Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 4 décembre 2024, n° 23/09977

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 3 août 2017, Madame [F] [A] veuve [S] et ses deux fils Monsieur [E] [S] et Monsieur [Y] [S] ont donné à bail commercial à la S.A.S. VENDÔME CROSS, en cours d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, des locaux situés au rez-de-chaussée, à l'entresol et aux trois sous-sols d'un immeuble sis [Adresse 6] 2ème pour une durée de dix années à effet rétroactif au 1er août 2017 afin qu'y soit exercée une activité de salle de sport, et à titre accessoire de vente de produits liés à la salle de sport (boissons, vêtements, accessoires, etc.), moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 277.500 euros hors taxes et hors charges et d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 50.400 euros hors taxes payables trimestriellement à terme à échoir. 
Décision du 04 Décembre 2024
18° chambre 3ème section
 N° RG 23/09977 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NPU

Par actes sous signature privée respectivement en date du 3 août 2017 pour les quatre premiers et du 5 février 2018 pour le dernier, Monsieur [B] [X], Monsieur [U] [W], Madame [H] [D], la S.A.S. INVEST CROSS et Monsieur [Z] [T] se sont portés cautions solidaires des engagements de la S.A.S. VENDÔME CROSS pendant toute la durée du contrat de bail commercial dans la limite d'un montant équivalent à celui d'une année de loyers hors taxes.

Par acte sous signature privée en date du 30 mai 2020, la S.A.S. VENDÔME CROSS a fait l'objet d'une dissolution sans liquidation entraînant transmission universelle de son patrimoine au profit de son associée unique la S.A.S. INVEST CROSS. 

Se prévalant de l'impact sur son activité économique des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19, la S.A.S. INVEST CROSS a, par une première lettre recommandée en date du 16 avril 2020, sollicité auprès de Madame [F] [A] veuve [S] une exonération du paiement de ses loyers des mois de mars, avril et mai 2020, puis par une seconde lettre recommandée en date du 7 octobre 2020, réclamé auprès de Monsieur [E] [S] une exonération du paiement de ses loyers à compter du 26 septembre 2020, ainsi qu'un accompagnement prenant la forme d'une renégociation du montant des loyers pour les périodes d'ouverture de son établissement comprises entre le 22 juin 2020 et le 28 février 2021.

Lui reprochant de ne pas s'être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives de l'année 2020 malgré plusieurs échanges de correspondances entre le 11 octobre et le 21 décembre 2020, et en dépit de la proposition d'un échelonnement des règlements, Madame [F] [A] veuve [S], Monsieur [E] [S] et Monsieur [Y] [S] ont, par acte d'huissier en date du 23 décembre 2020, fait signifier à la S.A.S. INVEST CROSS un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 231.750 euros.

Par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 15 janvier 2021, la S.A.S. INVEST CROSS a contesté auprès de l'huissier instrumentaire la validité du commandement de payer, estimant que le visa de la clause résolutoire devait être réputé non écrit sur le fondement de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19, et de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire.

En l'absence de résolution amiable du litige malgré la poursuite de discussions entre le 27 septembre et le 16 décembre 2021, Madame [F] [A] veuve [S], Monsieur [E] [S] et Monsieur [Y] [S] ont, par exploits d'huissier en date des 7, 9 et 16 mars 2020, fait assigner la S.A.S. INVEST CROSS, Monsieur [B] [X], Monsieur [U] [W], Madame [H] [D] et Monsieur [Z] [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en paiement d'une provision à valoir sur le montant de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 3 octobre 2022, le juge des référés a notamment : condamné la S.A.S. INVEST CROSS à payer à Madame [F] [A] veuve [S], à Monsieur [E] [S] et à Monsieur [Y] [S] la somme provisionnelle de 520.616,12 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 30 septembre 2022 inclus, et ce solidairement avec Monsieur [B] [X], Monsieur [U] [W], Madame [H] [D] et Monsieur [Z] [T] dans la limite d'un montant de 277.500 euros ; autorisé la S.A.S. INVEST CROSS, Monsieur [B] [X] et Monsieur [Z] [T] à se libérer de leur dette en vingt-trois mensualités d'un montant de 22.635 euros chacune, outre une dernière mensualité d'un montant équivalent au solde de la dette, le premier versement devant intervenir le premier quantième du mois suivant la date de signification de la décision ; rappelé que cette somme devait être payée en sus des loyers courants ; rappelé que pendant les délais accordés, les procédures d'exécution pouvant être engagées par Madame [F] [A] veuve [S], par Monsieur [E] [S] et par Monsieur [Y] [S] étaient suspendues, et que les majorations d'intérêts et pénalités de retard encourues cessaient d'être dues ; dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités prévues par l'échéancier fixé, la totalité de la dette deviendrait immédiatement exigible et pourrait entraîner toutes procédures d'exécution légalement admissibles ; dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus ; renvoyé les parties à se pourvoir au fond sur le surplus des demandes ; et condamné in solidum la S.A.S. INVEST CROSS, Monsieur [B] [X], Monsieur [U] [W], Madame [H] [D] et Monsieur [Z] [T] aux dépens ainsi qu'à payer à Madame [F] [A] veuve [S], à Monsieur [E] [S] et à Monsieur [Y] [S] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 27 octobre 2022 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°221 A des 14 et 15 novembre 2022, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de sauvegarde à l'égard de la S.A.S. INVEST CROSS, et désigné la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [C] [G] ainsi que la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS "MJA" prise en la personne de Maître [R] [V] en qualité respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire. 

Par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de leur conseil en date du 28 novembre 2022 réceptionnée le 29 novembre 2022, Madame [F] [A] veuve [S], Monsieur [E] [S] et Monsieur [Y] [S] ont procédé auprès de la mandataire judiciaire de la S.A.S. INVEST CROSS à une déclaration de créance d'un montant total de 503.385,28 euros, dont un montant de 165.133,64 euros à titre chirographaire au titre de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 26 octobre 2020 inclus, de la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles prononcée par l'ordonnance de référé du 3 octobre 2022, et des intérêts de retard calculés à compter de la date de cette ordonnance, et un montant de 338.251,64 euros à titre privilégié au titre de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives dû à compter du 27 octobre 2020 au 26 octobre 2022 inclus, et des intérêts de retard. 

Relevant que par déclaration remise au greffe de la cour d'appel de Paris par RPVA en date du 7 novembre 2022, la S.A.S. INVEST CROSS, Monsieur [B] [X] et Monsieur [Z] [T] avaient interjeté appel de l'ordonnance de référé du 3 octobre 2022, la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS "MJA" prise en la personne de Maître [R] [V] ès-qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. INVEST CROSS a, par deux lettres recommandées en date du 24 mars 2023 réceptionnées le 29 mars 2023, indiqué au conseil de Madame [F] [A] veuve [S], de Monsieur [E] [S] et de Monsieur [Y] [S] que les créances déclarées par ces derniers étaient contestées pour la totalité de leurs montants, et qu'elle proposerait au juge-commissaire de les rejeter. 

Par lettres recommandées adressées par l'intermédiaire de leur conseil en date du 31 mars 2023 réceptionnées le 3 avril 2023, Madame [F] [A] veuve [S], Monsieur [E] [S] et Monsieur [Y] [S] ont contesté la position de la mandataire judiciaire, soulignant que d'une part, l'ordonnance de référé avait été rendue avant le jugement d'ouverture de la procédure collective, si bien qu'aucune instance n'était en cours à la date de celui-ci, que d'autre part l'existence d'une instance en cours ne saurait avoir pour conséquence le rejet des créances déclarées, mais simplement la constatation, par le juge-commissaire, de l'existence de cette instance, et qu'enfin, le montant de l'arriéré locatif n'avait jamais été discuté, de sorte qu'ils maintenaient leur déclaration de créance pour la totalité de son montant.

Rappelant la règle de l'interdiction des poursuites individuelles consécutive à l'ouverture d'une procédure de collective, la cour d'appel de Paris a, par arrêt contradictoire en date du 15 juin 2023, infirmé l'ordonnance de référé du 3 octobre 2022 en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes formées par Madame [F] [A] veuve [S], par Monsieur [E] [S] et par Monsieur [Y] [S]. 
 
