Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 12 décembre 2024, n° 23/14754

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 12 DECEMBRE 2024

mm

N°2024/ 407













Rôle N° RG 23/14754 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMHE3







[Y] [V]





C/



[T] [X]

[Z] [D]

[P] [U]

S.A.R.L. LBSA





































Copie exécutoire délivrée le :

à :



Me Alain-David POTHET



SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES



Me Roméo LAPRESA





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de FREJUS en date du 02 Novembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 51-22-4.





APPELANT



Monsieur [Y] [V], demeurant [Adresse 12]



représenté par Me Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me Joseph André POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant 





INTIMES



Monsieur [T] [X], demeurant chez Société LBSA [Adresse 6]



représenté par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Robert ALBERTI, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Rémi CHEROUX, avocat au barreau de PARIS, plaidant 



S.A.R.L. LBSA dont le siège social [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Robert ALBERTI, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Rémi CHEROUX, avocat au barreau de PARIS, plaidant 



Madame [Z] [D] anciennement Monsieur [G] [D] (décision du 12/10/2022 de l'officier d'Etat-civil de Saint Tropez et rectifiée le 18/10/2022)

demeurant [Adresse 5]



représentée par Me Roméo LAPRESA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant 



Madame [P] [U], demeurant [Adresse 10]



défaillante



*-*-*-*-*







COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.



Monsieur Marc MAGNON, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.





Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller







Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.







ARRÊT



Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.



Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :



 

Monsieur [Y] [V] a conclu un contrat de bail à fermage en date du 1er octobre 2001 avec Madame [P] [U] sur des terres en nature de vignes situées [Adresse 15] à [Localité 14], cadastrées BE n°s [Cadastre 2] [Cadastre 3] et [Cadastre 4], pour une superficie globale de 100 ares 6 centiares et une durée de 18 ans à compter du 1er octobre 2001. Le bail exclut la location de bâtiments d'habitation ou d'exploitation.



Madame [P] [U] a fait donation à son fils [G] [C] [D], devenu [Z] [D], d' une partie du tènement immobilier, en l'occurrence , de la parcelle BE n° [Cadastre 8], d'une superficie de 82 ares 75 centiares, issue de la division de la parcelle BE [Cadastre 4] en BE [Cadastre 7] et [Cadastre 8], la parcelle n° [Cadastre 7] d'une superficie de 37 ares 33 centiares restant la propriété de Madame [P] [U].



Par acte du 20 octobre 2020 reçu par Maître [M] [B], notaire à [Localité 14], une promesse unilatérale de vente d'immeuble portant sur les parcelles BE [Cadastre 2], BE [Cadastre 3] et BE [Cadastre 7], désignées comme l'immeuble 1, d'une part, et BE [Cadastre 8], désignée comme l'immeuble 2, d'autre part, a été signée entre Madame [P] [U] et Monsieur [G] [D], en qualité de promettants, et Monsieur [T] [X], bénéficiaire de la promesse, avec faculté de substitution, moyennant le prix de quatre millions deux cent quatre-vingt-dix mille (4.290.000,00) euros pour l'immeuble 1 et de trois cent mille (300.000,00) euros pour l'immeuble 2. L'option devait être levée par le bénéficiaire au pus tard le le 18 décembre 2020 à 18H.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 novembre 2020, Maître [M] [B], notaire, a notifié à Monsieur [Y] [V], en application de l'article L 412-8 du code rural et de la pêche maritime, l'intention de Mme [P] [U] et de M. [G] [D] de vendre la parcelle de terre située à [Adresse 15], cadastrée BE n° [Cadastre 8], d'une superficie de 82 ares 75 centiares, dont M [V] était toujours locataire, et les parcelles BE [Cadastre 2],[Cadastre 3] et [Cadastre 7].



Afin de permettre au preneur d'exercer le droit de préemption prévu par les articles L 412-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, le notaire chargé d'instrumenter lui a fait connaître le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente. Il lui a notamment indiqué que la vente du bien loué était liée à la vente du bien situé [Adresse 15] à [Localité 14], cadastré section BE n° [Cadastre 2] pour 3 centiares, n° [Cadastre 3] pour 5 centiares et n° [Cadastre 7] pour 37 ares 33 centiares, à usage d'habitation, avec terrain attenant et piscine ; que les deux biens ne pouvaient être vendus séparément conformément à la promesse de vente signée entre les vendeurs et l'acquéreur, Monsieur [T] [X], le prix total pour les deux biens étant de 4 millions 590 000,00 euros .



Par lettre du 14 décembre 2020, M. [Y] [V] a fait part de son intention de ne pas s'opposer à la vente de la parcelle de Madame [P] [U] et de son souhait de voir le bail se poursuivre dans les mêmes conditions avec le nouvel acheteur.



La société LBSA substituée dans les droits de Monsieur [X] a levé l'option par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 10 décembre 2020 et a versé le prix de vente entre les mains du notaire.



Par acte d'huissier du 16 décembre 2020, une sommation d'avoir à comparaître en l'étude de Maître [B], le 17 décembre 2020, aux fins de régulariser l'acte de vente des biens objets de la promesse, a été signifiée à M [G] [D], par acte déposé en l'étude.



Par acte d'huissier en date du 9 février 2021, la société LBSA a fait délivrer assignation à Madame [P] [U] et Monsieur [G] [D], à comparaître devant le tribunal judiciaire de Draguignan pour notamment faire constater le caractère parfait de la vente, voir ordonner le transfert de propriété des immeubles objets de la vente et voir condamner solidairement Madame [P] [U] et Monsieur [D] au paiement de dommages et intérêts.



Le 19 mars 2021, un acte de vente a finalement été régularisé entre Madame [P] [U] et la société LBSA représentée par son gérant, portant uniquement sur les parcelles BE [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 7], [Adresse 15] à [Localité 14], le tout d'une contenance de 37 ares 41 centiares.



Le [Cadastre 2] avril 2021, la société LBSA s'est désistée de son instance et de son action à l'encontre de Madame [P] [U].



