Cour d'appel de Poitiers, 2ème Chambre, 3 décembre 2024, n° 24/02184

ARRET N°381

LM/KP

N° RG 24/02184 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HD6N













S.A. SA CREDIT FONCIER DE FRANCE



C/



S.A. SERVICE DES DOMAINES

































RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE [D]



2ème Chambre Civile



ARRÊT DU 03 DECEMBRE 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02184 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HD6N



Décision déférée à la Cour : jugement du 13 août 2024 rendu par le Juge de l'exécution de [D]. 





APPELANTE :



S.A.CREDIT FONCIER DE FRANCE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. 

[Adresse 3]

[Localité 10]



Ayant pour avocat plaidant Me Thomas DROUINEAU de la SELARL 1927 AVOCATS, avocat au barreau de [D]



INTIMEE :



S.A. SERVICE DES DOMAINES

[Adresse 5]

[Localité 6]

Défaillante



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 Octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller



qui en ont délibéré



GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, 



ARRÊT : 

 - PAR DEFAUT 



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte du 9 septembre 2010 passé en l'étude de Maître [U] [H], notaire domicilié à [Localité 13], la société anonyme Crédit Foncier de France a consenti un prêt viager à Monsieur [F] [K], retraité, né le [Date naissance 1] 2022, d'un montant de 82.500 euros remboursable au taux d'intérêt fixe de 8,5% l'an. La durée prévisionnelle de ce prêt était de 7 années et 3 mois, l'état cumulé des intérêts pendant cette durée faisant ressortir un total de 154 223,19 euros à l'issue de la durée prévisionnelle du prêt. Ce prêt viager hypothécaire était consenti sous la condition expresse de l'affectation hypothécaire de la maison d'habitation sise [Adresse 8] à [Localité 12]. Il a effectivement été garanti par une inscription d'hypothèque conventionnelle publiée et enregistrée au Service de la publicité foncière de [Localité 12] 1 le 22 décembre 2010 volume 2010V n°3101.



L'acte de prêt comportait le pacte commissoire suivant :

'La présente offre est faite sous la condition expresse que l'emprunteur convienne dans la convention d'hypothèque, qui figurera au contrat de prêt notarié, que dans les cas visés ci-dessous, le prêteur, s'il le souhaite deviendra propriétaire de l'immeuble donné en garantie, conformément aux articles 2459 et 2460 du code civil et à l'article L 314-13 du code de la consommation après un simple commandement de payer demeuré infructueux et une expertise du bien qui aura été réalisée selon les modalités fixées au paragraphe : 'Estimation de l'immeuble donné en garantie- Modalités de désignation de l'expert-' visé ci-après. 

Dans l'hypothèse où la valeur de l'immeuble résultant de cette estimation excéderait le montant de la dette garantie, le prêteur devenu propriétaire, devra verser à l'emprunteur ou à ses héritiers le cas échéant une somme égale à la différence entre la valeur estimée de l'immeuble ou de la quote-part de l'immeuble hypothéqué et la valeur de la dette.

Cas de mise en jeu du pacte commissoire :

- si l'emprunteur ne procède pas sans délai au remboursement de la créance du prêteur en cas de déchéance du terme,

- si le prix de cession du bien est contesté par le prêteur en cas d'aliénation du bien ou de démembrement de la propriété,

- si les héritiers ne règlent pas la dette plafonnée à la valeur de l'immeuble telle qu'estimée au jour de l'ouverture de la succession dans un délai maximum de 6 mois à compter du décès de l'emprunteur.

Estimation immobilière donné en garantie - Modalités de désignation de l'expert :

Lors du remboursement du prêt par l'emprunteur ou ses héritiers au terme ou par suite de la déchéance du terme par l'emprunteur ou ses héritiers, ou lors de la mise en oeuvre de l'attribution judiciaire ou du pacte commissoire par le prêteur, la valeur du bien donné en garantie sera déterminée par un expert désigné parmi ceux inscrits sur les listes des cours et tribunaux du lieu de situation de l'immeuble, soit par le prêteur et l'emprunteur ou les héritiers, soit à défaut d'accord entre eux, par ordonnance du président du tribunal du lieu de situation de l'immeuble statuant en la forme des référés par suite de la saisine du prêteur.

L'expertise sera à la charge de l'emprunteur qui s'y oblige ou de ses héritiers.'



Monsieur [K] est décédé le [Date décès 4] 2019.



Par courrier du 16 février 2023, le tribunal judiciaire de [D] a informé le Crédit Foncier que Monsieur [T] [B], l'héritier de M. [K], avait renoncé à la succession le 16 novembre 2021. 



Le 28 février 2023, le président du tribunal judiciaire de [D] a déclaré la succession de Monsieur [K] vacante et a désigné, en qualité de curateur, la société anonyme Service des Domaines, autorité administrative chargée du Domaine représentée par le Directeur Régional des Finances Publiques de la région des Pays de la Loire et du département de Loire Atlantique domicilié à Nantes (44035).



Le 25 mars 2023, le titre de créance du Crédit Foncier a été notifié au Service des Domaines. 



Le 13 septembre 2023, le Crédit Foncier de France a délivré au Service des Domaines un commandement de payer valant saisie immobilière, publié au service de la publicité foncière de [Localité 12] le 10 novembre 2023 volume 2023 S n°49.



Le 9 janvier 2024, le Crédit Foncier de France a attrait le Service des Domaines à une audience d'orientation devant le juge de l'exécution de [D], aux fins de voir statuer ce que de droit en la matière, mentionner sa créance à 187.543,37 euros au 31 juillet 2023 et fixer la date d'adjudication et ses modalités.



Par jugement du 16 avril 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de [D] a soulevé d'office le défaut de liquidité de la créance, la nullité consécutive du commandement de payer, la prescription de la créance et a ordonné la réouverture des débats à une audience du 11 juin 2024.



Par jugement réputé contradictoire en date du 13 août 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de [D] a statué ainsi :



-Constate la nullité du commandement de payer et de la procédure de saisie immobilière, 



-Condamne le Crédit Foncier de France aux dépens, 



-Laisse provisoirement tous dépens à la charge de ceux qui les ont exposé.



Par déclaration en date du 13 septembre 2024, le Crédit Foncier de France a relevé appel de cette décision en demandant que le jugement déféré soit infirmé en ses dispositions relatives à la nullité du commandement de payer et de la procédure de saisie immobilière et aux dépens. 



Par requête en date du 18 septembre 2024, le Crédit Foncier de France a sollicité l'autorisation d'assigner à jour fixe.



Par ordonnance en date du 19 septembre 2024, le président de chambre, délégataire de la première présidente, a autorisé la requérante à assigner l'intimé à l'audience du 23 octobre 2024.



****



Le Crédit Foncier de France a, par dernières conclusions transmises le 7 octobre 2024, demandé à la cour de :



-Confirmer le jugement en ce qu'il a été dit et jugé que la prescription de la créance du Crédit Foncier de France n'est pas acquise, 



-Infirmer le jugement en ce qu'il a : 

-constaté la nullité du commandement de payer et de la procédure de saisie, 

-condamné le Crédit Foncier de France au dépens, 

-laissé provisoirement tous dépens à la charge de ceux qui les ont exposés.



Statuant à nouveau, 



-Mentionner la créance du Crédit Foncier de France à la somme de 187.543,37 euros sauf mémoire (compte arrêté au 31 juillet 2023), montant de la créance totale due en principal, intérêts et accessoires, 



-Ordonner la vente forcée de l'immeuble situé Commune de [Localité 13], [Adresse 7], 



-Ordonner le renvoi de l'affaire devant le premier juge aux fins, conformément à l'article R.322-26 dudit code, de voir fixer dès à présent la date d'adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de [P] [D], [Adresse 2], ou de tel autre huissier qu'il plaira à Madame le Juge l'Exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d'un serrurier et de la force publique.



-Dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente,



-Taxer les frais de poursuites conformément à la loi.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. 



Régulièrement assigné à personne habilitée à recevoir l'acte le 3 octobre 2024, l'intimé n'a pas constitué avocat.



MOTIVATION



À titre liminaire, il sera rappelé que par application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si l'intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.



Par ailleurs, il n'y a pas lieu à confirmer le jugement en ce qu'il a été dit et jugé que la prescription de la créance du Crédit Foncier de France n'est pas acquise comme le demande le Crédit Foncier puisque l'examen de ces chefs de décision n'est pas dévolu à la cour d'appel au regard de l'appel limité qu'il a diligenté. 



Sur l'annulation du commandement de payer et de la procédure de saisie immobilière



Selon l'article L 311-2 du code de la consommation, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.



Selon l'article L.111-6 du même code, la créance est liquide lorsqu'elle est évaluable en argent, ou lorsque le titre contient les éléments permettant son évaluation.



Dans le jugement déféré, le juge de l'exécution a rappelé qu'aux termes de l'article R 322-18 du code de la consommation, il lui appartient de fixer le montant de la créance en principal, intérêts et accessoires du créancier poursuivant lors de l'audience d'orientation.



Il a également rappelé qu'aux termes du texte d'ordre public de l'article L 314-9 du même code, dans sa version applicable à l'espèce, la dette de l'emprunteur ou de ses ayants droits ne peut jamais excéder la valeur de l'immeuble appréciée lors de l'échéance du terme, soit au jour du décès de l'emprunteur.



Il a par ailleurs considéré, dans le jugement déféré, que le Crédit Foncier ne justifiait pas suffisamment de la liquidité de sa créance en ne produisant pas une expertise faite dans les conditions du pacte commissoire inclus au contrat de prêt alors qu'il n'aurait pas obtenu d'accord avec les ayants droits sur la valorisation de l'immeuble.



Enfin, le juge de l'exécution a considéré que lorsque la créance est née d'un prêt viager, elle doit être déterminable au plus tard au jour du commandement de payer, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, le premier juge extrapolant 'superfétatoirement' sur le fait que dans le cas où le produit de la vente serait inférieur à la créance du prêteur, celui-ci pourrait poursuivre son recouvrement sur d'autres biens que son seul gage et qu'en invoquant une créance supérieure à celle pouvant légalement lui être reconnue, le créancier exerce sur les héritiers une pression pouvant les amener à lui régler plus que son dû, soit à renoncer, 'ce qui est au moins illégitime'. 



Le Crédit Foncier de France fait tout d'abord valoir, au soutien de son appel, qu'il ne lui appartenait pas de produire une expertise réalisée par un expert désigné par le tribunal car si l'article L 314-13 du code de la consommation (dans sa version applicable au présent litige) prévoit que l'estimation est nécessaire dans l'hypothèse où les héritiers auraient la volonté de payer la dette plafonnée à la valeur de l'immeuble estimée au jour de l'ouverture de la succession, en aucun cas une telle estimation n'est imposée dans le cadre d'une succession vacante, dans laquelle, par définition, les héritiers n'exercent pas leurs droits dans la succession.



Il rappelle que le dispositif de l'article L 314-13 du code de la consommation (applicable au présent litige ; nouvel article L 315-20) trouve sa justification dans la volonté de permettre aux héritiers identifiés de se libérer de la dette vis-à-vis du créancier pour ne pas obérer leurs droits successoraux, les héritiers pouvant alors conserver le bien et payer à l'établissement de crédit qui a consenti le prêt la dette plafonnée à la valeur de l'immeuble estimée au jour de l'ouverture de la succession, ce dispositif protecteur ne trouvant plus à s'appliquer dans le cas d'une succession vacante.



L'appelant fait aussi valoir que dans le contrat de prêt, il est précisé que l'expertise immobilière est réalisée lorsque les héritiers entendent payer la dette et qu'à défaut de règlement dans les 6 mois, le prêteur à la faculté de poursuivre la saisie et la vente de l'immeuble, auquel cas la dette est plafonnée au prix de la vente. En conséquence, selon lui, l'expertise immobilière ne constitue pas une obligation lorsque les héritiers ne se manifestent pas pour régler la dette et le prêteur retrouve sa liberté à l'issue de 6 mois pour poursuivre la saisie selon les règles de droit commun.

Dans ce cas, dans la mesure où la dette est plafonnée au prix de vente, l'expertise immobilière ne présente plus d'intérêt. Au surplus, dans le contrat de prêt, il soutient que la saisine du président est envisagée dans l'hypothèse où le prêteur et les héritiers ne parviennent pas à se mettre d'accord sur l'expert en charge de procéder à cette estimation. 



Sur l'absence de liquidité de sa créance retenue par le juge de première instance, le Crédit Foncier de France soutient que les dispositions du code de la consommation régissant le prêt viager hypothécaire sont d'ordre public et donc d'interprétation stricte, le juge ayant ajouté à ses dispositions en retenant l'exigence d'une expertise du bien immobilier objet de la procédure de saisie immobilière. Il rappelle qu'aux termes des dispositions du code de la consommation, le prêt viager hypothécaire devient exigible lors du décès de l'emprunteur ou du dernier emprunteur et soutient que la créance est liquide et exigible du fait de ce décès. En tout état de cause, il fait observer que dans la mesure où la dette est plafonnée au prix de vente et qu'il n'y a pas de possibilité pour le créancier de recouvrer le reliquat dans la mesure où il ne peut poursuivre que son propre gage, la fixation de la créance n'aura que peu d'incidence.



****



Aux termes de l'article L 314-1 du code de la consommation (actuel article L 315-1) , le prêt viager hypothécaire est un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d'un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l'emprunteur à usage exclusif d'habitation et dont le remboursement-principal et intérêts capitalisés annuellement ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur ou lors de l'aliénation ou du démembrement de la propriété de l'immeuble hypothéqué s'ils surviennent avant le décès.



L'article 314-13 du code de la consommation applicable à l'espèce (actuel article L 315-20) prévoit que lors du décès de l'emprunteur ou du dernier vivant des co-emprunteurs, les héritiers peuvent payer la dette plafonnée à la valeur de l'immeuble estimée au jour de l'ouverture de la succession. Il est procédé à cette estimation en tant que de besoin par un expert choisi d'un commun accord par le créancier et l'emprunteur ou désigné sur requête. A défaut et nonobstant les règles applicables en matière d'acceptation sous bénéfice d'inventaire, le créancier hypothécaire peut à son choix :

- poursuivre la saisie et la vente de l'immeuble dans les conditions du droit commun, auquel cas la dette est plafonnée au prix de la vente ;

- ou se voir attribuer la propriété de l'immeuble par décision judiciaire ou en vertu d'un pacte commissoire alors même que celui-ci constituait la résidence principale de l'emprunteur.

Le créancier hypothécaire dispose de la même option en cas de succession vacante. 



Il résulte donc du dernier alinéa de l'article L 314-13 précité qu'en cas de succession vacante comme c'est le cas dans la présente affaire, le créancier hypothécaire dispose de l'option suivante :

- poursuivre la saisie et la vente de l'immeuble dans les conditions du droit commun, auquel cas la dette est plafonnée au prix de la vente ;

- ou se voir attribuer la propriété de l'immeuble par décision judiciaire ou en vertu d'un pacte commissoire alors même que celui-ci constituait la résidence principale de l'emprunteur.



Le Crédit Foncier de France a opté pour la poursuite de la saisie et de la vente de l'immeuble dans les conditions du droit commun, étant précisé qu'il est expressément prévu que la dette sera plafonnée au prix de la vente sur adjudication, le prêteur créancier hypothécaire ne pouvant plus exercer aucune poursuite relative à la différence entre le montant de la dette au titre du prêt et le prix de vente dans l'hypothèse où celui-ci serait inférieur à la dette.



En l'espèce, la créance du prêteur est exigible du fait du décès de l'emprunteur, ce qui n'a pas été remis en cause par le premier juge, seule la condition de la liquidité de la créance l'ayant été au motif que le bien immobilier n'avait pas été expertisé par un expert inscrit sur les listes désigné par le président du tribunal.



Or, le titre exécutoire que constitue le prêt viager hypothécaire passé devant notaire contient tous les éléments permettant de déterminer la créance du prêteur.



Par ailleurs, la valeur du bien immobilier au jour du commandement de payer est connue puisque le prêteur produit une expertise qu'il a fait réaliser par le service BPCE Expertises immobilières faisant ressortir une valeur vénale au 3 janvier 2024 de 230 000 euros et une valeur en vente forcée de 160 000 euros, l'absence d'héritiers ayant pour conséquence qu'il n'a pas pu avoir un désaccord sur le choix de l'expert, ne se trouvant donc pas dans le cas prévu au pacte commissoire inclus au contrat de prêt qui l'aurait obligé à solliciter la désignation d'un expert inscrit sur les listes des tribunaux désigné par le président du tribunal.



Il sera précisé ensuite que, dans la présente hypothèse dans laquelle le créancier hypothécaire choisit l'option prévue par la loi de poursuivre la saisie et la vente de l'immeuble dans les conditions du droit commun, l'article L 314-13 précité n'exige pas que la valeur du bien immobilier au jour du décès soit déterminée par voie d'expertise judiciaire.



En conséquence, il convient de constater, par réformation de la décision entreprise que la créance du Crédit Foncier de France est liquide, le commandement de payer et la procédure de saisie immobilière qui s'en est suivie étant valables.



Il sera donc fait droit aux demandes du Crédit Foncier de France tendant à fixer la créance du Crédit Foncier de France à la somme de 187 543,37 euros en principal, intérêts et accessoires selon compte arrêté au 31 juillet 2023, ordonner la vente forcée de l'immeuble sis [Adresse 11] et renvoyer l'affaire devant le premier juge aux fins d'organisation de la vente forcée.



Il appartiendra au juge de l'exécution de taxer les frais de poursuite.



PAR CES MOTIFS 

La cour d'appel, 



statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;



Fixe la créance du Crédit Foncier de France à la somme de 187.543,37 € (compte arrêté au 31 juillet 2023), en principal, intérêts et accessoires ;



Ordonne la vente forcée de l'immeuble situé Commune de [Localité 13] [Adresse 9] ;



Ordonne le renvoi de l'affaire devant le premier juge aux fins, conformément à l'article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution, de voir fixer dès à présent la date d'adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de [P] [D], [Adresse 2], ou de tel autre huissier qu'il plaira à Madame le Juge l'Exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d'un serrurier et de la force publique ;



Dit qu'il appartiendra au juge de l'exécution de taxer les frais de poursuite ;



Dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,