Par actes de commissaire de justice en date des 24 et 26 juillet 2023, Madame [F] [A] veuve [S], Monsieur [E] [S] et Monsieur [Y] [S] ont fait assigner au fond la S.A.S. INVEST CROSS, ainsi que la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [C] [G] et la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS "MJA" prise en la personne de Maître [R] [V] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première, devant le tribunal judiciaire de Paris en fixation de leur créance.

Aux termes de leur assignation, Madame [F] [A] veuve [S], Monsieur [E] [S] et Monsieur [Y] [S] demandent au tribunal, sur le fondement de l'article 2232-1 du code civil et de l'article L. 622-16 du code de commerce, de :

– fixer leur créance au passif de la procédure collective de la S.A.S. INVEST CROSS à la somme totale de 499.601,83 euros correspondant à l'arriéré locatif dû à la date d'ouverture de la procédure de sauvegarde, dont un montant de 338.080,47 euros à titre privilégié et un montant de 161.521,36 euros à titre chirographaire ;
– condamner la S.A.S. INVEST CROSS à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. INVEST CROSS aux dépens.

À l'appui de leurs prétentions, Madame [F] [A] veuve [S], Monsieur [E] [S] et Monsieur [Y] [S] font valoir que leur créance est fondée tant en son principe qu'en son quantum, et qu'elle tient compte de tous les versements déjà effectués par la locataire. 

Ils ajoutent : que d'une part, ils n'ont pas manqué à leur obligation de délivrance, si bien qu'aucune exception d'inexécution ne peut leur être opposée ; que d'autre part, les fermetures administratives successives ordonnées en raison de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19 ne peuvent être assimilées à une perte, fût-elle partielle, de la chose louée, ni ne constituent un cas de force majeure ; et qu'enfin, ils ont proposé, en dernier lieu, à la preneuse de lui accorder une franchise de loyer d'un montant de 18.769 euros au titre du mois de novembre de l'année 2020, et de différer ses règlements, faisant ainsi preuve de bonne volonté, de sorte qu'aucune mauvaise foi dans l'exécution du contrat de bail commercial ne peut leur être reprochée.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 mars 2024, la S.A.S. INVEST CROSS, ainsi que la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [C] [G] et la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS "MJA" prise en la personne de Maître [R] [V] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première, sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles 1104, 1195, 1218 et 1722 du code civil, des articles L. 622-21 et L. 622-22 du code de commerce, de l'article 1er de l'arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, des articles 42 à 44 du décret n°2020-663 du 31 mai 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, de l'article 1er du décret n°2020-759 du 21 juin 2020 modifiant le décret n°2020-663 du 31 mai 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, de la loi n°2021-1040 du 5 août 2021 relative à la gestion de la crise sanitaire, de la loi n°2022-46 du 22 janvier 2022 renforçant les outils de gestion de la crise sanitaire et modifiant le code de la santé publique, et du décret n°2022-352 du 12 mars 2022 modifiant le décret n°2021-699 du 1er juin 2021 prescrivant les mesures générales nécessaires à la gestion de la sortie de crise sanitaire, de :

– les déclarer recevables en l'ensemble de leurs demandes ;
– débouter Madame [F] [A] veuve [S], Monsieur [E] [S] et Monsieur [Y] [S] de l'ensemble de leurs demandes ;
– à titre principal, sur le fondement de l'imprévision, fixer la créance de Madame [F] [A] veuve [S], de Monsieur [E] [S] et de Monsieur [Y] [S] à la somme de 147.820,45 euros (sous toutes réserves), ou à défaut à la somme de 186.196,46 euros (sous toutes réserves) ;
– à titre subsidiaire, sur le fondement de la perte de la chose louée, fixer la créance de Madame [F] [A] veuve [S], de Monsieur [E] [S] et de Monsieur [Y] [S] à la somme de 186.196,46 euros (sous toutes réserves) ; 
– à titre infiniment subsidiaire, sur le fondement de la force majeure, fixer la créance de Madame [F] [A] veuve [S], de Monsieur [E] [S] et de Monsieur [Y] [S] à la somme de 186.196,46 euros (sous toutes réserves) ; 
– en tout état de cause, condamner in solidum Madame [F] [A] veuve [S], Monsieur [E] [S] et Monsieur [Y] [S] à payer à la S.A.S. INVEST CROSS la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
– condamner in solidum Madame [F] [A] veuve [S], Monsieur [E] [S] et Monsieur [Y] [S] aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, la S.A.S. INVEST CROSS, ainsi que la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [C] [G] et la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS "MJA" prise en la personne de Maître [R] [V] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première, exposent, à titre principal, que les mesures adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19, consistant notamment en une fermeture totale des établissements accueillant du public, puis en une restriction du nombre de clients pouvant être accueillis simultanément, constituent un bouleversement imprévisible des circonstances économiques commandant la révision du contrat de bail commercial et l'annulation de la totalité des loyers, charges et taxes locatives pour la période comprise entre le 15 mars 2020 et le 14 mars 2022, correspondant à un montant total de 351.781,38 euros, ou à tout le moins leur annulation pour les périodes de fermeture comprises entre le 15 mars et le 22 juin 2020, puis entre le 25 septembre 2020 et le 9 juin 2021, correspondant à un montant total de 179.590,49 euros, ainsi que leur réduction de 80% pour les périodes de restriction d'accueil du public comprises entre le 23 juin et le 24 septembre 2020, puis entre le 10 juin 2021 et le 14 mars 2022, correspondant à un montant total de 133.814,88 euros. Elles en déduisent que la créance des bailleurs doit être fixée à la somme de 147.820,45 euros, ou en tout état de cause à la somme maximale de 186.196,46 euros. 


Elles indiquent que l'interdiction temporaire d'exploiter les locaux donnés à bail est assimilable à une perte partielle de la chose louée à titre subsidiaire, et à un cas de force majeure à titre infiniment subsidiaire, justifiant là encore l'annulation de la totalité des loyers, charges et taxes locatives pour les périodes de fermeture susvisées, ainsi que la réduction de 80% de leur montant pour les périodes de restriction d'accueil du public susmentionnées, de sorte que la créance des bailleurs ne peut être fixée qu'à la somme maximale de 186.196,46 euros. 

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 21 mars 2024.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 25 septembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2024, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Dès lors que la créance de Madame [F] [A] veuve [S], de Monsieur [E] [S] et de Monsieur [Y] [S] n'est contestée qu'en son quantum par des moyens purement juridiques, et non en raison de l'insuffisance des preuves fournies, il y a lieu d'examiner les demandes reconventionnelles formées par la S.A.S. INVEST CROSS, par la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [C] [G] et par la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS "MJA" prise en la personne de Maître [R] [V] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première, avant la demande principale de fixation de créance.

Sur les demandes reconventionnelles d'annulation et de réduction des loyers

Aux termes des dispositions des premier et huitième alinéas du I de l'article 1 de l'arrêté du ministre des solidarités et de la santé du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19 publié au journal officiel de la République française n°0064 du 15 mars 2020, afin de ralentir la propagation du virus covid-19, les établissements relevant des catégories mentionnées à l'article GN1 de l'arrêté du 25 juin 1980 susvisé figurant ci-après ne peuvent plus accueillir du public jusqu'au 15 avril 2020 : au titre de la catégorie X : établissements sportifs couverts.

En outre, en application des dispositions de l'article 1 du décret n°2020-260 du 16 mars 2020 portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19, afin de prévenir la propagation du virus covid-19, est interdit jusqu'au 31 mars 2020 le déplacement de toute personne hors de son domicile à l'exception des déplacements pour les motifs suivants : 2°) déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité dans des établissements dont les activités demeurent autorisées par arrêté du ministre chargé de la santé pris sur le fondement des dispositions de l'article L. 3131-1 du code de la santé publique. Les personnes souhaitant bénéficier de l'une de ces exceptions doivent se munir, lors de leurs déplacements hors de leur domicile, d'un document leur permettant de justifier que le déplacement considéré entre dans le champ de l'une de ces exceptions, étant précisé que la date du 31 mars susvisée a ultérieurement été prorogée jusqu'au 15 avril 2020 par les dispositions du I de l'article 3 du décret n°2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, puis jusqu'au 11 mai 2020 par les dispositions de l'article 1 du décret n°2020-42 du 14 avril 2020 complétant le décret précédent.



