Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP référé, 10 juin 2026, n° 25/10593

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. [V] a acquis le 19 juin 2025 la propriété du bien situé [Adresse 3] à [Localité 2] dans lequel résident M. [C] [F] et Madame [N] [Y].

Faisant valoir une occupation sans droit ni titre du bien, la S.C.I. [V] a, par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 27 juin 2025, mis en demeure ces derniers de quitter l’appartement qu’ils occupent dans l’immeuble dans un délai de quinze jours.

Par actes de commissaire de justice en date des 30 septembre et 2 octobre 2025 remis au greffe le 17 novembre suivant, la S.C.I. [V] a fait assigner M. [C] [F] et Madame [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment d’obtenir leur expulsion et le paiement de diverses sommes.

A l’audience du 7 mai 2026, à laquelle l’affaire a été renvoyée, la S.C.I. [V], représentée par son conseil, se référant à ses conclusions, demande de :
- constater que M. [C] [F] et Madame [N] [Y] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 2],
- ordonner, à défaut de départ volontaire, leur expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique,
- ordonner la suppression du délai pour quitter les lieux, 
- ordonner le transport et la séquestration des meubles de M. [C] [F] et Madame [N] [Y] dans tel garde-meubles qu’il plaira de désigner et ce, en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dues,
- condamner in solidum M. [C] [F] et Madame [N] [Y] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 6 000 euros ou, subsidiairement, de 3 000 euros, à compter de la délivrance de l’assignation,
- condamner in solidum M. [C] [F] et Madame [N] [Y] au paiement d’une provision de 12 000 euros au titre des loyers indûment perçus pour les mois de juillet et août 2025,
- ordonner la cessation de la location illicite sur le site Airbnb,
- condamner in solidum M. [C] [F] et Madame [N] [Y] au paiement d’une somme de 1 500 euros par infraction constatée,
- condamner in solidum M. [C] [F] et Madame [N] [Y] au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris notamment les frais de constat et de sommation.

À l’appui de ses prétentions, la S.C.I. [V] fait valoir, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 546 et suivants du code civil et L411-1 et R411-1 du code des procédures civiles d’exécution, que M. [C] [F] et Madame [N] [Y] occupent sans droit ni titre l’immeuble situé [Adresse 3], comme cela résulte des termes de l’acte notarié de vente. Elle conteste l’existence de tout commodat conclu entre ceux-ci et les précédents propriétaires. Elle ajoute qu’ils exploitent en outre le bien à des fins pécuniaires sur la plateforme Airbnb, comme elle en justifie. Elle énonce que cette occupation illicite et cette sous-location irrégulière constituent des troubles manifestement illicites au sens de l’article 835 précité.

La S.C.I. [V] fait également valoir que les sous-loyers perçus par M. [C] [F] et Madame [N] [Y] sont des fruits civils qui lui appartiennent et qu’elle dispose en conséquence d’une créance en restitution, qu’elle estime a minima à 12 000 euros correspondant aux sous-locations des mois de juillet et août 2025.
Décision du 10 juin 2026
PCP JCP référé - N° RG 25/10593 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBLI7


Elle précise que la valeur locative du bien sur le site Airbnb correspond à 6 000 euros par mois.

La S.C.I. [V] argue enfin de la mauvaise foi de M. [C] [F] et Madame [N] [Y] en ce qu’ils ont formé une demande d’aide juridictionnelle alors que leurs revenus excédent très largement les plafonds de ressources de cette aide, en ce qu’ils étaient parfaitement informés de la vente de l’immeuble et en ce qu’ils occupent abusivement depuis plusieurs années un duplex de 100m2 sans verser de loyer ni contribution. Elle en infère que le délai prévu à l’article L412-1 du code de la construction et de l’habitation (sic) doit être supprimé et qu’il ne saurait être accordé à M. [C] [F] et Madame [N] [Y] de délai supplémentaire alors qu’ils ont bénéficié de fait d’un délai d’une année.

