Tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, 18 octobre 2024, n° 17/06183

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [R] épouse [C] (ci-après dénommés consorts [C]) ont emprunté au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE, désormais CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (ci-après dénommé CIDF), la somme de 223 500 euros selon offre de prêt « SERENITE 10 EVOLUTION 10 » en vue de l’acquisition de leur résidence principale. 

L’offre de prêt a été émise le 16 août 2007 et a été acceptée par les consorts [C] le 28 août 2007, après le délai légal de réflexion de 10 jours. 

Le prêt a été conclu pour une durée de 348 mois et assorti d’un taux d’intérêt nominal initial de 4,80% par an à compter de la date du premier versement des fonds et expirant le jour précédant la première date d’application du taux d’intérêt révisable, le taux révisable correspondant aux taux interbancaire TIBEUR 3 mois augmenté de 1,50 points.

Le taux effectif global (TEG) annuel ressort à 4,90% l’an hors assurances et 5,92 % assurances comprises. 

Ce prêt est garanti par un privilège de prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle sur le bien financé, ainsi que par un nantissement sur un contrat d’assurance vie. 
Le prêt est également garanti par une assurance « Décès PTIA ITT ».

Le 11 août 2008, à la demande des consorts [C] qui ont souhaité réexaminer les modalités financières de leur prêt, le CIFD leur a adressé une offre modificative de prêt valant avenant ayant notamment pour objet d’allonger la durée du prêt à 351 mois, le capital restant dû s’élevant à la somme de 224.452,38 euros. 

Aux termes de l’avenant, il est désormais prévu un taux fixe à 4.90% l’an applicable à compter de la date du premier versement des fonds et expirant le jour précédant la première date d’application du taux d’intérêt révisable, le taux révisable correspondant au taux interbancaire TIBEUR 12 MOIS augmenté de 1,60 points. Après l’expiration du délai légal de réflexion, les consorts [C] ont accepté l’avenant. 

Les quotités garanties ainsi que les taux des primes des assurances « Décès PTITA ITT » n’ont pas été modifiés. 

Il est également prévu dans l’avenant que les dispositions non modifiées du prêt demeurent valables, notamment les garanties consenties. 

Le TEG annuel ressort à 4,90% l’an hors assurances et à 5,92% l’an assurances comprises, le taux de période mensuel étant de 0,4931287%. 

Les consorts [C] ont soumis l’offre de prêt initiale et son avenant à une association de consommateurs qui leur a fait part d’éventuelles irrégularités. 

Le 10 août 2017, les consorts [C] ont adressé un courrier de mise en demeure au CIFD reprenant les observations de l’association de consommateurs indiquant que les TEG mentionnés dans l’offre de prêt et dans l’avenant au contrat de prêt ne prenaient pas en compte l’ensemble des frais ayant conditionné l’offre et étaient en conséquence erronés. 
Le 17 août 2017, le conseil des consorts [C] a adressé un courrier au CIDF reprenant les termes du courrier du 10 août 2017. 

Le 24 octobre 2017, les consorts [C] ont assigné le CIDF devant le tribunal d’instance de Nîmes aux fins d’obtenir des délais de grâce et la suspension des intérêts du prêt immobilier consenti par le CIDF. 
Par jugement du 16 janvier 2018, le tribunal d’instance de Nîmes a notamment suspendu pendant 24 mois, soit jusqu’au 16 janvier 2020, les obligations liées au crédit immobilier en date du 16 août 2007 ayant fait l’objet d’un avenant en date du 27 juin 2008. 

Suivant acte d’huissier de justice du 1er décembre 2017, les consorts [C] ont assigné le CIDF devant le tribunal de grande instance de Nîmes afin de voir annuler le taux contractuel des crédits immobiliers, substituer le taux d’intérêt légal et d’obtenir la condamnation de la banque au remboursement des intérêts ainsi qu’au paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation d’information et de mise en garde. 
 
Par jugement du 29 avril 2021, le tribunal judiciaire de Nîmes a déclaré non prescrite l’action engagée par les consorts [C], a déclaré irrecevable l’action en nullité du taux d’intérêts conventionnel et a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture. 

Par jugement du 6 avril 2021, le tribunal judiciaire de Nîmes, statuant avant-dire droit, a désigné Monsieur [J] [V] aux fins d’analyse financière des prêts litigieux. L’expert a déposé son rapport le 30 octobre 2023 ainsi que celui du sapiteur dont il avait demandé l’adjonction. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 19 juin 2024, se fondant sur les dispositions des articles L313-1 et suivants, R313-1 et suivants du Code de la consommation, 1304, 1134, 1146 ancien et suivants, 1231 nouveau et suivants, 1907 et 2224 nouveaux du Code civil, les consorts [C] demandent au tribunal de :

DEBOUTER la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
DIRE, JUGER ET PRONONCER l'action judiciaire engagée par les époux [C] bien fondée. 
DIRE, JUGER ET PRONONCER erroné le taux contractuel des crédits immobiliers souscrits auprès de la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sous le numéro 27141/1 le 16 août 2007 et le 27 juin 2008. 
PRONONCER la déchéance totale du droit aux intérêts, telle que prévue par l'article L. 312 - 33 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 17 mars 2014.
CONDAMNER la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à porter et payer aux époux [C] : La somme de 10.718,76 € au titre du remboursement des intérêts échus et perçus en vertu du prêt du 16 août 2007, La somme de 172.275,61 € au titre du remboursement des intérêts échus et perçus au 30 janvier 2024 en remboursement du prêt du 11 août 2008. 
CONDAMNER la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT procéder à la suppression d'intérêts pour le futur. 
DIRE ET PRONONCER que le remboursement du capital restant dû depuis le 31 janvier 2024 sera payé par 42 mensualités fixes de 1.042,60 € / mois. 
DIRE, JUGER ET PRONONCER que la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sera condamnée à établir et fournir aux époux [C] un nouveau tableau d'amortissement tenant compte de la déchéance d’intérêts et de la fixation des mensualités constantes précitées sur la durée résiduelle du prêt. 
DIRE, JUGER ET PRONONCER que la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a commis une faute contractuelle de conseil et de mise en garde, d'information des particuliers face à un dispensateur de crédits, professionnel, engageant sa responsabilité civile à l'égard des époux [C] en leur faisant régulariser des contrats de crédits mettant en place des paliers de remboursement totalement disproportionnés à leurs capacités financières. 
Par conséquent, 
CONDAMNER la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à leur porter et payer la somme de 50.000,00 € à titre de dommages-intérêts par application de l'article 1147 ancien et 1231 nouveau et suivants du Code Civil.
DIRE, JUGER ET PRONONCER que l’ensemble des sommes qui seront mises à la charge de la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT porteront les intérêts légaux à compter de la signification de la décision à intervenir.
DIRE ET PRONONCER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 
CONDAMNER la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à leur porter et payer la somme de 6.500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire ordonnée avant dire droit.
Au soutien de leur demande de déchéance totale du droit aux intérêts, se fondant sur les dispositions des articles L.313-25 et L.341-34 du code de la consommation, les consorts [C] soutiennent que les TEG mentionnés tant dans l’offre de prêt du 16 août 2007 que dans l’avenant du 27 juin 2008 sont erronés de plus d’une décimale. 

Ils font ainsi valoir que l’encaissement des échéances largement supérieures à celles que la banque était en droit de percevoir leur cause un préjudice financier indiscutable et particulièrement important. Ils ajoutent que la défenderesse leur a imposé des paiements des primes d’assurances non conformes aux contrats de prêt ne donnant lieu à aucune contrepartie. 
Ils exposent qu’après treize années de remboursement sans incident, le capital restant dû est supérieur au montant initial emprunté, que cette situation les a empêchés de refinancer leur crédit avec une autre banque pour profiter de taux avantageux. Ils expliquent qu’ils doivent faire face à de lourdes mensualités alors que M. [C] est à la retraite. En outre, ils affirment que malgré la souscription d’une nouvelle assurance décès souscrite auprès de la CSF ASSURANCES, la défenderesse refuse de résilier les assurances initiales imposées avec le prêt continuant à prélever les primes. Ils sollicitent ainsi la déchéance totale des intérêts contractuels des deux prêts en cause en application des dispositions de l’article 1341-34 du Code de la consommation. 

Sur les conséquences financières liées à la déchéance totale du droit aux intérêts, ils sollicitent, concernant le prêt du 16 août 2007, le remboursement des intérêts perçus pendant les douze mois d’exécution de ce contrat, et concernant le prêt du 27 juin 2008 le remboursement des intérêts perçus jusqu’au 31 janvier 2024.

