Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 7, 28 mai 2026, n° 25/01728

Exposé du litige

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 



La SCI LE CHEMIN VERT était propriétaire des lots n° 859, 1070, 2393 et 2341 du Bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 5], situé [Adresse 6] à [Localité 4]. 

La copropriété [Adresse 5] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et AT n°[Cadastre 6]. 

Le lot n° 859 est un appartement de type F3 d'une superficie de 56m². 

Le lot n° 1070 est une cave et les lots n° 2393 2341 sont deux emplacements de stationnement.

La copropriété [Adresse 5] est située dans le périmètre de la ZAC dite du Bas-[Localité 4] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019.

Un arrêté de cessibilité a été rendu le 18 février 2022.

Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 29 juin 2023.

Faute d'accord entre les parties et par requête reçue au greffe le 28 août 2023, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens.

Le transport sur les lieux a été effectué le 15 novembre 2023. 

Par jugement contradictoire du 12 juin 2024, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny a :


ANNEXÉ le PV de transport et les termes de comparaison produits par les parties ;


FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à la SCI LE CHEMIN VERT au titre de la dépossession des lots n°859 (appartement), 1070 (cave) , 2393 et 2341 (emplacements de stationnement) du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 4] (93390) à la somme de 58'704 euros, se décomposant comme suit :

lots n° 859,1070, 2393,

 44'800 euros au titre de l'indemnité principale ;

 5480 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

 4200 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

 s'agissant du lot n° 2341,

 3520 euros au titre de l'indemnité principale ;

 704 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

 Débouté la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande au titre de la perte de plus-value immobilière ;

 débouté la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande au titre de la dette locative du locataire ;

débouté la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande au titre du remboursement anticipé du prêt; 



CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à la SCI LE CHEMIN VERT la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par LRAR du 17 décembre 2024 , l'EPFIF a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :


Fixé à la somme de 58'704 euros le montant de l'indemnité revenant à l'exproprié pour la dépossession des lots n° 859, 1070, 2393 et 2341 de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4], et notamment en ce que la juridiction a pris en compte la réalisation de travaux réalisés et financés par l'autorité expropriante dans la valorisation des logements.




Pour l'exposé complet des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ Adressées au greffe le 5 mars 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 12 mars 2025 (AR CG du 17 mars 2025, AR expropriés du 16 et 18 mars 2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


DÉCLARER l'EPFIF bien fondé en son appel ;


Par suite,


INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du en ce qu'il a :


FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à la SCI LE CHEMIN VERT au titre de la dépossession des lots n° 859, 1070, 2393 et 2341 et ainsi que les 201/183.000° des parties communes générales associées comme suit : 



44'800 euros au titre de l'indemnité principale ;

5 480 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

4 200 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;





Et, statuant à nouveau,


FIXER le montant de l'indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour la dépossession des lots n° 859, 1070, 2393 et 2341 ainsi que les 201 /183.000èmes des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4] comme suit :

pour les lots 859, 1077 et 2393



Indemnité principale :


Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat d'entretien :  mauvais

Valeur unitaire: 560  euros/m² ;





Soit (56m² x 560 euros/m²) = 31'360 euros ;




Indemnités accessoires :


Frais de remploi: 4136  euros ;









indemnité pour perte de revenus locatifs : 700 euros X6 mois soit 4 200 euros





Pour le lot 2341 :

' indemnité principale : 3520 euros

' frais de remploi : 705 euros

Total de l'indemnité de dépossession : 43'921 euros en valeur occupée.



2/ déposées le 5 juin 2025 par Monsieur [X], Madame [M] [T] née [G] et la SCI LE HEMIN VERT, intimés, notifiées le 2 septembre 2025 (AR appelant du 4 septembre 2025 et AR CG du 5 septembre 2025) aux termes desquelles, ils demandent à la cour de :

-infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à la SCI LE CHEMIN VERT au titre de la dépossession des lots n° 859 (appartement), 1070 (cave), 2393 et 2341 (emplacements de stationnement) du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 7] à [Localité 4] (93'390) à la somme de 58'704 euros se décomposant comme suit :

s'agissant des lots n° 859, 1070 et 2393,

' 44'800 euros au titre de l'indemnité principale ;

' 5 480 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

' 4 200 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

s'agissant du lot n° 2341,

' 3 520 euros au titre de l'indemnité principale ;

' 704 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

- débouté la SCI DU CHEMIN VERT de sa demande au titre de la perte de plus-value immobilière ;

' débouté la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande au titre de la perte de la dette locative du locataire ; 

' débouté la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande au titre du remboursement anticipé du prêt ;

et statuant à nouveau,

' fixer l'indemnité de dépossession due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à la SCI LE CHEMIN VERT, en sa qualité de propriétaire d'un appartement (lot n° 859), d'une cave (lot n° 1070) deux parkings (lots n° 2393 et 2341) au sein de la copropriété du [Adresse 7] à [Localité 4] (93'390) aux montants suivants :

' 67'368 euros au titre de l'indemnité principale,

' 7737 euros au titre de l'indemnité de remploi,

' 14'757,12 euros au titre de la perte de bénéfices locatifs,

' 15'000 euros au titre de la privation liée à la plus-value du bien immobilier,

' 3644,17 euros au titre de la privation du remboursement de la dette locative du locataire des concluants,

' 22'372,80 euros au titre des conséquences de l'absence de signature immédiate d'un acte matérialisant le transfert de propriété,

y ajoutant

' mettre hors de cause Monsieur [X] [T] et Madame [M] [T] qui ne sont pas propriétaires de biens en cause,

' condamner l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à régler à Monsieur [X] [T] et Madame [M] [T] la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

' condamner l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à régler à la SCI LE CHEMIN VERT la somme de 6 000 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens d'appel. 



3/ Adressées au greffe le 6 juin 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 2 septembre 1025 (AR EPFIF du 4 septembre 2025, AR exproprié du 4 septembre 2025 ) et aux termes desquelles il conclut qu'il plaise à la cour de bien vouloir :


INFIRMER partiellement le jugement de première instance sur les points détaillés en paragraphe VII de ses écritures [sur la date de référence, la valeur métrique et de l'abattement pour relogement] et le confirmer sur ses autres points ;

Statuant à nouveau, le commissaire du Gouvernement demande que l'indemnité totale soit fixée comme suit : 

indemnité principale : 56 m² X 800 euros+ 3 520 euros (parking supplémentaire)= 48'320 euros

indemnité de remploi : 5 832 euros,

indemnité pour perte de revenus locatifs : 4 200 euros

indemnité pour remboursement anticipé du prêt : à justifier

Total : 58'352 euros.




4/ Adressées au greffe le 9 décembre 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 7 janvier 2026 (AR EPFIF du 4 septembre 2025 , AR exproprié du 4 septembre 2025) et aux termes desquelles il conclut qu'il plaise à la cour de bien vouloir :


INFIRMER partiellement le jugement de première instance sur les points détaillés en paragraphe VII de ses écritures [sur la date de référence, la valeur métrique et de l'abattement pour relogement] et le confirmer sur ses autres points ;

Statuant à nouveau, le commissaire du Gouvernement demande que l'indemnité totale soit fixée comme suit : 

indemnité principale : 56 m² X 800 euros+ 3520 euros (parking supplémentaire)= 48'320 euros

indemnité de remploi : 5 832 euros,

indemnité pour perte de revenus locatifs : 4 200 euros

indemnité pour remboursement anticipé du prêt : à justifier

Total : 58'352 euros.




5/ adressées le 2 février 2026 par Monsieur [X], Madame [M] [T] née [G] et la SCI LE HEMIN VERT, intimés, notifiées le 22 février 2026 (AR non retournés) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à la SCI LE CHEMIN VERT au titre de la dépossession des lots n° 859 (appartement), 1070 (cave), 2393 et 2341 (emplacements de stationnement) du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 7] à [Localité 4] (93'390) à la somme de 58'704 euros se décomposant comme suit :

s'agissant des lots n° 859, 1000 70, 2393,

' 44'800 euros au titre de l'indemnité principale ;

' 5480 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

' 4200 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

s'agissant du lot n° 2341,

' 3520 euros au titre de l'indemnité principale ;

' 704 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

- débouté la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande au titre de la perte de plus-value immobilière ;

' débouté la SCI LE CHEMIN VERTde sa demande au titre de la perte de la perte de revenus locatifs ; 

' débouté la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande au titre du remboursement anticipé du prêt ;

et statuant à nouveau,

' Fixer l'indemnité de dépossession due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à la SCI LE CHEMIN VERT, en sa qualité de propriétaire d'un appartement (lot n° 859), d'une cave (lot n° 1070) de parkings (lot n° 2393 et 2341) au sein de la copropriété du [Adresse 8] à [Localité 4] (93'390) aux montants suivants :

' 67'368 euros au titre de l'indemnité principale,

' 7737 euros au titre de l'indemnité de remploi,

' 14'757,12 euros au titre de la perte de bénéfices locatifs,

' 15'000 euros au titre de la privation liée la plus-value du bien immobilier,

' 3 644,17 euros au titre de la privation du remboursement de la dette locative du locataire des concluants,

' 22'372,80 euros au titre des conséquences de l'absence de signature immédiate d'un acte matérialisant le transfert de propriété,

Y ajoutant

' mettre hors de cause Monsieur [X] [T] et Madame [M] [T] qui ne sont pas propriétaires des biens en cause,

' condamner l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à régler à Monsieur [X] [T] et Madame [M] [T] la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

' condamner l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à régler à la SCI LE CHEMIN VERT la somme de 6 000 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens d'appel.

Motifs

SUR CE, LA COUR

- sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de l'EPFIF du 5 mars 2025, de M. [X] [T], Mme [M] [T] née [G] et de la SCI LE CHEMIN VERT du 5 juin 2025 et du commissaire du Gouvernement du 6 juin 2025 adressées ou déposées au greffe dans les délais règlementaires de l'article R311-26 du code de l'expropriation sont recevables.

Les conclusions du commissaire du Gouvernement du 9 décembre 2025 étant de pure réplique à celles de l'EPFIF et de M. [X] [T], Mme [M] [T] née [G] et de la SCI LE CHEMIN VERT sont recevables.

Les conclusions de de M. [X] [T], Mme [M] [T] née [G] et de la SCI LE CHEMIN VERT étant de pure réplique à celles du commissaire du Gouvernement sont recevables.

1° sur la demande de mise hors de cause de Monsieur [X] [T] et de Madame [M] [T] née [G] 

Le jugement mentionne comme demandeur l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France (EPFIF) et comme défendeurs la SCI LE CHEMIN VERT, Madame [M] [G] épouse [T] en qualité de gérante de la SCI LE CHEMIN VERT et Monsieur [X] [T] en qualité de gérant de la SCI LE CHEMIN VERT.

Il indique que la SCI LE CHEMIN VERT était propriétaire des lots n° 859, 1070, 2393 et 2341 dans le bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 5], situé [Adresse 7] à [Localité 4] et il a fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à la SCI DU CHEMIN VERT à la somme de 58'704 euros.

Monsieur [X] [T] , Madame [M] [T] née [G] et la SCI LE CHEMIN VERT demandent la mise hors de cause de Monsieur [X] [T] et de Madame [M] [T] qui ne sont pas propriétaires de biens en cause, et qui ont été intimés en appel par l'EPFIF.

Il apparaît que le jugement a mentionné comme défendeurs la SCI LE CHEMIN VERT, Madame [M] [G] épouse [T] en qualité de gérante de la SCI LE CHEMIN VERT et Monsieur [X] [T] en qualité de gérant de la SCI LE CHEMIN VERT, mais a fixé l'indemnité de dépossession due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à la SCI DU CHEMIN VERT à la somme de 58'704 euros.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point, les consorts [T] n'étant pas propriétaires des biens objets de l'expropriation, s'agissant de la SCI LE CHEMIN VERT.



AU FOND

Aux termes de l'article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'EPFIF indique en appel il n'entend pas remettre en cause :

' l'application par le tribunal de la méthode d'évaluation dite par comparaison,

' la superficie du bien de 56 m²,

' la situation locative, à savoir occupée,

' les modalités de calcul des frais de remploi,

' le quantum de l'indemnité pour perte de revenus locatifs,

' le rejet l'ensemble des indemnités accessoires,

' la valeur fixée pour le lot n° 2341.

Il conteste en revanche :

' l'état entretien tel qu'il a été constaté par la juridiction de première instance,

' la valeur unitaire retenue.

L'appel incident de M. [X] [T] et de Madame [M] [T] née [G] et de la SCI DU CHEMIN VERT concerne :

' le montant de l'indemnité principale,

' le montant des indemnités accessoires, de remploi, l'indemnité pour perte de revenus locatifs,

' le débouté de l'indemnité pour privation du bénéfice d'une plus-value immobilière, la privation du remboursement de la dette locative du locataire des concluants.

L'appel incident du commissaire du gouvernement concerne:

' la date de référence,

' l'indemnité au titre du remboursement anticipé du prêt immobilier.



2° sur la date de référence 

S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016.

L'EPFIF ainsi que Monsieur [X], Madame [M] [T] née [G] et la SCI LE CHEMIN VERT demandent de retenir la même date de référence que le premier juge.

Le commissaire du Gouvernement retient en application de l'article L322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, comme date de référence le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et sa dernière modification n°6 approuvée le 12 décembre 2023 par le Conseil de territoire.

L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (mots ajoutés, loi N°2018-1021, 23 novembre 2018) ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien.

En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d'un droit de préemption urbain.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a) de l'article L213-4.

L'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Par arrêt du 1er mars 2023 n°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'en application des articles L 213-4 a) et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant , révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir.

En l'espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 4] du 27 janvier 2015,un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune .

Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est du 28 février 2017.

Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l' ORCOD-IN et qu'ils sont donc soumis au droit de préemption urbain.

En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU approuvé le 10 juillet 2012 délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°6 approuvée le 12e décembre 2023 par le Conseil de territoire, date invoquée par le commissaire du Gouvernement, date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant la zone dans laquelle est ce bien ; ces dernières modifications concernent plusieurs zones, notamment la zone UR et a pour objectif :

1) de clarifier et préciser les dispositions relatives à la hauteur des constructions, l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' du règlement qui prévoit des possibilités de dépassement de la hauteur maximale autorisée :

 ' permettre la réalisation d'un nombre entier d'étages droits,

 ' en cas de terrain en pente,

 ' à certaines intersections dans la zone UR 3, indiquées sur les documents graphiques.

La rédaction de l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' est complétée pour préciser que ces trois possibilités de dépassement de la hauteur maximale peuvent être cumulées.

2) de supprimer l'interdiction des rez-de-chaussée semi enterrés, lorsqu'ils ne sont pas destinés à l'habitation,

3) de compléter les dispositions relatives aux clôtures, pour qu'elles soient conçues de manière à permettre le passage de la petite faune et, dans les zones UA, UB et UR, permettre, sous certaines conditions, de déroger à l'obligation de réaliser un muret.

En conséquence le jugement sera infirmé et la date de référence fixée au 12 décembre 2023.

À cette date de référence, le bien est situé en zone UR3.

La zone UR3 a été créée à la suite de l'arrêté préfectoral n° 2019 ' 2388 du 6 septembre 2019 qui a déclaré d'utilité publique le projet d'aménagement de la [Adresse 9] emportant mise en compatibilité du PLU dans son article 2.



2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance :

A sur les copropriétés [Adresse 5] et de l'[Adresse 10]

La commune de [Localité 4] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l'urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 5] » étant située à 5,5 km.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 6] à [P] et dessert [Localité 4]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 7]. La création d'une gare de la future ligne 16, métro express, par la société du Grand Paris et le GPA est en cours de réalisation.

Les copropriétés [Adresse 5] et de l'[Adresse 10] sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriété et n'est pas propre à chacune d'elles. La copropriété [Adresse 5] est composée de bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l'[Adresse 10] de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que l'un des bâtiments (B 18) a déjà fait l'objet d'une démolition.

La copropriété de l'[Adresse 10] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 4].

L'EPFIF et le Commissaire de gouvernement de première instance ont exposé les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës [Adresse 5] et de l'[Adresse 10] réalisée par la commune de [Localité 4] en 2014 mettant en évidence que :

'près de 60 % des ménages ont un niveau inférieur au seuil de pauvreté,

'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI,

'les habitants sont confrontés à un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes,

'un quart des familles sont monoparentales,

'près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage

'l'occupation moyenne est de plus de quatre personnes par logement,

'une rotation importante des propriétaires comme des locataires.

Le commissaire du Gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signé entre l'État, le département et la commune de [Localité 4] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

'résorption des impayés,

'réalisation des travaux urgents et mise aux normes ,

'lutte contre les marchands de sommeil,

'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

'réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l'assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.

En conséquence, l'ampleur des dégradations a justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN).

Par décret numéro 2015'99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « Bas-[Localité 4] » et la mise en 'uvre a été confiée à l'EPFIF.

Un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de 5 ans a été institué par un arrêté préfectoral n° 2017 ' 2398 du 11 septembre 2017.

L'expropriant et le commissaire du Gouvernement ajoutent que la copropriété fait l'objet d'une administration judiciaire, en raison d'un important arriéré de charges , à savoir pour la copropriété [Adresse 5] de 7,7 millions euros et pour la copropriété de l'[Adresse 10] de 6,2 millions d'euros en 2022 et ils font état du décret n° 2021 ' 1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement l'article L522-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, autorisant l'expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l'ORCOD.

L'EPFIF indique que cette prise de possession anticipée concerne le bâtiment B4, et donc les expropriés et que celle-ci était indispensable afin de réaliser, en urgence, les travaux de réparation et de sécurité permettant l'habitabilité du bâtiment dans des conditions sécurisées, dans l'attente du relogement définitif des occupants qui sera mis en 'uvre par l'EPFIF.

L'EPFIF s'agissant de l'état général de la copropriété [Adresse 5], indique que les bâtiments font l'objet :

' d'un arrêté de péril sur les équipements communs d'immeubles n° R2 1015. 200 117 du 27 août 2015 ;

' d'un arrêté de péril n° R2 1018. 252 du 3 septembre 2018 (pièce n° 1) ;

' d'une levée partielle de péril n° R2 1019. 399 du 29 octobre 2019.

Il ajoute que de manière plus générale, la situation d'extrême dégradation a imposé à la puissance publique d'engager un programme de travaux destinés à assurer la sécurité et la salubrité des bâtiments dans l'attente de leur démolition, compte tenu de l'occupation des bâtiments encore importante, malgré une propriété désormais plus que majoritaire par l'EPFIF (1331 logements au 1er janvier 2024) ; il produit des photographies en indiquant que l'intervention publique sur le Bâtiment 4 était plus qu'urgente et que des travaux importants ont été réalisés afin de pallier à l'incapacité de la copropriété, sous administration provisoire d'AJA, à réaliser ces travaux, dont notamment :

1ère vague des travaux de mise en sécurité :

' des travaux de 2016 à 2018 concernant la sécurité incendie (portes coupe-feu, désenfumage, reprise des colonnes électriques.com.) et sur les halls, pour 7,2 millions d'euros sur le [Adresse 5] soit environ 1,4 millions d'euros pour le B4 ;

' des travaux de sécurisation des pignons suite à la chute du pignon du 18 octobre 2018 à juin 2019, pour un montant de 276'000 euros pour le B4 ;

2 ème vague des travaux de mise en sécurité

' des travaux de réparation et de sécurité : d'octobre 2021 à octobre 2023 pour un montant de 6'730'217,62 euros sur l'ensemble [Adresse 5] ;

' des travaux suite à la prise en jouissance réalisée de juillet à décembre 2023 sur le bâtiment B4.

Tous les travaux ont été financés par l'ANAH et par l'EPFIF sans reste à charge pour les propriétaires.

L'EPFIF souligne qu'entre 2021 et 2023, différents travaux ont été effectués :

' sécurisation des façades, des parties communes intérieures et des cadres,

' installation d'aménagements extérieurs (rampe d' accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d'accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonne sèche, BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité cadre (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d'arrêt des compteurs d'eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d'individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peinture des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement du mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise aux normes de la distribution électrique.

