Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 7, 18 juin 2026, n° 25/06326

Exposé du litige

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Le 10 novembre 2023, la SCI [Y], par l'intermédiaire de Me [Q] [S], notaire à Paris, a déposé une déclaration d'intention d'aliéner, au profit de la SCI Junis représentée par Monsieur [A] [T] , pour la parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 1] sise [Adresse 2] à Longjumeau d'une superficie de 2905 m² pour un montant de 1'500'000 euros, outre une commission pour frais d'agence d'un montant de 75'000 euros à la charge de l'acquéreur.



Par décision du 8 février 2024 de son directeur départemental, l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France, ci-après EPFIF, a décidé de faire usage de son droit de préemption en proposant d'acquérir le bien concerné au prix de 950'000 euros, commission d'agence incluse.



Par courrier du 15 février 2024, la SCI [Y] a indiqué à l'EPFIF refuser son offre.



Par mémoire reçu au greffe le 7 mars 2024, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire d'Évry afin de devoir valider l'offre d'acquisition par préemption du bien.



Par courrier reçu au greffe le 4 juin 2024, l'EPFIF a justifié la consignation opérée à hauteur de 15 % de la valeur retenue par la direction des domaines, soit la somme de 159'750 euros, conformément aux dispositions de l'article L 213-4-du code de l'urbanisme.



Par jugement contradictoire du 13 février 2025, après transport sur les lieux du 30 septembre 2024, le juge de l'expropriation a : 

' annexé à la décision le procès-verbal de transport du 30 septembre 2024 ;

' fixé à la somme de 1'329'659 euros, en valeur libre, le prix d'acquisition par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France de la parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 1] sise [Adresse 4] d'une superficie de 2905 m² appartenant la SCI [Y] ;

' dit qu'en cas d'acquisition du bien mentionné ci-dessus par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France, celui-ci devra payer en plus du prix mentionné ci-dessus, la somme de 75'000 euros au titre des frais de commission d'agence ;

' condamné l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à payer une somme de 3000 euros à la SCI [Y] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

' dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

' débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

' condamné l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France au paiement des dépens de la présente procédure. 



L'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France a formé appel par RPVA le 8 avril 2025 limité aux chefs de jugement expressément critiqués, lorsque le tribunal a : 

 ' fixé à 1'329'659 euros le prix d'aliénation de l'immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] à Longjumeau (93'160), édifié sur la parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 1] d'une superficie de 2905 m², propriété de la SCI [Y] ;

' évalué le pavillon sur la base d'une surface habitable 369,74 m² sur une valeur unitaire de 2600 euros/m² ;

' évalué le surplus du terrain sur la base d'une valeur unitaire de 407 euros/m² ;

' dit qu'en cas d'acquisition de l'immeuble, l'EPFIF devra payer en sus du prix la somme de 75'000 euros au titre des frais de commission d'agence ;

' condamné l'EPFIF à payer une indemnité de 3000 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile.





Pour l'exposé complet des faits et des prétentions des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ adressées au greffe par l'EPFIF le 4 juillet 2025 notifiées le 26 août 2025 (AR intimée le 28 août 2025, AR CG non rentré) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

' confirmer le jugement ce qu'il a retenu date de référence au 9 décembre 2013 ; 

' infirmer le jugement en ce qu'il a :

' fixé à 1'329'659 euros le prix d'aliénation de l'immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] à Longjumeau (91'160), édifié sur la parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 1] d'une superficie de 2905 m², propriété de la SCI [Y] ;

' évalué le pavillon d'habitation sur la base d'une surface habitable de 369,74 m² sur une valeur unitaire de 2600 euros/m² ;

' évalué le surplus du terrain sur la base d'une valeur unitaire de 407 euros/m² ;

' dit qu'en cas d'acquisition de l'immeuble l'EPFIF devra payer en sus du prix de la somme de 75'000 euros au titre des frais de commission d'agence ;

' statuant à nouveau des chefs infirmés, 

' fixer le prix de l'immeuble sis [Adresse 2] à Longjumeau (91'160), édifié sur la parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 1] d'une superficie de 2905 m², propriété de la SCI [Y], comme suit :

' méthode d'évaluation : par comparaison et analytique

' évaluation du bâti :

'SHAB retenue : 305,75 m²

' superficie de terrain intégré : 2000 m²

' valeur unitaire retenue : 2200 euros/m² SHAB, libre

soit : 305,75 m² X2200 euros= 672'650 euros

évaluation du terrain :

superficie de terrain retenu : 905 m²

valeur unitaire retenue : 300 euros/m²

soit : 905 m² X 300 euros= 271'500 euros

prix d'aliénation total : 944 850 euros

-condamner la SCI [Y] aux dépens de l'instance d'appel ;

- condamner la SCI [Y] à lui payer une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

' écarter l'exécution provisoire.



L'EPFIF a adressé au greffe le 18 juillet 2025 une pièce n° 12 notifiée le 29 août 2025 (AR Intimé et CG le 03 septembre 2025).



2/déposées au greffe le 13 août 2025 par la SCI [Y] , intimée, notifiées le 2 septembre 2025 (AR appelant du 4 septembre 2025 et AR CG du 5 septembre 2025) aux termes desquelles elle forme appel incident et demande à la cour de :

' rejeter les prétentions de l'EPFIF et le débouter de son appel ;

' recevoir la SCI [Y] en son appel incident ;

à titre principal,

' infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le prix de la maison et du terrain appartenant à la SCI [Y] à la somme de 1'329'659 euros ;

statuant à nouveau,

' fixer le prix, en premier lieu, à la somme de 2'709'889 euros en sus les frais de commission d'agence revenant à l'acquéreur,

' fixer le prix, en second lieu, à la somme de 1'845'000 euros, en sus des frais de commission d'agence revenant à l'acquéreur ;

à titre subsidiaire,

' confirmer le jugement de première instance en ce qu'il fixe le prix de la préemption à la somme de 1'329'659 euros et en ce qu'il laisse à la charge de l'EPFIF les frais d'agence du fait de sa substitution à l'acquéreur évincé ;

dans tous les cas

' condamner l'EPFIF à lui verser une somme de 20'000 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.



3/adressées au greffe par l'EPFIF (mémoire récapitulatif) le 7 novembre 2025 notifiées le 2 décembre 2025 (AR Intimé et AR CG le 08 décembre 2025) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

' confirmer le jugement ce qu'il a retenu date de référence au 9 décembre 2013 ; 

' infirmer le jugement en ce qu'il a :

' fixé à 1'329'659 euros le prix d'aliénation de l'immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] à Longjumeau (91'160), édifié sur la parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 1] d'une superficie de 2905 m², propriété de la SCI [Y] ;

' évalué le pavillon d'habitation sur la base d'une surface habitable de 369,74 m² sur une valeur unitaire de 2600 euros/m² ;

' évalué le surplus du terrain sur la base d'une valeur unitaire de 407 euros/m² ;

' dit qu'en cas d'acquisition de l'immeuble l'EPFIF devra payer en sus du prix de la somme de 75'000 euros au titre des frais de commission d'agence ;

' statuant à nouveau des chefs infirmés,

 ' fixer le prix de l'immeuble sis [Adresse 2] à Longjumeau (91'160), édifié sur la parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 1] d'une superficie de 2905 m², propriété de la SCI [Y], comme suit :

- méthode d'évaluation : par comparaison et analytique

- évaluation du bâti :

-SHAB retenue : 305,75 m²

- superficie de terrain intégré : 2000 m²

- valeur unitaire retenue : 2200 euros/m² SHAB, libre

soit : 305,75 m² X2200 euros= 672'650 euros

-évaluation du terrain :

superficie de terrain retenu : 905 m²

valeur unitaire retenue : 300 euros/m²

soit : 905 m² X300 euros= 271'500 euros

prix d'aliénation totale : 944 850 euros ;

- condamner la SCI [Y] aux dépens de l'instance d'appel ;

- condamner la SCI [Y] à lui payer une indemnité de 2000 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile ;

' écarté l'exécution provisoire.



4/ adressées par le commissaire du Gouvernement, intimé, le 4 décembre 2025 notifiées le 16 décembre 2025 (AR Appelant et CG le 17 décembre 2025), qui demande à la cour de :

' confirmer le jugement de première instance et bien vouloir :

' retenir une surface habitable maison de 369,74 m² ;

' évaluer la maison terrain intégré sur la base de 2600 euros/m²,

' retenir une superficie du surplus du terrain de 905 m² ; 

' valoriser le surplus de terrains sur la base 407 euros/m² ; 

' fixer le prix de la propriété totale à la somme de 1 329'659 euros comme étant hors la commission d'agence de 75'000 euros.

La SCI [Y] a déposé le 13 novembre 2025 une requête devant le premier président de la cour d'appel de Paris afin de bénéficier d'une fixation prioritaire à une prochaine audience en application de l'article 948 du code de procédure civile.



Le délégué du premier président a fait droit à la requête et a fixé l'affaire à l'audience du 15 janvier 2026 à 9H30.



La SCI [Y] , intimée et appelante incidente, a adressé par RPVA des conclusions le 30 décembre 2025 notifiées le 5 janvier 2026 à l'appelant et au commissaire du Gouvernement (AR Appelant et CG le 08 janvier 2026) aux termes desquelles elle demande de :

' rejeter les prétentions de l'EPFIF et le débouter de son appel ;

' recevoir la SCI [Y] en son appel incident ; 

à titre principal

' infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le prix de la maison et du terrain appartenant à la SCI à la somme de 1'329'659 euros ;

statuant à nouveau,

' fixer le prix, en premier lieu, à la somme de 2'709'889 euros en sus les frais de commission d'agence revenant à l'acquéreur,

' fixer le prix, en second lieu à la somme de 1'845'000 euros, en sus des frais de commission d'agence revenant à l'acquéreur

à titre subsidiaire

' confirmer le jugement de première instance en ce qu'il fixe le prix de la préemption à la somme de 1'329'659 euros et en ce qu'il laisse à la charge de l'EPFIF les frais d'agence du fait de sa substitution à l'acquéreur évincé ;

dans tous les cas

' condamner l'EPFIF à lui verser une somme de 20'000 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Motifs

SUR CE, LA COUR



- Sur la recevabilité des conclusions 



En l'espèce, les conclusions de l'EPFIF du 4 juillet 2025 et la pièce n°12 adressée par l'EPFIF le 18 juillet 2025, de la SCI [Y] du 13 août 2025 et du commissaire du Gouvernement du 4 décembre 2025 (notification des conclusions de l'EPFIF du 4 juillet 2025, AR CG non rentré) adressées ou déposées dans les délais réglementaires de l'article R.311-26 du Code de l'expropriation sont recevables.



Les conclusions récapitulatives de l'EPFIF du 7 novembre 2025 sont de pure réplique à celles de la SCI [Y], appelante incidente et ne formulant pas de demandes nouvelles sont recevables.



Les conclusions de la SCI [Y] du 30 décembre 2025 étant de pure réplique sont recevables. 



- Sur le fond



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'il juge nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.







Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.



À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213-4.

En cas d'acquisition, l'article L 213-14 est applicable.



Aux termes de l'article L 213'4 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l'indemnité de remploi. 



Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



L'appel de l'EPFIF porte sur le prix d'aliénation du bien préempté et sur la commission d'agence, celui-ci contestant la surface habitable retenue par le premier juge pour la maison et les termes de comparaison retenus.



L'appel incident de la SCI [Y] concerne la surface habitable et le superficie du reliquat du terrain, ainsi que sur le prix d'aliénation de son bien.



Le commissaire du Gouvernement, intimé, demande la confirmation du jugement. 



S'agissant de la date de référence, le premier juge en application des articles L 213-4 et L213- 6 du code de l'urbanisme, le bien étant soumis au droit de préemption urbain, a retenu le 9 décembre 2013, date d'approbation du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 4], en indiquant que les deux modifications 8 décembre 2018 et du 2 juillet 2019 n'ont pas modifié les caractéristiques de la zone dans laquelle se situe le bien préempté. 



L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement tandis que SCI [Y] n'a pas conclu sur la date de référence.



En application des articles L 213-4 et L 213- 6 du code de l'urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.



En l'espèce, le PLU de la commune de [Localité 4] a été approuvé par délibération du conseil municipal du 9 décembre 2013, mis à jour le 23 mai 2016 par délibération du 13 décembre 2016, mis en compatibilité par déclaration de projet concernant le projet d'extension du parking de la gare de [Localité 5] et de création d'une piste cyclable [Adresse 5] par délibération du 3 octobre 2017, mis en compatibilité par déclaration de projet concernant le projet d'extension et restructuration de l'école [Localité 6] par délibération du 18 décembre 2018, modifié par délibération du conseil municipal du 18 décembre 2018 et modifié et approuvé le 2 juillet 2019 ; ces deux modifications n'ayant pas modifié les caractéristiques de la zone UH où se situe le bien préempté, il convient de confirmer le jugement qui a exactement fixé la date de référence au 9 décembre 2013. 



