Tribunal judiciaire de Nantes, 4ème chambre, 17 septembre 2024, n° 22/02254

SG




LE 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n°


N° RG 22/02254 - N° Portalis DBYS-W-B7G-LTPX





Syndicat des Copropriétaires de l’IMMEUBLE DENOMME SQUARE VALENTIN SIS [Adresse 3] ET [Adresse 1] représenté par son Syndic le CABINET JEAN MICHEL LEFEUVRE

C/

[F] [H] épouse [W]
[R] [W]



 

Demande en paiement des charges ou des contributions





1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
Me Sébastien CHEVALIER - 256
la SELARL GILLES APCHER - 336




délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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QUATRIEME CHAMBRE


JUGEMENT 
du DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE



Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur : Jean RAVON, Magistrat à titre temporaire,


GREFFIER : Sandrine GASNIER



Débats à l’audience publique du 21 MAI 2024 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.


Prononcé du jugement fixé au 17 SEPTEMBRE 2024.


Jugement Contradictoire rédigé par Jean RAVON, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Syndicat des Copropriétaires de l’IMMEUBLE DENOMME SQUARE VALENTIN SIS [Adresse 3] ET [Adresse 1] représenté par son Syndic le CABINET JEAN MICHEL LEFEUVRE, domiciliée : chez SYNDIC CABINET JEAN MICHEL LEFEUVRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, avocats au barreau de NANTES



DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Madame [F] [H] épouse [W], demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [R] [W], demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES



DEFENDEURS.

D’AUTRE PART


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Exposé du litige

Monsieur [R] [W] et Madame [F] [H] épouse [W] (les époux [W]) sont propriétaires des lots de copropriété n°2087 et 4009 au sein d’un ensemble immobilier dénommé SQUARE VALENTIN sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4]. 

Par acte du 13 mai 2022, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble dénommé SQUARE VALENTIN, pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.S. CABINET JEAN MICHEL LEFEUVRE, a fait assigner les époux [W] devant le Tribunal Judiciaire de NANTES afin d’obtenir leur condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Prétentions et moyens du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 9 février 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1er et 55 du décret du 17 mars 1967, de :

- Condamner solidairement les époux [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18.141,85 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires à leur recouvrement selon décomptes arrêtés au 9 mai 2022, assortie des intérêts de droit à compter de l’acte introductif d’instance du 13 mai 2022 ;
- Débouter les époux [W] de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Condamner solidairement les époux [W] au paiement de la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- Condamner solidairement les époux [W] au paiement de la somme de 3.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
- Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ;
- Réserver les dépens.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES expose que les travaux de ravalement et d’étanchéité, votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 10 octobre 2019, et pour lequel les époux [W] sont redevables d’un arriéré de charges, relèvent de la catégorie des travaux d’entretien auxquels ne sont pas applicables les modalités de paiement différé, prévues par les dispositions de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965, et dont les époux [W] se prévalent pour refuser le paiement de leurs charges. 

Il explique que les époux [W] font une interprétation erronée de l’analyse des offres effectuée par le bureau d’études ECGG en en déduisant que la plus grande partie de ces travaux ne sont pas nécessaires à l’entretien de l’immeuble et que par conséquent, ils relèvent de travaux de simple amélioration ouvrant droit au paiement différé en dix annuités des charges afférentes prévu par les dispositions de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965.

Il estime que les époux [W] sont de mauvaise foi et que le retard dans le paiement de leurs charges de copropriété cause un préjudice au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES qui doit faire face quotidiennement aux dépenses de fonctionnement et d’entretien de la copropriété, et dont il demande réparation.

Prétentions et moyens des époux [W]

Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 9 janvier 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, les époux [W] demandent au tribunal, au visa des articles 30 et 33 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- Recevoir les époux [W] en leurs écritures ;
Y faisant droit,
- Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Allouer aux époux [W] l’entier bénéfice des dispositions de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 en échelonnant sur dix annuités le coût des travaux litigieux ;
- Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à leur verser la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES aux entiers dépens.