À l’audience, M. [C] [F] et Madame [N] [Y], le premier assisté et la seconde représentée par leur conseil, se référant à leurs écritures, demandent de :
- débouter la S.C.I. [V] de ses demandes,
- leur accorder un délai de douze mois pour quitter les lieux,
- fixer à 1 000 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation,
- débouter la S.C.I. [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamner à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’appui de leurs prétentions, M. [C] [F] et Madame [N] [Y] font valoir qu’ils occupent depuis plus de vingt ans un appartement dans l’immeuble du [Adresse 5] et ce, gratuitement, en raison du lien de parenté avec les précédents propriétaires (père et tante du premier). Elle précise que cette occupation s’analyse en un commodat verbal, tel que défini par l’article 1875 du code civil, lequel ne nécessite pas d’écrit. Ils précisent que les mentions de l’acte de vente du 19 juin 2025 sur leur occupation ne leur sont pas opposables, n’étant pas parties à l’acte.

Sur la sous-location, M. [C] [F] et Madame [N] [Y] font valoir qu’aucun écrit n’interdit celle-ci et que la S.C.I. [V] ne peut se prévaloir de la sous-location antérieure à son acquisition du bien, celle-ci ayant été tolérée par les précédents propriétaires. Ils reconnaissent seulement une sous-location de six jours sur la période postérieure (du 10 au 16 juillet 2025).

M. [C] [F] et Madame [N] [Y] estiment que le mode de calcul de la valeur locative du bien par la S.C.I. [V] est incorrect, car elle se base sur le tarif proposé sur la plateforme Airbnb alors que doit être retenue la valeur locative d’un logement vide.

Enfin, M. [C] [F] et Madame [N] [Y] contestent toute mauvaise foi et, à l’appui de leur demande de délai, mettent en avant leur situation familiale, la scolarisation de leurs enfants à proximité et le fait que leur fils aîné est sous protocole médical dans son établissement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 10 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

En l’espèce, M. [C] [F] et Madame [N] [Y] occupent à des fins d’habitation les troisième et quatrième étages du bien situé [Adresse 3] à [Localité 2]. Si ceux-ci allèguent de l’existence d’un commodat verbal conclu avec les précédents propriétaires, ils ne produisent aucune pièce au soutien de leur allégation alors que la charge de la preuve leur incombe, en application du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En toutes hypothèses, la S.C.I. [V] produit l’acte notarié de vente du 19 juin 2025 retranscrivant les déclarations des précédents propriétaires (l’un présent et l’autre représenté par le premier, qui a signé l’acte) contredisant les affirmations de M. [C] [F] et Madame [N] [Y]. Selon ces déclarations, il n’existe aucun contrat de bail ni aucune convention de mise à disposition à titre onéreux ou gratuit avec M. [C] [F] et Madame [N] [Y], qui n’ont jamais versé de loyer tant en numéraire qu’en nature et ne peuvent revendiquer aucun droit au maintien dans les lieux. Il n’y a pas lieu d’écarter cette preuve au motif que l’acte ne serait pas opposable aux défendeurs, comme n’étant pas parties à l’acte. Cet argument est en effet inopérant dans la mesure où les déclarations précitées sont utilisées afin d’apporter la preuve d’un fait, laquelle se fait par tout moyen.

Dès lors, l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [C] [F] et Madame [N] [Y], sans que la S.C.I. [V] ait consenti à une telle occupation, est établie. Le trouble manifestement illicite au droit de propriété de cette dernière est donc caractérisé de manière non sérieusement contestable.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de M. [C] [F] et Madame [N] [Y] selon les modalités détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. (...) Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, comme cela a été précédemment établi, M. [C] [F] et Madame [N] [Y] occupent depuis plusieurs années sans droit ni titre un logement de 100 m2 sans jamais s’être acquittés d’un loyer. Il est établi qu’ils ont été informés de la vente du bien qu’ils occupent, au plus tard, par lettre recommandée qu’ils ont réceptionnée le 27 juin 2025. Ils se sont ainsi illégalement maintenus en toute connaissance de cause dans les lieux après l’acquisition de l’immeuble par la S.C.I. [V] le 19 juin 2025, soit depuis près d’un an, tout en continuant à en tirer financièrement profit au préjudice du nouveau propriétaire en le mettant en location via la plateforme Airbnb (à tout le moins au mois de juillet 2025).
Décision du 10 juin 2026
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Dans le même temps, M. [C] [F] et Madame [N] [Y] ne justifient d’aucune démarche de relogement alors que leurs ressources annuelles de 88 614 euros, selon leurs avis d’imposition de l’année 2025, leur permettent raisonnablement de trouver un appartement en location. Il ressort de ces éléments que M. [C] [F] et Madame [N] [Y] se maintiennent manifestement dans les lieux de mauvaise foi.