S'agissant des données d'urbanisme , à cette date de référence, le bien préempté est compris dans la zone UH2 du PLU qui délimite un quartier d'habitat pavillonnaire traditionnel.



Le commissaire du Gouvernement précise que ces quartiers qui se sont constitués au fil des années, se composent de constructions réalisées à des époques différentes, avec une architecture des bâtiments diversifiée ; le dispositif réglementaire doit permettre de conserver les caractéristiques de ces quartiers en favorisant les évolutions maîtrisées des constructions existantes (aménagement des combles, extension, création d'annexes) et la création de nouvelles constructions dans le respect des formes urbaines actuelles.



Le commissaire du Gouvernement fait état de l'implantation des constructions par rapport aux voies et emprise publique, de l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, de l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété, de l'emprise au sol des constructions et de la hauteur maximale des constructions. 



Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit de la parcelle AL n° [Cadastre 1], située au [Adresse 2] sur la commune de [Localité 4], d'une superficie de 2905 m² sur laquelle est implantée une maison à usage d'habitation de deux étages, disposant d'un sous-sol, comprenant :

' au sous-sol : garage, salle de jeux, chambre, salle d'eau, WC, coin cuisine, laboratoire photo, chaufferie, cave et dégagement ;

' au rez-de-chaussée : entrée cathédrale, salle à manger - salon, cuisine, trois chambres, deux WC, placard et dégagement ;

' au 1er étage : palier, quatre chambres, une chambre avec dressing, WC et salle de bains attenants, salle de bains, salle d'eau avec WC, dégagement ;

' combles accessibles par un escalier escamotable.



La maison dispose d'un vaste jardin arboré et bénéficie d'une piscine extérieure.



L'EPFIF indique qu'il s'agit d'une construction cossue, mais en état d'usage, n'ayant pas ou très peu bénéficié de rénovation depuis sa création et qu'un rafraîchissement de l'ensemble est à prévoir et il ajoute que la description est celle rapportée dans le procès-verbal de transport sur les lieux.



Il apporte des précisions sur l'état du bien, à savoir plusieurs anomalies fortes qui ont leur importance dans le cadre de son évaluation :

' bâtiment énergivore : le dossier technique immobilier (DTI) fait ressortir un diagnostic de performance énergétique (DPE) très défavorable, ce bien étant classé F (pièce n° 4), dont il doit être tenu compte, a fortiori pour un immeuble d'habitation d'une grande surface ;

' présence d'amiante à tous les niveaux : le dossier technique immobilier contient le rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante, qui fait ressortir une telle présence à tous les niveaux de l'immeuble ;

' installation électrique hors normes et présentant des risques : le DTI réalise un état de l'installation intérieure et d'électricité qui fait ressortir des anomalies de l'installation électrique ;

 ' irrégularité de l'installation d'assainissement : le contrôle de l'assainissement réalisé en mars 2025 par VEOLIA permet de sortir une anomalie du branchement d'évacuation des eaux pluviales dans le domaine public (pièce n° 5).



L'EPFIF demande donc de tenir compte de ces facteurs de moins-value dans le cadre de l'évaluation de l'immeuble.



La SCI [Y] présente des observations liminaires tenant à l'attitude dilatoire de l'EPFIF en indiquant qu'elle finance, sur ses propres deniers, une réserve foncière que l'EPFIF et la mairie de [Etablissement 1] souhaitent se constituer sans avoir à assumer la charge financière.



Elle souligne la situation tout à fait privilégiée de son bien, à proximité des transports en commun, dans un environnement exclusivement résidentiel et à proximité de centres commerciaux, et d'équipements publics.



Elle produit des photographies de la maison avec la piscine.



Le commissaire du Gouvernement précise que le bien se situe dans la partie sud-est de la commune, dans le hameau de [Localité 7], à 5 minutes de marche de la gare [Localité 8] [Adresse 6], est desservi par la ligne T12 express et à proximité de l'autoroute A6. 



Le commissaire du Gouvernement procède à une description de la maison d'habitation sur trois niveaux, avec à l'extérieur, une piscine de 12 m de long et de 5 m de large.



Il indique que le bien est classé F au diagnostic de performance énergétique et qu'il dispose d'un système de vidéosurveillance et d'un interphone ; il retient à la suite du transport sur les lieux que le bien étant en état d'usage et nécessite des travaux de rafraîchissement de l'ensemble.



Au regard du procès-verbal de transport sur les lieux et des pièces versées aux débats, la cour retiendra que le bien bénéficie d'une bonne localisation, mais qu'il est en état d'usage et nécessite des travaux de rafraîchissement de l'ensemble.



En outre, le diagnostic de performance énergétique fait ressortir un classement F, avec le repérage de matériaux de produits contenant de l'amiante à tous les niveaux de l'immeuble, des anomalies des installations électriques, tandis que l'assainissement présente une anomalie du branchement de l'évacuation des eaux pluviales dans le domaine public.



Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport du 30 septembre 2024.



S'agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s'agit de celle de la première instance, soit le 13 février 2025.



- sur la qualification de terrain à bâtir



La qualification de terrain à bâtir retenue par le premier juge en application de l'article L 322-3, la parcelle AL [Cadastre 1] se situant dans une zone constructible et desservie par une voie d'accès et par les réseaux, n'étant pas contestée par les parties, le jugement sera confirmé sur ce point.



- Sur la méthode



Les parties se sont entendues en première instance pour retenir la méthode d'évaluation par comparaison en évaluation d'une part le bâti avec terrain intégré et d'autre part le surplus de terrain valorisable en tant que terrain à bâtir ; le premier juge a retenu cette méthode, ce qui n'est pas discuté en appel.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.











' Sur les surfaces et superficie à retenir



Les parties étaient en première instance en désaccord sur les superficies retenir pour le calcul de la valorisation du bien tant sur le bâti que sur le surplus du terrain valorisable. 



Le premier juge a retenu :

' bâti : 306,72 m² de surface habitable incluant la partie studio mesurée par Diag Ener+ 58,60 m² salle de jeux+ 14,45 m² atelier= 379,84 m² ;

' surplus du terrain : 905 m².



L'EPIF demande l'infirmation du jugement en indiquant que les parties étaient convenues en première instance d'évaluer l'immeuble préempté à partir de termes de comparaison exprimés en surface habitable, et donc de retenir cette dernière au sujet du bien à évaluer, mais étaient en désaccord sur la surface habitable à retenir.



Il indique que la DIA mentionne les surfaces suivantes :

- surface construite au sol (mètres carrés) : 469,70 m² environ, surface utile ou habitable (mètres carrés) : 306 m² environ

- que la surface habitable a été établie par un mesurage communiqué dans le cadre de la DIA, qui mentionne une SHAB de 306,72 m² (pièce n° 4), qui a été retenue initialement par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement, tandis que la SCI [Y], après avoir sollicité une surface habitable de 457,25 m², a demandé de retenir une surface habitable de 478,10 m².



L'EPFIF reprend la définition de la surface habitable fixée par l'article R 156-1 du code de la construction et l'habitation et indique que c'est à juste titre que le tribunal a écarté la surface habitable pour les combles non aménagées.



L'EPFIF ajoute que le commissaire du Gouvernement a proposé au tribunal de retenir une SHAB de 369,74 m², correspondant à la surface habitable relevée par le diagnostiqueur, soit 306,72 m², à laquelle s'ajoutaient la salle de jeux de 48,57 m² et l'atelier de 14,45 m², en se fondant exclusivement sur un arrêt rendu le 17 mai 2024 par le conseil d'État, mais sans indiquer au tribunal l'application concrète qui en a été faite par ce dernier.



L'EPFIF indique que l'affaire jugée porte sur un contentieux relatif à la décharge de cotisation supplémentaire d'impôt sur le revenu et de contributions sociales à la suite d'un redressement fiscal dans le cadre du dispositif dit Robien (pièce n° 9), et que le tribunal n'a retenu que la première partie du principe énoncé par le conseil d'État et non la seconde, celui-ci insistant sur « les aménagements dont la pièce a fait l'objet en vue de l'affecter à l'habitation».



Or, en l'espèce, si un tel aménagement exigé par le conseil d'État a pu être relevé pour la chambre, coin cuisine, salle d'eau et WC, en revanche ni la salle de jeux ni l'atelier n'ont fait l'objet du moindre aménagement en vue de les affecter à l'habitation.



Il ne s'agit pas en l'espèce de pièces disposant d'aménagement ayant pour objet l'affectation à l'habitation.



L'EPFIF verse aux débats le plan des pièces qui provient du dossier de permis de construire qui a été accordé en 1972 (pièce n° 8), la SHAB ayant été autorisée étant de 305,75 m², qui devra être retenue par la cour.



En effet, la modification d'une surface hors de la surface habitable impose en fonction de l'importance du projet soit d'obtenir un permis de construire soit de déposer une déclaration préalable de travaux en application des articles R 421-13 , R 421-14 et R 421-17 du code de l'urbanisme.



L'EPFIF ajoute que si la prétendue transformation de ces surfaces devait être considérée comme ayant été réalisée, il demande à la cour de les exclure, à défaut d'autorisation d'urbanisme accordée pour la transformation de ces 63,02 m², en application d'un arrêt rendu le 9 novembre 2023 par la Cour de cassation n° 22-18 545.



La SCI [Y] demande la confirmation du jugement pour la surface habitable de 379,84 m² en indiquant qu'il a été constaté lors du transport sur les lieux qu'une partie de sous-sol fait l'objet d'aménagement en vue d'être affectée à l'habitation, avec un studio chauffé et bénéficiant de fenêtres assurant un éclairage naturel, une salle de jeux chauffée également et bénéficiant d'une grande fenêtre sur toute la longueur du mur extérieur assurant un éclairage naturel suffisant, un atelier chauffé et bénéficiant de même d'une double fenêtre soupirail sur toute la longueur du mur extérieur assurant un éclairage naturel.



La SCI [Y] ajoute que les propriétaires n'ont à aucun moment procédé à une modification de la destination des pièces du sous-sol, puisque le plan du sous-sol du permis initial autorisait dès 1972 la construction en sous-sol d'un studio, d'une salle de jeux et d'un atelier, ce que confirme le certificat de construction (pièce n°6).



Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation et indique que :

' pour le terrain :

Eu égard à l'implantation de la maison de la piscine, la surface de 1418,55 m² revendiquée par la SCI [Y] ne peut être retenue ;

' pour la maison :

La surface habitable est définie à l'article R 156-1 du code de la construction de l'habitation.



Lors du transport, il a été constaté que certaines pièces du sous-sol semi enterré disposaient de fenêtres et de chauffage.



Un arrêt du conseil d'État du 17 mai 2024 précise comment prendre en compte des pièces se situant sous-sol et la surface habitable.



Le sous-sol est d'une hauteur sous plafond de 2,55 m².



Des pièces situées dans sous-sol peuvent donc être prises en compte dans le calcul de la SHAB sous réserve qu'elles remplissent les conditions définies par le Conseil d'État.



Selon le procès-verbal de transport sur place, la salle de jeux de 48,57 m² dispose de trois radiateurs, d'une grande fenêtre soupirail et d'un accès par une porte menant à l'extérieur.



L'atelier quant à lui dispose d'un radiateur et d'une double fenêtre soupirail.



Un studio est par ailleurs aménagé, avec coin cuisine et évier double, fenêtres, radiateurs, salle d'eau, avec douche et lavabo, WC, vaste pièce avec une double fenêtre et des placards encastrés.



Le sous-sol faisant partie intégrante de la construction d'origine de la maison ayant fait l'objet du permis de construire, et au regard du certificat de construction du 15 juillet 1976 émis par la commune de [Localité 4], les pièces susvisées existent en l'état dès l'origine de la maison.

 

1° superficie du bâti



L'article R 156-1 du code de la construction d'habitations définit la surface habitable d'un logement comme la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.



Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garage, terrasse, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d'une hauteur inférieure 1,80 m.



Il est de principe que les surfaces indiquées dans une DIA ne sont qu'indicatives, ce d'autant qu'il est fait état de deux surfaces différentes, à savoir surface construite au sol de 469,70 m² environ et surface utile ou habitable de 306 m² environ.



En l'espèce, s'agissant du sous-sol, il ressort des constatations effectuées lors du transport sur les lieux qu'une partie de ce sous-sol a fait l'objet d'aménagement en vue d'être affectée à l'habitation en ce qui concerne :

' la partie aménagée en studio qui bénéficie notamment de fenêtres assurant un éclairage naturel suffisant, d'alimentation en eau et électricité, de chauffage. La superficie de cette partie aménagée en studio et comprenant une chambre, un coin cuisine, salle d'eau, WC est de 23,2 m² ainsi qu'il ressort des mesurages identiques effectués par DiagEner et Abers consulting ;

 ' la salle de jeux qui bénéficie de deux grandes fenêtres soupiraux lui assurant un éclairage naturel suffisant et une porte menant sur l'extérieur ainsi que de radiateurs ; cette pièce est d'une superficie de 48,57 m² ainsi qu'il ressort des mesurages identiques effectués par DiagEner et Abers consulting ;

' la partie atelier qui bénéficie d'une double fenêtre soupirail lui assurant un éclairage naturel suffisant et de radiateurs, d'une superficie de 14,45 m² ainsi qu'il ressort des mesurages identiques effectués par DiagEner et Abers consulting.



