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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin, 1ère Ch- Civil général, 29 juin 2026, n° 23/00082

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 Janvier 2026 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 19 Janvier 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 mars 2026, lequel a été prorogé aux 30 mars 2026, 04 mai 2026, 15 juin 2026 et au 29 Juin 2026

Après en avoir délibéré conformément à la loi, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

JUGEMENT : 

Selon compromis de vente du 12 octobre 2018, réitéré par acte authentique en date du 3 janvier 2019, Madame [Q] [U] et Monsieur [C] [P] ont acquis auprès de Monsieur [N] [X] et Madame [Z] [F] épouse [X] une maison située [Adresse 3] à [Localité 4] au prix de 180.000 euros.

Au mois d’octobre 2019, Madame [Q] [U] et Monsieur [C] [P] ont confié à la SARL MOMY des travaux de rénovation après avoir constaté des infiltrations lors de fortes intempéries au mois de septembre 2019. 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 17 octobre 2019 Madame [Q] [U] et Monsieur [C] [P] ont indiqué aux époux [X] qu’ils entendaient résoudre la vente. 

Par ordonnance du 02 février 2021, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [A] [E]. 

Le rapport, déposé le 14 juin 2022, conclut à l’existence d’un désordre fongique sur l’entourage bois d’un châssis, sur une partie des lattis en périphérie et en sous face de l’isolant laine de verre. 

C’est dans ce contexte que par exploit délivré le 16 janvier 2023, Madame [Q] [U] et Monsieur [C] [P] ont fait assigner Monsieur [N] [X] et Madame [Z] [X] devant le présent tribunal aux fins de voir ordonner la résolution de la vente et de les voir condamner à diverses indemnisations.





Par conclusions d’incident en date du 10 septembre 2024, Madame [Q] [U] et Monsieur [C] [P] ont saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir dont l’examen a été renvoyé devant le tribunal par mention au dossier en application de l’article 789 du code de procédure civile, au regard de l'état d'avancement de l'instruction.

Le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire par ordonnance du 14 janvier 2026, et a fixé les plaidoiries à l’audience du 19 janvier 2026.

L’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 16 mars 2026, lequel a été prorogé au 29 juin 2026 .


*******************


Aux termes de dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 7 octobre 2025, Madame [Q] [U] et Monsieur [C] [P] demandent au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants du Code civil, ainsi que 1112-1, 1104, 1224 et 1792, 1352 et suivants du code civil, et 700 du code de procédure civile, de ;

-déclarer l'action de Monsieur [P] et Madame [U] recevable et bien fondée;

-ordonner la résolution de la vente conclue entre Monsieur [P] et Madame [U] et Monsieur et Madame [X] le 3 janvier 2019 du fait de l'existence de vices cachés;

-condamner solidairement Monsieur et Madame [X] à verser à Monsieur [P] et Madame [U] les sommes suivantes :
 -180.000 euros (CENT QUATRE-VINGT MILLE EUROS) en remboursement du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 03 janvier 2019 ;
 -795,51 euros (SEPT CENT QUATRE-VINGT QUINZE EUROS ET CINQUANTE UN CENTS) en remboursement de la facture d'intervention de la société MOMY du 07 novembre 2019 ;
 -1.853,52 euros TTC (MILLE HUIT CENT CINQUANTE-TROIS EUROS ET CINQUANTE-DEUX CENTS) au titre de l'intervention de la société France [T] ;
 -4 619,48 euros TTC (QUATRE MILLE SIX CENT DIX-NEUF EUROS ET QUARANTE-HUIT CENTS) au titre des frais de relogement à la date du 30 avril 2022 ;
 -805 euros (HUIT CENT CINQ EUROS) PAR MOIS pour la période courant à compter du 1er mai 2022 jusqu'à la résolution de la vente ;
 -120 euros (CENT VINGT EUROS) PAR MOIS pour la période courant à compter de la découverte des désordres (septembre 2019) jusqu'à la résolution de la vente en réparation du préjudice moral subi ;
 -5.159 euros (CINQ MILLE CENT CINQUANTE NEUF EUROS) en remboursement des taxes foncières versées ;
 -7.102 euros (SEPT MILLE CENT DEUX EUROS) au titre de l'assurance emprunteur suivant décompte à la date du mois d'avril 2025 ;




 -92,28 euros (QUATRE-VINGT-DOUZE EUROS ET VINGT-HUIT CENTS PAR MOIS au titre de l'assurance emprunteur pour la période courant du mois de mai 2025 au jour du remboursement du prêt ;
 -1.246,92 euros (MILLE DEUX CENT QUARANTE-SIX EUROS ET QUATRE-VINGT DOUZE CENTS) en remboursement des cotisations d'assurance habitation réglées depuis 2022;
 -1.340,79 euros (MILLE TROIS CENT QUARANTE EUROS ET SOIXANTE DIX-NEUF CENTS) en remboursement des frais exposés à compte de 2022 pour l'alimentation en électricité de l'immeuble litigieux;


-à titre subsidiaire ordonner la résolution de la vente conclue entre Monsieur [P] et Madame [U] et Monsieur et Madame [X] le 3 janvier 2019 du fait du manquement grave de Monsieur et Madame [X] à leur obligation d'information et de loyauté;

-condamner solidairement Monsieur et Madame [X] à verser à Monsieur [P] et Madame [U] les sommes suivantes :
 -180.000 euros (CENT QUATRE-VINGT MILLE EUROS) en remboursement du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 03 janvier 2019 ;
 -795,51 euros (SEPT CENT QUATRE-VINGT QUINZE EUROS ET CINQUANTE UN CENTS) en remboursement de la facture d'intervention de la société MOMY du 07 novembre 2019 ;
 -1.853,52 euros TTC (MILLE HUIT CENT CINQUANTE-TROIS EUROS ET CINQUANTE-DEUX CENTS) au titre de l'intervention de la société France [T] ;
 -4 619,48 euros TTC (QUATRE MILLE SIX CENT DIX-NEUF EUROS ET QUARANTE-HUIT CENTS) au titre des frais de relogement à la date du 30 avril 2022 ;
 -805 euros (HUIT CENT CINQ EUROS) PAR MOIS pour la période courant à compter du 1er mai 2022 jusqu'à la résolution de la vente ;
 -120 euros (CENT VINGT EUROS) PAR MOIS pour la période courant à compter de la découverte des désordres (septembre 2019) jusqu'à la résolution de la vente en réparation du préjudice moral subi ;
 -5.159 euros (CINQ MILLE CENT CINQUANTE NEUF EUROS) en remboursement des taxes foncières versées ;
 -7.102 euros (SEPT MILLE CENT DEUX EUROS) au titre de l'assurance emprunteur suivant décompte à la date du mois d'avril 2025 ;
 -92,28 euros (QUATRE-VINGT-DOUZE EUROS ET VINGT-HUIT CENTS PAR MOIS au titre de l'assurance emprunteur pour la période courant du mois de mai 2025 au jour du remboursement du prêt ;
 -1.246,92 euros (MILLE DEUX CENT QUARANTE-SIX EUROS ET QUATRE-VINGT DOUZE CENTS) en remboursement des cotisations d'assurance habitation réglées depuis 2022;
 -1.340,79 euros (MILLE TROIS CENT QUARANTE EUROS ET SOIXANTE DIX-NEUF CENTS) en remboursement des frais exposés à compte de 2022 pour l'alimentation en électricité de l'immeuble litigieux;


