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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 10 septembre 2024, n° 24/00639

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 28 janvier 1970, la Compagnie Parisienne de Gestion, au droit de laquelle vient la société ELOGIE - SIEMP, a donné à bail à Monsieur [O] [G] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2].

Par acte d’huissier en date du 11 octobre 2023, la bailleresse a fait assigner Monsieur [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection, sur le fondement des articles 544, 1103, 1224, 1227, 1229, 1240, 1728 et 1741 du code civil, 7 et 8 de la loi 1°89-462 du 6 juillet 1989, L. 442-3-5 du code de la construction et de l'habitation, L.213-4-4 et R. 213-9-7 du code de l'organisation judiciaire, sollicitant de voir : 
Ordonner la résiliation, à compter du jour de la délivrance de l'assignation, du bail d'habitation conclus entre ELOGIE - SIEMP et Monsieur [O] [G] du fait de la non-occupation personnelle de l'appartement loué par ce dernier, de la cession illicite dudit bail et du défaut d'entretien du logement,Autoriser ELOGIE - SIEMP à reprendre possession du logement faisant l'objet du bail,Condamner Monsieur [O] [G] à payer à ELOGIE - SIEMP tout arriéré locatif qui serait constitué à l'audience,Ordonner la libération des lieux par Monsieur [O] [G] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie,Ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [O] [G] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, notamment Monsieur [Z], à savoir un appartement, situé [Adresse 2], à compter de la signification du jugement à intervenir, avec si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution,Supprimer le délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,Condamner Monsieur [O] [G] à payer à ELOGIE - SIEMP une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer majoré de 30%, plus charges, à compter du jour de la délivrance de l'assignation, à défaut du jugement à intervenir, jusqu'à libération des lieux,Condamner Monsieur [O] [G] à payer à ELOGIE - SIEMP la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner le même aux entiers dépens.
Appelée à l'audience du 1er mars 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour permettre au demandeur d’assigner M. [O] [Z], en intervention forcée.

A l’audience du 12 juin 2024, ELOGIE SIEMP représenté par son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation.
Monsieur [O] [G], régulièrement convoqué par acte d’huissier en date du 21 mars 2024 remis à l’étude, n’a pas comparu.
M. [O] [Z], représenté par son conseil, sollicite se référant à ses conclusions déposées à l’audience, sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile, la loi du1er septembre 1948, les articles L 412-1 du code de la construction et de l'habitation de :
- Dire et juger ELOGIE SIEMP irrecevable en ses demandes
A titre principal
Dire et Juger que le bail conclu le 28 janvier 1977 est soumis à la loi du 1° septembre 1948Débouter ELOGIE SIEMP de sa demande de prononcé de résiliation du bail et de ses demandes subséquentesConstater le droit au maintien dans les lieux de Monsieur [Z]Accorder à Monsieur [O] [Z] un délai de 12 mois pour se reloger par application des articles L 412-3 et -4 du CCHFixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer trimestriel ( soit 231,31 euros par trimestre) augmenté des charges à compter du prononcé de la résiliation du bailDébouter ELOGIE-SIEMP de sa demande de suppression du délai de deux mois e l'article L412-1 du CCH
Écarter l'exécution provisoire de droitDébouter Monsieur ELOGIE SIEM de toute autre demandeDire n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du CPC, en application de l'article 700 alinéa 2 du CPCCondamner ELOGIE SIEMP aux dépens
Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l'audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est constaté qu’Elogie-SIEMP justifie de son droit à agir en produisant le bail emphytéotique en date du 27 juillet 2006 conclu entre la Ville de [Localité 4] et la SIEMP (Société de Gérance d’Immeubles Municipaux), devenu ELOGIE suivant procès verbal de l’assemblée générale extraordinaire en date du 16 mai 2023, portant notamment sur l’ensemble immobilier situé 7 à [Adresse 1], dont la construction et la gestion avait été confiée par la Ville de [Localité 4] à la Société de Gérance d’Immeubles Municipaux par convention du 30 juillet 1931.

Sur la loi applicable

Il ressort des différentes conclusions, qu’ELOGIE SIEMP a formé sa demande sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, tandis que M. [O] [Z] sollicite l’application de la loi du 1er septembre 1948. Le contrat de bail en date du 28 janvier 1978 ne vise pas la loi applicable. 
Aux termes des articles 1 à 3, la loi du 1er septembre 1948 est applicable aux locaux à usage d’habitation, construits antérieurement au 1er septembre1948 à [Localité 4]. Depuis la loi du 23 décembre 1986, seuls les locataires entrés dans les lieux avant cette date continuent de bénéficier du régime de la loi de 1948.

