Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, Chambre 04, 17 octobre 2024, n° 22/06719

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente

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Exposé du litige

Le 19 février 2018, M. [N] et Mme [C] ont vendu à M. et Mme [I] une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 9] moyennant le prix de 515 000 euros.

Quelques mois après la vente, les acquéreurs ont déploré un basculement du bâtiment annexe à usage de garage et d’atelier par rapport à la partie principale à usage d’habitation, ce qui a été constaté par l’expert mandaté par leur assureur le 3 décembre 2018.

Ils ont ensuite fait assigner les vendeurs en référé expertise le 24 février 2020. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 26 janvier 2021.

L’expert judiciaire a achevé son rapport le 22 août 2022.

Par actes d’huissier des 20 et 24 octobre 2022, M. et Mme [I] ont fait assigner M. [N] et Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Lille.


Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2023, M. et Mme [I] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,
Vu les articles 1137 et suivants du code civil, 
Vu l’article 138 du code de procédure civile, 
Vu l’article 1343-5 du code civil, 
Vu l’article 700 du code de procédure civil,
 
A titre principal :
- Rejeter l’ensemble des demandes, fin et conclusions de M. [N] et Mme [C] ;
- Condamner solidairement M. [N] et Mme [C] à leur payer les sommes de :
- 138 085 euros au titre de la réduction du prix de vente sollicitée sur le fondement des vices cachés de l’article 1641 et 1644 du code civil, 
- 9 510 euros à titre des dommages et intérêts relatifs au trop versé des frais de notaire,
- 5 092 euros à titre de dommages et intérêts relatifs au trop versé des frais d’agence ;
- Ordonner la communication de l’attestation décennale de la société Code Couleur pour l’année 2023 sous astreinte d’une somme de 100 euros par mois à compter de la décision à venir ;
- Ordonner la communication de la déclaration de sinistre établie par M. [N] et Mme [C] en septembre 2017 sous 
astreinte d’une somme de 100 euros par mois à compter de la décision à venir ;

A titre subsidiaire :
- Condamner M. [N] et Mme [C] à leur payer les sommes de :
- 91 759,87 euros au titre de la réduction du prix de vente ou dommages et intérêts sur le fondement du dol,
- 6 319 euros à titre des dommages et intérêts relatifs au trop versé des frais de notaire,
- 3 383 euros à titre de dommages et intérêts relatifs au trop versé des frais d’agence ;






En tout état de cause :
- Condamner solidairement M. [N] et Mme [C] à leur payer les sommes de :
- 5000 euros au titre du préjudice moral,
- 15 000 euros au titre de la résistance abusive,
- 9500 euros au titre des frais et honoraires d’expertise,
- 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

- Les autoriser à inscrire une hypothèque en garantie des condamnations prononcées à l’encontre des défendeurs sur :
- la part indivise de Mme [R] [C] à hauteur de 59,59 % sur l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] et cadastré section AH n°[Cadastre 4],
- l’immeuble appartenant à M. [P] [N] sis [Adresse 2] à [Localité 10] et cadastré section AP n°[Cadastre 7] ;
- Dire que M. [N] et Mme [C] devront exécuter les mesures ci-dessus autorisées, dans un délai de 2 mois à compter de la décision à venir ;
- Condamner solidairement M. [N] et Mme [C] à leur payer une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 septembre 2023, M. [N] et Mme [C] demandent au tribunal de :

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires : 

A titre principal :
Vu les articles 1641 et suivants du code civil,
Vu les articles 1137 et suivants du code civil,
Vu l’article 1112-1 du code civil, 
- Débouter M. et Mme [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire :
- Réduire à de plus justes proportions et dans la limite de 50 000 euros les demandes d’indemnisation formulées par M. et Mme [I] dans le cadre de leur action estimatoire fondée sur la garantie des vices cachés, ou de leur action fondée sur le dol ou sur l’obligation d’information précontractuelle ; 
- Réduire à de plus justes proportions les demandes d’indemnisations formulées par M. et Mme [I] au titre des frais d’agence ; 
- Débouter M. et Mme [I] de leurs demandes formulées au titre :
- Du trop-versé des frais de mutation,
- De leurs prétendus préjudice moral et préjudice de jouissance,
- De la prétendue résistance abusive ;
- Débouter M. et Mme [I] de leur demande de communication de la déclaration de sinistre ;
Vu l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, 
- Reporter ou échelonner sur 24 mois le paiement des indemnités dues ; 

