Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 28 novembre 2024, n° 24/05922

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 1996, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] (RIVP) a donné à bail à usage d'habitation à Monsieur [J] [B], un logement de type F4 sis [Adresse 4].

Monsieur [J] [B] et Madame [P] [M] se sont mariés.
A compter de mai 2023, un arriéré locatif s’est constitué.
La RIVP a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire et à cette occasion, le Commissaire de justice se rendant sur place a alors procédé notamment aux constatations suivantes:

A ce jour, aucune personne répondant à l’identification du destinataire de l’acte n’y a son domicile, sa résidence ou son établissement....la [5] déclare que Monsieur [J] [B] ne réside plus dans le logement depuis enviton 10 ans, ....que l’appartement est uniquement occupé par sa fille....que le fils de Monsieur [J] [B] a déclaré à la gardienne que son père est maintenant au pays, et que le fille de Monsieur [J] [B], Madame [L] [B] a indiqué que sa mère était décédée, et qu’elle vit dans dans les lieux avec son père, et ses frères et soeurs (6 personnes).

Le 29 janvier 2024, l’étude [D] [R] [K] a été désignée sur requête de la bailleresse.

Le 20 février 2024, Maître [R] s’est rendue sur place et en a conclu en suite de ses constatations que “Monsieur [J] [B] n’occupe plus son logement à titre de résidence principale et qu’il l’a cédé à ses enfants et membres de sa famille.”:
 
Par acte de Commissaire de justice du 29 mai 2024, la Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP) a fait citer Monsieur [J] [B], Madame [V] [B], Madame [W] [B], Monsieur [F] [B] et Madame [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- le prononcé de la résiliation du bail conclu le 18 décembre 1996 pour inoccupation personnelle, et cession illicite des lieux loués,
-le constat de la qualité d’occupants sans droit ni titre de Monsieur [J] [B], Madame [V] [B], Madame “[W]” [B] ([G] [I] [B]), Monsieur [F] [B] et Madame [X] [B]; 
- l'expulsion de Monsieur [J] [B] et des occupants de son chef, notamment Madame [V] [B], Madame [W] [B], Monsieur [F] [B] et Madame [X] [B] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin, du logement loué sis [Adresse 4]; 
- la condamnation in solidum de Monsieur [J] [B], Madame [V] [B], Madame [W] [B], Monsieur [F] [B] et Madame [X] au paiement à la RIVP d'une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyerqui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de résiliation et ce jusqu’à libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clefs;
 - la condamnation in solidum de Monsieur [J] [B], Madame [V] [B], Madame [W] [B], Monsieur [F] [B] et Madame [X] au paiement d'une somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamnation in solidum de Monsieur [J] [B], Madame [V] [B], Madame [W] [B], Monsieur [F] [B] et Madame [X] aux entiers dépens.

A l'audience du 30 août 2024, l’affaire a été renvoyée à celle du 1er octobre 2024.

A l’audience du 1er octobre 2024, la RIVP, repréentée par son Conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation, la situation justifiant selon elle la résiliation du bail, l’expulsion de ses occupants, la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. Elle a observé que les pièces produites en défense datent de 2024 et sont donc postérieures à la période de constatation de 2023. 

Monsieur [J] [B], représenté par son Avocat, demande aux termes de ses conclusions en réponse, de voir débouter la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions et de la condamner aux dépens.
Il fait valoir qu’il habite bien les lieux, paye ses impôts en France, est suivi médicalement par son médecin traitant à [Localité 6] et vit dans l’appartemet avec sa compagne et ses enfants.

Madame [G] [I] [B] (et non [W] [B] tel qu’indiqué par erreur dans l’assignation), Madame [V] [B] représentée par sa soeur Madame [G] [I] [B] munie d’un pouvoir, Madame [X] et Monsieur [F] [B], ont tous comparu.
Ils se sont associés aux explications de l’avocat de Monsieur [J] [B].
 
L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation judiciaire

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des articles 1729 et 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements, notamment lorsque le preneur méconnaît ses obligations et n’use pas paisiblement des locaux loués en bon père de famille.

Motifs

Par ailleurs, il ressort des articles 1224 et 1228 du code civil, que la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Conformément à l’article 8 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire ne peut sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

Par ailleurs, il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail fonde l'obligation au paiement des loyers du locataire.