Il ressort également du transport sur les lieux que le reste du sous-sol se compose d'un dégagement garage, d'une cave, d'une chaufferie, d'un labo photo, d'un garage, d'un dégagement et d'un vide ordures et que cette partie du sous-sol est composée de pièces aveugles ne bénéficiant pas d'aménagements en vue d'être affectées à l'habitation.



La SCI [Y] ne soutient plus comme en première instance que cette dernière partie du sous-sol doit être retenue dans le calcul de la surface habitable, la discussion portant en appel uniquement, sur le sous-sol composé de la partie studio, la salle de jeux et de l'atelier.



L'arrêt commenté du Conseil d'État du 17 mai 2024 concerne uniquement le dispositif dit Robien.



La seule circonstance qu'une pièce se situe au dessous du niveau du sol ne conduit pas nécessairement à la qualifier de sous-sol au sens des dispositions susvisées de l'article R156-1 du code de la construction et l'habitation, au regard de ses caractéristiques physiques, notamment comme en l'espèce aux ouvertures sur l'extérieur dont elle dispose, permettant d'assurer un éclairage naturel suffisant et au regard des aménagements dont elle a fait l'objet en vue d'être affectée à l'habitation.



Or, en l'espèce il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux que le studio, que la salle de jeux et que la partie atelier ont fait l'objet d'aménagements en vue d'être affectés à l'habitation, que ces pièces bénéficient d'un éclairage naturel suffisant et d'une hauteur sous plafond de 2,55 m².



Il est établi que ces pièces disposent d'une taille minimale de 9 m² sous une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m² ou d'un volume de 20 m³ sous une hauteur de 1,80 m au moins, avec un accès à l'eau potable, chauffage et un réseau d'évacuation des eaux usées, une électrification, un accès à l'extérieur par des ouvertures et un éclairage naturel suffisant.



À titre subsidiaire, l'EPFIF demande d'exclure la transformation de ces 63,02 m² à défaut d'autorisation d'urbanisme.





La Cour de cassation par arrêt du 2 mars 2022 n° 20-23 489 a jugé aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et qu'aux termes des articles 1353 du Code civil et 455 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation  ; qu'en conséquence la preuve de l'illégalité des constructions édifiées sur les parcelles incombe à l'expropriant qui l'invoque.



La Cour de cassation a également jugé par arrêt du 15 février 2024 n° 22-16 460 que faute pour son propriétaire de pouvoir invoquer un droit juridiquement protégé au jour de l'expropriation, la dépossession d'une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible, n'ouvre pas droit à indemnisation, même si toute action en démolition est prescrite à la date de l'expropriation.



L'EPFIF ne rapporte pas la preuve de l'illégalité des aménagement susvisés en sous-sol.



En effet, le sous-sol fait partie intégrante de la construction d'origine de la maison ayant fait l'objet du permis qui fait état dans le plan du sous-sol outre le garage, la chaufferie avec cave, d'une chambre 6, d'un atelier et d'une salle de jeux.



En outre, le certificat de construction (pièce n° 6) démontre que dès l'origine le sous-sol était équipé :

« suite chauffage

sous-sol '

chambre n° 6 : 1 radiateur + 18°

kitchenette : un radiateur + 18°

' salle de jeux : 3 radiateurs + 20°

' dégagement cave : un radiateur + 18° »



Ce document précise en préambule que « la construction composée de 10 pièces principales sur deux niveaux, sera exécutée sur sous-sol comprenant cave, garage, salle de jeux et atelier ». Le poste chauffage de ce document détaille par ailleurs l'équipement en radiateurs des pièces du sous-sol : chambre civile, kitchenette, salle de jeux, ateliers, dégagement cave.il est également établi que ces pièces disposent de l'électricité.



En conséquence, il ressort de ces documents que ces pièces existaient dès l'origine de la maison et que l'EPFIF ne démontre pas l'illégalité des aménagements en sous-sol.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement retenu comme surface habitable totale du bâti :

307,72 m² de surface habitable incluant la partie studio mesurée par DiagEner+ 58,67 m² salle de jeux+ 14,45 m² atelier= 379,84 m².



2° surface du terrain



La superficie de la parcelle AL n° [Cadastre 1] est de 2905 m² et la DIA mentionne que l'emprise au sol du bâti est d'environ 469,70 m².



Dans la zone UH2 où se situe la parcelle, l'emprise maximale au sol est fixée à 45 % de la superficie totale du terrain.



L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement qui a retenu une superficie de 905 m².



La SCI [Y] demande l'infirmation du jugement pour retenir une superficie de 1418,55 m².





Elle n'avance aucun motif à l'appui de sa demande, qui correspond à celle présentée en première instance soit en retenant une majoration de 20 % aux droits à construire ayant procédé au calcul suivant (2905 m² X 0,65)-469,70 m²= 1418,55 m².



Cependant cette superficie de 1418,5 m² ne peut pas être retenue, puisqu'au regard de l'implantation de la maison avec la piscine, il ne peut être détaché un terrain de 1418,55 m² soit 48,81 % de la parcelle totale ; en effet, comme l'indique le commissaire du Gouvernement, la bande de terrains entre la piscine et les limites séparatives étant à 12 m et la profondeur de la parcelle étant de 71 m, la surface du surplus de terrain valorisé comme terrain à bâtir est estimée à 852 m² par le commissaire du Gouvernement.



Il convient de retenir le plan réalisé par l'EPFIF (page 16 des conclusions) à savoir un reliquat de terrain sous la forme d'une bande rectangulaire aisément détachable du bâti+ piscine/terrain intégré, dont il ressort une superficie de 905 m².



Le jugement sera donc confirmé en ce sens. 





-Sur la fixation du prix



La fixation du prix en valeur libre n'étant pas contestée par les parties, le jugement sera confirmé sur ce point.



Après examen des références proposées par les parties, le premier juge a retenu :

' pour le bâti : 2600 euros/m² X369,74 m²= 961'324 euros

' sur le reliquat du terrain à bâtir : 905 m² X 407 euros/m²= 368'335 euros.



Il a donc fixé le prix du bien préempté par l'EPFIF en valeur libre à :

961 324+368 335= 1 329 659 euros.



Il convient d'examiner les références des parties.





A- pour le bâti 



1° Les références de l'EPFIF



L'EPFIF demande l'infirmation du jugement et de retenir une valeur unitaire de 2200 euros/m².



Il invoque les termes suivants avec les références de publication :









































N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie/m²



SHAB



Prix en euros



Prix en euros/m²



Observations





T1



CG3



21 novembre

2022



[Adresse 7] 

[Adresse 8] 



AL616

(900 m²)

 AL [Cadastre 2]

(900 m²)

1800 m² au total



450 m²



[Localité 9]



2.056 euros/ m²



entre particuliers.

Une maison d'habitation de 11 pièces principales comprenant :

au rez-de-chaussée : une entrée, cuisine équipée, une pièce, salle à manger, un salon double cheminée avec insert, une chambre, salle de bains avec douche et toilettes, un cabinet de toilettes, dégagement, buanderie.

À l'étage : une mezzanine, cinq chambres, salle de sport, deux salles d'eau dont une avec sauna, deux toilettes. Une dépendance aménagée en dressing. Jardin.

Garage pour deux voitures : 20m²

Commission d'agence de 28'800 euros à la charge du vendeur











T2



CG6











08 

Juillet 2021









[Adresse 9]







AH [Cadastre 3] (735 m²)



AH [Cadastre 4] (269m²)



1004 m² au total











230











[Localité 10]











2370



vente entre particuliers.

Une maison à usage d'habitation, comprenant :

rez-de-chaussée : entrée, salon, salle à manger, cuisine, cellier, dégagement avec placard, WC, chaufferie, bureau.

Au premier étage : coin lecture, couloir, 5 chambres, 2 salles de bains dont une avec WC, WC séparé.

Combles au-dessus.

Cave.

Appentis sur le côté gauche de la maison.

Abris de jardin.

Commission d'agence de 15'000 euros à la charge du vendeur. 









T3









17 Septembre 

2024







2 

[Adresse 10]







AC [Cadastre 5]

(409m²)







[Cadastre 6]















[Localité 11]







2167



une maison d'habitation en meulière, toiture ardoise, élevée sur 3 niveaux, composée de 7 pièces principales, comprenant : une cuisine, 4 chambres, 3 salles à manger, une salle d'eau, 2 pièces annexes.

Surface annexe : 126 m² (une cave de 60 m², une cave de 21 m², un garage de 45 m²)











T1

L'EPFIF indique que cette référence est particulièrement pertinente puisqu'elle est située juste en face de l'immeuble à évaluer, que le diagnostic de performance énergétique a une note D, le bien évalué ayant une note F, et que cette référence doit être privilégiée, car elle est située à proximité immédiate ; qu'elle porte sur un bien d'une SHAB plus proche de celui à évaluer, sa superficie de terrain est également plus proche, cette cession date du mois de novembre 2022, ce qui reflète mieux le marché actuel de tels biens immobiliers. 



La SCI [Y] indique que cette référence ne saurait suffire à elle seule, et note que la qualité architecturale est nettement inférieure à celle du bien à évaluer, que la parcelle est indivisible, qu'aucune extension n'est donc possible, que la propriété ne bénéficie pas d'une piscine, que le jardin est moins grand et que la propriété est moins arborée et donc moins appréciable.



Ce terme est également proposé par le commissaire du Gouvernement.



La SCI [Y] présente des observations sans l'écarter ; ce terme sera donc retenu, puisqu'il s'agit d'une mutation effective récente pour un bien situé à proximité géographique immédiate dans la même rue et d'une superficie de 450 m², soit supérieure à celui du bien à évaluer mais restant comparable. 



T2

L'EPFIF indique que ce terme est situé à 2,5 km de distance, en centre-ville, à proximité immédiate de la gare RER de [Localité 4], ce qui constitue un facteur de plus-value par rapport au bien à évaluer, qu'il s'agit d'une maison d'une SHAB supérieure à 200 m², rapprochant sa consistance de celle de l'immeuble à évaluer.



La SCI [Y] indique que ce terme ne saurait suffire, car ce bien se situe en plein centre de Longjumeau, où le centre-ville est moins côté que le quartier résidentiel.



Ce terme également proposé par le commissaire du Gouvernement, et pour lequel la SCI [Y] présente uniquement des observations, sera retenu, puisque il est de consistance comparable, avec une SHAB supérieure à 200 m².



T3

L'EPFIF indique qu'il s'agit d'une référence très récente et qui se trouve en centre-ville de [Localité 4], et donc moins excentrée que la maison à évaluer, avec une surface supérieure à 200 m² mais inférieure à la SHAB du bien à évaluer, ce qui représente un facteur de plus-value et que la maison dispose d'un cachet indéniable, outre de nombreuses annexes pour un total de 126 m².



La SCI [Y] indique que la construction date de 1899 et est donc différente du bien à évaluer, qu'il s'agit d'un bien sans jardin en centre-ville, donc sans rapport avec le bien préempté avec une parcelle qui ne mesure que 409 m².



Le commissaire du Gouvernement demande d'écarter ce terme, car le terrain de 409 m², n'est pas comparable.



Si ce terme présente un cachet indéniable au regard de la photographie, il n'en demeure pas moins que l'année de construction est de 1899 et qu'en outre le terrain de 409 m² n'est pas comparable avec celle du bien à évaluer de 2905 m².



Ce terme sera donc écarté.



2° Les références de la SCI [Y]



La SCI [Y] demande l'infirmation du jugement et demande à titre principal de retenir une valeur unitaire de 3600 euros/m² et à titre subsidiaire de 3000 euros/m², en se basant sur les références du commissaire du Gouvernement.



Elle invoque les mutations suivantes, à proximité immédiate de sa propriété, avec uniquement les références ID, en indiquant que la copie de l'acte notarié du [Adresse 11] a été produit par le commissaire du Gouvernement en première instance avec les références de publication.











Le terme du [Adresse 11] a déjà été retenu mais pour une valeur de 2056 euros/m² et non pour une valeur de 3183 euros/m² comme figurant dans le tableau.



En l'absence des références de publication, permettant d'accéder à l'acte de vente et de connaître les caractéristiques de la mutation, les autres termes seront écartés.



En effet, contrairement à ce qu'indique la SCI [Y], les informations fournies par DVF ne sont pas fiables notamment en ce qui concerne les superficies et donc les valeurs unitaires, ce qui est démontré pour le terme [Adresse 11], puisque le tableau mentionne une valeur de 3183 euros/m², alors qu'au regard de l'acte de vente produit, la cour retient la valeur de 2056 euros/m².