En tout etat de cause :
- Débouter M. et Mme [I] de leur demande de communication de l’attestation d’assurance de responsabilité décennale de la société Code Couleur ; 

Vu l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution,
Vu l’article 2408 du code civil, 
Vu l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, 
- Se déclarer incompétent au profit du juge de l’exécution pour statuer sur la demande d’inscription d’une hypothèque judiciaire formulée par M. et Mme [I] ; 
- Débouter M. et Mme [I] de leur demande d’inscription d’hypothèques judiciaires sur leurs biens immobiliers ;

Vu les articles 32-1, 514-1 et 700 du code de procédure civile, 
- Condamner M. et Mme [I] à leur payer à la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- Condamner M. et Mme [I] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, compte tenu des conséquences manifestement excessives qu’elle représenterait pour eux ;


- Condamner M. et Mme [I] aux entiers frais et dépens, dont distraction au profit de Maître Isabelle Collinet-Marchal, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la garantie des vices cachés :

Selon les articles 1641 et suivants du code civil :

"Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus."

" Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même."

"Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie."

"Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix."

Sur le fondement de ces dispositions, l’acquéreur doit rapporter la preuve d’un défaut intrinsèque à la chose vendue, grave au point de compromettre l’usage de la chose ou d’en diminuer sensiblement l’usage, non apparent et antérieur à la vente.

En l’espèce, le bien vendu est une maison d’habitation construite vers 1973 flanquée d’un garage construit vers 1986. La maison elle-même ne présente aucun désordre mais le garage bascule comme l’a observé l’expert et l’existence de ce basculement n’est pas contestée.
Il s’agit d’un défaut.

L’expert en a recherché la cause, en a envisagé plusieurs dont le phénomène de retrait / gonflement d’argiles et après avoir pris connaissance d’un diagnostic géotechnique, il est parvenu à la conclusion que les fondations de l’extension ne sont pas adaptées à la portance du terrain, contrairement aux fondations de la maison principale, ce qui explique le basculement d’un seul tenant.
Cette conclusion est logique et non contestée ; le tribunal l’adopte.

L’expert en déduit que, compte tenu des périodes de sécheresse récurrentes, la progression du basculement va rendre l’extension impropre à sa destination. Le fait que l’expert ne préconise pas la réalisation de travaux en urgence n’a pas d’incidence sur la gravité du désordre.
Compte tenu de la nature structurelle de la cause du basculement de l’immeuble tenant à l’inadaptation de ses fondations, et au caractère incertain de l’intensité et de la fréquence des sècheresses à venir, le tribunal rejoint les conclusions de l’expert, la progression du basculement va nécessairement rendre le garage impropre à son usage.
Le défaut est donc grave.

Il est apparu au cours des opérations d’expertise que M. [N] et Mme [C] avaient signalé, auprès de la mairie, au cours de l’été 2017 “d’importantes fissures et un affaissement d’un corps de bâtiment”, des photographies étant jointes au courrier daté du 14 septembre 2017.

Il est certain que M. et Mme [I] n’ont pas fait cesser les causes de ces fissures importantes avant la vente mais appliqué ou fait appliquer un joint plus épais, un profil, un colmatage, des parpaings aux lieu et place d’une baie vitrée.
C’est donc bien logiquement que les fissures, qui existaient depuis l’été 2017, sont réapparues après la vente.
Le défaut était donc antérieur à la vente.

Les débats sont vifs entre les parties sur le caractère caché du défaut.

En premier lieu, quand bien même une baie aurait été remplacée par un mur relativement grossier, surtout dans un garage, le tribunal ne voit pas en quoi de tels travaux auraient dû attirer particulièrement l’attention des acquéreurs et leur faire soupçonner un basculement du garage.

