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Décision de justice

Cour d'appel de Basse-Terre, 2ème Chambre, 19 septembre 2024, n° 23/01158

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Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE :



M. [R] [K] et son frère, M. [B] [N] [K], étaient propriétaires indivis d'une parcelle de terre cadastrée section AC n°[Cadastre 4], lieudit [Localité 7], sur la commune de [Localité 8], par suite du décès de leur père, survenu en 1998.



Par acte sous seing privé intitulé 'contrat de location à durée déterminée', M. [R] [K] a donné à bail la parcelle sus-visée à M. [D] [W], exploitant agricole, à des fins exclusives de pâturage de bovins, pour une durée de trois ans renouvelable, du 10 juillet 1998 au 10 juillet 2001, moyennant un loyer de 2.500 francs par an. Cette convention prévoyait que chaque partie pourrait 'rompre le contrat de location un mois avant la fin des échéances fixées le 10 juillet de chaque année, par courrier recommandé'.



En 2016, la parcelle AC n°[Cadastre 4] a fait l'objet d'une division cadastrale en deux parcelles, AC n°[Cadastre 2] et AC n°[Cadastre 3]. Aux termes d'un acte de partage daté du 09 avril 2018, la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 2] a été attribuée à M. [B] [N] [K] et la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 3] a été attribuée à M. [R] [K].



Par courrier recommandé du 16 février 2022, dont l'accusé de réception n'a jamais été signé, M. [R] [K] a donné congé à M. [W] pour le 10 juillet 2022.



Par requête enregistrée le 24 octobre 2022, M. [R] [K] a attrait M. [W] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Pointe-à-Pitre aux fins de conciliation.



Le défendeur n'ayant pas comparu, M. [R] [K] l'a assigné à l'audience du 11 septembre 2023, afin de voir :



- juger régulier en la forme et au fond le congé donné le 16 février 2022,

- valider en conséquence ce congé,

- ordonner l'expulsion de M. [W], de ses biens, notamment ses animaux, et de toute personne se trouvant dans les lieux de son fait, y compris avec le concours de la force publique passé le délai d'un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

- condamner M. [W] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Par jugement réputé contradictoire du 06 novembre 2023, le tribunal a débouté M. [R] [K] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné aux dépens de l'instance, après avoir retenu :



- qu'il se prévalait d'une convention pluriannuelle d'exploitation de pâturages pour conclure à la validité de son congé délivré en février 2022,

- que cependant le contrat en cause ne remplissait pas les conditions d'une convention pluriannuelle d'exploitation de pâturages, ni d'une convention d'occupation précaire et qu'il s'agissait donc d'un bail rural,

- que le congé délivré, qui n'était pas conforme aux dispositions de l'article 411-47 du code rural, n'était donc pas valable,

- qu'au demeurant M. [R] [K] n'avait pas qualité pour agir au nom de son frère et solliciter l'expulsion de M. [W] de la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 2].



M. [R] [K] a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 06 décembre 2023, en indiquant que son appel portait expressément sur tous les chefs de jugement.



Les parties ont été convoquées à l'audience de la cour du 11 mars 2024.



M. [W] n'ayant pas comparu, alors qu'il n'avait pas retiré le courrier de convocation, M. [K] l'a fait assigner à l'audience du 13 mai 2024 par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, remis par dépôt à l'étude.



A l'issue de l'audience, qui s'est tenue en présence de l'avocat représentant M. [K] et en l'absence de M. [W], l'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024. Il sera dès lors statué par défaut.



Suivant note adressée par RPVA le 23 juillet 2024, l'avocat de l'appelant a été invité à faire valoir ses observations, avant le 15 août 2024, sur l'irrecevabilité de sa demande nouvelle tendant à voir prononcer la résiliation du contrat de bail, sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, que la cour envisageait de relever d'office, considérant qu'il s'agissait d'une prétention et non d'un simple moyen.



Aux termes de ses observations remises au greffe le 26 juillet 2024, l'appelant a soutenu que sa demande, dès la première instance, tendait à obtenir la résiliation du contrat de bail. Cette demande n'est donc pas nouvelle. En revanche, il a fait valoir en cause d'appel des moyens nouveaux pour y parvenir, puisqu'il a invoqué des manquements du preneur dans l'exécution du bail, après avoir souhaité obtenir la validation du congé délivré le 16 février 2022.