Dans le cadre de cette procédure et par conclusions du 1er août 2022, Monsieur [Y] [V] est intervenu à l'instance pour conclure au débouté de la société LBSA de l'ensemble de ses demandes et à sa condamnation à lui payer 50 000,00 euros de dommages et intérêts en raison de l'irrégularité de la purge de son droit de préemption sur la parcelle n° [Cadastre 7] vendue par Madame [U].



C'est dans ce contexte que par requête en date du 8 août 2022 , Monsieur [Y] [V] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Fréjus, estimant que « dans le cadre d'une promesse de vente et de ventes intervenues ou projetées et portant pour partie sur le terrain donné à bail, la purge de son droit de préemption n'avait pas été régulièrement mise en 'uvre, con'nant à la nullité des ventes envisagées ainsi que de celles qui sont intervenues ».









Les parties ont été convoquées à l'audience de tentative de conciliation du 25 novembre 2022 et, faute de conciliation, renvoyées en définitive à 1'audience du 22 septembre 2023, pour plaidoirie.

Monsieur [Y] [V] a sollicité,

-la nullité, pour défaut de mise en 'uvre du droit de préemption légal, la promesse unilatérale de vente consentie par Madame [P] [U] et Monsieur [G] [D] à Monsieur [T] [X], et reçue par Maître [B] le 20 octobre 2020 relative aux biens désignés immeuble [Adresse 1], une propriété à usage d'habitation, et immeuble 2, à savoir une parcelle de terre( parcelle de vignes) sise à [Adresse 15] ;

-d'annuler toute vente subséquente à cette promesse et particulièrement la vente de l'immeuble 1 ;

-de juger que la SARL LBSA et Monsieur [T] [X] ne peuvent prétendre à la vente forcée de l'immeuble 2 en l'état de cette nullité ;

-de condamner la SARL LBSA et Monsieur [T] [X] à enlever sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir tous les aménagements réalisés par elle sur le fonds donné à bail rural et tels que décrits dans le PV de constat d'huissier du 2 février 2023 ;

-de condamner la SARL LBSA et Monsieur [T] [X] à lui payer la somme de 100 000€ à titre de dommages et intérêts, outre celle de 5000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

-de dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ;

-de s'entendre condamner aux dépens.



Madame [P] [U] n'a pas comparu ni constitué avocat.



Monsieur [G] [D], devenu [Z] [D], a demandé au tribunal :

-de prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente consentie le 20 octobre 2020 ;

-de prononcer la nullité de toute vente subséquente à cette promesse ;

-de déclarer la SARL LBSA et Monsieur [T] [X] irrecevables à solliciter la vente forcée de l'immeuble 2 ;

-de condamner la SARL LBSA et Monsieur [T] [X] à enlever sous astreinte de 500€ par jour de retard les aménagements réalisés par eux sur le fonds donné à bail rural et tels que décrits dans le PV de constat d'huissier.

-de condamner la SARL LBSA et Monsieur [T] [X] à lui payer la somme de 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



La société LBSA a sollicité quant à elle de :

-Débouter Monsieur [Y] [V] de l'ensemble de ses demandes et prétentions ;

-Le condamner à lui verser 5000€ de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

-le condamner à payer une amende civile de 10 000 euros ;

-le condamner à verser à la société LBSA la somme de 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Par jugement du 2 novembre 2023, le tribunal a :



Débouté Monsieur [Y] [V] et Madame [Z] [D] anciennement Monsieur [G] [D] de leur demande d'annulation de la promesse de vente consentie le 20 octobre 2020 par Monsieur [D] et Madame [U] au pro't de Monsieur [T] [X],



Débouté Monsieur [Y] [V] et Madame [Z] [D] anciennement Monsieur [G] [D] de leur demande d'annulation de toute vente subséquente et particulièrement la vente de l'immeuble 1,



Débouté Monsieur [Y] [V] et Madame [Z] [D] anciennement Monsieur [G] [D] de leur demande visant à juger que la SARL LBSA et Monsieur [X] ne peuvent prétendre à la vente forcée de l'immeuble 2,





Débouté Monsieur [Y] [V] et Madame [Z] [D] de leurs demandes d'enlèvement des aménagements intervenus sur le fonds loué par la SARL LBSA et Monsieur [T] [X] de même que des demandes indemnitaires,



Débouté Monsieur [Y] [V] de sa demande de dommages et intérêts,



Débouté la société LBSA de sa demande de condamnation pour procédure abusive,



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure

civile,



Condamné Monsieur [V] [Y] aux entiers dépens de l'instance.



Pour statuer en ce sens le tribunal a notamment:



' Exclu la nullité de la notification du droit de préemption au visa des premier et dernier alinéas de l'article L 412-8 du code rural et de la pêche maritime, en considérant que les noms de l'acquéreur ou acquéreur substitué et l'adresse de son domicile n'avaient pas à figurer sur la lettre de notification au preneur, par le notaire, du projet de vente.

' Retenu que la vente des vignes objets du bail et de la bâtisse appartenant à Madame [U] ayant un caractère indivisible Monsieur [V] s'est vu notifier un projet précisant les prix, charges et conditions de la vente portant sur l'ensemble des biens, y compris ceux non exploités dans le cadre du bail, pour purge de son droit de préemption ; qu' il a exprimé son refus de préempter pour le tout, sans remettre en cause le caractère indivisible de la vente.

' L'acte de noti'cation au preneur de la vente alors projetée a été réalisé conformément à la promesse de vente initiale, laquelle ne peut être considérée comme entachée de nullité.

' Monsieur [V] [Y] n'exploite nullement la bâtisse, objet de la vente intervenue entre Madame [P] [U] et la société LBSA . Dans le même sens, le contrat de bail rural dont il dispose mentionne expressément, relativement à la désignation des lieux loués : « parcelles de terre (..) Bâtiment d 'habitation : « néant »; bâtiment d'exploitation: « néant ».

' Dès lors, il y a lieu de considérer que Monsieur [Y] [V] n'était pas titulaire d'un droit de préemption relativement à l'objet de cette première vente intervenue.

' Aucune nullité de ce chef ne saurait dès lors intervenir la concernant.

