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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rennes, JUGE CX PROTECTION, 28 août 2026, n° 26/02868

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2015, la société ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [L] [W] pour un logement de type 3 situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel à la prise en location de 354,05 euros payable à terme échu. 

Par acte du commissaire de justice en date du 08 avril 2026, la société ARCHIPEL HABITAT, reprochant à la locataire la mise en sous-location du logement loué, a fait assigner Madame [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en demandant le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [L] [W], son expulsion et sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts.

A l’audience du 28 avril 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 juin 2026, à la demande de l’avocat de Mme [W].

A cette audience, la société ARCHIPEL HABITAT, régulièrement représentée en vertu d’un pouvoir, se référant à sa dernière réponse à conclusions en date du 08 juin 2026, demande au juge des contentieux de la protection de :
- Prononcer la résiliation du bail consenti à Madame [L] [W] le 28 janvier 2015 pour un logement situé [Adresse 5]
- Ordonner l’expulsion de Madame [L] [W], ainsi que tout occupant de son chef, des lieux loués ainsi que, le cas échéant, des lieux accessoires au logement, au besoin avec l’assistance de la force publique
- Condamner Madame [L] [W] à payer à la Société ARCHIPEL HABITAT :
- la somme de 411,27 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus au 08 juin 2026, avec intérêts de droit à compter de la date d’assignation,
- les loyers dus entre le 09 juin 2026 jusqu’à la date de résiliation judiciaire du bail, 
- une indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer révisable, charges comprises, conformément à la législation en vigueur, à compter de la résiliation judiciaire du bail jusqu’à libération effective des lieux de tout occupant,
- la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts pour non-respect de ses obligations contractuelles et perception illicite de sous-loyers, 
- la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- les entiers dépens, comprenant les procès-verbaux de constat réalisés le 04 avril 2025 et le 21 mai 2026, la sommation interpellative du 04 mars 2026 ainsi que le coût de la contribution à l’aide juridique de 50 euros,
- Débouter Madame [L] [W] de l’intégralité de ses demandes.

A l’appui de ses demandes, la société ARCHIPEL HABITAT fait valoir, au visa des articles 7 et 8 la loi du 6 juillet 1989, ainsi que des articles 442-3-5, 442-8 et 442-8-1 du code de la construction et de l’habitation, des articles 1103 et 1741 du code civil et de l’article 4-1 des conditions générales et particulières du contrat de location signé le 28 janvier 2015 entre les parties, que la sous-location d’un tel logement est légalement et contractuellement interdite et que Madame [L] [W], en tant que seule titulaire du bail, a commis un manquement contractuel pleinement caractérisé, à travers une violation suffisamment grave et répétée des obligations essentielles du contrat. La demanderesse indique également que cet acte est constitutif d’un détournement d’un logement social de sa destination pour en tirer un profit privé, si bien que le propriétaire dispose du droit à obtenir restitution des fruits civils tirés d’une sous-location interdite. Au visa de l’article 1728 du code civil, de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1231-6 du code civil, la société ARCHIPEL HABITAT avance que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges dus, fondant ainsi la demanderesse à solliciter la condamnation de la défenderesse au paiement des arriérés locatifs avec intérêts au taux légal. 

Représentée à l’audience par Maître [C] [U], Madame [L] [W] dépose ses conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de : 
- Débouter la société ARCHIPEL HABITAT de l’intégralité de ses demandes 
- Condamner la société ARCHIPEL HABITAT à régler à Madame [L] [W] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

A l’appui de ses prétentions, Madame [L] [W] conteste l’imputabilité de la sous-location ainsi que l’indemnisation sollicitée au titre des loyers perçus de la sous-location, qu’elle juge injustifiée tant dans son principe que dans son montant, en l’absence de preuve de l’existence d’une créance liquide, certaine et exigible.

En cet état ; l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales
•    Sur la demande en prononcé de la résiliation du bail

Sur l’existence d’une faute locative
L’article 1717 du code civil dispose qu’en principe, « le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui est pas interdite ».

Il résulte néanmoins des articles 7 et 8 la loi du 6 juillet 1989, des articles 442-3-5, 442-8 et 442-8-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que de l’article 4-1 des conditions générales et particulières du contrat de location signé le 28 janvier 2015, que la sous-location est légalement interdite dans les baux d’habitation sans l’accord du bailleur, spécifiquement interdite pour les logements conventionnés, et contractuellement prohibée par le contrat de bail unissant les parties.

