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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, CIVIL TP SAINT DENIS, 16 décembre 2024, n° 24/00873

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [Y] [M] est propriétaire des lots n°36 et 110 correspondant à un appartement et un parking au sein de la résidence [Adresse 8], située [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, le [Adresse 12] LES OMBRELLES représenté par son syndic la SARL LOGER a fait assigner Madame [X] [Y] [M] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- 1.729,61 euros au titre des charges de copropriété impayées au 25/07/2024 selon le détail suivant: 
charges de copropriété impayées : 1684,61 euros45 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965- les intérêts légaux à compter de la mise en demeure
- 3.500 euros à titre de dommages et intérêts vu la résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil ; 
- 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

L'affaire a été évoquée à l’audience du 28 octobre 2024.

Lors de cette audience, le [Adresse 12] LES OMBRELLES représenté par son conseil, précise que Madame [X] [Y] [M] reste devoir au titre du décompte actualisé la somme de 1.494,25 euros.

Madame [X] [Y] [M] comparaît en personne. Elle conteste les frais qui lui sont réclamés mais accepte de régler les charges.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions du demandeur, il convient de se reporter à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues

En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES OMBRELLES verse aux débats :
- les convocations aux assemblées générales du 01/12/2022, 29/03/2023, 27/09/2023 et du 11/06/2024 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 01/12/2022, 29/03/2023, 27/09/2023 et du 11/06/2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux ; 
- le décompte arrêté au 25 octobre 2024;
- la mise en demeure du 15 décembre 2023
- le mandat du syndic
- le relevé de propriété
- les appels de fonds et décomptes de charges
 
Il ressort du décompte produit que Madame [X] [Y] [M] a réglé l’intégralité des charges de copropriété selon décompte arrêté au 25 octobre 2024, le solde étant de 1.494,25 euros alors que l’ensemble des frais figurant dans ce décompte s’élève à la somme de 2.002 euros.

Il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence LES OMBRELLES de sa demande à ce titre.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment : 
- les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ;
- les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
- les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret 
- les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25
- les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve. 

Concernant les frais de constitution de dossier avocat, les frais de copies, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d'assignation.

S'agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES [Adresse 9] justifie des frais engagés à hauteur de 45 euros.

Sur les dommages et intérêts 

L'article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le tribunal constate qu’hormis les frais, Madame [X] [Y] [M] était à jour du règlement de ses charges de copropriété à la date de l’audience, les paiements effectués ayant été imputés prioritairement sur les frais de poursuite et non sur les charges. 

A la date du 6 août 2024, soit avant la délivrance de la présente assignation, Madame [X] [Y] [M] restait devoir la somme de 266,86 euros au titre des charges de copropriété au syndicat des copropriétaires de la résidence LES OMBRELLES, déduction faite des frais de constitution de dossier et de mise en demeure avocat. 

Cela ne constitue pas une résistance abusive justifiant la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence LES OMBRELLES.

Il convient de le débouter de sa demande à ce titre. 

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la somme restant due par Madame [X] [Y] [M] au titre des charges de copropriété à la date de la délivrance de l’assignation, les dépens resteront à sa charge, soit la somme de 65.74 euros représentant les frais de signification de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence LES OMBRELLES les frais qu’il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner Madame [X] [Y] [M] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient d’ordonner la compensation entre les différentes sommes dues par les parties à la date du 25 octobre 2024. Compte tenu des frais dus par Madame [X] [Y] [M] d’un montant total de 710,74 euros, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES OMBRELLES a un trop perçu à ce titre de 1.291,26 euros, somme qu’il convient de déduire de la somme totale réclamée le jour de l’audience à Madame [X] [Y] [M] qui reste donc devoir la somme de 202,99 euros à la date du 25 octobre 2024. Il convient de la condamner en tant que de besoin à payer cette somme.
L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La chambre de proximité, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [X] [Y] [M] à payer au [Adresse 12] LES OMBRELLES représenté par son syndic la SARL LOGER la somme de 45 euros au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le [Adresse 12] LES OMBRELLES représenté par son syndic la SARL LOGER du surplus de ses demandes ; 

CONDAMNE Madame [X] [Y] [M] aux dépens ; 

CONDAMNE Madame [X] [Y] [M] à payer au [Adresse 12] LES OMBRELLES représenté par son syndic la SARL LOGER la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE que le [Adresse 12] LES OMBRELLES représenté par son syndic la SARL LOGER a un trop-perçu de 1.291,26 euros qu’il convient de déduire du solde restant dû au 25 octobre 2024 ; 

ORDONNE la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties ; 

CONDAMNE Madame [X] [Y] [M] à payer au [Adresse 13] représenté par son syndic la SARL LOGER la somme totale de 202,99 euros selon décompte arrêté au 25 octobre 2024 au titre du solde restant dû - frais de recouvrement, dépens, article 700 du code de procédure civile-.

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le16 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, greffière.

