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Décision de justice

Cour d'appel de Versailles, Ch civ.1-4 expropriation, 16 juin 2026, n° 25/00778

AutreBiens - Propriété littéraire et artistiqueSaisies et mesures conservatoires
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Exposé du litige

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L'établissement public Paris la Défense procède à l'expropriation de parcelles cadastrées AH n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sise à Nanterre (92), [Adresse 4], d'une superficie totale de 3 528 m², appartenant à la SCI Les 3 communes, et ce, aux fins de réaliser la [Adresse 5]. La déclaration d'utilité publique est datée du 31 juillet 2019, et l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 9 février 2021 puis modifiée les 20 avril, 10 juin, 23 juin et 29 juin 2021.



Saisi par l'établissement public [Localité 1] la Défense selon requête visée par le greffe le 26 novembre 2021, le juge de l'expropriation de [Localité 2] a par jugement en date du 18 novembre 2024 :

- déclaré parfait le désistement d'instance de la société Metaufer, intervenante volontaire ;

- fixé le montant de l'indemnité principale à 3 065 374,40 euros (soit 1 206 374,40 euros pour les locaux d'habitation, 1 408 280 euros pour les locaux d'activité et de bureaux, et 450 720 euros pour la parcelle n° AH [Cadastre 1]), celui de l'indemnité de remploi à 309 037,44 euros, et celui de l'indemnité pour perte de loyers à 61 380 euros ;

- débouté la SCI Les 3 communes du surplus de ses demandes ;

- condamné l'établissement public [Localité 5] Défense à lui payer la somme de 7 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné l'établissement public [Localité 6] aux dépens.



Par déclaration en date du 28 janvier 2025, la SCI Les 3 communes a relevé appel de ce jugement. L'établissement public [Localité 1] la Défense a également relevé appel le 28 février 2025.



En son mémoire parvenu au greffe le 17 avril 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 22 avril 2025 dont le commissaire du gouvernement et l'établissement public Paris la Défense ont accusé réception le 24 avril 2025, la SCI Les 3 communes expose :

- que les pavillons 1 Nord et 1 Sud ont une surface habitable utile de 277,30 m² ; que celle du pavillon 4 est de 86,40 m² ; que celle du pavillon 5 est de 30 m² ;

- que concernant les locaux dédiés à l'activité, leur surface est de 741,20 m² ;

- qu'autour de ces locaux il existe un espace de stockage à ciel ouvert de 1 500 m² environ ;

- que les locaux d'activité sont loués à la société Metaufer ;

- que les locaux d'habitation sont loués ;

- que la date de référence doit être fixée au 30 juin 2022, qui est la date de renouvellement de la ZAD ; qu'en effet les biens objet de l'expropriation sont situés dans le périmètre d'exercice du droit de préemption urbain, lequel recouvre l'ensemble de la commune de [Localité 2] et sont en outre situés dans la [Adresse 5] ; qu'il importe peu que le plan local d'urbanisme n'ait pas évolué dans l'intervalle ;

- que s'agissant des locaux d'habitation, le juge de l'expropriation a pris en compte trois cessions intervenues entre des sociétés d'un même groupe pour réaliser un projet ferroviaire ; que le prix a été fixé au vu d'un tableau d'indemnité et ne reflète donc pas le marché réel ; que les termes de comparaison invoqués par l'établissement public [Localité 6] et par le commissaire du gouvernement ne conviennent pas ; qu'elle produit des références plus pertinentes ; 

- qu'un abattement pour occupation a été opéré à tort pour la totalité, car il ne devait s'appliquer qu'aux surfaces louées soit 20 % (98,83 m² sur 393,70 m²) ;

- que le taux dudit abattement pour occupation est excessif ;



- que s'agissant des locaux d'activité, deux des termes de comparaison retenus par le juge de l'expropriation ne sont pas appropriés ; que par contre ceux de l'établissement public [Localité 6] ont été écartés à juste titre ; que les siens sont adéquats même s'ils portent sur des biens situés sur une autre commune ; qu'un abattement pour occupation de 10 % peut être appliqué ;

- que s'agissant de la parcelle n° AH [Cadastre 1] (un terrain à bâtir) elle doit être considérée comme libre d'occupation, même si la société Metaufer l'occupe à titre gratuit, si bien qu'il n'y a pas lieu à abattement ; qu'elle se prévaut de deux termes de comparaison pour parvenir à un prix au m² de 2 500 euros, la somme de 1 565 000 euros étant en conséquence due ;

- que s'agissant de l'indemnité pour perte de loyers, elle s'élève à un an de loyers, soit 96 000 euros hors charges pour les locaux commerciaux et 26 760 euros pour les locaux d'habitation.



La SCI Les 3 communes demande en conséquence à la Cour d'infirmer le jugement, et de lui allouer :

- une indemnité principale de 6 143 384 euros (soit 2 243 604 euros pour la partie habitation, 2 334 780 euros pour la partie locaux d'activités et 1 565 000 euros pour la parcelle n° AH [Cadastre 1]) ;

- une indemnité de remploi de 615 338,40 euros ;

- une indemnité pour perte de loyers commerciaux de 96 000 euros ;

- une indemnité pour perte de loyers d'habitation de 26 760 euros ;

- la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les dépens.



Dans son mémoire parvenu au greffe le 17 juillet 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 21 août 2025 dont le commissaire du gouvernement et la SCI Les 3 communes ont accusé réception respectivement les 22 et 26 août 2025, l'établissement public Paris la Défense réplique :

- que le juge de l'expropriation a écarté à tort une partie de ses demandes motif pris de ce qu'elles ne constituaient pas des prétentions, à savoir lui donner acte de ce que la SCI Les 3 communes confirme se comporter comme la propriétaire des parcelles AH [Cadastre 2] et AH [Cadastre 3] depuis plus de trente ans ;

- que concernant deux des trois pavillons (n°4 et 5), le juge de l'expropriation a retenu à tort la surface utile et non pas la surface habitable (soit 86,40 m² et 30 m² au lieu de 70,20 m² et 22,20 m²) ; que par contre la surface du pavillon n° 1 (264,40 m²) est exacte ;

- que le jugement a appliqué un taux d'abattement de 20 % pour occupation des lieux à juste titre, mais celui pour mauvais état d'entretien est de seulement 10 % alors que c'est un taux de 20 % qui aurait dû être appliqué ;

- que la valeur unitaire des pavillons d'habitation est donc de 3 520 euros/m², et après application d'un abattement pour occupation, la somme due est de 1 004 748,80 euros ;