-à titre infiniment subsidiaire condamner solidairement Monsieur et Madame [X] en leur qualité de constructeur au sens de l'article 1792-1 du code civil à verser à Monsieur [P] et Madame [U] les sommes suivantes :

 -795,51 euros (SEPT CENT QUATRE-VINGT QUINZE EUROS ET CINQUANTE UN CENTS) en remboursement de la facture d'intervention de la société MOMY du 07 novembre 2019 ;
 -1.853,52 euros TTC (MILLE HUIT CENT CINQUANTE-TROIS EUROS ET CINQUANTE-DEUX CENTS) au titre de l'intervention de la société France [T] ; 
-3.238,98 euros TTC (TROIS MILLE DEUX CENT TRENTE HUIT EUROS ET QUATRE VINGT-DIX HUIT CENTS) pour le traitement de l'éradication du champignon mérule ;
 -19.700,19 euros TTC (DIX-NEUF MILLE SEPT CENTS EUROS ET DIX-NEUF CENTS) pour la remise en état de la maison;
 -6.757,82 euros TTC (SIX MILLE SEPT CENT CINQUANTE SEPT EUROS ET QUATRE-VINGT DEUX CENTS) pour la reprise des peintures de la chambre des enfants, de la chambre parentale et de la cage d'escalier ;
 -4.619,48 euros TTC (QUATRE MILLE SIX CENT DIX-NEUF EUROS ET QUARANTE-HUIT CENTS) au titre des frais de relogement à la date du 30 avril 2022 ;
 -805 euros (HUIT CENT CINQ EUROS) PAR MOIS pour la période courant à compter du 1er mai 2022 jusqu'à la résolution de la vente ;
 -120 euros (CENT VINGT EUROS) PAR MOIS pour la période courant à compter de la découverte des désordres (septembre 2019) jusqu'à la résolution de la vente en réparation du préjudice moral subi ;

-ordonner l'indexation des montants des travaux de traitement et de réparations sur l'indice du coût de la construction en vigueur au moment de leur réalisation ;

-débouter Monsieur et Madame [X] de l'ensemble de leurs demandes; 

-en tout état de cause, 
-condamner solidairement Monsieur et Madame [X] à verser à Monsieur [P] et Madame [U] une indemnité de 14.000 € (QUATORZE MILLE EUROS) au titre des frais irrépétibles d'instance;
-condamner solidairement Monsieur et Madame [X] aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et frais de publication.


Aux termes de dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 9 septembre 2025, Monsieur [N] [X] et Madame [Z] [X] demandent au tribunal, au visa des articles 1112-1, 1641 et suivants, ainsi que 1352 et suivants, 1792 et suivants du code civil, 514 et suivants et 700 du code de procédure civile, de :

-à titre principal, débouter Monsieur [P] et Madame [U] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions;

-à titre subsidiaire, juger que les préjudices de Monsieur [P] et Madame [U] ne sauraient excéder :
-en cas de condamnation au titre de la garantie des vices cachés :
 -180.000 euros (CENT QUATRE VINGT MILLE EUROS) au titre du remboursement du prix de vente;
 -en cas de condamnation au titre d'un manquement à l'obligation d'information précontractuelle ou de la garantie décennale :
 -6.974,51 euros TTC (SIX MILLE NEUF CENT SOIXANTE QUATORZE EUROS ET CINQUANTE ET UN CENTIMES) au titre des travaux de remise en état de la maison ;





-si l'annulation de la vente devait être prononcée :
-juger la demande de Monsieur et Madame [X] de condamnation solidaire de Monsieur [P] et Madame [U] à leur verser la somme de 1.100 euros par mois à compter du 3 janvier 2019 et jusqu'à restitution de la maison recevable ;

-condamner solidairement Monsieur [P] et Madame [U] à verser à Monsieur et Madame [X] la somme de 1 100 € (MILLE CENT EUROS) par mois à compter du 3 janvier 2019 jusqu'à la restitution, soit à ce jour la somme de 88.000 euros (QUATRE VINGT HUIT MILLE EUROS) ;

-juger que les époux [X] ne sauraient être condamnés à une somme excédant 25 % (VINGT-CINQ POURCENT) des préjudices, de toute nature, de Monsieur [P] et Madame [U] ;

-écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

-en tout état de cause,
-condamner solidairement Monsieur [P] et Madame [U] à verser à Monsieur et Madame [X] la somme de 7 000€ (SEPT MILLE EUROS) au titre des frais irrépétibles ; 
-condamner solidairement Monsieur [P] et Madame [U] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise.


Le tribunal se rapporte aux conclusions visées plus haut pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur la demande de résolution de la vente pour vices cachés 

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Il incombe à l’acheteur de démontrer, outre le caractère caché du vice au jour de la vente, son antériorité et sa gravité, laquelle est constituée lorsque l’usage de la chose est impossible ou fortement altéré.

En l’espèce, l’expert judiciaire a procédé à diverses investigations, notamment au niveau des panneaux plâtrés intallés dans la cage d’escalier, lesquels recouvrent les lames de lambris bois décoratives, au niveau de ce pan de la toiture, dans lesquelles se trouvait insérée une lucarne, déposée depuis par les vendeurs, dont reste le châssis en bois, obturé par un panneau OSB. Il a constaté la présence d’un champignon lignivore sur l’entourage bois du châssis ainsi que sur une partie des lattis en périphérie et en sous face de l’isolant laine verre.

Le développement de ces champignons lignivores sur une partie de la toiture, au niveau de la cage d’escalier, constitue un vice de l’immeuble en ce qu’ils dégradent les lattis supportant la couverture, dont la solidité est affectée, et qu’ils sont susceptibles de se propager dans les isolants et les parties en bois de la maison. 