Il convient en conséquence de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code de procédures civiles d’exécution afin de permettre leur expulsion immédiate.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, comme cela a été énoncé plus haut, M. [C] [F] et Madame [N] [Y] se maintiennent de mauvaise foi dans le bien sans justifier d’aucune démarche pour trouver un nouveau logement, alors qu’ils ont disposé de fait d’un délai de près d’un an pour quitter les lieux. S’ils invoquent la nécessité de leur octroyer un délai de douze mois pour, notamment, oganiser leur départ en raison de la mise en place d’un protocole médical dans l’établissement de leur fils, ni cette nécessité ni l’existence de ce protocole ne ressortent de la décision du 27 décembre 2024 de la maison départementale des personnes handicapées qu’ils produisent au soutien de leurs allégations.

Les autres considérations d’ordre familial invoquées par M. [C] [F] et Madame [N] [Y] ne sauraient justifier leur maintien provisoire dans les lieux compte tenu de la gravité des troubles manifestement illicites dont ils sont à l’origine et auxquels il appartient au juge des référés de mettre fin.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. 

Le maintien dans les lieux du locataire expulsé constitue un trouble de jouissance au préjudice du propriétaire qui oblige le premier à réparation par l’octroi au second d’une indemnité d’occupation en application des articles 544 et 1240 du code civil. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce, afin de préserver les intérêts de la S.C.I. [V], il convient de dire que M. [C] [F] et Madame [N] [Y] seront redevables, à son égard, d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 2 octobre 2025 (date à laquelle les défendeurs ont été assignés), comme sollicité, et jusqu’à libération effective des lieux.

Compte tenu, d’une part, des caractéristiques des lieux occupés (duplex de 100 m2), de sa localisation, de l’estimation par le propriétaire de la valeur locative du mètre carré dans la rue (30,8 euros en moyenne) et, d’autre part, de la nécessité de rendre dissuasive l’occupation tout en compensant le préjudice subi par le demandeur, l’indemnité d’occupation peut être fixée à 3 000 euros par mois.

M. [C] [F] et Madame [N] [Y] seront en conséquence condamnés mensuellement au paiement de cette somme à titre provisionnel et ce, comme sollicité, à compter du 2 octobre 2025, date à laquelle les deux défendeurs ont été assignés. Cette condamnation sera in solidum, les défendeurs ayant concouru ensemble à la réalisation du dommage.

Sur la provision au titre des fruits illicitement perçus

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Selon les article 546 et 547 du code civil, la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux appartiennent au propriétaire par droit d’accession.

En l’espèce, il n’est pas contesté par M. [C] [F] et Madame [N] [Y] qu’ils ont habituellement mis en location durant les étés via la plateforme Airbnb le duplex qu’ils occupent et notamment du 10 au 16 juillet 2025 alors que la S.C.I. [V] venait d’acquérir le bien.

Il est constant que M. [C] [F] et Madame [N] [Y] n’ont pas sollicité l’accord de cette société pour ce faire alors qu’ils ne pouvaient ignorer qu’elle venait d’acquérir le bien pour en avoir été informés par lettre recommandée qu’ils ont réceptionnée le 27 juin 2025. Leur argument d’une tolérance des anciens propriétaires à la “sous-location” (qu’aucune pièce ne corrobore par ailleurs) est donc inopérant.

L’existence de l’obligation pour les défendeurs d’avoir à restituer les fruits perçus de manière illicite n’est pas sérieusement contestable.

