Tribunal judiciaire de Lyon, Expropriation, 5 janvier 2026, n° 24/00056

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 04 juin 2024, n° 69-2024-06-04-00004, le projet de réalisation de la ligne de tramway T9 [Adresse 3], sur le territoire des communes de [Localité 3], [Localité 4] et [Localité 5], a été déclaré d'utilité publique.

La réalisation de ce projet va notamment nécessiter d'employer
une emprise d'une surface de 393 m², détacher de la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 1], d'une surface totale de 1 835 m² ;une emprise d'une surface de 476 m², à détacher de la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 2], d'une surface totale de 1 644 m² ;sises [Adresse 4] à [Localité 6].

Par courriers recommandés avec demande d'avis de réception en date du 20 juin 2024, distribués le 26 juin 2024, le SYTRAL MOBILITES a notifié à la SCI [X] ses offres d'indemnisation.

Par courrier en date du 11 juillet 2024, reçu au greffe le 16 juillet 2024 (RG 24/00045), la SCI [X] a demandé l'emprise totale de son bien.

Par mémoire reçu au greffe le 24 septembre 2024 (RG 24/00056), le SYTRAL MOBILITES a saisi le Juge de l'expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d'expropriation dues à la SCI [X].

Par ordonnance rendue le 07 octobre 2024 (RG 24/00056), la date de la visite des lieux et de l'audition des parties a été fixée au 20 janvier 2025 à 09h00, et celle de l'audience le même jour, à l'issue du transport sur les lieux.

Par ordonnance rendue le 07 octobre 2024 (RG 24/00045), la date de la visite des lieux et de l'audition des parties a été fixée au 20 janvier 2025 à 09h00, et celle de l'audience le même jour, à l'issue du transport sur les lieux.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique s'est déroulé le 20 janvier 2025.

Par décision prise à l'audience du même jour, l'instance inscrite au rôle sous le numéro RG 24/00045, a été jointe à celle inscrite sous le numéro RG 24/00056, l'affaire étant désormais appelée sous ce dernier numéro.

A l'audience du 20 mars 2025, le SYTRAL MOBILITES, représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire n° 3, déposé au greffe le 05 mars 2025 et demandé de :
rejeter les demandes de la SCI [X] ;fixer le montant global des indemnités dues à la SCI [X] à la somme de 835 108,00 euros, se décomposant comme suit :◦
758 280,00 euros au titre de l'indemnité principale ;◦76 828,00 euros au titre de l'indemnité de remploi ;prendre acte de son engagement de réaliser les travaux de restitution des fonctionnalités conformément au programme annexé ;statuer ce que de droit sur les dépens.La SCI [X], représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire en réponse n° 4, déposé au greffe le jour de l'audience et entend voir :
à titre principal, déclarer nulle la procédure ;à titre subsidiaire, faire droit à sa demande d'emprise totale ;fixer, à titre principal, l'indemnité d'expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 5 451 631,00 euros, se décomposant comme suit :◦
5 300 00,00 euros au titre de l'indemnité principale ;◦
151 631,00 euros au titre de l'indemnité de remploi ;fixer, à titre subsidiaire, l'indemnité d'expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 2 467 513,00 euros, se décomposant comme suit :◦
2 315 882,00 euros au titre de l'indemnité principale ;◦151 631,00 euros au titre de l'indemnité de remploi ;fixer, à titre plus subsidiaire, l'indemnité d'expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 1 993 605,00 euros, se décomposant comme suit :◦
1 811 459,00 euros au titre de l'indemnité principale ;◦182 146,00 euros au titre de l'indemnité de remploi ;condamner le SYTRAL MOBILITES à l'indemniser des frais de déménagement des éléments mobiliers présents dans le local commercial situé sur la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 1] ;condamner le SYTRAL MOBILITES à réaliser les travaux de restitution des fonctionnalités listés dans sa pièces n° 4 ;en tout état de cause, donner acte au SYTRAL MOBILITES de ce qu'il accepte de supporter les dépens ;condamner le SYTRAL MOBILITES à lui verser la somme de 3 000,00 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s'en est remis à ses conclusions reçues au greffe le 17 mars 2025 et souhaite voir fixer les indemnités dues à la SCI [X] à la somme de 981 000,00 euros, se décomposant comme suit :
890 000,00 euros au titre de l'indemnité principale ;90 000,00 euros au titre de l'indemnité de remploi ;1 000,00 euros au titre de l'indemnité de déménagement.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.


A l'issue de l'audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 26 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 05 janvier 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


Sur la régularité de la procédure
Aux termes de l'article 117 du code de procédure civile : « Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice. »

L'article 121 du code de procédure civile précise : « Dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. »

En l'espèce, la SCI [X] avance que le Président du SYTRAL MOBILITES n'était pas habilité pour engager la procédure de fixation des indemnités d'expropriation, dès lors que la délibération en ce sens est datée du 03 octobre 2024 et a donc eu lieu après l'engagement de la procédure. Elle en conclut que le SYTRAL MOBILITES n'a pas qualité pour agir.