En appel, la SCI [Y] indique que deux maisons également situées juste à côté du bien préempté ont été cédées au prix de 400'000 euros pour une maison de 123 m², voisine immédiate de la parcelle en débats, et de 260'000 euros pour une maison de 86 m², soit un prix au m² respectivement de 3522 euros/m² et de 3023 euros/m², avec reproduction d'une fiche avec la photographie.



Ces mutations correspondent à la base DVF en pièce n° 4, rapport d'expertise - Monsieur [O] [G], expert immobilier.



S'agissant de références issues de la base DVF, elles seront écartées, puisqu'en l'absence des références de publication, les caractéristiques des mutations ne peuvent être établies.





3° Les références du commissaire du Gouvernement



Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation de la valeur unitaire de 2600 euros/m² fixée par le premier juge.



Il invoque une étude de marché correspondant à des maisons d'habitation construite avant 1990 avec des terrains supérieures à 700 m², avec des surfaces entre 150 et 500 m², depuis janvier 2021 dans la commune de [Localité 4] avec les références cadastrales et de publication .



Le commissaire du Gouvernement procède à une description détaillée de chaque terme de comparaison et indique que copies de l'ensemble des actes peuvent être communiquées en forme dématérialisée.







N° du terme



Date de vente



Adresse



Surface terrain/m²



Surface utile totale/m²



Prix en euros



 prix/m de²/SU



 année de construction





CG1



22 avril 2024



[Adresse 12]



 [Cadastre 7]



 [Cadastre 8]



 [Localité 12]



 3778 



 1850





CG2



28 novembre 2023



[Adresse 13]



 [Cadastre 9]



 [Adresse 14]



 [Localité 13] 



 3152 



 1900 





CG3



21 novembre 2022



[Adresse 15]



 1800



 450



[Localité 9] 



 2056 



 1988 





CG4



29 octobre 2021



[Adresse 16]



 900



 164



[Localité 14] 



 3183 



 1988 





CG5



10 septembre 2021



[Adresse 17]



 842



 171



[Localité 15] 



 3158 



 1980 





CG6



8 juillet 2021



[Adresse 18]



 [Adresse 19]



 230



[Localité 10]



 2370



1973 





CG7



27 avril 2021



[Adresse 20]



 727



 166



[Localité 16]



 3432



1988 





Moyenne























3018









Médiane























3158











Le premier juge a retenu ces termes de comparaison. 



L'EPFIF demande de retenir les termes CG3 et CG6 , en écartant tous les autres, car portant sur des biens d'une consistance incomparable avec le bien à évaluer , en ce qui concerne la SHAB.



Les termes CG3 et CG6 ont déjà été retenus. 



Pour les autres termes, il s'agit de mutations récentes sur des biens situés dans un périmètre géographique immédiat et ayant des superficies qui restent comparables, puisque de 180 m² pour le CG1, de 255 m² pour le CG2, de 264 m² pour le CG4, de 271 m² pour le CG5 et de 166 m² pour le CG7.



En effet, il sera relevé que l'EPFIF retient le terme CG6 qui est de 230 m² et que son terme T3 est de 206 m². 



En appel, le commissaire du Gouvernement cite un nouveau terme avec les références cadastrales et de publication, correspondant à une vente d'une maison de 1972 de 312 m² à [Localité 17], en limite de la commune de [Localité 4] bâtie sur un terrain de 1569 m² avec une piscine : 

 21 octobre 2023 : [Adresse 21] à [Localité 17], construction de 1972, 6 pièces, 1569 m² de surface de terrain, 312 m² de surface utile, prix de 900'000 euros,valeur unitaire de 2884,62 euros/m².



Le commissaire du Gouvernement indique que le bien se situe à 700 m à pied du bien à évaluer, est très comparable en termes d'année de construction, de superficie de terrain et de maison, de configuration et de prestations.



Si ce terme se trouve dans une autre localité que celle du bien à évaluer, il est très récent, est en limite de la commune de [Localité 4] et à 700 m du bien à évaluer, est très comparable en construction, en superficies de terrain et de maison, de configuration et de prestations ct dispose d'une piscine comme le bien préempté, ce qui n'est pas le cas des sept autres termes du commissaire du Gouvernement retenus par la cour.



Ce terme récent et comparable sera donc retenu.



La moyenne des références retenues par la cour est donc de :

3378 + 3152 + 2056 + 3183 + 3158 + 2370 + 3432 + 2884,62 =23 613 euros/8 =2951 euros/m².



La moyenne est de 3000 euros/m² et la médiane de 3155 euros/m² . 



La dernière vente susvisée relative à une maison de 312 m² avec piscine comme le bien préempté ressort à 2884 euros/m². 



Les maisons de surfaces moins importantes entre 164 et 180 m² se vendent à des prix supérieurs, compris entre 3152 euros/m² et 3778 euros/m², tandis que les termes de comparaison de moins de 200 m² ressortent à 3000 euros/m².



Le dernier terme avec piscine susvisé ressort à 2884 euros/m² pour une maison plus petite, le commissaire du Gouvernement faisant en outre état d'une pompe à chaleur et de volets roulants, ce qui constitue des éléments de plus-value, alors que le bien à évaluer comporte des fenêtres d'origine en simple vitrage, avec un chauffage central au fioul, facteurs de moins-value et que le pavillon datant de 1973 est bien entretenu mais nécessite des travaux de rafraîchissement et de rénovation. 



Ces éléments ne sont pas contestés par la SCI [Y].



Le commissaire du Gouvernement indique que selon les montants trouvés sur Internet (site travaux.com), le prix moyen de rafraîchissement d'une maison est de 475 euros/m² TTC soit 430 euros/m² avec une TVA à 10%, ce qui n'est pas contesté.



En outre, si la bonne localisation du bien à évaluer est un élément de plus-value, il convient de tenir compte également des éléments de moins-value tenant à un classement énergétique en F, à la présence d'amiante à tous les niveaux et à une installation électrique hors normes.



Au vu de ces éléments, le premier juge a exactement retenu une valeur inférieure à la moyenne des termes retenus par la cour ressortant à 3000 euros/m², soit 2600 euros /m².



La valeur du bâti est donc de : 

369,74 m² X2600 euros/m² = 961'324 euros.



Le jugement sera donc confirmé en ce sens 



B- pour le reliquat du terrain à bâtir



1° références de l'EPFIF



L'EPFIF demande l'infirmation du jugement pour voir retenir une valeur unitaire de 300 euros/m². 



Il invoque le terme suivant avec les références de publication : 







N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie/m ² 



Prix en euros



Prix en euros/m²



Zonage 



Observations





T1



10/05/ 2023



[Adresse 22]

AL [Cadastre 10]



719



273000



380



UH2



Acquisition par l'EPFIFdu terrain voisin, sur lequel est édifié un pavillon en état d'abandon depuis plusieurs années. Évalué suivant la méthode de la récupération foncière. 

Aucune commission d'agence. 







L'EPFIF indique qu'il s'agit d'un terrain voisin de celui à évaluer, que sa superficie est inférieure d'environ 25 % de celle du terrain à évaluer de 905 m², ce qui constitue un facteur de moins-value et qu'il s'agit d'un terrain précisément délimité et clôturé.



Ce terme récent, comparable en localisation, puisque voisin et en consistance sera retenu. 



2° références de la SCI [Y]



La SCI [Y] demande à titre principal de retenir une valeur unitaire de 697 euros/m² et à titre subsidiaire de 476 euros/m².



Elle invoque les termes de comparaison suivants avec les références de cadastrales et de publication : 





N° du terme



Date de vente



Adresse



Surface terrain/m²



Valeur /HD/euros



Prix du terrain/HD/m²





I1



 27 juin 2022 



 [Adresse 23] 



 264 



200 000 



758 





I2



07 juin 2021



[Adresse 24] [Localité 18]



 259 



189 000



 730 





I3



12 novembre 2020



[Localité 19] [Adresse 25]



 251 



185 000



 753 





I4



22 septembre 2020



[Adresse 24] [Localité 20] [Adresse 25]



 263



185 000



703





I5



15 septembre 2020



[Adresse 23] 



 283 



180 000 





636





I6



17 juillet 2020



[Adresse 26] 



 390 



207 000 



531





I7



10 juin 2020



[Localité 21] 



 367 



212 500 



579





I8



30 avril 2020



[Localité 21] 



 255 



189 000 





741







Ces termes non critiqués et comparables seront retenus. 



3° références du commissaire du Gouvernement



Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation de la valeur unitaire fixée par le premier juge de 407 euros/m².



Il invoque une étude de marché correspondant à des terrains à bâtir, entre 200 et 2000 m², depuis janvier 2020, dans un rayon d'1 km autour du bien à [Localité 4] avec les références cadastrales et d'enregistrement : 























N° du terme



Date de vente



Adresse



Surface terrain/m²



Prix en euros HT



Prix en euros TTC/m²



[Localité 22] 



Observa tions





CG1



 15 septembre 2020



[Adresse 23] 



 283 



[Localité 23] 



636 













CG2



21 avril 2020



[Adresse 27] 



 332 



176845



 572 













CG3



28 avril 2020 



[Adresse 27] 



 338 



176763



561













CG4



30 avril 2020



[Adresse 27] 



 255 



[Localité 24]



741













CG5



10 juin 2020



[Adresse 27] 



 367 



199213



579













CG6



17 juillet 2020



[Adresse 28]



 390 



[Localité 25]



531













CG7



06 août 2020



[Adresse 27] 



 469 



[Localité 26]



439













CG8



22 septembre 2020



[Adresse 27] 



 203 



168831 



703













CG9



12 novembre 2020



[Adresse 27] 



 251 



171495



753













CG10



13 novembre 2020



 [Adresse 27] 



 332 



181428



589













CG11



 7 juin 2021



 [Adresse 27] 



 259 



171941



730













CG12



 27 juin 2022



 [Adresse 27] 



 264 



[Localité 27]



758













CG13

T1



 10 mai 2023 



 [Adresse 29] 



 719 



273000



380













Moyenne



















[Adresse 30]













Médiane



















589

















Il convient de privilégier le terme CG1 T1, qui est voisin du terrain à évaluer et dont la surface est la plus proche du surplus du terrain de 905 m².

Le commissaire de Gouvernement indique que ce terrain supporte une maison délabrée, dont il convient d'ajouter les coûts de démolition afin de déterminer la valeur nue et libre du terrain, que selon les barèmes de l'indemnité, le coût de démolition peut être estimé à environ 20'000 euros.



La SCI [Y] ne conteste ni que ce terme privilégié supporte une maison qui est vouée à être détruite ni que les coûts de démolition soient estimés à 20'000 euros.



La valeur du terrain vendu nu est estimée en conséquence à 407 euros/m² .



La valeur du reliquat de terrain à bâtir est donc de :

905 m² X407 euros/m²= 368'335 euros .

 

Le jugement sera confirmé en ce sens. 



 Le prix d'aliénation du bien préempté est donc de :

 961'324+ 368'335= 1 329 659 euros en valeur libre.



Le jugement sera confirmé en ce sens 





- sur les frais d'agence



Le premier juge indique que les frais d'agence d'un montant de 75'000 euros sont pris en charge par l'EPFIF.



L'EPFIF a formé appel sur ce point et demande dans le dispositif de ses conclusions une infirmation.



La SCI [Y] et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement.

 

Lorsqu'il exerce son droit, le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l'intermédiaire incombant à l'acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner (Cour de cassation, 3ème, 12 mai 2021, n°19-25226).



En l'espèce, la DIA (pièce n°1) mentionne expressément qu'une commission pour frais d'agence d'un montant de 75'000 euros TTC est à la charge de l'acquéreur. 



L'EPFIF ne faisant état d'aucun motif à l'appui de sa demande d'infirmation, le jugement sera confirmé sur ce point . 



 

- Sur l'article 700 du code de procédure civile



L'équité commande de confirmer le jugement qui a condamné l'EPFIF à payer à la SCI [Y] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande de débouter l'EPFIF de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de le condamner sur ce fondement à payer la somme de 3000 euros à la SCI [Y].







- Sur les dépens



Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance.



L'EPFIF perdant le procès sera condamné aux dépens d'appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Statuant dans la limite des appels,



Déclare recevables les conclusions et documents des parties ;



Confirme le jugement entrepris sur le prix d'acquisition de 1 329 659 euros en valeur libre par l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France de la parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 1] sise [Adresse 4] d'une superficie de 2905 m² appartenant à la SCI [Y] et sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance ;



Condamne l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France aux dépens d'appel ;



Déboute l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d' appel ;



Condamne l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France à verser la somme de 3000 euros à la SCI [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 18 JUIN 2026

(n° , 23 pages)







Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/06326 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLEDV



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 13 Février 2025 par le Tribunal Judiciaire de EVRY - RG n° 24/00017







APPELANT

EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE 

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185







INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

SCI [Y]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010, représenté à l'audience par Me François-Charles BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : R211





INTIMÉE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE L'ESSONNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Pôle d'Évaluations Domaniales

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Madame Marie-Anne DEFAIX, en vertu d'un pouvoir général







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Janvier 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre 

Madame Nathalie BRET, Conseiller 

Madame Valérie MORLET, Conseiller



Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats



ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.