' Aux termes des dispositions de l'article L 412-[Cadastre 2] du code précité, au cas où le droit de préemption n'aurait pu être exercé par suite de la non exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages et intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour ou la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion. Toutefois, lorsque le bailleur n'a pas respecté les obligations prévues mentionnées à l'article L412-10, le preneur peut intenter 1'action prévue à cet article.

' Aux termes de cet article, le tribunal ne peut déclarer inopposables au preneur les cessions réalisées en méconnaissance de son droit de préemption, le preneur étant recevable à exercer une action en nullité et dommages et intérêts. Or, a cet égard, il y a lieu de constater que la vente de 1'immeuble 2, objet du bail rural, n'est pas, au jour du présent, intervenue. La nullité. ne peut, dès lors, en être prononcée Dans le même sens, Madame [Z] [D] (anciennement Monsieur [D] [G]) ne saurait solliciter que la SARL LBSA et Monsieur [X] soient déclarés irrecevables à solliciter la vente forcée de l'immeuble 2 dans le cadre de la présente procédure.

' S'agissant de la demande de Madame [Z] [D] visant a prononcer la nullité de la promesse intervenue le 20 octobre 2020, de même que la nullité de toute vente subséquente, il y a lieu de rappeler que les obligations relatives au droit de préemption incombent au propriétaire bailleur, non à l'acquéreur potentiel. Il s' en déduit que ce dernier ( le bailleur) n'a pas qualité pour solliciter une telle nullité.

' L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.







' Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

' Monsieur [V] [Y] fait valoir que la SARL LBSA et Monsieur [X] [T] lui refusent de percevoir une quelconque indemnité alors même :

- que le preneur peut concourir à la nullité de la vente, d'une part, et solliciter des dommages et intérêts d'autre part.

- qu'il est établi selon procès-verbal versé aux débats que la SARL LBSA interfère dans l'exploitation du preneur : accès au site rendu difficile puisque la bastide est exploitée comme un hôtel et le portail constamment fermé ; terrain clôturé par une haie de cyprès qui sont malades et impactent les vignes ; arbres dénommés faux poivriers, complantés, incompatibles avec la culture de la vigne ; aménagements réalisés par la SARL LBSA sur la parcelle donnée à bail, ce qui génère un préjudice.

' S'agissant du premier chef de préjudice, il y a lieu de relever que l'exercice de la purge du droit de préemption est une obligation qui incombe au propriétaire bailleur, et non à1'acquéreur, de sorte que la demande de dommages et intérêts de ce chef ne saurait être dirigée contre la société LBSA. Dans le même sens, il convient de rappeler que la vente de la parcelle de vignes n'est pas encore intervenue de sorte que le préjudice invoqué n'est pas actuel.

' S'agissant des désordres invoqués comme subis sur la parcelle, il y a lieu de constater que l'assiette exacte du contrat de bail n'est pas précisée par les parties. S'il est fait référence à un 'avenant au contrat de bail', force est de constater que celui ci n'est pas produit.

' En tout état de cause, Monsieur [Y] [V] n'occupe pas la parcelle sur laquelle se situe « l'immeuble 1 », désormais propriété de la société LBSA.

' Il n'est pas acquis aux débats que ladite société serait le bailleur de Monsieur [V], lequel exploite manifestement un terrain propriété de Monsieur [G] [D].

' Dans ces conditions, il convient de considérer que ses demandes indemnitaires au titre d'un préjudice de jouissance du fonds loué doivent être adressées à son bailleur. ' Dans le même sens et au surplus, si Monsieur [V] indique avoir difficilement accès au site, le portail de la bastide étant fermé, celui ci apparaît ouvert aux termes du procès-verbal de constat du 2 février 2023. Par ailleurs, ledit document mentionne 1'existence 'd'un autre portail d'accès à la propriété',

' S'agissant des autres éléments dénoncés comme perturbateurs, à savoir les cailloux blancs, les oliviers, le commissaire de justice mentionne que ces derniers sont présents ' sur le terrain que [W] [D] loue à Monsieur [V] [Y]'. Dans ces conditions, il convient de considérer qu'il incombe à Monsieur [Y] [V] de diriger sa demande indemnitaire à l'encontre de cette dernière, qui demeure ainsi désignée comme son bailleur.

En conséquence et au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de débouter Monsieur [Y] [V] de ses demandes indemnitaires ou d'enlèvement sous astreinte dirigées contre la société LBSA et Monsieur [T] [X].



Par déclaration du 1er décembre 2023 [Y] [V] a relevé appel de ce jugement. Un calendrier de procédure a été fixé, l'affaire étant renvoyée pour plaidoiries au 8 octobre 2024.



Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:





Vu les conclusions notifiées le 14 février 2024 par Monsieur [Y] [V] tendant à :







VU le jugement entrepris rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux de FREJUS en date du 2 novembre 2023, RG n°51-22-000004,

L'INFIRMER en toutes ses dispositions ;

Et notamment en ce qu'il a DÉBOUTÉ Monsieur [Y] [V] de sa demande d'annulation de la promesse de vente consentie le 20 octobre 2020 par Monsieur [D] et Madame [U] au profit de Monsieur [T] [X] ;

En ce qu'il a DÉBOUTÉ Monsieur [Y] [V] de sa demande d'annulation de toute vente subséquente et particulièrement la vente de l'immeuble 1 ;

En ce qu'il a DÉBOUTÉ Monsieur [Y] [V] de sa demande visant à juger que la SARL LBSA et Monsieur [T] [X] ne peuvent prétendre à la vente forcée de l'immeuble 2 ;

En ce qu'il a DÉBOUTÉ Monsieur [Y] [V] de ses demandes d'enlèvement des aménagements intervenus sur le fonds loué par la SARL LBSA et Monsieur [T] [X] de même que des demandes indemnitaires ;

En ce qu'il a DÉBOUTÉ Monsieur [Y] [V] de sa demande de dommages et intérêts ;

En ce qu'il a DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

En ce qu'il a CONDAMNÉ Monsieur [Y] [V] aux entiers dépens de l'instance ;

