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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pontoise, Troisième Chambre Civile, 6 décembre 2024, n° 23/02497

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 2 août 2017, monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] ont conclu avec la SASU COFIDIM un contrat pour la construction d’une maison individuelle sur un terrain sis [Adresse 2] – devenu le [Adresse 1] – à [Localité 7] (95). 

Il était prévu à l’article 2.7-b) du contrat la consignation, en cas de réserves à la réception, d’une somme égale à 5% du prix à la Caisse des dépôts et consignations et ce, jusqu’à la levée des réserves. 

Le montant final des travaux s’est élevé à la somme totale de 223.116,20 euros. 

Par acte de cautionnement du 16 mars 2018, la SA CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT (ci-après « société CGI BAT ») s’est portée garante envers les consorts [Z]-[W] de la livraison de l’ouvrage par le constructeur. 

La déclaration d’ouverture du chantier a été effectuée le 29 mars 2018. 

La réception est intervenue avec réserves, suivant procès-verbal du 19 juin 2019. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 décembre 2019, les consorts [Z]-[W] ont mis la SASU COFIDIM en demeure de procéder aux travaux de levée de réserves. 

Par courriel du 19 mars 2020, les consorts [Z]-[W], par l’intermédiaire de leur conseil, estimant que la levée des réserves était intervenue avec retard et qu’ils avaient subi un préjudice du fait de ce retard et des malfaçons les ayant contraints à engager des travaux, ont proposé à la SASU COFIDIM de conserver pour eux-mêmes le solde de 5% du prix de vente, à titre de dommages-intérêts. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 juillet 2020, le cabinet SAFIR, mandaté à cette fin par la SASU COFIDIM, a mis les consorts [Z]-[W] en demeure de régler la somme de 11.156,20 euros, correspondant au solde de 5% du prix du contrat. 

Par exploit introductif d’instance du 12 avril 2021, la SASU COFIDIM a fait assigner monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de paiement du solde du prix de construction. 

Par acte d’huissier du 30 juin 2021, les consorts [Z]-[W] ont fait assigner la SA CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT en intervention forcée aux fins de garantie de la SASU COFIDIM et indemnisation de leur préjudice. 

Par ordonnance du juge de la mise en état du 18 novembre 2021, les deux instances ont été jointes. 

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 juillet 2022, la SASU COFIDIM demande au tribunal de :
A titre principal, 
- Condamner solidairement monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] à lui régler la somme de 11.156,20 euros, majorée des intérêts légaux de retard à compter de la mise en demeure du 6 juillet 2020 ; 
A titre subsidiaire, 
- Ordonner avant dire droit une expertise judiciaire, 
En tout état de cause, 
- Déclarer opposable à la société CGI BAT le jugement à intervenir ; 
- Condamner solidairement monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] à régler à la SASU COFIDIM la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner solidairement monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître BENITEZ DE LUGO ; 
- Constater l’exécution provisoire de droit. 

A l’appui de ses prétentions, elle soutient au visa des articles 1101, 1102 et 1106 du code civil que, sur les douze réserves au jour de la réception, dix ont été levées ; que le couvercle du compteur d’eau a par la suite été remplacé ; que la dernière réserve, relative à la porte d’entrée rayée, ne porte en réalité que sur une micro rayure, pour laquelle la SASU COFIDIM a proposé une remise, refusée par les défendeurs, et qui ne justifie aucunement un remplacement de l’ensemble de la porte. Quant aux autres réserves alléguées par les défendeurs, l’absence de pose des prises HDMI et haut-parleur HP, de même que la rampe d’accès garage, n’étaient pas prévues au contrat d’entreprise ; enfin, la reprise de l’imperfond (imperméabilisant) en sous-sol n’aurait pas été efficace au regard du fait qu’il existe quelques traces d’humidité sans conséquence, s’agissant d’une pièce non habitable. 
En réponse à la demande de dépôt d’un permis modificatif, la SASU COFIDIM expose que les maîtres de l’ouvrage auraient dû terminer les travaux à leur charge non prévus par le contrat d’entreprise pour lui permettre d’y procéder. 

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 septembre 2022, monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] demandent au tribunal de :
Débouter la SASU COFIDIM de l’ensemble de ses demandes ; Ordonner la déconsignation de la somme de 11.156,20 euros conservée par la Caisse des dépôts et consignations à leur profit ; Condamner solidairement la SASU COFIDIM et la société CGI BAT à leur payer la somme de 80.397,30 euros au titre des réserves non levées, malfaçons et non-façons de la maison individuelle située [Adresse 1], à [Localité 7] (95) ; Ordonner à la SASU COFIDIM de réaliser un nouveau test d’étanchéité à l’air de la maison située [Adresse 1], et de leur transmettre une attestation de conformité à la réglementation thermique en vigueur après avoir effectué, le cas échéant, tous travaux nécessaires, sous astreinte de 50€ par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement ; Condamner la société CGI BAT à leur payer la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages-intérêts ; Ordonner à la SASU COFIDIM de déposer un dossier modificatif de permis de construire ou, le cas échéant, de mettre les travaux en conformité avec le permis de construire initial, conformément au courrier du 7 juillet 2020 de la mairie de [Localité 7], sous astreinte de 100€ par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement ; Condamner solidairement la SASU COFIDIM et la société CGI BAT à leur verser la somme de 7.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir essentiellement : 
sur le sort du solde du prix, au visa des articles R231-7, II du code de la construction et de l'habitation et des articles 1104, 1217 et 1231-1 du code civil : que l’ensemble des réserves n’ont pas été levées, la SASU COFIDIM n’ayant pas posé les prises HDMI et HP dans le salon ni effectué les réparations relatives à la porte d’entrée abîmée ; que compte tenu de l’inertie de la SASU COFIDIM, les consorts [Z]-[W] ont passé l’hiver 2020 dans des conditions difficiles et ont été contraints d’effectuer des travaux d’isolation à leurs frais et de faire procéder eux-mêmes à la levée de certaines réserves ; qu’ils sont en conséquence bien fondés à réclamer que leur soit restitué le solde du prix ; sur leur demande indemnitaire au titre des réserves non levées, malfaçons et non-façons, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, que leur préjudice est constitué par la porte d’entrée abîmée, l’absence de pose des prises HDMI et HP dans le salon, le couvercle du compteur cassé, la rampe d’accès garage non réalisée, la reprise inefficace de l’imperfond (imperméabilisant) du sous-sol, le mur de retenue non-réalisé, les tuiles photovoltaïques non raccordées à l’installation électrique, l’étanchéité à l’air non-conforme à la réglementation thermique, le répartiteur TV non-conforme, la distance non-conforme entre les prises HP au plafond du salon, la non-conformité des cotes de l’emplacement des placards et de la prise RJ45 du plan de travail, les sols et murs de la maison non-droits, l’installation de gaines de VMC non prévue par le contrat de construction de maison individuelle et, enfin, la non-conformité de la maison au permis de construire. 
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 14 septembre 2022, la SA CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT demande au tribunal de :
Débouter les consorts [Z]-[W] de leur demande de condamnation à son encontre ; Condamner les consorts [Z]-[W] à lui verser la somme de 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Les condamner aux dépens, dont distraction au profit de maître BUFFO. 
Par ordonnance du juge de la mise en état du 23 mars 2023, la radiation de l’affaire a été prononcée. 