En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat peut, en cas d'inexécution suffisamment grave, résulter d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

Le juge doit alors vérifier la réalité du manquement invoqué puis apprécier si le manquement au contrat de bail reproché au preneur est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail. En matière de sous-location, le juge doit spécialement prendre en compte les circonstances résultant du régime applicable aux logements conventionnés, l’interdiction légale de sous-location et le changement de destination des locaux susceptible d’être caractérisé par l’utilisation répétée et lucrative du logement ou d’une partie du logement.

En l’espèce, la société ARCHIPEL HABITAT produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 4 mars 2026, réalisé sur internet et établissant l’existence d’une annonce sur la plateforme Airbnb de location d’appartement de deux chambres « logement entier » à [Localité 1], avec des photos de chaque pièce. Figure également la mention « Perle rare ! Les réservations pour ce logement sont fréquentes » et « arrivée autonome, vous pouvez entrer dans les lieux avec une boîte à clé sécurisée ». L’emplacement public du logement le situe [Adresse 6] et un commentaire indique que l’appartement loué se situe au deuxième étage sans ascenseur et dispose d’un balcon. Le profil de l’hôte, « [I] », compte 142 évaluations, dont 120 commentaires sur la page du logement dont l’annonce est soumise au constat. Ils ne peuvent donc pas correspondre à la location d’un autre logement, comme l’avance à tort la défenderesse. Parmi ces commentaires, 10 ont été déposés au cours de l’année 2026, 50 en 2025 et 60 en 2024.

Dans un deuxième procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 4 mars 2026, réalisé au [Adresse 7], il est établi que le locataire de l’appartement 23, situé face à l’appartement loué à Madame [L] [W], indique qu’il ne la connaît pas et n’a jamais vu de femme entrer dans cet appartement, précisant voir majoritairement de jeunes hommes occuper le logement. Le commissaire de justice constate que l’appartement 24, loué à Madame [L] [W], est occupé par trois personnes indiquant occuper à titre temporaire le logement et précisant l’avoir loué pour trois nuits sur la plateforme Airbnb auprès d’un dénommé « [I] », en ayant récupéré les clés dans une boîte à clé installée sur la façade de l’immeuble, entre deux boîtiers électriques, dont le commissaire de justice constate l’installation. Les déclarations de l’individu, Monsieur [E] [B], sont consignées par le commissaire de justice dans une sommation interpellative produite par la société ARCHIPEL HABITAT.

La société bailleresse justifie avoir déposé plainte le 31 mars 2026 contre Madame [L] [W] pour sous-location illicite, expliquant ne pas parvenir à mettre fin à cette situation d’illégalité.

Enfin, la demanderesse produit un troisième procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 21 mai 2026, réalisé sur internet et attestant de la présence toujours effective de l’annonce, comptant alors 133 commentaires sur l’annonce, soit 13 nouveaux commentaires depuis dernier constat réalisé 4 mars 2026. Il est encore porté à la connaissance du tribunal une attestation de Monsieur et Madame [Z] du 5 juin 2026 affirmant avoir réservé un appartement via Airbnb du 4 au 7 juin 2026 au [Adresse 8], à Rennes. 

Deux attestations produites par la défenderesse font succinctement état du fait que Madame [L] [W] habite bien dans l’appartement qu’elle loue à la Société ARCHIPEL HABITAT, sans aucune précision de nature à écarter l’hypothèse d’une sous-location.

Ainsi, il ressort des pièces produites, notamment des constatations informatiques et matérielles effectuées, corroborées par les attestations de sous-locataires, que l’entier logement loué à Madame [L] [W] fait bien l’objet depuis a minima l’année 2024 d’une sous-location régulière, au mépris de l’interdiction absolue tant légale que contractuelle de toute sous-location dans le cadre d’un tel bail d’habitation à loyer conventionné. Il est également établi qu’à l’issue de la première audience, la sous-location du logement a perduré et que l’annonce était toujours en ligne à quelques jours de la présente audience de renvoi, ce qui constitue donc une faute locative particulièrement grave et renouvelée.


Sur l’imputabilité de la faute locative 
Aux termes de l’article 1104 du code civil, « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». 

Si Madame [L] [W] ne conteste pas la sous-location épisodique de son logement, à elle seule suffisante à caractériser la faute locative grave, elle estime toutefois que ce manquement ne lui est pas imputable, l’hôte inscrit sur la plateforme Airbnb n’étant pas elle-même mais un certain « [I] ». 


Or, en tant que titulaire du contrat de bail, la défenderesse, sauf à prouver que la faute n’est pas de son fait et à apporter des éléments de nature à écarter sa responsabilité, en justifiant des démarches entreprises pour faire cesser le désordre ou de son impossibilité d’y parvenir, doit être considérée comme entièrement responsable.

De surcroît, la société ARCHIPEL HABITAT produit plusieurs documents sur lesquels figurent le nom et la qualité de [I] [W] comme étant le fils de Madame [L] [W], notamment une demande de la locataire, refusée par le bailleur social, d’ajout du nom de son fils au contrat de bail locatif, au cours de l’année 2022.

Ainsi, il apparaît que le logement loué par Madame [L] [W] est sous-loué par son fils, et qu’elle ne pouvait raisonnablement, à tout le moins, ignorer ces faits de sous-location. La locataire ne justifie pas de la moindre volonté de faire cesser cette situation, traduisant ainsi sa mauvaise foi dans l’exécution du contrat et ne lui permettant pas d’échapper à sa responsabilité.

Le manquement à ses obligations légales et conventionnelles, grave et renouvelé, est donc pleinement caractérisé et imputable à Madame [L] [W]. Il convient, dès lors, de prononcer la résiliation du bail à date du présent jugement.


•   Sur la demande d’expulsion

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu de l’utilisation détournée du logement par la locataire, il y a lieu d’ordonner à Madame [L] [W] de remettre les clés et de quitter les lieux.

Il est rappelé qu’en vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, un délai de deux mois à compter de la signification du commandement est laissé à la personne occupante pour quitter volontairement les lieux. 

A défaut de départ volontaire, la société ARCHIPEL HABITAT sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [W], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.


•    Sur la demande de condamnation à paiement d’une indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du code civil, il est rappelé que l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

En l’espèce, la société ARCHIPEL HABITAT sollicite la condamnation de Madame [L] [W], à compter du jour du prononcé de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer révisable, charges comprises. 

La société ARCHIPEL HABITAT justifie d’un loyer actualisé à 528,59 euros par mois, comprenant 53,37 de supplément de loyer de solidarité. N’apportant pas de justificatif du respect de la procédure propre à la fixation du supplément de loyer de solidarité et à l’information du locataire de l’ajout de ce supplément au montant du loyer conventionné, cette somme ne peut être prise pour déterminer le montant dû au titre de l’indemnité d’occupation. 

Le montant de l’indemnité d’occupation sera donc fixé à 475,22 euros par mois, correspondant au loyer conventionné révisé et aux charges.

L’indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la résiliation du contrat, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [L] [W] ou à son mandataire.


•    Sur la demande de condamnation à paiement des loyers et charges

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le preneur est notamment tenu de l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus. Ce prix correspond, pour un bail d’habitation, au prix du loyer et des charges récupérables. 

En l’espèce, la société ARCHIPEL HABITAT, qui produit un décompte locatif en date du 8 juin, sollicite la condamnation de Madame [L] [W] au paiement de la dette imputée à la locataire à hauteur de 411,27 euros, avec comme dernière échéance le mois de mai 2026, déduction faite de l’échéance en cours et des frais de procédures. Elle sollicite également la condamnation de la locataire au paiement des loyers et charges dus jusqu’à la résiliation judiciaire du bail. 

Madame [L] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la société bailleresse. 

En conséquence, Madame [L] [W] sera condamnée à payer à la société ARCHIPEL HABITAT la somme de 411,27 euros au titre des loyers et charges, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal courant à compter du jour de l’audience, le 12 juin 2026. 

Madame [L] [W] sera également condamnée à payer les loyers dus du 11 juin 2026 jusqu’à la résiliation du contrat à date du présent jugement, le 28 août 2026, avec intérêts au taux légal courant à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.


•    Sur la demande de dommages et intérêts

La société ARCHIPEL HABITAT sollicite la condamnation de Madame [L] [W] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts pour non-respect de ses obligations contractuelles et perception illicite de sous-loyers.

Elle fonde principalement sa demande sur l’application des dispositions de l’article 442-8 du code de la construction. Or, l’amende prévue par ce texte et à laquelle s’expose tout locataire sous-louant son logement financé par des aides de l'État, est de nature pénale et non civile, et relève à ce titre des juridictions pénales, devant lesquelles une plainte de la société ARCHIPEL HABITAT a été déposée le 31 mars 2026. La demanderesse ne peut donc solliciter devant le juge des contentieux de la protection la condamnation de la défenderesse à des dommages et intérêts sur ce fondement légal.

En revanche, les articles 1231-1 et 1240 et du code civil peuvent être alternativement invoqués selon la faute et le préjudice dont la réparation est sollicitée. 

En l’espèce, la société ARCHIPEL HABITAT reproche à Madame [L] [W] d'avoir détourné la finalité sociale de son logement, attribué en considération de critères d’accès spécifiques, en permettant qu’il soit mis à la location sur la plateforme Airbnb. 

Si ce comportement est déjà sanctionné contractuellement par le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, il est de nature à avoir fait naître pour la société ARCHIPEL HABITAT, en tant que bailleur social, un préjudice distinct lié au contexte spécifique de la location. 

En effet, bien que la sous-location ne soit pas du fait même de la locataire, les constats de commissaire de justice font état de 133 commentaires déposés sur l’annonce du logement sous-loué sur la plateforme Airbnb depuis 2024, lesquels décrivent bien souvent des séjours de plusieurs jours, si bien qu’un nombre très important de nuitées a été réservé, empêchant Madame [L] [W] de résider de manière permanente dans le logement et rendant ainsi inopérant tout argument visant à écarter sa connaissance du système lucratif de sous-location opéré au nom de son fils.

En tout état de cause, une telle pratique n’a été rendue possible que par le contournement ostentatoire de l’interdiction de sous-location d’un logement financé par des aides d’Etat, et Madame [L] [W], malgré l’assignation en justice par la société bailleresse et la tenue d’une première audience, n’a entrepris aucune démarche pour mettre fin à la sous-location de l’appartement. Ce comportement guidé par la mauvaise foi de la locataire a donc porté atteinte à l’institution sociale que représente la société ARCHIPEL HABITAT.

Dans ces conditions, il est justifié de condamner Madame [L] [W] à payer à la société ARCHIPEL HABITAT la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires 
•    Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [W] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût de l'assignation du 8 avril 2026, du timbre fiscal au titre de la contribution à l’aide juridique, et le coût de la signification de la présente décision, mais n’incluent pas les procès-verbaux de constat et la sommation interpellative, qui ne figurent pas dans la liste limitative des dépens dressée à l’article 695 du code de procédure civile. Ils s’analysent comme des frais irrépétibles.

•    Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au vu des circonstances de la présente affaire et des nombreux frais engagés par la société bailleresse aux fins d’établir la preuve de la faute locative et du détournement du logement social de sa destination par la locataire, il y a lieu de condamner à ce titre Madame [L] [W] au paiement à la société ARCHIPEL HABITAT de la somme de 400 euros qu’elle sollicite.

Madame [L] [W] sera déboutée de sa demande prsentée au titre des frais irrépétibles.
 

 •    Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la solution apportée au litige conduit à considérer qu'il n'est pas justifié de déroger au principe ainsi édicté, de sorte que la présente décision est exécutoire par provision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation, à la date du présent jugement, du bail d’habitation conclu en date du 28 janvier 2015 entre la société ARCHIPEL HABITAT et Madame [L] [W] pour le logement de type 3 situé [Adresse 5] ; 

DIT que Madame [L] [W] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 7], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [L] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 475,22 euros par mois (quatre-cent-soixante-quinze euros et vingt-deux centimes), à compter du prononcé de la résiliation du bail, le 28 août 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, et payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Madame [L] [W] à payer à la société ARCHIPEL HABITAT la somme de 411,27 euros (quatre-cent-onze euros et vingt-sept centimes) au titre des loyers et charges, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’audience, le 12 juin 2026 ; 

CONDAMNE Madame [L] [W] à payer à la société ARCHIPEL HABITAT les loyers dus depuis le 11 juin 2026 jusqu’à la résiliation du contrat à date du présent jugement, le 28 août 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente decision ;

CONDAMNE Madame [L] [W] à payer à la société ARCHIPEL HABITAT la somme de 3 000 euros (trois mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [L] [W] à payer à la société ARCHIPEL HABITAT la somme de 400 euros (quatre-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE la société ARCHIPEL HABITAT de ses autres demandes ;

CONDAMNE Madame [L] [W] aux entiers dépens de la présente instance, ceux-ci comprenant l'assignation du 8 avril 2026, le timbre fiscal au titre de la contribution à l’aide juridique, et le coût de la signification de la présente décision, mais n’incluent pas les procès-verbaux de constat et la sommation interpellative ; 

DEBOUTE Madame [L] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 28 août 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
 

La greffière, Le juge des contentieux 
 de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 28 Août 2026 

N° RG 26/02868 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MFJI

Jugement du 28 Août 2026 
N°: 26/811 

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[L] [W]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH ARCHIPEL HABITAT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me [U] 
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Août 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, lors du délibéré, Greffiers ;

Audience des débats : 12 Juin 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Août 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Mme [S], muni d’un pouvoir 



ET :

DEFENDEUR :

M. [L] [W]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représenté par Me Jean-Guillaume LE MINTIER, avocat au barreau de RENNES






EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2015, la société ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [L] [W] pour un logement de type 3 situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel à la prise en location de 354,05 euros payable à terme échu. 

Par acte du commissaire de justice en date du 08 avril 2026, la société ARCHIPEL HABITAT, reprochant à la locataire la mise en sous-location du logement loué, a fait assigner Madame [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en demandant le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [L] [W], son expulsion et sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts.

A l’audience du 28 avril 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 juin 2026, à la demande de l’avocat de Mme [W].

A cette audience, la société ARCHIPEL HABITAT, régulièrement représentée en vertu d’un pouvoir, se référant à sa dernière réponse à conclusions en date du 08 juin 2026, demande au juge des contentieux de la protection de :
- Prononcer la résiliation du bail consenti à Madame [L] [W] le 28 janvier 2015 pour un logement situé [Adresse 5]
- Ordonner l’expulsion de Madame [L] [W], ainsi que tout occupant de son chef, des lieux loués ainsi que, le cas échéant, des lieux accessoires au logement, au besoin avec l’assistance de la force publique
- Condamner Madame [L] [W] à payer à la Société ARCHIPEL HABITAT :
- la somme de 411,27 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus au 08 juin 2026, avec intérêts de droit à compter de la date d’assignation,
- les loyers dus entre le 09 juin 2026 jusqu’à la date de résiliation judiciaire du bail, 
- une indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer révisable, charges comprises, conformément à la législation en vigueur, à compter de la résiliation judiciaire du bail jusqu’à libération effective des lieux de tout occupant,
- la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts pour non-respect de ses obligations contractuelles et perception illicite de sous-loyers, 
- la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- les entiers dépens, comprenant les procès-verbaux de constat réalisés le 04 avril 2025 et le 21 mai 2026, la sommation interpellative du 04 mars 2026 ainsi que le coût de la contribution à l’aide juridique de 50 euros,
- Débouter Madame [L] [W] de l’intégralité de ses demandes.

A l’appui de ses demandes, la société ARCHIPEL HABITAT fait valoir, au visa des articles 7 et 8 la loi du 6 juillet 1989, ainsi que des articles 442-3-5, 442-8 et 442-8-1 du code de la construction et de l’habitation, des articles 1103 et 1741 du code civil et de l’article 4-1 des conditions générales et particulières du contrat de location signé le 28 janvier 2015 entre les parties, que la sous-location d’un tel logement est légalement et contractuellement interdite et que Madame [L] [W], en tant que seule titulaire du bail, a commis un manquement contractuel pleinement caractérisé, à travers une violation suffisamment grave et répétée des obligations essentielles du contrat. La demanderesse indique également que cet acte est constitutif d’un détournement d’un logement social de sa destination pour en tirer un profit privé, si bien que le propriétaire dispose du droit à obtenir restitution des fruits civils tirés d’une sous-location interdite. Au visa de l’article 1728 du code civil, de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1231-6 du code civil, la société ARCHIPEL HABITAT avance que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges dus, fondant ainsi la demanderesse à solliciter la condamnation de la défenderesse au paiement des arriérés locatifs avec intérêts au taux légal. 

Représentée à l’audience par Maître [C] [U], Madame [L] [W] dépose ses conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de : 
- Débouter la société ARCHIPEL HABITAT de l’intégralité de ses demandes 
- Condamner la société ARCHIPEL HABITAT à régler à Madame [L] [W] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

A l’appui de ses prétentions, Madame [L] [W] conteste l’imputabilité de la sous-location ainsi que l’indemnisation sollicitée au titre des loyers perçus de la sous-location, qu’elle juge injustifiée tant dans son principe que dans son montant, en l’absence de preuve de l’existence d’une créance liquide, certaine et exigible.

En cet état ; l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales
•    Sur la demande en prononcé de la résiliation du bail

Sur l’existence d’une faute locative
L’article 1717 du code civil dispose qu’en principe, « le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui est pas interdite ».

Il résulte néanmoins des articles 7 et 8 la loi du 6 juillet 1989, des articles 442-3-5, 442-8 et 442-8-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que de l’article 4-1 des conditions générales et particulières du contrat de location signé le 28 janvier 2015, que la sous-location est légalement interdite dans les baux d’habitation sans l’accord du bailleur, spécifiquement interdite pour les logements conventionnés, et contractuellement prohibée par le contrat de bail unissant les parties.

En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat peut, en cas d'inexécution suffisamment grave, résulter d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

Le juge doit alors vérifier la réalité du manquement invoqué puis apprécier si le manquement au contrat de bail reproché au preneur est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail. En matière de sous-location, le juge doit spécialement prendre en compte les circonstances résultant du régime applicable aux logements conventionnés, l’interdiction légale de sous-location et le changement de destination des locaux susceptible d’être caractérisé par l’utilisation répétée et lucrative du logement ou d’une partie du logement.

En l’espèce, la société ARCHIPEL HABITAT produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 4 mars 2026, réalisé sur internet et établissant l’existence d’une annonce sur la plateforme Airbnb de location d’appartement de deux chambres « logement entier » à [Localité 1], avec des photos de chaque pièce. Figure également la mention « Perle rare ! Les réservations pour ce logement sont fréquentes » et « arrivée autonome, vous pouvez entrer dans les lieux avec une boîte à clé sécurisée ». L’emplacement public du logement le situe [Adresse 6] et un commentaire indique que l’appartement loué se situe au deuxième étage sans ascenseur et dispose d’un balcon. Le profil de l’hôte, « [I] », compte 142 évaluations, dont 120 commentaires sur la page du logement dont l’annonce est soumise au constat. Ils ne peuvent donc pas correspondre à la location d’un autre logement, comme l’avance à tort la défenderesse. Parmi ces commentaires, 10 ont été déposés au cours de l’année 2026, 50 en 2025 et 60 en 2024.

Dans un deuxième procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 4 mars 2026, réalisé au [Adresse 7], il est établi que le locataire de l’appartement 23, situé face à l’appartement loué à Madame [L] [W], indique qu’il ne la connaît pas et n’a jamais vu de femme entrer dans cet appartement, précisant voir majoritairement de jeunes hommes occuper le logement. Le commissaire de justice constate que l’appartement 24, loué à Madame [L] [W], est occupé par trois personnes indiquant occuper à titre temporaire le logement et précisant l’avoir loué pour trois nuits sur la plateforme Airbnb auprès d’un dénommé « [I] », en ayant récupéré les clés dans une boîte à clé installée sur la façade de l’immeuble, entre deux boîtiers électriques, dont le commissaire de justice constate l’installation. Les déclarations de l’individu, Monsieur [E] [B], sont consignées par le commissaire de justice dans une sommation interpellative produite par la société ARCHIPEL HABITAT.

La société bailleresse justifie avoir déposé plainte le 31 mars 2026 contre Madame [L] [W] pour sous-location illicite, expliquant ne pas parvenir à mettre fin à cette situation d’illégalité.

Enfin, la demanderesse produit un troisième procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 21 mai 2026, réalisé sur internet et attestant de la présence toujours effective de l’annonce, comptant alors 133 commentaires sur l’annonce, soit 13 nouveaux commentaires depuis dernier constat réalisé 4 mars 2026. Il est encore porté à la connaissance du tribunal une attestation de Monsieur et Madame [Z] du 5 juin 2026 affirmant avoir réservé un appartement via Airbnb du 4 au 7 juin 2026 au [Adresse 8], à Rennes. 

Deux attestations produites par la défenderesse font succinctement état du fait que Madame [L] [W] habite bien dans l’appartement qu’elle loue à la Société ARCHIPEL HABITAT, sans aucune précision de nature à écarter l’hypothèse d’une sous-location.

Ainsi, il ressort des pièces produites, notamment des constatations informatiques et matérielles effectuées, corroborées par les attestations de sous-locataires, que l’entier logement loué à Madame [L] [W] fait bien l’objet depuis a minima l’année 2024 d’une sous-location régulière, au mépris de l’interdiction absolue tant légale que contractuelle de toute sous-location dans le cadre d’un tel bail d’habitation à loyer conventionné. Il est également établi qu’à l’issue de la première audience, la sous-location du logement a perduré et que l’annonce était toujours en ligne à quelques jours de la présente audience de renvoi, ce qui constitue donc une faute locative particulièrement grave et renouvelée.


Sur l’imputabilité de la faute locative 
Aux termes de l’article 1104 du code civil, « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». 

Si Madame [L] [W] ne conteste pas la sous-location épisodique de son logement, à elle seule suffisante à caractériser la faute locative grave, elle estime toutefois que ce manquement ne lui est pas imputable, l’hôte inscrit sur la plateforme Airbnb n’étant pas elle-même mais un certain « [I] ». 


Or, en tant que titulaire du contrat de bail, la défenderesse, sauf à prouver que la faute n’est pas de son fait et à apporter des éléments de nature à écarter sa responsabilité, en justifiant des démarches entreprises pour faire cesser le désordre ou de son impossibilité d’y parvenir, doit être considérée comme entièrement responsable.

De surcroît, la société ARCHIPEL HABITAT produit plusieurs documents sur lesquels figurent le nom et la qualité de [I] [W] comme étant le fils de Madame [L] [W], notamment une demande de la locataire, refusée par le bailleur social, d’ajout du nom de son fils au contrat de bail locatif, au cours de l’année 2022.

Ainsi, il apparaît que le logement loué par Madame [L] [W] est sous-loué par son fils, et qu’elle ne pouvait raisonnablement, à tout le moins, ignorer ces faits de sous-location. La locataire ne justifie pas de la moindre volonté de faire cesser cette situation, traduisant ainsi sa mauvaise foi dans l’exécution du contrat et ne lui permettant pas d’échapper à sa responsabilité.

Le manquement à ses obligations légales et conventionnelles, grave et renouvelé, est donc pleinement caractérisé et imputable à Madame [L] [W]. Il convient, dès lors, de prononcer la résiliation du bail à date du présent jugement.


•   Sur la demande d’expulsion

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu de l’utilisation détournée du logement par la locataire, il y a lieu d’ordonner à Madame [L] [W] de remettre les clés et de quitter les lieux.

Il est rappelé qu’en vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, un délai de deux mois à compter de la signification du commandement est laissé à la personne occupante pour quitter volontairement les lieux. 

A défaut de départ volontaire, la société ARCHIPEL HABITAT sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [W], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.


•    Sur la demande de condamnation à paiement d’une indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du code civil, il est rappelé que l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

En l’espèce, la société ARCHIPEL HABITAT sollicite la condamnation de Madame [L] [W], à compter du jour du prononcé de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer révisable, charges comprises. 

La société ARCHIPEL HABITAT justifie d’un loyer actualisé à 528,59 euros par mois, comprenant 53,37 de supplément de loyer de solidarité. N’apportant pas de justificatif du respect de la procédure propre à la fixation du supplément de loyer de solidarité et à l’information du locataire de l’ajout de ce supplément au montant du loyer conventionné, cette somme ne peut être prise pour déterminer le montant dû au titre de l’indemnité d’occupation. 

Le montant de l’indemnité d’occupation sera donc fixé à 475,22 euros par mois, correspondant au loyer conventionné révisé et aux charges.

L’indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la résiliation du contrat, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [L] [W] ou à son mandataire.


•    Sur la demande de condamnation à paiement des loyers et charges

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le preneur est notamment tenu de l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus. Ce prix correspond, pour un bail d’habitation, au prix du loyer et des charges récupérables. 

En l’espèce, la société ARCHIPEL HABITAT, qui produit un décompte locatif en date du 8 juin, sollicite la condamnation de Madame [L] [W] au paiement de la dette imputée à la locataire à hauteur de 411,27 euros, avec comme dernière échéance le mois de mai 2026, déduction faite de l’échéance en cours et des frais de procédures. Elle sollicite également la condamnation de la locataire au paiement des loyers et charges dus jusqu’à la résiliation judiciaire du bail. 

Madame [L] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la société bailleresse. 

En conséquence, Madame [L] [W] sera condamnée à payer à la société ARCHIPEL HABITAT la somme de 411,27 euros au titre des loyers et charges, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal courant à compter du jour de l’audience, le 12 juin 2026. 

Madame [L] [W] sera également condamnée à payer les loyers dus du 11 juin 2026 jusqu’à la résiliation du contrat à date du présent jugement, le 28 août 2026, avec intérêts au taux légal courant à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.


•    Sur la demande de dommages et intérêts

La société ARCHIPEL HABITAT sollicite la condamnation de Madame [L] [W] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts pour non-respect de ses obligations contractuelles et perception illicite de sous-loyers.

Elle fonde principalement sa demande sur l’application des dispositions de l’article 442-8 du code de la construction. Or, l’amende prévue par ce texte et à laquelle s’expose tout locataire sous-louant son logement financé par des aides de l'État, est de nature pénale et non civile, et relève à ce titre des juridictions pénales, devant lesquelles une plainte de la société ARCHIPEL HABITAT a été déposée le 31 mars 2026. La demanderesse ne peut donc solliciter devant le juge des contentieux de la protection la condamnation de la défenderesse à des dommages et intérêts sur ce fondement légal.