L'EPFIF mentionne que ces travaux donnent un effet global d'embellissement du bâtiment et des logements, qu'ils n'ont été effectués que dans le but de préserver la sécurité et la décence des occupants, dans l'attente de leur relogement et que dès lors ces éléments ne sauraient justifier une indemnisation supérieure, en comparaison par exemple aux autres bâtiments déjà expropriés n'ayant pas bénéficié des travaux.



B sur le bâtiment 4 de la copropriété de l'Etoile [Adresse 5]

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété du [Adresse 5].

Il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation, composé :

' d'un sous-sol à usage de caves ;

' d'un rez-de-chaussée ;

' de 10 étages.

Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par quatre entrées et cages d'escaliers nommées A, B, C et D.



C sur les biens expropriés 

 Il s'agit :

' Du lot n°859 : un appartement de type F3, situé au 7ème étage de l'escalier C, d'une superficie de 56 m².

Il est composé d'une entrée et d'un couloir qui desservent une cuisine, WC et une salle de bains ainsi qu'une pièce de vie et de deux chambres, l'une d'entre elle étant accessible à partir de la pièce de vie.

' Du lot n°1070 : une cave, qui n'a pas été visitée par le premier juge pour des raisons de sécurité ;

' Des lot n°2393 et 2341 : deux emplacements de stationnement extérieur, associé au bâtiment 4 à l'état d'usage et sans aménagement.

Le premier juge indique que l'EPFIF fait valoir à titre principal au visa de l'article L322-2 dernier alinéa du code de l'expropriation et à titre subsidiaire au visa de l'article 1303 du Code civil, qu'il a fait réaliser d'importants travaux de rénovation aussi bien des parties communes que des parties privatives, depuis sa prise de possession anticipée, et en particulier la mise en conformité de l'installation électrique et le remplacement des fenêtres de l'appartement appartenant à la SCI LE CHEMIN VERT, que l'état d'entretien de l'appartement ne peut être qualifié que de mauvais ; qu'en l'occurrence,l'EPFIF ne verse aux débats aucun document permettant d'établir la consistance, le montant et la date de réalisation des travaux qu'il évoque; que toutefois il indique dans son dernier mémoire qu'ils ont été effectués après sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n° 2023- 06 50 du préfet de Seine-Saint-Denis du 11 avril 2023 ; que dès lors, ces travaux n'ont pas été réalisés dans les trois années précédant l'enquête publique, laquelle s'agissant du bâtiment B4 a été prescrite par un arrêté n° 2021-2884 du 21 octobre 2021 et s'est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021 et par voie de conséquence, l'alinéa 4 de l'article L322-4 du code de l'expropriation n'est pas applicable en l'espèce.

Le premier juge ajoute que selon l'article 1303 du Code civil, en dehors des cas de gestions d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement ; qu'aux termes de l'article 1303-1 du même code, l'enrichissement est injustifié lorsqu'ils ne procède ni de l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri ni de son intention libérale ; qu'en l'espèce, les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués par l'EPFIF relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur et de propriétaire des biens à la suite d'une part, de sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n° 2023-06 50 du préfet de Seine-Saint-Denis du 11 avril 2023 et d'autre part, du transfert de propriété selon ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété du 29 juin 2023 ; que dans ces conditions, l'appauvrissement de l'EPFIF, si tant est qu'il soit avéré, ce qui n'est pas le cas en l'absence de production de tout document, est justifié et par suite il ne peut y avoir enrichissement sans cause des époux [J] au titre de ces travaux.

Le premier juge en conclut en conséquence, que conformément aux constatations effectuées aux termes du procès-verbal de transport sur les lieux du 15 novembre 2023, l'état d'entretien du lot n° 859 ne peut qu'être qualifié de moyen notamment au regard des carreaux manquants et des traces d'un dégât des eaux dans la salle de bains ainsi que de la présence de traces d'humidité et de moisissures autour de la fenêtre de la seconde chambre, qui est en bois et simple vitrage.

L'EPFIF conteste que le premier juge après transport sur les lieux ait retenu un état d'entretien moyen, car c'est en raison des travaux réalisés dans le cadre de la procédure d'extrême urgence que la mise en 'uvre, à savoir des travaux de mise en sécurité/amélioration dès qu'il a pris possession d'un logement occupé a été réalisée dans le cadre de travaux de réparation et de sécurité à l'échelle des copropriétés du [Adresse 5] et de l'[Adresse 10], que les propriétaires n'étaient plus capables d'entreprendre les travaux nécessaires, en attendant la démolition et la réhabilitation des bâtiments, compte tenu de l'occupation encore importante et de logements souvent non décents, présentant des risques importants ; qu'il ne saurait être considéré que ces travaux, financés entièrement par les personnes publiques, dont l'EPFIF, viennent augmenter la valeur du bien et par suite, l'indemnité revenant aux expropriés.

L'EPFIF indique qu'admettre que ces travaux doivent être pris en compte dans le calcul de l'indemnité de dépossession revenant aux expropriés méconnaît l'article L322-2 du code de l'expropriation et constituera un enrichissement sans cause; que s'agissant de la méconnaissance de l'article L322-2 du code de l'expropriation, le juge de l'expropriation ne peut tenir compte des travaux publics réalisés dans les trois années qui précèdent l'enquête publique pour déterminer la valeur du bien exproprié ; que la Cour de cassation a eu l'occasion de juger qu'ont le caractère de travaux publics, les travaux immobiliers répondant à une fin d'intérêt général et qui comportent l'intervention d'une personne publique, soit en tant que collectivité réalisant des travaux, soit comme bénéficiaire de ces derniers (3e civile, 19 septembre 2007, n° 06-10'546).

En effet, les travaux réalisés portent sur :

' sécurisation des façades, les parties communes intérieures et des caves,

' installation d'aménagement extérieurs (rampe d'accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d'accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonnes sèches, BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité gaz (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d'arrêt compteur d'eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d'individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peintures des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC et salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement de mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise en ordre de la distribution électrique.

L'EPFIF indique que ces travaux ont été réalisés dans un but d'intérêt général et une personne publique est intervenue puisqu'ils ont été effectués par un établissement public, ils concernent les lots à évaluer et, ne peuvent dès lors être pris en compte par le juge dans son évaluation.

L'EPFIF ajoute, au titre de l'enrichissement sans cause, qu'on ne saurait lui reprocher en la condamnant à prendre en charge deux fois les travaux, la première fois lors de la réalisation des travaux, la seconde, en indemnisant les expropriés pour des travaux qui n'ont jamais réalisés ; que le premier juge reconnaît effectivement un appauvrissement de l'EPFIF qui se justifierait par l'obligation pesant sur lui en tant que possesseur et propriétaire de l'ensemble immobilier et ce, depuis la prise de possession anticipée dans le cadre de la procédure d'extrême urgence mais également depuis l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023, que toutefois, l'enrichissement sans cause ne saurait être retenu « en l'absence de production de tout document », alors qu'il a été porté à la connaissance du tribunal l'ensemble des travaux effectués dans le logement ; que cette description accompagnée d'un, procès-verbal de constat effectué par Maître [N] , commissaire de justice, démontre bien le fait, que sans l'intervention de l'EPFIF, le bien à évaluer n'était pas dans le même état que celui constaté par le tribunal ; que dès lors, en considérant que le bien exproprié étant en très bon état en raison des travaux effectués par l'expropriant, le tribunal a, dans son évaluation, pris en compte des travaux et les a entérinés ce qui constitue, à l'évidence, un enrichissement sans cause.

Sur la consistance du bien prendre en compte, l'EPFIF indique que le lot n° 859 et 187/183'000° des parties communes générales correspond à un logement de type F3 d'une superficie habitable de 56 m², dont les huisseries ont été changées et sont désormais en PVC avec double vitrage, que le tableau électrique a été remis aux normes par l'EPFIF, que les pièces d'eau ont en outre fait l'objet d'un embellissement (changement de la baignoire, des meubles et peinture dans les trois pièces) et que le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice qui décrit le logement avec photographies de ses composantes (pièce n° 3), établit un ensemble globalement en mauvais état .

L'EPFIF demande donc l'infirmation du jugement qui a retenu un état moyen du logement, alors qu'il doit être retenu un mauvais état .

M. [X] [T], Mme [M] [T] née [G] et la SCI DU CHEMIN VERT indiquent que leur logement n'était pas en état moyen comme l'a considéré que le premier juge, mais un état « moyen plus voir bon ».

Le commissaire du Gouvernement en appel indique que dans ses conclusions initiales, le commissaire du Gouvernement avait retenu avant le transport un état dit « moyen » (annexe 1) et qu'il n'a pas produit d'écritures complémentaires ou rectificatives après transport sur les lieux.

Il indique qu'il n'a pas la même lecture que le premier juge de l'article L322-2 du code de l'expropriation, qui a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences des travaux publics, de modification du PLU, sur l'évolution des prix d'un secteur donné ; qu'au cas particulier, la demande de l'EPFIF concerne la consistance du bien et plus particulièrement l'appréciation de l'état d'entretien du bien et le rejet de leur demande par l'article L322-2 alinéa 4 ne peut être retenu ; que la date pour apprécier la consistance du bien en application de l'article L322-1 du code de l'expropriation est celle de l'ordonnance portant transfert de propriété, à savoir en l'espèce le 29 juin 2023, et qu'à ce titre l'EPFIF avait des obligations notamment, celle d'offrir un logement décent .

Dans ses dernières conclusions le commissaire du Gouvernement indique que l'EPFIF a, en sa pièce n° 3, fourni un procès-verbal de constatation établi le 1er juin 2023, soit quatre semaines avant par Maître [H] [S], huissier de justice qui détaille l'état d'entretien de chaque pièce de l'appartement avec photographies, que cette visite est antérieure à la date de l'ordonnance d' expropriation du 22 juin 2023, et que sans donner date certaine aux travaux, il permet de constater l'état de l'appartement quelques jours avant l'ordonnance d'expropriation pour mieux le comparer à l'état constaté le jour du transport judiciaire ; le commissaire du Gouvernement synthétise les constats du procès-verbal dans un tableau dans ses conclusions et propose de retenir un état moyen et donc de confirmer le jugement.

1° sur l'application de l'article L 322-2 alinéa 4 du code de l'expropriation invoquée par l'EPFIF

L'article L322-2 alinéa 4 dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même s'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeursubis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien.

Cet article invoqué par l'EPFIF a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences de travaux publics, de modification du PLU, sur l'évolution des prix, à savoir un changement de valeur d'un secteur donné.

Comme l'indique exactement le commissaire du Gouvernement cet article a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences des travaux publics, de modification de PLU, sur l'évolution des prix , l'article faisant état de changement de valeur d'un secteur donné.

Or la demande de l'EPFIF concerne en l'espèce la consistance du bien.

L'alinéa 4 de l'article L322-1 susvisé n'est donc pas applicable.

En tout état de cause, comme l'indique exactement le premier juge, l'EPFIF indique que les travaux qu'elle invoque avoir réalisé, l'ont été après sa prise de possession anticipée du bâtiment 4 selon l'arrêté du préfet de seine Saint Denios du 11 avril 2023 et n'ont donc pas été réalisés dans les trois années précédant l'enquête publique, puisque celle- ci a été prescrite par arrêté préfectoral du 21 octobre 2021 et s'est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021.

L'alinéa 4 de l'article L322-2 susvisé ne peut donc s'appliquer.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

2° sur l'enrichissement sans cause invoqué par l'EPFIF

Selon l'article L 1303 du Code civil, en dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.

En outre, aux termes de l'article 1303 ' 1 du même code, l'enrichissement est injustifié lorsqu'il ne procède ni l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri ni de son intention libérale.

En l'espèce :

- aucune pièce n'est produite tant sur la première vague des travaux de mise en sésurité, que pour la deuxième vague des travaux de mise en sésurité , avec des travaux financés sans précision par l'ANAH et l'EPFIF;

-L'EPFIF n'a pris possession du bien exproprié de façon anticipée que par arrêté préfectoral du 11 avril 2023 et l'ordonnance emportant transfert de propriété est du 29 juin 2023 et les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur puis de propriétaire, dans l'attente du relogement des expropriés qui en ont fait la demande.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement écarté l'enrichissement sans cause invoquée par l'EPFIF.

3° sur l'application de l'article L322-1 du code de l'expropriation invoquée par le commissaire du Gouvernement

L'article L322-1 du code de l'expropriation dispose que que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

S'agissant de l'application de la régle habituelle de la consistance et de l'état du bien, le premier juge indique que l'état d'entretien était qualifié de bon par l'EPFIF, de très bon par les expropriés et de très bon par le commissaire du Gouvernement, et qu'il a retenu un état d'entretien moyen au regard des constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 15 novembre 2024 , au regard des carreaux manquants et des traces d'un dégât des eaux dans la salle de bains ainsi que de la présence de traces d'humidité et de moisissures autour de la fenêtre de la seconde chambre, est en bois et simple vitrage.

En tout état de cause, l'état d'un bien ne peut être retenu à la date du procès-verbal de transport, puisque l'article L322-1 du code de l'expropriation dispose que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété et ce n'est qu'à défaut d'ordonnance d' expropriation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, que la consistance d'un bien est fixée à la date du jugement .

En l'espèce, la consistance du bien exproprié des époux doit en effet être appréciée à la date de l'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété, soit le 29 juin 2023 et non à la date du transport sur les lieux du 14 novembre 2023 qui a eu lieu prés de cinq mois plus tard.

L'EPFIF produit un procès-verbal de constatation de la SELARL [N] huissier de justice associée du 1er juin 2023 (pièce n° 3) soit un mois avant l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023, sans que les expropriés le contestent ou fassent état d'une modification de l'état des lieux entre la date de ce constat huissier et celle très proche de l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023.

Il en ressort avec les photographies les constatations suivantes :

« Lors de mon arrivée sur les lieux, après avoir frappé à la porte, décliné mon nom et equalité, ainsi que l'objet de la situation, Madame [I] [D] [A] invite à pénétrer dans l'appartement.

Je procède alors à l'état des lieux.

L'entrée :

Le revêtement recouvrant le sol est à l'état d'entretien.

La peinture recouvrant les murs et le plafond est à l'état d'entretien.

L'équipement comprend un tableau électrique muni de disjoncteurs. 

La cuisine :

Le linoléum recouvrant le sol est à l'état d'usage.

La faïence recouvrant les murs est à l'état d'usage.

La peinture recouvrant les murs est en mauvais état.

La peinture recouvrant le plafond est à l'état d'usage.

L'équipement comprend une double fenêtre en PVC, double vitrage.

La salle de bains :

Le revêtement recouvrant le sol est à l'état d'usage.

La faïence recouvrant les murs est à l'état d'usage.

La peinture recouvrant le plafond est à l'état d'usage.

La salle de bains :

Le revêtement recouvrant le sol est à l'état d'usage.

La faïence recouvrant les murs est à l'état d'usage.

La peinture recouvrant le plafond est à l'état d'usage.

Les toilettes :

Le carrelage recouvrant le sol est à l'état d'entretien.

La peinture recouvrant les murs et le plafond est à l'état d'usage.

Le salon :

Le revêtement recouvrant le sol est à l'état d'entretien.

Les revêtements recouvrant les murs et le plafond sont à l'état d'entretien.

L'équipement comprend une double porte fenêtre en PVC, double vitrage.

La chambre 1 :

Le revêtement recouvrant le sol est à l'état d'entretien.

Le revêtement recouvrant les murs est à l'état d'entretien.

La peinture recouvrant les murs est à l'état d'entretien.

L'équipement comprend une double fenêtre en PVC, double vitrage.

La chambre 2 :

Le linoléum recouvrant le sol est à l'état d'usage.

La peinture recouvrant les murs est à l'état d'usage.

La peinture recouvrant le plafond est à l'état d'entretien.

L'équipement comprend une double fenêtre en bois, simple vitrage. 

Il est donc fait mention de 11 états d'entretien et 10 états d'usage, avec 1 état mauvais. 

Il est donc établi que l'appartement est en état moyen, et non de mauvais comme revendiqué par l'EPFIF, ni de moyen plus voire bon comme revendiqué par la SCI DU CHEMIN VERT, cet état moyen correspondant d'ailleurs en l'espèce au procès-verbal de transport sur les lieux du 15 novembre 2023.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point. 



3° sur la date d'estimation

S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance, soit le 12 juin 2024. 

 

4° sur la fixation de l'indemnité principale

A sur les surfaces

La surface pour l'appartement de 56 m² n'est pas contestée.

Le jugement sera confirmé en ce sens.



B sur la situation locative

Aux termes de l'article L322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence en l'espèce, la consistance des biens doit être fixée à la date de l'ordonnance d'expropriation du 21 octobre 2021.

Le premier juge a fixé l'indemnité de dépossession en valeur occupée pour les lots n° 859, 1070 et de 1393 et en valeur libre pour le lot n° 2341, ce qui n'est pas contesté ni par les parties ni par le commissaire du Gouvernement.

Le jugement sera confirmé sur ce point.



C sur la méthode d'évaluation

La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties ni par le commissaire du Gouvernement.

En outre, les parties et le commissaire du Gouvernement ne contestent pas le fait que le premier juge a dit n'y avoir lieu d'évaluer la cave et l'emplacement extérieur n°2393 en sus de l'appartement, la valeur de celle-ci étant intégrée à celle de l'appartement, et de retenir en outre une valeur supplémentaire pour l'emplacement de stationnement n° 2341. 

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.



D sur la fixation de l'indemnité principale

1° sur la valeur de l'appartement , de la cave et de l'emplacement extérieur n°2393

Le premier juge après examen des références des parties en retenant un état moyen du bien de la SCI DU CHEMIN VERT a retenu une valeur unitaire de 800 euros/m² en valeur ocupée.

L'EPFIF en retenant un état mauvais demande l'infirmation du jugement pour voir retenir une valeur unitaire de 560 euros/m².

La SCI DU CHEMIN VERT demande l'infirmation du jugement et revendiquent une valeur unitaire de 1203 euros/m² pour l'appartement et la cave.

Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugementen indiquant que la valeur qu'il retient de 795 euros/m² est très proche de celle du premier juge de 800 euros/m².

Il convient en conséquence d'examiner les termes de comparaison proposés par les parties;

- termes de l'EPFIF

L'EPFIF indique qu'après avoir retenu des références citées par l'autorité expropriante et le commissaire du Gouvernement, le tribunal a synthétisé l'ensemble de ces mutations comme suit :







État



Mauvais



mauvais ' moyen



Moyen



Moyen ' Bon



Bon



Très bon





Occupés



560 euros/m²



715 euros/m²



800 euros/m²



880 euros/m²



1000 euros le/m²



1170 euros/m²







Il rappelle l'article 322-8 du code de l'expropriation qui dispose que sous réserve de l'article L322-9, la juridiction tient compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les diverses titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les 2/3 au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les 2/3 au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. Le juge tient compte des accords réalisés à l'amiable à l'intérieur des zones d'intervention foncière, des zones d'aménagement différé et des périmètres provisoires.

Il indique que la Cour de cassation rappelle régulièrement le principe selon lequel doivent être pris en considération les accords réalisés à l'amiable postérieurement à la déclaration d'utilité publique (Cass. 3ème civile, 13 novembre 2003, n° 02-70'119).

Il fait état des références suivantes portant sur un ensemble de cessions de biens de même nature et d'état d'entretien, situés dans le même bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 5] (pièce n° 2), celles-ci intégrant la valeur des lots parkings extérieurs attachés au logement acquis amiablement.

Les termes comportent les références de publication.











