Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 23 janvier 2025, n° 18/00111

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le:


■

2ème chambre 2ème section

 
N° RG 18/00111 
N° Portalis 352J-W-B7C-CMBN4

N° MINUTE : 


Assignation du :
08 Décembre 2017















JUGEMENT 
rendu le 23 Janvier 2025 
DEMANDEURS

Monsieur [E] [M]
[Adresse 2]
[Localité 5]

Madame [A] [T] épouse [M]
[Adresse 2]
[Localité 5]

tous deux représentée par Maître Yves VIVIEZ DE CHATTELARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1259

DÉFENDERESSES

S.C.I. AP1967-02
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Florence GENET-SAINTE ROSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0187

S.C.I. L’IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE
[Adresse 3]
[Localité 7]

représentée par Maître Claire PUIREUX REILLAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1181



S.C.P. SONIA DEBLADIS ET [W] [P] notaires associés
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0499


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Jérôme HAYEM, Vice-Président
Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente
Madame Sarah KLINOWSKI, Juge

assistés de Madame Sophie PILATI, Greffière

DEBATS

A l’audience collégiale du 21 Novembre 2024, présidée par Jérôme HAYEM et tenue publiquement, rapport a été fait par Sarah KLINOWSKI, en application de l’article 804 du code de procédure civile. 
 
Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Février 2025

JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile. 
Contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

La SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE, propriétaire d'un lot de copropriété n°112 correspondant à un appartement situé au 5ème étage du [Adresse 2] à Paris 15ème, cadastré CP [Cadastre 1], a notifié à ses locataires, Monsieur [E] [M] et Madame [A] [T] épouse [M], ci-après les consorts [M], par courrier recommandé avec avis de réception du 16 décembre 2016, une lettre de congé pour le 31 juillet 2017 avec offre de vente du bien loué au prix de 735 000 euros. Il était précisé que le prix ne faisait ressortir aucune commission d'intermédiaire qui serait à la charge des acquéreurs. 

Par sommation interpellative du 21 mars 2017, les consorts [M] ont sollicité de la part de Madame [Z] [I], gérante de la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE, la communication de la date et du lieu de l'assemblée générale ayant décidé de donner congé pour vendre l'appartement dont ils étaient locataires, des modalités de convocation et de tenue de cette assemblée générale et des modalités de fixation du prix de vente de l'appartement, outre de préciser si elle avait été présente à cette assemblée générale. 

En réponse, par courrier recommandé du 28 mars 2017, Madame [Z] [I] a rappelé qu'en sa qualité de gérante de la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE, elle avait tous pouvoirs pour engager cette dernière à l'égard des tiers, et précisé que le prix de vente correspondait au prix auquel le bien pouvait être vendu. 

Par courrier du 13 avril 2017, sur requête des consorts [M], Maître [W] [P], notaire de la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE, a confirmé les termes du courrier de Madame [Z] [I] du 28 mars 2017. 

Par acte authentique de vente du 28 avril 2017, reçu par Maître [W] [P], la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE a vendu à la SCI AP1967-02, par l'entremise de la SCP " Sonia DEBLADIS et [W] [P], notaires associé " en vertu d'un mandat de vente du 22 novembre 2016 fixant à 44 500 euros le montant de l'émolument de négociation, à la charge du vendeur au bénéfice de Maître [W] [P], le lot de copropriété n°112 situé [Adresse 2] à Paris 15ème moyennant le prix de 735 000 euros. Aux termes de ce contrat, le vendeur a réglé à l'office notarial titulaire du mandat de vente une rémunération de 44 500 euros au titre de la négociation. 

Estimant que leur droit de préemption n'avait pas été respecté, par actes extra-judiciaires des 8 et 14 décembre 2017, les consorts [M] ont fait assigner la SCI AP1967-02, la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE et la SCP " Sonia DEBLADIS et [W] [P] ", devenue la SELARL NOTA CONSEILS S, aux fins essentielles de voir prononcer la nullité de la vente du 28 avril 2017. 

Parallèlement, par exploit d'huissier du 12 octobre 2017, la SCI AP1967-02 a fait assigner les consorts [M] devant le tribunal d'instance du 15ème arrondissement de Paris afin d'obtenir la validation du congé pour vente délivré le 16 décembre 2016 pour le 31 juillet 2017, la constatation de l'occupation sans droit ni titre des lieux par les locataires depuis cette date, leur expulsion et leur condamnation à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation. 

Par jugement du 10 juillet 2019, le tribunal d'instance du 15ème arrondissement de Paris a essentiellement prononcé la nullité du congé pour vente du 16 décembre 2016 et reconduit le bail du 1er août 2017 au 31 juillet 2020, décision dont la SCI AP1967-02 a interjeté appel. 

Par arrêt du 31 mai 2022, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement entrepris s'agissant de la nullité de fond du congé pour vente, dit que le congé pour reprise délivré le 28 janvier 2020 à compter du 31 juillet 2020 avait valablement produit ses effets et fixé une indemnité d'occupation à défaut de libération des lieux par les consorts [M] à partir du 1er août 2020. 