Par conclusions du 25 avril 2023, les consorts [Z]-[W] ont sollicité le rétablissement de l’affaire au rôle. 

La clôture de la mise en état a été fixée au 25 avril 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire appelée à l’audience du 18 octobre 2024. 

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

Le jugement a été mis en délibéré au 6 décembre 2024, date de la présente décision.

Motifs

MOTIFS

Sur les demandes des consorts [Z]-[W] fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun

En application des articles 1231-1 et 1792-4-3 et 1792-6 du code civil, le maître de l’ouvrage peut, après la réception, engager la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée des constructeurs pour la réparation :
Des désordres apparents ayant fait l’objet de réserves non levées ;Des désordres non apparents à la réception, qui ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage et ne le rendent pas impropre à sa destination (désordres intermédiaires).
Sur les désordres apparents ayant fait l’objet de réserves non levées

En application des articles 1231-1 et 1792-6 du code civil, si le procès-verbal de réception avec réserves fait courir le délai d’un an de la garantie de parfait achèvement, l’expiration de ce délai n’emporte pas, en soi, décharge de la responsabilité de droit commun avant la levée des réserves. 

Sur la porte d’entrée abîmée

Il ressort des éléments versés aux débats que ce désordre a été réservé par les consorts [Z]-[W] dans le procès-verbal de réception du 19 juin 2019 et que la réserve relative à ce désordre n’a pas été levée, ce qui n’est pas contesté par la SASU COFIDIM. 

Le procès-verbal de constat d’huissier du 4 juin 2021 décrit ce désordre comme consistant en « une légère rayure à mi-hauteur en partie centrale de la porte d’entrée », étant au demeurant relevé que cette rayure n’est pas visible sur la photographie jointe au constat. 

Les consorts [Z]-[W], qui réclament à ce titre la somme de 4.500,00 euros et versent aux débats un devis proposant diverses options de remplacement de la porte pour un prix variant entre 2.994,08 euros et 3.364,00 euros, ne démontrent pas que la légère rayure constatée nécessiterait le remplacement complet de la porte. 

Au contraire, il convient de relever que le devis produit aux débats porte la mention suivante : « il existerait cependant une autre alternative à votre problème de porte : cela consisterait à faire réaliser un relaquage complet de la face extérieure par une entreprise de peinture ». 

Dès lors, faute pour eux de démontrer la nécessité de remplacer la porte ou de justifier du coût des travaux de peinture susceptibles de faire disparaître la rayure, les consorts [Z]-[W] seront déboutés de ce chef. 

Sur l’absence de pose des prises HDMI et HP murales

Il ressort des éléments versés aux débats que ce désordre a été réservé par les consorts [Z]-[W] dans le procès-verbal de réception du 19 juin 2019.

Contrairement à ce qu’affirme la SASU COFIDIM, l’avenant n°1 au contrat d’entreprise en date du 22 février 2018 prévoit bien la prestation suivante, pour un coût de 721,00 euros : « réseau câble hifi, 7 sortie HP, 2 câbles HDMI, dans séjour ».

Les consorts [Z]-[W] produisent un devis à hauteur de 960,00 euros et portant sur la fourniture et la pose de 7 prises HP et 4 prises HDMI, soit deux prises HDMI de plus que dans le contrat litigieux. 

Dès lors, il y a lieu d’évaluer le préjudice des consorts [Z]-[W] au titre de l’absence de pose des prises HDMI et HP murales à la somme de 721,00 euros. 

Sur le couvercle du compteur d’eau cassé

Il ressort des éléments versés aux débats que ce désordre a été réservé par les consorts [Z]-[W] dans le procès-verbal de réception du 19 juin 2019 et que la SASU COFIDIM ne justifie pas que ladite réserve ait été levée. 

Cela étant, il convient de relever que les consorts [Z]-[W] se contentent de produire une facture émise par VEOLIA pour un montant de 907,03 euros au titre de « fournitures diverses », dont il n’est pas possible de déterminer si elle est en lien avec le désordre considéré. 

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de ce chef. 



Sur la rampe d’accès garage non réalisée

Il ressort des éléments versés aux débats que ce désordre a été réservé par les consorts [Z]-[W] dans le procès-verbal de réception du 19 juin 2019. 

Si la SASU COFIDIM soutient que cette obligation n’était pas prévue au contrat, il y a lieu de relever que le contrat de construction de maison individuelle prévoit expressément une descente en sous-sol menant vers la porte de garage et que le plan d’exécution des travaux mentionne bien la rampe d’accès. 

Les consorts [Z]-[W] produisant un devis estimant le coût de la création d’une rampe entre la rue et la descente de garage à 1.500,00 euros, il sera fait droit à leur demande. 

Sur les désordres intermédiaires

En application de l’article 1792-6, la réception purge l’ouvrage de ses désordres et non-conformité apparents pour le maître de l’ouvrage et non réservés ; en d’autres termes, si un désordre ou une non-conformité est apparent, le maître de l’ouvrage ne peut plus rechercher la responsabilité des constructeurs s’il n’a pas émis de réserves. 

Sur la reprise inefficace de l’Imperfond

Il ressort des éléments versés aux débats que la reprise de l’Imperfond, mortier d’imperméabilisation, avait été réservée par les consorts [Z]-[W] dans le procès-verbal de réception du 19 juin 2019 et que la société Cofidim a réalisé des travaux pour y remédier le 29 octobre 2019. 

Si le procès-verbal de constat d’huissier du 4 juin 2021 signale la présence de traces de moisissures et une peinture qui s’écaille et bulle sur le mur de droite du garage, ce qui est corroboré par les photographies jointes, ces éléments ne suffisent pas à établir un manquement de la SASU COFIDIM dans sa reprise de l’Imperfond ni, a fortiori, l’existence d’un lien entre l’apparition de ces désordres postérieurs à la réception et un manquement contractuel de la SASU COFIDIM.

Dès lors, les consorts [Z]-[W] seront déboutés de ce chef. 

Sur le mur de retenue non-réalisé

Faute pour les consorts [Z]-[W] d’avoir formulé une réserve au jour de la réception relativement à l’absence de réalisation d’un mur de retenue, dont les dimensions et la position suffisent à établir le caractère apparent, corroboré par les photographies du mur qu’ils ont eux-mêmes fait réaliser par la suite, ils seront déboutés de leur demande indemnitaire de ce chef. 

Sur les tuiles photovoltaïques non-raccordées à l’installation électrique

Il n’est pas contesté que le désordre tenant aux tuiles à replacer autour des tuiles photovoltaïques, réservé au jour de la réception, a été réglé par la SASU COFIDIM. 

Les consorts [Z]-[W] soutiennent en revanche qu’un électricien missionné par la SASU COFIDIM s’est rendu sur place le 13 mars 2020 et a remarqué que ces tuiles n’étaient pas raccordées à l’installation électrique de la maison, situation à laquelle il a donc été remédié bien tardivement. 