Les époux [W] exposent que seuls les travaux objectivement nécessaires à la conservation de l’immeuble constituent des travaux d’entretien. Or en l’espèce, la nécessité des travaux de ravalement n’est pas démontrée. 

Ils considèrent que l’état de l’immeuble, livré en 2005 ne le justifie pas. 

Ils indiquent en outre que deux lots de travaux ont été prévus, l’un concernant le ravalement, l’autre l’étanchéité des terrasses et toitures terrasses, et que l’économiste de la construction, qui a analysé les offres des entreprises, a expressément indiqué que les travaux pouvaient être dissociés. 

Ils constatent que trois solutions alternatives, dénommées “variantes 1, 2 et 3" ont été soumises à l’assemblée générale dont l’une, la variante 3 pour un montant de travaux de 107.345,60 euros et qui ne porte que sur l’étanchéité des terrasses inaccessibles, sans ravalement des façades et des sols de balcons, et sans les terrasses accessibles, que le montant des travaux de cette variante ne représente que 20% du montant total des travaux de la variante 1 qui concerne le ravalement complet des façades et l’étanchéité des balcons et terrasses pour un montant de travaux de 521.725,51 euros. 


Ils en déduisent que les travaux nécessaires sont ceux prévus à la variante 3, qui ne concernent que les travaux d’étanchéité et qu’en conséquence, les travaux d’amélioration ayant une part prépondérante sur la part d’entretien, ils sont fondés à demander un échéancier de paiement en dix annuités.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 21 mai 2024. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 17 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

“La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile.
Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société.
Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu'il s'agit de travaux imposés par le respect d'obligations légales ou réglementaires”.

En application de ces dispositions, il est établi que le paiement par annuités des charges pour travaux ne peut pas être accordé pour des travaux d’entretien nécessaires à la conservation de l’immeuble.

Conformément aux dispositions de l’article L.126-2 du code de la construction et de l’habitation, “les façades des bâtiments doivent être constamment tenues en bon état de propreté à [Localité 5] ainsi que dans les communes figurant sur une liste établie par décision de l'autorité administrative, sur proposition ou après avis conforme des conseils municipaux. Les travaux nécessaires sont effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l'injonction qui est faite au propriétaire par l'autorité municipale”.

En l’espèce, il est constant que l’immeuble a été livré en 2005 et qu’il avait donc 14 ans à la date de la tenue de l’assemblée générale du 10 octobre 2019 ayant voté les travaux, soit une ancienneté compatible avec les exigences légales et réglementaires.

L’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 10 octobre 2019 a adopté un programme de travaux portant sur le ravalement complet des façades avec étanchéité des balcons (lot n°1) et étanchéité des terrasses accessibles et inaccessibles (lot n°2). Il ressort du procès-verbal de ladite l’assemblée que le vote est intervenu après qu’aient été présentées trois variantes de travaux, ainsi que l’étude des offres des entreprises réalisée par le bureau d’études ECGG. 

Il ressort de l’analyse de ce bureau d’études (pièce n°1-défendeur) que les façades comportent des fissures, un encrassement, des micro-organismes, ponctuellement des éclats de béton, des décollements ponctuels de ragréage. 

Il est précisé que deux types d’entreprises interviendront, l’une pour le ravalement et l’autre pour l’étanchéité, de sorte que “les travaux peuvent tout à fait être dissociés, mais en conservant, lié au ravalement, les terrasses du dernier niveau en attiques qui sont en dalles sur plots”. 