PRETENTIONS ET MOYENS :



Aux termes de son assignation signifiée le 21 mars 2024, à laquelle l'avocat présent s'est reporté lors de l'audience, M. [K] demande à la cour :



- de le recevoir en son appel,

- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

- de prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 10 juillet 1998 avec M. [W] portant sur la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 4], devenue AC n°[Cadastre 2] et AC n°[Cadastre 3],

- à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail portant sur la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 3], issue de la division de la parcelle AC n°[Cadastre 4], conclu le 10 juillet 1998 avec M. [W],

- en conséquence :

- de dire que M. [W] sera occupant sans droit ni titre à compter de la décision,

- d'ordonner à M. [W] de libérer de sa personne, ainsi que de tous occupants de son chef, la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 4], et le cas échéant uniquement la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 3],

- de dire qu'à défaut de libération volontaire dans un délai de 90 jours à compter de la décision à intervenir, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

- de condamner M. [W] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- d'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à cette assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

Motifs

MOTIFS DE L'ARRET :



A titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si l'intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. La cour ne fait alors droit à la demande que dans la mesure où elle l'estime régulière, recevable et bien fondée.



Sur la recevabilité de l'appel :



Conformément aux dispositions de l'article 892 du code de procédure civile, lorsque les décisions du tribunal paritaire des baux ruraux sont susceptibles d'appel, celui-ci est formé, instruit et jugé suivant la procédure sans représentation obligatoire.



L'appel doit alors être formé dans le délai d'un mois suivant la notification de la décision contestée, délai prévu par l'article 538 du même code. 



En l'espèce, M. [K] a interjeté appel le 06 décembre 2023 du jugement rendu le 06 novembre 2023, sans que le dossier permette de déterminer la date à laquelle cette décision lui aurait été notifiée par le greffe.



En conséquence, son appel doit être déclaré recevable.



Sur la qualité pour agir de M. [R] [K] :



Il ressort du contrat produit en pièce 2 du dossier de l'appelant que le bail en cause a été consenti à M. [W] sur la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 4] par M. [R] [K], agissant seul, alors qu'il en était à cette date propriétaire indivis avec son frère.



Il est tout aussi constant qu'il a donné congé, seul, à M. [W] et a intenté seul l'action en cours, qui tend à voir expulser le preneur de l'ensemble de la parcelle anciennement cadastrée AC n°[Cadastre 4], désormais divisée en AC n°[Cadastre 2], attribuée à M. [B] [N] [K] par suite du partage ayant eu lieu en 2018, et AC n°[Cadastre 3], attribuée à M. [R] [K].



Contrairement à ce que soutient l'appelant, sa qualité pour agir ne doit pas s'apprécier à la date de conclusion du contrat, mais à la date de délivrance du congé et, s'agissant de la demande de résiliation du contrat de bail, formée pour la première fois dans l'assignation délivrée le 21 mars 2024, à cette date.



En conséquence, M. [R] [K] n'étant à ces dates propriétaire que de la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 3], ses demandes tendant à voir résilier le bail et prononcer l'expulsion du preneur ne peuvent porter que sur cette parcelle, à l'exclusion de celle appartenant désormais à son frère. 



Sur la demande de résiliation du bail :



En première instance, afin d'obtenir l'expulsion de M. [W], M. [K] demandait au tribunal de constater la validité du congé qu'il lui avait fait délivrer le 16 février 2022. Pour cela, il indiquait que le contrat conclu avec le preneur à effet du 10 juillet 1998 était une convention pluriannuelle d'exploitation agricole ou de pâturage, prévue par l'article L.481-1 du code rural et de la pêche maritime.



Le tribunal a cependant écarté cette qualification et a retenu que le bail conclu entre M. [K] et M. [W] était un bail rural, dont le statut d'ordre public devait être appliqué. En conséquence, les règles afférentes au congé, prévues par l'article L.411-47 du code rural, n'ayant pas été respectées, il a considéré que ce congé n'était pas valable.



Aux termes de ses écritures d'appel, M. [K] maintient que 'les échanges entre les parties traduisent leur volonté de conclure une convention d'occupation précaire et qu'il n'est nul besoin que le congé satisfasse aux dispositions de l'article 411-47 du code rural'. 



Néanmoins, il ne demande plus à la cour de valider le congé délivré le 16 février 2022 et soutient désormais avoir fait signifier un précédent congé à M. [W], conformément aux dispositions de ce même article L.411-47 du code rural (et non 411-17 comme il l'indique par erreur en page 5 de l'assignation) par acte extra-judiciaire du 4 novembre 2020, semblant ainsi admettre la qualification de bail rural retenue par le premier juge.



