Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 7, 23 janvier 2025, n° 23/13684

Exposé du litige

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :



La SCI DEKLEBER est propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 28], sur la parcelle cadastrée AK n°[Cadastre 15] d'une superficie de 2.966m². Il s'agit d'un ensemble immobilier composé de locaux d'activité et de locaux d'habitation.

Le bien se trouve dans le périmètre de la convention d'intervention foncière signée entre la ville de [Localité 59], l'EPT Est Ensemble et l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (EPFIF) le 18 avril 2018. Il est soumis au droit de préemption urbain dont l'EPFIF est délégataire.

La SCI DEKLEBER a adressé à la commune de Pantin une DIA à hauteur de 6.500.000 euros pour son bien susmentionné, outre une commission d'agence de 216.000 euros TTC à la charge de l'acquéreur. La commune a réceptionné la déclaration le 08 mars 2022.

L'EPFIF a exercé son droit de préemption par une décision du 07 juin 2022 au prix de 3.000.000 euros hors commission d'agence.

La SCI DEKLEBER a signifié son refus à l'EPFIF par courrier du 02 août 2022 reçu le 04 août 2022 par l'EPFIF.

Par requête et mémoire reçus le 17 août 2022, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté.

L'EPFIF justifie avoir procédé dans les temps à la consignation d'une somme de 595.500 euros à la Caisse des Dépôts et Consignations ainsi qu'à la notification du récépissé de consignation.

Le transport sur les lieux a eu lieu le 07 février 2023.

Par jugement contradictoire du 25 juillet 2023, le juge de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny a :

ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 07 février 2023 ;

FIXÉ à 6.032.170 euros [(17.400 euros x 7 emplacements de stationnement) + (130,9m² x 5.500 euros pour l'habitat) + (3.579,6m² x 1.450 euros pour les locaux d'activité)], en valeur occupée, le prix d'acquisition du bien appartenant à la SCI DEKLEBER, situé [Adresse 27], sur la parcelle cadastrée AK n°[Cadastre 15] ;





DIT que les frais de commission d'agence dus par l'EPFIF sont d'un montant de 180.000 euros HT dans l'hypothèse de la réalisation de la préemption.

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à la SCI DEKLEBER une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ l'EPFIF au paiement des dépens de la procédure ;

REJETÉ toute autre demande des parties.



Par déclaration du 22 août 2023, l'EPFIF a interjeté appel du jugement aux motifs notamment, et sous réserve de tout autre moyen à produire, que le juge de l'expropriation a surévalué le montant du prix du bien appartenant à la SCI DEKLEBER en le fixant à la somme de 6.032.170 euros et dit que les frais de la commission d'agence devaient être fixés à 180.000 euros HT.



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ Adressées au greffe le 20 novembre 2023 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 08 janvier 2024 (AR intimée le 10/01/2024 et AR CG le 15/01/2024), aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :



DIRE l'EPFIF recevable et bien fondé en son appel ;

REJETER toutes les demandes, fins et conclusions de la société DEKLEBER ;

RÉFORMER le jugement du 25 juillet 2023 en toutes ses dispositions contraires aux présentes ;



Statuant à nouveau,

FIXER le prix du bien préempté à la somme de 3.106.000 euros [(3.579,60m² x 880 euros x 0.8 pour les locaux d'activité) + (130.90m² x 4.400 euros x 0.85 pour l'habitat) + (17.400 euros x 4 pour le stationnement)] ;

FIXER le montant de la commission d'agence à la somme de 93.198 euros TTC ;



Subsidiairement, la fixer sur la base de 3% du prix qui sera fixé par la cour.

DIRE que les dépens seront à la charge de l'intimée.



2/ Adressées au greffe le 29 février 2024 par la SCI DEKLEBER, intimée et formant appel incident, notifiées le 11 mars 2024 (AR appelant et AR CG le 12 mars 2024), aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :



INFIRMER le jugement du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny du 25 juillet 2023 RG n°22/00202 en tant qu'il a fixé le prix du bien cadastré section AK n°[Cadastre 15] sis [Adresse 26]) à 6.032.170 euros ;

FIXER à 6.500.000 euros (prix de la DIA) le prix d'acquisition du bien appartenant à la SCI DEKLEBER cadastré section AK n°[Cadastre 15] sis [Adresse 26]) ;

CONFIRMER le jugement du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny du 25 juillet 2023 RG n°22/00202 en tant qu'il a dit que les frais de commission d'agence dus par l'EPFIF sont d'un montant de 180.000 euros HT dans l'hypothèse d'une réalisation de l'opération de préemption, condamné l'EPFIF à verser à la SCI DEKLEBER une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance.

DÉBOUTER l'EPFIF de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;







CONDAMNER l'EPFIF à payer à la SCI DEKLEBER une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER l'EPFIF au paiement des dépens de la procédure d'appel.



3/ Adressées au greffe le 11 avril 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 22 avril 2024 (AR appelant et intimée le 24/04/2024), aux termes desquelles il conclut à ce qu'il plaise à la cour de :




CONFIRMER le jugement de première instance sur les surfaces à retenir et le pourcentage des frais d'agence ;

INFIRMER le jugement de première instance sur les valeurs retenues au m², le nombre de stationnements composant l'espace des parkings et fixer le prix d'aliénation à 5.589.285 euros décomposé comme suit :


Local d'activité : 3.579,60m² x 1.350 euros = 4.832.460 euros

Habitation : 130.90m² x 5.250 euros = 687.225 euros

Stationnements : 4 x 17.400 euros = 69.600 euros




Les frais d'agence de 3% devront être calculés sur cette base, soit 167.679 euros.






EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES





L'EPFIF expose que :



Sur la confirmation des décisions et observations du tribunal, l'EPFIF entend demander la confirmation du jugement sur la date de référence, les superficies prises en considération et le rejet des termes de référence de la SCI DEKLEBER pour les locaux d'activité.



Sur la situation d'occupation, le transport sur les lieux a permis de constater que les locaux d'activité ainsi que l'habitat étaient occupés.

Concernant les locaux d'activité, certains termes de référence versés par les parties étaient certes occupés, mais cela ne devait pas conduire le premier juge à ne pas appliquer d'abattement, sauf à considérer qu'un local occupé ait la même valeur qu'un local libre. Surtout, le loyer payé par la société occupante est particulièrement faible, de l'ordre de 17 euros/m². Il convenait donc d'appliquer un abattement de 20%.

Concernant l'habitat, le bien était incontestablement occupé au moment du jugement. Le premier juge a appliqué un abattement de 5%, mais il est de jurisprudence constante qu'en cas d'occupation précaire, un abattement de 15% doit être appliqué.



Sur la valorisation des locaux d'activité, le premier juge a écarté deux des termes de l'EPFIF pour leur consistance alors qu'il a retenu un terme du commissaire du Gouvernement pourtant de consistance encore inférieure. L'EPFIF propose par ailleurs à la cour de retenir tous les termes qui étaient cités par le commissaire du Gouvernement, et en propose cinq nouveaux. Il est incontestable que les locaux d'activité étaient défraîchis et dans un état moyen. Ils ne bénéficient pas d'une cour. Le tribunal a décidé de leur donner une valeur supérieure, puisqu'ils sont en pleine propriété et non en copropriété, alors que seule une étude du marché local aurait permis de démontrer que cela a une influence sur la valeur des biens, surtout que les terrains en copropriété bénéficient souvent de cours communes et d'équipement partagés, évalués en terrain intégré. Le tribunal n'a pas appliqué d'abattement pour vétusté alors que les termes cités étaient en meilleur état. Un abattement de 20% pour vétusté est demandé.



Sur la valorisation des locaux d'habitation, l'EPFIF accepte de retenir l'ensemble des termes retenus par le tribunal, mais estime que le mauvais état du bâtiment justifie un abattement de 40% sur la valeur moyenne qui en ressort.



Sur la valorisation du bâtiment à usage de garage, l'EPFIF accepte de prendre en compte les termes produits par l'ensemble des parties ainsi que la valorisation par box retenue en 1ère instance, mais conteste la décision concernant le nombre de box. Il est en effet impossible d'en placer 7 dans un espace de 88m² en prenant en compte l'aire de circulation. Une équivalence de 4 box sera retenue.



Sur la commission d'agent immobilier, l'EPFIF n'en conteste pas le principe. Cependant, un agent immobilier ne peut prétendre à une commission supérieure à celle stipulée dans son mandat (article 73 du décret du 20 juillet 1972 ; Cass. 1ère civ., 16 mars 2022, n°20-17028). En l'espèce, il est bien précisé dans son mandat que le taux de commission est fixé à 3% hors taxe et TVA incluse. Il est donc demandé à la cour d'appliquer ce taux de 3%.



La SCI DEKLEBER rétorque que :




Sur la localisation et les caractéristiques du bien, celui-ci jouit d'une situation particulièrement privilégiée, dans le secteur le plus recherché de [Localité 59], à proximité immédiate de la ligne 5 du métro, aux portes de [Localité 61] et à 950m du [Adresse 60]. Il dispose, atout inestimable dans la région, d'un linéaire de 40m en façade immédiate avec le parc Stalingrad.





Sur la configuration du bien, la parcelle sur laquelle il est sis dispose d'une superficie remarquable et très recherchée dans le secteur. La SCI DEKLEBER a fait réaliser un métrage attesté par cabinet de géomètres-experts, mais le premier juge a suivi les demandes du commissaire du Gouvernement en omettant certaines surfaces, s'en justifiant au motif qu'il s'agissait d'annexes qui ne peuvent être évaluées comme les surfaces d'activités, mais sans chercher à les pondérer.


Pour la partie habitation, il conviendra de réintégrer les 18.30m² de locaux techniques et les 26.10m² de caves en les pondérant au ratio de 0.3 admis par la jurisprudence, ce qui donne un total de 158,52m².

Pour la partie activité/bureaux, il conviendra de réintégrer les 77,60m² correspondant aux locaux techniques d'entrepôt pondérés à 0,5, ce qui donne une surface totale de 3.618,40m².





L'EPFIF ne conteste pas la superficie des locaux de stationnement mais affirme sans le justifier qu'ils ne peuvent accueillir que 4 box de véhicules.



Sur l'état du bien, l'EPFIF parle tout au long de son mémoire d'un état de vétusté sans en justifier, alors que le bien, comme l'a reconnu le premier juge, est dans un état correct ou passable. Rien ne justifierait l'application d'un abattement pour vétusté.




Sur la situation locative, les biens étaient vendus libres de toute occupation dans le compromis de vente, la société occupante s'étant engagée à quitter les lieux. Si cet engagement n'est pas repris dans la DIA, les conditions et clauses de la DIA ne sont opposables au préempteur que si ce dernier exerce son droit aux prix et conditions de la DIA (article R.213-8 b. du code de l'urbanisme), ce qui n'est pas le cas en l'espèce. La société MONTYS, occupante et dont les organes dirigeants sont identiques à la SCI DEKLEBER, s'était par ailleurs engagée à libérer les lieux en cas d'acquisition par voie de préemption, comme il a été produit par la préemptée. L'EPFIF ne peut exiger que les lieux soient d'ores et déjà libérés alors que rien ne garantit qu'il acceptera le prix fixé par la cour, sauf à appauvrir injustement la SCI DEKLEBER. L'EPFIF n'apporte aucun élément corroborant l'existence de moins-values liées à l'occupation actuelle du bien, et échoue donc à justifier sa demande d'un abattement de 20%.




Concernant l'habitation, seul un appartement reste occupé sans droit ni titre depuis la fin du bail le 1er juin 2021, après que la SCI DEKLEBER ait donné congé pour vendre. Comme rappelé dans la DIA, une procédure d'expulsion avait été initiée devant le tribunal de proximité de Pantin qui, par décision définitive signifiée le 14 avril 2023, a ordonné l'expulsion sans délai des occupants. Dans ces conditions, le préempteur n'aura rien à mettre en 'uvre pour faire libérer les lieux et l'application d'un abattement serait infondée. Les autres appartements sont occupés par des membres de la SCI DEKLEBER, société familiale, qui se sont engagés à quitter les lieux sitôt la vente ou l'acquisition par préemption entraînerait transfert de propriété (pièce n°8). Le bien qu'acquerrait l'EPFIF serait donc quoi qu'il arrive libre de toute occupation.



Il est par ailleurs particulièrement révélateur que l'EPFIF demande un abattement pour occupation sur une valeur calculée avec des termes dont les biens sont déjà occupés.




Sur le calcul de la valeur vénale des locaux d'activité, les termes proposés par l'EPFIF en 1ère instance seront rejetés sans difficulté, car ils sont non comparables au bien de l'espèce. L'un d'eux concerne une référence ancienne et d'une surface plusieurs fois inférieure. Les deux autres concernent des lots de copropriété dont l'un est loué et d'une consistance très différente. Les termes versés par l'EPFIF en cause d'appel seront également rejetés car ils concernent des biens en zone industrielle situés dans des communes non limitrophes de [Localité 61] et sans caractéristiques communes avec le bien de l'espèce.