En vertu des dispositions des premier et septième alinéas du I de l'article 10 du décret n°2020-548 du 11 mai 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, les établissements recevant du public relevant des types d'établissements définis par le règlement pris en application de l'article R. 123-12 du code de la construction et de l'habitation et figurant ci-après ne peuvent accueillir de public : établissements de type X : établissements sportifs couverts.

Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 42 du décret n°2020-663 du 31 mai 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, dans les départements classés en zone orange, les établissements recevant du public relevant des types suivants définis par le règlement pris en application de l'article R. 123-12 du code de la construction et de l'habitation ne peuvent accueillir de public : 1°) établissements de type X : établissements sportifs couverts.

D'après les dispositions de l'article 1 du décret n°2020-759 du 21 juin 2020 modifiant le décret n°2020-663 du 31 mai 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, le décret du 31 mai 2020 susvisé est ainsi modifié : [...] 18°) l'article 42 est ainsi modifié : [...] b) l'article est complété par un III ainsi rédigé : « III.- Dans les départements classés en zone orange, les activités mentionnées au présent article ne peuvent donner lieu à des regroupements de plus de dix personnes, sauf pour les activités destinées aux sportifs inscrits sur les listes mentionnées à l'article L. 221-2 du code du sport, aux sportifs professionnels mentionnés au 1° de l'article L. 222-2 du même code, aux enfants scolarisés, à ceux bénéficiant d'un mode d'accueil en application de l'article L. 227-4 du code de l'action sociale et des familles et pour l'organisation des épreuves pratiques des examens conduisant à l'obtention d'un diplôme conférant le titre de maître-nageur sauveteur ou à l'obtention du brevet national de sécurité et de sauvetage aquatique et les formations continues mentionnées à l'article R. 212-1 du code du sport. 

L'article 1er de l'arrêté préfectoral n°2020-00770 du 25 septembre 2020 portant mesures applicables à [Localité 11] et sur les emprises des trois aéroports parisiens en vue de ralentir la propagation du virus covid-19 dispose quant à lui qu'à compter du samedi 26 septembre et jusqu'au vendredi 9 octobre 2020 inclus, les mesures suivantes sont applicables à [Localité 11] et sur les emprises des aérodromes de [Localité 11]-[9], du [Localité 8] et de [Localité 11]-[Localité 10] : III. Les activités physiques et sportives sont interdites dans les salles couvertes des établissements recevant du public des types L, M et X, à l'exclusion de celles pratiquées par des sportifs professionnels de haut niveau, des groupes scolaires ou parascolaires, au titre de la formation continue ou dans les piscines.

Les deux premiers alinéas du I de l'article 42 du décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire prévoient pour leur part que les établissements relevant des catégories mentionnées par le règlement pris en application de l'article R. 123-12 du code de la construction et de l'habitation figurant ci-après ne peuvent accueillir du public : 1°) établissements de type X : établissements sportifs couverts.

Le I de l'article 42 du décret n°2021-699 du 1er juin 2021 prescrivant les mesures générales nécessaires à la gestion de la sortie de crise sanitaire, tel que modifié par l'article 1 du décret n°2021-724 du 7 juin 2021, énonce que les établissements sportifs couverts, relevant du type X défini par le règlement pris en application de l'article R. 123-12 du code de la construction et de l'habitation, peuvent accueillir du public pour : [...] les autres activités physiques et sportives, ludiques, culturelles ou de loisirs, à l'exception des sports collectifs et de combat et de l'art lyrique en groupe, et dans la limite de 50% de la capacité d'accueil de l'établissement.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1 du décret n°2022-352 du 12 mars 2022 modifiant le décret n°2021-699 du 1er juin 2021 prescrivant les mesures générales nécessaires à la gestion de la sortie de crise sanitaire, l'article 1 du décret du 1er juin 2021 susvisé a été abrogé. 

Il est constant, sur le fondement de ces dispositions, que la S.A.S. INVEST CROSS : s'est trouvée dans l'impossibilité de pouvoir accueillir du public dans les locaux donnés à bail entre le 15 mars et le 22 juin 2020, puis entre le 25 septembre 2020 et le 9 juin 2021 ; et n'a pu accueillir qu'un nombre limité de clients entre le 23 juin et le 24 septembre 2020, puis entre le 10 juin 2021 et le 14 mars 2022.

Sur le moyen tiré de l'imprévision soulevé à titre principal

Aux termes des dispositions de l'article 1195 du code civil, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. À défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe. 

En outre, en application des dispositions de l'article 1105 du même code, les contrats, qu'ils aient ou non une dénomination propre, sont soumis à des règles générales, qui sont l'objet du présent sous-titre. Les règles particulières à certains contrats sont établies dans les dispositions propres à chacun d'eux. Les règles générales s'appliquent sous réserve de ces règles particulières. 

En vertu des dispositions de l'article L. 145-37 du code de commerce, les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État.

Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-38 du même code, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. 

D'après les dispositions de l'article R. 145-20 dudit code, la demande de révision des loyers prévue à l'article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d'accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-23 de ce code, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. 



En l'espèce, force est de constater qu'il n'est pas établi qu'un contrat de bail commercial puisse faire l'objet d'une révision dans des conditions autres que celles fixées par le code de commerce, lequel déroge sur ce point aux dispositions prévues par le code civil.

Or, il convient de souligner que la locataire ne justifie pas avoir formé une quelconque demande de révision par lettre recommandée ou par acte d'huissier, ni avoir notifié à ses bailleurs un mémoire préalable, ni encore avoir saisi le juge des loyers commerciaux.

En tout état de cause, il y a lieu de préciser que d'une part, la S.A.S. INVEST CROSS ne démontre nullement que l'exécution du contrat de bail commercial ait été rendue excessivement onéreuse en raison des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19 dès lors que ces mesures n'ont eu qu'un caractère temporaire et n'étaient déjà plus en vigueur à la date de l'introduction de la présente instance, et que d'autre part le mécanisme de l'imprévision suppose la poursuite d'une parfaite exécution du contrat tout au long du processus de négociation précontentieux et contentieux, ce qui n'est pas le cas en l'occurrence dans la mesure où il est établi que la locataire n'a versé que partiellement ses loyers, charges et taxes locatives durant les échanges intervenus avec les bailleurs entre le 16 avril 2020 et le 16 décembre 2021, la dette locative étant notamment passée de la somme de 231.750,86 euros à la date du commandement de payer signifié par acte d'huissier en date du 23 décembre 2020 à la somme de 499.601,83 euros selon décompte actualisé en date du 26 octobre 2022 (pièces n°26 en défense et n°11 en demande).

En conséquence, il convient de retenir que le moyen de défense opposé par les défenderesses tiré de l'imprévision est inopérant. 

Sur le moyen tiré de la perte de la chose louée soulevé à titre subsidiaire

Aux termes des dispositions de l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

Il y a lieu de rappeler qu'édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public imposée à certains établissements pendant la période d'état d'urgence sanitaire pour faire face à l'épidémie de covid-19 résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis, si bien que cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique, de sorte que l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens des dispositions de l'article 1722 du code civil (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867 ; Civ. 3, 16 mars 2023 : pourvoi n°21-24414 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvois n°22-15365, n°22-15366, n°22-15367, n°22-15368, n°22-15369 et n°22-15370).

En l'espèce, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial à la S.A.S. INVEST CROSS par Madame [F] [A] veuve [S], par Monsieur [E] [S] et par Monsieur [Y] [S] n'ont subi aucun changement, la première s'étant vu interdire de recevoir ses clients certes en raison de son activité de salle de sport, mais pour des raisons étrangères aux lieux loués, lesquels sont demeurés conformes à l'usage auquel ils étaient destinés, de sorte qu'aucune perte, fût-elle partielle, desdits locaux n'est caractérisée.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen de défense opposé par les défenderesses tiré de la perte partielle de la chose louée est inopérant. 

Sur le moyen de défense tiré de la force majeure soulevé à titre infiniment subsidiaire

En application des dispositions de l'article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. 

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, seul est constitutif de force majeure l'événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible lors de son exécution (Cass. Plén., 14 avril 2006 : pourvoi n°02-11168 ; Civ. 1, 30 octobre 2008 : pourvoi n°07-17134 ; Com., 19 octobre 2022 : pourvoi n°21-14880) ; que d'autre part, le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Com., 16 septembre 2014 : pourvoi n°13-20306) ; et qu'enfin, le créancier qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure (Civ. 1, 25 novembre 2020 : pourvoi n°19-21060 ; Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvoi n°21-20190), de sorte que l'impossibilité d'exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19 ne peut exonérer le preneur du paiement des loyers échus pendant les périodes de confinement (Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°21-10119).

En l'espèce, force est de constater que la S.A.S. INVEST CROSS, en sa qualité de locataire, et donc de créancière de l'obligation de délivrance de la chose louée, n'est pas fondée à invoquer à son profit la force majeure justifiant une exonération du paiement des loyers échus pendant les périodes d'interdiction de recevoir du public alléguées.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen de défense opposé par les défenderesses tiré de la force majeure est inopérant. 

Conclusion sur les demandes reconventionnelles

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il n'est pas fait droit aux moyens tirés de l'imprévision, de la perte partielle de la chose louée et de la force majeure opposés par la locataire, il y a lieu de rejeter les demandes d'annulation et de réduction de loyers formées par cette dernière et par les organes de la procédure collective.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. INVEST CROSS, ainsi que la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [C] [G] et la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS "MJA" prise en la personne de Maître [R] [V] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première, de leurs demandes reconventionnelles d'annulation des loyers, charges et taxes locatives afférents à la période comprise entre le 15 mars 2020 et le 14 mars 2022, ou entre le 15 mars 2020 et le 22 juin 2020 puis entre le 25 septembre 2020 et le 9 juin 2021, et de réduction des loyers, charges et taxes locatives afférents à la période comprise entre le 23 juin 2020 et le 24 septembre 2020 puis entre le 10 juin 2021 et le 14 mars 2022. 


Sur l'action principale en fixation de créance

Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 1217 dudit code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation.

Selon les dispositions de l'article 1221 de ce code, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

D'après les dispositions de l'article 1353 du code susvisé, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Les deux premiers alinéas du I de l'article L. 622-21 du code de commerce disposent quant à eux que le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1°) à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent.

Le premier alinéa de l'article L. 622-25 du même code prévoit pour sa part que la déclaration porte le montant de la créance due au jour du jugement d'ouverture avec indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances. Elle précise la nature et l'assiette de la sûreté dont la créance est éventuellement assortie et, le cas échéant, si la sûreté réelle conventionnelle a été constituée sur les biens du débiteur en garantie de la dette d'un tiers.

Les deux premiers alinéas de l'article 2332 du code civil énoncent qu'outre celles prévues par des lois spéciales, les créances privilégiées sur certains meubles sont : 1°) toutes les sommes dues en exécution d'un bail ou de l'occupation d'un immeuble, sur le mobilier garnissant les lieux et appartenant au débiteur, y compris, le cas échéant, le mobilier d'exploitation et la récolte de l'année.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 622-16 du code de commerce, en cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n'a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d'ouverture de la procédure. 

En l'espèce, il ressort du décompte produit aux débats que la dette de la S.A.S. INVEST CROSS au titre des loyers, des charges et des taxes locatives dus au 26 octobre 2022 s'élève à la somme de 499.601,83 euros (pièce n°11 en demande), laquelle n'est pas contestée autrement que par les moyens de défense précédemment examinés qui ont été jugés inopérants.

De plus, les bailleurs justifient avoir fait signifier à la preneuse un commandement de payer valant mise en demeure par acte d'huissier en date du 23 décembre 2020 (pièce n°26 en défense).

Il est établi que par jugement en date du 27 octobre 2022 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°221 A des 14 et 15 novembre 2022, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de sauvegarde à l'égard de la S.A.S. INVEST CROSS, et désigné la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [C] [G] ainsi que la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS "MJA" prise en la personne de Maître [R] [V] en qualité respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire (pièce n°33 en défense).

Or, les demandeurs démontrent avoir, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de leur conseil en date du 28 novembre 2022 réceptionnée le 29 novembre 2022, adressé à la mandataire judiciaire une déclaration de créance d'un montant de 503.385,28 euros au titre de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 26 octobre 2020 inclus, dont 165.133,64 euros à titre chirographaire et 338.251,64 euros à titre privilégié (pièce n°12 en demande), étant observé que d'une part, le différentiel de montant existant entre cette déclaration de créance et le décompte actualisé susvisé s'explique par la suppression des intérêts moratoires, des dépens et des frais irrépétibles à la suite de l'arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 15 juin 2023 infirmant l'ordonnance de référé du 3 octobre 2022 (pièce n°17 en demande), et que d'autre part il résulte dudit décompte que les loyers, charges et taxes locatives impayés d'un montant de 338.080,47 euros sont effectivement relatifs à la période comprise entre le 27 octobre 2020 et le 26 octobre 2022, c'est-à-dire moins de deux ans avant l'ouverture de la procédure collective, de sorte que ce dernier montant bénéficie d'un caractère privilégié.

En conséquence, il convient de fixer la créance de loyers, de charges et de taxes locatives de Madame [F] [A] veuve [S], de Monsieur [E] [S] et de Monsieur [Y] [S] au passif de la procédure collective de la S.A.S. INVEST CROSS à la somme totale de 499.601,83 euros, dont 338.080,47 euros à titre privilégié et 161.521,36 euros à titre chirographaire.

Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la S.A.S. INVEST CROSS, ainsi que la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [C] [G] et la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS "MJA" prise en la personne de Maître [R] [V] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première, étant les parties perdantes, les dépens seront fixés au passif de la procédure collective, et la locataire sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

L'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande présentée par Madame [F] [A] veuve [S], par Monsieur [E] [S] et par Monsieur [Y] [S] au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DÉBOUTE la S.A.S. INVEST CROSS, ainsi que la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [C] [G] et la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS "MJA" prise en la personne de Maître [R] [V] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.A.S. INVEST CROSS, de leur demande reconventionnelle d'annulation des loyers, charges et taxes locatives afférents à la période comprise entre le 15 mars 2020 et le 14 mars 2022, ou entre le 15 mars 2020 et le 22 juin 2020 puis entre le 25 septembre 2020 et le 9 juin 2021, formée à l'encontre de Madame [F] [A] veuve [S], de Monsieur [E] [S] et de Monsieur [Y] [S],

DÉBOUTE la S.A.S. INVEST CROSS, ainsi que la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [C] [G] et la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS "MJA" prise en la personne de Maître [R] [V] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.A.S. INVEST CROSS, de leur demande reconventionnelle de réduction des loyers, charges et taxes locatives afférents à la période comprise entre le 23 juin 2020 et le 24 septembre 2020 puis entre le 10 juin 2021 et le 14 mars 2022, formée à l'encontre de Madame [F] [A] veuve [S], de Monsieur [E] [S] et de Monsieur [Y] [S],

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.S. INVEST CROSS la créance de Madame [F] [A] veuve [S], de Monsieur [E] [S] et de Monsieur [Y] [S] au titre des loyers, des charges et des taxes locatives impayés à la date du 26 octobre 2022 à la somme totale de 499.601,83 euros (QUATRE CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF MILLE SIX CENT UN euros et QUATRE-VINGT-TROIS centimes), dont un montant de 338.080,47 euros (TROIS CENT TRENTE-HUIT MILLE QUATRE-VINGTS euros et QUARANTE-SEPT centimes) à titre privilégié et un montant de 161.521,36 euros (CENT SOIXANTE ET UN MILLE CINQ CENT VINGT ET UN euros et TRENTE-SIX centimes) à titre chirographaire,

DÉBOUTE Madame [F] [A] veuve [S], Monsieur [E] [S], Monsieur [Y] [S] et la S.A.S. INVEST CROSS de leurs demandes respectives présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.S. INVEST CROSS les dépens de l'instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 04 Décembre 2024


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C. 
délivrées le :
à Me D’ORSO (P0343)
 Me FLATRÈS (P0485)


■

18° chambre 
3ème section


N° RG 23/09977 

N° Portalis 352J-W-B7H-C2NPU

N° MINUTE : 1

Assignation du :
24 Juillet 2023









JUGEMENT 
rendu le 04 Décembre 2024 


DEMANDEURS

Madame [F] [A] veuve [S]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Monsieur [E] [S]
[Adresse 5]
[Adresse 5]

Monsieur [Y] [S]
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représentés par Maître Laurence D’ORSO de L’A.A.R.P.I. D’ORSO ABRASSART & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0343