Cependant, tout en affirmant que le congé signifié le 4 novembre 2020 était valable, il ne tire pas les conséquences de cette affirmation, puisqu'il ne demande plus désormais à la cour, dans le dispositif de ses conclusions, que de prononcer la résiliation judiciaire du bail afin de voir ordonner l'expulsion de M. [W]. 



Dès lors, la cour n'étant tenue de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions, conformément à l'article 954 du code de procédure civile, elle ne pourra que constater qu'elle n'est plus saisie d'aucune prétention tendant à voir constater la validité d'un congé et confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [K] de sa demande à ce titre.



En ce qui concerne la résiliation judiciaire du bail, seule prétention désormais formulée en cause d'appel, la cour retient, avec l'appelant, qu'elle tend aux mêmes fins que la demande soutenue en première instance, qui tendait à voir constater la validité du congé, même si son fondement juridique est différent. En conséquence, elle est bien recevable, conformément aux dispositions de l'article 565 du code de procédure civile.



M. [K] fonde cette demande de résiliation du bail sur les articles 1728 et 1729 du code civil, 7 b de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que sur une jurisprudence relative à la résiliation du bail consécutive aux nuisances causées par les locataires au voisinage.



Cependant, ainsi que l'a retenu le premier juge, le bail conclu entre MM. [K] et [W] est un bail rural, soumis au statut d'ordre public du fermage et du métayage, et non une convention pluriannuelle de pâturages, soumise au droit commun.



En effet, conformément aux dispositions de l'article L.113-2 du code rural et de la pêche maritime dans sa version en vigueur au 10 juillet 1998, date de conclusion du contrat, 'dans les régions où la création ou le maintien d'activités agricoles à prédominance pastorale ou extensive sont, en raison de la vocation générale du terroir, de nature à contribuer à la protection du milieu naturel et des sols ainsi qu'à la sauvegarde de la vie sociale, des dispositions adaptées aux conditions particulières de ces régions sont prises pour assurer ce maintien.



Ces dispositions comportent les mesures prévues aux articles L. 113-3, L. 113-4 et L. 135-1 à L. 135-11, qui sont applicables :



1° Dans les communes classées en zone de montagne ;

2° Dans les communes comprises dans les zones délimitées par l'autorité administrative après avis de la commission départementale d'orientation de l'agriculture.'



L'article L.481-1 du même code, dans sa version applicable en l'espèce, dispose que 'les terres situées dans les régions définies en application de l'article L. 113-2 du code rural peuvent donner lieu pour leur exploitation :



a) Soit à des contrats de bail conclus dans le cadre du statut des baux ruraux ;



b) Soit à des conventions pluriannuelles d'exploitation agricole ou de pâturage. Ces conventions peuvent prévoir les travaux d'aménagement, d'équipement ou d'entretien qui seront mis à la charge de chacune des parties. Elles seront conclues pour une durée et un loyer inclus dans les limites fixées pour les conventions de l'espèce par arrêté du représentant de l'Etat dans le département après avis de la chambre d'agriculture.'



L'article L.411-1 du code rural dispose quant à lui que 'toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre [titre Ier : statut du fermage et du métayage], sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2. Cette disposition est d'ordre public.' 



Enfin, l'article L.411-2 précise que les dispositions de l'article L. 411-1 ne sont pas applicables aux conventions conclues en application de dispositions législatives particulières.



Il se déduit de l'ensemble de ces textes que la mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole ne peut intervenir dans le cadre d'une convention pluriannuelle d'exploitation agricole ou de pâturage que si elle porte sur un immeuble situé dans l'une des zones prévues par l'article L.113-2, pour une durée de cinq ans au minimum et moyennant un loyer inclus dans les limites fixées pour ces conventions par arrêté préfectoral après avis de la chambre d'agriculture.



A défaut, toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole, y compris à usage de pâturage, constitue un bail rural soumis au statut d'ordre public du fermage et du métayage.



En l'espèce, par acte sous seing privé non daté, intitulé 'contrat de location à durée déterminée', M. [R] [K] a donné à bail à M. [D] [W], exploitant agricole, la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 4] à des fins exclusives de pâturage de bovins, pour une durée de trois ans renouvelable, du 10 juillet 1998 au 10 juillet 2001, moyennant un loyer de 2.500 francs par an. 