Ensuite, le tribunal peut convenir que les photographies prises par M. [K], sont particulièrement nettes, bien davantage que celles de l’expert d’assurance et celle de l’expert judiciaire. Ceci étant le fait que le colmatage, une fois le défaut connu, analysé et surligné en jaune fluo, puisse être décelable ne suffit pas à dire que l’acquéreur profane pouvait le constater lors des visites préalables à la vente. D’autant que le tribunal rejoint l’expert quant au fait que le constat est dressé en septembre 2022 sans précision de la date à laquelle les photographies ont été prises de sorte qu’il ne démontre pas l’apparence des fissures en octobre et novembre 2017, lorsque M. et Mme [I] ont décidé l’acheter la maison.

Il en va de même de “l’agitation” des ardoises de rive latérale qui n’attire pas particulièrement l’attention s’agissant d’un bien qui n’est absolument pas vendu comme neuf mais comme existant depuis 45 ans pour la maison et 32 pour l’extension.

Quant au cache-moineaux, il ne s’agit pas d’une partie bien visible de la maison pour les acquéreurs lors des visites.

Il est surprenant de lire dans les conclusions de M. [N] et Mme [C] que le défaut n’était pas caché mais apparent au motif qu’une baie avait été ostensiblement remplacée par des parpaings et que les colmatages des fissures ainsi qu’une forme de désordres des ardoises du toit fixées à la jonction des deux parties de l’immeuble voire un écart situé au niveau des cache-moineaux.

Cette argumentation, de la part de personnes demeurés silencieuses sur leur l’existence des fissures du temps où ils étaient propriétaires alors qu’ils étaient obligés de négocier honnêtement la vente, et qui en ont intialement nié l’existence doit être qualifiée de hardie voire déloyale malgré la conviction déployée en pages 7 à 16 de leurs conclusions.

En conséquence, les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies.

L’acte de vente stipulant une clause d’exonération de garantie des vices cachés, les parties débattent ensuite de la connaissance du vice par les vendeurs compte tenu de la lettre du 14 septembre 2017.

Il doit être relevé d’une part que M. [N] et Mme [C] n’ont nullement révélé aux acquéreurs l’apparition des fissures à l’été 2017, cette information étant apparue après le pré-rapport de l’expert judiciaire et du fait d’informations obtenues par M. et Mme [I] et non déclarées par M. [N] et Mme [C].
Et ce, bien que le conseil de M. et Mme [I] avait adressé à chacun d’eux, une interrogation explicite pour savoir s’ils avaient “déjà eu connaissance des désordres constatés” par l’expert d’assurance dans un courrier du 17 octobre 2019 que chacun a réceptionné, respectivement les 18 et 19 octobre 2019. Leur avocat a alors répondu non pas sur la connaissance éventuelle des désordres mais sur le fait qu’ils n’avaient réalisé aucun travaux dans le corps secondaire.

L’expert a envisagé dans son pré-rapport l’effet des sécheresses de 1999/2000, 2003, 2005, 2011, 2018, a noté l’épaisseur d’un joint dans le sas de l’extension et a considéré qu’il avait pu être réalisé avant le 15 juillet 2013, date d’acquisition de M. [N] et Mme [C]. Il en a explicitement déduit que M. [N] et Mme [C] avaient pu vendre sans savoir qu’un désordre avait été réparé avant qu’ils n’achètent eux-mêmes la maison. L’expert s’orientait donc vers un effet de la sècheresse de 2018, survenue du temps de la propriété de M. et Mme [I].
Ils l’ont laissé aller dans ce sens sans le démentir.

Ce n’est que l’action de M. [N] et Mme [C] qui a permis la découverte du courrier du 14 septembre 2017. Il doit être souligné que la promesse synallagmatique de vente a été conclue le 8 novembre 2017, soit moins de deux mois après ce courrier, l’acte réitératif ayant été signé le 19 février 2018.

Le tribunal ne peut pas raisonnablement considérer qu’une personne qui constate “d’importantes fissures et un affaissement d’un corps de bâtiment” puisse les colmater -de surcroît en précisant le faire de manière “sommaire, superficielle et ponctuelle”- tout en pensant sincèrement procéder à “l’entetien normal” de la maison.

Le défaut n’a pas été spontanément déclaré lors de la vente alors que les vendeurs en avaient connaissance. Ces derniers ne peuvent donc pas se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie stipulée dans l’acte de vente.

