Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 7, 5 février 2026, n° 24/20429

Exposé du litige

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :



M. [AM] [YZ] [YI] [HP] et Mme [TE] [NP] épouse [HP] étaient propriétaires des lots n° 898 et 1093 du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 34], situé [Adresse 13] à [Localité 33]. Le jugement mentionne également comme défenderesse Mme [IA] [X] [UF] [HP]. 

La copropriété [Adresse 34] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 15], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 20] et AT n°[Cadastre 24]. 

Le lot n°898 est un appartement de type F3 d'une superficie de 56m². Le lot n°1093 est une cave.

La copropriété [Adresse 34] est située dans le périmètre de la ZAC dite du [Adresse 29] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388, du 6 septembre 2019. Un arrêté de cessibilité a été rendu le 18 février 2022. 

Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 29 juin 2023.

Faute d'accord entre les parties et par requête reçue au greffe le 28 août 2023, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens.

Le transport sur les lieux a été effectué le 16 novembre 2023. 

Par jugement contradictoire du 06 juin 2024, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny a :


ANNEXÉ le PV de transport du 16 novembre 2023 et les termes de comparaison produits par les parties ;

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [AM] [HP] et Mme [TE] [HP] au titre de la dépossession des lots n°898 (appartement), et 1093 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 35] [Adresse 13] à [Localité 33] à la somme de 44.656 euros, en valeur occupé, se décomposant comme suit :



36.960 euros (660 euros/m²) au titre de l'indemnité principale ;







4.696 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

3.000 euros au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs



CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer M. [AM] [HP] et Mme [TE] [HP] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.




Par déclaration au greffe du 05 novembre 2024, l'EPFIF a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :


Fixé à la somme de 44.656 euros le montant de l'indemnité revenant à l'exproprié pour la dépossession des lots n°898 et 1093 de l'immeuble sis [Adresse 13] à [Localité 33], et notamment en ce que la juridiction n'a pas pris en compte l'absence d'un emplacement de stationnement et a tenu compte d'une valeur libre d'occupation dans son calcul.




Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ Adressées au greffe le 23 janvier 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 31 janvier 2025 (AR CG et les trois expropriés le 03/02/2025), visant comme intimes et appelants incidents M. [AM] [HP], Mme [TE] [NP] épouse [HP] et Mme [IA] [HP] et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


DÉCLARER l'EPFIF bien fondé en son appel ;


Par suite,


INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 06 juin 2024 en ce qu'il a :


FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [AM] [HP] et Mme [TE] [HP] pour dépossession des lots n°898 et 1093 ainsi que les 189/183.000° des parties communes générales associées comme suit : 


36.960 euros au titre de l'indemnité principale ;

4.696 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

3.000 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;




Et, statuant à nouveau,


FIXER le montant de l'indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour la dépossession des lots n°898 et 1093 ainsi que les 189/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 33] comme suit :



Indemnité principale :


Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat : mauvais ;

Valeur unitaire : 560 euros/m², valeur occupée ;





Soit (56m² x 560 euros/m²) ' 3.520 euros = 27.840 euros ;




Indemnités accessoires :


Frais de remploi : 3.784 euros ;

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 500 euros x 6 mois soit 3.000 euros ; 





TOTAL : 34.624 euros en valeur occupée.



2/ Adressées au greffe le 25 avril 2025 par M. [AM] [HP], Mme [TE] [HP], intimés et formant appel incident, notifiées le 04 juillet 2025 (AR CG le 15/07/2025, AR EPFIF le 21/07/2025, AR signé par Mme [IA] [X]-[UF] [HP] le 15/07/2025), avec la mention en présence de Mme [IA] [X]-[UF] [HP] et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


DÉCLARER l'EPFIF mal fondé en ses demandes ;

REJETER l'ensemble des demandes de l'EPFIF ;

INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement rendu le 06 juin 2024 ;


Statuant à nouveau,


FIXER à la somme de 55.280 euros l'indemnité totale de dépossession due par l'EPFIF comme suit :


Indemnité principale : 44.800 euros ;

Indemnité de remploi : 5.840 euros ;

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 5.000 euros ;


CONDAMNER l'EPFIF à verser aux époux [HP] la somme de 3.600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTER l'EPFIF de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER l'EPFIF aux dépens d'instance.




3/Adressées au greffe le 14 avril 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 04 juillet 2025 (ARAppelant et AR les trois expropriés le 10/07/2025) et aux termes desquelles il conclut qu'il plaise à la cour de :


INFIRMER partiellement le jugement de première instance sur les points détaillés en paragraphe VII de ses écritures soit 678 euros/m² et en déduisant 3520 euros pour absence de parking et le confirmer sur ses autres points ;

Statuant à nouveau, le commissaire du Gouvernement demande que l'indemnité totale soit fixée à 41.892 euros.




4/ Adressées au greffe le 06 août 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 11 août 2025 (AR CG et les 3 expopriés le 14/08/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


JUGER les consorts [HP] mal fondés en leur appel ;


En conséquence,


DÉBOUTER les consorts [HP] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions tendant à obtenir l'infirmation du jugement du 12 juin 2024 [Erreur Matérielle] ;


Par suite,


DÉCLARER l'EPFIF bien fondé en son appel ;


Par suite,


INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 12 juin 2024 [EM] en ce qu'il a :


FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [AM] [HP] et Mme [TE] [HP] pour la dépossession des lots n°898 et 1093 ainsi que les 189/183.000° des parties communes générales associées comme suit : 


36.960 euros au titre de l'indemnité principale ;

4.696 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

3.000 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;




Et, statuant à nouveau,


FIXER le montant de l'indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour dépossession des lots n°898 et 1093 ainsi que les 189/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 33] comme suit :



Indemnité principale :


Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat : mauvais ;

Valeur unitaire : 560 euros/m², valeur occupée ;





Soit (56m² x 560 euros/m²) ' 3.520 euros = 27.840 euros ;




Indemnités accessoires :


Frais de remploi : 3.784 euros ;

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 500 euros x 6 mois soit 3.000 euros ; 





TOTAL : 34.624 euros en valeur occupée.



5/ Adressées au greffe le 19 août 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 25 août 2025 (AR EPFIF le 27/08/2025, AR expropriés non rentrés, signification à Mme [IA] [HP] par commissaire de justice le 22 octobre 2025 avec remise à étude, à M. [AM] [HP] le 29 octobre 2025 à personne et à Mme [NP] épouse [HP] le 14 novembre 2025 avec remise à personne), et aux termes desquelles il reprend son dispositif précédent.





EXPOSÉ DES MOYENS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

L'EPFIF expose que :


Sur la consistance des biens, la copropriété était très dégradée et elle a fait l'objet de plusieurs arrêtés de péril. Entre 2021 et 2023, l'EPFIF, avec d'autres personnes publiques, a financé de nombreux travaux visant à assurer la sécurité des occupants en attendant leur relogement, qui ont donné un effet global d'embellissement. C'est grâce à ces travaux que le bien se trouve dans un tel état d'entretien. Ils ne sauraient venir augmenter l'indemnité à revenir aux expropriés, sauf à méconnaître les dispositions de l'article L.322-2 al 3 du code de l'expropriation et à créer un enrichissement sans cause. Ainsi, les biens du bâtiment 4 ne sauraient bénéficier d'une indemnisation supérieure à celle des biens des autres bâtiments.

Sur la situation locative, le premier juge a mentionné l'état d'occupation du bien ainsi que son mauvais état d'entretien mais, alors qu'il avait arrêté une valeur métrique de 560 euros/m² pour un bien occupé en mauvais état, il a fixé la valeur du bien d'espèce à 660 euros/m², qui correspond à celle d'un bien libre d'occupation. Il est rappelé que le constat d'huissier relève que le bien est occupé, et que le premier juge a accordé des indemnités pour perte de revenus locatifs.

Sur l'absence de déduction d'un emplacement de stationnement, les valeurs sur lesquelles le tribunal s'est basé pour évaluer le bien, et la quasi-totalité des références retenues, comportent un emplacement de stationnement. La valeur retenue par le juge doit donc s'entendre « emplacement de stationnement intégré ». Les biens des expropriés ne comportant pas un tel emplacement, il convient de retrancher à la valeur du bien la somme de 3.520 euros qui correspond à l'évaluation faite par le tribunal d'un emplacement de stationnement dans la copropriété [Adresse 35].

Sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs, les expropriés sollicitent une indemnité équivalente à 12 mois de loyer [Erreur Matérielle : 10 mois de loyer sont demandés]. Mais il ressort de la jurisprudence de la cour que ce sont 6 mois de loyer qui sont habituellement accordés et le jugement sera confirmé sur ce point.




M. [AM] [HP], Mme [TE] [NP] épouse [HP] répondent que :


Sur la consistance du bien, il ressort du constat d'huissier versé par l'EPFIF que le bien est dans un état d'entretien moyen et non mauvais, ce qui a été constaté contradictoirement. Ce constat est de toute manière antérieur à la date de référence. Le bien est à évaluer en valeur occupée. L'arrêté du 3 septembre 2018 versé par l'EPFIF ne vise pas spécifiquement le bâtiment 4 et apparaît loin de la situation actuelle. Le bien est desservi par le tramway, plusieurs lignes de bus et bientôt le métro 16. Il jouit de plusieurs commerces de proximité. Les époux [HP] proposent de retenir une valeur de 800 euros/m².

Sur les prétentions de l'EPFIF, les travaux réalisés par l'EPFIF résultent de ses obligations légales en tant que propriétaire des biens. L'EPFIF ne verse aucun document permettant d'établir l'état du bien avant les travaux qu'elle invoque, ni le montant ou la date de réalisation des travaux. Il n'est pas démontré qu'une quelconque amélioration ait été apportée par l'EPFIF.

Sur la prise en compte de l'absence de stationnement, il n'y a pas de cohérence relative à la présence d'emplacements de stationnement dans les références de l'EPFIF. Certaines n'en comportent pas et l'étude des références permet de constater que les prix/m² sont similaires que les biens en soient dotés ou non.

Sur l'indemnisation de la perte de revenus locatifs, les expropriés sollicitent 10 mois de loyer compte tenu du délai pour trouver un appartement, un financement et des locataires. Le montant de l'indemnité consignée étant très loin de celui de l'indemnité définitive, les expropriés n'étaient pas directement en mesure de racheter un bien. La prise de possession anticipée par l'EPFIF a rallongé le délai durant lequel les expropriés ont été privés de revenus locatifs.




Le commissaire du Gouvernement conclut que :


Sur la date de référence, elle doit être fixée au 12 décembre 2023, date de la dernière modification approuvée du PLU du 10 juillet 2012 et le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur l'état d'entretien du bien, les dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation ne sauraient justifier d'écarter la demande de l'EPFIF relative à la prise en compte du constat d'huissier qu'elle verse aux débats. La date pour apprécier la consistance des biens est, au terme de l'article L.322-1, la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Si le constat d'huissier est antérieur de quelques semaines à cette ordonnance, il permet de constater l'état du bien quelques jours avant la date de l'ordonnance d'expropriation. Une analyse des constats d'huissier dressés pour les biens de l'espèce permet au commissaire du Gouvernement, qui transpose les constatations à sa propre grille d'analyse, de retenir un état intermédiaire entre « moyen » et « mauvais » pour l'appartement.

Sur la place de stationnement, les termes retenus par le premier juge s'entendent parking intégré Il convient donc de déduire la valeur de 3.520 euros habituellement retenue par le tribunal au titre de l'absence de parking.

Sur la perte de revenus locatifs, les juridictions accordent habituellement six mois de loyer. Il n'est pas démontré ici que le bien présente des spécificités telles qu'une indemnité supérieure doive être accordée.

Motifs

SUR CE, LA COUR



- sur la recevabilité des conclusions



Les conclusions de l'EPFIF du 23 janvier 2025,de M. [HP] et de Mme [TE] [NP] épouse [HP] du 25 avril 2025 et du commissaire du Gouvernement du 14 avril 2025 adressées au greffe dans les délais réglementaires de l'article R311-26 du code de l'expropriation sont recevables.



Les conclusions de l'EPFIF du 6 août 2025 sont de pure réplique à celles de M.[AM] [HP] et Mme [TE] [NP] épouse [HP] et à celles du commissaire du Gouvernement, appelants incidents, ne formulent pas de demandes nouvelles et sont donc recevables.



Les conclusions du commissaire du Gouvernement sont de pure réplique, ne forment pas de demandes nouvelles et sont donc recevables.



AU FOND

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'EPFIF indique qu'il n'entend pas remettre en cause :

' l'application par le tribunal de la méthode d'évaluation dite par comparaison,

' la superficie du bien de 56 m²,

' l'état d'entretien tel qu'il a été constaté par la juridiction de première instance,

' les modalités de calcul des frais de remploi,

' le quantum de l'indemnité pour perte de revenus locatifs. 

Il indique en effet qu'il conteste :

' la situation locative, à savoir occupée et non libre,

' la valeur unitaire retenue, 

 ' l'absence de déduction de la valeur d'un emplacement de stationnement.

Monsieur [AM] [HP] et Madame [TE] [NP] épouse [HP] indiquent que leur appel incident concerne le montant de l'indemnité principale, celui de l'indemnité de remploi et celui de l'indemnité pour perte de revenus locatifs.

L'appel incident du commissaire du Gouvernement concerne :

' la date de référence,

' l'état d'entretien du bien, 

' la valeur unitaire,

' la déduction d'une somme de 3520 euros en raison de l'absence de parking. 

1° sur la date de référence 

S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016.

L'EPFIF indique en appel que le commissaire du Gouvernement estime que la date de référence est fixée au 12 décembre 2023, soit celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir la modification n° 6 et sur ce point il s'en remet à l'appréciation de la cour.

Monsieur [AM] [HP] et Madame [TE] [NP] épouse [HP] font état de la date de référence pour apprécier la consistance du bien à évaluer, mais il s'agit de notions distinctes et en outre, ils ne la mentionnent pas.

Le commissaire du Gouvernement retient en application de l'article L322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, comme date de référence le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et sa dernière modification n°6 approuvée le 12 décembre 2023 par le Conseil de territoire.

L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (mots ajoutés, loi n°2018-1021, 23 novembre 2018) ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien.

En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d'un droit de préemption urbain.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a) de l'article L213-4.

L'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Par arrêt du 1er mars 2023 n°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'en application des articles L 213-4 a) et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir.

En l'espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 33] du 27 janvier 2015, un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune.

Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est du 28 février 2017.

Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l' ORCOD-IN et qu'ils sont donc soumis au droit de préemption urbain.

En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU approuvé le 10 juillet 2012 délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°6 approuvée le 12e décembre 2023 par le Conseil de territoire, date invoquée par le commissaire du Gouvernement, date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant la zone dans laquelle est ce bien ; ces dernières modifications concernent plusieurs zones, notamment la zone UR et a pour objectif :

1) de clarifier et préciser les dispositions relatives à la hauteur des constructions, l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' du règlement qui prévoit des possibilités de dépassement de la hauteur maximale autorisée :

 ' permettre la réalisation d'un nombre entier d'étages droits,

 ' en cas de terrain en pente,

 ' à certaines intersections dans la zone UR 3, indiquées sur les documents graphiques.

La rédaction de l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' est complétée pour préciser que ces trois possibilités de dépassement de la hauteur maximale peuvent être cumulées.

2) de supprimer l'interdiction des rez-de-chaussée semi enterrés, lorsqu'ils ne sont pas destinés à l'habitation,

3) de compléter les dispositions relatives aux clôtures, pour qu'elles soient conçues de manière à permettre le passage de la petite faune et, dans les zones UA, UB et UR, permettre, sous certaines conditions, de déroger à l'obligation de réaliser un muret.

En conséquence le jugement sera infirmé et la date de référence fixée au 12 décembre 2023.

À cette date de référence, le bien est situé en zone UR3.

La zone UR3 a été créée à la suite de l'arrêté préfectoral n° 2019 ' 2388 du 6 septembre 2019 qui a déclaré d'utilité publique le projet d'aménagement de la Zac du [Adresse 29] emportant mise en compatibilité du PLU dans son article 2.

2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance :

A sur les copropriétés [Adresse 34] et de l'Etoile [Adresse 34]

La commune de [Localité 33] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l'urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 27] » étant située à 5,5 km.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 38] à [Localité 40] et dessert [Localité 33]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 30]. La création d'une gare de la future ligne 16, métro express, par la société du Grand Paris et le GPA est en cours de réalisation.

Les copropriétés [Adresse 34] et de l'Étoile [Adresse 34] sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n'est pas propre à chacune d'elles. La copropriété [Adresse 34] est composée de bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de [Adresse 36] de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que l'un des bâtiments (B 18) a déjà fait l'objet d'une démolition.