Contrairement à ce qu’affirment les défendeurs, la “dissociation” évoquée par le bureau d’études n’induit pas que les travaux de ravalement et d’étanchéité sont préconisés en alternative l’un de l’autre, mais signifie que le programme de travaux peut être séquencé pour en permettre éventuellement l’étalement. Le bureau d’études précise en effet les phases possibles avec leur teneur : “une phase ravalement + étanchéité des terrasses avec dalles sur plots et une phase étanchéité des toitures et terrasses”. Il ajoute que “ne pas traiter les sols de balcons constitue, d’un point de vue technique, une discontinuité de traitement de l’enveloppe […] ne pas prévoir le traitement des sols de balcons en continuité du traitement d’imperméabilité de façade consisterait à exposer la copropriété à engager des travaux sans aucune garantie d’imperméabilité/étanchéité”.

Il résulte des développements qui précèdent que les travaux entrepris par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sur décision de l’assemblée générale du 10 octobre 2019 relèvent des travaux de conservation de l’immeuble, n’apportant pas d’élément de confort nouveau à celui-ci.

En conséquence, les dispositions de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, autorisant un paiement échelonné en dix annuités des charges de travaux, ne sont pas applicables.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

“Les copropriétaires […] sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”. […] 

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En outre, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans la limite et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires versés aux débats démontrent que les comptes et les budgets prévisionnels de la copropriété ont été approuvés.

Par ailleurs, les pièces produites et notamment, l’édition de compte établi par le syndic de copropriété, ainsi que les différents comptes de charges, provisions et appels de fonds pris en application des assemblées générales des copropriétaires, font état d’un montant de 18.141,85 euros dû par les époux [W] au titre des charges de copropriété arrêtées au 09 mai 2022.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES justifie ainsi du bien-fondé de sa demande en paiement.

Les époux [W] n’ont d’ailleurs pas contesté le montant de ces charges de copropriété restées impayées.

En conséquence et au vu de l’ensemble de ces éléments, les époux [W] seront déboutés de leur demande d’échelonnement de leur dette de 18.141,85 euros en dix annuités et seront condamnés solidairement à payer cette somme au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 mai 2022.


Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment, du procès-verbal de l’assemblée générale du 10 octobre 2019, que les époux [W], comme l’ensemble des copropriétaires, ont été parfaitement informés de la nature des travaux entrepris, tant lors de ladite assemblée générale, que lors de l’assemblée générale du 5 juin 2019 consacrée à la présentation de l’étude du cabinet ECGG sur les travaux eux-mêmes, de sorte que le caractère de travaux d’entretien ne faisait guère de doute et que, nonobstant leur opposition à la résolution mise au vote, ils ne pouvaient ignorer que la quote-part qui leur était impartie ne pouvait être assortie d’un échelonnement en dix annuités. 

Leurs allégations selon lesquelles lesdits travaux seraient principalement motivés par “le désir du syndic de générer d’importants bénéfices” ne sont ni explicitées, ni étayées par aucun élément.

Il en résulte que la mauvaise foi des époux [W] est établie.

En refusant de payer les charges de copropriété qui leur sont imputables, les époux [W] ont privé le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES d’une partie de ses recettes destinées à assurer les dépenses de fonctionnement et d’entretien de la copropriété.
 
Ils seront en conséquence condamnés in solidum à payer la somme de 500,00 euros au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à titre de dommages et intérêts.


Sur les dépens et frais irrépétibles

Succombant, les époux [W] seront condamnés in solidum aux dépens. Ils ne pourront dès lors prétendre à l’octroi d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Les époux [W] sera donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. 







PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, 
Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;


CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [W] et Madame [F] [H] épouse [W] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble dénommé SQUARE VALENTIN, sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4], la somme de 18.141,85 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 09 mai 2022, outre les intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2022 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [W] et Madame [F] [H] épouse [W] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble dénommé SQUARE VALENTIN, sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4], la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble dénommé SQUARE VALENTIN, sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4], de ses demandes pour le surplus ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [W] et Madame [F] [H] épouse [W] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [W] et Madame [F] [H] épouse [W] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [W] et Madame [F] [H] épouse [W] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble dénommé SQUARE VALENTIN, sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4], la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


LE GREFFIER, LE PRESIDENT,




Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER