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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, CIVIL TP SAINT DENIS, 16 décembre 2024, n° 24/00874

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C] sont propriétaires des lots n°45, 195 et 301 correspondant à un appartement et deux parkings au sein de la résidence [6], située [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence HUPPES DE BOURBON représenté par son syndic la SARL RUNIMMO GESTION a fait assigner Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- 7.828,51 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées et des provisions sur charges,
- 480,00 euros au titre des frais de recouvrement
- 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ; 
- 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance, outre les frais de l’exécution forcée.

L'affaire a été évoquée à l’audience du 28 octobre 2024.

Lors de cette audience, le [Adresse 9] représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Régulièrement cités en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C] étaient non comparants ni représentés.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions du demandeur, il convient de se reporter à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues

En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence HUPPES DE BOURBON verse aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 16 janvier 2019, 18 février 2020, 27 janvier 2021, 24 février 2022, 9 février 2023, 6 octobre 2023, 31 janvier 2024 et 14 juin 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux ; 
- les accusés réceptions des convocations aux assemblées générales 
- l’extrait de compte au 23 juillet 2024 ;
- le contrat du syndic et l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de St Denis en date du 4 août 2023
- le relevé de propriété
 
Au vu des justificatifs fournis et de l’absence de contestation de leur créance par Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C], non comparants, la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence HUPPES DE BOURBON est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence HUPPES DE BOURBON, en deniers ou quittances, la somme de 7.828,51 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds, selon décompte arrêté au 23 juillet 2024 et en tenant compte de la prescription acquise sur une partie des sommes réclamées.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment : 
- les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ;
- les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
- les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret 
- les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25
- les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation.

Concernant les frais de “dossier contentieux”, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve. 

En l’espèce, les seuls frais dont le syndicat des copropriétaires de la résidence HUPPES DE BOURBON demande le remboursement sont des frais d’avocat qui sont compris dans l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en conséquence de le débouter de sa demande à ce titre.

Sur les dommages et intérêts 

L'article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, et oblige les autres copropriétaires à faire l'avance des fonds nécessaires.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l'allocation d'une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C] , partie perdante, seront condamnés aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge dusyndicat des copropriétaires de la résidence HUPPES DE BOURBON les frais qu’il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La chambre de proximité, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence HUPPES DE BOURBON représenté par son syndic la SARL RUNIMMO GESTION, en deniers ou quittances, la somme de 7.828,51 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds, selon décompte arrêté au 23 juillet 2024.


CONDAMNE Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence HUPPES DE BOURBON représenté par son syndic la SARL RUNIMMO GESTION la société DELMONTE IMMOBILIER la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence HUPPES DE BOURBON représenté par son syndic la SARL RUNIMMO GESTION du surplus de ses demandes ; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C] aux dépens ; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C] à payer au [Adresse 10] représenté par son syndic la société DELMONTE IMMOBILIER la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le16 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, greffière.

La greffière, La vice-présidente
Texte intégral
RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00874 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G3Z3

MINUTE N° : 




Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :








Copie exécutoire délivrée 

le :

à :
COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 7]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS 

--------------------



JUGEMENT
DU 16 DECEMBRE 2024



PARTIES

DEMANDEUR(S) :

[Adresse 9] représenté par la SARL RUNIMMO GESTION
[Adresse 1]
[Localité 5] ([Localité 7])
représenté par Me Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION



DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Y] [C]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Madame [K] [C]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,


DÉBATS :

À l’audience publique du 28 Octobre 2024


DÉCISION :

Réputée contradictoire,



EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C] sont propriétaires des lots n°45, 195 et 301 correspondant à un appartement et deux parkings au sein de la résidence [6], située [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence HUPPES DE BOURBON représenté par son syndic la SARL RUNIMMO GESTION a fait assigner Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- 7.828,51 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées et des provisions sur charges,
- 480,00 euros au titre des frais de recouvrement
- 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ; 
- 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance, outre les frais de l’exécution forcée.

L'affaire a été évoquée à l’audience du 28 octobre 2024.

Lors de cette audience, le [Adresse 9] représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Régulièrement cités en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C] étaient non comparants ni représentés.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions du demandeur, il convient de se reporter à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues

En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence HUPPES DE BOURBON verse aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 16 janvier 2019, 18 février 2020, 27 janvier 2021, 24 février 2022, 9 février 2023, 6 octobre 2023, 31 janvier 2024 et 14 juin 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux ; 
- les accusés réceptions des convocations aux assemblées générales 
- l’extrait de compte au 23 juillet 2024 ;
- le contrat du syndic et l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de St Denis en date du 4 août 2023
- le relevé de propriété
 
Au vu des justificatifs fournis et de l’absence de contestation de leur créance par Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C], non comparants, la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence HUPPES DE BOURBON est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence HUPPES DE BOURBON, en deniers ou quittances, la somme de 7.828,51 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds, selon décompte arrêté au 23 juillet 2024 et en tenant compte de la prescription acquise sur une partie des sommes réclamées.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment : 
- les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ;
- les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
- les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret 
- les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25
- les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation.

Concernant les frais de “dossier contentieux”, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve. 

En l’espèce, les seuls frais dont le syndicat des copropriétaires de la résidence HUPPES DE BOURBON demande le remboursement sont des frais d’avocat qui sont compris dans l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en conséquence de le débouter de sa demande à ce titre.

Sur les dommages et intérêts 

L'article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, et oblige les autres copropriétaires à faire l'avance des fonds nécessaires.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l'allocation d'une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C] , partie perdante, seront condamnés aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge dusyndicat des copropriétaires de la résidence HUPPES DE BOURBON les frais qu’il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La chambre de proximité, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence HUPPES DE BOURBON représenté par son syndic la SARL RUNIMMO GESTION, en deniers ou quittances, la somme de 7.828,51 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds, selon décompte arrêté au 23 juillet 2024.


CONDAMNE Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence HUPPES DE BOURBON représenté par son syndic la SARL RUNIMMO GESTION la société DELMONTE IMMOBILIER la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence HUPPES DE BOURBON représenté par son syndic la SARL RUNIMMO GESTION du surplus de ses demandes ; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C] aux dépens ; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] et Madame [K] [C] à payer au [Adresse 10] représenté par son syndic la société DELMONTE IMMOBILIER la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le16 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, greffière.

La greffière, La vice-présidente

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Mise à jour de la source le 2024-12-18T16:36:05.079Z.