Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 3, 15 décembre 2022, n° 20/08066

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 15 DECEMBRE 2022



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/08066 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB5ZS



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Février 2020 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 1119014059





APPELANT

 

Monsieur [R] [Y]

né le 1er janvier 1990 à [Localité 6] en Afghanistan

chez son conseil - Cabinet LAUNOIS FLACELIERE - 

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représenté par Me Julie LAUNOIS FLACELIERE de la SELARL LAUNOIS FONDANECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 218

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/019712 du 04/09/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIMEE 



S.A. IMMOBILIERE 3 F

RCS B552 141 533

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220































COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 9 août 2017 à effet de la même date, la société anonyme HLM Immobilière 3F a consenti à M. [R] [Y] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], d'une surface habitable de 27 m2, constitué d'une pièce, moyennant un loyer de 287,33 euros.



Par acte d'huissier de justice du 25 octobre 2019, la société Immobilière 3F a fait assigner M. [R] [Y] devant le tribunal d'instance de Paris, en constat de la sous-location illicite des locaux loués, résiliation judiciaire du bail, expulsion, paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant des loyers et des charges, condamnation à des dommages et intérêts.



L'affaire a été renvoyée devant le juge des contentieux de la protection, en application de l'article 40 du décret n°2019-912 du 30 août 2019, audience à laquelle les parties ont été dispensées de se présenter, en application des dispositions des articles 446-1 et 847-1 du code de procédure civile.



Par jugement contradictoire entrepris du 25 février 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :



Prononce à effet de la date du présent jugement la résiliation du bail d'habitation liant la SA Immobilière 3F et M. [R] [Y] et portant sur un logement situé à [Adresse 7].

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [R] [Y] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier.

Supprime le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Dit que le sort du mobilier garnissant les lieux loués le sort sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Condamne M. [R] [Y] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer, qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi, à compter de la date de résiliation du contrat de bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Dit que M. [R] [Y] est tenu conformément aux termes du contrat de bail au paiement du loyer et des charges convenus jusqu'à la résiliation du contrat de bail du 9 août 2017, sans qu'il y ait lieu à le condamner à son paiement en l'absence d'arriéré locatif invoqué au jour de l'audience.

Condamne M. [R] [Y] à payer à la SA d'HLM Immobilière 3F la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Condamne M. [R] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date du 7 août 2019, ainsi qu'au paiement de la somme de 800 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Ordonne l'exécution provisoire.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 26 juin 2020 par M. [R] [Y],



Vu les dernières conclusions récapitulatives remises au greffe le 25 septembre 2020 par lesquelles M. [R] [Y] demande à la cour de :



A titre principal, 

Constater qu'aucun manquement grave de nature à justifier la résiliation du contrat de bail d'habitation ne peut être imputé à M. [Y].

 

En conséquence,

Infirmer le jugement entrepris dans son ensemble, 

Condamner la société Immobilière 3F au paiement de la somme de 2.000 au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

 

A titre subsidiaire, 

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'"elle" a constaté l'existence d'une voie de fait et supprimé le délais prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'"elle" a condamné M. [Y] au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,

 

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [Y] au paiement des frais irrépétibles à hauteur de 800 euros ainsi qu'aux dépens.



Vu les dernières conclusions récapitulatives remises au greffe le 17 décembre 2020 au terme desquelles la société Immobilière 3F demande à la cour de :



Débouter M. [R] [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires, 

Confirmer le jugement rendu le 25 février 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions sous réserve de la rectification de l'omission matérielle sollicitée,

Et de ce chef, par application des dispositions de l'article 462 du code de procédure civile,

Rectifier le jugement rendu le 25 février 2020, en jugeant qu'il conviendra de lire dans le dispositif, que l'indemnité d'occupation est égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

 

Statuant à nouveau,

Condamner M. [R] [Y] au paiement d'une indemnité de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [R] [Y] aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Me Judith Chapulut pour ceux la concernant, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 





Par ordonnance du 13 octobre 2022 à 9 heures, le conseiller de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire devant la cour pour être plaidée le 16 novembre 2022.



Le même jour, à 12h28, postérieurement à l'ordonnance de clôture, M. [R] [Y] a remis au greffe des conclusions aux termes desquelles il demande à la cour la révocation de l'ordonnance de clôture et, à titre subsidiaire, de prononcer la réouverture des débats sur la question de la sous-location du logement sur le fondement de l'article 444 du code de procédure civile.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture 



L'article 803 du code de procédure civile dispose en son alinéa 1 que "L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation".



M. [Y] sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture pour une cause grave tenant selon lui à la nécessité de "communiquer à la cour des pièces qui n'ont pas été communiquées jusqu'à présent dont dépend la solution du litige. A titre subsidiaire, M. [Y] sollicite la réouverture des débats sur la question de la sous location, l'appelant disposant d'attestations de voisins précisant qu'il n'a jamais sous loué son logement". 