En l'espèce, il n’est pas contesté par le bailleur que l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] a été construit avant le 1er septembre 1948 et que le locataire est entré dans les lieux avant le 23 décembre 1986. Il est constant que le logement, sans douche, ni WC, est dépourvu de tout confort et n’a fait l’objet d’aucune amélioration. Par conséquent il convient de faire application de la loi de 1948 

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En vertu de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application des articles 10 et 78 de la loi du 1er septembre 1948, le locataire doit occuper personnellement les lieux qui doivent constituer sa résidence principale au moins huit mois par an sauf exceptions notamment pour raisons professionnelles et il n'a pas le droit de sous-louer ou de céder son bail, le bailleur pouvant en cas de non-respect saisir le juge aux fins de résiliation.

Cette obligation est rappelée aux termes du contrat de bail du 28 janvier 1970 qui énonce que le preneur devra employer les lieux loués uniquement à son habitation personnelle et à celle de sa famille et qu'il ne pourra laisser la disposition des lieux, même gratuitement par prêt, à aucune personne étrangère à son foyer. Le bail conclu fait également obligation au preneur d’entretenir les lieux loués et d’occuper les lieux « bourgeoisement ».

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [O] [Z] occupe depuis 40 ans le bien immobilier, objet de la présente procédure, pris à bail par Monsieur [O] [G], seul titulaire du bail qui ne l’occupe pas lui-même. M. [O] [Z] précise aux termes de ses conclusions qu’il est titulaire du contrat EDF ainsi que de l’assurance habitation des lieux.

Il résulte par ailleurs des constatations circonstanciées et précises de DE LEGE LATA, commissaire de justice, et des photographies prises à l’occasion de l’établissement du procès-verbal en date du 18 juillet 2023 que les lieux supposés être occupés aux fins d’habitation principale par monsieur [O] [G] ne le sont ni par le titulaire du bail, ni par quiconque, étant relaté par une voisine que « Personne n'habite dans cette unique pièce depuis très longtemps. Un monsieur âgé passe deux ou trois fois dans l'année, quelques instants, pour déposer ou prendre des affaires » et étant constaté par commissaire de justice que le logement, composé d'une seule pièce commandée par un petit couloir, est envahi sur la totalité de la superficie jusqu'à plus d'un mètre de hauteur de sacs en plastique, de cartons et autres amoncellements d'objets hétéroclites, la grande majorité des sacs étant emplis de déchets secs et non odorants.

Il est ainsi établi que ni le titulaire du bail, M.[O] [Z], ni Monsieur [O] [G] auquel il a cédé l’accès au logement sans autorisation n’occupent aux fins d’habitation principale les lieux loués qui souffrent en outre d’un défaut d’entretien majeur étant utilisés pour entreposer des déchets.

L'inoccupation ainsi que la mise à disposition des locaux fautive des lieux à une tierce personne et le défaut d’entretien de ceux-ci constituent des manquements graves aux obligations du preneur. En conséquence, la résiliation du bail sera prononcée.

Sur la demande de maintien dans les lieux formée par M. [O] [Z]

Aux termes de l’article 4 de la loi sus visée, les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

Force est de constater que Monsieur [O] [Z] occupant sans droit ni titre ne remplit pas les conditions sus visés étant en outre constaté aux termes du procès-verbal du commissaire de justice sus visé qu’il n’occupe pas les lieux aux fins d’habitation principal, mais ponctuellement à titre de débarras. Il ne peut en conséquence prétendre au maintien dans les lieux.


Sur les conséquences de la résiliation

Il convient d’ordonner la libération des lieux par Monsieur [O] [G] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie, et, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [O] [G] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, notamment Monsieur [Z], avec si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
Le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution,

Il n’y a pas lieu de supprimer le délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Enfin, il sera rappelé à Monsieur [O] [Z] qu’il sera tenu, en cas de maintien dans les lieux, de payer à ELOGIE - SIEMP une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer plus charges, à compter du jugement à intervenir, jusqu'à libération des lieux.

Il n’y a pas lieu de faire droit au surplus de la demande formée par ELOGIE SIEMP au titre de l’indemnité d’occupation.


Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l'espèce, Monsieur [O] [Z] utilise les locaux sans droit ni titre depuis 40 ans selon ses propres déclarations. Il n’y a pas lieu au regard de ces circonstances d’accorder des délais. La demande de délai sera donc rejetée.


Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de de l'indemnité d'occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, ELOGIE SIEMP n’établit pas l’existence d’une dette locative. Il n’y a pas lieu en conséquence à condamnation. 




Sur les demandes accessoires

Il sera fait droit à la demande formée à l’encontre de [O] [G] partie perdante, aux fins de condamnation aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. Il sera fait droit à la demande formée à l’encontre de [O] [G] à hauteur de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l'ancienneté du litige, sera ordonnée en application de l'article 515 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 24/ 04016 et RG 24/00639 ;

DIT que le bail conclu le 28 janvier 1977 est soumis à la loi du 1er septembre 1948 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 28 janvier 1970 conclu entre la Compagnie Parisienne de Gestion, au droit de laquelle vient la société ELOGIE – SIEMP et Monsieur [O] [G] portant sur l’appartement situé [Adresse 2], rez-de-chaussée, porte 53 à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de maintien dans les lieux formée par M. [O] [Z] ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux formée par M. [O] [Z] ;

CONSTATE l’absence de dette locative au jour de l’audience et rejette en conséquence la demande de condamnation formée par ELOGIE SIEMP à ce titre ;

ORDONNE la libération des lieux par Monsieur [O] [G] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie ;

ORDONNE à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [O] [G] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, notamment Monsieur [O] [Z], des lieux loués situés [Adresse 2], avec si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande visant à voir supprimer le délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE qu’en cas de maintien dans les lieux une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer majoré des charges sera due jusqu’à libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [O] [G] à payer à ELOGIE - SIEMP la somme de 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE l'exécution provisoire.


 Le greffier Le président
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître BOISSET
Monsieur [G]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître POMMIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/00639 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YPE

N° MINUTE : 
7 JCP






JUGEMENT 
rendu le mardi 10 septembre 2024

DEMANDERESSES
S.A. ELOGIE SIEMP, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître POMMIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #J114



DÉFENDEURS
Monsieur [O] [G], 
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Monsieur [Z], 
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître BOISSET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D368

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 12 juin 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 septembre 2024 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 10 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00639 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YPE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 28 janvier 1970, la Compagnie Parisienne de Gestion, au droit de laquelle vient la société ELOGIE - SIEMP, a donné à bail à Monsieur [O] [G] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2].

Par acte d’huissier en date du 11 octobre 2023, la bailleresse a fait assigner Monsieur [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection, sur le fondement des articles 544, 1103, 1224, 1227, 1229, 1240, 1728 et 1741 du code civil, 7 et 8 de la loi 1°89-462 du 6 juillet 1989, L. 442-3-5 du code de la construction et de l'habitation, L.213-4-4 et R. 213-9-7 du code de l'organisation judiciaire, sollicitant de voir : 
Ordonner la résiliation, à compter du jour de la délivrance de l'assignation, du bail d'habitation conclus entre ELOGIE - SIEMP et Monsieur [O] [G] du fait de la non-occupation personnelle de l'appartement loué par ce dernier, de la cession illicite dudit bail et du défaut d'entretien du logement,Autoriser ELOGIE - SIEMP à reprendre possession du logement faisant l'objet du bail,Condamner Monsieur [O] [G] à payer à ELOGIE - SIEMP tout arriéré locatif qui serait constitué à l'audience,Ordonner la libération des lieux par Monsieur [O] [G] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie,Ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [O] [G] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, notamment Monsieur [Z], à savoir un appartement, situé [Adresse 2], à compter de la signification du jugement à intervenir, avec si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution,Supprimer le délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,Condamner Monsieur [O] [G] à payer à ELOGIE - SIEMP une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer majoré de 30%, plus charges, à compter du jour de la délivrance de l'assignation, à défaut du jugement à intervenir, jusqu'à libération des lieux,Condamner Monsieur [O] [G] à payer à ELOGIE - SIEMP la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner le même aux entiers dépens.
Appelée à l'audience du 1er mars 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour permettre au demandeur d’assigner M. [O] [Z], en intervention forcée.