DÉFENDERESSES

S.A.S. INVEST CROSS (RCS de Paris 812 944 619)
[Adresse 3]
[Adresse 3]


Décision du 04 Décembre 2024
18° chambre 3ème section
 N° RG 23/09977 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NPU


S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES “MJA”, prise en la personne de Maître [R] [V], ès-qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. INVEST CROSS
[Adresse 1]
[Adresse 1]

S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [C] [G] ès-qualités d’administrateur judiciaire de la S.A.S. INVEST CROSS
[Adresse 7]
[Adresse 7]

représentées par Maître Frédéric FLATRÈS de la S.E.L.A.S. BERSAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0485





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 25 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 3 août 2017, Madame [F] [A] veuve [S] et ses deux fils Monsieur [E] [S] et Monsieur [Y] [S] ont donné à bail commercial à la S.A.S. VENDÔME CROSS, en cours d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, des locaux situés au rez-de-chaussée, à l'entresol et aux trois sous-sols d'un immeuble sis [Adresse 6] 2ème pour une durée de dix années à effet rétroactif au 1er août 2017 afin qu'y soit exercée une activité de salle de sport, et à titre accessoire de vente de produits liés à la salle de sport (boissons, vêtements, accessoires, etc.), moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 277.500 euros hors taxes et hors charges et d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 50.400 euros hors taxes payables trimestriellement à terme à échoir. 
Décision du 04 Décembre 2024
18° chambre 3ème section
 N° RG 23/09977 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NPU

Par actes sous signature privée respectivement en date du 3 août 2017 pour les quatre premiers et du 5 février 2018 pour le dernier, Monsieur [B] [X], Monsieur [U] [W], Madame [H] [D], la S.A.S. INVEST CROSS et Monsieur [Z] [T] se sont portés cautions solidaires des engagements de la S.A.S. VENDÔME CROSS pendant toute la durée du contrat de bail commercial dans la limite d'un montant équivalent à celui d'une année de loyers hors taxes.

Par acte sous signature privée en date du 30 mai 2020, la S.A.S. VENDÔME CROSS a fait l'objet d'une dissolution sans liquidation entraînant transmission universelle de son patrimoine au profit de son associée unique la S.A.S. INVEST CROSS. 

Se prévalant de l'impact sur son activité économique des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19, la S.A.S. INVEST CROSS a, par une première lettre recommandée en date du 16 avril 2020, sollicité auprès de Madame [F] [A] veuve [S] une exonération du paiement de ses loyers des mois de mars, avril et mai 2020, puis par une seconde lettre recommandée en date du 7 octobre 2020, réclamé auprès de Monsieur [E] [S] une exonération du paiement de ses loyers à compter du 26 septembre 2020, ainsi qu'un accompagnement prenant la forme d'une renégociation du montant des loyers pour les périodes d'ouverture de son établissement comprises entre le 22 juin 2020 et le 28 février 2021.

Lui reprochant de ne pas s'être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives de l'année 2020 malgré plusieurs échanges de correspondances entre le 11 octobre et le 21 décembre 2020, et en dépit de la proposition d'un échelonnement des règlements, Madame [F] [A] veuve [S], Monsieur [E] [S] et Monsieur [Y] [S] ont, par acte d'huissier en date du 23 décembre 2020, fait signifier à la S.A.S. INVEST CROSS un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 231.750 euros.

Par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 15 janvier 2021, la S.A.S. INVEST CROSS a contesté auprès de l'huissier instrumentaire la validité du commandement de payer, estimant que le visa de la clause résolutoire devait être réputé non écrit sur le fondement de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19, et de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire.

En l'absence de résolution amiable du litige malgré la poursuite de discussions entre le 27 septembre et le 16 décembre 2021, Madame [F] [A] veuve [S], Monsieur [E] [S] et Monsieur [Y] [S] ont, par exploits d'huissier en date des 7, 9 et 16 mars 2020, fait assigner la S.A.S. INVEST CROSS, Monsieur [B] [X], Monsieur [U] [W], Madame [H] [D] et Monsieur [Z] [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en paiement d'une provision à valoir sur le montant de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 3 octobre 2022, le juge des référés a notamment : condamné la S.A.S. INVEST CROSS à payer à Madame [F] [A] veuve [S], à Monsieur [E] [S] et à Monsieur [Y] [S] la somme provisionnelle de 520.616,12 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 30 septembre 2022 inclus, et ce solidairement avec Monsieur [B] [X], Monsieur [U] [W], Madame [H] [D] et Monsieur [Z] [T] dans la limite d'un montant de 277.500 euros ; autorisé la S.A.S. INVEST CROSS, Monsieur [B] [X] et Monsieur [Z] [T] à se libérer de leur dette en vingt-trois mensualités d'un montant de 22.635 euros chacune, outre une dernière mensualité d'un montant équivalent au solde de la dette, le premier versement devant intervenir le premier quantième du mois suivant la date de signification de la décision ; rappelé que cette somme devait être payée en sus des loyers courants ; rappelé que pendant les délais accordés, les procédures d'exécution pouvant être engagées par Madame [F] [A] veuve [S], par Monsieur [E] [S] et par Monsieur [Y] [S] étaient suspendues, et que les majorations d'intérêts et pénalités de retard encourues cessaient d'être dues ; dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités prévues par l'échéancier fixé, la totalité de la dette deviendrait immédiatement exigible et pourrait entraîner toutes procédures d'exécution légalement admissibles ; dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus ; renvoyé les parties à se pourvoir au fond sur le surplus des demandes ; et condamné in solidum la S.A.S. INVEST CROSS, Monsieur [B] [X], Monsieur [U] [W], Madame [H] [D] et Monsieur [Z] [T] aux dépens ainsi qu'à payer à Madame [F] [A] veuve [S], à Monsieur [E] [S] et à Monsieur [Y] [S] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 27 octobre 2022 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°221 A des 14 et 15 novembre 2022, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de sauvegarde à l'égard de la S.A.S. INVEST CROSS, et désigné la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [C] [G] ainsi que la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS "MJA" prise en la personne de Maître [R] [V] en qualité respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire. 

Par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de leur conseil en date du 28 novembre 2022 réceptionnée le 29 novembre 2022, Madame [F] [A] veuve [S], Monsieur [E] [S] et Monsieur [Y] [S] ont procédé auprès de la mandataire judiciaire de la S.A.S. INVEST CROSS à une déclaration de créance d'un montant total de 503.385,28 euros, dont un montant de 165.133,64 euros à titre chirographaire au titre de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 26 octobre 2020 inclus, de la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles prononcée par l'ordonnance de référé du 3 octobre 2022, et des intérêts de retard calculés à compter de la date de cette ordonnance, et un montant de 338.251,64 euros à titre privilégié au titre de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives dû à compter du 27 octobre 2020 au 26 octobre 2022 inclus, et des intérêts de retard. 

Relevant que par déclaration remise au greffe de la cour d'appel de Paris par RPVA en date du 7 novembre 2022, la S.A.S. INVEST CROSS, Monsieur [B] [X] et Monsieur [Z] [T] avaient interjeté appel de l'ordonnance de référé du 3 octobre 2022, la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS "MJA" prise en la personne de Maître [R] [V] ès-qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. INVEST CROSS a, par deux lettres recommandées en date du 24 mars 2023 réceptionnées le 29 mars 2023, indiqué au conseil de Madame [F] [A] veuve [S], de Monsieur [E] [S] et de Monsieur [Y] [S] que les créances déclarées par ces derniers étaient contestées pour la totalité de leurs montants, et qu'elle proposerait au juge-commissaire de les rejeter. 

Par lettres recommandées adressées par l'intermédiaire de leur conseil en date du 31 mars 2023 réceptionnées le 3 avril 2023, Madame [F] [A] veuve [S], Monsieur [E] [S] et Monsieur [Y] [S] ont contesté la position de la mandataire judiciaire, soulignant que d'une part, l'ordonnance de référé avait été rendue avant le jugement d'ouverture de la procédure collective, si bien qu'aucune instance n'était en cours à la date de celui-ci, que d'autre part l'existence d'une instance en cours ne saurait avoir pour conséquence le rejet des créances déclarées, mais simplement la constatation, par le juge-commissaire, de l'existence de cette instance, et qu'enfin, le montant de l'arriéré locatif n'avait jamais été discuté, de sorte qu'ils maintenaient leur déclaration de créance pour la totalité de son montant.

Rappelant la règle de l'interdiction des poursuites individuelles consécutive à l'ouverture d'une procédure de collective, la cour d'appel de Paris a, par arrêt contradictoire en date du 15 juin 2023, infirmé l'ordonnance de référé du 3 octobre 2022 en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes formées par Madame [F] [A] veuve [S], par Monsieur [E] [S] et par Monsieur [Y] [S]. 
 
Par actes de commissaire de justice en date des 24 et 26 juillet 2023, Madame [F] [A] veuve [S], Monsieur [E] [S] et Monsieur [Y] [S] ont fait assigner au fond la S.A.S. INVEST CROSS, ainsi que la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [C] [G] et la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS "MJA" prise en la personne de Maître [R] [V] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première, devant le tribunal judiciaire de Paris en fixation de leur créance.

Aux termes de leur assignation, Madame [F] [A] veuve [S], Monsieur [E] [S] et Monsieur [Y] [S] demandent au tribunal, sur le fondement de l'article 2232-1 du code civil et de l'article L. 622-16 du code de commerce, de :

– fixer leur créance au passif de la procédure collective de la S.A.S. INVEST CROSS à la somme totale de 499.601,83 euros correspondant à l'arriéré locatif dû à la date d'ouverture de la procédure de sauvegarde, dont un montant de 338.080,47 euros à titre privilégié et un montant de 161.521,36 euros à titre chirographaire ;
– condamner la S.A.S. INVEST CROSS à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. INVEST CROSS aux dépens.

À l'appui de leurs prétentions, Madame [F] [A] veuve [S], Monsieur [E] [S] et Monsieur [Y] [S] font valoir que leur créance est fondée tant en son principe qu'en son quantum, et qu'elle tient compte de tous les versements déjà effectués par la locataire. 

Ils ajoutent : que d'une part, ils n'ont pas manqué à leur obligation de délivrance, si bien qu'aucune exception d'inexécution ne peut leur être opposée ; que d'autre part, les fermetures administratives successives ordonnées en raison de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19 ne peuvent être assimilées à une perte, fût-elle partielle, de la chose louée, ni ne constituent un cas de force majeure ; et qu'enfin, ils ont proposé, en dernier lieu, à la preneuse de lui accorder une franchise de loyer d'un montant de 18.769 euros au titre du mois de novembre de l'année 2020, et de différer ses règlements, faisant ainsi preuve de bonne volonté, de sorte qu'aucune mauvaise foi dans l'exécution du contrat de bail commercial ne peut leur être reprochée.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 mars 2024, la S.A.S. INVEST CROSS, ainsi que la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [C] [G] et la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS "MJA" prise en la personne de Maître [R] [V] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première, sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles 1104, 1195, 1218 et 1722 du code civil, des articles L. 622-21 et L. 622-22 du code de commerce, de l'article 1er de l'arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, des articles 42 à 44 du décret n°2020-663 du 31 mai 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, de l'article 1er du décret n°2020-759 du 21 juin 2020 modifiant le décret n°2020-663 du 31 mai 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, de la loi n°2021-1040 du 5 août 2021 relative à la gestion de la crise sanitaire, de la loi n°2022-46 du 22 janvier 2022 renforçant les outils de gestion de la crise sanitaire et modifiant le code de la santé publique, et du décret n°2022-352 du 12 mars 2022 modifiant le décret n°2021-699 du 1er juin 2021 prescrivant les mesures générales nécessaires à la gestion de la sortie de crise sanitaire, de :

– les déclarer recevables en l'ensemble de leurs demandes ;
– débouter Madame [F] [A] veuve [S], Monsieur [E] [S] et Monsieur [Y] [S] de l'ensemble de leurs demandes ;
– à titre principal, sur le fondement de l'imprévision, fixer la créance de Madame [F] [A] veuve [S], de Monsieur [E] [S] et de Monsieur [Y] [S] à la somme de 147.820,45 euros (sous toutes réserves), ou à défaut à la somme de 186.196,46 euros (sous toutes réserves) ;
– à titre subsidiaire, sur le fondement de la perte de la chose louée, fixer la créance de Madame [F] [A] veuve [S], de Monsieur [E] [S] et de Monsieur [Y] [S] à la somme de 186.196,46 euros (sous toutes réserves) ; 
– à titre infiniment subsidiaire, sur le fondement de la force majeure, fixer la créance de Madame [F] [A] veuve [S], de Monsieur [E] [S] et de Monsieur [Y] [S] à la somme de 186.196,46 euros (sous toutes réserves) ; 
– en tout état de cause, condamner in solidum Madame [F] [A] veuve [S], Monsieur [E] [S] et Monsieur [Y] [S] à payer à la S.A.S. INVEST CROSS la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
– condamner in solidum Madame [F] [A] veuve [S], Monsieur [E] [S] et Monsieur [Y] [S] aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, la S.A.S. INVEST CROSS, ainsi que la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [C] [G] et la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS "MJA" prise en la personne de Maître [R] [V] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première, exposent, à titre principal, que les mesures adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19, consistant notamment en une fermeture totale des établissements accueillant du public, puis en une restriction du nombre de clients pouvant être accueillis simultanément, constituent un bouleversement imprévisible des circonstances économiques commandant la révision du contrat de bail commercial et l'annulation de la totalité des loyers, charges et taxes locatives pour la période comprise entre le 15 mars 2020 et le 14 mars 2022, correspondant à un montant total de 351.781,38 euros, ou à tout le moins leur annulation pour les périodes de fermeture comprises entre le 15 mars et le 22 juin 2020, puis entre le 25 septembre 2020 et le 9 juin 2021, correspondant à un montant total de 179.590,49 euros, ainsi que leur réduction de 80% pour les périodes de restriction d'accueil du public comprises entre le 23 juin et le 24 septembre 2020, puis entre le 10 juin 2021 et le 14 mars 2022, correspondant à un montant total de 133.814,88 euros. Elles en déduisent que la créance des bailleurs doit être fixée à la somme de 147.820,45 euros, ou en tout état de cause à la somme maximale de 186.196,46 euros. 


Elles indiquent que l'interdiction temporaire d'exploiter les locaux donnés à bail est assimilable à une perte partielle de la chose louée à titre subsidiaire, et à un cas de force majeure à titre infiniment subsidiaire, justifiant là encore l'annulation de la totalité des loyers, charges et taxes locatives pour les périodes de fermeture susvisées, ainsi que la réduction de 80% de leur montant pour les périodes de restriction d'accueil du public susmentionnées, de sorte que la créance des bailleurs ne peut être fixée qu'à la somme maximale de 186.196,46 euros. 

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 21 mars 2024.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 25 septembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2024, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Dès lors que la créance de Madame [F] [A] veuve [S], de Monsieur [E] [S] et de Monsieur [Y] [S] n'est contestée qu'en son quantum par des moyens purement juridiques, et non en raison de l'insuffisance des preuves fournies, il y a lieu d'examiner les demandes reconventionnelles formées par la S.A.S. INVEST CROSS, par la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [C] [G] et par la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS "MJA" prise en la personne de Maître [R] [V] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première, avant la demande principale de fixation de créance.

Sur les demandes reconventionnelles d'annulation et de réduction des loyers

Aux termes des dispositions des premier et huitième alinéas du I de l'article 1 de l'arrêté du ministre des solidarités et de la santé du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19 publié au journal officiel de la République française n°0064 du 15 mars 2020, afin de ralentir la propagation du virus covid-19, les établissements relevant des catégories mentionnées à l'article GN1 de l'arrêté du 25 juin 1980 susvisé figurant ci-après ne peuvent plus accueillir du public jusqu'au 15 avril 2020 : au titre de la catégorie X : établissements sportifs couverts.

En outre, en application des dispositions de l'article 1 du décret n°2020-260 du 16 mars 2020 portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19, afin de prévenir la propagation du virus covid-19, est interdit jusqu'au 31 mars 2020 le déplacement de toute personne hors de son domicile à l'exception des déplacements pour les motifs suivants : 2°) déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité dans des établissements dont les activités demeurent autorisées par arrêté du ministre chargé de la santé pris sur le fondement des dispositions de l'article L. 3131-1 du code de la santé publique. Les personnes souhaitant bénéficier de l'une de ces exceptions doivent se munir, lors de leurs déplacements hors de leur domicile, d'un document leur permettant de justifier que le déplacement considéré entre dans le champ de l'une de ces exceptions, étant précisé que la date du 31 mars susvisée a ultérieurement été prorogée jusqu'au 15 avril 2020 par les dispositions du I de l'article 3 du décret n°2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, puis jusqu'au 11 mai 2020 par les dispositions de l'article 1 du décret n°2020-42 du 14 avril 2020 complétant le décret précédent.



