme avec certitude que l’ensemble des ouvrages illicites ont été réalisés entre 2005 et 2018. Il en veut pour preuve le nombre de pièces différent entre l’achat par les époux [F] en 2005 et la vente aux époux [M] en 2018 mais également l’implantation altimétrique des pool house et abri de jardin qui est forcément postérieure à l’implantation de la piscine inexistante en 2005. 

Également, la présence de l’abri voiture, du poolhouse et de la plage extérieure tout autour de la piscine était mentionnée dans le texte de l’annonce de vente versée au débat. Leur construction sans autorisation d’urbanisme est donc nécessairement antérieure à la vente. 

De plus, le second expert, dans son rapport en date du 16 février 2022 note que les époux [F] ne nient pas avoir construit le carport, la pergola, le poolhouse, l’abri de jardin et les plages de la piscine. 

Aussi, les époux [F] versent aux débats le rapport de constat de l’état parasitaire établi le 03 décembre 2004 à la demande de Monsieur [L], l’ancien propriétaire ayant vendu le bien immobilier aux époux [F] en 2005. Y est évoqué la présence d’une véranda au rez-de-chaussée dans laquelle est indiquée la présence d’huisseries en bois et fer. Au regard de ce constat de l’état parasitaire, Madame [P] [H] soutient que la transformation de la terrasse couverte en véranda a été réalisée par les époux [L] avant la vente du 30 septembre 2005. La construction de cet ouvrage sans autorisation d’urbanisme et non-conforme est donc également antérieure à la vente intervenue entre les époux [F] et les époux [M]. 

En conséquence, les vices affectant le bien immobilier sont donc bien antérieurs à la vente. 

Enfin, bien que les époux [M] ne pouvaient ignorer la présence de ces différents ouvrages, puisqu’ils étaient nécessairement apparents au moment de la visite du bien immobilier, leur construction en l’absence de permis de construire et en méconnaissance des règles de l’urbanisme leur a été cachée. 

En effet, dans l’acte de vente en date du 15 octobre 2018 une clause a été insérée aux termes de laquelle « le vendeur déclare :

- Que le bien a fait l’objet d’une déclaration de travaux numéro DT 83 061 06 FE 0 délivrée le 21 mars 2006 pour la construction d’une piscine. (…) Le vendeur déclare avoir édifié cette piscine conformément à l’autorisation d’urbanisme qui lui a été délivrée. 

- N’avoir effectué aucun autre travaux soumis à autorisation d’urbanisme. 

Il résulte d’un certificat administratif délivré par la mairie le 31 mai 2018 que seule l’autorisation de la piscine a été enregistrée. 
Aucun certificat de non recours à la déclaration de travaux, aucune déclaration d’achèvement de travaux ni certificat de conformité concernant la piscine n’a été à ce jour fourni au rédacteur des présentes. 
Le vendeur déclare avoir respecté les prescriptions de l’autorisation de la piscine. »

Il en résulte que les époux [F] ont seulement mentionné aux époux [M] des travaux relatifs à la piscine et l’obtention d’une autorisation d’urbanisme à ce sujet. Ils attestent n’avoir réalisé aucuns autres travaux et, dès lors, aucuns autres travaux sans autorisation d’urbanisme. 

N’ayant pas été avertis de travaux réalisés sans autorisation d’urbanisme, les époux [M] ne pouvaient donc avoir connaissance au moment de la vente de la non-conformité du carport, de la pergola, du poolhouse, de l’abri de jardin, des plages de la piscine et de l’impossibilité de les régulariser. 

Ce caractère non apparent des désordres pour un acheteur profane est confirmé par l’expert dans son rapport en date du 16 février 2022. 

Les vices n’étaient donc pas apparents pour un acheteur profane au moment de la vente. 

Par conséquent, des vices inconnus des acquéreurs, d’une certaine gravité et antérieurs à la vente ont été identifiés. Ces vices, liés à la construction d’ouvrages sans autorisation d’urbanisme et non régularisables car non-conformes à la réglementation, constituent des vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil. 

Cependant, il convient de relever qu’a été insérée à l’acte de vente du 15 octobre 2018 une clause de non-garantie des vices cachés. Aux termes de cette clause, les époux [M] se sont engagés à prendre « le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison (…) des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas (…) s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ». 