***





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Le 10 novembre 2023, la SCI [Y], par l'intermédiaire de Me [Q] [S], notaire à Paris, a déposé une déclaration d'intention d'aliéner, au profit de la SCI Junis représentée par Monsieur [A] [T] , pour la parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 1] sise [Adresse 2] à Longjumeau d'une superficie de 2905 m² pour un montant de 1'500'000 euros, outre une commission pour frais d'agence d'un montant de 75'000 euros à la charge de l'acquéreur.



Par décision du 8 février 2024 de son directeur départemental, l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France, ci-après EPFIF, a décidé de faire usage de son droit de préemption en proposant d'acquérir le bien concerné au prix de 950'000 euros, commission d'agence incluse.



Par courrier du 15 février 2024, la SCI [Y] a indiqué à l'EPFIF refuser son offre.



Par mémoire reçu au greffe le 7 mars 2024, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire d'Évry afin de devoir valider l'offre d'acquisition par préemption du bien.



Par courrier reçu au greffe le 4 juin 2024, l'EPFIF a justifié la consignation opérée à hauteur de 15 % de la valeur retenue par la direction des domaines, soit la somme de 159'750 euros, conformément aux dispositions de l'article L 213-4-du code de l'urbanisme.



Par jugement contradictoire du 13 février 2025, après transport sur les lieux du 30 septembre 2024, le juge de l'expropriation a : 

' annexé à la décision le procès-verbal de transport du 30 septembre 2024 ;

' fixé à la somme de 1'329'659 euros, en valeur libre, le prix d'acquisition par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France de la parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 1] sise [Adresse 4] d'une superficie de 2905 m² appartenant la SCI [Y] ;

' dit qu'en cas d'acquisition du bien mentionné ci-dessus par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France, celui-ci devra payer en plus du prix mentionné ci-dessus, la somme de 75'000 euros au titre des frais de commission d'agence ;

' condamné l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à payer une somme de 3000 euros à la SCI [Y] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

' dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

' débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

' condamné l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France au paiement des dépens de la présente procédure. 



L'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France a formé appel par RPVA le 8 avril 2025 limité aux chefs de jugement expressément critiqués, lorsque le tribunal a : 

 ' fixé à 1'329'659 euros le prix d'aliénation de l'immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] à Longjumeau (93'160), édifié sur la parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 1] d'une superficie de 2905 m², propriété de la SCI [Y] ;

' évalué le pavillon sur la base d'une surface habitable 369,74 m² sur une valeur unitaire de 2600 euros/m² ;

' évalué le surplus du terrain sur la base d'une valeur unitaire de 407 euros/m² ;

' dit qu'en cas d'acquisition de l'immeuble, l'EPFIF devra payer en sus du prix la somme de 75'000 euros au titre des frais de commission d'agence ;

' condamné l'EPFIF à payer une indemnité de 3000 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile.





Pour l'exposé complet des faits et des prétentions des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ adressées au greffe par l'EPFIF le 4 juillet 2025 notifiées le 26 août 2025 (AR intimée le 28 août 2025, AR CG non rentré) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

' confirmer le jugement ce qu'il a retenu date de référence au 9 décembre 2013 ; 

' infirmer le jugement en ce qu'il a :

' fixé à 1'329'659 euros le prix d'aliénation de l'immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] à Longjumeau (91'160), édifié sur la parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 1] d'une superficie de 2905 m², propriété de la SCI [Y] ;

' évalué le pavillon d'habitation sur la base d'une surface habitable de 369,74 m² sur une valeur unitaire de 2600 euros/m² ;

' évalué le surplus du terrain sur la base d'une valeur unitaire de 407 euros/m² ;

' dit qu'en cas d'acquisition de l'immeuble l'EPFIF devra payer en sus du prix de la somme de 75'000 euros au titre des frais de commission d'agence ;

' statuant à nouveau des chefs infirmés, 

' fixer le prix de l'immeuble sis [Adresse 2] à Longjumeau (91'160), édifié sur la parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 1] d'une superficie de 2905 m², propriété de la SCI [Y], comme suit :

' méthode d'évaluation : par comparaison et analytique

' évaluation du bâti :

'SHAB retenue : 305,75 m²

' superficie de terrain intégré : 2000 m²

' valeur unitaire retenue : 2200 euros/m² SHAB, libre

soit : 305,75 m² X2200 euros= 672'650 euros

évaluation du terrain :

superficie de terrain retenu : 905 m²

valeur unitaire retenue : 300 euros/m²

soit : 905 m² X 300 euros= 271'500 euros

prix d'aliénation total : 944 850 euros

-condamner la SCI [Y] aux dépens de l'instance d'appel ;

- condamner la SCI [Y] à lui payer une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

' écarter l'exécution provisoire.



L'EPFIF a adressé au greffe le 18 juillet 2025 une pièce n° 12 notifiée le 29 août 2025 (AR Intimé et CG le 03 septembre 2025).



2/déposées au greffe le 13 août 2025 par la SCI [Y] , intimée, notifiées le 2 septembre 2025 (AR appelant du 4 septembre 2025 et AR CG du 5 septembre 2025) aux termes desquelles elle forme appel incident et demande à la cour de :

' rejeter les prétentions de l'EPFIF et le débouter de son appel ;

' recevoir la SCI [Y] en son appel incident ;

à titre principal,

' infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le prix de la maison et du terrain appartenant à la SCI [Y] à la somme de 1'329'659 euros ;

statuant à nouveau,

' fixer le prix, en premier lieu, à la somme de 2'709'889 euros en sus les frais de commission d'agence revenant à l'acquéreur,

' fixer le prix, en second lieu, à la somme de 1'845'000 euros, en sus des frais de commission d'agence revenant à l'acquéreur ;

à titre subsidiaire,

' confirmer le jugement de première instance en ce qu'il fixe le prix de la préemption à la somme de 1'329'659 euros et en ce qu'il laisse à la charge de l'EPFIF les frais d'agence du fait de sa substitution à l'acquéreur évincé ;

dans tous les cas

' condamner l'EPFIF à lui verser une somme de 20'000 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.



3/adressées au greffe par l'EPFIF (mémoire récapitulatif) le 7 novembre 2025 notifiées le 2 décembre 2025 (AR Intimé et AR CG le 08 décembre 2025) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

' confirmer le jugement ce qu'il a retenu date de référence au 9 décembre 2013 ; 

' infirmer le jugement en ce qu'il a :

' fixé à 1'329'659 euros le prix d'aliénation de l'immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] à Longjumeau (91'160), édifié sur la parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 1] d'une superficie de 2905 m², propriété de la SCI [Y] ;

' évalué le pavillon d'habitation sur la base d'une surface habitable de 369,74 m² sur une valeur unitaire de 2600 euros/m² ;

' évalué le surplus du terrain sur la base d'une valeur unitaire de 407 euros/m² ;

' dit qu'en cas d'acquisition de l'immeuble l'EPFIF devra payer en sus du prix de la somme de 75'000 euros au titre des frais de commission d'agence ;

' statuant à nouveau des chefs infirmés,

 ' fixer le prix de l'immeuble sis [Adresse 2] à Longjumeau (91'160), édifié sur la parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 1] d'une superficie de 2905 m², propriété de la SCI [Y], comme suit :

- méthode d'évaluation : par comparaison et analytique

- évaluation du bâti :

-SHAB retenue : 305,75 m²

- superficie de terrain intégré : 2000 m²

- valeur unitaire retenue : 2200 euros/m² SHAB, libre

soit : 305,75 m² X2200 euros= 672'650 euros

-évaluation du terrain :

superficie de terrain retenu : 905 m²

valeur unitaire retenue : 300 euros/m²

soit : 905 m² X300 euros= 271'500 euros

prix d'aliénation totale : 944 850 euros ;

- condamner la SCI [Y] aux dépens de l'instance d'appel ;

- condamner la SCI [Y] à lui payer une indemnité de 2000 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile ;

' écarté l'exécution provisoire.



4/ adressées par le commissaire du Gouvernement, intimé, le 4 décembre 2025 notifiées le 16 décembre 2025 (AR Appelant et CG le 17 décembre 2025), qui demande à la cour de :

' confirmer le jugement de première instance et bien vouloir :

' retenir une surface habitable maison de 369,74 m² ;

' évaluer la maison terrain intégré sur la base de 2600 euros/m²,

' retenir une superficie du surplus du terrain de 905 m² ; 

' valoriser le surplus de terrains sur la base 407 euros/m² ; 

' fixer le prix de la propriété totale à la somme de 1 329'659 euros comme étant hors la commission d'agence de 75'000 euros.

La SCI [Y] a déposé le 13 novembre 2025 une requête devant le premier président de la cour d'appel de Paris afin de bénéficier d'une fixation prioritaire à une prochaine audience en application de l'article 948 du code de procédure civile.



Le délégué du premier président a fait droit à la requête et a fixé l'affaire à l'audience du 15 janvier 2026 à 9H30.



La SCI [Y] , intimée et appelante incidente, a adressé par RPVA des conclusions le 30 décembre 2025 notifiées le 5 janvier 2026 à l'appelant et au commissaire du Gouvernement (AR Appelant et CG le 08 janvier 2026) aux termes desquelles elle demande de :

' rejeter les prétentions de l'EPFIF et le débouter de son appel ;

' recevoir la SCI [Y] en son appel incident ; 

à titre principal

' infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le prix de la maison et du terrain appartenant à la SCI à la somme de 1'329'659 euros ;

statuant à nouveau,

' fixer le prix, en premier lieu, à la somme de 2'709'889 euros en sus les frais de commission d'agence revenant à l'acquéreur,

' fixer le prix, en second lieu à la somme de 1'845'000 euros, en sus des frais de commission d'agence revenant à l'acquéreur

à titre subsidiaire

' confirmer le jugement de première instance en ce qu'il fixe le prix de la préemption à la somme de 1'329'659 euros et en ce qu'il laisse à la charge de l'EPFIF les frais d'agence du fait de sa substitution à l'acquéreur évincé ;

dans tous les cas

' condamner l'EPFIF à lui verser une somme de 20'000 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.





SUR CE, LA COUR



- Sur la recevabilité des conclusions 



En l'espèce, les conclusions de l'EPFIF du 4 juillet 2025 et la pièce n°12 adressée par l'EPFIF le 18 juillet 2025, de la SCI [Y] du 13 août 2025 et du commissaire du Gouvernement du 4 décembre 2025 (notification des conclusions de l'EPFIF du 4 juillet 2025, AR CG non rentré) adressées ou déposées dans les délais réglementaires de l'article R.311-26 du Code de l'expropriation sont recevables.



Les conclusions récapitulatives de l'EPFIF du 7 novembre 2025 sont de pure réplique à celles de la SCI [Y], appelante incidente et ne formulant pas de demandes nouvelles sont recevables.



Les conclusions de la SCI [Y] du 30 décembre 2025 étant de pure réplique sont recevables. 



- Sur le fond



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'il juge nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.







Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.



À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213-4.

En cas d'acquisition, l'article L 213-14 est applicable.



Aux termes de l'article L 213'4 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l'indemnité de remploi. 



Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



L'appel de l'EPFIF porte sur le prix d'aliénation du bien préempté et sur la commission d'agence, celui-ci contestant la surface habitable retenue par le premier juge pour la maison et les termes de comparaison retenus.



L'appel incident de la SCI [Y] concerne la surface habitable et le superficie du reliquat du terrain, ainsi que sur le prix d'aliénation de son bien.



Le commissaire du Gouvernement, intimé, demande la confirmation du jugement. 



S'agissant de la date de référence, le premier juge en application des articles L 213-4 et L213- 6 du code de l'urbanisme, le bien étant soumis au droit de préemption urbain, a retenu le 9 décembre 2013, date d'approbation du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 4], en indiquant que les deux modifications 8 décembre 2018 et du 2 juillet 2019 n'ont pas modifié les caractéristiques de la zone dans laquelle se situe le bien préempté. 



L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement tandis que SCI [Y] n'a pas conclu sur la date de référence.



En application des articles L 213-4 et L 213- 6 du code de l'urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.



En l'espèce, le PLU de la commune de [Localité 4] a été approuvé par délibération du conseil municipal du 9 décembre 2013, mis à jour le 23 mai 2016 par délibération du 13 décembre 2016, mis en compatibilité par déclaration de projet concernant le projet d'extension du parking de la gare de [Localité 5] et de création d'une piste cyclable [Adresse 5] par délibération du 3 octobre 2017, mis en compatibilité par déclaration de projet concernant le projet d'extension et restructuration de l'école [Localité 6] par délibération du 18 décembre 2018, modifié par délibération du conseil municipal du 18 décembre 2018 et modifié et approuvé le 2 juillet 2019 ; ces deux modifications n'ayant pas modifié les caractéristiques de la zone UH où se situe le bien préempté, il convient de confirmer le jugement qui a exactement fixé la date de référence au 9 décembre 2013. 