En vertu des dispositions des premier et septième alinéas du I de l'article 10 du décret n°2020-548 du 11 mai 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, les établissements recevant du public relevant des types d'établissements définis par le règlement pris en application de l'article R. 123-12 du code de la construction et de l'habitation et figurant ci-après ne peuvent accueillir de public : établissements de type X : établissements sportifs couverts.

Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 42 du décret n°2020-663 du 31 mai 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, dans les départements classés en zone orange, les établissements recevant du public relevant des types suivants définis par le règlement pris en application de l'article R. 123-12 du code de la construction et de l'habitation ne peuvent accueillir de public : 1°) établissements de type X : établissements sportifs couverts.

D'après les dispositions de l'article 1 du décret n°2020-759 du 21 juin 2020 modifiant le décret n°2020-663 du 31 mai 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, le décret du 31 mai 2020 susvisé est ainsi modifié : [...] 18°) l'article 42 est ainsi modifié : [...] b) l'article est complété par un III ainsi rédigé : « III.- Dans les départements classés en zone orange, les activités mentionnées au présent article ne peuvent donner lieu à des regroupements de plus de dix personnes, sauf pour les activités destinées aux sportifs inscrits sur les listes mentionnées à l'article L. 221-2 du code du sport, aux sportifs professionnels mentionnés au 1° de l'article L. 222-2 du même code, aux enfants scolarisés, à ceux bénéficiant d'un mode d'accueil en application de l'article L. 227-4 du code de l'action sociale et des familles et pour l'organisation des épreuves pratiques des examens conduisant à l'obtention d'un diplôme conférant le titre de maître-nageur sauveteur ou à l'obtention du brevet national de sécurité et de sauvetage aquatique et les formations continues mentionnées à l'article R. 212-1 du code du sport. 

L'article 1er de l'arrêté préfectoral n°2020-00770 du 25 septembre 2020 portant mesures applicables à [Localité 11] et sur les emprises des trois aéroports parisiens en vue de ralentir la propagation du virus covid-19 dispose quant à lui qu'à compter du samedi 26 septembre et jusqu'au vendredi 9 octobre 2020 inclus, les mesures suivantes sont applicables à [Localité 11] et sur les emprises des aérodromes de [Localité 11]-[9], du [Localité 8] et de [Localité 11]-[Localité 10] : III. Les activités physiques et sportives sont interdites dans les salles couvertes des établissements recevant du public des types L, M et X, à l'exclusion de celles pratiquées par des sportifs professionnels de haut niveau, des groupes scolaires ou parascolaires, au titre de la formation continue ou dans les piscines.

Les deux premiers alinéas du I de l'article 42 du décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire prévoient pour leur part que les établissements relevant des catégories mentionnées par le règlement pris en application de l'article R. 123-12 du code de la construction et de l'habitation figurant ci-après ne peuvent accueillir du public : 1°) établissements de type X : établissements sportifs couverts.

Le I de l'article 42 du décret n°2021-699 du 1er juin 2021 prescrivant les mesures générales nécessaires à la gestion de la sortie de crise sanitaire, tel que modifié par l'article 1 du décret n°2021-724 du 7 juin 2021, énonce que les établissements sportifs couverts, relevant du type X défini par le règlement pris en application de l'article R. 123-12 du code de la construction et de l'habitation, peuvent accueillir du public pour : [...] les autres activités physiques et sportives, ludiques, culturelles ou de loisirs, à l'exception des sports collectifs et de combat et de l'art lyrique en groupe, et dans la limite de 50% de la capacité d'accueil de l'établissement.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1 du décret n°2022-352 du 12 mars 2022 modifiant le décret n°2021-699 du 1er juin 2021 prescrivant les mesures générales nécessaires à la gestion de la sortie de crise sanitaire, l'article 1 du décret du 1er juin 2021 susvisé a été abrogé. 

Il est constant, sur le fondement de ces dispositions, que la S.A.S. INVEST CROSS : s'est trouvée dans l'impossibilité de pouvoir accueillir du public dans les locaux donnés à bail entre le 15 mars et le 22 juin 2020, puis entre le 25 septembre 2020 et le 9 juin 2021 ; et n'a pu accueillir qu'un nombre limité de clients entre le 23 juin et le 24 septembre 2020, puis entre le 10 juin 2021 et le 14 mars 2022.

Sur le moyen tiré de l'imprévision soulevé à titre principal

Aux termes des dispositions de l'article 1195 du code civil, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. À défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe. 

En outre, en application des dispositions de l'article 1105 du même code, les contrats, qu'ils aient ou non une dénomination propre, sont soumis à des règles générales, qui sont l'objet du présent sous-titre. Les règles particulières à certains contrats sont établies dans les dispositions propres à chacun d'eux. Les règles générales s'appliquent sous réserve de ces règles particulières. 

En vertu des dispositions de l'article L. 145-37 du code de commerce, les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État.

Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-38 du même code, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. 

D'après les dispositions de l'article R. 145-20 dudit code, la demande de révision des loyers prévue à l'article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d'accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-23 de ce code, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. 



En l'espèce, force est de constater qu'il n'est pas établi qu'un contrat de bail commercial puisse faire l'objet d'une révision dans des conditions autres que celles fixées par le code de commerce, lequel déroge sur ce point aux dispositions prévues par le code civil.

Or, il convient de souligner que la locataire ne justifie pas avoir formé une quelconque demande de révision par lettre recommandée ou par acte d'huissier, ni avoir notifié à ses bailleurs un mémoire préalable, ni encore avoir saisi le juge des loyers commerciaux.

En tout état de cause, il y a lieu de préciser que d'une part, la S.A.S. INVEST CROSS ne démontre nullement que l'exécution du contrat de bail commercial ait été rendue excessivement onéreuse en raison des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19 dès lors que ces mesures n'ont eu qu'un caractère temporaire et n'étaient déjà plus en vigueur à la date de l'introduction de la présente instance, et que d'autre part le mécanisme de l'imprévision suppose la poursuite d'une parfaite exécution du contrat tout au long du processus de négociation précontentieux et contentieux, ce qui n'est pas le cas en l'occurrence dans la mesure où il est établi que la locataire n'a versé que partiellement ses loyers, charges et taxes locatives durant les échanges intervenus avec les bailleurs entre le 16 avril 2020 et le 16 décembre 2021, la dette locative étant notamment passée de la somme de 231.750,86 euros à la date du commandement de payer signifié par acte d'huissier en date du 23 décembre 2020 à la somme de 499.601,83 euros selon décompte actualisé en date du 26 octobre 2022 (pièces n°26 en défense et n°11 en demande).

En conséquence, il convient de retenir que le moyen de défense opposé par les défenderesses tiré de l'imprévision est inopérant. 

Sur le moyen tiré de la perte de la chose louée soulevé à titre subsidiaire

Aux termes des dispositions de l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

Il y a lieu de rappeler qu'édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public imposée à certains établissements pendant la période d'état d'urgence sanitaire pour faire face à l'épidémie de covid-19 résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis, si bien que cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique, de sorte que l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens des dispositions de l'article 1722 du code civil (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867 ; Civ. 3, 16 mars 2023 : pourvoi n°21-24414 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvois n°22-15365, n°22-15366, n°22-15367, n°22-15368, n°22-15369 et n°22-15370).

En l'espèce, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial à la S.A.S. INVEST CROSS par Madame [F] [A] veuve [S], par Monsieur [E] [S] et par Monsieur [Y] [S] n'ont subi aucun changement, la première s'étant vu interdire de recevoir ses clients certes en raison de son activité de salle de sport, mais pour des raisons étrangères aux lieux loués, lesquels sont demeurés conformes à l'usage auquel ils étaient destinés, de sorte qu'aucune perte, fût-elle partielle, desdits locaux n'est caractérisée.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen de défense opposé par les défenderesses tiré de la perte partielle de la chose louée est inopérant. 