Sur la responsabilité de la banque, ils soutiennent qu’elle a manqué à ses obligations d’information, de mise en garde et de conseil en leur proposant un contrat de prêt inadapté à leur situation financière future et en les plaçant dans une situation de quasi-surendettement, justifiant sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

*****
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 2 août 2024, se fondant sur les articles L312-8, L312-10, L312-14-1, L312-33, L313-1, R313-1 et L313-2 du Code de la Consommation, 1304 ancien, 1103 et suivants, 1353, 1383-2 et 1907 du Code civil et 6 et 9 du Code de procédure civile, sur l’ordonnance n°219-740 du 17 juillet 2019, sur l’article 1er du protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés et sur la jurisprudence de la cour de justice de l’union européenne, le CIDF demande au tribunal de :


A titre principal :

JUGER que les époux [C] ont bénéficié d’un délai légal de réflexion de 10 jours durant lequel ils auraient pu examiner et faire examiner l’offre de prêt et l’avenant au contrat de prêt émis par le CIFD les 16 août 2007 et 27 juin 2008.
JUGER que les époux [C] ne rapportent pas la preuve d’une erreur de calcul du TEG mentionné dans l’offre de prêt du 16 août 2007 et dans l’avenant du 27 juin 2008.
JUGER que l’offre de prêt destinée au financement d’un bien immobilier ancien sans travaux excluait toute période de préfinancement dont les frais sont, en toute hypothèse, indéterminables au moment de l’émission de l’offre de prêt.
JUGER que le CIFD a intégré les frais liés à l’assurance « décès PTIA ITT » dans le calcul du TEG mentionné à l’offre de prêt du 16 août 2007, y compris ceux de Madame [C], les époux [C] ne rapportant pas la preuve contraire.
JUGER que l’assurance facultative perte d’emploi est une assurance facultative qui ne conditionne pas l’octroi du prêt, de sorte que les frais y afférents ne devraient pas être intégrés au calcul du TEG mentionné dans l’offre de prêt du 16 août 2007.
JUGER que les frais de garantie, de notaire et de dossier ont parfaitement été inclus dans le calcul du TEG mentionné à l’offre de prêt du 16 août 2007, les époux [C] n’apportant pas la preuve contraire.
JUGER que le CIFD a intégré les frais liés à l’assurance « décès PITA ITT » dans le calcul du TEG mentionné à l’avenant du 27 juin 2008 alors qu’il n’en avait pas l’obligation, les époux [C] ne rapportant pas la preuve contraire.
JUGER que l’assurance facultative perte d’emploi est une assurance facultative qui ne conditionne pas l’octroi de l’avenant du 27 juin 2008, de sorte que les frais y afférant ne devraient pas être intégrés au calcul du TEG mentionné dans l’avenant.
JUGER que les frais de notaire n’avaient pas à être intégrés dans l’avenant du 27 juin 2008, l’avenant étant un acte sous seing privé.
JUGER que les époux [C] ne démontrent pas que les frais de garanties n’auraient pas été inclus dans le calcul du TEG mentionné à l’avenant du 27 juin 2008 et qu’en toute hypothèse le CIFD n’avait pas l’obligation de les intégrer.
JUGER que le calcul du TEG mentionné dans l’offre de prêt du 16 août 2007 et dans l’avenant du 27 juin 2008 n’est pas erroné.
JUGER que le CIFD n’a pas manqué à son obligation d’information, de mise en garde et de conseil, les époux [C] ne rapportant pas la preuve contraire.
JUGER que les époux [C] ne rapportent pas la preuve du préjudice prétendument subi résultant de la perte de chance de ne pas contracter, ni d’un lien de causalité entre les prétendus manquements et le prétendu préjudice.
JUGER que le calcul du TEG mentionné dans l’offre de prêt du 16 ao t 2007 et dans l’avenant du 27 juin 2008 n’est pas erroné.
En toute hypothèse :
 
JUGER que la seule sanction que pourrait encourir l’offre de prêt émise par le CIFD serait la déchéance du droit aux intérêts contractuels du prêteur qui est une sanction laissée à l’appréciation des juges du fond.
JUGER que les époux [C] exécutent le contrat de prêt de mauvaise foi et qu’ils ne justifient pas d’un préjudice.
En conséquence :

DEBOUTER les époux [C] de l’ensemble de leurs prétentions.
CONDAMNER solidairement les époux [C] à payer au CIFD la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Si par extraordinaire, votre tribunal devait faire droit aux demandes des époux [C] : 

JUGER qu’une éventuelle compensation ne jouera qu’au jour du paiement de la dernière échéance de remboursement
A titre liminaire, le CIDF précise que les époux [C] ont souscrit qu’un seul contrat de prêt à savoir le contrat du 16 août 2007 qui a été substitué par le contrat du 27 juin 2008. 

Le CIDF sollicite le rejet des demandes formulées par les demandeurs en soutenant avoir intégré l’ensemble des frais obligatoires dans le calcul du TEG mentionné à l’offre de prêt en date du 16 août 2007 ainsi qu’à l’avenant du 27 juin 2008, à savoir les frais liés à la période de préfinancement, les frais d’assurance « décès PTIA ITT » de Madame [C], les frais d’assurance facultative perte d’emploi, les frais de dossier, les frais de garanties et les frais de notaire. 




Se prévalant du principe de proportionnalité résultant de l’article 1er protocole additionnel de la CESDH et de la jurisprudence de la CJUE, le CIDF soutient que la déchéance du droit aux intérêts est une sanction disproportionnée alors que l’erreur alléguée dans le calcul du TEG est minime et qu’elle n’a pas affecté la capacité des demandeurs à apprécier l’étendue de leur engagement. 
En outre, le CIDF allègue la carence probatoire des demandeurs concernant leur préjudice allégué.

Le CIDF soutient que les demandeurs ne rapportent pas la preuve des manquements allégués à ses obligations de conseil, mise en garde et information et précise que les manquements doivent s’évaluer au jour du contrat et que les demandeurs ne produisent que des éléments postérieurs. 

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L’instruction a été clôturée le 20 août 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du 24 mai 2024.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 septembre 2024. A cette date, les parties ont été informées que le jugement serait rendu le 8 octobre 2024 par mise à disposition au greffe. 
Les parties ont régulièrement constitué avocat, la décision sera contradictoire.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les demandes de « constater », « dire et juger », « donner acte ou prendre acte », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requièrent. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. 

Sur la demande de déchéance du droit aux intérêts conventionnels formée par les consorts [C]
Sur le caractère erroné des TEG
Aux termes de l’article L.313-1 du code de la consommation applicable antérieurement à l’ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006 :

« Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à ces intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels.
Toutefois, pour l’application des articles L.312-4 à L.312-8, les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d’officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global ci-dessus, lorsque le montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat.
En outre, pour les prêts qui font l’objet d’un amortissement échelonné, le taux effectif global doit être calculé en tenant compte des modalités de l’amortissement de la créance. » 

Il résulte de l’article L.313-2 du code de la consommation applicable antérieurement à l’ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006 que « Le taux effectif global déterminé comme il est dit à l'article L.313-1 doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de prêt régi par la présente section. »

Il ressort de ces dispositions que l’ensemble des frais conditionnant l’octroi du prêt doivent être pris en compte pour le calcul du taux effectif global et doivent être indiqué dans l’offre de prêt, de sorte que le consommateur soit informé des conditions dans lesquelles il contracte.

Concernant l’offre de prêt SERENITE 10 EVOLUTION 10 n°27141/1 du 16/08/2007
En l’espèce, l’offre de prêt mentionne que « le Taux Effectif GLOBAL (T.E.G) proportionnel au taux de période indiqué ci-dessus, a été calculé en supposant le prêt débloqué entièrement dès l’origine et sur la base de la durée initiale de la période d’amortissement. Pour le calcul du TEG, il a été tenu compte du taux d’intérêt applicable à la date d’émission de la présente offre, du coût de l’assurance obligatoire, des frais, des commissions et des charges estimées liées aux garanties et honoraires d’officiers ministériels ». Le TEG indiqué dans l’offre est de 5.92%. 

Dans le cadre de son analyse financière, l’expert a expressément indiqué aux parties qu’il a entendu appliquer les stipulations contractuelles. Il a ainsi intégré les assurances souscrites par les consorts [C] dans les termes du contrat, les frais de dossier, les frais de notaire et les frais de garantie. Il ressort clairement du rapport que les frais d’une éventuelle période d’anticipation ont été exclus (page 41) ainsi que, pour Madame [C], les frais de l’assurance facultative de perte d’emploi. 
L’expertise judiciaire n’a fait l’objet d’aucun dire de la part des parties. 

Il n’est pas contesté que les frais de garantie, de notaire et de dossier ont été inclus dans le calcul du TEG mentionné dans l’offre de prêt. 

Néanmoins, l’analyse financière effectuée dans le cadre de l’expertise judiciaire révèle des contradictions entre les stipulations conventionnelles la réalité des flux financiers observés. 

Le CIDF affirme avoir correctement appliqué les frais d’assurances décès et PTIA ITT des consorts [C] dans le calcul du TEG. 