S'agissant des données d'urbanisme , à cette date de référence, le bien préempté est compris dans la zone UH2 du PLU qui délimite un quartier d'habitat pavillonnaire traditionnel.



Le commissaire du Gouvernement précise que ces quartiers qui se sont constitués au fil des années, se composent de constructions réalisées à des époques différentes, avec une architecture des bâtiments diversifiée ; le dispositif réglementaire doit permettre de conserver les caractéristiques de ces quartiers en favorisant les évolutions maîtrisées des constructions existantes (aménagement des combles, extension, création d'annexes) et la création de nouvelles constructions dans le respect des formes urbaines actuelles.



Le commissaire du Gouvernement fait état de l'implantation des constructions par rapport aux voies et emprise publique, de l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, de l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété, de l'emprise au sol des constructions et de la hauteur maximale des constructions. 



Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit de la parcelle AL n° [Cadastre 1], située au [Adresse 2] sur la commune de [Localité 4], d'une superficie de 2905 m² sur laquelle est implantée une maison à usage d'habitation de deux étages, disposant d'un sous-sol, comprenant :

' au sous-sol : garage, salle de jeux, chambre, salle d'eau, WC, coin cuisine, laboratoire photo, chaufferie, cave et dégagement ;

' au rez-de-chaussée : entrée cathédrale, salle à manger - salon, cuisine, trois chambres, deux WC, placard et dégagement ;

' au 1er étage : palier, quatre chambres, une chambre avec dressing, WC et salle de bains attenants, salle de bains, salle d'eau avec WC, dégagement ;

' combles accessibles par un escalier escamotable.



La maison dispose d'un vaste jardin arboré et bénéficie d'une piscine extérieure.



L'EPFIF indique qu'il s'agit d'une construction cossue, mais en état d'usage, n'ayant pas ou très peu bénéficié de rénovation depuis sa création et qu'un rafraîchissement de l'ensemble est à prévoir et il ajoute que la description est celle rapportée dans le procès-verbal de transport sur les lieux.



Il apporte des précisions sur l'état du bien, à savoir plusieurs anomalies fortes qui ont leur importance dans le cadre de son évaluation :

' bâtiment énergivore : le dossier technique immobilier (DTI) fait ressortir un diagnostic de performance énergétique (DPE) très défavorable, ce bien étant classé F (pièce n° 4), dont il doit être tenu compte, a fortiori pour un immeuble d'habitation d'une grande surface ;

' présence d'amiante à tous les niveaux : le dossier technique immobilier contient le rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante, qui fait ressortir une telle présence à tous les niveaux de l'immeuble ;

' installation électrique hors normes et présentant des risques : le DTI réalise un état de l'installation intérieure et d'électricité qui fait ressortir des anomalies de l'installation électrique ;

 ' irrégularité de l'installation d'assainissement : le contrôle de l'assainissement réalisé en mars 2025 par VEOLIA permet de sortir une anomalie du branchement d'évacuation des eaux pluviales dans le domaine public (pièce n° 5).



L'EPFIF demande donc de tenir compte de ces facteurs de moins-value dans le cadre de l'évaluation de l'immeuble.



La SCI [Y] présente des observations liminaires tenant à l'attitude dilatoire de l'EPFIF en indiquant qu'elle finance, sur ses propres deniers, une réserve foncière que l'EPFIF et la mairie de [Etablissement 1] souhaitent se constituer sans avoir à assumer la charge financière.



Elle souligne la situation tout à fait privilégiée de son bien, à proximité des transports en commun, dans un environnement exclusivement résidentiel et à proximité de centres commerciaux, et d'équipements publics.



Elle produit des photographies de la maison avec la piscine.



Le commissaire du Gouvernement précise que le bien se situe dans la partie sud-est de la commune, dans le hameau de [Localité 7], à 5 minutes de marche de la gare [Localité 8] [Adresse 6], est desservi par la ligne T12 express et à proximité de l'autoroute A6. 



Le commissaire du Gouvernement procède à une description de la maison d'habitation sur trois niveaux, avec à l'extérieur, une piscine de 12 m de long et de 5 m de large.



Il indique que le bien est classé F au diagnostic de performance énergétique et qu'il dispose d'un système de vidéosurveillance et d'un interphone ; il retient à la suite du transport sur les lieux que le bien étant en état d'usage et nécessite des travaux de rafraîchissement de l'ensemble.



Au regard du procès-verbal de transport sur les lieux et des pièces versées aux débats, la cour retiendra que le bien bénéficie d'une bonne localisation, mais qu'il est en état d'usage et nécessite des travaux de rafraîchissement de l'ensemble.



En outre, le diagnostic de performance énergétique fait ressortir un classement F, avec le repérage de matériaux de produits contenant de l'amiante à tous les niveaux de l'immeuble, des anomalies des installations électriques, tandis que l'assainissement présente une anomalie du branchement de l'évacuation des eaux pluviales dans le domaine public.



Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport du 30 septembre 2024.



S'agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s'agit de celle de la première instance, soit le 13 février 2025.



- sur la qualification de terrain à bâtir



La qualification de terrain à bâtir retenue par le premier juge en application de l'article L 322-3, la parcelle AL [Cadastre 1] se situant dans une zone constructible et desservie par une voie d'accès et par les réseaux, n'étant pas contestée par les parties, le jugement sera confirmé sur ce point.



- Sur la méthode



Les parties se sont entendues en première instance pour retenir la méthode d'évaluation par comparaison en évaluation d'une part le bâti avec terrain intégré et d'autre part le surplus de terrain valorisable en tant que terrain à bâtir ; le premier juge a retenu cette méthode, ce qui n'est pas discuté en appel.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.











' Sur les surfaces et superficie à retenir



Les parties étaient en première instance en désaccord sur les superficies retenir pour le calcul de la valorisation du bien tant sur le bâti que sur le surplus du terrain valorisable. 



Le premier juge a retenu :

' bâti : 306,72 m² de surface habitable incluant la partie studio mesurée par Diag Ener+ 58,60 m² salle de jeux+ 14,45 m² atelier= 379,84 m² ;

' surplus du terrain : 905 m².



L'EPIF demande l'infirmation du jugement en indiquant que les parties étaient convenues en première instance d'évaluer l'immeuble préempté à partir de termes de comparaison exprimés en surface habitable, et donc de retenir cette dernière au sujet du bien à évaluer, mais étaient en désaccord sur la surface habitable à retenir.



Il indique que la DIA mentionne les surfaces suivantes :

- surface construite au sol (mètres carrés) : 469,70 m² environ, surface utile ou habitable (mètres carrés) : 306 m² environ

- que la surface habitable a été établie par un mesurage communiqué dans le cadre de la DIA, qui mentionne une SHAB de 306,72 m² (pièce n° 4), qui a été retenue initialement par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement, tandis que la SCI [Y], après avoir sollicité une surface habitable de 457,25 m², a demandé de retenir une surface habitable de 478,10 m².



L'EPFIF reprend la définition de la surface habitable fixée par l'article R 156-1 du code de la construction et l'habitation et indique que c'est à juste titre que le tribunal a écarté la surface habitable pour les combles non aménagées.



L'EPFIF ajoute que le commissaire du Gouvernement a proposé au tribunal de retenir une SHAB de 369,74 m², correspondant à la surface habitable relevée par le diagnostiqueur, soit 306,72 m², à laquelle s'ajoutaient la salle de jeux de 48,57 m² et l'atelier de 14,45 m², en se fondant exclusivement sur un arrêt rendu le 17 mai 2024 par le conseil d'État, mais sans indiquer au tribunal l'application concrète qui en a été faite par ce dernier.



L'EPFIF indique que l'affaire jugée porte sur un contentieux relatif à la décharge de cotisation supplémentaire d'impôt sur le revenu et de contributions sociales à la suite d'un redressement fiscal dans le cadre du dispositif dit Robien (pièce n° 9), et que le tribunal n'a retenu que la première partie du principe énoncé par le conseil d'État et non la seconde, celui-ci insistant sur « les aménagements dont la pièce a fait l'objet en vue de l'affecter à l'habitation».



Or, en l'espèce, si un tel aménagement exigé par le conseil d'État a pu être relevé pour la chambre, coin cuisine, salle d'eau et WC, en revanche ni la salle de jeux ni l'atelier n'ont fait l'objet du moindre aménagement en vue de les affecter à l'habitation.



Il ne s'agit pas en l'espèce de pièces disposant d'aménagement ayant pour objet l'affectation à l'habitation.



L'EPFIF verse aux débats le plan des pièces qui provient du dossier de permis de construire qui a été accordé en 1972 (pièce n° 8), la SHAB ayant été autorisée étant de 305,75 m², qui devra être retenue par la cour.



En effet, la modification d'une surface hors de la surface habitable impose en fonction de l'importance du projet soit d'obtenir un permis de construire soit de déposer une déclaration préalable de travaux en application des articles R 421-13 , R 421-14 et R 421-17 du code de l'urbanisme.



L'EPFIF ajoute que si la prétendue transformation de ces surfaces devait être considérée comme ayant été réalisée, il demande à la cour de les exclure, à défaut d'autorisation d'urbanisme accordée pour la transformation de ces 63,02 m², en application d'un arrêt rendu le 9 novembre 2023 par la Cour de cassation n° 22-18 545.



La SCI [Y] demande la confirmation du jugement pour la surface habitable de 379,84 m² en indiquant qu'il a été constaté lors du transport sur les lieux qu'une partie de sous-sol fait l'objet d'aménagement en vue d'être affectée à l'habitation, avec un studio chauffé et bénéficiant de fenêtres assurant un éclairage naturel, une salle de jeux chauffée également et bénéficiant d'une grande fenêtre sur toute la longueur du mur extérieur assurant un éclairage naturel suffisant, un atelier chauffé et bénéficiant de même d'une double fenêtre soupirail sur toute la longueur du mur extérieur assurant un éclairage naturel.



La SCI [Y] ajoute que les propriétaires n'ont à aucun moment procédé à une modification de la destination des pièces du sous-sol, puisque le plan du sous-sol du permis initial autorisait dès 1972 la construction en sous-sol d'un studio, d'une salle de jeux et d'un atelier, ce que confirme le certificat de construction (pièce n°6).



Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation et indique que :

' pour le terrain :

Eu égard à l'implantation de la maison de la piscine, la surface de 1418,55 m² revendiquée par la SCI [Y] ne peut être retenue ;

' pour la maison :

La surface habitable est définie à l'article R 156-1 du code de la construction de l'habitation.



Lors du transport, il a été constaté que certaines pièces du sous-sol semi enterré disposaient de fenêtres et de chauffage.



Un arrêt du conseil d'État du 17 mai 2024 précise comment prendre en compte des pièces se situant sous-sol et la surface habitable.



Le sous-sol est d'une hauteur sous plafond de 2,55 m².



Des pièces situées dans sous-sol peuvent donc être prises en compte dans le calcul de la SHAB sous réserve qu'elles remplissent les conditions définies par le Conseil d'État.



Selon le procès-verbal de transport sur place, la salle de jeux de 48,57 m² dispose de trois radiateurs, d'une grande fenêtre soupirail et d'un accès par une porte menant à l'extérieur.



L'atelier quant à lui dispose d'un radiateur et d'une double fenêtre soupirail.



Un studio est par ailleurs aménagé, avec coin cuisine et évier double, fenêtres, radiateurs, salle d'eau, avec douche et lavabo, WC, vaste pièce avec une double fenêtre et des placards encastrés.



Le sous-sol faisant partie intégrante de la construction d'origine de la maison ayant fait l'objet du permis de construire, et au regard du certificat de construction du 15 juillet 1976 émis par la commune de [Localité 4], les pièces susvisées existent en l'état dès l'origine de la maison.

 

1° superficie du bâti



L'article R 156-1 du code de la construction d'habitations définit la surface habitable d'un logement comme la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.



Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garage, terrasse, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d'une hauteur inférieure 1,80 m.



Il est de principe que les surfaces indiquées dans une DIA ne sont qu'indicatives, ce d'autant qu'il est fait état de deux surfaces différentes, à savoir surface construite au sol de 469,70 m² environ et surface utile ou habitable de 306 m² environ.