Sur le moyen de défense tiré de la force majeure soulevé à titre infiniment subsidiaire

En application des dispositions de l'article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. 

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, seul est constitutif de force majeure l'événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible lors de son exécution (Cass. Plén., 14 avril 2006 : pourvoi n°02-11168 ; Civ. 1, 30 octobre 2008 : pourvoi n°07-17134 ; Com., 19 octobre 2022 : pourvoi n°21-14880) ; que d'autre part, le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Com., 16 septembre 2014 : pourvoi n°13-20306) ; et qu'enfin, le créancier qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure (Civ. 1, 25 novembre 2020 : pourvoi n°19-21060 ; Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvoi n°21-20190), de sorte que l'impossibilité d'exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19 ne peut exonérer le preneur du paiement des loyers échus pendant les périodes de confinement (Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°21-10119).

En l'espèce, force est de constater que la S.A.S. INVEST CROSS, en sa qualité de locataire, et donc de créancière de l'obligation de délivrance de la chose louée, n'est pas fondée à invoquer à son profit la force majeure justifiant une exonération du paiement des loyers échus pendant les périodes d'interdiction de recevoir du public alléguées.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen de défense opposé par les défenderesses tiré de la force majeure est inopérant. 

Conclusion sur les demandes reconventionnelles

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il n'est pas fait droit aux moyens tirés de l'imprévision, de la perte partielle de la chose louée et de la force majeure opposés par la locataire, il y a lieu de rejeter les demandes d'annulation et de réduction de loyers formées par cette dernière et par les organes de la procédure collective.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. INVEST CROSS, ainsi que la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [C] [G] et la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS "MJA" prise en la personne de Maître [R] [V] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première, de leurs demandes reconventionnelles d'annulation des loyers, charges et taxes locatives afférents à la période comprise entre le 15 mars 2020 et le 14 mars 2022, ou entre le 15 mars 2020 et le 22 juin 2020 puis entre le 25 septembre 2020 et le 9 juin 2021, et de réduction des loyers, charges et taxes locatives afférents à la période comprise entre le 23 juin 2020 et le 24 septembre 2020 puis entre le 10 juin 2021 et le 14 mars 2022. 


Sur l'action principale en fixation de créance

Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 1217 dudit code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation.

Selon les dispositions de l'article 1221 de ce code, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

D'après les dispositions de l'article 1353 du code susvisé, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Les deux premiers alinéas du I de l'article L. 622-21 du code de commerce disposent quant à eux que le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1°) à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent.

Le premier alinéa de l'article L. 622-25 du même code prévoit pour sa part que la déclaration porte le montant de la créance due au jour du jugement d'ouverture avec indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances. Elle précise la nature et l'assiette de la sûreté dont la créance est éventuellement assortie et, le cas échéant, si la sûreté réelle conventionnelle a été constituée sur les biens du débiteur en garantie de la dette d'un tiers.

Les deux premiers alinéas de l'article 2332 du code civil énoncent qu'outre celles prévues par des lois spéciales, les créances privilégiées sur certains meubles sont : 1°) toutes les sommes dues en exécution d'un bail ou de l'occupation d'un immeuble, sur le mobilier garnissant les lieux et appartenant au débiteur, y compris, le cas échéant, le mobilier d'exploitation et la récolte de l'année.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 622-16 du code de commerce, en cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n'a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d'ouverture de la procédure. 

En l'espèce, il ressort du décompte produit aux débats que la dette de la S.A.S. INVEST CROSS au titre des loyers, des charges et des taxes locatives dus au 26 octobre 2022 s'élève à la somme de 499.601,83 euros (pièce n°11 en demande), laquelle n'est pas contestée autrement que par les moyens de défense précédemment examinés qui ont été jugés inopérants.

De plus, les bailleurs justifient avoir fait signifier à la preneuse un commandement de payer valant mise en demeure par acte d'huissier en date du 23 décembre 2020 (pièce n°26 en défense).

Il est établi que par jugement en date du 27 octobre 2022 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°221 A des 14 et 15 novembre 2022, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de sauvegarde à l'égard de la S.A.S. INVEST CROSS, et désigné la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [C] [G] ainsi que la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS "MJA" prise en la personne de Maître [R] [V] en qualité respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire (pièce n°33 en défense).

Or, les demandeurs démontrent avoir, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de leur conseil en date du 28 novembre 2022 réceptionnée le 29 novembre 2022, adressé à la mandataire judiciaire une déclaration de créance d'un montant de 503.385,28 euros au titre de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 26 octobre 2020 inclus, dont 165.133,64 euros à titre chirographaire et 338.251,64 euros à titre privilégié (pièce n°12 en demande), étant observé que d'une part, le différentiel de montant existant entre cette déclaration de créance et le décompte actualisé susvisé s'explique par la suppression des intérêts moratoires, des dépens et des frais irrépétibles à la suite de l'arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 15 juin 2023 infirmant l'ordonnance de référé du 3 octobre 2022 (pièce n°17 en demande), et que d'autre part il résulte dudit décompte que les loyers, charges et taxes locatives impayés d'un montant de 338.080,47 euros sont effectivement relatifs à la période comprise entre le 27 octobre 2020 et le 26 octobre 2022, c'est-à-dire moins de deux ans avant l'ouverture de la procédure collective, de sorte que ce dernier montant bénéficie d'un caractère privilégié.

En conséquence, il convient de fixer la créance de loyers, de charges et de taxes locatives de Madame [F] [A] veuve [S], de Monsieur [E] [S] et de Monsieur [Y] [S] au passif de la procédure collective de la S.A.S. INVEST CROSS à la somme totale de 499.601,83 euros, dont 338.080,47 euros à titre privilégié et 161.521,36 euros à titre chirographaire.

Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la S.A.S. INVEST CROSS, ainsi que la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [C] [G] et la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS "MJA" prise en la personne de Maître [R] [V] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première, étant les parties perdantes, les dépens seront fixés au passif de la procédure collective, et la locataire sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

L'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande présentée par Madame [F] [A] veuve [S], par Monsieur [E] [S] et par Monsieur [Y] [S] au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DÉBOUTE la S.A.S. INVEST CROSS, ainsi que la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [C] [G] et la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS "MJA" prise en la personne de Maître [R] [V] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.A.S. INVEST CROSS, de leur demande reconventionnelle d'annulation des loyers, charges et taxes locatives afférents à la période comprise entre le 15 mars 2020 et le 14 mars 2022, ou entre le 15 mars 2020 et le 22 juin 2020 puis entre le 25 septembre 2020 et le 9 juin 2021, formée à l'encontre de Madame [F] [A] veuve [S], de Monsieur [E] [S] et de Monsieur [Y] [S],

DÉBOUTE la S.A.S. INVEST CROSS, ainsi que la S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [C] [G] et la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS "MJA" prise en la personne de Maître [R] [V] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.A.S. INVEST CROSS, de leur demande reconventionnelle de réduction des loyers, charges et taxes locatives afférents à la période comprise entre le 23 juin 2020 et le 24 septembre 2020 puis entre le 10 juin 2021 et le 14 mars 2022, formée à l'encontre de Madame [F] [A] veuve [S], de Monsieur [E] [S] et de Monsieur [Y] [S],

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.S. INVEST CROSS la créance de Madame [F] [A] veuve [S], de Monsieur [E] [S] et de Monsieur [Y] [S] au titre des loyers, des charges et des taxes locatives impayés à la date du 26 octobre 2022 à la somme totale de 499.601,83 euros (QUATRE CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF MILLE SIX CENT UN euros et QUATRE-VINGT-TROIS centimes), dont un montant de 338.080,47 euros (TROIS CENT TRENTE-HUIT MILLE QUATRE-VINGTS euros et QUARANTE-SEPT centimes) à titre privilégié et un montant de 161.521,36 euros (CENT SOIXANTE ET UN MILLE CINQ CENT VINGT ET UN euros et TRENTE-SIX centimes) à titre chirographaire,

DÉBOUTE Madame [F] [A] veuve [S], Monsieur [E] [S], Monsieur [Y] [S] et la S.A.S. INVEST CROSS de leurs demandes respectives présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.S. INVEST CROSS les dépens de l'instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 04 Décembre 2024


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

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Mise à jour de la source le 2024-12-04T19:24:19.863Z.