Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 7, 18 décembre 2025, n° 24/15247

Exposé du litige

***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :



M. [ZU] [SE] [NA] était propriétaire des lots n°873 et 1018 du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu, situé [Adresse 7] à [Localité 28]. 

La copropriété du Chêne pointu est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 19] et AT n°[Cadastre 23]. 

Le lot n°873 est un appartement de type F3 d'une superficie de 56m². Le lot n°1018 est une cave.

La copropriété du Chêne pointu est située dans le périmètre de la ZAC dite du [Localité 26] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019. Un arrêté de cessibilité a été rendu le 18 février 2022. Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 29 juin 2023 au profit de l'EPFIF.

Faute d'accord entre les parties et par requête reçue au greffe le 26 juin 2023, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens.

Le transport sur les lieux a été effectué le 15 novembre 2023. 

Par jugement contradictoire du 12 juin 2024, le juge de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny a :


ANNEXÉ le PV de transport du 15 novembre 2023 et les termes de comparaison produits par les parties ;

DÉBOUTÉ M. [ZU] [SE] [NA] de sa demande de sursis à statuer ;

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [ZU] [SE] [NA] au titre de la dépossession des lots n°873 (appartement), et 1018 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu [Adresse 12] à [Localité 28] à la somme de 49.079,42 euros, en valeur occupée, se décomposant comme suit :



39.200 euros (700 euros/m²) au titre de l'indemnité principale ;

4.920 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

4.959,42 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;



CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer M. [ZU] [SE] [NA] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.




Par déclaration au greffe du 23 juillet 2024, l'EPFIF a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :


fixé à la somme de 49.079,42 euros le montant de l'indemnité revenant à l'exproprié pour la dépossession des lots n°873 et 1018 de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 28], et notamment en ce que la juridiction a pris en compte la réalisation de travaux réalisés et financés par l'autorité expropriante dans la valorisation des logements.




Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ Adressées au greffe le 22 octobre 2024 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 14 janvier 2025 (ARs le 16/01/2025) mais renotifiées le 23 mai 2025 (ARs le 28/05/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :




JUGER l'EPFIF bien fondé en son appel ;


Par suite,


INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 12 juin 2024 en ce qu'il a :


FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à Monsieur [NA] pour la dépossession des lots n°873 et 1018 ainsi que les 189/183.000° des parties communes générales associées comme suit : 


39.200 euros au titre de l'indemnité principale ;

4.920 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

4.959,42 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;




Et, statuant à nouveau,


FIXER le montant de l'indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour la dépossession des lots n°873 et 1018 ainsi que les 189/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 28] comme suit :



Indemnité principale :


Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat : mauvais ;

Valeur unitaire : 561 euros/m², valeur occupée ;





Soit (56m² x 561 euros/m²)' 3.520 euros= 27.896 euros ;




Indemnités accessoires :


Frais de remploi : 3.789,60 euros

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 826,57 euros x 6 mois soit 4.959,42 euros ; 





TOTAL : 36.645,02 euros en valeur occupée ;


CONDAMNER l'exproprié à payer à l'EPFIF la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.




2/ Déposées au greffe le 27 mars 2025 par M. [ZU] [SE] [NA], intimé et formant appel incident, notifiées le 28 avril 2025 (AR EPFIF le 29/04/2025, AR CG le 30/04/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


DECLARER Monsieur [NA] [ZU] [SE] recevable et bien fondé en ses demandes ;

DEBOUTER l'Établissement Public Foncier d'Ile-de-France de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONFIRMER le jugement rendu par le Juge de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis le 12 juin 2024 en ce qu'il a :


Condamné l'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France aux dépens ;

Condamné l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à payer à Monsieur [ZU] [NA] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France à Monsieur [ZU] [NA] au titre de la perte de revenus locatifs à 4 959.42 euros ;



A titre principal


INFIRMER le jugement rendu par le Juge de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis le 12 juin 2024 en ce qu'il a :


Fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France à Monsieur [ZU] [NA] au titre de la dépossession des lots n°873 (appartement) et 1018 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu [Adresse 7] à [Localité 28] à la somme de 49 079.42 euros (quarante-neuf mille soixante-dix-neuf euros et quarante-deux centimes), en valeur occupée, se décomposant comme suit :


39 200 euros, au titre de l'indemnité principale ;

4 920 euros, au titre de l'indemnité de remploi ;




Statuant à nouveau,


FIXER l'indemnité due à Monsieur [ZU] [SE] [NA] toutes causes de préjudices confondues, au titre de la dépossession foncière des lots numéros 873 et 1018. cadastrés AS N°[Cadastre 15] AS n°[Cadastre 16] AS n°[Cadastre 17] AS n°[Cadastre 18]. AS n°[Cadastre 19] et AT n°[Cadastre 23] situés dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 28] à la somme de 87 545,92 euros décomposée comme suit :


Indemnité principale 79 587.20 euros ;

Indemnité de remploi 79 587.20 x 10% = 7958,72 euros ;



A titre subsidiaire


INFIRMER le jugement rendu par le Juge de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis le 12 juin 2024 en ce qu'il a :


Fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à Monsieur [ZU] [SE] [NA] au titre de la dépossession des lots n°873 (appartement) et 1018 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu [Adresse 7] à [Localité 28] à la somme de 49.079,42 euros (quarante-neuf mille soixante-dix-neuf euros et quarante-deux centimes) en valeur occupée se décomposant comme suit :


39.200 euros au titre de l'indemnité principale ;

4.920 euros au titre de l'indemnité de remploi ;




Statuant à nouveau


FIXER l'indemnité due à Monsieur [NA] [ZU] [SE] toutes causes de préjudices confondues au titre de la dépossession foncière des lots numéros 873 et 1018, cadastrés AS N°[Cadastre 15]. AS n°[Cadastre 16], AS n°[Cadastre 17], AS n°[Cadastre 18], AS n°[Cadastre 19] et AT n°[Cadastre 23] situés dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 28] à la somme de 66 855,38 euros décomposée comme suit :


Indemnité principale 60.777,62 euros

Indemnité de remploi 60.777,62 x 10% = 6077,76 euros



A titre plus subsidiaire


CONFIRMER le jugement rendu par le Juge de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis le 12 juin 2024 en ce qu'il a :


Fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à Monsieur [ZU] [NA] au titre de la dépossession des lots n°873 (appartement) et 1018 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu [Adresse 7] à [Localité 28] à la somme de 49 079,42 euros, en valeur occupée, se décomposant comme suit :

39.200 euros au titre de l'indemnité principale ;

4.920 euros au titre de l'indemnité de remploi ;



EN TOUTE HYPOTHESE 


CONDAMNER l'EPFIF à payer à M. [ZU] [SE] [NA], la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER l'EPFIF aux entiers dépens.




3/ Adressées au greffe le 11 août 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 22 août 2025 (AR EPFIF le 25/09/2025 et AR exproprié le 28/08/2025), et aux termes desquelles il conclut qu'il plaise à la cour de :


INFIRMER partiellement le jugement de première instance sur les points détaillés en paragraphe VII de ses écritures [observations du commissaire, infirmation de la date de référence, de la valeur métrique (il demande 678 euros/m² occupé pour un état moyen-mauvais), et soustraction du prix d'une place de parking] et le confirmer sur ses autres points ;

Statuant à nouveau, le commissaire du Gouvernement demande que l'indemnité totale soit fixée à 43.852,22 euros.




4/ Déposées au greffe le 19 septembre 2025 par M. [ZU] [SE] [NA], intimé et formant appel incident, notifiées le même jour (AR EPFIF non daté, AR CG le 24/09/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


DECLARER Monsieur [NA] [ZU] [SE] recevable et bien fondée en ses demandes ;

DEBOUTER I'Établissement Public Foncier d'Ile-de-France de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONFIRMER le jugement rendu par le Juge de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis le 12 juin 2024 en ce qu'il a :


Condamné l'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France aux dépens ;

Condamné l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à payer à Monsieur [ZU] [NA] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France à Monsieur [ZU] [SE] [NA] au titre de la perte de revenus locatifs à 4 959.42 euros ;



A titre principal


INFIRMER le jugement rendu par le Juge de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis le 12 juin 2024 en ce qu'il a :


Fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France à Monsieur [ZU] [NA] au titre de la dépossession des lots n°873 (appartement) et 1018 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu [Adresse 7] à [Localité 28] à la somme de 49 079.42 euros (quarante-neuf mille soixante-dix-neuf euros et quarante-deux centimes), en valeur occupée, se décomposant comme suit :


39 200 euros, au titre de l'indemnité principale ;

4 920 euros, au titre de l'indemnité de remploi ;




Statuant à nouveau,


FIXER l'indemnité due à Monsieur [ZU] [SE] [NA] toutes causes de préjudices confondues, au titre de la dépossession foncière des lots numéros 873 et 1018. cadastré AS N°[Cadastre 15] AS n°[Cadastre 16] AS n°[Cadastre 17] AS n°[Cadastre 18]. AS n°[Cadastre 19] et AT n°[Cadastre 23] situés dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 28] à la somme de 87 545,92 euros décomposée comme suit :


Indemnité principale 79 587.20 euros ;

Indemnité de remploi 79 587.20 x 10% = 7958,72 euros ;



A titre subsidiaire,


INFIRMER le jugement rendu par le Juge de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis le 12 juin 2024 en ce qu'il a :


Fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à Monsieur [ZU] [SE] [NA] au titre de la dépossession des lots n°873 (appartement) et 1018 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu [Adresse 7] à [Localité 28] à la somme de 49.079,42 euros (quarante-neuf mille soixante-dix-neuf euros et quarante-deux centimes) en valeur occupée se décomposant comme suit :


39.200 euros au titre de l'indemnité principale ;

4.920 euros au titre de l'indemnité de remploi ;




Statuant à nouveau,


FIXER l'indemnité due à Monsieur [ZU] [SE] [NA] toutes causes de préjudices confondues au titre de la dépossession foncière des lots numéros 873 et 1018, cadastrés AS N°[Cadastre 15]. AS n°[Cadastre 16], AS n°[Cadastre 17], AS n°[Cadastre 18], AS n°[Cadastre 19] et AT n°[Cadastre 23] situés dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 28] à la somme de 66 855,38 euros décomposée comme suit :


Indemnité principale 60.777,62 euros

Indemnité de remploi 60.777,62 x 10% = 6077,76 euros



A titre plus subsidiaire


CONFIRMER le jugement rendu par le Juge de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis le 12 juin 2024 en ce qu'il a :


Fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à Monsieur [ZU] [NA] au titre de la dépossession des lots n°873 (appartement) et 1018 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu [Adresse 7] à [Localité 28] à la somme de 49 079,42 euros, en valeur occupée, se décomposant comme suit :

39.200 euros au titre de l'indemnité principale ;

4.959,42 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

4.920 euros au titre de l'indemnité de remploi ;



EN TOUTE HYPOTHESE 


CONDAMNER l'EPFIF à payer à M. [ZU] [SE] [NA], la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER l'EPFIF aux entiers dépens.




5/ Adressées au greffe le 30 septembre 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 1er octobre 2025 (AR exproprié le 06/10/2025, AR CG en attente), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


JUGER Monsieur [NA] mal fondé en son appel ;


En conséquence,


DÉBOUTER Monsieur [NA] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions tendant à obtenir l'infirmation du jugement du 12 juin 2024 ;


Par suite,


JUGER l'EPFIF bien fondé en son appel ;


Par suite,


INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 12 juin 2024 en ce qu'il a :


FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à Monsieur [NA] pour dépossession des lots n°873 et 1018 ainsi que les 189/183.000° des parties communes générales associées comme suit : 


39.200 euros au titre de l'indemnité principale ;

4.920 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

4.959,42 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;




Et, statuant à nouveau,


FIXER le montant de l'indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour dépossession des lots n°873 et 1018 ainsi que les 189/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 28] comme suit :







Indemnité principale :


Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat : mauvais ;

Valeur unitaire : 561 euros/m², valeur occupée ;





Soit (56m² x 561 euros/m²)' 3.520 = 27.896 euros ;




Indemnités accessoires :


Frais de remploi : 3.789,60 euros

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 826,57 euros  x 6mois soit 4.959,42 euros ; 





TOTAL : 36.0645,02 euros en valeur occupée ;


CONDAMNER les expropriés à payer à l'EPFIF la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.




EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



L'EPFIF expose que :


Sur la date de référence, cet élément n'a pas été discuté en première instance et le juge l'a fixée au 08 avril 2016. Le commissaire du Gouvernement estime en cause d'appel qu'elle doit être fixée au 12 décembre 2023 et cet élément sera laissé à l'appréciation de la cour.

Sur la consistance des biens, la copropriété était très dégradée et elle a fait l'objet de plusieurs arrêtés de péril. Entre 2021 et 2023, l'EPFIF, avec d'autres personnes publiques, a financé de nombreux travaux visant à assurer la sécurité des occupants en attendant leur relogement, qui ont donné un effet global d'embellissement. C'est grâce à ces travaux que le bien se trouve dans un tel état d'entretien. Ils ne sauraient venir augmenter l'indemnité à revenir aux expropriés, sauf à méconnaitre les dispositions de l'article L.322-2 al 3 du code de l'expropriation et à créer un enrichissement sans cause. Il ressort du constat d'huissier versé aux débats que le bien était, peu avant l'ordonnance d'expropriation en mauvais état d'entretien. C'est ce que vient confirmer le reportage photographique du commissaire du Gouvernement.

Sur la valeur vénale du bien, il convient de rappeler que le premier juge a, à bon droit, écarté l'ensemble des termes cités par l'exproprié. Après avoir retenu les références de l'expropriante et du commissaire du Gouvernement, il a retenu des valeurs inférieures de 15 euros/m² à celles habituellement retenues pour la copropriété du Chêne pointu suivant l'état d'entretien des biens, en méconnaissance de l'article L.322-8 du code de l'expropriation. Il convient donc de retenir les valeurs de la grille indemnitaire communément utilisée, et en l'espèce la valeur de 560 euros/m² pour des logements occupés en mauvais état d'entretien.


En cause d'appel incident, l'exproprié base ses sollicitations sur un avis de valeur. Or, il est de jurisprudence constante que seules peuvent être prises en compte les décisions judiciaires définitives et les mutations effectives.


Sur l'absence de déduction de la valeur d'un emplacement de stationnement, la réduction de 15 euros/m² sus-évoquée semble être motivée par l'absence de places de stationnements, habituellement rattachées aux logements. Mais cette méthode constitue une erreur d'interprétation. Les valeurs unitaires moyennes résultant de l'ensemble des références devant être considérées « emplacement de stationnement intégré », il convient ici de soustraire la valeur de l'emplacement de stationnement, qui est de 3.520 euros pour la copropriété du Chêne pointu tel qu'il ressort de jugements définitifs de la juridiction de l'expropriation de Seine-Saint-Denis.






M. [NA] rétorque que :


Sur la fixation de l'indemnité de dépossession, le premier juge a retenu un état moyen et l'exproprié ainsi que le commissaire du Gouvernement considéraient que le bien se trouvait dans un état moyen. Pour retenir un état mauvais, l'EPFIF argue de ce que l'état du bien est dû à des travaux qu'il a entrepris et que la prise en compte de cet état reviendrait à un enrichissement sans cause, mais l'EPFIF ne justifie ni de son appauvrissement, ni du montant des travaux ou des améliorations apportées. Au moment du transport sur les lieux, l'EPFIF percevait encore les loyers du logement, ce qui montre qu'il ne le considérait pas comme insalubre.


La cour constatera qu'un bien tout proche et de même consistance est en vente pour 2.407 euros/m², alors qu'une mutation récente au sein de la résidence STAMU 2, récemment refaite à neuf, établit une valeur de 2.098 euros/m² pour un bien en très bon état d'entretien. Si on applique ce prix à la grille retenue par le commissaire du Gouvernement, on obtient une valeur de 1.421,20 euros/m² pour un bien en état d'entretien moyen.

A titre subsidiaire, il conviendrait d'appliquer la méthode d'évaluation par l'inflation. En se fondant sur l'indemnité de 55.076 euros proposée en première instance par le commissaire du Gouvernement et issue de ventes réalisées en 2021 et 2022, on obtient une valeur de 60.777,62 euros pour 2023 une fois l'inflation prise en compte.

A titre plus subsidiaire, l'évaluation faite par l'EPFIF est issue de ses propres acquisitions et ne reflète pas la valeur du marché et est loin de celle du commissaire du Gouvernement, lequel a par ailleurs retenu une valeur de 3.200 euros pour l'emplacement de stationnement. L'évaluation faite par le premier juge ne tient pas compte de la présence d'une cave, qui peut être évaluée à 3.600 euros.



Le commissaire du Gouvernement conclut que :


Sur la date de référence, elle doit être fixée au 12 décembre 2023, date de la dernière modification approuvée du PLU du 10 juillet 2012 et le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur l'état d'entretien du bien, les dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation ne sauraient justifier d'écarter la demande de l'EPFIF relative à la prise en compte du constat d'huissier qu'elle verse aux débats. La date pour apprécier la consistance des biens est, au terme de l'article L.322-1, la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Si le constat d'huissier est antérieur de quelques semaines à cette ordonnance, il permet de constater l'état de l'appartement quelques jours avant la date de l'ordonnance d'expropriation. Une analyse des constats d'huissier dressés pour les biens de l'espèce permet au commissaire du Gouvernement, qui transpose les constatations à sa propre grille d'analyse, de retenir un état entre « moyen » et « mauvais » pour l'appartement, comme l'a fait le premier juge. Il en retient une valeur intermédiaire entre ces deux états de 678 euros/m².

Sur l'absence de place de stationnement, l'ensemble des termes de référence retenus s'entendant « parking intégré », il convient de soustraire à l'indemnité principale la valeur d'une place de parking dont il ressort des jugements de la juridiction qu'elle est de 3.520 euros.

Motifs

SUR CE, LA COUR

- sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de l'EPFIF du 22 octobre 2024, de M. [ZU] [SE] [NA] u 27 mars 2025 et du commissaire du Gouvernement du 19 septembre 2025 adressées ou déposées au greffe dans les délais règlementaires de l'article R 311-26 du code de l'expropriation sont recevables.

Les conclusions de M. [ZU] [SE] [NA] sont de pure réplique à celles du commissaire du Gouvernement , appelant incident, et ne formulant pas de demandes nouvelles sont recevables.

Les conclusions de l'EPFIF du 30 septembre 2025 sont de pure réplique à celles de M. [NA] et du commissaire du Gouvernement, appelants incidents, ne formulant pas de demandes nouvelles sont recevables.



AU FOND

Aux termes de l'article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'EPFIF indique qu'il ne remet pas en cause :

- l'application par le tribunal de la méthode par comparaison,

- la superficie du bien de 56m²,

- la situation locative à savoir occupée,

-les modalités de calcul des frais de remploi,

-le quantum de l'indemnité pour perte de revenus locatifs.

Il conteste :

- l'état d'entretien tel qu'il a été constaté par la juridiction de première instance,

- la valeur unitaire retenue,

- l'absence de déduction de la valeur d'un emplacement de stationnement.

L'appel incident de M. [NA] concerne :

- la valeur unitaire.



L'appel incident du commissaire du gouvernement a trait à :

- la date de référence,

- la valeur unitaire,

- la déduction de la valeur d'un emplacement de stationnement.



1° sur la date de référence 

S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016.

L'EPFIF indique que le commissaire du Gouvernement retient la la modification n°6 du PLU soit le 12 décembre 2023 et il s'en remet à l'appréciation de la cour.

M. [NA] n'a pas conclu sur ce point.

Le commissaire du Gouvernement retient en application de l'article L322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, comme date de référence le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et sa dernière modification n°6 approuvée le 12 décembre 2023 par le Conseil de territoire.

L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4 , un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat( mot aj, loi N°2018-1021 , 23 novembre 2018) ou , lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien.

En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d'un droit de préemption urbain.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a) de l'article L213-4.

L'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Par arrêt du 1er mars 2023 n°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'en application des articles L 213-4 a) et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir.

En l'espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 28] du 27 janvier 2015, un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune.

Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est du 28 février 2017.

Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l' ORCOD-IN et qu'ils sont donc soumis au droit de préemption urbain.

En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU approuvé le 10 juillet 2012 délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°6 approuvée le 12e décembre 2023 par le Conseil de territoire, date invoquée par le commissaire du Gouvernement, date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant la zone dans laquelle est ce bien ; ces dernières modifications concernent plusieurs zones, notamment la zone UR et a pour objectif :

1) de clarifier et préciser les dispositions relatives à la hauteur des constructions, l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' du règlement qui prévoit des possibilités de dépassement de la hauteur maximale autorisée :

 ' permettre la réalisation d'un nombre entier d'étages droits,

 ' en cas de terrain en pente,

 ' à certaines intersections dans la zone UR 3, indiquées sur les documents graphiques.

La rédaction de l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' est complétée pour préciser que ces trois possibilités de dépassement de la hauteur maximale peuvent être cumulées.