La copropriété de [Adresse 36] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 33].

L'EPFIF et le Commissaire de Gouvernement de première instance ont exposé les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës [Adresse 34] et de [Adresse 36] réalisée par la commune de [Localité 33] en 2014 mettant en évidence que :

'près de 60 % des ménages ont un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté,

'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI,

'les habitants sont confrontés à un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes,

'un quart des familles sont monoparentales,

'près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage

'l'occupation moyenne est de plus de quatre personnes par logement,

'une rotation importante des propriétaires comme des locataires.

Le commissaire du Gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signé entre l'État, le département et la commune de [Localité 33] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

'résorption des impayés,

'réalisation des travaux urgents et mise aux normes,

'lutte contre les marchands de sommeil,

'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

'réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l'assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.

En conséquence, l'ampleur des dégradations a justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCODIN).

Par décret numéro 2015-99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « [Adresse 29] » et la mise en 'uvre a été confiée à l'EPFIF.

Un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de 5 ans a été institué par un arrêté préfectoral n° 2017-2398 du 11 septembre 2017.

L'expropriant et le commissaire du Gouvernement ajoutent que la copropriété fait l'objet d'une administration judiciaire, en raison d'un important arriéré de charges, à savoir pour la copropriété [Adresse 34] de 7,7 millions euros et pour la copropriété de [Adresse 36] de 6,2 millions d'euros en 2022 et ils font état du décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement l'article L522-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, autorisant l'expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l'ORCOD.

L'EPFIF indique que cette prise de possession anticipée concerne le bâtiment B4, et donc les expropriés et que celle-ci était indispensable afin de réaliser, en urgence, les travaux de réparation et de sécurité permettant l'habitabilité du bâtiment dans des conditions sécurisées, dans l'attente du relogement définitif des occupants qui sera mis en 'uvre par l'EPFIF.

L'EPFIF s'agissant de l'état général de la copropriété [Adresse 34], indique que les bâtiments font l'objet :

' d'un arrêté de péril sur les équipements communs d'immeubles n° R2 1015. 200 117 du 27 août 2015 ;

' d'un arrêté de péril n° R2 1018. 252 du 3 septembre 2018 (pièce n° 1) ;

' d'une levée partielle de péril n° R2 1019. 399 du 29 octobre 2019.

Il ajoute que de manière plus générale, la situation d'extrême dégradation a imposé à la puissance publique d'engager un programme de travaux destinés à assurer la sécurité et la salubrité des bâtiments dans l'attente de leur démolition, compte tenu de l'occupation des bâtiments encore importante, malgré une propriété désormais plus que majoritaire par l'EPFIF (1331 logements au 1er janvier 2024) ; il produit des photographies en indiquant que l'intervention publique sur le bâtiment 4 était plus qu'urgente et que des travaux importants ont été réalisés afin de pallier à l'incapacité de la copropriété, sous administration provisoire d'AJA, à réaliser ces travaux, dont notamment :

1ère vague des travaux de mise en sécurité :

' des travaux de 2016 à 2018 concernant la sécurité incendie (portes coupe-feu, désenfumage, reprise des colonnes électriques) et sur les halls, pour 7,2 millions d'euros sur [Adresse 35] soit environ 1,4 millions d'euros pour le B4;

' des travaux de sécurisation des pignons suite à la chute du pignon du 18 octobre 2018 à juin 2019, pour un montant de 276'000 euros pour le B4 ;

2ème vague des travaux de mise en sécurité

' des travaux de réparation et de sécurité : d'octobre 2021 à octobre 2023 pour un montant de 6'730'217,62 euros sur l'ensemble [Adresse 34] ;

' des travaux suite à la prise en jouissance réalisée de juillet à décembre 2023 sur le bâtiment B4.

Tous les travaux ont été financés par l'ANAH et par l'EPFIF sans reste à charge pour les propriétaires.

L'EPFIF souligne qu'entre 2021 et 2023, différents travaux ont été effectués :

' sécurisation des façades, des parties communes intérieures et des cadres,

' installation d'aménagements extérieurs (rampe d'accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d'accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonne sèche, BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité cadre (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d'arrêt des compteurs d'eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d'individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peinture des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement du mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise aux normes de la distribution électrique.

L'EPFIF mentionne que ces travaux donnent un effet global d'embellissement du bâtiment et des logements, qu'ils n'ont été effectués que dans le but de préserver la sécurité et la décence des occupants, dans l'attente de leur relogement et que dès lors ces éléments ne sauraient justifier une indemnisation supérieure, en comparaison par exemple aux autres bâtiments déjà expropriés n'ayant pas bénéficié des travaux.

B sur le bâtiment 4 de la copropriété de [Adresse 36]

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété [Adresse 35].

Il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation, composé :

' d'un sous-sol à usage de caves ;

' d'un rez-de-chaussée ;

' de 10 étages.

Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par quatre entrées et cages d'escaliers nommées A, B, C et D.

C sur les biens expropriés 

 Il s'agit :

' Du lot n° 898 : un appartement de type F3, situé au 5ème étage de l'escalier D, d'une superficie de 56 m².

Il est composé d'une entrée et d'un couloir qui desservent une cuisine, WC et une salle de bains ainsi qu'une pièce de vie et de deux chambres, l'une d'entre elle étant accessible à partir de la pièce de vie.

Le premier juge a retenu un mauvais état au regard des constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 16 novembre 2024.

' Du lot n° 1093 : une cave, qui n'a pas été visitée par le premier juge pour des raisons de sécurité.

Le chapeau du jugement mentionne comme défendeurs Monsieur [AM] [HP], Madame [TE] [NP] épouse [HP] et Madame [IA] [HP], mais a fixé l'indemnité de dépossession due par l'EPFIF uniquement à Monsieur [AM] [HP] et Madame [TE] [HP]. 

L'EPFIF mentionne dans ses conclusions comme intimés Monsieur [AM] [HP], Madame [TE] [NP] épouse [HP] et Madame [IA] [HP], tandis que seul interviennent comme intimés Monsieur [AM] [HP] et Madame [TE] [NP] épouse [HP], qui mentionnent en présence de Madame [IA] [HP]. 

En appel, les conclusions ont été signifiées par le greffe à Madame [IA] [HP] et les dernières conclusions du commissaire du Gouvernement du 19 août 2025 par commissaire de justice. 

Le commissaire de justice fait état s'agissant de l'origine de propriété d'une attestation du 15 mars 1991 enregistrée le 24 mai 1991 avec le lot parking n° 2401 non exproprié dans la présente procédure et une donation-partage du 24 novembre 1995 enregistrée le 9 janvier 1996.

L'ordonnance d'expropriation n'est pas versée aux débats.

En appel, M. [AM] [HP] et Mme [TE] [NP] épouse [HP] indiquent que leur logement est dans un état moyen, qu'il jouit de commerces de proximité : 

' le supermarché Ela,

' l'épicerie Vinayagar Cash & Carry,

' le centre commercial [Adresse 34],

' un bureau de poste,

' une auto-école.

Ils ajoutent que le magasin Leclerc se trouve à 6 minutes en voiture, la mairie de [Localité 33] à 350 m, le parc de la mairie de [Localité 33] et le [Adresse 41] sont à moins de 5 minutes de marche et que le bien est desservi par le tram T4, les buts 603,623,146 et N45.

L'article L322-1 du code de l'expropriation dispose que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

S'agissant de l'application de la règle habituelle de la consistance et de l'état du bien, le premier juge indique que l'état de l'appartement a été qualifié de mauvais par l'entité expropriante, de moyen par l'exproprié, de moyens par le commissaire du Gouvernement ; il a retenu un mauvais état au regard des constatations effectuées le 16 novembre 2023.

En tout état de cause, l'état d'un bien ne peut être retenu à la date du procès-verbal de transport, puisque l'article L322-1 du code de l'expropriation dispose que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété et ce n'est qu'à défaut d'ordonnance d'expropriation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, que la consistance d'un bien est fixée à la date du jugement.

En l'espèce, la consistance du bien exproprié des époux doit en effet être appréciée à la date de l'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété, soit le 29 juin 2023 et non à la date du transport sur les lieux du 16 novembre 2024 qui a eu lieu prés de cinq mois plus tard.

L'EPFIF ne conteste pas l'état mauvais retenu par le premier juge.

Les expropriés retiennent un état moyen.

Le commissaire du Gouvernement de regard du procès-verbal de constatation établi le 2 juin 2023 versé par l'EPFIF retient un état dit moyen tendant sur le mauvais.

L'EPFIF produit un procès-verbal de constatation de la SELARL Lieurade commissaire de justice associée du 2 juin 2023 (pièce n° 3) soit moins d'un mois avant l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023, sans que les expropriés le contestent ou fassent état d'une modification de l'état des lieux entre la date de ce constat huissier et celle très proche de l'ordonnance d'expropriation.

Il en ressort avec les photographies les constatations suivantes :

« L'entrée :

Le linoléum recouvrant le sol est à l'état d'entretien.

La peinture recouvrant les murs et le plafond est à l'état d'entretien.

L'équipement comprend : un tableau électrique muni de disjoncteur.

La cuisine :

Le revêtement recouvrant le sol est à l'état d'entretien.

La faïence recouvrant les murs est en bon état.

La peinture recouvrant le plafond et les murs est en état d'entretien.

L'équipement comprend : double fenêtre en PVC, double vitrage.

La salle de bains :

Le linoléum recouvrant le sol est un état d'usage.

La faïence recouvrant le mur de est à l'état d'usage.

La peinture recouvrant les murs et le plafond est visiblement en mauvais état ;

La peinture s'écaille aux toilettes :

Le revêtement recouvrant le sol est à l'état d'usage.

La peinture recouvrant les murs et le plafond est à l'état d'usage.

Le salon :

Le linoléum recouvrant le sol est à l'état d'entretien.

La peinture recouvrant les murs et le plafond est à l'état d'entretien.

L'équipement comprend : double porte fenêtre en PVC, double vitrage.

La chambre 1 :

Le linoléum recouvrant le sol est en bon état.

La peinture recouvrant les murs est visiblement en mauvais état ; la peinture s'écaille sur son ensemble.

La peinture recouvrant le plafond est à l'état d'entretien.

L'équipement comprend : une double fenêtre en PVC, double vitrage.

Chambre 2 :

Le linoléum recouvrant le sol est visiblement en mauvais état.

La peinture recouvrant les murs et le plafond est à l'état d'entretien.

L'équipement comprend : une double fenêtre en PVC, double vitrage.»

Il ressort de ce constat d'huissier un état majoritairement d'entretien ou d'usage avec des constats de mauvais mais avec deux bons.

Il convient en conséquence de retenir comme proposé par le commissaire du Gouvernement un état intermédiaire entre mauvais et moyen.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

3° sur la date d'estimation

S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance, soit le 6 juin 2024. 

 4° sur la fixation de l'indemnité principale

A sur les surfaces

La surface pour l'appartement de 56 m² n'est pas contestée.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

B sur la situation locative

Aux termes de l'article L322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence en l'espèce, la consistance des biens doit être fixée à la date de l'ordonnance d'expropriation du 21 octobre 2021.

Le premier juge a fixé l'indemnité de dépossession en valeur occupée, ce qui n'est pas contesté ni par les parties ni par le commissaire du Gouvernement.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

C sur la méthode d'évaluation

La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties ni par le commissaire du Gouvernement.

En outre, les parties et le commissaire du Gouvernement ne contestent pas le fait que le premier juge a dit n'y avoir lieu d'évaluer la cave en sus de l'appartement, la valeur de celle-ci étant intégrée à celle de l'appartement.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.



D sur la fixation de l'indemnité principale

1° sur la valeur de l'appartement et de la cave 

Le premier juge après examen des références des parties en retenant un mauvais état du bien des époux a retenu une valeur unitaire de 660 euros/m².

L'EPFIF demande l'infirmation du jugement en indiquant que le premier juge a mentionné qu'il retenait une valeur de 560 euros/m², lorsque l'appartement est dans un mauvais état d'entretien et qu'il a retenu une valeur de 660 euros/m².

Il demande donc de retenir une valeur de 560 euros/m².

Monsieur [AM] [HP] et Madame [TE] [NP] épouse [HP] demandent l'infirmation du jugement et revendiquent une valeur unitaire de 800 euros/m² pour l'appartement et la cave.

Le commissaire du Gouvernement en appel demande l'infirmation du jugement et retient pour un état moyen ' mauvais une valeur occupée de 678 euros le/m².

Il convient en conséquence d'examiner les termes de comparaison proposés par les parties :



A termes de l'EPFIF

L'EPFIF indique qu'après avoir retenu des références citées par l'autorité expropriante et le commissaire du Gouvernement, le tribunal a synthétisé l'ensemble de ces mutations comme suit :







État



Mauvais



mauvais ' moyen



Moyen



Moyens ' Bon



Bon



Très bon





Libre



660 euros/m²



825 euros/m²



935 euros/m²



1050 euros/m²



1260 euros/m²



1375 euros/m²





Occupé



560 euros/m²



715 euros/m²



800 euros/m²



880 euros/m²



1000 euros le/m²



1170 euros/m²







Il fait état des références suivantes portant sur un ensemble de cessions de biens de même nature et d'état d'entretien, situés dans le même bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 35] (pièce n° 2), celles-ci intégrant la valeur des lots parkings extérieurs attachés au logement acquis amiablement.

Les termes comportent les références de publication.















Ancien propriétaire



Adresse 



Lot



Cave



Parkings



Bâtiment



Type



Surface (loi Carrez)/m²



État du logement



Prix d'acquisition



Prix/m²



Libre/Occupé



Transfert de propriété



Date de prise de jouissance





ASCI



 [Adresse 3]



749



923



2165



4



3



55,57



très bon



59071



1063



O



16 juillet 2020



16 juillet 2020





[XT]



[Adresse 1]

[Adresse 1]



768



985



2181



4



4



66,61



très bon



70806



1063



O



8 mars 2022



8 mars 2022





SCI Steve Investissements



[Adresse 3]



807



970



2433



4



3



56,37



très bon



70462



1250



L



1er décembre 2020



1er décembre 2020





[XH]



[Adresse 3]



755



975



2171



4



4



66,76



bon



66578



893



O



14 novembre 2019



14 novembre 2019





[Y]



[Adresse 3]



756



976







4



4



66,99



 bon 



 66804 



 893 



O



 20 février 2020



20 février 2020 





[GU]



[Adresse 3]



759



951



2194



4



4



65,50 



 bon 



 65341 



 893



O



21 juillet 2020 



 21 juillet 2020 





[SZ]



[Adresse 1]

[Adresse 1]



765



925







4



3



55,03 



 bon 



51536 



 893 



O



18 mars 2021



 18 mars 2021 





[MJ]



[Adresse 3]



799



999



2429



4



3



56,43 



 bon



 56431



 893



O



 22 octobre 2019 



 22 octobre 2019 





[UK]



[Adresse 9]



832



1009







4



2



47,91 



 bon 



 48062 



893



O



 21 juillet 2020 



21 juillet 2020 





[IW]



[Adresse 9]



849



1052



2391



3



3



55,70 



 bon



 49740 



893 



O



2 août 2018



2 août 2018 





[G]



[Adresse 9]



852



1015



2444



4



3



54,70 



bon 



 54732



893 



O



29 octobre 2019



 29 octobre 2019





[NA]



[Adresse 9]



857



1068



2344



3



3



55,90 



 bon



 49919 



 893



O



 15 novembre 2018 



 15 novembre 2018 





[PB]



[Adresse 9]



858



1069



2345



3



3



54,70 



bon 



 48847



 893 



O



 13 décembre 2018 



13 décembre 2018





[N]



[Adresse 13]



882



1084



2398



4



3



55,33 



bon 



 55351 



893 



O



30 juillet 2020 



 30 juillet 2020





[NV]



[Adresse 1]

[Adresse 1]



747



979



2440



4



4



67,00 



 bon



 78385 



1050 



L



 18 août 2020 



18 août 2020





[WB]



[Adresse 3]



769



986



2371



4



3



55,30 



bon



 64872 



1050 



L



 22 octobre 2020



 22 octobre 2020 





[LD]



[Adresse 3]



784



932







3



4



65,70 



bon



 68985 



1050 



L



 17 avril 2018



17 avril 2018





[IG]



[Adresse 3]



805



954



2431



4



3



55,97 



bon



 65645



1050 



L



15 octobre 2020 



15 octobre 2020





[U]



[Adresse 9]



833



1008



2330



3



2



48,08 



bon



 52936 



 1050



L



27 octobre 2022 



27 octobre 2022





[CI]



[Adresse 9]



837



1038



2383



4



3



55,90 



bon



 65565 



1050 



L



 6 avril 2021



 6 avril 2021





[LN]