Cependant, il n’est produit aucun justificatif au soutien de cette demande, de sorte que les consorts [Z]-[W] en seront déboutés. 




Sur l’étanchéité non-conforme à la réglementation thermique

S’il ressort des éléments versés aux débats par les consorts [Z]-[W] que la SASU COFIDIM s’est engagée à faire réaliser un test d’étanchéité, ce qu’elle ne justifie pas avoir fait, ils ne rapportent pas la preuve du manque d’isolation de l’escalier menant au sous-sol et, partant, de la nécessité de procéder à la reprise de l’étanchéité de ce dernier. 

Ils seront donc déboutés de leur demande en paiement de la somme de 3.900,00 euros de ce chef, outre 2.000,00 euros au titre du préjudice de jouissance. 

En revanche, il y a lieu de faire droit à leur demande en condamnation de la SASU COFIDIM à faire réaliser un nouveau test d’étanchéité conforme à la réglementation en vigueur, dans un délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 50,00 euros par jour de retard passé ce délai de 3 mois, et ce pendant une durée de 6 mois.

Enfin, les consorts [Z]-[W] seront déboutés de leur demande, qu’ils n’explicitent pas, en condamnation de la SASU COFIDIM à leur transmettre sous astreinte une attestation de conformité à la réglementation thermique. 

Sur le répartiteur TV non-conforme

Les consorts [Z]-[W] produisent aux débats le constat d’huissier, qui ne fait que relever qu’un répartiteur de télévision 6 sorties est posé dans le cellier et qu’il lui est affirmé par les défendeurs que l’électricien avait posé précédemment un répartiteur 4 sorties. 

Or, dans la mesure où ils se contentent de produire ce seul élément, insusceptible d’établir le manquement contractuel de la SASU COFIDIM, les consorts [Z]-[W] seront déboutés de ce chef. 

Sur la distance entre les prises HP au plafond du salon non-conforme

Si les consorts [Z]-[W] soutiennent que la distance entre les prises HP était seulement de 2,60 m et non 3 m dans le salon, il convient de relever, d’une part qu’ils n’en rapportent pas la preuve, d’autre part, et surtout, que ce désordre allégué, décelable après un examen superficiel du séjour par une personne sans compétence technique, revêt manifestement les caractères d’un désordre apparent. 

Dès lors, faute d’avoir émis une réserve à la réception concernant ce désordre apparent, ils seront déboutés de leur demande de ce chef. 

Sur la non-conformité des cotes de l’emplacement des placards et de la prise RJ45 du plan de travail

Les consorts [Z]-[W], qui ne justifient pas de la non-conformité des cotes de l’emplacement des placards et de la prise RJ45 du plan de travail au plan d’exécution ni du caractère non-apparent de ce désordre seront déboutés de leur demande de ce chef. 

Sur les sols et murs non droits

Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier versé aux débats que le sol de la chambre 5 présente « une légère pente » tout comme celui de la chambre 2 ; qu’une différence de niveau existe entre le couloir et la salle de bain ; que le sol de la chambre 3 présente une différence de niveau ; que les murs de la chambre 4/dressing ne sont pas parfaitement droits. 

Les consorts [Z]-[W] ne justifient cependant pas du lien entre ces désordres, qui ne revêtent pas une gravité suffisante pour présenter un caractère décennal ni ne sont suffisamment visibles pour revêtir un caractère apparent, et le préjudice qu’ils allèguent, consistant dans le coût projeté de la remise à niveau du sol de tout le rez-de-chaussée et de l’étage ainsi que la reprise des niveaux des murs de la chambre 4/dressing, pour un montant total de 55.740,00 euros.

Cela étant, le désordre considéré, par les conséquences relevées par l’huissier sur la fermeture des portes et des placards, cause nécessairement un préjudice aux consorts [Z]-[W], qu’il convient d’évaluer à la somme de 1.500,00 euros. 

Sur l’installation de gaines de VMC non prévue par le contrat

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier versé aux débats qu’un coffrage dans l’angle de la chambre 1 au rez-de-chaussée à droite de la fenêtre et deux coffrages dans la chambre 5 à l’étage ont été réalisés ; que les consorts [Z]-[W], qui soutiennent que ces coffrages, qui cachent des gaines de VMC, n’avaient pas été prévus au contrat et diminuent la surface habitable, ne justifient pas du caractère caché d’une telle non-conformité, aisément décelable pour une personne sans compétence technique. 

Dès lors, ils seront déboutés de leur demande de ce chef. 

Sur la non-conformité de la maison au permis de construire

Il résulte des éléments versés aux débats que la mairie de [Localité 7] a, par courrier du 7 juillet 2020, refusé de délivrer aux consorts [Z]-[W] une attestation de non-contestation de la conformité des travaux au permis de construire, pour les raisons suivantes : 
« - La façade nord-ouest ne comporte pas l’ouverture 80/105 située à l’étage au regard des plans annexés ; 
La façade sud-est comporte une fenêtre supplémentaire à l’étage ; L’escalier situé sur la façade nord-ouest est remplacé par une rampe ; La hauteur à l’égout du toit est de 5,76 m à défaut de 5,44 m ; Un mur de clôture à la limite séparative sud-ouest a été créé et n’intègre pas le permis de construire, de plus, le ravalement de celui-ci n’est pas achevé. »
La mairie de [Localité 7] les a donc invités à déposer un dossier modificatif ou à mettre les travaux en conformité avec l’autorisation de construire accordée, conformément à l’article R.462-9 du code de l’urbanisme. 

Il apparaît par ailleurs que la SASU COFIDIM a, par courrier du 2 septembre 2020, indiqué aux consorts [Z]-[W] qu’elle allait lui transmettre un dossier modificatif à déposer en mairie, dès réception des renseignements relatifs au descriptif du mur de clôture construit par les défendeurs et à la confirmation du remplacement de l’escalier d’accès à la porte d’entrée par une rampe en béton. 

Dès lors que les défendeurs ont communiqué ces renseignements par courriel du 3 septembre 2020 et que la SASU COFIDIM ne justifie pas leur avoir transmis de dossier modificatif, il y a lieu de faire droit à la demande des consorts [Z]-[W] et de condamner la SASU COFIDIM à déposer un dossier modificatif de permis de construire conformément au courrier du 7 juillet 2020 de la Mairie de [Localité 7], et ce, dans un délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard passé ce délai de 3 mois, et ce pendant une durée de 6 mois . 

Il résulte de ce qui précède que la SASU COFIDIM sera condamnée à verser aux consorts [Z]-[W], à titre de dommages-intérêts pour les réserves non levées et désordres intermédiaires, la somme de 3.721,00 euros. 



Sur le sort du solde du prix 

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. 

En application de l’article R.231-7, II, 2° du code de la construction et de l'habitation, en matière de contrat de construction de maison individuelle, lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel, le solde du prix est payable dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci. Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 p. 100 du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.

Conformément à ce texte, le solde du prix n’est dû au constructeur qu’à la levée de l’intégralité des réserves. En revanche, si le constructeur est par ailleurs condamné à verser une indemnité au titre des réserves non levées, il peut obtenir le paiement par le maître de l’ouvrage du solde restant dû. 