La SCI DEKLEBER produit deux références récentes et à proximité immédiate du bien préempté. Le premier terme, avait été vendu en 2019 pour 2.650 euros/m², lorsqu'il a été produit en première instance. Il se trouve qu'il a été à nouveau vendu en 2022 pour 3.760 euros/m². Les parties adverses avaient demandé à ce qu'il soit écarté au motif qu'il s'agirait uniquement d'un immeuble de bureau, alors que l'acte de vente précise qu'il s'agit bien d'un bien mixte à usage d'activités et de bureaux, comme le bien de l'espèce. Le premier juge a écarté ce terme au motif que sa superficie serait imprécise alors que cette dernière n'a jamais été contestée par les parties. Le fait que ce terme présente un bien en meilleur état doit être pris en compte sans suffire à justifier d'écarter ce terme des débats. Le second terme produit par la préemptée concerne un local de 195m², pour une valeur métrique de 5.218 euros/m². Outre sa superficie, l'EPFIF n'apporte aucune véritable critique à cette référence.



Si les références produites par le commissaire du Gouvernement devaient être retenues, il conviendrait d'y appliquer un coefficient pour tenir compte de leurs moins-values par rapport au bien de l'espèce (copropriété, localisation).



Une juste valeur de 2.000 euros/m² sera donc retenue pour les locaux d'activité, qui bénéficient encore une fois d'une configuration et d'une superficie exceptionnelles.




Sur le calcul de la valeur vénale pour les locaux d'activité, l'EPFIF se contentait en 1ère instance de trois termes de référence pour démontrer une valeur de 6.000 euros/m² avant abattement alors que la moyenne de ses termes est de 6.282 euros/m².




La SCI DEKLEBER produit 25 termes de 2022, de 30 à 68m² et situés à moins de 300m du bien préempté, et de niveaux d'état d'entretien variés. L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement étaient d'accord pour retenir l'ensemble de ces termes ainsi que la valeur de 7.335 euros/m², dont le premier juge a donné acte. En cause d'appel, l'EPFIF demande en une phrase à ce que soit appliqué un abattement de 40% pour le mauvais état prétendu du bien, ce qui s'apparente à de la lésion au sens de l'article 1647 du code civil. Le bien n'est par ailleurs évidemment ni insalubre ni vétuste. Pourtant, le premier juge a décidé sans le motiver d'appliquer un abattement de 20%, normalement réservé aux immeubles frappés d'une décision administrative d'insalubrité, sur la valeur de 7.335 euros/m² qui était retenue, ignorant les nombreuses plus-values dont dispose le bien, à l'exemple de sa situation géographique, et faisant tomber la valeur de l'immeuble bien en dessous de la valeur la plus basse des 31 termes de comparaison retenus, alors que certains étaient dans un état d'entretien mauvais.




Sur le calcul de la valeur vénale pour la partie box, les parties sont en accord pour une valorisation à 17.400 euros la place de stationnement. Cependant l'EPFIF affirme, encore une fois sans preuve et de manière péremptoire, qu'il ne serait possible de placer que quatre véhicules dans les 88.8m² de surface évalués. Les dimensions standard pour un box fermé pour véhicules sont de 2.50m² x 5m soit 12.5m². La cour constatera qu'il y a largement la place de garer 7 véhicules dans toutes les hypothèses et la SCI DEKLEBER demande la confirmation du jugement sur ce point.



Sur le prix d'acquisition, on en arrive donc à :


 3.618m² x 2000 euros = 7.236.800 euros pour la partie activités

158.52m² x 7.335 euros = 1.162.744 euros pour la partie habitat

7 x 17.400 euros = 121.800 euros pour la partie box.





Soit un total de 8.521.344 euros. Ainsi, le montant de 6.500.000 euros compris dans la DIA correspond à un prix juste et en deçà de la valeur réelle du bien.




Sur la fixation d'une commission d'agence fixe à la charge de l'acquéreur, la DIA et le compromis de vente mentionnent une commission d'agence fixe de 216.000 euros, la mention de 3% du prix du bien étant juste utile au calcul par les parties. La commission étant expressément fixe, le premier juge a reconnu de bon droit qu'elle serait intégralement à la charge du préempteur peu importe le prix judiciairement fixé.





Sur l'application de l'article 700, compte tenu des circonstances, l'équité commande d'allouer à la SCI DEKLEBER une somme minimum de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La somme de 3.000 euros allouée en appel sera par ailleurs confirmée.






Le commissaire du Gouvernement conclut que :




Sur les surfaces à retenir :


Pour les locaux d'activité, il convient de retenir les surfaces de circulation et sanitaire, soit un total de 3.579,60m².


Pour l'habitation, la méthode retenue pour l'évaluation étant la méthode analytique, il convient d'exclure les espaces de circulation correspondant à des parties communes. Cela donne une superficie de 130,90m².

Sur le stationnement, et selon le site « agrandir ma maison.com », un garage double doit avoir une superficie d'environ 40m². En l'espèce, il n'existe que deux portes de garage basculantes sur rue dans le bâtiment. Il convient donc que l'espace soit valorisé comme deux boxes double emplacement.





Sur les termes de comparaison :


Pour les locaux d'activités, les nouveaux termes apportés par l'EPFIF devront être écartés, car ils concernent des mutations dans des villes moins cotées et anciennes. Les termes de la SCI DEKLEBER seront écartés pour les motifs invoqués dans le jugement ou bien pour leur consistance et leur superficie. Le commissaire du Gouvernement entend produire un nouveau terme.

Pour les appartements, il a tenté de rechercher uniquement des bâtiments construits entre 1880 et 1930. Cela n'a cependant pas permis d'affiner un autre prix que celui issu des 31 références de première instance et c'est la valeur moyenne de 7.312 euros/m² qui sera retenue.




Sur l'abattement pour état dégradé ou vétusté, l'état général de l'ensemble est passable et peu entretenu.


Pour la valeur du local d'activité, le commissaire du Gouvernement retient un abattement de 20% pour tenir compte de l'état des locaux, la plus-value apportée par la monopropriété étant compensée par la prise en compte de termes dont la construction est récente.


Pour la valeur métrique des appartements, le commissaire du Gouvernement sollicite aussi un abattement de 20% pour mauvais état d'entretien.





Sur l'état d'occupation, le local d'activité était occupé le jour du transport. Mais la société occupante s'étant engagée contractuellement à libérer le local dès signature de la vente, il n'y a pas lieu d'appliquer un abattement. L'habitation est en revanche occupée. Mais l'occupation n'étant que précaire, le commissaire du Gouvernement sollicite seulement un abattement de 10%.



Sur les frais d'agence, la commission étant fixée à 3% du prix de vente, les frais devront être de 3% du prix fixé par le juge.




Tableau Récapitulatif











Jugement



Préempteur



Préempté



Commissaire du Gouvernement



Observations





Prix d'aliénation



6.032.170 euros [(17.400 euros x 7 emplacements de stationnement) + (130,9m² x 5.500 euros pour l'habitat) + (3.579,6m² x 1.450 euros pour les locaux d'activité)]



3.106.000 euros [(3.579,60m² x 880 euros x 0.8 pour les locaux d'activité) + (130.90m² x 4.400 euros x 0.85 pour l'habitat) + (17.400 euros x 4 pour le stationnement)]



6.500.000 euros (prix de la DIA)



5.589.285 euros [(3.579,60m² x 1.350 euros = 4.832.460 euros pour le local d'activité) + (

130.90m² x 5.250 euros = 687.225 euros pour l'habitat) + (


: 4 x 17.400 euros = 69.600 euros


pour le stationnement)]



Le préempté arrive dans son développement à une valorisation à

8.521.344 euros





Commission d'agence



Fixe 180.000 euros HT



3% du prix fixé par la cour



Fixe 180.000 euros HT



3% du prix fixé par la cour

Motifs

SUR CE, LA COUR



- Sur la recevabilité des conclusions 



Aux termes de l'article R 311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 22 août 2023, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.

À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 

Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l'espèce, les conclusions de l'EPFIF du 20 novembre 2023, de la SCI DEKLEBER du 29 février 2024 et du commissaire du Gouvernement du 11 avril 2024 adressées ou déposées dans les délais réglementaires sont recevables.



- Sur le fond

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'il juge nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213-4.

En cas d'acquisition, l'article L 213-14 est applicable.

Aux termes de l'article L 213-4 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l'indemnité de remploi. 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'appel de l'EPFIF porte sur le prix du bien préempté, avec une discussion sur les abattements pour occupation, pour l'état des locaux d'habitation, sur la valorisation du bâtiment à usage de garage et sur la commission d'agent immobilier. 

L'appel incident de la SCI DEKLEBER concerne le prix d'acquisition.

L'appel incident du commissaire du Gouvernement porte sur les valeurs unitaires et sur le nombre d'emplacements de stationnement.

S'agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge a retenu en application de l'article L213-4 du code de l'urbanisme, le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUI) de [Localité 62] Commune approuvé le 24 mai 2022, en vigueur depuis la date du 20 juillet 2022. 

S'agissant des données d'urbanisme, à cette date de référence, le bien est situé en zone UM du PLUI correspondant à un secteur mixte, situé le plus souvent en transition entre les centralités et les quartiers pavillonnaires ou secteurs moins denses du territoire ; cette zone présente des formes urbaines hétérogènes présentant une mixité de fonctions et une certaine densité. 

S'agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s'agit de celle de la première instance, soit le 25 juillet 2023.



1°sur la consistance du bien

Le premier juge a retenu :

-qu'il s'agit d'un ensemble immobilier composé de locaux de nature différente, tous communiquant de l'intérieur, la façade sur rue du local d'habitation n'était pas adjacente à celle des locaux d'activités ; il s'agit :

' d'un local d'activité au [Adresse 31] ;

' d'un double garage au [Adresse 34] ;

' d'un immeuble d'habitation au [Adresse 25].

-que les façades sur rue sont dans un état passable ;

-que le bien se situe sur une voie calme, dans un environnement principalement résidentiel, en face d'un jardin municipal, à proximité du [Adresse 60], de la mairie de [Localité 59] et du canal de l'Ourcq ;

-qu'il est accessible par les transports en commun (station [56] et église de [Localité 59], métro ligne 5 à 500 m environ, plusieurs lignes de bus) et se situe à proximité de grands axes routiers (boulevard périphérique, A86, A3) ;

-que le local d'activité est composé d'un rez-de-chaussée et d'un étage, comprenant sur une partie, de vastes mezzanines ; il comprend des espaces de bureau et des espaces de stockage ; l'ensemble est peu entretenu, avec des équipements et revêtements anciens et apparaît en grande partie inoccupé ;

-que les box de stationnement, accessibles de la rue par deux portes de garage, sont des pièces d'assez grande superficie, sans équipement particulier ;

-que l'immeuble d'habitation, en R+2, comprend un appartement par niveau, couloir d'entrée ainsi que des escaliers étroits, les revêtements de sol et mur étant dans un état passable ; seuls les appartements situés au rez-de-chaussée et au premier étage ont pu être visités ; ils sont chacun composé de trois pièces, dans un état d'entretien passable dans l'ensemble. Les caves n'ont pas été visitées ;

-que l'ensemble immobilier, aménagé de manière sommaire, est peu entretenu dans l'ensemble, aussi bien à l'extérieur qu'à l'intérieur ; revêtements, matériels et équipements sont anciens ;

-que les locaux d'activité sont néanmoins très spacieux et éclairés en partie par de vastes verrières d'époque.

L'EPFIF produit des photographies du bien et indique que le transport sur les lieux a confirmé l'état d'entretien médiocre de l'immeuble préempté aussi bien en ce qui concerne les appartements conçus qu'en ce qui concerne les locaux d'activité.

Il conteste l'analyse du tribunal s'agissant d'un environnement principalement résidentiel et en face d'un jardin public, produit une photographie et indique que l'environnement n'était pas principalement résidentiel mais à usage d'activités ; que par ailleurs, la proximité de l'autoroute A6 ne présentait pas d'utilité particulière dans la mesure où l'accès à l'autoroute est éloigné.

La SCI DEKLEBER verse des photographies et un plan et rétorque que la localisation est particulièrement privilégiée, en raison de la proximité immédiate des transports en commun, le bien étant situé aux portes de Paris, avec un atout inestimable en Île-de-France, à savoir un linéaire de près de 40 m en façade immédiate avec le parc Stalingrad d'une superficie de 1,6 ha.

Le commissaire du Gouvernement indique que le bien se situe dans une voie calme, dans un environnement principalement résidentiel, en face d'un jardin municipal, à proximité du parc de [Localité 57], de la mairie de [Localité 59] et du canal de l'Ourcq.

Au vu des pièces versées par les parties, la cour retiendra, s'agissant de l'environnement, seul élément contesté par l'EPFIF, que le bien se situe dans un environnement principalement résidentiel, en face d'un jardin municipal, à proximité du [Adresse 60], de la mairie de [Localité 59] et du canal de l'Ourcq.



2° sur les superficies

Le premier juge a retenu au vu de plans établis à la demande de la société DEKLEBER par le cabinet [B] (pièce n°3) :

- pour les locaux d'habitation : 130,90 m² en surface utile ;

- pour les locaux d'activité : 3579,60 m² en surface utile.

L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement.

La SCI DEKLEKER demande l'infirmation du jugement en indiquant que le premier juge a suivi à tort les demandes du commissaire du Gouvernement en omettant certaines surfaces.

Elle demande pour la partie habitation de réintégrer 18,30 m² de locaux techniques d'habitation et 26,6 m² de caves en les pondérant comme habituellement admis par la jurisprudence de 0,30 et de fixer la surface utile à retenir pour l'habitation à : 

145,20 m²+ (18,30 m²+ 26,10 m²)X 0,2= 158,52 m².

Elle sollicite, pour la partie activité, de réintégrer les 77,60 m² correspondant aux locaux techniques, entrepôts, surfaces de moins de 1,80 m² d'entrepôts pondérés à 0,5 et de fixer la surface utile à :

3579,60 m² + (77,60 m² X 0,5)= 3618,44 m².

