Décision de justice
Cour d'appel de Toulouse, 1ere Chambre Section 1, 15 octobre 2024, n° 20/02064
AutreResponsabilité et quasi-contratsDommages causés par l'activité professionnelle de certaines personnes qualifiées
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises
Exposé du litige
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Sous l'impulsion du Conseil général de l'Ariège, le groupe Simbiosis, promoteur immobilier spécialisé dans la réalisation de résidences de tourisme, a été sollicité pour engager plusieurs opérations immobilières censées redynamiser l'activité touristique. Le groupe Simbiosis, par ses filiales sous formes de sociétés civiles immobilières, s'est engagé dans la construction et la réhabilitation de plusieurs bâtiments sur la station de [Localité 32], la réalisation d'un ensemble pavillonnaire sur la commune de [Localité 30], et la construction d'un ensemble immobilier à [Localité 29]. La Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, ayant pour associés la Sas Simbiosis properties et la Sarl Eurodome et étant gérée par la Sas Simbiosis properties, a développé un programme de construction à [Localité 32] relativement à plusieurs immeubles : Bethmale, Le Valier, Papallau, Roc Blanc, Club House, Merens I et Merens II. L'ensemble du programme immobilier a fait l'objet de ventes en l'état futur d'achèvement par l'intermédiaire de prescripteurs. Ces ventes sont intervenues par lots, portant sur un appartement ou un studio, ainsi qu'un parking extérieur, placés sous le régime de la copropriété. Elles devaient permettre aux acquéreurs de bénéficier du régime fiscal instauré par la loi de finances rectificative pour 1998 (n° 98-1267 du 30 décembre 1998), dite « Demessine », destinée à favoriser l'investissement locatif dans des résidences de tourisme situées dans les zones rurales à « revitaliser ». En contrepartie d'une réduction d'impôt répartie sur un nombre d'années maximum, chaque candidat à la défiscalisation devait s'engager à louer nus le ou les logements acquis pendant une durée au moins égale à neuf ans dans le cadre d'un bail commercial ne pouvant être consenti qu'à un exploitant unique de la future résidence de tourisme tenu de régler les loyers commerciaux convenus avec les copropriétaires-bailleurs : la Sarl de gestion résidence du haut Couserans. Un permis de construire a été accordé à la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans le 3 octobre 2003 par la commune d'[Localité 36]. Le 28 juin 2006, la société anonyme (Sa) Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées a consenti par acte sous-seing privé à la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, une garantie d'achèvement extrinsèque sous la forme d'un cautionnement, en contrepartie d'une rémunération forfaitaire de l'établissement financier. La Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans a chargé la Scp [U] de la rédaction des différents actes de vente en l'état futur d'achèvement des lots de copropriété laquelle s'est échelonnée pour l'ensemble du programme de 2006 à 2008. Suivant acte notarié du 16 août 2006, M. [Z] [G] et Mme [PY] [K] épouse [G] ont acquis en l'état futur d'achèvement, un appartement de type T2, une cave et un parking au sein du bâtiment Merens II, moyennant le versement du prix de 182.761,79 euros. La livraison devait initialement intervenir au quatrième trimestre de l'année 2007. Par acte authentique reçu précédemment le 1er août 2006 par Maître [M], notaire, la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est a consenti aux acquéreurs deux prêts immobiliers in fine pour l'acquisition de deux appartements de la résidence du haut Couserans, dont le bien précité. Ce prêt a été consenti pour une somme de 182 762 euros sur une durée de 144 mois. Le 8 décembre 2006, M. [KZ] [C], architecte, maître d'oeuvre du programme, a établi une attestation d'achèvement des fondations de l'immeuble. Le 5 juin 2008, Mme [X] [F] a établi une attestation d'achèvement du premier plancher bas. Le 12 septembre 2008, lors de la visite par la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées des programmes dont elle est chargée de garantir l'achèvement dans le cadre de ce projet d'ensemble du groupe Simbiosis, celle-ci a relevé que l'état d'avancement pour les programmes : - Isard à [Localité 29] était de 33%, - Le Valier était de 80 %, - Merens I était de 16% et Merens II de 7%, - Bethmale était de 22%. Par courrier du 6 mars 2009, plusieurs acquéreurs du bâtiment Merens II, dont Mme [G], ont mis en demeure la Scp [U] d'avoir à les indemniser des préjudices financiers résultant de ses fautes. -:-:-:- Par actes d'huissier délivrés les 3 et 11 août 2009, vingt-sept acquéreurs ont fait assigner la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans et la Scp [U] devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de voir notamment : - prononcer la résolution des ventes conclues ainsi que celles des contrats accessoires à ces ventes, - ordonner la restitution des fonds versés, - condamner la Scp [U] à garantir la restitution de ces fonds, - condamner in solidum la Scp [U] à et la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans à les indemniser de leurs préjudices. Mme [G] est intervenue volontairement à cette instance. -:-:-:- Par jugement du tribunal de commerce de Foix du 1er décembre 2008 la Sarl de gestion résidence du haut Couserans a été placée en liquidation judiciaire. Par jugement du tribunal de grande instance de Foix du 25 novembre 2009, la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans a été placée en redressement judiciaire. Par jugement du tribunal de grande instance de Foix du 3 février 2010, la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans a été placée en liquidation judiciaire. Par jugement du tribunal de commerce d'Evry du 15 mars 2010, la Sarl Eurodome a été placée en liquidation judiciaire. Par jugement du tribunal de commerce d'Evry du 19 avril 2010, la Sas Simbiosis properties a été placée en liquidation judiciaire. Par arrêt du 8 novembre 2011, la cour d'appel de Toulouse a annulé le jugement du 25 novembre 2009 prononçant le redressement judiciaire du promoteur. Par jugement du tribunal de commerce d'Evry du 3 septembre 2012, la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans a été placée en liquidation judiciaire. Par jugement du tribunal de commerce d'Evry du 26 juin 2014, la clôture de la procédure de liquidation judiciaire de cette société a été prononcée pour insuffisance d'actif. Le mandataire liquidateur commun désigné était Maître [J]. -:-:-:- Par actes d'huissier délivrés entre les 7 juin et 12 juillet 2010, la Scp [U] a fait assigner en intervention forcée la Sa Caisse d'épargne Midi-Pyrénées, garant d'achèvement, l'architecte maître d'oeuvre M. [C] et l'architecte assistant du maître d'ouvrage, Mme [F], la Sa Banque Fortis, dépositaire d'un compte courant de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, les prescripteurs, dont la Sarl Eurodome, ainsi qu'un de leurs assureurs, la Sa Thelem assurances, outre les banques prêteuses de fonds des acquéreurs, aux fins notamment de les voir condamner à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre dans le cadre de l'instance introduite par les acquéreurs. L'ensemble des procédures a été joint. Suivant ordonnance du 24 décembre 2010, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d'instruction en désignant en qualité d'experts M. [Y] et M. [N]. Par acte d'huissier délivré le 25 janvier 2011, la société Thelem assurances, assureur de la Sarl Just a lau, prescripteur, a fait assigner la Sa Allianz iard, assureur responsabilité professionnelle de la Sarl Just a lau, outre la Sa Mutuelle des architectes français (la Maf), assureur de la Sarl Agence d'architecture [C] et de l'Eurl [F], aux fins d'être garantie de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre. M. [Z] [G] est décédé en 2007 laissant pour lui succéder son épouse, Mme [PY] [K], et Mesdames [GK] et [RT] [G] qui sont intervenues volontairement à l'instance le 30 juillet 2014. Le 13 janvier 2015, les experts judiciaires ont déposé leur rapport d'expertise. Suivant ordonnance du 19 mars 2015, le juge de la mise en état a procédé à une disjonction de la procédure, la scindant du chef de chaque acquéreur et leur attribuant individuellement un numéro au répertoire général civil. Fin 2018, Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] et [RT] [G] ont été amenées à régulariser un protocole d'accord transactionnel avec la Scp [U] aux termes duquel elles ont été indemnisées à hauteur de 40 000 euros. Par ordonnance du 20 septembre 2019, sur demande des acquéreurs, le président du tribunal de grande instance d'Evry a désigné Maître [GF] en qualité de mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, remplacé par Maître [AJ] par ordonnance du 29 octobre 2019. Par ordonnance du 26 septembre 2022, le président du tribunal judiciaire d'Evry a prolongé la mission de la Selarl [AJ] Alirezai, en la personne de Maître [I] [AJ], administrateur judiciaire, agissant en qualité de mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans pour une durée de 12 mois, soit jusqu'au 29 octobre 2023 et fixé la provision à lui verser par Mmes [G] à la somme de 2000 euros hors taxes sous deux mois. -:-:-:- Par jugement du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a : - ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture du 25 octobre 2019 et accueilli l'ensemble des écritures signifiées après cette date, - déclaré la présente décision commune à Maître [I] [AJ], mandataire ad hoc à la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, - constaté le désistement d'instance et d'action de Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de la Scp [S] [U] ' Olivier [U], - constaté la renonciation de la Scp [S] [U] ' Olivier [U] à toutes ses demandes reconventionnelles dirigées à l'encontre de Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G], - constaté en conséquence le dessaisissement de la juridiction s'agissant du litige opposant la Scp [S] [U] ' Olivier [U] d'une part et Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] d'autre part, - prononcé la résolution de la vente intervenue le 16 août 2006 entre la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans et Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] portant sur un appartement de type T2, une cave et d'un parking constituant les lots n°501, 523, 551 au sein du bâtiment E ' Le Merens II, à [Localité 36] cadastré section A n°[Cadastre 15] lieu-dit [Localité 32] d'une contenance de 2ha 35a 9ca, - ordonné en conséquence la restitution des droits immobiliers, - fixé la créance de Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans représentée par Maître [AJ] à la somme de 66 519 euros, - ordonné la résolution du prêt immobilier n°042301702 souscrit par Mme [PY] [K] veuve [G] et M. [Z] [G] auprès de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est, - condamné en conséquence Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] à payer à la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est après compensation des dettes et créances réciproques la somme de 78 321,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2017, - déclaré irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires formulées par Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] au titre du manquement au devoir d'information, de conseil et de mise en garde de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est, - débouté Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] de leurs plus amples demandes à l'égard de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est, - débouté Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] de leurs demandes formées contre la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées, M. [R], la société Just a lau, la compagnie Allianz et la compagnie Thelem, - fixé la créance de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans représentée par Maître [AJ] à la somme de 7 658,73 euros, - condamné l'Eurl [X] [F] à payer à Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] la somme de 18 276 euros à titre de dommages et intérêts, - débouté les parties de leurs demandes formées contre la Maf, - dit que la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans devra relever et garantir l'Eurl [X] [F] de l'ensemble des condamnations mises à sa charge y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile et que cette obligation s'exercera par voie de fixation de la créance de l'Eurl [F] au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, - rejeté l'ensemble des plus amples demandes, - condamné l'Eurl [X] [F] à payer à Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à plus ample application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire, - dit que les frais de publication du jugement sont à la charge de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, - dit que les dépens seront supportés par la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans. Le tribunal a considéré que les acquéreurs ayant sollicité la résolution de la vente sans avoir mis en demeure le garant d'achèvement de fournir sa garantie ne pouvaient lui reprocher d'avoir délibérément fait obstacle à la mise en 'uvre de sa garantie. Il a retenu que rien ne permettait d'affirmer que le garant d'achèvement avait eu, avant la présente instance, connaissance de la situation financière obérée du groupe Symbiosis et qu'il n'avait pas l'obligation de surveiller l'avancement des travaux pour le compte des acquéreurs. Il a considéré qu'aucune faute ne pouvait être imputée au garant d'achèvement dans la gestion et la surveillance du compte centralisateur ni dans le soutien à l'activité du promoteur. Le tribunal judiciaire a retenu l'abstention fautive du prêteur de deniers pour n'avoir pas sollicité de copie de l'acte authentique de vente alors qu'il bénéficiait d'une affectation hypothécaire et pouvait prendre connaissance de l'obligation de centralisation des paiements, mais que néanmoins sa faute était sans lien causal avec le préjudice de Mmes [G]. Il a considéré que lors de la signature du contrat de réservation, aucun élément ne permettait de douter du sérieux du promoteur, qu'il n'était pas établi que le plan de trésorerie établi sous l'enseigne « Conseil en immo 9 » était relatif à l'investissement litigieux, ni que la promesse synallagmatique de vente aurait été signée par l'intermédiaire de la Sarl Just a lau. Le premier juge a retenu la faute de l'Eurl [X] [F] en raison de l'établissement d'une attestation d'avancement des travaux erronée et ayant justifié un appel de fonds payé par M. et Mme [G], mais il a considéré que la garantie de la Maf n'était pas due, la mission contractuellement confiée à l'Eurl [X] [F] par le promoteur étant exclue de son champ. -:-:-:- Par déclaration du 29 juillet 2020, enregistrée sous le n° RG 20/2064, Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] ont interjeté appel de ce jugement, en ce qu'il a : - fixé la créance de Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans représentée par Maître [AJ] à la somme de 66 519 euros, - condamné en conséquence Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] à payer à la Caisse régionale du crédit agricole mutuel (Crcam) centre-est après compensation des dettes et créances réciproques la somme de 78 321,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2017, - déclaré irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires formulées par Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] au titre du manquement au devoir d'information, de conseil et de mise en garde de la Crcam centre-est, - débouté Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] de leurs plus amples demandes à l'égard de la Crcam centre-est, - débouté Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] de leurs demandes formées contre la Caisse d'épargne Midi-Pyrénées, M. [R], la société Just a lau, la compagnie Allianz et la compagnie Thelem, - fixé la créance de la Crcam centre-est au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans représentée par Maître [AJ] à la somme de 7 658,73 euros, - débouté les parties de leurs demandes formées contre la Maf, - rejeté l'ensemble des plus amples demandes. Les consorts [G] ont intimé : - Maître [B], liquidateur judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, - Maître [I] [AJ] prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, - la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, - la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C], - l'Eurl [X] [F], - la Sa Bnp Paribas venant aux droits de Fortis Banque France, - la Mutuelle des architectes français, - la Sarl Eurodome représentée par la Scp Coudray-[J] ès qualités de liquidateurs, - la Caisse régionale de crédit agricole centre-est, - la Sarl Just a lau représentée par la Selarl [RD], liquidateur judiciaire, - la société d'assurances Thelem Assurances, assureur de la Sarl Just a lau, - la Sa Allianz iard, assureur de la Sarl Just a lau. Par déclaration du 8 janvier 2021, enregistrée sous le n° RG 21/86, Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] ont interjeté appel du même jugement, en ce qu'il a : - fixé la créance de Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans représentée par Maître [AJ] à la somme de 66 519 euros, - condamné en conséquence Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] à payer à la Caisse régionale du crédit agricole mutuel (Crcam) centre-est après compensation des dettes et créances réciproques la somme de 78 321,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2017, - déclaré irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires formulées par Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] au titre du manquement au devoir d'information, de conseil et de mise en garde de la Crcam centre-est, - débouté Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] de leurs plus amples demandes à l'égard de la Crcam centre-est, - débouté Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] de leurs demandes formées contre la Caisse d'épargne Midi-Pyrénées, M. [R], la société Just a lau, la compagnie Allianz et la compagnie Thelem, - fixé la créance de la Crcam centre-est au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans représentée par Maître [AJ] à la somme de 7 658,73 euros, - débouté les parties de leurs demandes formées contre la Maf, - rejeté l'ensemble des plus amples demandes. Les consorts [G] ont intimé : - la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans représentée par Maître [B], liquidateur, - Maître [I] [AJ] prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, - la Mutuelle des architectes français, - la Sarl Eurodome représentée par la Scp Coudray-[J] ès qualités de liquidateurs, - la Sarl Just a lau représentée par la Selarl [RD], liquidateur judiciaire. Par acte d'huissier du 26 janvier 2021, la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C] a fait assigner en appel provoqué la Scp [S] [U] ' Olivier [U]. -:-:-:- Par ordonnance du 9 septembre 2021, le magistrat chargé de la mise en état a : - débouté l'Eurl [X] [F] de sa demande tendant à la caducité de la déclaration d'appel de Mmes [G]-[K] à son égard, - débouté la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C] de sa demande tendant à l'irrecevabilité de l'appel de Mmes [G]-[K] à son égard, - déclaré caduque la déclaration d'appel n°20/2606 diligentée le 29 juillet 2020 par Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] à l'encontre de la Sa Bnp paribas venant aux droits de la banque Fortis enrôlée sous le n° de RG 20/2064, - constaté l'extinction de l'instance d'appel uniquement à l'égard de la Sa Bnp paribas venant aux droits de la banque Fortis, - dit qu'aucun appel incident ne peut être formalisé à l'encontre de la Sa Bnp paribas venant aux droits de la banque Fortis, - condamné in solidum Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] aux dépens d'appel inhérents à la mise en cause de la Sa Bnp paribas venant aux droits de la banque Fortis ainsi qu'à payer à cette dernière une indemnité de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dit qu'à l'exception des dépens ci-dessus laissés à la charge de Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G], les dépens des autres incidents suivront le sort de ceux de l'instance au fond, - rejeté les autres demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance du 13 juillet 2022, le magistrat chargé de la mise en état a : - renvoyé les dossiers 20/2062 et 21/84 à l'audience d'incident du 6 octobre 2022 à 9h pour recevoir les explications des parties sur la portée des mentions figurant sur les extraits kbis des sociétés intimées et ayant fait l'objet de procédures collectives et sur les déclarations de créance qui ont pu être régulièrement faites à l'appui des prétentions maintenues en l'état des conclusions dont la cour est saisie, - précisé qu'à cette audience, seront appelés aux mêmes fins les dossiers 20/2063 et 21/86 ainsi que 20/2064 et 21/87. Par une note en délibéré du 9 décembre 2022, Mmes [G] ont communiqué à la cour les informations suivantes : - les deux déclarations d'appel contiennent la double mention de la qualité de Mme [PY] [K] veuve [G] (en son nom propre et en sa qualité d'héritière de M. [Z] [G]), - demander la jonction des dossiers RG 20/2064 et RG 21/86, les déclarations d'appel concernant le même jugement et la seconde ayant été faite à des fins de régularisation de la signification de conclusions à certaines parties non constituées, - le président du tribunal judiciaire d'Evry a prorogé le mandat ad hoc de Maître [AJ], représentant la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, jusqu'au 29 octobre 2023 et Mmes [G] ont payé la provision de 2000 euros ordonnée par le tribunal, ce qui rend la procédure régulière à son encontre, - les appelantes prennent acte de la clôture de la liquidation de la Sarl Just a lau et dirigent leurs demandes indemnitaires vers les assureurs, - la cour doit demander des explications à l'étude notariale quant à la mise en cause en première instance de la société Eurodome et ses suites en conséquence de la radiation de cette société, les appelantes ayant interjeté appel à l'encontre de l'ensemble des parties présentes en première instance et celle-ci ayant été attraite par la Scp [U]. Par ordonnance du 15 décembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état a : - ordonné la jonction de la procédure enrôlée sous le n°21/00086 avec celle enrôlée sous le n°20/2064, - invité les parties à mettre à jour leurs conclusions en vue de la fixation utile de l'affaire à une audience de plaidoirie, - renvoyé l'affaire à cette fin à l'audience de mise en état dématérialisée du 13 avril 2023, - dit que les dépens liés à cet incident seront examinés avec ceux liés à l'instance au fond. PRÉTENTIONS DES PARTIES Dans leurs dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 30 avril 2024, Mme [PY] [K] veuve [G], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G], appelantes, demandent à la cour de : - déclarer Mesdames [PY] [G], [GK] [G] et [RT] [G] recevables et bien fondées en leur appel, fins et conclusions, - déclarer irrecevable et en tous les cas mal fondés et les en débouter l'ensemble des intimés en leurs prétentions, fins et conclusions, - déclarer non prescrite l'action des appelants, - juger les actions en responsabilité dirigée contre le Crédit agricole non prescrites, - confirmer le jugement en ce qu'il a reçu Mesdames [PY] [K], [GK] [G] et [RT] [G] en leur intervention à l'instance en qualité d'héritières de M. [Z] [G], - confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la décision commune à Maître [I] TulierPolge, mandataire ad hoc à la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, - confirmer le jugement en ce qu'il a : * constaté le désistement d'instance et d'action de Mmes [PY] [K], [GK] [G] et [RT] [G] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de la Scp [S] [U] ' Olivier [U], * constaté la renonciation de la Scp [S] [U] ' Olivier [U] toutes ses demandes reconventionnelles dirigées à l'encontre de Mmes [PY] [K], [GK] [G] et [RT] [G], * constaté en conséquence le dessaisissement de la juridiction s'agissant du litige opposant la Scp [S] [U] ' Olivier [U] d'une part et Mmes [PY] [K], [GK] [G] et [RT] [G] d'autre part, - confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente intervenue le 16 août 2006 entre la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans et Mmes [PY] [K], [GK] [G] et [RT] [G] portant sur un appartement de type T2, une cave et d'un parking constituant les lots n° 501, 523, 551 au sein du bâtiment E- le Merens II, à [Localité 36], cadastré section A n°[Cadastre 15] lieu-dit [Localité 32] d'une contenance de 2ha 35a 9ca, - confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la résolution du prêt immobilier n°042301702 souscrit par Mme [PY] [K] et M. [Z] [G] auprès de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est, Y rajoutant, - annuler le nantissement effectué par la Caisse régionale de crédit agricole centre-est sur le capital de Mme [G], - condamner la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est à avoir à procéder à la main levée, à ses frais, de toutes les inscriptions hypothécaires prises en garantie du prêt accordé, - juger les effets des polices d'assurance décès-perte totale et irréversible d'autonomie souscrites par Mme [G] cesseront leurs effets au profit de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est, - condamner la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est à avoir à rembourser Mmes [G] toute somme exposée par leurs soins dans le cadre du remboursement de leur prêt bancaire, - confirmer le jugement en ce qu'il a dit que les frais de publication du jugement sont à la charge de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du Haut Couserans, - confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la restitution des droits immobiliers, - confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans devra relever et garantir l'Eurl [F] de l'ensemble des condamnations mises à sa charge, y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile et que cette obligation s'exercera par voir de fixation de la créance de l'Eurl [F] au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, - confirmer le jugement en ce qu'il a dit que les frais de publication du jugement sont à la charge de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, - confirmer le jugement en ce qu'il a dit que les dépens seront supportés par la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné l'Eurl [X] [F] à payer à Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Demandes contre la Sa Caisse régionale de crédit agricole centre-est, - infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires formulées par Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] au titre du manquement au devoir d'information, de conseil et de mise en garde de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est, Et statuant à nouveau, - déclarer recevables les demandes indemnitaires formulées par Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] au titre du manquement au devoir d'information, de conseil et de mise en garde, du cadre de la souscription du prêt bancaire, compte tenu de l'absence de mise en place d'assurance décès pour M. [G], à l'encontre de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est, - déclarer recevables et non prescrites les demandes de condamnations relatives au déblocage des fonds hors du compte centralisateur, - déclarer responsable la Sa Crcam du centre-est dans le cadre du déblocage des fonds hors du compte centralisateur, - annuler le nantissement effectué par la Sa Caisse régionale de crédit agricole centre-est sur le capital de Mme [G], - condamner la Sa Caisse régionale de crédit agricole centre-est à avoir à procéder à la main levée, à ses frais, de toutes les inscriptions hypothécaires prises en garantie du prêt accordé, - condamner la Sa Caisse régionale de crédit agricole centre-est à avoir à rembourser à Mme [PY] [K], Mme [GK] [G], et Mme [RT] [G], toute somme exposée par leurs soins dans le cadre du remboursement du prêt bancaire, - retenir la responsabilité de la Sa Caisse régionale de crédit agricole centre-est et la condamner à indemniser les appelantes, Demandes contre la Sa Directoire et conseil d'orientation et de surveillance caisse d'épargne et de prévoyance de Midi Pyrénées, - infirmer le jugement en ce qu'il a débouté les appelantes de leurs demandes formées l'encontre de la Caisse d'épargne Midi Pyrénées, Et statuant, - retenir la responsabilité de la Sa Directoire et conseil d'orientation et de surveillance Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi Pyrénées et la condamner à indemniser les appelantes, Demandes contre l'Eurl [X] [F] et la Maf, - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné l'Eurl [X] [F] à payer à Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] la somme de 18.276 euros à titre de dommages et intérêts, Demandes contre Allianz, - constater que la Sarl Just a lau a manqué à son obligation d'information et de conseil, - retenir la responsabilité de la Sarl Just a lau et condamner la société Allianz à indemniser les appelantes, - constater que le lien de causalité entre ces différents manquements et les préjudices financiers actuellement subis par les requérants est établi, En conséquence, - condamner in solidum la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi Pyrénées, le Crédit agricole centre-est, l'Eurl [X] [F], la Mutuelle des architectes français, son assureur, la Sa Allianz iard, assureur de la Sarl Just a lau, à avoir à verser aux appelantes la somme de 157.566,18 euros, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir, à titre de dommages-intérêts, en réparation de leurs préjudices subis, outre les frais nécessaires à la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques compétente et à la levée des garanties hypothécaires prises en garantie du prêt accordé, - voir également fixer au passif de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans la créance des appelantes à la somme de 157.566,18 euros, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir, - rejeter toute demande en paiement d'intérêts intercalaires liés à la suspension du prêt bancaire ou à l'absence de livraison des biens de Mesdames [G], en ce qu'elle est injustifiée, - dispenser Mesdames [G] de tout remboursement au profit de la Sa Caisse régionale de crédit agricole centre-est, en raison des nombreuses fautes commises par ses soins, - en toutes hypothèses, condamner in solidum la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi Pyrénées, l'Eurl [X] [F], la Mutuelle des architectes français, son assureur, la Sa Allianz iard, à avoir à relever et garantir Mesdames [G], indemne, dans l'éventualité d'une quelconque somme mise à leur charge, - subsidiairement, 'dire et juger' que la demande de remboursement du capital débloqué par la Sa Caisse régionale de crédit agricole centre-est ne pourra se réaliser effectivement, que dans l'éventualité où Mme [PY] [K], Mme [GK] [G], et Mme [RT] [G] auront été indemnisées de ce poste de préjudice, - 'dire et juger' qu'aucune autre somme ne peut être réclamée par la Caisse régionale de crédit agricole centre-est, - 'dire et juger' que l'arrêt à intervenir sera déclaré opposable à Maître [I] [AJ], mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, - condamner in solidum tout succombant à avoir à prendre en charge les frais de publicité foncière consécutifs à la résolution des actes notariés, - condamner in solidum tout succombant à avoir à verser à chacun des requérants la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum tout succombant aux entiers dépens, en ce inclus les frais et d'honoraires de Maître [I] [AJ], les frais d'actes d'huissier délivrés à Maître [P] [GF] et à Maître [I] [AJ], dont distraction au profit de Maître Sabrina Pailler, avocat au barreau de Toulouse, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 24 mai 2024, la Mutuelle des architecte français, en sa qualité d'assureur de la Sarl Agence d'architecture [C] et de l'Eurl [X] [F], intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1382 ancien, 1240 du code civil, de : - juger l'appel de Mme [PY] [G], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] mal fondé, - confirmer le jugement et les débouter par voie de conséquence de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la Mutuelle des architectes français, Subsidiairement, - juger que la mutuelle des architectes français est fondée à opposer une non garantie à la Sarl [C] et à l'Eurl [X] [F] dès lors que le sinistre a perdu tout caractère aléatoire en violation de l'article 1964 du code civil et en application de la clause 2.111 (police [C]) et 2.11 (police [F]) de leur contrat excluant toute garantie pour les conséquences dommageables de la faute intentionnelle ou dolosive, - juger que la Mutuelle des architectes français est fondée à opposer à l'Eurl [X] [F] une non garantie dès lors que les fautes qui lui sont reprochées sont la conséquence d'actes qui ressortent d'une mission de maîtrise d'oeuvre expressément exclue de l'avenant souscrit auprès de la Maf pour l'activité d'assistant à maîtrise d'ouvrage, - juger que les garanties de la police souscrite par l'Eurl [F] pour son activité d'architecte ne peuvent être mobilisées dès lors qu'aucune mission de maîtrise d'oeuvre n'a été déclarée à la Mutuelle des architectes français, En tout état de cause, - juger que la police souscrite par l'Eurl [F] au titre de son activité d'AMO s'appliquera dans les limites et conditions du contrat qui contient une franchise opposable aux tiers lésés ainsi qu'un plafond de garantie au titre des dommages immatériels non consécutifs d'un montant de 222.842,12 euros hors actualisation, ledit plafond étant unique pour l'ensemble des réclamations dirigées à l'encontre de la Mutuelle des architectes français, dont la présente procédure, ainsi que pour les autres procédures au titre des immeubles Bethmale, Valier, Roc Blanc, Papaleau et Club House dès lors que ces réclamations ont une seule et même cause technique dans le cadre de la même opération de construction pour laquelle l'Eurl [X] [F] a signé avec le maître de l'ouvrage un seul et m me contrat d'assistance à maître d'ouvrage, - juger par voie de conséquence que toute condamnation à l'encontre de la Mutuelle des architectes français de ce chef ne saurait excéder ledit plafond unique à toutes les réclamations, - juger que la police souscrite par la Sarl Agence [C] s'appliquera dans les limites et conditions du contrat qui contient une franchise opposable aux tiers lésés ainsi qu'un plafond de garantie au titre des dommages immatériels non consécutifs à un dommage matériel d'un montant de 500.000 euros hors actualisation, ledit plafond étant unique pour l'ensemble des réclamations dirigées à l'encontre de la Mutuelle des architectes français, dont la présente procédure, ainsi que pour les autres procédures au titre des immeubles Bethmale, Le Valier, Pappallau et Club House, dès lors que ces réclamations ont une seule et même cause technique dans le cadre de la même opération de construction pour laquelle la Sarl Agence [C] a signé avec le maître de l'ouvrage un seul et m me contrat de maîtrise d' oeuvre, À défaut et dans l'hypothèse où la cour qualifierait les préjudices de dommages immatériels consécutifs, - juger que le plafond applicable à ce titre pour le contrat de la Sarl Agence [C] est de 1.750.000 euros hors actualisation, ledit plafond étant unique pour l'ensemble des réclamations dirigées l'encontre de la Mutuelle des architectes français, - désigner le cas échéant tel séquestre qu'il plaira à la cour avec pour mission de conserver les fonds dans l'attente de décision définitive tranchant les différentes réclamations formées l'encontre de la Mutuelle des architectes français tant en sa qualité d'assureur de l'Eurl [X] [F] que de la Sarl Agence [C] concernant les différentes réclamations de l'immeuble Le Valier et pour le cas échéant procéder à une répartition au marc le franc des fonds séquestrés, - condamner la Bnp Paribas et la Caisse d'épargne et de prévoyant Midi Pyrénées à relever et garantir la Mutuelle des architectes français de toute condamnation prononcée à son encontre, - condamner solidairement Mme [PY] [G], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] à 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens que Maître Pierrick Bournet pourra recouvrer directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 22 mai 2024, la Sa Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1231-1 du code civil, de : Au principal, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - condamner l'appelant au paiement de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, Subsidiairement, - limiter le montant des indemnités dus aux consorts [G] à la somme de 14.138 euros. Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 17 mai 2024, la Sa Allianz, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1165 (anc.) et 1202 (anc.), 1240 (anc. 1382), 2051 du code civil, des articles 910-4 et 954 du code de procédure civile, de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite Loi Hoguet, des articles L. 113-1 al.2 et L. 112-6 du code des assurances, de : - prononcer d'office l'irrecevabilité des conclusions des consorts [G] à l'égard de la compagnie Allianz, À titre principal, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 28 mai 2020 et en conséquence, Sur les demandes principales, - 'dire et juger' que la société Just a lau n'a pas commis de faute, - 'dire et juger' que les consorts [G] ne justifient pas des préjudices et du lien de causalité qu'ils allèguent, En conséquence, - débouter les consorts [G] de leurs demandes, fins et conclusions à l'égard de la société Just a lau, - 'dire et juger' qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes formulées à l'égard de la société Allianz, et notamment : - débouter la Bnp Paribas, l'Eurl [F], la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C], M. [KZ] [C] et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est de leurs appels en garantie formulés à l'encontre d'Allianz, - ordonner la mise hors de cause d'Allianz, À titre subsidiaire, - 'dire et juger' que sont exclus de la police Allianz n°40 419 380 « les dommages résultant d'activités relevant du régime de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 exercées par l'assuré hors de tout mandat écrit », - 'dire et juger' que la société Allianz ne peut garantir la société Just a lau en l'absence de justification d'un mandat écrit, - 'dire et juger' qu'est exclue de la police Allianz n°40 419 380 « toute activité relevant d'une obligation d'assurance responsabilité civile visée par un texte autre que la loi Hoguet (loi du 2 janvier 1970 et décret du 20 juillet 1972) et notamment ['] le démarchage bancaire et financier (décret du 28.09.2004), - 'dire et juger' que la société Allianz ne peut garantir l'activité de démarchage exercée par la société Just a lau, - 'dire et juger' que la société Allianz ne peut garantir la faute dolosive commise par la société Just a lau, En conséquence, - 'dire et juger' que la garantie de la société Allianz n'est pas mobilisable, - ordonner la mise hors de cause d'Allianz, - débouter toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions à l'égard de la société Allianz, À titre infiniment subsidiaire, - débouter les consorts [G] de leur demande de condamnation in solidum des sociétés Just a lau et Allianz avec les autres défendeurs, - 'dire et juger' que le plafond de garantie et la franchise prévus dans le contrat n°40 419 380 sont opposables aux consorts [G] et, en conséquence, - appliquer le plafond de 2.300.000 euros après application d'une franchise de 10% du montant des dommages, En tout état de cause, - condamner tout succombant à verser à la société Allianz la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 26 avril 2021, l'Eurl [X] [F], intimée formant appel incident, demande à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il condamne l'Eurl [X] [F] à payer à Mme [PY] [K] veuve [G], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] la somme de 18.976 euros à titre de dommages et intérêts, - infirmer le jugement en ce qu'il condamne l'Eurl [X] [F] à payer à Mme [PY] [K] veuve [G], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter la Crcam centre-est, la Scp notariale [U], la Bnp Paribas, ou toute autre partie de leurs appels en garantie formulés contre l'Eurl [F], Le réformant, - débouter les consorts [G] de leurs demandes à l'encontre de l'Eurl [X] [F], - condamner les consorts [G] à la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l'Eurl [X] [F] ainsi qu'aux entiers dépens, Subsidiairement, - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné l'Eurl [X] [F] à payer aux appelantes dans la seule limite de 18.276 euros à titre de dommages et intérêts, - infirmer le jugement en ce qu'il a débouté l'Eurl [X] [F] de son appel en garantie l'encontre de la Scp [U] [U], la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, la Caisse Régionale de crédit agricole mutuel centre-est, la Sarl Just a lau et ses assureurs Thelem assurance et Allianz, - condamner la Scp [U] [U], la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est, la Sarl Just a lau et ses assureurs Thelem assurance et Allianz iard à relever et garantir l'Eurl [F] de toutes condamnations à son encontre, - débouter les consorts [G] ou toute autre partie de toute demande de condamnation in solidum à l'encontre de l'Eurl, - condamner la Scp [U] [U], la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est, la Sarl Just a lau et ses assureurs Thelem assurance et Allianz iard à la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l'Eurl [F] ainsi qu'aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 21 avril 2021, la Sarl [U] venant aux droits de la Scp [S] [U] - Olivier [U], intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1382 devenu 1240 du code civil, de : - confirmer le jugement en ce qu'il a retenu l'absence de responsabilité de la Scp [S] [U] - Olivier [U], aux droits de laquelle vient aujourd'hui la Sarl [U], et débouté l'Eurl [F] de son recours en garantie contre de la Scp [S] [U]-Olivier [U] aux droits de laquelle vient aujourd'hui la Sarl [U], - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu l'absence de responsabilité de la Scp [S] [U] - Olivier [U], aux droits de laquelle vient aujourd'hui la Sarl [U], et débouté le Crédit agricole centre-est de sa demande indemnitaire dirigée contre « tout succombant », - débouter en conséquence l'Eurl [F] de son appel incident tendant à voir condamner la Scp [S] [U] - Olivier [U] aux droits de laquelle vient aujourd'hui la Sarl [U] la relever et garantir indemne, - débouter le Crédit agricole centre-est de son appel incident tendant à voir condamner la Scp [S] [U] - Olivier [U], aux droits de laquelle vient aujourd'hui la Sarl [U], à la prise en charge de la perte des intérêts conventionnels et de toutes ses autres demandes par ailleurs, notamment en garantie présentée au subsidiaire, - en tout état de cause, débouter s'il devait y avoir lieu la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C] de sa demande subsidiaire tendant à voir condamner Scp [S] [U] - Olivier [U], aux droits de laquelle vient aujourd'hui la Sarl [U], à la relever et garantir indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, - en tout état de cause, débouter l'ensemble des autres intimés de leurs demandes en garantie ou de leurs demandes indemnitaires qu'elles pourraient ou dirigent à l'encontre de la Sarl [U], - condamner la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C], l'Eurl [X] [F] et le Crédit agricole centre-est, chacun au paiement d'une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel, - subsidiairement, s'il devait être fait droit en tout ou partie aux appels incidents de l'Eurl [X] [F] et du Crédit agricole centre-est et/ou leurs demandes en garantie subsidiaire ainsi qu' à celle de la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C] sinon de toute autre partie l'encontre de Scp [S] [U] - Olivier [U], aux droits de laquelle vient aujourd'hui la Sarl [U], retenir la responsabilité civile pour faute de la caisse d'épargne Midi-Pyrénées et la condamner à la relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d' être prononcées à son encontre à hauteur de 90%, - la condamner aux dépens d'appel. Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 19 avril 2021, la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est, intimé formant appel incident, demande à la cour, au visa des anciens articles 1134, 1184, 1382, 2224 du code civil, de l'article 122 du code de procédure civile, de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : *ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture du 25 octobre 2019 et accueilli l'ensemble des écritures signifiées après cette date, *déclaré le jugement commun à Maître [I] [AJ], mandataire ad hoc à la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du Haut Couserans, *constaté le désistement d'instance et d'action de Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de la Scp [S] [U] ' Olivier [U], *constaté la renonciation de la Scp [S] [U] ' Olivier [U] toutes ses demandes reconventionnelles dirigées à l'encontre de Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G], *constaté en conséquence le dessaisissement de la juridiction s'agissant du litige opposant la Scp [S] [U] ' Olivier [U] d'une part et Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] d'autre part, *prononcé la résolution de la vente intervenue le 16 août 2006 entre la Sci [Localité 32] 2002 résidence du Haut Couserans, et Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] portant sur un appartement de type T2, une cave et d'un parking constituant les lots n° 501, 523, 551 au sein du bâtiment E- le Merens II, [Localité 36], cadastré section A n°[Cadastre 15], lieu-dit [Localité 32] d'une contenance de 2ha 35a 9ca, *ordonné en conséquence la restitution des droits immobiliers, *fixé la créance de Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du Haut Couserans, représentée par maître [AJ] la somme de 66.519 euros, *ordonné la résolution du prêt immobilier n°042301702 souscrit par Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] auprès de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est, *condamné en conséquence Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] payer la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est après compensation des dettes et créances réciproques la somme de 78.321,88 euros avec intérêts au taux légal compter du 23 mars 2017, *déclaré irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires formulées par Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] au titre du manquement au devoir d'information, de conseil et de mise en garde de la Crcam centre-est, *débouté Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] de leurs plus amples demandes l'égard de la Crcam centre-est, *débouté Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] de leurs demandes formées l'encontre de la Cemp, de M. [R], de la société Just a lau, de la compagnie Allianz et de la compagnie Thelem, *condamné l'Eurl [X] [F] à payer à Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] la somme de 18.276 euros à titre de dommages et intérêts, *débouté les parties de leurs demandes formées contre la Maf, *dit que la Sci [Localité 32] 2002 résidence du Haut Couserans, devra relever et garantir l'Eurl [F] de l'ensemble des condamnations mises sa charge, y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile et que cette obligation s'exercera par voie de fixation de la créance de l'Eurl [F] au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du Haut Couserans, *condamné l'Eurl [F] à payer à Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, *dit que les frais de publication du jugement sont à la charge de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du Haut Couserans, *dit que les dépens seront supportés par la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : * fixé la créance de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans représentée par maître [AJ] à la somme de 7.658,73 euros, *rejeté l'ensemble des plus amples demandes, *dit n'y avoir lieu à plus ample application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant de nouveau sur ces chefs, - condamner in solidum tout succombant à réparer les préjudices subis par la Crcam centre-est, à savoir la perte des intérêts contractuels dus sur la durée du prêt permettant à la banque de régler d'une part son propre refinancement et d'autre part ses pertes, soit la somme de 74.712,96 euros, - condamner in solidum l'ensemble des défendeurs à garantir, la Crcam centre-est de toute éventuelle condamnation de toute nature qui pourrait être mise à sa charge, - condamner in solidum tout succombant à payer à la Crcam centre-est la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner, en outre, in solidum tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Jérôme Marfaing-Didier, avocat, sur son affirmation de droit, À défaut, - écarter les demandes de toutes les parties à l'instance dirigées contre la Crcam centre-est tendant à ce que soit consacrée sa responsabilité, - débouter, au surplus, les appelantes de leurs demandes demeurant le caractère injustifié, et sans lien de causalité de leurs postes de réclamation avec les fautes alléguées, - débouter les appelantes de leur demande de condamnation de la Crcam centre-est au remboursement des cotisations d'assurance, - débouter les appelantes de leur demande de condamnation de la Crcam centre-est au remboursement des frais de constitution de garantie, - débouter toutes les parties de l'ensemble de leurs demandes dirigées l'encontre de la Crcam centre-est, À titre infiniment subsidiaire, - ordonner un partage des responsabilités entre les différents intervenants, y compris les consorts [G] et la Scp [U], - écarter toute condamnation in solidum à l'encontre de la Crcam centre-est, - condamner in solidum l'ensemble des défendeurs à garantir, la Crcam centre-est de toute éventuelle condamnation de toute nature qui pourrait être mise à sa charge, - condamner in solidum tout succombant à réparer les préjudices subis par la Crcam centre-est, à savoir la perte des intérêts contractuels dus sur la durée du prêt permettant à la banque de régler d'une part son propre refinancement et d'autre part ses pertes, soit la somme de 74.712,96 euros, En toute hypothèse, - condamner en conséquence, in solidum tout succombant à payer à la Crcam centre-est la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner, en outre, in solidum tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Sorel, avocat, sur son affirmation de droit. Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 27 janvier 2021, la société Thelem assurances, intimée formant appel incident, demande à la cour, au visa des article 132, 695, 696, 699, 700, 901, 908, 909 du code de procédure civile et de l'article L. 124-3 a contrario du code des assurances, de : - statuer comme de droit concernant la recevabilité formelle de l'appel de Mmes [PY] [K], [GK] [G], [RT] [G], - bien vouloir juger recevables les présentes conclusions d'intimée, - juger que Thelem assurances est en possession des documents lui permettant d'argumenter et qu'elle cite, énumère sa production au cours des présentes, en dresse à la suite le bordereau, Sur le fond, - confirmer le jugement déféré notamment en ce qu'il place la société Thelem hors de cause, « déboute Mme [GK] [G], Mme [RT] [G] et Mme [PY] [K] de l'ensemble de leurs demandes » et « dit que les demandes récursoires formées par les défendeurs sont devenues sans objet », - juger la société Thelem recevable en son appel incident, Faisant droit, - infirmer le jugement en ce qu'il « dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile » et, Statuant à nouveau, - condamner solidairement Mmes [PY] [K], [GK] [G] et [RT] [G], la Sarl d'Architecture et d'urbanisme [C], à payer à la société Thelem assurances une indemnité de 12.968,29 euros au titre de ses frais de représentation, - condamner les appelantes comme ci-dessus aux entiers dépens taxables d'instance et d'appel, - débouter tout contestant. Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 25 janvier 2021, la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C], intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, de : À titre principal, - confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, À titre subsidiaire, si la cour devait infirmer le jugement entrepris, - juger que la société Agence d'architecture et d'urbanisme [C] n'a commis aucune faute dans l'accomplissement de ses missions, - juger que le lien causal entre de prétendus manquements de la société Agence d'architecture et d'urbanisme [C] et les préjudices allégués n'est pas établi, En conséquence, - débouter Mmes [G] de l'ensemble de leurs demandes, - mettre purement et simplement hors de cause la société Agence d'architecture et d'urbanisme [C], À titre infiniment subsidiaire, - condamner in solidum la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées la société Caisse régionale de crédit agricole centre-est, la Bnp paribas venant aux droits de la société Fortis banque, la Sarl Just a lau et ses assureurs, les compagnies Allianz et Thelem à relever et garantir intégralement la société Agence d'architecture et d'urbanisme [C] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en principal, frais et intérêts, - réduire à de justes proportions le montant de l'indemnisation sollicitée par les demandeurs en réparation de leur préjudice financier, - juger que la société Agence d'architecture et d'urbanisme [C] ne saurait être condamnée solidairement ou in solidum avec les autres défendeurs, et ce en application de la clause d'exclusion de solidarité prévue au contrat de maîtrise d'oeuvre, En tout état de cause, - condamner tous succombant au paiement de la somme de 3.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner tous succombant aux entiers dépens dont distraction, au profit de Maître Laurent Depuy, avocat au barreau de Toulouse. La déclaration d'appel a été signifiée par acte d'huissier du 29 janvier 2021 à Maître [B], liquidateur judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans qui a refusé de réceptionner l'acte et informé l'huissier de l'annulation des procédures collectives ouvertes par le tribunal judiciaire de Toulouse par la cour d'appel de Toulouse le 8 novembre 2011. Cette partie n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel a été signifiée par acte d'huissier du 15 janvier 2021 à Maître [I] [AJ] prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans. Cette partie n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel a été signifiée par acte d'huissier du 27 janvier 2021 à Maître [J] en qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Eurodome qui a refusé l'acte au motif que le dossier est clos au sein de l'étude depuis le 23 juin 2016.Cette partie n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel a été signifiée par acte d'huissier du 21 janvier 2021 à la Selarl [RD], liquidateur judiciaire de la Sarl Just a lau. Cette partie n'a pas constitué avocat. La clôture de l'affaire est intervenue le 3 juin 2024 et l'affaire a été entendue à l'audience du même jour.
Motifs
MOTIVATION DE LA DÉCISION
1. Sur les fins de non-recevoir tenant à la qualité des parties intimées,
1.1. Mmes [G] ont intimé Maître [B], liquidateur judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans. Cependant, la procédure de liquidation judiciaire ouverte à son encontre a été clôturée pour insuffisance d'actif par jugement du tribunal de commerce d'Evry le 26 juin 2014, et la société radiée du registre du commerce et des sociétés le lendemain. La mission de Maître [B] a donc pris fin.
Le magistrat chargé de la mise en état a demandé aux parties de s'expliquer par ordonnance du 13 juillet 2022. Mmes [G] ont répondu qu'un mandataire ad hoc avait été nommé.
La cour relève donc d'office le défaut de qualité à agir de Maître [B], liquidateur judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, débattu en cours d'instance, et l'irrecevabilité de l'appel diligenté à son encontre.
1.2. Mmes [G] ont intimé Maître [I] [AJ] prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans.
Le magistrat chargé de la mise en état a demandé aux parties de s'expliquer par ordonnance du 13 juillet 2022. Mmes [G] ont répondu que le mandat de Maître [AJ] avait été prorogé par le tribunal judicaire d'Evry.
Par ordonnance du 26 septembre 2022, le président du tribunal judiciaire d'Evry a prolongé la mission de la Selarl [AJ] Alirezai, en la personne de Maître [I] [AJ], administrateur judiciaire, agissant en qualité de mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans pour une durée de 12 mois, soit jusqu'au 29 octobre 2023.
La mission de Maître [AJ] a donc pris fin avant la clôture des débats intervenue le 3 juin 2024.
La cour relève donc d'office le défaut de qualité à agir de Maître [AJ], mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, débattue en cours d'instance, et l'irrecevabilité de l'appel diligenté à son encontre.
1.3. Mmes [G] ont intimé la Sarl Eurodome représentée par la Scp Coudray-[J] en qualité de liquidateur. Cependant, la procédure de liquidation judiciaire ouverte à son encontre a été clôturée pour insuffisance d'actif par jugement du tribunal de commerce d'Evry le 13 mars 2014, et la société radiée du registre du commerce et des sociétés le 14 mars 2014. La mission de la Scp Coudray-[J] a donc pris fin.
Le magistrat chargé de la mise en état a demandé aux parties de s'expliquer par ordonnance du 13 juillet 2022.
La cour relève donc d'office le défaut de qualité à agir de la Scp Coudray-[J] ès qualités de liquidateurs, débattu en cours d'instance, et l'irrecevabilité de l'appel diligenté à son encontre.
1.4. Mmes [G] ont intimé la Selarl [RD], liquidateur judiciaire de la Sarl Just a lau. Toutefois, la procédure de liquidation judiciaire ouverte à son encontre a été clôturée pour insuffisance d'actif par jugement du tribunal de commerce de Clermont Ferrand le 21 juillet 2010 emportant radiation d'office du registre du commerce et des sociétés. La mission de la Selarl [RD] a donc pris fin.
En outre, l'Eurl [X] [F], la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est et la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C] demandent à la cour de condamner la Sarl Just a lau d'avoir à les garantir des condamnations mises à leur charge. La cour relève qu'aucune partie n'a sollicité la désignation d'un mandataire ad hoc pour représenter la société dans la présente affaire.
Mmes [G], répondant à l'ordonnance du 13 juillet 2022 prise par le magistrat chargé de la mise en état ont répondu qu'elles prenaient acte de la clôture de la liquidation judiciaire de la Sarl Just a lau et ont indiqué tourner leurs demandes indemnitaires vers ses assureurs.
La cour relève donc d'office le défaut de qualité à agir de la Selarl [RD] en qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Just a lau, débattu en cours d'instance, et l'irrecevabilité de l'appel diligenté à son encontre, ainsi que l'irrecevabilité des demandes présentées à l'encontre de la Sarl Just a lau.
1.5. Mmes [G] ont intimé la Sa Bnp Paribas venant aux droits de Fortis Banque France. La Maf et la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C] demandent à la cour de condamner la Bnp Paribas à les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.
Or, la cour rappelle que par ordonnance du 9 septembre 2021, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré caduque la déclaration d'appel n°20/2606 diligentée le 29 juillet 2020 par Mmes [G] à l'encontre de la Sa Bnp paribas venant aux droits de la banque Fortis enrôlée sous le n° de RG 20/2064, et constaté l'extinction de l'instance d'appel uniquement à l'égard de la Sa Bnp paribas venant aux droits de la banque Fortis.
En conséquence la cour ne peut que relever l'irrecevabilité des demandes formées à son encontre.
2. Sur la responsabilité du garant d'achèvement,
2.1. Le vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement dans le secteur protégé (locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation) doit souscrire, avant la vente, soit une garantie financière d'achèvement de l'immeuble, soit une garantie de remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.
La garantie d'achèvement donnée par les établissements financiers prend la forme soit d'une ouverture de crédit, soit d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur à payer pour son compte, les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
Le 28 juin 2006, la Sa Caisse d'Epargne de Midi-Pyrénées a consenti à la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans une garantie d'achèvement sous la forme d'un cautionnement.
Mmes [G] demandent à la cour de retenir la responsabilité civile du garant d'achèvement à leur égard en raison de plusieurs fautes : relativement à la gestion du compte centralisateur et à la connaissance des difficultés du programme immobilier.
Par l'article 1er de la convention de cautionnement consentie le 28 juin 2006, la Sa Caisse d'Epargne de Midi-Pyrénées « s'oblige envers les acquéreurs conventionnels en l'état futur d'achèvement, solidairement avec la partie cautionnée, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'ensemble immobilier sus désigné. L'acceptation de cet engagement par les acquéreurs résultera de leur contrat d'acquisition sans qu'il soit besoin de le notifier à la Caisse d'épargne ».
La Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées a pris un engagement envers les acquéreurs de paiement des travaux en cas de défaillance financière du cautionné.
En l'espèce, il n'est pas demandé à la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées d'exécuter son engagement de garant d'achèvement, le juge de première instance ayant, sur demande des acquéreurs, prononcé la résolution des contrats de vente et de crédit immobilier y afférent, résolution dont la cour n'est pas saisie et qui est donc définitive à ce jour.
Il est demandé à la cour de retenir la responsabilité du garant d'achèvement à l'encontre des acquéreurs pour des fautes qui ne consistent pas en l'inexécution de son engagement de caution, mais en un manquement à une obligation de vigilance et d'information dont est débiteur le garant d'achèvement envers les acquéreurs et qui est de nature à assurer l'efficacité et l'effectivité de sa garantie au profit des acquéreurs que le législateur a entendu protéger en les faisant bénéficier d'un cautionnement bancaire.
La charge de la preuve de la faute du garant d'achèvement pèse sur ceux qui s'en prétendent victimes.
Compte tenu de son rôle dans le mécanisme de protection mis en 'uvre par le législateur en matière de vente d'immeubles à construire, le garant d'achèvement est particulièrement bien placé pour connaître la défaillance financière du vendeur, et incontestablement mieux que les acquéreurs.
Si son engagement n'est que financier de sorte que le garant a la seule obligation de verser les fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble et n'a pas à se substituer au maître de l'ouvrage défaillant, il doit assurer l'efficacité et l'effectivité de sa garantie et doit, à ce titre, se tenir informé du déroulement des travaux afin de remplir ses obligations d'effectuer toutes diligences dès la constatation de la défaillance du promoteur pour mettre en 'uvre sa garantie (3e Civ., 12 novembre 2020, pourvoi n° 19-19.536).
Ainsi, le garant doit agir dès qu'il a connaissance de la défaillance du vendeur et alors même qu'il n'aurait pas été mis en demeure de le faire.
Cependant, l'absence d'achèvement des travaux à cette date n'est pas nécessairement de nature à alerter le garant d'achèvement dès lors qu'elle peut découler d'un simple retard des travaux. La seule interruption des travaux n'est en effet pas admissible comme date de référence pour apprécier les diligences du garant d'achèvement puisque cette interruption peut être causée par des motifs qui ne suffisent pas à démontrer la défaillance financière du vendeur ; par ailleurs, l'interruption peut se révéler momentanée si elle n'est pas due à l'impécuniosité de celui-ci.
Il faut donc que soit le retard dure dans le temps, soit que d'autres éléments soient de nature à alarmer le garant d'achèvement et lui faire soupçonner la défaillance du promoteur ou l'adoption d'un comportement frauduleux.
La Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées a constaté, lors de sa visite des programmes le 12 septembre 2008, que 7% seulement des travaux avaient été effectués.
Les consorts [G] citent un arrêt rendu par la présente cour le 16 mai 2023 dans une affaire similaire et soutiennent que la Caisse d'épargne avait connaissance des difficultés rencontrées par le chantier dès 2008. Elles se prévalent, à ce titre, de l'audition de Mme [W] par les services de police judiciaire sans produire le document relatant cette audition dans la présente instance.
Avant le décret n° 2010-128 du 27 septembre 2010, ayant créé l'article R.261-18-1 du Code de la construction et de l'habitation, qui disposait in fine que : « Les sommes payées par l'acquéreur ne peuvent être versées que sur le compte prévu à l'article R. 261-18 ouvert auprès d'un établissement de crédit », cette centralisation existait en pratique pour la mise en 'uvre des garanties extrinsèques, à l'initiative des banques, comme tel était le cas en l'espèce.
En effet, dans la « convention de cautionnement portant garantie d'achèvement d'immeuble à construire » conclue par la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées le 28 juin 2006 au profit de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, l'article 6 stipule que « l'intégralité des prix de vente devra obligatoirement être versée à la caisse d'épargne ; ('). Toutes les sommes à provenir des ventes seront donc portées au crédit du compte courant n°[XXXXXXXXXX04] ouvert dans les livres de la Caisse d'épargne au nom de la partie cautionnée ».
En se dotant, sans y être obligé, d'un outil de centralisation financière du programme de construction envisagé, le garant d'achèvement s'est mis en mesure de contrôler le financement de l'opération de construction et de s'assurer que les fonds versés par les acquéreurs au promoteur immobilier étaient bien utilisés pour le programme immobilier visé dans l'acte de cautionnement, aux fins d'assurer sa sécurité et d'éviter ou limiter la mise en jeu de son engagement de caution.
Dans l'acte de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre M. et Mme [G] et la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, il est stipulé (p.14) que le paiement de l'intégralité du prix, pour être libératoire, devra être effectué sur le « compte centralisateur (') ouvert au nom de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans à la Caisse d'épargne par chèque barré à l'ordre de la banque avec indication du programme ou du numéro de compte. Ils pourront également être remis entre les mains du notaire rédacteur de l'acte de vente qui aura pour mission d'en opérer le versement au compte du vendeur ('). Toutes les sommes dues par l'acquéreur au titre du présent contrat devront, pour être libératoires, impérativement être versées sur le compte d'opération ouvert par le vendeur dans les livres de la Caisse d'épargne par virement bancaire ou chèque adressé et libellé à l'ordre de la banque sur le compte ci-dessus référencé ».
Cet outil, auquel il est fait référence dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement de M. et Mme [G], oblige le garant d'achèvement à une surveillance du compte unique et au contrôle de l'intégration des appels de fonds à ce compte.
Le garant d'achèvement s'est rendu débiteur à l'égard des acquéreurs d'une obligation de diligence et de vigilance de l'opération de construction et des mouvements de fonds sur le compte centralisateur.
Ainsi mis en mesure d'exercer un contrôle des mouvements de fonds sur le compte centralisateur, le garant d'achèvement devait être alerté du comportement potentiellement frauduleux du promoteur en présence de débits sans aucun lien avec l'opération de construction.
Il ne peut être reproché au garant d'achèvement de ne pas avoir été alerté par le débit depuis le compte centralisateur afférent au programme de l'immeuble Merens II de sommes correspondantes aux frais de commercialisation facturés par la Sarl Eurodome, aux frais de gestion administrative et technique facturés par la Sas Simbiosis Properties dans la mesure où ces dépenses, certes étrangères à l'exécution des travaux de construction, se rapportent à des éléments du prix de revient du programme.
En revanche, la rémunération de la Sarl de gestion de l'immeuble, ainsi que de la Sarl de gestion du bar-restaurant, alors que l'immeuble n'est pas encore achevé ne correspondent pas à un élément relatif au programme, commercialisation, gestion de la construction, ou construction elle-même mais concernent des activités postérieures. Elles ne constituent pas « un élément du prix de revient du programme de construction » tel que visé par l'article 2 de la convention de cautionnement, et n'auraient donc pas dû être payées depuis le compte centralisateur.
Ces paiements auraient donc dû alerter la Caisse d'épargne, sans qu'elle puisse refuser le débit compte tenu des règles applicables aux comptes de dépôt et de la libre disposition des fonds par le déposant, le garant d'achèvement n'exerçant qu'une surveillance de l'affectation des fonds, sans pouvoir de contrainte.
Alertée, la Caisse d'épargne aurait dû accroître sa vigilance et informer les acquéreurs de mouvements de fonds douteux.
En outre, le contrat de cautionnement indique que les bâtiments Merens I et II et Bethmale sont composés de 69 appartements destinés à la vente et l'article 6 indique qu'un tableau récapitule les prix de vente des lots, dont il est prévu que « l'intégralité des prix de vente devra obligatoirement être versée à la Caisse d'épargne ».
Si la Caisse d'épargne ne produit pas l'annexe à la convention de cautionnement qui précise les prix de vente minimum à respecter par le promoteur, les experts judiciaires ont relevé que les premiers versements réalisés à la signature de l'acte pour 43 acquéreurs des appartements Merens I et II ont été correctement crédités sur le compte centralisateur pour un total de 2 007 444 euros par la Scp notariale, puis 42 502,66 euros par M. et Mme [T], 39 426 euros par M. et Mme [PT], 18 485,49 euros par M. et Mme [E], et 944 927,66 euros pour le bâtiment Bethmale, soit un total de 3 052 786,21 euros pour les trois bâtiments alors que la convention de cautionnement prévoit que le montant des sommes nécessaires à la réalisation de la construction est de 7 922 000 euros, hors fonds propres de la société et alors que la totalité des prix des vente des bâtiments Merens ' sans compter ceux du bâtiment Bethmale ' correspondait à 8 274 287 euros.