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de réception du 19 juin 2019 que les consorts [Z]-[W] ont émis les douze réserves suivantes : 
1° Rampe d’accès garage à faire ; 2° Fenêtre salon façade avant cassée ; 3° Reprise de l’imperfond ; 4° Porte chambre n°3 à remplacer ; 5° Tuiles à replacer autour des tuiles photovoltaïques ; 6° Manque douchette SDB (baignoire) ; 7° Couvercle regard d’eau cassé ; 8° Prise HDMI non installée dans le salon ; 9° Prise HP au sol non installé mural ; 10° Isolation des combles ; 11° Porte entrée abîmée (voir photos) ; 12° Nettoyage chantier à faire. 
La SASU COFIDIM soutient qu’onze de ces réserves ont été levées et que la dernière, relative à la porte d’entrée, concerne un désordre sans importance pour lequel elle a proposé une remise, refusée par les défendeurs. 

Si la SASU COFIDIM ne verse aux débats aucun élément susceptible d’établir que l’intégralité des réserves ont été levées par les consorts [Z]-[W], il y a lieu de constater qu’elle est condamnée par la présente décision à payer aux défendeurs une indemnité au titre des réserves non levées. 

Dès lors, elle est bien fondée à réclamer le paiement du solde du prix, de sorte que la déconsignation de ce dernier sera ordonnée à son profit. 

En revanche, s’agissant d’une simple libération d’une somme consignée et non d’une condamnation des consorts [Z]-[W], la SASU COFIDIM sera déboutée de sa demande de condamnation de ces derniers au titre des intérêts au taux légal. 

Sur les demandes formées contre la société CGI BAT 

Sur la garantie financière de la société CGI BAT 

Selon l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, la garantie de livraison prévue couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier et jusqu’à la date de réception des travaux ou de levée des réserves, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. 

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge : 
a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 % du prix convenu. 
b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ; 
c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret (article R. 231-14 code de la construction et de l’habitation) : non inférieure au 1/3000 du prix convenu par jour de retard. 

Sauf clause contraire contenue dans le contrat de garantie, le garant de livraison n'est pas tenu de prendre à sa charge, au titre de l'article L. 231-6, a), du code de la construction et de l'habitation, les dommages-intérêts dus par le constructeur en réparation de préjudices distincts du coût d'achèvement de l'ouvrage. 

Il résulte de ce texte : 
que l’objet de la garantie de livraison à prix convenu est limité aux dépassements du prix et ne comprend pas les dommages-intérêts alloués au maître de l’ouvrage ; que le garant ne peut dont être condamné à payer une somme au titre du coût de travaux de finition réservés par les maîtres de l'ouvrage sans caractérisation d’un dépassement du prix convenu nécessaire à l'achèvement de la construction.
En l’espèce, les dommages-intérêts dus par la SASU COFIDIM au titre des réserves non levées n’excédant pas le solde du prix consigné, aucun dépassement du prix convenu n’est caractérisé par les consorts [Z]-[W], de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande contre la société CGI BAT au titre de la garantie financière. 

Sur la responsabilité contractuelle de la société CGI BAT

L’article L. 231-6-II du code de la construction et de l’habitation prévoit que dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n'est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il met en demeure sans délai par huissier (article R. 231-10) le constructeur soit de livrer l'immeuble, soit d'exécuter les travaux. 

Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l'exécution de ses obligations, consistant, en application de l’article L.231-6-III, dans la désignation sous sa responsabilité d’une personne qui terminera les travaux. 

Il en résulte que garant est responsable de la levée des réserves.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que la SASU COFIDIM n’a fait réaliser tous les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception par les consorts [Z]-[W]. 

Or, la société CGI BAT ne justifie pas avoir mis en demeure la SASU COFIDIM de procéder à la réalisation des travaux nécessaires à la levée des réserves ni, a fortiori, d’avoir désigné elle-même une personne sous sa responsabilité pour terminer les travaux. 

Dès lors, le manquement de la société CGI BAT à ses obligations contractuelles est caractérisé. 

Le préjudice subi par les consorts [Z]-[W] du fait du retard dans la levée des réserves justifie que la société CGI BAT soit condamnée à leur verser la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages-intérêts. 

Sur les demandes de fin de jugement 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, la SASU COFIDIM et la société CGI BAT seront tenues aux dépens. Par ailleurs, il convient d’admettre les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l’espèce, au regard de l’équité, les demandes formulées par la SASU COFIDIM, les consorts [Z]-[W] et la société CGI BAT seront rejetées. 

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, l’exécution provisoire de droit sera rappelée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, 

Condamne la SASU COFIDIM à verser à monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] la somme de 3.721,00 euros à titre de dommages-intérêts pour les réserves non levées et désordres intermédiaires ; 

Déboute monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] de leur demande en garantie financière de la SA CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT ; 

Condamne la SASU COFIDIM à faire réaliser un nouveau test d’étanchéité de l’escalier menant au sous-sol de la maison de monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] conforme à la réglementation en vigueur, dans un délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 50,00 euros par jour de retard passé ce délai de 3 mois, et ce pendant une durée de 6 mois . 

Déboute monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] de leur demande en condamnation de la SASU COFIDIM à leur transmettre sous astreinte une attestation de conformité à la réglementation thermique ;

Condamne la SASU COFIDIM à déposer un dossier modificatif de permis de construire conformément au courrier du 7 juillet 2020 de la Mairie de [Localité 7], et ce, dans un délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard passé ce délai de 3 mois, et ce pendant une durée de 6 mois . 

Ordonne la déconsignation de la somme de 11.156,20 euros, correspondant au solde de 5% du prix du contrat de construction de maison individuelle consigné à la Caisse des dépôts et consignations, au profit de la SASU COFIDIM ; 

Déboute la SASU COFIDIM de sa demande d’assortir cette somme des intérêts au taux légal ; 

Déboute monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] de leur demande de déconsignation du solde du prix à leur profit ; 




Condamne la SA CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT à payer à monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement à ses obligations contractuelles ; 

Condamne la SASU COFIDIM et la SA CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT aux dépens ; 

Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ; 

Déboute la SASU COFIDIM, monsieur [L] [Z] et madame [R] [W], et la SA CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ; 

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. 

Le présent jugement ayant été signé par le Président et le Greffier. 


Le greffier Le président
Xavier GARBIT Camille LEAUTIER
Texte intégral
TROISIEME CHAMBRE CIVILE

06 décembre 2024

N° RG 23/02497 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NEIE 

Code NAC : 54G 

[L] [Z]
[R] [W]
C/
S.A.S.U. COFIDIM
S.A. CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Océane UTRERA, Greffier pour les plaidoiries et de Xavier GARBIT, Greffier pour la mise à disposition a rendu le 06 décembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, première vice-présidente
Madame BABA-AISSA, juge
Monsieur Grégoire PERRIN, juge 

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 18 octobre 2024 devant Grégoire PERRIN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024. Le jugement a été rédigé par Grégoire PERRIN. 


