Tribunal judiciaire de Poitiers, DROIT COMMUN, 25 août 2026, n° 25/02405

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation du 06 octobre 2025 par M. [R] [U] contre Mme [S] [T] devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) pour obtenir principalement sa condamnation au paiement de sommes en réparation de désordres affectant le bien immobilier et résultant de travaux mal exécutés avant la vente ;

Vu les écritures respectives des parties aux dates suivantes :
- M. [R] [U] : 05 novembre 2025 ;
- Mme [S] [T] : 31 octobre 2025 ;

Vu la clôture prononcée au 16 février 2026 ;

Vu la mise en délibéré au 26 mai 2026, délibéré prorogé en raison d’une surcharge d’activité au 25 août 2026 ;

Motifs

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes principales de M. [R] [U] contre Mme [S] [T] au titre de l’action estimatoire sur le fondement de la garantie des vices cachés.

L'article 1641 du code civil dispose que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

L'article 1642 du code civil dispose que : « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. »

L'article 1643 du code civil dispose que : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. »

L'article 1644 du code civil dispose que : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

L'article 1645 du code civil dispose que : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. »

Sur les conditions de la garantie des vices cachés.

En l’espèce, il résulte des éléments aux débats que M. [R] [U] a déclaré avoir constaté des infiltrations d’eau dans les mois qui ont suivi son acquisition du bien immobilier de Mme [S] [T] courant 2021. Par la suite, en 2022 et 2023, M. [R] [U] a constaté, et fait constater notamment par procès-verbaux de commissaire de justice, d’autres fuites (pièces [U] n°2, 3 et 7).

L’expertise judiciaire (pièce [U] n°9) a permis de mettre en lumière d’autres défauts, tenant notamment à des non-conformités aux règles de l’art quant à diverses prestations et réparations sur le bien immobilier, et en particulier :
- des ouvertures entre certaines pièces ont été réalisées sans linteau ni jambage suffisants (pages 13-15) ;
- des fuites ont été sommairement réparées avec notamment du joint silicone mis en oeuvre sur la couverture, outre la présence de mousse expansive en polyuréthane (pages 12, 15-16) ;
- la toiture a été partiellement exhaussée sans arase suffisante ni calcul adéquat des sections (page 15).


En défense, Mme [S] [T] ne peut pas utilement invoquer la circonstance que M. [R] [U] devait savoir que les époux [H] avaient acquis la maison pour un prix modique et qu’ils l’avaient pour partie aménagée eux-mêmes, sans recourir à des professionnels à chaque fois, de sorte que M. [R] [U] devait raisonnablement s’attendre à des travaux non conformes aux règles de l’art. En effet, Mme [S] [T] échoue à rapporter la preuve – qui lui incombe – qu’elle avait suffisamment informé M. [R] [U] de l’état moyen à attendre du bien du fait des réparations non professionnels, à défaut notamment de mention explicite en ce sens dans l’acte de vente (pièce [U] n°1) ou dans tout autre document mis aux débats.

Mme [S] [T] ne peut pas non plus invoquer utilement le fait que M. [R] [U], accompagné d’un architecte à l’occasion d’au moins une visite avant la vente, aurait pu constater les traces d’humidité dans la maison. En effet, d’une part, les éléments de preuve aux débats ne permettent pas de tenir pour prouvé que M. [R] [U] a remarqué des fuites ou anciennes fuites quand il a visité le bien avant de l’acquérir, contrairement à ce qu’allègue Mme [S] [T]. D’autre part, à supposer qu’une trace d’humidité était visible sur le mur de la mezzanine avant la vente, rien ne permet de retenir que ce seul élément aurait été suffisant pour porter à la connaissance de l’acquéreur toute l’étendue du défaut.

S’agissant de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés telle que stipulée à l’acte notarié, il doit être jugé que cette clause cède, dès lors que Mme [S] [T] a déclaré à un expert amiable ne plus avoir fait réaliser de travaux sur la toiture à compter de 2000 (pièce [U] n°5 : « Réparation toiture ... rien depuis 2000 »), alors que l’expertise judiciaire a mis en évidence de multiples interventions et réparations sur la toiture après 2000, et en particulier en 2014 et jusqu’en 2017, alors que l’acte de vente de 2021 ne mentionne aucune de ces réparations. Il en résulte que la bonne foi de Mme [S] [T] est à écarter sous ce rapport, et que par ailleurs la venderesse est considérée comme ayant eu connaissance des vices de la chose au sens de l’article 1645 précité du code civil.