Cette convention ne faisait aucunement référence aux dispositions de l'article L.113-2 du code rural, ni à un quelconque arrêté préfectoral encadrant les loyers. 



Il n'est en outre pas démontré, ni même allégué, que la parcelle en cause aurait été située dans une commune comprise dans les zones délimitées par l'autorité administrative après avis de la commission départementale d'orientation de l'agriculture, au sens de l'article L.113-2.



En conséquence, il est établi que la convention à titre onéreux liant M. [K] et M. [W] constituait bien un bail rural soumis au statut du fermage et du métayage.



Or la résiliation d'un bail rural à l'initiative du bailleur est soumise aux dispositions restrictives, exclusives de l'application du code civil, prévues par l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime.



Ce texte dispose que, 'sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :



1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.



Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.



II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants :



1° Toute contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 ;

2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 411-38 ;

3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;

4° Le non-respect par l'exploitant des conditions définies par l'autorité compétente pour l'attribution des biens de section en application de l'article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales.'



Or, en l'espèce, M. [K] n'invoque aucune de ces causes de résiliation, mais se prévaut uniquement de manquements graves commis par M. [W] à son obligation contractuelle de jouir paisiblement des lieux loués au sens de l'article 1728, puisque ses agissements ont conduit à de nombreuses reprises les riverains de la parcelle louée à se plaindre de menaces et d'insultes de sa part, mais aussi de dégradations de biens et de vol d'eau. 



Cependant, dans la mesure où M. [K] ne démontre pas, ni même n'allègue, que ces comportements fautifs pourraient être constitutifs d'agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, au sens du texte précité, puisqu'il n'indique pas quelles répercussions ils auraient pu avoir sur l'exploitation de la parcelle louée, ils ne peuvent fonder une demande de résiliation judiciaire du bail en cause.



Par ailleurs, si M. [K] indique en page 3 de l'assignation devant la cour que M. [W] n'a jamais payé le loyer prévu, il ne reprend pas ce motif dans le cadre de ses développements sur la demande de résiliation du bail et ne produit pas la moindre pièce de nature à le démontrer, puisqu'il ne verse aux débats ni décompte, ni mise en demeure adressée au preneur.



En conséquence, le motif invoqué par M. [K] au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail le liant à M. [W] n'entrant pas dans les prévisions de l'article L.411-31 du code rural, il convient de l'en débouter et de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté sa demande subséquente tendant à voir ordonner l'expulsion du preneur.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :



M. [K], qui succombe dans toutes ses prétentions, sera condamné aux entiers dépens de l'instance d'appel. Le jugement déféré sera par ailleurs confirmé en ce qu'il l'a condamné aux dépens de première instance.



En outre, il sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Enfin, il n'y a pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision, ainsi qu'il le demande, dès lors qu'elle n'est susceptible d'aucun recours suspensif d'exécution.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :



La cour, 



Déclare recevable l'appel interjeté par M. [R] [K],



Dit que M. [R] [K] n'a pas qualité pour solliciter la résiliation du bail portant sur la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 2], lieudit [Localité 7], sur la commune de [Localité 8], ni l'expulsion de cette parcelle du locataire, M. [D] [W],



Déclare irrecevable la demande de résiliation du contrat de bail conclu avec M. [D] [W] à compter du 10 juillet 2018, qui portait initialement sur la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 4], lieudit [Localité 7], sur la commune de [Localité 8],



Déboute M. [R] [K] de sa demande de résiliation du bail portant sur la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 3], lieudit [Localité 7], sur la commune de [Localité 8],



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne M. [R] [K] aux entiers dépens de l'instance d'appel,



Le déboute du surplus de ses demandes. 



Le greffier, Le président,
Texte intégral
COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



2ème CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° 502 DU DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE



AFFAIRE N° : RG 23/01158 - N° Portalis DBV7-V-B7H-DUFU



Décision déférée à la Cour : Jugement du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre statuant en matière de tribunal paritaire des baux ruraux en date du 6 novembre 2023, rendu dans une instance enregistrée sous le n°22/01614,



APPELANT



Monsieur [R] [K]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Maître Jean-Yves BELAYE de la SELASU JEAN-YVES BELAYE, substitué à l'audience par Maître Réjou, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART - Toque 3 -



INTIMÉ



Monsieur [D] [W]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Non comparant, ni représenté





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 mai 2024, en audience publique, la partir présente ne s'y étant pas opposé, devant Mme Annabelle Clédat, conseillère, et M. Thomas Habu Groud, conseiller, chargés d'instruire l'affaire. 