La Caisse d'épargne ne pouvait donc ignorer avoir perçu seulement une fraction minime du prix de vente de chaque appartement.
Elle devait donc s'inquiéter après le dépassement de la date indicative de fin des travaux fixée au 31 juillet 2007 dans la convention de cautionnement de ne pas avoir reçu le reste du prix de vente des appartements par les acquéreurs.
Comme cela a été relevé par les experts judiciaires, sur la somme totale versée sur le compte centralisateur, à hauteur de 3 052 786,21 euros, la Caisse d'épargne a réglé :
- 1 653 872,73 euros au profit de la société Eurodome, au titre des honoraires de commercialisation des lots,
- 719 697,50 euros au profit de la Sarl de gestion résidence du haut Couserans,
- 70 657 euros au profit de la Sarl de gestion du bar restaurant [34], suivant convention de prestation de services relatives à la phase 4 de l'opération,
- 46 452,64 euros au profit de la société Simbiosis properties, suivant convention de maîtrise d'ouvrage déléguée, l'administration, la gestion et la direction des travaux et services clients,
- 13 156 euros au profit de la société Domus Aurea,
- 217 933,59 euros au profit de Nbcr,
- 116 789,40 euros au profit de [O],
- 15 530,06 euros au profit de Veritas,
- 7 439,12 euros au profit de [RN],
- 24 448,07 euros au profit de [L],
- 64 000 euros au profit de la Caisse d'épargne au titre de sa garantie,
- 100 168,38 euros divers.
Il en résulte que moins de 500 000 euros ont été affectés au paiement de sociétés spécialisées en bâtiment et travaux publics.
Dès lors que l'article 2 de la convention de cautionnement indique que « le montant des sommes nécessaires à la réalisation du programme de construction s'élève à 8 754 000 euros », la Caisse d'épargne devait donc s'alerter du paiement d'un si faible montant au titre des travaux et de l'utilisation des autres sommes pour payer d'autres professionnels à l'arrivée du terme de la date indicative d'achèvement du bâtiment fixée dans le contrat de cautionnement au 31 juillet 2007.
Or, elle a attendu septembre 2008 pour visiter le chantier. Compte tenu de l'absence de versement de la totalité des prix de vente et du faible montant des travaux financés depuis le compte centralisateur, la Caisse d'épargne aurait dû accroître sa vigilance passé le délai d'un an après le terme prévisionnel d'achèvement des travaux, soit en juillet 2008 et contrôler l'état d'avancement du chantier, sans attendre le mois de septembre 2008.
Si la Caisse d'épargne avait contrôlé l'état d'avancement du chantier en juillet 2008, elle aurait su que seules les fondations étaient achevées et que le plancher de superstructure n'avait toujours pas été coulé, tel que l'ont relevé les experts judiciaires, entraînant la stagnation des travaux à seulement 7% d'avancement.
Mmes [G] reprochent donc avec justesse à la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées de ne pas avoir mis en 'uvre les moyens résultant de l'outils de suivi financier du programme immobilier dont elle s'est elle-même dotée.
Au regard des sommes en jeu et du délai indicatif de réalisation des travaux, il existait en effet plusieurs incohérences qui auraient dû conduire la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées à procéder à la vérification de l'état d'avancement des travaux, des appels de fonds réalisés ainsi que des paiements subséquents.
La Caisse d'épargne est donc fautive d'avoir attendu le 12 septembre 2008 pour visiter le chantier du bâtiment Merens II.
Elle aurait donc dû, dès le mois de juillet 2008, aviser les acquéreurs, éventuellement par l'intermédiaire du notaire, du risque de défaillance présenté par la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans dans la construction de l'immeuble visé.
En revanche, il ne saurait être considéré, comme l'ont soulevé Mmes [G], que le garant aurait dû refuser d'octroyer une ouverture du crédit au promoteur, telle qu'indiquée dans l'acte de vente conclu en août 2006, alors que c'est à partir de juillet 2008 qu'elle aurait dû nourrir des soupçons à l'encontre des agissements du promoteur.
En outre, Mmes [G] évoquent l'existence d'un soutien abusif consistant dans un découvert accordé par la Caisse d'épargne dont la preuve n'est pas rapportée.
2.2. Le seul préjudice qui découle des fautes imputées à la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées, consiste dans le fait d'avoir versé des fonds au promoteur immobilier après la date à laquelle la Caisse d'épargne aurait dû mettre en garde les acquéreurs, par le biais du notaire des agissements potentiellement frauduleux du promoteur. Ce préjudice consiste, s'agissant du manquement à une obligation d'information, en une perte de chance de ne pas s'exposer aux conséquences de la défaillance du promoteur immobilier et plus précisément, au détournement des fonds dont Mmes [G] ont été victimes et à leur perte définitive compte tenu de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans.
Mmes [G] demandent l'indemnisation des préjudices suivants :
- 86 230 euros au titre du montant des fonds débloqués par le prêteur,
- 43 110 au titre de la restitution des intérêts, frais et cotisations d'assurance versés par les emprunteurs,
- 18 276,18 euros au titre de l'indemnité de résiliation du contrat de vente,
- 29 950 euros au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu défiscaliser,
- 20 000 euros au titre du préjudice moral,
sommes dont elles déduisent les 40 000 euros d'indemnité versés par le notaire, soit au total un préjudice à indemniser de 157 566,18 euros.
À cet égard, le garant d'achèvement est à l'origine d'une perte de chance évaluée par la cour à hauteur de 90% des fonds débloqués à compter de juillet 2008 et non recouvrés par les acquéreurs, compte tenu de l'absence de fonds dans la procédure collective de la Sci résidence du haut Couserans, tel que cela résulte du rapport d'expertise judiciaire et de la clôture de la liquidation judiciaire ouverte à son encontre pour insuffisance d'actif le 26 juin 2014 ; et compte tenu du fait que si la Caisse d'épargne avait mis en garde les acquéreurs, ils n'auraient très certainement pas débloqué davantage de fonds, dès lors que lors de sa visite en septembre, la Caisse d'épargne a retenu un avancement de seulement 7% du chantier du bâtiment Merens II alors que le contrat de vente prévoyait un achèvement des travaux au quatrième trimestre 2007.
En l'espèce, d'après le rapport d'expertise, M. et Mme [G] ont versé les sommes de 45 690 euros lors de la conclusion du contrat de vente le 16 août 2006, 18 276 euros le 21 décembre 2006 et 18 276 euros le 20 juin 2008. N'ayant pas effectué de versements en juillet 2008 ou postérieurement, Mmes [G] n'ont pas subi de préjudice imputable à la Caisse d'épargne au titre des sommes débloquées.
Mmes [G] ne peuvent prétendre à l'indemnisation des intérêts, frais et cotisation d'assurance versés dans le cadre du contrat de prêt, qui ne peuvent avoir à être restitués que par le prêteur de deniers.
Mmes [G] seront donc déboutées de la demande présentée à ce titre.
Mmes [G] sollicitent l'octroi de dommages et intérêts au titre de l'indemnité de résiliation du contrat de vente mais les fautes de la Caisse d'épargne ne sont pas à l'origine de la résiliation du contrat de vente, qui n'est due qu'au comportement frauduleux du promoteur et à ses difficultés financières. Le non-paiement de cette indemnité par le promoteur ne constitue donc pas un préjudice indemnisable. Il convient dès lors de rejeter la demande de Mmes [G] présentée à ce titre.
Elles sollicitent le paiement d'une somme au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu défiscaliser. Cependant, cette perte de chance ne résulte pas de la faute de la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées mais du détournement des fonds par le promoteur immobilier et de sa défaillance financière, ainsi que de la décision de Mmes [G] de demander la résolution de la vente plutôt que de solliciter l'achèvement du programme immobilier. Il convient donc de rejeter la demande de Mmes [G] présentée à ce titre.
Enfin, il est demandé à la cour d'indemniser le préjudice moral qu'elles prétendent avoir subi.
Cependant, elles n'établissent pas la preuve d'un préjudice moral en lien en l'absence de préjudice matériel en lien de causalité avec la faute de la banque.
Le jugement rendu le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté Mmes [G] de leurs demandes formées contre la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées.
3. Sur la responsabilité de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est,
3.1. Mmes [G] se prévalent de plusieurs manquements de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est : des manquements au devoir d'information, de mise en garde et de conseil relativement aux aléas présentés par la perception des loyers, au risque d'endettement excessif, d'un manquement tenant au fait de ne pas leur avoir fait souscrire un contrat d'assurance-décès et dans le déblocage des fonds.
Le tribunal judiciaire de Toulouse a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires formulées au titre du manquement au devoir d'information, de conseil et de mise en garde tenant à la prise en compte de loyers surévalués et l'incitation à investir dans l'opération immobilière. Il a en revanche considéré que les demandes formées au titre du déblocage des fonds n'étaient pas prescrites mais a déboutés Mmes [G] de leur demande, au fond.
Devant la cour d'appel, Mmes [G] sollicite l'infirmation du jugement de ces chefs et le prêteur en sollicite la confirmation dans le dispositif de ses conclusions. La prescription de l'action pour déblocage des fonds hors du compte centralisateur n'est pas discutée par le prêteur devant la cour.
3.2. S'agissant du devoir d'information, de conseil et de mise en garde.
Selon l'article 2270-1 du code civil en sa rédaction applicable à la date de l'acte de vente «les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par 10 ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ». L'article 2224 du code civil, en vigueur à compter de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile dispose désormais que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». La loi du 17 juin 2008 précitée n'a pas eu pour effet de modifier le point de départ du délai de la prescription extinctive ayant commencé à courir antérieurement à son entrée en vigueur (Civ. 3e, 16 sept. 2021, n° 20-17.625).
La prescription d'une action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il s'est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas connaissance.
Le dommage résultant d'un manquement à l'obligation précontractuelle d'information et de conseil peut soit consister en la perte de la chance de ne pas contracter qui se manifeste dès la conclusion du contrat envisagé, à moins que l'emprunteur ne démontre qu'il pouvait, à cette date, légitimement ignorer ce dommage ; soit consister en la perte de chance d'éviter le risque qui s'est réalisé et qui se manifeste lors de la réalisation de ce risque.
3.2.1. S'agissant de l'obligation de mettre en garde les emprunteurs contre le risque d'endettement excessif, le manquement à une telle obligation prive les emprunteurs d'une chance d'éviter le risque qui s'est réalisé, la réalisation de ce risque supposant que les emprunteurs ne soient pas en mesure de faire face au paiement des sommes exigibles au titre du prêt. Il en résulte que le délai de prescription de l'action en indemnisation d'un tel dommage commence à courir, non à la date de conclusion du contrat de prêt, mais à la date d'exigibilité des sommes au paiement desquelles les emprunteurs ne sont pas en mesure de faire face puisque c'est à ce jour que le dommage se manifeste.
L'endettement excessif s'apprécie en comparant la capacité de remboursement des emprunteurs et les mensualités qu'ils versent au prêteur.
Il n'est pas indiqué en l'espèce que M. et Mmes [G] n'aient pas pu faire face aux mensualités d'intérêts ou à l'échéance de remboursement du capital imposées par le contrat de prêt conclu entre les parties le 8 février 2006 et reçu par notaire le 1er août 2006. De sorte que le délai de prescription de l'action pour manquement au devoir de mise en garde sur les risques d'un endettement excessif n'a pas encore commencé à courir.
En application de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la banque n'est tenue à un devoir de mise en garde à l'égard des emprunteurs non avertis que si, au jour de leur engagement, celui-ci n'est pas adapté à leurs capacités financières.
Alors que la charge de la preuve lui incombe, les documents produits par la banque ne permettent pas d'établir que M. et Mme [G] étaient des emprunteurs avertis, étant rappelé que le caractère averti ne s'apprécie qu'en la personne des emprunteurs et ne saurait découler de l'intervention à l'opération globale d'un notaire et d'un conseiller en gestion de patrimoine.
S'il appartient, conformément à l'article 1315 alinéa 2 du code civil, à l'établissement de crédit de prouver qu'il a rempli son devoir de mise en garde, il faut cependant que les emprunteurs établissent au préalable qu'à l'époque de la souscription du prêt litigieux, leur situation financière justifiait l'accomplissement d'un tel devoir.
Le risque d'endettement excessif né de l'octroi d'un prêt s'apprécie au regard de l'ensemble du patrimoine mobilier et immobilier des co-emprunteurs au jour de la souscription du prêt.
Mmes [G] soutiennent qu'il existait un risque d'endettement excessif à leur encontre compte tenu des mensualités payées à la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est.
Mmes [G] ne produisent devant la cour que leurs avis d'imposition au titre des revenus perçus en 2006 et 2007 sans établir de charges autres que les mensualités du prêt litigieux.
Il en ressort que M. et Mme [G] ont perçu 46 813 euros de revenus en 2006 alors que les mensualités de remboursement prévues étaient de 444,72 euros pendant 167 mois au titre des intérêts, avec paiement du capital in fine en une échéance de 183 206,72 euros tel que cela figure dans l'acte de prêt.
Dans le cadre d'un prêt in fine peut survenir un dommage commun à toute opération de crédit, à savoir l'endettement excessif, qui s'apprécie en comparant la capacité de remboursement de l'emprunteur et les mensualités qu'il verse au prêteur. Or, il n'est pas indiqué en l'espèce que les consorts [G] n'ont pas pu faire face aux mensualités imposées par le contrat de prêt depuis sa conclusion.
Dans le cadre d'un prêt in fine, peut survenir un dommage propre aux seuls prêts soumis à ce régime qui consiste à ne pas être en mesure de rembourser le capital, en une fois, au terme du prêt, comme l'impose le contrat. Dans ce genre de crédit, il y a lieu de mettre spécifiquement en garde l'emprunteur qui devra, en une fois, rembourser la totalité du capital prêté et d'attirer précisément son attention sur la nature du crédit, et le cas échéant, le caractère excessif du montant du capital à rembourser par rapport aux capacités de remboursement de l'emprunteur.
Mmes [G] ne démontrent pas que la capacité de remboursement de M. et Mme [G], lors de la souscription du prêt ne leur permettrait ou pas de faire face au remboursement du capital en une échéance au terme du crédit.
Mmes [G] ne prouvent pas le risque d'endettement excessif auquel auraient été confrontés M. et Mme [G] lors de la souscription du crédit.
Leur demande formée au titre du manquement au devoir de mise en garde contre le risque d'endettement excessif sera en conséquence rejetée.
3.2.2. Mmes [G] soutiennent que le prêteur aurait dû les mettre en garde contre les risques de l'opération et notamment le caractère aléatoire de la perception des loyers.
Le préjudice résultant du caractère aléatoire des loyers se manifeste lors de la défaillance du locataire ou du jour de la signature d'un bail avec une société de gestion pour un loyer moindre que le loyer projeté initialement. En l'espèce, les consorts [G] ont obtenu la résolution du contrat de vente par jugement du tribunal judiciaire de Toulouse rendu le 28 mai 2020, définitif de ce chef à ce jour. La résolution du contrat de vente rendant impossible la conclusion d'un contrat de bail pour le bien litigieux, le 28 mai 2020 doit constituer le point de départ du délai de prescription de cette action formée par les consorts [G], qui n'est donc pas prescrite.
Cependant, Mmes [G] ne sont pas fondées à reprocher à la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est qui n'était pas partenaire du promoteur vendeur et n'a nullement initié l'opération et son financement, de ne pas avoir fourni de conseil relativement au montage financier de l'opération immobilière dès lors que la banque qui supporte un devoir de non-immixtion dans les affaires de son client n'est pas débitrice d'un tel conseil.
Dès lors, le fait que la rentabilité escomptée du projet ait pu être illusoire est sans incidence, le prêteur n'ayant pas à se substituer aux emprunteurs dans l'appréciation de l'opportunité économique de l'opération.
Il convient de rejeter la demande qu'elles formulent à ce titre.
3.2.3. La banque retient comme point de départ de la prescription la date de souscription du contrat de prêt en août 2006.
S'agissant de l'absence de souscription d'une assurance-décès, la prescription de l'action en responsabilité commence à courir le jour où le risque s'est réalisé, soit le jour où M. [G] décédé, ses héritiers ayant réalisé à cette date les implications du défaut de souscription d'une assurance-décès.
La date évoquée par la banque sur laquelle pèse la charge de la preuve de la prescription, ne saurait être retenue comme point de départ du délai de prescription.
La fin de non-recevoir soulevée ne peut être accueillie.
La banque, qui consent des prêts assortis de la proposition d'adhérer à un contrat d'assurance de groupe facultative, est tenue, en l'absence d'adhésion de l'emprunteur à cette assurance, de l'éclairer sur les risques d'un défaut d'assurance au regard de sa situation personnelle. Il incombe à la banque de rapporter la preuve qu'elle a exécuté cette obligation (Com., 2 mai 2024, pourvoi n° 22-21.642, publié).
Il est stipulé dans l'acte notarié de prêt (p.5) : « ce prêt n'est pas assuré au titre de l'assurance collective du prêteur ». S'il ressort de l'acte de prêt et son annexe que la banque a proposé la souscription d'une assurance-décès-invalidité-incapacité collective aux emprunteurs, en revanche elle ne prouve pas les avoir mis en garde contre les risques d'un défaut d'assurance au regard de leur situation personnelle.
Elle a donc commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard de Mmes [G].
Le préjudice de Mmes [G] s'analyse en une perte de chance de pouvoir bénéficier de la prise en charge des échéances du prêt au titre du décès de M. [G] qui doit être évalué à 80% des sommes compte tenu de l'âge de M. [G] (né en [Date naissance 35] 1946) et de la forte probabilité que dûment informés, ils auraient souscrit une assurance décès, a minima pour M. [G]. Dans un tel cas, les échéances du prêt sont généralement prises en charge pour la part du co-emprunteur, soit 50% du prêt, dont il apparaît au regard des conclusions de la banque et de ses pièces 7 et 8 que le capital a été intégralement libéré, pour la somme totale de 182 762 euros. Ainsi, la perte de chance de bénéficier d'une prise en charge de 50% des échéances du prêt en raison du décès de M. [G] doit être évaluée à la somme de 73 104,80 euros selon le calcul suivant : 182 762 / 2 x 80%.
La banque sera donc condamnée à verser à Mmes [G] la somme 73 104,80 euros au titre des fonds débloqués, qu'elles sont censées restituer et non prise en charge par un contrat d'assurance-décès.
La banque soutient dans ses conclusions que les échéances acquittées en intérêt s'élèvent à la somme de 7 658 euros tandis que Mmes [G] soutiennent avoir payé 43 110 euros d'intérêts, frais et cotisations d'assurance.
Il ressort du tableau d'amortissement du prêt depuis son origine (pièce n° 7 produite par la banque) que M. et Mme [G] se sont acquittés de 25 080,67 euros d'intérêts et n'ont pas payé de frais de dossier pour le prêt litigieux. Il est également établi qu'elles ont déjà remboursé la somme de 86 230,71 euros.
En conséquence, Mmes [G] doivent restituer à la banque, au titre du capital débloqué la somme de 182 762 déduction faite du capital déjà remboursé (86 230,71 euros) soit la somme de 96 531,29 euros.
Mmes [G] sollicitent la réparation d'un préjudice relatif au versement de l'indemnité de résiliation du contrat de vente ainsi que d'une perte de chance de ne pas défiscaliser.
Toutefois la faute de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est n'est pas à l'origine de ces préjudices qui ne sont dus qu'au comportement frauduleux du promoteur et à ses difficultés financières, ainsi que de la décision de Mmes [G] de demander la résolution de la vente plutôt que de solliciter l'achèvement du programme immobilier. Le non-paiement de l'indemnité de résiliation par le promoteur et l'absence de défiscalisation ne constituent donc pas un préjudice indemnisable. Il convient dès lors de rejeter la demande de Mmes [G] présentée à ce titre.
Mmes [G] demandent à la cour d'indemniser le préjudice moral qu'elles prétendent avoir subi. La cour relève que Mme [G] a été indemnisée pour un préjudice moral par le tribunal correctionnel de Toulouse dans son jugement du 17 décembre 2014 dans le cadre de l'instance pénale dirigée contre M. [A], M. [D], M. [H] [V] et Mme [F] à hauteur de 5 000 euros.
Néanmoins, il s'agit de préjudices moraux distincts, celui indemnisé par le tribunal correctionnel résultant de l'infraction retenue à l'encontre des prévenus, tandis que celui dont il est fait état devant la cour résulte du manquement du prêteur de deniers à ses obligations.
Or la faute de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est a causé à Mmes [G] des désagréments qui excèdent ceux que des emprunteurs peuvent raisonnablement s'attendre à subir dans le cadre d'un contrat de prêt. La Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est sera en conséquence condamnée à payer à Mmes [G] la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral.
Mmes [G] sollicitent enfin la condamnation de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est au paiement des frais nécessaires à la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques compétente.
La cour relève que Mmes [G] n'ont pas fait appel du chef de jugement qui a « dit que les frais de publication du jugement sont à la charge de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans », or c'est le jugement de première instance qui a prononcé la résolution du contrat de vente et la résolution subséquente du contrat de prêt et qui doit être publié à la conservation des hypothèques. L'arrêt de la cour d'appel qui n'est pas saisie de dispositions soumises à publication n'a pas à y être publié. Mmes [G] seront donc déboutées de la demande présentée à ce titre.
3.3. S'agissant du déblocage des fonds hors du compte centralisateur.
Il ressort des pièces du dossier que la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est n'a pas été partie à l'acte notarié de vente conclu le 16 août 2006 entre M. et Mme [G] d'une part et la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, d'autre part.
Toutefois l'acte authentique de prêt vise la conclusion à venir de l'acte authentique de vente par devant Maître [U] et précise que le prêt est affecté au financement de l'acquisition des biens litigieux.
L'acte de prêt indique encore qu'il devra être déclaré dans l'acte notarié de vente que le prêteur sera investi du privilège de prêteur de deniers sur les biens acquis outre que les emprunteurs s'engagent à consentir une hypothèque de premier rang sur ledit bien.
La banque était donc intéressée à l'acte de vente et pouvait à ce titre en solliciter une copie exécutoire. En outre, ainsi que cela a été retenu par le premier juge, la fréquente utilisation pratique des garanties extrinsèques et des comptes centralisateurs aurait dû conduire la banque prêteuse à contrôler l'existence d'une obligation de centralisation des paiements stipulée dans l'acte de vente et pour ce faire, solliciter la communication de l'acte authentique de vente avant de débloquer les fonds, et bien avant sa transmission au prêteur le 8 août 2007, tel que le reconnaissent les parties.
Or, l'acte notarié de vente p.14 stipule : « Lieu du paiement - compte financier centralisateur », « afin d'assurer la centralisation et le contrôle du financement des travaux, le paiement de l'intégralité du prix, pour être libératoire, devra être effectué sur le compte suivant n° [XXXXXXXXXX03] ouvert au nom de la Sci [Localité 32] 2002 Résidence du haut Couserans à la Caisse d'épargne ('). Ils pourront également être remis entre les mains du notaire rédacteur de l'acte de vente qui aura pour mission d'en opérer le versement au compte du vendeur indiqué ci-dessus ».
En outre, l'acte de prêt stipule que « la mise à disposition des fonds du prêt sera constatée par le versement de fonds sur le compte ouvert au nom de l'emprunteur ou au nom du notaire chargé d'authentifier le présent acte ».
Dans ces conditions, lorsque la banque est destinataire de demandes de paiement des appels de fonds de la part des emprunteurs directement auprès du vendeur, elle est tenue d'interroger ses clients sur la volonté de libération des fonds en un autre lieu que celui stipulé à l'acte de prêt et en violation de l'obligation que leur fait l'acte de vente.
Ainsi, tant avant la communication de l'acte notarié de vente, qu'elle aurait dû solliciter, qu'une fois celui-ci transmis, à réception d'une demande de paiement direct du promoteur formulé par l'emprunteur, qui ne fait alors que faire suivre les courriers reçus du promoteur, le prêteur est tenu de s'assurer auprès de l'emprunteur qu'il entend bien payer directement le promoteur en contravention des stipulations de l'acte de prêt et de l'obligation que lui fait l'acte authentique de vente.
Mmes [G] soutiennent que la banque a débloqué directement les fonds entre les mains du promoteur, et la banque le reconnaît dans ses écritures, rétorquant que les paiements ont été effectués avec l'accord direct des emprunteurs et que ces paiements hors compte centralisateur n'ont pas eu d'incidence sur l'opération. Cependant, quelques pages plus loin (p.47) de ses conclusions, la banque soutient que les versements de 22 264,10 euros le 27 novembre 2006 et de 18 276,17 euros le 17 juin 2008 ont été débloqués directement sur le compte de M. et Mme [G].
La cour relèvera en premier lieu que le déblocage de la somme de 22 264,10 euros ne se rapporte pas à l'opération litigieuse mais à l'acquisition par M. et Mme [G] d'un appartement au sein de la résidence Le Valier, l'appel de fonds correspondant à 10% du prix de vente du bien et le prix de vente ce bien, tel que précisé dans l'acte notarié de prêt, étant de 222 641 euros.
Compte tenu de la contradiction relevée dans les écritures de la banque, il convient d'analyser les pièces du dossier pour déterminer si la banque a débloqué les appels de fonds directement entre les mains du promoteur.
Du rapport d'expertise judiciaire, il ressort que le premier déblocage de fonds d'un montant de 45 690 euros a été réalisé entre les mains du notaire des acquéreurs, puis que les appels de fonds d'un montant de 18 276 euros ont été réglés par chèque à l'ordre de la Sci [Localité 32] les 21 décembre 2006 et 20 juin 2008, sans préciser qui a tiré ces chèques, à savoir la banque ou les acquéreurs.
De la pièce 4 produite et éditée par la banque, intitulé « relevé d'opérations », il ressort deux écritures en compte le 17 juin 2008 :
- « virement web [G] [Z] appel de fonds : débit 18 276,17 euros »,
- « real pret ver.pretrealisa 00042301702 : crédit : 18 276,17 euros ».
Mmes [G] ne démontrent pas que la banque Crédit agricole mutuel centre-est aurait débloqué à deux reprises la somme de 18 276,17 euros directement entre les mains du promoteur.
La responsabilité de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est ne peut donc être retenue à ce titre.
3.4. S'agissant des autres demandes dirigées par Mmes [G] à l'encontre du prêteur de deniers.
3.4.1. Mmes [G] demandent à la cour d'annuler le nantissement du contrat d'assurance-vie effectué par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est. Elles soutiennent que le nantissement du contrat d'assurance vie n'a plus de raison d'être du fait de l'annulation de son assiette.
La cour relèvera en premier lieu que l'annulation du contrat de nantissement ne saurait être prononcée dès lors que la nullité d'un contrat résulte de l'absence d'un élément de validité du contrat lors de sa formation. Mmes [G] qui lie le sort du contrat de prêt et celui du contrat de nantissement cherchent en réalité à voir constater l'extinction du contrat de nantissement par suite de l'anéantissement rétroactif du contrat de prêt qui en constitue la cause.
Elles demandent également à la cour de condamner la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est à procéder à la main levée, à ses frais, de toutes les inscriptions hypothécaires prises en garantie du prêt accordé.
L'acte notarié de prêt évoque en annexe, le nantissement du contrat d'assurance Generali exel n°4045665 et stipule en p.8 que : « à la sûreté et garantie du remboursement du présent prêt ('), l'emprunteur s'oblige irrévocablement à faire le nécessaire pour consentir une hypothèque de 1er rang au profit du prêteur qui accepte sur le bien désigné ci-après et ce aux termes d'un acte à recevoir par [U], notaire sus-nommé, avec la participation de Maître [M], notaire soussigné ».
Dans ses écritures, la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est indique qu'une hypothèque conventionnelle garantit le prêt immobilier.
En vertu de l'article 2474, 1° du code civil, les hypothèques s'éteignent par l'extinction de l'obligation principale.
Le contrat de nantissement du contrat d'assurance-vie étant l'accessoire du contrat de prêt, l'anéantissement de ce dernier entraîne celui du nantissement dès lors que les dettes garanties sont éteintes.
En raison de la compensation entre les dettes et créances réciproques fongibles, certaines, liquides et exigibles, la dette de restitution du capital de Mmes [G] est éteinte à l'égard de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est, celle-ci restant devoir à Mmes [G] la somme de 1 654,18 euros après compensation.
Dans la mesure où la compensation entre les parties éteint la créance de la banque à l'encontre de Mmes [G], cela entraîne l'extinction du nantissement et de l'hypothèque qui ont été consentis par M. et Mme [G] à la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est pour le crédit litigieux. Il convient d'ordonner à cette dernière de procéder à la mainlevée de l'inscription hypothécaire à ses frais dès lors que c'est en raison de sa faute et l'engagement de sa responsabilité civile au titre du contrat de prêt que la dette de Mmes [G] est éteinte par compensation.
3.4.2. Mmes [G] demandent à la cour de juger les effets des polices d'assurance décès-perte totale et irréversible d'autonomie souscrites par Mme [G] cesseront leurs effets au profit de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est.
Or, Mmes [G] ne présentent pas de moyens au soutien de cette demande, étant rappelé qu'elles soutiennent par ailleurs ne pas avoir souscrit d'assurance décès, à propos de laquelle elles ont sollicité l'engagement de la responsabilité du prêteur de deniers.
4. Sur la responsabilité de l'Eurl [X] [F],
4.1. Le rapport d'expertise judiciaire indique que les attestations de Mme [F] sont erronées mais que seule la première a été utilisée pour des appels de fonds, c'est-à-dire celle éditée le 5 juin 2008 au titre du premier plancher bas. C'est sur le fondement de cette attestation que Mme [G] a payé la somme de 18 276,17 euros le 20 juin 2008.
Or, le fait pour l'architecte assistant à maîtrise d'ouvrage d'établir une attestation erronée constitue une faute de nature à engager sa responsabilité civile.