2) de supprimer l'interdiction des rez-de-chaussée semi enterrés, lorsqu'ils ne sont pas destinés à l'habitation,

3) de compléter les dispositions relatives aux clôtures, pour qu'elles soient conçues de manière à permettre le passage de la petite faune et, dans les zones UA, UB et UR, permettre, sous certaines conditions, de déroger à l'obligation de réaliser un muret.

En conséquence le jugement sera infirmé et la date de référence fixée au 12 décembre 2023.

À cette date de référence, le bien est situé en zone UR3.

La zone UR3 a été créée à la suite de l'arrêté préfectoral n° 2019 ' 2388 du 6 septembre 2019 qui a déclaré d'utilité publique le projet d'aménagement de la Zac du [Localité 26] emportant mise en compatibilité du PLU dans son article 2.



2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance:

A sur les copropriétés du Chêne pointu et de l'Etoile du Chêne pointu

La commune de [Localité 28] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l'urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 25] » étant située à 5,5 km.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 30] à [Localité 31] et dessert [Localité 28]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 27]. La création d'une gare de la future ligne 16, métro express, par la société du Grand Paris et le GPA est en cours de réalisation.

Les copropriétés du Chêne pointu et de l'Étoile du Chêne pointu sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriété et n'est pas propre à chacune d'elles. La copropriété du Chêne pointu est composée de bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l'Étoile du Chêne pointu de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que l'un des bâtiments (B 18) a déjà fait l'objet d'une démolition.

La copropriété de l'Étoile du Chêne pointu a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 28].

L'EPFIF et le Commissaire de gouvernement de première instance ont exposé les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l'Étoile du Chêne pointu réalisée par la commune de [Localité 28] en 2014 mettant en évidence que :

'près de 60 % des ménages ont un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté,

'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI,

' les habitants sont confontés à un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes,

'un quart des familles sont monoparentales,

'près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage,

'l'occupation moyenne est de plus de quatre personnes par logement,

'une rotation importante des propriétaires comme des locataires.

Le commissaire du Gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signé entre l'État, le département et la commune de [Localité 28] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

'résorption des impayés,

'réalisation des travaux urgents et mise aux normes ,

'lutte contre les marchands de sommeil,

'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

'réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l'assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.

En conséquence, l'ampleur des dégradations a justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCODIN).

Par décret numéro 2015-99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « [Localité 26] » et la mise en 'uvre a été confiée à l'EPFIF.

Un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de 5 ans a été institué par un arrêté préfectoral n° 2017-2398 du 11 septembre 2017.

L'expropriant et le commissaire du Gouvernement ajoutent que la copropriété fait l'objet d'une administration judiciaire, en raison d'un important arriéré de charges , à savoir pour la copropriété du Chêne pointu de 7,7 millions euros et pour la copropriété de l'Étoile du Chêne pointu de 6,2 millions d'euros en 2022 et ils font état du décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement l'article L522-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, autorisant l'expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l'ORCOD.

L'EPFIF indique que cette prise de possession anticipée concerne le bâtiment B4, et donc les expropriés et que celle-ci était indispensable afin de réaliser, en urgence, les travaux de réparation et de sécurité permettant l'habitabilité du bâtiment dans des conditions sécurisées, dans l'attente du relogement définitif des occupants qui sera mis en 'uvre par l'EPFIF.

L'EPFIF s'agissant de l'état général de la copropriété du Chêne pointu, indique que les bâtiments font l'objet :

' d'un arrêté de péril sur les équipements communs d'immeubles n° R2 1015. 200 117 du 27 août 2015 ;

' d'un arrêté de péril n° R2 1018. 252 du 3 septembre 2018 (pièce n° 1) ;

' d'une levée partielle de péril n° R2 1019. 399 du 29 octobre 2019.

Il ajoute que de manière plus générale, la situation d'extrême dégradation a imposé à la puissance publique d'engager un programme de travaux destinés à assurer la sécurité et la salubrité des bâtiments dans l'attente de leur démolition, compte tenu de l'occupation des bâtiments encore importante, malgré une propriété désormais plus que majoritaire par l'EPFIF (1331 logements au 1er janvier 2024) ; il produit des photographies en indiquant que l'intervention publique sur le bâtiment 4 était plus qu'urgente et que des travaux importants ont été réalisés afin de pallier à l'incapacité de la copropriété, sous administration provisoire d'AJA, à réaliser ces travaux, dont notamment :

1ère vague des travaux de mise en sécurité :

' des travaux de 2016 à 2018 concernant la sécurité incendie (portes coupe-feu, désenfumage, reprise des colonnes électriques) et sur les halls, pour 7,2 millions d'euros sur le Chêne pointu soit environ 1,4 millions d'euros pour le B4;

' des travaux de sécurisation des pignons suite à la chute du pignon du 18 octobre 2018 à juin 2019, pour un montant de 276'000 euros pour le B4 ;

2 ème vague des travaux de mise en sécurité

' des travaux de réparation et de sécurité : d'octobre 2021 à octobre 2023 pour un montant de 6'730'217,62 euros sur l'ensemble du Chêne pointu ;

' des travaux suite à la prise en jouissance réalisée de juillet à décembre 2023 sur le bâtiment B4.

Tous les travaux ont été financés par l'ANAH et par l'EPFIF sans reste à charge pour les propriétaires.

L'EPFIF souligne qu'entre 2021 et 2023, différents travaux ont été effectués :

' sécurisation des façades, des parties communes intérieures et des cadres,

' installation d'aménagements extérieurs (rampe d'accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d'accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonne sèche,BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité cadre (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d'arrêt des compteurs d'eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d'individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peinture des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement du mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise aux normes de la distribution électrique.

L'EPFIF mentionne que ces travaux donnent un effet global d'embellissement du bâtiment et des logements, qu'ils n'ont été effectués que dans le but de préserver la sécurité et la décence des occupants, dans l'attente de leur relogement et que dès lors ces éléments ne sauraient justifier une indemnisation supérieure, en comparaison par exemple aux autres bâtiments déjà expropriés n'ayant pas bénéficié des travaux.



B sur le bâtiment 4 de la copropriété de l'Etoile du Chêne pointu

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété du Chêne pointu.

Il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation, composé :

' d'un sous-sol à usage de caves ;

' d'un rez-de-chaussée ;

' de 10 étages.

Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par quatre entrées et cages d'escaliers nommées A, B, C et D.



C sur les biens expropriés 

 Il s'agit :

' Du lot n°873 : un appartement de type F3, situé au 10e étage de l'escalier C, d'une superficie de 56 m².

Il est composé d'une entrée et d'un couloir qui desservent une cuisine, WC et une salle de bains ainsi qu'une pièce de vie et de deux chambres, l'une d'entre elle étant accessible à partir de la pièce de vie.

Le premier juge a retenu un état qualifié de moyen à mauvais au regard des constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 15 novembre 2024.

' Du lot n°1018 : une cave, qui n'a pas été visitée par le premier juge pour des raisons de sécurité .

Le premier juge indique que l'EPFIF fait valoir à titre principal au visa de l'article L322-2 dernier alinéa du code de l'expropriation et à titre subsidiaire au visa de l'article 1303 du Code civil, qu'il a fait réaliser d'importants travaux de rénovation aussi bien des parties communes que des parties privatives, depuis sa prise de possession anticipée, et en particulier la mise en conformité de l'installation électrique de l'appartement de M. [NA], que l'état d'entretien de l'appartement ne peut être qualifié que de moyen à mauvais; qu'en l'occurrence,l'EPFIF ne verse aux débats aucun document permettant d'établir la consistance, le montant et la date de réalisation des travaux qu'il évoque; que toutefois il indique dans son dernier mémoire qu'ils ont été effectués après sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n° 2023-06 50 du préfet de Seine-Saint-Denis du 11 avril 2023 ; que dès lors, ces travaux n'ont pas été réalisés dans les trois années précédant l'enquête publique, laquelle s'agissant du bâtiment B4 a été prescrite par un arrêté n° 2021 ' 2884 du 21 octobre 2021 et s'est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021 et par voie de conséquence, l'alinéa 4 de l'article L322-4 du code de l'expropriation n'est pas applicable en l'espèce.

Le premier juge ajoute que selon l'article 1303 du Code civil, en dehors des cas de gestions d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement ; qu'aux termes de l'article 1303 ' 1 du même code, l'enrichissement est injustifié lorsqu'ils ne procède ni de l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri ni de son intention libérale ; qu'en l'espèce, les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués par l'EPFIF relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur et de propriétaire des biens à la suite d'une part, de sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n° 2023-06 50 du préfet de Seine-Saint-Denis du 11 avril 2023 et d'autre part, du transfert de propriété selon ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété du 29 juin 2023 ; que dans ces conditions, l'appauvrissement de l'EPFIF, si tant est qu'il soit avéré, ce qui n'est pas le cas en l'absence de production de tout document, est justifié et par suite, il ne peut y avoir enrichissement sans cause de M. [NA] au titre de ces travaux.

Le premier juge en conclut en conséquence, que conformément aux constatations effectuées aux termes du procès-verbal de transport sur les lieux du 13 novembre 2023, l'état d'entretien du lot n° 873 peut être qualifié de moyen à mauvais notamment au regard de l'importante présence de moisissures dans les deux chambres, en particulier autour des fenêtres, lesquelles sont en bois et simple vitrage.

L'EPFIF conteste que le premier juge après transport sur les lieux ait retenu un état moyen à mauvais, car c'est en raison des travaux réalisés dans le cadre de la procédure d'extrême urgence que la mise en 'uvre, à savoir des travaux de mise en sécurité/amélioration dès qu'il a pris possession d'un logement occupé a été réalisée dans le cadre de travaux de réparation et de sécurité à l'échelle des copropriétés du Chêne et de l'Etoile du Chêne pointu, que les propriétaires n'étaient plus capables d'entreprendre les travaux nécessaires, en attendant la démolition et la réhabilitation des bâtiments, compte tenu de l'occupation encore importante et de logements souvent non décents, présentant des risques importants ; qu'il ne saurait être considéré que ces travaux, financés entièrement par les personnes publiques, dont l'EPFIF, viennent augmenter la valeur du bien et par suite, l'indemnité revenant aux expropriés.

L'EPFIF indique qu'admettre que ces travaux doivent être pris en compte dans le calcul de l'indemnité de dépossession revenant aux expropriés méconnaît l'article L322-2 du code de l'expropriation et constituera un enrichissement sans cause; que s'agissant de la méconnaissance de l'article L322-2 du code de l'expropriation, le juge de l'expropriation ne peut tenir compte des travaux publics réalisés dans les trois années qui précèdent l'enquête publique pour déterminer la valeur du bien exproprié ; que la Cour de cassation a eu l'occasion de juger qu'ont le caractère de travaux publics, les travaux immobiliers répondant à une fin d'intérêt général et qui comportent l'intervention d'une personne publique, soit en tant que collectivité réalisant des travaux, soit comme bénéficiaire de ces derniers (3e civile, 19 septembre 2007, n° 06-10'546).

En effet, les travaux réalisés portent sur :

' sécurisation des façades, les parties communes intérieures et des caves,

' installation d'aménagement extérieurs (rampe d'accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d'accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonnes sèches, BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité gaz (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d'arrêt compteur d'eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d'individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peintures des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC et salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement de mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise en ordre de la distribution électrique.

L'EPFIF indique que ces travaux ont été réalisés dans un but d'intérêt général et une personne publique est intervenue puisqu'ils ont été effectués par un établissement public, ils concernent les lots à évaluer et, ne peuvent dès lors être pris en compte par le juge dans son évaluation.

L'EPFIF ajoute, au titre de l'enrichissement sans cause, qu'on ne saurait lui reprocher en la condamnant à prendre en charge deux fois les travaux, la première fois lors de la réalisation des travaux, la seconde, en indemnisant les expropriés pour des travaux qui n'ont jamais réalisés ; que le premier juge reconnaît effectivement un appauvrissement de l'EPFIF qui se justifierait par l'obligation pesant sur lui en tant que possesseur et propriétaire de l'ensemble immobilier et ce, depuis la prise de possession anticipée dans le cadre de la procédure d'extrême urgence mais également depuis l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023, que toutefois, l'enrichissement sans cause ne saurait être retenu « en l'absence de production de tout document », alors qu'il a été porté à la connaissance du tribunal l'ensemble des travaux effectués dans le logement ; que cette description accompagnée d'un, procès-verbal de constat effectué par Maître [FG] , commissaire de justice, démontre bien le fait, que sans l'intervention de l'EPFIF, le bien à évaluer n'était pas dans le même état que celui constaté par le tribunal ; que dès lors, en considérant que le bien exproprié étant en état moyen mauvais en raison des travaux effectués par l'expropriant, le tribunal a, dans son évaluation, pris en compte des travaux et les a entérinés ce qui constitue, à l'évidence, un enrichissement sans cause.

Sur la consistance du bien prendre en compte, l'EPFIF indique que l'appartement est globalement en mauvais état.

L'EPFIF demande donc l'infirmation du jugement qui a retenu un état moyen du logement, alors qu'il doit être retenu un état mauvais.

M. [NA] demande la confirmation du jugement sur l'état moyen à mauvais.

Le commissaire du Gouvernement en appel indique que sans pouvoir justifier des travaux effectués dans l'appartement de M. [NA] par l'EPFIF, ni de la date de ceux-ci, il arbitre la consistance du bien selon la dernière visite avant l'ordonnance d'expropriation, soit le constat de Maître [FG] établi le 1er juin 2023 ; il demande la confirmation du jugement.

Il indique qu'il n'a pas la même lecture que le premier juge de l'article L322-2 du code de l'expropriation, qui a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences des travaux publics, de modification du PLU, sur l'évolution des prix d'un secteur donné ; qu'au cas particulier, la demande de l'EPFIF concerne la consistance du bien et plus particulièrement l'appréciation de l'état d'entretien du bien et le rejet de leur demande par l'article L322-2 alinéa 4 ne peut être retenu ; que la date pour apprécier la consistance du bien en application de l'article L322-1 du code de l'expropriation est celle de l'ordonnance portant transfert de propriété, à savoir en l'espèce le 29 juin 2023, et qu'à ce titre l'EPFIF avait des obligations notamment, celle d'offrir un logement décent .

1° sur l'application de l'article L 322-2 alinéa 4 du code de l'expropriation invoquée par l'EPFIF

L'article L322-2 alinéa 4 dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même s'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeursubis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien.

Cet article invoqué par l'EPFIF a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences de travaux publics, de modification du PLU, sur l'évolution des prix, à savoir un changement de valeur d'un secteur donné.

Comme l'indique exactement le commissaire du Gouvernement cet article a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences des travaux publics, de modification de PLU, sur l'évolution des prix , l'article faisant état de changement de valeur d'un secteur donné.

Or, la demande de l'EPFIF concerne en l'espèce la consistance du bien.

L'alinéa 4 de l'article L322-1 susvisé n'est donc pas applicable.

En tout état de cause, comme l'indique exactement le premier juge, l'EPFIF indique que les travaux qu'elle invoque avoir réalisé, l'ont été après sa prise de possession anticipée du bâtiment 4 selon l'arrêté du préfet de seine Saint Denios du 11 avril 2023 et n'ont donc pas été réalisés dans les trois années précédant l'enquête publique, puisque celle-ci a été prescrite par arrêté préfectoral du 21 octobre 2021 et s'est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021.

L'alinéa 4 de l'article L322-2 susvisé ne peut donc s'appliquer.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

2° sur l'enrichissement sans cause invoqué par l'EPFIF

Selon l'article L 1303 du Code civil, en dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.

En outre, aux termes de l'article 1303-1 du même code, l'enrichissement est injustifié lorsqu'il ne procède ni l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri ni de son intention libérale.

L'EPFIF invoque cet enrichissement sans cause.

M. [NA] reprend la motivation du premier juge.

En l'espèce :

- aucune pièce n'est produite tant sur la première vague des travaux de mise en sésurité, que pour la deuxième vague des travaux de mise en sésurité, avec des travaux financés sans précision par l'ANAH et l'EPFIF;

- L'EPFIF n'a pris possession du bien exproprié de façon anticipée que par arrêté préfectoral du 11 avril 2023 et l'ordonnance emportant transfert de propriété est du 29 juin 2023 et les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur puis de propriétaire, dans l'attente du relogement des expropriés qui en ont fait la demande.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement écarté l'enrichissement sans cause invoquée par l'EPFIF.



3° sur l'application de l'article L322-1 du code de l'expropriation invoquée par le commissaire du Gouvernement

L'article L322-1 du code de l'expropriation dispose que que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

S'agissant de l'application de la régle habituelle de la consistance et de l'état du bien, le premier juge indique que l'état d'entretien était qualifié de mauvais par l'EPFIF, de moyen par l'exproprié et de moyen par le commissaire du Gouvernement après transport.

Il a retenu conformément aux constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 15 novembre 2023, un état moyen à mauvais, notamment au regard de l'importante présence de moisissures dans les deux chambres, en particulier autour des fenêtres, lesquelles sont en bois et simple vitrage.

En tout état de cause, l'état d'un bien ne peut être retenu à la date du procès-verbal de transport, puisque l'article L322-1 du code de l'expropriation dispose que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété et ce n'est qu'à défaut d'ordonnance d' expropriation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, que la consistance d'un bien est fixée à la date du jugement .

En l'espèce, la consistance du bien exproprié des époux doit en effet être appréciée à la date de l'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété, soit le 29 juin 2023 et non à la date du transport sur les lieux du 14 novembre 2024 qui a eu lieu prés de cinq mois plus tard.

L'EPFIF produit un procès-verbal de constatation de la SELARL [FG] huissier de justice associée du 1er juin 2023 (pièce n° 3) soit moins d'un mois avant l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023, sans que les expropriés le contestent ou fassent état d'une modification de l'état des lieux entre la date de ce constat huissier du 1er juin 2023 et celle très proche de l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023.

Il en ressort avec les photographies les constatations suivantes :

« L'entrée :

Le carrelage recouvrant le sol est en bon état.

La tapisserie recouvrant les murs est en état d'entretien.

La peinture recouvrant le plafond est à l'état d'entretien.

L'équipement comprend un tableau électrique muni de disjoncteurs.

La cuisine :

Le carrelage recouvrant le sol est en bon état.

La faïence recouvrant les murs est à l'état d'entretien.

La peinture recouvrant le plafond est à l'état d'entretien.

L'équipement comprend une double fenêtre en bois, simple vitrage.

La salle de bains :

Le carrelage recouvrant le sol est en état d'entretien.

La peinture recouvrant les murs est en état d'usage.

La peinture recouvrant le plafond est visiblement en mauvais état, la peinture s'écaille sur son ensemble.

Les toilettes :

Le carrelage recouvrant le sol est à l'état d'entretien.

La peinture recouvrant les murs est à l'état d'usage.

La peinture recouvrant le plafond est visiblement en mauvais état, principalement au niveau de la colonne d'évacuation des eaux usées.

Le salon :

Le linoléum recouvrant le sol est à l'état d'entretien.

La peinture recouvrant les murs est visiblement en mauvais état.

La peinture recouvrant le plafond est à l'état d'entretien.

L'équipement comprend une double porte-fenêtre en bois, simple vitrage et une double fenêtre en bois, simple vitrage.

La chambre 1 :

Le linoléum recouvrant le sol est à l'état d'entretien.

La tapisserie recouvrant les murs est à l'état d'usage.

La peinture recouvrant le plafond est à l'état d'usage.

L'équipement comprend une double porte-fenêtre , simple vitrage. »

Le commissaire du Gouvernement précise que les états dits « d'usage et d' entretien » avancés par l'huissier dans ces procès-verbaux seront rassemblés sous l'état dit moyen du commissaire du Gouvernement correspondant à des états nécessitant des travaux d'embellissement jusqu'aux travaux de mise aux normes soit moyen ' ou moyen plus.

Il ressort de ce procès-verbal de constat que l'appartement est majoritairement en état d'entretien (9) ou d'usage (5) avec constat de mauvais (3), sans que les expropriés fassent état d'une modification de l'état de leur bien entre ce constat d'huissier et la date de l'ordonnance de transfert de propriété, soit sur une courte période d'un mois.

Le premier juge a donc exactement retenu un état moyen tendant sur le mauvais, puisque le bien est dépourvu de huisseries en PVC double vitrage le jour de la visite du commissaire de justice, que les huisseries en bois en simple vitrage sont d'origine et que la salle de bains a été refaite entre la visite du commissaire de justice du 1er juin 2023 et le transport judiciaire du 15 novembre 2023, en comparant les photographies du commissaire de justice et celles du commissaire du Gouvernement.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

3° sur la date d'estimation

S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance , soit le 12 juin 2024. . 

4° sur la fixation de l'indemnité principale

A sur les surfaces

La surface pour l'appartement de 56 m² n'est pas contestée.

Le jugement sera confirmé en ce sens.



B sur la situation locative

Aux termes de l'article L322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence en l'espèce, la consistance des biens doit être fixée à la date de l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023.