Il y a lieu d’observer, à la lecture des deux procès-verbaux de constat établis par commissaire de justice le 16 juillet 2025, que non seulement M. [C] [F] et Madame [N] [Y] ont persevéré à louer le bien qu’ils occupent illicitement sans l’accord du nouveau propriétaire mais encore qu’ils ont maintenu la publication de l’offre de location sur le site Internet Airbnb après avoir été informés de la vente et ce, en faisant apparaître des dates de disponibilités à la location jusqu’au 16 juillet 2026 (coïnçidant, jusqu’au début de l’année 2026, peu ou prou aux périodes de vacances scolaires).

L’examen du calendrier des disponibilités du duplex situé [Adresse 3] à [Localité 1] sur le site Internet Airbnb fait apparaître que, outre les six jours de location reconnus par M. [C] [F] et Madame [N] [Y] entre le 10 et le 16 juillet 2025 (location en toutes hypothèses constatée par commissaire de justice le 16 juillet 2025), le bien apparaît comme indisponible durant quatorze autres jours jusqu’à la rentrée scolaire (17 et 18 juillet, du 11 au 13 août et du 23 au 31 août). 

Compte tenu de l’habitude reconnue par les défendeurs de mettre en location le bien durant l’été et de la volonté précédemment démontrée de poursuivre la location illicite en dépit du changement de propriétaire, il convient de retenir que ces périodes correspondent à des réservations. La valeur locative à la journée étant de 199 euros, selon la capture d’écran du site Internet Airbnb réalisée par le commissaire de justice constatant, le montant des fruits à rembourser à la S.C.I. [V] s’élèvent donc à 3 980 euros (199 x 20).

En conséquence, M. [C] [F] et Madame [N] [Y] seront condamnés in solidum à verser la somme provisionnelle de 3 980 euros au titre des fruits du bien à restituer.

Sur la cessation de la mise en location du bien

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En l’espèce, la perception par M. [C] [F] et Madame [N] [Y] des fruits de la location illicite du bien constitue un trouble manifestement illicite aux droits de propriété de la S.C.I. [V] auquel il convient de mettre fin.

M. [C] [F] et Madame [N] [Y] seront donc enjoints de faire cesser toute mise en location du bien. Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte cette mesure, la réduction des délais d’expulsion empêchant de manière suffisante la réitération des faits.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [F] et Madame [N] [Y], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser ce que recouvrent ces frais, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [C] [F] et Madame [N] [Y] seront condamnés in solidum à la lui verser.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Constatons que M. [C] [F] et Madame [N] [Y] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 6], à [Localité 2] ;

Rejetons la demande de délais pour quitter les lieux formée par M. [C] [F] et Madame [N] [Y] ;

Ordonnons en conséquence à M. [C] [F] et Madame [N] [Y] de libérer les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut pour M. [C] [F] et Madame [N] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la S.C.I. [V] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dispositif

Ordonnons la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons in solidum M. [C] [F] et Madame [N] [Y] à payer à la S.C.I. [V] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 3 000 euros à compter du 2 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et remise des clés ;

Condamnons in solidum M. [C] [F] et Madame [N] [Y] à verser à la S.C.I. [V] une provision d’un montant de 3 980 euros à valoir sur le restitution des fruits indûment perçus ;

Enjoignons à M. [C] [F] et Madame [N] [Y] de cesser la location du bien situé [Adresse 6], à [Localité 2] ;

Rejetons la demande de la S.C.I. [V] aux fins d’assortir cette mesure d’une astreinte ;

Condamnons in solidum M. [C] [F] et Madame [N] [Y] à verser à la S.C.I. [V] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [C] [F] et Madame [N] [Y] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; 
Fait et jugé à [Localité 1] le 10 juin 2026

la Greffière, le Juge,

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :10/06/2026
à : Maitre COUTANCEAU BOUL [K]

Copie exécutoire délivrée 
le :10/06/2026
à : Maitre [M] [A]

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé
 
N° RG 25/10593 
N° Portalis 352J-W-B7J-DBLI7

N° MINUTE : 1/2026





ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 10 juin 2026

DEMANDERESSE
S.C.I. [V], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Mireille ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0541


DÉFENDEURS
Monsieur [C] [F], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Maître Agnès COUTANCEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0367

Madame [N] [Y], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Agnès COUTANCEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0367


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 mai 2026


ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 juin 2026 par Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 10 juin 2026
PCP JCP référé - N° RG 25/10593 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBLI7

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. [V] a acquis le 19 juin 2025 la propriété du bien situé [Adresse 3] à [Localité 2] dans lequel résident M. [C] [F] et Madame [N] [Y].