En conséquence, M. [N] et Mme [C] doivent à M. et Mme [I] la garantie contre les vices cachés.

M. et Mme [I] ne demandent pas la résolution de la vente mais une réduction du prix.

M. [N] et Mme [C] estiment ne devoir réparer que des fissures à l’arrière du garage qui existaient dès 2017 et non la désolidarisation du sas de ce garage s’agissant des seuls vices existant à la date de la vente. Ce faisant ils confondent cause et conséquence. Le vice unique est l’inadéquation des fondations à la portance du sol sujet au retrait/gonflement d’argile qui s’était manifesté par l’apparition de fissures en 2017 lesquelles n’ont fait l’objet d’aucune réparation et se sont donc ouvertes davantage en 2018. Ils doivent donc répondre de ce vice caché.

L’expert a préconisé des travaux de reprise en sous-oeuvre par puits ou micropieux et longrines et injection de résine expansive.

M. [N] et Mme [C] contestent cette option, estimant qu’une démolition et reconstruction serait moins onéreuse. Toutefois, ils font valoir un devis émis par une société dont il n’est pas établi qu’elle aurait personnellement visité les lieux.

D’autre part, le devis s’avère particulièrement sommaire. Bien meilleur marché, ce devis prévoit des fondations dont le tribunal ne peut pas apprécier si elle conviendront à la portance du sol afin d’éviter le renouvellement à venir du basculement du garage. En particulier, il est prévu la mise en place d’une plateforme compactée, le coulage de béton sur 39 m² c’est à dire une surface, sans précision de la profondeur des fondations pour éviter le phénomène de retrait/gonflement d’argile.
Il est dommage, à divers égards, que ce devis n’ait pas été soumis à l’expert comme M. [N] et Mme [C] avaient indiqué à l’expert qu’ils souhaitaient le faire et comme ils auraient pu le faire d’avril à septembre 2022.
La suffisance du devis présenté n’est nullement démontrée.

C’est bien tardivement que M. [N] et Mme [C] expliquent dans leurs conclusions que l’extension consistait initialement en 1986 en un carport devenu habitable par suite de sa fermeture en 2012 alors que lorsque l’expert a interrogé les parties aucune n’a été en mesure de retrouver les informations techniques sur la construction de cette extension.

En tout état de cause, s’ils entendaient faire constater cela par l’expert, ils en avaient le temps entre la première réunion du 25 mars 2021 et l’achèvement des opérations d’expertise au cours desquelles ils ont fait adresser 5 dires à l’expert.
Le tribunal ne peut donc affirmer que l’ouvrage à réparer serait une construction légère.

L’expert judiciaire a, sur la base des devis présentés par M. et Mme [I] évalué les réparations à la somme globale de 91 759, 87 euros TTC. Pour cela, il a écarté certaines prestations figurant sur les devis des diverses sociétés.

La société STB, qui a émis le devis pour la reprise en sous-oeuvre, estime avoir besoin de couler une allée provisoire lui permettant d’accéder à l’extension. Le tribunal ne voit pas en quoi cette prestation devrait être écartée alors que la maison est posée, à la vue des photographies prises par les différents experts, dans un très grand jardin et que d’importantes quantités de matériaux devront être acheminés ce qui semble particulièrement difficile dans cette vaste pelouse.

L’expert a ensuite retranché la remise à niveau de l’extension et l’installation de platines métalliques de répartition au motif que l’extension n’était pas à niveau lorsque M. et Mme [I] ont fait leur acquisition. Or précisément, ils l’ignoraient.
Il n’y a donc pas lieu de retrancher cette prestation.

Dans ces conditions, le devis doit être retenu pour sa totalité, soit 75 130 euros HT ou 80 443 euros avec une TVA à 10 %.

L’expert a écarté le devis d’abattage d’un pin et deux genévriers en considérant que les travaux se feraient pas l’intérieur de l’extension. M. et Mme [I] ne rapportent pas la preuve que l’abattage des arbres serait une condition de l’intervention de la société STB, le devis ne faisant qu’indiquer que la société ne s’en chargerait pas. D’autre part, les photographies prises par les experts, qui ne sont pas spécialement centrées sur le jardin, ne permettent pas d’affirmer qu’un pin et deux genévriers, que le tribunal ne peut localiser, gêneraient l’intervention de la société STB.