Ancien propriétaire



adresse 



lot



cave



parkings



bâtiment



type



surface (loi Carrez)/ m²



état du logement



prix d'acquisition



prix/ m²



libre/ occupé



transfert de propriété



date de prise de jouissance





ASCI



[Adresse 6]



749



923



2165



4



3



55,57



très bon



59070,91



1063



O



16 juillet 2020



16 juillet 2020





[Q]



[Adresse 6]



768



985



2181



4



4



66



très bon



70806



1063



O



8 mars 2022



8 mars 2022





SCI Steve Investissements



[Adresse 6]



807



970



2433



4



3



56



très bon



70462



1250



L



1er décembre 2020



1er décembre 2020





[Y]



[Adresse 6]



755



975



2171



4



4



66



bon



66578



893



O



14 novembre 2019



14 novembre 2019





[V]



[Adresse 6]



756



976







4



4



66



 bon 



 66804 



 893 



O



 20 février 2020



20 février 2020 





[L]



[Adresse 6]



759



951



2194



4



4



65 



 bon 



 65341 



 893



O



21 juillet2020 



 21 juillet 2020 





[W]



[Adresse 6]



765



925







4



3



55 



 bon 



51536 



 893 



O



18 mars 2021



 18 mars 2021 





[F]



[Adresse 6]



799



999



2429



4



4



56 



 bon



 56431



 893



O



 22 octobre 2019 



 22 octobre 2019 





[R]



[Adresse 7]



832



1009







4



2



47 



 bon 



 48062 



893



0



 21 juillet 2020 



21 juillet 2020 





[O]



[Adresse 7]



849



1052



2391



3



3



55 



 bon



 49740 



893 



O



2 août 2018



2 août 2018 





[Z]



[Adresse 7]



852



1015



2444



4



3



54 



bon 



 54732



893 



O



29 octobre 2019



 29 octobre 2019





[E]



[Adresse 7]



857



1068



2344



3



3



55 



 bon



 49919 



 893



O



 15 novembre 2018 



 15 novembre 2018 





[B]



[Adresse 7]



858



1069



2345



3



3



54 



bon 



 48847



 893 



O



 13 décembre 2018 



13 décembre 2018





[U]



[Adresse 11]



882



1084



2398



4



3



55 



bon 



 55351 



1050 



O



30 juillet 2020 



 30 juillet 2020





[C]



[Adresse 6]



747



979



2440



4



4



67 



 bon



 78385 



1050 



L



 18 août 2020 



18 août 2020





[K]



[Adresse 6]



769



986



2371



4



3



55 



bon



 64872 



1050 



L



 22 octobre 2020



 22 octobre 2020 





[GB]



[Adresse 6]



784



932







3



4



65 



bon



 68985 



1050 



L



 17 avril 2018



17 avril 2018





[YC]



[Adresse 6]



805



954



2431



4



3



55 



bon



 65645



1050 



L



15 octobre 2020 



15 octobre 2020





[UK]



[Adresse 7]



833



1008



2330



3



4



48 



bon



 52936 



 1050



L



27 octobre 2022 



27 octobre 2022





[YZ]



[Adresse 7]



837



1038



2383



4



3



55 



bon



 65565 



1050 



L



 6 avril 2021



 6 avril 2021





[VN]



[Adresse 7]



865



1076



2450



4



2



55 



bon



 65322 



1050 



L



 27 février 2020 



 27 février 2020 





[SG]



[Adresse 11]



893



1059



2373



4



3



56 



bon



 65761 



1050 



L



 8 décembre 2020 



 8 décembre 2020





[CW]



[Adresse 11]



899



1045







4



4



62 



bon



 68250 



1050 



L



 5 février 2023



 5 février 2023





[XJ]



[Adresse 11]



900



1031







3



4



66 



bon



 69332 



1050 



L



 5 septembre 2017



 5 septembre 2017





[KE]



[Adresse 11]



904



1046







3



4



65 



bon



 68985 



1050



L



 11 avril 2017 



11 avril 2017





[VJ]



[Adresse 11]



907



1022







4



4



76 



bon



 73826 



1050 



L



 25 février 2021 



25 février 2021 





[DD]



[Adresse 11]



908



1023



2100



4



4



66



bon



 70035



1050 



L



31 juillet 2018 



 31 juillet 2018





[UD]



[Adresse 6]



767



984







3



4



65 



bon



 47566 



723 



O



 23 juillet 2019 



23 juillet 2019 





[NA]



[Adresse 11]



773



950







4



3



55 



bon



 43725 



 795



O



 15 décembre 2022 



 15 décembre 2022





[FS]



[Adresse 6]



785



933







4



3



55 



bon



 40213



 723 



O



 11 juillet 2019



 11 juillet 2019 





[OF]



[Adresse 6]



802



1002



2378



4



3



56 



bon



 40586 



 723 



O



 10 mars 2022 









[TB]



[Adresse 6]



811



946







4



3



56 



bon



 42303 



 723 



O



 3 novembre 2020 



 3 novembre 2020 





[YX]



[Adresse 6]



822



944



2186



4



3



56 



bon



45640 



 723 



O



 29 octobre 2020 



 29 octobre 2020 





SCI Cogit



[Adresse 7]



854



1058



2446



3



3



55 



bon



 40033 



 723



O



 9 octobre 2018 



 9 octobre 2018 





SCI Roumieu



[Adresse 7]



856



1067



2443



4



3



55 



bon



 45505



 723 



O



 4 novembre 2021 



 4 novembre 2021 





[TK]



[Adresse 7]



869



1040







3



3



56 



bon



 40531



 723



O



 31 octobre 2017 



31 octobre 2017 





[SP]



[Adresse 7]



872



1017







3



3



56 



bon



 48924 



 795 



O



 27 octobre 2022 



27 octobre 2022 





[RB]



[Adresse 7]



874



1019



2453



3



3



55 



bon



 39946 



 723 



O



 26 mars 2019 



 26 mars 2019





[ZS]



[Adresse 11]



878



1080



2447



4



2



50 



bon



 36157 



 723 



O



 19 mars 2019 



 19 mars 2019 





[NG]



[Adresse 11]



894



1094







3



3



56 



bon



 40850 



 723 



O



 5 juillet 2018 



5 juillet 2018 





[TU]



[Adresse 11]



896



1096







3



4



66 



bon



 55206 



723 



O



 27 septembre 2022 



27 septembre 2022 





[NQ]



[Adresse 11]



901



1063







4



3



55 



bon



 41619 



 795 



O



18 mai 2021



 18 mai 2021 





[CN]



[Adresse 11]



905



1020







3



3



54 



bon



 39331 



 723 



O



 8 novembre 2018 



 8 novembre 2018 





SCI CLS



[Adresse 6]



766



926







3



3



54 



bon



 53996 



 935 



L



25 octobre 2022 



 25 octobre 2022 





[KG]



[Adresse 6]



780



927







3



4



66 



bon



 56865 



 850 



L



15 mars 2018



 15 mars 2018 





Just



[Adresse 6]



772



981



2174



4



4



65 



bon



62327 



 850 



O



 22 juillet 2021



 22 juillet 2021 





[LM]



[Adresse 7]



841



1035



2338



4



3



55 



bon



 52425 



 850 



L



14 novembre 2019 



14 novembre 2019 





[YL]



[Adresse 7]



845



1055



2397



3



3



55 



bon



 47430



 850 



L



11 mai 2017



 11 juin 2017 





[YH]



[Adresse 11]



897



1044



2372



3



3



55 



bon



 47005 



 850 



L



 21 février 2019 



21 février 2019





[NQ]



[Adresse 6]



790



936



2438



4



3



55 



bon



 32214 



 510 



O



 8 décembre 2020 



 8 décembre 2020 





SCI PSDJ



[Adresse 6]



816



962







3



3



52 



bon



26964 



 510 



O



 24 mai 2018



24 mai 2018 





[PQ]



[Adresse 7]



511



683







3



3



55 



très bon état



66445



1063 



O



 16 décembre 2021 



 14 décembre 2021 





[HX]



[Adresse 6]



441



650







3



2



56 



très bon état



 70000 



1250 



L



 25 janvier 2019



 25 janvier 2019





Ces termes comparables en localisation et en consistance, s'agissant de cessions dans le bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 5] seront retenus, pour ceux en état moyen comme le bien exproprié. .

La pièce n°2 contient également les mutations intervenues depuis 2019 au sein du Bâtiment 10 avec les références de publication :





Ancien propriétaire



Date de la vente



Adresse



Lot



Cave







Parkings



Surface (loi Carrez)/m²



Etat du bien



Procédure



Situation locative



Prix



Valeurs unitaires/m²





[IE]



22 août 2019



[Adresse 12] 



90



315



1307



56,2



bon



procédure amiable



L



59010



1050





[OI]



23 août 2019 



[Adresse 13] 



144 



288 



1411



55



 bon 



 procédure amiable



L



58653



1050 





[WH]



17 septembre 2019 



 [Adresse 12]



 97 



308



1305 



55 



 moyen 



procédures amiables



O



40298 



723 





[WL]



15 octobre 2019 



 [Adresse 12] 



107



270 



1359 



57 



 très bon 



procédure amiable



L



71375



1250





[TC]



30 septembre 2019



[Adresse 13]



138 



320 



1461 



65 



 non visité 



préemptions sur l'adjudication 



/



16009



 246 





[DU]



préemption du 23 décembre 2019 sur jugement du 3 septembre 2019 RG 19/00831



[Adresse 12] 



75 



218 



1310 



56 



 non visité 



préemption sur l'adjudication



/



16009 



286 





[AQ]



9 janvier 2020



[Adresse 14] 



 17 



180 



1347 



56 



 bon



procédure amiable



L



58905 



1050 





[BX]



 14 janvier 2020 



 [Adresse 15]



100 



305 



1414



56 



 bon



procédure amiable 



L



58905 



1050





[VB]



28 janvier 2020 



 [Adresse 12]



 79 



200 



1445 



56



mauvais



 procédure amiable



O



28891



 510 





SCI Immobilière de la Forêt



 16 mars 2020 



[Adresse 12]



149 



289 



1462 



56 



moyen 



procédure amiable 



L



52425 



 850 





[TO]



26 mai 2020



[Adresse 16] 



398 



493



1351



66 



 très bon



 procédure amiable



L



82537 



1250 





[OI]



 11 juin 2020



[Adresse 13] 



146



260



/



66 



bon



 procédure amiable 



L



66877



1050 ' 3200 





[MR]



16 juin 2020 



[Adresse 17] 



66



234



1419 



56



bon 



 procédure amiable



L



58800



1050 





[MM]



 16 juin 2020 



[Adresse 12] 



130



324



/



65



moyen



 procédure amiable 



L



52050



 850 





[OH]



 16 juillet 2020 



[Adresse 12] 



162 



252 



1451 



66 



moyen 



 procédure amiable



O



48007



 723 





[YC]



28 juillet 2020 



[Adresse 13] 



166 



263 



/



65 



 bon 



 procédure amiable



O



 55280 



893 ' 3200





[IL] [SS]



30 juillet 2020 



[Adresse 12] 



137 



330 



1392 



56 



bon 



 procédure amiable 



O



50008 



 893 





[BS]



3 septembre 2020 



[Adresse 12] 



150



258



1439 



66 



moyen 



 procédure amiable 



O



48079



723





[HE]



 22 septembre 2020 



[Adresse 13]



139 



319 



1446 



 65 



moyen 



 procédure amiable 



O



46995



723 





[AL]



 29 octobre 2020 



[Adresse 12] 



128 



327 



1365 



 56 



bon 



 procédure amiable 



O



50008 



 893 





[UY]



 29 octobre 2020 



[Adresse 17] 



15 



239



1295



65



bon 



Procédure amiable 



O



58045



893 





[WD]



 26 novembre 2020 



[Adresse 12] 



117 



280 



1299 



55 



moyen



 procédure amiable 



O



40'466 , 31 



 723





[KC]



 22 décembre 2020 



[Adresse 12]



151 



257 



1396 



65



bon 



procédure amiable 



O



58045 



 893 





[ML]



 26 janvier 2021 



[Adresse 14] 



39



237 



1430 



65



moyen



procédure amiable 



O



47038 



 723 





[XX]



28 janvier 2021 



[Adresse 12] 



54



186 



/



56



bon



procédure amiable



O



46808 



893 





[XS]



 18 février 2021



[Adresse 12] 



 22 



242 



1402 



65



très bon 



procédure amiable



O



69095



1063





[YA]



 30 mars 2021 



[Adresse 14] 



34



248 



1356 



 65 



non visité 



préemption sur adjudication 



/



19000



 292 





[IO]



 8 avril 2021 



[Adresse 12] 



111



266



1457



 56 



non visité 



préemption sur l'adjudication



/



15982 



 285 





[LH]



 20 avril 2021 



[Adresse 12] 



 46



194 



1444 



51 



bon 



procédure amiable 



L



58800



1050







Ces termes correspondent au bâtiment 10 qui est comparable en consistance et en état au bâtiment 4 [Adresse 5] et seront donc retenus pour ceux en état moyen comme le bien exproprié. .

Pour parfaire l' information de la cour, l'EPFIF verse aux débats des jugements indemnitaires relatifs au bâtiment 8 , qui présente les mêmes caractéristiques que le bâtiment 4 (nombre d'étages, état des parties communes, tableaux pièce n° 6):









Ancien propriétaire



Date et n°de RG des jugements



Lot



Cave



Parkings



Superficie (loi Carrez)/m²



État



Situation locative Occupé / Libre



Valeurs unitaires retenues en euros/m²





[EW]



6 avril 2021 RG n° 21/62



1526



1710



2083



56



usagé à bon



O



880





[UF]



17 mars 2021 RG n° 21/41



1470 dans le bâtiment 8



1600 au bâtiment 8



2039 d'un bâtiment 9



56



moyen



O



800





[DP]



17 mars 2021 RG n° 21/46



1464



1617



2043



56



usagé à bon



O



880





[KQ]



17 mars 2021 RG n° 21/40



1465 dans le bâtiment 8



1616 bâtiment 8



2031 dans le bâtiment 9



56



bon



O



1000





[AS]



17 mars 2021 RG 21/45



1537



1621







56



bon à moyen



O



880





[CA]



17 mars 2021 RG n° 21/43



1528



1708



2111



56



13 usagé à mauvais



L



660





[SQ]



23 mars 2021 RG 21/51



1495



1670



2089



56



non visité (état moyen retenu)



O



800





[DH]



17 mars 2021 RG n° 21/42



1480



1468







56



usagé à bon



O



800





[PP]



6 avril 2021 RG n° 21/64



1521



1680



2046



56



usagé à mauvais



O



715





[DI]



21 avril 2021 RG n° 19/370



1474



1635



2057



56 



moyen



L



935





[XF]



6 avril 2021 RG n° 21/63



1591



1794



2080



56



bon



L



1155





[OJ]



1er avril 2021 RG n° 19/380



1440



1644



2044



56



bon



O



1000





[JP]



20 janvier 2021 RG n° 19/375



1473 bâtiment 8



1634



2035 dans bâtiment 9



56



bon à très bon



propriétaire occupant



1260





[RF]



23 mars 2021 RG n° 21/48



1490



1674



2087



56



moyen à bon



propriétaire occupant



1045





[FX]



17 mars 2021 RG n° 21/44



1541 dans le bâtiment 8



1741 dans le bâtiment 8



1090 dans le bâtiment 9



56



moyen



O



800





[VQ]



6 avril 2021 RG n° 21/58



1524



1623



2115



56



état d'usage



O



800





[LX]



21 janvier 2021 RG n° 19/392



1458



1402







65



moyen



propriétaire occupant



935





[GO]



28 janvier 2021 RG n° 19/335



1560



1698



2069



56



moyen



O



800





[RV]



1er juin 2021 RG n° 21/98



1487



1677



2074



56



moyen



O



800





[IZ]



18 mars 2021 RG n° 19/345



1450



1609



2063



65



état d'usage à mauvais



O



715





[BO]



19 janvier 2021 RG n° 19/279



1502 dans le bâtiment 8



1610 dans le bâtiment 8



2023 dans bâtiment 9



56



bon



propriétaire occupant



1155





[MQ]



21 janvier 2021 RG n° 19/278



1442 dans bâtiment 8



1661 dans le bâtiment 8



1970 dans le bâtiment 9



65



bon



propriétaire occupant



1155





[DF]



21 avril 2021 RG n° 19/360



1421 dans le bâtiment 8



1650 bâtiments 8



1823 bâtiment 9



65



bon



O



1000





[BG]



21 janvier 2021 RG n° 19/338



1429



1597







65



correct



O



880





[FL]



6 avril 2021 RG n° 21/59



1517



1684







56



moyen bon



O



880





[MK]



28 janvier 2021 RG n° 19/341



1569



1718



2101



65



moyen



O



800





[OL]



25 mars 2021 RG n° 21/38



1577 dans le bâtiment 8



1731 au bâtiment 8



1779 dans le bâtiment 9



65



non visité (état moyen retenu)



propriétaire occupant



935





[MX]



4 février 2021 RG n° 20/203



1469 dans bâtiment 8



1612 dans bâtiment 8



2033 dans le bâtiment 9



56



correct



O



880





[HN]



28 janvier 2021 RG 20/202



1447



1656



2055



56



mauvais un moyen



O 



715





[TN]



21 janvier 2021 RG n° 19/343



1423



1603



2051



56



bon



propriétaire occupant



1155





[VZ]



6 avril 2021 RG n° 21/56



1510



1691



2395 (hors emprise, réquisition d'emprise totale)



56



bon



propriétaire occupant



1155





[JS]



6 avril 2021 RG n° 21/61



1519



1682



2092



56



moyen à mauvais



O



715





[SY]



6 avril 2021 RG n° 21/69



1576



1732



2068



56



état d'usage



alternative (évaluation libre ou occupée)



800 euros/m² en valeur occupée 935 euros/m² en valeur libre





[QF]



28 janvier 2021 RG n° 19/385



1562 dans le bâtiment 8



1696 dans le bâtiment 8



2010 dans le bâtiment 9



65



état d'usage



O



800





[BF]



6 avril 2021 RG n° 21/68



1572



1715



2099



56



état d'usage à bon



L



1045





[GV]



6 avril 2021 RG n° 21/57



1504



1726



2246 (hors emprise, réquisition d'emprise totale)



65



état d'usage à bon



O



880





[DN]



2 février 2021 RG n° 19/354



1573



1714







65



état d'usage à bon



O



880





SCI AG



25 mars 2021 RG n° 21/39



1480 dans le bâtiment 8



1647 dans bâtiment 8



1929 dans bâtiment 9



56



bon état



O



1000





SCI Aguini



6 avril 2021 RG n° 21/60



1514



1685



2051



56



état d'usage à mauvais



O



715





[YF]



6 avril 2021 RG n° 21/67



1568



1719



2072



56



non visité (état moyen retenu)



L



935





[TR]



28 janvier 2021 RG n° 19/378



1563 dans le bâtiment 8



1695 dans bâtiment 8



1986 en bâtiment 9



56



correct



Occupés à titre gracieux, évaluation alternative selon relogement



1155





[MG]



28 avril 2021 RG n° 19/274



1418 dans le bâtiment 8



1680 bâtiments 8



2050 dans le bâtiment 9 et 1998 (box dans le bâtiment 9)



60,32



Moyen



O



800





[MZ]



11 mai 2021 RG n° 19/331



1590



1755



2066



66



Mauvais



O



560





[HH]



4 février 2021 RG n° 19/275



1578 dans le bâtiment 8



1730 en bâtiment 8



1778 et 1933 correspondant à des box dénommés silos en superstructure



65



Correct



Libre avec un abattement pour occupation de 5 % en raison d'une procédure d'expulsion intentée contre le locataire



1095







L'EPFIF indique qu'à l'examen de ces décisions, les valeurs unitaires suivantes ont été retenues :

*pour les bien évalués en valeur occupée :

' F3 ou F4, état mauvais : 560 euros/m², 

' F3 ou F4, état d'usage à mauvais : 715 euros/m², 

' F3 ou F4 , état moyen : 800 euros/m²

' F3 ou F4, moyen à bon : 880 euros/m²,

' F3 ou F4, bon état : 1050 euros/m²,

' F3 ou F4, très bon état d'entretien et bien équipé : 1250 euros/m² ;

*pour les biens évalués en valeur libre :

' F3 ou F4, état mauvais : 660 euros/m²,

' F3 ou F4, état correct : 880 euros/m²,

' F3 ou F4, état moyen : 935 euros/m²,

' F3 ou F4, état moyen à bon : 1045 euros/m²,

' F3 ou F4, bon état : 1155 euros/m²,

' F3 ou F4, bon à très bon : 1260 euros/m²,

' F3 ou F4, très bon état d'entretien et bien équipé : 1375 euros/m².