Sur la demande à hauteur de 24.263,47 euros au titre des travaux de reprise.

Cette somme est due en ce qu’elle correspond au coût des travaux de reprise, tels qu’évalués par avance au cours de l’expertise judiciaire, soit d’une part la réfection intégrale de la toiture par la SAS [X] après retrait des postes en plus-value, et d’autre part les factures POINT.P pour les matériaux s’agissant de la pose de plaques de placoplâtre par M. [R] [U], ainsi que validé par l’expert judiciaire (pièce [U] n°9, page 22). Il est observé que pour les travaux en toiture, la demande chiffrée à partir des devis produits devant l’expert judiciaire est inférieure au coût réel exposé suivant factures (pièce [U] n°10).

Il est à considérer que la somme de 24.263,47 euros demandée vient compenser le fait que, si le mauvais état de la toiture avait été porté à la connaissance de M. [R] [U] avant son acquisition, alors le prix de vente aurait pu être modéré pour tenir compte de ces frais à engager.

En conséquence, Mme [S] [T] est tenue de payer à M. [R] [U] la somme de 24.263,47 euros au titre des travaux de reprise.

Sur la somme de 13.846,86 euros au titre du préjudice matériel et financier.

L’expert judiciaire a validé ce chiffrage, correspondant aux frais subis par M. [R] [U] du fait des désordres et des travaux à réaliser pour y remédier, ainsi que la conduite de la procédure (hors frais irrépétibles) et la participation aux opérations d’expertise.


Mme [S] [T] ne présente aucune contestation utile.

En conséquence, Mme [S] [T] est tenue de payer à M. [R] [U] la somme de 13.846,86 euros au titre du préjudice matériel et financier.

Sur la somme de 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance.

M. [R] [U] invoque un préjudice de jouissance, qu’il évalue manifestement à la valeur locative de la maison, dans l’attente de l’achèvement des travaux de reprise, étant précisé que les travaux de réfection de la couverture ont manifestement été exécutés en ce qu’ils ont donné lieu à facturation en octobre 2025 (pièce [U] n°10).

Le préjudice n’est pas sérieusement contestable en son principe, en ce que les fuites d’eau en couverture, ainsi que les non conformités sur des éléments structurels comme le linteau et les jambages d’ouvertures pratiquées entre les pièces, compromettent l’habitabilité normale de la maison.

A partir des éléments aux débats, il peut être retenu l’existence d’un préjudice de jouissance depuis la découverte des premières fuites soit décembre 2021 jusqu’à l’exécution des travaux de réfection de la couverture en octobre 2025, soit 46 mois.

Toutefois M. [R] [U] ne fournit au tribunal aucun élément suffisamment précis pour fixer le montant d’un tel préjudice de jouissance, notamment à défaut de justifier de la valeur locative qu’il évoque. En considération des divers éléments aux débats dont notamment le prix de vente de la maison, et à défaut de tout autre élément, il convient d’arrêter le préjudice de jouissance, correspondant seulement à une inhabitabilité partielle, à 100 euros par mois, soit 4.600 euros au total.

En conséquence, Mme [S] [T] est tenue de payer à M. [R] [U] la somme de 4.600 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

Mme [S] [T], partie perdante, supporte les dépens, dont ceux de référé (RG 23/339) dont les frais d’expertise judiciaire.

Mme [S] [T], tenue aux dépens, doit payer à M. [R] [U] une somme que l’équité commande de fixer à 2.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans qu’il n’y ait lieu à aucun autre condamnation sur le même fondement.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [S] [T], au titre de la garantie des vices cachés, à payer à M. [R] [U] :
- 24.263,47 euros au titre des travaux de reprise ;
- 13.846,86 euros au titre du préjudice matériel et financier ;
- 4.600 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Mme [S] [T] à payer à M. [R] [U] la somme de 2.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [T] aux dépens dont ceux de référé (RG 23/339) incluant les frais d’expertise judiciaire. ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président

MINUTE N° : 
DOSSIER : N° RG 25/02405 - N° Portalis DB3J-W-B7J-G2JQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 25 Août 2026



DEMANDEUR : 

Monsieur [R] [U]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Laurent TRIBOT, avocat au barreau de POITIERS,


DÉFENDERESSE :