--==o0§0o==--


DEMANDEURS

Monsieur [L] [Z], demeurant [Adresse 1] - [Localité 7]
Madame [R] [W], demeurant [Adresse 1] - [Localité 7]

représentés par Maître Marion MENAGE, avocat au barreau de VAL D’OISE, Maître Warren SESHIE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSES

S.A.S.U. COFIDIM, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 6],

représentée par Maître Laurence BENITEZ DE LUGO, avocat au barreau de VAL D’OISE



S.A. CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 5],

représentée par Maître Cédric BUFFO, avocat au barreau de VAL D’OISE,
la Selas CHEVALIER MARTY PRUVOST, avocats au barreau de PARIS

--==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 2 août 2017, monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] ont conclu avec la SASU COFIDIM un contrat pour la construction d’une maison individuelle sur un terrain sis [Adresse 2] – devenu le [Adresse 1] – à [Localité 7] (95). 

Il était prévu à l’article 2.7-b) du contrat la consignation, en cas de réserves à la réception, d’une somme égale à 5% du prix à la Caisse des dépôts et consignations et ce, jusqu’à la levée des réserves. 

Le montant final des travaux s’est élevé à la somme totale de 223.116,20 euros. 

Par acte de cautionnement du 16 mars 2018, la SA CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT (ci-après « société CGI BAT ») s’est portée garante envers les consorts [Z]-[W] de la livraison de l’ouvrage par le constructeur. 

La déclaration d’ouverture du chantier a été effectuée le 29 mars 2018. 

La réception est intervenue avec réserves, suivant procès-verbal du 19 juin 2019. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 décembre 2019, les consorts [Z]-[W] ont mis la SASU COFIDIM en demeure de procéder aux travaux de levée de réserves. 

Par courriel du 19 mars 2020, les consorts [Z]-[W], par l’intermédiaire de leur conseil, estimant que la levée des réserves était intervenue avec retard et qu’ils avaient subi un préjudice du fait de ce retard et des malfaçons les ayant contraints à engager des travaux, ont proposé à la SASU COFIDIM de conserver pour eux-mêmes le solde de 5% du prix de vente, à titre de dommages-intérêts. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 juillet 2020, le cabinet SAFIR, mandaté à cette fin par la SASU COFIDIM, a mis les consorts [Z]-[W] en demeure de régler la somme de 11.156,20 euros, correspondant au solde de 5% du prix du contrat. 

Par exploit introductif d’instance du 12 avril 2021, la SASU COFIDIM a fait assigner monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de paiement du solde du prix de construction. 

Par acte d’huissier du 30 juin 2021, les consorts [Z]-[W] ont fait assigner la SA CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT en intervention forcée aux fins de garantie de la SASU COFIDIM et indemnisation de leur préjudice. 

Par ordonnance du juge de la mise en état du 18 novembre 2021, les deux instances ont été jointes. 

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 juillet 2022, la SASU COFIDIM demande au tribunal de :
A titre principal, 
- Condamner solidairement monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] à lui régler la somme de 11.156,20 euros, majorée des intérêts légaux de retard à compter de la mise en demeure du 6 juillet 2020 ; 
A titre subsidiaire, 
- Ordonner avant dire droit une expertise judiciaire, 
En tout état de cause, 
- Déclarer opposable à la société CGI BAT le jugement à intervenir ; 
- Condamner solidairement monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] à régler à la SASU COFIDIM la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner solidairement monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître BENITEZ DE LUGO ; 
- Constater l’exécution provisoire de droit. 

A l’appui de ses prétentions, elle soutient au visa des articles 1101, 1102 et 1106 du code civil que, sur les douze réserves au jour de la réception, dix ont été levées ; que le couvercle du compteur d’eau a par la suite été remplacé ; que la dernière réserve, relative à la porte d’entrée rayée, ne porte en réalité que sur une micro rayure, pour laquelle la SASU COFIDIM a proposé une remise, refusée par les défendeurs, et qui ne justifie aucunement un remplacement de l’ensemble de la porte. Quant aux autres réserves alléguées par les défendeurs, l’absence de pose des prises HDMI et haut-parleur HP, de même que la rampe d’accès garage, n’étaient pas prévues au contrat d’entreprise ; enfin, la reprise de l’imperfond (imperméabilisant) en sous-sol n’aurait pas été efficace au regard du fait qu’il existe quelques traces d’humidité sans conséquence, s’agissant d’une pièce non habitable. 
En réponse à la demande de dépôt d’un permis modificatif, la SASU COFIDIM expose que les maîtres de l’ouvrage auraient dû terminer les travaux à leur charge non prévus par le contrat d’entreprise pour lui permettre d’y procéder. 

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 septembre 2022, monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] demandent au tribunal de :
Débouter la SASU COFIDIM de l’ensemble de ses demandes ; Ordonner la déconsignation de la somme de 11.156,20 euros conservée par la Caisse des dépôts et consignations à leur profit ; Condamner solidairement la SASU COFIDIM et la société CGI BAT à leur payer la somme de 80.397,30 euros au titre des réserves non levées, malfaçons et non-façons de la maison individuelle située [Adresse 1], à [Localité 7] (95) ; Ordonner à la SASU COFIDIM de réaliser un nouveau test d’étanchéité à l’air de la maison située [Adresse 1], et de leur transmettre une attestation de conformité à la réglementation thermique en vigueur après avoir effectué, le cas échéant, tous travaux nécessaires, sous astreinte de 50€ par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement ; Condamner la société CGI BAT à leur payer la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages-intérêts ; Ordonner à la SASU COFIDIM de déposer un dossier modificatif de permis de construire ou, le cas échéant, de mettre les travaux en conformité avec le permis de construire initial, conformément au courrier du 7 juillet 2020 de la mairie de [Localité 7], sous astreinte de 100€ par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement ; Condamner solidairement la SASU COFIDIM et la société CGI BAT à leur verser la somme de 7.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir essentiellement : 
sur le sort du solde du prix, au visa des articles R231-7, II du code de la construction et de l'habitation et des articles 1104, 1217 et 1231-1 du code civil : que l’ensemble des réserves n’ont pas été levées, la SASU COFIDIM n’ayant pas posé les prises HDMI et HP dans le salon ni effectué les réparations relatives à la porte d’entrée abîmée ; que compte tenu de l’inertie de la SASU COFIDIM, les consorts [Z]-[W] ont passé l’hiver 2020 dans des conditions difficiles et ont été contraints d’effectuer des travaux d’isolation à leurs frais et de faire procéder eux-mêmes à la levée de certaines réserves ; qu’ils sont en conséquence bien fondés à réclamer que leur soit restitué le solde du prix ; sur leur demande indemnitaire au titre des réserves non levées, malfaçons et non-façons, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, que leur préjudice est constitué par la porte d’entrée abîmée, l’absence de pose des prises HDMI et HP dans le salon, le couvercle du compteur cassé, la rampe d’accès garage non réalisée, la reprise inefficace de l’imperfond (imperméabilisant) du sous-sol, le mur de retenue non-réalisé, les tuiles photovoltaïques non raccordées à l’installation électrique, l’étanchéité à l’air non-conforme à la réglementation thermique, le répartiteur TV non-conforme, la distance non-conforme entre les prises HP au plafond du salon, la non-conformité des cotes de l’emplacement des placards et de la prise RJ45 du plan de travail, les sols et murs de la maison non-droits, l’installation de gaines de VMC non prévue par le contrat de construction de maison individuelle et, enfin, la non-conformité de la maison au permis de construire. 
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 14 septembre 2022, la SA CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT demande au tribunal de :
Débouter les consorts [Z]-[W] de leur demande de condamnation à son encontre ; Condamner les consorts [Z]-[W] à lui verser la somme de 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Les condamner aux dépens, dont distraction au profit de maître BUFFO. 
Par ordonnance du juge de la mise en état du 23 mars 2023, la radiation de l’affaire a été prononcée. 