Faisant valoir une occupation sans droit ni titre du bien, la S.C.I. [V] a, par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 27 juin 2025, mis en demeure ces derniers de quitter l’appartement qu’ils occupent dans l’immeuble dans un délai de quinze jours.

Par actes de commissaire de justice en date des 30 septembre et 2 octobre 2025 remis au greffe le 17 novembre suivant, la S.C.I. [V] a fait assigner M. [C] [F] et Madame [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment d’obtenir leur expulsion et le paiement de diverses sommes.

A l’audience du 7 mai 2026, à laquelle l’affaire a été renvoyée, la S.C.I. [V], représentée par son conseil, se référant à ses conclusions, demande de :
- constater que M. [C] [F] et Madame [N] [Y] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 2],
- ordonner, à défaut de départ volontaire, leur expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique,
- ordonner la suppression du délai pour quitter les lieux, 
- ordonner le transport et la séquestration des meubles de M. [C] [F] et Madame [N] [Y] dans tel garde-meubles qu’il plaira de désigner et ce, en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dues,
- condamner in solidum M. [C] [F] et Madame [N] [Y] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 6 000 euros ou, subsidiairement, de 3 000 euros, à compter de la délivrance de l’assignation,
- condamner in solidum M. [C] [F] et Madame [N] [Y] au paiement d’une provision de 12 000 euros au titre des loyers indûment perçus pour les mois de juillet et août 2025,
- ordonner la cessation de la location illicite sur le site Airbnb,
- condamner in solidum M. [C] [F] et Madame [N] [Y] au paiement d’une somme de 1 500 euros par infraction constatée,
- condamner in solidum M. [C] [F] et Madame [N] [Y] au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris notamment les frais de constat et de sommation.

À l’appui de ses prétentions, la S.C.I. [V] fait valoir, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 546 et suivants du code civil et L411-1 et R411-1 du code des procédures civiles d’exécution, que M. [C] [F] et Madame [N] [Y] occupent sans droit ni titre l’immeuble situé [Adresse 3], comme cela résulte des termes de l’acte notarié de vente. Elle conteste l’existence de tout commodat conclu entre ceux-ci et les précédents propriétaires. Elle ajoute qu’ils exploitent en outre le bien à des fins pécuniaires sur la plateforme Airbnb, comme elle en justifie. Elle énonce que cette occupation illicite et cette sous-location irrégulière constituent des troubles manifestement illicites au sens de l’article 835 précité.

La S.C.I. [V] fait également valoir que les sous-loyers perçus par M. [C] [F] et Madame [N] [Y] sont des fruits civils qui lui appartiennent et qu’elle dispose en conséquence d’une créance en restitution, qu’elle estime a minima à 12 000 euros correspondant aux sous-locations des mois de juillet et août 2025.
Décision du 10 juin 2026
PCP JCP référé - N° RG 25/10593 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBLI7


Elle précise que la valeur locative du bien sur le site Airbnb correspond à 6 000 euros par mois.

La S.C.I. [V] argue enfin de la mauvaise foi de M. [C] [F] et Madame [N] [Y] en ce qu’ils ont formé une demande d’aide juridictionnelle alors que leurs revenus excédent très largement les plafonds de ressources de cette aide, en ce qu’ils étaient parfaitement informés de la vente de l’immeuble et en ce qu’ils occupent abusivement depuis plusieurs années un duplex de 100m2 sans verser de loyer ni contribution. Elle en infère que le délai prévu à l’article L412-1 du code de la construction et de l’habitation (sic) doit être supprimé et qu’il ne saurait être accordé à M. [C] [F] et Madame [N] [Y] de délai supplémentaire alors qu’ils ont bénéficié de fait d’un délai d’une année.