Ces termes correspondants au bâtiment 8 comparables en consistance et en état au bâtiment 4 seront retenus pour un état moyen comme le bien exproprié en valeur occupée.

Au regard de ces éléments, l'EPFIF indique que son offre d'une valeur unitaire en valeur libre de 560 euros/m² est satisfactoire.

Cependant, pour ces termes , la cour a retenu un état moyen et non un mauvais état comme revendiqué par l'EPFIF.

- Termes de la SCI DU CHEMIN VERT

Elle indique que ses biens ont été acquis en 2026 à un prix de 1250 /m² (parking et cave inclus), correspondant au prix de marché et que rien ne justifie que la valeur de ses biens soit décotée en 2024. 

 Le commissaire du Gouvernement indique s'agissant de l'origine de propriété qu'il s'agit d'une acquisition du 27 avril 2006 enregistrée sous le référence 2000 6P 030 22 et d'une acquisition le 16 mai 2026 au prix de 70'000 euros pour les lots 859 ' 1070 ' 2393 et, d'une acquisition du 22 juin 2006 enregistrée sous laréférence 2000 6P04 433 le 7 juillet 2006 au prix de 70'000 euros pour le lot 2341 (pièce n°1 de la SCI DU CHEMIN VERT) .

 Cependant, le prix d'acquisition ne peut constituer un terme de référence et sera donc écarté .

 La SCI DU CHEMIN VERT ajoute que le site «http// meilleur agent.com» estime à la date du 13 septembre 2023, un prix moyen de 1113 euros/m² (forfait de base : 817 euros/m² et fourchette haute : 1203 euros/m²) pour un appartement (hors cave et parking) situés à leur adresse (pièce n° 4).

 Cependant, il ne s'agit pas d'une mutation effective et cette estimation sera donc écartée. 

La SCI DU CHEMIN VERT fait enfin état de la construction de la nouvelle ligne du tramway T4 qui a facilité la desserte de la ville de [Localité 4] (pièce n° 5 et n° 6), car leur appartement est limitrophe de la nouvelle ligne de tramway T4.

Il s'agit cependant uniquement de l'environnement du bien et non de termes de référence. 

La SCI DU CHEMIN VERT communique 34 termes de comparaison récents (2021-2023) concernant des appartements similaires (pièce n° 7) : 

























Ces termes ne mentionnant pas leur état, permettant de les comparer avec l'état du bien exproprié, seront écartés.



- termes du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement indique qu'il compléte la liste des termes retenus par le premier juge, en proposant une étude plus récente des cessions amiables, d'appartements avec cave et parking (excluant les appartements avec cave mais sans parking), au sein des copropriétés [Adresse 5] et de l'Étoile [Adresse 5], sur des bâtiments en R+10, depuis 2021 soit le bâtiment B1/B3/B4, B11 et B12, hors adjudications et expropriations.

Il ajoute que cette étude permet de constater, par état d'occupation et par entretien, une augmentation des valeurs depuis 2022, soit 10 % pour tenir compte de l'évolution des prix, qu'il ne pourrait être proposé, à nouveau, d'augmenter les valeurs, le marché immobilier étant plutôt stable voire en baisse.

Ces termes de cessions sur grands bâtiments avec les références de publication sont les suivants :







date



bâtiment



lots



type



m²



prix/euros



prix/m²/euros



état





30 mars 2021



1



113 ' 316 ' 2635



F3



56,3



28'713



510



mauvais





27 octobre 2022



12



550 ' 731 ' 1709



F3



55,6



31'192



561



mauvais





13 avril 2021



12



532 ' 742 ' 1657



F4



65,21



47'147



723



moyen





13 juillet 2021



12



546 ' 729 ' 1710



F3



56,69



40'987



723



moyen





9 novembre 2021



12



535 ' 1648 ' 688



F3



55,69



40'264



723



moyen





15 février 2022



12



590 ' 719 ' 1606



F3



56,28



52'622



935



moyen





16 juin 2022



12



630 ' 804 ' 1670



F3



55,96



44'488



795



moyen





7 juillet 2022



12



592 ' 734 ' 1716



F3



56



44'520



795



moyen





27 septembre 2022



12



667 ' 814 ' 1669



F3



56,03



44'544



795



moyen





8 novembre 2022



12



615 ' 852 ' 1498



F3



56,21



44'687



 795



moyen





14 mars 2023



12



628 ' 782 ' 1691



F3



56,84



45'188



795



moyen





11 avril 2023



12



555 ' 712 ' 1602



F3



56,99



45'307



795



moyen





27 avril 2023



12



588 ' 699 ' 1718



F3



56,26



53'400



795



moyen





16 mai 2023



12



660 ' 823 ' 1500



F4



67,17



44'830



795



moyen





19 mars 2023



12



605 ' 842 ' 1639



F3



56,39



44'735



795



moyenne





28 novembre 2023



12



527 ' 692 ' 1703



F3



56,27



44'560



795



moyen





14 décembre 2023



12



523 ' 694 ' 1589



F3



56,05



53'448



795



moyen





29 février 2024



12



676 ' 831 ' 1620



F3



67,23



49'945



795



bon





11 février 2021



12



1513 ' 810 ' 639



F3



55,93



49'892



893



bon





28 décembre 2021



12



599 ' 736 ' 1713



F3



55,87



55'306



893



bon





6 décembre 2022



12



606 ' 843 ' 1656



F3



56,32



54'796



982



bon





27 décembre 2022



12



580 ' 707 ' 1697



F3



55,8



55'071



982



bon





26 octobre 2023



12



575 ' 768 ' 1674



F3



56,08



55'503



982



bon





5 mars 2024



12



619 ' 791 ' 1568



F3



56,52



55 503



982



bon





2 décembre 2021



12



1650 ' 753 ' 553



F4



65,84



69 988



1063



très bon









23 décembre 2021



12



1650-573-1652



F3



56,1



65 637



1170



très bon





Valeurs arrondies constatées en valeur 'occupé ou relogé' dans cette étude :





Mauvais



Moyen



Bon



Très bon





561 euros/m²



795 euros/m²



982 euros/m²



1170 euros/m²







Le commissaire du Gouvernement propose en conséquence de confirmer le jugement , puisque la valeur retenue par le premier juge de 800 euros/m² est très proche de celle de son étude de 795 euros.

Au vu des références retenues par la cour de l'EPFIF, il convient afin de tenir compte de l'évolution du marché de privilégier les références plus récentes du commissaire du Gouvernement.

En effet, elles correspondent à des cessions amiables d'appartements.



En effet, elles correspondent à des cessions amiables d'appartements avec cave et parking au sein des copropriétés [Adresse 5] et l'Étoile [Adresse 5] depuis 2021 sur des bâtiments en R+10, hors adjudications et expropriations, mettant en évidence une augmentation des valeurs depuis 2022, mais avec un marché immobilier plutôt stable voire en baisse. 

Il sera donc retenu pour un état moyen correspondant au bien des époux une valeur unitaire 800 euros/ m² en valeur occupée.

L'indemnité principale pour les lots 859, 1070 et 2393 est donc de :

 800 euros X 56m²= 44 800 euros en valeur occupée. 

Le jugement sera confirmé en ce sens. 

2° sur la valeur du lot n°2341

Le premier juge après examen des termes de comparaison proposée par les parties, a retenu une valeur unitaire de 3520 euros en valeur libre pour l'emplacement de stationnement du lot n° 2341. 

 En l'absence de contestation des parties, le jugement sera confirmé sur ce point.

E sur les indemnités accessoires

1° sur l'indemnité de remploi

- pour les lots 859, 1070 et 2093

le premier juge a retenu :

20% sur 5000 euros : 1000 euros

15% sur 10 000 euros : 1500 euros

10% sur 29 800 euros : 2980 euros

Total : 5480 euros.

L'EPFIF retient les mêmes taux.

La SCI DU CHEMIN VERT et le commissaire du Gouvernement retiennent les taux habituels :

20% sur 5000 euros : 1000 euros

15% sur 15 000 euros : 1500 euros

10% sur le surplus.

En l'absence de motifs particuliers, la cour retiendra les taux habituels soit:

20% sur la fraction inéfieure ou égale à 5000 euros : 1000 euros

15% compris entre 5000 et 15 000 euros : 1500 euros

10% sur le surplus : 44 800-15 000= 29 800 X 0,10= 2 980 euros

Total : 5480 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

- pour le lot n°2341 : 20 % sur 3 520 euros= 704 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

2° sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs

Le premier juge a accordé à la SCI DU CHEMIN VERT une indemnité pour perte de revenus locatifs correspondant à six mois de loyers soit :

700 euros/mois X 6 mois = 4 200 euros. 

L'EPFIF et le commissaire du Gouverment demandent la confirmation du jugement.

La SCI DU CHEMIN VERT demande l'infirmation du jugement en reveniquant de retenir 24 mois de loyers soit :

700 euros - échéance de prêt de 114,15 euros = 614,88 euros (en réalité 585,85 euros) X 24 mois= 14 757,12 euros.

Elle indique que la durée de six mois ne correspond ni à l'état du marché, ni même à usage en la matière.

S'agissant d'un bien en copropriété, la SCI LE CHEMIN VERT ne démontre pas que son bien présente des spécificités telles qu'un délai supérieur à six mois lui sera nécessaire pour acquérir un bien équivalent et rechercher un locataire.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement fixé l'indemnité pour perte de revenus locatifs sur la base d'un loyer hors charges de 700 euros (pièce n°2 de la SCI DU CHEMIN VERT: contrat de location à M. [TM] [A]) pour une période de 6 mois soit :

' 700 euros/mois X 6 mois = 4200 euros.

3° sur l'indemnité au de la perte de plus-value immobilière 

Le premier juge indique qu'au regard de ce qui a déjà été précédemment développé, en particulier eu égard à l'état particulièrement de l'état dégradé de la copropriété, la SCI LE CHEMIN VERT ne justifie pas du caractère certain de la réalisation d'une plus-value immobilière en cas de vente de ses biens donc de l'existence de son préjudice; qu'à cet égard, la jurisprudence citée par la SCI LE CHEMIN VERT (3e civile, 12 février 2014, pourvoi n° 13 ' 1480) ne peut s'appliquer dès lors qu'elle porte sur l'indemnisation de la privation d'une plus-value immobilière résultant de la conservation pendant plus de 20 ans de parcelles expropriées et n'ayant pas reçu l'affectation prévue par la déclaration d'utilité et public, ce qui n'est pas qu'en l'espèce; qu'en outre, si tant est qu'il soit avéré, elle ne justifie pas non plus que cette perte d'une plus-value immobilière soit la conséquence directe exclusive de la procédure d'expropriation. 

Le premier juge a donc débouté la SCI LE CHEMIN VERT de ce chef. 

L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement.

La SCI du CHEMIN VERT demande l'infirmation du jugement et sollicite une indemnité accessoire au titre de perte de plus-value immobilière d'un montant de 15 000 euros.

Elle fait valoir l'arrêt de la Cour de cassation susvisé du 12 février 2014, et indique que même si cette décision n'est pas exactement transposable au cas d'espèce, il ne reste pas moins que le principe d'indemnisation de ce préjudice est tout à fait admis en jurisprudence ; qu'en l'espèce, au regard de l'emplacement d'appartements limitrophes à la nouvelle ligne du tramway T4 construit en 2019, situé au pied l'immeuble, qu'elle subit un préjudice lié à la privation de la plus-value du bien immobilier estimé à 20 % du prix d'acquisition, soit un montant de 15'000 euros (pièces n°5 et 6 : page du site Internet https //: www.tramway ' t 4.fr /le ' projet/projet/) .

Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice, matériel et certain causé par l'expropriation 

Or, les expropriés produisent un arrêt de la Cour de cassation du 12 février 2014 qui ne peut s'appliquer dès lors qu'il s'agit de l'indemnisation de la privation du plus-value immobilière résultant de la conservation pendant plus de 20 ans de parcelles expropriés n'ayant pas reçu l'affectation prévue par la déclaration d'utilité publique, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 

 En tout état de cause, les termes de comparaison produits ne mettent pas en évidence une quelconque évolution du marché, une pression foncière particulière résultant de la nouvelle desserte par une ligne de tramway ; il est établi que la copropriété [Adresse 5] est extrêmement dégradée et que l'appartement de l'exproprié est dans un état moyen et sans équipement particulier permettant de le valoriser à la hausse et il n'est donc pas démontré que la procédure d'expropriation la priverait d'une éventuelle plus-value .

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement débouté la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande d'indemnité accessoire au titre de la perte de plus-value immobilière. 

4° sur l'indemnité au titre de la privation de la dette locative du locataire

Le premier juge indique que la SCI LE CHEMIN VERT n'explique ni ne justifie en quoi la présente procédure d'expropriation la prive de la possibilité de récupérer sa créance auprès de son locataire et qu'au demeurant l'existence de celle-ci n'est pas la conséquence directe de la procédure d'expropriation. 

Il a donc débouté la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande d'indemnité accessoire au titre de la privation de la dette locative du locataire. 

L'EPFIF le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement. 

La SCI DU CHEMIN VERT demande l'infirmation du jugement en sollicitant une somme de 3644,17 euros , correspondant à sa créance auprès du locataire. 

Elle indique que Monsieur [A] est débiteur envers elle, suivant décompte arrêté au 1er juin 2023 de cette somme de 3644,17 euros qu'il règle de manière échelonnée (Pièce n° 8 : décompte locataire arrêté au 1er juin 2023). 

Cependant, la SCI LE CHEMIN VERT ne justifie pas en quoi l'expropriation l'empêche de poursuivre les actions contre son locataire, puisque la procédure d'expropriation n'éteint pas les droits du propriétaire à poursuivre son locataire pour recouvrer ses créances.

En outre, le contentieux lié à une dette locative n'est pas de la compétence du juge de l'expropriation mais de celle du juge des contentieux de la protection. 

Il convient donc de confirmer le jugement qui a exactement débouté la SCI DU CHEMIN VERT de sa demande d'une indemnité accessoire au titre de la privation de la dette locative du locataire. 









5° sur les conséquences de l'absence de signature immédiate d'un acte matérialisant le transfert de propriété

Le premier juge indique que le remboursement anticipé d'un prêt est la conséquence d'une décision de gestion de l'exproprié et ne constitue donc pas un préjudice direct résultant de la présente procédure d'expropriation. 

Il a en conséquence débouté la SCI DU CHEMIN VERT de sa demande d'indemnité accessoire au titre du remboursement anticipé du prêt.

L'EPFIF demande la confirmation du jugement .

Le commissaire du Gouvernement indique qu'il propose d'accorder à la SCI du CHEMIN VERT, sur justificatif établi par l'organisme prêteur, une indemnité couvrant les frais générés par le remboursement anticipé du prêt, mais que toutefois, le remboursement des mensualités restant à courir ne représente pas un préjudice indemnisable, puisque le remboursement anticipé de la totalité du prêt éteindra la créance et une autre option relèverait d'une décision de gestion personnelle de celle-ci.

La SCI DU CHEMINVERT demande l'infirmation du jugement.

Devant le premier juge dans son dernier mémoire du 22 janvier 2024, elle sollicitait la somme de 22'372,80 euros au titre des conséquences de l'absence de signature immédiate d'un acte matérialisant le transfert de propriété.

 En appel, elle indique que la cour devra a minima faute de retenir un montant de 22'372,80 euros lui octroyer une indemnité d'un montant de 1238,30 euros au titre des frais générés par le remboursement anticipé du prêt bancaire.

Elle indique qu'elle a réalisé le financement de ses biens par un crédit immobilier in fine, d'un montant de 76'000 euros, à taux variable, pour une durée de 25 ans, avec une période de remboursement du 10 mai 2008 au 10 février 2033 ; que la mensualité est de 185,12 euros de remboursement du crédit, avec une mensualité pour l'assurance ADI est de 57,76 euros et un versement mensuel de 130 euros de l'assurance-vie adossée à ce crédit ; que la signature de l'acte notarié matérialisant les cessions et permettant le déblocage des indemnités de dépossession ne pourra intervenir avant une durée d'au moins 5 années, compte tenu de la procédure en cours et la consignation de ladite indemnité.

Elle ajoute que cela l'oblige d'avoir à supporter des frais de financement du crédit immobilier qui se décompose mensuellement comme suit : 

' le remboursement du crédit immobilier in fine de 185,12 euros,

' une mensualité pour l'assurance ADI de 57,76 euros,

' un versement mensuel de 130 euros de l'assurance-vie adossée au crédit in fine

soit un total mensuel de 372,88 euros sur une période estimée à 5 années, ce qui signifiera un préjudice financier qu'elle subit de 22'372,80 euros (372,88 euros X5 année X 12 mois). 

Elle ajoute que le commissaire du Gouvernement reconnaît qu'elle peut demander a minima le remboursement des frais générés par le remboursement anticipé du prêt bancaire sous réserve de produire les justificatifs correspondants, et que ces frais s'élèvent à un montant de 1238,30 euros(pièce n° 9) .

La Cour de cassation par arrêt du 25 février 1998 (Civ, 3°, 96-70044 ) a jugé que le remboursement anticipé de l'emprunt ne constituait pas un préjudice direct résultant de l'expropriation mais était la conséquence d'une décision de gestion de l'exproprié inopposable à l'expropriant.

Il en résulte qu'il n'existe pas de lien de causalité directe au sens de l'article L322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique entre le coût de l'emprunt contracté par l'exproprié et la mesure d'expropriation, et que faute de préjudice direct résultant l'expropriation, il ne peut y avoir indemnisation .

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a débouté la SCI DU CHEMIN VERT de sa demande de la somme de 22'372,80 euros au titre des conséquences de l'absence de signature immédiate d'un acte matérialisant le transfert de propriété. 

S'agissant de la demande a minima de la SCI DU CHEMIN VERT présentée en appel d'une indemnité de 1238,30 euros au titre des frais générés par le remboursement anticipé du prêt bancaire, la cour n'est pas saisie de cette demande subsidiaire , puisqu'elle ne figure pas dans le dispositif des conclusions qui saisit la cour en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile ; 

L'indemnité totale due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à la SCI DU CHEMIN VERT est donc de : 

- lots n°859, 1070 et 2393 :

' 44'800 euros au titre de l'indemnité principale ;

' 5 480 euros au titre de l'indemnité de remploi 

' lots n° 2341 : 

' 3 520 euros au titre de l'indemnité principale ;

' 704 euros au titre de l'indemnité de remploi 

Total : 58'740 euros .

Le jugement sera confirmé en ce sens . 



- sur les dépens

Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance .

 Au regard de la solution du litige, chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en cause d'appel. 



- sur l'article 700 du code de procédure civile

Les appels ne portent pas sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance.

L'équité commande de débouter Monsieur [X] [T], Madame [M] [T] née [G] et la SCI DU CHEMIN VERT de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Statuant dans les limites des appels,

Infirme partiellement le jugement entrepris sur la date de référence ;

Fixe la date de référence au 12 décembre 2023 ;

Dit ne pas être saisie de la demande formée en appel a minima de la SCI du CHEMIN VERT du remboursement des frais générés par le remboursement anticipé du prêt bancaire d'un montant de 1238,30 euros.

Confirme le jugement entrepris sur la fixation de l'indemnité toale de dépossession due par l'Etablissement Public Île-de-France à la SCI DU CHEMIN VERT d'un montant de 58'704 euros ; 

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en cause d'appel ;

Déboute M. [X] [T], Mme [M] [T] née [G] et la SCI DU CHEMIN VERT de leur demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 28 MAI 2026

(n° , 47 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/01728 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKWRN



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 12 Juin 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 23/00206





APPELANT

EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l'audience par Me Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : T700





INTIMÉS ET APPELANTS INCIDENTS

S.C.I. LE CHEMIN VERT

[Adresse 2] 

[Adresse 2]

[Adresse 2] 

[Localité 2]

représentée par Me Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P378



Monsieur [X] [T]

[Adresse 3] 

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Me Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P378



Madame [M] [G] épouse [T]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Me Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P378



INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Madame Isabelle ESCRIBANO, en vertu d'un pouvoir général





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Février 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Madame Marie-Albanie TERRIER, Conseillère 

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats





ARRÊT :



- Contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, Greffier présent lors de la mise à disposition.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 



La SCI LE CHEMIN VERT était propriétaire des lots n° 859, 1070, 2393 et 2341 du Bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 5], situé [Adresse 6] à [Localité 4]. 