Concernant Monsieur [C], l’offre de prêt prévoit qu’à compter de son 65ème anniversaire (soit à partir de la mensualité 133), seul le risque de décès est couvert, de sorte que l’assurance PTIA ITT doit cesser à compter de la 134ème mensualité. Or, il résulte de l’expertise judiciaire que « Dans le tableau d’amortissement, l’assurance décès PTIA ITT semble être appliquée même après 65 ans ; jusqu’à la mensualité 171, l’assuré ayant 68 ans à cette échéance. »
En outre, il est prévu dans le contrat que l’assurance décès PTIA ITT doit être prise en compte jusqu’à la mensualité 195, or l’expert relève que le nombre de mensualités observées pour l’assurance décès PTIA ITT dans le tableau d’amortissement est de 171 (uniquement jusqu’à 68 ans). Par ailleurs, le montant de la prime mensuelle d’assurance, selon le contrat, doit être déterminée à partir du capital restant dû, avant 70 ans (jusqu’à la mensualité 192) et, après 70 ans, entre la 193ème mensualité et la dernière échéance. Or, il ressort du rapport que « la prime mensuelle d’assurance est déterminée à partir du capital restant dû à partir de la mensualité 172, l’assuré ayant 68 ans à cette échéance ». 

Concernant Madame [C], et sans prise en compte d’une période d’anticipation, le contrat stipule qu’à compter de son 65ème anniversaire, seul le risque de décès est couvert. Or, il ressort du rapport d’expertise que « l’assurée a 65 ans à partir de la 316ème mensualité. Pourtant, l’assurance décès PTIA ITT est encore appliquée jusqu’à la fin des mensualités. » 

Dès lors, le CIDF ne peut valablement affirmer avoir pris en compte les frais liés à l’assurance dans les termes de l’offre de prêt dès lors qu’il est démontré dans le cadre de l’expertise l’existence de contradictions entre les stipulations contractuelles et les flux financiers observés dans le tableau d’amortissement. 

Il ressort de la jurisprudence applicable antérieurement à l’ordonnance de 2006 que le coût d’une assurance facultative dont la souscription ne conditionne pas l’octroi du prêt n’entre pas dans la détermination du taux effectif global. 
Néanmoins, en l’espèce, le rapport d’expertise relève que « Cette assurance apparaît dans le tableau d’amortissement. Elle est comptabilisée dans les échéances nettes successives. De plus, le caractère facultatif n’y est pas mentionné. »
Ainsi, alors qu’il est démontré que l’assurance a été prise en compte dans la détermination des échéances sans que ne soit mentionné son caractère facultatif, elle revêt tous les caractères d’une assurance obligatoire, pour l’établissement prêteur, et donc, d’une condition de l’octroi du prêt.
En conséquence, contrairement à ce qu’affirme le CIDF, le coût de l’assurance perte d’emploi doit, en l’espèce, être intégré au calcul du TEG. 

En conclusion, après analyse des flux financiers apparaissant dans le tableau d’amortissement, l’expert conclut que : 
 le TEG annuel réellement appliqué est de 6.25 %, hors assurance perte d’emploi soit un écart de 0,25 % avec le TEG conventionnel de 5.92 %. le TEG annuel réel est évalué à 6.33 %, en prenant en compte l’assurance perte d’emploi dès lors que son caractère facultatif ne ressort pas du tableau d’amortissement, soit un écart de 0,41% avec le TEG conventionnel de 5.92%. 
Il est ainsi démontré que le TEG réellement appliqué par le CIDF est erroné. 

Concernant l’avenant à l’offre de prêt SERENITE 10 EVOLUTION 10 n°27141/1 du 11/08/2008
Le CIDF soutient que les frais de notaires et de garantie n’ont pas à être intégrés dans le calcul du TEG de l’avenant litigieux. Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que ces frais ont été expressément exclus de la méthodologie de calcul de l’expert (page 78). Dès lors, les moyens soulevés sur ces points par Le CIDF, qui n’a au surplus produit formulé aucun dire durant l’expertise, sont inopérants. 

Aux termes de l’avenant, il est indiqué que « pour le calcul du taux effectif global sur la base du capital restant dû et la durée restant à courir, il a été tenu compte du taux d’intérêt à la date d’émission de la présente offre et des assurances et frais. »
Il ressort des termes de l’avenant que les dispositions non modifiées de l’offre initiale de prêt continuent de s’appliquer. Or, il ressort des conditions générales de l’offre de prêt de 2007 que la souscription d’une assurance décès PTIA ITT est une condition d’octroi du prêt puisqu’il est indiqué que « préalablement à la signature de l’acte de prêt, le ou les « EMPRUNTEUR (S) et le cas échéant la ou les « CAUTION(S) » adhéreront au contrat d’assurance groupe contracté par « LE PRETEUR », en vue de garantir lesdits « EMPRUNTEURS » et « CAUTONS ».
Il en résulte que, contrairement à ce qu’allègue Le CIDF, les frais liés à ces assurances obligatoires aux termes du contrat doivent nécessairement être pris en compte dans le calcul du TEG. 


Le CIDF affirme avoir appliqué les frais d’assurances décès et PTIA ITT des consorts [C] dans le calcul du TEG. 

Concernant Monsieur [C], l’offre de prêt prévoit qu’à compter de son 65ème anniversaire (soit à partir de la mensualité 124), seul le risque de décès est couvert, de sorte que l’assurance PTIA ITT doit cesser à compter de la 123ème mensualité. Or, il résulte de l’expertise judiciaire que d’après le tableau d’amortissement, l’assurance décès PTIA ITT est appliquée jusqu’à la 183ème mensualité. 
En outre, il est prévu dans le contrat que l’assurance décès PTIA ITT doit être prise en compte jusqu’à la mensualité 156, or l’expert relève que le nombre de mensualités observées pour l’assurance décès PTIA ITT dans le tableau d’amortissement est de 195. 



Concernant Madame [C], il est relevé qu’alors que le contrat mentionne que l’assurée n’est couverte que pour le décès à compter de son 65ème anniversaire (mensualité 307), l’assurance décès PTIA ITT est appliquée jusqu’à la fin des mensualités (351). 

Il ressort de la jurisprudence applicable antérieurement à l’ordonnance de 2006 que le coût d’une assurance facultative dont la souscription ne conditionne pas l’octroi du prêt n’entre pas dans la détermination du taux effectif global. 
Néanmoins, en l’espèce, le rapport d’expertise relève que « Cette assurance apparaît dans le tableau d’amortissement. Elle est comptabilisée dans les échéances nettes successives. De plus, le caractère facultatif n’y est pas mentionné. »
Ainsi, alors qu’il est démontré que l’assurance a été prise en compte dans la détermination des échéances sans que ne soit mentionné son caractère facultatif, elle revêt tous les caractères d’une assurance obligatoire, pour l’établissement prêteur, et donc, d’une condition de l’octroi du prêt.
En conséquence, contrairement à ce qu’affirme le CIDF, le coût de l’assurance perte d’emploi doit, en l’espèce, être intégré au calcul du TEG. 

En conclusion, l’expert relève de très nombreuses contradictions entre les mentions contractuelles et les données relevées dans le tableau d’amortissement, de sorte qu’il en conclut que : 
 en respectant les paliers de remboursement prévus dans le contrat mais non conformes aux paramètres de calcul des primes d’assurances entre l’échéance 200 et 350, le TEG annuel réellement appliqué est évalué à 6,98 % en respectant les paramètres de calcul des primes d’assurances mais non conforme aux paliers de remboursement prévus dans le contrat entre l’échéance 200 et 350, le TEG annuel réellement appliqué est évalué à 6,77 %.
Le TEG conventionnel est de 5,92 %, il est par conséquent démontré que le TEG réellement appliqué par le CIDF est erroné. 

Sur la déchéance du droit aux intérêts conventionnels
Sur l’étendue de la déchéance
Il résulte de la jurisprudence que pour permettre au juge de prendre en considération, dans les contrats souscrits antérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 17 juillet 2019, la gravité du manquement commis par le prêteur et le préjudice subi par l’emprunteur, il apparaît justifié d’uniformiser le régime des sanctions et de juger qu’en cas d’omission du taux effectif global dans l’écrit constatant un contrat de prêt, comme en cas d’erreur affectant la mention de ce taux dans un tel écrit, le prêteur peut être déchu de son droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge. 

Ainsi, même lorsque l’ordonnance du 17 juillet 2019 n’est pas applicable, l’omission du taux effectif global dans l’écrit constatant un contrat de prêt, comme l’erreur affectant la mention de ce taux dans un tel écrit, justifient que le prêteur puisse être déchu de son droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, au regard notamment de la gravité de la faute du prêteur et du préjudice subi par l’emprunteur. 
Il est de jurisprudence constante qu’une erreur ou omission de plus d’une décimale entre le TEG contractuel et le TEG réellement appliqué est de nature à entraîne la déchéance du droit aux intérêts du prêteur.  
Il ressort clairement de la jurisprudence que la seule sanction applicable à l’erreur ou l’omission d’un TEG dans un contrat de prêt est la déchéance totale ou partielle du droit aux intérêts dans la proportion fixée par la juge. Dès lors, il ne peut être fait application des dispositions relatives à l’inexécution du contrat de prêt comme le soutient le CIDF. 

Afin de déterminer si la sanction de la déchéance du droit aux intérêts apparaît proportionnée, il convient d’apprécier si l’erreur a affecté la capacité du consommateur d’apprécier la portée de son engagement. 