L’expert a réduit le devis du charpentier estimant que l’intervention doit être limitée au sas du garage soit 20 % de la surface de l’extension. Il ne précise pas comment une entreprise pourrait accepter de réaliser seulement partiellement une prestation consistant en une dépose de la couverture, une reprise des bois de charpente, un redressement des pannes et une repose de couverture sur une partie seulement d’un bâtiment ayant basculé. L’entreprise engageant sa responsabilité, il n’est pas crédible qu’elle puisse accepter ces conditions d’intervention et c’est donc le devis dans son ensemble qui doit être retenu, soit 45 650 euros.

Enfin l’expert a entièrement validé le coût de remplacement d’une menuiserie pour 6 787,87 euros et le tribunal adopte cette validation.

C’est donc au total une somme de 80 443 +45 650 + 6 787,87 = 132 880,87 euros TTC qui est doit être engagée pour réparer.

Telle sera donc la diminution du prix accordée aux acquéreurs.
En conséquences M. [N] et Mme [C] seront condamnés à payer cette somme à M. et Mme [I].

La demande de communication sous astreinte de l’attestation d’assurance de la société ayant proposé le devis concurrent à la demande de M. [N] et Mme [C] n’a donc pas d’intérêt et elle sera rejetée.

Sur les demandes indemnitaires :

Selon l’article 1645 du code civil :

“ Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.”

Sur le surcoût des droits de mutation :

M. et Mme [I] ne demandent nullement la restitution des droits de mutation mais une indemnisation des conséquences de la connaissance du vice par les vendeurs. D’ailleurs, en l’absence de résolution de la vente, l’administration n’a pas vocation à restituer partiellement les droits de mutation.

Obtenant par la présente décision une diminution du prix, ils auraient dû payer des droits de mutation en rapport avec le prix de 515 000 - 132 880,87 = 382 119,13 euros.

Ils ont fait évaluer par un notaire le montant des droits en application du barême en vigueur selon le prix de 515 000 euros, 376 915 euros et 423 240 euros.

Le tribunal ne retenant pas exactement le prix auquel le notaire s’est référé considère que les droits de mutation se seraient élevés à 27 400 euros, soit un surcoût de :
35 941,40 - 27 400 = 8 541,40 euros.

Sur le surcoût des frais d’agence immobilière :

Il n’est pas inhabituel que les frais d’agence soient fixés en fonction du prix de vente.

Le même raisonnement vaut donc pour ceux-ci : les acquéreurs ont payé 19 000 euros de frais pour un prix de 515 000 euros et il peut en être déduit qu’ils auraient proportionnellement payé 14 100 euros pour un prix de 382 119,13 euros.

Le surcoût s’établit donc à la somme de 4 900 euros.

Sur le préjudice moral :

Le préjudice moral ne peut pas se confondre avec le préjudice de jouissance, comme l’objectent, sur ce point à raison les défendeurs.

D’autre part, les vendeurs ne peuvent répondre de l’analyse faite par l’assureur des acquéreurs sur les causes du sinistre, étant observé d’ailleurs que cet assureur ne paraissait pas avoir connaissance des conclusions de l’expert judiciaire au 12 avril 2022 lorsqu’il a objecté que l’inspection des canalisations n’a fait apparaitre aucune anomalie pouvant expliquer les désordres et que son expert confirmait que les fissures constatées étaient sans lien avec la sècheresse.
Les conclusions de l’expert judiciaire sont postérieures à ce courriel de l’assureur.

Enfin M. et Mme [I] n’indiquent pas quelles informations ils espèrent trouver dans l’éventuelle déclaration de sinistre qu’auraient pu faire les vendeurs, à supposer qu’ils en ait effectué une, ce que le flou de leurs conclusions sur ce point ne permet pas d’affirmer, et la demande faite à ce titre doit donc être rejetée.

Sur la résistance abusive :

Le tribunal rejoint M. [N] et Mme [C] lorsqu’ils soutiennent que la simple résistance à une action judiciaire ne suffit pas à caractériser l’abus de droit.