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



M. Frank Robail, président de chambre, président, 

Madame Annabelle Clédat, conseillère, 

Monsieur Thomas Habu Groud, conseiller,



La partie présente a été avisée à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 19 septembre 2024.



GREFFIER :



Lors des débats er lors du prononcé : : Mme Sonia Vicino, greffier,





ARRÊT :



Par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du code de procédure civile.

Signé par M. Frank Robail, président, et par Mme Sonia Vicino, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.







FAITS ET PROCEDURE :



M. [R] [K] et son frère, M. [B] [N] [K], étaient propriétaires indivis d'une parcelle de terre cadastrée section AC n°[Cadastre 4], lieudit [Localité 7], sur la commune de [Localité 8], par suite du décès de leur père, survenu en 1998.



Par acte sous seing privé intitulé 'contrat de location à durée déterminée', M. [R] [K] a donné à bail la parcelle sus-visée à M. [D] [W], exploitant agricole, à des fins exclusives de pâturage de bovins, pour une durée de trois ans renouvelable, du 10 juillet 1998 au 10 juillet 2001, moyennant un loyer de 2.500 francs par an. Cette convention prévoyait que chaque partie pourrait 'rompre le contrat de location un mois avant la fin des échéances fixées le 10 juillet de chaque année, par courrier recommandé'.



En 2016, la parcelle AC n°[Cadastre 4] a fait l'objet d'une division cadastrale en deux parcelles, AC n°[Cadastre 2] et AC n°[Cadastre 3]. Aux termes d'un acte de partage daté du 09 avril 2018, la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 2] a été attribuée à M. [B] [N] [K] et la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 3] a été attribuée à M. [R] [K].



Par courrier recommandé du 16 février 2022, dont l'accusé de réception n'a jamais été signé, M. [R] [K] a donné congé à M. [W] pour le 10 juillet 2022.



Par requête enregistrée le 24 octobre 2022, M. [R] [K] a attrait M. [W] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Pointe-à-Pitre aux fins de conciliation.



Le défendeur n'ayant pas comparu, M. [R] [K] l'a assigné à l'audience du 11 septembre 2023, afin de voir :



- juger régulier en la forme et au fond le congé donné le 16 février 2022,

- valider en conséquence ce congé,

- ordonner l'expulsion de M. [W], de ses biens, notamment ses animaux, et de toute personne se trouvant dans les lieux de son fait, y compris avec le concours de la force publique passé le délai d'un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

- condamner M. [W] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Par jugement réputé contradictoire du 06 novembre 2023, le tribunal a débouté M. [R] [K] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné aux dépens de l'instance, après avoir retenu :



- qu'il se prévalait d'une convention pluriannuelle d'exploitation de pâturages pour conclure à la validité de son congé délivré en février 2022,

- que cependant le contrat en cause ne remplissait pas les conditions d'une convention pluriannuelle d'exploitation de pâturages, ni d'une convention d'occupation précaire et qu'il s'agissait donc d'un bail rural,

- que le congé délivré, qui n'était pas conforme aux dispositions de l'article 411-47 du code rural, n'était donc pas valable,

- qu'au demeurant M. [R] [K] n'avait pas qualité pour agir au nom de son frère et solliciter l'expulsion de M. [W] de la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 2].



M. [R] [K] a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 06 décembre 2023, en indiquant que son appel portait expressément sur tous les chefs de jugement.



Les parties ont été convoquées à l'audience de la cour du 11 mars 2024.



M. [W] n'ayant pas comparu, alors qu'il n'avait pas retiré le courrier de convocation, M. [K] l'a fait assigner à l'audience du 13 mai 2024 par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, remis par dépôt à l'étude.



A l'issue de l'audience, qui s'est tenue en présence de l'avocat représentant M. [K] et en l'absence de M. [W], l'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024. Il sera dès lors statué par défaut.



Suivant note adressée par RPVA le 23 juillet 2024, l'avocat de l'appelant a été invité à faire valoir ses observations, avant le 15 août 2024, sur l'irrecevabilité de sa demande nouvelle tendant à voir prononcer la résiliation du contrat de bail, sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, que la cour envisageait de relever d'office, considérant qu'il s'agissait d'une prétention et non d'un simple moyen.