En l’espèce, le CIDF affirme que le différentiel d’intérêts acquittés par les demandeurs résulte d’une erreur minime et sa la déchéance du droit aux intérêts est manifestement disproportionnée.
 
Cependant, il résulte de l’expertise judiciaire que si l’on retient les estimations les plus basses : 
 Le TEG de l’offre de prêt du 16/08/2007 est supérieure de 0.33 % au TEG conventionnel. Le TEG de l’avenant du 11/08/2008 est supérieur de 0,85 % au TEG conventionnel. 
Ainsi, ces différentiels ne peuvent être raisonnablement qualifiés de minimes comme le soutient le CIDF. 

En outre, les contradictions relevées par l’expert et son sapiteur entre les stipulations contractuelles et les tableaux d’amortissement sont tellement nombreuses n’ont pas permis à ces derniers de déterminer un TEG définitif de sorte qu’ils ont été contraints de procéder à plusieurs évaluations, qui aboutissement néanmoins toutes à un TEG erroné de plusieurs décimales en faveur de l’établissement prêteur. 
En conséquence, le CIDF ne peut valablement affirmer que les consorts [C], consommateurs profanes, ont été en mesure d’apprécier la portée de leur engagement, dès lors qu’il a été démontré que les tableaux d’amortissements joints ne respectaient pas les stipulations contractuelles. 

L’irrégularité du TEG en matière de crédit immobilier justifie une déchéance du droit aux intérêts à concurrence du seul préjudice qui en résulte pour l’emprunteur. 



En l’espèce, les consorts [C] ne peuvent prétendre avoir subi un préjudice consistant dans la perte de la chance de contracter à un taux plus avantageux dans la mesure où ils ne justifient d’aucune autre offre de prêt concurrente mais de la seule absence de réponse, de leur propre organisme prêteur, de réévaluer le taux applicable à leur prêt. 

L’importance des ces irrégularités que seule une expertise judiciaire a permis de mettre en évidence a nécessairement entraîné un préjudice financier pour les consorts [C] qui justifient qu’au 5 août 2023, le capital restant dû apparaît plus élevé que le capital initialement emprunté en raison de l’application d’un TEG nettement supérieur à celui prévu dans le contrat. 

En outre, il ressort des pièces versées aux débats que l’organisme prêteur a poursuivi le remboursement du prêt selon le tableau d’amortissement alors que les consorts [C] justifient avoir donné l’information qu’ils avaient souscrits les assurances décès obligatoires auprès d’un autre organisme. 

Il en résulte qu’il apparaît proportionné, au regard des irrégularités démontrées, la sanction de la déchéance totale du droit aux intérêts du CIDF. 

Sur les conséquences de la déchéance totale
Lorsque la déchéance du droit aux intérêts conventionnels est ordonnée, l’emprunteur n’est tenu qu’au seul remboursement du capital suivant l’échéancier prévu, ainsi que, le cas échéant, au paiement des intérêts dont le prêteur n’a pas été déchu. 

Les sommes perçues au titre des intérêts, qui sont productives d’intérêts au taux de l’intérêt légal à compter du jour de leur versement, sont restituées par le prêteur ou imputées sur le capital restant dû.

En l’espèce, il n’est pas contesté par le CIDF que les consorts [C] ont remboursé les mensualités sans incident de paiement. 

En application du jugement du Tribunal d’instance de NIMES du 16 janvier 2018, ils ont bénéficié d’un délai de grâce de 24 mois à compter jusqu’au mois de février 2020, suspendant ainsi leur obligation de remboursement. 

Il ressort des pièces versées aux débats que :
 La somme des intérêts versés au titre de l’exécution de l’offre de prêt initial est de 10.718, 76 euros. La somme des intérêts versés jusqu’au 31 janvier 2024, incluant la suspension accordée par le tribunal d’instance de Nîmes entre janvier 2018 et janvier 2020 est de 178.953,74 euros. 
Les consorts [C] sollicitent la restitution de la somme de 182.994,37 euros. 

En l’espèce, le CIDF sollicite que le tribunal ordonne la compensation entre les sommes à restituer et le capital restant dû au 31 janvier 2024. Il demande à ce que cette compensation s’opère au jour du versement de la dernière échéance. 

Au regard de la sanction prononcée par le tribunal, dont il convient de s’assurer de l’effectivité et du caractère dissuasif, et des conséquences que l’erreur de TEG a eu sur les consorts [C], il n’y a pas lieu d’ordonner de compensation, sous quelque forme que ce soit. 

Par conséquent, la demande du CIDF formée à ce titre sera rejetée. 

Le tribunal ne disposant pas d’éléments suffisamment précis pour établir la mensualité fixe au 31 janvier 2024, la demande des consorts [C] formée à ce titre sera rejetée. Il convient de faire droit à leur demande de condamnation à l’établissement d’un nouveau tableau d’amortissement prenant en compte la déchéance totale du droit aux intérêts. 

Le tribunal ne pouvant statuer ultra petita, le CIDF sera condamné à verser aux consorts [C] la somme de 182.994,37 euros au titre des intérêts perçus et injonction lui sera faite de produire un nouveau tableau d’amortissement prenant en compte la déchéance totale du droit aux intérêts. 


SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU TITRE DES MANQUEMENTS DE LA SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCEE A SES OBLIGATIONS DE CONSEIL, DE MISE EN GARDE ET D’INFORMATION
Aux termes des dispositions de l’article 1134 ancien du code civil : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »
Aux termes des dispositions de l’article 1146 ancien du code civil, en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution du contrat, « les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante ».
Si les obligations d’information, de mise en garde et de conseil mises à la charge du professionnel ont vocation à protéger le consommateur, elles n’ont pas pour objet de le prémunir d’un défaut de prudence dans l’évaluation des conséquences financières d’un prêt notamment au regard de leurs revenus futurs. Il ne peut être reproché à l’établissement bancaire de ne pas avoir anticipé la baisse de revenus futurs de Monsieur [C] à la date de son départ en retraite dès lors que celui-ci intervenait plusieurs années plus tard et que le prêt a été conclu en fonction des ressources déclarées au jour de sa conclusion. 
En effet, si le TEG conventionnel apparaît comme manifestement erroné, la sanction qui est applicable ne peut être que la déchéance du droit aux intérêts et ne peut, en l’absence de démonstration d’une faute, fonder une condamnation sur le fondement d’un manquement à une obligation d’information, de mise en garde ou de conseil. 
Il en résulte que les consorts [C] ne démontrent pas de manquement à ses obligations imputables au CIDF. 
Par conséquent, la demande formée par les consorts [C] à ce titre sera rejetée. 

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit. Néanmoins, en application de l’article 515 du code de procédure civile, la juridiction peut, d’office ou à la demande d’une partie, écarter l’exécution provisoire, si elle estime que celle-ci est incompatible avec la nature de l’affaire. 
En l’espèce, il n’y a pas lieu, au regard de la nature de l’affaire, d’écarter l’exécution provisoire. 
Sur les dépens
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
Le CIDF, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire. 
Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, il est inéquitable de laisser à la charge des consorts [C] les frais exposés par elle et non compris dans les dépens. En conséquence, le CIDF sera condamné à lui payer la somme de 1 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;
 
PRONONCE la déchéance totale du droit aux intérêts de la SA CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT au titre du contrat de prêt n°27141/1 du 16 août 2007 et du prêt n°27141/1 valant avenant du 11 août 2008 ; 
CONDAMNE la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à payer à Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [R] épouse [C] : la somme de de 182.994,37 euros au titre des intérêts perçus dans le cadre de l’offre de prêt du 16 août 2007 et de son avenant du 11 août 2008 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 
DEBOUTE la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de sa demande de compensation ; 
DEBOUTE Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [R] épouse [C] de leur demande de fixation judiciaire d’une mensualité constante; 
CONDAMNE la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à établir à Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [R] épouse [C] un nouveau tableau d’amortissement tenant compte de la déchéance totale du droit aux intérêts ; 
DIT que le capital restant dû par Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [R] épouse [C] ne portera pas intérêts ; 
DEBOUTE Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [R] épouse [C] de leur demande de condamnation formée au titre du manquement aux devoir d’information, de conseil et de mise en garde. 
CONDAMNE la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT MUTUELLES aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ; 
CONDAMNE la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à payer à la Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [R] épouse [C] la somme de 1 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision. 
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier, Le Président,

Copie ❑ exécutoire
❑ certifiée conforme 
délivrée le 
à 
la SCP LOBIER & ASSOCIES
Me Julius RADZIO


TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe 
 DE NIMES
 **** Le 18 Octobre 2024
Troisième Chambre Civile
 
N° RG 17/06183 - N° Portalis DBX2-W-B7B-HWJR
Minute n° JG24/182



JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant : 


M. [Z] [C]
né le [Date naissance 2] 1953 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Julius RADZIO, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Mme [O] [R] épouse [C]
née le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Julius RADZIO, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant


à :


CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, la SELARL CARBONNIER LAMAZE RASLE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant


Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 20 Septembre 2024 devant Chloé AGU, Juge, statuant comme juge unique, assistée de Sofia AIGUES, Auditrice de Justice, et de Corinne PEREZ, Greffier, et qu'il en a été délibéré.