Par conclusions du 25 avril 2023, les consorts [Z]-[W] ont sollicité le rétablissement de l’affaire au rôle. 

La clôture de la mise en état a été fixée au 25 avril 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire appelée à l’audience du 18 octobre 2024. 

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

Le jugement a été mis en délibéré au 6 décembre 2024, date de la présente décision. 

MOTIFS

Sur les demandes des consorts [Z]-[W] fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun

En application des articles 1231-1 et 1792-4-3 et 1792-6 du code civil, le maître de l’ouvrage peut, après la réception, engager la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée des constructeurs pour la réparation :
Des désordres apparents ayant fait l’objet de réserves non levées ;Des désordres non apparents à la réception, qui ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage et ne le rendent pas impropre à sa destination (désordres intermédiaires).
Sur les désordres apparents ayant fait l’objet de réserves non levées

En application des articles 1231-1 et 1792-6 du code civil, si le procès-verbal de réception avec réserves fait courir le délai d’un an de la garantie de parfait achèvement, l’expiration de ce délai n’emporte pas, en soi, décharge de la responsabilité de droit commun avant la levée des réserves. 

Sur la porte d’entrée abîmée

Il ressort des éléments versés aux débats que ce désordre a été réservé par les consorts [Z]-[W] dans le procès-verbal de réception du 19 juin 2019 et que la réserve relative à ce désordre n’a pas été levée, ce qui n’est pas contesté par la SASU COFIDIM. 

Le procès-verbal de constat d’huissier du 4 juin 2021 décrit ce désordre comme consistant en « une légère rayure à mi-hauteur en partie centrale de la porte d’entrée », étant au demeurant relevé que cette rayure n’est pas visible sur la photographie jointe au constat. 

Les consorts [Z]-[W], qui réclament à ce titre la somme de 4.500,00 euros et versent aux débats un devis proposant diverses options de remplacement de la porte pour un prix variant entre 2.994,08 euros et 3.364,00 euros, ne démontrent pas que la légère rayure constatée nécessiterait le remplacement complet de la porte. 

Au contraire, il convient de relever que le devis produit aux débats porte la mention suivante : « il existerait cependant une autre alternative à votre problème de porte : cela consisterait à faire réaliser un relaquage complet de la face extérieure par une entreprise de peinture ». 

Dès lors, faute pour eux de démontrer la nécessité de remplacer la porte ou de justifier du coût des travaux de peinture susceptibles de faire disparaître la rayure, les consorts [Z]-[W] seront déboutés de ce chef. 

Sur l’absence de pose des prises HDMI et HP murales

Il ressort des éléments versés aux débats que ce désordre a été réservé par les consorts [Z]-[W] dans le procès-verbal de réception du 19 juin 2019.

Contrairement à ce qu’affirme la SASU COFIDIM, l’avenant n°1 au contrat d’entreprise en date du 22 février 2018 prévoit bien la prestation suivante, pour un coût de 721,00 euros : « réseau câble hifi, 7 sortie HP, 2 câbles HDMI, dans séjour ».

Les consorts [Z]-[W] produisent un devis à hauteur de 960,00 euros et portant sur la fourniture et la pose de 7 prises HP et 4 prises HDMI, soit deux prises HDMI de plus que dans le contrat litigieux. 

Dès lors, il y a lieu d’évaluer le préjudice des consorts [Z]-[W] au titre de l’absence de pose des prises HDMI et HP murales à la somme de 721,00 euros. 

Sur le couvercle du compteur d’eau cassé

Il ressort des éléments versés aux débats que ce désordre a été réservé par les consorts [Z]-[W] dans le procès-verbal de réception du 19 juin 2019 et que la SASU COFIDIM ne justifie pas que ladite réserve ait été levée. 

Cela étant, il convient de relever que les consorts [Z]-[W] se contentent de produire une facture émise par VEOLIA pour un montant de 907,03 euros au titre de « fournitures diverses », dont il n’est pas possible de déterminer si elle est en lien avec le désordre considéré. 

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de ce chef. 



Sur la rampe d’accès garage non réalisée

Il ressort des éléments versés aux débats que ce désordre a été réservé par les consorts [Z]-[W] dans le procès-verbal de réception du 19 juin 2019. 

Si la SASU COFIDIM soutient que cette obligation n’était pas prévue au contrat, il y a lieu de relever que le contrat de construction de maison individuelle prévoit expressément une descente en sous-sol menant vers la porte de garage et que le plan d’exécution des travaux mentionne bien la rampe d’accès. 

Les consorts [Z]-[W] produisant un devis estimant le coût de la création d’une rampe entre la rue et la descente de garage à 1.500,00 euros, il sera fait droit à leur demande. 

Sur les désordres intermédiaires

En application de l’article 1792-6, la réception purge l’ouvrage de ses désordres et non-conformité apparents pour le maître de l’ouvrage et non réservés ; en d’autres termes, si un désordre ou une non-conformité est apparent, le maître de l’ouvrage ne peut plus rechercher la responsabilité des constructeurs s’il n’a pas émis de réserves. 

Sur la reprise inefficace de l’Imperfond

Il ressort des éléments versés aux débats que la reprise de l’Imperfond, mortier d’imperméabilisation, avait été réservée par les consorts [Z]-[W] dans le procès-verbal de réception du 19 juin 2019 et que la société Cofidim a réalisé des travaux pour y remédier le 29 octobre 2019. 

Si le procès-verbal de constat d’huissier du 4 juin 2021 signale la présence de traces de moisissures et une peinture qui s’écaille et bulle sur le mur de droite du garage, ce qui est corroboré par les photographies jointes, ces éléments ne suffisent pas à établir un manquement de la SASU COFIDIM dans sa reprise de l’Imperfond ni, a fortiori, l’existence d’un lien entre l’apparition de ces désordres postérieurs à la réception et un manquement contractuel de la SASU COFIDIM.

Dès lors, les consorts [Z]-[W] seront déboutés de ce chef. 

Sur le mur de retenue non-réalisé

Faute pour les consorts [Z]-[W] d’avoir formulé une réserve au jour de la réception relativement à l’absence de réalisation d’un mur de retenue, dont les dimensions et la position suffisent à établir le caractère apparent, corroboré par les photographies du mur qu’ils ont eux-mêmes fait réaliser par la suite, ils seront déboutés de leur demande indemnitaire de ce chef. 