Madame [S], [J] [T] épouse [C]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Nathalie MANCEAU, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant, et Me Jean-Yves LETERME, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant 


LE :

Copie simple à :
- Me TRIBOT
- Me MANCEAU

Copie exécutoire à :
- Me TRIBOT






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : [R] VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Edith GABORIT


Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 24 Mars 2026.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 25 Août 2026














EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation du 06 octobre 2025 par M. [R] [U] contre Mme [S] [T] devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) pour obtenir principalement sa condamnation au paiement de sommes en réparation de désordres affectant le bien immobilier et résultant de travaux mal exécutés avant la vente ;

Vu les écritures respectives des parties aux dates suivantes :
- M. [R] [U] : 05 novembre 2025 ;
- Mme [S] [T] : 31 octobre 2025 ;

Vu la clôture prononcée au 16 février 2026 ;

Vu la mise en délibéré au 26 mai 2026, délibéré prorogé en raison d’une surcharge d’activité au 25 août 2026 ;

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes principales de M. [R] [U] contre Mme [S] [T] au titre de l’action estimatoire sur le fondement de la garantie des vices cachés.

L'article 1641 du code civil dispose que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

L'article 1642 du code civil dispose que : « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. »

L'article 1643 du code civil dispose que : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. »

L'article 1644 du code civil dispose que : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

L'article 1645 du code civil dispose que : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. »

Sur les conditions de la garantie des vices cachés.

En l’espèce, il résulte des éléments aux débats que M. [R] [U] a déclaré avoir constaté des infiltrations d’eau dans les mois qui ont suivi son acquisition du bien immobilier de Mme [S] [T] courant 2021. Par la suite, en 2022 et 2023, M. [R] [U] a constaté, et fait constater notamment par procès-verbaux de commissaire de justice, d’autres fuites (pièces [U] n°2, 3 et 7).

L’expertise judiciaire (pièce [U] n°9) a permis de mettre en lumière d’autres défauts, tenant notamment à des non-conformités aux règles de l’art quant à diverses prestations et réparations sur le bien immobilier, et en particulier :
- des ouvertures entre certaines pièces ont été réalisées sans linteau ni jambage suffisants (pages 13-15) ;
- des fuites ont été sommairement réparées avec notamment du joint silicone mis en oeuvre sur la couverture, outre la présence de mousse expansive en polyuréthane (pages 12, 15-16) ;
- la toiture a été partiellement exhaussée sans arase suffisante ni calcul adéquat des sections (page 15).


En défense, Mme [S] [T] ne peut pas utilement invoquer la circonstance que M. [R] [U] devait savoir que les époux [H] avaient acquis la maison pour un prix modique et qu’ils l’avaient pour partie aménagée eux-mêmes, sans recourir à des professionnels à chaque fois, de sorte que M. [R] [U] devait raisonnablement s’attendre à des travaux non conformes aux règles de l’art. En effet, Mme [S] [T] échoue à rapporter la preuve – qui lui incombe – qu’elle avait suffisamment informé M. [R] [U] de l’état moyen à attendre du bien du fait des réparations non professionnels, à défaut notamment de mention explicite en ce sens dans l’acte de vente (pièce [U] n°1) ou dans tout autre document mis aux débats.

Mme [S] [T] ne peut pas non plus invoquer utilement le fait que M. [R] [U], accompagné d’un architecte à l’occasion d’au moins une visite avant la vente, aurait pu constater les traces d’humidité dans la maison. En effet, d’une part, les éléments de preuve aux débats ne permettent pas de tenir pour prouvé que M. [R] [U] a remarqué des fuites ou anciennes fuites quand il a visité le bien avant de l’acquérir, contrairement à ce qu’allègue Mme [S] [T]. D’autre part, à supposer qu’une trace d’humidité était visible sur le mur de la mezzanine avant la vente, rien ne permet de retenir que ce seul élément aurait été suffisant pour porter à la connaissance de l’acquéreur toute l’étendue du défaut.

S’agissant de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés telle que stipulée à l’acte notarié, il doit être jugé que cette clause cède, dès lors que Mme [S] [T] a déclaré à un expert amiable ne plus avoir fait réaliser de travaux sur la toiture à compter de 2000 (pièce [U] n°5 : « Réparation toiture ... rien depuis 2000 »), alors que l’expertise judiciaire a mis en évidence de multiples interventions et réparations sur la toiture après 2000, et en particulier en 2014 et jusqu’en 2017, alors que l’acte de vente de 2021 ne mentionne aucune de ces réparations. Il en résulte que la bonne foi de Mme [S] [T] est à écarter sous ce rapport, et que par ailleurs la venderesse est considérée comme ayant eu connaissance des vices de la chose au sens de l’article 1645 précité du code civil.