La greffière, La vice-présidente
Texte intégral
RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00873 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G3ZY

MINUTE N° : 




Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :








Copie exécutoire délivrée 

le :

à :
COUR D’APPEL DE [Localité 11] DE [Localité 7]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS 

--------------------



JUGEMENT
DU 16 DECEMBRE 2024



PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10]
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 4] (REUNION)
représenté par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par Me Clara BERARDI, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION



DÉFENDEUR(S) :

Madame [X] [Y] [M]
[Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 4] (REUNION)
comparante en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,


DÉBATS :

À l’audience publique du 28 Octobre 2024


DÉCISION :

Contradictoire,



EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [Y] [M] est propriétaire des lots n°36 et 110 correspondant à un appartement et un parking au sein de la résidence [Adresse 8], située [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, le [Adresse 12] LES OMBRELLES représenté par son syndic la SARL LOGER a fait assigner Madame [X] [Y] [M] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- 1.729,61 euros au titre des charges de copropriété impayées au 25/07/2024 selon le détail suivant: 
charges de copropriété impayées : 1684,61 euros45 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965- les intérêts légaux à compter de la mise en demeure
- 3.500 euros à titre de dommages et intérêts vu la résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil ; 
- 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

L'affaire a été évoquée à l’audience du 28 octobre 2024.

Lors de cette audience, le [Adresse 12] LES OMBRELLES représenté par son conseil, précise que Madame [X] [Y] [M] reste devoir au titre du décompte actualisé la somme de 1.494,25 euros.

Madame [X] [Y] [M] comparaît en personne. Elle conteste les frais qui lui sont réclamés mais accepte de régler les charges.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions du demandeur, il convient de se reporter à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues

En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES OMBRELLES verse aux débats :
- les convocations aux assemblées générales du 01/12/2022, 29/03/2023, 27/09/2023 et du 11/06/2024 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 01/12/2022, 29/03/2023, 27/09/2023 et du 11/06/2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux ; 
- le décompte arrêté au 25 octobre 2024;
- la mise en demeure du 15 décembre 2023
- le mandat du syndic
- le relevé de propriété
- les appels de fonds et décomptes de charges
 
Il ressort du décompte produit que Madame [X] [Y] [M] a réglé l’intégralité des charges de copropriété selon décompte arrêté au 25 octobre 2024, le solde étant de 1.494,25 euros alors que l’ensemble des frais figurant dans ce décompte s’élève à la somme de 2.002 euros.

Il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence LES OMBRELLES de sa demande à ce titre.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment : 
- les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ;
- les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
- les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret 
- les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25
- les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve. 

Concernant les frais de constitution de dossier avocat, les frais de copies, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d'assignation.

S'agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES [Adresse 9] justifie des frais engagés à hauteur de 45 euros.

Sur les dommages et intérêts 

L'article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le tribunal constate qu’hormis les frais, Madame [X] [Y] [M] était à jour du règlement de ses charges de copropriété à la date de l’audience, les paiements effectués ayant été imputés prioritairement sur les frais de poursuite et non sur les charges. 

A la date du 6 août 2024, soit avant la délivrance de la présente assignation, Madame [X] [Y] [M] restait devoir la somme de 266,86 euros au titre des charges de copropriété au syndicat des copropriétaires de la résidence LES OMBRELLES, déduction faite des frais de constitution de dossier et de mise en demeure avocat. 

Cela ne constitue pas une résistance abusive justifiant la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence LES OMBRELLES.

Il convient de le débouter de sa demande à ce titre. 

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la somme restant due par Madame [X] [Y] [M] au titre des charges de copropriété à la date de la délivrance de l’assignation, les dépens resteront à sa charge, soit la somme de 65.74 euros représentant les frais de signification de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence LES OMBRELLES les frais qu’il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner Madame [X] [Y] [M] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient d’ordonner la compensation entre les différentes sommes dues par les parties à la date du 25 octobre 2024. Compte tenu des frais dus par Madame [X] [Y] [M] d’un montant total de 710,74 euros, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES OMBRELLES a un trop perçu à ce titre de 1.291,26 euros, somme qu’il convient de déduire de la somme totale réclamée le jour de l’audience à Madame [X] [Y] [M] qui reste donc devoir la somme de 202,99 euros à la date du 25 octobre 2024. Il convient de la condamner en tant que de besoin à payer cette somme.
L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La chambre de proximité, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [X] [Y] [M] à payer au [Adresse 12] LES OMBRELLES représenté par son syndic la SARL LOGER la somme de 45 euros au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le [Adresse 12] LES OMBRELLES représenté par son syndic la SARL LOGER du surplus de ses demandes ; 

CONDAMNE Madame [X] [Y] [M] aux dépens ; 

CONDAMNE Madame [X] [Y] [M] à payer au [Adresse 12] LES OMBRELLES représenté par son syndic la SARL LOGER la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE que le [Adresse 12] LES OMBRELLES représenté par son syndic la SARL LOGER a un trop-perçu de 1.291,26 euros qu’il convient de déduire du solde restant dû au 25 octobre 2024 ; 

ORDONNE la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties ; 

CONDAMNE Madame [X] [Y] [M] à payer au [Adresse 13] représenté par son syndic la SARL LOGER la somme totale de 202,99 euros selon décompte arrêté au 25 octobre 2024 au titre du solde restant dû - frais de recouvrement, dépens, article 700 du code de procédure civile-.

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le16 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, greffière.

La greffière, La vice-présidente

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Mise à jour de la source le 2024-12-18T16:36:04.812Z.