L’usage de l’immeuble, atteint dans des éléments composant sa structure, doit être considéré comme gravement diminué dans la mesure où le montant de travaux de reprise indispensable à la préservation du bien, comprenant l’intervention pour le traitement du champignon, la remise en état des zones affectées après leur dépose (plâtrerie, boiseries, lattis bois, cloisons des pièces situées dans la zone de des débords de sécurité déterminés par l’expert), le travaux consécutifs (reprise de la toiture, de la plâtrerie, de l’isolation et de l’électricité) et les frais annexes (relogement pendant les travaux) représente une part importante du prix de vente, soit environ 30.000 euros.

Le caractère caché du vice n’est pas contesté.

L’expert indique que le champignon est apparu sur les lattis et l’isolation situés au niveau de la lucarne que les vendeurs ne contestent pas avoir déposée, que le phénomène de condensation propice au développement de ce champignon est la conséquence de la superposition des pare-vapeur des isolants, qui ont emprisonné la vapeur entre les deux couches de laine de verre.

Ainsi, les travaux réalisés par les vendeurs sont à l’origine de la germination du champignon et si l’apparition de celui-ci ne peut pas être précisément daté, il y a lieu de considérer que le vice se trouvait au moins en germe au jour de la vente, le fait que l’entreprise MOMY ait signalé les traces du champignon lors de son intervention un peu moins d’un an après la signature du compromis corroborant a minima que les conditions de son développement étaient acquises au jour de la vente. Le vice existait donc bien antérieurement à la vente de la maison. 

Les époux [X] opposent à la demande en garantie la clause d’exclusion prévue par l’acte de vente et soulignent ne pas être des professionnels de l’immobilier. Ils ajoutent enfin n’avoir fait que des travaux de faible importance, n’affectant pas la structure de la maison. 

En application d’une jurisprudence constante le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue est assimilé au vendeur professionnel tenu de connaître lesdits vices et il ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés, ce quelle que soit l'ampleur des travaux effectués par les vendeurs profanes (Cour de cassation-3ème chambre civile-19 Octobre 2023-Numéro de pourvoi : 22-15.536).

Il y a lieu de considérer que la présomption de connaissance des vices par le vendeur profane ayant réalisé les travaux est une présomption irréfragable, à l’instar de la présomption de connaissance du vice par le professionnel, dans la mesure où la jurisprudence n’a pas entendu différencier les présomptions qu’elle applique au vendeur professionnel et au vendeur profane qui lui est assimilé, alors qu’elle a pu par exemple faire une distinction expresse entre la présomption de connaissance du vice pour le vendeur professionnel, qualifié d’irréfragable, et la présomption de connaissance de ce même vice par l’acquéreur professionnel, qualifiée de présomption simple.

Monsieur [N] [X] et Madame [Z] [X] seront par conséquent tenus à la garantie des vices cachés. 


Sur la résolution de la vente, les restitutions qui s’ensuivent et les demandes indemnitaires

Sur la résolution de la vente et la restitution du bien 

En application de l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1352-6 du code civil dispose que, la restitution d'une somme d'argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l'a reçue.

Il convient de prononcer la résolution de la vente en date du 03 janvier 2019 concernant la maison située [Adresse 3] à [Localité 4] et de condamner les époux [X] à restituer la somme de 180.000 euros. 

Les intérêts seront dus à compter de l’assignation, soit le 16 janvier 2023, en application de l’article 1352-7 du code civil qui prévoit que celui qui a reçu de bonne foi les intérêts et les fruits ne les doit qu'à compter du jour de la demande, étant observé que l’assimilation du vendeur qui a réalisé des travaux sur l’immeuble au vendeur professionnel réputé connaître les vices de la chose ne vaut pas démonstration de sa mauvaise foi au sens de cet article.


Sur les demandes indemnitaires

En application de l’article 1645 du code civil si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Le vendeur étant en l’espèce présumé avoir eu connaissance du vice, il est tenu à cette indemnisation.

Les frais engagés par les acquéreurs à la suite de la découverte du vice sont justifiés et non sérieusement contestés, à hauteur de l’accompte de 555,99 euros payé sur la facture de la SARL FRANCE [T] du 03 mars 2022 d’un montant total TTC de 1.853,52 euros.

Les frais correspondant à l’intervention de la société MOMY à la suite du dégât des eaux facturée le 07 novembre 2019 d’un montant de 795,51 euros ne sont pas une suite directe du vice caché, vice qui n’est pas constitué par l’infiltration au niveau du membron mais par le développement de champignons du fait d’un phénomène de condensation, découvert à l’occasion de l’apparition d’une fuite.

Madame [U] et Monsieur [P] sollicitent également le remboursement des frais de logement exposés à compter du démontage des panneaux de plâtre en cours d’expertise, soit un montant total de 4.619,48 EUROS, outre les loyers dus pour la période du 01 mai 2022 au jour de la résolution de la vente, soit 805 euros par mois.

Si les demandeurs, en application de l’article 1645 du code civil, sont en droit de demander la réparation intégrale de leurs préjudices, et si en application d’une jurisprudence constante, ils ne sont pas tenus de minorer lesdits préjudices, ce qui interdit au débiteur de leur imputer un quelconque manque de diligences, le principe de la réparation intégrale ne vaut que pour les préjudices directement causés par un désordre, une inexécution ou une faute , et en l’espèce par le vice caché.

Les époux [X] exposent que le relogement des demandeurs n’est nécessaire que pendant les travaux de traitement du champignon.

Il ressort cependant des photographies annexées au rapport d’expertise que tous les éléments plâtrés de la cage d’escalier ont été déposés, laissant par endroits apparaître le lattis, sans aucune isolation, et que de doublages de plâtre ont été partiellement enlevés dans les chambres contigües à l’étage.




Dans ces conditions, et sans qu’il puisse être reproché aux consorts [U] [P] de ne pas avoir financé les travaux de traitement et de remise en état, il y a lieu de constater que ces dégradations de l’immeuble et le défaut partiel d’isolation ne permettaient pas une jouissance normale des lieux.

Il sera par conséquent fait droit à la demande de Madame [Q] [U] et Monsieur [C] [P] en remboursement des frais de logement exposés à compter du démontage des panneaux de plâtre en cours d’expertise, soit un montant total de 4.619,48 euros, outre les loyers dus pour la période du 01 mai 2022 au jour de la résolution de la vente, soit 805 euros par mois.