En vertu de l'article 1353 du code civil, la charge de la preuve du paiement incombe au locataire de sorte que c'est au locataire qui prétend avoir exécuté son obligation de paiement du loyer d'apporter la preuve de l'extinction de son obligation.

La RIVP verse aux débats :
- le contrat de location,
-le commandement de payer,
-les pièces d’identité de Monsieur et Madame [B],
-l’ordonnance du 29 janvier 2024,
-le PV de constat du 24 février 2024,
-le décompte locatif.
 
le bail prévoit que l’occupation des locaux loués étant strictement réservée au locataire, qui doit y établir son habitation principle et y résider à ce titre au moins huit mois par an, le présent contrat est incessible et intransmissible (...). 

Le locataire ne pourra sous-louer les lieux loués, même partiellement,
sauf aux personnes limitativement énumérées à l’article 442-8-1 II du code de la construction et de l’habitation (...), sous réserve d’informer préalablement le bailleur de son intention d’user de cette faculté et après accord express de celui-ci sur la recevabilité de la demande.

Il est en outre stipulé que “le locataire doit user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et en s’abstenant en toute circonstance de ce qui pourrait troubler la tranquillité ou le repos des voisins ou être contraire à l’excellente tenue de l’immeuble.

Est également produite la notification à la Préfecture de [Localité 6] réceptionnée le 3 juin 2024, dont il résulte que cette notification de l'assignation au Préfet est réalisée dans le délai de deux mois avant le premier appel de l'affaire à l'audience, et que la demande, est donc recevable.

Il résulte en outre de ces pièces que lors du passage d’un premier Commissaire de justice le 8 novembre 2023 sur les lieux, la gardienne lui a déclaré que Monsieur [J] [B] ne réside plus dans l’appartement depuis environ dix ans, et que le fils du titulaire du bail, Monsieur [F] [B], a indiqué que Monsieur [J] [B] était maintenant au pays.,que les recherches effectuées par le Commissaire de justice n’ont pas permis de trouver la nouvelle adresse de Monsieur [J] [B], ni d’un éventuel lieu de travail et tiers saisi;

qu’il a été confirmé le décès de Madame [P] [M] épouse [S] le 20 février 2024, le second commissaire de justice commis sur requête, a notamment constaté qu’aucune affaire d’homme n’est visible dans l’appartement notamment dans la chambre supposée être celle du père et du fils, Toutefois, il ressort également de ce constat du 20 février 2024, que la voisine de palier de l’appartement d’en face interrogée, indique toutefois que Monsieur [J] [B] va et vient et qu’elle le voit faire des courses...

que le nom de [B] figure sur l’interphone, avec le chiffre 0102, ainsi que sur la liste des locataires et la boite aux lettres n°5, que Madame [V] [B] a présenté au Commissaire de justice un pantalon et trois chemises d’homme roulés en boule dans une armoire et qu’en l’absence de son père, elle a enlevé ses affaires qui se trouvent dans le cagibi.

Il est versé en pièce 7 par Monsieur [J] [B], les avis de Monsieur [J] [B] de 2021 et 2022 établis à l’adresse du domicile [Adresse 2], outre des factures de téléphonie établie à ce domicile et un certificat médical de 2024 émanant d’un centre voisin dudit domicile, démontrant l’attache de l’intéressé au lieux loués, étant observé qu’âgé de 74 ans, retraité depuis le 18/12/1990, handicapé ayant besoin d’assistance et disposant d’un titre de séjour valide, il est à l’évidence résident français dans les lieux loués.
 
Il n’est donc nullement démontré d’une violation suffisamment grave par le locataire de ses obligations qui justifierait à elle seule la résiliation du contrat.

En conséquence, il convient de débouter la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions et de la condamner aux dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe:

DECLARE recevable l’action de la régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] (RIVP)à l’encontre de Monsieur [J] [B], Madame [V] [B], Madame [G] [I] [B], Monsieur [F] [B] et Madame [X] [B] ;

DÉBOUTE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions;
 
CONDAMNE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.



Fait et jugé à [Localité 6] le 28 novembre 2024

le greffier le Président

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Catherine HENNEQUIN


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Zohor ZIANI CHERIF 
Madame [V] [B]
Madame [W] [B]
Monsieur [F] [B]
Madame [X] [B]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/05922 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DV5

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 28 novembre 2024


DEMANDERESSE
Société RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS
Monsieur [J] [B], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne assisté de Me Zohor ZIANI CHERIF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0187

Madame [V] [B], demeurant [Adresse 3]
représentée par Mme [G] [B] (Autre) muni d’un pouvoir spécial

Madame [W] [B], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

Monsieur [F] [B], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

Madame [X] [B], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne
Décision du 28 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/05922 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DV5




COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 août 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 1996, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] (RIVP) a donné à bail à usage d'habitation à Monsieur [J] [B], un logement de type F4 sis [Adresse 4].