A la suite de cet arrêt, le 30 juin 2022, les consorts [M] et la SCI AP1967-02 ont conclu un accord transactionnel aux termes duquel :
la SCI AP1967-02 d'une part, a accepté de laisser la jouissance de l'appartement aux conditions en vigueur aux consorts [M] jusqu'au 31 décembre 2022 et de leur verser une indemnité forfaitaire et définitive de 98 500 euros,les consorts [M] d'autre part, se sont déclarés remplis de tous leurs droits envers la SCI AP1967-02, ont renoncé à toute instance ou action l'affectant ou susceptible de l'affecter relative à la validité de l'acte de vente ou à la validité du congé pour reprise notifié le 31 juillet 2020 et à la réparation du préjudice subi à ces titres, et se sont engagés à libérer les lieux le 31 décembre 2022 au plus tard.
Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 30 juin 2022, les consorts [M] demandent au tribunal de : 
Vu les dispositions des articles 15 II de la loi du 6 juillet 1989, 1240 du Code civil, 515, 696 et 700 du Code de procédure civile, 
Vu la jurisprudence citée, 
Vu les pièces produites aux débats, 
Constater qu'ils se désistent de leur demande et action tendant à voir prononcer la nullité de la vente passée le 28 avril 2017 entre la société L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE et la Société SCI AP1967-02 portant sur le lot n°112 de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2], cadastré section CP n° [Cadastre 1], Constater qu'ils se désistent de toute demande et action indemnitaire à l'encontre de la SCI AP 1967-02 résultant directement ou indirectement du préjudice qu'ils ont subi du fait de la nullité du congé pour vente et du non-respect de leur double de droit de préemption,Leur donner acte de leur réserve sur tout autre préjudice, Constater qu'ils acceptent le désistement d'instance et d'action de la Société SCI AP1967-02 de toutes demandes reconventionnelles à leur encontre, Débouter la Société L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE et la SELARL NOTA de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles, fins et conclusions, Condamner solidairement la société L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE et La SELARL NOTA venant aux droits de la Société Civile Professionnelle " Sonia DEBLADIS et [W] [P], notaires associés " titulaire d'un office notarial [Adresse 4], au paiement de la somme de 140.000 € à titre de dommages et intérêts, Condamner solidairement la société L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE et la société L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Les condamner solidairement au paiement des entiers dépens dont ceux d'exécution.
Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 6 juillet 2022, la SCI AP1967-02 demande au tribunal de : 
Vu les articles 1626 et suivants et l'article 1382 devenu 1240 du Code Civil,
Vu l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 31 mai 2022,
Vu l'accord partiel transactionnel intervenu entre la SCI AP1967-02 et Monsieur et Madame [M], 
Constater que la SCI AP1967-02 accepte le désistement de Monsieur et Madame [M] de leur demande et action tendant à voir prononcer la nullité de la vente passée le 28 avril 2017 entre la société L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE et la Société SCI AP1967-02 portant sur le lot n°112 de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2], cadastré section CP n° [Cadastre 1], Constater que la SCI AP1967-02 accepte le désistement de Monsieur et Madame [M] de de toute demande et action indemnitaire à l'encontre de la SCI AP 1967-02 résultant directement ou indirectement du préjudice qu'ils ont subi du fait de la nullité du congé pour vente et du non-respect de leur double de droit de préemption,Constater que la SCI AP1967-02 se désiste de de toute demande et action à l'encontre de Monsieur et Madame [M] résultant directement ou indirectement du préjudice qu'elle a subi de Monsieur et Madame [M] du fait des conséquences de leur contestation de la vente susvisée et de leur maintien dans l'appartement litigieux postérieurement au 31 juillet 2017,Juger que L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE ayant garanti la validité du congé du 16 décembre 2016 doit garantir à la SCI AP1967-02 les conséquences de la nullité de celui-ci conformément à l'acte de vente passé le 28 avril 2017 entre la société L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE et la Société SCI AP1967-02 portant sur le lot n°112 de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2], cadastré section CP n° [Cadastre 1],Juger que la SELARL NOTA CONSEILS S, venant aux droits de la Société Civile Professionnelle " Sonia DEBLADIS et [W] [P] " a manqué à ses obligations d'assistance et de conseil dans le cadre de la vente passée le 28 avril 2017 entre la société L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE et la Société SCI AP1967-02 portant sur le lot n°112 de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2], cadastré section CP n° [Cadastre 1] (en particulier en concluant un mandat de vente en date du 22 novembre 2016 nul et de nul effet et en recevant un compromis de vente en date des 21 et 22 décembre 2016 sur la base d'une décision des associés de la société L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE écartée par l'arrêt de la cour d'appel de Paris dans son arrêt du 31 mai 2022),Juger que la SELARL NOTA CONSEILS S, venant aux droits de la Société Civile Professionnelle " Sonia DEBLADIS et [W] [P] " doit en tout état de cause relever et garantir L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE de toutes condamnations,Condamner in solidum L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE et la SELARL NOTA CONSEILS S, venant aux droits de la Société Civile Professionnelle " Sonia DEBLADIS et [W] [P] " à payer à la SCI AP1967-02 la somme de 171.200€ (cent soixante et onze mille deux cent euros) en réparation des préjudices suivants : o indemnité transactionnelle versée à Monsieur et Madame [M] : 98.500€ (quatre vingt dix huit mille cinq cent euros),
o perte de revenu sur la période 1er août 2017/31 juillet 2020 : 25.200€ (vingt cinq mille deux cent euros surcoût pour la rénovation : 37.500€ (trente sept mille cinq cent euros),
o préjudice moral : 10.000€ (dix mille euros), 
Condamner les succombants à payer à la SCI AP1967-02 la somme de 20.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,Condamner les succombants en tous les dépens.
Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 13 juillet 2023, la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE demande au tribunal de : 
Vu les articles 1100 et suivants et 1582 et suivants du code civil ?
Juger la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,Débouter Monsieur et Madame [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions irrecevables et mal fondées,Déclarer la SCI AP1967-02 irrecevable, mal fondée en ses demandes, dirigées à l'encontre de la SCI IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE,Juger que la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE n'a commis aucune faute dans l'exécution de ses obligations,Juger qu'il n'existe aucun préjudice indemnisable actuel et certain ni aucun lien de causalité entre une hypothétique faute de la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE et les préjudices allégués,Juger n'y avoir lieu à exécution provisoire,Condamner solidairement Monsieur et Madame [M] et la SCI AP 1964-02 à payer à la SCI IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE, la somme de 10.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur et Madame [M] et la SCI AP 1964-02 en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître PUIREUX-REILLAC, Avocat aux offres de droit pour les dépens, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 16 novembre 2022, la SELARL NOTA CONSEILS S, venant aux droits de la " SCP Sonia DEBLADIS et [W] [P] ", demande au tribunal de : 
Déclarer les époux [M] et la SCI AP1967-02 irrecevables et mal fondés en leurs demandes dirigées à l'encontre de la SELARL NOTA CONSEILS, venant aux droits de la SCP Sonia DEBLADIS et [W] [P],Constater l'absence de faute du notaire, l'absence de préjudice indemnisable actuel et certain, et l'absence de lien de causalité entre une hypothétique faute du notaire et les préjudices allégués,Débouter les époux [M] et la SCI AP1967-02 de l'ensemble de leurs demandes,Les condamner à payer à la SELARL NOTA CONSEILS la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,Dire n'y avoir lieu à exécution provisoire,Condamner les époux [M] et la SCI AP1967-02 aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 janvier 2024 et l'audience de plaidoiries a été fixée au 21 novembre 2024. 