Aux termes de ses observations remises au greffe le 26 juillet 2024, l'appelant a soutenu que sa demande, dès la première instance, tendait à obtenir la résiliation du contrat de bail. Cette demande n'est donc pas nouvelle. En revanche, il a fait valoir en cause d'appel des moyens nouveaux pour y parvenir, puisqu'il a invoqué des manquements du preneur dans l'exécution du bail, après avoir souhaité obtenir la validation du congé délivré le 16 février 2022.



PRETENTIONS ET MOYENS :



Aux termes de son assignation signifiée le 21 mars 2024, à laquelle l'avocat présent s'est reporté lors de l'audience, M. [K] demande à la cour :



- de le recevoir en son appel,

- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

- de prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 10 juillet 1998 avec M. [W] portant sur la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 4], devenue AC n°[Cadastre 2] et AC n°[Cadastre 3],

- à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail portant sur la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 3], issue de la division de la parcelle AC n°[Cadastre 4], conclu le 10 juillet 1998 avec M. [W],

- en conséquence :

- de dire que M. [W] sera occupant sans droit ni titre à compter de la décision,

- d'ordonner à M. [W] de libérer de sa personne, ainsi que de tous occupants de son chef, la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 4], et le cas échéant uniquement la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 3],

- de dire qu'à défaut de libération volontaire dans un délai de 90 jours à compter de la décision à intervenir, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

- de condamner M. [W] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- d'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à cette assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.





MOTIFS DE L'ARRET :



A titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si l'intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. La cour ne fait alors droit à la demande que dans la mesure où elle l'estime régulière, recevable et bien fondée.



Sur la recevabilité de l'appel :



Conformément aux dispositions de l'article 892 du code de procédure civile, lorsque les décisions du tribunal paritaire des baux ruraux sont susceptibles d'appel, celui-ci est formé, instruit et jugé suivant la procédure sans représentation obligatoire.



L'appel doit alors être formé dans le délai d'un mois suivant la notification de la décision contestée, délai prévu par l'article 538 du même code. 



En l'espèce, M. [K] a interjeté appel le 06 décembre 2023 du jugement rendu le 06 novembre 2023, sans que le dossier permette de déterminer la date à laquelle cette décision lui aurait été notifiée par le greffe.



En conséquence, son appel doit être déclaré recevable.



Sur la qualité pour agir de M. [R] [K] :



Il ressort du contrat produit en pièce 2 du dossier de l'appelant que le bail en cause a été consenti à M. [W] sur la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 4] par M. [R] [K], agissant seul, alors qu'il en était à cette date propriétaire indivis avec son frère.



Il est tout aussi constant qu'il a donné congé, seul, à M. [W] et a intenté seul l'action en cours, qui tend à voir expulser le preneur de l'ensemble de la parcelle anciennement cadastrée AC n°[Cadastre 4], désormais divisée en AC n°[Cadastre 2], attribuée à M. [B] [N] [K] par suite du partage ayant eu lieu en 2018, et AC n°[Cadastre 3], attribuée à M. [R] [K].



Contrairement à ce que soutient l'appelant, sa qualité pour agir ne doit pas s'apprécier à la date de conclusion du contrat, mais à la date de délivrance du congé et, s'agissant de la demande de résiliation du contrat de bail, formée pour la première fois dans l'assignation délivrée le 21 mars 2024, à cette date.



En conséquence, M. [R] [K] n'étant à ces dates propriétaire que de la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 3], ses demandes tendant à voir résilier le bail et prononcer l'expulsion du preneur ne peuvent porter que sur cette parcelle, à l'exclusion de celle appartenant désormais à son frère. 



Sur la demande de résiliation du bail :



En première instance, afin d'obtenir l'expulsion de M. [W], M. [K] demandait au tribunal de constater la validité du congé qu'il lui avait fait délivrer le 16 février 2022. Pour cela, il indiquait que le contrat conclu avec le preneur à effet du 10 juillet 1998 était une convention pluriannuelle d'exploitation agricole ou de pâturage, prévue par l'article L.481-1 du code rural et de la pêche maritime.



Le tribunal a cependant écarté cette qualification et a retenu que le bail conclu entre M. [K] et M. [W] était un bail rural, dont le statut d'ordre public devait être appliqué. En conséquence, les règles afférentes au congé, prévues par l'article L.411-47 du code rural, n'ayant pas été respectées, il a considéré que ce congé n'était pas valable.



Aux termes de ses écritures d'appel, M. [K] maintient que 'les échanges entre les parties traduisent leur volonté de conclure une convention d'occupation précaire et qu'il n'est nul besoin que le congé satisfasse aux dispositions de l'article 411-47 du code rural'. 