Il ne s'explique pas davantage sur la caractérisation des conditions posées à l'article 803 du code de procédure civile ; au vu du dossier et du bordereau de communication de pièces qui est joint à ses conclusions il s'agit pour lui de communiquer les pièces suivantes :

"13.Attestation de Madame [C] [Z] et copie de sa pièce d'identité 

14. Attestation de Monsieur [B] [M] et copie de son titre de séjour 

15. Attestation de bon voisinage établie par Monsieur et Madame [T] et copie de leurs titres de séjour 

16. Attestation de [O] [P] [G]" 



Il résulte des pièces produites que ces attestations ont toutes été établies en septembre et octobre 2020, soit deux ans avant l'ordonnance de clôture ; aucune explication n'est donnée sur la raison de l'absence de communication antérieure de ces pièces anciennes.

Aucun élément susceptible de constituer une cause grave révélée depuis l'ordonnance de clôture n'est invoquée par M. [R] [Y], pour le compte duquel des conclusions récapitulatives et des pièces ont été déjà remises au greffe le 25 septembre 2020 et qui a disposé de tout le temps nécessaire pour communiquer ces pièces.



En outre, l'avis de fixation a été adressé aux parties dès le 19 juillet 2022, le conseiller de la mise en état les informant de la date de clôture et de plaidoirie, sans qu'aucune difficulté au sujet des dates prévues ne lui ait été indiquée par les parties.



Au vu de ces éléments, en l'absence de cause grave survenue depuis l'ordonnance de clôture, il convient de rejeter la demande de révocation de celle-ci et de ne pas tenir compte des pièces précitées, transmises tardivement, et donc irrecevables.



Pour les mêmes motifs, il n'est pas opportun de réouvrir les débats, les conditions de l'article 444 du code de procédure civile, aux termes duquel "Le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats." n'étant pas réunies.



Sur la résiliation du bail



M. [R] [Y] demande l'infirmation du jugement et conteste avoir sous loué son logement ou avoir commis un manquement grave à ses obligations.



Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Le juge peut donc prononcer la résiliation d'un bail dès lors qu'il est établi qu'un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles.



Il résulte des articles 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, L. 442-3-5 et L. 442-8 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que de l'article 8 du contrat de bail du du 9 août 2017, qu'il est interdit au locataire de sous-louer son logement, que ce soit à titre total ou partiel, même à titre gratuit, sous certaines exceptions qui ne sont pas alléguées dans le présent litige.



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge, après avoir exactement rappelé les dispositions légales applicables a retenu en substance que :



-la société immobilière 3F produit un dépôt de main courante du 22 avril 2019 émanant d'un habitant de l'immeuble qui fait état d'une sous-location du logement loué par M. [R] [Y] et de troubles de voisinage causés le week-end par ces personnes occupant les lieux, ainsi qu'un procès-verbal de constat d'huissier de justice établi le 7 août 2019 en présence de deux témoins, d'où il résulte que M. [R] [Y] a accueilli l'huissier dans l'appartement où se trouvent, dans l'unique pièce, sept matelas au sol, où sont couchées quatre personnes, réfugiés afghans ; ces personnes ont justifié de leur identité à l'exception de l'un d'entre eux qui n'a pas produit de papier d'identité ; l'huissier mentionne qu'un des occupants lui a indiqué être hébergé par le locataire pour un tarif de 10 euros par nuit, ce qu'a alors contesté M. [R] [Y] qui a affirmé qu'il s'agissait d'amis hébergés gratuitement ;



Le jugement constate également que l'attestation de voisins produite par M. [R] [Y] fait état de leurs bonnes relations de voisinage mais n'apporte aucune précision sur le nombre de personnes occupant le logement. Ces pièces ne sont pas produites devant la cour.



-il ressort de ces éléments que M. [R] [Y] sous-loue illicitement à plusieurs personnes le logement litigieux qui a une superficie de 27 m² seulement, que cette sous-location conduit à une sur-occupation du logement, que le non-respect de la prohibition de sous-location est d'autant plus grave qu'il s'agit en l'espèce d'un logement social et qu'elle a donc permis de passer outre les règles applicables en matière d'attribution des logements HLM prévues au code de la construction et de l'habitation,



-en conséquence la société Immobilière 3F justifie de l'existence d'un manquement grave justifiant la résiliation du contrat de bail.



M. [R] [Y] , qui expose devant la cour avoir lui même un statut de réfugié afghan, estime avoir le droit de recevoir des compatriotes et soutient que les personnes présentes chez lui le jour de la visite de l'huissier sont seulement "trois amis" (sic) ; il admet recevoir à titre ponctuel et gratuit des amis demandeurs d'asile mais qu'il ne s'agit pas de sous-location et qu'il n'y a aucune suroccupation des lieux ; toutefois, il ne contredit pas utilement les constatations de l'officier public et ministériel, qui font foi jusqu'à preuve du contraire.