- que s'agissant des locaux d'activité, le juge de l'expropriation a écarté à tort certains termes de comparaison, ainsi que l'abattement pour occupation en raison de la présence de la société Metaufer ;

- que de plus, il aurait fallu valoriser de manière distincte les locaux d'activité (1 587 euros/m²) et l'entrepôt (1 000 euros/m²) ;



- que s'agissant des locaux d'activité, c'est la somme de 713 130,64 euros qui est due ;

- que les actes de cession qu'il produit reflètent l'état du marché, si bien que les termes de comparaison portant sur des biens sis [Adresse 6] doivent être retenus ;

- que concernant la parcelle n° AH [Cadastre 1], d'une contenance de 626 m², elle fait partie intégrante du site industriel dont elle est un accessoire ; que les deux références retenues par le juge de l'expropriation ne conviennent pas ; que par contre, un abattement de 20 % pour occupation doit être appliqué, celle-ci pouvant intervenir en application d'un bail verbal ; que le montant de l'indemnité est de 288 586 euros pour le cas où, subsidiairement, la parcelle n° AH [Cadastre 1] serait évaluée à part ;

- que s'agissant de l'indemnité pour perte de loyers, la demande doit être rejetée vu que la SCI Les 3 communes ne démontre pas, ni même n'allègue qu'elle souhaite acquérir un autre bien productif de revenus ; que l'intéressée et la société Metaufer ont le même gérant ; que concernant les locaux d'habitation, les baux ne sont pas versés aux débats.



L'établissement public [Localité 6] demande en conséquence à la Cour d'infirmer partiellement le jugement et de : 

- lui donner acte de ce que la SCI Les 3 communes confirme se comporter comme la propriétaire des parcelles n° AH [Cadastre 2] et AH [Cadastre 3] depuis plus de trente ans ;

- fixer à 1 717 879,44 euros le montant de l'indemnité principale (dont 1 004 748,80 euros au titre des locaux d'habitation et 713 130,64 euros au titre des locaux d'activité) ;

- fixer le montant de l'indemnité de remploi à 172 787,94 euros ;

- rejeter la demande d'indemnité pour perte de loyers ;

- rejeter la demande de la SCI Les 3 communes en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SCI Les 3 communes au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- subsidiairement, fixer à 2 006 465,44 euros le montant de l'indemnité principale (dont 1 004 748,80 euros au titre des locaux d'habitation, 713 130,64 euros au titre des locaux d'activité, et 288 586 euros au titre de la parcelle n° AH [Cadastre 1]) ; fixer le montant de l'indemnité de remploi à 201 646,54 euros ;

- subsidiairement, confirmer le jugement et rejeter les prétentions de la SCI Les 3 communes.



Le 28 juillet 2025, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 21 août 2025 dont l'établissement public Paris la Défense et la SCI Les 3 communes ont accusé réception respectivement les 28 et 29 août 2025, dans lequel il a proposé à la Cour de fixer le montant de l'indemnité principale à 3 547 490 euros, celui de l'indemnité de remploi à 355 749 euros, et celui de l'indemnité pour perte de loyers à 122 760 euros.



Par mention au dossier, la Cour a ordonné la jonction des instances enrôlées sous les n° 25-778 et 25-1487. Il sera rappelé que les mémoires déposés dans les deux instances sont semblables.

Motifs

MOTIFS 



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



En application de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



En vertu de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



En application de l'article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



En application de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété (soit au 9 février 2021).

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 18 novembre 2024. 



La date de référence visée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, s'agissant de l'usage effectif de l'immeuble, conformément à l'article L 215-18 du code de l'urbanisme, car il existe un plan local d'urbanisme, est en principe constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Mais l'article L 213-6 du code de l'urbanisme prévoit que lorsqu'un bien soumis à un droit de préemption fait l'objet d'une expropriation, la date de référence est celle de l'article L 213-4 a), lequel vise la date de publication de l'acte créant la ZAD si un périmètre provisoire de cette zone n'a pas été délimité, et dans tous les cas la date du dernier renouvellement de l'acte créant la ZAD. La date de référence se situe donc au 30 juin 2022, date à laquelle la [Adresse 5] a été renouvelée. Enfin il n'y a pas lieu de tenir compte de l'usage que l'autorité expropriante compte faire du bien.



Les parcelle litigieuses sont à [Localité 2] mais à proximité de [Localité 7] ; le ténement immobilier dispose d'une triple façade sur la voie publique. Il se trouve à quelques minutes des gares RER. La parcelle n° AH [Cadastre 1] est un terrain nu alors que les trois autres sont implantées de locaux d'habitation et d'activités, avec des espaces de stockage intérieurs, sur 7 bâtiments. Les parcelles se trouvent en zone UG, correspondant à une zone mixte à dominante résidentielle. 



Sur la demande de donner acte



L'établissement public Paris la Défense demande à la Cour de lui donner acte de ce que la SCI Les 3 communes confirme se comporter comme la propriétaire des parcelles n° AH [Cadastre 2] et AH [Cadastre 3] depuis plus de trente ans. Le premier juge a justement relevé qu'une demande tendant à 'constater' ne constitue pas une prétention. Il en est de même d'une demande tendant à voir donner acte à une partie de l'usage qu'une autre partie entend faire de ses droits, laquelle ne constitue pas non plus une prétention au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile, en tant qu'elle ne confère pas de droit à la partie qui le requiert. Le jugement sera confirmé sur ce point.

 

Sur les locaux d'habitation



L'article R 156-1 du code de la construction et de l'habitation définit la surface habitable d'un logement comme celle de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.



L'article D 331-10 du même code définit la surface utile comme la surface habitable du logement telle que définie à l'article R 111-2 augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement.



L'établissement public [Localité 1] la Défense fait valoir à juste titre que c'est la surface habitable qui doit être retenue, n'étant pris en compte ni les combles non aménagés ni les surfaces annexes d'une hauteur inférieure à 1,80 m.



Concernant deux des trois pavillons (n°4 et 5), le juge de l'expropriation a retenu à tort la surface utile et non pas la surface habitable (soit 86,40 m² et 30 m² au lieu de 70,20 m² et 22,20 m²) ; il a par contre retenu, concernant le pavillon n°1, une surface exacte de 264,40 m². La surface totale à retenir est donc de 70,20 + 22,20 +264,40 soit 356,80 m².