Le tableau des surfaces du cabinet [B] comprend 3 parties :

- activité

- habitation

- annexes.



En nota, le tableau donne la définition de la surface utile et indique que le logement au 2° étage est non visité, que la surface est celle du logement situé au 1er étage et que pour les logements, la surface calculée est l'habitable.





S'agissant de la partie habitation, les termes de comparaison examinés ci après sont en surface utile.

En conséquence, dans le cadre de la méthode par comparaison, le premier juge a exactement retenu uniquement la surface utile des habitations, à l'exclusion des espaces de circulation et autres annexes en application des articles R331-10 et R11-2 du code de la construction et de l'habitat.

Le jugement qui a retenu une surface utile pour les habitations de 130,90 m² sera confirmé.

S'agissant de la partie activités, les termes de comparaison examinés ci après portent principalement sur des bien soumis au régime de la copropriété, pour lesquelles la superficie des annexes est exclue.

En conséquence, dans le cadre de la méthode par comparaison, le premier juge a exactement exclu les annexes.

Le jugement qui a retenu une surface utile de 3579,60 m² pour la partie activités sera confirmé.

Le premier juge a retenu pour l'emplacement de stationnement de 88,80 m², que les boxes permettent le stationnement de sept véhicules.

L'EPFIF demande l'infirmation du jugement au motif que ce n'est pas conforme à la consistance des lieux, et que dans un local de 90 m², sauf à coller des véhicules les uns aux autres, il n'était pas possible de placer sept boxes ; il retient donc 4 boxes.

Le commissaire du Gouvernement demande également l'infirmation du jugement en indiquant qu'il n'existe que deux portes de garage basculant, sur rue, pour l'espace de stationnement et que dès lors, bien que l'espace de stationnement fasse 88,80 m², il ne semble pas possible d'y stationner sept véhicules, les espaces requis pour l'ouverture des portes et des aires de circulation étant nécessaires et il demande donc que soit valorisé uniquement deux boxes de double emplacement.

Il se fonde sur :

' le site « agrandir la maison.com » : un garage double doit avoir une superficie d'environ 40 m² pour être facilement utilisable. La superficie minimale d'un garage double prend en compte la largeur et longueur de deux véhicules standards auquel on ajoute des battements de la portière conducteur. Ces dimensions doivent être revues à la hausse quand les véhicules détenus sont plus importants (monospace, camping-car, etc.) ([54]) ;

' site « tarifartisan.fr ». Les dimensions des garage doubles sont les suivantes (annexe deux) :

' un garage double longueur : il permet de recevoir les deux véhicules en file indienne. La dimension standard est de 10 X 3 mètres. L'inconvénient réside dans le fait qu'il faut impérativement sortir la voiture située à l'avant de la pièce utile pour pouvoir démarrer le deuxième véhicule.

' Un garage double en largeur. C'est la solution la plus courante et la plus pratique. Elle permet d'accueillir les deux automobiles l'une à côté de l'autre. En revanche, il faudra prévoir une porte de garage plus large ou deux ouvertures séparées. La dimension de ce type de garage en version standard est de 6 m X 5 mètres (largeur X longueur).

La SCI DEKLEBER demande la confirmation du jugement en indiquant que les dimensions standard d'une place de stationnement sont de 2,3 m X 5 mètres soit 11,50 m², que pour un box fermé pour véhicules, les dimensions sont de 2,50 m² X 5 mètres soit 12,5 m², et qu'il y a largement la place pour une surface de 88,8 m² de garer sept véhicules dans toutes les hypothèses.

Au regard de la présence uniquement de deux portes de garage basculantes, sur rue, pour cet espace de stationnement, bien que le stationnement fasse 88,80 m², en tenant compte des espaces requis pour l'ouverture des portes et des aires de circulation nécessaires, il ne peut être retenu qu'une équivalence de quatre boxes comme proposé par l'EPFIF.

Le jugement sera infirmé en ce sens.



3° Sur la méthode

La méthode par comparaison avec un prix pour les locaux d'activités, pour les habitations et pour les boxes de stationnement n'est pas contestée en appel. 

4° Sur la fixation du prix

A pour les habitations

Le premier juge après examen des références des parties et après application d'un abattement pour occupation de 5 %, les termes de comparaison portant majoritairement sur des biens libres d'occupation, et en tenant compte des caractéristiques du bien à évaluer, a retenu une valeur unitaire à 5.500euros /m² et fixé le prix à la somme de :

130,90 m² X 5.500 euros/m²= 719'950 euros en valeur occupée.

Il convient d'examiner les références des parties et de statuer ensuite sur les abattements. 

1° les références des parties

A Les références de l'EPFIF

L'EPFIF indique qu'il accepte de prendre tous les termes de comparaison qui ont été retenus par le tribunal, qui aboutissent à une valeur unitaire moyenne de 7.335 euros/m².

Il demande l'infirmation du jugement en ce qui concerne l'abattement pour vétusté qui sera étudiée ci-après.

B Les références de la SCI DEKLEBER

Elle propose 25 termes de comparaison avec les références de publication uniquement en 2022 pour des appartements de 30 à 68 m², de mars à octobre 2022 situés à moins de 300 m du bien préempté.

Elle ne conteste pas la valeur unitaire retenue par le tribunal, mais uniquement l'abattement pour vétusté qui sera examiné ci après.

Ces termes sont les suivants :











date de la vente



adresse



superficie/ SU



prix/euros



pris/SU/m²/ euros





I1



8 mars 2022



[Adresse 1]



48



366'900



7643,75





I2



5 juillet 2022



[Adresse 1]



37



289'000



7810,80





I3



20 juin 2022



[Adresse 7]



50



358'000



7160





I4



11 octobre 2022



[Adresse 22]



43



326'200



7586,05





I5



2 mai 2022



[Adresse 43]



38



272'727



7177,03





I6



17 mars 2022



[Adresse 8]



40



285'000



7125





I7



11 mai 2022



[Adresse 19]



30



203'500



6783,33





I8



17 juin 2022



[Adresse 42]



38



275'000



7236,84





I9



14 juin 2022



[Adresse 47]



55



360'000



6545,45





I10



12 juillet 2022



[Adresse 53]



62



535'000



8629,03





I11



18 mai 2022



[Adresse 6]



41



269'000



6560,98





I12



6 mai 2022



[Adresse 2]



68



461'000



6779,41





I13



15 juin 2022



[Adresse 24]



33



242'450



7346,97





I14



31 août 2022



[Adresse 16]



35



240'000



6857,14





I15



8 avril 2022



[Adresse 38]



52



375'000



7211,54





I16



14 avril 2022



[Adresse 14]



56



443'835



7925,63





I17



7 juillet 2022



[Adresse 21]



63



468'000



7428,57





I18



24 aout 2022



[Adresse 21] 



55



391'000



7102,09





I19



11 mai 2022



[Adresse 11]



64



430'000



6718,75





I20



30 mars 2022



[Adresse 4]



34



295'000



8676,47





I21



7 juin 2022



[Adresse 40]



66



497'101



7531,83





I22



23 juin 2022



[Adresse 39]



42



293'000



6976,19





I23



3 aout 2022



[Adresse 39]



55



 427'000



7763,64





I24



22 juillet 2022



[Adresse 41]



56



385'000



6875





I25



22 juillet 2022



[Adresse 41]



56



431'000



7696,43





Moyenne : 7325,84 euros/m².

Ces termes non contestés comparables en consistance en localisation seront retenus.

C Les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement indique que pour tenir compte de l'année de construction de logements soit 1910, il a préféré limiter les termes à retenir aux appartements de construction très ancienne soit construits entre 1880 et 1930 avec les références cadastrales et de publication :







N° du terme



Date de vente



Adresse



Surface/m²/SU



Prix en euros



Prix en euros/m² /SU





DEF2



5 juillet 2022



[Adresse 18]



37



289'000



7801,81





DEF4

CG1



11 octobre 2022



[Adresse 22]



43



326'000



7586,05





DEF5



2 mai 2022



[Adresse 43]



38



272'727



7177,03





DEF6



17 mars 2022



[Adresse 8]



40



285'000



7125





DEF12



6 mai 2022



[Adresse 3]



68



461'000



6779,41





DEF13



15 juin 2022



 [Adresse 24]



33



242'450



7346,97





DEF16



14 avril 2022



[Adresse 14]



56



443'835



7925,63





CG3



30 2022



[Adresse 23]



56



352'500



6294,64





CG4



7 septembre 2022



[Adresse 13]



47



369'000



7851,06





CG7



14 décembre 2022



[Adresse 10]



42



315'000



7500





moyenne



















7330,66







Le commissaire du Gouvernement ajoute que cette limitation n'a pas permis d'affiner un autre prix que celui constitué des 31 termes et pour cette raison la moyenne, erreur du calcul de la moyenne corrigée, est de 7312 euros/m².

Ces termes, dont certains ont déjà été retenus, sont comparables en consistance et en localisation seront donc retenus.

Au regard de la moyenne et de l'évolution du marché, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure de 7331 euros/m².

Le jugement sera confirmé sur ce point.

2° sur les abattements

Le premier juge indique que la valeur du bien préempté doit être significativement inférieure à cette moyenne en considération de l'état d'entretien des appartements visités, qui présentaient des aménagements et équipements sommaires et/ou anciens et de fortes traces d'humidité; qu' il apparaît justifié de les considérer comme non conformes à l'état de logements mis couramment en vente ; qu'il convient à l'inverse de prendre en compte, comme élément de plus-value, la situation géographique avantageuse du bien en vis-à-vis direct d'un grand jardin municipal.

S'agissant de l'abattement pour occupation, le premier juge indique que le jugement du tribunal de proximité de Pantin, dont il n'est pas allégué qu'il a fait l'objet d'un appel, confirme la résiliation du bail au 31 mai 2021 de l'appartement situé au 3e étage et partant, le caractère sans droit ni titre de l'occupation ; que s'agissant des deux autres appartements ,il n'est pas contesté qu'il s'agit d'occupation à titre gracieux ; que si le bien est considéré comme occupé, il convient de tenir compte de la nature des situations d'occupation qui justifie de réduire l'abattement pour occupation par rapport au pourcentage de 15 % habituellement retenu et de le fixer à 5 %.

L 'EPFIF demande l'infirmation du jugement avec l'application d'un abattement de 40 % pour vétusté. 

La SCI DEKLEBER demande l'infirmation du jugement en indiquant que celui-ci a fait discrétionnairement évoluer la valeur de 7335 euros/m² pour la descendre à 5500 euros/m², alors qu'il est expressément rappelé que les moins-values correspondant à l'état passable des appartements se compensent largement avec la situation géographique. Le commissaire du Gouvernement indique que lors du transport sur les lieux, les trois appartements étaient occupés ; qu'il est de jurisprudence constante qu'en cas d'occupation, un abattement de 15 % est appliqué, qu'en l'absence de bail d'occupation précaire, il propose de limiter cet abattement à 10 %, l'appelant principal n'ayant pas de locataires à reloger.

Il n'est pas contesté que suite à un jugement du tribunal de proximité de Pantin, la résiliation du bail au 31 mai 2021 a été prononcée pour l'appartement situé au 3e étage et en conséquence, le caractère sans droit ni titre de l'occupation ; s'agissant des deux autres appartements, il n'est pas contesté qu'il s'agit d'occupation à titre gracieux, par les membres de la SCI.

Au vu de ces éléments, le premier juge a exactement fixé un abattement pour occupation de 5 %, inférieur à celui habituellement pratiqué, ce qui ramène la valeur unitaire à 6964 euros/m².

Il convient en outre de tenir compte de l'état passable des façades, du mauvais état d'entretien des appartements, qui présentent des aménagements et équipements sommaires et/ou anciens et de fortes traces d'humidité.

Au vu de ces éléments de moins value importants, le premier juge a exactement retenu une valeur unitaire inférieure de 5500 euros/m².

Le prix pour les locaux d'habitation est donc de :

130,90 m² X 5500 euros= 719'950 euros en valeur occupée.

Le jugement sera confirmé en ce sens. 

B pour les locaux d'activité

Le premier juge après examen des références des parties et après rejet de la demande de l'EPFIF d'un abattement pour occupation, a retenu une valeur unitaire de 1450 euros/m² et fixé le prix à :

3579,60 m² X 1.450 euros= 5 190 420 euros.

Il convient d'examiner les références des parties puis de statuer sur les abattements

1° références des parties

A Les références de l'EPFIF

Il reprend trois termes à [Localité 59] présentés en première instance avec les références d'enregistrement :







N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie utile totale/m²



Prix en euros



Prix en euros/m²/ SU 



Observations





T1



12 septembre 2019



[Adresse 37]



1195



1'400'000



1171



loué un local à usage d'activité industriel et commercial au premier étage, aires privatives de stockage et de déchargement, un garage





T2



17 juillet 2019 15 octobre 2020



[Adresse 5]



970







1185,57



loué un hangar, un appentis et une cour





T3







[Adresse 35]



393







966



Libre au deuxième étage, un local à usage d'activité industriel, commercial ou de bureaux associé à ces activités







T1:

L'EPFIF indique que ce terme a été écarté par le tribunal, alors qu'en réalité il a été retenu, celui-ci notant toutefois qu'il s'agit de lots de copropriété.

Le commissaire du Gouvernement propose également ce terme, tandis que la SCI DELEKER le rejette au motif qu'il s'agit de lots de copropriété, qu'il se situe dans un gigantesque entrepôt avec des cellules commerciales non comparables, qu'un des biens était loué et elle produit à l'appui des photographies.

Ce terme comparable en termes de superficie et d'usage sera retenu, tout en tenant compte qu'il s'agit d'une copropriété.

T2 :

Le commissaire du Gouvernement demande d'écarter ce terme.

La SCI DEKLEKER le demande également en indiquant que cette référence est ancienne, qu'elle concernait un bien loué, et hangar ouvert avec appentis avec une cour de 910 m² alors qu'il convient d'évaluer un local d'activité avec bureaux pour 3746 m² . 

Ce terme d'une consistance matérielle différente, non comparable sera écarté.

T3 :

L'EPFIF indique que l'on peut comprendre que le tribunal ait écarté cette vente concernant un local de 393 m², dans la mesure où cette superficie est très faible au regard de celle du bien préempté.

Ce terme non comparable en termes de superficie sera écarté. 

L'EPFIF reprend ensuite à son compte trois termes du commissaire du Gouvernement, qui sont examinés ci-après, ceux-ci étant proposés par le commissaire du Gouvernement en appel.

L'EPFIF propose cinq nouveaux termes en appel correspondant à des 

biens de même nature, situés dans des communes proches :





N° du terme



Date de vente



Adresse



description du bien



Prix/m²



unitaires





I4



cour d'appel de Paris 25 mars 2021

RG 

19/03 227

pièce n°5



ensemble de lots en copropriété située à [Adresse 64], parcelle cadastrée section [Cadastre 65]



lot n° 4:1 atelier de 645 m² utiles, bon état d'entretien

lot n° six : pavillon était médiocre

lot n° 7 de : l'espace rectangulaire, état d'entretien médiocre



Indemnité : 828'657,18 euros 

(hors remploi)



atelier : 

1010 euros/m²

pavillon : 

1500 euros/m²

espace annexe : 700 euros/m²





I5



jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 6 juillet [Immatriculation 17]/00 303 (pièce n° 6)



[Adresse 48]

superficie cadastrale de 3589 m²



ensemble immobilier à usage mixte industriel, bureaux, ateliers, entrepôts et salle de restauration



indemnité : 3'674'733,50 euros



1010 euros/m²





I6



vente du 

29 novembre 2019



[Adresse 20]



immeuble à usage d'activité comprenant un vaste entrepôt et bureaux annexes, d'une superficie de 9406 m²



8'450'000



899 euros/m²





I7



vente du 30 septembre 2019



[Adresse 52]



garage automobile avec bureau d'une superficie de 510,14 m²



450'000 euros



883 euros/m²





I8



vente du 2 avril 2019



[Adresse 9]



entrepôt et bureau d'une superficie de 901 m² en loi Carrez



828'657 euros



920 euros/m²







Le commissaire du Gouvernement demande d'écarter ces termes concernant des ensembles mixtes ou industriels situés à [Localité 63], ville bien moins côtée que [Localité 59] qui est une ville limitrophe de [Localité 61] ; les trois autres termes datent de 2019 sur la commune de [Localité 55], [Localité 58] et [Localité 63] seront écartés pour la même raison.

La SCI DEKLEKER demande également d'écarter tous ces termes.

Ces termes correspondent à une localisation différente et il n'est pas contesté par l'EPFIF que ces communes sont moins bien cotées que le bien situé à [Localité 59], qui est une commune limitrophe de [Localité 61].

Ces termes non comparables seront donc écartés.



B Les références de la SCI DEKLEBER

Elle propose deux termes à proximité immédiate avec les références d'enregistrement :







N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie utile 



Prix en euros



Prix en euros/m²



Observations





I1

pièce n°9



18 décembre 2019



[Adresse 12]

[Localité 59]



2819



7'473'000



2819



locaux d'activité/bureaux





I2



5 juillet 2021



[Adresse 46]

[Localité 59]



195



1'017'416



5 218



local industriel





I1 : 

Le commissaire du Gouvernement demande d'écarter ce terme.

La SCI DEKLEBER indique que pour information ce bien fait l'objet d'une vente en juillet 2022 pour un montant encore plus élevé.

Il ressort de l'acte de vente (pièces n°9) qu'il s'agit d'un immeuble en R+4 élevé sur deux sous-sols, parking qui a fait l'objet d'un aménagement dans les années 1990, composé d'un rez-de-chaussée de locaux entrepôts activité d'une superficie de 2018,50 m² environ, de locaux à usage de bureaux situés au premier étage d'une superficie de 574m², 50 m² environ, deux bureaux situés au deuxième étage d'une superficie de 540 m² environ, deux bureaux de superficie de 577 m², et enfin de bureaux au cinquième étage.

Il en ressort que la consistance n'est pas comparable au bien à évaluer, ni en termes de configuration s'agissant des constructions en R+4 sur deux niveaux de sous-sol, ni en termes d'usage, s'agissant d'une activité de bureaux prépondérante et de deux niveaux de parking.

Ce terme non comparable sera donc écarté.

I2 :

La superficie de 195 m² n'est pas comparable à celle du bien préempté de 3579,60 m² ; ce terme sera donc écarté.

C Les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du gouvernement reprend trois termes de première instance et propose un nouveau terme en appel tous situés à [Localité 59] avec les références cadastrales et de publication :





N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie utile/m²



Prix en euros



Prix en euros/m²/ SU



année de construction





CG1



12 septembre 2019



[Adresse 36]



1195,2



1'400'000



1171



1990





CG2



17 mars 2022



[Adresse 36]



1400,33



2'150'000



1535



1990





CG3



29 octobre 2020



[Adresse 36]



[Adresse 51]



1'600'000



1693



1990





CG4



29 juillet 2022



[Adresse 32]



1637,23



3 millions



1832









moyenne



















1687











CG1 :

Ce terme a déjà été retenu.

CG2, CG3 et CG4 :

L'EPFIF ne critique pas ces termes.

La SCI DEKLEBER fait état uniquement de trois termes du commissaire du Gouvernement et indique qu'il s'agit de lots de copropriété et que s'ils devaient être retenus, il conviendra de les majorer.

En l'absence de termes comparables en mono propriété, il convient de retenir ces termes comparables en localisation et consistance.

Le commissaire du Gouvernement retient une valeur de 1687 euros/m² et demande d'appliquer un abattement de 20% pour état passable.

Les termes retenus par la cour correspondent à une moyenne de 1687 euros/m² .

Il convient de tenir compte:

- de la moins value en raison de l'état médiocre des locaux d'activités, sans qu'il ya lieu cependant d'appliquer comme demandé par le commissaire du Gouvernement un abattement de 20% ;

- et de la superficie nettement plus importante du bien préempté de 3 579, 60 m² par rapport aux références retenues.

Le premier juge au vu de ces éléments a exactement retenu une valeur inférieure de 1450 euros/m². 

2° sur l'abattement pour occupation

L'EPFIF demande l'infirmation du jugement qui n'a pas appliqué d'abattement pour occupation commerciale au motif que l'immeuble est occupé par la société MONTYS en vertu d'un bail commercial du 1er janvier 2015, que le loyer de cette société était faible de 17,87 euros/m²/an, que certes, certains des termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement et par l'autorité préemptrice étaient également en valeur occupée, mais qu'il convient de prendre en compte cette situation d'occupation particulière et d'affecter à la valeur moyenne des termes de référence d'un abattement de 20 %.

La SCI DEKLEKER et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement sur ce point.

Si un abattement est habituellement pratiqué sur la valeur libre d'un bien immobilier pour obtenir sa valeur occupée, c'est en raison du fait qu'un bien occupé vaut généralement moins cher qu'un bien libre; Ce principe est toutefois susceptible d'exceptions.

En l'espèce, il s'agit des locaux commerciaux uniquement partiellement occupés ; en outre, la société propriétaire dirigée par Monsieur [E] s'engage expressément à céder les lots libres d'occupation commerciale alors qu'il est lui-même aussi dirigeant de la société occupante.

Au vu de ces éléments, il n'y a pas lieu en conséquence d'appliquer un abattement pour occupation en l'espèce.

Le prix pour les locaux d'activité est donc de :

3579,60 m² X 1450 euros/m²= 5'190'420 euros en valeur occupée.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

C pour les boxes de stationnement

Le premier juge a retenu une valeur unitaire de 17400 euros pour un emplacement de stationnement qui n'est pas discutée par les parties.

La cour ayant retenu l'équivalent de quatre boxes, le prix pour les boxes de stationnement est donc de : 17.400 euros X4= 69 600 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens. 

En conséquence le prix du bien est de :

5 190 420 euros ( locaux d'activité )+719 950 euros ( locaux d'habitation) + 69 600 euros ( boxes)= 5 979 970 euros en valeur occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- sur la commission de l'agent immobilier

Le premier juge a dit que les frais de la commission d'agence due par l'EPFIF sont d'un montant de 180'000 euros hors-taxes, dans l'hypothèse d'une réalisation de l'opération de préemption.

L'EPFIF demande l'infirmation du jugement et que la cour fixe le montant de la commission d'agence à la somme de 98'198 euros TTC, subsidiairement sur la base de 3 % du prix qui sera fixé par la cour.

Il invoque l'article 113 du décret du 20 juillet 1972 qui prévoit que le titulaire de la carte professionnelle portant la mention « transactions sur immeubles et fonds de commerce », son ou ses représentants légaux statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autres rémunérations ou d'autres honoraires à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article premier « premièrement à cinquièmement » de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ; que la Cour de cassation dans un arrêt de la première chambre civile du 16 mars 2022 n° 20 ' 17'028 statuant sur une commission d'agence a confirmé ce point.

L'EPFIF indique que la société DEKLEBER a communiqué aux débats le mandat « non exclusif » signé avec l'agence ALLIANCE duquel il résulte incontestablement de l'article « rémunérations » que le taux de commission a été fixé à 3 % hors taxes ; que contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, les 3 % étaient bien contractuels à calculer en considération du prix de vente ; il est donc demandé à la cour d'appliquer ce taux de 3 % sur le montant du prix qu'elle fixera.

Il est de principe que l'entité préemptrice est tenue de prendre en charge la rémunération de l'agent immobilier qui incombe à l'acquéreur, auquel elle se substitue, sous condition que la partie qui en a la charge et que le montant de la rémunération soient fixés contractuellement et soient mentionnés dans la DIA ; que le juge de l'expropriation est compétent pour déterminer, en fonction des clauses du mandat immobilier et des mentions de la DIA, si l'entité préemptrice est tenue, en cela qu'elle se substitue à l'acquéreur, de prendre en charge des frais de commission ; que le juge de l'expropriation en revanche n'a pas compétence pour réduire ou modifier la rémunération.

En l'espèce, la DIA mentionne une commission d'agence à hauteur de 216'000 euros TTC à la charge de l'acquéreur (pièce n° 1), et que la rémunération de l'agent immobilier est égale à 3 % hors taxes du prix de vente soit 180'000 euros hors-taxes ; selon la promesse de vente, le prix d'acquisition a été négocié par l'agence ALLIANCE , titulaire du mandat susvisé donné par le bénéficiaire de la promesse (pièce n° 10), qui a seule la charge de payer à l'agence une rémunération de 180'000 euros hors-taxes.

En conséquence, selon la convention entre l'agent immobilier et l'acquéreur évincé auquel se substitue l'acquéreur, la circonstance qu'il soit précisé que cette somme correspond à 3 % du prix de vente ne permet pas d'en déduire que l'intention des parties est de fixer une rémunération variable en fonction d'un prix de vente non déterminée en cela que le montant de la rémunération, qualifiée de commission fixe, y est expressément précisé. Il n'y a pas lieu de déterminer le montant de la commission toutes charges comprises, au vu de la mention d'une valeur hors-taxes stipulée au mandat de recherche et il n'appartient pas au juge de l'expropriation de statuer sur l'assujettissement de la prestation de la taxe sur la valeur ajoutée.

Enfin, le juge de l'expropriation ne condamne pas l'entité préemptrice au paiement de la commission, ayant pour seule compétence de la fixer, dans l'hypothèse de la réalisation de l'opération de préemption.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui exactement dit que les frais de commission d'agence due par l'établissement public foncier d'Île-de-France sont d'un montant de 180'000 euros hors-taxes, dans l'hypothèse de réalisation de l'opération de préemption. 

- sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l'EPFIF aux dépens de première instance en application de l'article L213-4 alinéa 3du code de l'urbanisme

Au regard de la solution du litige, l'EPFIF et la SCI DEKLEBER supporteront la charge de leurs dépens exposés en appel. 

- Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l'EPFIF à payer à la SCI DEKLEBER la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de débouter l'EPFI et la SCI DEKLEBER de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel .

Dispositif

PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris sur l'indemnité au titre des boxes de stationnement ;

Statuant à nouveau 

Fixe à 5 979 970 euros en valeur occupée le prix d'acquisition du bien appartenant la SCI DEKLEBER , situé [Adresse 29], sur la parcelle cadastrée AK n° [Cadastre 15] ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Dit que l'EPFIF et la SCI DEKLEBER supporteront la charge de leurs dépens exposés en cause d'appel ;

Déboute l'EPFIF et la SCI DEKLEBER de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 



 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

(n° , 23 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/13684 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIDGV



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 25 Juillet 2023 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 22/00202





APPELANT

EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE

[Adresse 30]

[Localité 45]

représenté et assisté de Me Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T0700







INTIMÉE ET APPELANTES INCIDENTES

S.C.I. DEKLEBER

[Adresse 33]

[Localité 50]

représentée et assistée de Me Paula PELTZMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106





DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Division Missions Domaniales

[Adresse 44]

[Localité 49]

représentée par Madame [O] [T], en vertu d'un pouvoir général









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 novembre 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère 

Madame Valérie GEORGET, Conseillère





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats







ARRÊT :

- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffière présente lors de la mise à disposition.