Monsieur [J] [B] et Madame [P] [M] se sont mariés.
A compter de mai 2023, un arriéré locatif s’est constitué.
La RIVP a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire et à cette occasion, le Commissaire de justice se rendant sur place a alors procédé notamment aux constatations suivantes:

A ce jour, aucune personne répondant à l’identification du destinataire de l’acte n’y a son domicile, sa résidence ou son établissement....la [5] déclare que Monsieur [J] [B] ne réside plus dans le logement depuis enviton 10 ans, ....que l’appartement est uniquement occupé par sa fille....que le fils de Monsieur [J] [B] a déclaré à la gardienne que son père est maintenant au pays, et que le fille de Monsieur [J] [B], Madame [L] [B] a indiqué que sa mère était décédée, et qu’elle vit dans dans les lieux avec son père, et ses frères et soeurs (6 personnes).

Le 29 janvier 2024, l’étude [D] [R] [K] a été désignée sur requête de la bailleresse.

Le 20 février 2024, Maître [R] s’est rendue sur place et en a conclu en suite de ses constatations que “Monsieur [J] [B] n’occupe plus son logement à titre de résidence principale et qu’il l’a cédé à ses enfants et membres de sa famille.”:
 
Par acte de Commissaire de justice du 29 mai 2024, la Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP) a fait citer Monsieur [J] [B], Madame [V] [B], Madame [W] [B], Monsieur [F] [B] et Madame [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- le prononcé de la résiliation du bail conclu le 18 décembre 1996 pour inoccupation personnelle, et cession illicite des lieux loués,
-le constat de la qualité d’occupants sans droit ni titre de Monsieur [J] [B], Madame [V] [B], Madame “[W]” [B] ([G] [I] [B]), Monsieur [F] [B] et Madame [X] [B]; 
- l'expulsion de Monsieur [J] [B] et des occupants de son chef, notamment Madame [V] [B], Madame [W] [B], Monsieur [F] [B] et Madame [X] [B] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin, du logement loué sis [Adresse 4]; 
- la condamnation in solidum de Monsieur [J] [B], Madame [V] [B], Madame [W] [B], Monsieur [F] [B] et Madame [X] au paiement à la RIVP d'une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyerqui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de résiliation et ce jusqu’à libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clefs;
 - la condamnation in solidum de Monsieur [J] [B], Madame [V] [B], Madame [W] [B], Monsieur [F] [B] et Madame [X] au paiement d'une somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamnation in solidum de Monsieur [J] [B], Madame [V] [B], Madame [W] [B], Monsieur [F] [B] et Madame [X] aux entiers dépens.

A l'audience du 30 août 2024, l’affaire a été renvoyée à celle du 1er octobre 2024.

A l’audience du 1er octobre 2024, la RIVP, repréentée par son Conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation, la situation justifiant selon elle la résiliation du bail, l’expulsion de ses occupants, la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. Elle a observé que les pièces produites en défense datent de 2024 et sont donc postérieures à la période de constatation de 2023. 

Monsieur [J] [B], représenté par son Avocat, demande aux termes de ses conclusions en réponse, de voir débouter la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions et de la condamner aux dépens.
Il fait valoir qu’il habite bien les lieux, paye ses impôts en France, est suivi médicalement par son médecin traitant à [Localité 6] et vit dans l’appartemet avec sa compagne et ses enfants.

Madame [G] [I] [B] (et non [W] [B] tel qu’indiqué par erreur dans l’assignation), Madame [V] [B] représentée par sa soeur Madame [G] [I] [B] munie d’un pouvoir, Madame [X] et Monsieur [F] [B], ont tous comparu.
Ils se sont associés aux explications de l’avocat de Monsieur [J] [B].
 
L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation judiciaire

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des articles 1729 et 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements, notamment lorsque le preneur méconnaît ses obligations et n’use pas paisiblement des locaux loués en bon père de famille.