Les frais exposés pour l’entretien de l’immeuble en litige et sa préservation, constituent des pertes financières indemnisables dans la mesure où les demandeurs ont cessé d’occuper les lieux à compter du mois de janvier 2022. Les époux [X] seront condamnés au remboursement des taxes foncières des années 2022 à 2025, pour un montant total de 5.159 euros, les primes d'assurance habitation à partir de l'année 2023 jusqu'à l'année 2025, pour un montant total de 1.246,92 euros, et des frais exposés pour l’alimentation en électricité de la maison à hauteur de 1.340,79 euros.

Les primes d’assurance emprunteur afférentes au crédit souscrit pour l’acquisition de l’immeuble constituent également une perte financière qui s’élève au mois d’avril 2025 à la somme totale de 7.102 euros, à laquelle s’ajoutent les primes mensuelles de 92,28 euros versées à compter du mois de mai 2025. Il sera fait droit à la demande d’indemnisation de ce préjudice.


La demande d’indemnisation du préjudice moral à hauteur de 120 euros par mois à compter de la découverte des désordres en septembre 2019 jusqu’à la résolution de la vente sera rejetée, l’allégation selon laquelle “la situation qui perdure maintenant depuis plusieurs années est très éprouvante” ne suffisant pas à établir l’existence de ce préjudice spécifique. 


sur la demande en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance


sur la fin de non-recevoir invoquée par les consorts [P] [U]

La demande visant à voir condamner les consorts [P] [U] à la restitution en valeur de la jouissance du bien constitue non une défense au fond au sens de l’article 71 du code de procédure civile mais une demande reconventionnelle au sens de l’article 64 du même code, soit une demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

Les consorts [P] [U] peuvent par conséquent exciper de la prescription de la demande en restitution de la valeur de la jouissance du bien.

La prescription de l’action en restitution ne courant qu’à compter de la décision ordonnant l’annulation ou la résolution d’un acte, la demande en paiement de la valeur de la jouissance de l’immeuble est recevable.

Les époux [X] ont par ailleurs intérêt à agir sur le fondement des articles 1352 et suivants du code civil, le fait que l’immeuble ait été ou non habitable relevant de l’appréciation du bien-fondé de la demande.


Sur la demande en restitution de la valeur de la jouissance

En application de l’article 1352-3 du code civil dans sa version applicable au litige, la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée.

En application de l’article 1352-7 du même code, celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu'il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu'à compter du jour de la demande.

La bonne ou mauvaise foi de celui qui doit la restitution de la chose et de ses fruits n’a d’incidence que sur la date à compter de laquelle il en est redevable, non sur le principe de la restitution.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les consorts [P] [U] ont cessé de jouir de l’immeuble à compter de la fin du mois de janvier 2022 et que la demande en restitution formulée dans le cadre de la présente instance est postérieure à leur déménagement, étant observé qu’il n’est pas soutenu qu’ils auraient joui de mauvaise foi de l’immeuble avant la découverte du vice et leur départ.

Il n’est pas non plus contesté qu’ils n’ont plus joui de la maison à compter de ce moment. Il importe peu que l’occupation de l’immeuble eût été envisageable, ce que soutiennent les époux [X], le débiteur de la restitution n’étant tenu qu’à hauteur de la valeur de sa jouissance effective, et non de la valeur locative éventuelle du bien.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les frais d’instance et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [N] [X] et Madame [Z] [F] épouse [X] in solidum aux dépens de l’instance, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire ordonnée en référé et les frais de publication de l’assignation et de la présente décision.

Il convient également de condamner [N] [X] et Madame [Z] [F] épouse [X] in solidum à payer à [Q] [U] et [C] [P] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, nonobstant l’importance des sommes dues par les défendeurs en application de la présente décision, compte-tenu de l’ancienneté du litige et des risques d’accroissement des créances de restitution et de réparation.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

Ordonne la résolution de la vente conclue entre Monsieur [P] et Madame [U] et Monsieur et Madame [X] le 03 janvier 2019 concernant la maison située [Adresse 3] à [Localité 4] avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2023;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [X] à verser à Monsieur [P] et Madame [U] la somme de 180.000 euros en remboursement du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 03 janvier 2019 ;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [X] à verser à Monsieur [P] et Madame [U] en réparation de leurs préjudices les sommes de :
-555,99 euros en remboursement des sommes payées pour l'intervention de la société France [T] ;
 -4.619,48 euros au titre des frais de relogement à la date du 30 avril 2022 outre 805 euros par mois pour la période courant à compter du 1er mai 2022 jusqu'à la résolution de la vente ;
-5.159 euros en remboursement des taxes foncières versées ;
-7.102 euros au titre de l'assurance emprunteur suivant décompte à la date du mois d'avril 2025 outre 92,28 euros par mois au titre de l'assurance emprunteur pour la période courant du mois de mai 2025 au jour de la restitution du prix par les vendeurs ;
-1.246,92 euros en remboursement des cotisations d'assurance habitation réglées depuis 2022 jusqu’à l’année 2025 comprise ;
-1.340,79 euros en remboursement des frais exposés à compte de 2022 pour l'alimentation en électricité de l'immeuble ;

Déclare la demande de Monsieur et Madame [X] en restitution de la valeur de la jouissance recevable mais la rejette ;

Condamne in solidum [N] [X] et [Z] [I] à verser à [C] [P] et [Q] [U] aux dépens de l’instance, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire ordonnée en référé et les frais de publication de l’assignation et de la présente décision ;

Condamne in solidum [N] [X] et [Z] [I] à verser à [C] [P] et [Q] [U] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;


AINSI JUGE ET PRONONCE PUBLIQUEMENT LE VINGT NEUF JUIN DEUX MIL VINGT SIX, en application de l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile, le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

Le Greffier La Présidente

Dispositif

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous les Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHERBOURG-EN-COTENTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 23/00082 
N°Portalis DBY5-W-B7H-CSMX




Jugement du 29 Juin 2026


AFFAIRE :

[Q] [D] [U], [C] [R], [M] [P]
C/
[N] [V], [B] [X], [Z] [L], [G] [I] épouse [X]























JUGEMENT 

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHERBOURG EN COTENTIN, LE VINGT NEUF JUIN DEUX MIL VINGT SIX, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Mme [Q] [D] [U], 
née le 30 Octobre 1977 à [Localité 1] (Manche)
[Adresse 1]
[Localité 2],

Ayant pour avocat : Me Virginie PIEDAGNEL, avocat au barreau de CHERBOURG,

 M. [C] [R], [M] [P], 
né le 31 Octobre 1981 à [Localité 1] (Manche)
[Adresse 1]
[Localité 2],

Ayant pour avocat : Me Virginie PIEDAGNEL, avocat au barreau de CHERBOURG

ET :

DEFENDEURS :

M. [N] [V], [B] [X], 
né le 31 Juillet 1989 à [Localité 1] (Manche)
[Adresse 2]
[Localité 3], 

Ayant pour avocat : Me Thibault GAMBLIN, avocat au barreau de CHERBOURG, 

Mme [Z] [L], [G] [I] épouse [X], née le 29 Octobre 1991 à [Localité 1] (Manche)
[Adresse 2]
[Localité 3]

Ayant pour avocat : Me Thibault GAMBLIN, avocat au barreau de CHERBOURG






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Présidente : Laurence MORIN, Vice-Présidente ( rapporteur) 
assesseur : Marie LEFRANCOIS, Vice-Présidente
assesseur : Laura BUFFART, Juge placée, sur les fonctions de JCP


DEBATS :

Affaire débattue en audience publique le 19 Janvier 2026 devant Laurence MORIN, Vice -Présidente, qui a ensuite fait son rapport au Tribunal.