[Adresse 9]



865



1076



2450



4



3



55,69 



bon



 65322 



1050 



L



 27 février 2020 



 27 février 2020 





[YN]



[Adresse 13]



893



1059



2373



4



3



56,07 



bon



 65761 



1050 



L



 8 décembre 2020 



 8 décembre 2020





[WX]



[Adresse 13]



899



1045







4



4



62,50 



bon



 68250 



1050 



L



 16 février 2023



 16 février 2023





[D]



[Adresse 13]



900



1031







3



4



66,03 



bon



 69332 



1050 



L



 5 septembre 2017



 5 septembre 2017





[DX]



[Adresse 13]



904



1046







3



4



65,70 



bon



 68985 



1050



L



 11 avril 2017 



11 avril 2017





[KC]



[Adresse 13]



907



1022







4



4



66,10 



bon



 73826 



1050 



L



 25 février 2021 



25 février 2021 





[F]



[Adresse 13]



908



1023



2100



4



4



66,70



bon



 70035



1050 



L



31 juillet 2018 



 31 juillet 2018





[JG]



[Adresse 3]



767



984







3



4



65,79



Moyen



 47566 



723 



O



 23 juillet 2019 



23 juillet 2019 





[DS]



[Adresse 13]



773



950







4



3



55,50 



Moyen



 43725 



 795



O



 15 décembre 2022 



 15 décembre 2022





[R]



[Adresse 1]

[Adresse 1]



785



933







4



3



55,62 



Moyen



 40213



 723 



O



 11 juillet 2019



 11 juillet 2019 





[TJ]



[Adresse 1]

[Adresse 1]



802



1002



2378



4



3



56,08 



Moyen



 40586 



 723 



O



 10 mars 2022 



10 mars 2022





[CD]



[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



811



946







4



3



56,36 



Moyen



 42303 



 723 



O



 3 novembre 2020 



 3 novembre 2020 





[MO]



[Adresse 3]



822



944



2186



4



3



56,13 



Moyen



45640 



 723 



O



 29 octobre 2020 



 29 octobre 2020 





SCI Cogit



[Adresse 9]



854



1058



2446



3



3



55,37 



Moyen



 40033 



 723



O



 9 octobre 2018 



 9 octobre 2018 





SCI Roumieu



[Adresse 9]



856



1067



2443



4



3



55,96 



Moyen



 45505



 723 



O



 4 novembre 2021 



 4 novembre 2021 





[OA]



[Adresse 9]



869



1040







3



3



56,06 



Moyen



 40531



 723



O



 31 octobre 2017 



31 octobre 2017 





[VL]



[Adresse 9]



872



1017







3



3



56,06 



Moyen



 48924 



 795 



O



 27 octobre 2022 



27 octobre 2022 





[HK]



[Adresse 9]



874



1019



2453



3



3



55,25 



Moyen



 39946 



 723 



O



 26 mars 2019 



 26 mars 2019





[B]



[Adresse 13]



878



1080



2447



4



2



50,01 



Moyen



 36157 



 723 



O



 19 mars 2019 



 19 mars 2019 





[VR]



[Adresse 13]



894



1094







3



3



56,50 



Moyen



 40850 



 723 



O



 5 juillet 2018 



5 juillet 2018 





[SU]



[Adresse 13]



896



1096







3



4



66,01 



Moyen



 55206 



723 



O



 27 septembre 2022 



27 septembre 2022 





[SI]



[Adresse 13]



901



1063







4



3



55,50 



Moyen



 41619 



 795 



O



18 mai 2021



 18 mai 2021 





[AL]



[Adresse 13]



905



1020







3



3



54,40 



Moyen



 39331 



 723 



O



 8 novembre 2018 



 8 novembre 2018 





SCI CLS



[Adresse 3]



766



926







3



3



54,95 



Moyen



 53996 



 935 



L



25 octobre 2022 



 25 octobre 2022 





[K]



[Adresse 3]



780



927







3



4



66,90 



Moyen



 56865 



 850 



L



15 mars 2018



 15 mars 2018 





[ZJ]



[Adresse 3]



772



981



2174



4



4



65,59 



Bon



62327 



 850 



O



 22 juillet 2021



 22 juillet 2021 





[HA]



[Adresse 9]



841



1035



2338



4



3



55,00 



Moyen



 52425 



 850 



L



14 novembre 2019 



14 novembre 2019 





[LZ]



[Adresse 9]



845



1055



2397



3



3



55,80 



Moyen



 47430



 850 



L



11 mai 2017



 11 juin 2017 





[DX]



[Adresse 13]



897



1044







3



3



55,30 



Moyen



 47005 



 850 



L



 21 février 2019 



21 février 2019





[SI]



[Adresse 3]



790



936



2372



4



3



55,64 



Mauvais



 32214 



 510 



O



 8 décembre 2020 



 8 décembre 2020 





SCI PSDJ



[Adresse 3]



816



962



2438



3



3



52,87



Mauvais



26964 



 510 



O



 24 mai 2018



24 mai 2018 





[GE]



[Adresse 8]



511



683



2303



3



3



55,97 



Très bon état



66445



1063 



O



 16 décembre 2021 



 14 décembre 2021 





[IL]



[Adresse 8]



441



650



2330



3



3



56,00



Très bon état



 70000 



1250 



L



 25 janvier 2019



 25 janvier 2019





[JM]



[Adresse 8]



469



641



2258



3



3



53,26



Bon



53317,30



893



O



15 

décembre 2020



15 décembre 2020





[CG] [ZO]



[Adresse 12]



553



737



2250



3



4



66,30



Bon



59205,90



893



O



23 juillet 2019



23 juillet 2019





[J]



[Adresse 8]



428



638



2220



3



4



65,90



Bon



58848,70



893



O



14 mars 2019









[WM] [P]



[Adresse 8]



432



635



2224



3



4



66,22



Bon



77484,10



1050



L



14 octobre 2021



14 octobre 2021





[MU]



[Adresse 8]



426



630







3



3



56,45



Bon



62679,75



1050



L



16 juin 2021



15 juin 2021





[RY]



[Adresse 8]



404



577



2198



3



4



66,95



Bon



78327,50



1050



L



28 janvier 2021



28 janvier 2021





[NK]



[Adresse 8]



465



593







3



3



56,05



Bon



62218



1050



L



15 septembre 2020



15 septembre 2020





[UA]



[Adresse 8]



436



619







3



4



64,59



Bon



67819,50



1050



L



25 juin 2019









SCI JJD



[Adresse 12]



543



741



2544



3



3



55,78



Moyen



45361,83



723



O



30 septembre 2021



30 septembre 2021





[SD]



[Adresse 12]



537



676



2602



3



4



66,66



Moyen



54014,70



723



O



06 juin 2021



6 juin 2021





[OW]



[Adresse 8]



410



573



2211



3



3



56,77



Moyen



46149,18



723



O



15 septembre 2020



15 septembre 2020





SCI EJDN



[Adresse 12]



539



696



2604



3



3



55,23



Moyen



44741,50



723



O



10 mars 2020



10 mars 2020





[KM]



[Adresse 12]



492



707



2275



3



3



53,93



Moyen



43890,53



723



O



19 décembre 2019



19 décembre 2019





[KM]



[Adresse 12]



484



689



2267



3



3



55,73



Moyen



45322,07



723



O



19 décembre 2019









[OW]



[Adresse 8]



431



617



2223



3



3



56,72



Moyen



46109,42



723



O



26 novembre 2019









[OW]



[Adresse 12]



505



657



2297



3



3



56,27



Moyen



45751,53



723



O



26 novembre 2019









[Adresse 31]



[Adresse 12]



496



725



2279



3



3



56,03



Moyen



45560,66



723



O



17 octobre 2019



17 octobre 2019





[T]



[Adresse 8]



456



620



2245



3



3



56,40



Moyen



40777,20



723



O



17 janvier 2019



17 janvier 2019





SCI Kelly



[Adresse 8]



366



590



2255



3



3



56,18



Moyen



53528,30



850



L



11 juin 2020









[EY]



[Adresse 8]



452



594



2241



3



3



55,90



Moyen



47515,00



850



L



25 juillet 2019









SCI [Localité 33]

(M. [OW])



[Adresse 12]



544



672



2545



3



4



66,75



Moyen



56737,50



850



L



26 novembre 2019









[XC]



[Adresse 8]



402



629



2197



3



3



56,70



Moyen



54014,50



850



L



24 septembre 2019









[OR]



[Adresse 12]



569



731



2254



3



4



64,84



Mauvais



41012,76



510



O



17 février 2022



17 février 2022





[DM]



[Adresse 12]



519



723



2310



3



3



55,82



Mauvais



32315,02



510



O



18 décembre 2021



18 décembre 2021





[FI]



[Adresse 12]



556







1187



3



4



66,11



Mauvais



36987,71



510



O



01 décembre 2020



01 décembre 2020





[OW]



[Adresse 8]



422



576



2214



3



4



55,73



Mauvais



32264,53



510



O



22 octobre 2020



22 octobre 2020





SCI Zada



[Adresse 12]



560



727



2466



3



4



66,85



Mauvais



34093,50



510



O



27 août 2019









[JS]



[Adresse 8]



414



572



2206



3



3



55,89



Mauvais



37887,40



600



L



06 mai 2021



06 mai 2021





Farhat et Fils



[Adresse 8]



408



581



2202



3



4



65,71



Mauvais



44368,60



600



L



21 janvier 2021



21 janvier 2021







Ces termes comparables en localisation et en consistance, s'agissant de cessions dans le bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 35] seront retenus pour ceux entre mauvais et moyen, la cour retenant une valeur intermédaire. .

La pièce n°2 contient également les mutations intervenues depuis 2019 au sein du Bâtiment 10 avec les références de publication :







Ancien propriétaire



date de la vente



adresse



lot



cave



parkings



surface (loi Carrez)/m²



état du bien



procédure



situation locative



prix



valeurs unitaires/m²





[E]



22 août 2019



[Adresse 4] 



90



315



1307



56,2



bon



procédure amiable



L



59010



1050





[UV]



 23 août 2019 



[Adresse 4] 



144 





288 



1411



55



 bon 



 procédure amiable



L



58653





1050 





[A]



 17 septembre 2019 



 [Adresse 10]



 97 



308



1305 



55 



 moyen 



 procédure amiable



O



40298 



723 





[BF]



 15 octobre 2019 



 [Adresse 4] 



107



270 



1359 



57 



 très bon 



procédure amiable



L



71375



1250





[M]



30 septembre 2019



[Adresse 4]



138 





320 



1461 



65 



 non visité 



préemptions sur l'adjudication 



/



16009



 246 





[KY]



 préemption du 23 décembre 2019 sur jugement du 3 septembre 2019 RG 19/00831



[Adresse 14] 



75 



218 



1310 



 56 



 non visité 



préemption sur l'adjudication



/



16009 



286 





[Z]



9 janvier 2020



 [Adresse 21] 



 17 



180 



1347 



56 



 bon



procédure amiable



L



58905 



1050 





[O]



 14 janvier 2020 



 [Adresse 7]



100 



305 



1414



56 



 bon



procédure amiable 



L



58905 



1050





[SN]



28 janvier 2020 



 [Adresse 14]



 79 



200 



1445 



56



mauvais



 procédure amiable



O



28891



 510 





SCI Immobilière de la Forêt



 16 mars 2020 



[Adresse 14]



149 





289 





1462 



56 



 moyen 



procédure amiable 



L



52425 



 850 





[JB]



26 mai 2020



 [Adresse 2] 



398 



493



1351



66 



 très bon



 procédure amiable



L



82537 



1250 





[UV]



 11 juin 2020



 [Adresse 4] 



146



260



/



66 



 bon



 procédure amiable 



L



66877



 1050 ' 3200 





[JX]



16 juin 2020 



[Adresse 14] 



66



234



1419 



56



 bon 



 procédure amiable



L



58800



1050 





[BK]



 16 juin 2020 



 [Adresse 14] 



130



324



/



65



moyen



 procédure amiable 



L



52050



 850 





[DG] [YD]



 16 juillet 2020 



 [Adresse 14] 



162 



252 



1451 



66 



 moyen 



 procédure amiable



O



48007



 723 





[IG]



28 juillet 2020 



 [Adresse 4] 



166 



263 



/



65 



 bon 



 procédure amiable



O



 55280 



893 ' 3200





[BV] [RN]



30 juillet 2020 



 [Adresse 14] 



137 



330 



1392 



 56 



bon 



 procédure amiable 



O



50008 



 893 





[Adresse 43]



 3 septembre 2020 



 [Adresse 14] 



150





258



1439 



66 



moyen 



 procédure amiable 



O



48079



723





[PX]



 22 septembre 2020 



 [Adresse 4]



139 



319 



1446 





 65 



 moyen 



 procédure amiable 



O



46995



723 





[OL]



 29 octobre 2020 



 [Adresse 14] 



128 



327 



1365 





 56 



 bon 



 procédure amiable 



O



50008 



 893 





[LU]



 29 octobre 2020 



 [Adresse 14] 



15 



239



1295



65



 bon 



Procédure amiable 



0



58045



893 





[Adresse 42]



 26 novembre 2020 



 [Adresse 4] 



117 



280 



1299 





55 



moyen



 procédure amiable 



0



40'466 , 31 



 723





[PM]



 22 décembre 2020 



[Adresse 14]



151 



257 



1396 



 65



 bon 



procédure amiable 



0



58045 



 893 





[EC]



 26 janvier 2021 



[Adresse 21] 



39



237 



1430 



65



 moyen



procédure amiable 



0



47038 



 723 





[RH]



28 janvier 2021 



 [Adresse 14] 



54



186 



/



56



bon



procédure amiable



0



46808 



893 





[ET]



 18 février 2021



 [Adresse 14] 



 22 



242 



1402 



65



 très bon 



procédure amiable



0



69095



1063





[Adresse 39]



 30 mars 2021 



[Adresse 32] 



34



248 



1356 



 65 



 non visité 



 préemption sur adjudication 



/



19000



 292 





[FN]



 8 avril 2021 



 [Adresse 4] 



111



266



1457



 56 



 non visité 



 préemption sur l'adjudication



/



15982 



 285 





[EN]



 20 avril 2021 



 [Adresse 14] 



 46



194 



1444 



51 



bon 



 procédure amiable 



L



58800



1050







Ces termes correspondent au bâtiment 10 qui est comparable en consistance et en état au bâtiment 4 [Adresse 34] et seront donc retenus pour ceux en mauvais et moyen état, état intermédiaire retenu par la cour. .