Le premier juge a fixé l'indemnité de dépossession en valeur occupée , ce qui n'est pas contesté par les parties ni par le commissaire du Gouvernement.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

C sur la méthode d'évaluation

La méthode par comparaison cave et parking intégré retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties, ni par le commissaire du Gouvernement.

M. [NA] sollicite cependant une indemnité de 3000 euros pour la cave.

Ce point sera examiné après examen des références des parties,

Le jugement sera donc confirmé sur la méthode par comparaison.

D sur la fixation de l'indemnité principale

1° sur la valeur de l'appartement et de la cave 

Le premier juge après examen des références des parties en retenant un état moyen voire mauvais du bien de M. [NA] a retenu une valeur unitaire de 700 euros/m² en valeur occupée.

L'EPFIF demande l'infirmation du jugement pour retenir une valeur unitaire de 561 euros/m² en valeur occupée.

M. [NA] demande l'infirmation du jugement et demande à titre principal de retenir une valeur unitaire de 1421,20 euros en valeur occupée.

Le commissaire du Gouvernement demande également l'infirmation du jugement en proposant de retenir une valeur unitaire de 678 euros/m² en valeur occupée.

Il convient en conséquence d'examiner les termes de comparaison proposés par les parties et le commissaire du Gouvernement:

A termes de l'EPFIF

L'EPFIF indique qu'après avoir retenu des références citées par l'autorité expropriante et le commissaire du Gouvernement, le tribunal a synthétisé l'ensemble de ces mutations comme suit :





État



Mauvais



mauvais ' moyen



Moyen



Moyens ' Bon



Bon



Très bon





Libres



660 euros/m²



825 euros/m²



935 euros/m²



1050 euros/m²



1260 euros/m²



1375 euros/m²





Occupés



560 euros/m²



715 euros/m²



800 euros/m²



880 euros/m²



1000 euros le/m²



1170 euros/m²





L'EPFIF observe que pour autant le premier juge a arrêté dans le cadre de l'expropriation du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu, pour l'évaluation des appartements de type F3 ou F4 occupés par un tiers, les valeurs suivantes, selon l'état d'entretien de l'appartement :

' 545 euros/m², lorsque l'appartement est dans un mauvais état d'entretien ;

' 700 euros/m², lorsque l'appartement est dans un état d'entretien de mauvais à moyen,

' 785 euros/m², lorsque l'appartement est dans un état d'entretien moyen ;

' 865 euros/m², lorsque l'appartement est dans un état d'entretien de moyen à bon ;

' 985 euros/m², lorsque l'appartement est dans un bon état d'entretien ;

' 1155 euros/m² plus, lorsque l'appartement est dans un très bon état d'entretien et bien équipé.

Il indique que cette diminution est une erreur d'interprétation.

Il rappelle les dispositions de l'article L 322-8 du code de l'expropriation qui dispose que sous réserve de l'article L322-9, la juridiction tient compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les diverses titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les 2/3 au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les 2/3 au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. Le juge tient compte des accords réalisés à l'amiable à l'intérieur des zones d'intervention foncière, des zones d'aménagement différé et des périmètres provisoires.

Il indique que la Cour de cassation rappelle régulièrement le principe selon lequel doivent être pris en considération les accords réalisés à l'amiable postérieurement à la déclaration d'utilité publique (3e civile, 13 novembre 2003, n° 02 ' 70'119).

Il fait état des références suivantes portant sur un ensemble de cessions de biens de même nature et d'état d'entretien, situés dans le même bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu (pièce n° 2), celles-ci intégrant la valeur des lots parkings extérieurs attachés au logement acquis amiablement.

Les termes comportent les références de publication.



























Ancien propriétaire



Adresse 



Lot



Cave



Parkings



Bâtiment



Type



Surface (loi Carrez)/m²



État du logement



Prix d'acquisition



Prix/m²



Libre/

occupé



Transfert de propriété



Date de prise de jouissance





ASCI



 [Adresse 2]



749



923



2165



4



3



55,57



très bon



59071



1063



O



16 juillet 2020



16 juillet 2020





[RT]



[Adresse 2]

[Adresse 2]



768



985



2181



4



4



66,61



très bon



70806



1063



O



8 mars 2022



8 mars 2022





SCI Steve Investissements



[Adresse 2]



807



970



2433



4



3



56,37



très bon



70462



1250



L



1er décembre 2020



1er décembre 2020





[SJ]



[Adresse 2]



755



975



2171



4



4



66,76



bon



66578



893



O



14 novembre 2019



14 novembre 2019





[S]



[Adresse 2]



756



976







4



4



66,99



 bon 



 66804 



 893 



O



 20 février 2020



20 février 2020 





[FJ]



[Adresse 2]



759



951



2194



4



4



65,50 



 bon 



 65341 



 893



O



21 juillet 2020 



 21 juillet 2020 





[ZV]



[Adresse 2]

[Adresse 2]



765



925







4



3



55,03 



 bon 



51536 



 893 



O



18 mars 2021



 18 mars 2021 





[NB]



[Adresse 2]



799



999



2429



4



3



56,43 



 bon



 56431



 893



O



 22 octobre 2019 



 22 octobre 2019 





[BA]



[Adresse 7]



832



1009







4



2



47,91 



 bon 



 48062 



893



O



 21 juillet 2020 



21 juillet 2020 





[WA]



[Adresse 7]



849



1052



2391



3



3



55,70 



 bon



 49740 



893 



O



2 août 2018



2 août 2018 





[T]



[Adresse 7]



852



1015



2444



4



3



54,70 



bon 



 54732



893 



O



29 octobre 2019



 29 octobre 2019





[VT]



[Adresse 7]



857



1068



2344



3



3



55,90 



 bon



 49919 



 893



O



 15 novembre 2018 



 15 novembre 2018 





[VU]



[Adresse 7]



858



1069



2345



3



3



54,70 



bon 



 48847



 893 



O



 13 décembre 2018 



13 décembre 2018





[N]



[Adresse 12]



882



1084



2398



4



3



55,33 



bon 



 55351 



893 



O



30 juillet 2020 



 30 juillet 2020





[MW]



[Adresse 2]

[Adresse 2]



747



979



2440



4



4



67,00 



 bon



 78385 



1050 



L



 18 août 2020 



18 août 2020





[SI]



[Adresse 2]



769



986



2371



4



3



55,30 



bon



 64872 



1050 



L



 22 octobre 2020



 22 octobre 2020 





[IZ]



[Adresse 2]



784



932







3



4



65,70 



bon



 68985 



1050 



L



 17 avril 2018



17 avril 2018





[ZT]



[Adresse 2]



805



954



2431



4



3



55,97 



bon



 65645



1050 



L



15 octobre 2020 



15 octobre 2020





[C]



[Adresse 7]



833



1008



2330



3



2



48,08 



bon



 52936 



 1050



L



27 octobre 2022 



27 octobre 2022





[RV]



[Adresse 7]



837



1038



2383



4



3



55,90 



bon



 65565 



1050 



L



 6 avril 2021



 6 avril 2021





[SH]



[Adresse 7]

[Adresse 7]



865



1076



2450



4



3



55,69 



bon



 65322 



1050 



L



 27 février 2020 



 27 février 2020 





[SK]



[Adresse 12]



893



1059



2373



4



3



56,07 



bon



 65761 



1050 



L



 8 décembre 2020 



 8 décembre 2020





[JB]



[Adresse 12]



899



1045







4



4



62,50 



bon



 68250 



1050 



L



 16 février 2023



 16 février 2023





[W]



[Adresse 12]



900



1031







3



4



66,03 



bon



 69332 



1050 



L



 5 septembre 2017



 5 septembre 2017





[VY]



[Adresse 12]



904



1046







3



4



65,70 



bon



 68985 



1050



L



 11 avril 2017 



11 avril 2017





[RZ]



[Adresse 12]



907



1022







4



4



66,10 



bon



 73826 



1050 



L



 25 février 2021 



25 février 2021 





[H]



[Adresse 12]



908



1023



2100



4



4



66,70



bon



 70035



1050 



L



31 juillet 2018 



 31 juillet 2018





[VP]



[Adresse 2]



767



984







3



4



65,79



Moyen



 47566 



723 



O



 23 juillet 2019 



23 juillet 2019 





[ZW]



[Adresse 12]



773



950







4



3



55,50 



Moyen



 43725 



 795



O



 15 décembre 2022 



 15 décembre 2022





[K]



[Adresse 2]

[Adresse 2]



785



933







4



3



55,62 



Moyen



 40213



 723 



O



 11 juillet 2019



 11 juillet 2019 





[VZ]



[Adresse 2]

[Adresse 2]



802



1002



2378



4



3



56,08 



Moyen



 40586 



 723 



O



 10 mars 2022 



10 mars 2022





[FA]



[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



811



946







4



3



56,36 



Moyen



 42303 



 723 



O



 3 novembre 2020 



 3 novembre 2020 





[MU]



[Adresse 2]



822



944



2186



4



3



56,13 



Moyen



45640 



 723 



O



 29 octobre 2020 



 29 octobre 2020 





SCI Cogit



[Adresse 7]



854



1058



2446



3



3



55,37 



Moyen



 40033 



 723



O



 9 octobre 2018 



 9 octobre 2018 





SCI Roumieu



[Adresse 7]



856



1067



2443



4



3



55,96 



Moyen



 45505



 723 



O



 4 novembre 2021 



 4 novembre 2021 





[WJ]



[Adresse 7]



869



1040







3



3



56,06 



Moyen



 40531



 723



O



 31 octobre 2017 



31 octobre 2017 





[EV]



[Adresse 7]



872



1017







3



3



56,06 



Moyen



 48924 



 795 



O



 27 octobre 2022 



27 octobre 2022 





[RY]



[Adresse 7]



874



1019



2453



3



3



55,25 



Moyen



 39946 



 723 



O



 26 mars 2019 



 26 mars 2019





[R]



[Adresse 12]



878



1080



2447



4



2



50,01 



Moyen



 36157 



 723 



O



 19 mars 2019 



 19 mars 2019 





[FE]



[Adresse 12]



894



1094







3



3



56,50 



Moyen



 40850 



 723 



O



 5 juillet 2018 



5 juillet 2018 





[MP]



[Adresse 12]



896



1096







3



4



66,01 



Moyen



 55206 



723 



O



 27 septembre 2022 



27 septembre 2022 





[CV]



[Adresse 12]



901



1063







4



3



55,50 



Moyen



 41619 



 795 



O



18 mai 2021



 18 mai 2021 





[ZZ]



[Adresse 12]



905



1020







3



3



54,40 



Moyen



 39331 



 723 



O



 8 novembre 2018 



 8 novembre 2018 





SCI CLS



[Adresse 2]



766



926







3



3



54,95 



Moyen



 53996 



 935 



L



25 octobre 2022 



 25 octobre 2022 





[J]



[Adresse 2]



780



927







3



4



66,90 



Moyen



 56865 



 850 



L



15 mars 2018



 15 mars 2018 





[WF]



[Adresse 2]



772



981



2174



4



4



65,59 



Bon



62327 



 850 



O



 22 juillet 2021



 22 juillet 2021 





[VS]



[Adresse 7]



841



1035



2338



4



3



55,00 



Moyen



 52425 



 850 



L



14 novembre 2019 



14 novembre 2019 





[NG]



[Adresse 7]



845



1055



2397



3



3



55,80 



Moyen



 47430



 850 



L



11 mai 2017



 11 juin 2017 





[JA]



[Adresse 12]



897



1044







3



3



55,30 



Moyen



 47005 



 850 



L



 21 février 2019 



21 février 2019





[CV]



[Adresse 2]



790



936



2372



4



3



55,64 



Mauvais



 32214 



 510 



O



 8 décembre 2020 



 8 décembre 2020 





SCI PSDJ



[Adresse 2]



816



962



2438



3



3



52,87



Mauvais



26964 



 510 



O



 24 mai 2018



24 mai 2018 





[EZ]



[Adresse 6]



511



683



2303



3



3



55,97 



Très bon état



66445



1063 



O



 16 décembre 2021 



 14 décembre 2021 





[RW]



[Adresse 6]



441



650



2330



3



3



56,00



Très bon état



 70000 



1250 



L



 25 janvier 2019



 25 janvier 2019





[MT]



[Adresse 6]



469



641



2258



3



3



53,26



Bon



53317,30



893



O



15 

décembre 2020



15 décembre 2020





[ES]



[Adresse 11]



553



737



2250



3



4



66,30



Bon



59205,90



893



O



23 juillet 2019



23 juillet 2019





[Y]



[Adresse 6]



428



638



2220



3



4



65,90



Bon



58848,70



893



O



14 mars 2019









[WG]



[Adresse 6]



432



635



2224



3



4



66,22



Bon



77484,10



1050



L



14 octobre 2021



14 octobre 2021





[EU]



[Adresse 6]



426



630







3



3



56,45



Bon



62679,75



1050



L



16 juin 2021



15 juin 2021





[ZX]



[Adresse 6]



404



577



2198



3



4



66,95



Bon



78327,50



1050



L



28 janvier 2021



28 janvier 2021





[MZ]



[Adresse 6]



465



593







3



3



56,05



Bon



62218



1050



L



15 septembre 2020



15 septembre 2020





[ZR]



[Adresse 6]



436



619







3



4



64,59



Bon



67819,50



1050



L



25 juin 2019









SCI JJD



[Adresse 11]



543



741



2544



3



3



55,78



Moyen



45361,83



723



O



30 septembre 2021



30 septembre 2021





[WC]



[Adresse 11]



537



676



2602



3



4



66,66



Moyen



54014,70



723



O



06 juin 2021



6 juin 2021





[FB]



[Adresse 6]



410



573



2211



3



3



56,77



Moyen



46149,18



723



O



15 septembre 2020



15 septembre 2020





SCI EJDN



[Adresse 11]



539



696



2604



3



3



55,23



Moyen



44741,50



723



O



10 mars 2020



10 mars 2020





[ZO]



[Adresse 11]



492



707



2275



3



3



53,93



Moyen



43890,53



723



O



19 décembre 2019



19 décembre 2019





[ZO]



[Adresse 11]



484



689



2267



3



3



55,73



Moyen



45322,07



723



O



19 décembre 2019









[FB]



[Adresse 6]



431



617



2223



3



3



56,72



Moyen



46109,42



723



O



26 novembre 2019









[FB]



[Adresse 11]



505



657



2297



3



3



56,27



Moyen



45751,53



723



O



26 novembre 2019









[SB]



[Adresse 11]



496



725



2279



3



3



56,03



Moyen



45560,66



723



O



17 octobre 2019



17 octobre 2019





[A]



[Adresse 6]



456



620



2245



3



3



56,40



Moyen



40777,20



723



O



17 janvier 2019



17 janvier 2019





SCI Kelly



[Adresse 6]



366



590



2255



3



3



56,18



Moyen



53528,30



850



L



11 juin 2020









[VX]



[Adresse 6]



452



594



2241



3



3



55,90



Moyen



47515,00



850



L



25 juillet 2019









SCI [Localité 28] (M. [FB])



[Adresse 11]



544



672



2545



3



4



66,75



Moyen



56737,50



850



L



26 novembre 2019









[VW]



[Adresse 6]



402



629



2197



3



3



56,70



Moyen



54014,50



850



L



24 septembre 2019









[IY]



[Adresse 11]



569



731



2254



3



4



64,84



Mauvais



41012,76



510



O



17 février 2022



17 février 2022





[RU]



[Adresse 11]



519



723



2310



3



3



55,82



Mauvais



32315,02



510



O



18 décembre 2021



18 décembre 2021





[MV]



[Adresse 11]



556







1187



3



4



66,11



Mauvais



36987,71



510



O



01 décembre 2020



01 décembre 2020





[FB]



[Adresse 6]



422



576



2214



3



4



55,73



Mauvais



32264,53



510



O



22 octobre 2020



22 octobre 2020





SCI Zada



[Adresse 11]



560



727



2466



3



4



66,85



Mauvais



34093,50



510



O



27 août 2019









[MX]



[Adresse 6]



414



572



2206



3



3



55,89



Mauvais



37887,40



600



L



06 mai 2021



06 mai 2021





[JE] et Fils



[Adresse 6]



408



581



2202



3



4



65,71



Mauvais



44368,60



600



L



21 janvier 2021



21 janvier 2021





Ces termes comparables en localisation et en consistance, s'agissant de cessions dans le bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu seront retenus pour un état moyen voire mauvais correspondant à l'état de l'appartement exproprié.

La pièce n°2 contient également les mutations intervenues depuis 2019 au sein du Bâtiment 10 avec les références de publication :





Ancien propriétaire



date de la vente



adresse



lot



cave



parkings



surface (loi Carrez)/m²



état du bien



procédure



situation locative



prix



valeurs unitaires/m²





[P]



22 août 2019



[Adresse 9] 



90



315



1307



56,20



bon



procédure amiable



L



59010



1050





[NH]



 23 août 2019 



[Adresse 4] 



144 



288 



1411



55,86



 bon 



 procédure amiable



L



58653





1050 





[X]



 17 septembre 2019 



 [Adresse 9]



 97 



308



1305 



55,70 



 moyen 



 procédures amiables



O



40298,21 



723 





[SG]



 15 octobre 2019 



 [Adresse 9] 



107



270 



1359 



57,10 



 très bon 



procédure amiable



L



71375



1250





[I]



30 septembre 2019



[Adresse 4]



138 



320 



1461 



65,00 



 non visité 



préemption sur adjudication 



/



16009



 246 





[ZY]



préemption du 23 décembre 2019 sur jugement du 3 septembre 2019 RG 19/00831



[Adresse 13] 



75 



218 



1310 



 56,00 



 non visité 



préemption sur adjudication



/



16009 



286 





[M]



9 janvier 2020



 [Adresse 20] 



 17 



180 



1347 



56,10 



 bon



procédure amiable



L



58905 



1050 





[L]



 14 janvier 2020 



 [Adresse 5]



100 



305 



1414



56,10 



 bon



procédure amiable 



L



58905 



1050





[IS]



28 janvier 2020 



 [Adresse 13]



 79 



200 



1445 



56,65



mauvais



 procédure amiable



O



28891,50



 510 





SCI Immobilière de la Forêt



 16 mars 2020 



[Adresse 13]



149 



289 



1462 



56,00 



 moyen 



procédure amiable 



L



52425 



 850 





[JI]



26 mai 2020



 [Adresse 1] 



398 



493



1351



66,03 



 très bon



 procédure amiable



L



82537,50 



1250 





[NH]



 11 juin 2020



[Adresse 4] 



146



260



/



66,74 



 bon



 procédure amiable 



L



66877



1050 - 3200 





[NC]



16 juin 2020 



[Adresse 13] 



66



234



1419 



56,00



 bon 



 procédure amiable



L



58800



1050 





[EY]



 16 juin 2020 



 [Adresse 13] 



130



324



/



65,00



moyen



 procédure amiable 



L



52050



 850 - 3200





[RO] [SA]



 16 juillet 2020 



 [Adresse 13] 



162 



252 



1451 



66,40 



 moyen 



procédure amiable



O



48007,20



 723 





[ZT]



28 juillet 2020 



[Adresse 4] 



166 



263 



/



65,50



 bon 



procédure amiable



O



 55291,50 



893 - 3200





[WH]



30 juillet 2020 



[Adresse 13] 



137 



330 



1392 



56,00 



bon 



procédure amiable 



O



50008 



 893 





[NJ]



 3 septembre 2020 



[Adresse 13] 



150



258



1439 



66,50 



moyen 



procédure amiable 



O



48079,00



723





[NF]



 22 septembre 2020 



 [Adresse 4]



139 



319 



1446 



65,00 



 moyen 



procédure amiable 



O



46995



723 





[AI]



 29 octobre 2020 



 [Adresse 13] 



128 



327 



1365 



56,00 



 bon 



procédure amiable 



O



50008 



 893 





[RS]



 29 octobre 2020 



[Adresse 13] 



15 



239



1295



65,00



 bon 



Procédure amiable 



O



58045



893 





[CS] [MY]



 26 novembre 2020 



[Adresse 9] 



117 



 280 



1299 



55,97 



moyen



procédure



O



40466,31 



 723





[FI]



 22 décembre 2020 



[Adresse 13]



151 



 257 



1396 



 65,00



 bon 



procédure amiable 



O



58045 



 893 





[EX]



 26 janvier 2021 



[Adresse 20] 



39



237 



1430 



65,06



moyen



procédure amiable 



O



47038,38 



 723 





[ND]



28 janvier 2021 



 [Adresse 13] 



54



186 



/



56,00



bon



procédure amiable



O



46808 



893 





[CU]



18 février 2021



 [Adresse 13] 



 22 



242 



1402 



65,00



très bon 



procédure amiable



O



69095



1063





[CT]



30 mars 2021 



[Adresse 20] 



34



248 



1356 



65,00 



non visité 



préemption sur adjudication 



/



19000



 292 





[IT]



 8 avril 2021 



[Adresse 9] 



111



266



1457



56,00 



non visité 



préemption sur adjudication



/



15982 



 285 





[JJ]



 20 avril 2021 



[Adresse 13] 



 46



194 



1444 



56,14



bon 



procédure amiable 



L



58800



1050







Ces termes correspondent au bâtiment 10 qui est comparable en consistance et en état au bâtiment 4 du Chêne pointu et seront donc retenus pour un état moyen voire mauvais correspondant à l'état de l'appartement exproprié.