Ainsi, en application de cette clause et tel que cela découle de l’article 1643 du Code civil, cette clause de non-garantie des vices cachés ne s’applique pas aux époux [F] si les demandeurs démontrent qu’ils étaient de mauvaise foi.

A ce titre, les époux [M] versent au débat le rapport d’expertise amiable du 17 février 2021 dans lequel l’expert affirme avec certitude que les ouvrages litigieux ont été réalisés entre 2005 et 2008. Ils produisent également le texte de l’annonce de vente dans lequel sont mentionnés l’abri voiture, le poolhouse et la plage extérieure tout autour de la piscine, de sorte que leur construction sans autorisation d’urbanisme est nécessairement antérieure à la vente de 2018. Enfin, il ressort du rapport d’expertise judiciaire en date du 16 février 2022 que « le carport, la pergola, le poolhouse, l’abri de jardin et les plages de piscine ont été construits par les époux [F], qui ne le nient pas».

Dès lors, s’il est incontestable que ces différents ouvrages ont été construits par les époux [F] entre 2005 et 2018, lorsqu’ils étaient propriétaires du bien immobilier, il est également manifeste que les époux [F] savaient qu’ils n’avaient pas formulé d’autorisation d’urbanisme et qu’ainsi les ouvrages qu’ils ont fait édifier risquaient d’être non-conformes aux règles de l’urbanisme. 

A ce titre, les époux [F] affirment que le pool house et l’abri de jardin sont des constructions légères et démontables, de sorte qu’aucune autorisation d’urbanisme n’était nécessaire. Toutefois, les conclusions des deux experts réfutent cette affirmation puisqu’il est indiqué que le poolhouse et l’abri de jardin nécessitent des travaux de démolition. En construisant de tels ouvrages non démontables, les époux [F] ne pouvaient donc ignorer qu’il était nécessaire d’obtenir une autorisation d’urbanisme. 

Toutefois, s’agissant de la terrasse couverte, il ressort du rapport de constat d’état parasitaire établi le 03 décembre 2004 que celle-ci a été transformée en véranda fermée avant l’acquisition du bien immobilier par les époux [F]. Il ne peut donc être affirmé que les époux [F] avaient connaissance de la non-conformité de cet ouvrage. 

En conséquence, les époux [M] rapportent la preuve de la connaissance par les vendeurs des vices relatifs au carport, à la pergola, au poolhouse, à l’abri de jardin et aux plages de piscine, de sorte que la clause de non-garantie des vices cachés ne peut s’appliquer relativement à ces vices. S’agissant du vice lié à la terrasse couverte transformée en véranda, la preuve de sa connaissance par les vendeurs n’étant pas rapportée, la clause de non-garantie s’applique. 

Il sera relevé qu’il importe peu qu’aucune garantie n’était faite aux acquéreurs s’agissant de la superficie du bien immobilier ou encore que les époux [F] n’aient pas modifié la surface habitable. En effet, la garantie des vices cachés a vocation à s’appliquer dès lors que des vices inconnus de l’acquéreur et antérieurs à la vente sont identifiés et qu’en cas de clause de non garantie des vices cachés, il soit démontré que les vendeurs avaient connaissance des vices. 



Dès lors, conformément au choix effectué par les époux [M], les époux [F] seront condamnés à restituer une partie du prix de vente aux demandeurs.

S’agissant du montant à restituer, les acquéreurs sont fondés à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, excepté celui relatif à la terrasse couverte. A ce titre, les époux [M] produisent un devis établi par la SARL JARDINS PARCS ET AMENAGEMENTS le 28 décembre 2022 pour un montant de 29 349,32 euros TTC. L’expert, dans son rapport en date du 16 février 2022, chiffre quant à lui les travaux de démolition des éléments non régularisables à la somme de 7 150 euros TTC. 

La comparaison entre les postes identifiés par l’expert et le devis permet de constater que certains éléments figurent en plus dans le devis : la pose d’un gazon synthétique et la pose de gravillon. 