Toutefois en l’espèce, il doit être rappelé en premier lieu que M. [N] et Mme [C] étaient obligés de négocier loyalement la vente et donc de déclarer spontanément le vice.
Il aurait cependant pu être entendu que, dans un mouvement de panique lié à la crainte de faire une moins-value au moment de la séparation du couple, ils aient tenté de dissimuler les fissures et de taire le désordre, ce qui était pourtant déjà fautif.

Les vendeurs sont demeurés taisants lorsque le conseil de M. et Mme [I] les a interrogés puis au cours de l’expertise jusqu’à ce que M. et Mme [I] découvrent par leurs propres moyens qu’ils en avaient connaissance juste avant la vente.

Par la suite, le tribunal ne voit guère l’intérêt qu’ils avaient à soutenir la nullité de l’assignation en référé expertise pour défaut de mention des profession et nationalité des demandeurs ou défaut d’indication des diligences accomplies pour parvenir à un règlement amiable du litige, d’autant qu’ils n’avaient pas réellement répondu au courrier du conseil des vendeurs. Cependant, ils n’ont ainsi causé qu’un surcroît de travail pour l’avocat des acquéreurs et le juge des référés.
Il est plus troublant d’observer a posteriori qu’ils s’opposaient à l’expertise judiciaire en invoquant la clause de non garantie des vices cachés alors que la cause des fissures était encore officiellement incertaine.

Une fois le vice découvert, M. [N] et Mme [C] s n’ont pas admis leur responsabilité et sont venus soutenir que les vices dont ils niaient jusqu’alors avoir connaissance étaient en réalité apparents pour les acquéreurs.

Ensuite, le tribunal rejoint les demandeurs et l’expert judiciaire quant aux conditions dans lesquelles ils ont envoyé M. [K] chez M. et Mme [I] alors que les parties discutaient de la réalisation de devis, que M. [K] est architecte et que le conseil de M. [N] et Mme [C] a explicitement écrit qu’il avait besoin de prendre connaissance des lieux pour valider les travaux de confortement à entreprendre.
Toutefois, cette intervention au domicile de M. et Mme [I] n’a finalement pas abouti à la réalisation du moindre devis mais seulement à la rédaction d’une note critique. Si M. et Mme [I] ont bien donné leur accord pour qu’il vienne -et partant se sont dérangés pour lui donner l’accès- c’est parce que leur consentement à une nouvelle fois été surpris.

C’est la persistance durable de l’attitude déloyale de M. [N] et Mme [C] qui aboutit à un excès dans la résistance aux réclamations adverses.

Compte tenu de l’ensemble de ces circonstances, M. [N] et Mme [C] ont effectivement abusé de leur droit de résister à la réclamation adverse et doivent être condamnés à les indemniser du préjudice qui en résulte et qui sera justement évalué à la somme de 5 000 euros.

Sur les frais d’expertise :

Le coût de l’expertise judiciaire n’est pas un préjudice indemnisable mais entre dans les dépens de l’instance de référé, sur lesquels il sera statué ci-après.

Sur le préjudice de jouissance :

M. et Mme [I] se plaignent de n’avoir pas pu faire du sas du garage une chambre d’amis.
Toutefois, comme ils l’indiquent eux-même le local n’était pas isolé (en plus de se désolidariser de la maison) et ne pouvait donc pas constituer une chambre même occasionnellement.

La demande doit être rejetée.

Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil énonce que :

“ Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.”

M. [N] et Mme [C] ne justifient par aucune pièce de leur situation.

Ce seul motif conduit au rejet de la demande de délai qu’ils formulent indépendamment des développements inopérants sur le défaut d’urgence à réparer.

Dans les motifs de leurs conclusions M. et Mme [I] ne demandent l’autorisation d’inscrire une hypothèque sur les biens de leurs contradicteurs qu’au cas où il leur serait accordé des délais de paiement mais cette précision ne figure pas au dispositif de leurs conclusions.
De plus, le tribunal pourrait conditionner les délai à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette ce qui est différent d’une autorisation judiciaire donnée au créancier de prendre une sûreté.
Pareillement le juge de l’exécution n’a, à ce stade aucune compétence, le jugement constituant un titre exécutoire mais aucune mesure d’exécution forcée n’ayant eu lieu pour déclencher sa compétence.