N° RG 17/06183 - N° Portalis DBX2-W-B7B-HWJR 

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [R] épouse [C] (ci-après dénommés consorts [C]) ont emprunté au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE, désormais CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (ci-après dénommé CIDF), la somme de 223 500 euros selon offre de prêt « SERENITE 10 EVOLUTION 10 » en vue de l’acquisition de leur résidence principale. 

L’offre de prêt a été émise le 16 août 2007 et a été acceptée par les consorts [C] le 28 août 2007, après le délai légal de réflexion de 10 jours. 

Le prêt a été conclu pour une durée de 348 mois et assorti d’un taux d’intérêt nominal initial de 4,80% par an à compter de la date du premier versement des fonds et expirant le jour précédant la première date d’application du taux d’intérêt révisable, le taux révisable correspondant aux taux interbancaire TIBEUR 3 mois augmenté de 1,50 points.

Le taux effectif global (TEG) annuel ressort à 4,90% l’an hors assurances et 5,92 % assurances comprises. 

Ce prêt est garanti par un privilège de prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle sur le bien financé, ainsi que par un nantissement sur un contrat d’assurance vie. 
Le prêt est également garanti par une assurance « Décès PTIA ITT ».

Le 11 août 2008, à la demande des consorts [C] qui ont souhaité réexaminer les modalités financières de leur prêt, le CIFD leur a adressé une offre modificative de prêt valant avenant ayant notamment pour objet d’allonger la durée du prêt à 351 mois, le capital restant dû s’élevant à la somme de 224.452,38 euros. 

Aux termes de l’avenant, il est désormais prévu un taux fixe à 4.90% l’an applicable à compter de la date du premier versement des fonds et expirant le jour précédant la première date d’application du taux d’intérêt révisable, le taux révisable correspondant au taux interbancaire TIBEUR 12 MOIS augmenté de 1,60 points. Après l’expiration du délai légal de réflexion, les consorts [C] ont accepté l’avenant. 

Les quotités garanties ainsi que les taux des primes des assurances « Décès PTITA ITT » n’ont pas été modifiés. 

Il est également prévu dans l’avenant que les dispositions non modifiées du prêt demeurent valables, notamment les garanties consenties. 

Le TEG annuel ressort à 4,90% l’an hors assurances et à 5,92% l’an assurances comprises, le taux de période mensuel étant de 0,4931287%. 

Les consorts [C] ont soumis l’offre de prêt initiale et son avenant à une association de consommateurs qui leur a fait part d’éventuelles irrégularités. 

Le 10 août 2017, les consorts [C] ont adressé un courrier de mise en demeure au CIFD reprenant les observations de l’association de consommateurs indiquant que les TEG mentionnés dans l’offre de prêt et dans l’avenant au contrat de prêt ne prenaient pas en compte l’ensemble des frais ayant conditionné l’offre et étaient en conséquence erronés. 
Le 17 août 2017, le conseil des consorts [C] a adressé un courrier au CIDF reprenant les termes du courrier du 10 août 2017. 

Le 24 octobre 2017, les consorts [C] ont assigné le CIDF devant le tribunal d’instance de Nîmes aux fins d’obtenir des délais de grâce et la suspension des intérêts du prêt immobilier consenti par le CIDF. 
Par jugement du 16 janvier 2018, le tribunal d’instance de Nîmes a notamment suspendu pendant 24 mois, soit jusqu’au 16 janvier 2020, les obligations liées au crédit immobilier en date du 16 août 2007 ayant fait l’objet d’un avenant en date du 27 juin 2008. 

Suivant acte d’huissier de justice du 1er décembre 2017, les consorts [C] ont assigné le CIDF devant le tribunal de grande instance de Nîmes afin de voir annuler le taux contractuel des crédits immobiliers, substituer le taux d’intérêt légal et d’obtenir la condamnation de la banque au remboursement des intérêts ainsi qu’au paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation d’information et de mise en garde. 
 
Par jugement du 29 avril 2021, le tribunal judiciaire de Nîmes a déclaré non prescrite l’action engagée par les consorts [C], a déclaré irrecevable l’action en nullité du taux d’intérêts conventionnel et a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture. 

Par jugement du 6 avril 2021, le tribunal judiciaire de Nîmes, statuant avant-dire droit, a désigné Monsieur [J] [V] aux fins d’analyse financière des prêts litigieux. L’expert a déposé son rapport le 30 octobre 2023 ainsi que celui du sapiteur dont il avait demandé l’adjonction. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 19 juin 2024, se fondant sur les dispositions des articles L313-1 et suivants, R313-1 et suivants du Code de la consommation, 1304, 1134, 1146 ancien et suivants, 1231 nouveau et suivants, 1907 et 2224 nouveaux du Code civil, les consorts [C] demandent au tribunal de :

DEBOUTER la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
DIRE, JUGER ET PRONONCER l'action judiciaire engagée par les époux [C] bien fondée. 
DIRE, JUGER ET PRONONCER erroné le taux contractuel des crédits immobiliers souscrits auprès de la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sous le numéro 27141/1 le 16 août 2007 et le 27 juin 2008. 
PRONONCER la déchéance totale du droit aux intérêts, telle que prévue par l'article L. 312 - 33 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 17 mars 2014.
CONDAMNER la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à porter et payer aux époux [C] : La somme de 10.718,76 € au titre du remboursement des intérêts échus et perçus en vertu du prêt du 16 août 2007, La somme de 172.275,61 € au titre du remboursement des intérêts échus et perçus au 30 janvier 2024 en remboursement du prêt du 11 août 2008. 
CONDAMNER la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT procéder à la suppression d'intérêts pour le futur. 
DIRE ET PRONONCER que le remboursement du capital restant dû depuis le 31 janvier 2024 sera payé par 42 mensualités fixes de 1.042,60 € / mois. 
DIRE, JUGER ET PRONONCER que la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sera condamnée à établir et fournir aux époux [C] un nouveau tableau d'amortissement tenant compte de la déchéance d’intérêts et de la fixation des mensualités constantes précitées sur la durée résiduelle du prêt. 
DIRE, JUGER ET PRONONCER que la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a commis une faute contractuelle de conseil et de mise en garde, d'information des particuliers face à un dispensateur de crédits, professionnel, engageant sa responsabilité civile à l'égard des époux [C] en leur faisant régulariser des contrats de crédits mettant en place des paliers de remboursement totalement disproportionnés à leurs capacités financières. 
Par conséquent, 
CONDAMNER la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à leur porter et payer la somme de 50.000,00 € à titre de dommages-intérêts par application de l'article 1147 ancien et 1231 nouveau et suivants du Code Civil.
DIRE, JUGER ET PRONONCER que l’ensemble des sommes qui seront mises à la charge de la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT porteront les intérêts légaux à compter de la signification de la décision à intervenir.
DIRE ET PRONONCER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 
CONDAMNER la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à leur porter et payer la somme de 6.500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire ordonnée avant dire droit.
Au soutien de leur demande de déchéance totale du droit aux intérêts, se fondant sur les dispositions des articles L.313-25 et L.341-34 du code de la consommation, les consorts [C] soutiennent que les TEG mentionnés tant dans l’offre de prêt du 16 août 2007 que dans l’avenant du 27 juin 2008 sont erronés de plus d’une décimale. 

Ils font ainsi valoir que l’encaissement des échéances largement supérieures à celles que la banque était en droit de percevoir leur cause un préjudice financier indiscutable et particulièrement important. Ils ajoutent que la défenderesse leur a imposé des paiements des primes d’assurances non conformes aux contrats de prêt ne donnant lieu à aucune contrepartie. 
Ils exposent qu’après treize années de remboursement sans incident, le capital restant dû est supérieur au montant initial emprunté, que cette situation les a empêchés de refinancer leur crédit avec une autre banque pour profiter de taux avantageux. Ils expliquent qu’ils doivent faire face à de lourdes mensualités alors que M. [C] est à la retraite. En outre, ils affirment que malgré la souscription d’une nouvelle assurance décès souscrite auprès de la CSF ASSURANCES, la défenderesse refuse de résilier les assurances initiales imposées avec le prêt continuant à prélever les primes. Ils sollicitent ainsi la déchéance totale des intérêts contractuels des deux prêts en cause en application des dispositions de l’article 1341-34 du Code de la consommation. 

Sur les conséquences financières liées à la déchéance totale du droit aux intérêts, ils sollicitent, concernant le prêt du 16 août 2007, le remboursement des intérêts perçus pendant les douze mois d’exécution de ce contrat, et concernant le prêt du 27 juin 2008 le remboursement des intérêts perçus jusqu’au 31 janvier 2024.