À l’audience, M. [C] [F] et Madame [N] [Y], le premier assisté et la seconde représentée par leur conseil, se référant à leurs écritures, demandent de :
- débouter la S.C.I. [V] de ses demandes,
- leur accorder un délai de douze mois pour quitter les lieux,
- fixer à 1 000 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation,
- débouter la S.C.I. [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamner à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’appui de leurs prétentions, M. [C] [F] et Madame [N] [Y] font valoir qu’ils occupent depuis plus de vingt ans un appartement dans l’immeuble du [Adresse 5] et ce, gratuitement, en raison du lien de parenté avec les précédents propriétaires (père et tante du premier). Elle précise que cette occupation s’analyse en un commodat verbal, tel que défini par l’article 1875 du code civil, lequel ne nécessite pas d’écrit. Ils précisent que les mentions de l’acte de vente du 19 juin 2025 sur leur occupation ne leur sont pas opposables, n’étant pas parties à l’acte.

Sur la sous-location, M. [C] [F] et Madame [N] [Y] font valoir qu’aucun écrit n’interdit celle-ci et que la S.C.I. [V] ne peut se prévaloir de la sous-location antérieure à son acquisition du bien, celle-ci ayant été tolérée par les précédents propriétaires. Ils reconnaissent seulement une sous-location de six jours sur la période postérieure (du 10 au 16 juillet 2025).

M. [C] [F] et Madame [N] [Y] estiment que le mode de calcul de la valeur locative du bien par la S.C.I. [V] est incorrect, car elle se base sur le tarif proposé sur la plateforme Airbnb alors que doit être retenue la valeur locative d’un logement vide.

Enfin, M. [C] [F] et Madame [N] [Y] contestent toute mauvaise foi et, à l’appui de leur demande de délai, mettent en avant leur situation familiale, la scolarisation de leurs enfants à proximité et le fait que leur fils aîné est sous protocole médical dans son établissement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

En l’espèce, M. [C] [F] et Madame [N] [Y] occupent à des fins d’habitation les troisième et quatrième étages du bien situé [Adresse 3] à [Localité 2]. Si ceux-ci allèguent de l’existence d’un commodat verbal conclu avec les précédents propriétaires, ils ne produisent aucune pièce au soutien de leur allégation alors que la charge de la preuve leur incombe, en application du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En toutes hypothèses, la S.C.I. [V] produit l’acte notarié de vente du 19 juin 2025 retranscrivant les déclarations des précédents propriétaires (l’un présent et l’autre représenté par le premier, qui a signé l’acte) contredisant les affirmations de M. [C] [F] et Madame [N] [Y]. Selon ces déclarations, il n’existe aucun contrat de bail ni aucune convention de mise à disposition à titre onéreux ou gratuit avec M. [C] [F] et Madame [N] [Y], qui n’ont jamais versé de loyer tant en numéraire qu’en nature et ne peuvent revendiquer aucun droit au maintien dans les lieux. Il n’y a pas lieu d’écarter cette preuve au motif que l’acte ne serait pas opposable aux défendeurs, comme n’étant pas parties à l’acte. Cet argument est en effet inopérant dans la mesure où les déclarations précitées sont utilisées afin d’apporter la preuve d’un fait, laquelle se fait par tout moyen.