A l’audience du 12 juin 2024, ELOGIE SIEMP représenté par son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation.
Monsieur [O] [G], régulièrement convoqué par acte d’huissier en date du 21 mars 2024 remis à l’étude, n’a pas comparu.
M. [O] [Z], représenté par son conseil, sollicite se référant à ses conclusions déposées à l’audience, sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile, la loi du1er septembre 1948, les articles L 412-1 du code de la construction et de l'habitation de :
- Dire et juger ELOGIE SIEMP irrecevable en ses demandes
A titre principal
Dire et Juger que le bail conclu le 28 janvier 1977 est soumis à la loi du 1° septembre 1948Débouter ELOGIE SIEMP de sa demande de prononcé de résiliation du bail et de ses demandes subséquentesConstater le droit au maintien dans les lieux de Monsieur [Z]Accorder à Monsieur [O] [Z] un délai de 12 mois pour se reloger par application des articles L 412-3 et -4 du CCHFixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer trimestriel ( soit 231,31 euros par trimestre) augmenté des charges à compter du prononcé de la résiliation du bailDébouter ELOGIE-SIEMP de sa demande de suppression du délai de deux mois e l'article L412-1 du CCH
Écarter l'exécution provisoire de droitDébouter Monsieur ELOGIE SIEM de toute autre demandeDire n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du CPC, en application de l'article 700 alinéa 2 du CPCCondamner ELOGIE SIEMP aux dépens
Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l'audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est constaté qu’Elogie-SIEMP justifie de son droit à agir en produisant le bail emphytéotique en date du 27 juillet 2006 conclu entre la Ville de [Localité 4] et la SIEMP (Société de Gérance d’Immeubles Municipaux), devenu ELOGIE suivant procès verbal de l’assemblée générale extraordinaire en date du 16 mai 2023, portant notamment sur l’ensemble immobilier situé 7 à [Adresse 1], dont la construction et la gestion avait été confiée par la Ville de [Localité 4] à la Société de Gérance d’Immeubles Municipaux par convention du 30 juillet 1931.

Sur la loi applicable

Il ressort des différentes conclusions, qu’ELOGIE SIEMP a formé sa demande sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, tandis que M. [O] [Z] sollicite l’application de la loi du 1er septembre 1948. Le contrat de bail en date du 28 janvier 1978 ne vise pas la loi applicable. 
Aux termes des articles 1 à 3, la loi du 1er septembre 1948 est applicable aux locaux à usage d’habitation, construits antérieurement au 1er septembre1948 à [Localité 4]. Depuis la loi du 23 décembre 1986, seuls les locataires entrés dans les lieux avant cette date continuent de bénéficier du régime de la loi de 1948.

En l'espèce, il n’est pas contesté par le bailleur que l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] a été construit avant le 1er septembre 1948 et que le locataire est entré dans les lieux avant le 23 décembre 1986. Il est constant que le logement, sans douche, ni WC, est dépourvu de tout confort et n’a fait l’objet d’aucune amélioration. Par conséquent il convient de faire application de la loi de 1948 

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En vertu de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application des articles 10 et 78 de la loi du 1er septembre 1948, le locataire doit occuper personnellement les lieux qui doivent constituer sa résidence principale au moins huit mois par an sauf exceptions notamment pour raisons professionnelles et il n'a pas le droit de sous-louer ou de céder son bail, le bailleur pouvant en cas de non-respect saisir le juge aux fins de résiliation.

Cette obligation est rappelée aux termes du contrat de bail du 28 janvier 1970 qui énonce que le preneur devra employer les lieux loués uniquement à son habitation personnelle et à celle de sa famille et qu'il ne pourra laisser la disposition des lieux, même gratuitement par prêt, à aucune personne étrangère à son foyer. Le bail conclu fait également obligation au preneur d’entretenir les lieux loués et d’occuper les lieux « bourgeoisement ».

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [O] [Z] occupe depuis 40 ans le bien immobilier, objet de la présente procédure, pris à bail par Monsieur [O] [G], seul titulaire du bail qui ne l’occupe pas lui-même. M. [O] [Z] précise aux termes de ses conclusions qu’il est titulaire du contrat EDF ainsi que de l’assurance habitation des lieux.