Sur la responsabilité de la banque, ils soutiennent qu’elle a manqué à ses obligations d’information, de mise en garde et de conseil en leur proposant un contrat de prêt inadapté à leur situation financière future et en les plaçant dans une situation de quasi-surendettement, justifiant sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

*****
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 2 août 2024, se fondant sur les articles L312-8, L312-10, L312-14-1, L312-33, L313-1, R313-1 et L313-2 du Code de la Consommation, 1304 ancien, 1103 et suivants, 1353, 1383-2 et 1907 du Code civil et 6 et 9 du Code de procédure civile, sur l’ordonnance n°219-740 du 17 juillet 2019, sur l’article 1er du protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés et sur la jurisprudence de la cour de justice de l’union européenne, le CIDF demande au tribunal de :


A titre principal :

JUGER que les époux [C] ont bénéficié d’un délai légal de réflexion de 10 jours durant lequel ils auraient pu examiner et faire examiner l’offre de prêt et l’avenant au contrat de prêt émis par le CIFD les 16 août 2007 et 27 juin 2008.
JUGER que les époux [C] ne rapportent pas la preuve d’une erreur de calcul du TEG mentionné dans l’offre de prêt du 16 août 2007 et dans l’avenant du 27 juin 2008.
JUGER que l’offre de prêt destinée au financement d’un bien immobilier ancien sans travaux excluait toute période de préfinancement dont les frais sont, en toute hypothèse, indéterminables au moment de l’émission de l’offre de prêt.
JUGER que le CIFD a intégré les frais liés à l’assurance « décès PTIA ITT » dans le calcul du TEG mentionné à l’offre de prêt du 16 août 2007, y compris ceux de Madame [C], les époux [C] ne rapportant pas la preuve contraire.
JUGER que l’assurance facultative perte d’emploi est une assurance facultative qui ne conditionne pas l’octroi du prêt, de sorte que les frais y afférents ne devraient pas être intégrés au calcul du TEG mentionné dans l’offre de prêt du 16 août 2007.
JUGER que les frais de garantie, de notaire et de dossier ont parfaitement été inclus dans le calcul du TEG mentionné à l’offre de prêt du 16 août 2007, les époux [C] n’apportant pas la preuve contraire.
JUGER que le CIFD a intégré les frais liés à l’assurance « décès PITA ITT » dans le calcul du TEG mentionné à l’avenant du 27 juin 2008 alors qu’il n’en avait pas l’obligation, les époux [C] ne rapportant pas la preuve contraire.
JUGER que l’assurance facultative perte d’emploi est une assurance facultative qui ne conditionne pas l’octroi de l’avenant du 27 juin 2008, de sorte que les frais y afférant ne devraient pas être intégrés au calcul du TEG mentionné dans l’avenant.
JUGER que les frais de notaire n’avaient pas à être intégrés dans l’avenant du 27 juin 2008, l’avenant étant un acte sous seing privé.
JUGER que les époux [C] ne démontrent pas que les frais de garanties n’auraient pas été inclus dans le calcul du TEG mentionné à l’avenant du 27 juin 2008 et qu’en toute hypothèse le CIFD n’avait pas l’obligation de les intégrer.
JUGER que le calcul du TEG mentionné dans l’offre de prêt du 16 août 2007 et dans l’avenant du 27 juin 2008 n’est pas erroné.
JUGER que le CIFD n’a pas manqué à son obligation d’information, de mise en garde et de conseil, les époux [C] ne rapportant pas la preuve contraire.
JUGER que les époux [C] ne rapportent pas la preuve du préjudice prétendument subi résultant de la perte de chance de ne pas contracter, ni d’un lien de causalité entre les prétendus manquements et le prétendu préjudice.
JUGER que le calcul du TEG mentionné dans l’offre de prêt du 16 ao t 2007 et dans l’avenant du 27 juin 2008 n’est pas erroné.
En toute hypothèse :
 
JUGER que la seule sanction que pourrait encourir l’offre de prêt émise par le CIFD serait la déchéance du droit aux intérêts contractuels du prêteur qui est une sanction laissée à l’appréciation des juges du fond.
JUGER que les époux [C] exécutent le contrat de prêt de mauvaise foi et qu’ils ne justifient pas d’un préjudice.
En conséquence :

DEBOUTER les époux [C] de l’ensemble de leurs prétentions.
CONDAMNER solidairement les époux [C] à payer au CIFD la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Si par extraordinaire, votre tribunal devait faire droit aux demandes des époux [C] : 

JUGER qu’une éventuelle compensation ne jouera qu’au jour du paiement de la dernière échéance de remboursement
A titre liminaire, le CIDF précise que les époux [C] ont souscrit qu’un seul contrat de prêt à savoir le contrat du 16 août 2007 qui a été substitué par le contrat du 27 juin 2008. 

Le CIDF sollicite le rejet des demandes formulées par les demandeurs en soutenant avoir intégré l’ensemble des frais obligatoires dans le calcul du TEG mentionné à l’offre de prêt en date du 16 août 2007 ainsi qu’à l’avenant du 27 juin 2008, à savoir les frais liés à la période de préfinancement, les frais d’assurance « décès PTIA ITT » de Madame [C], les frais d’assurance facultative perte d’emploi, les frais de dossier, les frais de garanties et les frais de notaire. 




Se prévalant du principe de proportionnalité résultant de l’article 1er protocole additionnel de la CESDH et de la jurisprudence de la CJUE, le CIDF soutient que la déchéance du droit aux intérêts est une sanction disproportionnée alors que l’erreur alléguée dans le calcul du TEG est minime et qu’elle n’a pas affecté la capacité des demandeurs à apprécier l’étendue de leur engagement. 
En outre, le CIDF allègue la carence probatoire des demandeurs concernant leur préjudice allégué.

Le CIDF soutient que les demandeurs ne rapportent pas la preuve des manquements allégués à ses obligations de conseil, mise en garde et information et précise que les manquements doivent s’évaluer au jour du contrat et que les demandeurs ne produisent que des éléments postérieurs. 

****
L’instruction a été clôturée le 20 août 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du 24 mai 2024.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 septembre 2024. A cette date, les parties ont été informées que le jugement serait rendu le 8 octobre 2024 par mise à disposition au greffe. 
Les parties ont régulièrement constitué avocat, la décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les demandes de « constater », « dire et juger », « donner acte ou prendre acte », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requièrent. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. 

Sur la demande de déchéance du droit aux intérêts conventionnels formée par les consorts [C]
Sur le caractère erroné des TEG
Aux termes de l’article L.313-1 du code de la consommation applicable antérieurement à l’ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006 :

« Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à ces intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels.
Toutefois, pour l’application des articles L.312-4 à L.312-8, les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d’officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global ci-dessus, lorsque le montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat.
En outre, pour les prêts qui font l’objet d’un amortissement échelonné, le taux effectif global doit être calculé en tenant compte des modalités de l’amortissement de la créance. » 

Il résulte de l’article L.313-2 du code de la consommation applicable antérieurement à l’ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006 que « Le taux effectif global déterminé comme il est dit à l'article L.313-1 doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de prêt régi par la présente section. »

Il ressort de ces dispositions que l’ensemble des frais conditionnant l’octroi du prêt doivent être pris en compte pour le calcul du taux effectif global et doivent être indiqué dans l’offre de prêt, de sorte que le consommateur soit informé des conditions dans lesquelles il contracte.

Concernant l’offre de prêt SERENITE 10 EVOLUTION 10 n°27141/1 du 16/08/2007
En l’espèce, l’offre de prêt mentionne que « le Taux Effectif GLOBAL (T.E.G) proportionnel au taux de période indiqué ci-dessus, a été calculé en supposant le prêt débloqué entièrement dès l’origine et sur la base de la durée initiale de la période d’amortissement. Pour le calcul du TEG, il a été tenu compte du taux d’intérêt applicable à la date d’émission de la présente offre, du coût de l’assurance obligatoire, des frais, des commissions et des charges estimées liées aux garanties et honoraires d’officiers ministériels ». Le TEG indiqué dans l’offre est de 5.92%. 

Dans le cadre de son analyse financière, l’expert a expressément indiqué aux parties qu’il a entendu appliquer les stipulations contractuelles. Il a ainsi intégré les assurances souscrites par les consorts [C] dans les termes du contrat, les frais de dossier, les frais de notaire et les frais de garantie. Il ressort clairement du rapport que les frais d’une éventuelle période d’anticipation ont été exclus (page 41) ainsi que, pour Madame [C], les frais de l’assurance facultative de perte d’emploi. 
L’expertise judiciaire n’a fait l’objet d’aucun dire de la part des parties. 

Il n’est pas contesté que les frais de garantie, de notaire et de dossier ont été inclus dans le calcul du TEG mentionné dans l’offre de prêt. 

Néanmoins, l’analyse financière effectuée dans le cadre de l’expertise judiciaire révèle des contradictions entre les stipulations conventionnelles la réalité des flux financiers observés. 

Le CIDF affirme avoir correctement appliqué les frais d’assurances décès et PTIA ITT des consorts [C] dans le calcul du TEG. 