Pour parfaire l' information de la cour, l'EPFIF verse aux débats des jugements indemnitaires relatifs au bâtiment 8, qui présente les mêmes caractéristiques que le bâtiment 4 (nombre d'étages, état des parties communes, tableaux pièce n° 6) :







Ancien propriétaire



Date et n° de RG 

des jugements



Lot



Cave



Parkings



Superficie (loi Carrez) /m²



Etat



Situation locative



Valeurs unitaires retenue euros/m²





[Z]



6 avril 2021, 

RG n° 21/62



1526



1710



2083



56



usagé à bon



occupé



880





[D]



17 mars 2021, 

RG n° 21/41



1470 (dans le bâtiment 8)



1611 (dans le bâtiment 8)



2039 (dans le bâtiment 9)



56



moyen



occupé



800





[G]



17 mars 2021, 

RG n° 21/46



1464



1617



2043



56



usagé à bon



occupé



880





[F]



17 mars 2021, 

RG n° 21/40



1465 (dans le bâtiment 8)



1616 (bâtiment 8)



2031 (dans le bâtiment 9)



56



bon



occupé



1000





[E]



17 mars 2021, 

RG 21/45



1537



1621



/



56



bon à moyen



occupé



880





[B]



17 mars 2021, 

RG n° 21/43



1528



1708



2111



56



Très usagé à mauvais



libre



660





[U]



23 mars 2021, 

RG 21/51



1495



1670



2089



56



non visité (état moyen retenu)



occupé



800





[V]



17 mars 2021, 

RG n° 21/42



1481



1648



/



56



usagé à bon



occupé



800





[O]



6 avril 2021, 

RG n° 21/64



1521



1680



2046



56



usagé à mauvais



occupé



715





[WB]



21 avril 2021, 

RG n° 19/370



1474



1635



2057



56 



moyen



libre



935





[RX]



6 avril 2021, 

RG n° 21/63



1591



1794



2080



56



bon



libre



1155





[SC]



1er avril 2021, 

RG n° 19/380



1440



1644



2044



56



bon



occupé



1000





[AZ]



20 janvier 2021, 

RG n° 19/375



1473 (bâtiment 8)



1634 (bâtiment 8)



2035 (dans le bâtiment 9)



56



bon à très bon



propriétaire occupant



1260





[JC]



23 mars 2021, 

RG n° 21/48



1490



1674



2087



56



moyen à bon



propriétaire occupant



1045





[FC]



17 mars 2021, 

RG n° 21/44



1541 (dans le bâtiment 8)



1741 (dans le bâtiment 8)



1090 (dans le bâtiment 9)



56



moyen



occupé



800





[SA]



6 avril 2021, 

RG n° 21/58



1524



1623



2115



56



état d'usage



occupé



800





[JD]



21 janvier 2021, 

RG n° 19/392



1458



1402







65



moyen



propriétaire occupant



935





[AD]



28 janvier 2021, 

RG n° 19/335



1560



1698



2069



56



moyen



occupé



800





[IX]



1er juin 2021, 

RG n° 21/98



1487



1677



2074



56



moyen



occupé



800





[EW]



18 mars 2021, 

RG n° 19/345



1450



1609



2063



65



état d'usage à mauvais



occupé



715





[IW]



19 janvier 2021, 

RG n° 19/279



1502 dans le bâtiment 8



1610 dans le bâtiment 8



2023 dans le bâtiment 9



56



bon



propriétaire occupant



1155





[WD]



21 janvier 2021, 

RG n° 19/278



1442 dans bâtiment 8



1661 dans le bâtiment 8



1970 dans le bâtiment 9



65



bon



propriétaire occupant



1155





[VV]



21 avril 2021, 

RG n° 19/360



1421 dans le bâtiment 8



1650 bâtiments 8



1823 bâtiment 9



65



bon



occupé 



1000





[WE]



21 janvier 2021, 

RG n° 19/338



1429



1597







65



correct



occupé 



880





[NE]



6 avril 2021, 

RG n° 21/59



1517



1684







56



moyen bon



occupé



880





[SF]



28 janvier 2021, 

RG n° 19/341



1569



1718



2101



65



moyen



occupé



800





[JF]



25 mars 2021, 

RG n° 21/38



1577 (dans le bâtiment 8)



1731 (dans le bâtiment 8)



1779 (dans le bâtiment 9)



65



non visité (état moyen retenu)



propriétaire occupant



935





[AC]



4 février 2021, 

RG n° 20/203



1469 (dans bâtiment 8)



1612 (dans bâtiment 8)



2033 (dans le bâtiment 9)



56



correcte



occupé



880





[FF]



28 janvier 2021, 

RG n° 20/202



1447



1656



2055



56



mauvais à moyen



occupé 



715





[JG]



21 janvier 2021, 

RG n° 19/343



1423



1603



2051



56



bon



propriétaire occupant



1155





[IV]



6 avril 2021, 

RG n° 21/56



1510



1691



2295 (hors emprise, réquisition d'emprise totale)



56



mauvais



occupé



560





[JH]



6 avril 2021, 

RG n° 21/61



1519



1682



2092



56



moyen à mauvais



occupé



715





[WI]



6 avril 2021, 

RG n° 21/69



1576



1732



2068



56



état d'usage



alternative (évaluation en libre et occupée)



800 euros/m² en valeur occupée

935 euros/m² en valeur libre





[IU]



28 janvier 2021, 

RG n° 19/385



1562 (dans le bâtiment 8)



1696 (dans le bâtiment 8)



2010 (dans le bâtiment 9)



65



état d'usage



occupé



800





[FH]



6 avril 2021, 

RG n° 21/68



1572



1715



2099



56



état d'usage à bon



libre



1045





[ET]



6 avril 2021, 

RG n° 21/57



1504



1726



2246 (hors emprise, réquisition d'emprise totale)



65



état d'usage à bon



occupé



880





[MS]



2 février 2021, 

RG n° 19/354



1573



1714







65



état d'usage à bon



occupé



880





SCI AG



25 mars 2021, 

RG n° 21/39



1480 (dans le bâtiment 8)



1647 (dans le bâtiment 8)



1929 (dans le bâtiment 9)



56



bon état



occupé



1000





SCI Aguini



6 avril 2021, 

RG n° 21/60



1514



1685



2051



56



état d'usage à mauvais



occupé



715





[MR]



6 avril 2021, 

RG n° 21/67



1568



1719



2072



56



non visité (état moyen retenu)



libre



935





[RP]



28 janvier 2021, 

RG n° 19/378



1563 (dans le bâtiment 8)



1695 (dans le bâtiment 8)



1986 (dans le bâtiment 9)



56



correct



Occupé à titre gracieux, évaluation alternative selon relogement



1155





[NI]



28 avril 2021, 

RG n° 19/274



1418 (dans le bâtiment 8)



1680 (bâtiment 8)



2050 (dans le bâtiment 9) et 1998 (box dans le bâtiment 9)



60,32



Moyen



Occupé



800





[WK]



11 mai 2021, 

RG n° 19/331



1590



1755



2066



65



Mauvais



Occupé



560





[NK]



4 février 2021, 

RG n° 19/275



1578 (dans le bâtiment 8)



1730 en bâtiment 8



1778 et 1933 (boxes dénommés silo en superstructure)



65



Correct



Libre avec un abattement pour occupation de 5 % en raison d'une procédure d'expulsion intentée contre le locataire



1095









L'EPFIF indique qu'à l'examen de ces décisions, les valeurs unitaires suivantes ont été retenues :

*pour les bien évalués en valeur occupée :

' F3 ou F4, état mauvais : 560 euros/m²,

' F3 ou F4, état d'usage à mauvais : 715 euros/m², 

' F3 ou F4 , état moyen : 800 euros/m²

' F3 ou F4, moyen à bon : 880 euros/m²,

' F3 ou F4, bon état : 1050 euros/m²,

' F3 ou F4, très bon état d'entretien et bien équipé : 1250 euros/m² ;

*pour les biens évalués en valeur libre :

' F3 ou F4, état mauvais : 660 euros/m²,

' F3 ou F4, état correct : 880 euros/m²,

' F3 ou F4, état moyen : 935 euros/m²,

' F3 ou F4, état moyen à bon : 1045 euros/m², 

' F3 ou F4, bon état : 1155 euros/m²,

' F3 ou F4, bon à très bon : 1260 euros/m²,

'F3 ou F4, très bon état d'entretien et bien équipé : 1375 euros/m².

Ces termes correspondants au bâtiment 8 comparables en consistance et en état au bâtiment 4 seront retenus pour un état moyen voire mauvais correspondant à l'état de l'appartement exproprié. 

Au regard de ces éléments, l'EPFIF indique que son offre d'une valeur unitaire en valeur libre de 560 euros/m² est satisfactoire, l'incidence du relogement des expropriés étant prise en compte au contraire d'un abattement pour relogement dont le quantum est contesté en cause d'appel incident.

Cependant, pour ces termes , la cour a confirmé l'état moyen voire mauvais retenu par le premier juge et non un état mauvais revendiqué par l'EPFIF.

B termes de M. [NA]

Il verse un avis de valeur ( pièce n°6) correspondant au Figaro immobilier pour un appartement de 3 pièces de 54 m² à [Localité 28] pour un prix de 130'000 euros soit 2407 euros/m² correspondant au STAMU II.

Outre le fait que la copropriété du STAMU II n'est pas comparable à celle du Chêne pointu, étant en meilleur état, cet avis de valeur ne correspondant pas à mutation effective sera écarté. 

M. [NA] fait ensuite état des propositions du commissaire du Gouvernement pour un état moyen de 1421,20 euros/m² .

Il s'agit cependant des propositions du commissaire du Gouvernement de première instance, qui avait retenu un état moyen, alors que la cour ne statue que sur les conclusions du commissaire du Gouvernement en appel , qui en l'espèce demande la confirmation du jugement pour un état moyen voire mauvais et propose de retenir une valeur unitaire de 678 euros/ m².

M. [NA] demande à titre subsidiaire de tenir compte de l'inflation (Pièce n°5 calcul de l'inflation entre 2021 et 2023).

Cependant, l'article L322-2 dispose que les biens sont évalués à la date de la décision de prmière instance et la cour tient compte de l'évolution du marché.

M. [NA] indique enfin que l'EPFIF se prévaut des acquisitions qu'il a lui-même réalisées au sein de la copropriété du Chênt pointu, et les transfert de propriété n'ont pas tenu compte de la valeur du marché.

Cependant, l'EPFIF invoque à juste titre les dispositions de l'article L322-8 du code de l'expropriation et la cour doit en conséquence tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'EPFIF et les expropriés; M. [NA] ne démontre pas que le marché est captif.

C Termes du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement indique qu'il compléte la liste des termes retenus par le premier juge, en proposant une étude plus récente des cessions amiables, d'appartements avec cave et parking (excluant les appartements avec cave mais sans parking), au sein des copropriétés du Chêne pointu et de l'Étoile du Chêne pointu, sur des bâtiments en R+ 10, depuis 2021 soit le bâtiment B1/B3/B4, B11 et B12, hors adjudications et expropriations.

Il ajoute que cette étude permet de constater, par état d'occupation et par entretien, une augmentation des valeurs depuis 2022, soit 10 % pour tenir compte de l'évolution des prix, qu'il ne pourrait être proposé, à nouveau, d'augmenter les valeurs, le marché immobilier étant plutôt stable voire en baisse. 

Ces termes de cessions sur grands bâtiments avec les références de publication sont les suivants :





date



bâtiment



lots



type



m²



prix/euros



prix/m² /euros



état





30 mars 2021



1



113 ' 316 ' 2635



F3



56,3



28'713



510



mauvais





27 octobre 2022



12



550 ' 731 ' 1709



F3



55,6



31'192



561



mauvais





13 avril 2021



12



532 ' 742 ' 1657



F4 



65,21



47'147



723



moyen





13 juillet 2021



12



546 ' 729 ' 1710



F3



56,69



40'987



723



moyen





9 novembre 2021



12



535 ' 1648 ' 688



F3



55,69



40'264



723



moyen





15 février 2022



12



590 ' 719 ' 1606



F3



56,28



52'622



935



moyen





16 juin 2022



12



630 ' 804 ' 1670



F3



55,96



44'488



795



moyen





7 juillet 2022



12



592 ' 734 ' 1716



F3



56



44'520



795



moyen





27 septembre 2022



12



667 ' 814 ' 1669



F3



56,03



44'544



795



moyen





8 novembre 2022



12



615 ' 852 ' 1498



F3



56,21



44'687



 795



moyen





14 mars 2023



12



628 ' 782 ' 1691



F3



56,84



45'188



795



moyen





11 avril 2023



12



555 ' 712 ' 1602



F3



56,99



45'307



795



moyen





27 avril 2023



12



588 ' 699 ' 1718



F3



56,26



53'400



795



moyen





16 mai 2023



12



660 ' 823 ' 1500



F4



67,17



44'830



795



moyen





19 mars 2023



12



605 ' 842 ' 1639



F3



56,39



44'735



795



moyenne





28 novembre 2023



12



527 ' 692 ' 1703



F3



56,27



44'560



795



moyen





14 décembre 2023



12



523 ' 694 ' 1589



F3



56,05



53'448



795



moyen





29 février 2024



12



676 ' 831 ' 1620



F3



67,23



49'945



795



bon





11 février 2021



12



1513 ' 810 ' 639



F3



55,93



49'892



893



bon





28 décembre 2021



12



599 ' 736 ' 1713



F3



55,87



55'306



893



bon





6 décembre 2022



12



606 ' 843 ' 1656



F3



56,32



54'796



982



bon





27 décembre 2022



12



580 ' 707 ' 1697



F3



55,8



55'071



982



bon





26 octobre 2023



12



575 ' 768 ' 1674



F3



56,08



55'503



982



bon





5 mars 2024



12



619 ' 791 ' 1568



F3



56,52



55 503



982



bon





2 décembre 2021



12



1650 ' 753 ' 553



F4



65,84



69 988



1063



très bon





23 décembre 2021



12



1650-573-1652



F3



56,1



65637



1170



très bon





Valeurs arrondies constatées en valeur libre dans cette étude :





Mauvais



Moyen



Bon



Très bon





561 euros/m²



795 euros/m²



982 euros/m²



1170 euros/m²







Le commissaire du Gouvernement propose en conséquence de retenir la valeur de 678 euros/m², correspondant à la moyenne entre l'état mauvais et l'état moyen.

Au vu des références retenus par la cour de l'EPFIF, il convient afin de tenir compte de l'évolution du marché de privilégier les références plus récentes du commissaire du Gouvernement.

En effet, elles correspondent à des cessions amiables d'appartements avec cave et parking au sein des copropriétés du Chêne pointu et l'Étoile du Chêne pointu depuis 2021 sur des bâtiments en R+10, hors adjudications et expropriations, mettant en évidence une augmentation des valeurs depuis 2022 , mais avec un marché immobilier plutôt stable voire en baisse. 

Il sera donc retenu pour un état moyen voire mauvais correspondant au bien des époux une valeur unitaire de 678 euros/m² correspondant à la moyenne entre un état mauvais de 561 euros /m² et un état moyen de 795 euros/m² en valeur occupée (561+795=1356/2=678 euros).

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° sur la demande de M. [NA] d'une indemnité pour la cave de 3000 euros.

Les termes retenus par la cour étant caves intégrées, il convient de rejetter la demande de M. [NA] d'une indemnité complémentaire de 3000 euros pour sa cave.

3° sur la demande l'EPFIF et du commissaire du Gouvernement de déduire la valeur d'un emplacement de stationnement 

L'EPFIF indique que la diminution de 15 euros /m² semblerait être motivée par l'absence d'un emplacement de stationnement, le tribunal faisant mention d'une moins-value liée à l'absence d'un emplacement de stationnement , ce qui constitue une erreur d'interprétation, puisque la quasi-totalité des références produites aux débats et retenus par le premier juge concerne des cessions d'appartements comportant un emplacement de stationnement.

Il demande donc pour le bien exproprié qui ne comporte pas d'emplacement de stationnement de déduire la valeur d'un emplacement de stationnement au sein de la copropriété du Chêne pointu qui est de 3520 euros telle que cela a été fixé par un jugement définitif du 6 juin 2023 (pièce n°5).

Le commissaire du Gouvernement demande également que soit soustraite la valeur d'une place de parking pour une juste indemnisation suivant une étude qui retrace les cessions de parking sur les deux copropriétés avec les références cadastrales et de publication :

















Date de la mutation 



adresse 



 prix hors remploi 



 remploi 



 prix total 



observations 





26 janvier 2021 



[Adresse 11]



 3520 



0



 3520 



demande de réquisition d'emprise totale





23 mars 2021



[Adresse 1] 



 3200 



 640 



3840









26 janvier 2021



[Adresse 8] 



 3520 



0



 3520 



demande de réquisition d'emprise totale 





27 juillet 2023



[Adresse 20] 



3200



 640 



 3840 









20 avril 2023



[Adresse 3] 



 3200 



640 



 3140 









M. [NA] n'a conclu sur les demandes de l'EPFIF et du commissaire du Gouvernement.

Les références retenues par la cour correspondant à la méthode globale appartement, caves et parties communes générales intégrées avec emplacement de stationnement ; pour une juste indemnisation il convient de déduire la valeur d'un emplacement de stationnement fixé par jugement définitif du 6 juin 2023 par le juge de l'expropriation de Bobigny à la somme de 3520 euros, puisque le bien de Monsieur [NA] ne comporte pas d'emplacement de stationnement .

L'indemnité principale de dépossession due par l'EPFIF à Monsieur [NA] est donc de : (56 m² X 678 euros/m²=37'968 euros) - 3520 euros= 34'448 euros en valeur occupée. 

Le jugement sera infirmé en ce sens.

E sur l'indemnité de remploi 

Le premier juge a retenu les taux suivants :

20% jusqu'à 5000 euros= 1000 euros ;

15% sur 10000 euros= 1500 euros ;

10% pour le surplus.

L'EPFIF retient les mêmes taux que le premier juge.

M. [NA] demande de retenir 10% du montant de l'indemnité principale :

Le commissaire du Gouvernement retient les taux habituels:

20% sur la fraction de l'indemnité principale inféreure ou égale à 5000 euros : 1000 euros

15% compris entre 5000 et 15 000 euros : 1500 euros

10% pour le surplus.

En l'absence de motifs particuliers avancés par M. [NA], la cour retiendra les taux habituels tels que proposés par le commissaire du Gouvernement soit :

- 20% sur la fraction de l'indemnité principale inférieure ou égale à 5000 euros : 1000 euros

- 15% pour la fraction entre 5000 et 15000 euros : 1500 euros

-10% pour le surplus : 34 448-15000=19 448 X0,10=1944,80 euros

total : 4444,80 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

F indemnité pour perte de revenus locatifs 

l'indemnité accordée par le premier juge d'un montant de 4959,42 euros au titre de la perte de revenus locatifs pour six mois de loyer n'est pas contestée par les appelants .

L'indemnité totale de dépossession due par l'EPFIF à Monsieur [NA] en valeur occupée est donc de :

34'448 euros (indemnité principale) +4444,80 euros (indemnité de remploi) + 4959,42 euros = 43'852,22 euros en valeur occupée. 

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- sur les dépens

Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance .

M. [NA] perdant le procès seront condamné aux dépens d'appel.

- sur l'article 700 du code de procédure civile

Les appels ne portent pas sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance.

L'équité commande de débouter M. [NA] et l'EPFIF de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Statuant dans les limites des appels,

Déclare recevables les conclusions de l'EPFIF, de M. [NA] et du commissaire du Gouvernement,

Infirme partiellement le jugement entrepris sur la date de référence, sur l'indemnité principale et sur l'indemnité de remploi ;

Confirme le jugement entrepris sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs de 4959,42 euros.

Statuant à nouveau,

Fixe la date de référence au 12 décembre 2023,;

Fixe l'indemnité totale de dépossession due par l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France à M. [ZU] [SE] [NA] à la somme totale de 43 852,22 euros en valeur occupée, au titre de la dépossession des lots n°873 (appartement), n°1018 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété de l'Étoile du Chêne pointu située [Adresse 7] à [Localité 28] se décomposant comme suit :

- indemnité principale : 34 448 euros,

- indemnité de remploi : 4444,80 euros,

- indemnité pour perte de revenus locatifs : 4959,42 euros ;

Condamne M. [ZU] [SE] [NA] aux dépens d'appel ;

Déboute l'EPFIF et M. [ZU] [SE] [NA] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2025

(n° , 44 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/15247 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ7CK



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 12 Juin 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 23/00128





APPELANT

EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE

[Adresse 10]

[Localité 22]

représenté par Me Michaël MOUSSAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 représenté à l'audience par Me Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : T07





INTIMÉ ET APPELANT INCIDENT

Monsieur [ZU] [SE] [NA]

[Adresse 14]

[Localité 22]

représenté par Me Géraud BOMMENEL de la SELARL JURIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0570



INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE SAINT-DENIS - POLE ÉVALUATION DOMANIALE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 21]

[Adresse 29]

[Localité 24]

représentée par Madame [SD] [FD], en vertu d'un pouvoir général







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Octobre 2025, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre 

Madame Nathalie BRET, Conseillère 

Madame Valérie MORLET, Conseillère 



Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats



ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président de Chambre et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :



M. [ZU] [SE] [NA] était propriétaire des lots n°873 et 1018 du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu, situé [Adresse 7] à [Localité 28]. 