La cour ajoute que la bailleresse a entrepris le contrôle de l'occupation des lieux à la suite de la main courante,citée plus haut, déposée plus de trois mois avant le constat d'huissier par un voisin habitant à l'étage du dessous, dont les déclarations font état non pas d'amis mais au contraire de personnes « n'[ayant] rien à voir avec M. [Y]» et qui troublent le voisinage fréquemment par du tapage, ce qui montre que les circonstances reprochées ont été durables.



Il en résulte en outre un manquement à l'obligation d'usage paisible des locaux loués suivant leur destination, s'imposant au locataire en application de l'article 7 b/ de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,ainsi que le fait valoir à juste titre la bailleresse.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il prononce la résiliation du bail et statue sur ses conséquences relatives à l'expulsion, au sort des meubles et paiement d'une indemnité d'occupation sous réserve des précisions ci-après.



Sur le montant de l'indemnité d'occupation 



Il convient de rectifier l'erreur matérielle (et non l'omission de statuer) qui entache le jugement en ce qui concerne cette indemnité.



En effet, les motifs du jugement indiquent, à bon droit, et sans que cela soit contesté devant la cour, que cette indemnité sera égale au montant "du loyer et des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi" alors que le dispositif du jugement mentionne par erreur que l'indemnité sera égale au montant "du loyer qui aurait été du, si le bail s'était poursuivi".



Sur le délai d'expulsion



M. [R] [Y] demande, à titre subsidiaire, l'infirmation du jugement en ce qu'il supprime, au seul motif des "circonstances de la sous-location illicite", le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.



Aux termes de de cet article "Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.".



Les éléments du dossier ne caractérisent pas les conditions précitées, notamment l'existence d'une voie de fait, laquelle n'est d'ailleurs pas alléguée par l'intimée, et ne justifient pas la suppression de ce délai de deux mois, nécessaire pour trouver un autre logement.



Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Sur les dommages-intérêts 



M. [R] [Y] demande, sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil, l'infirmation du jugement qui l'a condamné à payer à la société immobilière 3F la somme de 600 euros réparation de son préjudice, sans indiquer en quoi consiste celui-ci et il en conteste l'existence.

La société immobilière 3F invoque quant à elle les dispositions de l'article 1231-4 du même code.



Les dispositions du code civil invoquées par les parties, relatives à la réparation du préjudice résultant de l'inexécution du contrat, sont les suivantes : 



Article 1231: "A moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable."



Article 1231-2 :" Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après."



Article 1231-3 :"Le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive."



Article 1231-4 :"Dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution."



En l'espèce, il n'est pas établi ni même allégué que des dommages-intérêts soient prévus au contrat; c'est la mauvaise foi de M. [R] [Y] , constitutive de dol en ce qu'il a sciemment et délibérément violé ses obligations contractuelles, qui est invoquée par la société bailleresse; toutefois cette dernière invoque péremptoirement un préjudice dont elle n'expose ni ne prouve la nature et l'étendue, ni qu'il résulterait directement et certainement de la faute contractuelle retenue, et qui soit de nature à justifier l'octroi de dommages intérêts.

Notamment elle n'invoque ni gain manqué ni perte ; il n'est par exemple pas allégué que les loyers n'ont pas été payés ni, en l'état, que la faute du locataire ait conduit à une dégradation des lieux.

La société ne demande pas non plus la restitution des fruits civils de la sous-location, susceptibles de revenir de droit au propriétaire, en application de l'article 547 du code civil, lesquels ne sont d'ailleurs pas déterminés en l'espèce.

Elle se borne a soutenir que les dommages-intérêts octroyés par le premier juge sont « d'autant plus justifiés qu'ils ont pour objet de sanctionner la sous-location frauduleuse", laquelle est cependant déjà sanctionnée par la résiliation du bail et l'expulsion prononcée.



Au vu de ces éléments, en l'absence de preuve d'un préjudice subi qui soit la suite immédiate et directe de l'inexécution constatée, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [R] [Y] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts et cette demande sera rejetée.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Le sens de la présente décision ne justifie pas d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [R] [Y] au paiement de la somme de 800 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



S'agissant de l'instance d'appel, il est équitable de ne pas faire application de ces dispositions.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Rejette la demande de M. [R] [Y] en révocation de l'ordonnance de clôture et en réouverture des débats;



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a supprimé le délai d'expulsion de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et condamné M. [R] [Y] à payer à la SA d'HLM Immobilière 3F la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts et sauf à rectifier une erreur matérielle concernant l' indemnité d'occupation ;



Et statuant à nouveau,



Dit qu'à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [R] [Y] et de tous occupants de son chef pourra être mise en oeuvre en application de l'article L. 412-1 du code de la construction et de l'habitation, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement; 



Rejette la demande de dommages intérêts de SA d'HLM Immobilière 3F ;



Dit que la mention suivante du dispositif du jugement entrepris :



"Condamne M. [R] [Y] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer, qui aurait été du, si le bail s'était poursuivi, à compter de la date de résiliation du contrat de bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux" ;



doit être rectifiée de la façon suivante :



"Condamne M. [R] [Y] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi, à compter de la date de résiliation du contrat de bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux."



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant ,



Condamne M. [R] [Y] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président