Ainsi que l'a justement retenu le premier juge, l'établissement d'une attestation erronée est à l'origine du préjudice de Mmes [G] résultant du paiement de la somme de 18 276 euros au promoteur, somme qu'elles n'auraient pas dû verser compte tenu de l'état d'avancement réel du chantier à cette date et qu'elles ne peuvent recouvrer en raison de la déconfiture du promoteur.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Mmes [G] sollicitent également la condamnation de l'Eurl [X] [F] à les indemniser à hauteur de 20 000 euros au titre du préjudice moral qu'elles prétendent avoir subi.
La cour relève que Mme [G] a été indemnisée pour un préjudice moral par le tribunal correctionnel de Toulouse dans son jugement du 17 décembre 2014 dans le cadre de l'instance pénale dirigée contre M. [A], M. [D], M. [H] [V] et Mme [F] à hauteur de 5 000 euros.
Néanmoins, il s'agit de préjudices moraux distincts, celui indemnisé par le tribunal correctionnel résultant de l'infraction retenue à l'encontre des prévenus, tandis que celui dont il est fait état devant la cour résulte du manquement de l'assistant à maîtrise d'ouvrage à ses obligations.
Or la faute de l'Eurl [X] [F] a causé à Mmes [G] des désagréments qui excèdent ceux que des acquéreurs peuvent raisonnablement s'attendre à subir dans le cadre d'une telle acquisition. L'Eurl [X] [F] sera en conséquence condamnée à payer à Mmes [G] la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral.
Mmes [G] sollicitent la condamnation de l'Eurl [X] [F] au paiement des frais nécessaires à la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques compétente et à la levée des garanties hypothécaires prises en garantie du prêt accordé. Toutefois, Mmes [G] n'ont pas fait appel du chef de jugement qui a « dit que les frais de publication du jugement sont à la charge de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans », or c'est le jugement de première instance qui a prononcé la résolution du contrat de vente et la résolution subséquente du contrat de prêt et qui doit être publié à la conservation des hypothèques. Au surplus, l'Eurl [X] [F] dont la faute n'a pas conduit à la résolution des contrats de vente et de prêt ne saurait être condamnée à prendre en charge ces frais.
Mmes [G] seront donc déboutées de la demande présentée à ce titre.
4.2. Le 7 juin 2004, l'Eurl [X] [F] a conclu un contrat d'assurance avec la société Maf pour couvrir sa responsabilité professionnelle.
Dans l'avenant conclu le 27 octobre 2006, il est stipulé que l'objet de la garantie couvre les conséquences pécuniaires des responsabilités professionnelles de la sociétaire à l'occasion des missions sans exécution de travaux confiées par des propriétaires et qui consiste en l'établissement d'état, de diagnostic ou de constat techniques en dehors de toute intervention dans la maîtrise d''uvre ; ainsi qu'à l'occasion de missions d'analyse et conseils concernant les spécificités techniques d'une opération et les documents élaborés par le maître de l'ouvrage, les prestataires en phase projet et/ou travaux et les entreprises à l'exclusion de toute intervention dans la maîtrise d''uvre (mission AMO).
Or, l'Eurl [X] [F] est intervenue dans le programme immobilier litigieux en vertu d'un conclu un contrat d'assistance à maîtrise d'ouvrage conclu avec la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans le 2 août 2007. En conséquence, sa responsabilité professionnelle engagée dans le cadre de ce contrat n'est pas couverte par l'assurance souscrite auprès de la Maf.
Le jugement qui a débouté Mmes [G] de leur demande dirigée contre la Maf en sa qualité d'assureur de l'Eurl [X] [F] sera donc confirmé.
5. Sur le principe de la responsabilité de la Sarl Just a lau, assurée de la société Allianz,
Mmes [G] demandent à la cour de :
- constater que la Sarl Just a lau a manqué à son obligation d'information et de conseil,
- retenir la responsabilité de la Sarl Just a lau et condamner la société Allianz à indemniser les appelantes,
- constater que le lien de causalité entre ces différents manquements et les préjudices financiers actuellement subis par les requérants est établi.
5.1. La Sa Allianz demande à la cour de prononcer l'irrecevabilité des conclusions des consorts [G] à l'égard de la compagnie Allianz, au motif que dans leurs conclusions n°1 et n°2 Mmes [G] ne discutent pas de la garantie de la compagnie Allianz, de sorte que leurs conclusions à son encontre seraient irrecevables.
En vertu des articles 910-4 et 954 du code de procédure civile, tels qu'applicables à la présente procédure d'appel, si à peine d'irrecevabilité, les parties doivent présenter, dès leurs premières conclusions, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond, en revanche les parties peuvent présenter des moyens nouveaux dans des conclusions postérieures au soutien de prétentions présentées dès les premières conclusions.
Mmes [G] ont transmis à la cour leurs premières conclusions par rpva le 28 octobre 2020, dans le dispositif desquelles elles demandent à la cour de condamner in solidum (avec d'autres intimés) la Sarl Just a lau et ses assureurs dont la Sa Allianz à leur verser la somme de 157 566,18 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices financiers, et pouvaient donc valablement présenter pour la première fois des moyens à l'appui de cette prétention dans leurs conclusions transmises le 12 janvier 2022 par rpva.
Il convient donc de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la Sa Allianz.
5.2. Mmes [G] reprochent à la Sarl Just a lau de :
- avoir démarchés M. et Mme [G] afin de les inciter à investir dans l'opération litigieuse,
- avoir manqué à son obligation d'information, de conseil et de mise en garde en n'informant pas M. et Mme [G] des risques de l'opération immobilière, à savoir : les risques attachés au bail commercial et à l'absence de garantie réelle de paiement des loyers, les risques attachés à la promesse synallagmatique de revente, le risque de vacance locative, le risque lié à la vente du bien avant le délai de 9 ans compromettant les avantages fiscaux et exposant le propriétaire au paiement d'une indemnité d'éviction, le risque lié à une baisse du revenu net imposable, le risque patrimonial relatif au financement des acquisitions à 100 % par prêt bancaire,
- de ne pas avoir disposé d'étude de marché ou d'étude locative sérieuse permettant de prendre position sur la pertinence locative du programme, et ne pas justifier s'être renseignée sur le programme immobilier qu'elle commercialisait.
Mmes [G] se prévalent d'une « promesse de vente synallagmatique » conclue entre M. et Mme [G] et le promoteur le 19 novembre 2005 qu'elles produisent aux débats à la suite du contrat de réservation.
Toutefois, il n'est pas démontré que cette promesse aurait été conclue par l'intermédiaire de la Sarl Just a lau.
Mmes [G] produisent ensuite aux débats des documents édités par la Sarl Just a lau ayant pour nom commercial « Conseil immo 9 » mais qui concernent l'acquisition d'un pavillon au sein de la résidence du Lac à [Localité 30] et nullement à [Localité 32] au sein du bâtiment Merens II.
Mmes [G] qui ne produisent pas les documents relatifs à l'opération de défiscalisation incluant l'acquisition immobilière au sein du bâtiment Merens II sont défaillantes dans la preuve du bien-fondé de leurs prétentions.
La responsabilité de la Sarl Just a lau ne saurait donc être retenue en l'espèce, et l'action directe dirigée contre son assureur, la Sa Allianz, nécessairement rejetée.
6. Sur la condamnation in solidum,
Mmes [G] demandent à la cour de condamner in solidum la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est et l'Eurl [X] [F] à les indemniser.
La cour a retenu la responsabilité civile de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est et l'a condamné à payer à Mmes [G] les sommes de 73 104,80 euros au titre des fonds débloqués et non pris en charge par un contrat d'assurance-décès, et 3 000 au titre de leur préjudice moral.
La cour a retenu la responsabilité civile de l'Eurl [X] [F] et l'a condamnée à payer à Mmes [G] les sommes de 18 276 au titre des fonds débloqués et 3 000 au titre de leur préjudice moral.
Des faits totalement distincts sont à l'origine de la responsabilité du prêteur de deniers et de l'Eurl [X] [F], l'un consistant en un défaut d'assurance décès qui aurait dû couvrir une partie de la charge de remboursement du prêt bancaire des consorts [G], l'autre consistant dans l'établissement d'une fausse attestation d'avancement du chantier ayant entraîné le paiement de fonds au promoteur. Une condamnation in solidum ne se justifie pas.
Il n'y a pas lieu de déduire des sommes allouées par la présente décision à Mmes [G] la somme de 40 000 euros payées par la Sarl [U] au titre d'une transaction conclue avec les appelantes et qui n'est pas produite, n'étant pas établi que les préjudices ainsi indemnisés seraient identiques à ceux réparés par la cour.
7. Sur les recours en garantie,
7.1. L'Eurl [X] [F] demande à la cour de condamner la Scp [U] [U], la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, la Caisse régionale de crédit agricole mutuelle centre-est, la Sarl Just a lau et ses assureurs Thelem assurance et Allianz iard à relever et garantir l'Eurl [F] de toutes condamnations à son encontre.
7.1.1. Toutefois, la faute de la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées n'est pas à l'origine du préjudice au paiement duquel l'Eurl [X] [F] a été condamnée, dès lors que la faute retenue à l'encontre de la Caisse d'épargne est postérieure à l'établissement de l'attestation par l'Eurl [X] [F] et au versement des fonds. Elle ne saurait donc être condamnée à garantir l'Eurl [X] [F].
7.1.2. L'Eurl [X] [F] forme un recours en garantie contre la Sarl Just a lau et ses assureurs. Elle soutient que la Sarl Just a lau, en sa qualité de démarcheur, a manqué à son devoir d'informer, de conseil et de mise en garde, ne justifie pas s'être renseignée sur le programme immobilier. Elle ne prouve toutefois pas la faute de la Sarl Just a lau et ne produit aucune pièce à l'appui de cette demande.
7.1.3. L'Eurl [X] [F] se prévaut de plusieurs fautes de la Sarl [U] dans la rédaction de l'acte notarié, en raison de ses contradictions, son absence d'actualisation et de la date de livraison prévue.
Le notaire qui prête son concours à l'établissement d'un acte doit veiller à son efficacité et doit préalablement procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour l'assurer, sans toutefois être dans l'obligation de vérifier les informations d'ordre factuel fournies par les parties en l'absence d'éléments de nature à faire douter de la véracité des renseignements donnés.
S'agissant d'une obligation de moyen, son obligation d'investigation n'est pas illimitée et dépend des possibilités effectives de contrôle et de vérification et notamment de l'existence d'un doute, d'éléments de soupçon, de circonstances particulières justifiant une vigilance accrue.
Lorsqu'il prête son concours à une vente en l'état futur d'achèvement, l'exactitude des renseignements que le vendeur a l'obligation légale de fournir sur l'état d'avancement des travaux est un élément substantiel dès lors que lui sont subordonnés d'une part, le bénéfice de la garantie d'achèvement et, d'autre part, le montant du prix à reverser lors de la signature de l'acte de vente.
Pour réaliser tant le premier paiement que la stipulation de la date d'achèvement, le notaire doit disposer d'un document fiable, telle qu'une attestation d'avancement rédigée par le maître d''uvre du programme immobilier.
Il peut être reproché au notaire de ne pas avoir sollicité une attestation d'avancement des travaux plus récente que celle dont il a déjà été destinataire, ou d'avoir mentionné une date d'achèvement dépassée à la date de signature de l'acte authentique alors qu'il sait que le bien n'est pas achevé. Ainsi, lorsqu'il mentionne dans le contrat la date d'achèvement des travaux communiquée par le promoteur, et a fortiori lorsqu'il assure la rédaction de tous les actes authentiques de vente dans le cadre d'un programme immobilier de grande ampleur comme en l'espèce, il doit s'assurer que la date d'achèvement stipulée est vraisemblable et que le chantier suit son cours.
Dans l'acte authentique de vente rédigé par Maître [S] [U], notaire associé au sein de la Scp [U], et conclu entre la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans et M. et Mme [G] le 16 août 2006, il est stipulé (p. 9) s'agissant de l'état d'avancement des travaux « pour les bâtiments Merens I, Merens II et Bethmale : les fondations sont en cours et non achevées. Et cela est confirmé de manière expresse par les parties, en particulier par l'acquéreur qui le reconnaît ».
Il a été demandé aux acquéreurs de verser 25% du prix de vente, correspondant selon les modalités d'échelonnement du prix à 5% au titre de la réservation et 20% au titre de la régularisation de l'acte authentique.
Le notaire a donc rédigé l'acte de vente sans disposer d'attestation d'avancement des travaux, et pour cause, la première attestation a été éditée par M. [C] le 8 décembre 2006 au titre de l'achèvement des fondations.
En outre, si le notaire s'était rapproché du promoteur avant le 16 août 2006, il aurait très certainement constaté que le chantier avait effectivement débuté dès lors que 4 mois plus tard, M. [C] dressait une attestation d'achèvement des fondations.
La responsabilité de la Sarl [U] ne peut donc être retenue à ce titre.
Le notaire a mentionné à l'acte (p.9) que « les biens objet de la présente devront être achevés au sens de l'article R.261-11 du code de la construction et de l'habitation, pour être livrés au plus tard pour le quatrième trimestre deux mille sept », soit au plus tard au 30 décembre 2007, et 1 an et demi après la conclusion de l'acte authentique et alors que les travaux avaient débuté.
Aucune faute ne saurait être imputée au notaire compte tenu de la stipulation de cette date prévisionnelle d'achèvement des travaux.
À défaut d'établir la faute du notaire à ce titre, l'action en garantie dirigée par l'Eurl [X] [F] à l'encontre de la Sarl [U] sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef.
7.1.4. L'Eurl [X] [F] demande à la cour de condamner la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.
Toutefois, la faute de l'Eurl [X] [F] et celle de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est ont contribué également à la réalisation des préjudices de Mmes [G]. La demande en garantie sera donc rejetée.
7.2. La Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est demande à la cour de :
« - condamner in solidum tout succombant à réparer les préjudices subis par la Crcam centre-est, à savoir la perte des intérêts contractuels dus sur la durée du prêt permettant à la banque de régler d'une part son propre refinancement et d'autre part ses pertes, soit la somme de 74.712,96 euros,
- condamner in solidum l'ensemble des défendeurs à garantir, la Crcam centre-est de toute éventuelle condamnation de toute nature qui pourrait être mise à sa charge,
À titre infiniment subsidiaire,
- ordonner un partage des responsabilités entre les différents intervenants, y compris les consorts [G] et la Scp [U],
- condamner in solidum l'ensemble des défendeurs à garantir, la Crcam centre-est de toute éventuelle condamnation de toute nature qui pourrait être mise à sa charge ».
7.2.1. Au soutien de ces demandes, elle soulève la faute de M. et Mme [G] dans le déblocage des fonds et leur versement entre les mains du promoteur. À ce titre, la cour rappelle que du rapport d'expertise judiciaire, il ressort que le premier déblocage de fonds d'un montant de 45 690 euros a été réalisé entre les mains du notaire des acquéreurs, puis que les appels de fonds d'un montant de 18 276 euros chacun ont été réglés à la Sci [Localité 32] les 21 décembre 2006 et 20 juin 2008. Seuls sont donc concernés par la présente demande, ces deux derniers paiements.
Or, ainsi que le soulèvent Mmes [G] dans leurs écritures, l'acte notarié de vente comportait des clauses de paiement contradictoires :
- en p.13 et 14 « Lieu du paiement - compte financier centralisateur », « afin d'assurer la centralisation et le contrôle du financement des travaux, le paiement de l'intégralité du prix, pour être libératoire, devra être effectué sur le compte suivant n° [XXXXXXXXXX03] ouvert au nom de la Sci [Localité 32] 2002 Résidence du haut Couserans à la Caisse d'épargne ('). Ils pourront également être remis entre les mains du notaire rédacteur de l'acte de vente qui aura pour mission d'en opérer le versement au compte du vendeur indiqué ci-dessus »,
- en p. 20 : « l'acquéreur confirme le mandat irrévocable donné au vendeur d'encaisser directement et hors sa présence, sur présentation des justificatifs d'avancement des travaux, les fonds à provenir des prêts ci-dessus visés ».
M. et Mme [G] qui se sont départis des fonds prêtés directement entre les mains du promoteur comme le prévoyait une des clauses de l'acte notarié ne peuvent se voir imputer ce comportement à faute.
La demande de partage de responsabilité formulée par la banque à l'encontre de Mmes [G] sera en conséquence rejetée.
7.2.2. La Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est soutient que la Sarl [U] a commis des fautes en n'actualisant pas ses actes en raison de la connaissance des retards pris sur les chantiers qu'elle avait et de l'existence de protocoles d'accords mettant fin aux ventes et ainsi manqué à son devoir d'information à l'égard des acquéreurs.
Il sera renvoyé à la motivation adoptée dans le paragraphe 7.1.3. pour ce qui concerne l'actualisation de l'acte. De plus, il n'est pas établi que le 16 août 2006, la société [U] avait connaissance d'importants retards pris par le chantier alors que le rapport d'expertise évoque cet élément en ce qui concerne des actes authentifiés en 2007 et 2008 et que les résolutions de vente constatées par les experts judiciaires ont été réalisés fin 2007 et en 2008.
La Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est n'établit donc pas la faute de la Sarl [U]. Sa demande de garantie sera en conséquence rejetée.
7.2.3. Elle soulève la faute des architectes de l'opération, citant le rapport d'expertise judiciaire qui reconnaît que l'attestation de M. [C] reflète la réalité des travaux tandis que celle de Mme [F], utilisée pour un appel de fonds est erronée.
La faute de l'Eurl [X] [F] a été retenue par la cour au paragraphe 4. Or, c'est sur le fondement de l'attestation erronée établie par ladite Eurl le 5 juin 2008 qu'a eu lieu le déblocage du dernier appel de fonds d'un montant de 18 276 euros.
Toutefois, la faute de l'Eurl [X] [F] et celle de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est ont également contribué à la réalisation des préjudices de Mmes [G]. La demande en garantie sera donc rejetée.
En outre, le prêteur sollicite la condamnation de tout succombant, soit en l'espèce l'Eurl [X] [F] à réparer les préjudices qu'il subit, à savoir la perte des intérêts contractuels dus sur la durée du prêt permettant à la banque de régler d'une part son propre refinancement et d'autre part ses pertes. Toutefois, la perte des intérêts contractuels n'est due qu'à la résolution du contrat de prêt, engendrée par la résolution du contrat de vente, elle-même due au comportement du promoteur et sa déconfiture. Faute de lien de causalité, la demande de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est ne saurait donc prospérer à l'encontre de l'Eurl [X] [F]. Le jugement sera confirmé à ce titre.
7.2.4. La Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est demande à la cour de condamner tous les intimés à la garantir des condamnations prononcées à son encontre, sans présenter pour ceux non visés aux paragraphes précédents, aucun moyen pour établir leur faute et justifier la garantie. Elle sera déboutée en conséquence.
8. Sur les dépens et frais irrépétibles,
Le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- condamné l'Eurl [X] [F] à payer à Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à plus ample application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que les frais de publication du jugement sont à la charge de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans,
- dit que les dépens seront supportés par la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans.
Il n'a pas été fait appel du chef de jugement qui a dit que les dépens seront supportés par la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, ni par Mmes [G] d'appel du chef de jugement qui a condamné l'Eurl [X] [F] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'elles ont exposés en première instance.
En revanche l'Eurl [X] [F] a formé un appel incident en ce qui concerne sa condamnation aux frais irrépétibles exposés par Mmes [G] en première instance.
Mmes [G] indiquent que selon elles, les dépens incluraient les frais et d'honoraires de Maître [I] [AJ]. Toutefois les frais engendrés par la désignation d'un mandataire ad hoc pour représenter une partie ne font pas partie des dépens listés par l'article 695 du code de procédure civile et constituent donc des frais irrépétibles.
En revanche, les frais d'actes d'huissier délivrés à Maître [P] [GF] et à Maître [I] [AJ] constituent des dépens ainsi que le soutiennent à juste titre Mmes [G], ces actes étant nécessaires à la mise en cause des sociétés.
La société Thelem a formé un appel incident relativement au chef de jugement qui a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'Eurl [X] [F] et la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est, parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, doivent en conséquence être condamnées in solidum aux dépens d'appel à l'exception de ceux relatifs à la mise en cause des sociétés Thelem, de la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C], de la Maf, de Maître [B], liquidateur judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, de Maître [I] [AJ] prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, de la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, la Scp Coudray-[J] ès qualités de liquidateurs de la Sarl Eurodome, la Selarl [RD] en qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Just a lau qui resteront à la charge des consorts [G], ainsi qu'à payer à Mmes [G] la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ainsi que la somme de 1 000 euros à la Sarl [U].
La cour autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître Pailler, Maître Depuy et Maître Bournet à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient respectivement fait l'avance sans recevoir provision.
La société Thelem assurances forme appel incident et demande à la cour de condamner Mmes [G] et la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C] à lui payer une indemnité de 12 968,29 euros au titre de ses frais de représentations. Elle justifie ces frais en produisant les notes de frais et honoraires de son avocat relativement à 4 procédures devant le tribunal de grande instance de Toulouse. Les honoraires réglés au titre d'une seule instance, représentent, devant le tribunal judiciaire, la somme de 2315 euros ainsi que 1810 euros pour la procédure d'appel, soit 4 125 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
Dans leur déclaration d'appel, Mmes [G] ont intimé la société Thelem assurances en qualité d'assureur de la Sarl Just a lau mais sollicité dans leurs dernières écritures sa mise hors de cause au motif qu'elle justifierait être l'assureur du local professionnel loué par la Sarl Just a lau, ce qui résulte effectivement du contrat d'assurance multirisque artisans commerçants conclu le 1er juillet 2004 entre la société Thelem assurances et la Sarl Just a lau relativement aux locaux dont elle est locataire à [Localité 28] et qui exclut expressément la garantie au titre de la responsabilité professionnelle.
Mmes [G] seront donc condamnées à lui payer la somme de 4 125 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
Mmes [G] ayant intimé la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C] sans présenter de demande à son encontre seront condamnées à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
Mmes [G] ayant formé des demandes à l'encontre de la Maf, rejetées par la cour, elles seront condamnées à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
Mmes [G] ayant formé des demandes à l'encontre de la Sa Allianz, rejetées par la cour, elles seront condamnées à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
Il n'est nullement inéquitable de laisser à la charge de la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées, l'Eurl [X] [F] et la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est les frais non compris dans les dépens qu'elles ont exposé en appel.
Elles seront déboutées de leurs demandes présentées à ce titre.
Dispositif
PAR CES MOTIFS La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf en ce qu'il a : - condamné Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] à payer à la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est après compensation des dettes et créances réciproques la somme de 78 321,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2017, - déclaré irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires formulées par Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] au titre du manquement au devoir d'information, de conseil et de mise en garde de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est, - débouté Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] de leurs plus amples demandes à l'égard de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est, - rejeté l'ensemble des plus amples demandes, - dit n'y avoir lieu à plus ample application de l'article 700 du code de procédure civile. Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Déclare irrecevable l'appel dirigé contre Maître [B], liquidateur judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans. Déclare irrecevable l'appel dirigé contre Maître [I] [AJ], mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans. Déclare irrecevable l'appel dirigé contre la Scp Coudray-[J], es qualité de liquidateur de la Sarl Eurodome. Déclare irrecevable l'appel dirigé contre la Selarl [RD] en sa qualité de liquidateur de la Sarl Just a lau. Déclare irrecevables les demandes formées à l'encontre de la Sarl Just a lau. Déclare irrecevables les demandes formées à l'encontre de la Sa Bnp Paribas venant aux droits de Fortis Banque. Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la Sa Allianz à l'encontre des conclusions des consorts [G]. Déclare recevables comme non prescrites les demandes indemnitaires formulées par Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] au titre du manquement au devoir d'information, de conseil et de mise en garde de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est. Condamne la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est à payer à Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] la somme de 73 104,80 euros au titre de la perte de chance d'une prise en charge partielle de la restitution du capital prêté par une police d'assurance-décès. Condamne la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est à restituer à Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] la somme de 25 080,67 euros au titre des intérêts payés dans le cadre du prêt. Condamne Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] à restituer à la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est la somme de 96 531,29 euros au titre du capital restant dû. Condamne la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est à payer à Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral. Ordonne la compensation entre les dettes et créances réciproques. Rejette la demande de partage de responsabilité formée par la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est à l'encontre de Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G]. Rejette les demandes de garantie formées par la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est. Rejette la demande de condamnation in solidum formée par Mmes [G] contre la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est et l'Eurl [X] [F]. Dit n'y avoir lieu de déduire des sommes allouées par la présente décision à Mmes [G] la somme de 40 000 euros payées par la Sarl [U] au titre d'une transaction conclue avec les appelantes. Condamne l'Eurl [X] [F] à payer à Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral. Déboute Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] de leur demande tendant à voir la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est et l'Eurl [X] [F] être condamnées au paiement des frais de publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques. Constate l'extinction du contrat de nantissement du contrat d'assurance Generali exel n°4045665 qui garantissait le remboursement du contrat de prêt conclu entre M. [Z] [G] et Mme [PY] [K] veuve [G] et la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est pour un capital de 182 762 euros. Constate l'extinction de l'hypothèque conventionnelle qui garantissait le remboursement du contrat de prêt conclu entre M. [Z] [G] et Mme [PY] [K] veuve [G] et la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est. Ordonne à la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est de procéder à la mainlevée de l'inscription hypothécaire à ses frais. Condamne in solidum l'Eurl [X] [F] et la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est aux dépens d'appel à l'exception de ceux relatifs à la mise en cause des sociétés Thelem, de la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C], de la Maf, de Maître [B], liquidateur judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, de Maître [I] [AJ] prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, de la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, la Scp Coudray-[J] ès qualités de liquidateurs de la Sarl Eurodome, la Selarl [RD] en qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Just a lau qui resteront à la charge de Mme [PY] [K] veuve [G], Mme [RT] [G] et Mme [GK] [G]. Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître Pailler, Maître Depuy et Maître Bournet à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans recevoir provision. Condamne in solidum l'Eurl [X] [F] et la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est à payer à Mme [PY] [K] veuve [G], Mme [RT] [G] et Mme [GK] [G], prises ensembles, la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. Condamne in solidum l'Eurl [X] [F] et la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est à payer à la Sarl [U] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. Partage à parts égales entre l'Eurl [X] [F] et la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est la charge finale des condamnations en dépens et frais irrépétibles auxquelles elles sont tenues in solidum envers Mme [PY] [K] veuve [G], Mme [RT] [G] et Mme [GK] [G] et la Sarl [U]. Condamne Mme [PY] [K] veuve [G], Mme [RT] [G] et Mme [GK] [G] à payer à la Mutuelle des architectes français la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. Condamne Mme [PY] [K] veuve [G], Mme [RT] [G] et Mme [GK] [G] à payer à la société Thelem assurances la somme de 4 125 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. Condamne Mme [PY] [K] veuve [G], Mme [RT] [G] et Mme [GK] [G] à payer à la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. Condamne Mme [PY] [K] veuve [G], Mme [RT] [G] et Mme [GK] [G] à payer à la Sa Allianz la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. Rejette les demandes présentées par l'Eurl [X] [F], la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est et la Caisse d'Epargne et de prévoyance Midi-Pyrénées au titre des frais irrépétibles qu'elles ont respectivement exposés. La greffière Le président M. POZZOBON M. DEFIX .
Texte intégral
15/10/2024
ARRÊT N° 326/24
N° RG 20/02064
N° Portalis DBVI-V-B7E-NVBN
MD - SC
Décision déférée du 28 Mai 2020
TJ de TOULOUSE - 15/03475
V. TAVERNIER
[PY] [K] veuve [G]
[GK] [G]
[RT] [G]
C/
[I] [AJ], mandataire ad hoc SCI [Localité 32] 2002 RESIDENCE DU HAUT COUSERANS
S.A.R.L. EURODOME REPRESENTEE PAR SCP COUDRAY-[J] LIQUIDA TEURS
S.A.R.L. JUST A LAU REPRESENTEE PAR SELARL [RD] LIQUIDATEUR
CAISSE REGIONALE CREDITAGRICOLE CENTRE EST
SOCIETE THELEM ASSURANCES
S.A. ALLIANZ IARD
S.A. CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI-PYRENEES
S.A.R.L. AGENCE D'ARCHITECTURE ET D'URBANISME [C]
E.U.R.L. [X] [F] ARCHITECTE
SARL [U]
MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
Me Sabrina PAILLIER
Me Gilles SOREL
Me Isabelle CANDELIER
Me Olivier THEVENOT
Me Jean COURRECH
Me Laurent DEPUY
Me Michel DARNET
Me Nicolas LARRAT
Me Valérie PONS-TOMASELLO
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU QUINZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE
***
APPELANTES
Madame [PY] [K] veuve [G] en son nom propre et
en qualité d'ayant droit de M. [G], décédé
[Adresse 17]
[Localité 1]
Madame [GK] [G]
en qualité d'ayant droit de M. [G], décédé
[Adresse 31]
[Localité 2]
Madame [RT] [G]
en qualité d'ayant droit de M. [G], décédé
[Adresse 9]
[Localité 20]
Représentées par Me Sabrina PAILLIER, avocat au barreau de TOULOUSE
Assistées de Me Thibault DU MANOIR DE JUAYE de la SELEURL DU MANOIR DE JUAYE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
INTIMES
Me [I] [AJ] prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCI [Localité 32] 2002 RESIDENCE DU HAUT COUSERANS
[Adresse 7]
[Localité 25]
Sans avocat constitué
SCP COUDRAY, en sa qualité de mandataire liquidateur de la S.A.R.L. EURODOME
[Adresse 24]
[Localité 25]
Sans avocat constitué
SELARL [RD]
en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL JUST A LAU
[Adresse 12]
[Localité 19]
Sans avocat constitué
CAISSE REGIONALE CREDIT AGRICOLE CENTRE EST
[Adresse 5]
[Localité 21]
Représentée par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE
SOCIETE THELEM ASSURANCES
[Adresse 33]
[Localité 16]
Représentée par Me Isabelle CANDELIER de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocat au barreau de TOULOUSE
Assistée de Me Jean-christophe CARON de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocat au barreau de VERSAILLES
SA ALLIANZ
[Adresse 6]
[Localité 27]
Représentée par Me Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocat au barreau de TOULOUSE
Assisté de Me Pierre JUNG de l'AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocat au barreau de PARIS
SA CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI-PYRENEES
[Adresse 8]
[Localité 14]
Représentée par Me Jean COURRECH de la SCP SCP COURRECH et ASSOCIES Avocats, avocat au barreau de TOULOUSE
SARL AGENCE D'ARCHITECTURE ET D'URBANISME [C]
[Adresse 13]
[Localité 22]
Représentée par Me Laurent DEPUY de la SELARL DEPUY AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
Assistée de Me Denis PARINI de la SELARL PARINI-TESSIER, avocat au barreau de PARIS
SARL [U], venant aux droits de la SCP [S] [U] - OLIVIER [U]
[Adresse 18]
[Localité 14]
Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE
E.U.R.L. [X] [F] ARCHITECTE
[Adresse 11]
[Localité 26]
Représentée par Me Michel DARNET de la SELAS D'AVOCATS ATCM, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Antoine TIREL de la SELAS LARRIEU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, en sa qualité d'assureur de la SARL AGENCE D'ARCHITECTURE [C] ET DE L'EURL [X] [F]
[Adresse 10]
[Localité 23]
Représentée par Me Valérie PONS-TOMASELLO de la SELARL MESSAUD & PONS-TOMASELLO, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 03 juin 2024 en audience publique, devant la cour composée de :
M. DEFIX, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffière : lors des débats N.DIABY
ARRET :
- REPUTE CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Sous l'impulsion du Conseil général de l'Ariège, le groupe Simbiosis, promoteur immobilier spécialisé dans la réalisation de résidences de tourisme, a été sollicité pour engager plusieurs opérations immobilières censées redynamiser l'activité touristique.