En conséquence, la demande d’autorisation d’inscrire une hypothèque ne fera l’objet d’aucun renvoi au juge de l’exécution et sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire pour procédure abusive :

Le tribunal ayant retenu la résistance abusive de M. [N] et Mme [C], l’exercice d’une action unique et de surcroît particulièrement bien fondée par M. et Mme [I] ne saurait être qualifiée d’abusive.

La demande sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

“ Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. [...]”

L’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire qui n’a, au surplus, que trop duré entre les parties.

L’exécution provisoire ne sera donc pas écartée.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.”

“Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.[...]”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”

M. [N] et Mme [C], qui succombent, seront condamnés à supporter solidairement les dépens de l’instance au fond ainsi que ceux de l’instance en référé en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ; l’équité commande de les condamner également solidairement à payer à M. et Mme [I] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [N] et Mme [C] solidairement à payer à M. et Mme [I] la somme de 132 880,87 euros TTC au titre de la restitution d’une partie du prix de vente ;

Condamne M. [N] et Mme [C] solidairement à payer à M. et Mme [I] à titre de dommages et intérêts les sommes de :
- 8 541,40 euros pour le surcoût des droits de mutation,
- 4 900 euros pour le surcoût des frais d'agence immobilière,
- 5 000 euros pour la résistance abusive ;

Rejette la demande tendant à ordonner la communication de l’attestation décennale de la société Code Couleur pour l’année 2023 sous astreinte ;

Rejette la demande tendant à ordonner la communication de la déclaration de sinistre établie par M. [N] et Mme [C] en septembre 2017 sous astreinte ;

Rejette la demande indemnitaire formée au titre du préjudice moral ;

Rejette la demande indemnitaire formée au titre du préjudice de jouissance ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Dit que le tribunal est compétent sans renvoi au juge de l’exécution pour statuer sur la demande d’autorisation d’inscrire une hypothèque ;

Rejette la demande d’autorisation d’inscrire une hypothèque ;

Rejette la demande tendant à écarter l’exécution provisoire du jugement ;

Condamne M. [N] et Mme [C] solidairement à supporter les dépens de l’instance au fond ainsi que ceux de l’instance en référé en ce compris le coût de l’expertise judiciaire exécutée par M. [H] ; 

Condamne M. [N] et Mme [C] solidairement à payer à M. et Mme [I] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;


Le Greffier, La Présidente,

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 22/06719 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WQW2

JUGEMENT DU 17 OCTOBRE 2024

DEMANDEURS :

Mme [M] [O] épouse [I]
[Adresse 3]
[Localité 9]
représentée par Me Morgane KUKULSKI, avocat au barreau de LILLE

M. [L] [I]
[Adresse 3]
[Localité 9]
représenté par Me Morgane KUKULSKI, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

M. [P] [N]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]
représenté par Me Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

Mme [R] [C]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu la clôture différée au 12 Janvier 2024.

A l’audience publique du 07 Juin 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 17 Octobre 2024.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 17 Octobre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Le 19 février 2018, M. [N] et Mme [C] ont vendu à M. et Mme [I] une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 9] moyennant le prix de 515 000 euros.

Quelques mois après la vente, les acquéreurs ont déploré un basculement du bâtiment annexe à usage de garage et d’atelier par rapport à la partie principale à usage d’habitation, ce qui a été constaté par l’expert mandaté par leur assureur le 3 décembre 2018.

Ils ont ensuite fait assigner les vendeurs en référé expertise le 24 février 2020. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 26 janvier 2021.

L’expert judiciaire a achevé son rapport le 22 août 2022.