Sur les tuiles photovoltaïques non-raccordées à l’installation électrique

Il n’est pas contesté que le désordre tenant aux tuiles à replacer autour des tuiles photovoltaïques, réservé au jour de la réception, a été réglé par la SASU COFIDIM. 

Les consorts [Z]-[W] soutiennent en revanche qu’un électricien missionné par la SASU COFIDIM s’est rendu sur place le 13 mars 2020 et a remarqué que ces tuiles n’étaient pas raccordées à l’installation électrique de la maison, situation à laquelle il a donc été remédié bien tardivement. 

Cependant, il n’est produit aucun justificatif au soutien de cette demande, de sorte que les consorts [Z]-[W] en seront déboutés. 




Sur l’étanchéité non-conforme à la réglementation thermique

S’il ressort des éléments versés aux débats par les consorts [Z]-[W] que la SASU COFIDIM s’est engagée à faire réaliser un test d’étanchéité, ce qu’elle ne justifie pas avoir fait, ils ne rapportent pas la preuve du manque d’isolation de l’escalier menant au sous-sol et, partant, de la nécessité de procéder à la reprise de l’étanchéité de ce dernier. 

Ils seront donc déboutés de leur demande en paiement de la somme de 3.900,00 euros de ce chef, outre 2.000,00 euros au titre du préjudice de jouissance. 

En revanche, il y a lieu de faire droit à leur demande en condamnation de la SASU COFIDIM à faire réaliser un nouveau test d’étanchéité conforme à la réglementation en vigueur, dans un délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 50,00 euros par jour de retard passé ce délai de 3 mois, et ce pendant une durée de 6 mois.

Enfin, les consorts [Z]-[W] seront déboutés de leur demande, qu’ils n’explicitent pas, en condamnation de la SASU COFIDIM à leur transmettre sous astreinte une attestation de conformité à la réglementation thermique. 

Sur le répartiteur TV non-conforme

Les consorts [Z]-[W] produisent aux débats le constat d’huissier, qui ne fait que relever qu’un répartiteur de télévision 6 sorties est posé dans le cellier et qu’il lui est affirmé par les défendeurs que l’électricien avait posé précédemment un répartiteur 4 sorties. 

Or, dans la mesure où ils se contentent de produire ce seul élément, insusceptible d’établir le manquement contractuel de la SASU COFIDIM, les consorts [Z]-[W] seront déboutés de ce chef. 

Sur la distance entre les prises HP au plafond du salon non-conforme

Si les consorts [Z]-[W] soutiennent que la distance entre les prises HP était seulement de 2,60 m et non 3 m dans le salon, il convient de relever, d’une part qu’ils n’en rapportent pas la preuve, d’autre part, et surtout, que ce désordre allégué, décelable après un examen superficiel du séjour par une personne sans compétence technique, revêt manifestement les caractères d’un désordre apparent. 

Dès lors, faute d’avoir émis une réserve à la réception concernant ce désordre apparent, ils seront déboutés de leur demande de ce chef. 

Sur la non-conformité des cotes de l’emplacement des placards et de la prise RJ45 du plan de travail

Les consorts [Z]-[W], qui ne justifient pas de la non-conformité des cotes de l’emplacement des placards et de la prise RJ45 du plan de travail au plan d’exécution ni du caractère non-apparent de ce désordre seront déboutés de leur demande de ce chef. 

Sur les sols et murs non droits

Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier versé aux débats que le sol de la chambre 5 présente « une légère pente » tout comme celui de la chambre 2 ; qu’une différence de niveau existe entre le couloir et la salle de bain ; que le sol de la chambre 3 présente une différence de niveau ; que les murs de la chambre 4/dressing ne sont pas parfaitement droits. 

Les consorts [Z]-[W] ne justifient cependant pas du lien entre ces désordres, qui ne revêtent pas une gravité suffisante pour présenter un caractère décennal ni ne sont suffisamment visibles pour revêtir un caractère apparent, et le préjudice qu’ils allèguent, consistant dans le coût projeté de la remise à niveau du sol de tout le rez-de-chaussée et de l’étage ainsi que la reprise des niveaux des murs de la chambre 4/dressing, pour un montant total de 55.740,00 euros.

Cela étant, le désordre considéré, par les conséquences relevées par l’huissier sur la fermeture des portes et des placards, cause nécessairement un préjudice aux consorts [Z]-[W], qu’il convient d’évaluer à la somme de 1.500,00 euros. 

Sur l’installation de gaines de VMC non prévue par le contrat

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier versé aux débats qu’un coffrage dans l’angle de la chambre 1 au rez-de-chaussée à droite de la fenêtre et deux coffrages dans la chambre 5 à l’étage ont été réalisés ; que les consorts [Z]-[W], qui soutiennent que ces coffrages, qui cachent des gaines de VMC, n’avaient pas été prévus au contrat et diminuent la surface habitable, ne justifient pas du caractère caché d’une telle non-conformité, aisément décelable pour une personne sans compétence technique. 

Dès lors, ils seront déboutés de leur demande de ce chef. 

Sur la non-conformité de la maison au permis de construire

Il résulte des éléments versés aux débats que la mairie de [Localité 7] a, par courrier du 7 juillet 2020, refusé de délivrer aux consorts [Z]-[W] une attestation de non-contestation de la conformité des travaux au permis de construire, pour les raisons suivantes : 
« - La façade nord-ouest ne comporte pas l’ouverture 80/105 située à l’étage au regard des plans annexés ; 
La façade sud-est comporte une fenêtre supplémentaire à l’étage ; L’escalier situé sur la façade nord-ouest est remplacé par une rampe ; La hauteur à l’égout du toit est de 5,76 m à défaut de 5,44 m ; Un mur de clôture à la limite séparative sud-ouest a été créé et n’intègre pas le permis de construire, de plus, le ravalement de celui-ci n’est pas achevé. »
La mairie de [Localité 7] les a donc invités à déposer un dossier modificatif ou à mettre les travaux en conformité avec l’autorisation de construire accordée, conformément à l’article R.462-9 du code de l’urbanisme. 

Il apparaît par ailleurs que la SASU COFIDIM a, par courrier du 2 septembre 2020, indiqué aux consorts [Z]-[W] qu’elle allait lui transmettre un dossier modificatif à déposer en mairie, dès réception des renseignements relatifs au descriptif du mur de clôture construit par les défendeurs et à la confirmation du remplacement de l’escalier d’accès à la porte d’entrée par une rampe en béton. 

Dès lors que les défendeurs ont communiqué ces renseignements par courriel du 3 septembre 2020 et que la SASU COFIDIM ne justifie pas leur avoir transmis de dossier modificatif, il y a lieu de faire droit à la demande des consorts [Z]-[W] et de condamner la SASU COFIDIM à déposer un dossier modificatif de permis de construire conformément au courrier du 7 juillet 2020 de la Mairie de [Localité 7], et ce, dans un délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard passé ce délai de 3 mois, et ce pendant une durée de 6 mois . 

Il résulte de ce qui précède que la SASU COFIDIM sera condamnée à verser aux consorts [Z]-[W], à titre de dommages-intérêts pour les réserves non levées et désordres intermédiaires, la somme de 3.721,00 euros. 