La SCI Les 3 communes se prévaut de 8 termes de comparaison :

- le bien sis à [Localité 7], [Adresse 7], cédé le 23 octobre 2020 pour 8 298,85 euros/m² ;

- le bien sis à [Localité 8] [Adresse 8], cédé le 27 août 2020 pour 3 238 euros/m² ;

- le bien sis à [Localité 8] [Adresse 9], cédé le 23 novembre 2020 pour 4 228 euros/m² ;

- le bien sis à [Localité 7], [Adresse 10], cédé le 31 janvier 2020 pour 7 055,90 euros/m² ;

- le bien sis à [Localité 7], [Adresse 11], cédé le 12 février 2020 pour 9 312,50 euros/m² ;

- le bien sis à [Localité 7], [Adresse 12], cédé le 4 juin 2020 pour 8 969,59 euros/m² ;

- le bien sis à [Adresse 13], cédé le 6 mars 2020 pour 7 500 euros/m².



Le commissaire du gouvernement fait valoir à juste titre en son mémoire que des termes de comparaison situés à [Localité 7] doivent être écartés, les prix des biens situés dans cette commune étant notoirement plus élevés que ceux des immeubles sis à [Localité 2]. Il invoque 4 termes de comparaison :

- le bien sis [Adresse 14] à [Localité 2], cédé le 29 avril 2021 pour 4 477 euros/m² ;

- le bien sis [Adresse 15] à [Localité 2], cédé le 16 septembre 2021 pour 4 557 euros/m² ;

- le bien sis [Adresse 16] à [Localité 2], cédé le 29 avril 2021 pour 4 406 euros/m² ;

- le bien sis [Adresse 17] à [Localité 2], cédé le 29 avril 2021 pour 4 947 euros/m².



Si la SCI Les 3 communes critique ces termes de comparaison motif pris de ce qu'il s'agirait de cessions intervenues entre des sociétés d'un même groupe pour réaliser un projet ferroviaire, qui ne refléteraient donc pas le marché, le commissaire du gouvernement fait remarquer à juste titre que la société propriétaire avait saisi au préalable le Service des domaines avant la réalisation de son opération immobilière. Les prix correspondants ne sont donc pas sous-évalués.



L'établissement public [Localité 1] la Défense, de son côté, ne propose pas d'autre terme de comparaison mais se réfère à ceux retenus par le premier juge (c'est à dire ceux sis [Adresse 18] à [Localité 2]), tout en sollicitant l'application de deux taux d'abattement dont il sera parlé plus loin.



La moyenne des termes de comparaison susvisés est de 4 596 euros/m².



Le pavillon n° 1 est loué, comme a pu le relever le juge de l'expropriation lors du transport sur les lieux ; le pavillon 5 l'est aussi car l'un des employés s'y trouve logé ; et s'agissant du pavillon 4, il est utilisé ponctuellement par du personnel, d'après les déclarations du gérant. Les locaux d'habitation doivent en conséquence donner lieu à un abattement pour occupation de 20 % comme l'a fait le premier juge, et ce pour la totalité vu que l'ensemble est estimé comme des pavillons et non pas des appartements séparés. Cela donne une valeur de 3 676 euros/m².





Par ailleurs, les photographies produites par l'établissement public [Localité 6] montrent que ces pavillons sont en mauvais état, ou à tout le moins dans un état moins bon que ceux objet des termes de comparaison sis [Adresse 6] à [Localité 2] ; le juge de l'expropriation, lors de son transport sur les lieux, a pu noter que certaines façades étaient fissurées, que les huisseries étaient anciennes, les volets abimés, la toiture fuyarde, et certains appartements en très mauvais état. Le taux d'abattement pour vétusté retenu par le premier juge, soit 10 %, est insuffisant, et sera donc fixé à 15 %.



Cela donne en définitive une valeur au m² de 3 124 euros. La surface retenue étant de 356,80 m², la somme de 1 114 643 euros sera allouée à la SCI Les 3 communes au titre des locaux d'habitation, par infirmation du jugement.



Sur les locaux d'activité



Leur superficie utile est de 741,20 m² ; ils sont constitués d'un entrepôt de type hangar de 485,30 m², et de bureaux et locaux de stockage de 255,90 m². La Cour adopte les motifs du premier juge qui a justement indiqué que la surface de stockage en plein air autour desdits locaux constitue leur accessoire permettant d'accroitre leur valeur marchande, et non pas un bien distinct qu'il faudrait valoriser de manière autonome. Il s'agit là d'une unité fonctionnelle. Ces locaux sont loués à la société Metaufer selon bail daté du 1er janvier 1993 qui a été renouvelé. Ils sont donc occupés et doivent être évalués comme tels.



La SCI Les 3 communes se prévaut d'un certain nombre de termes de comparaison à savoir :

- le bien sis à [Localité 2], [Adresse 19], cédé le 25 octobre 2017 pour 2 631,58 euros/m² ; ce terme de comparaison est trop ancien et sera donc écarté ;

- le bien sis à [Localité 9], [Adresse 20], cédé le 27 mars 2019 pour 4 626,76 euros/m² ; ce terme de comparaison concerne une autre commune et sera donc écarté ;

- le bien sis à [Adresse 21], cédé le 31 mars 2022 pour 3 384 euros/m² ; ce terme de comparaison concerne une autre commune et sera donc écarté.



L'établissement public [Localité 1] la Défense, quant à lui, invoque une cession du 10 novembre 2022 portant sur un bien (qui est occupé, le bail daté du 21 février 2014 ayant été renouvelé) sis [Adresse 22] à [Localité 2], vendu 1 587 euros/m². 



Le commissaire du gouvernement propose trois termes de comparaison à savoir :

- le bien (occupé) sis [Adresse 23] à [Localité 2], cédé le 6 juillet 2023 pour 2 291 euros/m² ; le seul fait que cette vente soit intervenue entre deux sociétés ayant des liens capitalistiques ne suffit pas à écarter cette référence ; et il importe peu qu'il s'agissait d'un immeuble uniquement à l'usage de bureaux ;

- le bien (occupé) sis [Adresse 23] à [Localité 2], cédé le 21 octobre 2022 pour 1 876 euros/m² ;

- le bien (libre) sis [Adresse 24] à [Localité 2], cédé le 16 décembre 2020 pour 2 800 euros/m² ; donnant un taux de 2 240 euros après abattement de 20 % pour occupation.





La moyenne des trois termes de comparaison ci dessus retenus est de 1 998 euros/m². Le premier juge a justement réduit la somme à 1 900 euros/m² eu égard à l'état des locaux expropriés et aux qualités des termes de comparaison susvisés. Le jugement est confirmé en ce qu'il a fixé à 1 408 280 euros le quantum de l'indemnité principale du chef des locaux d'activité.