Et statuant à nouveau,

JUGER nulle et de nul effet pour défaut de mise en 'uvre du droit de préemption légal dont dispose Monsieur [Y] [V], en vertu des articles L.412-8, L.412-10 et L.412-[Cadastre 2] du code rural et de la pêche maritime, la promesse unilatérale de vente consentie par Madame [P] [U] et Monsieur [G] [D] à Monsieur [T] [X], et reçue par Maître [M] [B] le 20 octobre 2020 relative aux biens suivants :

« Désignation de l'immeuble 1

A [Localité 13] ([Adresse 9], une propriété à usage d'habitation comprenant :

Au sous-sol : cave, local technique et vide sanitaire,

Au rez-de-chaussée : entrée, deux studios composés chacun d'une chambre, d'un séjour-cuisine et d'une salle d'eau, sept chambres avec salle d'eau, deux dressings et une lingerie,

Au premier étage : entrée, cuisine, séjour, salon, bureau, toilettes, deux chambres avec salles d'eau, deux studios composés chacun d'un séjour-cuisine, chambre et salle d'eau. Le tout sur terrain attenant avec piscine.

Ledit immeuble cadastré :

Section BE N° [Cadastre 2] lieudit [Adresse 15] d'une contenance de 03 ca

Section BE N° [Cadastre 3] lieudit [Adresse 15] d'une contenance de 05 ca

Section BE N° [Cadastre 7] lieudit [Adresse 15] d'une contenance de 37 a 33 ca

d'une Contenance totale de 37 a 41 ca

Tel que le tout existe sans exception ni réserve et tel qu'il sera dénommé dans le cours de l'acte par le terme « l'immeuble »

[']

Désignation de l'immeuble 2

[Localité 13] (Var)

Une parcelle de terre située à [Adresse 15].

Ledit immeuble cadastré :

Section BE N° [Cadastre 8] lieudit [Localité 11] d'une Contenance de 82 a 75 ca

Contenance totale 82 a 75 ca

Tel que le tout existe sans exception ni réserve et tel qu'il sera dénommé dans le cours de l'acte par le terme « l'immeuble »

Et pour un prix de 4.290.000€. » ;



ANNULER toute vente subséquente à cette promesse, et particulièrement la vente de l'immeuble n°1 reçue le 20 octobre 2020 entre Madame [P] [U], Monsieur [G] [D] et Monsieur [T] [X] ;









ANNULER en tant que de besoin la vente au 9 décembre 2020 de l'immeuble 2 tel que le soutient la SARL LBSA devant le Tribunal judiciaire de la parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 8] au profit de Monsieur [G] [D] désormais [Z] [D].



CONDAMNER en tout état de cause Madame [P] [U] et la SARL LBSA au paiement d'une somme de 100.000€ de dommages et intérêts ;



CONDAMNER Madame [P] [U] et la SARL LBSA au paiement de la somme de 10.000€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



CONDAMNER Madame [P] [U] et la SARL LBSA aux entiers dépens tant de première instance que d'appel et dire que la SELAS CABINET POTHET, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.



Vu les conclusions du 26 mars 2024 notifiées par [Z] [A] [D] tendant à :



Vu les articles L.412-1, L.412-8, L.412-9, L.412-10 et L.412-12 du code rural et de la pêche maritime,

VU le jugement entrepris rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux de FREJUS en date du 2 novembre 2023, RG n°51-22-000004,



L'INFIRMER en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

Juger qu'il résulte des pièces produites et des actes notariés le défaut de mise en 'uvre de la purge du droit de péremption concernant le bien suivant :

« Désignation de l'immeuble 2 »

[Localité 13] (Var)

Une parcelle de terre située à [Adresse 15].

Ledit immeuble cadastré :

Section BE N° [Cadastre 8], lieudit [Localité 11] pour une contenance totale de 82 a 75 ca ;



Condamner la SARL LBSA et Monsieur [X] à payer à [Z] [D] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Condamner la SARL LBSA et Monsieur [X] aux entiers dépens de la procédure.



Vu les conclusions du 2 mai 2024 de la société LBSA et M [T] [X] tendant à :



Vu les articles L.412-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime,

Vu l'article 1240 du Code civil,

Vu l'article 32-1 et 599 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,



CONFIRMER le jugement du Tribunal Paritaire de Baux Ruraux de Fréjus du 2 novembre 2023 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté la société LBSA de sa demande de condamnation pour procédure abusive et au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;



Statuant à nouveau,

CONDAMNER Monsieur [Y] [V] à verser à la société LBSA la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive au titre de son action devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Fréjus;









CONDAMNER Monsieur [Y] [V] à verser à la société LBSA la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance;



Et y ajoutant,



CONDAMNER Monsieur [Y] [V] à verser à la société LBSA la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive au titre de son appel abusif;

CONDAMNER Monsieur [Y] [V] à une amende civile de 10.000 euros;



CONDAMNER Monsieur [Y] [V] à verser à la société LBSA la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel;



CONDAMNER Monsieur [Y] [V] aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Agnès ERMENEUX, avocat au Barreau de AIX EN PROVENCE, sur le fondement de l'article 699 du Code de procédure civile.



 

MOTIVATION :





Sur la procédure:



A titre liminaire, il convient de rappeler que selon les dispositions de l'article 954 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée ; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.



Les demandes de «constater» ou «dire et juger» ou même « juger» lorsqu'elles s'analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions.



Par ailleurs, Madame [P] [U] n'a pas retiré la lettre recommandée avec accusé de réception valant convocation à l'audience qui lui a été adressée par le greffe de la cour. En application de l'article 473 du code de procédure civile, l'arrêt sera rendu par défaut.



Sur la demande de Monsieur [Y] [V] tendant à faire juger nulle et de nul effet pour défaut de mise en 'uvre du droit de préemption légal dont dispose Monsieur [Y] [V], la promesse unilatérale de vente consentie par Madame [P] [U] et Monsieur [G] [D] à Monsieur [X], reçue par Maître [M] [B] le 20 octobre 2020 :



A l'appui de cette demande, Monsieur [V] soutient en substance que ne figure pas sur le courrier de Maître [M] [B] le domicile de l'acheteur bénéficiaire de la promesse, Monsieur [T] [X], alors que le concluant , s'il ne souhaitait pas exercer son droit de préemption, souhaitait voir le bail rural se poursuivre dans les mêmes conditions avec le nouvel acheteur. La non indication du domicile de l'acheteur  « confine à la nullité » en vertu des dispositions de l'article L 412-8 al .1 du code rural et de la pêche maritime.