Néanmoins, il ne demande plus à la cour de valider le congé délivré le 16 février 2022 et soutient désormais avoir fait signifier un précédent congé à M. [W], conformément aux dispositions de ce même article L.411-47 du code rural (et non 411-17 comme il l'indique par erreur en page 5 de l'assignation) par acte extra-judiciaire du 4 novembre 2020, semblant ainsi admettre la qualification de bail rural retenue par le premier juge.



Cependant, tout en affirmant que le congé signifié le 4 novembre 2020 était valable, il ne tire pas les conséquences de cette affirmation, puisqu'il ne demande plus désormais à la cour, dans le dispositif de ses conclusions, que de prononcer la résiliation judiciaire du bail afin de voir ordonner l'expulsion de M. [W]. 



Dès lors, la cour n'étant tenue de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions, conformément à l'article 954 du code de procédure civile, elle ne pourra que constater qu'elle n'est plus saisie d'aucune prétention tendant à voir constater la validité d'un congé et confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [K] de sa demande à ce titre.



En ce qui concerne la résiliation judiciaire du bail, seule prétention désormais formulée en cause d'appel, la cour retient, avec l'appelant, qu'elle tend aux mêmes fins que la demande soutenue en première instance, qui tendait à voir constater la validité du congé, même si son fondement juridique est différent. En conséquence, elle est bien recevable, conformément aux dispositions de l'article 565 du code de procédure civile.



M. [K] fonde cette demande de résiliation du bail sur les articles 1728 et 1729 du code civil, 7 b de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que sur une jurisprudence relative à la résiliation du bail consécutive aux nuisances causées par les locataires au voisinage.



Cependant, ainsi que l'a retenu le premier juge, le bail conclu entre MM. [K] et [W] est un bail rural, soumis au statut d'ordre public du fermage et du métayage, et non une convention pluriannuelle de pâturages, soumise au droit commun.



En effet, conformément aux dispositions de l'article L.113-2 du code rural et de la pêche maritime dans sa version en vigueur au 10 juillet 1998, date de conclusion du contrat, 'dans les régions où la création ou le maintien d'activités agricoles à prédominance pastorale ou extensive sont, en raison de la vocation générale du terroir, de nature à contribuer à la protection du milieu naturel et des sols ainsi qu'à la sauvegarde de la vie sociale, des dispositions adaptées aux conditions particulières de ces régions sont prises pour assurer ce maintien.



Ces dispositions comportent les mesures prévues aux articles L. 113-3, L. 113-4 et L. 135-1 à L. 135-11, qui sont applicables :



1° Dans les communes classées en zone de montagne ;

2° Dans les communes comprises dans les zones délimitées par l'autorité administrative après avis de la commission départementale d'orientation de l'agriculture.'



L'article L.481-1 du même code, dans sa version applicable en l'espèce, dispose que 'les terres situées dans les régions définies en application de l'article L. 113-2 du code rural peuvent donner lieu pour leur exploitation :



a) Soit à des contrats de bail conclus dans le cadre du statut des baux ruraux ;



b) Soit à des conventions pluriannuelles d'exploitation agricole ou de pâturage. Ces conventions peuvent prévoir les travaux d'aménagement, d'équipement ou d'entretien qui seront mis à la charge de chacune des parties. Elles seront conclues pour une durée et un loyer inclus dans les limites fixées pour les conventions de l'espèce par arrêté du représentant de l'Etat dans le département après avis de la chambre d'agriculture.'



L'article L.411-1 du code rural dispose quant à lui que 'toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre [titre Ier : statut du fermage et du métayage], sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2. Cette disposition est d'ordre public.' 



Enfin, l'article L.411-2 précise que les dispositions de l'article L. 411-1 ne sont pas applicables aux conventions conclues en application de dispositions législatives particulières.



Il se déduit de l'ensemble de ces textes que la mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole ne peut intervenir dans le cadre d'une convention pluriannuelle d'exploitation agricole ou de pâturage que si elle porte sur un immeuble situé dans l'une des zones prévues par l'article L.113-2, pour une durée de cinq ans au minimum et moyennant un loyer inclus dans les limites fixées pour ces conventions par arrêté préfectoral après avis de la chambre d'agriculture.



A défaut, toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole, y compris à usage de pâturage, constitue un bail rural soumis au statut d'ordre public du fermage et du métayage.