***





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :



La SCI DEKLEBER est propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 28], sur la parcelle cadastrée AK n°[Cadastre 15] d'une superficie de 2.966m². Il s'agit d'un ensemble immobilier composé de locaux d'activité et de locaux d'habitation.

Le bien se trouve dans le périmètre de la convention d'intervention foncière signée entre la ville de [Localité 59], l'EPT Est Ensemble et l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (EPFIF) le 18 avril 2018. Il est soumis au droit de préemption urbain dont l'EPFIF est délégataire.

La SCI DEKLEBER a adressé à la commune de Pantin une DIA à hauteur de 6.500.000 euros pour son bien susmentionné, outre une commission d'agence de 216.000 euros TTC à la charge de l'acquéreur. La commune a réceptionné la déclaration le 08 mars 2022.

L'EPFIF a exercé son droit de préemption par une décision du 07 juin 2022 au prix de 3.000.000 euros hors commission d'agence.

La SCI DEKLEBER a signifié son refus à l'EPFIF par courrier du 02 août 2022 reçu le 04 août 2022 par l'EPFIF.

Par requête et mémoire reçus le 17 août 2022, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté.

L'EPFIF justifie avoir procédé dans les temps à la consignation d'une somme de 595.500 euros à la Caisse des Dépôts et Consignations ainsi qu'à la notification du récépissé de consignation.

Le transport sur les lieux a eu lieu le 07 février 2023.

Par jugement contradictoire du 25 juillet 2023, le juge de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny a :

ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 07 février 2023 ;

FIXÉ à 6.032.170 euros [(17.400 euros x 7 emplacements de stationnement) + (130,9m² x 5.500 euros pour l'habitat) + (3.579,6m² x 1.450 euros pour les locaux d'activité)], en valeur occupée, le prix d'acquisition du bien appartenant à la SCI DEKLEBER, situé [Adresse 27], sur la parcelle cadastrée AK n°[Cadastre 15] ;





DIT que les frais de commission d'agence dus par l'EPFIF sont d'un montant de 180.000 euros HT dans l'hypothèse de la réalisation de la préemption.

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à la SCI DEKLEBER une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ l'EPFIF au paiement des dépens de la procédure ;

REJETÉ toute autre demande des parties.



Par déclaration du 22 août 2023, l'EPFIF a interjeté appel du jugement aux motifs notamment, et sous réserve de tout autre moyen à produire, que le juge de l'expropriation a surévalué le montant du prix du bien appartenant à la SCI DEKLEBER en le fixant à la somme de 6.032.170 euros et dit que les frais de la commission d'agence devaient être fixés à 180.000 euros HT.



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ Adressées au greffe le 20 novembre 2023 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 08 janvier 2024 (AR intimée le 10/01/2024 et AR CG le 15/01/2024), aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :



DIRE l'EPFIF recevable et bien fondé en son appel ;

REJETER toutes les demandes, fins et conclusions de la société DEKLEBER ;

RÉFORMER le jugement du 25 juillet 2023 en toutes ses dispositions contraires aux présentes ;



Statuant à nouveau,

FIXER le prix du bien préempté à la somme de 3.106.000 euros [(3.579,60m² x 880 euros x 0.8 pour les locaux d'activité) + (130.90m² x 4.400 euros x 0.85 pour l'habitat) + (17.400 euros x 4 pour le stationnement)] ;

FIXER le montant de la commission d'agence à la somme de 93.198 euros TTC ;



Subsidiairement, la fixer sur la base de 3% du prix qui sera fixé par la cour.

DIRE que les dépens seront à la charge de l'intimée.



2/ Adressées au greffe le 29 février 2024 par la SCI DEKLEBER, intimée et formant appel incident, notifiées le 11 mars 2024 (AR appelant et AR CG le 12 mars 2024), aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :



INFIRMER le jugement du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny du 25 juillet 2023 RG n°22/00202 en tant qu'il a fixé le prix du bien cadastré section AK n°[Cadastre 15] sis [Adresse 26]) à 6.032.170 euros ;

FIXER à 6.500.000 euros (prix de la DIA) le prix d'acquisition du bien appartenant à la SCI DEKLEBER cadastré section AK n°[Cadastre 15] sis [Adresse 26]) ;

CONFIRMER le jugement du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny du 25 juillet 2023 RG n°22/00202 en tant qu'il a dit que les frais de commission d'agence dus par l'EPFIF sont d'un montant de 180.000 euros HT dans l'hypothèse d'une réalisation de l'opération de préemption, condamné l'EPFIF à verser à la SCI DEKLEBER une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance.

DÉBOUTER l'EPFIF de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;







CONDAMNER l'EPFIF à payer à la SCI DEKLEBER une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER l'EPFIF au paiement des dépens de la procédure d'appel.



3/ Adressées au greffe le 11 avril 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 22 avril 2024 (AR appelant et intimée le 24/04/2024), aux termes desquelles il conclut à ce qu'il plaise à la cour de :




CONFIRMER le jugement de première instance sur les surfaces à retenir et le pourcentage des frais d'agence ;

INFIRMER le jugement de première instance sur les valeurs retenues au m², le nombre de stationnements composant l'espace des parkings et fixer le prix d'aliénation à 5.589.285 euros décomposé comme suit :


Local d'activité : 3.579,60m² x 1.350 euros = 4.832.460 euros

Habitation : 130.90m² x 5.250 euros = 687.225 euros

Stationnements : 4 x 17.400 euros = 69.600 euros




Les frais d'agence de 3% devront être calculés sur cette base, soit 167.679 euros.






EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES





L'EPFIF expose que :



Sur la confirmation des décisions et observations du tribunal, l'EPFIF entend demander la confirmation du jugement sur la date de référence, les superficies prises en considération et le rejet des termes de référence de la SCI DEKLEBER pour les locaux d'activité.



Sur la situation d'occupation, le transport sur les lieux a permis de constater que les locaux d'activité ainsi que l'habitat étaient occupés.

Concernant les locaux d'activité, certains termes de référence versés par les parties étaient certes occupés, mais cela ne devait pas conduire le premier juge à ne pas appliquer d'abattement, sauf à considérer qu'un local occupé ait la même valeur qu'un local libre. Surtout, le loyer payé par la société occupante est particulièrement faible, de l'ordre de 17 euros/m². Il convenait donc d'appliquer un abattement de 20%.

Concernant l'habitat, le bien était incontestablement occupé au moment du jugement. Le premier juge a appliqué un abattement de 5%, mais il est de jurisprudence constante qu'en cas d'occupation précaire, un abattement de 15% doit être appliqué.



Sur la valorisation des locaux d'activité, le premier juge a écarté deux des termes de l'EPFIF pour leur consistance alors qu'il a retenu un terme du commissaire du Gouvernement pourtant de consistance encore inférieure. L'EPFIF propose par ailleurs à la cour de retenir tous les termes qui étaient cités par le commissaire du Gouvernement, et en propose cinq nouveaux. Il est incontestable que les locaux d'activité étaient défraîchis et dans un état moyen. Ils ne bénéficient pas d'une cour. Le tribunal a décidé de leur donner une valeur supérieure, puisqu'ils sont en pleine propriété et non en copropriété, alors que seule une étude du marché local aurait permis de démontrer que cela a une influence sur la valeur des biens, surtout que les terrains en copropriété bénéficient souvent de cours communes et d'équipement partagés, évalués en terrain intégré. Le tribunal n'a pas appliqué d'abattement pour vétusté alors que les termes cités étaient en meilleur état. Un abattement de 20% pour vétusté est demandé.



Sur la valorisation des locaux d'habitation, l'EPFIF accepte de retenir l'ensemble des termes retenus par le tribunal, mais estime que le mauvais état du bâtiment justifie un abattement de 40% sur la valeur moyenne qui en ressort.



Sur la valorisation du bâtiment à usage de garage, l'EPFIF accepte de prendre en compte les termes produits par l'ensemble des parties ainsi que la valorisation par box retenue en 1ère instance, mais conteste la décision concernant le nombre de box. Il est en effet impossible d'en placer 7 dans un espace de 88m² en prenant en compte l'aire de circulation. Une équivalence de 4 box sera retenue.



Sur la commission d'agent immobilier, l'EPFIF n'en conteste pas le principe. Cependant, un agent immobilier ne peut prétendre à une commission supérieure à celle stipulée dans son mandat (article 73 du décret du 20 juillet 1972 ; Cass. 1ère civ., 16 mars 2022, n°20-17028). En l'espèce, il est bien précisé dans son mandat que le taux de commission est fixé à 3% hors taxe et TVA incluse. Il est donc demandé à la cour d'appliquer ce taux de 3%.



La SCI DEKLEBER rétorque que :




Sur la localisation et les caractéristiques du bien, celui-ci jouit d'une situation particulièrement privilégiée, dans le secteur le plus recherché de [Localité 59], à proximité immédiate de la ligne 5 du métro, aux portes de [Localité 61] et à 950m du [Adresse 60]. Il dispose, atout inestimable dans la région, d'un linéaire de 40m en façade immédiate avec le parc Stalingrad.





Sur la configuration du bien, la parcelle sur laquelle il est sis dispose d'une superficie remarquable et très recherchée dans le secteur. La SCI DEKLEBER a fait réaliser un métrage attesté par cabinet de géomètres-experts, mais le premier juge a suivi les demandes du commissaire du Gouvernement en omettant certaines surfaces, s'en justifiant au motif qu'il s'agissait d'annexes qui ne peuvent être évaluées comme les surfaces d'activités, mais sans chercher à les pondérer.


Pour la partie habitation, il conviendra de réintégrer les 18.30m² de locaux techniques et les 26.10m² de caves en les pondérant au ratio de 0.3 admis par la jurisprudence, ce qui donne un total de 158,52m².

Pour la partie activité/bureaux, il conviendra de réintégrer les 77,60m² correspondant aux locaux techniques d'entrepôt pondérés à 0,5, ce qui donne une surface totale de 3.618,40m².





L'EPFIF ne conteste pas la superficie des locaux de stationnement mais affirme sans le justifier qu'ils ne peuvent accueillir que 4 box de véhicules.



Sur l'état du bien, l'EPFIF parle tout au long de son mémoire d'un état de vétusté sans en justifier, alors que le bien, comme l'a reconnu le premier juge, est dans un état correct ou passable. Rien ne justifierait l'application d'un abattement pour vétusté.




Sur la situation locative, les biens étaient vendus libres de toute occupation dans le compromis de vente, la société occupante s'étant engagée à quitter les lieux. Si cet engagement n'est pas repris dans la DIA, les conditions et clauses de la DIA ne sont opposables au préempteur que si ce dernier exerce son droit aux prix et conditions de la DIA (article R.213-8 b. du code de l'urbanisme), ce qui n'est pas le cas en l'espèce. La société MONTYS, occupante et dont les organes dirigeants sont identiques à la SCI DEKLEBER, s'était par ailleurs engagée à libérer les lieux en cas d'acquisition par voie de préemption, comme il a été produit par la préemptée. L'EPFIF ne peut exiger que les lieux soient d'ores et déjà libérés alors que rien ne garantit qu'il acceptera le prix fixé par la cour, sauf à appauvrir injustement la SCI DEKLEBER. L'EPFIF n'apporte aucun élément corroborant l'existence de moins-values liées à l'occupation actuelle du bien, et échoue donc à justifier sa demande d'un abattement de 20%.




Concernant l'habitation, seul un appartement reste occupé sans droit ni titre depuis la fin du bail le 1er juin 2021, après que la SCI DEKLEBER ait donné congé pour vendre. Comme rappelé dans la DIA, une procédure d'expulsion avait été initiée devant le tribunal de proximité de Pantin qui, par décision définitive signifiée le 14 avril 2023, a ordonné l'expulsion sans délai des occupants. Dans ces conditions, le préempteur n'aura rien à mettre en 'uvre pour faire libérer les lieux et l'application d'un abattement serait infondée. Les autres appartements sont occupés par des membres de la SCI DEKLEBER, société familiale, qui se sont engagés à quitter les lieux sitôt la vente ou l'acquisition par préemption entraînerait transfert de propriété (pièce n°8). Le bien qu'acquerrait l'EPFIF serait donc quoi qu'il arrive libre de toute occupation.



Il est par ailleurs particulièrement révélateur que l'EPFIF demande un abattement pour occupation sur une valeur calculée avec des termes dont les biens sont déjà occupés.




Sur le calcul de la valeur vénale des locaux d'activité, les termes proposés par l'EPFIF en 1ère instance seront rejetés sans difficulté, car ils sont non comparables au bien de l'espèce. L'un d'eux concerne une référence ancienne et d'une surface plusieurs fois inférieure. Les deux autres concernent des lots de copropriété dont l'un est loué et d'une consistance très différente. Les termes versés par l'EPFIF en cause d'appel seront également rejetés car ils concernent des biens en zone industrielle situés dans des communes non limitrophes de [Localité 61] et sans caractéristiques communes avec le bien de l'espèce.