Greffier : Christine NEEL lors des débats et le prononcé par mise à disposition au greffe

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 Janvier 2026 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 19 Janvier 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 mars 2026, lequel a été prorogé aux 30 mars 2026, 04 mai 2026, 15 juin 2026 et au 29 Juin 2026

Après en avoir délibéré conformément à la loi, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

JUGEMENT : 

Selon compromis de vente du 12 octobre 2018, réitéré par acte authentique en date du 3 janvier 2019, Madame [Q] [U] et Monsieur [C] [P] ont acquis auprès de Monsieur [N] [X] et Madame [Z] [F] épouse [X] une maison située [Adresse 3] à [Localité 4] au prix de 180.000 euros.

Au mois d’octobre 2019, Madame [Q] [U] et Monsieur [C] [P] ont confié à la SARL MOMY des travaux de rénovation après avoir constaté des infiltrations lors de fortes intempéries au mois de septembre 2019. 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 17 octobre 2019 Madame [Q] [U] et Monsieur [C] [P] ont indiqué aux époux [X] qu’ils entendaient résoudre la vente. 

Par ordonnance du 02 février 2021, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [A] [E]. 

Le rapport, déposé le 14 juin 2022, conclut à l’existence d’un désordre fongique sur l’entourage bois d’un châssis, sur une partie des lattis en périphérie et en sous face de l’isolant laine de verre. 

C’est dans ce contexte que par exploit délivré le 16 janvier 2023, Madame [Q] [U] et Monsieur [C] [P] ont fait assigner Monsieur [N] [X] et Madame [Z] [X] devant le présent tribunal aux fins de voir ordonner la résolution de la vente et de les voir condamner à diverses indemnisations.





Par conclusions d’incident en date du 10 septembre 2024, Madame [Q] [U] et Monsieur [C] [P] ont saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir dont l’examen a été renvoyé devant le tribunal par mention au dossier en application de l’article 789 du code de procédure civile, au regard de l'état d'avancement de l'instruction.

Le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire par ordonnance du 14 janvier 2026, et a fixé les plaidoiries à l’audience du 19 janvier 2026.

L’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 16 mars 2026, lequel a été prorogé au 29 juin 2026 .


*******************


Aux termes de dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 7 octobre 2025, Madame [Q] [U] et Monsieur [C] [P] demandent au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants du Code civil, ainsi que 1112-1, 1104, 1224 et 1792, 1352 et suivants du code civil, et 700 du code de procédure civile, de ;

-déclarer l'action de Monsieur [P] et Madame [U] recevable et bien fondée;

-ordonner la résolution de la vente conclue entre Monsieur [P] et Madame [U] et Monsieur et Madame [X] le 3 janvier 2019 du fait de l'existence de vices cachés;

-condamner solidairement Monsieur et Madame [X] à verser à Monsieur [P] et Madame [U] les sommes suivantes :
 -180.000 euros (CENT QUATRE-VINGT MILLE EUROS) en remboursement du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 03 janvier 2019 ;
 -795,51 euros (SEPT CENT QUATRE-VINGT QUINZE EUROS ET CINQUANTE UN CENTS) en remboursement de la facture d'intervention de la société MOMY du 07 novembre 2019 ;
 -1.853,52 euros TTC (MILLE HUIT CENT CINQUANTE-TROIS EUROS ET CINQUANTE-DEUX CENTS) au titre de l'intervention de la société France [T] ;
 -4 619,48 euros TTC (QUATRE MILLE SIX CENT DIX-NEUF EUROS ET QUARANTE-HUIT CENTS) au titre des frais de relogement à la date du 30 avril 2022 ;
 -805 euros (HUIT CENT CINQ EUROS) PAR MOIS pour la période courant à compter du 1er mai 2022 jusqu'à la résolution de la vente ;
 -120 euros (CENT VINGT EUROS) PAR MOIS pour la période courant à compter de la découverte des désordres (septembre 2019) jusqu'à la résolution de la vente en réparation du préjudice moral subi ;
 -5.159 euros (CINQ MILLE CENT CINQUANTE NEUF EUROS) en remboursement des taxes foncières versées ;
 -7.102 euros (SEPT MILLE CENT DEUX EUROS) au titre de l'assurance emprunteur suivant décompte à la date du mois d'avril 2025 ;




 -92,28 euros (QUATRE-VINGT-DOUZE EUROS ET VINGT-HUIT CENTS PAR MOIS au titre de l'assurance emprunteur pour la période courant du mois de mai 2025 au jour du remboursement du prêt ;
 -1.246,92 euros (MILLE DEUX CENT QUARANTE-SIX EUROS ET QUATRE-VINGT DOUZE CENTS) en remboursement des cotisations d'assurance habitation réglées depuis 2022;
 -1.340,79 euros (MILLE TROIS CENT QUARANTE EUROS ET SOIXANTE DIX-NEUF CENTS) en remboursement des frais exposés à compte de 2022 pour l'alimentation en électricité de l'immeuble litigieux;


-à titre subsidiaire ordonner la résolution de la vente conclue entre Monsieur [P] et Madame [U] et Monsieur et Madame [X] le 3 janvier 2019 du fait du manquement grave de Monsieur et Madame [X] à leur obligation d'information et de loyauté;