Concernant Monsieur [C], l’offre de prêt prévoit qu’à compter de son 65ème anniversaire (soit à partir de la mensualité 133), seul le risque de décès est couvert, de sorte que l’assurance PTIA ITT doit cesser à compter de la 134ème mensualité. Or, il résulte de l’expertise judiciaire que « Dans le tableau d’amortissement, l’assurance décès PTIA ITT semble être appliquée même après 65 ans ; jusqu’à la mensualité 171, l’assuré ayant 68 ans à cette échéance. »
En outre, il est prévu dans le contrat que l’assurance décès PTIA ITT doit être prise en compte jusqu’à la mensualité 195, or l’expert relève que le nombre de mensualités observées pour l’assurance décès PTIA ITT dans le tableau d’amortissement est de 171 (uniquement jusqu’à 68 ans). Par ailleurs, le montant de la prime mensuelle d’assurance, selon le contrat, doit être déterminée à partir du capital restant dû, avant 70 ans (jusqu’à la mensualité 192) et, après 70 ans, entre la 193ème mensualité et la dernière échéance. Or, il ressort du rapport que « la prime mensuelle d’assurance est déterminée à partir du capital restant dû à partir de la mensualité 172, l’assuré ayant 68 ans à cette échéance ». 

Concernant Madame [C], et sans prise en compte d’une période d’anticipation, le contrat stipule qu’à compter de son 65ème anniversaire, seul le risque de décès est couvert. Or, il ressort du rapport d’expertise que « l’assurée a 65 ans à partir de la 316ème mensualité. Pourtant, l’assurance décès PTIA ITT est encore appliquée jusqu’à la fin des mensualités. » 

Dès lors, le CIDF ne peut valablement affirmer avoir pris en compte les frais liés à l’assurance dans les termes de l’offre de prêt dès lors qu’il est démontré dans le cadre de l’expertise l’existence de contradictions entre les stipulations contractuelles et les flux financiers observés dans le tableau d’amortissement. 

Il ressort de la jurisprudence applicable antérieurement à l’ordonnance de 2006 que le coût d’une assurance facultative dont la souscription ne conditionne pas l’octroi du prêt n’entre pas dans la détermination du taux effectif global. 
Néanmoins, en l’espèce, le rapport d’expertise relève que « Cette assurance apparaît dans le tableau d’amortissement. Elle est comptabilisée dans les échéances nettes successives. De plus, le caractère facultatif n’y est pas mentionné. »
Ainsi, alors qu’il est démontré que l’assurance a été prise en compte dans la détermination des échéances sans que ne soit mentionné son caractère facultatif, elle revêt tous les caractères d’une assurance obligatoire, pour l’établissement prêteur, et donc, d’une condition de l’octroi du prêt.
En conséquence, contrairement à ce qu’affirme le CIDF, le coût de l’assurance perte d’emploi doit, en l’espèce, être intégré au calcul du TEG. 

En conclusion, après analyse des flux financiers apparaissant dans le tableau d’amortissement, l’expert conclut que : 
 le TEG annuel réellement appliqué est de 6.25 %, hors assurance perte d’emploi soit un écart de 0,25 % avec le TEG conventionnel de 5.92 %. le TEG annuel réel est évalué à 6.33 %, en prenant en compte l’assurance perte d’emploi dès lors que son caractère facultatif ne ressort pas du tableau d’amortissement, soit un écart de 0,41% avec le TEG conventionnel de 5.92%. 
Il est ainsi démontré que le TEG réellement appliqué par le CIDF est erroné. 

Concernant l’avenant à l’offre de prêt SERENITE 10 EVOLUTION 10 n°27141/1 du 11/08/2008
Le CIDF soutient que les frais de notaires et de garantie n’ont pas à être intégrés dans le calcul du TEG de l’avenant litigieux. Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que ces frais ont été expressément exclus de la méthodologie de calcul de l’expert (page 78). Dès lors, les moyens soulevés sur ces points par Le CIDF, qui n’a au surplus produit formulé aucun dire durant l’expertise, sont inopérants. 

Aux termes de l’avenant, il est indiqué que « pour le calcul du taux effectif global sur la base du capital restant dû et la durée restant à courir, il a été tenu compte du taux d’intérêt à la date d’émission de la présente offre et des assurances et frais. »
Il ressort des termes de l’avenant que les dispositions non modifiées de l’offre initiale de prêt continuent de s’appliquer. Or, il ressort des conditions générales de l’offre de prêt de 2007 que la souscription d’une assurance décès PTIA ITT est une condition d’octroi du prêt puisqu’il est indiqué que « préalablement à la signature de l’acte de prêt, le ou les « EMPRUNTEUR (S) et le cas échéant la ou les « CAUTION(S) » adhéreront au contrat d’assurance groupe contracté par « LE PRETEUR », en vue de garantir lesdits « EMPRUNTEURS » et « CAUTONS ».
Il en résulte que, contrairement à ce qu’allègue Le CIDF, les frais liés à ces assurances obligatoires aux termes du contrat doivent nécessairement être pris en compte dans le calcul du TEG. 


Le CIDF affirme avoir appliqué les frais d’assurances décès et PTIA ITT des consorts [C] dans le calcul du TEG. 

Concernant Monsieur [C], l’offre de prêt prévoit qu’à compter de son 65ème anniversaire (soit à partir de la mensualité 124), seul le risque de décès est couvert, de sorte que l’assurance PTIA ITT doit cesser à compter de la 123ème mensualité. Or, il résulte de l’expertise judiciaire que d’après le tableau d’amortissement, l’assurance décès PTIA ITT est appliquée jusqu’à la 183ème mensualité. 
En outre, il est prévu dans le contrat que l’assurance décès PTIA ITT doit être prise en compte jusqu’à la mensualité 156, or l’expert relève que le nombre de mensualités observées pour l’assurance décès PTIA ITT dans le tableau d’amortissement est de 195. 



Concernant Madame [C], il est relevé qu’alors que le contrat mentionne que l’assurée n’est couverte que pour le décès à compter de son 65ème anniversaire (mensualité 307), l’assurance décès PTIA ITT est appliquée jusqu’à la fin des mensualités (351). 

Il ressort de la jurisprudence applicable antérieurement à l’ordonnance de 2006 que le coût d’une assurance facultative dont la souscription ne conditionne pas l’octroi du prêt n’entre pas dans la détermination du taux effectif global. 
Néanmoins, en l’espèce, le rapport d’expertise relève que « Cette assurance apparaît dans le tableau d’amortissement. Elle est comptabilisée dans les échéances nettes successives. De plus, le caractère facultatif n’y est pas mentionné. »
Ainsi, alors qu’il est démontré que l’assurance a été prise en compte dans la détermination des échéances sans que ne soit mentionné son caractère facultatif, elle revêt tous les caractères d’une assurance obligatoire, pour l’établissement prêteur, et donc, d’une condition de l’octroi du prêt.
En conséquence, contrairement à ce qu’affirme le CIDF, le coût de l’assurance perte d’emploi doit, en l’espèce, être intégré au calcul du TEG. 

En conclusion, l’expert relève de très nombreuses contradictions entre les mentions contractuelles et les données relevées dans le tableau d’amortissement, de sorte qu’il en conclut que : 
 en respectant les paliers de remboursement prévus dans le contrat mais non conformes aux paramètres de calcul des primes d’assurances entre l’échéance 200 et 350, le TEG annuel réellement appliqué est évalué à 6,98 % en respectant les paramètres de calcul des primes d’assurances mais non conforme aux paliers de remboursement prévus dans le contrat entre l’échéance 200 et 350, le TEG annuel réellement appliqué est évalué à 6,77 %.
Le TEG conventionnel est de 5,92 %, il est par conséquent démontré que le TEG réellement appliqué par le CIDF est erroné. 

Sur la déchéance du droit aux intérêts conventionnels
Sur l’étendue de la déchéance
Il résulte de la jurisprudence que pour permettre au juge de prendre en considération, dans les contrats souscrits antérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 17 juillet 2019, la gravité du manquement commis par le prêteur et le préjudice subi par l’emprunteur, il apparaît justifié d’uniformiser le régime des sanctions et de juger qu’en cas d’omission du taux effectif global dans l’écrit constatant un contrat de prêt, comme en cas d’erreur affectant la mention de ce taux dans un tel écrit, le prêteur peut être déchu de son droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge. 

Ainsi, même lorsque l’ordonnance du 17 juillet 2019 n’est pas applicable, l’omission du taux effectif global dans l’écrit constatant un contrat de prêt, comme l’erreur affectant la mention de ce taux dans un tel écrit, justifient que le prêteur puisse être déchu de son droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, au regard notamment de la gravité de la faute du prêteur et du préjudice subi par l’emprunteur. 
Il est de jurisprudence constante qu’une erreur ou omission de plus d’une décimale entre le TEG contractuel et le TEG réellement appliqué est de nature à entraîne la déchéance du droit aux intérêts du prêteur.  
Il ressort clairement de la jurisprudence que la seule sanction applicable à l’erreur ou l’omission d’un TEG dans un contrat de prêt est la déchéance totale ou partielle du droit aux intérêts dans la proportion fixée par la juge. Dès lors, il ne peut être fait application des dispositions relatives à l’inexécution du contrat de prêt comme le soutient le CIDF. 