La SCI DEKLEBER produit deux références récentes et à proximité immédiate du bien préempté. Le premier terme, avait été vendu en 2019 pour 2.650 euros/m², lorsqu'il a été produit en première instance. Il se trouve qu'il a été à nouveau vendu en 2022 pour 3.760 euros/m². Les parties adverses avaient demandé à ce qu'il soit écarté au motif qu'il s'agirait uniquement d'un immeuble de bureau, alors que l'acte de vente précise qu'il s'agit bien d'un bien mixte à usage d'activités et de bureaux, comme le bien de l'espèce. Le premier juge a écarté ce terme au motif que sa superficie serait imprécise alors que cette dernière n'a jamais été contestée par les parties. Le fait que ce terme présente un bien en meilleur état doit être pris en compte sans suffire à justifier d'écarter ce terme des débats. Le second terme produit par la préemptée concerne un local de 195m², pour une valeur métrique de 5.218 euros/m². Outre sa superficie, l'EPFIF n'apporte aucune véritable critique à cette référence.



Si les références produites par le commissaire du Gouvernement devaient être retenues, il conviendrait d'y appliquer un coefficient pour tenir compte de leurs moins-values par rapport au bien de l'espèce (copropriété, localisation).



Une juste valeur de 2.000 euros/m² sera donc retenue pour les locaux d'activité, qui bénéficient encore une fois d'une configuration et d'une superficie exceptionnelles.




Sur le calcul de la valeur vénale pour les locaux d'activité, l'EPFIF se contentait en 1ère instance de trois termes de référence pour démontrer une valeur de 6.000 euros/m² avant abattement alors que la moyenne de ses termes est de 6.282 euros/m².




La SCI DEKLEBER produit 25 termes de 2022, de 30 à 68m² et situés à moins de 300m du bien préempté, et de niveaux d'état d'entretien variés. L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement étaient d'accord pour retenir l'ensemble de ces termes ainsi que la valeur de 7.335 euros/m², dont le premier juge a donné acte. En cause d'appel, l'EPFIF demande en une phrase à ce que soit appliqué un abattement de 40% pour le mauvais état prétendu du bien, ce qui s'apparente à de la lésion au sens de l'article 1647 du code civil. Le bien n'est par ailleurs évidemment ni insalubre ni vétuste. Pourtant, le premier juge a décidé sans le motiver d'appliquer un abattement de 20%, normalement réservé aux immeubles frappés d'une décision administrative d'insalubrité, sur la valeur de 7.335 euros/m² qui était retenue, ignorant les nombreuses plus-values dont dispose le bien, à l'exemple de sa situation géographique, et faisant tomber la valeur de l'immeuble bien en dessous de la valeur la plus basse des 31 termes de comparaison retenus, alors que certains étaient dans un état d'entretien mauvais.




Sur le calcul de la valeur vénale pour la partie box, les parties sont en accord pour une valorisation à 17.400 euros la place de stationnement. Cependant l'EPFIF affirme, encore une fois sans preuve et de manière péremptoire, qu'il ne serait possible de placer que quatre véhicules dans les 88.8m² de surface évalués. Les dimensions standard pour un box fermé pour véhicules sont de 2.50m² x 5m soit 12.5m². La cour constatera qu'il y a largement la place de garer 7 véhicules dans toutes les hypothèses et la SCI DEKLEBER demande la confirmation du jugement sur ce point.



Sur le prix d'acquisition, on en arrive donc à :


 3.618m² x 2000 euros = 7.236.800 euros pour la partie activités

158.52m² x 7.335 euros = 1.162.744 euros pour la partie habitat

7 x 17.400 euros = 121.800 euros pour la partie box.





Soit un total de 8.521.344 euros. Ainsi, le montant de 6.500.000 euros compris dans la DIA correspond à un prix juste et en deçà de la valeur réelle du bien.




Sur la fixation d'une commission d'agence fixe à la charge de l'acquéreur, la DIA et le compromis de vente mentionnent une commission d'agence fixe de 216.000 euros, la mention de 3% du prix du bien étant juste utile au calcul par les parties. La commission étant expressément fixe, le premier juge a reconnu de bon droit qu'elle serait intégralement à la charge du préempteur peu importe le prix judiciairement fixé.





Sur l'application de l'article 700, compte tenu des circonstances, l'équité commande d'allouer à la SCI DEKLEBER une somme minimum de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La somme de 3.000 euros allouée en appel sera par ailleurs confirmée.






Le commissaire du Gouvernement conclut que :




Sur les surfaces à retenir :


Pour les locaux d'activité, il convient de retenir les surfaces de circulation et sanitaire, soit un total de 3.579,60m².


Pour l'habitation, la méthode retenue pour l'évaluation étant la méthode analytique, il convient d'exclure les espaces de circulation correspondant à des parties communes. Cela donne une superficie de 130,90m².

Sur le stationnement, et selon le site « agrandir ma maison.com », un garage double doit avoir une superficie d'environ 40m². En l'espèce, il n'existe que deux portes de garage basculantes sur rue dans le bâtiment. Il convient donc que l'espace soit valorisé comme deux boxes double emplacement.





Sur les termes de comparaison :


Pour les locaux d'activités, les nouveaux termes apportés par l'EPFIF devront être écartés, car ils concernent des mutations dans des villes moins cotées et anciennes. Les termes de la SCI DEKLEBER seront écartés pour les motifs invoqués dans le jugement ou bien pour leur consistance et leur superficie. Le commissaire du Gouvernement entend produire un nouveau terme.

Pour les appartements, il a tenté de rechercher uniquement des bâtiments construits entre 1880 et 1930. Cela n'a cependant pas permis d'affiner un autre prix que celui issu des 31 références de première instance et c'est la valeur moyenne de 7.312 euros/m² qui sera retenue.




Sur l'abattement pour état dégradé ou vétusté, l'état général de l'ensemble est passable et peu entretenu.


Pour la valeur du local d'activité, le commissaire du Gouvernement retient un abattement de 20% pour tenir compte de l'état des locaux, la plus-value apportée par la monopropriété étant compensée par la prise en compte de termes dont la construction est récente.


Pour la valeur métrique des appartements, le commissaire du Gouvernement sollicite aussi un abattement de 20% pour mauvais état d'entretien.





Sur l'état d'occupation, le local d'activité était occupé le jour du transport. Mais la société occupante s'étant engagée contractuellement à libérer le local dès signature de la vente, il n'y a pas lieu d'appliquer un abattement. L'habitation est en revanche occupée. Mais l'occupation n'étant que précaire, le commissaire du Gouvernement sollicite seulement un abattement de 10%.



Sur les frais d'agence, la commission étant fixée à 3% du prix de vente, les frais devront être de 3% du prix fixé par le juge.




Tableau Récapitulatif











Jugement



Préempteur



Préempté



Commissaire du Gouvernement



Observations





Prix d'aliénation



6.032.170 euros [(17.400 euros x 7 emplacements de stationnement) + (130,9m² x 5.500 euros pour l'habitat) + (3.579,6m² x 1.450 euros pour les locaux d'activité)]



3.106.000 euros [(3.579,60m² x 880 euros x 0.8 pour les locaux d'activité) + (130.90m² x 4.400 euros x 0.85 pour l'habitat) + (17.400 euros x 4 pour le stationnement)]



6.500.000 euros (prix de la DIA)



5.589.285 euros [(3.579,60m² x 1.350 euros = 4.832.460 euros pour le local d'activité) + (

130.90m² x 5.250 euros = 687.225 euros pour l'habitat) + (


: 4 x 17.400 euros = 69.600 euros


pour le stationnement)]



Le préempté arrive dans son développement à une valorisation à

8.521.344 euros





Commission d'agence



Fixe 180.000 euros HT



3% du prix fixé par la cour



Fixe 180.000 euros HT



3% du prix fixé par la cour











SUR CE, LA COUR



- Sur la recevabilité des conclusions 



Aux termes de l'article R 311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 22 août 2023, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.

À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 

Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l'espèce, les conclusions de l'EPFIF du 20 novembre 2023, de la SCI DEKLEBER du 29 février 2024 et du commissaire du Gouvernement du 11 avril 2024 adressées ou déposées dans les délais réglementaires sont recevables.



- Sur le fond

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'il juge nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213-4.

En cas d'acquisition, l'article L 213-14 est applicable.

Aux termes de l'article L 213-4 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l'indemnité de remploi. 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'appel de l'EPFIF porte sur le prix du bien préempté, avec une discussion sur les abattements pour occupation, pour l'état des locaux d'habitation, sur la valorisation du bâtiment à usage de garage et sur la commission d'agent immobilier. 

L'appel incident de la SCI DEKLEBER concerne le prix d'acquisition.

L'appel incident du commissaire du Gouvernement porte sur les valeurs unitaires et sur le nombre d'emplacements de stationnement.

S'agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge a retenu en application de l'article L213-4 du code de l'urbanisme, le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUI) de [Localité 62] Commune approuvé le 24 mai 2022, en vigueur depuis la date du 20 juillet 2022. 

S'agissant des données d'urbanisme, à cette date de référence, le bien est situé en zone UM du PLUI correspondant à un secteur mixte, situé le plus souvent en transition entre les centralités et les quartiers pavillonnaires ou secteurs moins denses du territoire ; cette zone présente des formes urbaines hétérogènes présentant une mixité de fonctions et une certaine densité. 

S'agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s'agit de celle de la première instance, soit le 25 juillet 2023.



1°sur la consistance du bien

Le premier juge a retenu :

-qu'il s'agit d'un ensemble immobilier composé de locaux de nature différente, tous communiquant de l'intérieur, la façade sur rue du local d'habitation n'était pas adjacente à celle des locaux d'activités ; il s'agit :

' d'un local d'activité au [Adresse 31] ;

' d'un double garage au [Adresse 34] ;

' d'un immeuble d'habitation au [Adresse 25].

-que les façades sur rue sont dans un état passable ;

-que le bien se situe sur une voie calme, dans un environnement principalement résidentiel, en face d'un jardin municipal, à proximité du [Adresse 60], de la mairie de [Localité 59] et du canal de l'Ourcq ;

-qu'il est accessible par les transports en commun (station [56] et église de [Localité 59], métro ligne 5 à 500 m environ, plusieurs lignes de bus) et se situe à proximité de grands axes routiers (boulevard périphérique, A86, A3) ;

-que le local d'activité est composé d'un rez-de-chaussée et d'un étage, comprenant sur une partie, de vastes mezzanines ; il comprend des espaces de bureau et des espaces de stockage ; l'ensemble est peu entretenu, avec des équipements et revêtements anciens et apparaît en grande partie inoccupé ;

-que les box de stationnement, accessibles de la rue par deux portes de garage, sont des pièces d'assez grande superficie, sans équipement particulier ;

-que l'immeuble d'habitation, en R+2, comprend un appartement par niveau, couloir d'entrée ainsi que des escaliers étroits, les revêtements de sol et mur étant dans un état passable ; seuls les appartements situés au rez-de-chaussée et au premier étage ont pu être visités ; ils sont chacun composé de trois pièces, dans un état d'entretien passable dans l'ensemble. Les caves n'ont pas été visitées ;

-que l'ensemble immobilier, aménagé de manière sommaire, est peu entretenu dans l'ensemble, aussi bien à l'extérieur qu'à l'intérieur ; revêtements, matériels et équipements sont anciens ;

-que les locaux d'activité sont néanmoins très spacieux et éclairés en partie par de vastes verrières d'époque.

L'EPFIF produit des photographies du bien et indique que le transport sur les lieux a confirmé l'état d'entretien médiocre de l'immeuble préempté aussi bien en ce qui concerne les appartements conçus qu'en ce qui concerne les locaux d'activité.

Il conteste l'analyse du tribunal s'agissant d'un environnement principalement résidentiel et en face d'un jardin public, produit une photographie et indique que l'environnement n'était pas principalement résidentiel mais à usage d'activités ; que par ailleurs, la proximité de l'autoroute A6 ne présentait pas d'utilité particulière dans la mesure où l'accès à l'autoroute est éloigné.

La SCI DEKLEBER verse des photographies et un plan et rétorque que la localisation est particulièrement privilégiée, en raison de la proximité immédiate des transports en commun, le bien étant situé aux portes de Paris, avec un atout inestimable en Île-de-France, à savoir un linéaire de près de 40 m en façade immédiate avec le parc Stalingrad d'une superficie de 1,6 ha.

Le commissaire du Gouvernement indique que le bien se situe dans une voie calme, dans un environnement principalement résidentiel, en face d'un jardin municipal, à proximité du parc de [Localité 57], de la mairie de [Localité 59] et du canal de l'Ourcq.

Au vu des pièces versées par les parties, la cour retiendra, s'agissant de l'environnement, seul élément contesté par l'EPFIF, que le bien se situe dans un environnement principalement résidentiel, en face d'un jardin municipal, à proximité du [Adresse 60], de la mairie de [Localité 59] et du canal de l'Ourcq.



2° sur les superficies

Le premier juge a retenu au vu de plans établis à la demande de la société DEKLEBER par le cabinet [B] (pièce n°3) :

- pour les locaux d'habitation : 130,90 m² en surface utile ;

- pour les locaux d'activité : 3579,60 m² en surface utile.

L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement.

La SCI DEKLEKER demande l'infirmation du jugement en indiquant que le premier juge a suivi à tort les demandes du commissaire du Gouvernement en omettant certaines surfaces.

Elle demande pour la partie habitation de réintégrer 18,30 m² de locaux techniques d'habitation et 26,6 m² de caves en les pondérant comme habituellement admis par la jurisprudence de 0,30 et de fixer la surface utile à retenir pour l'habitation à : 

145,20 m²+ (18,30 m²+ 26,10 m²)X 0,2= 158,52 m².