Le groupe Simbiosis, par ses filiales sous formes de sociétés civiles immobilières, s'est engagé dans la construction et la réhabilitation de plusieurs bâtiments sur la station de [Localité 32], la réalisation d'un ensemble pavillonnaire sur la commune de [Localité 30], et la construction d'un ensemble immobilier à [Localité 29].
La Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, ayant pour associés la Sas Simbiosis properties et la Sarl Eurodome et étant gérée par la Sas Simbiosis properties, a développé un programme de construction à [Localité 32] relativement à plusieurs immeubles : Bethmale, Le Valier, Papallau, Roc Blanc, Club House, Merens I et Merens II.
L'ensemble du programme immobilier a fait l'objet de ventes en l'état futur d'achèvement par l'intermédiaire de prescripteurs.
Ces ventes sont intervenues par lots, portant sur un appartement ou un studio, ainsi qu'un parking extérieur, placés sous le régime de la copropriété.
Elles devaient permettre aux acquéreurs de bénéficier du régime fiscal instauré par la loi de finances rectificative pour 1998 (n° 98-1267 du 30 décembre 1998), dite « Demessine », destinée à favoriser l'investissement locatif dans des résidences de tourisme situées dans les zones rurales à « revitaliser ».
En contrepartie d'une réduction d'impôt répartie sur un nombre d'années maximum, chaque candidat à la défiscalisation devait s'engager à louer nus le ou les logements acquis pendant une durée au moins égale à neuf ans dans le cadre d'un bail commercial ne pouvant être consenti qu'à un exploitant unique de la future résidence de tourisme tenu de régler les loyers commerciaux convenus avec les copropriétaires-bailleurs : la Sarl de gestion résidence du haut Couserans.
Un permis de construire a été accordé à la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans le 3 octobre 2003 par la commune d'[Localité 36].
Le 28 juin 2006, la société anonyme (Sa) Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées a consenti par acte sous-seing privé à la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, une garantie d'achèvement extrinsèque sous la forme d'un cautionnement, en contrepartie d'une rémunération forfaitaire de l'établissement financier.
La Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans a chargé la Scp [U] de la rédaction des différents actes de vente en l'état futur d'achèvement des lots de copropriété laquelle s'est échelonnée pour l'ensemble du programme de 2006 à 2008.
Suivant acte notarié du 16 août 2006, M. [Z] [G] et Mme [PY] [K] épouse [G] ont acquis en l'état futur d'achèvement, un appartement de type T2, une cave et un parking au sein du bâtiment Merens II, moyennant le versement du prix de 182.761,79 euros.
La livraison devait initialement intervenir au quatrième trimestre de l'année 2007.
Par acte authentique reçu précédemment le 1er août 2006 par Maître [M], notaire, la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est a consenti aux acquéreurs deux prêts immobiliers in fine pour l'acquisition de deux appartements de la résidence du haut Couserans, dont le bien précité. Ce prêt a été consenti pour une somme de 182 762 euros sur une durée de 144 mois.
Le 8 décembre 2006, M. [KZ] [C], architecte, maître d'oeuvre du programme, a établi une attestation d'achèvement des fondations de l'immeuble.
Le 5 juin 2008, Mme [X] [F] a établi une attestation d'achèvement du premier plancher bas.
Le 12 septembre 2008, lors de la visite par la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées des programmes dont elle est chargée de garantir l'achèvement dans le cadre de ce projet d'ensemble du groupe Simbiosis, celle-ci a relevé que l'état d'avancement pour les programmes :
- Isard à [Localité 29] était de 33%,
- Le Valier était de 80 %,
- Merens I était de 16% et Merens II de 7%,
- Bethmale était de 22%.
Par courrier du 6 mars 2009, plusieurs acquéreurs du bâtiment Merens II, dont Mme [G], ont mis en demeure la Scp [U] d'avoir à les indemniser des préjudices financiers résultant de ses fautes.
-:-:-:-
Par actes d'huissier délivrés les 3 et 11 août 2009, vingt-sept acquéreurs ont fait assigner la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans et la Scp [U] devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de voir notamment :
- prononcer la résolution des ventes conclues ainsi que celles des contrats accessoires à ces ventes,
- ordonner la restitution des fonds versés,
- condamner la Scp [U] à garantir la restitution de ces fonds,
- condamner in solidum la Scp [U] à et la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans à les indemniser de leurs préjudices.
Mme [G] est intervenue volontairement à cette instance.
-:-:-:-
Par jugement du tribunal de commerce de Foix du 1er décembre 2008 la Sarl de gestion résidence du haut Couserans a été placée en liquidation judiciaire.
Par jugement du tribunal de grande instance de Foix du 25 novembre 2009, la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans a été placée en redressement judiciaire.
Par jugement du tribunal de grande instance de Foix du 3 février 2010, la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans a été placée en liquidation judiciaire.
Par jugement du tribunal de commerce d'Evry du 15 mars 2010, la Sarl Eurodome a été placée en liquidation judiciaire.
Par jugement du tribunal de commerce d'Evry du 19 avril 2010, la Sas Simbiosis properties a été placée en liquidation judiciaire.
Par arrêt du 8 novembre 2011, la cour d'appel de Toulouse a annulé le jugement du 25 novembre 2009 prononçant le redressement judiciaire du promoteur.
Par jugement du tribunal de commerce d'Evry du 3 septembre 2012, la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans a été placée en liquidation judiciaire.
Par jugement du tribunal de commerce d'Evry du 26 juin 2014, la clôture de la procédure de liquidation judiciaire de cette société a été prononcée pour insuffisance d'actif.
Le mandataire liquidateur commun désigné était Maître [J].
-:-:-:-
Par actes d'huissier délivrés entre les 7 juin et 12 juillet 2010, la Scp [U] a fait assigner en intervention forcée la Sa Caisse d'épargne Midi-Pyrénées, garant d'achèvement, l'architecte maître d'oeuvre M. [C] et l'architecte assistant du maître d'ouvrage, Mme [F], la Sa Banque Fortis, dépositaire d'un compte courant de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, les prescripteurs, dont la Sarl Eurodome, ainsi qu'un de leurs assureurs, la Sa Thelem assurances, outre les banques prêteuses de fonds des acquéreurs, aux fins notamment de les voir condamner à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre dans le cadre de l'instance introduite par les acquéreurs.
L'ensemble des procédures a été joint.
Suivant ordonnance du 24 décembre 2010, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d'instruction en désignant en qualité d'experts M. [Y] et M. [N].
Par acte d'huissier délivré le 25 janvier 2011, la société Thelem assurances, assureur de la Sarl Just a lau, prescripteur, a fait assigner la Sa Allianz iard, assureur responsabilité professionnelle de la Sarl Just a lau, outre la Sa Mutuelle des architectes français (la Maf), assureur de la Sarl Agence d'architecture [C] et de l'Eurl [F], aux fins d'être garantie de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre.
M. [Z] [G] est décédé en 2007 laissant pour lui succéder son épouse, Mme [PY] [K], et Mesdames [GK] et [RT] [G] qui sont intervenues volontairement à l'instance le 30 juillet 2014.
Le 13 janvier 2015, les experts judiciaires ont déposé leur rapport d'expertise.
Suivant ordonnance du 19 mars 2015, le juge de la mise en état a procédé à une disjonction de la procédure, la scindant du chef de chaque acquéreur et leur attribuant individuellement un numéro au répertoire général civil.
Fin 2018, Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] et [RT] [G] ont été amenées à régulariser un protocole d'accord transactionnel avec la Scp [U] aux termes duquel elles ont été indemnisées à hauteur de 40 000 euros.
Par ordonnance du 20 septembre 2019, sur demande des acquéreurs, le président du tribunal de grande instance d'Evry a désigné Maître [GF] en qualité de mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, remplacé par Maître [AJ] par ordonnance du 29 octobre 2019.
Par ordonnance du 26 septembre 2022, le président du tribunal judiciaire d'Evry a prolongé la mission de la Selarl [AJ] Alirezai, en la personne de Maître [I] [AJ], administrateur judiciaire, agissant en qualité de mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans pour une durée de 12 mois, soit jusqu'au 29 octobre 2023 et fixé la provision à lui verser par Mmes [G] à la somme de 2000 euros hors taxes sous deux mois.
-:-:-:-
Par jugement du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture du 25 octobre 2019 et accueilli l'ensemble des écritures signifiées après cette date,
- déclaré la présente décision commune à Maître [I] [AJ], mandataire ad hoc à la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans,
- constaté le désistement d'instance et d'action de Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de la Scp [S] [U] ' Olivier [U],
- constaté la renonciation de la Scp [S] [U] ' Olivier [U] à toutes ses demandes reconventionnelles dirigées à l'encontre de Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G],
- constaté en conséquence le dessaisissement de la juridiction s'agissant du litige opposant la Scp [S] [U] ' Olivier [U] d'une part et Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] d'autre part,
- prononcé la résolution de la vente intervenue le 16 août 2006 entre la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans et Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] portant sur un appartement de type T2, une cave et d'un parking constituant les lots n°501, 523, 551 au sein du bâtiment E ' Le Merens II, à [Localité 36] cadastré section A n°[Cadastre 15] lieu-dit [Localité 32] d'une contenance de 2ha 35a 9ca,
- ordonné en conséquence la restitution des droits immobiliers,
- fixé la créance de Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans représentée par Maître [AJ] à la somme de 66 519 euros,
- ordonné la résolution du prêt immobilier n°042301702 souscrit par Mme [PY] [K] veuve [G] et M. [Z] [G] auprès de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est,
- condamné en conséquence Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] à payer à la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est après compensation des dettes et créances réciproques la somme de 78 321,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2017,
- déclaré irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires formulées par Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] au titre du manquement au devoir d'information, de conseil et de mise en garde de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est,
- débouté Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] de leurs plus amples demandes à l'égard de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est,
- débouté Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] de leurs demandes formées contre la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées, M. [R], la société Just a lau, la compagnie Allianz et la compagnie Thelem,
- fixé la créance de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans représentée par Maître [AJ] à la somme de 7 658,73 euros,
- condamné l'Eurl [X] [F] à payer à Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] la somme de 18 276 euros à titre de dommages et intérêts,
- débouté les parties de leurs demandes formées contre la Maf,
- dit que la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans devra relever et garantir l'Eurl [X] [F] de l'ensemble des condamnations mises à sa charge y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile et que cette obligation s'exercera par voie de fixation de la créance de l'Eurl [F] au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans,
- rejeté l'ensemble des plus amples demandes,
- condamné l'Eurl [X] [F] à payer à Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à plus ample application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- dit que les frais de publication du jugement sont à la charge de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans,
- dit que les dépens seront supportés par la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans.
Le tribunal a considéré que les acquéreurs ayant sollicité la résolution de la vente sans avoir mis en demeure le garant d'achèvement de fournir sa garantie ne pouvaient lui reprocher d'avoir délibérément fait obstacle à la mise en 'uvre de sa garantie. Il a retenu que rien ne permettait d'affirmer que le garant d'achèvement avait eu, avant la présente instance, connaissance de la situation financière obérée du groupe Symbiosis et qu'il n'avait pas l'obligation de surveiller l'avancement des travaux pour le compte des acquéreurs. Il a considéré qu'aucune faute ne pouvait être imputée au garant d'achèvement dans la gestion et la surveillance du compte centralisateur ni dans le soutien à l'activité du promoteur.
Le tribunal judiciaire a retenu l'abstention fautive du prêteur de deniers pour n'avoir pas sollicité de copie de l'acte authentique de vente alors qu'il bénéficiait d'une affectation hypothécaire et pouvait prendre connaissance de l'obligation de centralisation des paiements, mais que néanmoins sa faute était sans lien causal avec le préjudice de Mmes [G].
Il a considéré que lors de la signature du contrat de réservation, aucun élément ne permettait de douter du sérieux du promoteur, qu'il n'était pas établi que le plan de trésorerie établi sous l'enseigne « Conseil en immo 9 » était relatif à l'investissement litigieux, ni que la promesse synallagmatique de vente aurait été signée par l'intermédiaire de la Sarl Just a lau.
Le premier juge a retenu la faute de l'Eurl [X] [F] en raison de l'établissement d'une attestation d'avancement des travaux erronée et ayant justifié un appel de fonds payé par M. et Mme [G], mais il a considéré que la garantie de la Maf n'était pas due, la mission contractuellement confiée à l'Eurl [X] [F] par le promoteur étant exclue de son champ.
-:-:-:-
Par déclaration du 29 juillet 2020, enregistrée sous le n° RG 20/2064, Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] ont interjeté appel de ce jugement, en ce qu'il a :
- fixé la créance de Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans représentée par Maître [AJ] à la somme de 66 519 euros,
- condamné en conséquence Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] à payer à la Caisse régionale du crédit agricole mutuel (Crcam) centre-est après compensation des dettes et créances réciproques la somme de 78 321,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2017,
- déclaré irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires formulées par Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] au titre du manquement au devoir d'information, de conseil et de mise en garde de la Crcam centre-est,
- débouté Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] de leurs plus amples demandes à l'égard de la Crcam centre-est,
- débouté Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] de leurs demandes formées contre la Caisse d'épargne Midi-Pyrénées, M. [R], la société Just a lau, la compagnie Allianz et la compagnie Thelem,
- fixé la créance de la Crcam centre-est au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans représentée par Maître [AJ] à la somme de 7 658,73 euros,
- débouté les parties de leurs demandes formées contre la Maf,
- rejeté l'ensemble des plus amples demandes.
Les consorts [G] ont intimé :
- Maître [B], liquidateur judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans,
- Maître [I] [AJ] prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans,
- la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées,
- la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C],
- l'Eurl [X] [F],
- la Sa Bnp Paribas venant aux droits de Fortis Banque France,
- la Mutuelle des architectes français,
- la Sarl Eurodome représentée par la Scp Coudray-[J] ès qualités de liquidateurs,
- la Caisse régionale de crédit agricole centre-est,
- la Sarl Just a lau représentée par la Selarl [RD], liquidateur judiciaire,
- la société d'assurances Thelem Assurances, assureur de la Sarl Just a lau,
- la Sa Allianz iard, assureur de la Sarl Just a lau.
Par déclaration du 8 janvier 2021, enregistrée sous le n° RG 21/86, Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] ont interjeté appel du même jugement, en ce qu'il a :
- fixé la créance de Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans représentée par Maître [AJ] à la somme de 66 519 euros,
- condamné en conséquence Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] à payer à la Caisse régionale du crédit agricole mutuel (Crcam) centre-est après compensation des dettes et créances réciproques la somme de 78 321,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2017,
- déclaré irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires formulées par Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] au titre du manquement au devoir d'information, de conseil et de mise en garde de la Crcam centre-est,
- débouté Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] de leurs plus amples demandes à l'égard de la Crcam centre-est,
- débouté Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] de leurs demandes formées contre la Caisse d'épargne Midi-Pyrénées, M. [R], la société Just a lau, la compagnie Allianz et la compagnie Thelem,
- fixé la créance de la Crcam centre-est au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans représentée par Maître [AJ] à la somme de 7 658,73 euros,
- débouté les parties de leurs demandes formées contre la Maf,
- rejeté l'ensemble des plus amples demandes.
Les consorts [G] ont intimé :
- la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans représentée par Maître [B], liquidateur,
- Maître [I] [AJ] prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans,
- la Mutuelle des architectes français,
- la Sarl Eurodome représentée par la Scp Coudray-[J] ès qualités de liquidateurs,
- la Sarl Just a lau représentée par la Selarl [RD], liquidateur judiciaire.
Par acte d'huissier du 26 janvier 2021, la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C] a fait assigner en appel provoqué la Scp [S] [U] ' Olivier [U].
-:-:-:-
Par ordonnance du 9 septembre 2021, le magistrat chargé de la mise en état a :
- débouté l'Eurl [X] [F] de sa demande tendant à la caducité de la déclaration d'appel de Mmes [G]-[K] à son égard,
- débouté la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C] de sa demande tendant à l'irrecevabilité de l'appel de Mmes [G]-[K] à son égard,
- déclaré caduque la déclaration d'appel n°20/2606 diligentée le 29 juillet 2020 par Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] à l'encontre de la Sa Bnp paribas venant aux droits de la banque Fortis enrôlée sous le n° de RG 20/2064,
- constaté l'extinction de l'instance d'appel uniquement à l'égard de la Sa Bnp paribas venant aux droits de la banque Fortis,
- dit qu'aucun appel incident ne peut être formalisé à l'encontre de la Sa Bnp paribas venant aux droits de la banque Fortis,
- condamné in solidum Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] aux dépens d'appel inhérents à la mise en cause de la Sa Bnp paribas venant aux droits de la banque Fortis ainsi qu'à payer à cette dernière une indemnité de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit qu'à l'exception des dépens ci-dessus laissés à la charge de Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G], les dépens des autres incidents suivront le sort de ceux de l'instance au fond,
- rejeté les autres demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 13 juillet 2022, le magistrat chargé de la mise en état a :
- renvoyé les dossiers 20/2062 et 21/84 à l'audience d'incident du 6 octobre 2022 à 9h pour recevoir les explications des parties sur la portée des mentions figurant sur les extraits kbis des sociétés intimées et ayant fait l'objet de procédures collectives et sur les déclarations de créance qui ont pu être régulièrement faites à l'appui des prétentions maintenues en l'état des conclusions dont la cour est saisie,
- précisé qu'à cette audience, seront appelés aux mêmes fins les dossiers 20/2063 et 21/86 ainsi que 20/2064 et 21/87.
Par une note en délibéré du 9 décembre 2022, Mmes [G] ont communiqué à la cour les informations suivantes :
- les deux déclarations d'appel contiennent la double mention de la qualité de Mme [PY] [K] veuve [G] (en son nom propre et en sa qualité d'héritière de M. [Z] [G]),
- demander la jonction des dossiers RG 20/2064 et RG 21/86, les déclarations d'appel concernant le même jugement et la seconde ayant été faite à des fins de régularisation de la signification de conclusions à certaines parties non constituées,
- le président du tribunal judiciaire d'Evry a prorogé le mandat ad hoc de Maître [AJ], représentant la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, jusqu'au 29 octobre 2023 et Mmes [G] ont payé la provision de 2000 euros ordonnée par le tribunal, ce qui rend la procédure régulière à son encontre,
- les appelantes prennent acte de la clôture de la liquidation de la Sarl Just a lau et dirigent leurs demandes indemnitaires vers les assureurs,
- la cour doit demander des explications à l'étude notariale quant à la mise en cause en première instance de la société Eurodome et ses suites en conséquence de la radiation de cette société, les appelantes ayant interjeté appel à l'encontre de l'ensemble des parties présentes en première instance et celle-ci ayant été attraite par la Scp [U].
Par ordonnance du 15 décembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état a :
- ordonné la jonction de la procédure enrôlée sous le n°21/00086 avec celle enrôlée sous le n°20/2064,
- invité les parties à mettre à jour leurs conclusions en vue de la fixation utile de l'affaire à une audience de plaidoirie,
- renvoyé l'affaire à cette fin à l'audience de mise en état dématérialisée du 13 avril 2023,
- dit que les dépens liés à cet incident seront examinés avec ceux liés à l'instance au fond.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 30 avril 2024, Mme [PY] [K] veuve [G], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G], appelantes, demandent à la cour de :
- déclarer Mesdames [PY] [G], [GK] [G] et [RT] [G] recevables et bien fondées en leur appel, fins et conclusions,
- déclarer irrecevable et en tous les cas mal fondés et les en débouter l'ensemble des intimés en leurs prétentions, fins et conclusions,
- déclarer non prescrite l'action des appelants,
- juger les actions en responsabilité dirigée contre le Crédit agricole non prescrites,
- confirmer le jugement en ce qu'il a reçu Mesdames [PY] [K], [GK] [G] et [RT] [G] en leur intervention à l'instance en qualité d'héritières de M. [Z] [G],
- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la décision commune à Maître [I] TulierPolge, mandataire ad hoc à la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans,
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
* constaté le désistement d'instance et d'action de Mmes [PY] [K], [GK] [G] et [RT] [G] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de la Scp [S] [U] ' Olivier [U],
* constaté la renonciation de la Scp [S] [U] ' Olivier [U] toutes ses demandes reconventionnelles dirigées à l'encontre de Mmes [PY] [K], [GK] [G] et [RT] [G],
* constaté en conséquence le dessaisissement de la juridiction s'agissant du litige opposant la Scp [S] [U] ' Olivier [U] d'une part et Mmes [PY] [K], [GK] [G] et [RT] [G] d'autre part,
- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente intervenue le 16 août 2006 entre la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans et Mmes [PY] [K], [GK] [G] et [RT] [G] portant sur un appartement de type T2, une cave et d'un parking constituant les lots n° 501, 523, 551 au sein du bâtiment E- le Merens II, à [Localité 36], cadastré section A n°[Cadastre 15] lieu-dit [Localité 32] d'une contenance de 2ha 35a 9ca,
- confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la résolution du prêt immobilier n°042301702 souscrit par Mme [PY] [K] et M. [Z] [G] auprès de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est,
Y rajoutant,
- annuler le nantissement effectué par la Caisse régionale de crédit agricole centre-est sur le capital de Mme [G],
- condamner la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est à avoir à procéder à la main levée, à ses frais, de toutes les inscriptions hypothécaires prises en garantie du prêt accordé,
- juger les effets des polices d'assurance décès-perte totale et irréversible d'autonomie souscrites par Mme [G] cesseront leurs effets au profit de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est,
- condamner la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est à avoir à rembourser Mmes [G] toute somme exposée par leurs soins dans le cadre du remboursement de leur prêt bancaire,
- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que les frais de publication du jugement sont à la charge de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du Haut Couserans,
- confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la restitution des droits immobiliers,
- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans devra relever et garantir l'Eurl [F] de l'ensemble des condamnations mises à sa charge, y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile et que cette obligation s'exercera par voir de fixation de la créance de l'Eurl [F] au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans,
- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que les frais de publication du jugement sont à la charge de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans,
- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que les dépens seront supportés par la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné l'Eurl [X] [F] à payer à Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Demandes contre la Sa Caisse régionale de crédit agricole centre-est,
- infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires formulées par Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] au titre du manquement au devoir d'information, de conseil et de mise en garde de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est,
Et statuant à nouveau,
- déclarer recevables les demandes indemnitaires formulées par Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] au titre du manquement au devoir d'information, de conseil et de mise en garde, du cadre de la souscription du prêt bancaire, compte tenu de l'absence de mise en place d'assurance décès pour M. [G], à l'encontre de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est,
- déclarer recevables et non prescrites les demandes de condamnations relatives au déblocage des fonds hors du compte centralisateur,
- déclarer responsable la Sa Crcam du centre-est dans le cadre du déblocage des fonds hors du compte centralisateur,
- annuler le nantissement effectué par la Sa Caisse régionale de crédit agricole centre-est sur le capital de Mme [G],
- condamner la Sa Caisse régionale de crédit agricole centre-est à avoir à procéder à la main levée, à ses frais, de toutes les inscriptions hypothécaires prises en garantie du prêt accordé,
- condamner la Sa Caisse régionale de crédit agricole centre-est à avoir à rembourser à Mme [PY] [K], Mme [GK] [G], et Mme [RT] [G], toute somme exposée par leurs soins dans le cadre du remboursement du prêt bancaire,
- retenir la responsabilité de la Sa Caisse régionale de crédit agricole centre-est et la condamner à indemniser les appelantes,
Demandes contre la Sa Directoire et conseil d'orientation et de surveillance caisse d'épargne et de prévoyance de Midi Pyrénées,
- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté les appelantes de leurs demandes formées l'encontre de la Caisse d'épargne Midi Pyrénées,
Et statuant,
- retenir la responsabilité de la Sa Directoire et conseil d'orientation et de surveillance Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi Pyrénées et la condamner à indemniser les appelantes,
Demandes contre l'Eurl [X] [F] et la Maf,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné l'Eurl [X] [F] à payer à Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] la somme de 18.276 euros à titre de dommages et intérêts,
Demandes contre Allianz,
- constater que la Sarl Just a lau a manqué à son obligation d'information et de conseil,
- retenir la responsabilité de la Sarl Just a lau et condamner la société Allianz à indemniser les appelantes,
- constater que le lien de causalité entre ces différents manquements et les préjudices financiers actuellement subis par les requérants est établi,
En conséquence,
- condamner in solidum la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi Pyrénées, le Crédit agricole centre-est, l'Eurl [X] [F], la Mutuelle des architectes français, son assureur, la Sa Allianz iard, assureur de la Sarl Just a lau, à avoir à verser aux appelantes la somme de 157.566,18 euros, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir, à titre de dommages-intérêts, en réparation de leurs préjudices subis, outre les frais nécessaires à la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques compétente et à la levée des garanties hypothécaires prises en garantie du prêt accordé,
- voir également fixer au passif de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans la créance des appelantes à la somme de 157.566,18 euros, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir,
- rejeter toute demande en paiement d'intérêts intercalaires liés à la suspension du prêt bancaire ou à l'absence de livraison des biens de Mesdames [G], en ce qu'elle est injustifiée,
- dispenser Mesdames [G] de tout remboursement au profit de la Sa Caisse régionale de crédit agricole centre-est, en raison des nombreuses fautes commises par ses soins,
- en toutes hypothèses, condamner in solidum la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi Pyrénées, l'Eurl [X] [F], la Mutuelle des architectes français, son assureur, la Sa Allianz iard, à avoir à relever et garantir Mesdames [G], indemne, dans l'éventualité d'une quelconque somme mise à leur charge,
- subsidiairement, 'dire et juger' que la demande de remboursement du capital débloqué par la Sa Caisse régionale de crédit agricole centre-est ne pourra se réaliser effectivement, que dans l'éventualité où Mme [PY] [K], Mme [GK] [G], et Mme [RT] [G] auront été indemnisées de ce poste de préjudice,
- 'dire et juger' qu'aucune autre somme ne peut être réclamée par la Caisse régionale de crédit agricole centre-est,
- 'dire et juger' que l'arrêt à intervenir sera déclaré opposable à Maître [I] [AJ], mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans,
- condamner in solidum tout succombant à avoir à prendre en charge les frais de publicité foncière consécutifs à la résolution des actes notariés,
- condamner in solidum tout succombant à avoir à verser à chacun des requérants la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum tout succombant aux entiers dépens, en ce inclus les frais et d'honoraires de Maître [I] [AJ], les frais d'actes d'huissier délivrés à Maître [P] [GF] et à Maître [I] [AJ], dont distraction au profit de Maître Sabrina Pailler, avocat au barreau de Toulouse, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 24 mai 2024, la Mutuelle des architecte français, en sa qualité d'assureur de la Sarl Agence d'architecture [C] et de l'Eurl [X] [F], intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1382 ancien, 1240 du code civil, de :
- juger l'appel de Mme [PY] [G], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] mal fondé,
- confirmer le jugement et les débouter par voie de conséquence de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la Mutuelle des architectes français,
Subsidiairement,
- juger que la mutuelle des architectes français est fondée à opposer une non garantie à la Sarl [C] et à l'Eurl [X] [F] dès lors que le sinistre a perdu tout caractère aléatoire en violation de l'article 1964 du code civil et en application de la clause 2.111 (police [C]) et 2.11 (police [F]) de leur contrat excluant toute garantie pour les conséquences dommageables de la faute intentionnelle ou dolosive,
- juger que la Mutuelle des architectes français est fondée à opposer à l'Eurl [X] [F] une non garantie dès lors que les fautes qui lui sont reprochées sont la conséquence d'actes qui ressortent d'une mission de maîtrise d'oeuvre expressément exclue de l'avenant souscrit auprès de la Maf pour l'activité d'assistant à maîtrise d'ouvrage,
- juger que les garanties de la police souscrite par l'Eurl [F] pour son activité d'architecte ne peuvent être mobilisées dès lors qu'aucune mission de maîtrise d'oeuvre n'a été déclarée à la Mutuelle des architectes français,
En tout état de cause,
- juger que la police souscrite par l'Eurl [F] au titre de son activité d'AMO s'appliquera dans les limites et conditions du contrat qui contient une franchise opposable aux tiers lésés ainsi qu'un plafond de garantie au titre des dommages immatériels non consécutifs d'un montant de 222.842,12 euros hors actualisation, ledit plafond étant unique pour l'ensemble des réclamations dirigées à l'encontre de la Mutuelle des architectes français, dont la présente procédure, ainsi que pour les autres procédures au titre des immeubles Bethmale, Valier, Roc Blanc, Papaleau et Club House dès lors que ces réclamations ont une seule et même cause technique dans le cadre de la même opération de construction pour laquelle l'Eurl [X] [F] a signé avec le maître de l'ouvrage un seul et m me contrat d'assistance à maître d'ouvrage,
- juger par voie de conséquence que toute condamnation à l'encontre de la Mutuelle des architectes français de ce chef ne saurait excéder ledit plafond unique à toutes les réclamations,
- juger que la police souscrite par la Sarl Agence [C] s'appliquera dans les limites et conditions du contrat qui contient une franchise opposable aux tiers lésés ainsi qu'un plafond de garantie au titre des dommages immatériels non consécutifs à un dommage matériel d'un montant de 500.000 euros hors actualisation, ledit plafond étant unique pour l'ensemble des réclamations dirigées à l'encontre de la Mutuelle des architectes français, dont la présente procédure, ainsi que pour les autres procédures au titre des immeubles Bethmale, Le Valier, Pappallau et Club House, dès lors que ces réclamations ont une seule et même cause technique dans le cadre de la même opération de construction pour laquelle la Sarl Agence [C] a signé avec le maître de l'ouvrage un seul et m me contrat de maîtrise d' oeuvre,
À défaut et dans l'hypothèse où la cour qualifierait les préjudices de dommages immatériels consécutifs,
- juger que le plafond applicable à ce titre pour le contrat de la Sarl Agence [C] est de 1.750.000 euros hors actualisation, ledit plafond étant unique pour l'ensemble des réclamations dirigées l'encontre de la Mutuelle des architectes français,
- désigner le cas échéant tel séquestre qu'il plaira à la cour avec pour mission de conserver les fonds dans l'attente de décision définitive tranchant les différentes réclamations formées l'encontre de la Mutuelle des architectes français tant en sa qualité d'assureur de l'Eurl [X] [F] que de la Sarl Agence [C] concernant les différentes réclamations de l'immeuble Le Valier et pour le cas échéant procéder à une répartition au marc le franc des fonds séquestrés,
- condamner la Bnp Paribas et la Caisse d'épargne et de prévoyant Midi Pyrénées à relever et garantir la Mutuelle des architectes français de toute condamnation prononcée à son encontre,
- condamner solidairement Mme [PY] [G], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] à 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens que Maître Pierrick Bournet pourra recouvrer directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 22 mai 2024, la Sa Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1231-1 du code civil, de :
Au principal,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner l'appelant au paiement de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,
Subsidiairement,
- limiter le montant des indemnités dus aux consorts [G] à la somme de 14.138 euros.
Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 17 mai 2024, la Sa Allianz, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1165 (anc.) et 1202 (anc.), 1240 (anc. 1382), 2051 du code civil, des articles 910-4 et 954 du code de procédure civile, de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite Loi Hoguet, des articles L. 113-1 al.2 et L. 112-6 du code des assurances, de :
- prononcer d'office l'irrecevabilité des conclusions des consorts [G] à l'égard de la compagnie Allianz,
À titre principal,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 28 mai 2020 et en conséquence,
Sur les demandes principales,
- 'dire et juger' que la société Just a lau n'a pas commis de faute,
- 'dire et juger' que les consorts [G] ne justifient pas des préjudices et du lien de causalité qu'ils allèguent,
En conséquence,
- débouter les consorts [G] de leurs demandes, fins et conclusions à l'égard de la société Just a lau,
- 'dire et juger' qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes formulées à l'égard de la société Allianz, et notamment :
- débouter la Bnp Paribas, l'Eurl [F], la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C], M. [KZ] [C] et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est de leurs appels en garantie formulés à l'encontre d'Allianz,
- ordonner la mise hors de cause d'Allianz,
À titre subsidiaire,
- 'dire et juger' que sont exclus de la police Allianz n°40 419 380 « les dommages résultant d'activités relevant du régime de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 exercées par l'assuré hors de tout mandat écrit »,
- 'dire et juger' que la société Allianz ne peut garantir la société Just a lau en l'absence de justification d'un mandat écrit,
- 'dire et juger' qu'est exclue de la police Allianz n°40 419 380 « toute activité relevant d'une obligation d'assurance responsabilité civile visée par un texte autre que la loi Hoguet (loi du 2 janvier 1970 et décret du 20 juillet 1972) et notamment ['] le démarchage bancaire et financier (décret du 28.09.2004),
- 'dire et juger' que la société Allianz ne peut garantir l'activité de démarchage exercée par la société Just a lau,
- 'dire et juger' que la société Allianz ne peut garantir la faute dolosive commise par la société Just a lau,
En conséquence,
- 'dire et juger' que la garantie de la société Allianz n'est pas mobilisable,
- ordonner la mise hors de cause d'Allianz,
- débouter toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions à l'égard de la société Allianz,
À titre infiniment subsidiaire,
- débouter les consorts [G] de leur demande de condamnation in solidum des sociétés Just a lau et Allianz avec les autres défendeurs,
- 'dire et juger' que le plafond de garantie et la franchise prévus dans le contrat n°40 419 380 sont opposables aux consorts [G] et, en conséquence,
- appliquer le plafond de 2.300.000 euros après application d'une franchise de 10% du montant des dommages,
En tout état de cause,
- condamner tout succombant à verser à la société Allianz la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 26 avril 2021, l'Eurl [X] [F], intimée formant appel incident, demande à la cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il condamne l'Eurl [X] [F] à payer à Mme [PY] [K] veuve [G], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] la somme de 18.976 euros à titre de dommages et intérêts,
- infirmer le jugement en ce qu'il condamne l'Eurl [X] [F] à payer à Mme [PY] [K] veuve [G], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter la Crcam centre-est, la Scp notariale [U], la Bnp Paribas, ou toute autre partie de leurs appels en garantie formulés contre l'Eurl [F],
Le réformant,
- débouter les consorts [G] de leurs demandes à l'encontre de l'Eurl [X] [F],
- condamner les consorts [G] à la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l'Eurl [X] [F] ainsi qu'aux entiers dépens,
Subsidiairement,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné l'Eurl [X] [F] à payer aux appelantes dans la seule limite de 18.276 euros à titre de dommages et intérêts,
- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté l'Eurl [X] [F] de son appel en garantie l'encontre de la Scp [U] [U], la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, la Caisse Régionale de crédit agricole mutuel centre-est, la Sarl Just a lau et ses assureurs Thelem assurance et Allianz,
- condamner la Scp [U] [U], la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est, la Sarl Just a lau et ses assureurs Thelem assurance et Allianz iard à relever et garantir l'Eurl [F] de toutes condamnations à son encontre,
- débouter les consorts [G] ou toute autre partie de toute demande de condamnation in solidum à l'encontre de l'Eurl,
- condamner la Scp [U] [U], la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est, la Sarl Just a lau et ses assureurs Thelem assurance et Allianz iard à la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l'Eurl [F] ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 21 avril 2021, la Sarl [U] venant aux droits de la Scp [S] [U] - Olivier [U], intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1382 devenu 1240 du code civil, de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu l'absence de responsabilité de la Scp [S] [U] - Olivier [U], aux droits de laquelle vient aujourd'hui la Sarl [U], et débouté l'Eurl [F] de son recours en garantie contre de la Scp [S] [U]-Olivier [U] aux droits de laquelle vient aujourd'hui la Sarl [U],
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu l'absence de responsabilité de la Scp [S] [U] - Olivier [U], aux droits de laquelle vient aujourd'hui la Sarl [U], et débouté le Crédit agricole centre-est de sa demande indemnitaire dirigée contre « tout succombant »,
- débouter en conséquence l'Eurl [F] de son appel incident tendant à voir condamner la Scp [S] [U] - Olivier [U] aux droits de laquelle vient aujourd'hui la Sarl [U] la relever et garantir indemne,
- débouter le Crédit agricole centre-est de son appel incident tendant à voir condamner la Scp [S] [U] - Olivier [U], aux droits de laquelle vient aujourd'hui la Sarl [U], à la prise en charge de la perte des intérêts conventionnels et de toutes ses autres demandes par ailleurs, notamment en garantie présentée au subsidiaire,
- en tout état de cause, débouter s'il devait y avoir lieu la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C] de sa demande subsidiaire tendant à voir condamner Scp [S] [U] - Olivier [U], aux droits de laquelle vient aujourd'hui la Sarl [U], à la relever et garantir indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
- en tout état de cause, débouter l'ensemble des autres intimés de leurs demandes en garantie ou de leurs demandes indemnitaires qu'elles pourraient ou dirigent à l'encontre de la Sarl [U],
- condamner la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C], l'Eurl [X] [F] et le Crédit agricole centre-est, chacun au paiement d'une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel,
- subsidiairement, s'il devait être fait droit en tout ou partie aux appels incidents de l'Eurl [X] [F] et du Crédit agricole centre-est et/ou leurs demandes en garantie subsidiaire ainsi qu' à celle de la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C] sinon de toute autre partie l'encontre de Scp [S] [U] - Olivier [U], aux droits de laquelle vient aujourd'hui la Sarl [U], retenir la responsabilité civile pour faute de la caisse d'épargne Midi-Pyrénées et la condamner à la relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d' être prononcées à son encontre à hauteur de 90%,
- la condamner aux dépens d'appel.
Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 19 avril 2021, la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est, intimé formant appel incident, demande à la cour, au visa des anciens articles 1134, 1184, 1382, 2224 du code civil, de l'article 122 du code de procédure civile, de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
*ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture du 25 octobre 2019 et accueilli l'ensemble des écritures signifiées après cette date,
*déclaré le jugement commun à Maître [I] [AJ], mandataire ad hoc à la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du Haut Couserans,
*constaté le désistement d'instance et d'action de Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de la Scp [S] [U] ' Olivier [U],
*constaté la renonciation de la Scp [S] [U] ' Olivier [U] toutes ses demandes reconventionnelles dirigées à l'encontre de Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G],
*constaté en conséquence le dessaisissement de la juridiction s'agissant du litige opposant la Scp [S] [U] ' Olivier [U] d'une part et Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] d'autre part,
*prononcé la résolution de la vente intervenue le 16 août 2006 entre la Sci [Localité 32] 2002 résidence du Haut Couserans, et Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] portant sur un appartement de type T2, une cave et d'un parking constituant les lots n° 501, 523, 551 au sein du bâtiment E- le Merens II, [Localité 36], cadastré section A n°[Cadastre 15], lieu-dit [Localité 32] d'une contenance de 2ha 35a 9ca,
*ordonné en conséquence la restitution des droits immobiliers,
*fixé la créance de Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du Haut Couserans, représentée par maître [AJ] la somme de 66.519 euros,
*ordonné la résolution du prêt immobilier n°042301702 souscrit par Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] auprès de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est,
*condamné en conséquence Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] payer la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est après compensation des dettes et créances réciproques la somme de 78.321,88 euros avec intérêts au taux légal compter du 23 mars 2017,
*déclaré irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires formulées par Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] au titre du manquement au devoir d'information, de conseil et de mise en garde de la Crcam centre-est,
*débouté Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] de leurs plus amples demandes l'égard de la Crcam centre-est,
*débouté Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] de leurs demandes formées l'encontre de la Cemp, de M. [R], de la société Just a lau, de la compagnie Allianz et de la compagnie Thelem,
*condamné l'Eurl [X] [F] à payer à Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] la somme de 18.276 euros à titre de dommages et intérêts,
*débouté les parties de leurs demandes formées contre la Maf,
*dit que la Sci [Localité 32] 2002 résidence du Haut Couserans, devra relever et garantir l'Eurl [F] de l'ensemble des condamnations mises sa charge, y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile et que cette obligation s'exercera par voie de fixation de la créance de l'Eurl [F] au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du Haut Couserans,
*condamné l'Eurl [F] à payer à Mme [PY] [K], Mme [GK] [G] et Mme [RT] [G] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
*dit que les frais de publication du jugement sont à la charge de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du Haut Couserans,
*dit que les dépens seront supportés par la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* fixé la créance de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans représentée par maître [AJ] à la somme de 7.658,73 euros,
*rejeté l'ensemble des plus amples demandes,
*dit n'y avoir lieu à plus ample application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant de nouveau sur ces chefs,
- condamner in solidum tout succombant à réparer les préjudices subis par la Crcam centre-est, à savoir la perte des intérêts contractuels dus sur la durée du prêt permettant à la banque de régler d'une part son propre refinancement et d'autre part ses pertes, soit la somme de 74.712,96 euros,
- condamner in solidum l'ensemble des défendeurs à garantir, la Crcam centre-est de toute éventuelle condamnation de toute nature qui pourrait être mise à sa charge,
- condamner in solidum tout succombant à payer à la Crcam centre-est la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner, en outre, in solidum tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Jérôme Marfaing-Didier, avocat, sur son affirmation de droit,
À défaut,
- écarter les demandes de toutes les parties à l'instance dirigées contre la Crcam centre-est tendant à ce que soit consacrée sa responsabilité,
- débouter, au surplus, les appelantes de leurs demandes demeurant le caractère injustifié, et sans lien de causalité de leurs postes de réclamation avec les fautes alléguées,
- débouter les appelantes de leur demande de condamnation de la Crcam centre-est au remboursement des cotisations d'assurance,
- débouter les appelantes de leur demande de condamnation de la Crcam centre-est au remboursement des frais de constitution de garantie,
- débouter toutes les parties de l'ensemble de leurs demandes dirigées l'encontre de la Crcam centre-est,
À titre infiniment subsidiaire,
- ordonner un partage des responsabilités entre les différents intervenants, y compris les consorts [G] et la Scp [U],
- écarter toute condamnation in solidum à l'encontre de la Crcam centre-est,
- condamner in solidum l'ensemble des défendeurs à garantir, la Crcam centre-est de toute éventuelle condamnation de toute nature qui pourrait être mise à sa charge,
- condamner in solidum tout succombant à réparer les préjudices subis par la Crcam centre-est, à savoir la perte des intérêts contractuels dus sur la durée du prêt permettant à la banque de régler d'une part son propre refinancement et d'autre part ses pertes, soit la somme de 74.712,96 euros,
En toute hypothèse,
- condamner en conséquence, in solidum tout succombant à payer à la Crcam centre-est la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner, en outre, in solidum tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Sorel, avocat, sur son affirmation de droit.
Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 27 janvier 2021, la société Thelem assurances, intimée formant appel incident, demande à la cour, au visa des article 132, 695, 696, 699, 700, 901, 908, 909 du code de procédure civile et de l'article L. 124-3 a contrario du code des assurances, de :
- statuer comme de droit concernant la recevabilité formelle de l'appel de Mmes [PY] [K], [GK] [G], [RT] [G],
- bien vouloir juger recevables les présentes conclusions d'intimée,
- juger que Thelem assurances est en possession des documents lui permettant d'argumenter et qu'elle cite, énumère sa production au cours des présentes, en dresse à la suite le bordereau,
Sur le fond,
- confirmer le jugement déféré notamment en ce qu'il place la société Thelem hors de cause, « déboute Mme [GK] [G], Mme [RT] [G] et Mme [PY] [K] de l'ensemble de leurs demandes » et « dit que les demandes récursoires formées par les défendeurs sont devenues sans objet »,
- juger la société Thelem recevable en son appel incident,
Faisant droit,
- infirmer le jugement en ce qu'il « dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile » et,
Statuant à nouveau,
- condamner solidairement Mmes [PY] [K], [GK] [G] et [RT] [G], la Sarl d'Architecture et d'urbanisme [C], à payer à la société Thelem assurances une indemnité de 12.968,29 euros au titre de ses frais de représentation,
- condamner les appelantes comme ci-dessus aux entiers dépens taxables d'instance et d'appel,
- débouter tout contestant.
Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 25 janvier 2021, la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C], intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, de :
À titre principal,
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
À titre subsidiaire, si la cour devait infirmer le jugement entrepris,
- juger que la société Agence d'architecture et d'urbanisme [C] n'a commis aucune faute dans l'accomplissement de ses missions,
- juger que le lien causal entre de prétendus manquements de la société Agence d'architecture et d'urbanisme [C] et les préjudices allégués n'est pas établi,
En conséquence,
- débouter Mmes [G] de l'ensemble de leurs demandes,
- mettre purement et simplement hors de cause la société Agence d'architecture et d'urbanisme [C],
À titre infiniment subsidiaire,
- condamner in solidum la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées la société Caisse régionale de crédit agricole centre-est, la Bnp paribas venant aux droits de la société Fortis banque, la Sarl Just a lau et ses assureurs, les compagnies Allianz et Thelem à relever et garantir intégralement la société Agence d'architecture et d'urbanisme [C] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en principal, frais et intérêts,
- réduire à de justes proportions le montant de l'indemnisation sollicitée par les demandeurs en réparation de leur préjudice financier,
- juger que la société Agence d'architecture et d'urbanisme [C] ne saurait être condamnée solidairement ou in solidum avec les autres défendeurs, et ce en application de la clause d'exclusion de solidarité prévue au contrat de maîtrise d'oeuvre,
En tout état de cause,
- condamner tous succombant au paiement de la somme de 3.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tous succombant aux entiers dépens dont distraction, au profit de Maître Laurent Depuy, avocat au barreau de Toulouse.
La déclaration d'appel a été signifiée par acte d'huissier du 29 janvier 2021 à Maître [B], liquidateur judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans qui a refusé de réceptionner l'acte et informé l'huissier de l'annulation des procédures collectives ouvertes par le tribunal judiciaire de Toulouse par la cour d'appel de Toulouse le 8 novembre 2011. Cette partie n'a pas constitué avocat.
La déclaration d'appel a été signifiée par acte d'huissier du 15 janvier 2021 à Maître [I] [AJ] prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans. Cette partie n'a pas constitué avocat.
La déclaration d'appel a été signifiée par acte d'huissier du 27 janvier 2021 à Maître [J] en qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Eurodome qui a refusé l'acte au motif que le dossier est clos au sein de l'étude depuis le 23 juin 2016.Cette partie n'a pas constitué avocat.
La déclaration d'appel a été signifiée par acte d'huissier du 21 janvier 2021 à la Selarl [RD], liquidateur judiciaire de la Sarl Just a lau. Cette partie n'a pas constitué avocat.
La clôture de l'affaire est intervenue le 3 juin 2024 et l'affaire a été entendue à l'audience du même jour.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
1. Sur les fins de non-recevoir tenant à la qualité des parties intimées,
1.1. Mmes [G] ont intimé Maître [B], liquidateur judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans. Cependant, la procédure de liquidation judiciaire ouverte à son encontre a été clôturée pour insuffisance d'actif par jugement du tribunal de commerce d'Evry le 26 juin 2014, et la société radiée du registre du commerce et des sociétés le lendemain. La mission de Maître [B] a donc pris fin.
Le magistrat chargé de la mise en état a demandé aux parties de s'expliquer par ordonnance du 13 juillet 2022. Mmes [G] ont répondu qu'un mandataire ad hoc avait été nommé.
La cour relève donc d'office le défaut de qualité à agir de Maître [B], liquidateur judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, débattu en cours d'instance, et l'irrecevabilité de l'appel diligenté à son encontre.
1.2. Mmes [G] ont intimé Maître [I] [AJ] prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans.
Le magistrat chargé de la mise en état a demandé aux parties de s'expliquer par ordonnance du 13 juillet 2022. Mmes [G] ont répondu que le mandat de Maître [AJ] avait été prorogé par le tribunal judicaire d'Evry.
Par ordonnance du 26 septembre 2022, le président du tribunal judiciaire d'Evry a prolongé la mission de la Selarl [AJ] Alirezai, en la personne de Maître [I] [AJ], administrateur judiciaire, agissant en qualité de mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans pour une durée de 12 mois, soit jusqu'au 29 octobre 2023.
La mission de Maître [AJ] a donc pris fin avant la clôture des débats intervenue le 3 juin 2024.
La cour relève donc d'office le défaut de qualité à agir de Maître [AJ], mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, débattue en cours d'instance, et l'irrecevabilité de l'appel diligenté à son encontre.
1.3. Mmes [G] ont intimé la Sarl Eurodome représentée par la Scp Coudray-[J] en qualité de liquidateur. Cependant, la procédure de liquidation judiciaire ouverte à son encontre a été clôturée pour insuffisance d'actif par jugement du tribunal de commerce d'Evry le 13 mars 2014, et la société radiée du registre du commerce et des sociétés le 14 mars 2014. La mission de la Scp Coudray-[J] a donc pris fin.
Le magistrat chargé de la mise en état a demandé aux parties de s'expliquer par ordonnance du 13 juillet 2022.
La cour relève donc d'office le défaut de qualité à agir de la Scp Coudray-[J] ès qualités de liquidateurs, débattu en cours d'instance, et l'irrecevabilité de l'appel diligenté à son encontre.
1.4. Mmes [G] ont intimé la Selarl [RD], liquidateur judiciaire de la Sarl Just a lau. Toutefois, la procédure de liquidation judiciaire ouverte à son encontre a été clôturée pour insuffisance d'actif par jugement du tribunal de commerce de Clermont Ferrand le 21 juillet 2010 emportant radiation d'office du registre du commerce et des sociétés. La mission de la Selarl [RD] a donc pris fin.
En outre, l'Eurl [X] [F], la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est et la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C] demandent à la cour de condamner la Sarl Just a lau d'avoir à les garantir des condamnations mises à leur charge. La cour relève qu'aucune partie n'a sollicité la désignation d'un mandataire ad hoc pour représenter la société dans la présente affaire.
Mmes [G], répondant à l'ordonnance du 13 juillet 2022 prise par le magistrat chargé de la mise en état ont répondu qu'elles prenaient acte de la clôture de la liquidation judiciaire de la Sarl Just a lau et ont indiqué tourner leurs demandes indemnitaires vers ses assureurs.
La cour relève donc d'office le défaut de qualité à agir de la Selarl [RD] en qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Just a lau, débattu en cours d'instance, et l'irrecevabilité de l'appel diligenté à son encontre, ainsi que l'irrecevabilité des demandes présentées à l'encontre de la Sarl Just a lau.
1.5. Mmes [G] ont intimé la Sa Bnp Paribas venant aux droits de Fortis Banque France. La Maf et la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C] demandent à la cour de condamner la Bnp Paribas à les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.
Or, la cour rappelle que par ordonnance du 9 septembre 2021, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré caduque la déclaration d'appel n°20/2606 diligentée le 29 juillet 2020 par Mmes [G] à l'encontre de la Sa Bnp paribas venant aux droits de la banque Fortis enrôlée sous le n° de RG 20/2064, et constaté l'extinction de l'instance d'appel uniquement à l'égard de la Sa Bnp paribas venant aux droits de la banque Fortis.
En conséquence la cour ne peut que relever l'irrecevabilité des demandes formées à son encontre.
2. Sur la responsabilité du garant d'achèvement,
2.1. Le vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement dans le secteur protégé (locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation) doit souscrire, avant la vente, soit une garantie financière d'achèvement de l'immeuble, soit une garantie de remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.
La garantie d'achèvement donnée par les établissements financiers prend la forme soit d'une ouverture de crédit, soit d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur à payer pour son compte, les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
Le 28 juin 2006, la Sa Caisse d'Epargne de Midi-Pyrénées a consenti à la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans une garantie d'achèvement sous la forme d'un cautionnement.
Mmes [G] demandent à la cour de retenir la responsabilité civile du garant d'achèvement à leur égard en raison de plusieurs fautes : relativement à la gestion du compte centralisateur et à la connaissance des difficultés du programme immobilier.
Par l'article 1er de la convention de cautionnement consentie le 28 juin 2006, la Sa Caisse d'Epargne de Midi-Pyrénées « s'oblige envers les acquéreurs conventionnels en l'état futur d'achèvement, solidairement avec la partie cautionnée, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'ensemble immobilier sus désigné. L'acceptation de cet engagement par les acquéreurs résultera de leur contrat d'acquisition sans qu'il soit besoin de le notifier à la Caisse d'épargne ».
La Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées a pris un engagement envers les acquéreurs de paiement des travaux en cas de défaillance financière du cautionné.
En l'espèce, il n'est pas demandé à la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées d'exécuter son engagement de garant d'achèvement, le juge de première instance ayant, sur demande des acquéreurs, prononcé la résolution des contrats de vente et de crédit immobilier y afférent, résolution dont la cour n'est pas saisie et qui est donc définitive à ce jour.
Il est demandé à la cour de retenir la responsabilité du garant d'achèvement à l'encontre des acquéreurs pour des fautes qui ne consistent pas en l'inexécution de son engagement de caution, mais en un manquement à une obligation de vigilance et d'information dont est débiteur le garant d'achèvement envers les acquéreurs et qui est de nature à assurer l'efficacité et l'effectivité de sa garantie au profit des acquéreurs que le législateur a entendu protéger en les faisant bénéficier d'un cautionnement bancaire.
La charge de la preuve de la faute du garant d'achèvement pèse sur ceux qui s'en prétendent victimes.
Compte tenu de son rôle dans le mécanisme de protection mis en 'uvre par le législateur en matière de vente d'immeubles à construire, le garant d'achèvement est particulièrement bien placé pour connaître la défaillance financière du vendeur, et incontestablement mieux que les acquéreurs.
Si son engagement n'est que financier de sorte que le garant a la seule obligation de verser les fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble et n'a pas à se substituer au maître de l'ouvrage défaillant, il doit assurer l'efficacité et l'effectivité de sa garantie et doit, à ce titre, se tenir informé du déroulement des travaux afin de remplir ses obligations d'effectuer toutes diligences dès la constatation de la défaillance du promoteur pour mettre en 'uvre sa garantie (3e Civ., 12 novembre 2020, pourvoi n° 19-19.536).
Ainsi, le garant doit agir dès qu'il a connaissance de la défaillance du vendeur et alors même qu'il n'aurait pas été mis en demeure de le faire.
Cependant, l'absence d'achèvement des travaux à cette date n'est pas nécessairement de nature à alerter le garant d'achèvement dès lors qu'elle peut découler d'un simple retard des travaux. La seule interruption des travaux n'est en effet pas admissible comme date de référence pour apprécier les diligences du garant d'achèvement puisque cette interruption peut être causée par des motifs qui ne suffisent pas à démontrer la défaillance financière du vendeur ; par ailleurs, l'interruption peut se révéler momentanée si elle n'est pas due à l'impécuniosité de celui-ci.
Il faut donc que soit le retard dure dans le temps, soit que d'autres éléments soient de nature à alarmer le garant d'achèvement et lui faire soupçonner la défaillance du promoteur ou l'adoption d'un comportement frauduleux.
La Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées a constaté, lors de sa visite des programmes le 12 septembre 2008, que 7% seulement des travaux avaient été effectués.
Les consorts [G] citent un arrêt rendu par la présente cour le 16 mai 2023 dans une affaire similaire et soutiennent que la Caisse d'épargne avait connaissance des difficultés rencontrées par le chantier dès 2008. Elles se prévalent, à ce titre, de l'audition de Mme [W] par les services de police judiciaire sans produire le document relatant cette audition dans la présente instance.
Avant le décret n° 2010-128 du 27 septembre 2010, ayant créé l'article R.261-18-1 du Code de la construction et de l'habitation, qui disposait in fine que : « Les sommes payées par l'acquéreur ne peuvent être versées que sur le compte prévu à l'article R. 261-18 ouvert auprès d'un établissement de crédit », cette centralisation existait en pratique pour la mise en 'uvre des garanties extrinsèques, à l'initiative des banques, comme tel était le cas en l'espèce.
En effet, dans la « convention de cautionnement portant garantie d'achèvement d'immeuble à construire » conclue par la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées le 28 juin 2006 au profit de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, l'article 6 stipule que « l'intégralité des prix de vente devra obligatoirement être versée à la caisse d'épargne ; ('). Toutes les sommes à provenir des ventes seront donc portées au crédit du compte courant n°[XXXXXXXXXX04] ouvert dans les livres de la Caisse d'épargne au nom de la partie cautionnée ».
En se dotant, sans y être obligé, d'un outil de centralisation financière du programme de construction envisagé, le garant d'achèvement s'est mis en mesure de contrôler le financement de l'opération de construction et de s'assurer que les fonds versés par les acquéreurs au promoteur immobilier étaient bien utilisés pour le programme immobilier visé dans l'acte de cautionnement, aux fins d'assurer sa sécurité et d'éviter ou limiter la mise en jeu de son engagement de caution.
Dans l'acte de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre M. et Mme [G] et la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, il est stipulé (p.14) que le paiement de l'intégralité du prix, pour être libératoire, devra être effectué sur le « compte centralisateur (') ouvert au nom de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans à la Caisse d'épargne par chèque barré à l'ordre de la banque avec indication du programme ou du numéro de compte. Ils pourront également être remis entre les mains du notaire rédacteur de l'acte de vente qui aura pour mission d'en opérer le versement au compte du vendeur ('). Toutes les sommes dues par l'acquéreur au titre du présent contrat devront, pour être libératoires, impérativement être versées sur le compte d'opération ouvert par le vendeur dans les livres de la Caisse d'épargne par virement bancaire ou chèque adressé et libellé à l'ordre de la banque sur le compte ci-dessus référencé ».
Cet outil, auquel il est fait référence dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement de M. et Mme [G], oblige le garant d'achèvement à une surveillance du compte unique et au contrôle de l'intégration des appels de fonds à ce compte.
Le garant d'achèvement s'est rendu débiteur à l'égard des acquéreurs d'une obligation de diligence et de vigilance de l'opération de construction et des mouvements de fonds sur le compte centralisateur.
Ainsi mis en mesure d'exercer un contrôle des mouvements de fonds sur le compte centralisateur, le garant d'achèvement devait être alerté du comportement potentiellement frauduleux du promoteur en présence de débits sans aucun lien avec l'opération de construction.
Il ne peut être reproché au garant d'achèvement de ne pas avoir été alerté par le débit depuis le compte centralisateur afférent au programme de l'immeuble Merens II de sommes correspondantes aux frais de commercialisation facturés par la Sarl Eurodome, aux frais de gestion administrative et technique facturés par la Sas Simbiosis Properties dans la mesure où ces dépenses, certes étrangères à l'exécution des travaux de construction, se rapportent à des éléments du prix de revient du programme.
En revanche, la rémunération de la Sarl de gestion de l'immeuble, ainsi que de la Sarl de gestion du bar-restaurant, alors que l'immeuble n'est pas encore achevé ne correspondent pas à un élément relatif au programme, commercialisation, gestion de la construction, ou construction elle-même mais concernent des activités postérieures. Elles ne constituent pas « un élément du prix de revient du programme de construction » tel que visé par l'article 2 de la convention de cautionnement, et n'auraient donc pas dû être payées depuis le compte centralisateur.