La copropriété [Adresse 5] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et AT n°[Cadastre 6]. 

Le lot n° 859 est un appartement de type F3 d'une superficie de 56m². 

Le lot n° 1070 est une cave et les lots n° 2393 2341 sont deux emplacements de stationnement.

La copropriété [Adresse 5] est située dans le périmètre de la ZAC dite du Bas-[Localité 4] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019.

Un arrêté de cessibilité a été rendu le 18 février 2022.

Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 29 juin 2023.

Faute d'accord entre les parties et par requête reçue au greffe le 28 août 2023, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens.

Le transport sur les lieux a été effectué le 15 novembre 2023. 

Par jugement contradictoire du 12 juin 2024, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny a :


ANNEXÉ le PV de transport et les termes de comparaison produits par les parties ;


FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à la SCI LE CHEMIN VERT au titre de la dépossession des lots n°859 (appartement), 1070 (cave) , 2393 et 2341 (emplacements de stationnement) du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 4] (93390) à la somme de 58'704 euros, se décomposant comme suit :

lots n° 859,1070, 2393,

 44'800 euros au titre de l'indemnité principale ;

 5480 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

 4200 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

 s'agissant du lot n° 2341,

 3520 euros au titre de l'indemnité principale ;

 704 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

 Débouté la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande au titre de la perte de plus-value immobilière ;

 débouté la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande au titre de la dette locative du locataire ;

débouté la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande au titre du remboursement anticipé du prêt; 



CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à la SCI LE CHEMIN VERT la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par LRAR du 17 décembre 2024 , l'EPFIF a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :


Fixé à la somme de 58'704 euros le montant de l'indemnité revenant à l'exproprié pour la dépossession des lots n° 859, 1070, 2393 et 2341 de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4], et notamment en ce que la juridiction a pris en compte la réalisation de travaux réalisés et financés par l'autorité expropriante dans la valorisation des logements.




Pour l'exposé complet des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ Adressées au greffe le 5 mars 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 12 mars 2025 (AR CG du 17 mars 2025, AR expropriés du 16 et 18 mars 2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


DÉCLARER l'EPFIF bien fondé en son appel ;


Par suite,


INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du en ce qu'il a :


FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à la SCI LE CHEMIN VERT au titre de la dépossession des lots n° 859, 1070, 2393 et 2341 et ainsi que les 201/183.000° des parties communes générales associées comme suit : 



44'800 euros au titre de l'indemnité principale ;

5 480 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

4 200 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;





Et, statuant à nouveau,


FIXER le montant de l'indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour la dépossession des lots n° 859, 1070, 2393 et 2341 ainsi que les 201 /183.000èmes des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4] comme suit :

pour les lots 859, 1077 et 2393



Indemnité principale :


Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat d'entretien :  mauvais

Valeur unitaire: 560  euros/m² ;





Soit (56m² x 560 euros/m²) = 31'360 euros ;




Indemnités accessoires :


Frais de remploi: 4136  euros ;









indemnité pour perte de revenus locatifs : 700 euros X6 mois soit 4 200 euros





Pour le lot 2341 :

' indemnité principale : 3520 euros

' frais de remploi : 705 euros

Total de l'indemnité de dépossession : 43'921 euros en valeur occupée.



2/ déposées le 5 juin 2025 par Monsieur [X], Madame [M] [T] née [G] et la SCI LE HEMIN VERT, intimés, notifiées le 2 septembre 2025 (AR appelant du 4 septembre 2025 et AR CG du 5 septembre 2025) aux termes desquelles, ils demandent à la cour de :

-infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à la SCI LE CHEMIN VERT au titre de la dépossession des lots n° 859 (appartement), 1070 (cave), 2393 et 2341 (emplacements de stationnement) du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 7] à [Localité 4] (93'390) à la somme de 58'704 euros se décomposant comme suit :

s'agissant des lots n° 859, 1070 et 2393,

' 44'800 euros au titre de l'indemnité principale ;

' 5 480 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

' 4 200 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

s'agissant du lot n° 2341,

' 3 520 euros au titre de l'indemnité principale ;

' 704 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

- débouté la SCI DU CHEMIN VERT de sa demande au titre de la perte de plus-value immobilière ;

' débouté la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande au titre de la perte de la dette locative du locataire ; 

' débouté la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande au titre du remboursement anticipé du prêt ;

et statuant à nouveau,

' fixer l'indemnité de dépossession due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à la SCI LE CHEMIN VERT, en sa qualité de propriétaire d'un appartement (lot n° 859), d'une cave (lot n° 1070) deux parkings (lots n° 2393 et 2341) au sein de la copropriété du [Adresse 7] à [Localité 4] (93'390) aux montants suivants :

' 67'368 euros au titre de l'indemnité principale,

' 7737 euros au titre de l'indemnité de remploi,

' 14'757,12 euros au titre de la perte de bénéfices locatifs,

' 15'000 euros au titre de la privation liée à la plus-value du bien immobilier,

' 3644,17 euros au titre de la privation du remboursement de la dette locative du locataire des concluants,

' 22'372,80 euros au titre des conséquences de l'absence de signature immédiate d'un acte matérialisant le transfert de propriété,

y ajoutant

' mettre hors de cause Monsieur [X] [T] et Madame [M] [T] qui ne sont pas propriétaires de biens en cause,

' condamner l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à régler à Monsieur [X] [T] et Madame [M] [T] la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

' condamner l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à régler à la SCI LE CHEMIN VERT la somme de 6 000 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens d'appel. 



3/ Adressées au greffe le 6 juin 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 2 septembre 1025 (AR EPFIF du 4 septembre 2025, AR exproprié du 4 septembre 2025 ) et aux termes desquelles il conclut qu'il plaise à la cour de bien vouloir :


INFIRMER partiellement le jugement de première instance sur les points détaillés en paragraphe VII de ses écritures [sur la date de référence, la valeur métrique et de l'abattement pour relogement] et le confirmer sur ses autres points ;

Statuant à nouveau, le commissaire du Gouvernement demande que l'indemnité totale soit fixée comme suit : 

indemnité principale : 56 m² X 800 euros+ 3 520 euros (parking supplémentaire)= 48'320 euros

indemnité de remploi : 5 832 euros,

indemnité pour perte de revenus locatifs : 4 200 euros

indemnité pour remboursement anticipé du prêt : à justifier

Total : 58'352 euros.




4/ Adressées au greffe le 9 décembre 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 7 janvier 2026 (AR EPFIF du 4 septembre 2025 , AR exproprié du 4 septembre 2025) et aux termes desquelles il conclut qu'il plaise à la cour de bien vouloir :


INFIRMER partiellement le jugement de première instance sur les points détaillés en paragraphe VII de ses écritures [sur la date de référence, la valeur métrique et de l'abattement pour relogement] et le confirmer sur ses autres points ;

Statuant à nouveau, le commissaire du Gouvernement demande que l'indemnité totale soit fixée comme suit : 

indemnité principale : 56 m² X 800 euros+ 3520 euros (parking supplémentaire)= 48'320 euros

indemnité de remploi : 5 832 euros,

indemnité pour perte de revenus locatifs : 4 200 euros

indemnité pour remboursement anticipé du prêt : à justifier

Total : 58'352 euros.




5/ adressées le 2 février 2026 par Monsieur [X], Madame [M] [T] née [G] et la SCI LE HEMIN VERT, intimés, notifiées le 22 février 2026 (AR non retournés) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à la SCI LE CHEMIN VERT au titre de la dépossession des lots n° 859 (appartement), 1070 (cave), 2393 et 2341 (emplacements de stationnement) du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 7] à [Localité 4] (93'390) à la somme de 58'704 euros se décomposant comme suit :

s'agissant des lots n° 859, 1000 70, 2393,

' 44'800 euros au titre de l'indemnité principale ;

' 5480 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

' 4200 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

s'agissant du lot n° 2341,

' 3520 euros au titre de l'indemnité principale ;

' 704 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

- débouté la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande au titre de la perte de plus-value immobilière ;

' débouté la SCI LE CHEMIN VERTde sa demande au titre de la perte de la perte de revenus locatifs ; 

' débouté la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande au titre du remboursement anticipé du prêt ;

et statuant à nouveau,

' Fixer l'indemnité de dépossession due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à la SCI LE CHEMIN VERT, en sa qualité de propriétaire d'un appartement (lot n° 859), d'une cave (lot n° 1070) de parkings (lot n° 2393 et 2341) au sein de la copropriété du [Adresse 8] à [Localité 4] (93'390) aux montants suivants :

' 67'368 euros au titre de l'indemnité principale,

' 7737 euros au titre de l'indemnité de remploi,

' 14'757,12 euros au titre de la perte de bénéfices locatifs,

' 15'000 euros au titre de la privation liée la plus-value du bien immobilier,

' 3 644,17 euros au titre de la privation du remboursement de la dette locative du locataire des concluants,

' 22'372,80 euros au titre des conséquences de l'absence de signature immédiate d'un acte matérialisant le transfert de propriété,

Y ajoutant

' mettre hors de cause Monsieur [X] [T] et Madame [M] [T] qui ne sont pas propriétaires des biens en cause,

' condamner l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à régler à Monsieur [X] [T] et Madame [M] [T] la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

' condamner l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à régler à la SCI LE CHEMIN VERT la somme de 6 000 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens d'appel. 



SUR CE, LA COUR

- sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de l'EPFIF du 5 mars 2025, de M. [X] [T], Mme [M] [T] née [G] et de la SCI LE CHEMIN VERT du 5 juin 2025 et du commissaire du Gouvernement du 6 juin 2025 adressées ou déposées au greffe dans les délais règlementaires de l'article R311-26 du code de l'expropriation sont recevables.

Les conclusions du commissaire du Gouvernement du 9 décembre 2025 étant de pure réplique à celles de l'EPFIF et de M. [X] [T], Mme [M] [T] née [G] et de la SCI LE CHEMIN VERT sont recevables.

Les conclusions de de M. [X] [T], Mme [M] [T] née [G] et de la SCI LE CHEMIN VERT étant de pure réplique à celles du commissaire du Gouvernement sont recevables.

1° sur la demande de mise hors de cause de Monsieur [X] [T] et de Madame [M] [T] née [G] 

Le jugement mentionne comme demandeur l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France (EPFIF) et comme défendeurs la SCI LE CHEMIN VERT, Madame [M] [G] épouse [T] en qualité de gérante de la SCI LE CHEMIN VERT et Monsieur [X] [T] en qualité de gérant de la SCI LE CHEMIN VERT.

Il indique que la SCI LE CHEMIN VERT était propriétaire des lots n° 859, 1070, 2393 et 2341 dans le bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 5], situé [Adresse 7] à [Localité 4] et il a fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à la SCI DU CHEMIN VERT à la somme de 58'704 euros.

Monsieur [X] [T] , Madame [M] [T] née [G] et la SCI LE CHEMIN VERT demandent la mise hors de cause de Monsieur [X] [T] et de Madame [M] [T] qui ne sont pas propriétaires de biens en cause, et qui ont été intimés en appel par l'EPFIF.

Il apparaît que le jugement a mentionné comme défendeurs la SCI LE CHEMIN VERT, Madame [M] [G] épouse [T] en qualité de gérante de la SCI LE CHEMIN VERT et Monsieur [X] [T] en qualité de gérant de la SCI LE CHEMIN VERT, mais a fixé l'indemnité de dépossession due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à la SCI DU CHEMIN VERT à la somme de 58'704 euros.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point, les consorts [T] n'étant pas propriétaires des biens objets de l'expropriation, s'agissant de la SCI LE CHEMIN VERT.



AU FOND

Aux termes de l'article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'EPFIF indique en appel il n'entend pas remettre en cause :

' l'application par le tribunal de la méthode d'évaluation dite par comparaison,

' la superficie du bien de 56 m²,

' la situation locative, à savoir occupée,

' les modalités de calcul des frais de remploi,

' le quantum de l'indemnité pour perte de revenus locatifs,

' le rejet l'ensemble des indemnités accessoires,

' la valeur fixée pour le lot n° 2341.

Il conteste en revanche :

' l'état entretien tel qu'il a été constaté par la juridiction de première instance,

' la valeur unitaire retenue.

L'appel incident de M. [X] [T] et de Madame [M] [T] née [G] et de la SCI DU CHEMIN VERT concerne :

' le montant de l'indemnité principale,

' le montant des indemnités accessoires, de remploi, l'indemnité pour perte de revenus locatifs,

' le débouté de l'indemnité pour privation du bénéfice d'une plus-value immobilière, la privation du remboursement de la dette locative du locataire des concluants.

L'appel incident du commissaire du gouvernement concerne:

' la date de référence,

' l'indemnité au titre du remboursement anticipé du prêt immobilier.



2° sur la date de référence 

S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016.

L'EPFIF ainsi que Monsieur [X], Madame [M] [T] née [G] et la SCI LE CHEMIN VERT demandent de retenir la même date de référence que le premier juge.

Le commissaire du Gouvernement retient en application de l'article L322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, comme date de référence le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et sa dernière modification n°6 approuvée le 12 décembre 2023 par le Conseil de territoire.

L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (mots ajoutés, loi N°2018-1021, 23 novembre 2018) ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien.

En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d'un droit de préemption urbain.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a) de l'article L213-4.

L'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Par arrêt du 1er mars 2023 n°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'en application des articles L 213-4 a) et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant , révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir.

En l'espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 4] du 27 janvier 2015,un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune .

Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est du 28 février 2017.

Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l' ORCOD-IN et qu'ils sont donc soumis au droit de préemption urbain.

En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU approuvé le 10 juillet 2012 délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°6 approuvée le 12e décembre 2023 par le Conseil de territoire, date invoquée par le commissaire du Gouvernement, date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant la zone dans laquelle est ce bien ; ces dernières modifications concernent plusieurs zones, notamment la zone UR et a pour objectif :

1) de clarifier et préciser les dispositions relatives à la hauteur des constructions, l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' du règlement qui prévoit des possibilités de dépassement de la hauteur maximale autorisée :

 ' permettre la réalisation d'un nombre entier d'étages droits,

 ' en cas de terrain en pente,

 ' à certaines intersections dans la zone UR 3, indiquées sur les documents graphiques.

La rédaction de l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' est complétée pour préciser que ces trois possibilités de dépassement de la hauteur maximale peuvent être cumulées.

2) de supprimer l'interdiction des rez-de-chaussée semi enterrés, lorsqu'ils ne sont pas destinés à l'habitation,

3) de compléter les dispositions relatives aux clôtures, pour qu'elles soient conçues de manière à permettre le passage de la petite faune et, dans les zones UA, UB et UR, permettre, sous certaines conditions, de déroger à l'obligation de réaliser un muret.

En conséquence le jugement sera infirmé et la date de référence fixée au 12 décembre 2023.

À cette date de référence, le bien est situé en zone UR3.

La zone UR3 a été créée à la suite de l'arrêté préfectoral n° 2019 ' 2388 du 6 septembre 2019 qui a déclaré d'utilité publique le projet d'aménagement de la [Adresse 9] emportant mise en compatibilité du PLU dans son article 2.



2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance :

A sur les copropriétés [Adresse 5] et de l'[Adresse 10]

La commune de [Localité 4] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l'urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 5] » étant située à 5,5 km.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 6] à [P] et dessert [Localité 4]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 7]. La création d'une gare de la future ligne 16, métro express, par la société du Grand Paris et le GPA est en cours de réalisation.

Les copropriétés [Adresse 5] et de l'[Adresse 10] sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriété et n'est pas propre à chacune d'elles. La copropriété [Adresse 5] est composée de bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l'[Adresse 10] de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que l'un des bâtiments (B 18) a déjà fait l'objet d'une démolition.

La copropriété de l'[Adresse 10] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 4].

L'EPFIF et le Commissaire de gouvernement de première instance ont exposé les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës [Adresse 5] et de l'[Adresse 10] réalisée par la commune de [Localité 4] en 2014 mettant en évidence que :

'près de 60 % des ménages ont un niveau inférieur au seuil de pauvreté,

'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI,

'les habitants sont confrontés à un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes,

'un quart des familles sont monoparentales,

'près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage

'l'occupation moyenne est de plus de quatre personnes par logement,

'une rotation importante des propriétaires comme des locataires.

Le commissaire du Gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signé entre l'État, le département et la commune de [Localité 4] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

'résorption des impayés,

'réalisation des travaux urgents et mise aux normes ,

'lutte contre les marchands de sommeil,

'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

'réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l'assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.

En conséquence, l'ampleur des dégradations a justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN).

Par décret numéro 2015'99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « Bas-[Localité 4] » et la mise en 'uvre a été confiée à l'EPFIF.

Un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de 5 ans a été institué par un arrêté préfectoral n° 2017 ' 2398 du 11 septembre 2017.

L'expropriant et le commissaire du Gouvernement ajoutent que la copropriété fait l'objet d'une administration judiciaire, en raison d'un important arriéré de charges , à savoir pour la copropriété [Adresse 5] de 7,7 millions euros et pour la copropriété de l'[Adresse 10] de 6,2 millions d'euros en 2022 et ils font état du décret n° 2021 ' 1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement l'article L522-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, autorisant l'expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l'ORCOD.

L'EPFIF indique que cette prise de possession anticipée concerne le bâtiment B4, et donc les expropriés et que celle-ci était indispensable afin de réaliser, en urgence, les travaux de réparation et de sécurité permettant l'habitabilité du bâtiment dans des conditions sécurisées, dans l'attente du relogement définitif des occupants qui sera mis en 'uvre par l'EPFIF.

L'EPFIF s'agissant de l'état général de la copropriété [Adresse 5], indique que les bâtiments font l'objet :

' d'un arrêté de péril sur les équipements communs d'immeubles n° R2 1015. 200 117 du 27 août 2015 ;

' d'un arrêté de péril n° R2 1018. 252 du 3 septembre 2018 (pièce n° 1) ;

' d'une levée partielle de péril n° R2 1019. 399 du 29 octobre 2019.

Il ajoute que de manière plus générale, la situation d'extrême dégradation a imposé à la puissance publique d'engager un programme de travaux destinés à assurer la sécurité et la salubrité des bâtiments dans l'attente de leur démolition, compte tenu de l'occupation des bâtiments encore importante, malgré une propriété désormais plus que majoritaire par l'EPFIF (1331 logements au 1er janvier 2024) ; il produit des photographies en indiquant que l'intervention publique sur le Bâtiment 4 était plus qu'urgente et que des travaux importants ont été réalisés afin de pallier à l'incapacité de la copropriété, sous administration provisoire d'AJA, à réaliser ces travaux, dont notamment :

1ère vague des travaux de mise en sécurité :

' des travaux de 2016 à 2018 concernant la sécurité incendie (portes coupe-feu, désenfumage, reprise des colonnes électriques.com.) et sur les halls, pour 7,2 millions d'euros sur le [Adresse 5] soit environ 1,4 millions d'euros pour le B4 ;

' des travaux de sécurisation des pignons suite à la chute du pignon du 18 octobre 2018 à juin 2019, pour un montant de 276'000 euros pour le B4 ;

2 ème vague des travaux de mise en sécurité

' des travaux de réparation et de sécurité : d'octobre 2021 à octobre 2023 pour un montant de 6'730'217,62 euros sur l'ensemble [Adresse 5] ;

' des travaux suite à la prise en jouissance réalisée de juillet à décembre 2023 sur le bâtiment B4.

Tous les travaux ont été financés par l'ANAH et par l'EPFIF sans reste à charge pour les propriétaires.