-condamner solidairement Monsieur et Madame [X] à verser à Monsieur [P] et Madame [U] les sommes suivantes :
 -180.000 euros (CENT QUATRE-VINGT MILLE EUROS) en remboursement du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 03 janvier 2019 ;
 -795,51 euros (SEPT CENT QUATRE-VINGT QUINZE EUROS ET CINQUANTE UN CENTS) en remboursement de la facture d'intervention de la société MOMY du 07 novembre 2019 ;
 -1.853,52 euros TTC (MILLE HUIT CENT CINQUANTE-TROIS EUROS ET CINQUANTE-DEUX CENTS) au titre de l'intervention de la société France [T] ;
 -4 619,48 euros TTC (QUATRE MILLE SIX CENT DIX-NEUF EUROS ET QUARANTE-HUIT CENTS) au titre des frais de relogement à la date du 30 avril 2022 ;
 -805 euros (HUIT CENT CINQ EUROS) PAR MOIS pour la période courant à compter du 1er mai 2022 jusqu'à la résolution de la vente ;
 -120 euros (CENT VINGT EUROS) PAR MOIS pour la période courant à compter de la découverte des désordres (septembre 2019) jusqu'à la résolution de la vente en réparation du préjudice moral subi ;
 -5.159 euros (CINQ MILLE CENT CINQUANTE NEUF EUROS) en remboursement des taxes foncières versées ;
 -7.102 euros (SEPT MILLE CENT DEUX EUROS) au titre de l'assurance emprunteur suivant décompte à la date du mois d'avril 2025 ;
 -92,28 euros (QUATRE-VINGT-DOUZE EUROS ET VINGT-HUIT CENTS PAR MOIS au titre de l'assurance emprunteur pour la période courant du mois de mai 2025 au jour du remboursement du prêt ;
 -1.246,92 euros (MILLE DEUX CENT QUARANTE-SIX EUROS ET QUATRE-VINGT DOUZE CENTS) en remboursement des cotisations d'assurance habitation réglées depuis 2022;
 -1.340,79 euros (MILLE TROIS CENT QUARANTE EUROS ET SOIXANTE DIX-NEUF CENTS) en remboursement des frais exposés à compte de 2022 pour l'alimentation en électricité de l'immeuble litigieux;


-à titre infiniment subsidiaire condamner solidairement Monsieur et Madame [X] en leur qualité de constructeur au sens de l'article 1792-1 du code civil à verser à Monsieur [P] et Madame [U] les sommes suivantes :

 -795,51 euros (SEPT CENT QUATRE-VINGT QUINZE EUROS ET CINQUANTE UN CENTS) en remboursement de la facture d'intervention de la société MOMY du 07 novembre 2019 ;
 -1.853,52 euros TTC (MILLE HUIT CENT CINQUANTE-TROIS EUROS ET CINQUANTE-DEUX CENTS) au titre de l'intervention de la société France [T] ; 
-3.238,98 euros TTC (TROIS MILLE DEUX CENT TRENTE HUIT EUROS ET QUATRE VINGT-DIX HUIT CENTS) pour le traitement de l'éradication du champignon mérule ;
 -19.700,19 euros TTC (DIX-NEUF MILLE SEPT CENTS EUROS ET DIX-NEUF CENTS) pour la remise en état de la maison;
 -6.757,82 euros TTC (SIX MILLE SEPT CENT CINQUANTE SEPT EUROS ET QUATRE-VINGT DEUX CENTS) pour la reprise des peintures de la chambre des enfants, de la chambre parentale et de la cage d'escalier ;
 -4.619,48 euros TTC (QUATRE MILLE SIX CENT DIX-NEUF EUROS ET QUARANTE-HUIT CENTS) au titre des frais de relogement à la date du 30 avril 2022 ;
 -805 euros (HUIT CENT CINQ EUROS) PAR MOIS pour la période courant à compter du 1er mai 2022 jusqu'à la résolution de la vente ;
 -120 euros (CENT VINGT EUROS) PAR MOIS pour la période courant à compter de la découverte des désordres (septembre 2019) jusqu'à la résolution de la vente en réparation du préjudice moral subi ;

-ordonner l'indexation des montants des travaux de traitement et de réparations sur l'indice du coût de la construction en vigueur au moment de leur réalisation ;

-débouter Monsieur et Madame [X] de l'ensemble de leurs demandes; 

-en tout état de cause, 
-condamner solidairement Monsieur et Madame [X] à verser à Monsieur [P] et Madame [U] une indemnité de 14.000 € (QUATORZE MILLE EUROS) au titre des frais irrépétibles d'instance;
-condamner solidairement Monsieur et Madame [X] aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et frais de publication.


Aux termes de dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 9 septembre 2025, Monsieur [N] [X] et Madame [Z] [X] demandent au tribunal, au visa des articles 1112-1, 1641 et suivants, ainsi que 1352 et suivants, 1792 et suivants du code civil, 514 et suivants et 700 du code de procédure civile, de :

-à titre principal, débouter Monsieur [P] et Madame [U] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions;

-à titre subsidiaire, juger que les préjudices de Monsieur [P] et Madame [U] ne sauraient excéder :
-en cas de condamnation au titre de la garantie des vices cachés :
 -180.000 euros (CENT QUATRE VINGT MILLE EUROS) au titre du remboursement du prix de vente;
 -en cas de condamnation au titre d'un manquement à l'obligation d'information précontractuelle ou de la garantie décennale :
 -6.974,51 euros TTC (SIX MILLE NEUF CENT SOIXANTE QUATORZE EUROS ET CINQUANTE ET UN CENTIMES) au titre des travaux de remise en état de la maison ;





-si l'annulation de la vente devait être prononcée :
-juger la demande de Monsieur et Madame [X] de condamnation solidaire de Monsieur [P] et Madame [U] à leur verser la somme de 1.100 euros par mois à compter du 3 janvier 2019 et jusqu'à restitution de la maison recevable ;

-condamner solidairement Monsieur [P] et Madame [U] à verser à Monsieur et Madame [X] la somme de 1 100 € (MILLE CENT EUROS) par mois à compter du 3 janvier 2019 jusqu'à la restitution, soit à ce jour la somme de 88.000 euros (QUATRE VINGT HUIT MILLE EUROS) ;

-juger que les époux [X] ne sauraient être condamnés à une somme excédant 25 % (VINGT-CINQ POURCENT) des préjudices, de toute nature, de Monsieur [P] et Madame [U] ;

-écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

-en tout état de cause,
-condamner solidairement Monsieur [P] et Madame [U] à verser à Monsieur et Madame [X] la somme de 7 000€ (SEPT MILLE EUROS) au titre des frais irrépétibles ; 
-condamner solidairement Monsieur [P] et Madame [U] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise.


Le tribunal se rapporte aux conclusions visées plus haut pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties en application de l'article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur la demande de résolution de la vente pour vices cachés 

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Il incombe à l’acheteur de démontrer, outre le caractère caché du vice au jour de la vente, son antériorité et sa gravité, laquelle est constituée lorsque l’usage de la chose est impossible ou fortement altéré.