Sur la parcelle n° AH [Cadastre 1] 



Il n'est pas contesté des parties que la parcelle n° AH [Cadastre 1], d'une superficie de 626 m², est un terrain à bâtir. Il s'agit d'un terrain de forme rectangulaire, en longueur, accessible depuis la rue ; il est bordé par des constructions et des tôles, et en bout de parcelle, par un cimetière. Contrairement à ce que soutient l'établissement public [Localité 6] dans ses écritures, ce terrain nu doit être valorisé de manière autonome, même si en pratique il est utilisé comme l'accessoire de l'ensemble commercial.



La partie expropriée a versé aux débats trois références de mutation :

- le bien sis à [Localité 2] cédé pour 2 500 euros/m² ; il s'agit là d'une parcelle inconstructible, dont la valeur est donc inférieure à celle du terrain en cause ;

- le bien sis à [Localité 2], [Adresse 25], cédé le 31 août 2022 pour 1 799 euros/m² ;

- le bien sis à [Localité 2], [Adresse 25], cédé le 6 décembre 2022 pour 1 602 euros/m².



La configuration de ces deux derniers biens étant irrégulière, il y aurait lieu de retenir une somme légèrement supérieure, mais de son côté, l'établissement public [Localité 6] fait valoir à juste titre que ces parcelles ont été acquises dans des délais contraints, et surtout que le contrat de vente comportait une clause selon laquelle le prix tenait compte de la renonciation des vendeurs à toute voie de recours, ce qui le diminue.



Le commissaire du gouvernement propose trois termes de comparaison, à savoir :

- les deux biens sis [Adresse 25] à [Localité 2] dont il a été fait état supra ;

- le bien sis [Adresse 26] à [Localité 2], cédé le 14 décembre 2020 pour la somme de 1 116 euros/m².



Et de son côté, l'établissement public [Localité 6] propose une nouvelle référence de vente, celle du 1er décembre 2021 portant sur un terrain sis [Adresse 27] à [Localité 2], pour 669 euros/m². Mais il s'agissait d'un pavillon en ruine avec jardin attenant, dont l'état mettait l'acquéreur dans l'obligation d'exposer des frais de démolition importants ; ce terme de comparaison sera en conséquence écarté.



Compte tenu de tous ces éléments, la Cour fixera la valeur du m² à 1 500 euros.



Se pose la question de savoir si la parcelle n° AH [Cadastre 1] doit être considérée comme libre d'occupation. Il est constant que la société Metaufer l'occupe pour notamment y entreposer des véhicules à l'état d'épave et des bennes, ainsi que des outils de chantier ; des salariés y garent leurs véhicules. Même si cette occupation est à titre gratuit, le bien en question est occupé, si bien qu'il y a lieu d'appliquer un abattement de 20 %.



En définitive le prix du m² sera fixé à 1 200 euros. Par infirmation du jugement, la somme de 1 200 x 626 soit 751 200 euros sera allouée à la SCI Les 3 communes au titre de ce terrain.



Sur l'indemnité de remploi 



Selon les dispositions de l'article R 322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.



Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.



Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :



20 % entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros



15 % entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros



10 % au delà de 15 000 euros : 325 912 euros 



soit 328 412 euros.



La somme de 328 412 euros sera donc allouée à la SCI Les 3 communes du chef de l'indemnité de remploi.



Sur l'indemnité pour perte de loyers



L'indemnité pour perte de loyers est due dans la mesure où la partie expropriée a subi une perte de revenus locatifs pendant le délai nécessaire pour acquérir un autre bien et le donner à bail. Il existe un lien de causalité entre les deux et la SCI Les 3 communes n'a pas à démontrer qu'elle a entamé à ce jour des démarches en vue de faire l'acquisition d'un autre bien. Par ailleurs, il est constant que les pavillons et les locaux loués à la société Metaufer étaient fructifères. Un délai d'un an doit être raisonnablement envisagé pour que la SCI Les 3 communes trouve un autre bien et le louer. La perte locative doit donc être évaluée à un an de loyers soit 96 000 euros qui était le montant de celui payé par la société Métaufer, concernant les locaux d'activité, et 26 760 euros qui était celui des loyers versés par les occupants des pavillons. Par infirmation du jugement l'indemnité pour perte de loyers sera fixée à 96 000 euros + 26 760 euros soit 122 760 euros.



Sur les autres demandes



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement quant aux dépens et aux frais irrépétibles.



L'établissement public [Localité 1] la Défense, qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



- INFIRME le jugement en date du 18 novembre 2024 en ce qu'il a fixé l'indemnité principale totale à 3 065 374,40 euros (1 206 374,40 euros pour les locaux d'habitation, 1 408 280 euros pour les locaux d'activité et de bureaux, et 450 720 euros pour la parcelle n° AH [Cadastre 1]), l'indemnité de remploi à 309 037,44 euros, et l'indemnité pour perte de loyers à 61 380 euros ;



et statuant à nouveau : 



- FIXE à 3 274 123 euros le montant de l'indemnité principale (soit 1 114 643 euros pour les locaux d'habitation, 1 408 280 euros pour les locaux d'activité et de bureaux, et 751 200 euros pour la parcelle n° AH [Cadastre 1]) due à la SCI Les 3 communes ;



- FIXE à 328 412 euros le montant de l'indemnité de remploi due à la SCI Les 3 communes ;



- FIXE à 122 760 euros le montant de l'indemnité pour perte de loyers due à la SCI Les 3 communes ;



- CONFIRME le jugement pour le surplus ;



- CONDAMNE l'établissement public Paris la Défense à payer à la SCI Les 3 communes la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- CONDAMNE l'établissement public [Localité 6] aux dépens d'appel. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
Texte intégral
COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 78A



Ch civ.1-4 expropriation



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 16 JUIN 2026



N° RG 25/00778 - N° Portalis DBV3-V-B7J-W736



AFFAIRE :



S.C.I. LES 3 COMMUNES



C/



ETABLISSEMENT PUBLIC [Localité 1] LA DÉFENSE





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Novembre 2024 par le juge de l'expropriation de [Localité 2]

RG n° : 23/00054



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Oriane DONTOT,



Me Stéphanie ARENA,



Mme [L] [M] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SEIZE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.C.I. LES 3 COMMUNES, prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Claudine COUTADEUR et Me Henri De Lagarde, SCP DROUOT AVOCATS, Plaidants, avocats au Barreau de Paris 





APPELANTE



****************



ETABLISSEMENT PUBLIC [Localité 1] LA DÉFENSE, établissement public local à caractère industriel et commercial, créé à la date du 1 er janvier 2018, aux termes de l'ordonnance n° 2017-717 du 3 mai 2017, publiée au Journal officiel numéro 105, en date du 4 mai 2017, et ratifiée par la loi n° 2017-1754, en date du 25 décembre 2017, venant aux droits de l'Etablissement public d'aménagement de La Défense Seine Arche (EPADESA) et de l'établissement de gestion du quartier (EPGD), dont le nom commercial est DEFACTO, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et Me Guillaume CHAINEAU de la SELAS SERY-CHAINEAU AVOCATS , Plaidant, avocat au Barreau de PARIS 





INTIMÉ



****************



Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [L] [M], direction départementale des finances publiques.