Afin de déterminer si la sanction de la déchéance du droit aux intérêts apparaît proportionnée, il convient d’apprécier si l’erreur a affecté la capacité du consommateur d’apprécier la portée de son engagement. 

En l’espèce, le CIDF affirme que le différentiel d’intérêts acquittés par les demandeurs résulte d’une erreur minime et sa la déchéance du droit aux intérêts est manifestement disproportionnée.
 
Cependant, il résulte de l’expertise judiciaire que si l’on retient les estimations les plus basses : 
 Le TEG de l’offre de prêt du 16/08/2007 est supérieure de 0.33 % au TEG conventionnel. Le TEG de l’avenant du 11/08/2008 est supérieur de 0,85 % au TEG conventionnel. 
Ainsi, ces différentiels ne peuvent être raisonnablement qualifiés de minimes comme le soutient le CIDF. 

En outre, les contradictions relevées par l’expert et son sapiteur entre les stipulations contractuelles et les tableaux d’amortissement sont tellement nombreuses n’ont pas permis à ces derniers de déterminer un TEG définitif de sorte qu’ils ont été contraints de procéder à plusieurs évaluations, qui aboutissement néanmoins toutes à un TEG erroné de plusieurs décimales en faveur de l’établissement prêteur. 
En conséquence, le CIDF ne peut valablement affirmer que les consorts [C], consommateurs profanes, ont été en mesure d’apprécier la portée de leur engagement, dès lors qu’il a été démontré que les tableaux d’amortissements joints ne respectaient pas les stipulations contractuelles. 

L’irrégularité du TEG en matière de crédit immobilier justifie une déchéance du droit aux intérêts à concurrence du seul préjudice qui en résulte pour l’emprunteur. 



En l’espèce, les consorts [C] ne peuvent prétendre avoir subi un préjudice consistant dans la perte de la chance de contracter à un taux plus avantageux dans la mesure où ils ne justifient d’aucune autre offre de prêt concurrente mais de la seule absence de réponse, de leur propre organisme prêteur, de réévaluer le taux applicable à leur prêt. 

L’importance des ces irrégularités que seule une expertise judiciaire a permis de mettre en évidence a nécessairement entraîné un préjudice financier pour les consorts [C] qui justifient qu’au 5 août 2023, le capital restant dû apparaît plus élevé que le capital initialement emprunté en raison de l’application d’un TEG nettement supérieur à celui prévu dans le contrat. 

En outre, il ressort des pièces versées aux débats que l’organisme prêteur a poursuivi le remboursement du prêt selon le tableau d’amortissement alors que les consorts [C] justifient avoir donné l’information qu’ils avaient souscrits les assurances décès obligatoires auprès d’un autre organisme. 

Il en résulte qu’il apparaît proportionné, au regard des irrégularités démontrées, la sanction de la déchéance totale du droit aux intérêts du CIDF. 

Sur les conséquences de la déchéance totale
Lorsque la déchéance du droit aux intérêts conventionnels est ordonnée, l’emprunteur n’est tenu qu’au seul remboursement du capital suivant l’échéancier prévu, ainsi que, le cas échéant, au paiement des intérêts dont le prêteur n’a pas été déchu. 

Les sommes perçues au titre des intérêts, qui sont productives d’intérêts au taux de l’intérêt légal à compter du jour de leur versement, sont restituées par le prêteur ou imputées sur le capital restant dû.

En l’espèce, il n’est pas contesté par le CIDF que les consorts [C] ont remboursé les mensualités sans incident de paiement. 

En application du jugement du Tribunal d’instance de NIMES du 16 janvier 2018, ils ont bénéficié d’un délai de grâce de 24 mois à compter jusqu’au mois de février 2020, suspendant ainsi leur obligation de remboursement. 

Il ressort des pièces versées aux débats que :
 La somme des intérêts versés au titre de l’exécution de l’offre de prêt initial est de 10.718, 76 euros. La somme des intérêts versés jusqu’au 31 janvier 2024, incluant la suspension accordée par le tribunal d’instance de Nîmes entre janvier 2018 et janvier 2020 est de 178.953,74 euros. 
Les consorts [C] sollicitent la restitution de la somme de 182.994,37 euros. 

En l’espèce, le CIDF sollicite que le tribunal ordonne la compensation entre les sommes à restituer et le capital restant dû au 31 janvier 2024. Il demande à ce que cette compensation s’opère au jour du versement de la dernière échéance. 

Au regard de la sanction prononcée par le tribunal, dont il convient de s’assurer de l’effectivité et du caractère dissuasif, et des conséquences que l’erreur de TEG a eu sur les consorts [C], il n’y a pas lieu d’ordonner de compensation, sous quelque forme que ce soit. 

Par conséquent, la demande du CIDF formée à ce titre sera rejetée. 

Le tribunal ne disposant pas d’éléments suffisamment précis pour établir la mensualité fixe au 31 janvier 2024, la demande des consorts [C] formée à ce titre sera rejetée. Il convient de faire droit à leur demande de condamnation à l’établissement d’un nouveau tableau d’amortissement prenant en compte la déchéance totale du droit aux intérêts. 

Le tribunal ne pouvant statuer ultra petita, le CIDF sera condamné à verser aux consorts [C] la somme de 182.994,37 euros au titre des intérêts perçus et injonction lui sera faite de produire un nouveau tableau d’amortissement prenant en compte la déchéance totale du droit aux intérêts. 


SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU TITRE DES MANQUEMENTS DE LA SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCEE A SES OBLIGATIONS DE CONSEIL, DE MISE EN GARDE ET D’INFORMATION
Aux termes des dispositions de l’article 1134 ancien du code civil : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »
Aux termes des dispositions de l’article 1146 ancien du code civil, en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution du contrat, « les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante ».
Si les obligations d’information, de mise en garde et de conseil mises à la charge du professionnel ont vocation à protéger le consommateur, elles n’ont pas pour objet de le prémunir d’un défaut de prudence dans l’évaluation des conséquences financières d’un prêt notamment au regard de leurs revenus futurs. Il ne peut être reproché à l’établissement bancaire de ne pas avoir anticipé la baisse de revenus futurs de Monsieur [C] à la date de son départ en retraite dès lors que celui-ci intervenait plusieurs années plus tard et que le prêt a été conclu en fonction des ressources déclarées au jour de sa conclusion. 
En effet, si le TEG conventionnel apparaît comme manifestement erroné, la sanction qui est applicable ne peut être que la déchéance du droit aux intérêts et ne peut, en l’absence de démonstration d’une faute, fonder une condamnation sur le fondement d’un manquement à une obligation d’information, de mise en garde ou de conseil. 
Il en résulte que les consorts [C] ne démontrent pas de manquement à ses obligations imputables au CIDF. 
Par conséquent, la demande formée par les consorts [C] à ce titre sera rejetée. 

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit. Néanmoins, en application de l’article 515 du code de procédure civile, la juridiction peut, d’office ou à la demande d’une partie, écarter l’exécution provisoire, si elle estime que celle-ci est incompatible avec la nature de l’affaire. 
En l’espèce, il n’y a pas lieu, au regard de la nature de l’affaire, d’écarter l’exécution provisoire. 
Sur les dépens
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
Le CIDF, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire. 
Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, il est inéquitable de laisser à la charge des consorts [C] les frais exposés par elle et non compris dans les dépens. En conséquence, le CIDF sera condamné à lui payer la somme de 1 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;
 
PRONONCE la déchéance totale du droit aux intérêts de la SA CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT au titre du contrat de prêt n°27141/1 du 16 août 2007 et du prêt n°27141/1 valant avenant du 11 août 2008 ; 
CONDAMNE la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à payer à Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [R] épouse [C] : la somme de de 182.994,37 euros au titre des intérêts perçus dans le cadre de l’offre de prêt du 16 août 2007 et de son avenant du 11 août 2008 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 
DEBOUTE la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de sa demande de compensation ; 
DEBOUTE Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [R] épouse [C] de leur demande de fixation judiciaire d’une mensualité constante; 
CONDAMNE la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à établir à Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [R] épouse [C] un nouveau tableau d’amortissement tenant compte de la déchéance totale du droit aux intérêts ; 
DIT que le capital restant dû par Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [R] épouse [C] ne portera pas intérêts ; 
DEBOUTE Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [R] épouse [C] de leur demande de condamnation formée au titre du manquement aux devoir d’information, de conseil et de mise en garde. 
CONDAMNE la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT MUTUELLES aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ; 
CONDAMNE la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à payer à la Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [R] épouse [C] la somme de 1 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision. 
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier, Le Président,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la consommation L313-1, code civil 1383-2, code civil 1146, code de la consommation L341-34, code civil 1907, code de la consommation L312-8, code de la consommation L313-25, code civil 1304, code de la consommation L312-33, code de la consommation L313-2, code de la consommation L312-10, code de la consommation L312-14-1, code de la consommation R313-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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Mise à jour de la source le 2024-10-18T21:10:17.110Z.