L'EPFIF souligne qu'entre 2021 et 2023, différents travaux ont été effectués :

' sécurisation des façades, des parties communes intérieures et des cadres,

' installation d'aménagements extérieurs (rampe d' accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d'accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonne sèche, BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité cadre (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d'arrêt des compteurs d'eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d'individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peinture des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement du mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise aux normes de la distribution électrique.

L'EPFIF mentionne que ces travaux donnent un effet global d'embellissement du bâtiment et des logements, qu'ils n'ont été effectués que dans le but de préserver la sécurité et la décence des occupants, dans l'attente de leur relogement et que dès lors ces éléments ne sauraient justifier une indemnisation supérieure, en comparaison par exemple aux autres bâtiments déjà expropriés n'ayant pas bénéficié des travaux.



B sur le bâtiment 4 de la copropriété de l'Etoile [Adresse 5]

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété du [Adresse 5].

Il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation, composé :

' d'un sous-sol à usage de caves ;

' d'un rez-de-chaussée ;

' de 10 étages.

Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par quatre entrées et cages d'escaliers nommées A, B, C et D.



C sur les biens expropriés 

 Il s'agit :

' Du lot n°859 : un appartement de type F3, situé au 7ème étage de l'escalier C, d'une superficie de 56 m².

Il est composé d'une entrée et d'un couloir qui desservent une cuisine, WC et une salle de bains ainsi qu'une pièce de vie et de deux chambres, l'une d'entre elle étant accessible à partir de la pièce de vie.

' Du lot n°1070 : une cave, qui n'a pas été visitée par le premier juge pour des raisons de sécurité ;

' Des lot n°2393 et 2341 : deux emplacements de stationnement extérieur, associé au bâtiment 4 à l'état d'usage et sans aménagement.

Le premier juge indique que l'EPFIF fait valoir à titre principal au visa de l'article L322-2 dernier alinéa du code de l'expropriation et à titre subsidiaire au visa de l'article 1303 du Code civil, qu'il a fait réaliser d'importants travaux de rénovation aussi bien des parties communes que des parties privatives, depuis sa prise de possession anticipée, et en particulier la mise en conformité de l'installation électrique et le remplacement des fenêtres de l'appartement appartenant à la SCI LE CHEMIN VERT, que l'état d'entretien de l'appartement ne peut être qualifié que de mauvais ; qu'en l'occurrence,l'EPFIF ne verse aux débats aucun document permettant d'établir la consistance, le montant et la date de réalisation des travaux qu'il évoque; que toutefois il indique dans son dernier mémoire qu'ils ont été effectués après sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n° 2023- 06 50 du préfet de Seine-Saint-Denis du 11 avril 2023 ; que dès lors, ces travaux n'ont pas été réalisés dans les trois années précédant l'enquête publique, laquelle s'agissant du bâtiment B4 a été prescrite par un arrêté n° 2021-2884 du 21 octobre 2021 et s'est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021 et par voie de conséquence, l'alinéa 4 de l'article L322-4 du code de l'expropriation n'est pas applicable en l'espèce.

Le premier juge ajoute que selon l'article 1303 du Code civil, en dehors des cas de gestions d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement ; qu'aux termes de l'article 1303-1 du même code, l'enrichissement est injustifié lorsqu'ils ne procède ni de l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri ni de son intention libérale ; qu'en l'espèce, les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués par l'EPFIF relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur et de propriétaire des biens à la suite d'une part, de sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n° 2023-06 50 du préfet de Seine-Saint-Denis du 11 avril 2023 et d'autre part, du transfert de propriété selon ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété du 29 juin 2023 ; que dans ces conditions, l'appauvrissement de l'EPFIF, si tant est qu'il soit avéré, ce qui n'est pas le cas en l'absence de production de tout document, est justifié et par suite il ne peut y avoir enrichissement sans cause des époux [J] au titre de ces travaux.

Le premier juge en conclut en conséquence, que conformément aux constatations effectuées aux termes du procès-verbal de transport sur les lieux du 15 novembre 2023, l'état d'entretien du lot n° 859 ne peut qu'être qualifié de moyen notamment au regard des carreaux manquants et des traces d'un dégât des eaux dans la salle de bains ainsi que de la présence de traces d'humidité et de moisissures autour de la fenêtre de la seconde chambre, qui est en bois et simple vitrage.

L'EPFIF conteste que le premier juge après transport sur les lieux ait retenu un état d'entretien moyen, car c'est en raison des travaux réalisés dans le cadre de la procédure d'extrême urgence que la mise en 'uvre, à savoir des travaux de mise en sécurité/amélioration dès qu'il a pris possession d'un logement occupé a été réalisée dans le cadre de travaux de réparation et de sécurité à l'échelle des copropriétés du [Adresse 5] et de l'[Adresse 10], que les propriétaires n'étaient plus capables d'entreprendre les travaux nécessaires, en attendant la démolition et la réhabilitation des bâtiments, compte tenu de l'occupation encore importante et de logements souvent non décents, présentant des risques importants ; qu'il ne saurait être considéré que ces travaux, financés entièrement par les personnes publiques, dont l'EPFIF, viennent augmenter la valeur du bien et par suite, l'indemnité revenant aux expropriés.

L'EPFIF indique qu'admettre que ces travaux doivent être pris en compte dans le calcul de l'indemnité de dépossession revenant aux expropriés méconnaît l'article L322-2 du code de l'expropriation et constituera un enrichissement sans cause; que s'agissant de la méconnaissance de l'article L322-2 du code de l'expropriation, le juge de l'expropriation ne peut tenir compte des travaux publics réalisés dans les trois années qui précèdent l'enquête publique pour déterminer la valeur du bien exproprié ; que la Cour de cassation a eu l'occasion de juger qu'ont le caractère de travaux publics, les travaux immobiliers répondant à une fin d'intérêt général et qui comportent l'intervention d'une personne publique, soit en tant que collectivité réalisant des travaux, soit comme bénéficiaire de ces derniers (3e civile, 19 septembre 2007, n° 06-10'546).

En effet, les travaux réalisés portent sur :

' sécurisation des façades, les parties communes intérieures et des caves,

' installation d'aménagement extérieurs (rampe d'accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d'accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonnes sèches, BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité gaz (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d'arrêt compteur d'eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d'individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peintures des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC et salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement de mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise en ordre de la distribution électrique.

L'EPFIF indique que ces travaux ont été réalisés dans un but d'intérêt général et une personne publique est intervenue puisqu'ils ont été effectués par un établissement public, ils concernent les lots à évaluer et, ne peuvent dès lors être pris en compte par le juge dans son évaluation.

L'EPFIF ajoute, au titre de l'enrichissement sans cause, qu'on ne saurait lui reprocher en la condamnant à prendre en charge deux fois les travaux, la première fois lors de la réalisation des travaux, la seconde, en indemnisant les expropriés pour des travaux qui n'ont jamais réalisés ; que le premier juge reconnaît effectivement un appauvrissement de l'EPFIF qui se justifierait par l'obligation pesant sur lui en tant que possesseur et propriétaire de l'ensemble immobilier et ce, depuis la prise de possession anticipée dans le cadre de la procédure d'extrême urgence mais également depuis l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023, que toutefois, l'enrichissement sans cause ne saurait être retenu « en l'absence de production de tout document », alors qu'il a été porté à la connaissance du tribunal l'ensemble des travaux effectués dans le logement ; que cette description accompagnée d'un, procès-verbal de constat effectué par Maître [N] , commissaire de justice, démontre bien le fait, que sans l'intervention de l'EPFIF, le bien à évaluer n'était pas dans le même état que celui constaté par le tribunal ; que dès lors, en considérant que le bien exproprié étant en très bon état en raison des travaux effectués par l'expropriant, le tribunal a, dans son évaluation, pris en compte des travaux et les a entérinés ce qui constitue, à l'évidence, un enrichissement sans cause.

Sur la consistance du bien prendre en compte, l'EPFIF indique que le lot n° 859 et 187/183'000° des parties communes générales correspond à un logement de type F3 d'une superficie habitable de 56 m², dont les huisseries ont été changées et sont désormais en PVC avec double vitrage, que le tableau électrique a été remis aux normes par l'EPFIF, que les pièces d'eau ont en outre fait l'objet d'un embellissement (changement de la baignoire, des meubles et peinture dans les trois pièces) et que le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice qui décrit le logement avec photographies de ses composantes (pièce n° 3), établit un ensemble globalement en mauvais état .

L'EPFIF demande donc l'infirmation du jugement qui a retenu un état moyen du logement, alors qu'il doit être retenu un mauvais état .

M. [X] [T], Mme [M] [T] née [G] et la SCI DU CHEMIN VERT indiquent que leur logement n'était pas en état moyen comme l'a considéré que le premier juge, mais un état « moyen plus voir bon ».

Le commissaire du Gouvernement en appel indique que dans ses conclusions initiales, le commissaire du Gouvernement avait retenu avant le transport un état dit « moyen » (annexe 1) et qu'il n'a pas produit d'écritures complémentaires ou rectificatives après transport sur les lieux.

Il indique qu'il n'a pas la même lecture que le premier juge de l'article L322-2 du code de l'expropriation, qui a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences des travaux publics, de modification du PLU, sur l'évolution des prix d'un secteur donné ; qu'au cas particulier, la demande de l'EPFIF concerne la consistance du bien et plus particulièrement l'appréciation de l'état d'entretien du bien et le rejet de leur demande par l'article L322-2 alinéa 4 ne peut être retenu ; que la date pour apprécier la consistance du bien en application de l'article L322-1 du code de l'expropriation est celle de l'ordonnance portant transfert de propriété, à savoir en l'espèce le 29 juin 2023, et qu'à ce titre l'EPFIF avait des obligations notamment, celle d'offrir un logement décent .

Dans ses dernières conclusions le commissaire du Gouvernement indique que l'EPFIF a, en sa pièce n° 3, fourni un procès-verbal de constatation établi le 1er juin 2023, soit quatre semaines avant par Maître [H] [S], huissier de justice qui détaille l'état d'entretien de chaque pièce de l'appartement avec photographies, que cette visite est antérieure à la date de l'ordonnance d' expropriation du 22 juin 2023, et que sans donner date certaine aux travaux, il permet de constater l'état de l'appartement quelques jours avant l'ordonnance d'expropriation pour mieux le comparer à l'état constaté le jour du transport judiciaire ; le commissaire du Gouvernement synthétise les constats du procès-verbal dans un tableau dans ses conclusions et propose de retenir un état moyen et donc de confirmer le jugement.

1° sur l'application de l'article L 322-2 alinéa 4 du code de l'expropriation invoquée par l'EPFIF

L'article L322-2 alinéa 4 dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même s'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeursubis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien.

Cet article invoqué par l'EPFIF a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences de travaux publics, de modification du PLU, sur l'évolution des prix, à savoir un changement de valeur d'un secteur donné.

Comme l'indique exactement le commissaire du Gouvernement cet article a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences des travaux publics, de modification de PLU, sur l'évolution des prix , l'article faisant état de changement de valeur d'un secteur donné.

Or la demande de l'EPFIF concerne en l'espèce la consistance du bien.

L'alinéa 4 de l'article L322-1 susvisé n'est donc pas applicable.

En tout état de cause, comme l'indique exactement le premier juge, l'EPFIF indique que les travaux qu'elle invoque avoir réalisé, l'ont été après sa prise de possession anticipée du bâtiment 4 selon l'arrêté du préfet de seine Saint Denios du 11 avril 2023 et n'ont donc pas été réalisés dans les trois années précédant l'enquête publique, puisque celle- ci a été prescrite par arrêté préfectoral du 21 octobre 2021 et s'est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021.

L'alinéa 4 de l'article L322-2 susvisé ne peut donc s'appliquer.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

2° sur l'enrichissement sans cause invoqué par l'EPFIF

Selon l'article L 1303 du Code civil, en dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.

En outre, aux termes de l'article 1303 ' 1 du même code, l'enrichissement est injustifié lorsqu'il ne procède ni l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri ni de son intention libérale.

En l'espèce :

- aucune pièce n'est produite tant sur la première vague des travaux de mise en sésurité, que pour la deuxième vague des travaux de mise en sésurité , avec des travaux financés sans précision par l'ANAH et l'EPFIF;

-L'EPFIF n'a pris possession du bien exproprié de façon anticipée que par arrêté préfectoral du 11 avril 2023 et l'ordonnance emportant transfert de propriété est du 29 juin 2023 et les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur puis de propriétaire, dans l'attente du relogement des expropriés qui en ont fait la demande.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement écarté l'enrichissement sans cause invoquée par l'EPFIF.

3° sur l'application de l'article L322-1 du code de l'expropriation invoquée par le commissaire du Gouvernement

L'article L322-1 du code de l'expropriation dispose que que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

S'agissant de l'application de la régle habituelle de la consistance et de l'état du bien, le premier juge indique que l'état d'entretien était qualifié de bon par l'EPFIF, de très bon par les expropriés et de très bon par le commissaire du Gouvernement, et qu'il a retenu un état d'entretien moyen au regard des constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 15 novembre 2024 , au regard des carreaux manquants et des traces d'un dégât des eaux dans la salle de bains ainsi que de la présence de traces d'humidité et de moisissures autour de la fenêtre de la seconde chambre, est en bois et simple vitrage.

En tout état de cause, l'état d'un bien ne peut être retenu à la date du procès-verbal de transport, puisque l'article L322-1 du code de l'expropriation dispose que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété et ce n'est qu'à défaut d'ordonnance d' expropriation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, que la consistance d'un bien est fixée à la date du jugement .

En l'espèce, la consistance du bien exproprié des époux doit en effet être appréciée à la date de l'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété, soit le 29 juin 2023 et non à la date du transport sur les lieux du 14 novembre 2023 qui a eu lieu prés de cinq mois plus tard.

L'EPFIF produit un procès-verbal de constatation de la SELARL [N] huissier de justice associée du 1er juin 2023 (pièce n° 3) soit un mois avant l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023, sans que les expropriés le contestent ou fassent état d'une modification de l'état des lieux entre la date de ce constat huissier et celle très proche de l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023.

Il en ressort avec les photographies les constatations suivantes :

« Lors de mon arrivée sur les lieux, après avoir frappé à la porte, décliné mon nom et equalité, ainsi que l'objet de la situation, Madame [I] [D] [A] invite à pénétrer dans l'appartement.

Je procède alors à l'état des lieux.

L'entrée :

Le revêtement recouvrant le sol est à l'état d'entretien.

La peinture recouvrant les murs et le plafond est à l'état d'entretien.

L'équipement comprend un tableau électrique muni de disjoncteurs. 

La cuisine :

Le linoléum recouvrant le sol est à l'état d'usage.

La faïence recouvrant les murs est à l'état d'usage.

La peinture recouvrant les murs est en mauvais état.

La peinture recouvrant le plafond est à l'état d'usage.

L'équipement comprend une double fenêtre en PVC, double vitrage.

La salle de bains :

Le revêtement recouvrant le sol est à l'état d'usage.

La faïence recouvrant les murs est à l'état d'usage.

La peinture recouvrant le plafond est à l'état d'usage.

La salle de bains :

Le revêtement recouvrant le sol est à l'état d'usage.

La faïence recouvrant les murs est à l'état d'usage.

La peinture recouvrant le plafond est à l'état d'usage.

Les toilettes :

Le carrelage recouvrant le sol est à l'état d'entretien.

La peinture recouvrant les murs et le plafond est à l'état d'usage.

Le salon :

Le revêtement recouvrant le sol est à l'état d'entretien.

Les revêtements recouvrant les murs et le plafond sont à l'état d'entretien.

L'équipement comprend une double porte fenêtre en PVC, double vitrage.

La chambre 1 :

Le revêtement recouvrant le sol est à l'état d'entretien.

Le revêtement recouvrant les murs est à l'état d'entretien.

La peinture recouvrant les murs est à l'état d'entretien.

L'équipement comprend une double fenêtre en PVC, double vitrage.

La chambre 2 :

Le linoléum recouvrant le sol est à l'état d'usage.

La peinture recouvrant les murs est à l'état d'usage.

La peinture recouvrant le plafond est à l'état d'entretien.

L'équipement comprend une double fenêtre en bois, simple vitrage. 

Il est donc fait mention de 11 états d'entretien et 10 états d'usage, avec 1 état mauvais. 

Il est donc établi que l'appartement est en état moyen, et non de mauvais comme revendiqué par l'EPFIF, ni de moyen plus voire bon comme revendiqué par la SCI DU CHEMIN VERT, cet état moyen correspondant d'ailleurs en l'espèce au procès-verbal de transport sur les lieux du 15 novembre 2023.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point. 



3° sur la date d'estimation

S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance, soit le 12 juin 2024. 

 

4° sur la fixation de l'indemnité principale

A sur les surfaces

La surface pour l'appartement de 56 m² n'est pas contestée.

Le jugement sera confirmé en ce sens.



B sur la situation locative

Aux termes de l'article L322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence en l'espèce, la consistance des biens doit être fixée à la date de l'ordonnance d'expropriation du 21 octobre 2021.

Le premier juge a fixé l'indemnité de dépossession en valeur occupée pour les lots n° 859, 1070 et de 1393 et en valeur libre pour le lot n° 2341, ce qui n'est pas contesté ni par les parties ni par le commissaire du Gouvernement.

Le jugement sera confirmé sur ce point.



C sur la méthode d'évaluation

La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties ni par le commissaire du Gouvernement.

En outre, les parties et le commissaire du Gouvernement ne contestent pas le fait que le premier juge a dit n'y avoir lieu d'évaluer la cave et l'emplacement extérieur n°2393 en sus de l'appartement, la valeur de celle-ci étant intégrée à celle de l'appartement, et de retenir en outre une valeur supplémentaire pour l'emplacement de stationnement n° 2341. 

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.



D sur la fixation de l'indemnité principale

1° sur la valeur de l'appartement , de la cave et de l'emplacement extérieur n°2393

Le premier juge après examen des références des parties en retenant un état moyen du bien de la SCI DU CHEMIN VERT a retenu une valeur unitaire de 800 euros/m² en valeur ocupée.

L'EPFIF en retenant un état mauvais demande l'infirmation du jugement pour voir retenir une valeur unitaire de 560 euros/m².

La SCI DU CHEMIN VERT demande l'infirmation du jugement et revendiquent une valeur unitaire de 1203 euros/m² pour l'appartement et la cave.

Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugementen indiquant que la valeur qu'il retient de 795 euros/m² est très proche de celle du premier juge de 800 euros/m².

Il convient en conséquence d'examiner les termes de comparaison proposés par les parties;

- termes de l'EPFIF

L'EPFIF indique qu'après avoir retenu des références citées par l'autorité expropriante et le commissaire du Gouvernement, le tribunal a synthétisé l'ensemble de ces mutations comme suit :







État



Mauvais



mauvais ' moyen



Moyen



Moyen ' Bon



Bon



Très bon





Occupés



560 euros/m²



715 euros/m²



800 euros/m²



880 euros/m²



1000 euros le/m²



1170 euros/m²







Il rappelle l'article 322-8 du code de l'expropriation qui dispose que sous réserve de l'article L322-9, la juridiction tient compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les diverses titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les 2/3 au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les 2/3 au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. Le juge tient compte des accords réalisés à l'amiable à l'intérieur des zones d'intervention foncière, des zones d'aménagement différé et des périmètres provisoires.

Il indique que la Cour de cassation rappelle régulièrement le principe selon lequel doivent être pris en considération les accords réalisés à l'amiable postérieurement à la déclaration d'utilité publique (Cass. 3ème civile, 13 novembre 2003, n° 02-70'119).

Il fait état des références suivantes portant sur un ensemble de cessions de biens de même nature et d'état d'entretien, situés dans le même bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 5] (pièce n° 2), celles-ci intégrant la valeur des lots parkings extérieurs attachés au logement acquis amiablement.

Les termes comportent les références de publication.