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de " dire et juger " ou " constater ", tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. 

Sur le désistement des consorts [M] à l'égard de la SCI AP1967-02

En application des articles 394 et suivants du même code, le demandeur peut, en toute matière, se désister de son instance. Le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. 

En l'espèce, les demandeurs à l'instance se désistent de leur instance et de leur action tendant à voir prononcer la nullité de la vente passée le 28 avril 2019 entre la SCI IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE et la SCI AP1967-02 et de toute autre demande ou action dirigée à l'encontre de la SCI AP1967-02, désistement qui est parfait par l'acceptation de la SCI AP1967-02 et la renonciation de cette dernière à toute demande dirigée à l'encontre des demandeurs. 

Le désistement d'instance et d'action des consorts [M] à l'égard de la SCI AP1967-02 sera donc déclaré parfait. 

Sur la recevabilité des demandes des consorts [M]

Si la SELARL NOTA CONSEILS S sollicite dans le dispositif de ses écritures que les consorts [M] et la SCI AP1967-02 soient déclarés irrecevables en leurs demandes dirigées à son encontre, elle ne justifie d'aucune motivation en droit ni en fait au soutien de cette demande, qui sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [M] dirigée à l'encontre de la vende-resse et de l'office notarial

Les consorts [M] exposent que le non-respect par leur bailleur et l'office notarial en charge de la vente litigieuse de leur droit de préemption, garanti à l'article 15 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, est à l'origine de leur préjudice d'avoir manqué d'acquérir leur appartement à un prix au m² inférieur au prix du marché actuel et d'avoir dû payer dans l'intervalle des loyers, préjudice qu'ils évaluent à la somme de 140 000 euros. 

Plus précisément, rappelant que l'agent immobilier ne peut avoir droit au paiement d'une commis-sion de la part du locataire titulaire d'un droit de préemption au motif qu'il ne remplit pas la condi-tion nécessaire de présentation d'un acquéreur, ils reprochent à la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE de ne pas leur avoir proposé, à l'issue de l'expiration du délai de deux mois pour ac-cepter l'offre de vente, d'acquérir son bien au prix de vente réellement passé de 690 500 euros, et à Madame [Z] [I], gérante de la société, de leur avoir caché la tenue de l'assemblée générale ayant autorisé la vente pour ne pas leur révéler les conditions réelles de cette vente et no-tamment, le montant de la commission prévue à l'intention de l'office notarial. Les demandeurs re-prochent également à l'office notarial, qui avait connaissance de l'intérêt qu'ils portaient à la vente de cet appartement au regard des courriers échangés, d'avoir eu un comportement dolosif en ne leur communiquant point le procès-verbal d'assemblée générale qu'ils sollicitaient et en prétendant dans l'acte authentique de vente que les droits des locataires avaient été régulièrement purgés. Ils esti-ment par conséquent que si l'office notarial avait attiré l'attention de sa cliente sur la nullité affec-tant le congé pour vente et le dommage susceptible de leur être causé du fait de la violation de leurs droits, il aurait pris le risque de perdre sa commission dans l'hypothèse où, dûment éclairés, ils au-raient exercé leur droit de préemption. 

En défense, la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE conteste avoir commis une quelconque faute lors de la notification du congé pour vente aux consorts [M], rappelant que sa gérante, Madame [Z] [I], leur avait confirmé par courrier du 26 mars 2017 avoir tous pouvoirs pour engager la société à l'égard des tiers, et précisé que le prix visé au congé correspondait au prix auquel le bien pouvait être vendu. Elle ajoute que Maître [W] [P], notaire en charge de la vente, leur avait de surcroît confirmé par courrier du 13 avril 2017 l'habilitation légale dont disposait Madame [Z] [I] pour engager, en sa qualité de gérante unique, la société dont elle était la représentante légale. La défenderesse fait enfin observer que le prix de vente payé par l'acquéreur est bien celui porté dans le congé pour vente délivré aux consorts [M]. 