Par actes d’huissier des 20 et 24 octobre 2022, M. et Mme [I] ont fait assigner M. [N] et Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Lille.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2023, M. et Mme [I] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,
Vu les articles 1137 et suivants du code civil,
Vu l’article 138 du code de procédure civile,
Vu l’article 1343-5 du code civil,
Vu l’article 700 du code de procédure civil,

A titre principal :
- Rejeter l’ensemble des demandes, fin et conclusions de M. [N] et Mme [C] ;
- Condamner solidairement M. [N] et Mme [C] à leur payer les sommes de :
- 138 085 euros au titre de la réduction du prix de vente sollicitée sur le fondement des vices cachés de l’article 1641 et 1644 du code civil,
- 9 510 euros à titre des dommages et intérêts relatifs au trop versé des frais de notaire,
- 5 092 euros à titre de dommages et intérêts relatifs au trop versé des frais d’agence ;
- Ordonner la communication de l’attestation décennale de la société Code Couleur pour l’année 2023 sous astreinte d’une somme de 100 euros par mois à compter de la décision à venir ;
- Ordonner la communication de la déclaration de sinistre établie par M. [N] et Mme [C] en septembre 2017 sous
astreinte d’une somme de 100 euros par mois à compter de la décision à venir ;

A titre subsidiaire :
- Condamner M. [N] et Mme [C] à leur payer les sommes de :
- 91 759,87 euros au titre de la réduction du prix de vente ou dommages et intérêts sur le fondement du dol,
- 6 319 euros à titre des dommages et intérêts relatifs au trop versé des frais de notaire,
- 3 383 euros à titre de dommages et intérêts relatifs au trop versé des frais d’agence ;

En tout état de cause :
- Condamner solidairement M. [N] et Mme [C] à leur payer les sommes de :
- 5000 euros au titre du préjudice moral,
- 15 000 euros au titre de la résistance abusive,
- 9500 euros au titre des frais et honoraires d’expertise,
- 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

- Les autoriser à inscrire une hypothèque en garantie des condamnations prononcées à l’encontre des défendeurs sur :
- la part indivise de Mme [R] [C] à hauteur de 59,59 % sur l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] et cadastré section AH n°[Cadastre 4],
- l’immeuble appartenant à M. [P] [N] sis [Adresse 2] à [Localité 10] et cadastré section AP n°[Cadastre 7] ;
- Dire que M. [N] et Mme [C] devront exécuter les mesures ci-dessus autorisées, dans un délai de 2 mois à compter de la décision à venir ;
- Condamner solidairement M. [N] et Mme [C] à leur payer une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 septembre 2023, M. [N] et Mme [C] demandent au tribunal de :

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires :

A titre principal :
Vu les articles 1641 et suivants du code civil,
Vu les articles 1137 et suivants du code civil,
Vu l’article 1112-1 du code civil,
- Débouter M. et Mme [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire :
- Réduire à de plus justes proportions et dans la limite de 50 000 euros les demandes d’indemnisation formulées par M. et Mme [I] dans le cadre de leur action estimatoire fondée sur la garantie des vices cachés, ou de leur action fondée sur le dol ou sur l’obligation d’information précontractuelle ;
- Réduire à de plus justes proportions les demandes d’indemnisations formulées par M. et Mme [I] au titre des frais d’agence ;
- Débouter M. et Mme [I] de leurs demandes formulées au titre :
- Du trop-versé des frais de mutation,
- De leurs prétendus préjudice moral et préjudice de jouissance,
- De la prétendue résistance abusive ;
- Débouter M. et Mme [I] de leur demande de communication de la déclaration de sinistre ;
Vu l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil,
- Reporter ou échelonner sur 24 mois le paiement des indemnités dues ;

En tout etat de cause :
- Débouter M. et Mme [I] de leur demande de communication de l’attestation d’assurance de responsabilité décennale de la société Code Couleur ;

Vu l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution,
Vu l’article 2408 du code civil,
Vu l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire,
- Se déclarer incompétent au profit du juge de l’exécution pour statuer sur la demande d’inscription d’une hypothèque judiciaire formulée par M. et Mme [I] ;
- Débouter M. et Mme [I] de leur demande d’inscription d’hypothèques judiciaires sur leurs biens immobiliers ;

Vu les articles 32-1, 514-1 et 700 du code de procédure civile,
- Condamner M. et Mme [I] à leur payer à la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- Condamner M. et Mme [I] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, compte tenu des conséquences manifestement excessives qu’elle représenterait pour eux ;

- Condamner M. et Mme [I] aux entiers frais et dépens, dont distraction au profit de Maître Isabelle Collinet-Marchal, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.