La copropriété du Chêne pointu est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 19] et AT n°[Cadastre 23]. 

Le lot n°873 est un appartement de type F3 d'une superficie de 56m². Le lot n°1018 est une cave.

La copropriété du Chêne pointu est située dans le périmètre de la ZAC dite du [Localité 26] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019. Un arrêté de cessibilité a été rendu le 18 février 2022. Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 29 juin 2023 au profit de l'EPFIF.

Faute d'accord entre les parties et par requête reçue au greffe le 26 juin 2023, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens.

Le transport sur les lieux a été effectué le 15 novembre 2023. 

Par jugement contradictoire du 12 juin 2024, le juge de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny a :


ANNEXÉ le PV de transport du 15 novembre 2023 et les termes de comparaison produits par les parties ;

DÉBOUTÉ M. [ZU] [SE] [NA] de sa demande de sursis à statuer ;

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [ZU] [SE] [NA] au titre de la dépossession des lots n°873 (appartement), et 1018 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu [Adresse 12] à [Localité 28] à la somme de 49.079,42 euros, en valeur occupée, se décomposant comme suit :



39.200 euros (700 euros/m²) au titre de l'indemnité principale ;

4.920 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

4.959,42 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;



CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer M. [ZU] [SE] [NA] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.




Par déclaration au greffe du 23 juillet 2024, l'EPFIF a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :


fixé à la somme de 49.079,42 euros le montant de l'indemnité revenant à l'exproprié pour la dépossession des lots n°873 et 1018 de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 28], et notamment en ce que la juridiction a pris en compte la réalisation de travaux réalisés et financés par l'autorité expropriante dans la valorisation des logements.




Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ Adressées au greffe le 22 octobre 2024 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 14 janvier 2025 (ARs le 16/01/2025) mais renotifiées le 23 mai 2025 (ARs le 28/05/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :




JUGER l'EPFIF bien fondé en son appel ;


Par suite,


INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 12 juin 2024 en ce qu'il a :


FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à Monsieur [NA] pour la dépossession des lots n°873 et 1018 ainsi que les 189/183.000° des parties communes générales associées comme suit : 


39.200 euros au titre de l'indemnité principale ;

4.920 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

4.959,42 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;




Et, statuant à nouveau,


FIXER le montant de l'indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour la dépossession des lots n°873 et 1018 ainsi que les 189/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 28] comme suit :



Indemnité principale :


Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat : mauvais ;

Valeur unitaire : 561 euros/m², valeur occupée ;





Soit (56m² x 561 euros/m²)' 3.520 euros= 27.896 euros ;




Indemnités accessoires :


Frais de remploi : 3.789,60 euros

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 826,57 euros x 6 mois soit 4.959,42 euros ; 





TOTAL : 36.645,02 euros en valeur occupée ;


CONDAMNER l'exproprié à payer à l'EPFIF la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.




2/ Déposées au greffe le 27 mars 2025 par M. [ZU] [SE] [NA], intimé et formant appel incident, notifiées le 28 avril 2025 (AR EPFIF le 29/04/2025, AR CG le 30/04/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


DECLARER Monsieur [NA] [ZU] [SE] recevable et bien fondé en ses demandes ;

DEBOUTER l'Établissement Public Foncier d'Ile-de-France de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONFIRMER le jugement rendu par le Juge de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis le 12 juin 2024 en ce qu'il a :


Condamné l'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France aux dépens ;

Condamné l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à payer à Monsieur [ZU] [NA] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France à Monsieur [ZU] [NA] au titre de la perte de revenus locatifs à 4 959.42 euros ;



A titre principal


INFIRMER le jugement rendu par le Juge de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis le 12 juin 2024 en ce qu'il a :


Fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France à Monsieur [ZU] [NA] au titre de la dépossession des lots n°873 (appartement) et 1018 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu [Adresse 7] à [Localité 28] à la somme de 49 079.42 euros (quarante-neuf mille soixante-dix-neuf euros et quarante-deux centimes), en valeur occupée, se décomposant comme suit :


39 200 euros, au titre de l'indemnité principale ;

4 920 euros, au titre de l'indemnité de remploi ;




Statuant à nouveau,


FIXER l'indemnité due à Monsieur [ZU] [SE] [NA] toutes causes de préjudices confondues, au titre de la dépossession foncière des lots numéros 873 et 1018. cadastrés AS N°[Cadastre 15] AS n°[Cadastre 16] AS n°[Cadastre 17] AS n°[Cadastre 18]. AS n°[Cadastre 19] et AT n°[Cadastre 23] situés dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 28] à la somme de 87 545,92 euros décomposée comme suit :


Indemnité principale 79 587.20 euros ;

Indemnité de remploi 79 587.20 x 10% = 7958,72 euros ;



A titre subsidiaire


INFIRMER le jugement rendu par le Juge de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis le 12 juin 2024 en ce qu'il a :


Fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à Monsieur [ZU] [SE] [NA] au titre de la dépossession des lots n°873 (appartement) et 1018 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu [Adresse 7] à [Localité 28] à la somme de 49.079,42 euros (quarante-neuf mille soixante-dix-neuf euros et quarante-deux centimes) en valeur occupée se décomposant comme suit :


39.200 euros au titre de l'indemnité principale ;

4.920 euros au titre de l'indemnité de remploi ;




Statuant à nouveau


FIXER l'indemnité due à Monsieur [NA] [ZU] [SE] toutes causes de préjudices confondues au titre de la dépossession foncière des lots numéros 873 et 1018, cadastrés AS N°[Cadastre 15]. AS n°[Cadastre 16], AS n°[Cadastre 17], AS n°[Cadastre 18], AS n°[Cadastre 19] et AT n°[Cadastre 23] situés dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 28] à la somme de 66 855,38 euros décomposée comme suit :


Indemnité principale 60.777,62 euros

Indemnité de remploi 60.777,62 x 10% = 6077,76 euros



A titre plus subsidiaire


CONFIRMER le jugement rendu par le Juge de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis le 12 juin 2024 en ce qu'il a :


Fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à Monsieur [ZU] [NA] au titre de la dépossession des lots n°873 (appartement) et 1018 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu [Adresse 7] à [Localité 28] à la somme de 49 079,42 euros, en valeur occupée, se décomposant comme suit :

39.200 euros au titre de l'indemnité principale ;

4.920 euros au titre de l'indemnité de remploi ;



EN TOUTE HYPOTHESE 


CONDAMNER l'EPFIF à payer à M. [ZU] [SE] [NA], la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER l'EPFIF aux entiers dépens.




3/ Adressées au greffe le 11 août 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 22 août 2025 (AR EPFIF le 25/09/2025 et AR exproprié le 28/08/2025), et aux termes desquelles il conclut qu'il plaise à la cour de :


INFIRMER partiellement le jugement de première instance sur les points détaillés en paragraphe VII de ses écritures [observations du commissaire, infirmation de la date de référence, de la valeur métrique (il demande 678 euros/m² occupé pour un état moyen-mauvais), et soustraction du prix d'une place de parking] et le confirmer sur ses autres points ;

Statuant à nouveau, le commissaire du Gouvernement demande que l'indemnité totale soit fixée à 43.852,22 euros.




4/ Déposées au greffe le 19 septembre 2025 par M. [ZU] [SE] [NA], intimé et formant appel incident, notifiées le même jour (AR EPFIF non daté, AR CG le 24/09/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


DECLARER Monsieur [NA] [ZU] [SE] recevable et bien fondée en ses demandes ;

DEBOUTER I'Établissement Public Foncier d'Ile-de-France de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONFIRMER le jugement rendu par le Juge de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis le 12 juin 2024 en ce qu'il a :


Condamné l'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France aux dépens ;

Condamné l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à payer à Monsieur [ZU] [NA] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France à Monsieur [ZU] [SE] [NA] au titre de la perte de revenus locatifs à 4 959.42 euros ;



A titre principal


INFIRMER le jugement rendu par le Juge de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis le 12 juin 2024 en ce qu'il a :


Fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France à Monsieur [ZU] [NA] au titre de la dépossession des lots n°873 (appartement) et 1018 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu [Adresse 7] à [Localité 28] à la somme de 49 079.42 euros (quarante-neuf mille soixante-dix-neuf euros et quarante-deux centimes), en valeur occupée, se décomposant comme suit :


39 200 euros, au titre de l'indemnité principale ;

4 920 euros, au titre de l'indemnité de remploi ;




Statuant à nouveau,


FIXER l'indemnité due à Monsieur [ZU] [SE] [NA] toutes causes de préjudices confondues, au titre de la dépossession foncière des lots numéros 873 et 1018. cadastré AS N°[Cadastre 15] AS n°[Cadastre 16] AS n°[Cadastre 17] AS n°[Cadastre 18]. AS n°[Cadastre 19] et AT n°[Cadastre 23] situés dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 28] à la somme de 87 545,92 euros décomposée comme suit :


Indemnité principale 79 587.20 euros ;

Indemnité de remploi 79 587.20 x 10% = 7958,72 euros ;



A titre subsidiaire,


INFIRMER le jugement rendu par le Juge de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis le 12 juin 2024 en ce qu'il a :


Fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à Monsieur [ZU] [SE] [NA] au titre de la dépossession des lots n°873 (appartement) et 1018 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu [Adresse 7] à [Localité 28] à la somme de 49.079,42 euros (quarante-neuf mille soixante-dix-neuf euros et quarante-deux centimes) en valeur occupée se décomposant comme suit :


39.200 euros au titre de l'indemnité principale ;

4.920 euros au titre de l'indemnité de remploi ;




Statuant à nouveau,


FIXER l'indemnité due à Monsieur [ZU] [SE] [NA] toutes causes de préjudices confondues au titre de la dépossession foncière des lots numéros 873 et 1018, cadastrés AS N°[Cadastre 15]. AS n°[Cadastre 16], AS n°[Cadastre 17], AS n°[Cadastre 18], AS n°[Cadastre 19] et AT n°[Cadastre 23] situés dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 28] à la somme de 66 855,38 euros décomposée comme suit :


Indemnité principale 60.777,62 euros

Indemnité de remploi 60.777,62 x 10% = 6077,76 euros



A titre plus subsidiaire


CONFIRMER le jugement rendu par le Juge de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis le 12 juin 2024 en ce qu'il a :


Fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à Monsieur [ZU] [NA] au titre de la dépossession des lots n°873 (appartement) et 1018 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu [Adresse 7] à [Localité 28] à la somme de 49 079,42 euros, en valeur occupée, se décomposant comme suit :

39.200 euros au titre de l'indemnité principale ;

4.959,42 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

4.920 euros au titre de l'indemnité de remploi ;



EN TOUTE HYPOTHESE 


CONDAMNER l'EPFIF à payer à M. [ZU] [SE] [NA], la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER l'EPFIF aux entiers dépens.




5/ Adressées au greffe le 30 septembre 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 1er octobre 2025 (AR exproprié le 06/10/2025, AR CG en attente), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


JUGER Monsieur [NA] mal fondé en son appel ;


En conséquence,


DÉBOUTER Monsieur [NA] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions tendant à obtenir l'infirmation du jugement du 12 juin 2024 ;


Par suite,


JUGER l'EPFIF bien fondé en son appel ;


Par suite,


INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 12 juin 2024 en ce qu'il a :


FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à Monsieur [NA] pour dépossession des lots n°873 et 1018 ainsi que les 189/183.000° des parties communes générales associées comme suit : 


39.200 euros au titre de l'indemnité principale ;

4.920 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

4.959,42 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;




Et, statuant à nouveau,


FIXER le montant de l'indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour dépossession des lots n°873 et 1018 ainsi que les 189/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 28] comme suit :







Indemnité principale :


Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat : mauvais ;

Valeur unitaire : 561 euros/m², valeur occupée ;





Soit (56m² x 561 euros/m²)' 3.520 = 27.896 euros ;




Indemnités accessoires :


Frais de remploi : 3.789,60 euros

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 826,57 euros  x 6mois soit 4.959,42 euros ; 





TOTAL : 36.0645,02 euros en valeur occupée ;


CONDAMNER les expropriés à payer à l'EPFIF la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.




EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



L'EPFIF expose que :


Sur la date de référence, cet élément n'a pas été discuté en première instance et le juge l'a fixée au 08 avril 2016. Le commissaire du Gouvernement estime en cause d'appel qu'elle doit être fixée au 12 décembre 2023 et cet élément sera laissé à l'appréciation de la cour.

Sur la consistance des biens, la copropriété était très dégradée et elle a fait l'objet de plusieurs arrêtés de péril. Entre 2021 et 2023, l'EPFIF, avec d'autres personnes publiques, a financé de nombreux travaux visant à assurer la sécurité des occupants en attendant leur relogement, qui ont donné un effet global d'embellissement. C'est grâce à ces travaux que le bien se trouve dans un tel état d'entretien. Ils ne sauraient venir augmenter l'indemnité à revenir aux expropriés, sauf à méconnaitre les dispositions de l'article L.322-2 al 3 du code de l'expropriation et à créer un enrichissement sans cause. Il ressort du constat d'huissier versé aux débats que le bien était, peu avant l'ordonnance d'expropriation en mauvais état d'entretien. C'est ce que vient confirmer le reportage photographique du commissaire du Gouvernement.

Sur la valeur vénale du bien, il convient de rappeler que le premier juge a, à bon droit, écarté l'ensemble des termes cités par l'exproprié. Après avoir retenu les références de l'expropriante et du commissaire du Gouvernement, il a retenu des valeurs inférieures de 15 euros/m² à celles habituellement retenues pour la copropriété du Chêne pointu suivant l'état d'entretien des biens, en méconnaissance de l'article L.322-8 du code de l'expropriation. Il convient donc de retenir les valeurs de la grille indemnitaire communément utilisée, et en l'espèce la valeur de 560 euros/m² pour des logements occupés en mauvais état d'entretien.


En cause d'appel incident, l'exproprié base ses sollicitations sur un avis de valeur. Or, il est de jurisprudence constante que seules peuvent être prises en compte les décisions judiciaires définitives et les mutations effectives.


Sur l'absence de déduction de la valeur d'un emplacement de stationnement, la réduction de 15 euros/m² sus-évoquée semble être motivée par l'absence de places de stationnements, habituellement rattachées aux logements. Mais cette méthode constitue une erreur d'interprétation. Les valeurs unitaires moyennes résultant de l'ensemble des références devant être considérées « emplacement de stationnement intégré », il convient ici de soustraire la valeur de l'emplacement de stationnement, qui est de 3.520 euros pour la copropriété du Chêne pointu tel qu'il ressort de jugements définitifs de la juridiction de l'expropriation de Seine-Saint-Denis.






M. [NA] rétorque que :


Sur la fixation de l'indemnité de dépossession, le premier juge a retenu un état moyen et l'exproprié ainsi que le commissaire du Gouvernement considéraient que le bien se trouvait dans un état moyen. Pour retenir un état mauvais, l'EPFIF argue de ce que l'état du bien est dû à des travaux qu'il a entrepris et que la prise en compte de cet état reviendrait à un enrichissement sans cause, mais l'EPFIF ne justifie ni de son appauvrissement, ni du montant des travaux ou des améliorations apportées. Au moment du transport sur les lieux, l'EPFIF percevait encore les loyers du logement, ce qui montre qu'il ne le considérait pas comme insalubre.


La cour constatera qu'un bien tout proche et de même consistance est en vente pour 2.407 euros/m², alors qu'une mutation récente au sein de la résidence STAMU 2, récemment refaite à neuf, établit une valeur de 2.098 euros/m² pour un bien en très bon état d'entretien. Si on applique ce prix à la grille retenue par le commissaire du Gouvernement, on obtient une valeur de 1.421,20 euros/m² pour un bien en état d'entretien moyen.

A titre subsidiaire, il conviendrait d'appliquer la méthode d'évaluation par l'inflation. En se fondant sur l'indemnité de 55.076 euros proposée en première instance par le commissaire du Gouvernement et issue de ventes réalisées en 2021 et 2022, on obtient une valeur de 60.777,62 euros pour 2023 une fois l'inflation prise en compte.

A titre plus subsidiaire, l'évaluation faite par l'EPFIF est issue de ses propres acquisitions et ne reflète pas la valeur du marché et est loin de celle du commissaire du Gouvernement, lequel a par ailleurs retenu une valeur de 3.200 euros pour l'emplacement de stationnement. L'évaluation faite par le premier juge ne tient pas compte de la présence d'une cave, qui peut être évaluée à 3.600 euros.



Le commissaire du Gouvernement conclut que :


Sur la date de référence, elle doit être fixée au 12 décembre 2023, date de la dernière modification approuvée du PLU du 10 juillet 2012 et le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur l'état d'entretien du bien, les dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation ne sauraient justifier d'écarter la demande de l'EPFIF relative à la prise en compte du constat d'huissier qu'elle verse aux débats. La date pour apprécier la consistance des biens est, au terme de l'article L.322-1, la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Si le constat d'huissier est antérieur de quelques semaines à cette ordonnance, il permet de constater l'état de l'appartement quelques jours avant la date de l'ordonnance d'expropriation. Une analyse des constats d'huissier dressés pour les biens de l'espèce permet au commissaire du Gouvernement, qui transpose les constatations à sa propre grille d'analyse, de retenir un état entre « moyen » et « mauvais » pour l'appartement, comme l'a fait le premier juge. Il en retient une valeur intermédiaire entre ces deux états de 678 euros/m².

Sur l'absence de place de stationnement, l'ensemble des termes de référence retenus s'entendant « parking intégré », il convient de soustraire à l'indemnité principale la valeur d'une place de parking dont il ressort des jugements de la juridiction qu'elle est de 3.520 euros.




SUR CE, LA COUR

- sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de l'EPFIF du 22 octobre 2024, de M. [ZU] [SE] [NA] u 27 mars 2025 et du commissaire du Gouvernement du 19 septembre 2025 adressées ou déposées au greffe dans les délais règlementaires de l'article R 311-26 du code de l'expropriation sont recevables.

Les conclusions de M. [ZU] [SE] [NA] sont de pure réplique à celles du commissaire du Gouvernement , appelant incident, et ne formulant pas de demandes nouvelles sont recevables.

Les conclusions de l'EPFIF du 30 septembre 2025 sont de pure réplique à celles de M. [NA] et du commissaire du Gouvernement, appelants incidents, ne formulant pas de demandes nouvelles sont recevables.



AU FOND

Aux termes de l'article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'EPFIF indique qu'il ne remet pas en cause :

- l'application par le tribunal de la méthode par comparaison,

- la superficie du bien de 56m²,

- la situation locative à savoir occupée,

-les modalités de calcul des frais de remploi,

-le quantum de l'indemnité pour perte de revenus locatifs.

Il conteste :

- l'état d'entretien tel qu'il a été constaté par la juridiction de première instance,

- la valeur unitaire retenue,

- l'absence de déduction de la valeur d'un emplacement de stationnement.

L'appel incident de M. [NA] concerne :

- la valeur unitaire.



L'appel incident du commissaire du gouvernement a trait à :

- la date de référence,

- la valeur unitaire,

- la déduction de la valeur d'un emplacement de stationnement.



1° sur la date de référence 

S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016.

L'EPFIF indique que le commissaire du Gouvernement retient la la modification n°6 du PLU soit le 12 décembre 2023 et il s'en remet à l'appréciation de la cour.

M. [NA] n'a pas conclu sur ce point.

Le commissaire du Gouvernement retient en application de l'article L322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, comme date de référence le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et sa dernière modification n°6 approuvée le 12 décembre 2023 par le Conseil de territoire.

L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4 , un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat( mot aj, loi N°2018-1021 , 23 novembre 2018) ou , lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien.

En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d'un droit de préemption urbain.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a) de l'article L213-4.

L'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Par arrêt du 1er mars 2023 n°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'en application des articles L 213-4 a) et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir.

En l'espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 28] du 27 janvier 2015, un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune.

Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est du 28 février 2017.

Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l' ORCOD-IN et qu'ils sont donc soumis au droit de préemption urbain.

En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU approuvé le 10 juillet 2012 délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°6 approuvée le 12e décembre 2023 par le Conseil de territoire, date invoquée par le commissaire du Gouvernement, date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant la zone dans laquelle est ce bien ; ces dernières modifications concernent plusieurs zones, notamment la zone UR et a pour objectif :

1) de clarifier et préciser les dispositions relatives à la hauteur des constructions, l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' du règlement qui prévoit des possibilités de dépassement de la hauteur maximale autorisée :

 ' permettre la réalisation d'un nombre entier d'étages droits,

 ' en cas de terrain en pente,

 ' à certaines intersections dans la zone UR 3, indiquées sur les documents graphiques.