Il ajoute que la clause de substitution ne lui a pas été dénoncée, pas plus que la proposition de cession en deux immeubles, séparément .















C'est là un deuxième moyen de nullité. Il considère, en application des articles L 412-8 à L 412-10 et encore L 412-12 du code rural et de la pêche maritime que les conditions et charges de la vente projetée du tènement sur lequel il exploite ayant été modifiées, sans que ces modifications n'aient été portées à sa connaissance, à la fois en termes d'identification de l'acquéreur mais également en termes de conditions de la vente, le droit de préemption aurait dû être purgé sur les ventes séparées, plus particulièrement sur la vente de la parcelle complantée de vignes, M [V] ne pouvant prendre position sur la seule vente de cette parcelle qui par ailleurs fait l'objet d'une action en vente forcée de la part de la SARL LBSA.



Ayant reçu du notaire chargé d'instrumenter la purge d'un droit de préemption émanant de Monsieur [T] [X] et non de la SARL LBSA, il soutient que la substitution de cette société dans les droits du bénéficiaire de la promesse de vente aurait dû lui être notifiée. Il s'agit selon lui « d'une modification des conditions de charge de la vente, dans l'acte qui a été dénoncé qui encourt la nullité ».

Le droit de préemption ayant été purgé sur l'ensemble immobilier comprenant la bâtisse et les terres agricoles autour, « sur lesquelles le bail sans conteste court », si la SARL LBSA entendait finalement acheter les deux tènements séparément, elle aurait dû faire purger le droit de préemption en indiquant ses coordonnées et le prix des deux tènements, séparément , en l'espèce pour les vignes le prix de 300 000,00 euros, ce qui aurait peut-être permis au concluant de faire valoir son droit de préemption sur les vignes uniquement.

Ainsi, il estime que la vente séparée de la Bastide aurait dû donner lieu à une nouvelle purge du droit de préemption , de même que la poursuite, par la société LBSA, de la vente forcée du terrain supportant les vignes 



Mme [Z] [D] demande à la cour de constater que le droit de préemption sur la parcelle BE [Cadastre 8] dont elle est propriétaire n'a pas été régulièrement purgé. Elle soutient que le droit de préemption de M [V] aurait dû être purgé sur la vente séparée. Elle ajoute, au soutien des prétentions de M [V], que la purge du droit de préemption adressée à ce dernier par le notaire chargé de la vente concernait bien toutes les parcelles du bail et que c'est donc à tort qu'il a été retenu que le preneur ne pouvait pas prétendre à la nullité de la vente de la parcelle bâtie au seul motif qu'il ne l'exploitait pas. Elle fait valoir elle-aussi qu'il était nécessaire pour le notaire et en tout cas pour le vendeur de purger le droit de préemption en indiquant le prix des deux tènements, séparément, notamment pour les vignes, le prix de 300.000,00 euros, ce qui aurait peut-être permis à Monsieur [Y] [V] de faire valoir ses droits.



La SARL LBSA et Monsieur [T] [X] contestent toute irrégularité dans la purge du droit de préemption de M. [V].



Ils répliquent en faisant valoir en substance les moyens et arguments suivants :

' La société LBSA en sa qualité d'acquéreur de la bastide et du terrain n'était débitrice d' aucune obligation en lien avec le droit de préemption.



' Ces obligations incombaient à M. [G] [D], en sa qualité de vendeur, et les formalités ont toutes étaient accomplies par Maître [M] [B], en sa qualité de notaire chargé de la vente.



' Aucune faute n'ayant pu être commise par l'acquéreur, les demandes de dommages et intérêts de M [Y] [V], qui devraient en réalité viser M. [D] doivent être rejetées.



' M [V] fait une lecture volontairement erronée de l'article L 412-8 du code rural et de la pêche maritime . Cet article ne fait obligation au notaire de notifier le nom et le domicile du potentiel acquéreur que dans l'hypothèse où celui-ci prendrait l'engagement de ne pas user de son droit de reprise. Ainsi, en l'absence de cet engagement, ni le nom de l'acquéreur , ni son adresse n'avaient à figurer sur la notification du droit de préemption. Au demeurant M. [V] ne justifie d'aucun grief , car il a renoncé à exercer son droit de préemption.





' Il n'est non plus nullement requis de notifier le changement d'acquéreur et l'exercice d'une clause de substitution. Aucun grief ne peut donc être tiré de l'absence de notification par le notaire de M [G] [D] de l'exercice de la clause de substitution.



' La vente de la Bastide et du terrain formait un tout et c'est en raison de cette circonstance que le prix de 4590 000 euros a été accepté par l'acheteur.



' Ce n'est qu'en raison du refus délibéré de M. [D] de régulariser la vente du terrain que la BASTIDE a été cédée séparément par Mme [P] [U]. La réalisation séparée de la vente de la bastide et du terrain, tenant à des circonstances totalement indépendantes de la volonté de la société LBSA, n'est pas de nature à faire bénéficier Monsieur [V] d'un nouveau droit de préemption portant isolément sur la bastide..



' Conformément à l'article L 412-12du code rural et de la pêche maritime, l'action en nullité de la vente par le preneur à un bail rural n'est recevable que dans l'hypothèse où l'exercice de son droit de préemption n'aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations du bailleur.



' Or la notification du droit de préemption est ici parfaitement régulière ; les conditions de vente amiable de la bastide et de la vente forcée du terrain demeurent identiques à celles fixées dans la promesse de vente.



' Monsieur [V] ne peut prétendre avoir été privé de l'exercice de son droit de préemption en raison des circonstances intervenues postérieurement à la conclusion de la promesse de vente.



' A supposer que la vente de la Bastide corresponde à une vente autonome, le droit de préemption du preneur à un bail rural est conditionné à l'exploitation agricole de la parcelle vendue au cours des trois dernières années, conformément à l'article L 412-5 du code rural et de la pêche maritime . Cette condition n'étant manifestement pas remplie au cas présent, l'exploitation viticole du preneur n'ayant pu s'effectuer sur une maison d'habitation.