Pour parfaire l'information de la cour, l'EPFIF verse aux débats des jugements indemnitaires relatifs au bâtiment 8, qui présente les mêmes caractéristiques que le bâtiment 4 (nombre d'étages, état des parties communes, tableaux pièce n° 6) :







Ancien propriétaire



date et n° de RG des jugements



lot



cave



parkings



superficie (loi Carrez)/m²



état



situation locative



valeurs unitaires retenue euros/m²





[L]



6 avril 2021 

RG n° 21/62



1526



1710



2083



56



usagers à bon



occupé



880





[C]



17 mars 2021 

RG n° 21/41



1470 dans le bâtiment 8



1600 au bâtiment 8



2039 d'un bâtiment 9



56



moyen



occupé



800





Assor



17 mars 2021

RG n° 21/46



1464



1617



2043



56



usagé à bon



occupé



880





[H]



17 mars 2021

RG n° 21/40



1465 dans le bâtiment 8



1616 dans le bâtiment 8



2031 dans le bâtiment 9



56



bon



occupé



1000





[Adresse 28]



17 mars 2021

RG 21/45



1537



1621







56



bon à moyen



occupé



880





[W]



17 mars 2021

RG n° 21/43



1528



1708



2111



56



13 usagé à mauvais



libre



660





[V]



23 mars 2021

RG 21/51



1495



1670



2089



56



non visité (état moyen retenu)



occupé



800





[S]



17 mars 2021

RG n° 21/42



1480



1468







56



usagé à bon



occupé



800





[I]



6 avril 2021

RG n° 21/64



1521



1680



2046



56



usagé à mauvais



occupé



715





[FD]



21 avril 2021

RG n° 19/370



1474



1635



2057



56 



moyen



libre



935





[UP]



6 avril 2021

RG n° 21/63



1591



1794



2080



56



bon



libre



1155





Ciftci



1er avril 2021

RG n° 19/380



1440



1644



2044



56



bon



occupé



1000





[CR]



20 janvier 2021

RG n° 19/375



1473 dans le

bâtiment 8



1634



2035 dans bâtiment 9



56



bon à très bon



propriétaire occupant



1260





[GJ]



23 mars 2021

RG n° 21/48



1490



1674



2087



56



moyen à bon



propriétaire occupant



1045





[ZE]



17 mars 2021

RG n° 21/44



1541 dans le bâtiment 8



1741 dans le bâtiment 8



1090 dans le bâtiment 9



56



moyen



occupé



800





[YD]



6 avril 2021

RG n° 21/58



1524



1623



2115



56



état d'usage



occupé



800





[IR]



21 janvier 2021

RG n° 19/392



1458



1402







65



moyen



propriétaire occupant



935





[CW]



28 janvier 2021

RG n° 19/335



1560



1698



2069



56



moyen



occupé



800





[LI]



1er juin 2021

RG n° 21/98



1487



1677



2074



56



moyen



occupé



800





[VW]



18 mars 2021

RG n° 19/345



1450



1609



2063



65



état d'usage à mauvais



occupé



715





Gukhool-Auckbarulle



19 janvier 2021

RG n° 19/279



1502 dans le bâtiment 8



1610 dans le bâtiment 8



2023 dans bâtiment 9



56



bon



propriétaire occupant



1155





[HF]



21 janvier 2021

RG n° 19/278



1442 dans bâtiment 8



1661 dans le bâtiment 8



1970 dans le bâtiment 9



65



bon



propriétaire occupant



1155





[PS]



21 avril 2021

RG n° 19/360



1421 dans le bâtiment 8



1650 bâtiments 8



[Adresse 6]



65



bon



occupé 



1000





[HV]



21 janvier 2021

RG n° 19/338



1429



1597







65



correcte



occupé 



880





[RC]



6 avril 2021

RG n° 21/59



1517



1684







56



moyen bon



occupé



880





[NF]



28 janvier 2021

RG n° 19/341



1569



1718



2101



65



moyen



occupé



800





[TU]



25 mars 2021

RG n° 21/38



1577 dans le bâtiment 8



1731 au bâtiment 8



1779 dans le bâtiment 9



65



non visité (état moyen retenu)



propriétaire occupant



935





[WS]



4 février 2021

RG n° 20/203



1469 dans bâtiment 8



1612 dans bâtiment 8



2033 dans le bâtiment 9



56



correcte



occupé



880





[VG]



28 janvier 2021

RG n° 20/202



1447



1656



2055



56



mauvais un moyen



occupé 



715





[TO]



21 janvier 2021

RG n° 19/343



1423



1603



2051



56



bon



propriétaire occupant



1155





[KT]



6 avril 2021

RG n° 21/56



1510



1691



2395 (hors emprise, réquisition d'emprise totale)



56



bon



propriétaire occupant



1155





[FZ]



6 avril 2021

RG n° 21/61



1519



1682



2092



56



moyen à mauvais



occupé



715





[DB]



6 avril 2021

RG n° 21/69



1576



1732



2068



56



état d'usage



alternative (évaluation libre ou occupée)



800 euros/m² en valeur occupée 935 euros/m² en valeur libre





[AC]



28 janvier 2021

RG n° 19/385



1562 dans le bâtiment 8



1696 dans le bâtiment 8



2010 dans le bâtiment 9



65



état d'usage



occupé



800





[EH]



6 avril 2021

RG n° 21/68



1572



1715



2099



56



état d'usage à bon



libre



1045





[KH]



6 avril 2021

RG n° 21/57 



1504



1726



2246 (hors emprise, réquisition d'emprise totale)



65



état d'usage à bon



occupé



880





[AU]



2 février 2021

RG n° 19/354



1573



1714







65



état d'usage à bon



occupé



880





SCI AG



25 mars 2021

RG n° 21/39



1480 dans le bâtiment 8



1647 dans bâtiment 8



1929 dans bâtiment 9



56



bon état



occupé



1000





SCI Aguini



6 avril 2021

RG n° 21/60



1514



1685



2051



56



état d'usage à mauvais



occupé



715





[VA]



6 avril 2021

RG n° 21/67



1568



1719



2072



56



non visité (état moyen retenu)



libre



935





[XM]



28 janvier 2021

RG n° 19/378



1563 dans le bâtiment 8



1695 dans bâtiment 8



1986 en bâtiment 9



56



correcte



Occupés à titre gracieux, évaluation alternative selon relogement



1155





[CU]



28 avril 2021

RG n° 19/274



1418 dans le bâtiment 8



1680 bâtiments 8



2050 dans le bâtiment 9 et 1998 (box dans le bâtiment 9)



60



Moyen



Occupé



800





[PG]



11 mai 2021

RG n° 19/331



1590



1755



2066



66



Mauvais



Occupé



560





[KN]



4 février 2021

RG n° 19/275



1578 dans le bâtiment 8



1730 en bâtiment 8



1778 et 1933 correspondant à des boxes dénommés silos en superstructure



65



Correct



Libre avec un abattement pour occupation de 5 % en raison d'une procédure d'expulsion intentée contre le locataire



1095







L'EPFIF indique qu'à l'examen de ces décisions, les valeurs unitaires suivantes ont été retenues :

*pour les bien évalués en valeur occupée :

' F3 ou F4, état mauvais : 560 euros/m²,

' F3 ou F4, état d'usage à mauvais : 715 euros/m², 

' F3 ou F4 , état moyen : 800 euros/m²

' F3 ou F4, moyen à bon : 880 euros/m²,

' F3 ou F4, bon état : 1050 euros/m²,

' F3 ou F4, très bon état d'entretien et bien équipé : 1250 euros/m² ;



*pour les biens évalués en valeur libre :

' F3 ou F4, état mauvais : 660 euros/m²,

' F3 ou F4, état correct : 880 euros/m²,

' F3 ou F4, état moyen : 935 euros/m²,

' F3 ou F4, état moyen à bon : 1045 euros/m²,

' F3 ou F4, bon état : 1155 euros/m²,

' F3 ou F4, bon à très bon : 1260 euros/m²,

' F3 ou F4, très bon état d'entretien et bien équipé : 1375 euros/m².

Ces termes correspondants au bâtiment 8 comparables en consistance au bâtiment 4 seront retenus, en état entre mauvais et moyen, la cour retenant une valeur intermédaire. 

Au regard de ces éléments, l'EPFIF indique que son offre d'une valeur unitaire en valeur occupée de 560 euros/m² est satisfactoire.

La cour retient cependant un état intermédaire entre mauvais et moyen et non un état mauvais comme demandé par l'EPFIF. 

B termes de M. [AM] [HP] et de Mme [TE] [NP] épouse [HP]

Ils se basent sur les valeurs proposées en valeur occupée par le commissaire du Gouvernement de première instance pour un état moyen soit 800 euros/m² .

Cependant, la cour a retenu un mauvais état.

Ils ne proposent aucun terme de comparaison. 

C termes du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement indique qu'il complète la liste des termes retenus par le premier juge, en proposant une étude plus récente des cessions amiables, d'appartements avec cave et parking (excluant les appartements avec cave mais sans parking), au sein des copropriétés [Adresse 34] et de [Adresse 36], sur des bâtiments en R+ 10, depuis 2021 soit le bâtiment B1 / B3 / B4, B11 et B12, hors adjudications et expropriations.

Il ajoute que cette étude permet de constater, par état d'occupation et par entretien, une augmentation des valeurs depuis 2022, soit 10 % pour tenir compte de l'évolution des prix, qu'il ne pourrait être proposé, à nouveau, d'augmenter les valeurs, le marché immobilier étant plutôt stable voire en baisse.

Ces termes de cessions sur grands bâtiments avec les références de publication sont les suivants :







date



bâtiment



lots



type



m²



prix/euros



prix/m²/euros



état





30 mars 2021



1



113 ' 316 ' 2635



F3



56,3



28'713



510



mauvais





27 octobre 2022



12



550 ' 731 ' 1709



F3



55,6



31'192



561



mauvais





13 avril 2021



12



532 ' 742 ' 1657



F4



65,21



47'147



723



moyen





13 juillet 2021



12



546 ' 729 ' 1710



F3



56,69



40'987



723



moyen





9 novembre 2021



12



535 ' 1648 ' 688



F3



55,69



40'264



723



moyen





15 février 2022



12



590 ' 719 ' 1606



F3



56,28



52'622



935



moyen





16 juin 2022



12



630 ' 804 ' 1670



F3



55,96



44'488



795



moyen





7 juillet 2022



12



592 ' 734 ' 1716



F3



56



44'520



795



moyen





27 septembre 2022



12



667 ' 814 ' 1669



F3



56,03



44'544



795



moyen





8 novembre 2022



12



615 ' 852 ' 1498



F3



56,21



44'687



 795



moyen





14 mars 2023



12



628 ' 782 ' 1691



F3



56,84



45'188



795



moyen





11 avril 2023



12



555 ' 712 ' 1602



F3



56,99



45'307



795



moyen





27 avril 2023



12



588 ' 699 ' 1718



F3



56,26



53'400



795



moyen





16 mai 2023



12



660 ' 823 ' 1500



F4



67,17



44'830



795



moyen





19 septembre 2023



12



605 ' 842 ' 1639



F3



56,39



44'735



795



moyen





28 novembre 2023



12



527 ' 692 ' 1703



F3



56,27



44'560



795



moyen





14 décembre 2023



12



523 ' 694 ' 1589



F3



56,05



53'448



795



moyen





29 février 2024



12



676 ' 831 ' 1620



F3



67,23



49'945



795



bon





11 février 2021



12



1513 ' 810 ' 639



F3



55,93



49'892



893



bon





28 décembre 2021



12



599 ' 736 ' 1713



F3



55,87



55'306



893



bon





6 décembre 2022



12



606 ' 843 ' 1656



F3



56,32



54'796



982



bon





27 décembre 2022



12



580 ' 707 ' 1697



F3



55,8



55'071



982



bon





26 octobre 2023



12



575 ' 768 ' 1674



F3



56,08



55'503



982



bon





5 mars 2024



12



619 ' 791 ' 1568



F3



56,52



55 503



982



bon





2 décembre 2021



12



1650 ' 753 ' 553



F4



65,84



69 988



1063



très bon





23 décembre 2021



12



1650 ' 573 ' 1652



F3



56,1



65637



1170



très bon







Valeurs arrondies constatées en valeur libre dans cette étude :







Mauvais



Moyen



Bon



Très bon





561 euros/m²



795 euros/m²



982 euros/m²



1170 euros/m²







Le commissaire du Gouvernement propose en conséquence de retenir la valeur de 678 euros/m², correspondant à une valeur intermédiaire entre moyen et mauvais, en valeur occupée.

 Au vu des références retenus par la cour de l'EPFIF, il convient afin de tenir compte de l'évolution du marché et de privilégier les références plus récentes du commissaire du Gouvernement.

En effet, elles correspondent à des cessions amiables d'appartements avec cave et parking au sein des copropriétés [Adresse 34] et l'Étoile [Adresse 34] depuis 2021 sur des bâtiments en R+10, hors adjudications et expropriations, mettant en évidence une augmentation des valeurs depuis 2022 , mais avec un marché immobilier plutôt stable voire en baisse. 

Il sera donc retenu pour un état intermédaire en tre mauvais et moyen en valeur occupée :

561+795=1356 euros/2=678 euros/m².

Le jugement sera infirmé en ce sens.



2° sur la demande de l'EPFIF et du commissaire du Gouvernement de la déduction de la valeur d'une place de stationnement

L'EPFIF demande l'infirmation du jugement en indiquant que la quasi-totalité des références produites aux débats concernent des cessions d'appartements comportant un emplacement de stationnement et que les valeurs retenues par le premier juge doivent être considérées 'emplacement de stationnement intégré'; que le bien exproprié ne comportant pas un tel emplacement de stationnement, le premier juge aurait dû comme cela lui était demandé par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement, déduire de la valeur de l'appartement, celle de l'emplacement de stationnement, soit la somme de 3520 euros correspondant à celle fixée juge par jugement définitif du 6 juin 2023 du juge de l'expropriation de Bobigny (pièce n°5).

Le commissaire du Gouvernement demande l'infirmation du jugement pour les mêmes motifs et retient la même valeur de 3520 euros en faisant état d'une étude retraçant les cessions de parkings sur les deux copropriétés avec les références cadastrales et de publication :





date mutation



date de publication



prix hors remploi/ euros



remploi/ euros



prix total/euros



observations





26/01/2021



08/12/2021



3520



0



3520



demande de réquisition d'emprise totale





23/03/2021



29/03/2021



3200



640



3840









26/01/2021



08/12/2021



3520



0



3520



demande de réquisition d'emprise totale





27/07/2023



22/08/2023



3200



640



3840









20/04/2023



04/05/2023



3200



640



3840











Les époux [HP] demandent la confirmation du jugement en indiquant que lors des cessions réalisées, l'EPFIF ne fait pas toujours application d'un abattement en l'absence de parking en reprenant les cessions citées par l'EPFIF déjà étudiées :

- ASCI

- [RT] [XY]

- [NV]

- [WB]

- [LD].

Les références retenues par la cour était celles du commissaire du Gouvernement sans parking, cave et parking intégré. Il convient pour une juste indemnisation de déduire en l'espèce la valeur d'un emplacement de stationnement, le bien des époux [HP] n'en disposant pas.

Il convient de déduire au vu de l'étude du commissaire du Gouvernement et du jugement définitif du 6 juin 2023 versé aux débats la valeur de 3520 euros.

L'indemnité principale due par l'EPFIF aux époux [HP] est donc de :

(56 m² X 678 euros/m²)- 3520 euros= 34 448 euros en valeur occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.



- sur l'indemnité de remploi

Le premier juge a retenu les taux suivants :

20% sur 5000 euros= 1000 euros

15% sur 10 000 euros= 1500 euros

10 % pour le surplus.

L'EPFIF retient les mêmes taux.

Les époux [HP] ne mentionnent pas les taux de calcul.

Le commissaire du Gouvernement retient :

20% sur 5000 euros= 1000 euros

15% compris entre 5000 et 15 000 euros

10 % pour le surplus.

En l'absence de motifs particuliers, la cour retiendra les taux habituels comme proposé par le commissaire du Gouvernement soit:

20 % sur 5000 euros : 1000 euros

15% entre 5000 euros et 15 000 euros : 1500 euros

10 % pour le surplus soit: 1944,80 euros

total : 4444,80 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.



- sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs

Le premier juge a accordé aux époux [HP] une indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs de 3000 euros correspondant à six mois de loyers.

L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement.

Les époux [HP] sollicitent l'infirmation du jugement en retenant dix mois de loyers soit la somme de 5000 euros.

En l'absence de la preuve rapportée par les époux [HP] que leur bien présente des spécificités telles qu'un délai supérieur à six mois soit nécessaire pour acquérir un bien équivalent et rechercher des locataires, le jugement sera confirmé sur l'indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs de 3000 euros.

L'indemnité due par l'EPFIF aux époux [HP] est donc de :

34 448 euros (indemnité principale)+ 4444,80 euros (indemnité de remploi)+ 3000 euros (indemnité pour perte de revenus locatifs)= 41 892,80 euros en valeur occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.



- sur les dépens

Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance.

Les époux [HP] perdant le procès seront condamnés aux dépens d'appel.



- sur l'article 700 du code de procédure civile

Les appels ne portent pas sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance.

L'équité commande de débouter les époux [HP] et l'EPFIF de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Statuant dans les limites des appels,

Infirme partiellement le jugement entrepris sur la date de référence, sur l'indemnité principale, sur l'indemnité de remploi ;

Confirme le jugement sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs ;

Statuant à nouveau, 

Fixe la date de référence au 12 décembre 2023 ;

Fixe l'indemnité totale de dépossession due par l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France à M. [AM] [HP] et Mme [TE] [NP] épouse [HP] à la somme totale de 41 892,80 euros en valeur occupée, au titre de la dépossession des lots n°898 (appartement) et n°1093 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété de [Adresse 36] située [Adresse 14] à [Localité 33] se décomposant comme suit :

- indemnité principale : 34 448 euros ;

- indemnité de remploi : 4444,80 euros ;

- indemnité pour perte de revenus locatifs : 3000 euros ;

Condamne M. [AM] [HP] et Mme [TE] [NP] épouse [HP] aux dépens d'appel ;

Déboute M. [AM] [HP] et Mme [TE] [NP] épouse [HP] et l'EPFIF de leur demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 05 FÉVRIER 2026

(n° , 38 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/20429 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKPS6



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 06 Juin 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 23/00212





APPELANT

EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE

[Adresse 11]

[Localité 23]

représenté par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, représenté à l'audience par Me Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : T07







INTIMÉS ET APPELANTS INCIDENTS

Monsieur [AM] [YZ] [YI] [HP]

[Adresse 37]

[Localité 16]

représenté par Me Ajer DAHMANI de l'AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173

Non comparante



Madame [TE] [NP] épouse [HP]

[Adresse 37]

[Localité 16]

représentée par Me Ajer DAHMANI de l'AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173

Non comparante



Madame [IA] [X]-[UF] [OG] [HP]

[Adresse 5]

[Localité 26]

Non comparante



INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU Gouvernement

[Adresse 22]

[Localité 25]

représentée par Madame [GO] [ME] en vertu d'un pouvoir général







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2025, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Nathalie BRET, Conseillère 

Madame Valérie MORLET, Conseillère



Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats





ARRÊT :



- réputé contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.