Ancien propriétaire



adresse 



lot



cave



parkings



bâtiment



type



surface (loi Carrez)/ m²



état du logement



prix d'acquisition



prix/ m²



libre/ occupé



transfert de propriété



date de prise de jouissance





ASCI



[Adresse 6]



749



923



2165



4



3



55,57



très bon



59070,91



1063



O



16 juillet 2020



16 juillet 2020





[Q]



[Adresse 6]



768



985



2181



4



4



66



très bon



70806



1063



O



8 mars 2022



8 mars 2022





SCI Steve Investissements



[Adresse 6]



807



970



2433



4



3



56



très bon



70462



1250



L



1er décembre 2020



1er décembre 2020





[Y]



[Adresse 6]



755



975



2171



4



4



66



bon



66578



893



O



14 novembre 2019



14 novembre 2019





[V]



[Adresse 6]



756



976







4



4



66



 bon 



 66804 



 893 



O



 20 février 2020



20 février 2020 





[L]



[Adresse 6]



759



951



2194



4



4



65 



 bon 



 65341 



 893



O



21 juillet2020 



 21 juillet 2020 





[W]



[Adresse 6]



765



925







4



3



55 



 bon 



51536 



 893 



O



18 mars 2021



 18 mars 2021 





[F]



[Adresse 6]



799



999



2429



4



4



56 



 bon



 56431



 893



O



 22 octobre 2019 



 22 octobre 2019 





[R]



[Adresse 7]



832



1009







4



2



47 



 bon 



 48062 



893



0



 21 juillet 2020 



21 juillet 2020 





[O]



[Adresse 7]



849



1052



2391



3



3



55 



 bon



 49740 



893 



O



2 août 2018



2 août 2018 





[Z]



[Adresse 7]



852



1015



2444



4



3



54 



bon 



 54732



893 



O



29 octobre 2019



 29 octobre 2019





[E]



[Adresse 7]



857



1068



2344



3



3



55 



 bon



 49919 



 893



O



 15 novembre 2018 



 15 novembre 2018 





[B]



[Adresse 7]



858



1069



2345



3



3



54 



bon 



 48847



 893 



O



 13 décembre 2018 



13 décembre 2018





[U]



[Adresse 11]



882



1084



2398



4



3



55 



bon 



 55351 



1050 



O



30 juillet 2020 



 30 juillet 2020





[C]



[Adresse 6]



747



979



2440



4



4



67 



 bon



 78385 



1050 



L



 18 août 2020 



18 août 2020





[K]



[Adresse 6]



769



986



2371



4



3



55 



bon



 64872 



1050 



L



 22 octobre 2020



 22 octobre 2020 





[GB]



[Adresse 6]



784



932







3



4



65 



bon



 68985 



1050 



L



 17 avril 2018



17 avril 2018





[YC]



[Adresse 6]



805



954



2431



4



3



55 



bon



 65645



1050 



L



15 octobre 2020 



15 octobre 2020





[UK]



[Adresse 7]



833



1008



2330



3



4



48 



bon



 52936 



 1050



L



27 octobre 2022 



27 octobre 2022





[YZ]



[Adresse 7]



837



1038



2383



4



3



55 



bon



 65565 



1050 



L



 6 avril 2021



 6 avril 2021





[VN]



[Adresse 7]



865



1076



2450



4



2



55 



bon



 65322 



1050 



L



 27 février 2020 



 27 février 2020 





[SG]



[Adresse 11]



893



1059



2373



4



3



56 



bon



 65761 



1050 



L



 8 décembre 2020 



 8 décembre 2020





[CW]



[Adresse 11]



899



1045







4



4



62 



bon



 68250 



1050 



L



 5 février 2023



 5 février 2023





[XJ]



[Adresse 11]



900



1031







3



4



66 



bon



 69332 



1050 



L



 5 septembre 2017



 5 septembre 2017





[KE]



[Adresse 11]



904



1046







3



4



65 



bon



 68985 



1050



L



 11 avril 2017 



11 avril 2017





[VJ]



[Adresse 11]



907



1022







4



4



76 



bon



 73826 



1050 



L



 25 février 2021 



25 février 2021 





[DD]



[Adresse 11]



908



1023



2100



4



4



66



bon



 70035



1050 



L



31 juillet 2018 



 31 juillet 2018





[UD]



[Adresse 6]



767



984







3



4



65 



bon



 47566 



723 



O



 23 juillet 2019 



23 juillet 2019 





[NA]



[Adresse 11]



773



950







4



3



55 



bon



 43725 



 795



O



 15 décembre 2022 



 15 décembre 2022





[FS]



[Adresse 6]



785



933







4



3



55 



bon



 40213



 723 



O



 11 juillet 2019



 11 juillet 2019 





[OF]



[Adresse 6]



802



1002



2378



4



3



56 



bon



 40586 



 723 



O



 10 mars 2022 









[TB]



[Adresse 6]



811



946







4



3



56 



bon



 42303 



 723 



O



 3 novembre 2020 



 3 novembre 2020 





[YX]



[Adresse 6]



822



944



2186



4



3



56 



bon



45640 



 723 



O



 29 octobre 2020 



 29 octobre 2020 





SCI Cogit



[Adresse 7]



854



1058



2446



3



3



55 



bon



 40033 



 723



O



 9 octobre 2018 



 9 octobre 2018 





SCI Roumieu



[Adresse 7]



856



1067



2443



4



3



55 



bon



 45505



 723 



O



 4 novembre 2021 



 4 novembre 2021 





[TK]



[Adresse 7]



869



1040







3



3



56 



bon



 40531



 723



O



 31 octobre 2017 



31 octobre 2017 





[SP]



[Adresse 7]



872



1017







3



3



56 



bon



 48924 



 795 



O



 27 octobre 2022 



27 octobre 2022 





[RB]



[Adresse 7]



874



1019



2453



3



3



55 



bon



 39946 



 723 



O



 26 mars 2019 



 26 mars 2019





[ZS]



[Adresse 11]



878



1080



2447



4



2



50 



bon



 36157 



 723 



O



 19 mars 2019 



 19 mars 2019 





[NG]



[Adresse 11]



894



1094







3



3



56 



bon



 40850 



 723 



O



 5 juillet 2018 



5 juillet 2018 





[TU]



[Adresse 11]



896



1096







3



4



66 



bon



 55206 



723 



O



 27 septembre 2022 



27 septembre 2022 





[NQ]



[Adresse 11]



901



1063







4



3



55 



bon



 41619 



 795 



O



18 mai 2021



 18 mai 2021 





[CN]



[Adresse 11]



905



1020







3



3



54 



bon



 39331 



 723 



O



 8 novembre 2018 



 8 novembre 2018 





SCI CLS



[Adresse 6]



766



926







3



3



54 



bon



 53996 



 935 



L



25 octobre 2022 



 25 octobre 2022 





[KG]



[Adresse 6]



780



927







3



4



66 



bon



 56865 



 850 



L



15 mars 2018



 15 mars 2018 





Just



[Adresse 6]



772



981



2174



4



4



65 



bon



62327 



 850 



O



 22 juillet 2021



 22 juillet 2021 





[LM]



[Adresse 7]



841



1035



2338



4



3



55 



bon



 52425 



 850 



L



14 novembre 2019 



14 novembre 2019 





[YL]



[Adresse 7]



845



1055



2397



3



3



55 



bon



 47430



 850 



L



11 mai 2017



 11 juin 2017 





[YH]



[Adresse 11]



897



1044



2372



3



3



55 



bon



 47005 



 850 



L



 21 février 2019 



21 février 2019





[NQ]



[Adresse 6]



790



936



2438



4



3



55 



bon



 32214 



 510 



O



 8 décembre 2020 



 8 décembre 2020 





SCI PSDJ



[Adresse 6]



816



962







3



3



52 



bon



26964 



 510 



O



 24 mai 2018



24 mai 2018 





[PQ]



[Adresse 7]



511



683







3



3



55 



très bon état



66445



1063 



O



 16 décembre 2021 



 14 décembre 2021 





[HX]



[Adresse 6]



441



650







3



2



56 



très bon état



 70000 



1250 



L



 25 janvier 2019



 25 janvier 2019





Ces termes comparables en localisation et en consistance, s'agissant de cessions dans le bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 5] seront retenus, pour ceux en état moyen comme le bien exproprié. .

La pièce n°2 contient également les mutations intervenues depuis 2019 au sein du Bâtiment 10 avec les références de publication :





Ancien propriétaire



Date de la vente



Adresse



Lot



Cave







Parkings



Surface (loi Carrez)/m²



Etat du bien



Procédure



Situation locative



Prix



Valeurs unitaires/m²





[IE]



22 août 2019



[Adresse 12] 



90



315



1307



56,2



bon



procédure amiable



L



59010



1050





[OI]



23 août 2019 



[Adresse 13] 



144 



288 



1411



55



 bon 



 procédure amiable



L



58653



1050 





[WH]



17 septembre 2019 



 [Adresse 12]



 97 



308



1305 



55 



 moyen 



procédures amiables



O



40298 



723 





[WL]



15 octobre 2019 



 [Adresse 12] 



107



270 



1359 



57 



 très bon 



procédure amiable



L



71375



1250





[TC]



30 septembre 2019



[Adresse 13]



138 



320 



1461 



65 



 non visité 



préemptions sur l'adjudication 



/



16009



 246 





[DU]



préemption du 23 décembre 2019 sur jugement du 3 septembre 2019 RG 19/00831



[Adresse 12] 



75 



218 



1310 



56 



 non visité 



préemption sur l'adjudication



/



16009 



286 





[AQ]



9 janvier 2020



[Adresse 14] 



 17 



180 



1347 



56 



 bon



procédure amiable



L



58905 



1050 





[BX]



 14 janvier 2020 



 [Adresse 15]



100 



305 



1414



56 



 bon



procédure amiable 



L



58905 



1050





[VB]



28 janvier 2020 



 [Adresse 12]



 79 



200 



1445 



56



mauvais



 procédure amiable



O



28891



 510 





SCI Immobilière de la Forêt



 16 mars 2020 



[Adresse 12]



149 



289 



1462 



56 



moyen 



procédure amiable 



L



52425 



 850 





[TO]



26 mai 2020



[Adresse 16] 



398 



493



1351



66 



 très bon



 procédure amiable



L



82537 



1250 





[OI]



 11 juin 2020



[Adresse 13] 



146



260



/



66 



bon



 procédure amiable 



L



66877



1050 ' 3200 





[MR]



16 juin 2020 



[Adresse 17] 



66



234



1419 



56



bon 



 procédure amiable



L



58800



1050 





[MM]



 16 juin 2020 



[Adresse 12] 



130



324



/



65



moyen



 procédure amiable 



L



52050



 850 





[OH]



 16 juillet 2020 



[Adresse 12] 



162 



252 



1451 



66 



moyen 



 procédure amiable



O



48007



 723 





[YC]



28 juillet 2020 



[Adresse 13] 



166 



263 



/



65 



 bon 



 procédure amiable



O



 55280 



893 ' 3200





[IL] [SS]



30 juillet 2020 



[Adresse 12] 



137 



330 



1392 



56 



bon 



 procédure amiable 



O



50008 



 893 





[BS]



3 septembre 2020 



[Adresse 12] 



150



258



1439 



66 



moyen 



 procédure amiable 



O



48079



723





[HE]



 22 septembre 2020 



[Adresse 13]



139 



319 



1446 



 65 



moyen 



 procédure amiable 



O



46995



723 





[AL]



 29 octobre 2020 



[Adresse 12] 



128 



327 



1365 



 56 



bon 



 procédure amiable 



O



50008 



 893 





[UY]



 29 octobre 2020 



[Adresse 17] 



15 



239



1295



65



bon 



Procédure amiable 



O



58045



893 





[WD]



 26 novembre 2020 



[Adresse 12] 



117 



280 



1299 



55 



moyen



 procédure amiable 



O



40'466 , 31 



 723





[KC]



 22 décembre 2020 



[Adresse 12]



151 



257 



1396 



65



bon 



procédure amiable 



O



58045 



 893 





[ML]



 26 janvier 2021 



[Adresse 14] 



39



237 



1430 



65



moyen



procédure amiable 



O



47038 



 723 





[XX]



28 janvier 2021 



[Adresse 12] 



54



186 



/



56



bon



procédure amiable



O



46808 



893 





[XS]



 18 février 2021



[Adresse 12] 



 22 



242 



1402 



65



très bon 



procédure amiable



O



69095



1063





[YA]



 30 mars 2021 



[Adresse 14] 



34



248 



1356 



 65 



non visité 



préemption sur adjudication 



/



19000



 292 





[IO]



 8 avril 2021 



[Adresse 12] 



111



266



1457



 56 



non visité 



préemption sur l'adjudication



/



15982 



 285 





[LH]



 20 avril 2021 



[Adresse 12] 



 46



194 



1444 



51 



bon 



procédure amiable 



L



58800



1050







Ces termes correspondent au bâtiment 10 qui est comparable en consistance et en état au bâtiment 4 [Adresse 5] et seront donc retenus pour ceux en état moyen comme le bien exproprié. .

Pour parfaire l' information de la cour, l'EPFIF verse aux débats des jugements indemnitaires relatifs au bâtiment 8 , qui présente les mêmes caractéristiques que le bâtiment 4 (nombre d'étages, état des parties communes, tableaux pièce n° 6):









Ancien propriétaire



Date et n°de RG des jugements



Lot



Cave



Parkings



Superficie (loi Carrez)/m²



État



Situation locative Occupé / Libre



Valeurs unitaires retenues en euros/m²





[EW]



6 avril 2021 RG n° 21/62



1526



1710



2083



56



usagé à bon



O



880





[UF]



17 mars 2021 RG n° 21/41



1470 dans le bâtiment 8



1600 au bâtiment 8



2039 d'un bâtiment 9



56



moyen



O



800





[DP]



17 mars 2021 RG n° 21/46



1464



1617



2043



56



usagé à bon



O



880





[KQ]



17 mars 2021 RG n° 21/40



1465 dans le bâtiment 8



1616 bâtiment 8



2031 dans le bâtiment 9



56



bon



O



1000





[AS]



17 mars 2021 RG 21/45



1537



1621







56



bon à moyen



O



880





[CA]



17 mars 2021 RG n° 21/43



1528



1708



2111



56



13 usagé à mauvais



L



660





[SQ]



23 mars 2021 RG 21/51



1495



1670



2089



56



non visité (état moyen retenu)



O



800





[DH]



17 mars 2021 RG n° 21/42



1480



1468







56



usagé à bon



O



800





[PP]



6 avril 2021 RG n° 21/64



1521



1680



2046



56



usagé à mauvais



O



715





[DI]



21 avril 2021 RG n° 19/370



1474



1635



2057



56 



moyen



L



935





[XF]



6 avril 2021 RG n° 21/63



1591



1794



2080



56



bon



L



1155





[OJ]



1er avril 2021 RG n° 19/380



1440



1644



2044



56



bon



O



1000





[JP]



20 janvier 2021 RG n° 19/375



1473 bâtiment 8



1634



2035 dans bâtiment 9



56



bon à très bon



propriétaire occupant



1260





[RF]



23 mars 2021 RG n° 21/48



1490



1674



2087



56



moyen à bon



propriétaire occupant



1045





[FX]



17 mars 2021 RG n° 21/44



1541 dans le bâtiment 8



1741 dans le bâtiment 8



1090 dans le bâtiment 9



56



moyen



O



800





[VQ]



6 avril 2021 RG n° 21/58



1524



1623



2115



56



état d'usage



O



800





[LX]



21 janvier 2021 RG n° 19/392



1458



1402







65



moyen



propriétaire occupant



935





[GO]



28 janvier 2021 RG n° 19/335



1560



1698



2069



56



moyen



O



800





[RV]



1er juin 2021 RG n° 21/98



1487



1677



2074



56



moyen



O



800





[IZ]



18 mars 2021 RG n° 19/345



1450



1609



2063



65



état d'usage à mauvais



O



715





[BO]



19 janvier 2021 RG n° 19/279



1502 dans le bâtiment 8



1610 dans le bâtiment 8



2023 dans bâtiment 9



56



bon



propriétaire occupant



1155





[MQ]



21 janvier 2021 RG n° 19/278



1442 dans bâtiment 8



1661 dans le bâtiment 8



1970 dans le bâtiment 9



65



bon



propriétaire occupant



1155





[DF]



21 avril 2021 RG n° 19/360



1421 dans le bâtiment 8



1650 bâtiments 8



1823 bâtiment 9



65



bon



O



1000





[BG]



21 janvier 2021 RG n° 19/338



1429



1597







65



correct



O



880





[FL]



6 avril 2021 RG n° 21/59



1517



1684







56



moyen bon



O



880





[MK]



28 janvier 2021 RG n° 19/341



1569



1718



2101



65



moyen



O



800





[OL]



25 mars 2021 RG n° 21/38



1577 dans le bâtiment 8



1731 au bâtiment 8



1779 dans le bâtiment 9



65



non visité (état moyen retenu)



propriétaire occupant



935





[MX]



4 février 2021 RG n° 20/203



1469 dans bâtiment 8



1612 dans bâtiment 8



2033 dans le bâtiment 9



56



correct



O



880





[HN]



28 janvier 2021 RG 20/202



1447



1656



2055



56



mauvais un moyen



O 



715





[TN]



21 janvier 2021 RG n° 19/343



1423



1603



2051



56



bon



propriétaire occupant



1155





[VZ]



6 avril 2021 RG n° 21/56



1510



1691



2395 (hors emprise, réquisition d'emprise totale)



56



bon



propriétaire occupant



1155





[JS]



6 avril 2021 RG n° 21/61



1519



1682



2092



56



moyen à mauvais



O



715





[SY]



6 avril 2021 RG n° 21/69



1576



1732



2068



56



état d'usage



alternative (évaluation libre ou occupée)



800 euros/m² en valeur occupée 935 euros/m² en valeur libre





[QF]



28 janvier 2021 RG n° 19/385



1562 dans le bâtiment 8



1696 dans le bâtiment 8



2010 dans le bâtiment 9



65



état d'usage



O



800





[BF]



6 avril 2021 RG n° 21/68



1572



1715



2099



56



état d'usage à bon



L



1045





[GV]



6 avril 2021 RG n° 21/57



1504



1726



2246 (hors emprise, réquisition d'emprise totale)



65



état d'usage à bon



O



880





[DN]



2 février 2021 RG n° 19/354



1573



1714







65



état d'usage à bon



O



880





SCI AG



25 mars 2021 RG n° 21/39



1480 dans le bâtiment 8



1647 dans bâtiment 8



1929 dans bâtiment 9



56



bon état



O



1000





SCI Aguini



6 avril 2021 RG n° 21/60



1514



1685



2051



56



état d'usage à mauvais



O



715





[YF]



6 avril 2021 RG n° 21/67



1568



1719



2072



56



non visité (état moyen retenu)



L



935





[TR]



28 janvier 2021 RG n° 19/378



1563 dans le bâtiment 8



1695 dans bâtiment 8



1986 en bâtiment 9



56



correct



Occupés à titre gracieux, évaluation alternative selon relogement



1155





[MG]



28 avril 2021 RG n° 19/274



1418 dans le bâtiment 8



1680 bâtiments 8



2050 dans le bâtiment 9 et 1998 (box dans le bâtiment 9)



60,32



Moyen



O



800





[MZ]



11 mai 2021 RG n° 19/331



1590



1755



2066



66



Mauvais



O



560





[HH]



4 février 2021 RG n° 19/275



1578 dans le bâtiment 8



1730 en bâtiment 8



1778 et 1933 correspondant à des box dénommés silos en superstructure



65



Correct



Libre avec un abattement pour occupation de 5 % en raison d'une procédure d'expulsion intentée contre le locataire



1095







L'EPFIF indique qu'à l'examen de ces décisions, les valeurs unitaires suivantes ont été retenues :

*pour les bien évalués en valeur occupée :

' F3 ou F4, état mauvais : 560 euros/m², 

' F3 ou F4, état d'usage à mauvais : 715 euros/m², 

' F3 ou F4 , état moyen : 800 euros/m²

' F3 ou F4, moyen à bon : 880 euros/m²,

' F3 ou F4, bon état : 1050 euros/m²,

' F3 ou F4, très bon état d'entretien et bien équipé : 1250 euros/m² ;

*pour les biens évalués en valeur libre :

' F3 ou F4, état mauvais : 660 euros/m²,

' F3 ou F4, état correct : 880 euros/m²,

' F3 ou F4, état moyen : 935 euros/m²,

' F3 ou F4, état moyen à bon : 1045 euros/m²,

' F3 ou F4, bon état : 1155 euros/m²,

' F3 ou F4, bon à très bon : 1260 euros/m²,

' F3 ou F4, très bon état d'entretien et bien équipé : 1375 euros/m².