Seront ainsi retenus les montants établis par le devis au titre de la dépose du carport (1 179 euros HT), la dépose de la pergola (1 064 euros HT), la dépose du poolhouse (1 859,20 euros HT), la dépose de l’abri de jardin (1 198,40 euros HT) et la démolition de la terrasse entourant la piscine (8 940 euros HT). Seront ajoutés le montant de réalisation d’une margelle sur la périphérie de la piscine permettant de rattraper la hauteur et le niveau suite au rabaissement de la terrasse (2 120 euros HT) et le montant de la démolition de l’escalier desservant la pergola à la plage de la piscine (pour un montant de 2 000 euros HT). 

En définitive, Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] seront condamnés à payer aux époux [M] la somme de 20 196,66 euros TTC (avec une TVA à 10%) au titre de la réduction du prix de vente.

Par ailleurs, les époux [M] s’opposant à la destruction des ouvrages litigieux par les époux [F], Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] seront déboutés de leur demande tendant à les enjoindre de retirer les constructions litigieuses. 

Sur les demandes de dommages et intérêts des époux [M]

Sur la connaissance des vices par le vendeur
En application de l’article 1645 du Code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Conformément à l’article 2274 du Code civil, la bonne foi est toujours présumée et la mauvaise foi doit être prouvée par celui qui l’allègue. 

Ainsi, la connaissance des vices par un vendeur non-professionnel doit être prouvée.

En l’espèce, la connaissance des vices relatifs au carport, à la pergola, au poolhouse, à l’abri de jardin et aux plages de piscine construits sans autorisation d’urbanisme a déjà été démontrée au titre de l’exclusion de la clause de non-garantie des vices cachés comprise dans l’acte de vente. 

Par suite, Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] seront tenus à réparer les préjudices causés par ces vices cachés.


Sur les préjudices subis
Sur le préjudice lié aux frais d’expertise et au coût d’affichage des déclarations préalables 

Les époux [M] produisent : 
Une note d’honoraires établie par Monsieur [N] [I] le 13 janvier 2021 au titre du rapport d’expertise amiable du 17 février 2021 d’un montant de 840 euros TTC ; Une facture établie par le cabinet SPID EXPERTISES le 1er mars 2021 pour la rédaction du rapport d’un rapport le 04 mars 2021 d’un montant de 600 euros TTC ; Une facture établie par le cabinet SPID EXPERTISES le 20 juin 2023 au titre de l’actualisation du rapport du 1er mars 2021 d’un montant de 600 euros TTC ; Une note d’honoraires établie par l’office d’huissiers de justice [Y] et [K] le 31 août 2023 au titre de la régularisation d’un procès-verbal de constat d’affichage de permis de construire d’un montant de 485 euros TTC. 
S’agissant des dépenses relatives aux différentes expertises, celles-ci ont été rendues nécessaires pour établir la réalité du vice caché. Elles constituent donc pour les époux [M] un préjudice indemnisable. 

Toutefois, s’agissant des frais relatifs à l’affichage des déclarations préalables, il ressort des écritures des époux [M] que cet affichage concerne la terrasse couverte pour laquelle ils ont obtenu un permis de construire de régularisation. Cet élément est corroboré par la photographie du permis de construire versée au débat par les époux [F] qui mentionne « transformation de la terrasse couverte » au titre de la nature des travaux. 

Les vices relatifs à la terrasse couverte n’étant pas exclus de la clause de non-garantie des vices cachés en ce que leur connaissance par les vendeurs n’a pas été démontrée, il convient de ne pas retenir ce préjudice.

En conséquence, Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] seront condamnés à payer aux époux [M] la somme de 2 040 euros au titre des frais d’expertise amiable.

Sur le préjudice lié à la perte de valeur vénale

Les époux [M] font état d’un préjudice de perte de valeur vénale en ce que la démolition des ouvrages constitutifs de vices cachés va diminuer la valeur de leur bien immobilier. 

En effet, les époux [M] ont acquis leur bien immobilier notamment composé d’un poolhouse, d’un abri de jardin, d’une plage de piscine, d’une pergola et d’un carport au prix de 480 000 euros. Après la démolition de ces ouvrages, le prix du bien immobilier sera nécessairement moindre, ce qui constitue pour les époux [M] un préjudice indemnisable. 