***





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :



M. [AM] [YZ] [YI] [HP] et Mme [TE] [NP] épouse [HP] étaient propriétaires des lots n° 898 et 1093 du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 34], situé [Adresse 13] à [Localité 33]. Le jugement mentionne également comme défenderesse Mme [IA] [X] [UF] [HP]. 

La copropriété [Adresse 34] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 15], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 20] et AT n°[Cadastre 24]. 

Le lot n°898 est un appartement de type F3 d'une superficie de 56m². Le lot n°1093 est une cave.

La copropriété [Adresse 34] est située dans le périmètre de la ZAC dite du [Adresse 29] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388, du 6 septembre 2019. Un arrêté de cessibilité a été rendu le 18 février 2022. 

Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 29 juin 2023.

Faute d'accord entre les parties et par requête reçue au greffe le 28 août 2023, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens.

Le transport sur les lieux a été effectué le 16 novembre 2023. 

Par jugement contradictoire du 06 juin 2024, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny a :


ANNEXÉ le PV de transport du 16 novembre 2023 et les termes de comparaison produits par les parties ;

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [AM] [HP] et Mme [TE] [HP] au titre de la dépossession des lots n°898 (appartement), et 1093 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 35] [Adresse 13] à [Localité 33] à la somme de 44.656 euros, en valeur occupé, se décomposant comme suit :



36.960 euros (660 euros/m²) au titre de l'indemnité principale ;







4.696 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

3.000 euros au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs



CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer M. [AM] [HP] et Mme [TE] [HP] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.




Par déclaration au greffe du 05 novembre 2024, l'EPFIF a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :


Fixé à la somme de 44.656 euros le montant de l'indemnité revenant à l'exproprié pour la dépossession des lots n°898 et 1093 de l'immeuble sis [Adresse 13] à [Localité 33], et notamment en ce que la juridiction n'a pas pris en compte l'absence d'un emplacement de stationnement et a tenu compte d'une valeur libre d'occupation dans son calcul.




Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ Adressées au greffe le 23 janvier 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 31 janvier 2025 (AR CG et les trois expropriés le 03/02/2025), visant comme intimes et appelants incidents M. [AM] [HP], Mme [TE] [NP] épouse [HP] et Mme [IA] [HP] et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


DÉCLARER l'EPFIF bien fondé en son appel ;


Par suite,


INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 06 juin 2024 en ce qu'il a :


FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [AM] [HP] et Mme [TE] [HP] pour dépossession des lots n°898 et 1093 ainsi que les 189/183.000° des parties communes générales associées comme suit : 


36.960 euros au titre de l'indemnité principale ;

4.696 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

3.000 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;




Et, statuant à nouveau,


FIXER le montant de l'indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour la dépossession des lots n°898 et 1093 ainsi que les 189/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 33] comme suit :



Indemnité principale :


Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat : mauvais ;

Valeur unitaire : 560 euros/m², valeur occupée ;





Soit (56m² x 560 euros/m²) ' 3.520 euros = 27.840 euros ;




Indemnités accessoires :


Frais de remploi : 3.784 euros ;

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 500 euros x 6 mois soit 3.000 euros ; 





TOTAL : 34.624 euros en valeur occupée.



2/ Adressées au greffe le 25 avril 2025 par M. [AM] [HP], Mme [TE] [HP], intimés et formant appel incident, notifiées le 04 juillet 2025 (AR CG le 15/07/2025, AR EPFIF le 21/07/2025, AR signé par Mme [IA] [X]-[UF] [HP] le 15/07/2025), avec la mention en présence de Mme [IA] [X]-[UF] [HP] et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


DÉCLARER l'EPFIF mal fondé en ses demandes ;

REJETER l'ensemble des demandes de l'EPFIF ;

INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement rendu le 06 juin 2024 ;


Statuant à nouveau,


FIXER à la somme de 55.280 euros l'indemnité totale de dépossession due par l'EPFIF comme suit :


Indemnité principale : 44.800 euros ;

Indemnité de remploi : 5.840 euros ;

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 5.000 euros ;


CONDAMNER l'EPFIF à verser aux époux [HP] la somme de 3.600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTER l'EPFIF de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER l'EPFIF aux dépens d'instance.




3/Adressées au greffe le 14 avril 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 04 juillet 2025 (ARAppelant et AR les trois expropriés le 10/07/2025) et aux termes desquelles il conclut qu'il plaise à la cour de :


INFIRMER partiellement le jugement de première instance sur les points détaillés en paragraphe VII de ses écritures soit 678 euros/m² et en déduisant 3520 euros pour absence de parking et le confirmer sur ses autres points ;

Statuant à nouveau, le commissaire du Gouvernement demande que l'indemnité totale soit fixée à 41.892 euros.




4/ Adressées au greffe le 06 août 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 11 août 2025 (AR CG et les 3 expopriés le 14/08/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


JUGER les consorts [HP] mal fondés en leur appel ;


En conséquence,


DÉBOUTER les consorts [HP] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions tendant à obtenir l'infirmation du jugement du 12 juin 2024 [Erreur Matérielle] ;


Par suite,


DÉCLARER l'EPFIF bien fondé en son appel ;


Par suite,


INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 12 juin 2024 [EM] en ce qu'il a :


FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [AM] [HP] et Mme [TE] [HP] pour la dépossession des lots n°898 et 1093 ainsi que les 189/183.000° des parties communes générales associées comme suit : 


36.960 euros au titre de l'indemnité principale ;

4.696 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

3.000 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;




Et, statuant à nouveau,


FIXER le montant de l'indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour dépossession des lots n°898 et 1093 ainsi que les 189/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 33] comme suit :



Indemnité principale :


Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat : mauvais ;

Valeur unitaire : 560 euros/m², valeur occupée ;





Soit (56m² x 560 euros/m²) ' 3.520 euros = 27.840 euros ;




Indemnités accessoires :


Frais de remploi : 3.784 euros ;

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 500 euros x 6 mois soit 3.000 euros ; 





TOTAL : 34.624 euros en valeur occupée.



5/ Adressées au greffe le 19 août 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 25 août 2025 (AR EPFIF le 27/08/2025, AR expropriés non rentrés, signification à Mme [IA] [HP] par commissaire de justice le 22 octobre 2025 avec remise à étude, à M. [AM] [HP] le 29 octobre 2025 à personne et à Mme [NP] épouse [HP] le 14 novembre 2025 avec remise à personne), et aux termes desquelles il reprend son dispositif précédent.





EXPOSÉ DES MOYENS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

L'EPFIF expose que :


Sur la consistance des biens, la copropriété était très dégradée et elle a fait l'objet de plusieurs arrêtés de péril. Entre 2021 et 2023, l'EPFIF, avec d'autres personnes publiques, a financé de nombreux travaux visant à assurer la sécurité des occupants en attendant leur relogement, qui ont donné un effet global d'embellissement. C'est grâce à ces travaux que le bien se trouve dans un tel état d'entretien. Ils ne sauraient venir augmenter l'indemnité à revenir aux expropriés, sauf à méconnaître les dispositions de l'article L.322-2 al 3 du code de l'expropriation et à créer un enrichissement sans cause. Ainsi, les biens du bâtiment 4 ne sauraient bénéficier d'une indemnisation supérieure à celle des biens des autres bâtiments.

Sur la situation locative, le premier juge a mentionné l'état d'occupation du bien ainsi que son mauvais état d'entretien mais, alors qu'il avait arrêté une valeur métrique de 560 euros/m² pour un bien occupé en mauvais état, il a fixé la valeur du bien d'espèce à 660 euros/m², qui correspond à celle d'un bien libre d'occupation. Il est rappelé que le constat d'huissier relève que le bien est occupé, et que le premier juge a accordé des indemnités pour perte de revenus locatifs.

Sur l'absence de déduction d'un emplacement de stationnement, les valeurs sur lesquelles le tribunal s'est basé pour évaluer le bien, et la quasi-totalité des références retenues, comportent un emplacement de stationnement. La valeur retenue par le juge doit donc s'entendre « emplacement de stationnement intégré ». Les biens des expropriés ne comportant pas un tel emplacement, il convient de retrancher à la valeur du bien la somme de 3.520 euros qui correspond à l'évaluation faite par le tribunal d'un emplacement de stationnement dans la copropriété [Adresse 35].

Sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs, les expropriés sollicitent une indemnité équivalente à 12 mois de loyer [Erreur Matérielle : 10 mois de loyer sont demandés]. Mais il ressort de la jurisprudence de la cour que ce sont 6 mois de loyer qui sont habituellement accordés et le jugement sera confirmé sur ce point.




M. [AM] [HP], Mme [TE] [NP] épouse [HP] répondent que :


Sur la consistance du bien, il ressort du constat d'huissier versé par l'EPFIF que le bien est dans un état d'entretien moyen et non mauvais, ce qui a été constaté contradictoirement. Ce constat est de toute manière antérieur à la date de référence. Le bien est à évaluer en valeur occupée. L'arrêté du 3 septembre 2018 versé par l'EPFIF ne vise pas spécifiquement le bâtiment 4 et apparaît loin de la situation actuelle. Le bien est desservi par le tramway, plusieurs lignes de bus et bientôt le métro 16. Il jouit de plusieurs commerces de proximité. Les époux [HP] proposent de retenir une valeur de 800 euros/m².

Sur les prétentions de l'EPFIF, les travaux réalisés par l'EPFIF résultent de ses obligations légales en tant que propriétaire des biens. L'EPFIF ne verse aucun document permettant d'établir l'état du bien avant les travaux qu'elle invoque, ni le montant ou la date de réalisation des travaux. Il n'est pas démontré qu'une quelconque amélioration ait été apportée par l'EPFIF.

Sur la prise en compte de l'absence de stationnement, il n'y a pas de cohérence relative à la présence d'emplacements de stationnement dans les références de l'EPFIF. Certaines n'en comportent pas et l'étude des références permet de constater que les prix/m² sont similaires que les biens en soient dotés ou non.

Sur l'indemnisation de la perte de revenus locatifs, les expropriés sollicitent 10 mois de loyer compte tenu du délai pour trouver un appartement, un financement et des locataires. Le montant de l'indemnité consignée étant très loin de celui de l'indemnité définitive, les expropriés n'étaient pas directement en mesure de racheter un bien. La prise de possession anticipée par l'EPFIF a rallongé le délai durant lequel les expropriés ont été privés de revenus locatifs.




Le commissaire du Gouvernement conclut que :


Sur la date de référence, elle doit être fixée au 12 décembre 2023, date de la dernière modification approuvée du PLU du 10 juillet 2012 et le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur l'état d'entretien du bien, les dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation ne sauraient justifier d'écarter la demande de l'EPFIF relative à la prise en compte du constat d'huissier qu'elle verse aux débats. La date pour apprécier la consistance des biens est, au terme de l'article L.322-1, la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Si le constat d'huissier est antérieur de quelques semaines à cette ordonnance, il permet de constater l'état du bien quelques jours avant la date de l'ordonnance d'expropriation. Une analyse des constats d'huissier dressés pour les biens de l'espèce permet au commissaire du Gouvernement, qui transpose les constatations à sa propre grille d'analyse, de retenir un état intermédiaire entre « moyen » et « mauvais » pour l'appartement.

Sur la place de stationnement, les termes retenus par le premier juge s'entendent parking intégré Il convient donc de déduire la valeur de 3.520 euros habituellement retenue par le tribunal au titre de l'absence de parking.

Sur la perte de revenus locatifs, les juridictions accordent habituellement six mois de loyer. Il n'est pas démontré ici que le bien présente des spécificités telles qu'une indemnité supérieure doive être accordée.




SUR CE, LA COUR



- sur la recevabilité des conclusions



Les conclusions de l'EPFIF du 23 janvier 2025,de M. [HP] et de Mme [TE] [NP] épouse [HP] du 25 avril 2025 et du commissaire du Gouvernement du 14 avril 2025 adressées au greffe dans les délais réglementaires de l'article R311-26 du code de l'expropriation sont recevables.



Les conclusions de l'EPFIF du 6 août 2025 sont de pure réplique à celles de M.[AM] [HP] et Mme [TE] [NP] épouse [HP] et à celles du commissaire du Gouvernement, appelants incidents, ne formulent pas de demandes nouvelles et sont donc recevables.



Les conclusions du commissaire du Gouvernement sont de pure réplique, ne forment pas de demandes nouvelles et sont donc recevables.



AU FOND

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'EPFIF indique qu'il n'entend pas remettre en cause :

' l'application par le tribunal de la méthode d'évaluation dite par comparaison,

' la superficie du bien de 56 m²,

' l'état d'entretien tel qu'il a été constaté par la juridiction de première instance,

' les modalités de calcul des frais de remploi,

' le quantum de l'indemnité pour perte de revenus locatifs. 

Il indique en effet qu'il conteste :

' la situation locative, à savoir occupée et non libre,

' la valeur unitaire retenue, 

 ' l'absence de déduction de la valeur d'un emplacement de stationnement.

Monsieur [AM] [HP] et Madame [TE] [NP] épouse [HP] indiquent que leur appel incident concerne le montant de l'indemnité principale, celui de l'indemnité de remploi et celui de l'indemnité pour perte de revenus locatifs.

L'appel incident du commissaire du Gouvernement concerne :

' la date de référence,

' l'état d'entretien du bien, 

' la valeur unitaire,

' la déduction d'une somme de 3520 euros en raison de l'absence de parking. 

1° sur la date de référence 

S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016.

L'EPFIF indique en appel que le commissaire du Gouvernement estime que la date de référence est fixée au 12 décembre 2023, soit celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir la modification n° 6 et sur ce point il s'en remet à l'appréciation de la cour.

Monsieur [AM] [HP] et Madame [TE] [NP] épouse [HP] font état de la date de référence pour apprécier la consistance du bien à évaluer, mais il s'agit de notions distinctes et en outre, ils ne la mentionnent pas.

Le commissaire du Gouvernement retient en application de l'article L322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, comme date de référence le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et sa dernière modification n°6 approuvée le 12 décembre 2023 par le Conseil de territoire.

L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (mots ajoutés, loi n°2018-1021, 23 novembre 2018) ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien.

En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d'un droit de préemption urbain.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a) de l'article L213-4.

L'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Par arrêt du 1er mars 2023 n°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'en application des articles L 213-4 a) et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir.

En l'espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 33] du 27 janvier 2015, un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune.

Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est du 28 février 2017.

Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l' ORCOD-IN et qu'ils sont donc soumis au droit de préemption urbain.

En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU approuvé le 10 juillet 2012 délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°6 approuvée le 12e décembre 2023 par le Conseil de territoire, date invoquée par le commissaire du Gouvernement, date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant la zone dans laquelle est ce bien ; ces dernières modifications concernent plusieurs zones, notamment la zone UR et a pour objectif :

1) de clarifier et préciser les dispositions relatives à la hauteur des constructions, l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' du règlement qui prévoit des possibilités de dépassement de la hauteur maximale autorisée :

 ' permettre la réalisation d'un nombre entier d'étages droits,

 ' en cas de terrain en pente,

 ' à certaines intersections dans la zone UR 3, indiquées sur les documents graphiques.

La rédaction de l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' est complétée pour préciser que ces trois possibilités de dépassement de la hauteur maximale peuvent être cumulées.

2) de supprimer l'interdiction des rez-de-chaussée semi enterrés, lorsqu'ils ne sont pas destinés à l'habitation,

3) de compléter les dispositions relatives aux clôtures, pour qu'elles soient conçues de manière à permettre le passage de la petite faune et, dans les zones UA, UB et UR, permettre, sous certaines conditions, de déroger à l'obligation de réaliser un muret.

En conséquence le jugement sera infirmé et la date de référence fixée au 12 décembre 2023.

À cette date de référence, le bien est situé en zone UR3.

La zone UR3 a été créée à la suite de l'arrêté préfectoral n° 2019 ' 2388 du 6 septembre 2019 qui a déclaré d'utilité publique le projet d'aménagement de la Zac du [Adresse 29] emportant mise en compatibilité du PLU dans son article 2.