Dès lors, l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [C] [F] et Madame [N] [Y], sans que la S.C.I. [V] ait consenti à une telle occupation, est établie. Le trouble manifestement illicite au droit de propriété de cette dernière est donc caractérisé de manière non sérieusement contestable.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de M. [C] [F] et Madame [N] [Y] selon les modalités détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. (...) Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, comme cela a été précédemment établi, M. [C] [F] et Madame [N] [Y] occupent depuis plusieurs années sans droit ni titre un logement de 100 m2 sans jamais s’être acquittés d’un loyer. Il est établi qu’ils ont été informés de la vente du bien qu’ils occupent, au plus tard, par lettre recommandée qu’ils ont réceptionnée le 27 juin 2025. Ils se sont ainsi illégalement maintenus en toute connaissance de cause dans les lieux après l’acquisition de l’immeuble par la S.C.I. [V] le 19 juin 2025, soit depuis près d’un an, tout en continuant à en tirer financièrement profit au préjudice du nouveau propriétaire en le mettant en location via la plateforme Airbnb (à tout le moins au mois de juillet 2025).
Décision du 10 juin 2026
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Dans le même temps, M. [C] [F] et Madame [N] [Y] ne justifient d’aucune démarche de relogement alors que leurs ressources annuelles de 88 614 euros, selon leurs avis d’imposition de l’année 2025, leur permettent raisonnablement de trouver un appartement en location. Il ressort de ces éléments que M. [C] [F] et Madame [N] [Y] se maintiennent manifestement dans les lieux de mauvaise foi.

Il convient en conséquence de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code de procédures civiles d’exécution afin de permettre leur expulsion immédiate.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, comme cela a été énoncé plus haut, M. [C] [F] et Madame [N] [Y] se maintiennent de mauvaise foi dans le bien sans justifier d’aucune démarche pour trouver un nouveau logement, alors qu’ils ont disposé de fait d’un délai de près d’un an pour quitter les lieux. S’ils invoquent la nécessité de leur octroyer un délai de douze mois pour, notamment, oganiser leur départ en raison de la mise en place d’un protocole médical dans l’établissement de leur fils, ni cette nécessité ni l’existence de ce protocole ne ressortent de la décision du 27 décembre 2024 de la maison départementale des personnes handicapées qu’ils produisent au soutien de leurs allégations.

Les autres considérations d’ordre familial invoquées par M. [C] [F] et Madame [N] [Y] ne sauraient justifier leur maintien provisoire dans les lieux compte tenu de la gravité des troubles manifestement illicites dont ils sont à l’origine et auxquels il appartient au juge des référés de mettre fin.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. 

Le maintien dans les lieux du locataire expulsé constitue un trouble de jouissance au préjudice du propriétaire qui oblige le premier à réparation par l’octroi au second d’une indemnité d’occupation en application des articles 544 et 1240 du code civil. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce, afin de préserver les intérêts de la S.C.I. [V], il convient de dire que M. [C] [F] et Madame [N] [Y] seront redevables, à son égard, d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 2 octobre 2025 (date à laquelle les défendeurs ont été assignés), comme sollicité, et jusqu’à libération effective des lieux.

Compte tenu, d’une part, des caractéristiques des lieux occupés (duplex de 100 m2), de sa localisation, de l’estimation par le propriétaire de la valeur locative du mètre carré dans la rue (30,8 euros en moyenne) et, d’autre part, de la nécessité de rendre dissuasive l’occupation tout en compensant le préjudice subi par le demandeur, l’indemnité d’occupation peut être fixée à 3 000 euros par mois.

M. [C] [F] et Madame [N] [Y] seront en conséquence condamnés mensuellement au paiement de cette somme à titre provisionnel et ce, comme sollicité, à compter du 2 octobre 2025, date à laquelle les deux défendeurs ont été assignés. Cette condamnation sera in solidum, les défendeurs ayant concouru ensemble à la réalisation du dommage.

Sur la provision au titre des fruits illicitement perçus

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Selon les article 546 et 547 du code civil, la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux appartiennent au propriétaire par droit d’accession.

En l’espèce, il n’est pas contesté par M. [C] [F] et Madame [N] [Y] qu’ils ont habituellement mis en location durant les étés via la plateforme Airbnb le duplex qu’ils occupent et notamment du 10 au 16 juillet 2025 alors que la S.C.I. [V] venait d’acquérir le bien.

Il est constant que M. [C] [F] et Madame [N] [Y] n’ont pas sollicité l’accord de cette société pour ce faire alors qu’ils ne pouvaient ignorer qu’elle venait d’acquérir le bien pour en avoir été informés par lettre recommandée qu’ils ont réceptionnée le 27 juin 2025. Leur argument d’une tolérance des anciens propriétaires à la “sous-location” (qu’aucune pièce ne corrobore par ailleurs) est donc inopérant.