****************















Composition de la cour :



En application des dispositions des articles R311-27 et R 311-29 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'affaire a été débattue le 12 Mai 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : 



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI



****************

L'établissement public Paris la Défense procède à l'expropriation de parcelles cadastrées AH n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sise à Nanterre (92), [Adresse 4], d'une superficie totale de 3 528 m², appartenant à la SCI Les 3 communes, et ce, aux fins de réaliser la [Adresse 5]. La déclaration d'utilité publique est datée du 31 juillet 2019, et l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 9 février 2021 puis modifiée les 20 avril, 10 juin, 23 juin et 29 juin 2021.



Saisi par l'établissement public [Localité 1] la Défense selon requête visée par le greffe le 26 novembre 2021, le juge de l'expropriation de [Localité 2] a par jugement en date du 18 novembre 2024 :

- déclaré parfait le désistement d'instance de la société Metaufer, intervenante volontaire ;

- fixé le montant de l'indemnité principale à 3 065 374,40 euros (soit 1 206 374,40 euros pour les locaux d'habitation, 1 408 280 euros pour les locaux d'activité et de bureaux, et 450 720 euros pour la parcelle n° AH [Cadastre 1]), celui de l'indemnité de remploi à 309 037,44 euros, et celui de l'indemnité pour perte de loyers à 61 380 euros ;

- débouté la SCI Les 3 communes du surplus de ses demandes ;

- condamné l'établissement public [Localité 5] Défense à lui payer la somme de 7 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné l'établissement public [Localité 6] aux dépens.



Par déclaration en date du 28 janvier 2025, la SCI Les 3 communes a relevé appel de ce jugement. L'établissement public [Localité 1] la Défense a également relevé appel le 28 février 2025.



En son mémoire parvenu au greffe le 17 avril 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 22 avril 2025 dont le commissaire du gouvernement et l'établissement public Paris la Défense ont accusé réception le 24 avril 2025, la SCI Les 3 communes expose :

- que les pavillons 1 Nord et 1 Sud ont une surface habitable utile de 277,30 m² ; que celle du pavillon 4 est de 86,40 m² ; que celle du pavillon 5 est de 30 m² ;

- que concernant les locaux dédiés à l'activité, leur surface est de 741,20 m² ;

- qu'autour de ces locaux il existe un espace de stockage à ciel ouvert de 1 500 m² environ ;

- que les locaux d'activité sont loués à la société Metaufer ;

- que les locaux d'habitation sont loués ;

- que la date de référence doit être fixée au 30 juin 2022, qui est la date de renouvellement de la ZAD ; qu'en effet les biens objet de l'expropriation sont situés dans le périmètre d'exercice du droit de préemption urbain, lequel recouvre l'ensemble de la commune de [Localité 2] et sont en outre situés dans la [Adresse 5] ; qu'il importe peu que le plan local d'urbanisme n'ait pas évolué dans l'intervalle ;

- que s'agissant des locaux d'habitation, le juge de l'expropriation a pris en compte trois cessions intervenues entre des sociétés d'un même groupe pour réaliser un projet ferroviaire ; que le prix a été fixé au vu d'un tableau d'indemnité et ne reflète donc pas le marché réel ; que les termes de comparaison invoqués par l'établissement public [Localité 6] et par le commissaire du gouvernement ne conviennent pas ; qu'elle produit des références plus pertinentes ; 

- qu'un abattement pour occupation a été opéré à tort pour la totalité, car il ne devait s'appliquer qu'aux surfaces louées soit 20 % (98,83 m² sur 393,70 m²) ;

- que le taux dudit abattement pour occupation est excessif ;



- que s'agissant des locaux d'activité, deux des termes de comparaison retenus par le juge de l'expropriation ne sont pas appropriés ; que par contre ceux de l'établissement public [Localité 6] ont été écartés à juste titre ; que les siens sont adéquats même s'ils portent sur des biens situés sur une autre commune ; qu'un abattement pour occupation de 10 % peut être appliqué ;

- que s'agissant de la parcelle n° AH [Cadastre 1] (un terrain à bâtir) elle doit être considérée comme libre d'occupation, même si la société Metaufer l'occupe à titre gratuit, si bien qu'il n'y a pas lieu à abattement ; qu'elle se prévaut de deux termes de comparaison pour parvenir à un prix au m² de 2 500 euros, la somme de 1 565 000 euros étant en conséquence due ;

- que s'agissant de l'indemnité pour perte de loyers, elle s'élève à un an de loyers, soit 96 000 euros hors charges pour les locaux commerciaux et 26 760 euros pour les locaux d'habitation.



La SCI Les 3 communes demande en conséquence à la Cour d'infirmer le jugement, et de lui allouer :

- une indemnité principale de 6 143 384 euros (soit 2 243 604 euros pour la partie habitation, 2 334 780 euros pour la partie locaux d'activités et 1 565 000 euros pour la parcelle n° AH [Cadastre 1]) ;

- une indemnité de remploi de 615 338,40 euros ;

- une indemnité pour perte de loyers commerciaux de 96 000 euros ;

- une indemnité pour perte de loyers d'habitation de 26 760 euros ;

- la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les dépens.