2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance :

A sur les copropriétés [Adresse 34] et de l'Etoile [Adresse 34]

La commune de [Localité 33] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l'urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 27] » étant située à 5,5 km.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 38] à [Localité 40] et dessert [Localité 33]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 30]. La création d'une gare de la future ligne 16, métro express, par la société du Grand Paris et le GPA est en cours de réalisation.

Les copropriétés [Adresse 34] et de l'Étoile [Adresse 34] sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n'est pas propre à chacune d'elles. La copropriété [Adresse 34] est composée de bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de [Adresse 36] de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que l'un des bâtiments (B 18) a déjà fait l'objet d'une démolition.

La copropriété de [Adresse 36] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 33].

L'EPFIF et le Commissaire de Gouvernement de première instance ont exposé les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës [Adresse 34] et de [Adresse 36] réalisée par la commune de [Localité 33] en 2014 mettant en évidence que :

'près de 60 % des ménages ont un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté,

'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI,

'les habitants sont confrontés à un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes,

'un quart des familles sont monoparentales,

'près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage

'l'occupation moyenne est de plus de quatre personnes par logement,

'une rotation importante des propriétaires comme des locataires.

Le commissaire du Gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signé entre l'État, le département et la commune de [Localité 33] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

'résorption des impayés,

'réalisation des travaux urgents et mise aux normes,

'lutte contre les marchands de sommeil,

'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

'réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l'assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.

En conséquence, l'ampleur des dégradations a justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCODIN).

Par décret numéro 2015-99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « [Adresse 29] » et la mise en 'uvre a été confiée à l'EPFIF.

Un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de 5 ans a été institué par un arrêté préfectoral n° 2017-2398 du 11 septembre 2017.

L'expropriant et le commissaire du Gouvernement ajoutent que la copropriété fait l'objet d'une administration judiciaire, en raison d'un important arriéré de charges, à savoir pour la copropriété [Adresse 34] de 7,7 millions euros et pour la copropriété de [Adresse 36] de 6,2 millions d'euros en 2022 et ils font état du décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement l'article L522-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, autorisant l'expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l'ORCOD.

L'EPFIF indique que cette prise de possession anticipée concerne le bâtiment B4, et donc les expropriés et que celle-ci était indispensable afin de réaliser, en urgence, les travaux de réparation et de sécurité permettant l'habitabilité du bâtiment dans des conditions sécurisées, dans l'attente du relogement définitif des occupants qui sera mis en 'uvre par l'EPFIF.

L'EPFIF s'agissant de l'état général de la copropriété [Adresse 34], indique que les bâtiments font l'objet :

' d'un arrêté de péril sur les équipements communs d'immeubles n° R2 1015. 200 117 du 27 août 2015 ;

' d'un arrêté de péril n° R2 1018. 252 du 3 septembre 2018 (pièce n° 1) ;

' d'une levée partielle de péril n° R2 1019. 399 du 29 octobre 2019.

Il ajoute que de manière plus générale, la situation d'extrême dégradation a imposé à la puissance publique d'engager un programme de travaux destinés à assurer la sécurité et la salubrité des bâtiments dans l'attente de leur démolition, compte tenu de l'occupation des bâtiments encore importante, malgré une propriété désormais plus que majoritaire par l'EPFIF (1331 logements au 1er janvier 2024) ; il produit des photographies en indiquant que l'intervention publique sur le bâtiment 4 était plus qu'urgente et que des travaux importants ont été réalisés afin de pallier à l'incapacité de la copropriété, sous administration provisoire d'AJA, à réaliser ces travaux, dont notamment :

1ère vague des travaux de mise en sécurité :

' des travaux de 2016 à 2018 concernant la sécurité incendie (portes coupe-feu, désenfumage, reprise des colonnes électriques) et sur les halls, pour 7,2 millions d'euros sur [Adresse 35] soit environ 1,4 millions d'euros pour le B4;

' des travaux de sécurisation des pignons suite à la chute du pignon du 18 octobre 2018 à juin 2019, pour un montant de 276'000 euros pour le B4 ;

2ème vague des travaux de mise en sécurité

' des travaux de réparation et de sécurité : d'octobre 2021 à octobre 2023 pour un montant de 6'730'217,62 euros sur l'ensemble [Adresse 34] ;

' des travaux suite à la prise en jouissance réalisée de juillet à décembre 2023 sur le bâtiment B4.

Tous les travaux ont été financés par l'ANAH et par l'EPFIF sans reste à charge pour les propriétaires.

L'EPFIF souligne qu'entre 2021 et 2023, différents travaux ont été effectués :

' sécurisation des façades, des parties communes intérieures et des cadres,

' installation d'aménagements extérieurs (rampe d'accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d'accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonne sèche, BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité cadre (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d'arrêt des compteurs d'eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d'individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peinture des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement du mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise aux normes de la distribution électrique.

L'EPFIF mentionne que ces travaux donnent un effet global d'embellissement du bâtiment et des logements, qu'ils n'ont été effectués que dans le but de préserver la sécurité et la décence des occupants, dans l'attente de leur relogement et que dès lors ces éléments ne sauraient justifier une indemnisation supérieure, en comparaison par exemple aux autres bâtiments déjà expropriés n'ayant pas bénéficié des travaux.

B sur le bâtiment 4 de la copropriété de [Adresse 36]

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété [Adresse 35].

Il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation, composé :

' d'un sous-sol à usage de caves ;

' d'un rez-de-chaussée ;

' de 10 étages.

Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par quatre entrées et cages d'escaliers nommées A, B, C et D.

C sur les biens expropriés 

 Il s'agit :

' Du lot n° 898 : un appartement de type F3, situé au 5ème étage de l'escalier D, d'une superficie de 56 m².

Il est composé d'une entrée et d'un couloir qui desservent une cuisine, WC et une salle de bains ainsi qu'une pièce de vie et de deux chambres, l'une d'entre elle étant accessible à partir de la pièce de vie.

Le premier juge a retenu un mauvais état au regard des constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 16 novembre 2024.

' Du lot n° 1093 : une cave, qui n'a pas été visitée par le premier juge pour des raisons de sécurité.

Le chapeau du jugement mentionne comme défendeurs Monsieur [AM] [HP], Madame [TE] [NP] épouse [HP] et Madame [IA] [HP], mais a fixé l'indemnité de dépossession due par l'EPFIF uniquement à Monsieur [AM] [HP] et Madame [TE] [HP]. 

L'EPFIF mentionne dans ses conclusions comme intimés Monsieur [AM] [HP], Madame [TE] [NP] épouse [HP] et Madame [IA] [HP], tandis que seul interviennent comme intimés Monsieur [AM] [HP] et Madame [TE] [NP] épouse [HP], qui mentionnent en présence de Madame [IA] [HP]. 

En appel, les conclusions ont été signifiées par le greffe à Madame [IA] [HP] et les dernières conclusions du commissaire du Gouvernement du 19 août 2025 par commissaire de justice. 

Le commissaire de justice fait état s'agissant de l'origine de propriété d'une attestation du 15 mars 1991 enregistrée le 24 mai 1991 avec le lot parking n° 2401 non exproprié dans la présente procédure et une donation-partage du 24 novembre 1995 enregistrée le 9 janvier 1996.

L'ordonnance d'expropriation n'est pas versée aux débats.

En appel, M. [AM] [HP] et Mme [TE] [NP] épouse [HP] indiquent que leur logement est dans un état moyen, qu'il jouit de commerces de proximité : 

' le supermarché Ela,

' l'épicerie Vinayagar Cash & Carry,

' le centre commercial [Adresse 34],

' un bureau de poste,

' une auto-école.

Ils ajoutent que le magasin Leclerc se trouve à 6 minutes en voiture, la mairie de [Localité 33] à 350 m, le parc de la mairie de [Localité 33] et le [Adresse 41] sont à moins de 5 minutes de marche et que le bien est desservi par le tram T4, les buts 603,623,146 et N45.

L'article L322-1 du code de l'expropriation dispose que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

S'agissant de l'application de la règle habituelle de la consistance et de l'état du bien, le premier juge indique que l'état de l'appartement a été qualifié de mauvais par l'entité expropriante, de moyen par l'exproprié, de moyens par le commissaire du Gouvernement ; il a retenu un mauvais état au regard des constatations effectuées le 16 novembre 2023.

En tout état de cause, l'état d'un bien ne peut être retenu à la date du procès-verbal de transport, puisque l'article L322-1 du code de l'expropriation dispose que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété et ce n'est qu'à défaut d'ordonnance d'expropriation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, que la consistance d'un bien est fixée à la date du jugement.

En l'espèce, la consistance du bien exproprié des époux doit en effet être appréciée à la date de l'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété, soit le 29 juin 2023 et non à la date du transport sur les lieux du 16 novembre 2024 qui a eu lieu prés de cinq mois plus tard.

L'EPFIF ne conteste pas l'état mauvais retenu par le premier juge.

Les expropriés retiennent un état moyen.

Le commissaire du Gouvernement de regard du procès-verbal de constatation établi le 2 juin 2023 versé par l'EPFIF retient un état dit moyen tendant sur le mauvais.

L'EPFIF produit un procès-verbal de constatation de la SELARL Lieurade commissaire de justice associée du 2 juin 2023 (pièce n° 3) soit moins d'un mois avant l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023, sans que les expropriés le contestent ou fassent état d'une modification de l'état des lieux entre la date de ce constat huissier et celle très proche de l'ordonnance d'expropriation.

Il en ressort avec les photographies les constatations suivantes :

« L'entrée :

Le linoléum recouvrant le sol est à l'état d'entretien.

La peinture recouvrant les murs et le plafond est à l'état d'entretien.

L'équipement comprend : un tableau électrique muni de disjoncteur.

La cuisine :

Le revêtement recouvrant le sol est à l'état d'entretien.

La faïence recouvrant les murs est en bon état.

La peinture recouvrant le plafond et les murs est en état d'entretien.

L'équipement comprend : double fenêtre en PVC, double vitrage.

La salle de bains :

Le linoléum recouvrant le sol est un état d'usage.

La faïence recouvrant le mur de est à l'état d'usage.

La peinture recouvrant les murs et le plafond est visiblement en mauvais état ;

La peinture s'écaille aux toilettes :

Le revêtement recouvrant le sol est à l'état d'usage.

La peinture recouvrant les murs et le plafond est à l'état d'usage.

Le salon :

Le linoléum recouvrant le sol est à l'état d'entretien.

La peinture recouvrant les murs et le plafond est à l'état d'entretien.

L'équipement comprend : double porte fenêtre en PVC, double vitrage.

La chambre 1 :

Le linoléum recouvrant le sol est en bon état.

La peinture recouvrant les murs est visiblement en mauvais état ; la peinture s'écaille sur son ensemble.

La peinture recouvrant le plafond est à l'état d'entretien.

L'équipement comprend : une double fenêtre en PVC, double vitrage.

Chambre 2 :

Le linoléum recouvrant le sol est visiblement en mauvais état.

La peinture recouvrant les murs et le plafond est à l'état d'entretien.

L'équipement comprend : une double fenêtre en PVC, double vitrage.»

Il ressort de ce constat d'huissier un état majoritairement d'entretien ou d'usage avec des constats de mauvais mais avec deux bons.

Il convient en conséquence de retenir comme proposé par le commissaire du Gouvernement un état intermédiaire entre mauvais et moyen.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

3° sur la date d'estimation

S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance, soit le 6 juin 2024. 

 4° sur la fixation de l'indemnité principale

A sur les surfaces

La surface pour l'appartement de 56 m² n'est pas contestée.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

B sur la situation locative

Aux termes de l'article L322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence en l'espèce, la consistance des biens doit être fixée à la date de l'ordonnance d'expropriation du 21 octobre 2021.

Le premier juge a fixé l'indemnité de dépossession en valeur occupée, ce qui n'est pas contesté ni par les parties ni par le commissaire du Gouvernement.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

C sur la méthode d'évaluation

La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties ni par le commissaire du Gouvernement.

En outre, les parties et le commissaire du Gouvernement ne contestent pas le fait que le premier juge a dit n'y avoir lieu d'évaluer la cave en sus de l'appartement, la valeur de celle-ci étant intégrée à celle de l'appartement.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.



D sur la fixation de l'indemnité principale

1° sur la valeur de l'appartement et de la cave 

Le premier juge après examen des références des parties en retenant un mauvais état du bien des époux a retenu une valeur unitaire de 660 euros/m².

L'EPFIF demande l'infirmation du jugement en indiquant que le premier juge a mentionné qu'il retenait une valeur de 560 euros/m², lorsque l'appartement est dans un mauvais état d'entretien et qu'il a retenu une valeur de 660 euros/m².

Il demande donc de retenir une valeur de 560 euros/m².

Monsieur [AM] [HP] et Madame [TE] [NP] épouse [HP] demandent l'infirmation du jugement et revendiquent une valeur unitaire de 800 euros/m² pour l'appartement et la cave.

Le commissaire du Gouvernement en appel demande l'infirmation du jugement et retient pour un état moyen ' mauvais une valeur occupée de 678 euros le/m².

Il convient en conséquence d'examiner les termes de comparaison proposés par les parties :



A termes de l'EPFIF

L'EPFIF indique qu'après avoir retenu des références citées par l'autorité expropriante et le commissaire du Gouvernement, le tribunal a synthétisé l'ensemble de ces mutations comme suit :







État



Mauvais



mauvais ' moyen



Moyen



Moyens ' Bon



Bon



Très bon





Libre



660 euros/m²



825 euros/m²



935 euros/m²



1050 euros/m²



1260 euros/m²



1375 euros/m²





Occupé



560 euros/m²



715 euros/m²



800 euros/m²



880 euros/m²



1000 euros le/m²



1170 euros/m²







Il fait état des références suivantes portant sur un ensemble de cessions de biens de même nature et d'état d'entretien, situés dans le même bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 35] (pièce n° 2), celles-ci intégrant la valeur des lots parkings extérieurs attachés au logement acquis amiablement.

Les termes comportent les références de publication.















Ancien propriétaire



Adresse 



Lot



Cave



Parkings



Bâtiment



Type



Surface (loi Carrez)/m²



État du logement



Prix d'acquisition



Prix/m²



Libre/Occupé



Transfert de propriété



Date de prise de jouissance





ASCI



 [Adresse 3]



749



923



2165



4



3



55,57



très bon



59071



1063



O



16 juillet 2020



16 juillet 2020





[XT]



[Adresse 1]

[Adresse 1]



768



985



2181



4



4



66,61



très bon



70806



1063



O



8 mars 2022



8 mars 2022





SCI Steve Investissements



[Adresse 3]



807



970



2433



4



3



56,37



très bon



70462



1250



L



1er décembre 2020



1er décembre 2020





[XH]



[Adresse 3]



755



975



2171



4



4



66,76



bon



66578



893



O



14 novembre 2019



14 novembre 2019





[Y]



[Adresse 3]



756



976







4



4



66,99



 bon 



 66804 



 893 



O



 20 février 2020



20 février 2020 





[GU]



[Adresse 3]



759



951



2194



4



4



65,50 



 bon 



 65341 



 893



O



21 juillet 2020 



 21 juillet 2020 





[SZ]



[Adresse 1]

[Adresse 1]



765



925







4



3



55,03 



 bon 



51536 



 893 



O



18 mars 2021



 18 mars 2021 





[MJ]



[Adresse 3]



799



999



2429



4



3



56,43 



 bon



 56431



 893



O



 22 octobre 2019 



 22 octobre 2019 





[UK]



[Adresse 9]



832



1009







4



2



47,91 



 bon 



 48062 



893



O



 21 juillet 2020 



21 juillet 2020 





[IW]



[Adresse 9]



849



1052



2391



3



3



55,70 



 bon



 49740 



893 



O



2 août 2018



2 août 2018 





[G]



[Adresse 9]



852



1015



2444



4



3



54,70 



bon 



 54732



893 



O



29 octobre 2019



 29 octobre 2019





[NA]



[Adresse 9]



857



1068



2344



3



3



55,90 



 bon



 49919 



 893



O



 15 novembre 2018 



 15 novembre 2018 





[PB]



[Adresse 9]



858



1069



2345



3



3



54,70 



bon 



 48847



 893 



O



 13 décembre 2018 



13 décembre 2018





[N]



[Adresse 13]



882



1084



2398



4



3



55,33 



bon 



 55351 



893 



O



30 juillet 2020 



 30 juillet 2020





[NV]



[Adresse 1]

[Adresse 1]



747



979



2440



4



4



67,00 



 bon



 78385 



1050 



L



 18 août 2020 



18 août 2020





[WB]



[Adresse 3]



769



986



2371



4



3



55,30 



bon



 64872 



1050 



L



 22 octobre 2020



 22 octobre 2020 





[LD]



[Adresse 3]



784



932







3



4



65,70 



bon



 68985 



1050 



L



 17 avril 2018



17 avril 2018





[IG]