En l’espèce, l’expert judiciaire a procédé à diverses investigations, notamment au niveau des panneaux plâtrés intallés dans la cage d’escalier, lesquels recouvrent les lames de lambris bois décoratives, au niveau de ce pan de la toiture, dans lesquelles se trouvait insérée une lucarne, déposée depuis par les vendeurs, dont reste le châssis en bois, obturé par un panneau OSB. Il a constaté la présence d’un champignon lignivore sur l’entourage bois du châssis ainsi que sur une partie des lattis en périphérie et en sous face de l’isolant laine verre.

Le développement de ces champignons lignivores sur une partie de la toiture, au niveau de la cage d’escalier, constitue un vice de l’immeuble en ce qu’ils dégradent les lattis supportant la couverture, dont la solidité est affectée, et qu’ils sont susceptibles de se propager dans les isolants et les parties en bois de la maison. 

L’usage de l’immeuble, atteint dans des éléments composant sa structure, doit être considéré comme gravement diminué dans la mesure où le montant de travaux de reprise indispensable à la préservation du bien, comprenant l’intervention pour le traitement du champignon, la remise en état des zones affectées après leur dépose (plâtrerie, boiseries, lattis bois, cloisons des pièces situées dans la zone de des débords de sécurité déterminés par l’expert), le travaux consécutifs (reprise de la toiture, de la plâtrerie, de l’isolation et de l’électricité) et les frais annexes (relogement pendant les travaux) représente une part importante du prix de vente, soit environ 30.000 euros.

Le caractère caché du vice n’est pas contesté.

L’expert indique que le champignon est apparu sur les lattis et l’isolation situés au niveau de la lucarne que les vendeurs ne contestent pas avoir déposée, que le phénomène de condensation propice au développement de ce champignon est la conséquence de la superposition des pare-vapeur des isolants, qui ont emprisonné la vapeur entre les deux couches de laine de verre.

Ainsi, les travaux réalisés par les vendeurs sont à l’origine de la germination du champignon et si l’apparition de celui-ci ne peut pas être précisément daté, il y a lieu de considérer que le vice se trouvait au moins en germe au jour de la vente, le fait que l’entreprise MOMY ait signalé les traces du champignon lors de son intervention un peu moins d’un an après la signature du compromis corroborant a minima que les conditions de son développement étaient acquises au jour de la vente. Le vice existait donc bien antérieurement à la vente de la maison. 

Les époux [X] opposent à la demande en garantie la clause d’exclusion prévue par l’acte de vente et soulignent ne pas être des professionnels de l’immobilier. Ils ajoutent enfin n’avoir fait que des travaux de faible importance, n’affectant pas la structure de la maison. 

En application d’une jurisprudence constante le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue est assimilé au vendeur professionnel tenu de connaître lesdits vices et il ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés, ce quelle que soit l'ampleur des travaux effectués par les vendeurs profanes (Cour de cassation-3ème chambre civile-19 Octobre 2023-Numéro de pourvoi : 22-15.536).

Il y a lieu de considérer que la présomption de connaissance des vices par le vendeur profane ayant réalisé les travaux est une présomption irréfragable, à l’instar de la présomption de connaissance du vice par le professionnel, dans la mesure où la jurisprudence n’a pas entendu différencier les présomptions qu’elle applique au vendeur professionnel et au vendeur profane qui lui est assimilé, alors qu’elle a pu par exemple faire une distinction expresse entre la présomption de connaissance du vice pour le vendeur professionnel, qualifié d’irréfragable, et la présomption de connaissance de ce même vice par l’acquéreur professionnel, qualifiée de présomption simple.

Monsieur [N] [X] et Madame [Z] [X] seront par conséquent tenus à la garantie des vices cachés. 


Sur la résolution de la vente, les restitutions qui s’ensuivent et les demandes indemnitaires

Sur la résolution de la vente et la restitution du bien 

En application de l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1352-6 du code civil dispose que, la restitution d'une somme d'argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l'a reçue.

Il convient de prononcer la résolution de la vente en date du 03 janvier 2019 concernant la maison située [Adresse 3] à [Localité 4] et de condamner les époux [X] à restituer la somme de 180.000 euros. 

Les intérêts seront dus à compter de l’assignation, soit le 16 janvier 2023, en application de l’article 1352-7 du code civil qui prévoit que celui qui a reçu de bonne foi les intérêts et les fruits ne les doit qu'à compter du jour de la demande, étant observé que l’assimilation du vendeur qui a réalisé des travaux sur l’immeuble au vendeur professionnel réputé connaître les vices de la chose ne vaut pas démonstration de sa mauvaise foi au sens de cet article.


Sur les demandes indemnitaires

En application de l’article 1645 du code civil si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Le vendeur étant en l’espèce présumé avoir eu connaissance du vice, il est tenu à cette indemnisation.

Les frais engagés par les acquéreurs à la suite de la découverte du vice sont justifiés et non sérieusement contestés, à hauteur de l’accompte de 555,99 euros payé sur la facture de la SARL FRANCE [T] du 03 mars 2022 d’un montant total TTC de 1.853,52 euros.

Les frais correspondant à l’intervention de la société MOMY à la suite du dégât des eaux facturée le 07 novembre 2019 d’un montant de 795,51 euros ne sont pas une suite directe du vice caché, vice qui n’est pas constitué par l’infiltration au niveau du membron mais par le développement de champignons du fait d’un phénomène de condensation, découvert à l’occasion de l’apparition d’une fuite.

Madame [U] et Monsieur [P] sollicitent également le remboursement des frais de logement exposés à compter du démontage des panneaux de plâtre en cours d’expertise, soit un montant total de 4.619,48 EUROS, outre les loyers dus pour la période du 01 mai 2022 au jour de la résolution de la vente, soit 805 euros par mois.

Si les demandeurs, en application de l’article 1645 du code civil, sont en droit de demander la réparation intégrale de leurs préjudices, et si en application d’une jurisprudence constante, ils ne sont pas tenus de minorer lesdits préjudices, ce qui interdit au débiteur de leur imputer un quelconque manque de diligences, le principe de la réparation intégrale ne vaut que pour les préjudices directement causés par un désordre, une inexécution ou une faute , et en l’espèce par le vice caché.

Les époux [X] exposent que le relogement des demandeurs n’est nécessaire que pendant les travaux de traitement du champignon.

Il ressort cependant des photographies annexées au rapport d’expertise que tous les éléments plâtrés de la cage d’escalier ont été déposés, laissant par endroits apparaître le lattis, sans aucune isolation, et que de doublages de plâtre ont été partiellement enlevés dans les chambres contigües à l’étage.