Sur la demande à hauteur de 24.263,47 euros au titre des travaux de reprise.

Cette somme est due en ce qu’elle correspond au coût des travaux de reprise, tels qu’évalués par avance au cours de l’expertise judiciaire, soit d’une part la réfection intégrale de la toiture par la SAS [X] après retrait des postes en plus-value, et d’autre part les factures POINT.P pour les matériaux s’agissant de la pose de plaques de placoplâtre par M. [R] [U], ainsi que validé par l’expert judiciaire (pièce [U] n°9, page 22). Il est observé que pour les travaux en toiture, la demande chiffrée à partir des devis produits devant l’expert judiciaire est inférieure au coût réel exposé suivant factures (pièce [U] n°10).

Il est à considérer que la somme de 24.263,47 euros demandée vient compenser le fait que, si le mauvais état de la toiture avait été porté à la connaissance de M. [R] [U] avant son acquisition, alors le prix de vente aurait pu être modéré pour tenir compte de ces frais à engager.

En conséquence, Mme [S] [T] est tenue de payer à M. [R] [U] la somme de 24.263,47 euros au titre des travaux de reprise.

Sur la somme de 13.846,86 euros au titre du préjudice matériel et financier.

L’expert judiciaire a validé ce chiffrage, correspondant aux frais subis par M. [R] [U] du fait des désordres et des travaux à réaliser pour y remédier, ainsi que la conduite de la procédure (hors frais irrépétibles) et la participation aux opérations d’expertise.


Mme [S] [T] ne présente aucune contestation utile.

En conséquence, Mme [S] [T] est tenue de payer à M. [R] [U] la somme de 13.846,86 euros au titre du préjudice matériel et financier.

Sur la somme de 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance.

M. [R] [U] invoque un préjudice de jouissance, qu’il évalue manifestement à la valeur locative de la maison, dans l’attente de l’achèvement des travaux de reprise, étant précisé que les travaux de réfection de la couverture ont manifestement été exécutés en ce qu’ils ont donné lieu à facturation en octobre 2025 (pièce [U] n°10).

Le préjudice n’est pas sérieusement contestable en son principe, en ce que les fuites d’eau en couverture, ainsi que les non conformités sur des éléments structurels comme le linteau et les jambages d’ouvertures pratiquées entre les pièces, compromettent l’habitabilité normale de la maison.

A partir des éléments aux débats, il peut être retenu l’existence d’un préjudice de jouissance depuis la découverte des premières fuites soit décembre 2021 jusqu’à l’exécution des travaux de réfection de la couverture en octobre 2025, soit 46 mois.

Toutefois M. [R] [U] ne fournit au tribunal aucun élément suffisamment précis pour fixer le montant d’un tel préjudice de jouissance, notamment à défaut de justifier de la valeur locative qu’il évoque. En considération des divers éléments aux débats dont notamment le prix de vente de la maison, et à défaut de tout autre élément, il convient d’arrêter le préjudice de jouissance, correspondant seulement à une inhabitabilité partielle, à 100 euros par mois, soit 4.600 euros au total.

En conséquence, Mme [S] [T] est tenue de payer à M. [R] [U] la somme de 4.600 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

Mme [S] [T], partie perdante, supporte les dépens, dont ceux de référé (RG 23/339) dont les frais d’expertise judiciaire.

Mme [S] [T], tenue aux dépens, doit payer à M. [R] [U] une somme que l’équité commande de fixer à 2.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans qu’il n’y ait lieu à aucun autre condamnation sur le même fondement.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [S] [T], au titre de la garantie des vices cachés, à payer à M. [R] [U] :
- 24.263,47 euros au titre des travaux de reprise ;
- 13.846,86 euros au titre du préjudice matériel et financier ;
- 4.600 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Mme [S] [T] à payer à M. [R] [U] la somme de 2.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [T] aux dépens dont ceux de référé (RG 23/339) incluant les frais d’expertise judiciaire. ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président

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Mise à jour de la source le 2026-08-25T21:25:16.701Z.