Dans son mémoire parvenu au greffe le 17 juillet 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 21 août 2025 dont le commissaire du gouvernement et la SCI Les 3 communes ont accusé réception respectivement les 22 et 26 août 2025, l'établissement public Paris la Défense réplique :

- que le juge de l'expropriation a écarté à tort une partie de ses demandes motif pris de ce qu'elles ne constituaient pas des prétentions, à savoir lui donner acte de ce que la SCI Les 3 communes confirme se comporter comme la propriétaire des parcelles AH [Cadastre 2] et AH [Cadastre 3] depuis plus de trente ans ;

- que concernant deux des trois pavillons (n°4 et 5), le juge de l'expropriation a retenu à tort la surface utile et non pas la surface habitable (soit 86,40 m² et 30 m² au lieu de 70,20 m² et 22,20 m²) ; que par contre la surface du pavillon n° 1 (264,40 m²) est exacte ;

- que le jugement a appliqué un taux d'abattement de 20 % pour occupation des lieux à juste titre, mais celui pour mauvais état d'entretien est de seulement 10 % alors que c'est un taux de 20 % qui aurait dû être appliqué ;

- que la valeur unitaire des pavillons d'habitation est donc de 3 520 euros/m², et après application d'un abattement pour occupation, la somme due est de 1 004 748,80 euros ;

- que s'agissant des locaux d'activité, le juge de l'expropriation a écarté à tort certains termes de comparaison, ainsi que l'abattement pour occupation en raison de la présence de la société Metaufer ;

- que de plus, il aurait fallu valoriser de manière distincte les locaux d'activité (1 587 euros/m²) et l'entrepôt (1 000 euros/m²) ;



- que s'agissant des locaux d'activité, c'est la somme de 713 130,64 euros qui est due ;

- que les actes de cession qu'il produit reflètent l'état du marché, si bien que les termes de comparaison portant sur des biens sis [Adresse 6] doivent être retenus ;

- que concernant la parcelle n° AH [Cadastre 1], d'une contenance de 626 m², elle fait partie intégrante du site industriel dont elle est un accessoire ; que les deux références retenues par le juge de l'expropriation ne conviennent pas ; que par contre, un abattement de 20 % pour occupation doit être appliqué, celle-ci pouvant intervenir en application d'un bail verbal ; que le montant de l'indemnité est de 288 586 euros pour le cas où, subsidiairement, la parcelle n° AH [Cadastre 1] serait évaluée à part ;

- que s'agissant de l'indemnité pour perte de loyers, la demande doit être rejetée vu que la SCI Les 3 communes ne démontre pas, ni même n'allègue qu'elle souhaite acquérir un autre bien productif de revenus ; que l'intéressée et la société Metaufer ont le même gérant ; que concernant les locaux d'habitation, les baux ne sont pas versés aux débats.



L'établissement public [Localité 6] demande en conséquence à la Cour d'infirmer partiellement le jugement et de : 

- lui donner acte de ce que la SCI Les 3 communes confirme se comporter comme la propriétaire des parcelles n° AH [Cadastre 2] et AH [Cadastre 3] depuis plus de trente ans ;

- fixer à 1 717 879,44 euros le montant de l'indemnité principale (dont 1 004 748,80 euros au titre des locaux d'habitation et 713 130,64 euros au titre des locaux d'activité) ;

- fixer le montant de l'indemnité de remploi à 172 787,94 euros ;

- rejeter la demande d'indemnité pour perte de loyers ;

- rejeter la demande de la SCI Les 3 communes en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SCI Les 3 communes au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- subsidiairement, fixer à 2 006 465,44 euros le montant de l'indemnité principale (dont 1 004 748,80 euros au titre des locaux d'habitation, 713 130,64 euros au titre des locaux d'activité, et 288 586 euros au titre de la parcelle n° AH [Cadastre 1]) ; fixer le montant de l'indemnité de remploi à 201 646,54 euros ;

- subsidiairement, confirmer le jugement et rejeter les prétentions de la SCI Les 3 communes.



Le 28 juillet 2025, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 21 août 2025 dont l'établissement public Paris la Défense et la SCI Les 3 communes ont accusé réception respectivement les 28 et 29 août 2025, dans lequel il a proposé à la Cour de fixer le montant de l'indemnité principale à 3 547 490 euros, celui de l'indemnité de remploi à 355 749 euros, et celui de l'indemnité pour perte de loyers à 122 760 euros.



Par mention au dossier, la Cour a ordonné la jonction des instances enrôlées sous les n° 25-778 et 25-1487. Il sera rappelé que les mémoires déposés dans les deux instances sont semblables.









MOTIFS 



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



En application de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



En vertu de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



En application de l'article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



En application de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété (soit au 9 février 2021).

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 18 novembre 2024. 



La date de référence visée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, s'agissant de l'usage effectif de l'immeuble, conformément à l'article L 215-18 du code de l'urbanisme, car il existe un plan local d'urbanisme, est en principe constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Mais l'article L 213-6 du code de l'urbanisme prévoit que lorsqu'un bien soumis à un droit de préemption fait l'objet d'une expropriation, la date de référence est celle de l'article L 213-4 a), lequel vise la date de publication de l'acte créant la ZAD si un périmètre provisoire de cette zone n'a pas été délimité, et dans tous les cas la date du dernier renouvellement de l'acte créant la ZAD. La date de référence se situe donc au 30 juin 2022, date à laquelle la [Adresse 5] a été renouvelée. Enfin il n'y a pas lieu de tenir compte de l'usage que l'autorité expropriante compte faire du bien.



Les parcelle litigieuses sont à [Localité 2] mais à proximité de [Localité 7] ; le ténement immobilier dispose d'une triple façade sur la voie publique. Il se trouve à quelques minutes des gares RER. La parcelle n° AH [Cadastre 1] est un terrain nu alors que les trois autres sont implantées de locaux d'habitation et d'activités, avec des espaces de stockage intérieurs, sur 7 bâtiments. Les parcelles se trouvent en zone UG, correspondant à une zone mixte à dominante résidentielle. 



Sur la demande de donner acte



L'établissement public Paris la Défense demande à la Cour de lui donner acte de ce que la SCI Les 3 communes confirme se comporter comme la propriétaire des parcelles n° AH [Cadastre 2] et AH [Cadastre 3] depuis plus de trente ans. Le premier juge a justement relevé qu'une demande tendant à 'constater' ne constitue pas une prétention. Il en est de même d'une demande tendant à voir donner acte à une partie de l'usage qu'une autre partie entend faire de ses droits, laquelle ne constitue pas non plus une prétention au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile, en tant qu'elle ne confère pas de droit à la partie qui le requiert. Le jugement sera confirmé sur ce point.

 

Sur les locaux d'habitation



L'article R 156-1 du code de la construction et de l'habitation définit la surface habitable d'un logement comme celle de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.



L'article D 331-10 du même code définit la surface utile comme la surface habitable du logement telle que définie à l'article R 111-2 augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement.



L'établissement public [Localité 1] la Défense fait valoir à juste titre que c'est la surface habitable qui doit être retenue, n'étant pris en compte ni les combles non aménagés ni les surfaces annexes d'une hauteur inférieure à 1,80 m.