Sur le sort du solde du prix 

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. 

En application de l’article R.231-7, II, 2° du code de la construction et de l'habitation, en matière de contrat de construction de maison individuelle, lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel, le solde du prix est payable dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci. Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 p. 100 du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.

Conformément à ce texte, le solde du prix n’est dû au constructeur qu’à la levée de l’intégralité des réserves. En revanche, si le constructeur est par ailleurs condamné à verser une indemnité au titre des réserves non levées, il peut obtenir le paiement par le maître de l’ouvrage du solde restant dû. 

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de réception du 19 juin 2019 que les consorts [Z]-[W] ont émis les douze réserves suivantes : 
1° Rampe d’accès garage à faire ; 2° Fenêtre salon façade avant cassée ; 3° Reprise de l’imperfond ; 4° Porte chambre n°3 à remplacer ; 5° Tuiles à replacer autour des tuiles photovoltaïques ; 6° Manque douchette SDB (baignoire) ; 7° Couvercle regard d’eau cassé ; 8° Prise HDMI non installée dans le salon ; 9° Prise HP au sol non installé mural ; 10° Isolation des combles ; 11° Porte entrée abîmée (voir photos) ; 12° Nettoyage chantier à faire. 
La SASU COFIDIM soutient qu’onze de ces réserves ont été levées et que la dernière, relative à la porte d’entrée, concerne un désordre sans importance pour lequel elle a proposé une remise, refusée par les défendeurs. 

Si la SASU COFIDIM ne verse aux débats aucun élément susceptible d’établir que l’intégralité des réserves ont été levées par les consorts [Z]-[W], il y a lieu de constater qu’elle est condamnée par la présente décision à payer aux défendeurs une indemnité au titre des réserves non levées. 

Dès lors, elle est bien fondée à réclamer le paiement du solde du prix, de sorte que la déconsignation de ce dernier sera ordonnée à son profit. 

En revanche, s’agissant d’une simple libération d’une somme consignée et non d’une condamnation des consorts [Z]-[W], la SASU COFIDIM sera déboutée de sa demande de condamnation de ces derniers au titre des intérêts au taux légal. 

Sur les demandes formées contre la société CGI BAT 

Sur la garantie financière de la société CGI BAT 

Selon l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, la garantie de livraison prévue couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier et jusqu’à la date de réception des travaux ou de levée des réserves, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. 

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge : 
a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 % du prix convenu. 
b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ; 
c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret (article R. 231-14 code de la construction et de l’habitation) : non inférieure au 1/3000 du prix convenu par jour de retard. 

Sauf clause contraire contenue dans le contrat de garantie, le garant de livraison n'est pas tenu de prendre à sa charge, au titre de l'article L. 231-6, a), du code de la construction et de l'habitation, les dommages-intérêts dus par le constructeur en réparation de préjudices distincts du coût d'achèvement de l'ouvrage. 

Il résulte de ce texte : 
que l’objet de la garantie de livraison à prix convenu est limité aux dépassements du prix et ne comprend pas les dommages-intérêts alloués au maître de l’ouvrage ; que le garant ne peut dont être condamné à payer une somme au titre du coût de travaux de finition réservés par les maîtres de l'ouvrage sans caractérisation d’un dépassement du prix convenu nécessaire à l'achèvement de la construction.
En l’espèce, les dommages-intérêts dus par la SASU COFIDIM au titre des réserves non levées n’excédant pas le solde du prix consigné, aucun dépassement du prix convenu n’est caractérisé par les consorts [Z]-[W], de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande contre la société CGI BAT au titre de la garantie financière. 

Sur la responsabilité contractuelle de la société CGI BAT

L’article L. 231-6-II du code de la construction et de l’habitation prévoit que dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n'est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il met en demeure sans délai par huissier (article R. 231-10) le constructeur soit de livrer l'immeuble, soit d'exécuter les travaux. 

Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l'exécution de ses obligations, consistant, en application de l’article L.231-6-III, dans la désignation sous sa responsabilité d’une personne qui terminera les travaux. 

Il en résulte que garant est responsable de la levée des réserves.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que la SASU COFIDIM n’a fait réaliser tous les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception par les consorts [Z]-[W]. 

Or, la société CGI BAT ne justifie pas avoir mis en demeure la SASU COFIDIM de procéder à la réalisation des travaux nécessaires à la levée des réserves ni, a fortiori, d’avoir désigné elle-même une personne sous sa responsabilité pour terminer les travaux. 

Dès lors, le manquement de la société CGI BAT à ses obligations contractuelles est caractérisé. 

Le préjudice subi par les consorts [Z]-[W] du fait du retard dans la levée des réserves justifie que la société CGI BAT soit condamnée à leur verser la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages-intérêts. 

Sur les demandes de fin de jugement 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, la SASU COFIDIM et la société CGI BAT seront tenues aux dépens. Par ailleurs, il convient d’admettre les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l’espèce, au regard de l’équité, les demandes formulées par la SASU COFIDIM, les consorts [Z]-[W] et la société CGI BAT seront rejetées. 

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, l’exécution provisoire de droit sera rappelée. 


PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, 

Condamne la SASU COFIDIM à verser à monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] la somme de 3.721,00 euros à titre de dommages-intérêts pour les réserves non levées et désordres intermédiaires ; 

Déboute monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] de leur demande en garantie financière de la SA CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT ; 

Condamne la SASU COFIDIM à faire réaliser un nouveau test d’étanchéité de l’escalier menant au sous-sol de la maison de monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] conforme à la réglementation en vigueur, dans un délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 50,00 euros par jour de retard passé ce délai de 3 mois, et ce pendant une durée de 6 mois . 

Déboute monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] de leur demande en condamnation de la SASU COFIDIM à leur transmettre sous astreinte une attestation de conformité à la réglementation thermique ;

Condamne la SASU COFIDIM à déposer un dossier modificatif de permis de construire conformément au courrier du 7 juillet 2020 de la Mairie de [Localité 7], et ce, dans un délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard passé ce délai de 3 mois, et ce pendant une durée de 6 mois . 

Ordonne la déconsignation de la somme de 11.156,20 euros, correspondant au solde de 5% du prix du contrat de construction de maison individuelle consigné à la Caisse des dépôts et consignations, au profit de la SASU COFIDIM ; 

Déboute la SASU COFIDIM de sa demande d’assortir cette somme des intérêts au taux légal ; 

Déboute monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] de leur demande de déconsignation du solde du prix à leur profit ; 




Condamne la SA CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT à payer à monsieur [L] [Z] et madame [R] [W] la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement à ses obligations contractuelles ; 

Condamne la SASU COFIDIM et la SA CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT aux dépens ; 

Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ; 

Déboute la SASU COFIDIM, monsieur [L] [Z] et madame [R] [W], et la SA CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ; 

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. 

Le présent jugement ayant été signé par le Président et le Greffier. 


Le greffier Le président
Xavier GARBIT Camille LEAUTIER

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L231-6, code civil 1792-4-3, code de l'urbanisme R462-9, code civil 1102, code civil 1106, code de la construction et de l'habitation R231-7). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-12-06T20:44:03.108Z.