La rédaction de l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' est complétée pour préciser que ces trois possibilités de dépassement de la hauteur maximale peuvent être cumulées.

2) de supprimer l'interdiction des rez-de-chaussée semi enterrés, lorsqu'ils ne sont pas destinés à l'habitation,

3) de compléter les dispositions relatives aux clôtures, pour qu'elles soient conçues de manière à permettre le passage de la petite faune et, dans les zones UA, UB et UR, permettre, sous certaines conditions, de déroger à l'obligation de réaliser un muret.

En conséquence le jugement sera infirmé et la date de référence fixée au 12 décembre 2023.

À cette date de référence, le bien est situé en zone UR3.

La zone UR3 a été créée à la suite de l'arrêté préfectoral n° 2019 ' 2388 du 6 septembre 2019 qui a déclaré d'utilité publique le projet d'aménagement de la Zac du [Localité 26] emportant mise en compatibilité du PLU dans son article 2.



2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance:

A sur les copropriétés du Chêne pointu et de l'Etoile du Chêne pointu

La commune de [Localité 28] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l'urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 25] » étant située à 5,5 km.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 30] à [Localité 31] et dessert [Localité 28]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 27]. La création d'une gare de la future ligne 16, métro express, par la société du Grand Paris et le GPA est en cours de réalisation.

Les copropriétés du Chêne pointu et de l'Étoile du Chêne pointu sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriété et n'est pas propre à chacune d'elles. La copropriété du Chêne pointu est composée de bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l'Étoile du Chêne pointu de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que l'un des bâtiments (B 18) a déjà fait l'objet d'une démolition.

La copropriété de l'Étoile du Chêne pointu a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 28].

L'EPFIF et le Commissaire de gouvernement de première instance ont exposé les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l'Étoile du Chêne pointu réalisée par la commune de [Localité 28] en 2014 mettant en évidence que :

'près de 60 % des ménages ont un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté,

'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI,

' les habitants sont confontés à un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes,

'un quart des familles sont monoparentales,

'près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage,

'l'occupation moyenne est de plus de quatre personnes par logement,

'une rotation importante des propriétaires comme des locataires.

Le commissaire du Gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signé entre l'État, le département et la commune de [Localité 28] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

'résorption des impayés,

'réalisation des travaux urgents et mise aux normes ,

'lutte contre les marchands de sommeil,

'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

'réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l'assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.

En conséquence, l'ampleur des dégradations a justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCODIN).

Par décret numéro 2015-99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « [Localité 26] » et la mise en 'uvre a été confiée à l'EPFIF.

Un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de 5 ans a été institué par un arrêté préfectoral n° 2017-2398 du 11 septembre 2017.

L'expropriant et le commissaire du Gouvernement ajoutent que la copropriété fait l'objet d'une administration judiciaire, en raison d'un important arriéré de charges , à savoir pour la copropriété du Chêne pointu de 7,7 millions euros et pour la copropriété de l'Étoile du Chêne pointu de 6,2 millions d'euros en 2022 et ils font état du décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement l'article L522-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, autorisant l'expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l'ORCOD.

L'EPFIF indique que cette prise de possession anticipée concerne le bâtiment B4, et donc les expropriés et que celle-ci était indispensable afin de réaliser, en urgence, les travaux de réparation et de sécurité permettant l'habitabilité du bâtiment dans des conditions sécurisées, dans l'attente du relogement définitif des occupants qui sera mis en 'uvre par l'EPFIF.

L'EPFIF s'agissant de l'état général de la copropriété du Chêne pointu, indique que les bâtiments font l'objet :

' d'un arrêté de péril sur les équipements communs d'immeubles n° R2 1015. 200 117 du 27 août 2015 ;

' d'un arrêté de péril n° R2 1018. 252 du 3 septembre 2018 (pièce n° 1) ;

' d'une levée partielle de péril n° R2 1019. 399 du 29 octobre 2019.

Il ajoute que de manière plus générale, la situation d'extrême dégradation a imposé à la puissance publique d'engager un programme de travaux destinés à assurer la sécurité et la salubrité des bâtiments dans l'attente de leur démolition, compte tenu de l'occupation des bâtiments encore importante, malgré une propriété désormais plus que majoritaire par l'EPFIF (1331 logements au 1er janvier 2024) ; il produit des photographies en indiquant que l'intervention publique sur le bâtiment 4 était plus qu'urgente et que des travaux importants ont été réalisés afin de pallier à l'incapacité de la copropriété, sous administration provisoire d'AJA, à réaliser ces travaux, dont notamment :

1ère vague des travaux de mise en sécurité :

' des travaux de 2016 à 2018 concernant la sécurité incendie (portes coupe-feu, désenfumage, reprise des colonnes électriques) et sur les halls, pour 7,2 millions d'euros sur le Chêne pointu soit environ 1,4 millions d'euros pour le B4;

' des travaux de sécurisation des pignons suite à la chute du pignon du 18 octobre 2018 à juin 2019, pour un montant de 276'000 euros pour le B4 ;

2 ème vague des travaux de mise en sécurité

' des travaux de réparation et de sécurité : d'octobre 2021 à octobre 2023 pour un montant de 6'730'217,62 euros sur l'ensemble du Chêne pointu ;

' des travaux suite à la prise en jouissance réalisée de juillet à décembre 2023 sur le bâtiment B4.

Tous les travaux ont été financés par l'ANAH et par l'EPFIF sans reste à charge pour les propriétaires.

L'EPFIF souligne qu'entre 2021 et 2023, différents travaux ont été effectués :

' sécurisation des façades, des parties communes intérieures et des cadres,

' installation d'aménagements extérieurs (rampe d'accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d'accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonne sèche,BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité cadre (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d'arrêt des compteurs d'eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d'individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peinture des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement du mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise aux normes de la distribution électrique.

L'EPFIF mentionne que ces travaux donnent un effet global d'embellissement du bâtiment et des logements, qu'ils n'ont été effectués que dans le but de préserver la sécurité et la décence des occupants, dans l'attente de leur relogement et que dès lors ces éléments ne sauraient justifier une indemnisation supérieure, en comparaison par exemple aux autres bâtiments déjà expropriés n'ayant pas bénéficié des travaux.



B sur le bâtiment 4 de la copropriété de l'Etoile du Chêne pointu

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété du Chêne pointu.

Il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation, composé :

' d'un sous-sol à usage de caves ;

' d'un rez-de-chaussée ;

' de 10 étages.

Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par quatre entrées et cages d'escaliers nommées A, B, C et D.



C sur les biens expropriés 

 Il s'agit :

' Du lot n°873 : un appartement de type F3, situé au 10e étage de l'escalier C, d'une superficie de 56 m².

Il est composé d'une entrée et d'un couloir qui desservent une cuisine, WC et une salle de bains ainsi qu'une pièce de vie et de deux chambres, l'une d'entre elle étant accessible à partir de la pièce de vie.

Le premier juge a retenu un état qualifié de moyen à mauvais au regard des constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 15 novembre 2024.

' Du lot n°1018 : une cave, qui n'a pas été visitée par le premier juge pour des raisons de sécurité .

Le premier juge indique que l'EPFIF fait valoir à titre principal au visa de l'article L322-2 dernier alinéa du code de l'expropriation et à titre subsidiaire au visa de l'article 1303 du Code civil, qu'il a fait réaliser d'importants travaux de rénovation aussi bien des parties communes que des parties privatives, depuis sa prise de possession anticipée, et en particulier la mise en conformité de l'installation électrique de l'appartement de M. [NA], que l'état d'entretien de l'appartement ne peut être qualifié que de moyen à mauvais; qu'en l'occurrence,l'EPFIF ne verse aux débats aucun document permettant d'établir la consistance, le montant et la date de réalisation des travaux qu'il évoque; que toutefois il indique dans son dernier mémoire qu'ils ont été effectués après sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n° 2023-06 50 du préfet de Seine-Saint-Denis du 11 avril 2023 ; que dès lors, ces travaux n'ont pas été réalisés dans les trois années précédant l'enquête publique, laquelle s'agissant du bâtiment B4 a été prescrite par un arrêté n° 2021 ' 2884 du 21 octobre 2021 et s'est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021 et par voie de conséquence, l'alinéa 4 de l'article L322-4 du code de l'expropriation n'est pas applicable en l'espèce.

Le premier juge ajoute que selon l'article 1303 du Code civil, en dehors des cas de gestions d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement ; qu'aux termes de l'article 1303 ' 1 du même code, l'enrichissement est injustifié lorsqu'ils ne procède ni de l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri ni de son intention libérale ; qu'en l'espèce, les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués par l'EPFIF relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur et de propriétaire des biens à la suite d'une part, de sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n° 2023-06 50 du préfet de Seine-Saint-Denis du 11 avril 2023 et d'autre part, du transfert de propriété selon ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété du 29 juin 2023 ; que dans ces conditions, l'appauvrissement de l'EPFIF, si tant est qu'il soit avéré, ce qui n'est pas le cas en l'absence de production de tout document, est justifié et par suite, il ne peut y avoir enrichissement sans cause de M. [NA] au titre de ces travaux.

Le premier juge en conclut en conséquence, que conformément aux constatations effectuées aux termes du procès-verbal de transport sur les lieux du 13 novembre 2023, l'état d'entretien du lot n° 873 peut être qualifié de moyen à mauvais notamment au regard de l'importante présence de moisissures dans les deux chambres, en particulier autour des fenêtres, lesquelles sont en bois et simple vitrage.

L'EPFIF conteste que le premier juge après transport sur les lieux ait retenu un état moyen à mauvais, car c'est en raison des travaux réalisés dans le cadre de la procédure d'extrême urgence que la mise en 'uvre, à savoir des travaux de mise en sécurité/amélioration dès qu'il a pris possession d'un logement occupé a été réalisée dans le cadre de travaux de réparation et de sécurité à l'échelle des copropriétés du Chêne et de l'Etoile du Chêne pointu, que les propriétaires n'étaient plus capables d'entreprendre les travaux nécessaires, en attendant la démolition et la réhabilitation des bâtiments, compte tenu de l'occupation encore importante et de logements souvent non décents, présentant des risques importants ; qu'il ne saurait être considéré que ces travaux, financés entièrement par les personnes publiques, dont l'EPFIF, viennent augmenter la valeur du bien et par suite, l'indemnité revenant aux expropriés.

L'EPFIF indique qu'admettre que ces travaux doivent être pris en compte dans le calcul de l'indemnité de dépossession revenant aux expropriés méconnaît l'article L322-2 du code de l'expropriation et constituera un enrichissement sans cause; que s'agissant de la méconnaissance de l'article L322-2 du code de l'expropriation, le juge de l'expropriation ne peut tenir compte des travaux publics réalisés dans les trois années qui précèdent l'enquête publique pour déterminer la valeur du bien exproprié ; que la Cour de cassation a eu l'occasion de juger qu'ont le caractère de travaux publics, les travaux immobiliers répondant à une fin d'intérêt général et qui comportent l'intervention d'une personne publique, soit en tant que collectivité réalisant des travaux, soit comme bénéficiaire de ces derniers (3e civile, 19 septembre 2007, n° 06-10'546).

En effet, les travaux réalisés portent sur :

' sécurisation des façades, les parties communes intérieures et des caves,

' installation d'aménagement extérieurs (rampe d'accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d'accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonnes sèches, BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité gaz (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d'arrêt compteur d'eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d'individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peintures des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC et salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement de mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise en ordre de la distribution électrique.

L'EPFIF indique que ces travaux ont été réalisés dans un but d'intérêt général et une personne publique est intervenue puisqu'ils ont été effectués par un établissement public, ils concernent les lots à évaluer et, ne peuvent dès lors être pris en compte par le juge dans son évaluation.

L'EPFIF ajoute, au titre de l'enrichissement sans cause, qu'on ne saurait lui reprocher en la condamnant à prendre en charge deux fois les travaux, la première fois lors de la réalisation des travaux, la seconde, en indemnisant les expropriés pour des travaux qui n'ont jamais réalisés ; que le premier juge reconnaît effectivement un appauvrissement de l'EPFIF qui se justifierait par l'obligation pesant sur lui en tant que possesseur et propriétaire de l'ensemble immobilier et ce, depuis la prise de possession anticipée dans le cadre de la procédure d'extrême urgence mais également depuis l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023, que toutefois, l'enrichissement sans cause ne saurait être retenu « en l'absence de production de tout document », alors qu'il a été porté à la connaissance du tribunal l'ensemble des travaux effectués dans le logement ; que cette description accompagnée d'un, procès-verbal de constat effectué par Maître [FG] , commissaire de justice, démontre bien le fait, que sans l'intervention de l'EPFIF, le bien à évaluer n'était pas dans le même état que celui constaté par le tribunal ; que dès lors, en considérant que le bien exproprié étant en état moyen mauvais en raison des travaux effectués par l'expropriant, le tribunal a, dans son évaluation, pris en compte des travaux et les a entérinés ce qui constitue, à l'évidence, un enrichissement sans cause.

Sur la consistance du bien prendre en compte, l'EPFIF indique que l'appartement est globalement en mauvais état.

L'EPFIF demande donc l'infirmation du jugement qui a retenu un état moyen du logement, alors qu'il doit être retenu un état mauvais.

M. [NA] demande la confirmation du jugement sur l'état moyen à mauvais.

Le commissaire du Gouvernement en appel indique que sans pouvoir justifier des travaux effectués dans l'appartement de M. [NA] par l'EPFIF, ni de la date de ceux-ci, il arbitre la consistance du bien selon la dernière visite avant l'ordonnance d'expropriation, soit le constat de Maître [FG] établi le 1er juin 2023 ; il demande la confirmation du jugement.

Il indique qu'il n'a pas la même lecture que le premier juge de l'article L322-2 du code de l'expropriation, qui a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences des travaux publics, de modification du PLU, sur l'évolution des prix d'un secteur donné ; qu'au cas particulier, la demande de l'EPFIF concerne la consistance du bien et plus particulièrement l'appréciation de l'état d'entretien du bien et le rejet de leur demande par l'article L322-2 alinéa 4 ne peut être retenu ; que la date pour apprécier la consistance du bien en application de l'article L322-1 du code de l'expropriation est celle de l'ordonnance portant transfert de propriété, à savoir en l'espèce le 29 juin 2023, et qu'à ce titre l'EPFIF avait des obligations notamment, celle d'offrir un logement décent .

1° sur l'application de l'article L 322-2 alinéa 4 du code de l'expropriation invoquée par l'EPFIF

L'article L322-2 alinéa 4 dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même s'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeursubis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien.

Cet article invoqué par l'EPFIF a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences de travaux publics, de modification du PLU, sur l'évolution des prix, à savoir un changement de valeur d'un secteur donné.

Comme l'indique exactement le commissaire du Gouvernement cet article a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences des travaux publics, de modification de PLU, sur l'évolution des prix , l'article faisant état de changement de valeur d'un secteur donné.

Or, la demande de l'EPFIF concerne en l'espèce la consistance du bien.

L'alinéa 4 de l'article L322-1 susvisé n'est donc pas applicable.

En tout état de cause, comme l'indique exactement le premier juge, l'EPFIF indique que les travaux qu'elle invoque avoir réalisé, l'ont été après sa prise de possession anticipée du bâtiment 4 selon l'arrêté du préfet de seine Saint Denios du 11 avril 2023 et n'ont donc pas été réalisés dans les trois années précédant l'enquête publique, puisque celle-ci a été prescrite par arrêté préfectoral du 21 octobre 2021 et s'est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021.

L'alinéa 4 de l'article L322-2 susvisé ne peut donc s'appliquer.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

2° sur l'enrichissement sans cause invoqué par l'EPFIF

Selon l'article L 1303 du Code civil, en dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.

En outre, aux termes de l'article 1303-1 du même code, l'enrichissement est injustifié lorsqu'il ne procède ni l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri ni de son intention libérale.

L'EPFIF invoque cet enrichissement sans cause.

M. [NA] reprend la motivation du premier juge.

En l'espèce :

- aucune pièce n'est produite tant sur la première vague des travaux de mise en sésurité, que pour la deuxième vague des travaux de mise en sésurité, avec des travaux financés sans précision par l'ANAH et l'EPFIF;

- L'EPFIF n'a pris possession du bien exproprié de façon anticipée que par arrêté préfectoral du 11 avril 2023 et l'ordonnance emportant transfert de propriété est du 29 juin 2023 et les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur puis de propriétaire, dans l'attente du relogement des expropriés qui en ont fait la demande.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement écarté l'enrichissement sans cause invoquée par l'EPFIF.



3° sur l'application de l'article L322-1 du code de l'expropriation invoquée par le commissaire du Gouvernement

L'article L322-1 du code de l'expropriation dispose que que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

S'agissant de l'application de la régle habituelle de la consistance et de l'état du bien, le premier juge indique que l'état d'entretien était qualifié de mauvais par l'EPFIF, de moyen par l'exproprié et de moyen par le commissaire du Gouvernement après transport.

Il a retenu conformément aux constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 15 novembre 2023, un état moyen à mauvais, notamment au regard de l'importante présence de moisissures dans les deux chambres, en particulier autour des fenêtres, lesquelles sont en bois et simple vitrage.

En tout état de cause, l'état d'un bien ne peut être retenu à la date du procès-verbal de transport, puisque l'article L322-1 du code de l'expropriation dispose que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété et ce n'est qu'à défaut d'ordonnance d' expropriation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, que la consistance d'un bien est fixée à la date du jugement .

En l'espèce, la consistance du bien exproprié des époux doit en effet être appréciée à la date de l'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété, soit le 29 juin 2023 et non à la date du transport sur les lieux du 14 novembre 2024 qui a eu lieu prés de cinq mois plus tard.

L'EPFIF produit un procès-verbal de constatation de la SELARL [FG] huissier de justice associée du 1er juin 2023 (pièce n° 3) soit moins d'un mois avant l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023, sans que les expropriés le contestent ou fassent état d'une modification de l'état des lieux entre la date de ce constat huissier du 1er juin 2023 et celle très proche de l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023.

Il en ressort avec les photographies les constatations suivantes :

« L'entrée :

Le carrelage recouvrant le sol est en bon état.

La tapisserie recouvrant les murs est en état d'entretien.

La peinture recouvrant le plafond est à l'état d'entretien.

L'équipement comprend un tableau électrique muni de disjoncteurs.

La cuisine :

Le carrelage recouvrant le sol est en bon état.

La faïence recouvrant les murs est à l'état d'entretien.

La peinture recouvrant le plafond est à l'état d'entretien.

L'équipement comprend une double fenêtre en bois, simple vitrage.

La salle de bains :

Le carrelage recouvrant le sol est en état d'entretien.

La peinture recouvrant les murs est en état d'usage.

La peinture recouvrant le plafond est visiblement en mauvais état, la peinture s'écaille sur son ensemble.

Les toilettes :

Le carrelage recouvrant le sol est à l'état d'entretien.

La peinture recouvrant les murs est à l'état d'usage.

La peinture recouvrant le plafond est visiblement en mauvais état, principalement au niveau de la colonne d'évacuation des eaux usées.

Le salon :

Le linoléum recouvrant le sol est à l'état d'entretien.

La peinture recouvrant les murs est visiblement en mauvais état.

La peinture recouvrant le plafond est à l'état d'entretien.

L'équipement comprend une double porte-fenêtre en bois, simple vitrage et une double fenêtre en bois, simple vitrage.

La chambre 1 :

Le linoléum recouvrant le sol est à l'état d'entretien.

La tapisserie recouvrant les murs est à l'état d'usage.

La peinture recouvrant le plafond est à l'état d'usage.

L'équipement comprend une double porte-fenêtre , simple vitrage. »

Le commissaire du Gouvernement précise que les états dits « d'usage et d' entretien » avancés par l'huissier dans ces procès-verbaux seront rassemblés sous l'état dit moyen du commissaire du Gouvernement correspondant à des états nécessitant des travaux d'embellissement jusqu'aux travaux de mise aux normes soit moyen ' ou moyen plus.

Il ressort de ce procès-verbal de constat que l'appartement est majoritairement en état d'entretien (9) ou d'usage (5) avec constat de mauvais (3), sans que les expropriés fassent état d'une modification de l'état de leur bien entre ce constat d'huissier et la date de l'ordonnance de transfert de propriété, soit sur une courte période d'un mois.

Le premier juge a donc exactement retenu un état moyen tendant sur le mauvais, puisque le bien est dépourvu de huisseries en PVC double vitrage le jour de la visite du commissaire de justice, que les huisseries en bois en simple vitrage sont d'origine et que la salle de bains a été refaite entre la visite du commissaire de justice du 1er juin 2023 et le transport judiciaire du 15 novembre 2023, en comparant les photographies du commissaire de justice et celles du commissaire du Gouvernement.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

3° sur la date d'estimation

S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance , soit le 12 juin 2024. . 