Concernant deux des trois pavillons (n°4 et 5), le juge de l'expropriation a retenu à tort la surface utile et non pas la surface habitable (soit 86,40 m² et 30 m² au lieu de 70,20 m² et 22,20 m²) ; il a par contre retenu, concernant le pavillon n°1, une surface exacte de 264,40 m². La surface totale à retenir est donc de 70,20 + 22,20 +264,40 soit 356,80 m².



La SCI Les 3 communes se prévaut de 8 termes de comparaison :

- le bien sis à [Localité 7], [Adresse 7], cédé le 23 octobre 2020 pour 8 298,85 euros/m² ;

- le bien sis à [Localité 8] [Adresse 8], cédé le 27 août 2020 pour 3 238 euros/m² ;

- le bien sis à [Localité 8] [Adresse 9], cédé le 23 novembre 2020 pour 4 228 euros/m² ;

- le bien sis à [Localité 7], [Adresse 10], cédé le 31 janvier 2020 pour 7 055,90 euros/m² ;

- le bien sis à [Localité 7], [Adresse 11], cédé le 12 février 2020 pour 9 312,50 euros/m² ;

- le bien sis à [Localité 7], [Adresse 12], cédé le 4 juin 2020 pour 8 969,59 euros/m² ;

- le bien sis à [Adresse 13], cédé le 6 mars 2020 pour 7 500 euros/m².



Le commissaire du gouvernement fait valoir à juste titre en son mémoire que des termes de comparaison situés à [Localité 7] doivent être écartés, les prix des biens situés dans cette commune étant notoirement plus élevés que ceux des immeubles sis à [Localité 2]. Il invoque 4 termes de comparaison :

- le bien sis [Adresse 14] à [Localité 2], cédé le 29 avril 2021 pour 4 477 euros/m² ;

- le bien sis [Adresse 15] à [Localité 2], cédé le 16 septembre 2021 pour 4 557 euros/m² ;

- le bien sis [Adresse 16] à [Localité 2], cédé le 29 avril 2021 pour 4 406 euros/m² ;

- le bien sis [Adresse 17] à [Localité 2], cédé le 29 avril 2021 pour 4 947 euros/m².



Si la SCI Les 3 communes critique ces termes de comparaison motif pris de ce qu'il s'agirait de cessions intervenues entre des sociétés d'un même groupe pour réaliser un projet ferroviaire, qui ne refléteraient donc pas le marché, le commissaire du gouvernement fait remarquer à juste titre que la société propriétaire avait saisi au préalable le Service des domaines avant la réalisation de son opération immobilière. Les prix correspondants ne sont donc pas sous-évalués.



L'établissement public [Localité 1] la Défense, de son côté, ne propose pas d'autre terme de comparaison mais se réfère à ceux retenus par le premier juge (c'est à dire ceux sis [Adresse 18] à [Localité 2]), tout en sollicitant l'application de deux taux d'abattement dont il sera parlé plus loin.



La moyenne des termes de comparaison susvisés est de 4 596 euros/m².



Le pavillon n° 1 est loué, comme a pu le relever le juge de l'expropriation lors du transport sur les lieux ; le pavillon 5 l'est aussi car l'un des employés s'y trouve logé ; et s'agissant du pavillon 4, il est utilisé ponctuellement par du personnel, d'après les déclarations du gérant. Les locaux d'habitation doivent en conséquence donner lieu à un abattement pour occupation de 20 % comme l'a fait le premier juge, et ce pour la totalité vu que l'ensemble est estimé comme des pavillons et non pas des appartements séparés. Cela donne une valeur de 3 676 euros/m².





Par ailleurs, les photographies produites par l'établissement public [Localité 6] montrent que ces pavillons sont en mauvais état, ou à tout le moins dans un état moins bon que ceux objet des termes de comparaison sis [Adresse 6] à [Localité 2] ; le juge de l'expropriation, lors de son transport sur les lieux, a pu noter que certaines façades étaient fissurées, que les huisseries étaient anciennes, les volets abimés, la toiture fuyarde, et certains appartements en très mauvais état. Le taux d'abattement pour vétusté retenu par le premier juge, soit 10 %, est insuffisant, et sera donc fixé à 15 %.



Cela donne en définitive une valeur au m² de 3 124 euros. La surface retenue étant de 356,80 m², la somme de 1 114 643 euros sera allouée à la SCI Les 3 communes au titre des locaux d'habitation, par infirmation du jugement.



Sur les locaux d'activité



Leur superficie utile est de 741,20 m² ; ils sont constitués d'un entrepôt de type hangar de 485,30 m², et de bureaux et locaux de stockage de 255,90 m². La Cour adopte les motifs du premier juge qui a justement indiqué que la surface de stockage en plein air autour desdits locaux constitue leur accessoire permettant d'accroitre leur valeur marchande, et non pas un bien distinct qu'il faudrait valoriser de manière autonome. Il s'agit là d'une unité fonctionnelle. Ces locaux sont loués à la société Metaufer selon bail daté du 1er janvier 1993 qui a été renouvelé. Ils sont donc occupés et doivent être évalués comme tels.



La SCI Les 3 communes se prévaut d'un certain nombre de termes de comparaison à savoir :

- le bien sis à [Localité 2], [Adresse 19], cédé le 25 octobre 2017 pour 2 631,58 euros/m² ; ce terme de comparaison est trop ancien et sera donc écarté ;

- le bien sis à [Localité 9], [Adresse 20], cédé le 27 mars 2019 pour 4 626,76 euros/m² ; ce terme de comparaison concerne une autre commune et sera donc écarté ;

- le bien sis à [Adresse 21], cédé le 31 mars 2022 pour 3 384 euros/m² ; ce terme de comparaison concerne une autre commune et sera donc écarté.



L'établissement public [Localité 1] la Défense, quant à lui, invoque une cession du 10 novembre 2022 portant sur un bien (qui est occupé, le bail daté du 21 février 2014 ayant été renouvelé) sis [Adresse 22] à [Localité 2], vendu 1 587 euros/m². 



Le commissaire du gouvernement propose trois termes de comparaison à savoir :

- le bien (occupé) sis [Adresse 23] à [Localité 2], cédé le 6 juillet 2023 pour 2 291 euros/m² ; le seul fait que cette vente soit intervenue entre deux sociétés ayant des liens capitalistiques ne suffit pas à écarter cette référence ; et il importe peu qu'il s'agissait d'un immeuble uniquement à l'usage de bureaux ;

- le bien (occupé) sis [Adresse 23] à [Localité 2], cédé le 21 octobre 2022 pour 1 876 euros/m² ;

- le bien (libre) sis [Adresse 24] à [Localité 2], cédé le 16 décembre 2020 pour 2 800 euros/m² ; donnant un taux de 2 240 euros après abattement de 20 % pour occupation.