En revanche, les articles 1231-1 et 1240 et du code civil peuvent être alternativement invoqués selon la faute et le préjudice dont la réparation est sollicitée. 

En l’espèce, la société ARCHIPEL HABITAT reproche à Madame [L] [W] d'avoir détourné la finalité sociale de son logement, attribué en considération de critères d’accès spécifiques, en permettant qu’il soit mis à la location sur la plateforme Airbnb. 

Si ce comportement est déjà sanctionné contractuellement par le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, il est de nature à avoir fait naître pour la société ARCHIPEL HABITAT, en tant que bailleur social, un préjudice distinct lié au contexte spécifique de la location. 

En effet, bien que la sous-location ne soit pas du fait même de la locataire, les constats de commissaire de justice font état de 133 commentaires déposés sur l’annonce du logement sous-loué sur la plateforme Airbnb depuis 2024, lesquels décrivent bien souvent des séjours de plusieurs jours, si bien qu’un nombre très important de nuitées a été réservé, empêchant Madame [L] [W] de résider de manière permanente dans le logement et rendant ainsi inopérant tout argument visant à écarter sa connaissance du système lucratif de sous-location opéré au nom de son fils.

En tout état de cause, une telle pratique n’a été rendue possible que par le contournement ostentatoire de l’interdiction de sous-location d’un logement financé par des aides d’Etat, et Madame [L] [W], malgré l’assignation en justice par la société bailleresse et la tenue d’une première audience, n’a entrepris aucune démarche pour mettre fin à la sous-location de l’appartement. Ce comportement guidé par la mauvaise foi de la locataire a donc porté atteinte à l’institution sociale que représente la société ARCHIPEL HABITAT.

Dans ces conditions, il est justifié de condamner Madame [L] [W] à payer à la société ARCHIPEL HABITAT la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires 
•    Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [W] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût de l'assignation du 8 avril 2026, du timbre fiscal au titre de la contribution à l’aide juridique, et le coût de la signification de la présente décision, mais n’incluent pas les procès-verbaux de constat et la sommation interpellative, qui ne figurent pas dans la liste limitative des dépens dressée à l’article 695 du code de procédure civile. Ils s’analysent comme des frais irrépétibles.

•    Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au vu des circonstances de la présente affaire et des nombreux frais engagés par la société bailleresse aux fins d’établir la preuve de la faute locative et du détournement du logement social de sa destination par la locataire, il y a lieu de condamner à ce titre Madame [L] [W] au paiement à la société ARCHIPEL HABITAT de la somme de 400 euros qu’elle sollicite.

Madame [L] [W] sera déboutée de sa demande prsentée au titre des frais irrépétibles.
 

 •    Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la solution apportée au litige conduit à considérer qu'il n'est pas justifié de déroger au principe ainsi édicté, de sorte que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation, à la date du présent jugement, du bail d’habitation conclu en date du 28 janvier 2015 entre la société ARCHIPEL HABITAT et Madame [L] [W] pour le logement de type 3 situé [Adresse 5] ; 

DIT que Madame [L] [W] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 7], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [L] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 475,22 euros par mois (quatre-cent-soixante-quinze euros et vingt-deux centimes), à compter du prononcé de la résiliation du bail, le 28 août 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, et payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Madame [L] [W] à payer à la société ARCHIPEL HABITAT la somme de 411,27 euros (quatre-cent-onze euros et vingt-sept centimes) au titre des loyers et charges, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’audience, le 12 juin 2026 ; 

CONDAMNE Madame [L] [W] à payer à la société ARCHIPEL HABITAT les loyers dus depuis le 11 juin 2026 jusqu’à la résiliation du contrat à date du présent jugement, le 28 août 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente decision ;

CONDAMNE Madame [L] [W] à payer à la société ARCHIPEL HABITAT la somme de 3 000 euros (trois mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [L] [W] à payer à la société ARCHIPEL HABITAT la somme de 400 euros (quatre-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE la société ARCHIPEL HABITAT de ses autres demandes ;

CONDAMNE Madame [L] [W] aux entiers dépens de la présente instance, ceux-ci comprenant l'assignation du 8 avril 2026, le timbre fiscal au titre de la contribution à l’aide juridique, et le coût de la signification de la présente décision, mais n’incluent pas les procès-verbaux de constat et la sommation interpellative ; 

DEBOUTE Madame [L] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 28 août 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
 

La greffière, Le juge des contentieux 
 de la protection,

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Mise à jour de la source le 2026-09-02T18:39:09.841Z.