La SELARL NOTA CONSEILS S, venant aux droits de la SCP Sonia DEBLADIS et [W] [P], soutient que les demandeurs échouent à démontrer l'existence d'une faute de sa part, à l'origine d'un préjudice indemnisable. Elle expose que les consorts [M] disposaient d'un délai de deux mois à compter du 16 décembre 2016 pour manifester leur intention d'acquérir le bien im-mobilier, ce qu'ils n'ont pas fait, adressant à la venderesse une sommation interpellative le 21 mars 2017, soit postérieurement à l'expiration de ce délai. Elle ajoute pour sa part avoir été destinataire d'un courrier du 13 avril 2017 auquel elle a répondu et qui est mentionné, ainsi que sa réponse, aux pages 14 et 15 de l'acte authentique de vente du 28 avril 2017, qui n'a pas fait l'objet d'un courrier complémentaire des consorts [M]. La SELARL NOTA CONSEILS S relève que l'acte de vente qu'elle a reçu est clair et complet, faisant figurer en annexe le procès-verbal d'assemblée géné-rale ayant autorisé la vente, ce qui exclut toute intention du notaire de dissimuler une information tant aux parties qu'aux tiers de manière générale, la question des honoraires étant de surcroît claire-ment mentionnée dans l'acte au paragraphe " Négociation ". Sur le préjudice allégué par les consorts [M], la SELARL NOTA CONSEILS S retient qu'ils ne peuvent prétendre à une quelconque indemnisation, n'ayant pas répondu dans le délai de deux mois qui leur était imparti, outre que le préjudice au titre des loyers n'est pas indemnisable en ce que ces loyers sont la contrepartie de la jouissance de l'appartement. 

Sur ce,

L'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que : 

" Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est proro-gé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque ". 

Naissant d'un contrat, le bail, et faisant corps avec lui, les obligations figurant à l'article susmen-tionné sont de nature contractuelle.

L'article 1231-1 du code civil dispose en outre qu'en matière contractuelle, le débiteur est condam-né, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1240 du code civil dispose enfin que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. 

Il est de principe que le notaire, en sa qualité d'officier ministériel relevant du régime de la responsabilité délictuelle prévue à 1240, est tenu de veiller à l'efficacité des actes qu'il établit. Lorsqu'il est requis d'instrumenter, le notaire a le devoir de dresser un acte conforme aux lois et règlements et pourvu de l'efficacité requise. Il est aussi tenu, au titre d'une obligation de moyens, d'un devoir de conseil qui comprend une obligation d'information et une obligation de vérification. 

En l'espèce, la SCI IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE a délivré à ses locataires le 16 décembre 2016 un congé pour vente du bien loué, au prix de 735 000 euros, le congé précisant que ce prix ne faisait " ressortir aucune commission d'intermédiaire qui serait à votre charge ". 

Si elle soutient que le prix de vente payé le 28 avril 2017 par la SCI AP1967-02 est bien celui qui figure dans le congé pour vente, il résulte de l'acte notarié du 28 avril 2017 que le bien a été vendu au prix de 735 000 euros mais que des honoraires ont été versés sur ce prix par le vendeur à l'office notarial au titre de la négociation, tel qu'il résulte de la clause " Négociation " rédigée en ces termes : " En conséquence, il est dû à l'office notarial par le VENDEUR en vertu du mandat, au titre de la négociation, une rémunération s'élevant à QUARANTE-QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (44.500,00 EUR), taxe sur la valeur ajoutée incluse ". 

Le mandat de vente consenti par Madame [Z] [I], gérante de la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE, à Maître [W] [P], notaire, le 22 novembre 2016 aux fins de vendre le bien litigieux précise également que le prix demandé est d'un minimum de 735 00 euros et qu'en cas de réalisation de la vente par l'intermédiaire de Maître [W] [P], sur sa présentation ou sur sa désignation d'un acquéreur, le notaire aura droit à un émolument de négociation d'un montant de 44 500 euros à la charge exclusive du vendeur. 

Or aux termes de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, le fait générateur du droit à rémunération du professionnel de l'immobilier est la présentation de l'acquéreur au vendeur. Dans le contexte du droit de préemption du locataire, par définition, l'agent immobilier ne joue aucun rôle d'intermédiaire, de sorte que le congé pour vente délivré le 16 décembre 2017 ne devait pas inclure les frais de négociation. 

La SCI IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE a donc manqué à ses obligations contractuelles en notifiant un congé pour vente incluant à tort les frais de négociation et l'office notarial en charge de la vente n'a, quant à lui, pas régulièrement purgé le droit de préemption des demandeurs. 

Il appartient néanmoins aux consorts [M] de caractériser l'existence d'un préjudice en lien direct et certain avec d'une part le manquement de la venderesse et d'autre part, celui de l'office notarial. 

Les consorts [M] soutiennent que la violation de leur droit de préemption par la venderesse et l'office notarial est à l'origine de leur perte de chance d'acquérir le bien qu'ils louaient alors, à un prix avantageux, et de leur préjudice d'avoir exposé inutilement des loyers pendant cinq ans. 

Toutefois, ils échouent à démontrer qu'ils auraient acquis l'appartement si l'offre de vente n'avait pas inclus les frais de négociation. 