[Adresse 3]



805



954



2431



4



3



55,97 



bon



 65645



1050 



L



15 octobre 2020 



15 octobre 2020





[U]



[Adresse 9]



833



1008



2330



3



2



48,08 



bon



 52936 



 1050



L



27 octobre 2022 



27 octobre 2022





[CI]



[Adresse 9]



837



1038



2383



4



3



55,90 



bon



 65565 



1050 



L



 6 avril 2021



 6 avril 2021





[LN]



[Adresse 9]



865



1076



2450



4



3



55,69 



bon



 65322 



1050 



L



 27 février 2020 



 27 février 2020 





[YN]



[Adresse 13]



893



1059



2373



4



3



56,07 



bon



 65761 



1050 



L



 8 décembre 2020 



 8 décembre 2020





[WX]



[Adresse 13]



899



1045







4



4



62,50 



bon



 68250 



1050 



L



 16 février 2023



 16 février 2023





[D]



[Adresse 13]



900



1031







3



4



66,03 



bon



 69332 



1050 



L



 5 septembre 2017



 5 septembre 2017





[DX]



[Adresse 13]



904



1046







3



4



65,70 



bon



 68985 



1050



L



 11 avril 2017 



11 avril 2017





[KC]



[Adresse 13]



907



1022







4



4



66,10 



bon



 73826 



1050 



L



 25 février 2021 



25 février 2021 





[F]



[Adresse 13]



908



1023



2100



4



4



66,70



bon



 70035



1050 



L



31 juillet 2018 



 31 juillet 2018





[JG]



[Adresse 3]



767



984







3



4



65,79



Moyen



 47566 



723 



O



 23 juillet 2019 



23 juillet 2019 





[DS]



[Adresse 13]



773



950







4



3



55,50 



Moyen



 43725 



 795



O



 15 décembre 2022 



 15 décembre 2022





[R]



[Adresse 1]

[Adresse 1]



785



933







4



3



55,62 



Moyen



 40213



 723 



O



 11 juillet 2019



 11 juillet 2019 





[TJ]



[Adresse 1]

[Adresse 1]



802



1002



2378



4



3



56,08 



Moyen



 40586 



 723 



O



 10 mars 2022 



10 mars 2022





[CD]



[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



811



946







4



3



56,36 



Moyen



 42303 



 723 



O



 3 novembre 2020 



 3 novembre 2020 





[MO]



[Adresse 3]



822



944



2186



4



3



56,13 



Moyen



45640 



 723 



O



 29 octobre 2020 



 29 octobre 2020 





SCI Cogit



[Adresse 9]



854



1058



2446



3



3



55,37 



Moyen



 40033 



 723



O



 9 octobre 2018 



 9 octobre 2018 





SCI Roumieu



[Adresse 9]



856



1067



2443



4



3



55,96 



Moyen



 45505



 723 



O



 4 novembre 2021 



 4 novembre 2021 





[OA]



[Adresse 9]



869



1040







3



3



56,06 



Moyen



 40531



 723



O



 31 octobre 2017 



31 octobre 2017 





[VL]



[Adresse 9]



872



1017







3



3



56,06 



Moyen



 48924 



 795 



O



 27 octobre 2022 



27 octobre 2022 





[HK]



[Adresse 9]



874



1019



2453



3



3



55,25 



Moyen



 39946 



 723 



O



 26 mars 2019 



 26 mars 2019





[B]



[Adresse 13]



878



1080



2447



4



2



50,01 



Moyen



 36157 



 723 



O



 19 mars 2019 



 19 mars 2019 





[VR]



[Adresse 13]



894



1094







3



3



56,50 



Moyen



 40850 



 723 



O



 5 juillet 2018 



5 juillet 2018 





[SU]



[Adresse 13]



896



1096







3



4



66,01 



Moyen



 55206 



723 



O



 27 septembre 2022 



27 septembre 2022 





[SI]



[Adresse 13]



901



1063







4



3



55,50 



Moyen



 41619 



 795 



O



18 mai 2021



 18 mai 2021 





[AL]



[Adresse 13]



905



1020







3



3



54,40 



Moyen



 39331 



 723 



O



 8 novembre 2018 



 8 novembre 2018 





SCI CLS



[Adresse 3]



766



926







3



3



54,95 



Moyen



 53996 



 935 



L



25 octobre 2022 



 25 octobre 2022 





[K]



[Adresse 3]



780



927







3



4



66,90 



Moyen



 56865 



 850 



L



15 mars 2018



 15 mars 2018 





[ZJ]



[Adresse 3]



772



981



2174



4



4



65,59 



Bon



62327 



 850 



O



 22 juillet 2021



 22 juillet 2021 





[HA]



[Adresse 9]



841



1035



2338



4



3



55,00 



Moyen



 52425 



 850 



L



14 novembre 2019 



14 novembre 2019 





[LZ]



[Adresse 9]



845



1055



2397



3



3



55,80 



Moyen



 47430



 850 



L



11 mai 2017



 11 juin 2017 





[DX]



[Adresse 13]



897



1044







3



3



55,30 



Moyen



 47005 



 850 



L



 21 février 2019 



21 février 2019





[SI]



[Adresse 3]



790



936



2372



4



3



55,64 



Mauvais



 32214 



 510 



O



 8 décembre 2020 



 8 décembre 2020 





SCI PSDJ



[Adresse 3]



816



962



2438



3



3



52,87



Mauvais



26964 



 510 



O



 24 mai 2018



24 mai 2018 





[GE]



[Adresse 8]



511



683



2303



3



3



55,97 



Très bon état



66445



1063 



O



 16 décembre 2021 



 14 décembre 2021 





[IL]



[Adresse 8]



441



650



2330



3



3



56,00



Très bon état



 70000 



1250 



L



 25 janvier 2019



 25 janvier 2019





[JM]



[Adresse 8]



469



641



2258



3



3



53,26



Bon



53317,30



893



O



15 

décembre 2020



15 décembre 2020





[CG] [ZO]



[Adresse 12]



553



737



2250



3



4



66,30



Bon



59205,90



893



O



23 juillet 2019



23 juillet 2019





[J]



[Adresse 8]



428



638



2220



3



4



65,90



Bon



58848,70



893



O



14 mars 2019









[WM] [P]



[Adresse 8]



432



635



2224



3



4



66,22



Bon



77484,10



1050



L



14 octobre 2021



14 octobre 2021





[MU]



[Adresse 8]



426



630







3



3



56,45



Bon



62679,75



1050



L



16 juin 2021



15 juin 2021





[RY]



[Adresse 8]



404



577



2198



3



4



66,95



Bon



78327,50



1050



L



28 janvier 2021



28 janvier 2021





[NK]



[Adresse 8]



465



593







3



3



56,05



Bon



62218



1050



L



15 septembre 2020



15 septembre 2020





[UA]



[Adresse 8]



436



619







3



4



64,59



Bon



67819,50



1050



L



25 juin 2019









SCI JJD



[Adresse 12]



543



741



2544



3



3



55,78



Moyen



45361,83



723



O



30 septembre 2021



30 septembre 2021





[SD]



[Adresse 12]



537



676



2602



3



4



66,66



Moyen



54014,70



723



O



06 juin 2021



6 juin 2021





[OW]



[Adresse 8]



410



573



2211



3



3



56,77



Moyen



46149,18



723



O



15 septembre 2020



15 septembre 2020





SCI EJDN



[Adresse 12]



539



696



2604



3



3



55,23



Moyen



44741,50



723



O



10 mars 2020



10 mars 2020





[KM]



[Adresse 12]



492



707



2275



3



3



53,93



Moyen



43890,53



723



O



19 décembre 2019



19 décembre 2019





[KM]



[Adresse 12]



484



689



2267



3



3



55,73



Moyen



45322,07



723



O



19 décembre 2019









[OW]



[Adresse 8]



431



617



2223



3



3



56,72



Moyen



46109,42



723



O



26 novembre 2019









[OW]



[Adresse 12]



505



657



2297



3



3



56,27



Moyen



45751,53



723



O



26 novembre 2019









[Adresse 31]



[Adresse 12]



496



725



2279



3



3



56,03



Moyen



45560,66



723



O



17 octobre 2019



17 octobre 2019





[T]



[Adresse 8]



456



620



2245



3



3



56,40



Moyen



40777,20



723



O



17 janvier 2019



17 janvier 2019





SCI Kelly



[Adresse 8]



366



590



2255



3



3



56,18



Moyen



53528,30



850



L



11 juin 2020









[EY]



[Adresse 8]



452



594



2241



3



3



55,90



Moyen



47515,00



850



L



25 juillet 2019









SCI [Localité 33]

(M. [OW])



[Adresse 12]



544



672



2545



3



4



66,75



Moyen



56737,50



850



L



26 novembre 2019









[XC]



[Adresse 8]



402



629



2197



3



3



56,70



Moyen



54014,50



850



L



24 septembre 2019









[OR]



[Adresse 12]



569



731



2254



3



4



64,84



Mauvais



41012,76



510



O



17 février 2022



17 février 2022





[DM]



[Adresse 12]



519



723



2310



3



3



55,82



Mauvais



32315,02



510



O



18 décembre 2021



18 décembre 2021





[FI]



[Adresse 12]



556







1187



3



4



66,11



Mauvais



36987,71



510



O



01 décembre 2020



01 décembre 2020





[OW]



[Adresse 8]



422



576



2214



3



4



55,73



Mauvais



32264,53



510



O



22 octobre 2020



22 octobre 2020





SCI Zada



[Adresse 12]



560



727



2466



3



4



66,85



Mauvais



34093,50



510



O



27 août 2019









[JS]



[Adresse 8]



414



572



2206



3



3



55,89



Mauvais



37887,40



600



L



06 mai 2021



06 mai 2021





Farhat et Fils



[Adresse 8]



408



581



2202



3



4



65,71



Mauvais



44368,60



600



L



21 janvier 2021



21 janvier 2021







Ces termes comparables en localisation et en consistance, s'agissant de cessions dans le bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 35] seront retenus pour ceux entre mauvais et moyen, la cour retenant une valeur intermédaire. .

La pièce n°2 contient également les mutations intervenues depuis 2019 au sein du Bâtiment 10 avec les références de publication :







Ancien propriétaire



date de la vente



adresse



lot



cave



parkings



surface (loi Carrez)/m²



état du bien



procédure



situation locative



prix



valeurs unitaires/m²





[E]



22 août 2019



[Adresse 4] 



90



315



1307



56,2



bon



procédure amiable



L



59010



1050





[UV]



 23 août 2019 



[Adresse 4] 



144 





288 



1411



55



 bon 



 procédure amiable



L



58653





1050 





[A]



 17 septembre 2019 



 [Adresse 10]



 97 



308



1305 



55 



 moyen 



 procédure amiable



O



40298 



723 





[BF]



 15 octobre 2019 



 [Adresse 4] 



107



270 



1359 



57 



 très bon 



procédure amiable



L



71375



1250





[M]



30 septembre 2019



[Adresse 4]



138 





320 



1461 



65 



 non visité 



préemptions sur l'adjudication 



/



16009



 246 





[KY]



 préemption du 23 décembre 2019 sur jugement du 3 septembre 2019 RG 19/00831



[Adresse 14] 



75 



218 



1310 



 56 



 non visité 



préemption sur l'adjudication



/



16009 



286 





[Z]



9 janvier 2020



 [Adresse 21] 



 17 



180 



1347 



56 



 bon



procédure amiable



L



58905 



1050 





[O]



 14 janvier 2020 



 [Adresse 7]



100 



305 



1414



56 



 bon



procédure amiable 



L



58905 



1050





[SN]



28 janvier 2020 



 [Adresse 14]



 79 



200 



1445 



56



mauvais



 procédure amiable



O



28891



 510 





SCI Immobilière de la Forêt



 16 mars 2020 



[Adresse 14]



149 





289 





1462 



56 



 moyen 



procédure amiable 



L



52425 



 850 





[JB]



26 mai 2020



 [Adresse 2] 



398 



493



1351



66 



 très bon



 procédure amiable



L



82537 



1250 





[UV]



 11 juin 2020



 [Adresse 4] 



146



260



/



66 



 bon



 procédure amiable 



L



66877



 1050 ' 3200 





[JX]



16 juin 2020 



[Adresse 14] 



66



234



1419 



56



 bon 



 procédure amiable



L



58800



1050 





[BK]



 16 juin 2020 



 [Adresse 14] 



130



324



/



65



moyen



 procédure amiable 



L



52050



 850 





[DG] [YD]



 16 juillet 2020 



 [Adresse 14] 



162 



252 



1451 



66 



 moyen 



 procédure amiable



O



48007



 723 





[IG]



28 juillet 2020 



 [Adresse 4] 



166 



263 



/



65 



 bon 



 procédure amiable



O



 55280 



893 ' 3200





[BV] [RN]



30 juillet 2020 



 [Adresse 14] 



137 



330 



1392 



 56 



bon 



 procédure amiable 



O



50008 



 893 





[Adresse 43]



 3 septembre 2020 



 [Adresse 14] 



150





258



1439 



66 



moyen 



 procédure amiable 



O



48079



723





[PX]



 22 septembre 2020 



 [Adresse 4]



139 



319 



1446 





 65 



 moyen 



 procédure amiable 



O



46995



723 





[OL]



 29 octobre 2020 



 [Adresse 14] 



128 



327 



1365 





 56 



 bon 



 procédure amiable 



O



50008 



 893 





[LU]



 29 octobre 2020 



 [Adresse 14] 



15 



239



1295



65



 bon 



Procédure amiable 



0



58045



893 





[Adresse 42]



 26 novembre 2020 



 [Adresse 4] 



117 



280 



1299 





55 



moyen



 procédure amiable 



0



40'466 , 31 



 723





[PM]



 22 décembre 2020 



[Adresse 14]



151 



257 



1396 



 65



 bon 



procédure amiable 



0



58045 



 893 





[EC]



 26 janvier 2021 



[Adresse 21] 



39



237 



1430 



65



 moyen



procédure amiable 



0



47038 



 723 





[RH]



28 janvier 2021 



 [Adresse 14] 



54



186 



/



56



bon



procédure amiable



0



46808 



893 





[ET]



 18 février 2021



 [Adresse 14] 



 22 



242 



1402 



65



 très bon 



procédure amiable



0



69095



1063





[Adresse 39]



 30 mars 2021 



[Adresse 32] 



34



248 



1356 



 65 



 non visité 



 préemption sur adjudication 



/



19000



 292 





[FN]



 8 avril 2021 



 [Adresse 4] 



111



266



1457



 56 



 non visité 



 préemption sur l'adjudication



/



15982 



 285 





[EN]



 20 avril 2021 



 [Adresse 14] 



 46



194 



1444 



51 



bon 



 procédure amiable 



L



58800



1050







Ces termes correspondent au bâtiment 10 qui est comparable en consistance et en état au bâtiment 4 [Adresse 34] et seront donc retenus pour ceux en mauvais et moyen état, état intermédiaire retenu par la cour. .