4° sur la fixation de l'indemnité principale

A sur les surfaces

La surface pour l'appartement de 56 m² n'est pas contestée.

Le jugement sera confirmé en ce sens.



B sur la situation locative

Aux termes de l'article L322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence en l'espèce, la consistance des biens doit être fixée à la date de l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023.

Le premier juge a fixé l'indemnité de dépossession en valeur occupée , ce qui n'est pas contesté par les parties ni par le commissaire du Gouvernement.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

C sur la méthode d'évaluation

La méthode par comparaison cave et parking intégré retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties, ni par le commissaire du Gouvernement.

M. [NA] sollicite cependant une indemnité de 3000 euros pour la cave.

Ce point sera examiné après examen des références des parties,

Le jugement sera donc confirmé sur la méthode par comparaison.

D sur la fixation de l'indemnité principale

1° sur la valeur de l'appartement et de la cave 

Le premier juge après examen des références des parties en retenant un état moyen voire mauvais du bien de M. [NA] a retenu une valeur unitaire de 700 euros/m² en valeur occupée.

L'EPFIF demande l'infirmation du jugement pour retenir une valeur unitaire de 561 euros/m² en valeur occupée.

M. [NA] demande l'infirmation du jugement et demande à titre principal de retenir une valeur unitaire de 1421,20 euros en valeur occupée.

Le commissaire du Gouvernement demande également l'infirmation du jugement en proposant de retenir une valeur unitaire de 678 euros/m² en valeur occupée.

Il convient en conséquence d'examiner les termes de comparaison proposés par les parties et le commissaire du Gouvernement:

A termes de l'EPFIF

L'EPFIF indique qu'après avoir retenu des références citées par l'autorité expropriante et le commissaire du Gouvernement, le tribunal a synthétisé l'ensemble de ces mutations comme suit :





État



Mauvais



mauvais ' moyen



Moyen



Moyens ' Bon



Bon



Très bon





Libres



660 euros/m²



825 euros/m²



935 euros/m²



1050 euros/m²



1260 euros/m²



1375 euros/m²





Occupés



560 euros/m²



715 euros/m²



800 euros/m²



880 euros/m²



1000 euros le/m²



1170 euros/m²





L'EPFIF observe que pour autant le premier juge a arrêté dans le cadre de l'expropriation du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu, pour l'évaluation des appartements de type F3 ou F4 occupés par un tiers, les valeurs suivantes, selon l'état d'entretien de l'appartement :

' 545 euros/m², lorsque l'appartement est dans un mauvais état d'entretien ;

' 700 euros/m², lorsque l'appartement est dans un état d'entretien de mauvais à moyen,

' 785 euros/m², lorsque l'appartement est dans un état d'entretien moyen ;

' 865 euros/m², lorsque l'appartement est dans un état d'entretien de moyen à bon ;

' 985 euros/m², lorsque l'appartement est dans un bon état d'entretien ;

' 1155 euros/m² plus, lorsque l'appartement est dans un très bon état d'entretien et bien équipé.

Il indique que cette diminution est une erreur d'interprétation.

Il rappelle les dispositions de l'article L 322-8 du code de l'expropriation qui dispose que sous réserve de l'article L322-9, la juridiction tient compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les diverses titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les 2/3 au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les 2/3 au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. Le juge tient compte des accords réalisés à l'amiable à l'intérieur des zones d'intervention foncière, des zones d'aménagement différé et des périmètres provisoires.

Il indique que la Cour de cassation rappelle régulièrement le principe selon lequel doivent être pris en considération les accords réalisés à l'amiable postérieurement à la déclaration d'utilité publique (3e civile, 13 novembre 2003, n° 02 ' 70'119).

Il fait état des références suivantes portant sur un ensemble de cessions de biens de même nature et d'état d'entretien, situés dans le même bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu (pièce n° 2), celles-ci intégrant la valeur des lots parkings extérieurs attachés au logement acquis amiablement.

Les termes comportent les références de publication.



























Ancien propriétaire



Adresse 



Lot



Cave



Parkings



Bâtiment



Type



Surface (loi Carrez)/m²



État du logement



Prix d'acquisition



Prix/m²



Libre/

occupé



Transfert de propriété



Date de prise de jouissance





ASCI



 [Adresse 2]



749



923



2165



4



3



55,57



très bon



59071



1063



O



16 juillet 2020



16 juillet 2020





[RT]



[Adresse 2]

[Adresse 2]



768



985



2181



4



4



66,61



très bon



70806



1063



O



8 mars 2022



8 mars 2022





SCI Steve Investissements



[Adresse 2]



807



970



2433



4



3



56,37



très bon



70462



1250



L



1er décembre 2020



1er décembre 2020





[SJ]



[Adresse 2]



755



975



2171



4



4



66,76



bon



66578



893



O



14 novembre 2019



14 novembre 2019





[S]



[Adresse 2]



756



976







4



4



66,99



 bon 



 66804 



 893 



O



 20 février 2020



20 février 2020 





[FJ]



[Adresse 2]



759



951



2194



4



4



65,50 



 bon 



 65341 



 893



O



21 juillet 2020 



 21 juillet 2020 





[ZV]



[Adresse 2]

[Adresse 2]



765



925







4



3



55,03 



 bon 



51536 



 893 



O



18 mars 2021



 18 mars 2021 





[NB]



[Adresse 2]



799



999



2429



4



3



56,43 



 bon



 56431



 893



O



 22 octobre 2019 



 22 octobre 2019 





[BA]



[Adresse 7]



832



1009







4



2



47,91 



 bon 



 48062 



893



O



 21 juillet 2020 



21 juillet 2020 





[WA]



[Adresse 7]



849



1052



2391



3



3



55,70 



 bon



 49740 



893 



O



2 août 2018



2 août 2018 





[T]



[Adresse 7]



852



1015



2444



4



3



54,70 



bon 



 54732



893 



O



29 octobre 2019



 29 octobre 2019





[VT]



[Adresse 7]



857



1068



2344



3



3



55,90 



 bon



 49919 



 893



O



 15 novembre 2018 



 15 novembre 2018 





[VU]



[Adresse 7]



858



1069



2345



3



3



54,70 



bon 



 48847



 893 



O



 13 décembre 2018 



13 décembre 2018





[N]



[Adresse 12]



882



1084



2398



4



3



55,33 



bon 



 55351 



893 



O



30 juillet 2020 



 30 juillet 2020





[MW]



[Adresse 2]

[Adresse 2]



747



979



2440



4



4



67,00 



 bon



 78385 



1050 



L



 18 août 2020 



18 août 2020





[SI]



[Adresse 2]



769



986



2371



4



3



55,30 



bon



 64872 



1050 



L



 22 octobre 2020



 22 octobre 2020 





[IZ]



[Adresse 2]



784



932







3



4



65,70 



bon



 68985 



1050 



L



 17 avril 2018



17 avril 2018





[ZT]



[Adresse 2]



805



954



2431



4



3



55,97 



bon



 65645



1050 



L



15 octobre 2020 



15 octobre 2020





[C]



[Adresse 7]



833



1008



2330



3



2



48,08 



bon



 52936 



 1050



L



27 octobre 2022 



27 octobre 2022





[RV]



[Adresse 7]



837



1038



2383



4



3



55,90 



bon



 65565 



1050 



L



 6 avril 2021



 6 avril 2021





[SH]



[Adresse 7]

[Adresse 7]



865



1076



2450



4



3



55,69 



bon



 65322 



1050 



L



 27 février 2020 



 27 février 2020 





[SK]



[Adresse 12]



893



1059



2373



4



3



56,07 



bon



 65761 



1050 



L



 8 décembre 2020 



 8 décembre 2020





[JB]



[Adresse 12]



899



1045







4



4



62,50 



bon



 68250 



1050 



L



 16 février 2023



 16 février 2023





[W]



[Adresse 12]



900



1031







3



4



66,03 



bon



 69332 



1050 



L



 5 septembre 2017



 5 septembre 2017





[VY]



[Adresse 12]



904



1046







3



4



65,70 



bon



 68985 



1050



L



 11 avril 2017 



11 avril 2017





[RZ]



[Adresse 12]



907



1022







4



4



66,10 



bon



 73826 



1050 



L



 25 février 2021 



25 février 2021 





[H]



[Adresse 12]



908



1023



2100



4



4



66,70



bon



 70035



1050 



L



31 juillet 2018 



 31 juillet 2018





[VP]



[Adresse 2]



767



984







3



4



65,79



Moyen



 47566 



723 



O



 23 juillet 2019 



23 juillet 2019 





[ZW]



[Adresse 12]



773



950







4



3



55,50 



Moyen



 43725 



 795



O



 15 décembre 2022 



 15 décembre 2022





[K]



[Adresse 2]

[Adresse 2]



785



933







4



3



55,62 



Moyen



 40213



 723 



O



 11 juillet 2019



 11 juillet 2019 





[VZ]



[Adresse 2]

[Adresse 2]



802



1002



2378



4



3



56,08 



Moyen



 40586 



 723 



O



 10 mars 2022 



10 mars 2022





[FA]



[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



811



946







4



3



56,36 



Moyen



 42303 



 723 



O



 3 novembre 2020 



 3 novembre 2020 





[MU]



[Adresse 2]



822



944



2186



4



3



56,13 



Moyen



45640 



 723 



O



 29 octobre 2020 



 29 octobre 2020 





SCI Cogit



[Adresse 7]



854



1058



2446



3



3



55,37 



Moyen



 40033 



 723



O



 9 octobre 2018 



 9 octobre 2018 





SCI Roumieu



[Adresse 7]



856



1067



2443



4



3



55,96 



Moyen



 45505



 723 



O



 4 novembre 2021 



 4 novembre 2021 





[WJ]



[Adresse 7]



869



1040







3



3



56,06 



Moyen



 40531



 723



O



 31 octobre 2017 



31 octobre 2017 





[EV]



[Adresse 7]



872



1017







3



3



56,06 



Moyen



 48924 



 795 



O



 27 octobre 2022 



27 octobre 2022 





[RY]



[Adresse 7]



874



1019



2453



3



3



55,25 



Moyen



 39946 



 723 



O



 26 mars 2019 



 26 mars 2019





[R]



[Adresse 12]



878



1080



2447



4



2



50,01 



Moyen



 36157 



 723 



O



 19 mars 2019 



 19 mars 2019 





[FE]



[Adresse 12]



894



1094







3



3



56,50 



Moyen



 40850 



 723 



O



 5 juillet 2018 



5 juillet 2018 





[MP]



[Adresse 12]



896



1096







3



4



66,01 



Moyen



 55206 



723 



O



 27 septembre 2022 



27 septembre 2022 





[CV]



[Adresse 12]



901



1063







4



3



55,50 



Moyen



 41619 



 795 



O



18 mai 2021



 18 mai 2021 





[ZZ]



[Adresse 12]



905



1020







3



3



54,40 



Moyen



 39331 



 723 



O



 8 novembre 2018 



 8 novembre 2018 





SCI CLS



[Adresse 2]



766



926







3



3



54,95 



Moyen



 53996 



 935 



L



25 octobre 2022 



 25 octobre 2022 





[J]



[Adresse 2]



780



927







3



4



66,90 



Moyen



 56865 



 850 



L



15 mars 2018



 15 mars 2018 





[WF]



[Adresse 2]



772



981



2174



4



4



65,59 



Bon



62327 



 850 



O



 22 juillet 2021



 22 juillet 2021 





[VS]



[Adresse 7]



841



1035



2338



4



3



55,00 



Moyen



 52425 



 850 



L



14 novembre 2019 



14 novembre 2019 





[NG]



[Adresse 7]



845



1055



2397



3



3



55,80 



Moyen



 47430



 850 



L



11 mai 2017



 11 juin 2017 





[JA]



[Adresse 12]



897



1044







3



3



55,30 



Moyen



 47005 



 850 



L



 21 février 2019 



21 février 2019





[CV]



[Adresse 2]



790



936



2372



4



3



55,64 



Mauvais



 32214 



 510 



O



 8 décembre 2020 



 8 décembre 2020 





SCI PSDJ



[Adresse 2]



816



962



2438



3



3



52,87



Mauvais



26964 



 510 



O



 24 mai 2018



24 mai 2018 





[EZ]



[Adresse 6]



511



683



2303



3



3



55,97 



Très bon état



66445



1063 



O



 16 décembre 2021 



 14 décembre 2021 





[RW]



[Adresse 6]



441



650



2330



3



3



56,00



Très bon état



 70000 



1250 



L



 25 janvier 2019



 25 janvier 2019





[MT]



[Adresse 6]



469



641



2258



3



3



53,26



Bon



53317,30



893



O



15 

décembre 2020



15 décembre 2020





[ES]



[Adresse 11]



553



737



2250



3



4



66,30



Bon



59205,90



893



O



23 juillet 2019



23 juillet 2019





[Y]



[Adresse 6]



428



638



2220



3



4



65,90



Bon



58848,70



893



O



14 mars 2019









[WG]



[Adresse 6]



432



635



2224



3



4



66,22



Bon



77484,10



1050



L



14 octobre 2021



14 octobre 2021





[EU]



[Adresse 6]



426



630







3



3



56,45



Bon



62679,75



1050



L



16 juin 2021



15 juin 2021





[ZX]



[Adresse 6]



404



577



2198



3



4



66,95



Bon



78327,50



1050



L



28 janvier 2021



28 janvier 2021





[MZ]



[Adresse 6]



465



593







3



3



56,05



Bon



62218



1050



L



15 septembre 2020



15 septembre 2020





[ZR]



[Adresse 6]



436



619







3



4



64,59



Bon



67819,50



1050



L



25 juin 2019









SCI JJD



[Adresse 11]



543



741



2544



3



3



55,78



Moyen



45361,83



723



O



30 septembre 2021



30 septembre 2021





[WC]



[Adresse 11]



537



676



2602



3



4



66,66



Moyen



54014,70



723



O



06 juin 2021



6 juin 2021





[FB]



[Adresse 6]



410



573



2211



3



3



56,77



Moyen



46149,18



723



O



15 septembre 2020



15 septembre 2020





SCI EJDN



[Adresse 11]



539



696



2604



3



3



55,23



Moyen



44741,50



723



O



10 mars 2020



10 mars 2020





[ZO]



[Adresse 11]



492



707



2275



3



3



53,93



Moyen



43890,53



723



O



19 décembre 2019



19 décembre 2019





[ZO]



[Adresse 11]



484



689



2267



3



3



55,73



Moyen



45322,07



723



O



19 décembre 2019









[FB]



[Adresse 6]



431



617



2223



3



3



56,72



Moyen



46109,42



723



O



26 novembre 2019









[FB]



[Adresse 11]



505



657



2297



3



3



56,27



Moyen



45751,53



723



O



26 novembre 2019









[SB]



[Adresse 11]



496



725



2279



3



3



56,03



Moyen



45560,66



723



O



17 octobre 2019



17 octobre 2019





[A]



[Adresse 6]



456



620



2245



3



3



56,40



Moyen



40777,20



723



O



17 janvier 2019



17 janvier 2019





SCI Kelly



[Adresse 6]



366



590



2255



3



3



56,18



Moyen



53528,30



850



L



11 juin 2020









[VX]



[Adresse 6]



452



594



2241



3



3



55,90



Moyen



47515,00



850



L



25 juillet 2019









SCI [Localité 28] (M. [FB])



[Adresse 11]



544



672



2545



3



4



66,75



Moyen



56737,50



850



L



26 novembre 2019









[VW]



[Adresse 6]



402



629



2197



3



3



56,70



Moyen



54014,50



850



L



24 septembre 2019









[IY]



[Adresse 11]



569



731



2254



3



4



64,84



Mauvais



41012,76



510



O



17 février 2022



17 février 2022





[RU]



[Adresse 11]



519



723



2310



3



3



55,82



Mauvais



32315,02



510



O



18 décembre 2021



18 décembre 2021





[MV]



[Adresse 11]



556







1187



3



4



66,11



Mauvais



36987,71



510



O



01 décembre 2020



01 décembre 2020





[FB]



[Adresse 6]



422



576



2214



3



4



55,73



Mauvais



32264,53



510



O



22 octobre 2020



22 octobre 2020





SCI Zada



[Adresse 11]



560



727



2466



3



4



66,85



Mauvais



34093,50



510



O



27 août 2019









[MX]



[Adresse 6]



414



572



2206



3



3



55,89



Mauvais



37887,40



600



L



06 mai 2021



06 mai 2021





[JE] et Fils



[Adresse 6]



408



581



2202



3



4



65,71



Mauvais



44368,60



600



L



21 janvier 2021



21 janvier 2021





Ces termes comparables en localisation et en consistance, s'agissant de cessions dans le bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu seront retenus pour un état moyen voire mauvais correspondant à l'état de l'appartement exproprié.

La pièce n°2 contient également les mutations intervenues depuis 2019 au sein du Bâtiment 10 avec les références de publication :





Ancien propriétaire



date de la vente



adresse



lot



cave



parkings



surface (loi Carrez)/m²



état du bien



procédure



situation locative



prix



valeurs unitaires/m²





[P]



22 août 2019



[Adresse 9] 



90



315



1307



56,20



bon



procédure amiable



L



59010



1050





[NH]



 23 août 2019 



[Adresse 4] 



144 



288 



1411



55,86



 bon 



 procédure amiable



L



58653





1050 





[X]



 17 septembre 2019 



 [Adresse 9]



 97 



308



1305 



55,70 



 moyen 



 procédures amiables



O



40298,21 



723 





[SG]



 15 octobre 2019 



 [Adresse 9] 



107



270 



1359 



57,10 



 très bon 



procédure amiable



L



71375



1250





[I]



30 septembre 2019



[Adresse 4]



138 



320 



1461 



65,00 



 non visité 



préemption sur adjudication 



/



16009



 246 





[ZY]



préemption du 23 décembre 2019 sur jugement du 3 septembre 2019 RG 19/00831



[Adresse 13] 



75 



218 



1310 



 56,00 



 non visité 



préemption sur adjudication



/



16009 



286 





[M]



9 janvier 2020



 [Adresse 20] 



 17 



180 



1347 



56,10 



 bon



procédure amiable



L



58905 



1050 





[L]



 14 janvier 2020 



 [Adresse 5]



100 



305 



1414



56,10 



 bon



procédure amiable 



L



58905 



1050





[IS]



28 janvier 2020 



 [Adresse 13]



 79 



200 



1445 



56,65



mauvais



 procédure amiable



O



28891,50



 510 





SCI Immobilière de la Forêt



 16 mars 2020 



[Adresse 13]



149 



289 



1462 



56,00 



 moyen 



procédure amiable 



L



52425 



 850 





[JI]



26 mai 2020



 [Adresse 1] 



398 



493



1351



66,03 



 très bon



 procédure amiable



L



82537,50 



1250 





[NH]



 11 juin 2020



[Adresse 4] 



146



260



/



66,74 



 bon



 procédure amiable 



L



66877



1050 - 3200 





[NC]



16 juin 2020 



[Adresse 13] 



66



234



1419 



56,00



 bon 



 procédure amiable



L



58800



1050 





[EY]



 16 juin 2020 



 [Adresse 13] 



130



324



/



65,00



moyen



 procédure amiable 



L



52050



 850 - 3200





[RO] [SA]



 16 juillet 2020 



 [Adresse 13] 



162 



252 



1451 



66,40 



 moyen 



procédure amiable



O



48007,20



 723 





[ZT]



28 juillet 2020 



[Adresse 4] 



166 



263 



/



65,50



 bon 



procédure amiable



O



 55291,50 



893 - 3200





[WH]



30 juillet 2020 



[Adresse 13] 



137 



330 



1392 



56,00 



bon 



procédure amiable 



O



50008 



 893 





[NJ]



 3 septembre 2020 



[Adresse 13] 



150



258



1439 



66,50 



moyen 



procédure amiable 



O



48079,00



723





[NF]



 22 septembre 2020 



 [Adresse 4]



139 



319 



1446 



65,00 



 moyen 



procédure amiable 



O



46995



723 





[AI]



 29 octobre 2020 



 [Adresse 13] 



128 



327 



1365 



56,00 



 bon 



procédure amiable 



O



50008 



 893 





[RS]



 29 octobre 2020 



[Adresse 13] 



15 



239



1295



65,00



 bon 



Procédure amiable 



O



58045



893 





[CS] [MY]



 26 novembre 2020 



[Adresse 9] 



117 



 280 



1299 



55,97 



moyen



procédure



O



40466,31 



 723





[FI]



 22 décembre 2020 



[Adresse 13]



151 



 257 



1396 



 65,00



 bon 



procédure amiable 



O



58045 



 893 





[EX]



 26 janvier 2021 



[Adresse 20] 



39



237 



1430 



65,06



moyen



procédure amiable 



O



47038,38 



 723 





[ND]



28 janvier 2021 



 [Adresse 13] 



54



186 



/



56,00



bon



procédure amiable



O



46808 



893 





[CU]



18 février 2021



 [Adresse 13] 



 22 



242 



1402 



65,00



très bon 



procédure amiable



O



69095



1063





[CT]



30 mars 2021 



[Adresse 20] 



34



248 



1356 



65,00 



non visité 



préemption sur adjudication 



/



19000



 292 





[IT]



 8 avril 2021 



[Adresse 9] 



111



266



1457



56,00 



non visité 



préemption sur adjudication



/



15982 



 285 





[JJ]



 20 avril 2021 



[Adresse 13] 



 46



194 



1444 



56,14



bon 



procédure amiable 



L



58800



1050







Ces termes correspondent au bâtiment 10 qui est comparable en consistance et en état au bâtiment 4 du Chêne pointu et seront donc retenus pour un état moyen voire mauvais correspondant à l'état de l'appartement exproprié.