Ces termes correspondants au bâtiment 8 comparables en consistance et en état au bâtiment 4 seront retenus pour un état moyen comme le bien exproprié en valeur occupée.

Au regard de ces éléments, l'EPFIF indique que son offre d'une valeur unitaire en valeur libre de 560 euros/m² est satisfactoire.

Cependant, pour ces termes , la cour a retenu un état moyen et non un mauvais état comme revendiqué par l'EPFIF.

- Termes de la SCI DU CHEMIN VERT

Elle indique que ses biens ont été acquis en 2026 à un prix de 1250 /m² (parking et cave inclus), correspondant au prix de marché et que rien ne justifie que la valeur de ses biens soit décotée en 2024. 

 Le commissaire du Gouvernement indique s'agissant de l'origine de propriété qu'il s'agit d'une acquisition du 27 avril 2006 enregistrée sous le référence 2000 6P 030 22 et d'une acquisition le 16 mai 2026 au prix de 70'000 euros pour les lots 859 ' 1070 ' 2393 et, d'une acquisition du 22 juin 2006 enregistrée sous laréférence 2000 6P04 433 le 7 juillet 2006 au prix de 70'000 euros pour le lot 2341 (pièce n°1 de la SCI DU CHEMIN VERT) .

 Cependant, le prix d'acquisition ne peut constituer un terme de référence et sera donc écarté .

 La SCI DU CHEMIN VERT ajoute que le site «http// meilleur agent.com» estime à la date du 13 septembre 2023, un prix moyen de 1113 euros/m² (forfait de base : 817 euros/m² et fourchette haute : 1203 euros/m²) pour un appartement (hors cave et parking) situés à leur adresse (pièce n° 4).

 Cependant, il ne s'agit pas d'une mutation effective et cette estimation sera donc écartée. 

La SCI DU CHEMIN VERT fait enfin état de la construction de la nouvelle ligne du tramway T4 qui a facilité la desserte de la ville de [Localité 4] (pièce n° 5 et n° 6), car leur appartement est limitrophe de la nouvelle ligne de tramway T4.

Il s'agit cependant uniquement de l'environnement du bien et non de termes de référence. 

La SCI DU CHEMIN VERT communique 34 termes de comparaison récents (2021-2023) concernant des appartements similaires (pièce n° 7) : 

























Ces termes ne mentionnant pas leur état, permettant de les comparer avec l'état du bien exproprié, seront écartés.



- termes du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement indique qu'il compléte la liste des termes retenus par le premier juge, en proposant une étude plus récente des cessions amiables, d'appartements avec cave et parking (excluant les appartements avec cave mais sans parking), au sein des copropriétés [Adresse 5] et de l'Étoile [Adresse 5], sur des bâtiments en R+10, depuis 2021 soit le bâtiment B1/B3/B4, B11 et B12, hors adjudications et expropriations.

Il ajoute que cette étude permet de constater, par état d'occupation et par entretien, une augmentation des valeurs depuis 2022, soit 10 % pour tenir compte de l'évolution des prix, qu'il ne pourrait être proposé, à nouveau, d'augmenter les valeurs, le marché immobilier étant plutôt stable voire en baisse.

Ces termes de cessions sur grands bâtiments avec les références de publication sont les suivants :







date



bâtiment



lots



type



m²



prix/euros



prix/m²/euros



état





30 mars 2021



1



113 ' 316 ' 2635



F3



56,3



28'713



510



mauvais





27 octobre 2022



12



550 ' 731 ' 1709



F3



55,6



31'192



561



mauvais





13 avril 2021



12



532 ' 742 ' 1657



F4



65,21



47'147



723



moyen





13 juillet 2021



12



546 ' 729 ' 1710



F3



56,69



40'987



723



moyen





9 novembre 2021



12



535 ' 1648 ' 688



F3



55,69



40'264



723



moyen





15 février 2022



12



590 ' 719 ' 1606



F3



56,28



52'622



935



moyen





16 juin 2022



12



630 ' 804 ' 1670



F3



55,96



44'488



795



moyen





7 juillet 2022



12



592 ' 734 ' 1716



F3



56



44'520



795



moyen





27 septembre 2022



12



667 ' 814 ' 1669



F3



56,03



44'544



795



moyen





8 novembre 2022



12



615 ' 852 ' 1498



F3



56,21



44'687



 795



moyen





14 mars 2023



12



628 ' 782 ' 1691



F3



56,84



45'188



795



moyen





11 avril 2023



12



555 ' 712 ' 1602



F3



56,99



45'307



795



moyen





27 avril 2023



12



588 ' 699 ' 1718



F3



56,26



53'400



795



moyen





16 mai 2023



12



660 ' 823 ' 1500



F4



67,17



44'830



795



moyen





19 mars 2023



12



605 ' 842 ' 1639



F3



56,39



44'735



795



moyenne





28 novembre 2023



12



527 ' 692 ' 1703



F3



56,27



44'560



795



moyen





14 décembre 2023



12



523 ' 694 ' 1589



F3



56,05



53'448



795



moyen





29 février 2024



12



676 ' 831 ' 1620



F3



67,23



49'945



795



bon





11 février 2021



12



1513 ' 810 ' 639



F3



55,93



49'892



893



bon





28 décembre 2021



12



599 ' 736 ' 1713



F3



55,87



55'306



893



bon





6 décembre 2022



12



606 ' 843 ' 1656



F3



56,32



54'796



982



bon





27 décembre 2022



12



580 ' 707 ' 1697



F3



55,8



55'071



982



bon





26 octobre 2023



12



575 ' 768 ' 1674



F3



56,08



55'503



982



bon





5 mars 2024



12



619 ' 791 ' 1568



F3



56,52



55 503



982



bon





2 décembre 2021



12



1650 ' 753 ' 553



F4



65,84



69 988



1063



très bon









23 décembre 2021



12



1650-573-1652



F3



56,1



65 637



1170



très bon





Valeurs arrondies constatées en valeur 'occupé ou relogé' dans cette étude :





Mauvais



Moyen



Bon



Très bon





561 euros/m²



795 euros/m²



982 euros/m²



1170 euros/m²







Le commissaire du Gouvernement propose en conséquence de confirmer le jugement , puisque la valeur retenue par le premier juge de 800 euros/m² est très proche de celle de son étude de 795 euros.

Au vu des références retenues par la cour de l'EPFIF, il convient afin de tenir compte de l'évolution du marché de privilégier les références plus récentes du commissaire du Gouvernement.

En effet, elles correspondent à des cessions amiables d'appartements.



En effet, elles correspondent à des cessions amiables d'appartements avec cave et parking au sein des copropriétés [Adresse 5] et l'Étoile [Adresse 5] depuis 2021 sur des bâtiments en R+10, hors adjudications et expropriations, mettant en évidence une augmentation des valeurs depuis 2022, mais avec un marché immobilier plutôt stable voire en baisse. 

Il sera donc retenu pour un état moyen correspondant au bien des époux une valeur unitaire 800 euros/ m² en valeur occupée.

L'indemnité principale pour les lots 859, 1070 et 2393 est donc de :

 800 euros X 56m²= 44 800 euros en valeur occupée. 

Le jugement sera confirmé en ce sens. 

2° sur la valeur du lot n°2341

Le premier juge après examen des termes de comparaison proposée par les parties, a retenu une valeur unitaire de 3520 euros en valeur libre pour l'emplacement de stationnement du lot n° 2341. 

 En l'absence de contestation des parties, le jugement sera confirmé sur ce point.

E sur les indemnités accessoires

1° sur l'indemnité de remploi

- pour les lots 859, 1070 et 2093

le premier juge a retenu :

20% sur 5000 euros : 1000 euros

15% sur 10 000 euros : 1500 euros

10% sur 29 800 euros : 2980 euros

Total : 5480 euros.

L'EPFIF retient les mêmes taux.

La SCI DU CHEMIN VERT et le commissaire du Gouvernement retiennent les taux habituels :

20% sur 5000 euros : 1000 euros

15% sur 15 000 euros : 1500 euros

10% sur le surplus.

En l'absence de motifs particuliers, la cour retiendra les taux habituels soit:

20% sur la fraction inéfieure ou égale à 5000 euros : 1000 euros

15% compris entre 5000 et 15 000 euros : 1500 euros

10% sur le surplus : 44 800-15 000= 29 800 X 0,10= 2 980 euros

Total : 5480 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

- pour le lot n°2341 : 20 % sur 3 520 euros= 704 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

2° sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs

Le premier juge a accordé à la SCI DU CHEMIN VERT une indemnité pour perte de revenus locatifs correspondant à six mois de loyers soit :

700 euros/mois X 6 mois = 4 200 euros. 

L'EPFIF et le commissaire du Gouverment demandent la confirmation du jugement.

La SCI DU CHEMIN VERT demande l'infirmation du jugement en reveniquant de retenir 24 mois de loyers soit :

700 euros - échéance de prêt de 114,15 euros = 614,88 euros (en réalité 585,85 euros) X 24 mois= 14 757,12 euros.

Elle indique que la durée de six mois ne correspond ni à l'état du marché, ni même à usage en la matière.

S'agissant d'un bien en copropriété, la SCI LE CHEMIN VERT ne démontre pas que son bien présente des spécificités telles qu'un délai supérieur à six mois lui sera nécessaire pour acquérir un bien équivalent et rechercher un locataire.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement fixé l'indemnité pour perte de revenus locatifs sur la base d'un loyer hors charges de 700 euros (pièce n°2 de la SCI DU CHEMIN VERT: contrat de location à M. [TM] [A]) pour une période de 6 mois soit :

' 700 euros/mois X 6 mois = 4200 euros.

3° sur l'indemnité au de la perte de plus-value immobilière 

Le premier juge indique qu'au regard de ce qui a déjà été précédemment développé, en particulier eu égard à l'état particulièrement de l'état dégradé de la copropriété, la SCI LE CHEMIN VERT ne justifie pas du caractère certain de la réalisation d'une plus-value immobilière en cas de vente de ses biens donc de l'existence de son préjudice; qu'à cet égard, la jurisprudence citée par la SCI LE CHEMIN VERT (3e civile, 12 février 2014, pourvoi n° 13 ' 1480) ne peut s'appliquer dès lors qu'elle porte sur l'indemnisation de la privation d'une plus-value immobilière résultant de la conservation pendant plus de 20 ans de parcelles expropriées et n'ayant pas reçu l'affectation prévue par la déclaration d'utilité et public, ce qui n'est pas qu'en l'espèce; qu'en outre, si tant est qu'il soit avéré, elle ne justifie pas non plus que cette perte d'une plus-value immobilière soit la conséquence directe exclusive de la procédure d'expropriation. 

Le premier juge a donc débouté la SCI LE CHEMIN VERT de ce chef. 

L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement.

La SCI du CHEMIN VERT demande l'infirmation du jugement et sollicite une indemnité accessoire au titre de perte de plus-value immobilière d'un montant de 15 000 euros.

Elle fait valoir l'arrêt de la Cour de cassation susvisé du 12 février 2014, et indique que même si cette décision n'est pas exactement transposable au cas d'espèce, il ne reste pas moins que le principe d'indemnisation de ce préjudice est tout à fait admis en jurisprudence ; qu'en l'espèce, au regard de l'emplacement d'appartements limitrophes à la nouvelle ligne du tramway T4 construit en 2019, situé au pied l'immeuble, qu'elle subit un préjudice lié à la privation de la plus-value du bien immobilier estimé à 20 % du prix d'acquisition, soit un montant de 15'000 euros (pièces n°5 et 6 : page du site Internet https //: www.tramway ' t 4.fr /le ' projet/projet/) .

Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice, matériel et certain causé par l'expropriation 

Or, les expropriés produisent un arrêt de la Cour de cassation du 12 février 2014 qui ne peut s'appliquer dès lors qu'il s'agit de l'indemnisation de la privation du plus-value immobilière résultant de la conservation pendant plus de 20 ans de parcelles expropriés n'ayant pas reçu l'affectation prévue par la déclaration d'utilité publique, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 

 En tout état de cause, les termes de comparaison produits ne mettent pas en évidence une quelconque évolution du marché, une pression foncière particulière résultant de la nouvelle desserte par une ligne de tramway ; il est établi que la copropriété [Adresse 5] est extrêmement dégradée et que l'appartement de l'exproprié est dans un état moyen et sans équipement particulier permettant de le valoriser à la hausse et il n'est donc pas démontré que la procédure d'expropriation la priverait d'une éventuelle plus-value .

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement débouté la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande d'indemnité accessoire au titre de la perte de plus-value immobilière. 

4° sur l'indemnité au titre de la privation de la dette locative du locataire

Le premier juge indique que la SCI LE CHEMIN VERT n'explique ni ne justifie en quoi la présente procédure d'expropriation la prive de la possibilité de récupérer sa créance auprès de son locataire et qu'au demeurant l'existence de celle-ci n'est pas la conséquence directe de la procédure d'expropriation. 

Il a donc débouté la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande d'indemnité accessoire au titre de la privation de la dette locative du locataire. 

L'EPFIF le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement. 

La SCI DU CHEMIN VERT demande l'infirmation du jugement en sollicitant une somme de 3644,17 euros , correspondant à sa créance auprès du locataire. 

Elle indique que Monsieur [A] est débiteur envers elle, suivant décompte arrêté au 1er juin 2023 de cette somme de 3644,17 euros qu'il règle de manière échelonnée (Pièce n° 8 : décompte locataire arrêté au 1er juin 2023). 

Cependant, la SCI LE CHEMIN VERT ne justifie pas en quoi l'expropriation l'empêche de poursuivre les actions contre son locataire, puisque la procédure d'expropriation n'éteint pas les droits du propriétaire à poursuivre son locataire pour recouvrer ses créances.

En outre, le contentieux lié à une dette locative n'est pas de la compétence du juge de l'expropriation mais de celle du juge des contentieux de la protection. 

Il convient donc de confirmer le jugement qui a exactement débouté la SCI DU CHEMIN VERT de sa demande d'une indemnité accessoire au titre de la privation de la dette locative du locataire. 









5° sur les conséquences de l'absence de signature immédiate d'un acte matérialisant le transfert de propriété

Le premier juge indique que le remboursement anticipé d'un prêt est la conséquence d'une décision de gestion de l'exproprié et ne constitue donc pas un préjudice direct résultant de la présente procédure d'expropriation. 

Il a en conséquence débouté la SCI DU CHEMIN VERT de sa demande d'indemnité accessoire au titre du remboursement anticipé du prêt.

L'EPFIF demande la confirmation du jugement .

Le commissaire du Gouvernement indique qu'il propose d'accorder à la SCI du CHEMIN VERT, sur justificatif établi par l'organisme prêteur, une indemnité couvrant les frais générés par le remboursement anticipé du prêt, mais que toutefois, le remboursement des mensualités restant à courir ne représente pas un préjudice indemnisable, puisque le remboursement anticipé de la totalité du prêt éteindra la créance et une autre option relèverait d'une décision de gestion personnelle de celle-ci.

La SCI DU CHEMINVERT demande l'infirmation du jugement.

Devant le premier juge dans son dernier mémoire du 22 janvier 2024, elle sollicitait la somme de 22'372,80 euros au titre des conséquences de l'absence de signature immédiate d'un acte matérialisant le transfert de propriété.

 En appel, elle indique que la cour devra a minima faute de retenir un montant de 22'372,80 euros lui octroyer une indemnité d'un montant de 1238,30 euros au titre des frais générés par le remboursement anticipé du prêt bancaire.

Elle indique qu'elle a réalisé le financement de ses biens par un crédit immobilier in fine, d'un montant de 76'000 euros, à taux variable, pour une durée de 25 ans, avec une période de remboursement du 10 mai 2008 au 10 février 2033 ; que la mensualité est de 185,12 euros de remboursement du crédit, avec une mensualité pour l'assurance ADI est de 57,76 euros et un versement mensuel de 130 euros de l'assurance-vie adossée à ce crédit ; que la signature de l'acte notarié matérialisant les cessions et permettant le déblocage des indemnités de dépossession ne pourra intervenir avant une durée d'au moins 5 années, compte tenu de la procédure en cours et la consignation de ladite indemnité.

Elle ajoute que cela l'oblige d'avoir à supporter des frais de financement du crédit immobilier qui se décompose mensuellement comme suit : 

' le remboursement du crédit immobilier in fine de 185,12 euros,

' une mensualité pour l'assurance ADI de 57,76 euros,

' un versement mensuel de 130 euros de l'assurance-vie adossée au crédit in fine

soit un total mensuel de 372,88 euros sur une période estimée à 5 années, ce qui signifiera un préjudice financier qu'elle subit de 22'372,80 euros (372,88 euros X5 année X 12 mois). 

Elle ajoute que le commissaire du Gouvernement reconnaît qu'elle peut demander a minima le remboursement des frais générés par le remboursement anticipé du prêt bancaire sous réserve de produire les justificatifs correspondants, et que ces frais s'élèvent à un montant de 1238,30 euros(pièce n° 9) .

La Cour de cassation par arrêt du 25 février 1998 (Civ, 3°, 96-70044 ) a jugé que le remboursement anticipé de l'emprunt ne constituait pas un préjudice direct résultant de l'expropriation mais était la conséquence d'une décision de gestion de l'exproprié inopposable à l'expropriant.

Il en résulte qu'il n'existe pas de lien de causalité directe au sens de l'article L322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique entre le coût de l'emprunt contracté par l'exproprié et la mesure d'expropriation, et que faute de préjudice direct résultant l'expropriation, il ne peut y avoir indemnisation .

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a débouté la SCI DU CHEMIN VERT de sa demande de la somme de 22'372,80 euros au titre des conséquences de l'absence de signature immédiate d'un acte matérialisant le transfert de propriété. 

S'agissant de la demande a minima de la SCI DU CHEMIN VERT présentée en appel d'une indemnité de 1238,30 euros au titre des frais générés par le remboursement anticipé du prêt bancaire, la cour n'est pas saisie de cette demande subsidiaire , puisqu'elle ne figure pas dans le dispositif des conclusions qui saisit la cour en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile ; 

L'indemnité totale due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à la SCI DU CHEMIN VERT est donc de : 

- lots n°859, 1070 et 2393 :

' 44'800 euros au titre de l'indemnité principale ;

' 5 480 euros au titre de l'indemnité de remploi 

' lots n° 2341 : 

' 3 520 euros au titre de l'indemnité principale ;

' 704 euros au titre de l'indemnité de remploi 

Total : 58'740 euros .

Le jugement sera confirmé en ce sens . 



- sur les dépens

Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance .

 Au regard de la solution du litige, chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en cause d'appel. 



- sur l'article 700 du code de procédure civile

Les appels ne portent pas sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance.

L'équité commande de débouter Monsieur [X] [T], Madame [M] [T] née [G] et la SCI DU CHEMIN VERT de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 







PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Statuant dans les limites des appels,

Infirme partiellement le jugement entrepris sur la date de référence ;

Fixe la date de référence au 12 décembre 2023 ;

Dit ne pas être saisie de la demande formée en appel a minima de la SCI du CHEMIN VERT du remboursement des frais générés par le remboursement anticipé du prêt bancaire d'un montant de 1238,30 euros.

Confirme le jugement entrepris sur la fixation de l'indemnité toale de dépossession due par l'Etablissement Public Île-de-France à la SCI DU CHEMIN VERT d'un montant de 58'704 euros ; 

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en cause d'appel ;

Déboute M. [X] [T], Mme [M] [T] née [G] et la SCI DU CHEMIN VERT de leur demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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