Dans ces conditions, et sans qu’il puisse être reproché aux consorts [U] [P] de ne pas avoir financé les travaux de traitement et de remise en état, il y a lieu de constater que ces dégradations de l’immeuble et le défaut partiel d’isolation ne permettaient pas une jouissance normale des lieux.

Il sera par conséquent fait droit à la demande de Madame [Q] [U] et Monsieur [C] [P] en remboursement des frais de logement exposés à compter du démontage des panneaux de plâtre en cours d’expertise, soit un montant total de 4.619,48 euros, outre les loyers dus pour la période du 01 mai 2022 au jour de la résolution de la vente, soit 805 euros par mois.

Les frais exposés pour l’entretien de l’immeuble en litige et sa préservation, constituent des pertes financières indemnisables dans la mesure où les demandeurs ont cessé d’occuper les lieux à compter du mois de janvier 2022. Les époux [X] seront condamnés au remboursement des taxes foncières des années 2022 à 2025, pour un montant total de 5.159 euros, les primes d'assurance habitation à partir de l'année 2023 jusqu'à l'année 2025, pour un montant total de 1.246,92 euros, et des frais exposés pour l’alimentation en électricité de la maison à hauteur de 1.340,79 euros.

Les primes d’assurance emprunteur afférentes au crédit souscrit pour l’acquisition de l’immeuble constituent également une perte financière qui s’élève au mois d’avril 2025 à la somme totale de 7.102 euros, à laquelle s’ajoutent les primes mensuelles de 92,28 euros versées à compter du mois de mai 2025. Il sera fait droit à la demande d’indemnisation de ce préjudice.


La demande d’indemnisation du préjudice moral à hauteur de 120 euros par mois à compter de la découverte des désordres en septembre 2019 jusqu’à la résolution de la vente sera rejetée, l’allégation selon laquelle “la situation qui perdure maintenant depuis plusieurs années est très éprouvante” ne suffisant pas à établir l’existence de ce préjudice spécifique. 


sur la demande en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance


sur la fin de non-recevoir invoquée par les consorts [P] [U]

La demande visant à voir condamner les consorts [P] [U] à la restitution en valeur de la jouissance du bien constitue non une défense au fond au sens de l’article 71 du code de procédure civile mais une demande reconventionnelle au sens de l’article 64 du même code, soit une demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

Les consorts [P] [U] peuvent par conséquent exciper de la prescription de la demande en restitution de la valeur de la jouissance du bien.

La prescription de l’action en restitution ne courant qu’à compter de la décision ordonnant l’annulation ou la résolution d’un acte, la demande en paiement de la valeur de la jouissance de l’immeuble est recevable.

Les époux [X] ont par ailleurs intérêt à agir sur le fondement des articles 1352 et suivants du code civil, le fait que l’immeuble ait été ou non habitable relevant de l’appréciation du bien-fondé de la demande.


Sur la demande en restitution de la valeur de la jouissance

En application de l’article 1352-3 du code civil dans sa version applicable au litige, la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée.

En application de l’article 1352-7 du même code, celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu'il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu'à compter du jour de la demande.

La bonne ou mauvaise foi de celui qui doit la restitution de la chose et de ses fruits n’a d’incidence que sur la date à compter de laquelle il en est redevable, non sur le principe de la restitution.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les consorts [P] [U] ont cessé de jouir de l’immeuble à compter de la fin du mois de janvier 2022 et que la demande en restitution formulée dans le cadre de la présente instance est postérieure à leur déménagement, étant observé qu’il n’est pas soutenu qu’ils auraient joui de mauvaise foi de l’immeuble avant la découverte du vice et leur départ.

Il n’est pas non plus contesté qu’ils n’ont plus joui de la maison à compter de ce moment. Il importe peu que l’occupation de l’immeuble eût été envisageable, ce que soutiennent les époux [X], le débiteur de la restitution n’étant tenu qu’à hauteur de la valeur de sa jouissance effective, et non de la valeur locative éventuelle du bien.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les frais d’instance et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [N] [X] et Madame [Z] [F] épouse [X] in solidum aux dépens de l’instance, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire ordonnée en référé et les frais de publication de l’assignation et de la présente décision.

Il convient également de condamner [N] [X] et Madame [Z] [F] épouse [X] in solidum à payer à [Q] [U] et [C] [P] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, nonobstant l’importance des sommes dues par les défendeurs en application de la présente décision, compte-tenu de l’ancienneté du litige et des risques d’accroissement des créances de restitution et de réparation.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

Ordonne la résolution de la vente conclue entre Monsieur [P] et Madame [U] et Monsieur et Madame [X] le 03 janvier 2019 concernant la maison située [Adresse 3] à [Localité 4] avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2023;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [X] à verser à Monsieur [P] et Madame [U] la somme de 180.000 euros en remboursement du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 03 janvier 2019 ;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [X] à verser à Monsieur [P] et Madame [U] en réparation de leurs préjudices les sommes de :
-555,99 euros en remboursement des sommes payées pour l'intervention de la société France [T] ;
 -4.619,48 euros au titre des frais de relogement à la date du 30 avril 2022 outre 805 euros par mois pour la période courant à compter du 1er mai 2022 jusqu'à la résolution de la vente ;
-5.159 euros en remboursement des taxes foncières versées ;
-7.102 euros au titre de l'assurance emprunteur suivant décompte à la date du mois d'avril 2025 outre 92,28 euros par mois au titre de l'assurance emprunteur pour la période courant du mois de mai 2025 au jour de la restitution du prix par les vendeurs ;
-1.246,92 euros en remboursement des cotisations d'assurance habitation réglées depuis 2022 jusqu’à l’année 2025 comprise ;
-1.340,79 euros en remboursement des frais exposés à compte de 2022 pour l'alimentation en électricité de l'immeuble ;

Déclare la demande de Monsieur et Madame [X] en restitution de la valeur de la jouissance recevable mais la rejette ;

Condamne in solidum [N] [X] et [Z] [I] à verser à [C] [P] et [Q] [U] aux dépens de l’instance, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire ordonnée en référé et les frais de publication de l’assignation et de la présente décision ;

Condamne in solidum [N] [X] et [Z] [I] à verser à [C] [P] et [Q] [U] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;


AINSI JUGE ET PRONONCE PUBLIQUEMENT LE VINGT NEUF JUIN DEUX MIL VINGT SIX, en application de l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile, le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

Le Greffier La Présidente









En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous les Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1792-1, code civil 1644, code de procedure civile 71, code civil 1645, code civil 1352-7, code civil 1352-3, code civil 1352-6, code de procedure civile 64, code civil 1352). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-30T20:02:22.194Z.