En l'espèce, par acte sous seing privé non daté, intitulé 'contrat de location à durée déterminée', M. [R] [K] a donné à bail à M. [D] [W], exploitant agricole, la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 4] à des fins exclusives de pâturage de bovins, pour une durée de trois ans renouvelable, du 10 juillet 1998 au 10 juillet 2001, moyennant un loyer de 2.500 francs par an. 



Cette convention ne faisait aucunement référence aux dispositions de l'article L.113-2 du code rural, ni à un quelconque arrêté préfectoral encadrant les loyers. 



Il n'est en outre pas démontré, ni même allégué, que la parcelle en cause aurait été située dans une commune comprise dans les zones délimitées par l'autorité administrative après avis de la commission départementale d'orientation de l'agriculture, au sens de l'article L.113-2.



En conséquence, il est établi que la convention à titre onéreux liant M. [K] et M. [W] constituait bien un bail rural soumis au statut du fermage et du métayage.



Or la résiliation d'un bail rural à l'initiative du bailleur est soumise aux dispositions restrictives, exclusives de l'application du code civil, prévues par l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime.



Ce texte dispose que, 'sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :



1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.



Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.



II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants :



1° Toute contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 ;

2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 411-38 ;

3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;

4° Le non-respect par l'exploitant des conditions définies par l'autorité compétente pour l'attribution des biens de section en application de l'article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales.'



Or, en l'espèce, M. [K] n'invoque aucune de ces causes de résiliation, mais se prévaut uniquement de manquements graves commis par M. [W] à son obligation contractuelle de jouir paisiblement des lieux loués au sens de l'article 1728, puisque ses agissements ont conduit à de nombreuses reprises les riverains de la parcelle louée à se plaindre de menaces et d'insultes de sa part, mais aussi de dégradations de biens et de vol d'eau. 



Cependant, dans la mesure où M. [K] ne démontre pas, ni même n'allègue, que ces comportements fautifs pourraient être constitutifs d'agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, au sens du texte précité, puisqu'il n'indique pas quelles répercussions ils auraient pu avoir sur l'exploitation de la parcelle louée, ils ne peuvent fonder une demande de résiliation judiciaire du bail en cause.



Par ailleurs, si M. [K] indique en page 3 de l'assignation devant la cour que M. [W] n'a jamais payé le loyer prévu, il ne reprend pas ce motif dans le cadre de ses développements sur la demande de résiliation du bail et ne produit pas la moindre pièce de nature à le démontrer, puisqu'il ne verse aux débats ni décompte, ni mise en demeure adressée au preneur.



En conséquence, le motif invoqué par M. [K] au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail le liant à M. [W] n'entrant pas dans les prévisions de l'article L.411-31 du code rural, il convient de l'en débouter et de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté sa demande subséquente tendant à voir ordonner l'expulsion du preneur.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :



M. [K], qui succombe dans toutes ses prétentions, sera condamné aux entiers dépens de l'instance d'appel. Le jugement déféré sera par ailleurs confirmé en ce qu'il l'a condamné aux dépens de première instance.



En outre, il sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Enfin, il n'y a pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision, ainsi qu'il le demande, dès lors qu'elle n'est susceptible d'aucun recours suspensif d'exécution. 



PAR CES MOTIFS :



La cour, 



Déclare recevable l'appel interjeté par M. [R] [K],



Dit que M. [R] [K] n'a pas qualité pour solliciter la résiliation du bail portant sur la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 2], lieudit [Localité 7], sur la commune de [Localité 8], ni l'expulsion de cette parcelle du locataire, M. [D] [W],



Déclare irrecevable la demande de résiliation du contrat de bail conclu avec M. [D] [W] à compter du 10 juillet 2018, qui portait initialement sur la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 4], lieudit [Localité 7], sur la commune de [Localité 8],



Déboute M. [R] [K] de sa demande de résiliation du bail portant sur la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 3], lieudit [Localité 7], sur la commune de [Localité 8],



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne M. [R] [K] aux entiers dépens de l'instance d'appel,



Le déboute du surplus de ses demandes. 



Le greffier, Le président,

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code rural et de la peche maritime L113-2, code de procedure civile 892, code rural et de la peche maritime 411-47, code rural et de la peche maritime L411-31, code rural et de la peche maritime L411-47, code civil 1729, code rural et de la peche maritime L481-1, code general des collectivites territoriales L2411-10, code rural et de la peche maritime L411-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-09-23T22:00:00.000Z.