En l'espèce, s'agissant du sous-sol, il ressort des constatations effectuées lors du transport sur les lieux qu'une partie de ce sous-sol a fait l'objet d'aménagement en vue d'être affectée à l'habitation en ce qui concerne :

' la partie aménagée en studio qui bénéficie notamment de fenêtres assurant un éclairage naturel suffisant, d'alimentation en eau et électricité, de chauffage. La superficie de cette partie aménagée en studio et comprenant une chambre, un coin cuisine, salle d'eau, WC est de 23,2 m² ainsi qu'il ressort des mesurages identiques effectués par DiagEner et Abers consulting ;

 ' la salle de jeux qui bénéficie de deux grandes fenêtres soupiraux lui assurant un éclairage naturel suffisant et une porte menant sur l'extérieur ainsi que de radiateurs ; cette pièce est d'une superficie de 48,57 m² ainsi qu'il ressort des mesurages identiques effectués par DiagEner et Abers consulting ;

' la partie atelier qui bénéficie d'une double fenêtre soupirail lui assurant un éclairage naturel suffisant et de radiateurs, d'une superficie de 14,45 m² ainsi qu'il ressort des mesurages identiques effectués par DiagEner et Abers consulting.



Il ressort également du transport sur les lieux que le reste du sous-sol se compose d'un dégagement garage, d'une cave, d'une chaufferie, d'un labo photo, d'un garage, d'un dégagement et d'un vide ordures et que cette partie du sous-sol est composée de pièces aveugles ne bénéficiant pas d'aménagements en vue d'être affectées à l'habitation.



La SCI [Y] ne soutient plus comme en première instance que cette dernière partie du sous-sol doit être retenue dans le calcul de la surface habitable, la discussion portant en appel uniquement, sur le sous-sol composé de la partie studio, la salle de jeux et de l'atelier.



L'arrêt commenté du Conseil d'État du 17 mai 2024 concerne uniquement le dispositif dit Robien.



La seule circonstance qu'une pièce se situe au dessous du niveau du sol ne conduit pas nécessairement à la qualifier de sous-sol au sens des dispositions susvisées de l'article R156-1 du code de la construction et l'habitation, au regard de ses caractéristiques physiques, notamment comme en l'espèce aux ouvertures sur l'extérieur dont elle dispose, permettant d'assurer un éclairage naturel suffisant et au regard des aménagements dont elle a fait l'objet en vue d'être affectée à l'habitation.



Or, en l'espèce il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux que le studio, que la salle de jeux et que la partie atelier ont fait l'objet d'aménagements en vue d'être affectés à l'habitation, que ces pièces bénéficient d'un éclairage naturel suffisant et d'une hauteur sous plafond de 2,55 m².



Il est établi que ces pièces disposent d'une taille minimale de 9 m² sous une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m² ou d'un volume de 20 m³ sous une hauteur de 1,80 m au moins, avec un accès à l'eau potable, chauffage et un réseau d'évacuation des eaux usées, une électrification, un accès à l'extérieur par des ouvertures et un éclairage naturel suffisant.



À titre subsidiaire, l'EPFIF demande d'exclure la transformation de ces 63,02 m² à défaut d'autorisation d'urbanisme.





La Cour de cassation par arrêt du 2 mars 2022 n° 20-23 489 a jugé aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et qu'aux termes des articles 1353 du Code civil et 455 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation  ; qu'en conséquence la preuve de l'illégalité des constructions édifiées sur les parcelles incombe à l'expropriant qui l'invoque.



La Cour de cassation a également jugé par arrêt du 15 février 2024 n° 22-16 460 que faute pour son propriétaire de pouvoir invoquer un droit juridiquement protégé au jour de l'expropriation, la dépossession d'une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible, n'ouvre pas droit à indemnisation, même si toute action en démolition est prescrite à la date de l'expropriation.



L'EPFIF ne rapporte pas la preuve de l'illégalité des aménagement susvisés en sous-sol.



En effet, le sous-sol fait partie intégrante de la construction d'origine de la maison ayant fait l'objet du permis qui fait état dans le plan du sous-sol outre le garage, la chaufferie avec cave, d'une chambre 6, d'un atelier et d'une salle de jeux.



En outre, le certificat de construction (pièce n° 6) démontre que dès l'origine le sous-sol était équipé :

« suite chauffage

sous-sol '

chambre n° 6 : 1 radiateur + 18°

kitchenette : un radiateur + 18°

' salle de jeux : 3 radiateurs + 20°

' dégagement cave : un radiateur + 18° »



Ce document précise en préambule que « la construction composée de 10 pièces principales sur deux niveaux, sera exécutée sur sous-sol comprenant cave, garage, salle de jeux et atelier ». Le poste chauffage de ce document détaille par ailleurs l'équipement en radiateurs des pièces du sous-sol : chambre civile, kitchenette, salle de jeux, ateliers, dégagement cave.il est également établi que ces pièces disposent de l'électricité.



En conséquence, il ressort de ces documents que ces pièces existaient dès l'origine de la maison et que l'EPFIF ne démontre pas l'illégalité des aménagements en sous-sol.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement retenu comme surface habitable totale du bâti :

307,72 m² de surface habitable incluant la partie studio mesurée par DiagEner+ 58,67 m² salle de jeux+ 14,45 m² atelier= 379,84 m².



2° surface du terrain



La superficie de la parcelle AL n° [Cadastre 1] est de 2905 m² et la DIA mentionne que l'emprise au sol du bâti est d'environ 469,70 m².



Dans la zone UH2 où se situe la parcelle, l'emprise maximale au sol est fixée à 45 % de la superficie totale du terrain.



L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement qui a retenu une superficie de 905 m².



La SCI [Y] demande l'infirmation du jugement pour retenir une superficie de 1418,55 m².





Elle n'avance aucun motif à l'appui de sa demande, qui correspond à celle présentée en première instance soit en retenant une majoration de 20 % aux droits à construire ayant procédé au calcul suivant (2905 m² X 0,65)-469,70 m²= 1418,55 m².



Cependant cette superficie de 1418,5 m² ne peut pas être retenue, puisqu'au regard de l'implantation de la maison avec la piscine, il ne peut être détaché un terrain de 1418,55 m² soit 48,81 % de la parcelle totale ; en effet, comme l'indique le commissaire du Gouvernement, la bande de terrains entre la piscine et les limites séparatives étant à 12 m et la profondeur de la parcelle étant de 71 m, la surface du surplus de terrain valorisé comme terrain à bâtir est estimée à 852 m² par le commissaire du Gouvernement.



Il convient de retenir le plan réalisé par l'EPFIF (page 16 des conclusions) à savoir un reliquat de terrain sous la forme d'une bande rectangulaire aisément détachable du bâti+ piscine/terrain intégré, dont il ressort une superficie de 905 m².



Le jugement sera donc confirmé en ce sens. 





-Sur la fixation du prix



La fixation du prix en valeur libre n'étant pas contestée par les parties, le jugement sera confirmé sur ce point.



Après examen des références proposées par les parties, le premier juge a retenu :

' pour le bâti : 2600 euros/m² X369,74 m²= 961'324 euros

' sur le reliquat du terrain à bâtir : 905 m² X 407 euros/m²= 368'335 euros.



Il a donc fixé le prix du bien préempté par l'EPFIF en valeur libre à :

961 324+368 335= 1 329 659 euros.



Il convient d'examiner les références des parties.





A- pour le bâti 



1° Les références de l'EPFIF



L'EPFIF demande l'infirmation du jugement et de retenir une valeur unitaire de 2200 euros/m².



Il invoque les termes suivants avec les références de publication :









































N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie/m²



SHAB



Prix en euros



Prix en euros/m²



Observations





T1



CG3



21 novembre

2022



[Adresse 7] 

[Adresse 8] 



AL616

(900 m²)

 AL [Cadastre 2]

(900 m²)

1800 m² au total



450 m²



[Localité 9]



2.056 euros/ m²



entre particuliers.

Une maison d'habitation de 11 pièces principales comprenant :

au rez-de-chaussée : une entrée, cuisine équipée, une pièce, salle à manger, un salon double cheminée avec insert, une chambre, salle de bains avec douche et toilettes, un cabinet de toilettes, dégagement, buanderie.

À l'étage : une mezzanine, cinq chambres, salle de sport, deux salles d'eau dont une avec sauna, deux toilettes. Une dépendance aménagée en dressing. Jardin.

Garage pour deux voitures : 20m²

Commission d'agence de 28'800 euros à la charge du vendeur











T2



CG6











08 

Juillet 2021









[Adresse 9]







AH [Cadastre 3] (735 m²)



AH [Cadastre 4] (269m²)



1004 m² au total











230











[Localité 10]











2370



vente entre particuliers.

Une maison à usage d'habitation, comprenant :

rez-de-chaussée : entrée, salon, salle à manger, cuisine, cellier, dégagement avec placard, WC, chaufferie, bureau.

Au premier étage : coin lecture, couloir, 5 chambres, 2 salles de bains dont une avec WC, WC séparé.

Combles au-dessus.

Cave.

Appentis sur le côté gauche de la maison.

Abris de jardin.

Commission d'agence de 15'000 euros à la charge du vendeur. 









T3









17 Septembre 

2024







2 

[Adresse 10]







AC [Cadastre 5]

(409m²)







[Cadastre 6]















[Localité 11]







2167



une maison d'habitation en meulière, toiture ardoise, élevée sur 3 niveaux, composée de 7 pièces principales, comprenant : une cuisine, 4 chambres, 3 salles à manger, une salle d'eau, 2 pièces annexes.

Surface annexe : 126 m² (une cave de 60 m², une cave de 21 m², un garage de 45 m²)











T1

L'EPFIF indique que cette référence est particulièrement pertinente puisqu'elle est située juste en face de l'immeuble à évaluer, que le diagnostic de performance énergétique a une note D, le bien évalué ayant une note F, et que cette référence doit être privilégiée, car elle est située à proximité immédiate ; qu'elle porte sur un bien d'une SHAB plus proche de celui à évaluer, sa superficie de terrain est également plus proche, cette cession date du mois de novembre 2022, ce qui reflète mieux le marché actuel de tels biens immobiliers. 



La SCI [Y] indique que cette référence ne saurait suffire à elle seule, et note que la qualité architecturale est nettement inférieure à celle du bien à évaluer, que la parcelle est indivisible, qu'aucune extension n'est donc possible, que la propriété ne bénéficie pas d'une piscine, que le jardin est moins grand et que la propriété est moins arborée et donc moins appréciable.



Ce terme est également proposé par le commissaire du Gouvernement.



La SCI [Y] présente des observations sans l'écarter ; ce terme sera donc retenu, puisqu'il s'agit d'une mutation effective récente pour un bien situé à proximité géographique immédiate dans la même rue et d'une superficie de 450 m², soit supérieure à celui du bien à évaluer mais restant comparable. 



T2

L'EPFIF indique que ce terme est situé à 2,5 km de distance, en centre-ville, à proximité immédiate de la gare RER de [Localité 4], ce qui constitue un facteur de plus-value par rapport au bien à évaluer, qu'il s'agit d'une maison d'une SHAB supérieure à 200 m², rapprochant sa consistance de celle de l'immeuble à évaluer.



La SCI [Y] indique que ce terme ne saurait suffire, car ce bien se situe en plein centre de Longjumeau, où le centre-ville est moins côté que le quartier résidentiel.



Ce terme également proposé par le commissaire du Gouvernement, et pour lequel la SCI [Y] présente uniquement des observations, sera retenu, puisque il est de consistance comparable, avec une SHAB supérieure à 200 m².



T3

L'EPFIF indique qu'il s'agit d'une référence très récente et qui se trouve en centre-ville de [Localité 4], et donc moins excentrée que la maison à évaluer, avec une surface supérieure à 200 m² mais inférieure à la SHAB du bien à évaluer, ce qui représente un facteur de plus-value et que la maison dispose d'un cachet indéniable, outre de nombreuses annexes pour un total de 126 m².



La SCI [Y] indique que la construction date de 1899 et est donc différente du bien à évaluer, qu'il s'agit d'un bien sans jardin en centre-ville, donc sans rapport avec le bien préempté avec une parcelle qui ne mesure que 409 m².



Le commissaire du Gouvernement demande d'écarter ce terme, car le terrain de 409 m², n'est pas comparable.



Si ce terme présente un cachet indéniable au regard de la photographie, il n'en demeure pas moins que l'année de construction est de 1899 et qu'en outre le terrain de 409 m² n'est pas comparable avec celle du bien à évaluer de 2905 m².



Ce terme sera donc écarté.



2° Les références de la SCI [Y]



La SCI [Y] demande l'infirmation du jugement et demande à titre principal de retenir une valeur unitaire de 3600 euros/m² et à titre subsidiaire de 3000 euros/m², en se basant sur les références du commissaire du Gouvernement.



Elle invoque les mutations suivantes, à proximité immédiate de sa propriété, avec uniquement les références ID, en indiquant que la copie de l'acte notarié du [Adresse 11] a été produit par le commissaire du Gouvernement en première instance avec les références de publication.











Le terme du [Adresse 11] a déjà été retenu mais pour une valeur de 2056 euros/m² et non pour une valeur de 3183 euros/m² comme figurant dans le tableau.



En l'absence des références de publication, permettant d'accéder à l'acte de vente et de connaître les caractéristiques de la mutation, les autres termes seront écartés.