' Contrairement à ce que soutient M [V] à hauteur d'appel, la bastide n'a jamais eu de destination agricole mais a été construite pour un usage exclusif de maison d'habitation , comme en témoignent sa structure et la présence d'une piscine . Le permis de construire a été délivré le 3 décembre 2001 et aucun bâtiment ne préexistait sur la parcelle.



Sur ce :



Selon l'article L412-1 du code rural et de la pêche maritime, « Le propriétaire bailleur d'un fonds de terre ou d'un bien rural qui décide ou est contraint de l'aliéner à titre onéreux, sauf le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu'en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d'un droit de préemption au bénéfice de l'exploitant preneur en place. Ce droit est acquis au preneur même s'il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente. »



L'article L 412-5 du même code précise que « Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente.

Il peut exercer personnellement ce droit, soit pour exploiter lui-même, soit pour faire assurer l'exploitation du fonds par son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou par un descendant si ce conjoint, partenaire ou descendant a exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou est titulaire d'un diplôme d'enseignement agricole... »



Aux termes de l' article L412-6 du même code, « Dans le cas où le bailleur veut aliéner, en une seule fois, un fonds comprenant plusieurs exploitations distinctes, il doit mettre en vente séparément chacune de celles-ci, de façon à permettre à chacun des bénéficiaires du droit de préemption d'exercer son droit sur la partie qu'il exploite. »



S'agissant de la notification de la vente et l'exercice du droit de préemption, l' article L412-8 du même code prévoit les modalités suivantes :



« Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l'hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d'acquérir.



Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l'article 1589, alinéa 1er, du code civil sont applicables à l'offre ainsi faite.



Le preneur dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l'offre aux prix, charges et conditions communiqués avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption.



En cas de préemption, celui qui l'exerce bénéficie alors d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l'acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d'huissier de justice et restée sans effet. L'action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l'acquéreur évincé lors de la préemption.



Le tiers acquéreur peut, pendant le délai d'exercice du droit de préemption par le preneur, joindre à la notification prévue à l'alinéa 1er ci-dessus une déclaration par laquelle il s'oblige à ne pas user du droit de reprise pendant une durée déterminée. Le notaire chargé d'instrumenter communique au preneur bénéficiaire du droit de préemption cette déclaration dans les mêmes formes que la notification prévue à l'alinéa 1er. Le preneur qui n'a pas exercé son droit de préemption pourra se prévaloir de cette déclaration aux fins d'annulation de tout congé portant reprise avant l'expiration de cette période. »



L'article L412-9 ajoute que « Dans le cas où, au cours du délai de deux mois prévu à l'article précédent, le propriétaire décide de modifier ses prétentions, il doit, par l'intermédiaire du notaire chargé d'instrumenter, notifier ses nouvelles conditions, notamment de prix, au preneur bénéficiaire du droit de préemption. Le délai de deux mois dont profite celui-ci pour faire valoir son droit de préemption aux nouvelles conditions est alors augmenté de quinze jours.

Dans le cas où, après l'expiration du délai de deux mois mentionné à l'article précédent, le propriétaire entend modifier ses prétentions, ou lorsqu'un an après l'envoi de la dernière notification, la vente n'étant pas réalisée, il persiste dans son intention de vendre, il est tenu de renouveler la procédure prévue à l'article précédent.



En tout état de cause, toute vente du fonds doit être notifiée dans les dix jours au bénéficiaire du droit de préemption. »



Selon l'article L412-10 du même code, « Dans le cas où le propriétaire bailleur vend son fonds à un tiers soit avant l'expiration des délais prévus à l'article précédent, soit à un prix ou à des conditions de paiement différents de ceux demandés par lui au bénéficiaire du droit de préemption ou lorsque le propriétaire bailleur exige du bénéficiaire du droit de préemption des conditions tendant à l'empêcher d'acquérir, le tribunal paritaire, saisi par ce dernier, doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers, aux conditions communiquées, sauf, en cas de vente à un prix inférieur à celui notifié, à le faire bénéficier de ce même prix. »







En application de l'article L412-[Cadastre 2], « ...Au cas où le droit de préemption n'aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion.

Toutefois, lorsque le bailleur n'a pas respecté les obligations mentionnées à l'article L. 412-10, le preneur peut intenter l'action prévue par cet article...»



En lecture des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article L 412-8 et contrairement à ce que soutient M. [V], la noti'cation au preneur de la vente projetée, ne doit faire figurer les nom et domicile de la personne qui se propose d'acquérir que dans l 'hypothèse prévue au dernier alinéa, soit lorsque Le tiers acquéreur , pendant le délai d'exercice du droit de préemption par le preneur, joint à la notification prévue à l'alinéa 1er ci-dessus une déclaration par laquelle il s'oblige à ne pas user du droit de reprise pendant une durée déterminée.



Le notaire chargé d'instrumenter communique alors au preneur bénéficiaire du droit de préemption cette déclaration dans les mêmes formes que la notification prévue à l'alinéa 1er. Le preneur qui n'a pas exercé son droit de préemption pourra se prévaloir de cette déclaration aux fins d'annulation de tout congé portant reprise avant l'expiration de cette période.



En l'espèce, le bénéficiaire de la promesse de vente n'ayant jamais pris l'engagement de ne pas user de son droit de reprise une fois la vente passée, le notaire n'avait pas à faire figurer dans la notification adressée au preneur en exécution de l'article L 412-8 1er aliéna, les nom et adresse du tiers acquéreur. Si le notaire a fait figurer ce nom de manière surabondante, M. [V] ne saurait en tirer aucun argument. Le notaire n'avait pas non plus à notifier au preneur la faculté de substitution dont seul le bénéficiaire de la promesse de vente pouvait se prévaloir en exécution de cette convention. Il n'avait pas non plus à notifier au preneur l'exercice de cette faculté de substitution et les nom et adresse du bénéficiaire substitué , sauf si celui-ci avait pris l'engagement formel de ne pas exercer son droit de reprise pendant une période déterminée, engagement qui n'a jamais été formalisé par la société LBSA. 