L’existence de l’obligation pour les défendeurs d’avoir à restituer les fruits perçus de manière illicite n’est pas sérieusement contestable.

Il y a lieu d’observer, à la lecture des deux procès-verbaux de constat établis par commissaire de justice le 16 juillet 2025, que non seulement M. [C] [F] et Madame [N] [Y] ont persevéré à louer le bien qu’ils occupent illicitement sans l’accord du nouveau propriétaire mais encore qu’ils ont maintenu la publication de l’offre de location sur le site Internet Airbnb après avoir été informés de la vente et ce, en faisant apparaître des dates de disponibilités à la location jusqu’au 16 juillet 2026 (coïnçidant, jusqu’au début de l’année 2026, peu ou prou aux périodes de vacances scolaires).

L’examen du calendrier des disponibilités du duplex situé [Adresse 3] à [Localité 1] sur le site Internet Airbnb fait apparaître que, outre les six jours de location reconnus par M. [C] [F] et Madame [N] [Y] entre le 10 et le 16 juillet 2025 (location en toutes hypothèses constatée par commissaire de justice le 16 juillet 2025), le bien apparaît comme indisponible durant quatorze autres jours jusqu’à la rentrée scolaire (17 et 18 juillet, du 11 au 13 août et du 23 au 31 août). 

Compte tenu de l’habitude reconnue par les défendeurs de mettre en location le bien durant l’été et de la volonté précédemment démontrée de poursuivre la location illicite en dépit du changement de propriétaire, il convient de retenir que ces périodes correspondent à des réservations. La valeur locative à la journée étant de 199 euros, selon la capture d’écran du site Internet Airbnb réalisée par le commissaire de justice constatant, le montant des fruits à rembourser à la S.C.I. [V] s’élèvent donc à 3 980 euros (199 x 20).

En conséquence, M. [C] [F] et Madame [N] [Y] seront condamnés in solidum à verser la somme provisionnelle de 3 980 euros au titre des fruits du bien à restituer.

Sur la cessation de la mise en location du bien

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En l’espèce, la perception par M. [C] [F] et Madame [N] [Y] des fruits de la location illicite du bien constitue un trouble manifestement illicite aux droits de propriété de la S.C.I. [V] auquel il convient de mettre fin.

M. [C] [F] et Madame [N] [Y] seront donc enjoints de faire cesser toute mise en location du bien. Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte cette mesure, la réduction des délais d’expulsion empêchant de manière suffisante la réitération des faits.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [F] et Madame [N] [Y], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser ce que recouvrent ces frais, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [C] [F] et Madame [N] [Y] seront condamnés in solidum à la lui verser.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Constatons que M. [C] [F] et Madame [N] [Y] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 6], à [Localité 2] ;

Rejetons la demande de délais pour quitter les lieux formée par M. [C] [F] et Madame [N] [Y] ;

Ordonnons en conséquence à M. [C] [F] et Madame [N] [Y] de libérer les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut pour M. [C] [F] et Madame [N] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la S.C.I. [V] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Ordonnons la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons in solidum M. [C] [F] et Madame [N] [Y] à payer à la S.C.I. [V] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 3 000 euros à compter du 2 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et remise des clés ;

Condamnons in solidum M. [C] [F] et Madame [N] [Y] à verser à la S.C.I. [V] une provision d’un montant de 3 980 euros à valoir sur le restitution des fruits indûment perçus ;

Enjoignons à M. [C] [F] et Madame [N] [Y] de cesser la location du bien situé [Adresse 6], à [Localité 2] ;

Rejetons la demande de la S.C.I. [V] aux fins d’assortir cette mesure d’une astreinte ;

Condamnons in solidum M. [C] [F] et Madame [N] [Y] à verser à la S.C.I. [V] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [C] [F] et Madame [N] [Y] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; 
Fait et jugé à [Localité 1] le 10 juin 2026

la Greffière, le Juge,

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Mise à jour de la source le 2026-06-10T18:41:32.513Z.