La moyenne des trois termes de comparaison ci dessus retenus est de 1 998 euros/m². Le premier juge a justement réduit la somme à 1 900 euros/m² eu égard à l'état des locaux expropriés et aux qualités des termes de comparaison susvisés. Le jugement est confirmé en ce qu'il a fixé à 1 408 280 euros le quantum de l'indemnité principale du chef des locaux d'activité.



Sur la parcelle n° AH [Cadastre 1] 



Il n'est pas contesté des parties que la parcelle n° AH [Cadastre 1], d'une superficie de 626 m², est un terrain à bâtir. Il s'agit d'un terrain de forme rectangulaire, en longueur, accessible depuis la rue ; il est bordé par des constructions et des tôles, et en bout de parcelle, par un cimetière. Contrairement à ce que soutient l'établissement public [Localité 6] dans ses écritures, ce terrain nu doit être valorisé de manière autonome, même si en pratique il est utilisé comme l'accessoire de l'ensemble commercial.



La partie expropriée a versé aux débats trois références de mutation :

- le bien sis à [Localité 2] cédé pour 2 500 euros/m² ; il s'agit là d'une parcelle inconstructible, dont la valeur est donc inférieure à celle du terrain en cause ;

- le bien sis à [Localité 2], [Adresse 25], cédé le 31 août 2022 pour 1 799 euros/m² ;

- le bien sis à [Localité 2], [Adresse 25], cédé le 6 décembre 2022 pour 1 602 euros/m².



La configuration de ces deux derniers biens étant irrégulière, il y aurait lieu de retenir une somme légèrement supérieure, mais de son côté, l'établissement public [Localité 6] fait valoir à juste titre que ces parcelles ont été acquises dans des délais contraints, et surtout que le contrat de vente comportait une clause selon laquelle le prix tenait compte de la renonciation des vendeurs à toute voie de recours, ce qui le diminue.



Le commissaire du gouvernement propose trois termes de comparaison, à savoir :

- les deux biens sis [Adresse 25] à [Localité 2] dont il a été fait état supra ;

- le bien sis [Adresse 26] à [Localité 2], cédé le 14 décembre 2020 pour la somme de 1 116 euros/m².



Et de son côté, l'établissement public [Localité 6] propose une nouvelle référence de vente, celle du 1er décembre 2021 portant sur un terrain sis [Adresse 27] à [Localité 2], pour 669 euros/m². Mais il s'agissait d'un pavillon en ruine avec jardin attenant, dont l'état mettait l'acquéreur dans l'obligation d'exposer des frais de démolition importants ; ce terme de comparaison sera en conséquence écarté.



Compte tenu de tous ces éléments, la Cour fixera la valeur du m² à 1 500 euros.



Se pose la question de savoir si la parcelle n° AH [Cadastre 1] doit être considérée comme libre d'occupation. Il est constant que la société Metaufer l'occupe pour notamment y entreposer des véhicules à l'état d'épave et des bennes, ainsi que des outils de chantier ; des salariés y garent leurs véhicules. Même si cette occupation est à titre gratuit, le bien en question est occupé, si bien qu'il y a lieu d'appliquer un abattement de 20 %.



En définitive le prix du m² sera fixé à 1 200 euros. Par infirmation du jugement, la somme de 1 200 x 626 soit 751 200 euros sera allouée à la SCI Les 3 communes au titre de ce terrain.



Sur l'indemnité de remploi 



Selon les dispositions de l'article R 322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.



Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.



Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :



20 % entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros



15 % entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros



10 % au delà de 15 000 euros : 325 912 euros 



soit 328 412 euros.



La somme de 328 412 euros sera donc allouée à la SCI Les 3 communes du chef de l'indemnité de remploi.



Sur l'indemnité pour perte de loyers



L'indemnité pour perte de loyers est due dans la mesure où la partie expropriée a subi une perte de revenus locatifs pendant le délai nécessaire pour acquérir un autre bien et le donner à bail. Il existe un lien de causalité entre les deux et la SCI Les 3 communes n'a pas à démontrer qu'elle a entamé à ce jour des démarches en vue de faire l'acquisition d'un autre bien. Par ailleurs, il est constant que les pavillons et les locaux loués à la société Metaufer étaient fructifères. Un délai d'un an doit être raisonnablement envisagé pour que la SCI Les 3 communes trouve un autre bien et le louer. La perte locative doit donc être évaluée à un an de loyers soit 96 000 euros qui était le montant de celui payé par la société Métaufer, concernant les locaux d'activité, et 26 760 euros qui était celui des loyers versés par les occupants des pavillons. Par infirmation du jugement l'indemnité pour perte de loyers sera fixée à 96 000 euros + 26 760 euros soit 122 760 euros.



Sur les autres demandes



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement quant aux dépens et aux frais irrépétibles.



L'établissement public [Localité 1] la Défense, qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.





 PAR CES MOTIFS



- INFIRME le jugement en date du 18 novembre 2024 en ce qu'il a fixé l'indemnité principale totale à 3 065 374,40 euros (1 206 374,40 euros pour les locaux d'habitation, 1 408 280 euros pour les locaux d'activité et de bureaux, et 450 720 euros pour la parcelle n° AH [Cadastre 1]), l'indemnité de remploi à 309 037,44 euros, et l'indemnité pour perte de loyers à 61 380 euros ;



et statuant à nouveau : 



- FIXE à 3 274 123 euros le montant de l'indemnité principale (soit 1 114 643 euros pour les locaux d'habitation, 1 408 280 euros pour les locaux d'activité et de bureaux, et 751 200 euros pour la parcelle n° AH [Cadastre 1]) due à la SCI Les 3 communes ;



- FIXE à 328 412 euros le montant de l'indemnité de remploi due à la SCI Les 3 communes ;



- FIXE à 122 760 euros le montant de l'indemnité pour perte de loyers due à la SCI Les 3 communes ;



- CONFIRME le jugement pour le surplus ;



- CONDAMNE l'établissement public Paris la Défense à payer à la SCI Les 3 communes la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- CONDAMNE l'établissement public [Localité 6] aux dépens d'appel. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'urbanisme L215-18, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-27, code de la construction et de l'habitation R156-1, code de la construction et de l'habitation D331-10, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code civil 545, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-29, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-12T17:00:02.144Z.