S'agissant de la régularité formelle de la notification de la vente et du droit de préemption par le notaire, la cour constate que la notification adressée au preneur le 17 novembre 2020 comprend bien le prix, les charges, conditions et modalités de la vente projetée, à savoir la désignation des parcelles objets de la vente avec leur superficie respective ; l'indication que la vente des parcelles de terre louées au preneur est liée à la vente de la maison avec piscine et terrain attenant, dont la superficie est également précisée, les deux biens ne pouvant être vendus séparément.



Le prix est enfin indiqué, pour le tout, la vente étant indivisible. Ces informations sont suivies du rappel du droit de préemption du preneur, la notification valant offre de vente à son bénéfice aux prix et conditions indiqués. Sont également rappelés le délai de préemption , les bénéficiaires du droit de préemption, la possibilité offerte au preneur en application de l'article L 412-7 du code rural de saisir le tribunal paritaire pour faire fixer la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. Enfin, sont précisées les conséquences qui s'attachent à l'absence de réponse dans le délai de deux mois et, en cas de préemption, le délai dans lequel la vente doit être réalisée, sous peine d'encourir la nullité de plein droit de la déclaration de préemption, ces informations étant prévues par l'article L 412-8 du code rural.

Cette notification répond par conséquent aux exigences de l'article L 412-8 du code rural et de la pêche maritime, quant au formalisme de la notification.



Sous couvert de soutenir que les biens n'étaient pas proposés à la vente de manière séparée, alors que si tel avait été le cas, avec indication notamment du prix de 300 000,00 euros de la parcelle BE [Cadastre 8] exploitée par l'appelant, celui-ci se serait interrogé sur la possibilité de préempter cette parcelle, Monsieur [V] tend à remettre en cause l'indivisibilité de la vente.





En droit, si les biens mis en vente sont pour une part loués et pour une part non loués et s'ils constituent un tout indivisible, l'offre faite au preneur doit porter sur cet ensemble, le propriétaire pouvant aliéner par une vente unique un ensemble économique comprenant le domaine affermé et un bien qui ne l'était pas.



Ainsi, il n'y a pas lieu de prévoir de vente séparée dès lors que la vente porte sur un ensemble indivisible en raison de l'imbrication des parcelles louées et non louées, de l'enclave du corps de ferme au milieu du domaine vendu, de l'existence de parcelles à vocation agricole hors bail(Cass. Civ. 3ème 5 février 2008RD rural 2008 n° 232) ou encore du partage des voies d'accès entre partie louée et partie non louée et de l'unité économique des parcelles démontrée par les vaines tentatives du propriétaire pour les vendre séparément( Cass. Civ. 3ème 11 octobre 2018 n° 17-23.634.).

Or, Monsieur [V] soutient que la totalité des parcelles objets de la promesse de vente sont incluses dans son bail, même s'il n'exploite que les terres plantées de vigne et non la parcelle [Cadastre 7] supportant la bâtisse à usage d'habitation et de chambres d'hôtes, et la piscine. Il soutient également, en lecture du procès-verbal de constat d'huissier qu'il a fait établir que « les aménagements qui ont été réalisés sur le site par la SARL LBSA démontraient qu'il n'est pas possible de circuler sur le site, la limite de propriété étant établie par une chaîne blanche et rouge mais qui n'est pas en limite réelle de la propriété ». 



En l'espèce , il ressort du bail qu'ont été louées les parcelles BE [Cadastre 2] [Cadastre 3] et [Cadastre 4], pour une superficie globale de 100 ares 6 centiares, soit un peu plus d'un hectare, la parcelle BE [Cadastre 4] étant à elle seule comptée dans le bail pour une superficie de 99 ares 98 centiares. Le bail précise qu'il n'existe ni bâtiment d'habitation, ni bâtiment d'exploitation et que les parcelles louées sont en nature de vignes.

Il ressort par ailleurs de la promesse de vente que les parcelles BE [Cadastre 7] et [Cadastre 8] issues de la division de la parcelle BE [Cadastre 4] totalisent à elles deux une superficie de 120 ares ,08 centiares, soit 1 hectare, 20 ares 08 centiares, ce qui confirme que le bail ne portait que sur une partie de la parcelle BE [Cadastre 4], le surplus de 20 ares et 2centiares , environ 2000m², étant hors bail.

La délimitation entre les vignes exploitées dans le cadre du bail et ce tènement résiduel non loué, lequel constitue manifestement une partie de l'assiette de l'habitation, avec piscine et terrain attenant, propriété de Madame [U] n'est pas connue.

Il ressort par ailleurs du procès-verbal de constat établi le 23 février 2023, à la demande de M [V], que l'ensemble du terrain, comprenant les vignes et la bastide, est clôturé d'un muret, doublé d'une haie de cyprès, muni de deux portails d'accès communs à l'exploitant des vignes et à l'hôtel Bastide Sainte Anne devenu la propriété de la SARL LBSA. Selon ce qui ressort des clichés annexés au constat du commissaire de justice, une partie au moins des voies de circulation à l'intérieur de l'ensemble est commune à l'hôtel Bastide Sainte Anne et à M [V], pour les besoins de leur exploitation respective.

Ainsi, il apparaît que la promesse de vente portait sur un ensemble indivisible en raison de l'imbrication des terrains loués et non loués , et du caractère commun de tout ou partie des voies de circulation internes au domaine. Il s'ensuit que les bailleurs promettants étaient fondés à notifier au preneur, la purge de son droit de préemption par un acte unique de notification indiquant un prix global pour l'ensemble des parcelles formant un tout indivisible, la vente des vignes étant liée à la vente de la bastide et inversement.

Aucune nullité de la promesse de vente, ni de la notification intervenue en exécution de celle-ci, adressée par le notaire à M [V], pour lui permettre d'exercer son droit de préemption ne saurait donc être encourue sur la base des griefs invoqués par M. [V] qui doit être débouté de cette prétention.