Pour parfaire l'information de la cour, l'EPFIF verse aux débats des jugements indemnitaires relatifs au bâtiment 8, qui présente les mêmes caractéristiques que le bâtiment 4 (nombre d'étages, état des parties communes, tableaux pièce n° 6) :







Ancien propriétaire



date et n° de RG des jugements



lot



cave



parkings



superficie (loi Carrez)/m²



état



situation locative



valeurs unitaires retenue euros/m²





[L]



6 avril 2021 

RG n° 21/62



1526



1710



2083



56



usagers à bon



occupé



880





[C]



17 mars 2021 

RG n° 21/41



1470 dans le bâtiment 8



1600 au bâtiment 8



2039 d'un bâtiment 9



56



moyen



occupé



800





Assor



17 mars 2021

RG n° 21/46



1464



1617



2043



56



usagé à bon



occupé



880





[H]



17 mars 2021

RG n° 21/40



1465 dans le bâtiment 8



1616 dans le bâtiment 8



2031 dans le bâtiment 9



56



bon



occupé



1000





[Adresse 28]



17 mars 2021

RG 21/45



1537



1621







56



bon à moyen



occupé



880





[W]



17 mars 2021

RG n° 21/43



1528



1708



2111



56



13 usagé à mauvais



libre



660





[V]



23 mars 2021

RG 21/51



1495



1670



2089



56



non visité (état moyen retenu)



occupé



800





[S]



17 mars 2021

RG n° 21/42



1480



1468







56



usagé à bon



occupé



800





[I]



6 avril 2021

RG n° 21/64



1521



1680



2046



56



usagé à mauvais



occupé



715





[FD]



21 avril 2021

RG n° 19/370



1474



1635



2057



56 



moyen



libre



935





[UP]



6 avril 2021

RG n° 21/63



1591



1794



2080



56



bon



libre



1155





Ciftci



1er avril 2021

RG n° 19/380



1440



1644



2044



56



bon



occupé



1000





[CR]



20 janvier 2021

RG n° 19/375



1473 dans le

bâtiment 8



1634



2035 dans bâtiment 9



56



bon à très bon



propriétaire occupant



1260





[GJ]



23 mars 2021

RG n° 21/48



1490



1674



2087



56



moyen à bon



propriétaire occupant



1045





[ZE]



17 mars 2021

RG n° 21/44



1541 dans le bâtiment 8



1741 dans le bâtiment 8



1090 dans le bâtiment 9



56



moyen



occupé



800





[YD]



6 avril 2021

RG n° 21/58



1524



1623



2115



56



état d'usage



occupé



800





[IR]



21 janvier 2021

RG n° 19/392



1458



1402







65



moyen



propriétaire occupant



935





[CW]



28 janvier 2021

RG n° 19/335



1560



1698



2069



56



moyen



occupé



800





[LI]



1er juin 2021

RG n° 21/98



1487



1677



2074



56



moyen



occupé



800





[VW]



18 mars 2021

RG n° 19/345



1450



1609



2063



65



état d'usage à mauvais



occupé



715





Gukhool-Auckbarulle



19 janvier 2021

RG n° 19/279



1502 dans le bâtiment 8



1610 dans le bâtiment 8



2023 dans bâtiment 9



56



bon



propriétaire occupant



1155





[HF]



21 janvier 2021

RG n° 19/278



1442 dans bâtiment 8



1661 dans le bâtiment 8



1970 dans le bâtiment 9



65



bon



propriétaire occupant



1155





[PS]



21 avril 2021

RG n° 19/360



1421 dans le bâtiment 8



1650 bâtiments 8



[Adresse 6]



65



bon



occupé 



1000





[HV]



21 janvier 2021

RG n° 19/338



1429



1597







65



correcte



occupé 



880





[RC]



6 avril 2021

RG n° 21/59



1517



1684







56



moyen bon



occupé



880





[NF]



28 janvier 2021

RG n° 19/341



1569



1718



2101



65



moyen



occupé



800





[TU]



25 mars 2021

RG n° 21/38



1577 dans le bâtiment 8



1731 au bâtiment 8



1779 dans le bâtiment 9



65



non visité (état moyen retenu)



propriétaire occupant



935





[WS]



4 février 2021

RG n° 20/203



1469 dans bâtiment 8



1612 dans bâtiment 8



2033 dans le bâtiment 9



56



correcte



occupé



880





[VG]



28 janvier 2021

RG n° 20/202



1447



1656



2055



56



mauvais un moyen



occupé 



715





[TO]



21 janvier 2021

RG n° 19/343



1423



1603



2051



56



bon



propriétaire occupant



1155





[KT]



6 avril 2021

RG n° 21/56



1510



1691



2395 (hors emprise, réquisition d'emprise totale)



56



bon



propriétaire occupant



1155





[FZ]



6 avril 2021

RG n° 21/61



1519



1682



2092



56



moyen à mauvais



occupé



715





[DB]



6 avril 2021

RG n° 21/69



1576



1732



2068



56



état d'usage



alternative (évaluation libre ou occupée)



800 euros/m² en valeur occupée 935 euros/m² en valeur libre





[AC]



28 janvier 2021

RG n° 19/385



1562 dans le bâtiment 8



1696 dans le bâtiment 8



2010 dans le bâtiment 9



65



état d'usage



occupé



800





[EH]



6 avril 2021

RG n° 21/68



1572



1715



2099



56



état d'usage à bon



libre



1045





[KH]



6 avril 2021

RG n° 21/57 



1504



1726



2246 (hors emprise, réquisition d'emprise totale)



65



état d'usage à bon



occupé



880





[AU]



2 février 2021

RG n° 19/354



1573



1714







65



état d'usage à bon



occupé



880





SCI AG



25 mars 2021

RG n° 21/39



1480 dans le bâtiment 8



1647 dans bâtiment 8



1929 dans bâtiment 9



56



bon état



occupé



1000





SCI Aguini



6 avril 2021

RG n° 21/60



1514



1685



2051



56



état d'usage à mauvais



occupé



715





[VA]



6 avril 2021

RG n° 21/67



1568



1719



2072



56



non visité (état moyen retenu)



libre



935





[XM]



28 janvier 2021

RG n° 19/378



1563 dans le bâtiment 8



1695 dans bâtiment 8



1986 en bâtiment 9



56



correcte



Occupés à titre gracieux, évaluation alternative selon relogement



1155





[CU]



28 avril 2021

RG n° 19/274



1418 dans le bâtiment 8



1680 bâtiments 8



2050 dans le bâtiment 9 et 1998 (box dans le bâtiment 9)



60



Moyen



Occupé



800





[PG]



11 mai 2021

RG n° 19/331



1590



1755



2066



66



Mauvais



Occupé



560





[KN]



4 février 2021

RG n° 19/275



1578 dans le bâtiment 8



1730 en bâtiment 8



1778 et 1933 correspondant à des boxes dénommés silos en superstructure



65



Correct



Libre avec un abattement pour occupation de 5 % en raison d'une procédure d'expulsion intentée contre le locataire



1095







L'EPFIF indique qu'à l'examen de ces décisions, les valeurs unitaires suivantes ont été retenues :

*pour les bien évalués en valeur occupée :

' F3 ou F4, état mauvais : 560 euros/m²,

' F3 ou F4, état d'usage à mauvais : 715 euros/m², 

' F3 ou F4 , état moyen : 800 euros/m²

' F3 ou F4, moyen à bon : 880 euros/m²,

' F3 ou F4, bon état : 1050 euros/m²,

' F3 ou F4, très bon état d'entretien et bien équipé : 1250 euros/m² ;



*pour les biens évalués en valeur libre :

' F3 ou F4, état mauvais : 660 euros/m²,

' F3 ou F4, état correct : 880 euros/m²,

' F3 ou F4, état moyen : 935 euros/m²,

' F3 ou F4, état moyen à bon : 1045 euros/m²,

' F3 ou F4, bon état : 1155 euros/m²,

' F3 ou F4, bon à très bon : 1260 euros/m²,

' F3 ou F4, très bon état d'entretien et bien équipé : 1375 euros/m².

Ces termes correspondants au bâtiment 8 comparables en consistance au bâtiment 4 seront retenus, en état entre mauvais et moyen, la cour retenant une valeur intermédaire. 

Au regard de ces éléments, l'EPFIF indique que son offre d'une valeur unitaire en valeur occupée de 560 euros/m² est satisfactoire.

La cour retient cependant un état intermédaire entre mauvais et moyen et non un état mauvais comme demandé par l'EPFIF. 

B termes de M. [AM] [HP] et de Mme [TE] [NP] épouse [HP]

Ils se basent sur les valeurs proposées en valeur occupée par le commissaire du Gouvernement de première instance pour un état moyen soit 800 euros/m² .

Cependant, la cour a retenu un mauvais état.

Ils ne proposent aucun terme de comparaison. 

C termes du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement indique qu'il complète la liste des termes retenus par le premier juge, en proposant une étude plus récente des cessions amiables, d'appartements avec cave et parking (excluant les appartements avec cave mais sans parking), au sein des copropriétés [Adresse 34] et de [Adresse 36], sur des bâtiments en R+ 10, depuis 2021 soit le bâtiment B1 / B3 / B4, B11 et B12, hors adjudications et expropriations.

Il ajoute que cette étude permet de constater, par état d'occupation et par entretien, une augmentation des valeurs depuis 2022, soit 10 % pour tenir compte de l'évolution des prix, qu'il ne pourrait être proposé, à nouveau, d'augmenter les valeurs, le marché immobilier étant plutôt stable voire en baisse.

Ces termes de cessions sur grands bâtiments avec les références de publication sont les suivants :







date



bâtiment



lots



type



m²



prix/euros



prix/m²/euros



état





30 mars 2021



1



113 ' 316 ' 2635



F3



56,3



28'713



510



mauvais





27 octobre 2022



12



550 ' 731 ' 1709



F3



55,6



31'192



561



mauvais





13 avril 2021



12



532 ' 742 ' 1657



F4



65,21



47'147



723



moyen





13 juillet 2021



12



546 ' 729 ' 1710



F3



56,69



40'987



723



moyen





9 novembre 2021



12



535 ' 1648 ' 688



F3



55,69



40'264



723



moyen





15 février 2022



12



590 ' 719 ' 1606



F3



56,28



52'622



935



moyen





16 juin 2022



12



630 ' 804 ' 1670



F3



55,96



44'488



795



moyen





7 juillet 2022



12



592 ' 734 ' 1716



F3



56



44'520



795



moyen





27 septembre 2022



12



667 ' 814 ' 1669



F3



56,03



44'544



795



moyen





8 novembre 2022



12



615 ' 852 ' 1498



F3



56,21



44'687



 795



moyen





14 mars 2023



12



628 ' 782 ' 1691



F3



56,84



45'188



795



moyen





11 avril 2023



12



555 ' 712 ' 1602



F3



56,99



45'307



795



moyen





27 avril 2023



12



588 ' 699 ' 1718



F3



56,26



53'400



795



moyen





16 mai 2023



12



660 ' 823 ' 1500



F4



67,17



44'830



795



moyen





19 septembre 2023



12



605 ' 842 ' 1639



F3



56,39



44'735



795



moyen





28 novembre 2023



12



527 ' 692 ' 1703



F3



56,27



44'560



795



moyen





14 décembre 2023



12



523 ' 694 ' 1589



F3



56,05



53'448



795



moyen





29 février 2024



12



676 ' 831 ' 1620



F3



67,23



49'945



795



bon





11 février 2021



12



1513 ' 810 ' 639



F3



55,93



49'892



893



bon





28 décembre 2021



12



599 ' 736 ' 1713



F3



55,87



55'306



893



bon





6 décembre 2022



12



606 ' 843 ' 1656



F3



56,32



54'796



982



bon





27 décembre 2022



12



580 ' 707 ' 1697



F3



55,8



55'071



982



bon





26 octobre 2023



12



575 ' 768 ' 1674



F3



56,08



55'503



982



bon





5 mars 2024



12



619 ' 791 ' 1568



F3



56,52



55 503



982



bon





2 décembre 2021



12



1650 ' 753 ' 553



F4



65,84



69 988



1063



très bon





23 décembre 2021



12



1650 ' 573 ' 1652



F3



56,1



65637



1170



très bon







Valeurs arrondies constatées en valeur libre dans cette étude :







Mauvais



Moyen



Bon



Très bon





561 euros/m²



795 euros/m²



982 euros/m²



1170 euros/m²







Le commissaire du Gouvernement propose en conséquence de retenir la valeur de 678 euros/m², correspondant à une valeur intermédiaire entre moyen et mauvais, en valeur occupée.

 Au vu des références retenus par la cour de l'EPFIF, il convient afin de tenir compte de l'évolution du marché et de privilégier les références plus récentes du commissaire du Gouvernement.

En effet, elles correspondent à des cessions amiables d'appartements avec cave et parking au sein des copropriétés [Adresse 34] et l'Étoile [Adresse 34] depuis 2021 sur des bâtiments en R+10, hors adjudications et expropriations, mettant en évidence une augmentation des valeurs depuis 2022 , mais avec un marché immobilier plutôt stable voire en baisse. 

Il sera donc retenu pour un état intermédaire en tre mauvais et moyen en valeur occupée :

561+795=1356 euros/2=678 euros/m².

Le jugement sera infirmé en ce sens.



2° sur la demande de l'EPFIF et du commissaire du Gouvernement de la déduction de la valeur d'une place de stationnement

L'EPFIF demande l'infirmation du jugement en indiquant que la quasi-totalité des références produites aux débats concernent des cessions d'appartements comportant un emplacement de stationnement et que les valeurs retenues par le premier juge doivent être considérées 'emplacement de stationnement intégré'; que le bien exproprié ne comportant pas un tel emplacement de stationnement, le premier juge aurait dû comme cela lui était demandé par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement, déduire de la valeur de l'appartement, celle de l'emplacement de stationnement, soit la somme de 3520 euros correspondant à celle fixée juge par jugement définitif du 6 juin 2023 du juge de l'expropriation de Bobigny (pièce n°5).

Le commissaire du Gouvernement demande l'infirmation du jugement pour les mêmes motifs et retient la même valeur de 3520 euros en faisant état d'une étude retraçant les cessions de parkings sur les deux copropriétés avec les références cadastrales et de publication :





date mutation



date de publication



prix hors remploi/ euros



remploi/ euros



prix total/euros



observations





26/01/2021



08/12/2021



3520



0



3520



demande de réquisition d'emprise totale





23/03/2021



29/03/2021



3200



640



3840









26/01/2021



08/12/2021



3520



0



3520



demande de réquisition d'emprise totale





27/07/2023



22/08/2023



3200



640



3840









20/04/2023



04/05/2023



3200



640



3840











Les époux [HP] demandent la confirmation du jugement en indiquant que lors des cessions réalisées, l'EPFIF ne fait pas toujours application d'un abattement en l'absence de parking en reprenant les cessions citées par l'EPFIF déjà étudiées :

- ASCI

- [RT] [XY]

- [NV]

- [WB]

- [LD].

Les références retenues par la cour était celles du commissaire du Gouvernement sans parking, cave et parking intégré. Il convient pour une juste indemnisation de déduire en l'espèce la valeur d'un emplacement de stationnement, le bien des époux [HP] n'en disposant pas.

Il convient de déduire au vu de l'étude du commissaire du Gouvernement et du jugement définitif du 6 juin 2023 versé aux débats la valeur de 3520 euros.

L'indemnité principale due par l'EPFIF aux époux [HP] est donc de :

(56 m² X 678 euros/m²)- 3520 euros= 34 448 euros en valeur occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.



- sur l'indemnité de remploi

Le premier juge a retenu les taux suivants :

20% sur 5000 euros= 1000 euros

15% sur 10 000 euros= 1500 euros

10 % pour le surplus.

L'EPFIF retient les mêmes taux.

Les époux [HP] ne mentionnent pas les taux de calcul.

Le commissaire du Gouvernement retient :

20% sur 5000 euros= 1000 euros

15% compris entre 5000 et 15 000 euros

10 % pour le surplus.

En l'absence de motifs particuliers, la cour retiendra les taux habituels comme proposé par le commissaire du Gouvernement soit:

20 % sur 5000 euros : 1000 euros

15% entre 5000 euros et 15 000 euros : 1500 euros

10 % pour le surplus soit: 1944,80 euros

total : 4444,80 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.



- sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs

Le premier juge a accordé aux époux [HP] une indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs de 3000 euros correspondant à six mois de loyers.

L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement.

Les époux [HP] sollicitent l'infirmation du jugement en retenant dix mois de loyers soit la somme de 5000 euros.

En l'absence de la preuve rapportée par les époux [HP] que leur bien présente des spécificités telles qu'un délai supérieur à six mois soit nécessaire pour acquérir un bien équivalent et rechercher des locataires, le jugement sera confirmé sur l'indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs de 3000 euros.

L'indemnité due par l'EPFIF aux époux [HP] est donc de :

34 448 euros (indemnité principale)+ 4444,80 euros (indemnité de remploi)+ 3000 euros (indemnité pour perte de revenus locatifs)= 41 892,80 euros en valeur occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.



- sur les dépens

Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance.

Les époux [HP] perdant le procès seront condamnés aux dépens d'appel.



- sur l'article 700 du code de procédure civile

Les appels ne portent pas sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance.

L'équité commande de débouter les époux [HP] et l'EPFIF de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 



PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Statuant dans les limites des appels,

Infirme partiellement le jugement entrepris sur la date de référence, sur l'indemnité principale, sur l'indemnité de remploi ;

Confirme le jugement sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs ;

Statuant à nouveau, 

Fixe la date de référence au 12 décembre 2023 ;

Fixe l'indemnité totale de dépossession due par l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France à M. [AM] [HP] et Mme [TE] [NP] épouse [HP] à la somme totale de 41 892,80 euros en valeur occupée, au titre de la dépossession des lots n°898 (appartement) et n°1093 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété de [Adresse 36] située [Adresse 14] à [Localité 33] se décomposant comme suit :

- indemnité principale : 34 448 euros ;

- indemnité de remploi : 4444,80 euros ;

- indemnité pour perte de revenus locatifs : 3000 euros ;

Condamne M. [AM] [HP] et Mme [TE] [NP] épouse [HP] aux dépens d'appel ;

Déboute M. [AM] [HP] et Mme [TE] [NP] épouse [HP] et l'EPFIF de leur demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-02-13T17:56:06.387Z.