Par ailleurs, il ressort des articles 1224 et 1228 du code civil, que la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Conformément à l’article 8 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire ne peut sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

Par ailleurs, il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail fonde l'obligation au paiement des loyers du locataire.

En vertu de l'article 1353 du code civil, la charge de la preuve du paiement incombe au locataire de sorte que c'est au locataire qui prétend avoir exécuté son obligation de paiement du loyer d'apporter la preuve de l'extinction de son obligation.

La RIVP verse aux débats :
- le contrat de location,
-le commandement de payer,
-les pièces d’identité de Monsieur et Madame [B],
-l’ordonnance du 29 janvier 2024,
-le PV de constat du 24 février 2024,
-le décompte locatif.
 
le bail prévoit que l’occupation des locaux loués étant strictement réservée au locataire, qui doit y établir son habitation principle et y résider à ce titre au moins huit mois par an, le présent contrat est incessible et intransmissible (...). 

Le locataire ne pourra sous-louer les lieux loués, même partiellement,
sauf aux personnes limitativement énumérées à l’article 442-8-1 II du code de la construction et de l’habitation (...), sous réserve d’informer préalablement le bailleur de son intention d’user de cette faculté et après accord express de celui-ci sur la recevabilité de la demande.

Il est en outre stipulé que “le locataire doit user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et en s’abstenant en toute circonstance de ce qui pourrait troubler la tranquillité ou le repos des voisins ou être contraire à l’excellente tenue de l’immeuble.

Est également produite la notification à la Préfecture de [Localité 6] réceptionnée le 3 juin 2024, dont il résulte que cette notification de l'assignation au Préfet est réalisée dans le délai de deux mois avant le premier appel de l'affaire à l'audience, et que la demande, est donc recevable.

Il résulte en outre de ces pièces que lors du passage d’un premier Commissaire de justice le 8 novembre 2023 sur les lieux, la gardienne lui a déclaré que Monsieur [J] [B] ne réside plus dans l’appartement depuis environ dix ans, et que le fils du titulaire du bail, Monsieur [F] [B], a indiqué que Monsieur [J] [B] était maintenant au pays.,que les recherches effectuées par le Commissaire de justice n’ont pas permis de trouver la nouvelle adresse de Monsieur [J] [B], ni d’un éventuel lieu de travail et tiers saisi;

qu’il a été confirmé le décès de Madame [P] [M] épouse [S] le 20 février 2024, le second commissaire de justice commis sur requête, a notamment constaté qu’aucune affaire d’homme n’est visible dans l’appartement notamment dans la chambre supposée être celle du père et du fils, Toutefois, il ressort également de ce constat du 20 février 2024, que la voisine de palier de l’appartement d’en face interrogée, indique toutefois que Monsieur [J] [B] va et vient et qu’elle le voit faire des courses...

que le nom de [B] figure sur l’interphone, avec le chiffre 0102, ainsi que sur la liste des locataires et la boite aux lettres n°5, que Madame [V] [B] a présenté au Commissaire de justice un pantalon et trois chemises d’homme roulés en boule dans une armoire et qu’en l’absence de son père, elle a enlevé ses affaires qui se trouvent dans le cagibi.

Il est versé en pièce 7 par Monsieur [J] [B], les avis de Monsieur [J] [B] de 2021 et 2022 établis à l’adresse du domicile [Adresse 2], outre des factures de téléphonie établie à ce domicile et un certificat médical de 2024 émanant d’un centre voisin dudit domicile, démontrant l’attache de l’intéressé au lieux loués, étant observé qu’âgé de 74 ans, retraité depuis le 18/12/1990, handicapé ayant besoin d’assistance et disposant d’un titre de séjour valide, il est à l’évidence résident français dans les lieux loués.
 
Il n’est donc nullement démontré d’une violation suffisamment grave par le locataire de ses obligations qui justifierait à elle seule la résiliation du contrat.

En conséquence, il convient de débouter la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions et de la condamner aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe:

DECLARE recevable l’action de la régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] (RIVP)à l’encontre de Monsieur [J] [B], Madame [V] [B], Madame [G] [I] [B], Monsieur [F] [B] et Madame [X] [B] ;

DÉBOUTE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions;
 
CONDAMNE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.



Fait et jugé à [Localité 6] le 28 novembre 2024

le greffier le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1729, code civil 1741, code de la construction et de l'habitation 442-8-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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Mise à jour de la source le 2024-11-29T19:24:13.741Z.