Elle sollicite, pour la partie activité, de réintégrer les 77,60 m² correspondant aux locaux techniques, entrepôts, surfaces de moins de 1,80 m² d'entrepôts pondérés à 0,5 et de fixer la surface utile à :

3579,60 m² + (77,60 m² X 0,5)= 3618,44 m².

Le tableau des surfaces du cabinet [B] comprend 3 parties :

- activité

- habitation

- annexes.



En nota, le tableau donne la définition de la surface utile et indique que le logement au 2° étage est non visité, que la surface est celle du logement situé au 1er étage et que pour les logements, la surface calculée est l'habitable.





S'agissant de la partie habitation, les termes de comparaison examinés ci après sont en surface utile.

En conséquence, dans le cadre de la méthode par comparaison, le premier juge a exactement retenu uniquement la surface utile des habitations, à l'exclusion des espaces de circulation et autres annexes en application des articles R331-10 et R11-2 du code de la construction et de l'habitat.

Le jugement qui a retenu une surface utile pour les habitations de 130,90 m² sera confirmé.

S'agissant de la partie activités, les termes de comparaison examinés ci après portent principalement sur des bien soumis au régime de la copropriété, pour lesquelles la superficie des annexes est exclue.

En conséquence, dans le cadre de la méthode par comparaison, le premier juge a exactement exclu les annexes.

Le jugement qui a retenu une surface utile de 3579,60 m² pour la partie activités sera confirmé.

Le premier juge a retenu pour l'emplacement de stationnement de 88,80 m², que les boxes permettent le stationnement de sept véhicules.

L'EPFIF demande l'infirmation du jugement au motif que ce n'est pas conforme à la consistance des lieux, et que dans un local de 90 m², sauf à coller des véhicules les uns aux autres, il n'était pas possible de placer sept boxes ; il retient donc 4 boxes.

Le commissaire du Gouvernement demande également l'infirmation du jugement en indiquant qu'il n'existe que deux portes de garage basculant, sur rue, pour l'espace de stationnement et que dès lors, bien que l'espace de stationnement fasse 88,80 m², il ne semble pas possible d'y stationner sept véhicules, les espaces requis pour l'ouverture des portes et des aires de circulation étant nécessaires et il demande donc que soit valorisé uniquement deux boxes de double emplacement.

Il se fonde sur :

' le site « agrandir la maison.com » : un garage double doit avoir une superficie d'environ 40 m² pour être facilement utilisable. La superficie minimale d'un garage double prend en compte la largeur et longueur de deux véhicules standards auquel on ajoute des battements de la portière conducteur. Ces dimensions doivent être revues à la hausse quand les véhicules détenus sont plus importants (monospace, camping-car, etc.) ([54]) ;

' site « tarifartisan.fr ». Les dimensions des garage doubles sont les suivantes (annexe deux) :

' un garage double longueur : il permet de recevoir les deux véhicules en file indienne. La dimension standard est de 10 X 3 mètres. L'inconvénient réside dans le fait qu'il faut impérativement sortir la voiture située à l'avant de la pièce utile pour pouvoir démarrer le deuxième véhicule.

' Un garage double en largeur. C'est la solution la plus courante et la plus pratique. Elle permet d'accueillir les deux automobiles l'une à côté de l'autre. En revanche, il faudra prévoir une porte de garage plus large ou deux ouvertures séparées. La dimension de ce type de garage en version standard est de 6 m X 5 mètres (largeur X longueur).

La SCI DEKLEBER demande la confirmation du jugement en indiquant que les dimensions standard d'une place de stationnement sont de 2,3 m X 5 mètres soit 11,50 m², que pour un box fermé pour véhicules, les dimensions sont de 2,50 m² X 5 mètres soit 12,5 m², et qu'il y a largement la place pour une surface de 88,8 m² de garer sept véhicules dans toutes les hypothèses.

Au regard de la présence uniquement de deux portes de garage basculantes, sur rue, pour cet espace de stationnement, bien que le stationnement fasse 88,80 m², en tenant compte des espaces requis pour l'ouverture des portes et des aires de circulation nécessaires, il ne peut être retenu qu'une équivalence de quatre boxes comme proposé par l'EPFIF.

Le jugement sera infirmé en ce sens.



3° Sur la méthode

La méthode par comparaison avec un prix pour les locaux d'activités, pour les habitations et pour les boxes de stationnement n'est pas contestée en appel. 

4° Sur la fixation du prix

A pour les habitations

Le premier juge après examen des références des parties et après application d'un abattement pour occupation de 5 %, les termes de comparaison portant majoritairement sur des biens libres d'occupation, et en tenant compte des caractéristiques du bien à évaluer, a retenu une valeur unitaire à 5.500euros /m² et fixé le prix à la somme de :

130,90 m² X 5.500 euros/m²= 719'950 euros en valeur occupée.

Il convient d'examiner les références des parties et de statuer ensuite sur les abattements. 

1° les références des parties

A Les références de l'EPFIF

L'EPFIF indique qu'il accepte de prendre tous les termes de comparaison qui ont été retenus par le tribunal, qui aboutissent à une valeur unitaire moyenne de 7.335 euros/m².

Il demande l'infirmation du jugement en ce qui concerne l'abattement pour vétusté qui sera étudiée ci-après.

B Les références de la SCI DEKLEBER

Elle propose 25 termes de comparaison avec les références de publication uniquement en 2022 pour des appartements de 30 à 68 m², de mars à octobre 2022 situés à moins de 300 m du bien préempté.

Elle ne conteste pas la valeur unitaire retenue par le tribunal, mais uniquement l'abattement pour vétusté qui sera examiné ci après.

Ces termes sont les suivants :











date de la vente



adresse



superficie/ SU



prix/euros



pris/SU/m²/ euros





I1



8 mars 2022



[Adresse 1]



48



366'900



7643,75





I2



5 juillet 2022



[Adresse 1]



37



289'000



7810,80





I3



20 juin 2022



[Adresse 7]



50



358'000



7160





I4



11 octobre 2022



[Adresse 22]



43



326'200



7586,05





I5



2 mai 2022



[Adresse 43]



38



272'727



7177,03





I6



17 mars 2022



[Adresse 8]



40



285'000



7125





I7



11 mai 2022



[Adresse 19]



30



203'500



6783,33





I8



17 juin 2022



[Adresse 42]



38



275'000



7236,84





I9



14 juin 2022



[Adresse 47]



55



360'000



6545,45





I10



12 juillet 2022



[Adresse 53]



62



535'000



8629,03





I11



18 mai 2022



[Adresse 6]



41



269'000



6560,98





I12



6 mai 2022



[Adresse 2]



68



461'000



6779,41





I13



15 juin 2022



[Adresse 24]



33



242'450



7346,97





I14



31 août 2022



[Adresse 16]



35



240'000



6857,14





I15



8 avril 2022



[Adresse 38]



52



375'000



7211,54





I16



14 avril 2022



[Adresse 14]



56



443'835



7925,63





I17



7 juillet 2022



[Adresse 21]



63



468'000



7428,57





I18



24 aout 2022



[Adresse 21] 



55



391'000



7102,09





I19



11 mai 2022



[Adresse 11]



64



430'000



6718,75





I20



30 mars 2022



[Adresse 4]



34



295'000



8676,47





I21



7 juin 2022



[Adresse 40]



66



497'101



7531,83





I22



23 juin 2022



[Adresse 39]



42



293'000



6976,19





I23



3 aout 2022



[Adresse 39]



55



 427'000



7763,64





I24



22 juillet 2022



[Adresse 41]



56



385'000



6875





I25



22 juillet 2022



[Adresse 41]



56



431'000



7696,43





Moyenne : 7325,84 euros/m².

Ces termes non contestés comparables en consistance en localisation seront retenus.

C Les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement indique que pour tenir compte de l'année de construction de logements soit 1910, il a préféré limiter les termes à retenir aux appartements de construction très ancienne soit construits entre 1880 et 1930 avec les références cadastrales et de publication :







N° du terme



Date de vente



Adresse



Surface/m²/SU



Prix en euros



Prix en euros/m² /SU





DEF2



5 juillet 2022



[Adresse 18]



37



289'000



7801,81





DEF4

CG1



11 octobre 2022



[Adresse 22]



43



326'000



7586,05





DEF5



2 mai 2022



[Adresse 43]



38



272'727



7177,03





DEF6



17 mars 2022



[Adresse 8]



40



285'000



7125





DEF12



6 mai 2022



[Adresse 3]



68



461'000



6779,41





DEF13



15 juin 2022



 [Adresse 24]



33



242'450



7346,97





DEF16



14 avril 2022



[Adresse 14]



56



443'835



7925,63





CG3



30 2022



[Adresse 23]



56



352'500



6294,64





CG4



7 septembre 2022



[Adresse 13]



47



369'000



7851,06





CG7



14 décembre 2022



[Adresse 10]



42



315'000



7500





moyenne



















7330,66







Le commissaire du Gouvernement ajoute que cette limitation n'a pas permis d'affiner un autre prix que celui constitué des 31 termes et pour cette raison la moyenne, erreur du calcul de la moyenne corrigée, est de 7312 euros/m².

Ces termes, dont certains ont déjà été retenus, sont comparables en consistance et en localisation seront donc retenus.

Au regard de la moyenne et de l'évolution du marché, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure de 7331 euros/m².

Le jugement sera confirmé sur ce point.

2° sur les abattements

Le premier juge indique que la valeur du bien préempté doit être significativement inférieure à cette moyenne en considération de l'état d'entretien des appartements visités, qui présentaient des aménagements et équipements sommaires et/ou anciens et de fortes traces d'humidité; qu' il apparaît justifié de les considérer comme non conformes à l'état de logements mis couramment en vente ; qu'il convient à l'inverse de prendre en compte, comme élément de plus-value, la situation géographique avantageuse du bien en vis-à-vis direct d'un grand jardin municipal.

S'agissant de l'abattement pour occupation, le premier juge indique que le jugement du tribunal de proximité de Pantin, dont il n'est pas allégué qu'il a fait l'objet d'un appel, confirme la résiliation du bail au 31 mai 2021 de l'appartement situé au 3e étage et partant, le caractère sans droit ni titre de l'occupation ; que s'agissant des deux autres appartements ,il n'est pas contesté qu'il s'agit d'occupation à titre gracieux ; que si le bien est considéré comme occupé, il convient de tenir compte de la nature des situations d'occupation qui justifie de réduire l'abattement pour occupation par rapport au pourcentage de 15 % habituellement retenu et de le fixer à 5 %.

L 'EPFIF demande l'infirmation du jugement avec l'application d'un abattement de 40 % pour vétusté. 

La SCI DEKLEBER demande l'infirmation du jugement en indiquant que celui-ci a fait discrétionnairement évoluer la valeur de 7335 euros/m² pour la descendre à 5500 euros/m², alors qu'il est expressément rappelé que les moins-values correspondant à l'état passable des appartements se compensent largement avec la situation géographique. Le commissaire du Gouvernement indique que lors du transport sur les lieux, les trois appartements étaient occupés ; qu'il est de jurisprudence constante qu'en cas d'occupation, un abattement de 15 % est appliqué, qu'en l'absence de bail d'occupation précaire, il propose de limiter cet abattement à 10 %, l'appelant principal n'ayant pas de locataires à reloger.

Il n'est pas contesté que suite à un jugement du tribunal de proximité de Pantin, la résiliation du bail au 31 mai 2021 a été prononcée pour l'appartement situé au 3e étage et en conséquence, le caractère sans droit ni titre de l'occupation ; s'agissant des deux autres appartements, il n'est pas contesté qu'il s'agit d'occupation à titre gracieux, par les membres de la SCI.

Au vu de ces éléments, le premier juge a exactement fixé un abattement pour occupation de 5 %, inférieur à celui habituellement pratiqué, ce qui ramène la valeur unitaire à 6964 euros/m².

Il convient en outre de tenir compte de l'état passable des façades, du mauvais état d'entretien des appartements, qui présentent des aménagements et équipements sommaires et/ou anciens et de fortes traces d'humidité.

Au vu de ces éléments de moins value importants, le premier juge a exactement retenu une valeur unitaire inférieure de 5500 euros/m².

Le prix pour les locaux d'habitation est donc de :

130,90 m² X 5500 euros= 719'950 euros en valeur occupée.

Le jugement sera confirmé en ce sens. 

B pour les locaux d'activité

Le premier juge après examen des références des parties et après rejet de la demande de l'EPFIF d'un abattement pour occupation, a retenu une valeur unitaire de 1450 euros/m² et fixé le prix à :

3579,60 m² X 1.450 euros= 5 190 420 euros.

Il convient d'examiner les références des parties puis de statuer sur les abattements

1° références des parties

A Les références de l'EPFIF

Il reprend trois termes à [Localité 59] présentés en première instance avec les références d'enregistrement :







N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie utile totale/m²



Prix en euros



Prix en euros/m²/ SU 



Observations





T1



12 septembre 2019



[Adresse 37]



1195



1'400'000



1171



loué un local à usage d'activité industriel et commercial au premier étage, aires privatives de stockage et de déchargement, un garage





T2



17 juillet 2019 15 octobre 2020



[Adresse 5]



970







1185,57



loué un hangar, un appentis et une cour





T3







[Adresse 35]



393







966



Libre au deuxième étage, un local à usage d'activité industriel, commercial ou de bureaux associé à ces activités







T1:

L'EPFIF indique que ce terme a été écarté par le tribunal, alors qu'en réalité il a été retenu, celui-ci notant toutefois qu'il s'agit de lots de copropriété.