Ces paiements auraient donc dû alerter la Caisse d'épargne, sans qu'elle puisse refuser le débit compte tenu des règles applicables aux comptes de dépôt et de la libre disposition des fonds par le déposant, le garant d'achèvement n'exerçant qu'une surveillance de l'affectation des fonds, sans pouvoir de contrainte.
Alertée, la Caisse d'épargne aurait dû accroître sa vigilance et informer les acquéreurs de mouvements de fonds douteux.
En outre, le contrat de cautionnement indique que les bâtiments Merens I et II et Bethmale sont composés de 69 appartements destinés à la vente et l'article 6 indique qu'un tableau récapitule les prix de vente des lots, dont il est prévu que « l'intégralité des prix de vente devra obligatoirement être versée à la Caisse d'épargne ».
Si la Caisse d'épargne ne produit pas l'annexe à la convention de cautionnement qui précise les prix de vente minimum à respecter par le promoteur, les experts judiciaires ont relevé que les premiers versements réalisés à la signature de l'acte pour 43 acquéreurs des appartements Merens I et II ont été correctement crédités sur le compte centralisateur pour un total de 2 007 444 euros par la Scp notariale, puis 42 502,66 euros par M. et Mme [T], 39 426 euros par M. et Mme [PT], 18 485,49 euros par M. et Mme [E], et 944 927,66 euros pour le bâtiment Bethmale, soit un total de 3 052 786,21 euros pour les trois bâtiments alors que la convention de cautionnement prévoit que le montant des sommes nécessaires à la réalisation de la construction est de 7 922 000 euros, hors fonds propres de la société et alors que la totalité des prix des vente des bâtiments Merens ' sans compter ceux du bâtiment Bethmale ' correspondait à 8 274 287 euros.
La Caisse d'épargne ne pouvait donc ignorer avoir perçu seulement une fraction minime du prix de vente de chaque appartement.
Elle devait donc s'inquiéter après le dépassement de la date indicative de fin des travaux fixée au 31 juillet 2007 dans la convention de cautionnement de ne pas avoir reçu le reste du prix de vente des appartements par les acquéreurs.
Comme cela a été relevé par les experts judiciaires, sur la somme totale versée sur le compte centralisateur, à hauteur de 3 052 786,21 euros, la Caisse d'épargne a réglé :
- 1 653 872,73 euros au profit de la société Eurodome, au titre des honoraires de commercialisation des lots,
- 719 697,50 euros au profit de la Sarl de gestion résidence du haut Couserans,
- 70 657 euros au profit de la Sarl de gestion du bar restaurant [34], suivant convention de prestation de services relatives à la phase 4 de l'opération,
- 46 452,64 euros au profit de la société Simbiosis properties, suivant convention de maîtrise d'ouvrage déléguée, l'administration, la gestion et la direction des travaux et services clients,
- 13 156 euros au profit de la société Domus Aurea,
- 217 933,59 euros au profit de Nbcr,
- 116 789,40 euros au profit de [O],
- 15 530,06 euros au profit de Veritas,
- 7 439,12 euros au profit de [RN],
- 24 448,07 euros au profit de [L],
- 64 000 euros au profit de la Caisse d'épargne au titre de sa garantie,
- 100 168,38 euros divers.
Il en résulte que moins de 500 000 euros ont été affectés au paiement de sociétés spécialisées en bâtiment et travaux publics.
Dès lors que l'article 2 de la convention de cautionnement indique que « le montant des sommes nécessaires à la réalisation du programme de construction s'élève à 8 754 000 euros », la Caisse d'épargne devait donc s'alerter du paiement d'un si faible montant au titre des travaux et de l'utilisation des autres sommes pour payer d'autres professionnels à l'arrivée du terme de la date indicative d'achèvement du bâtiment fixée dans le contrat de cautionnement au 31 juillet 2007.
Or, elle a attendu septembre 2008 pour visiter le chantier. Compte tenu de l'absence de versement de la totalité des prix de vente et du faible montant des travaux financés depuis le compte centralisateur, la Caisse d'épargne aurait dû accroître sa vigilance passé le délai d'un an après le terme prévisionnel d'achèvement des travaux, soit en juillet 2008 et contrôler l'état d'avancement du chantier, sans attendre le mois de septembre 2008.
Si la Caisse d'épargne avait contrôlé l'état d'avancement du chantier en juillet 2008, elle aurait su que seules les fondations étaient achevées et que le plancher de superstructure n'avait toujours pas été coulé, tel que l'ont relevé les experts judiciaires, entraînant la stagnation des travaux à seulement 7% d'avancement.
Mmes [G] reprochent donc avec justesse à la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées de ne pas avoir mis en 'uvre les moyens résultant de l'outils de suivi financier du programme immobilier dont elle s'est elle-même dotée.
Au regard des sommes en jeu et du délai indicatif de réalisation des travaux, il existait en effet plusieurs incohérences qui auraient dû conduire la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées à procéder à la vérification de l'état d'avancement des travaux, des appels de fonds réalisés ainsi que des paiements subséquents.
La Caisse d'épargne est donc fautive d'avoir attendu le 12 septembre 2008 pour visiter le chantier du bâtiment Merens II.
Elle aurait donc dû, dès le mois de juillet 2008, aviser les acquéreurs, éventuellement par l'intermédiaire du notaire, du risque de défaillance présenté par la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans dans la construction de l'immeuble visé.
En revanche, il ne saurait être considéré, comme l'ont soulevé Mmes [G], que le garant aurait dû refuser d'octroyer une ouverture du crédit au promoteur, telle qu'indiquée dans l'acte de vente conclu en août 2006, alors que c'est à partir de juillet 2008 qu'elle aurait dû nourrir des soupçons à l'encontre des agissements du promoteur.
En outre, Mmes [G] évoquent l'existence d'un soutien abusif consistant dans un découvert accordé par la Caisse d'épargne dont la preuve n'est pas rapportée.
2.2. Le seul préjudice qui découle des fautes imputées à la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées, consiste dans le fait d'avoir versé des fonds au promoteur immobilier après la date à laquelle la Caisse d'épargne aurait dû mettre en garde les acquéreurs, par le biais du notaire des agissements potentiellement frauduleux du promoteur. Ce préjudice consiste, s'agissant du manquement à une obligation d'information, en une perte de chance de ne pas s'exposer aux conséquences de la défaillance du promoteur immobilier et plus précisément, au détournement des fonds dont Mmes [G] ont été victimes et à leur perte définitive compte tenu de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans.
Mmes [G] demandent l'indemnisation des préjudices suivants :
- 86 230 euros au titre du montant des fonds débloqués par le prêteur,
- 43 110 au titre de la restitution des intérêts, frais et cotisations d'assurance versés par les emprunteurs,
- 18 276,18 euros au titre de l'indemnité de résiliation du contrat de vente,
- 29 950 euros au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu défiscaliser,
- 20 000 euros au titre du préjudice moral,
sommes dont elles déduisent les 40 000 euros d'indemnité versés par le notaire, soit au total un préjudice à indemniser de 157 566,18 euros.
À cet égard, le garant d'achèvement est à l'origine d'une perte de chance évaluée par la cour à hauteur de 90% des fonds débloqués à compter de juillet 2008 et non recouvrés par les acquéreurs, compte tenu de l'absence de fonds dans la procédure collective de la Sci résidence du haut Couserans, tel que cela résulte du rapport d'expertise judiciaire et de la clôture de la liquidation judiciaire ouverte à son encontre pour insuffisance d'actif le 26 juin 2014 ; et compte tenu du fait que si la Caisse d'épargne avait mis en garde les acquéreurs, ils n'auraient très certainement pas débloqué davantage de fonds, dès lors que lors de sa visite en septembre, la Caisse d'épargne a retenu un avancement de seulement 7% du chantier du bâtiment Merens II alors que le contrat de vente prévoyait un achèvement des travaux au quatrième trimestre 2007.
En l'espèce, d'après le rapport d'expertise, M. et Mme [G] ont versé les sommes de 45 690 euros lors de la conclusion du contrat de vente le 16 août 2006, 18 276 euros le 21 décembre 2006 et 18 276 euros le 20 juin 2008. N'ayant pas effectué de versements en juillet 2008 ou postérieurement, Mmes [G] n'ont pas subi de préjudice imputable à la Caisse d'épargne au titre des sommes débloquées.
Mmes [G] ne peuvent prétendre à l'indemnisation des intérêts, frais et cotisation d'assurance versés dans le cadre du contrat de prêt, qui ne peuvent avoir à être restitués que par le prêteur de deniers.
Mmes [G] seront donc déboutées de la demande présentée à ce titre.
Mmes [G] sollicitent l'octroi de dommages et intérêts au titre de l'indemnité de résiliation du contrat de vente mais les fautes de la Caisse d'épargne ne sont pas à l'origine de la résiliation du contrat de vente, qui n'est due qu'au comportement frauduleux du promoteur et à ses difficultés financières. Le non-paiement de cette indemnité par le promoteur ne constitue donc pas un préjudice indemnisable. Il convient dès lors de rejeter la demande de Mmes [G] présentée à ce titre.
Elles sollicitent le paiement d'une somme au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu défiscaliser. Cependant, cette perte de chance ne résulte pas de la faute de la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées mais du détournement des fonds par le promoteur immobilier et de sa défaillance financière, ainsi que de la décision de Mmes [G] de demander la résolution de la vente plutôt que de solliciter l'achèvement du programme immobilier. Il convient donc de rejeter la demande de Mmes [G] présentée à ce titre.
Enfin, il est demandé à la cour d'indemniser le préjudice moral qu'elles prétendent avoir subi.
Cependant, elles n'établissent pas la preuve d'un préjudice moral en lien en l'absence de préjudice matériel en lien de causalité avec la faute de la banque.
Le jugement rendu le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté Mmes [G] de leurs demandes formées contre la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées.
3. Sur la responsabilité de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est,
3.1. Mmes [G] se prévalent de plusieurs manquements de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est : des manquements au devoir d'information, de mise en garde et de conseil relativement aux aléas présentés par la perception des loyers, au risque d'endettement excessif, d'un manquement tenant au fait de ne pas leur avoir fait souscrire un contrat d'assurance-décès et dans le déblocage des fonds.
Le tribunal judiciaire de Toulouse a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires formulées au titre du manquement au devoir d'information, de conseil et de mise en garde tenant à la prise en compte de loyers surévalués et l'incitation à investir dans l'opération immobilière. Il a en revanche considéré que les demandes formées au titre du déblocage des fonds n'étaient pas prescrites mais a déboutés Mmes [G] de leur demande, au fond.
Devant la cour d'appel, Mmes [G] sollicite l'infirmation du jugement de ces chefs et le prêteur en sollicite la confirmation dans le dispositif de ses conclusions. La prescription de l'action pour déblocage des fonds hors du compte centralisateur n'est pas discutée par le prêteur devant la cour.
3.2. S'agissant du devoir d'information, de conseil et de mise en garde.
Selon l'article 2270-1 du code civil en sa rédaction applicable à la date de l'acte de vente «les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par 10 ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ». L'article 2224 du code civil, en vigueur à compter de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile dispose désormais que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». La loi du 17 juin 2008 précitée n'a pas eu pour effet de modifier le point de départ du délai de la prescription extinctive ayant commencé à courir antérieurement à son entrée en vigueur (Civ. 3e, 16 sept. 2021, n° 20-17.625).
La prescription d'une action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il s'est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas connaissance.
Le dommage résultant d'un manquement à l'obligation précontractuelle d'information et de conseil peut soit consister en la perte de la chance de ne pas contracter qui se manifeste dès la conclusion du contrat envisagé, à moins que l'emprunteur ne démontre qu'il pouvait, à cette date, légitimement ignorer ce dommage ; soit consister en la perte de chance d'éviter le risque qui s'est réalisé et qui se manifeste lors de la réalisation de ce risque.
3.2.1. S'agissant de l'obligation de mettre en garde les emprunteurs contre le risque d'endettement excessif, le manquement à une telle obligation prive les emprunteurs d'une chance d'éviter le risque qui s'est réalisé, la réalisation de ce risque supposant que les emprunteurs ne soient pas en mesure de faire face au paiement des sommes exigibles au titre du prêt. Il en résulte que le délai de prescription de l'action en indemnisation d'un tel dommage commence à courir, non à la date de conclusion du contrat de prêt, mais à la date d'exigibilité des sommes au paiement desquelles les emprunteurs ne sont pas en mesure de faire face puisque c'est à ce jour que le dommage se manifeste.
L'endettement excessif s'apprécie en comparant la capacité de remboursement des emprunteurs et les mensualités qu'ils versent au prêteur.
Il n'est pas indiqué en l'espèce que M. et Mmes [G] n'aient pas pu faire face aux mensualités d'intérêts ou à l'échéance de remboursement du capital imposées par le contrat de prêt conclu entre les parties le 8 février 2006 et reçu par notaire le 1er août 2006. De sorte que le délai de prescription de l'action pour manquement au devoir de mise en garde sur les risques d'un endettement excessif n'a pas encore commencé à courir.
En application de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la banque n'est tenue à un devoir de mise en garde à l'égard des emprunteurs non avertis que si, au jour de leur engagement, celui-ci n'est pas adapté à leurs capacités financières.
Alors que la charge de la preuve lui incombe, les documents produits par la banque ne permettent pas d'établir que M. et Mme [G] étaient des emprunteurs avertis, étant rappelé que le caractère averti ne s'apprécie qu'en la personne des emprunteurs et ne saurait découler de l'intervention à l'opération globale d'un notaire et d'un conseiller en gestion de patrimoine.
S'il appartient, conformément à l'article 1315 alinéa 2 du code civil, à l'établissement de crédit de prouver qu'il a rempli son devoir de mise en garde, il faut cependant que les emprunteurs établissent au préalable qu'à l'époque de la souscription du prêt litigieux, leur situation financière justifiait l'accomplissement d'un tel devoir.
Le risque d'endettement excessif né de l'octroi d'un prêt s'apprécie au regard de l'ensemble du patrimoine mobilier et immobilier des co-emprunteurs au jour de la souscription du prêt.
Mmes [G] soutiennent qu'il existait un risque d'endettement excessif à leur encontre compte tenu des mensualités payées à la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est.
Mmes [G] ne produisent devant la cour que leurs avis d'imposition au titre des revenus perçus en 2006 et 2007 sans établir de charges autres que les mensualités du prêt litigieux.
Il en ressort que M. et Mme [G] ont perçu 46 813 euros de revenus en 2006 alors que les mensualités de remboursement prévues étaient de 444,72 euros pendant 167 mois au titre des intérêts, avec paiement du capital in fine en une échéance de 183 206,72 euros tel que cela figure dans l'acte de prêt.
Dans le cadre d'un prêt in fine peut survenir un dommage commun à toute opération de crédit, à savoir l'endettement excessif, qui s'apprécie en comparant la capacité de remboursement de l'emprunteur et les mensualités qu'il verse au prêteur. Or, il n'est pas indiqué en l'espèce que les consorts [G] n'ont pas pu faire face aux mensualités imposées par le contrat de prêt depuis sa conclusion.
Dans le cadre d'un prêt in fine, peut survenir un dommage propre aux seuls prêts soumis à ce régime qui consiste à ne pas être en mesure de rembourser le capital, en une fois, au terme du prêt, comme l'impose le contrat. Dans ce genre de crédit, il y a lieu de mettre spécifiquement en garde l'emprunteur qui devra, en une fois, rembourser la totalité du capital prêté et d'attirer précisément son attention sur la nature du crédit, et le cas échéant, le caractère excessif du montant du capital à rembourser par rapport aux capacités de remboursement de l'emprunteur.
Mmes [G] ne démontrent pas que la capacité de remboursement de M. et Mme [G], lors de la souscription du prêt ne leur permettrait ou pas de faire face au remboursement du capital en une échéance au terme du crédit.
Mmes [G] ne prouvent pas le risque d'endettement excessif auquel auraient été confrontés M. et Mme [G] lors de la souscription du crédit.
Leur demande formée au titre du manquement au devoir de mise en garde contre le risque d'endettement excessif sera en conséquence rejetée.
3.2.2. Mmes [G] soutiennent que le prêteur aurait dû les mettre en garde contre les risques de l'opération et notamment le caractère aléatoire de la perception des loyers.
Le préjudice résultant du caractère aléatoire des loyers se manifeste lors de la défaillance du locataire ou du jour de la signature d'un bail avec une société de gestion pour un loyer moindre que le loyer projeté initialement. En l'espèce, les consorts [G] ont obtenu la résolution du contrat de vente par jugement du tribunal judiciaire de Toulouse rendu le 28 mai 2020, définitif de ce chef à ce jour. La résolution du contrat de vente rendant impossible la conclusion d'un contrat de bail pour le bien litigieux, le 28 mai 2020 doit constituer le point de départ du délai de prescription de cette action formée par les consorts [G], qui n'est donc pas prescrite.
Cependant, Mmes [G] ne sont pas fondées à reprocher à la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est qui n'était pas partenaire du promoteur vendeur et n'a nullement initié l'opération et son financement, de ne pas avoir fourni de conseil relativement au montage financier de l'opération immobilière dès lors que la banque qui supporte un devoir de non-immixtion dans les affaires de son client n'est pas débitrice d'un tel conseil.
Dès lors, le fait que la rentabilité escomptée du projet ait pu être illusoire est sans incidence, le prêteur n'ayant pas à se substituer aux emprunteurs dans l'appréciation de l'opportunité économique de l'opération.
Il convient de rejeter la demande qu'elles formulent à ce titre.
3.2.3. La banque retient comme point de départ de la prescription la date de souscription du contrat de prêt en août 2006.
S'agissant de l'absence de souscription d'une assurance-décès, la prescription de l'action en responsabilité commence à courir le jour où le risque s'est réalisé, soit le jour où M. [G] décédé, ses héritiers ayant réalisé à cette date les implications du défaut de souscription d'une assurance-décès.
La date évoquée par la banque sur laquelle pèse la charge de la preuve de la prescription, ne saurait être retenue comme point de départ du délai de prescription.
La fin de non-recevoir soulevée ne peut être accueillie.
La banque, qui consent des prêts assortis de la proposition d'adhérer à un contrat d'assurance de groupe facultative, est tenue, en l'absence d'adhésion de l'emprunteur à cette assurance, de l'éclairer sur les risques d'un défaut d'assurance au regard de sa situation personnelle. Il incombe à la banque de rapporter la preuve qu'elle a exécuté cette obligation (Com., 2 mai 2024, pourvoi n° 22-21.642, publié).
Il est stipulé dans l'acte notarié de prêt (p.5) : « ce prêt n'est pas assuré au titre de l'assurance collective du prêteur ». S'il ressort de l'acte de prêt et son annexe que la banque a proposé la souscription d'une assurance-décès-invalidité-incapacité collective aux emprunteurs, en revanche elle ne prouve pas les avoir mis en garde contre les risques d'un défaut d'assurance au regard de leur situation personnelle.
Elle a donc commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard de Mmes [G].
Le préjudice de Mmes [G] s'analyse en une perte de chance de pouvoir bénéficier de la prise en charge des échéances du prêt au titre du décès de M. [G] qui doit être évalué à 80% des sommes compte tenu de l'âge de M. [G] (né en [Date naissance 35] 1946) et de la forte probabilité que dûment informés, ils auraient souscrit une assurance décès, a minima pour M. [G]. Dans un tel cas, les échéances du prêt sont généralement prises en charge pour la part du co-emprunteur, soit 50% du prêt, dont il apparaît au regard des conclusions de la banque et de ses pièces 7 et 8 que le capital a été intégralement libéré, pour la somme totale de 182 762 euros. Ainsi, la perte de chance de bénéficier d'une prise en charge de 50% des échéances du prêt en raison du décès de M. [G] doit être évaluée à la somme de 73 104,80 euros selon le calcul suivant : 182 762 / 2 x 80%.
La banque sera donc condamnée à verser à Mmes [G] la somme 73 104,80 euros au titre des fonds débloqués, qu'elles sont censées restituer et non prise en charge par un contrat d'assurance-décès.
La banque soutient dans ses conclusions que les échéances acquittées en intérêt s'élèvent à la somme de 7 658 euros tandis que Mmes [G] soutiennent avoir payé 43 110 euros d'intérêts, frais et cotisations d'assurance.
Il ressort du tableau d'amortissement du prêt depuis son origine (pièce n° 7 produite par la banque) que M. et Mme [G] se sont acquittés de 25 080,67 euros d'intérêts et n'ont pas payé de frais de dossier pour le prêt litigieux. Il est également établi qu'elles ont déjà remboursé la somme de 86 230,71 euros.
En conséquence, Mmes [G] doivent restituer à la banque, au titre du capital débloqué la somme de 182 762 déduction faite du capital déjà remboursé (86 230,71 euros) soit la somme de 96 531,29 euros.
Mmes [G] sollicitent la réparation d'un préjudice relatif au versement de l'indemnité de résiliation du contrat de vente ainsi que d'une perte de chance de ne pas défiscaliser.
Toutefois la faute de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est n'est pas à l'origine de ces préjudices qui ne sont dus qu'au comportement frauduleux du promoteur et à ses difficultés financières, ainsi que de la décision de Mmes [G] de demander la résolution de la vente plutôt que de solliciter l'achèvement du programme immobilier. Le non-paiement de l'indemnité de résiliation par le promoteur et l'absence de défiscalisation ne constituent donc pas un préjudice indemnisable. Il convient dès lors de rejeter la demande de Mmes [G] présentée à ce titre.
Mmes [G] demandent à la cour d'indemniser le préjudice moral qu'elles prétendent avoir subi. La cour relève que Mme [G] a été indemnisée pour un préjudice moral par le tribunal correctionnel de Toulouse dans son jugement du 17 décembre 2014 dans le cadre de l'instance pénale dirigée contre M. [A], M. [D], M. [H] [V] et Mme [F] à hauteur de 5 000 euros.
Néanmoins, il s'agit de préjudices moraux distincts, celui indemnisé par le tribunal correctionnel résultant de l'infraction retenue à l'encontre des prévenus, tandis que celui dont il est fait état devant la cour résulte du manquement du prêteur de deniers à ses obligations.
Or la faute de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est a causé à Mmes [G] des désagréments qui excèdent ceux que des emprunteurs peuvent raisonnablement s'attendre à subir dans le cadre d'un contrat de prêt. La Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est sera en conséquence condamnée à payer à Mmes [G] la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral.
Mmes [G] sollicitent enfin la condamnation de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est au paiement des frais nécessaires à la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques compétente.
La cour relève que Mmes [G] n'ont pas fait appel du chef de jugement qui a « dit que les frais de publication du jugement sont à la charge de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans », or c'est le jugement de première instance qui a prononcé la résolution du contrat de vente et la résolution subséquente du contrat de prêt et qui doit être publié à la conservation des hypothèques. L'arrêt de la cour d'appel qui n'est pas saisie de dispositions soumises à publication n'a pas à y être publié. Mmes [G] seront donc déboutées de la demande présentée à ce titre.
3.3. S'agissant du déblocage des fonds hors du compte centralisateur.
Il ressort des pièces du dossier que la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est n'a pas été partie à l'acte notarié de vente conclu le 16 août 2006 entre M. et Mme [G] d'une part et la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, d'autre part.
Toutefois l'acte authentique de prêt vise la conclusion à venir de l'acte authentique de vente par devant Maître [U] et précise que le prêt est affecté au financement de l'acquisition des biens litigieux.
L'acte de prêt indique encore qu'il devra être déclaré dans l'acte notarié de vente que le prêteur sera investi du privilège de prêteur de deniers sur les biens acquis outre que les emprunteurs s'engagent à consentir une hypothèque de premier rang sur ledit bien.
La banque était donc intéressée à l'acte de vente et pouvait à ce titre en solliciter une copie exécutoire. En outre, ainsi que cela a été retenu par le premier juge, la fréquente utilisation pratique des garanties extrinsèques et des comptes centralisateurs aurait dû conduire la banque prêteuse à contrôler l'existence d'une obligation de centralisation des paiements stipulée dans l'acte de vente et pour ce faire, solliciter la communication de l'acte authentique de vente avant de débloquer les fonds, et bien avant sa transmission au prêteur le 8 août 2007, tel que le reconnaissent les parties.
Or, l'acte notarié de vente p.14 stipule : « Lieu du paiement - compte financier centralisateur », « afin d'assurer la centralisation et le contrôle du financement des travaux, le paiement de l'intégralité du prix, pour être libératoire, devra être effectué sur le compte suivant n° [XXXXXXXXXX03] ouvert au nom de la Sci [Localité 32] 2002 Résidence du haut Couserans à la Caisse d'épargne ('). Ils pourront également être remis entre les mains du notaire rédacteur de l'acte de vente qui aura pour mission d'en opérer le versement au compte du vendeur indiqué ci-dessus ».
En outre, l'acte de prêt stipule que « la mise à disposition des fonds du prêt sera constatée par le versement de fonds sur le compte ouvert au nom de l'emprunteur ou au nom du notaire chargé d'authentifier le présent acte ».
Dans ces conditions, lorsque la banque est destinataire de demandes de paiement des appels de fonds de la part des emprunteurs directement auprès du vendeur, elle est tenue d'interroger ses clients sur la volonté de libération des fonds en un autre lieu que celui stipulé à l'acte de prêt et en violation de l'obligation que leur fait l'acte de vente.
Ainsi, tant avant la communication de l'acte notarié de vente, qu'elle aurait dû solliciter, qu'une fois celui-ci transmis, à réception d'une demande de paiement direct du promoteur formulé par l'emprunteur, qui ne fait alors que faire suivre les courriers reçus du promoteur, le prêteur est tenu de s'assurer auprès de l'emprunteur qu'il entend bien payer directement le promoteur en contravention des stipulations de l'acte de prêt et de l'obligation que lui fait l'acte authentique de vente.
Mmes [G] soutiennent que la banque a débloqué directement les fonds entre les mains du promoteur, et la banque le reconnaît dans ses écritures, rétorquant que les paiements ont été effectués avec l'accord direct des emprunteurs et que ces paiements hors compte centralisateur n'ont pas eu d'incidence sur l'opération. Cependant, quelques pages plus loin (p.47) de ses conclusions, la banque soutient que les versements de 22 264,10 euros le 27 novembre 2006 et de 18 276,17 euros le 17 juin 2008 ont été débloqués directement sur le compte de M. et Mme [G].
La cour relèvera en premier lieu que le déblocage de la somme de 22 264,10 euros ne se rapporte pas à l'opération litigieuse mais à l'acquisition par M. et Mme [G] d'un appartement au sein de la résidence Le Valier, l'appel de fonds correspondant à 10% du prix de vente du bien et le prix de vente ce bien, tel que précisé dans l'acte notarié de prêt, étant de 222 641 euros.
Compte tenu de la contradiction relevée dans les écritures de la banque, il convient d'analyser les pièces du dossier pour déterminer si la banque a débloqué les appels de fonds directement entre les mains du promoteur.
Du rapport d'expertise judiciaire, il ressort que le premier déblocage de fonds d'un montant de 45 690 euros a été réalisé entre les mains du notaire des acquéreurs, puis que les appels de fonds d'un montant de 18 276 euros ont été réglés par chèque à l'ordre de la Sci [Localité 32] les 21 décembre 2006 et 20 juin 2008, sans préciser qui a tiré ces chèques, à savoir la banque ou les acquéreurs.
De la pièce 4 produite et éditée par la banque, intitulé « relevé d'opérations », il ressort deux écritures en compte le 17 juin 2008 :
- « virement web [G] [Z] appel de fonds : débit 18 276,17 euros »,
- « real pret ver.pretrealisa 00042301702 : crédit : 18 276,17 euros ».
Mmes [G] ne démontrent pas que la banque Crédit agricole mutuel centre-est aurait débloqué à deux reprises la somme de 18 276,17 euros directement entre les mains du promoteur.
La responsabilité de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est ne peut donc être retenue à ce titre.
3.4. S'agissant des autres demandes dirigées par Mmes [G] à l'encontre du prêteur de deniers.
3.4.1. Mmes [G] demandent à la cour d'annuler le nantissement du contrat d'assurance-vie effectué par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est. Elles soutiennent que le nantissement du contrat d'assurance vie n'a plus de raison d'être du fait de l'annulation de son assiette.
La cour relèvera en premier lieu que l'annulation du contrat de nantissement ne saurait être prononcée dès lors que la nullité d'un contrat résulte de l'absence d'un élément de validité du contrat lors de sa formation. Mmes [G] qui lie le sort du contrat de prêt et celui du contrat de nantissement cherchent en réalité à voir constater l'extinction du contrat de nantissement par suite de l'anéantissement rétroactif du contrat de prêt qui en constitue la cause.
Elles demandent également à la cour de condamner la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est à procéder à la main levée, à ses frais, de toutes les inscriptions hypothécaires prises en garantie du prêt accordé.
L'acte notarié de prêt évoque en annexe, le nantissement du contrat d'assurance Generali exel n°4045665 et stipule en p.8 que : « à la sûreté et garantie du remboursement du présent prêt ('), l'emprunteur s'oblige irrévocablement à faire le nécessaire pour consentir une hypothèque de 1er rang au profit du prêteur qui accepte sur le bien désigné ci-après et ce aux termes d'un acte à recevoir par [U], notaire sus-nommé, avec la participation de Maître [M], notaire soussigné ».
Dans ses écritures, la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est indique qu'une hypothèque conventionnelle garantit le prêt immobilier.
En vertu de l'article 2474, 1° du code civil, les hypothèques s'éteignent par l'extinction de l'obligation principale.
Le contrat de nantissement du contrat d'assurance-vie étant l'accessoire du contrat de prêt, l'anéantissement de ce dernier entraîne celui du nantissement dès lors que les dettes garanties sont éteintes.
En raison de la compensation entre les dettes et créances réciproques fongibles, certaines, liquides et exigibles, la dette de restitution du capital de Mmes [G] est éteinte à l'égard de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est, celle-ci restant devoir à Mmes [G] la somme de 1 654,18 euros après compensation.
Dans la mesure où la compensation entre les parties éteint la créance de la banque à l'encontre de Mmes [G], cela entraîne l'extinction du nantissement et de l'hypothèque qui ont été consentis par M. et Mme [G] à la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est pour le crédit litigieux. Il convient d'ordonner à cette dernière de procéder à la mainlevée de l'inscription hypothécaire à ses frais dès lors que c'est en raison de sa faute et l'engagement de sa responsabilité civile au titre du contrat de prêt que la dette de Mmes [G] est éteinte par compensation.