En effet, contrairement à ce qu'indique la SCI [Y], les informations fournies par DVF ne sont pas fiables notamment en ce qui concerne les superficies et donc les valeurs unitaires, ce qui est démontré pour le terme [Adresse 11], puisque le tableau mentionne une valeur de 3183 euros/m², alors qu'au regard de l'acte de vente produit, la cour retient la valeur de 2056 euros/m².



En appel, la SCI [Y] indique que deux maisons également situées juste à côté du bien préempté ont été cédées au prix de 400'000 euros pour une maison de 123 m², voisine immédiate de la parcelle en débats, et de 260'000 euros pour une maison de 86 m², soit un prix au m² respectivement de 3522 euros/m² et de 3023 euros/m², avec reproduction d'une fiche avec la photographie.



Ces mutations correspondent à la base DVF en pièce n° 4, rapport d'expertise - Monsieur [O] [G], expert immobilier.



S'agissant de références issues de la base DVF, elles seront écartées, puisqu'en l'absence des références de publication, les caractéristiques des mutations ne peuvent être établies.





3° Les références du commissaire du Gouvernement



Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation de la valeur unitaire de 2600 euros/m² fixée par le premier juge.



Il invoque une étude de marché correspondant à des maisons d'habitation construite avant 1990 avec des terrains supérieures à 700 m², avec des surfaces entre 150 et 500 m², depuis janvier 2021 dans la commune de [Localité 4] avec les références cadastrales et de publication .



Le commissaire du Gouvernement procède à une description détaillée de chaque terme de comparaison et indique que copies de l'ensemble des actes peuvent être communiquées en forme dématérialisée.







N° du terme



Date de vente



Adresse



Surface terrain/m²



Surface utile totale/m²



Prix en euros



 prix/m de²/SU



 année de construction





CG1



22 avril 2024



[Adresse 12]



 [Cadastre 7]



 [Cadastre 8]



 [Localité 12]



 3778 



 1850





CG2



28 novembre 2023



[Adresse 13]



 [Cadastre 9]



 [Adresse 14]



 [Localité 13] 



 3152 



 1900 





CG3



21 novembre 2022



[Adresse 15]



 1800



 450



[Localité 9] 



 2056 



 1988 





CG4



29 octobre 2021



[Adresse 16]



 900



 164



[Localité 14] 



 3183 



 1988 





CG5



10 septembre 2021



[Adresse 17]



 842



 171



[Localité 15] 



 3158 



 1980 





CG6



8 juillet 2021



[Adresse 18]



 [Adresse 19]



 230



[Localité 10]



 2370



1973 





CG7



27 avril 2021



[Adresse 20]



 727



 166



[Localité 16]



 3432



1988 





Moyenne























3018









Médiane























3158











Le premier juge a retenu ces termes de comparaison. 



L'EPFIF demande de retenir les termes CG3 et CG6 , en écartant tous les autres, car portant sur des biens d'une consistance incomparable avec le bien à évaluer , en ce qui concerne la SHAB.



Les termes CG3 et CG6 ont déjà été retenus. 



Pour les autres termes, il s'agit de mutations récentes sur des biens situés dans un périmètre géographique immédiat et ayant des superficies qui restent comparables, puisque de 180 m² pour le CG1, de 255 m² pour le CG2, de 264 m² pour le CG4, de 271 m² pour le CG5 et de 166 m² pour le CG7.



En effet, il sera relevé que l'EPFIF retient le terme CG6 qui est de 230 m² et que son terme T3 est de 206 m². 



En appel, le commissaire du Gouvernement cite un nouveau terme avec les références cadastrales et de publication, correspondant à une vente d'une maison de 1972 de 312 m² à [Localité 17], en limite de la commune de [Localité 4] bâtie sur un terrain de 1569 m² avec une piscine : 

 21 octobre 2023 : [Adresse 21] à [Localité 17], construction de 1972, 6 pièces, 1569 m² de surface de terrain, 312 m² de surface utile, prix de 900'000 euros,valeur unitaire de 2884,62 euros/m².



Le commissaire du Gouvernement indique que le bien se situe à 700 m à pied du bien à évaluer, est très comparable en termes d'année de construction, de superficie de terrain et de maison, de configuration et de prestations.



Si ce terme se trouve dans une autre localité que celle du bien à évaluer, il est très récent, est en limite de la commune de [Localité 4] et à 700 m du bien à évaluer, est très comparable en construction, en superficies de terrain et de maison, de configuration et de prestations ct dispose d'une piscine comme le bien préempté, ce qui n'est pas le cas des sept autres termes du commissaire du Gouvernement retenus par la cour.



Ce terme récent et comparable sera donc retenu.



La moyenne des références retenues par la cour est donc de :

3378 + 3152 + 2056 + 3183 + 3158 + 2370 + 3432 + 2884,62 =23 613 euros/8 =2951 euros/m².



La moyenne est de 3000 euros/m² et la médiane de 3155 euros/m² . 



La dernière vente susvisée relative à une maison de 312 m² avec piscine comme le bien préempté ressort à 2884 euros/m². 



Les maisons de surfaces moins importantes entre 164 et 180 m² se vendent à des prix supérieurs, compris entre 3152 euros/m² et 3778 euros/m², tandis que les termes de comparaison de moins de 200 m² ressortent à 3000 euros/m².



Le dernier terme avec piscine susvisé ressort à 2884 euros/m² pour une maison plus petite, le commissaire du Gouvernement faisant en outre état d'une pompe à chaleur et de volets roulants, ce qui constitue des éléments de plus-value, alors que le bien à évaluer comporte des fenêtres d'origine en simple vitrage, avec un chauffage central au fioul, facteurs de moins-value et que le pavillon datant de 1973 est bien entretenu mais nécessite des travaux de rafraîchissement et de rénovation. 



Ces éléments ne sont pas contestés par la SCI [Y].



Le commissaire du Gouvernement indique que selon les montants trouvés sur Internet (site travaux.com), le prix moyen de rafraîchissement d'une maison est de 475 euros/m² TTC soit 430 euros/m² avec une TVA à 10%, ce qui n'est pas contesté.



En outre, si la bonne localisation du bien à évaluer est un élément de plus-value, il convient de tenir compte également des éléments de moins-value tenant à un classement énergétique en F, à la présence d'amiante à tous les niveaux et à une installation électrique hors normes.



Au vu de ces éléments, le premier juge a exactement retenu une valeur inférieure à la moyenne des termes retenus par la cour ressortant à 3000 euros/m², soit 2600 euros /m².



La valeur du bâti est donc de : 

369,74 m² X2600 euros/m² = 961'324 euros.



Le jugement sera donc confirmé en ce sens 



B- pour le reliquat du terrain à bâtir



1° références de l'EPFIF



L'EPFIF demande l'infirmation du jugement pour voir retenir une valeur unitaire de 300 euros/m². 



Il invoque le terme suivant avec les références de publication : 







N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie/m ² 



Prix en euros



Prix en euros/m²



Zonage 



Observations





T1



10/05/ 2023



[Adresse 22]

AL [Cadastre 10]



719



273000



380



UH2



Acquisition par l'EPFIFdu terrain voisin, sur lequel est édifié un pavillon en état d'abandon depuis plusieurs années. Évalué suivant la méthode de la récupération foncière. 

Aucune commission d'agence. 







L'EPFIF indique qu'il s'agit d'un terrain voisin de celui à évaluer, que sa superficie est inférieure d'environ 25 % de celle du terrain à évaluer de 905 m², ce qui constitue un facteur de moins-value et qu'il s'agit d'un terrain précisément délimité et clôturé.



Ce terme récent, comparable en localisation, puisque voisin et en consistance sera retenu. 



2° références de la SCI [Y]



La SCI [Y] demande à titre principal de retenir une valeur unitaire de 697 euros/m² et à titre subsidiaire de 476 euros/m².



Elle invoque les termes de comparaison suivants avec les références de cadastrales et de publication : 





N° du terme



Date de vente



Adresse



Surface terrain/m²



Valeur /HD/euros



Prix du terrain/HD/m²





I1



 27 juin 2022 



 [Adresse 23] 



 264 



200 000 



758 





I2



07 juin 2021



[Adresse 24] [Localité 18]



 259 



189 000



 730 





I3



12 novembre 2020



[Localité 19] [Adresse 25]



 251 



185 000



 753 





I4



22 septembre 2020



[Adresse 24] [Localité 20] [Adresse 25]



 263



185 000



703





I5



15 septembre 2020



[Adresse 23] 



 283 



180 000 





636





I6



17 juillet 2020



[Adresse 26] 



 390 



207 000 



531





I7



10 juin 2020



[Localité 21] 



 367 



212 500 



579





I8



30 avril 2020



[Localité 21] 



 255 



189 000 





741







Ces termes non critiqués et comparables seront retenus. 



3° références du commissaire du Gouvernement



Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation de la valeur unitaire fixée par le premier juge de 407 euros/m².



Il invoque une étude de marché correspondant à des terrains à bâtir, entre 200 et 2000 m², depuis janvier 2020, dans un rayon d'1 km autour du bien à [Localité 4] avec les références cadastrales et d'enregistrement : 























N° du terme



Date de vente



Adresse



Surface terrain/m²



Prix en euros HT



Prix en euros TTC/m²



[Localité 22] 



Observa tions





CG1



 15 septembre 2020



[Adresse 23] 



 283 



[Localité 23] 



636 













CG2



21 avril 2020



[Adresse 27] 



 332 



176845



 572 













CG3



28 avril 2020 



[Adresse 27] 



 338 



176763



561













CG4



30 avril 2020



[Adresse 27] 



 255 



[Localité 24]



741













CG5



10 juin 2020



[Adresse 27] 



 367 



199213



579













CG6



17 juillet 2020



[Adresse 28]



 390 



[Localité 25]



531













CG7



06 août 2020



[Adresse 27] 



 469 



[Localité 26]



439













CG8



22 septembre 2020



[Adresse 27] 



 203 



168831 



703













CG9



12 novembre 2020



[Adresse 27] 



 251 



171495



753













CG10



13 novembre 2020



 [Adresse 27] 



 332 



181428



589













CG11



 7 juin 2021



 [Adresse 27] 



 259 



171941



730













CG12



 27 juin 2022



 [Adresse 27] 



 264 



[Localité 27]



758













CG13

T1



 10 mai 2023 



 [Adresse 29] 



 719 



273000



380













Moyenne



















[Adresse 30]













Médiane



















589

















Il convient de privilégier le terme CG1 T1, qui est voisin du terrain à évaluer et dont la surface est la plus proche du surplus du terrain de 905 m².

Le commissaire de Gouvernement indique que ce terrain supporte une maison délabrée, dont il convient d'ajouter les coûts de démolition afin de déterminer la valeur nue et libre du terrain, que selon les barèmes de l'indemnité, le coût de démolition peut être estimé à environ 20'000 euros.



La SCI [Y] ne conteste ni que ce terme privilégié supporte une maison qui est vouée à être détruite ni que les coûts de démolition soient estimés à 20'000 euros.



La valeur du terrain vendu nu est estimée en conséquence à 407 euros/m² .



La valeur du reliquat de terrain à bâtir est donc de :

905 m² X407 euros/m²= 368'335 euros .

 

Le jugement sera confirmé en ce sens. 



 Le prix d'aliénation du bien préempté est donc de :

 961'324+ 368'335= 1 329 659 euros en valeur libre.



Le jugement sera confirmé en ce sens 





- sur les frais d'agence



Le premier juge indique que les frais d'agence d'un montant de 75'000 euros sont pris en charge par l'EPFIF.



L'EPFIF a formé appel sur ce point et demande dans le dispositif de ses conclusions une infirmation.



La SCI [Y] et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement.

 

Lorsqu'il exerce son droit, le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l'intermédiaire incombant à l'acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner (Cour de cassation, 3ème, 12 mai 2021, n°19-25226).



En l'espèce, la DIA (pièce n°1) mentionne expressément qu'une commission pour frais d'agence d'un montant de 75'000 euros TTC est à la charge de l'acquéreur. 



L'EPFIF ne faisant état d'aucun motif à l'appui de sa demande d'infirmation, le jugement sera confirmé sur ce point . 



 

- Sur l'article 700 du code de procédure civile



L'équité commande de confirmer le jugement qui a condamné l'EPFIF à payer à la SCI [Y] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande de débouter l'EPFIF de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de le condamner sur ce fondement à payer la somme de 3000 euros à la SCI [Y].







- Sur les dépens



Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance.



L'EPFIF perdant le procès sera condamné aux dépens d'appel.







PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Statuant dans la limite des appels,



Déclare recevables les conclusions et documents des parties ;



Confirme le jugement entrepris sur le prix d'acquisition de 1 329 659 euros en valeur libre par l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France de la parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 1] sise [Adresse 4] d'une superficie de 2905 m² appartenant à la SCI [Y] et sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance ;



Condamne l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France aux dépens d'appel ;



Déboute l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d' appel ;



Condamne l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France à verser la somme de 3000 euros à la SCI [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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