En effet, les pièces qu'ils versent aux débats permettent de savoir que : 
Le 25 février 2017, ils ont fait, sans succès, sommation à Mesdames [J] et [Z] [I], associées de la SCI IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE, d'avoir à leur indiquer la date et le lieu de l'assemblée générale de la SCI IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE ayant décidé de leur délivrer le congé pour vente, les modalités de convocation et de tenue de ladite assemblée générale et les modalités de fixation du prix de vente de l'appartement,Le 8 mars 2017, ils ont fait sommation à l'UDAF du Finistère, en sa qualité de mandataire de Monsieur [L] [G], associé de la SCI IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE, de répondre aux mêmes questions, laquelle a précisé qu'elle n'était pas présente ainsi que son protégé à cette assemblée générale,Le 21 mars 2017, ils ont réitéré leur sommation interpellative à l'attention de Madame [Z] [I], laquelle a précisé avoir participé à l'assemblée générale ayant décidé de leur délivrer le congé pour vente et déclaré transmettre l'exploit d'huissier au notaire en charge de la vente afin d'apporter une réponse aux autres questions,Le 28 mars 2017, Madame [Z] [I] a précisé par courrier aux consorts [M] qu'elle avait, en sa qualité de gérante, tous pouvoirs pour engager la SCI IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE à l'égard des tiers et que le prix de vente " visé au congé correspond au prix auquel le bien peut être vendu ",Le 13 avril 2017, la SCP Sonia DEBLADIS et [W] [P] a confirmé par courrier aux consorts [M] les termes du courrier du 28 mars 2017 de Madame [Z] [I],Le 11 mai 2017, le conseil des consorts [M], après avoir rappelé que ses clients avaient souhaité vérifier la validité du congé pour vente qu'ils s'étaient vus notifier le 16 décembre 2017, a déploré la délivrance du congé sans le consentement de Monsieur [L] [G] et conclu qu'il était de ce fait, entaché de nullité, position que le conseil des consorts [M] a réitérée dans un courrier adressé à la SCI AP1967-02, nouvellement propriétaire, le 28 juillet 2017. 
Il résulte du rapprochement de ces pièces que les consorts [M], s'ils se sont inquiétés de savoir si la décision de leur délivrer le congé pour vente avait été régulièrement prise dans le cadre d'une assemblée générale, n'ont à aucun moment fait part de leur souhait d'acquérir le bien, éventuellement à un prix inférieur, et n'ont en toute hypothèse jamais soutenu que l'erreur sur le prix était à l'origine du non exercice de leur droit de préemption, davantage lié, selon leurs propres dires, à l'insuffisance d'informations dont ils disposaient sur la décision votée en assemblée générale de leur délivrer le congé pour vente. 

Par suite, ils ne démontrent pas qu'ils auraient acquis le bien s'il leur avait été proposé au prix de 690 500 euros et ne caractérisent donc pas l'existence d'une perte de chance certaine. 

En conséquence, il convient de rejeter leur demande de dommages et intérêts dirigée tant à l'encontre de la venderesse que de l'office notarial. 

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI AP1967-02 dirigée à l'encontre de la vende-resse et de l'office notarial

La SCI AP1967-02 sollicite la condamnation in solidum de ses codéfendeurs à lui verser la somme de 171 200 euros en réparation de son préjudice d'avoir dû verser aux consorts [M] une in-demnité transactionnelle, de la perte de revenus qu'elle a subie sur la période allant du 1er août 2017 au 31 juillet 2020, du surcoût au titre de la rénovation du bien nouvellement acquis au départ des anciens locataires et de son préjudice moral. 

Sur la garantie d'éviction par la venderesse

La SCI AP1967-02 soutient que la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE doit la garantir des conséquences de la nullité du congé pour vente qu'elle a délivré aux consorts [M], lequel comprenait à tort les honoraires de négociation de l'office notarial, ce d'autant plus qu'elle l'a lais-sée assumer seule les conséquences de l'annulation de ce congé du 16 décembre 2017 par la cour d'appel de Paris le 31 mai 2022 et notamment le financement d'une indemnité transactionnelle ré-glant tout différend avec les consorts [M]. 

En défense, la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE estime que la SCI AP1967-02 dé-montre elle-même qu'elle était parfaitement informée des conditions de la vente, du montant du prix de vente réglé intégralement au vendeur lors de la vente et du paiement, par le vendeur, des hono-raires et commissions dus au notaire, de sorte que l'acquéreur n'a nullement été lésé. La SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE ajoute qu'elle a exécuté le contrat de vente de bonne foi et ne peut être tenue responsable du maintien abusif dans les lieux par les consorts [M], qui ont multiplié les procédures pour occuper un appartement pendant 23 mois, outre qu'elle s'est associée à la procédure de validation de congé intentée par la SCI AP1967-02 en première instance et en appel. Elle n'a donc commis aucune faute ni manquement à ses obligations contractuelles. 

Sur ce,

L'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que : 

" Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est proro-gé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque ". 

L'article 1626 du code civil dispose que quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

En l'espèce, l'acte authentique de vente du 28 avril 2017 conclu entre la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE et la SCI AP1967-02 précise en page 13 sous l'intitulé " Garantie de possession ", que " le VENDEUR déclare et garantie l'ACQUEREUR contre le risque d'éviction confor-mément aux dispositions de l'article 1626 du code civil. 
A ce sujet, le VENDEUR déclare et garantie : 
" Qu'il n'existe à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété,
" Qu'il n'y a eu aucun empiètement sur le fonds voisin,
" Que le BIEN ne fait l'objet d'aucune injonction de travaux (…) ". 

Or il a été démontré que la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE n'a pas régulièrement pur-gé le droit de préemption de ses locataires, outre qu'elle a délivré un congé pour vente nul en ce que sa gérante n'était pas habilitée à le délivrer, tel qu'a jugé la cour d'appel de Paris le 31 mai 2022, de sorte qu'elle s'exposait ainsi que sa co-contractante à un risque d'annulation de la vente conclue le 28 avril 2017, risque qui a conduit cette dernière à transiger avec les locataires. 

Il est de principe que la découverte d'un droit invoqué en justice par un tiers sur la chose vendue, droit existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l'acquéreur, constitue un trouble ac-tuel, obligeant de ce seul fait le vendeur à en garantir son acquéreur, et que ce trouble existe avant même qu'intervienne un jugement le constatant. 