Il résulte par ailleurs des constatations circonstanciées et précises de DE LEGE LATA, commissaire de justice, et des photographies prises à l’occasion de l’établissement du procès-verbal en date du 18 juillet 2023 que les lieux supposés être occupés aux fins d’habitation principale par monsieur [O] [G] ne le sont ni par le titulaire du bail, ni par quiconque, étant relaté par une voisine que « Personne n'habite dans cette unique pièce depuis très longtemps. Un monsieur âgé passe deux ou trois fois dans l'année, quelques instants, pour déposer ou prendre des affaires » et étant constaté par commissaire de justice que le logement, composé d'une seule pièce commandée par un petit couloir, est envahi sur la totalité de la superficie jusqu'à plus d'un mètre de hauteur de sacs en plastique, de cartons et autres amoncellements d'objets hétéroclites, la grande majorité des sacs étant emplis de déchets secs et non odorants.

Il est ainsi établi que ni le titulaire du bail, M.[O] [Z], ni Monsieur [O] [G] auquel il a cédé l’accès au logement sans autorisation n’occupent aux fins d’habitation principale les lieux loués qui souffrent en outre d’un défaut d’entretien majeur étant utilisés pour entreposer des déchets.

L'inoccupation ainsi que la mise à disposition des locaux fautive des lieux à une tierce personne et le défaut d’entretien de ceux-ci constituent des manquements graves aux obligations du preneur. En conséquence, la résiliation du bail sera prononcée.

Sur la demande de maintien dans les lieux formée par M. [O] [Z]

Aux termes de l’article 4 de la loi sus visée, les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

Force est de constater que Monsieur [O] [Z] occupant sans droit ni titre ne remplit pas les conditions sus visés étant en outre constaté aux termes du procès-verbal du commissaire de justice sus visé qu’il n’occupe pas les lieux aux fins d’habitation principal, mais ponctuellement à titre de débarras. Il ne peut en conséquence prétendre au maintien dans les lieux.


Sur les conséquences de la résiliation

Il convient d’ordonner la libération des lieux par Monsieur [O] [G] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie, et, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [O] [G] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, notamment Monsieur [Z], avec si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
Le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution,

Il n’y a pas lieu de supprimer le délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Enfin, il sera rappelé à Monsieur [O] [Z] qu’il sera tenu, en cas de maintien dans les lieux, de payer à ELOGIE - SIEMP une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer plus charges, à compter du jugement à intervenir, jusqu'à libération des lieux.

Il n’y a pas lieu de faire droit au surplus de la demande formée par ELOGIE SIEMP au titre de l’indemnité d’occupation.


Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l'espèce, Monsieur [O] [Z] utilise les locaux sans droit ni titre depuis 40 ans selon ses propres déclarations. Il n’y a pas lieu au regard de ces circonstances d’accorder des délais. La demande de délai sera donc rejetée.


Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de de l'indemnité d'occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, ELOGIE SIEMP n’établit pas l’existence d’une dette locative. Il n’y a pas lieu en conséquence à condamnation. 




Sur les demandes accessoires

Il sera fait droit à la demande formée à l’encontre de [O] [G] partie perdante, aux fins de condamnation aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. Il sera fait droit à la demande formée à l’encontre de [O] [G] à hauteur de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l'ancienneté du litige, sera ordonnée en application de l'article 515 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 24/ 04016 et RG 24/00639 ;

DIT que le bail conclu le 28 janvier 1977 est soumis à la loi du 1er septembre 1948 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 28 janvier 1970 conclu entre la Compagnie Parisienne de Gestion, au droit de laquelle vient la société ELOGIE – SIEMP et Monsieur [O] [G] portant sur l’appartement situé [Adresse 2], rez-de-chaussée, porte 53 à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de maintien dans les lieux formée par M. [O] [Z] ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux formée par M. [O] [Z] ;

CONSTATE l’absence de dette locative au jour de l’audience et rejette en conséquence la demande de condamnation formée par ELOGIE SIEMP à ce titre ;

ORDONNE la libération des lieux par Monsieur [O] [G] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie ;

ORDONNE à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [O] [G] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, notamment Monsieur [O] [Z], des lieux loués situés [Adresse 2], avec si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande visant à voir supprimer le délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE qu’en cas de maintien dans les lieux une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer majoré des charges sera due jusqu’à libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [O] [G] à payer à ELOGIE - SIEMP la somme de 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE l'exécution provisoire.


 Le greffier Le président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L442-3-5, code des procedures civiles d'execution L412-8, code de l'organisation judiciaire L213-4-4, code de la construction et de l'habitation L412-1, code civil 1741, code de l'organisation judiciaire R213-9-7, code de la construction et de l'habitation L613-1, code des procedures civiles d'execution R433-7). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-09-12T18:24:08.273Z.