Sur la demande de M [V] tendant à l'annulation des ventes subséquentes :



La promesse de vente étant régulière et sa notification au preneur en application de l'article L 412-8 du code rural et de la pêche maritime, pour lui permettre d'exercer son droit de préemption , étant exempte de nullité, M [V] a fait savoir le 14 décembre 2020, dans le délai de deux mois de la notification du projet de vente, qu'il n'entendait pas s'opposer à la vente de la parcelle de Mme [P] [U], souhaitant que son bail continue dans les mêmes conditions avec le « nouvel acheteur ». A défaut d'autre réponse plus explicite, M [V] a donc renoncé à exercer son droit de préemption .



Cependant, il soutient que la vente objet de la promesse unilatérale de vente n'ayant pas été réitérée par un acte authentique unique , compte tenu de l'opposition d'[G] [D], une nouvelle notification aurait dû intervenir, pour purger son droit de préemption séparément, d'une part, sur les parcelles supportant la bastide et ses annexes, d' autre part, sur la parcelle supportant les vignes qu'il exploite. Il fait valoir notamment que l'action en réalisation forcée de la vente des parcelles plantées de vigne pour la somme de 300.000,00 euros aurait dû donner lieu à une nouvelle notification de son droit de préemption sur cette parcelle cadastrée BE [Cadastre 8].



Cependant, les conditions de la vente quant à son objet, la superficie et les références des parcelles vendues, et le prix convenu n'ont pas été modifiées par le refus opposé par [G] [D] à la réalisation de la vente conformément à la promesse qu'il avait signée, pour la parcelle lui appartenant. L' action engagée par l' acquéreur, tendant à faire constater le caractère parfait de la vente de la parcelle BE n° [Cadastre 8] à compter de la date de la levée d'option n' est en effet qu'une modalité d'exécution forcée de la promesse de vente, pour une partie de son objet, puisque finalement Madame [U] a, quant à elle, signé l'acte authentique portant sur les parcelles BE [Cadastre 2] [Cadastre 3] et [Cadastre 7] qui étaient sa propriété, aux conditions de la promesse de vente.

Le fait que deux actes séparés interviennent pour réitérer la vente, compte tenu de la rétractation de l'un des promettants, n'était donc pas de nature à justifier une nouvelle notification pour purger le droit de préemption du preneur, les conditions posées par l' article L 412-9 du code rural et de la pêche maritime n' étant pas réunies.



M [V] est en conséquence débouté de sa demande tendant à l'annulation de la vente de l'immeuble n° 1, intervenue entre Madame [U] et la SARL LBSA, et de « la vente au 9 décembre 2020 de l'immeuble 2 tel que le soutient la SARL LBSA devant le tribunal judiciaire de la parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 8] au profit de Monsieur [G] [D] désormais [Z] [D] »(SIC).



Sur la demande de dommages et intérêts de M [V] :



Échouant en ses demandes tendant à obtenir la nullité de la promesse de vente et des ventes subséquentes pour méconnaissance de son droit de préemption, M [V] est débouté de sa demande indemnitaire fondée sur les dispositions des articles L 412-10 et L 412-[Cadastre 2] du code rural et de la pêche maritime.



Sa demande de dommages et intérêts ayant un autre fondement, à savoir les troubles dans les conditions d'exploitation de la parcelle BE [Cadastre 8] objet du bail, par les aménagements ou plantations réalisés par la SARL LBSA sur le fonds cadastré BE [Cadastre 2]-[Cadastre 3] et BE [Cadastre 7], voire sur BE [Cadastre 8], force est de constater que l'action a été portée devant le tribunal paritaire des baux ruraux compétent pour traiter des contestations entre preneurs et bailleurs ruraux. Or, M [V] ne soutient pas que la SARL LBSA serait devenue son bailleur, pour l'exploitation des vignes, du seul fait de l'acquisition des parcelles BE [Cadastre 7] [Cadastre 2] et [Cadastre 3], tout laissant penser au contraire que les vignes qu'il exploite se situent exclusivement sur la parcelle BE [Cadastre 8], toujours propriété de [Z] [D], tant qu'un jugement valant acte de vente n'a pas été rendu.



Or, aucune demande n'est dirigée contre [Z] [D] et les griefs que le preneur forme contre la SARL LBSA sont purement déclaratifs et ne reposent sur aucune démonstration probante, le procès-verbal du commissaire de justice, qui n'est pas un expert, se bornant à retranscrire les déclarations de M [V] quant aux troubles d'exploitation allégués.



M [V] est en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts.



Sur la demande indemnitaire de la SARL LBSA et de M [X] pour procédure abusive, et d'amende civile, contre M [V] :



Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s'il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l'article 1240 du code civil.



En l'espèce et même si M. [V] succombe dans son action, il n'est pas démontré qu' il a abusé de son droit d'agir en justice comme de son droit d'interjeter appel, dans une intention de nuire à la SARL LBSA et M. [X] ou de mauvaise foi, ou par une légèreté particulièrement blâmable.



Les intimés sont en conséquence déboutés de leurs demandes indemnitaires.



Le prononcé d'une amende civile, qui relève du pouvoir souverain d'appréciation du juge et n'est pas une prétention, n'est pas non plus justifié.



Sur les demandes annexes:



En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient de condamner M [V] aux dépens et frais irrépétibles de l'entière procédure qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société LBSA .

La demande de distraction des dépens dans une procédure où le ministère d'avocat n'est pas obligatoire est rejetée en application de l'article 699 du code de procédure civile. 



Mme [D] est déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile dirigée contre M [X] et la SARL LBSA.





PAR CES MOTIFS :





La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qui concerne le chef du dispositif sur les frais non compris dans les dépens de première instance,



Statuant à nouveau de ce chef ,



Condamne M. [Y] [V] à payer à la société LBSA une somme de 5000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance,



Y ajoutant,



Déboute la société LBSA de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,



Dit n'y avoir lieu à amende civile,



Condamne M. [Y] [V] aux dépens d'appel,





Vu l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute Mme [Z] [D] de sa demande au titre des frais non compris dans les dépens de l'entière procédure,



Condamne M. [Y] [V] à payer à la SARL LBSA une somme de 5000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel,





LE GREFFIER LE PRESIDENT