Au cas d'espèce, en application de l'article 15 II précité, la vente conclue entre la SCI API1967-02 et la SCI L'IMMOBILIERE DE PARIS était nulle comme conclue à un prix inférieur à celui figu-rant au congé avec offre de vente. En outre, les consorts [M] avait saisi la présente juridiction d'une action aux fins d'annulation de la vente causant un trouble de droit actuel à la propriété de la SCI API1967-02 pour une cause antérieure à la vente. La garantie d'éviction est donc due par la SCI L'IMMOBILIERE DE PARIS à la SCI API1967-02.

Sur la responsabilité de l'office notarial

La SCI AP1967-02 soutient également que la SELARL NOTA CONSEILS S a manqué à ses obli-gations d'assistance et de conseil en concluant un mandat de vente le 22 novembre 2016 nul et de nul effet, en ce qu'il était antérieur à l'autorisation donnée par l'assemblée générale des associées pour vendre le bien indivis et en recevant un compromis de vente les 21 et 22 décembre 2016 sur la base d'une décision des associées de la SCI L'IMMOBILIERES PARIS BANLIEUE écartée par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 31 mai 2022. Elle considère qu'elle dispose d'un recours contre sa venderesse mais également contre l'office notarial pour l'indemniser des conséquences domma-geables de la nullité du congé reconnue par la Cour d'appel de Paris le 31 mai 2022. 

La SELARL NOTA CONSEILS S, venant aux droits de la SCP Sonia DEBLADIS et [W] [P], soutient quant à elle que la SCI AP1967-02 se contredit au détriment d'autrui, soute-nant dans ses écritures antérieures à la conclusion d'un accord transactionnel avec les demandeurs que le congé pour vente était valable et que les développements jurisprudentiels sur la prise en compte de la commission de négociation versée par le vendeur à son notaire n'avaient aucune perti-nence dans le cadre de la mise en œuvre de l'article 15-II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, outre qu'elle ne fait pas la démonstration d'une faute qu'elle aurait commise dans l'exercice de ses fonc-tions. L'office notarial ajoute que la SCI AP1967-02 a acquis le bien en toute connaissance de cause et notamment des échanges entre la venderesse et les locataires. 

Sur ce,

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. 

Il est de principe que le notaire, en sa qualité d'officier ministériel relevant du régime de la responsabilité délictuelle prévue à 1240, est tenu de veiller à l'efficacité des actes qu'il établit. Il doit à cette fin procéder à toutes les vérifications nécessaires. Il est également tenu, au titre d'une obligation de moyens, d'un devoir de conseil des parties. 

En l'espèce, il a été démontré précédemment que le droit de préemption des locataires n'a pas été régulièrement purgé en ce que le congé pour vente délivré le 16 décembre 2016 comprenait à tort les honoraires de négociation, outre que ce congé pour vente était nul du fait de l'absence d'habilitation de la gérante à le délivrer. 

Le notaire instrumentaire, en sa qualité d'officier ministériel, a donc engagé sa responsabilité en s'abstenant de procéder régulièrement à la purge du droit de préemption des locataires ou de vérifier que la venderesse l'avait régulièrement purgé et en omettant de contrôler la validité du congé pour vente, ce d'autant plus qu'il est indiqué en page 14 de l'acte de vente conclu le 28 avril 2017 entre la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE et la SCI AP1967-02 qu'en application " de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le VENDEUR a valablement notifié à Monsieur et Madame [M] une lettre de congé pour le 31 juillet 2017 avec offre de vente des biens qui leur sont loués ", de sorte que la SCI AP1967-02 a pu raisonnablement penser que le droit de préemption des locataires du bien qu'elle s'apprêtait à acquérir avait été régulièrement purgé. 

A ce sujet, si la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE relève dans ses écritures que la SCI AP1967-02 était parfaitement informée des conditions de la vente, du montant du prix de vente réglé intégralement au vendeur et du paiement, par le vendeur, des honoraires et commissions dus au notaire et si la SELARL NOTA CONSEILS S précise dans les siennes que la SCI AP1967-02 a acquis le bien litigieux en connaissance des échanges entre la venderesse et les locataires, cités dans l'acte de vente, le tribunal observe que l'acte notarié ne précise pas à quel prix le bien litigieux a été proposé aux consorts [M] ni ne vise en annexe le congé pour vente du 16 décembre 2016, si bien que la SCI AP1967-02 n'était pas en mesure de savoir que le droit de préemption des locataires n'avait pas été régulièrement purgé. 

Le notaire instrumentaire, en sa qualité de mandataire en charge de la vente, tenu d'un devoir de conseil, a également engagé sa responsabilité en s'abstenant d'informer la SCI AP1967-02 des risques juridiques et financiers de la vente conclue avec la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BAN-LIEUE, laquelle pouvait être annulée dès lors que le congé pour vente notifié aux locataires incluait à tort les honoraires de négociation et avait été délivré sans habilitation de Madame [Z] [I]. 

La SELARL NOTA CONSEILS S a donc engagé sa responsabilité civile professionnelle à l'égard de la SCI AP1967-02. 

Sur la réparation des préjudices

La SCI AP1967-02 expose qu'elle a seule financé les sommes devant servir de concessions dans le cadre de l'accord transactionnel avec les demandeurs, outre que selon la cour d'appel de Paris, elle aurait dû percevoir un loyer de 2 200 euros entre le 1er août 2017 et le 31 juillet 2020 contre les 1 500 euros finalement payés par les consorts [M] sur cette période, soit un manque à gagner incontestable de 25 200 euros, et qu'elle devra, au départ des locataires, rénover l'appartement à un coût plus important du fait de l'augmentation significative de l'indice de référence BT01. En consé-quence, elle sollicite la condamnation in solidum de ses codéfendeurs à lui verser les sommes suivantes : 
98 500 euros au titre de l'indemnité transactionnelle versée aux demandeurs,25 200 euros au titre de la perte de revenus sur les loyers,37 500 euros au titre du surcoût pour la rénovation,10 000 euros au titre de son préjudice moral. 
La SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE ne formule pas d'observations sur les préjudices allégués. 

La SELARL NOTA CONSEILS S considère que la SCI AP1967-02 aurait en toute hypothèse ac-quis le bien, même mieux ou autrement informée, dès lors que cette acquisition s'inscrivait dans un projet familial qui l'a conduite à acquérir trois appartements dans le même ensemble immobilier, outre qu'elle a acquis l'appartement litigieux à un prix nettement inférieur à l'appartement qu'elle occupait elle-même du fait de son occupation par les consorts [M]. En définitive, l'office nota-rial estime que l'indemnité payée par la SCI AP1967-02 pour obtenir le départ des locataires n'est pas la conséquence d'une faute de sa part mais de la volonté des locataires de se maintenir dans les lieux. 

Sur ce, 

L'article 1630 du même code vient préciser que lorsque la garantie a été promise, ou qu'il n'a rien été stipulé à ce sujet, si l'acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur :
1° La restitution du prix ;
2° Celle des fruits, lorsqu'il est obligé de les rendre au propriétaire qui
l'évince ;
3° Les frais faits sur la demande en garantie de l'acheteur, et ceux faits
par le demandeur originaire ;
4° Enfin les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat.

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. 

En l'espèce, sur l'indemnité versée aux demandeurs dans le cadre de la transaction du 30 juin 2022, le protocole transactionnel prévoit en son article 2 : 
D'une part, que la SCI AP1967-02 accepte de laisser la jouissance de l'appartement aux conditions actuelles aux consorts [M] jusqu'au 31 décembre 2022 au plus tard et de verser une indemnité forfaitaire et définitive de 98 500 euros, décomposée comme suit : o 70 000 euros consignés le jour de signature du protocole pour être remis pour moitié, soit 35 000 euros, dans les huit jours de la régularisation du désistement d'instance et d'action en nullité de la vente du 28 avril 2017 et pour l'autre moitié, au jour de la li-bération de l'appartement contre remise des clés, 
o 20 300 euros dont le règlement est payé par compensation avec la créance de même montant de la SCI AP1967-02 envers les consorts [M] en application de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 31 mai 2022 correspondant à la différence de 700 eu-ros entre l'indemnité d'occupation fixée par la cour d'appel et la somme versée par les consorts [M] au titre des loyers entre le 1er août 2020 et le 31 décembre 2022,
o 8 200 euros au titre de la non restitution par les consorts [M] de la somme à la-quelle ils ont été condamnés par arrêt de la cour d'appel de Paris le 31 mai 2022,
D'autre part, que les consorts [M] sont remplis de tous leurs droits envers la SCI AP1967-02 et renoncent expressément à toute action susceptible d'affecter l'acte de vente ou la validité du congé pour reprise notifié pour le 31 juillet 2020.
En outre, la cour d'appel de Paris, dans sa décision du 31 mai 2022, a confirmé la nullité du congé pour vente du 16 décembre 2016, a validé le congé pour reprise au profit d'un des associés, délivré le 28 janvier 2020 pour le 31 juillet 2020, dit que les consorts [M] étaient occupants sans droit ni titre de l'appartement à compter du 1er août 2020, ordonné leur expulsion et les a condamnés à verser à leur bailleur la somme de 2 200 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er août 2020 et jusqu'à libération des lieux.

Il s'ensuit que seule la première somme de 35 000 euros versée par la SCI AP1967-02 a pour cause le risque d'éviction engendré par l'action en nullité engagée par les consorts [M] au mois de décembre 2017 et doit être indemnisée à titre de dommages et intérêts par la venderesse. 

En outre, la faute du notaire, si elle a eu pour conséquence d'exposer l'acquéreur à un risque d'éviction, est sans incidence sur le maintien des consorts [M] dans les lieux vendus après dé-livrance du congé pour reprise pour le 31 juillet 2020. Le notaire ne saurait donc indemniser la SCI AP1967-02 du paiement de la somme complémentaire de 35.000 euros convenue en échange d'une libération amiable des lieux mais seulement de la première somme de 35 000 euros qui a été versée aux consorts [M] en échange du désistement de leur action en nullité de la vente

De même, les sommes de 20 300 euros et de 8 200 euros consenties par la SCI AP1967-02 dans le cadre du protocole transactionnelont davantage pour cause le maintien irrégulier des consorts [M] dans les lieux postérieurement au 1er août 2020, de sorte qu'elles ne doivent pas être in-demnisées par la venderesse ou l'office notarial. 

L'indemnité venant éteindre le risque d'éviction est en lien direct et certain avec les manquements de la venderesse et de l'office notarial, précédemment développés, de sorte que ces derniers seront condamnés in solidum à verser à la SCI AP1967-02 la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l'indemnité transactionnelle qu'elle a dû verser aux consorts [M]. 

Sur la perte de revenus sur les loyers alléguée, la SCI 1967-02 expose avoir subi un manque à gagner de 25 200 euros entre le 1er août 2017 et le 31 juillet 2020 dans la mesure où les consorts [M] ont réglé un loyer de 1 500 euros alors que par décision du 31 mai 2022, la cour d'appel de Paris avait fixé une indemnité d'occupation à hauteur de 2 200 euros à compter du 1er août 2020. 