Le commissaire du Gouvernement propose également ce terme, tandis que la SCI DELEKER le rejette au motif qu'il s'agit de lots de copropriété, qu'il se situe dans un gigantesque entrepôt avec des cellules commerciales non comparables, qu'un des biens était loué et elle produit à l'appui des photographies.

Ce terme comparable en termes de superficie et d'usage sera retenu, tout en tenant compte qu'il s'agit d'une copropriété.

T2 :

Le commissaire du Gouvernement demande d'écarter ce terme.

La SCI DEKLEKER le demande également en indiquant que cette référence est ancienne, qu'elle concernait un bien loué, et hangar ouvert avec appentis avec une cour de 910 m² alors qu'il convient d'évaluer un local d'activité avec bureaux pour 3746 m² . 

Ce terme d'une consistance matérielle différente, non comparable sera écarté.

T3 :

L'EPFIF indique que l'on peut comprendre que le tribunal ait écarté cette vente concernant un local de 393 m², dans la mesure où cette superficie est très faible au regard de celle du bien préempté.

Ce terme non comparable en termes de superficie sera écarté. 

L'EPFIF reprend ensuite à son compte trois termes du commissaire du Gouvernement, qui sont examinés ci-après, ceux-ci étant proposés par le commissaire du Gouvernement en appel.

L'EPFIF propose cinq nouveaux termes en appel correspondant à des 

biens de même nature, situés dans des communes proches :





N° du terme



Date de vente



Adresse



description du bien



Prix/m²



unitaires





I4



cour d'appel de Paris 25 mars 2021

RG 

19/03 227

pièce n°5



ensemble de lots en copropriété située à [Adresse 64], parcelle cadastrée section [Cadastre 65]



lot n° 4:1 atelier de 645 m² utiles, bon état d'entretien

lot n° six : pavillon était médiocre

lot n° 7 de : l'espace rectangulaire, état d'entretien médiocre



Indemnité : 828'657,18 euros 

(hors remploi)



atelier : 

1010 euros/m²

pavillon : 

1500 euros/m²

espace annexe : 700 euros/m²





I5



jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 6 juillet [Immatriculation 17]/00 303 (pièce n° 6)



[Adresse 48]

superficie cadastrale de 3589 m²



ensemble immobilier à usage mixte industriel, bureaux, ateliers, entrepôts et salle de restauration



indemnité : 3'674'733,50 euros



1010 euros/m²





I6



vente du 

29 novembre 2019



[Adresse 20]



immeuble à usage d'activité comprenant un vaste entrepôt et bureaux annexes, d'une superficie de 9406 m²



8'450'000



899 euros/m²





I7



vente du 30 septembre 2019



[Adresse 52]



garage automobile avec bureau d'une superficie de 510,14 m²



450'000 euros



883 euros/m²





I8



vente du 2 avril 2019



[Adresse 9]



entrepôt et bureau d'une superficie de 901 m² en loi Carrez



828'657 euros



920 euros/m²







Le commissaire du Gouvernement demande d'écarter ces termes concernant des ensembles mixtes ou industriels situés à [Localité 63], ville bien moins côtée que [Localité 59] qui est une ville limitrophe de [Localité 61] ; les trois autres termes datent de 2019 sur la commune de [Localité 55], [Localité 58] et [Localité 63] seront écartés pour la même raison.

La SCI DEKLEKER demande également d'écarter tous ces termes.

Ces termes correspondent à une localisation différente et il n'est pas contesté par l'EPFIF que ces communes sont moins bien cotées que le bien situé à [Localité 59], qui est une commune limitrophe de [Localité 61].

Ces termes non comparables seront donc écartés.



B Les références de la SCI DEKLEBER

Elle propose deux termes à proximité immédiate avec les références d'enregistrement :







N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie utile 



Prix en euros



Prix en euros/m²



Observations





I1

pièce n°9



18 décembre 2019



[Adresse 12]

[Localité 59]



2819



7'473'000



2819



locaux d'activité/bureaux





I2



5 juillet 2021



[Adresse 46]

[Localité 59]



195



1'017'416



5 218



local industriel





I1 : 

Le commissaire du Gouvernement demande d'écarter ce terme.

La SCI DEKLEBER indique que pour information ce bien fait l'objet d'une vente en juillet 2022 pour un montant encore plus élevé.

Il ressort de l'acte de vente (pièces n°9) qu'il s'agit d'un immeuble en R+4 élevé sur deux sous-sols, parking qui a fait l'objet d'un aménagement dans les années 1990, composé d'un rez-de-chaussée de locaux entrepôts activité d'une superficie de 2018,50 m² environ, de locaux à usage de bureaux situés au premier étage d'une superficie de 574m², 50 m² environ, deux bureaux situés au deuxième étage d'une superficie de 540 m² environ, deux bureaux de superficie de 577 m², et enfin de bureaux au cinquième étage.

Il en ressort que la consistance n'est pas comparable au bien à évaluer, ni en termes de configuration s'agissant des constructions en R+4 sur deux niveaux de sous-sol, ni en termes d'usage, s'agissant d'une activité de bureaux prépondérante et de deux niveaux de parking.

Ce terme non comparable sera donc écarté.

I2 :

La superficie de 195 m² n'est pas comparable à celle du bien préempté de 3579,60 m² ; ce terme sera donc écarté.

C Les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du gouvernement reprend trois termes de première instance et propose un nouveau terme en appel tous situés à [Localité 59] avec les références cadastrales et de publication :





N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie utile/m²



Prix en euros



Prix en euros/m²/ SU



année de construction





CG1



12 septembre 2019



[Adresse 36]



1195,2



1'400'000



1171



1990





CG2



17 mars 2022



[Adresse 36]



1400,33



2'150'000



1535



1990





CG3



29 octobre 2020



[Adresse 36]



[Adresse 51]



1'600'000



1693



1990





CG4



29 juillet 2022



[Adresse 32]



1637,23



3 millions



1832









moyenne



















1687











CG1 :

Ce terme a déjà été retenu.

CG2, CG3 et CG4 :

L'EPFIF ne critique pas ces termes.

La SCI DEKLEBER fait état uniquement de trois termes du commissaire du Gouvernement et indique qu'il s'agit de lots de copropriété et que s'ils devaient être retenus, il conviendra de les majorer.

En l'absence de termes comparables en mono propriété, il convient de retenir ces termes comparables en localisation et consistance.

Le commissaire du Gouvernement retient une valeur de 1687 euros/m² et demande d'appliquer un abattement de 20% pour état passable.

Les termes retenus par la cour correspondent à une moyenne de 1687 euros/m² .

Il convient de tenir compte:

- de la moins value en raison de l'état médiocre des locaux d'activités, sans qu'il ya lieu cependant d'appliquer comme demandé par le commissaire du Gouvernement un abattement de 20% ;

- et de la superficie nettement plus importante du bien préempté de 3 579, 60 m² par rapport aux références retenues.

Le premier juge au vu de ces éléments a exactement retenu une valeur inférieure de 1450 euros/m². 

2° sur l'abattement pour occupation

L'EPFIF demande l'infirmation du jugement qui n'a pas appliqué d'abattement pour occupation commerciale au motif que l'immeuble est occupé par la société MONTYS en vertu d'un bail commercial du 1er janvier 2015, que le loyer de cette société était faible de 17,87 euros/m²/an, que certes, certains des termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement et par l'autorité préemptrice étaient également en valeur occupée, mais qu'il convient de prendre en compte cette situation d'occupation particulière et d'affecter à la valeur moyenne des termes de référence d'un abattement de 20 %.

La SCI DEKLEKER et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement sur ce point.

Si un abattement est habituellement pratiqué sur la valeur libre d'un bien immobilier pour obtenir sa valeur occupée, c'est en raison du fait qu'un bien occupé vaut généralement moins cher qu'un bien libre; Ce principe est toutefois susceptible d'exceptions.

En l'espèce, il s'agit des locaux commerciaux uniquement partiellement occupés ; en outre, la société propriétaire dirigée par Monsieur [E] s'engage expressément à céder les lots libres d'occupation commerciale alors qu'il est lui-même aussi dirigeant de la société occupante.

Au vu de ces éléments, il n'y a pas lieu en conséquence d'appliquer un abattement pour occupation en l'espèce.

Le prix pour les locaux d'activité est donc de :

3579,60 m² X 1450 euros/m²= 5'190'420 euros en valeur occupée.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

C pour les boxes de stationnement

Le premier juge a retenu une valeur unitaire de 17400 euros pour un emplacement de stationnement qui n'est pas discutée par les parties.

La cour ayant retenu l'équivalent de quatre boxes, le prix pour les boxes de stationnement est donc de : 17.400 euros X4= 69 600 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens. 

En conséquence le prix du bien est de :

5 190 420 euros ( locaux d'activité )+719 950 euros ( locaux d'habitation) + 69 600 euros ( boxes)= 5 979 970 euros en valeur occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- sur la commission de l'agent immobilier

Le premier juge a dit que les frais de la commission d'agence due par l'EPFIF sont d'un montant de 180'000 euros hors-taxes, dans l'hypothèse d'une réalisation de l'opération de préemption.

L'EPFIF demande l'infirmation du jugement et que la cour fixe le montant de la commission d'agence à la somme de 98'198 euros TTC, subsidiairement sur la base de 3 % du prix qui sera fixé par la cour.

Il invoque l'article 113 du décret du 20 juillet 1972 qui prévoit que le titulaire de la carte professionnelle portant la mention « transactions sur immeubles et fonds de commerce », son ou ses représentants légaux statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autres rémunérations ou d'autres honoraires à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article premier « premièrement à cinquièmement » de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ; que la Cour de cassation dans un arrêt de la première chambre civile du 16 mars 2022 n° 20 ' 17'028 statuant sur une commission d'agence a confirmé ce point.

L'EPFIF indique que la société DEKLEBER a communiqué aux débats le mandat « non exclusif » signé avec l'agence ALLIANCE duquel il résulte incontestablement de l'article « rémunérations » que le taux de commission a été fixé à 3 % hors taxes ; que contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, les 3 % étaient bien contractuels à calculer en considération du prix de vente ; il est donc demandé à la cour d'appliquer ce taux de 3 % sur le montant du prix qu'elle fixera.

Il est de principe que l'entité préemptrice est tenue de prendre en charge la rémunération de l'agent immobilier qui incombe à l'acquéreur, auquel elle se substitue, sous condition que la partie qui en a la charge et que le montant de la rémunération soient fixés contractuellement et soient mentionnés dans la DIA ; que le juge de l'expropriation est compétent pour déterminer, en fonction des clauses du mandat immobilier et des mentions de la DIA, si l'entité préemptrice est tenue, en cela qu'elle se substitue à l'acquéreur, de prendre en charge des frais de commission ; que le juge de l'expropriation en revanche n'a pas compétence pour réduire ou modifier la rémunération.

En l'espèce, la DIA mentionne une commission d'agence à hauteur de 216'000 euros TTC à la charge de l'acquéreur (pièce n° 1), et que la rémunération de l'agent immobilier est égale à 3 % hors taxes du prix de vente soit 180'000 euros hors-taxes ; selon la promesse de vente, le prix d'acquisition a été négocié par l'agence ALLIANCE , titulaire du mandat susvisé donné par le bénéficiaire de la promesse (pièce n° 10), qui a seule la charge de payer à l'agence une rémunération de 180'000 euros hors-taxes.

En conséquence, selon la convention entre l'agent immobilier et l'acquéreur évincé auquel se substitue l'acquéreur, la circonstance qu'il soit précisé que cette somme correspond à 3 % du prix de vente ne permet pas d'en déduire que l'intention des parties est de fixer une rémunération variable en fonction d'un prix de vente non déterminée en cela que le montant de la rémunération, qualifiée de commission fixe, y est expressément précisé. Il n'y a pas lieu de déterminer le montant de la commission toutes charges comprises, au vu de la mention d'une valeur hors-taxes stipulée au mandat de recherche et il n'appartient pas au juge de l'expropriation de statuer sur l'assujettissement de la prestation de la taxe sur la valeur ajoutée.

Enfin, le juge de l'expropriation ne condamne pas l'entité préemptrice au paiement de la commission, ayant pour seule compétence de la fixer, dans l'hypothèse de la réalisation de l'opération de préemption.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui exactement dit que les frais de commission d'agence due par l'établissement public foncier d'Île-de-France sont d'un montant de 180'000 euros hors-taxes, dans l'hypothèse de réalisation de l'opération de préemption. 

- sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l'EPFIF aux dépens de première instance en application de l'article L213-4 alinéa 3du code de l'urbanisme

Au regard de la solution du litige, l'EPFIF et la SCI DEKLEBER supporteront la charge de leurs dépens exposés en appel. 

- Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l'EPFIF à payer à la SCI DEKLEBER la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de débouter l'EPFI et la SCI DEKLEBER de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel .



PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris sur l'indemnité au titre des boxes de stationnement ;

Statuant à nouveau 

Fixe à 5 979 970 euros en valeur occupée le prix d'acquisition du bien appartenant la SCI DEKLEBER , situé [Adresse 29], sur la parcelle cadastrée AK n° [Cadastre 15] ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Dit que l'EPFIF et la SCI DEKLEBER supporteront la charge de leurs dépens exposés en cause d'appel ;

Déboute l'EPFIF et la SCI DEKLEBER de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 



 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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