Pour parfaire l' information de la cour, l'EPFIF verse aux débats des jugements indemnitaires relatifs au bâtiment 8, qui présente les mêmes caractéristiques que le bâtiment 4 (nombre d'étages, état des parties communes, tableaux pièce n° 6) :







Ancien propriétaire



Date et n° de RG 

des jugements



Lot



Cave



Parkings



Superficie (loi Carrez) /m²



Etat



Situation locative



Valeurs unitaires retenue euros/m²





[Z]



6 avril 2021, 

RG n° 21/62



1526



1710



2083



56



usagé à bon



occupé



880





[D]



17 mars 2021, 

RG n° 21/41



1470 (dans le bâtiment 8)



1611 (dans le bâtiment 8)



2039 (dans le bâtiment 9)



56



moyen



occupé



800





[G]



17 mars 2021, 

RG n° 21/46



1464



1617



2043



56



usagé à bon



occupé



880





[F]



17 mars 2021, 

RG n° 21/40



1465 (dans le bâtiment 8)



1616 (bâtiment 8)



2031 (dans le bâtiment 9)



56



bon



occupé



1000





[E]



17 mars 2021, 

RG 21/45



1537



1621



/



56



bon à moyen



occupé



880





[B]



17 mars 2021, 

RG n° 21/43



1528



1708



2111



56



Très usagé à mauvais



libre



660





[U]



23 mars 2021, 

RG 21/51



1495



1670



2089



56



non visité (état moyen retenu)



occupé



800





[V]



17 mars 2021, 

RG n° 21/42



1481



1648



/



56



usagé à bon



occupé



800





[O]



6 avril 2021, 

RG n° 21/64



1521



1680



2046



56



usagé à mauvais



occupé



715





[WB]



21 avril 2021, 

RG n° 19/370



1474



1635



2057



56 



moyen



libre



935





[RX]



6 avril 2021, 

RG n° 21/63



1591



1794



2080



56



bon



libre



1155





[SC]



1er avril 2021, 

RG n° 19/380



1440



1644



2044



56



bon



occupé



1000





[AZ]



20 janvier 2021, 

RG n° 19/375



1473 (bâtiment 8)



1634 (bâtiment 8)



2035 (dans le bâtiment 9)



56



bon à très bon



propriétaire occupant



1260





[JC]



23 mars 2021, 

RG n° 21/48



1490



1674



2087



56



moyen à bon



propriétaire occupant



1045





[FC]



17 mars 2021, 

RG n° 21/44



1541 (dans le bâtiment 8)



1741 (dans le bâtiment 8)



1090 (dans le bâtiment 9)



56



moyen



occupé



800





[SA]



6 avril 2021, 

RG n° 21/58



1524



1623



2115



56



état d'usage



occupé



800





[JD]



21 janvier 2021, 

RG n° 19/392



1458



1402







65



moyen



propriétaire occupant



935





[AD]



28 janvier 2021, 

RG n° 19/335



1560



1698



2069



56



moyen



occupé



800





[IX]



1er juin 2021, 

RG n° 21/98



1487



1677



2074



56



moyen



occupé



800





[EW]



18 mars 2021, 

RG n° 19/345



1450



1609



2063



65



état d'usage à mauvais



occupé



715





[IW]



19 janvier 2021, 

RG n° 19/279



1502 dans le bâtiment 8



1610 dans le bâtiment 8



2023 dans le bâtiment 9



56



bon



propriétaire occupant



1155





[WD]



21 janvier 2021, 

RG n° 19/278



1442 dans bâtiment 8



1661 dans le bâtiment 8



1970 dans le bâtiment 9



65



bon



propriétaire occupant



1155





[VV]



21 avril 2021, 

RG n° 19/360



1421 dans le bâtiment 8



1650 bâtiments 8



1823 bâtiment 9



65



bon



occupé 



1000





[WE]



21 janvier 2021, 

RG n° 19/338



1429



1597







65



correct



occupé 



880





[NE]



6 avril 2021, 

RG n° 21/59



1517



1684







56



moyen bon



occupé



880





[SF]



28 janvier 2021, 

RG n° 19/341



1569



1718



2101



65



moyen



occupé



800





[JF]



25 mars 2021, 

RG n° 21/38



1577 (dans le bâtiment 8)



1731 (dans le bâtiment 8)



1779 (dans le bâtiment 9)



65



non visité (état moyen retenu)



propriétaire occupant



935





[AC]



4 février 2021, 

RG n° 20/203



1469 (dans bâtiment 8)



1612 (dans bâtiment 8)



2033 (dans le bâtiment 9)



56



correcte



occupé



880





[FF]



28 janvier 2021, 

RG n° 20/202



1447



1656



2055



56



mauvais à moyen



occupé 



715





[JG]



21 janvier 2021, 

RG n° 19/343



1423



1603



2051



56



bon



propriétaire occupant



1155





[IV]



6 avril 2021, 

RG n° 21/56



1510



1691



2295 (hors emprise, réquisition d'emprise totale)



56



mauvais



occupé



560





[JH]



6 avril 2021, 

RG n° 21/61



1519



1682



2092



56



moyen à mauvais



occupé



715





[WI]



6 avril 2021, 

RG n° 21/69



1576



1732



2068



56



état d'usage



alternative (évaluation en libre et occupée)



800 euros/m² en valeur occupée

935 euros/m² en valeur libre





[IU]



28 janvier 2021, 

RG n° 19/385



1562 (dans le bâtiment 8)



1696 (dans le bâtiment 8)



2010 (dans le bâtiment 9)



65



état d'usage



occupé



800





[FH]



6 avril 2021, 

RG n° 21/68



1572



1715



2099



56



état d'usage à bon



libre



1045





[ET]



6 avril 2021, 

RG n° 21/57



1504



1726



2246 (hors emprise, réquisition d'emprise totale)



65



état d'usage à bon



occupé



880





[MS]



2 février 2021, 

RG n° 19/354



1573



1714







65



état d'usage à bon



occupé



880





SCI AG



25 mars 2021, 

RG n° 21/39



1480 (dans le bâtiment 8)



1647 (dans le bâtiment 8)



1929 (dans le bâtiment 9)



56



bon état



occupé



1000





SCI Aguini



6 avril 2021, 

RG n° 21/60



1514



1685



2051



56



état d'usage à mauvais



occupé



715





[MR]



6 avril 2021, 

RG n° 21/67



1568



1719



2072



56



non visité (état moyen retenu)



libre



935





[RP]



28 janvier 2021, 

RG n° 19/378



1563 (dans le bâtiment 8)



1695 (dans le bâtiment 8)



1986 (dans le bâtiment 9)



56



correct



Occupé à titre gracieux, évaluation alternative selon relogement



1155





[NI]



28 avril 2021, 

RG n° 19/274



1418 (dans le bâtiment 8)



1680 (bâtiment 8)



2050 (dans le bâtiment 9) et 1998 (box dans le bâtiment 9)



60,32



Moyen



Occupé



800





[WK]



11 mai 2021, 

RG n° 19/331



1590



1755



2066



65



Mauvais



Occupé



560





[NK]



4 février 2021, 

RG n° 19/275



1578 (dans le bâtiment 8)



1730 en bâtiment 8



1778 et 1933 (boxes dénommés silo en superstructure)



65



Correct



Libre avec un abattement pour occupation de 5 % en raison d'une procédure d'expulsion intentée contre le locataire



1095









L'EPFIF indique qu'à l'examen de ces décisions, les valeurs unitaires suivantes ont été retenues :

*pour les bien évalués en valeur occupée :

' F3 ou F4, état mauvais : 560 euros/m²,

' F3 ou F4, état d'usage à mauvais : 715 euros/m², 

' F3 ou F4 , état moyen : 800 euros/m²

' F3 ou F4, moyen à bon : 880 euros/m²,

' F3 ou F4, bon état : 1050 euros/m²,

' F3 ou F4, très bon état d'entretien et bien équipé : 1250 euros/m² ;

*pour les biens évalués en valeur libre :

' F3 ou F4, état mauvais : 660 euros/m²,

' F3 ou F4, état correct : 880 euros/m²,

' F3 ou F4, état moyen : 935 euros/m²,

' F3 ou F4, état moyen à bon : 1045 euros/m², 

' F3 ou F4, bon état : 1155 euros/m²,

' F3 ou F4, bon à très bon : 1260 euros/m²,

'F3 ou F4, très bon état d'entretien et bien équipé : 1375 euros/m².

Ces termes correspondants au bâtiment 8 comparables en consistance et en état au bâtiment 4 seront retenus pour un état moyen voire mauvais correspondant à l'état de l'appartement exproprié. 

Au regard de ces éléments, l'EPFIF indique que son offre d'une valeur unitaire en valeur libre de 560 euros/m² est satisfactoire, l'incidence du relogement des expropriés étant prise en compte au contraire d'un abattement pour relogement dont le quantum est contesté en cause d'appel incident.

Cependant, pour ces termes , la cour a confirmé l'état moyen voire mauvais retenu par le premier juge et non un état mauvais revendiqué par l'EPFIF.

B termes de M. [NA]

Il verse un avis de valeur ( pièce n°6) correspondant au Figaro immobilier pour un appartement de 3 pièces de 54 m² à [Localité 28] pour un prix de 130'000 euros soit 2407 euros/m² correspondant au STAMU II.

Outre le fait que la copropriété du STAMU II n'est pas comparable à celle du Chêne pointu, étant en meilleur état, cet avis de valeur ne correspondant pas à mutation effective sera écarté. 

M. [NA] fait ensuite état des propositions du commissaire du Gouvernement pour un état moyen de 1421,20 euros/m² .

Il s'agit cependant des propositions du commissaire du Gouvernement de première instance, qui avait retenu un état moyen, alors que la cour ne statue que sur les conclusions du commissaire du Gouvernement en appel , qui en l'espèce demande la confirmation du jugement pour un état moyen voire mauvais et propose de retenir une valeur unitaire de 678 euros/ m².

M. [NA] demande à titre subsidiaire de tenir compte de l'inflation (Pièce n°5 calcul de l'inflation entre 2021 et 2023).

Cependant, l'article L322-2 dispose que les biens sont évalués à la date de la décision de prmière instance et la cour tient compte de l'évolution du marché.

M. [NA] indique enfin que l'EPFIF se prévaut des acquisitions qu'il a lui-même réalisées au sein de la copropriété du Chênt pointu, et les transfert de propriété n'ont pas tenu compte de la valeur du marché.

Cependant, l'EPFIF invoque à juste titre les dispositions de l'article L322-8 du code de l'expropriation et la cour doit en conséquence tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'EPFIF et les expropriés; M. [NA] ne démontre pas que le marché est captif.

C Termes du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement indique qu'il compléte la liste des termes retenus par le premier juge, en proposant une étude plus récente des cessions amiables, d'appartements avec cave et parking (excluant les appartements avec cave mais sans parking), au sein des copropriétés du Chêne pointu et de l'Étoile du Chêne pointu, sur des bâtiments en R+ 10, depuis 2021 soit le bâtiment B1/B3/B4, B11 et B12, hors adjudications et expropriations.

Il ajoute que cette étude permet de constater, par état d'occupation et par entretien, une augmentation des valeurs depuis 2022, soit 10 % pour tenir compte de l'évolution des prix, qu'il ne pourrait être proposé, à nouveau, d'augmenter les valeurs, le marché immobilier étant plutôt stable voire en baisse. 

Ces termes de cessions sur grands bâtiments avec les références de publication sont les suivants :





date



bâtiment



lots



type



m²



prix/euros



prix/m² /euros



état





30 mars 2021



1



113 ' 316 ' 2635



F3



56,3



28'713



510



mauvais





27 octobre 2022



12



550 ' 731 ' 1709



F3



55,6



31'192



561



mauvais





13 avril 2021



12



532 ' 742 ' 1657



F4 



65,21



47'147



723



moyen





13 juillet 2021



12



546 ' 729 ' 1710



F3



56,69



40'987



723



moyen





9 novembre 2021



12



535 ' 1648 ' 688



F3



55,69



40'264



723



moyen





15 février 2022



12



590 ' 719 ' 1606



F3



56,28



52'622



935



moyen





16 juin 2022



12



630 ' 804 ' 1670



F3



55,96



44'488



795



moyen





7 juillet 2022



12



592 ' 734 ' 1716



F3



56



44'520



795



moyen





27 septembre 2022



12



667 ' 814 ' 1669



F3



56,03



44'544



795



moyen





8 novembre 2022



12



615 ' 852 ' 1498



F3



56,21



44'687



 795



moyen





14 mars 2023



12



628 ' 782 ' 1691



F3



56,84



45'188



795



moyen





11 avril 2023



12



555 ' 712 ' 1602



F3



56,99



45'307



795



moyen





27 avril 2023



12



588 ' 699 ' 1718



F3



56,26



53'400



795



moyen





16 mai 2023



12



660 ' 823 ' 1500



F4



67,17



44'830



795



moyen





19 mars 2023



12



605 ' 842 ' 1639



F3



56,39



44'735



795



moyenne





28 novembre 2023



12



527 ' 692 ' 1703



F3



56,27



44'560



795



moyen





14 décembre 2023



12



523 ' 694 ' 1589



F3



56,05



53'448



795



moyen





29 février 2024



12



676 ' 831 ' 1620



F3



67,23



49'945



795



bon





11 février 2021



12



1513 ' 810 ' 639



F3



55,93



49'892



893



bon





28 décembre 2021



12



599 ' 736 ' 1713



F3



55,87



55'306



893



bon





6 décembre 2022



12



606 ' 843 ' 1656



F3



56,32



54'796



982



bon





27 décembre 2022



12



580 ' 707 ' 1697



F3



55,8



55'071



982



bon





26 octobre 2023



12



575 ' 768 ' 1674



F3



56,08



55'503



982



bon





5 mars 2024



12



619 ' 791 ' 1568



F3



56,52



55 503



982



bon





2 décembre 2021



12



1650 ' 753 ' 553



F4



65,84



69 988



1063



très bon





23 décembre 2021



12



1650-573-1652



F3



56,1



65637



1170



très bon





Valeurs arrondies constatées en valeur libre dans cette étude :





Mauvais



Moyen



Bon



Très bon





561 euros/m²



795 euros/m²



982 euros/m²



1170 euros/m²







Le commissaire du Gouvernement propose en conséquence de retenir la valeur de 678 euros/m², correspondant à la moyenne entre l'état mauvais et l'état moyen.

Au vu des références retenus par la cour de l'EPFIF, il convient afin de tenir compte de l'évolution du marché de privilégier les références plus récentes du commissaire du Gouvernement.

En effet, elles correspondent à des cessions amiables d'appartements avec cave et parking au sein des copropriétés du Chêne pointu et l'Étoile du Chêne pointu depuis 2021 sur des bâtiments en R+10, hors adjudications et expropriations, mettant en évidence une augmentation des valeurs depuis 2022 , mais avec un marché immobilier plutôt stable voire en baisse. 

Il sera donc retenu pour un état moyen voire mauvais correspondant au bien des époux une valeur unitaire de 678 euros/m² correspondant à la moyenne entre un état mauvais de 561 euros /m² et un état moyen de 795 euros/m² en valeur occupée (561+795=1356/2=678 euros).

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° sur la demande de M. [NA] d'une indemnité pour la cave de 3000 euros.

Les termes retenus par la cour étant caves intégrées, il convient de rejetter la demande de M. [NA] d'une indemnité complémentaire de 3000 euros pour sa cave.

3° sur la demande l'EPFIF et du commissaire du Gouvernement de déduire la valeur d'un emplacement de stationnement 

L'EPFIF indique que la diminution de 15 euros /m² semblerait être motivée par l'absence d'un emplacement de stationnement, le tribunal faisant mention d'une moins-value liée à l'absence d'un emplacement de stationnement , ce qui constitue une erreur d'interprétation, puisque la quasi-totalité des références produites aux débats et retenus par le premier juge concerne des cessions d'appartements comportant un emplacement de stationnement.

Il demande donc pour le bien exproprié qui ne comporte pas d'emplacement de stationnement de déduire la valeur d'un emplacement de stationnement au sein de la copropriété du Chêne pointu qui est de 3520 euros telle que cela a été fixé par un jugement définitif du 6 juin 2023 (pièce n°5).

Le commissaire du Gouvernement demande également que soit soustraite la valeur d'une place de parking pour une juste indemnisation suivant une étude qui retrace les cessions de parking sur les deux copropriétés avec les références cadastrales et de publication :

















Date de la mutation 



adresse 



 prix hors remploi 



 remploi 



 prix total 



observations 





26 janvier 2021 



[Adresse 11]



 3520 



0



 3520 



demande de réquisition d'emprise totale





23 mars 2021



[Adresse 1] 



 3200 



 640 



3840









26 janvier 2021



[Adresse 8] 



 3520 



0



 3520 



demande de réquisition d'emprise totale 





27 juillet 2023



[Adresse 20] 



3200



 640 



 3840 









20 avril 2023



[Adresse 3] 



 3200 



640 



 3140 









M. [NA] n'a conclu sur les demandes de l'EPFIF et du commissaire du Gouvernement.

Les références retenues par la cour correspondant à la méthode globale appartement, caves et parties communes générales intégrées avec emplacement de stationnement ; pour une juste indemnisation il convient de déduire la valeur d'un emplacement de stationnement fixé par jugement définitif du 6 juin 2023 par le juge de l'expropriation de Bobigny à la somme de 3520 euros, puisque le bien de Monsieur [NA] ne comporte pas d'emplacement de stationnement .

L'indemnité principale de dépossession due par l'EPFIF à Monsieur [NA] est donc de : (56 m² X 678 euros/m²=37'968 euros) - 3520 euros= 34'448 euros en valeur occupée. 

Le jugement sera infirmé en ce sens.

E sur l'indemnité de remploi 

Le premier juge a retenu les taux suivants :

20% jusqu'à 5000 euros= 1000 euros ;

15% sur 10000 euros= 1500 euros ;

10% pour le surplus.

L'EPFIF retient les mêmes taux que le premier juge.

M. [NA] demande de retenir 10% du montant de l'indemnité principale :

Le commissaire du Gouvernement retient les taux habituels:

20% sur la fraction de l'indemnité principale inféreure ou égale à 5000 euros : 1000 euros

15% compris entre 5000 et 15 000 euros : 1500 euros

10% pour le surplus.

En l'absence de motifs particuliers avancés par M. [NA], la cour retiendra les taux habituels tels que proposés par le commissaire du Gouvernement soit :

- 20% sur la fraction de l'indemnité principale inférieure ou égale à 5000 euros : 1000 euros

- 15% pour la fraction entre 5000 et 15000 euros : 1500 euros

-10% pour le surplus : 34 448-15000=19 448 X0,10=1944,80 euros

total : 4444,80 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

F indemnité pour perte de revenus locatifs 

l'indemnité accordée par le premier juge d'un montant de 4959,42 euros au titre de la perte de revenus locatifs pour six mois de loyer n'est pas contestée par les appelants .

L'indemnité totale de dépossession due par l'EPFIF à Monsieur [NA] en valeur occupée est donc de :

34'448 euros (indemnité principale) +4444,80 euros (indemnité de remploi) + 4959,42 euros = 43'852,22 euros en valeur occupée. 

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- sur les dépens

Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance .

M. [NA] perdant le procès seront condamné aux dépens d'appel.

- sur l'article 700 du code de procédure civile

Les appels ne portent pas sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance.

L'équité commande de débouter M. [NA] et l'EPFIF de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 



PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Statuant dans les limites des appels,

Déclare recevables les conclusions de l'EPFIF, de M. [NA] et du commissaire du Gouvernement,

Infirme partiellement le jugement entrepris sur la date de référence, sur l'indemnité principale et sur l'indemnité de remploi ;

Confirme le jugement entrepris sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs de 4959,42 euros.

Statuant à nouveau,

Fixe la date de référence au 12 décembre 2023,;

Fixe l'indemnité totale de dépossession due par l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France à M. [ZU] [SE] [NA] à la somme totale de 43 852,22 euros en valeur occupée, au titre de la dépossession des lots n°873 (appartement), n°1018 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété de l'Étoile du Chêne pointu située [Adresse 7] à [Localité 28] se décomposant comme suit :

- indemnité principale : 34 448 euros,

- indemnité de remploi : 4444,80 euros,

- indemnité pour perte de revenus locatifs : 4959,42 euros ;

Condamne M. [ZU] [SE] [NA] aux dépens d'appel ;

Déboute l'EPFIF et M. [ZU] [SE] [NA] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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