Il ressort de l’actualisation de l’expertise en évaluation immobilière établie par le cabinet SPID EXPERTISES le 20 juin 2023, que sans ses annexes, le bien immobilier des époux [M] est estimée à 425 000 euros, soit 55 000 euros en dessous du prix d’acquisition.

A ce titre, les époux [F] soutiennent qu’ils ont vendu le bien aux époux [M] en dessous du prix du marché et qu’aucun bien de cette nature ne pourrait être estimé à 425 000, mais n’en rapportent pas la preuve. 

En conséquence, Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] seront condamnés à payer aux époux [M] la somme de 55 000 euros au titre de la perte de valeur vénale du bien.

Sur le préjudice moral

Les époux [M] sollicitent la somme de 20 000 euros au titre de leur préjudice moral. 

Toutefois, ils ne rapportent aucun élément permettant de justifier d’un quelconque préjudice moral. 

En conséquence, les époux [M] seront déboutés de leur demande au titre du préjudice moral. 

Sur le préjudice lié aux frais de conseil technique SPID EXPERTISE

Les époux [M] sollicitent la somme de 600 euros au titre des frais de conseil technique SPID EXPERTISE.

Cependant, ces frais ont déjà été inclus dans le préjudice alloué au titre des frais d’expertise amiable, de sorte qu’ils ne peuvent être réclamés une seconde fois. 

Dès lors, les époux [M] seront déboutés de leur demande à ce titre. 

Sur la demande de dommages et intérêts des époux [F]

En application de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il découle de cet article que celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, s’il est exact que les époux [M] connaissaient la configuration de la maison lors de leur acquisition et ne pouvaient ignorer la présence des différents ouvrages litigieux, il a été démontré qu’ils ne pouvaient avoir connaissance de leur construction sans autorisation d’urbanisme et de leur caractère non régularisable. Dès lors, les époux [M] ont fait valoir des arguments juridiques à l’appui de leurs prétentions et dans la mesure où il a partiellement été fait droit à leurs demandes, ceux-ci étaient bien fondés à exercer une action en justice à l’encontre des époux [F] pour obtenir leur condamnation au titre de la réduction du prix de vente et au titre de la réparation de leurs préjudices. 

Par ailleurs, les époux [F] affirment que l’attitude des époux [M] est malhonnête en ce qu’ils cherchent à gagner de l’argent au travers de cette procédure alors qu’ils auraient acquis le bien immobilier en dessous du prix du marché. Or, ils ne rapportent pas la preuve d’une quelconque inadéquation du prix de vente du bien au marché. 

Dès lors, aucun élément n’est rapporté par les époux [F] permettant de caractériser une faute commise par les époux [M].

Les époux [F] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens
En application de l’article 696 du Code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire taxé à la somme de 4 053,62 euros suivant ordonnance du 30 janvier 2023.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F], tenus aux dépens, seront condamnés à verser aux époux [M] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

La demande des époux [F] au titre des frais irrépétibles sera rejetée. 

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] à payer à Monsieur [O] [M] et Madame [C] [V] épouse [M], la somme de 20 196, 66 euros au titre de la réduction du prix de vente ; 

DEBOUTE Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] de leur demande tendant à les enjoindre de retirer les constructions litigieuses ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] à payer à Monsieur [O] [M] et Madame [C] [V] épouse [M] la somme de 2 040 euros au titre des frais d’expertise amiable ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] à payer à Monsieur [O] [M] et Madame [C] [V] épouse [M] la somme de 55 000 euros au titre de la perte de valeur vénale ; 

DEBOUTE Monsieur [O] [M] et Madame [C] [V] épouse [M] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [O] [M] et Madame [C] [V] épouse [M] de leur demande indemnitaire au titre des frais de conseil technique SPID EXPERTISE ; 

DEBOUTE Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] de leur demande de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire à hauteur de 4 053,62 euros ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] à payer à Monsieur [O] [M] et Madame [C] [V] épouse [M] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [F] et Madame [J] [W] épouse [F] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX.
LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

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Mise à jour de la source le 2026-07-02T19:17:03.444Z.