S'il est incontestable que du fait du congé irrégulier délivré le 16 décembre 2016, la SCI AP 1967-02 n'a pu occuper le bien ou le louer à sa guise, il est constant que les consorts [M] lui ont versé la somme de 1 500 euros par mois et elle ne démontre pas que la valeur locative de son bien en 2017 était de 2 200 euros faute de verser aux débats toute pièce en ce sens, la cour d'appel de Paris ayant seulement fixé cette valeur à compter du 1er août 2020. La SCI 1967-02 ne rapporte donc pas la preuve d'une perte de chance certaine de louer son bien au prix de 2 200 euros entre le 1er août 2017 et le 31 juillet 2020. 

A titre surabondant, il est rappelé que l'indemnité d'occupation présente un caractère mixte, elle compense l'occupation illicite des lieux par l'occupant et répare le préjudice par le bailleur qui ne peut disposer de son bien. Elle n'est donc pas nécessairement égale au montant du loyer courant. 

En conséquence, la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de revenus sur les loyers sera rejetée. 

Sur le surcoût au titre de la rénovation du bien, la SCI AP1967-02 verse aux débats : 
Une facture du 21 janvier 2023 d'un montant de 1 022,58 euros pour l'achat d'un mitigeur thermostatique,Une facture du 9 juin 2023 d'un montant de 919,80 euros pour procéder à des raccords sur un poêle en céramique, dont il est précisé que le règlement sera effectué à réception des tra-vaux,Un reçu pour l'achat le 1er février 2023 de carrelage d'un montant de 350,02 euros,Une facture du 6 juin 2023 d'un montant total de 124 250,03 euros pour la rénovation com-plète de l'appartement suivant devis du 5 décembre 2022 qui n'est pas produit,Trois factures des 17 février, 31 mars et 31 mai 2023 portant sur le suivi du chantier. 
Outre le fait qu'il aurait fallu comparer le prix d'une rénovation complète entre 2017 et 2020, la venderesse et l'office notarial ne pouvant être tenus pour responsables du maintien dans les lieux des locataires jusqu'au 31 décembre 2022 alors que le congé pour reprise du 28 janvier 2020 a été déclaré valable par la cour d'appel de Paris, le tribunal relève que la SCI AP 10967-02 ne verse au-cune pièce pour l'éclairer sur le coût d'une rénovation de même ampleur en 2017, de sorte que sa demande d'indemnisation au titre du surcoût de la rénovation doit être rejetée. 

Enfin, sur le préjudice moral, au regard de la situation contentieuse et de l'incertitude sur la proprié-té de l'appartement jusqu'à la signature du protocole transactionnel, qui sont en lien direct et certain avec les manquements de la venderesse et de l'office notarial précédemment rappelés, il y a lieu de condamner in solidum ces derniers à verser à la SCI AP1967-02 la somme de 500 euros à ce titre. 

Sur les demandes accessoires

Succombant, la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE et la SELARL NOTA CONSEILS S, venant aux droits de la SCP Sonia DEBLADIS et [W] [P], seront condamnées in solidum aux entiers dépens. 

Elles seront également condamnées in solidum à verser à la SCI AP191967-02 la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles. 

Enfin, l'ancienneté du litige justifie que soit ordonnée l'exécution provisoire du présent jugement. 

PAR CES MOTIFS

 Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE parfait le désistement de l'instance et d'action de Monsieur [E] [M] et de Madame [A] [T] épouse [M] à l'encontre de la SCI AP1967-02,

REJETTE la demande de la SELARL NOTA CONSEILS S, venant aux droits de la SCP Sonia DEBLADIS et [W] [P], de déclarer irrecevables Monsieur [E] [M], Madame [A] [T] épouse [M] et la SCI AP1967-02 en leurs demandes,

REJETTE la demande de Monsieur [E] [M] et de Madame [A] [T] épouse [M] en paiement de la somme de 140 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

CONDAMNE in solidum la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE et la SELARL NOTA CONSEILS S, venant aux droits de la SCP Sonia DEBLADIS et [W] [P], à verser à la SCI AP1967-02 la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l'indemnité transactionnelle versée pour écarter le risque d'éviction,

CONDAMNE in solidum la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE et la SELARL NOTA CONSEILS S, venant aux droits de la SCP Sonia DEBLADIS et [W] [P], à verser à la SCI AP1967-02 la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral,

REJETTE la demande de la SCI AP1967-02 de dommages et intérêts au titre de la perte de revenus sur la période du 1er août 2017 au 31 juillet 2020,

REJETTE la demande de la SCI AP1967-02 de dommages et intérêts au titre du surcoût pour la rénovation de son bien,

CONDAMNE in solidum la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE et la SELARL NOTA CONSEILS S, venant aux droits de la SCP Sonia DEBLADIS et [W] [P] aux entiers dépens,

CONDAMNE in solidum la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE et la SELARL NOTA CONSEILS S, venant aux droits de la SCP Sonia DEBLADIS et [W] [P] à verser à la SCI AP1967-02 la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Monsieur [E] [M] et de Madame [A] [T] épouse [M] au titre de leurs frais irrépétibles,

REJETTE la demande de la SCI L'IMMOBILIERE PARIS BANLIEUE au titre des frais irrépétibles,

REJETTE la demande de la SELARL NOTA CONSEILS S, venant aux droits de la SCP Sonia DEBLADIS et [W] [P] au titre des frais irrépétibles,

ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement. 


Fait à Paris le 23 janvier 2025

La Greffière Le Président
Sophie PILATI Jérôme HAYEM