3.4.2. Mmes [G] demandent à la cour de juger les effets des polices d'assurance décès-perte totale et irréversible d'autonomie souscrites par Mme [G] cesseront leurs effets au profit de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est.
Or, Mmes [G] ne présentent pas de moyens au soutien de cette demande, étant rappelé qu'elles soutiennent par ailleurs ne pas avoir souscrit d'assurance décès, à propos de laquelle elles ont sollicité l'engagement de la responsabilité du prêteur de deniers.
4. Sur la responsabilité de l'Eurl [X] [F],
4.1. Le rapport d'expertise judiciaire indique que les attestations de Mme [F] sont erronées mais que seule la première a été utilisée pour des appels de fonds, c'est-à-dire celle éditée le 5 juin 2008 au titre du premier plancher bas. C'est sur le fondement de cette attestation que Mme [G] a payé la somme de 18 276,17 euros le 20 juin 2008.
Or, le fait pour l'architecte assistant à maîtrise d'ouvrage d'établir une attestation erronée constitue une faute de nature à engager sa responsabilité civile.
Ainsi que l'a justement retenu le premier juge, l'établissement d'une attestation erronée est à l'origine du préjudice de Mmes [G] résultant du paiement de la somme de 18 276 euros au promoteur, somme qu'elles n'auraient pas dû verser compte tenu de l'état d'avancement réel du chantier à cette date et qu'elles ne peuvent recouvrer en raison de la déconfiture du promoteur.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Mmes [G] sollicitent également la condamnation de l'Eurl [X] [F] à les indemniser à hauteur de 20 000 euros au titre du préjudice moral qu'elles prétendent avoir subi.
La cour relève que Mme [G] a été indemnisée pour un préjudice moral par le tribunal correctionnel de Toulouse dans son jugement du 17 décembre 2014 dans le cadre de l'instance pénale dirigée contre M. [A], M. [D], M. [H] [V] et Mme [F] à hauteur de 5 000 euros.
Néanmoins, il s'agit de préjudices moraux distincts, celui indemnisé par le tribunal correctionnel résultant de l'infraction retenue à l'encontre des prévenus, tandis que celui dont il est fait état devant la cour résulte du manquement de l'assistant à maîtrise d'ouvrage à ses obligations.
Or la faute de l'Eurl [X] [F] a causé à Mmes [G] des désagréments qui excèdent ceux que des acquéreurs peuvent raisonnablement s'attendre à subir dans le cadre d'une telle acquisition. L'Eurl [X] [F] sera en conséquence condamnée à payer à Mmes [G] la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral.
Mmes [G] sollicitent la condamnation de l'Eurl [X] [F] au paiement des frais nécessaires à la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques compétente et à la levée des garanties hypothécaires prises en garantie du prêt accordé. Toutefois, Mmes [G] n'ont pas fait appel du chef de jugement qui a « dit que les frais de publication du jugement sont à la charge de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans », or c'est le jugement de première instance qui a prononcé la résolution du contrat de vente et la résolution subséquente du contrat de prêt et qui doit être publié à la conservation des hypothèques. Au surplus, l'Eurl [X] [F] dont la faute n'a pas conduit à la résolution des contrats de vente et de prêt ne saurait être condamnée à prendre en charge ces frais.
Mmes [G] seront donc déboutées de la demande présentée à ce titre.
4.2. Le 7 juin 2004, l'Eurl [X] [F] a conclu un contrat d'assurance avec la société Maf pour couvrir sa responsabilité professionnelle.
Dans l'avenant conclu le 27 octobre 2006, il est stipulé que l'objet de la garantie couvre les conséquences pécuniaires des responsabilités professionnelles de la sociétaire à l'occasion des missions sans exécution de travaux confiées par des propriétaires et qui consiste en l'établissement d'état, de diagnostic ou de constat techniques en dehors de toute intervention dans la maîtrise d''uvre ; ainsi qu'à l'occasion de missions d'analyse et conseils concernant les spécificités techniques d'une opération et les documents élaborés par le maître de l'ouvrage, les prestataires en phase projet et/ou travaux et les entreprises à l'exclusion de toute intervention dans la maîtrise d''uvre (mission AMO).
Or, l'Eurl [X] [F] est intervenue dans le programme immobilier litigieux en vertu d'un conclu un contrat d'assistance à maîtrise d'ouvrage conclu avec la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans le 2 août 2007. En conséquence, sa responsabilité professionnelle engagée dans le cadre de ce contrat n'est pas couverte par l'assurance souscrite auprès de la Maf.
Le jugement qui a débouté Mmes [G] de leur demande dirigée contre la Maf en sa qualité d'assureur de l'Eurl [X] [F] sera donc confirmé.
5. Sur le principe de la responsabilité de la Sarl Just a lau, assurée de la société Allianz,
Mmes [G] demandent à la cour de :
- constater que la Sarl Just a lau a manqué à son obligation d'information et de conseil,
- retenir la responsabilité de la Sarl Just a lau et condamner la société Allianz à indemniser les appelantes,
- constater que le lien de causalité entre ces différents manquements et les préjudices financiers actuellement subis par les requérants est établi.
5.1. La Sa Allianz demande à la cour de prononcer l'irrecevabilité des conclusions des consorts [G] à l'égard de la compagnie Allianz, au motif que dans leurs conclusions n°1 et n°2 Mmes [G] ne discutent pas de la garantie de la compagnie Allianz, de sorte que leurs conclusions à son encontre seraient irrecevables.
En vertu des articles 910-4 et 954 du code de procédure civile, tels qu'applicables à la présente procédure d'appel, si à peine d'irrecevabilité, les parties doivent présenter, dès leurs premières conclusions, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond, en revanche les parties peuvent présenter des moyens nouveaux dans des conclusions postérieures au soutien de prétentions présentées dès les premières conclusions.
Mmes [G] ont transmis à la cour leurs premières conclusions par rpva le 28 octobre 2020, dans le dispositif desquelles elles demandent à la cour de condamner in solidum (avec d'autres intimés) la Sarl Just a lau et ses assureurs dont la Sa Allianz à leur verser la somme de 157 566,18 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices financiers, et pouvaient donc valablement présenter pour la première fois des moyens à l'appui de cette prétention dans leurs conclusions transmises le 12 janvier 2022 par rpva.
Il convient donc de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la Sa Allianz.
5.2. Mmes [G] reprochent à la Sarl Just a lau de :
- avoir démarchés M. et Mme [G] afin de les inciter à investir dans l'opération litigieuse,
- avoir manqué à son obligation d'information, de conseil et de mise en garde en n'informant pas M. et Mme [G] des risques de l'opération immobilière, à savoir : les risques attachés au bail commercial et à l'absence de garantie réelle de paiement des loyers, les risques attachés à la promesse synallagmatique de revente, le risque de vacance locative, le risque lié à la vente du bien avant le délai de 9 ans compromettant les avantages fiscaux et exposant le propriétaire au paiement d'une indemnité d'éviction, le risque lié à une baisse du revenu net imposable, le risque patrimonial relatif au financement des acquisitions à 100 % par prêt bancaire,
- de ne pas avoir disposé d'étude de marché ou d'étude locative sérieuse permettant de prendre position sur la pertinence locative du programme, et ne pas justifier s'être renseignée sur le programme immobilier qu'elle commercialisait.
Mmes [G] se prévalent d'une « promesse de vente synallagmatique » conclue entre M. et Mme [G] et le promoteur le 19 novembre 2005 qu'elles produisent aux débats à la suite du contrat de réservation.
Toutefois, il n'est pas démontré que cette promesse aurait été conclue par l'intermédiaire de la Sarl Just a lau.
Mmes [G] produisent ensuite aux débats des documents édités par la Sarl Just a lau ayant pour nom commercial « Conseil immo 9 » mais qui concernent l'acquisition d'un pavillon au sein de la résidence du Lac à [Localité 30] et nullement à [Localité 32] au sein du bâtiment Merens II.
Mmes [G] qui ne produisent pas les documents relatifs à l'opération de défiscalisation incluant l'acquisition immobilière au sein du bâtiment Merens II sont défaillantes dans la preuve du bien-fondé de leurs prétentions.
La responsabilité de la Sarl Just a lau ne saurait donc être retenue en l'espèce, et l'action directe dirigée contre son assureur, la Sa Allianz, nécessairement rejetée.
6. Sur la condamnation in solidum,
Mmes [G] demandent à la cour de condamner in solidum la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est et l'Eurl [X] [F] à les indemniser.
La cour a retenu la responsabilité civile de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est et l'a condamné à payer à Mmes [G] les sommes de 73 104,80 euros au titre des fonds débloqués et non pris en charge par un contrat d'assurance-décès, et 3 000 au titre de leur préjudice moral.
La cour a retenu la responsabilité civile de l'Eurl [X] [F] et l'a condamnée à payer à Mmes [G] les sommes de 18 276 au titre des fonds débloqués et 3 000 au titre de leur préjudice moral.
Des faits totalement distincts sont à l'origine de la responsabilité du prêteur de deniers et de l'Eurl [X] [F], l'un consistant en un défaut d'assurance décès qui aurait dû couvrir une partie de la charge de remboursement du prêt bancaire des consorts [G], l'autre consistant dans l'établissement d'une fausse attestation d'avancement du chantier ayant entraîné le paiement de fonds au promoteur. Une condamnation in solidum ne se justifie pas.
Il n'y a pas lieu de déduire des sommes allouées par la présente décision à Mmes [G] la somme de 40 000 euros payées par la Sarl [U] au titre d'une transaction conclue avec les appelantes et qui n'est pas produite, n'étant pas établi que les préjudices ainsi indemnisés seraient identiques à ceux réparés par la cour.
7. Sur les recours en garantie,
7.1. L'Eurl [X] [F] demande à la cour de condamner la Scp [U] [U], la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, la Caisse régionale de crédit agricole mutuelle centre-est, la Sarl Just a lau et ses assureurs Thelem assurance et Allianz iard à relever et garantir l'Eurl [F] de toutes condamnations à son encontre.
7.1.1. Toutefois, la faute de la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées n'est pas à l'origine du préjudice au paiement duquel l'Eurl [X] [F] a été condamnée, dès lors que la faute retenue à l'encontre de la Caisse d'épargne est postérieure à l'établissement de l'attestation par l'Eurl [X] [F] et au versement des fonds. Elle ne saurait donc être condamnée à garantir l'Eurl [X] [F].
7.1.2. L'Eurl [X] [F] forme un recours en garantie contre la Sarl Just a lau et ses assureurs. Elle soutient que la Sarl Just a lau, en sa qualité de démarcheur, a manqué à son devoir d'informer, de conseil et de mise en garde, ne justifie pas s'être renseignée sur le programme immobilier. Elle ne prouve toutefois pas la faute de la Sarl Just a lau et ne produit aucune pièce à l'appui de cette demande.
7.1.3. L'Eurl [X] [F] se prévaut de plusieurs fautes de la Sarl [U] dans la rédaction de l'acte notarié, en raison de ses contradictions, son absence d'actualisation et de la date de livraison prévue.
Le notaire qui prête son concours à l'établissement d'un acte doit veiller à son efficacité et doit préalablement procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour l'assurer, sans toutefois être dans l'obligation de vérifier les informations d'ordre factuel fournies par les parties en l'absence d'éléments de nature à faire douter de la véracité des renseignements donnés.
S'agissant d'une obligation de moyen, son obligation d'investigation n'est pas illimitée et dépend des possibilités effectives de contrôle et de vérification et notamment de l'existence d'un doute, d'éléments de soupçon, de circonstances particulières justifiant une vigilance accrue.
Lorsqu'il prête son concours à une vente en l'état futur d'achèvement, l'exactitude des renseignements que le vendeur a l'obligation légale de fournir sur l'état d'avancement des travaux est un élément substantiel dès lors que lui sont subordonnés d'une part, le bénéfice de la garantie d'achèvement et, d'autre part, le montant du prix à reverser lors de la signature de l'acte de vente.
Pour réaliser tant le premier paiement que la stipulation de la date d'achèvement, le notaire doit disposer d'un document fiable, telle qu'une attestation d'avancement rédigée par le maître d''uvre du programme immobilier.
Il peut être reproché au notaire de ne pas avoir sollicité une attestation d'avancement des travaux plus récente que celle dont il a déjà été destinataire, ou d'avoir mentionné une date d'achèvement dépassée à la date de signature de l'acte authentique alors qu'il sait que le bien n'est pas achevé. Ainsi, lorsqu'il mentionne dans le contrat la date d'achèvement des travaux communiquée par le promoteur, et a fortiori lorsqu'il assure la rédaction de tous les actes authentiques de vente dans le cadre d'un programme immobilier de grande ampleur comme en l'espèce, il doit s'assurer que la date d'achèvement stipulée est vraisemblable et que le chantier suit son cours.
Dans l'acte authentique de vente rédigé par Maître [S] [U], notaire associé au sein de la Scp [U], et conclu entre la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans et M. et Mme [G] le 16 août 2006, il est stipulé (p. 9) s'agissant de l'état d'avancement des travaux « pour les bâtiments Merens I, Merens II et Bethmale : les fondations sont en cours et non achevées. Et cela est confirmé de manière expresse par les parties, en particulier par l'acquéreur qui le reconnaît ».
Il a été demandé aux acquéreurs de verser 25% du prix de vente, correspondant selon les modalités d'échelonnement du prix à 5% au titre de la réservation et 20% au titre de la régularisation de l'acte authentique.
Le notaire a donc rédigé l'acte de vente sans disposer d'attestation d'avancement des travaux, et pour cause, la première attestation a été éditée par M. [C] le 8 décembre 2006 au titre de l'achèvement des fondations.
En outre, si le notaire s'était rapproché du promoteur avant le 16 août 2006, il aurait très certainement constaté que le chantier avait effectivement débuté dès lors que 4 mois plus tard, M. [C] dressait une attestation d'achèvement des fondations.
La responsabilité de la Sarl [U] ne peut donc être retenue à ce titre.
Le notaire a mentionné à l'acte (p.9) que « les biens objet de la présente devront être achevés au sens de l'article R.261-11 du code de la construction et de l'habitation, pour être livrés au plus tard pour le quatrième trimestre deux mille sept », soit au plus tard au 30 décembre 2007, et 1 an et demi après la conclusion de l'acte authentique et alors que les travaux avaient débuté.
Aucune faute ne saurait être imputée au notaire compte tenu de la stipulation de cette date prévisionnelle d'achèvement des travaux.
À défaut d'établir la faute du notaire à ce titre, l'action en garantie dirigée par l'Eurl [X] [F] à l'encontre de la Sarl [U] sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef.
7.1.4. L'Eurl [X] [F] demande à la cour de condamner la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.
Toutefois, la faute de l'Eurl [X] [F] et celle de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est ont contribué également à la réalisation des préjudices de Mmes [G]. La demande en garantie sera donc rejetée.
7.2. La Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est demande à la cour de :
« - condamner in solidum tout succombant à réparer les préjudices subis par la Crcam centre-est, à savoir la perte des intérêts contractuels dus sur la durée du prêt permettant à la banque de régler d'une part son propre refinancement et d'autre part ses pertes, soit la somme de 74.712,96 euros,
- condamner in solidum l'ensemble des défendeurs à garantir, la Crcam centre-est de toute éventuelle condamnation de toute nature qui pourrait être mise à sa charge,
À titre infiniment subsidiaire,
- ordonner un partage des responsabilités entre les différents intervenants, y compris les consorts [G] et la Scp [U],
- condamner in solidum l'ensemble des défendeurs à garantir, la Crcam centre-est de toute éventuelle condamnation de toute nature qui pourrait être mise à sa charge ».
7.2.1. Au soutien de ces demandes, elle soulève la faute de M. et Mme [G] dans le déblocage des fonds et leur versement entre les mains du promoteur. À ce titre, la cour rappelle que du rapport d'expertise judiciaire, il ressort que le premier déblocage de fonds d'un montant de 45 690 euros a été réalisé entre les mains du notaire des acquéreurs, puis que les appels de fonds d'un montant de 18 276 euros chacun ont été réglés à la Sci [Localité 32] les 21 décembre 2006 et 20 juin 2008. Seuls sont donc concernés par la présente demande, ces deux derniers paiements.
Or, ainsi que le soulèvent Mmes [G] dans leurs écritures, l'acte notarié de vente comportait des clauses de paiement contradictoires :
- en p.13 et 14 « Lieu du paiement - compte financier centralisateur », « afin d'assurer la centralisation et le contrôle du financement des travaux, le paiement de l'intégralité du prix, pour être libératoire, devra être effectué sur le compte suivant n° [XXXXXXXXXX03] ouvert au nom de la Sci [Localité 32] 2002 Résidence du haut Couserans à la Caisse d'épargne ('). Ils pourront également être remis entre les mains du notaire rédacteur de l'acte de vente qui aura pour mission d'en opérer le versement au compte du vendeur indiqué ci-dessus »,
- en p. 20 : « l'acquéreur confirme le mandat irrévocable donné au vendeur d'encaisser directement et hors sa présence, sur présentation des justificatifs d'avancement des travaux, les fonds à provenir des prêts ci-dessus visés ».
M. et Mme [G] qui se sont départis des fonds prêtés directement entre les mains du promoteur comme le prévoyait une des clauses de l'acte notarié ne peuvent se voir imputer ce comportement à faute.
La demande de partage de responsabilité formulée par la banque à l'encontre de Mmes [G] sera en conséquence rejetée.
7.2.2. La Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est soutient que la Sarl [U] a commis des fautes en n'actualisant pas ses actes en raison de la connaissance des retards pris sur les chantiers qu'elle avait et de l'existence de protocoles d'accords mettant fin aux ventes et ainsi manqué à son devoir d'information à l'égard des acquéreurs.
Il sera renvoyé à la motivation adoptée dans le paragraphe 7.1.3. pour ce qui concerne l'actualisation de l'acte. De plus, il n'est pas établi que le 16 août 2006, la société [U] avait connaissance d'importants retards pris par le chantier alors que le rapport d'expertise évoque cet élément en ce qui concerne des actes authentifiés en 2007 et 2008 et que les résolutions de vente constatées par les experts judiciaires ont été réalisés fin 2007 et en 2008.
La Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est n'établit donc pas la faute de la Sarl [U]. Sa demande de garantie sera en conséquence rejetée.
7.2.3. Elle soulève la faute des architectes de l'opération, citant le rapport d'expertise judiciaire qui reconnaît que l'attestation de M. [C] reflète la réalité des travaux tandis que celle de Mme [F], utilisée pour un appel de fonds est erronée.
La faute de l'Eurl [X] [F] a été retenue par la cour au paragraphe 4. Or, c'est sur le fondement de l'attestation erronée établie par ladite Eurl le 5 juin 2008 qu'a eu lieu le déblocage du dernier appel de fonds d'un montant de 18 276 euros.
Toutefois, la faute de l'Eurl [X] [F] et celle de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel centre-est ont également contribué à la réalisation des préjudices de Mmes [G]. La demande en garantie sera donc rejetée.
En outre, le prêteur sollicite la condamnation de tout succombant, soit en l'espèce l'Eurl [X] [F] à réparer les préjudices qu'il subit, à savoir la perte des intérêts contractuels dus sur la durée du prêt permettant à la banque de régler d'une part son propre refinancement et d'autre part ses pertes. Toutefois, la perte des intérêts contractuels n'est due qu'à la résolution du contrat de prêt, engendrée par la résolution du contrat de vente, elle-même due au comportement du promoteur et sa déconfiture. Faute de lien de causalité, la demande de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est ne saurait donc prospérer à l'encontre de l'Eurl [X] [F]. Le jugement sera confirmé à ce titre.
7.2.4. La Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est demande à la cour de condamner tous les intimés à la garantir des condamnations prononcées à son encontre, sans présenter pour ceux non visés aux paragraphes précédents, aucun moyen pour établir leur faute et justifier la garantie. Elle sera déboutée en conséquence.
8. Sur les dépens et frais irrépétibles,
Le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- condamné l'Eurl [X] [F] à payer à Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à plus ample application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que les frais de publication du jugement sont à la charge de la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans,
- dit que les dépens seront supportés par la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans.
Il n'a pas été fait appel du chef de jugement qui a dit que les dépens seront supportés par la liquidation judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, ni par Mmes [G] d'appel du chef de jugement qui a condamné l'Eurl [X] [F] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'elles ont exposés en première instance.
En revanche l'Eurl [X] [F] a formé un appel incident en ce qui concerne sa condamnation aux frais irrépétibles exposés par Mmes [G] en première instance.
Mmes [G] indiquent que selon elles, les dépens incluraient les frais et d'honoraires de Maître [I] [AJ]. Toutefois les frais engendrés par la désignation d'un mandataire ad hoc pour représenter une partie ne font pas partie des dépens listés par l'article 695 du code de procédure civile et constituent donc des frais irrépétibles.
En revanche, les frais d'actes d'huissier délivrés à Maître [P] [GF] et à Maître [I] [AJ] constituent des dépens ainsi que le soutiennent à juste titre Mmes [G], ces actes étant nécessaires à la mise en cause des sociétés.
La société Thelem a formé un appel incident relativement au chef de jugement qui a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'Eurl [X] [F] et la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est, parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, doivent en conséquence être condamnées in solidum aux dépens d'appel à l'exception de ceux relatifs à la mise en cause des sociétés Thelem, de la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C], de la Maf, de Maître [B], liquidateur judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, de Maître [I] [AJ] prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, de la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, la Scp Coudray-[J] ès qualités de liquidateurs de la Sarl Eurodome, la Selarl [RD] en qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Just a lau qui resteront à la charge des consorts [G], ainsi qu'à payer à Mmes [G] la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ainsi que la somme de 1 000 euros à la Sarl [U].
La cour autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître Pailler, Maître Depuy et Maître Bournet à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient respectivement fait l'avance sans recevoir provision.
La société Thelem assurances forme appel incident et demande à la cour de condamner Mmes [G] et la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C] à lui payer une indemnité de 12 968,29 euros au titre de ses frais de représentations. Elle justifie ces frais en produisant les notes de frais et honoraires de son avocat relativement à 4 procédures devant le tribunal de grande instance de Toulouse. Les honoraires réglés au titre d'une seule instance, représentent, devant le tribunal judiciaire, la somme de 2315 euros ainsi que 1810 euros pour la procédure d'appel, soit 4 125 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
Dans leur déclaration d'appel, Mmes [G] ont intimé la société Thelem assurances en qualité d'assureur de la Sarl Just a lau mais sollicité dans leurs dernières écritures sa mise hors de cause au motif qu'elle justifierait être l'assureur du local professionnel loué par la Sarl Just a lau, ce qui résulte effectivement du contrat d'assurance multirisque artisans commerçants conclu le 1er juillet 2004 entre la société Thelem assurances et la Sarl Just a lau relativement aux locaux dont elle est locataire à [Localité 28] et qui exclut expressément la garantie au titre de la responsabilité professionnelle.
Mmes [G] seront donc condamnées à lui payer la somme de 4 125 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
Mmes [G] ayant intimé la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C] sans présenter de demande à son encontre seront condamnées à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
Mmes [G] ayant formé des demandes à l'encontre de la Maf, rejetées par la cour, elles seront condamnées à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
Mmes [G] ayant formé des demandes à l'encontre de la Sa Allianz, rejetées par la cour, elles seront condamnées à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
Il n'est nullement inéquitable de laisser à la charge de la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées, l'Eurl [X] [F] et la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est les frais non compris dans les dépens qu'elles ont exposé en appel.
Elles seront déboutées de leurs demandes présentées à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf en ce qu'il a :
- condamné Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] à payer à la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est après compensation des dettes et créances réciproques la somme de 78 321,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2017,
- déclaré irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires formulées par Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] au titre du manquement au devoir d'information, de conseil et de mise en garde de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est,
- débouté Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] de leurs plus amples demandes à l'égard de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est,
- rejeté l'ensemble des plus amples demandes,
- dit n'y avoir lieu à plus ample application de l'article 700 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Déclare irrecevable l'appel dirigé contre Maître [B], liquidateur judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans.
Déclare irrecevable l'appel dirigé contre Maître [I] [AJ], mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans.
Déclare irrecevable l'appel dirigé contre la Scp Coudray-[J], es qualité de liquidateur de la Sarl Eurodome.
Déclare irrecevable l'appel dirigé contre la Selarl [RD] en sa qualité de liquidateur de la Sarl Just a lau.
Déclare irrecevables les demandes formées à l'encontre de la Sarl Just a lau.
Déclare irrecevables les demandes formées à l'encontre de la Sa Bnp Paribas venant aux droits de Fortis Banque.
Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la Sa Allianz à l'encontre des conclusions des consorts [G].
Déclare recevables comme non prescrites les demandes indemnitaires formulées par Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] au titre du manquement au devoir d'information, de conseil et de mise en garde de la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est.
Condamne la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est à payer à Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] la somme de 73 104,80 euros au titre de la perte de chance d'une prise en charge partielle de la restitution du capital prêté par une police d'assurance-décès.
Condamne la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est à restituer à Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] la somme de 25 080,67 euros au titre des intérêts payés dans le cadre du prêt.
Condamne Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] à restituer à la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est la somme de 96 531,29 euros au titre du capital restant dû.
Condamne la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est à payer à Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral.
Ordonne la compensation entre les dettes et créances réciproques.
Rejette la demande de partage de responsabilité formée par la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est à l'encontre de Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G].
Rejette les demandes de garantie formées par la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est.
Rejette la demande de condamnation in solidum formée par Mmes [G] contre la Caisse régionale du crédit agricole mutuel du centre-est et l'Eurl [X] [F].
Dit n'y avoir lieu de déduire des sommes allouées par la présente décision à Mmes [G] la somme de 40 000 euros payées par la Sarl [U] au titre d'une transaction conclue avec les appelantes.
Condamne l'Eurl [X] [F] à payer à Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral.
Déboute Mmes [PY] [K] veuve [G], [GK] [G] et [RT] [G] de leur demande tendant à voir la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est et l'Eurl [X] [F] être condamnées au paiement des frais de publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques.
Constate l'extinction du contrat de nantissement du contrat d'assurance Generali exel n°4045665 qui garantissait le remboursement du contrat de prêt conclu entre M. [Z] [G] et Mme [PY] [K] veuve [G] et la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est pour un capital de 182 762 euros.
Constate l'extinction de l'hypothèque conventionnelle qui garantissait le remboursement du contrat de prêt conclu entre M. [Z] [G] et Mme [PY] [K] veuve [G] et la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est.
Ordonne à la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est de procéder à la mainlevée de l'inscription hypothécaire à ses frais.
Condamne in solidum l'Eurl [X] [F] et la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est aux dépens d'appel à l'exception de ceux relatifs à la mise en cause des sociétés Thelem, de la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C], de la Maf, de Maître [B], liquidateur judiciaire de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, de Maître [I] [AJ] prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la Sci [Localité 32] 2002 résidence du haut Couserans, de la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, la Scp Coudray-[J] ès qualités de liquidateurs de la Sarl Eurodome, la Selarl [RD] en qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Just a lau qui resteront à la charge de Mme [PY] [K] veuve [G], Mme [RT] [G] et Mme [GK] [G].
Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître Pailler, Maître Depuy et Maître Bournet à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans recevoir provision.
Condamne in solidum l'Eurl [X] [F] et la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est à payer à Mme [PY] [K] veuve [G], Mme [RT] [G] et Mme [GK] [G], prises ensembles, la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
Condamne in solidum l'Eurl [X] [F] et la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est à payer à la Sarl [U] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
Partage à parts égales entre l'Eurl [X] [F] et la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est la charge finale des condamnations en dépens et frais irrépétibles auxquelles elles sont tenues in solidum envers Mme [PY] [K] veuve [G], Mme [RT] [G] et Mme [GK] [G] et la Sarl [U].
Condamne Mme [PY] [K] veuve [G], Mme [RT] [G] et Mme [GK] [G] à payer à la Mutuelle des architectes français la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
Condamne Mme [PY] [K] veuve [G], Mme [RT] [G] et Mme [GK] [G] à payer à la société Thelem assurances la somme de 4 125 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
Condamne Mme [PY] [K] veuve [G], Mme [RT] [G] et Mme [GK] [G] à payer à la Sarl Agence d'architecture et d'urbanisme [C] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
Condamne Mme [PY] [K] veuve [G], Mme [RT] [G] et Mme [GK] [G] à payer à la Sa Allianz la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
Rejette les demandes présentées par l'Eurl [X] [F], la Caisse régionale du crédit agricole mutuel centre-est et la Caisse d'Epargne et de prévoyance Midi-Pyrénées au titre des frais irrépétibles qu'elles ont respectivement exposés.
La greffière Le président
M. POZZOBON M. DEFIX
.Décisions proches
Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des assurances L113-1, code de la construction et de l'habitation R261-11, code des assurances L112-6, code civil 2270-1, code civil 1964, code de procedure civile 132, code civil 2474, code de la construction et de l'habitation R261-18-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.
- 15 octobre 2024 · Cour d'appel de Toulouse · Autre · n° 20/02063
en commun : code de la construction et de l'habitation R261-11, code civil 2270-1, code civil 1964, code civil 2474, code de la construction et de l'habitation R261-18-1
- 15 octobre 2024 · Cour d'appel de Toulouse · Autre · n° 20/02062
en commun : code de la construction et de l'habitation R261-11, code civil 2270-1, code civil 1964, code de la construction et de l'habitation R261-18-1
- 22 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Pontoise · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/03256
en commun : code des assurances L113-1, code des assurances L112-6, code civil 1964
- 11 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Montpellier · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 02/02036
en commun : code des assurances L113-1, code des assurances L112-6, code civil 1964
- 28 septembre 2023 · Cour d'appel de Caen · Autre · n° 21/03400
en commun : code civil 2474
- 21 décembre 2023 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/12906
en commun : code civil 2474
- 27 juin 2024 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/05332
en commun : code civil 2474
- 5 septembre 2024 · Cour d'appel de Bourges · Autre · n° 23/00785
en commun : code civil 2474
Mise à jour de la source le 2025-02-22T23:00:00.000Z.