Le SYTRAL MOBILITES considère que la délibération du 15 septembre 2022, relative à l'approbation des dossiers d'enquête publique unique et d'enquête parcellaire conjointe, lui conférait le pouvoir d'engager la procédure de fixation des indemnités, cette autorisation ayant été confirmée par la délibération de son conseil d'administration du 3 octobre 2024.

Le commissaire du Gouvernement ne s'est pas prononcé sur ce point.

En premier lieu, force est de constater que tant la SCI [X] que le SYTRAL MOBILITES opèrent une confusion entre, d'une part, la régularité de la procédure, sanctionnée par une nullité et, d'autre part, le droit d'agir en fixation des indemnités d'expropriation, dont le défaut est sanctionné par l'irrecevabilité de la demande.

Le grief formulé par la SCI [X] portant sur le défaut d'habilitation du Président du SYTRAL MOBILITES pour engager la présente procédure, à la date à laquelle elle a été introduite, il appert qu'elle soulève une exception de nullité, tirée du défaut de pouvoir du représentant d'une personne morale.

En deuxième lieu, indépendamment de la portée des délibérations antérieures quant aux pourvoir du Président du SYTRAL MOBILITES d'engager la présente procédure, le conseil d'administration de l'expropriant a, par délibération n° 24-074 du 03 octobre 2024, autorisé son président, ou son représentant dûment habilité, à signer tous les courriers et actes concourant à la décision d'acquérir, dans le cadre de la réalisation du projet T9, par voie d'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens immobiliers visés dans le dossier d'enquête parcellaire.

Il s'ensuit que cette délibération a conféré au Président du SYTRAL MOBILITES le pouvoir d'agir aux fins d’acquisition des biens de la SCI [X] par voie d'expropriation, en ce compris dans le cadre de la fixation judiciaire du montant des indemnités, de sorte que, quand bien même il aurait précédemment été dépourvu de ce pouvoir, la cause de nullité invoquée par l'expropriée a disparu (mutatis mutandis : Civ. 2, 20 octobre 2011, 10-16.443).

Par conséquent, l'exception de nullité sera rejetée.


Sur la demande en fixation du montant des indemnités

Sur la consistance du bien exproprié
Sur la date de référence applicable à l'appréciation de la consistance du bien exproprié
L'article L. 322-1, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. »

Il résulte de ce texte que lorsque l'ordonnance d'expropriation n'est pas encore rendue à la date du jugement statuant sur l'indemnité, c'est à cette date qu'il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés. (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010)

En l'espèce, l'ordonnance d'expropriation n'a pas encore été prise à la date du présent jugement, de sorte que la consistance du bien expropriée doit être appréciée à la date de la décision.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié
Sur la consistance matérielle du bien

En l'espèce, les emprises expropriées concernent :
pour une surface de 393 m², la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 1], d'une surface totale de 1 835 m² ;pour une surface de 476 m², à détacher de la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 2], d'une surface totale de 1 644 m² ;sises [Adresse 4] à [Localité 6].

Ces parcelles, bâties, sont situées du côté Est de la [Adresse 5], laquelle joint deux ronds points permettant d'accéder aux échangeurs du boulevards périphérique Nord, situé à proximité immédiate.

Le quartier comprend principalement des immeubles collectifs d'habitation et des locaux d'activité. La nécropole nationale de la Doua est située à environ 200 mètres et l'arrêt de tramway T1 « [Localité 7]-Luizet » à environ 500 mètres.

La parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 1], est occupée, dans son angle Sud-Ouest, par une partie du bâtiment d'un local commercial à destination de pizzeria et, sur l'essentiel de sa moitié Est, par un bâtiment d'activité à destination de centre automobile, à l'exception d'une allée le long de la façade Nord dudit bâtiment.
Le surplus de la parcelle est occupé par onze places de stationnement délimitées au sol, des places de stationnement non délimitées au sol le long du mur de clôture Nord et par des espaces de circulation.

La parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 2], est bâtie d'un bâtiment à usage d'habitation dans sa partie Ouest, le long de la [Adresse 5], joignant celui du local commercial de pizzeria.

Un accès à deux voies de circulation dessert le bâtiment situé en fond de parcelle, côté Est, ainsi que des espaces de stationnement.

Les emprises expropriées, de 393 m² et 476 m², recouvrent :
sur la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 1] : des places de stationnement et des voies de circulation, ainsi que la partie du local commercial à destination de pizzeria qui s'y trouve implantée ;sur la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 2] : le bâtiment d'habitation et la partie du local commercial à destination de pizzeria qui s'y trouve implantée, ainsi qu'une partie de l'accès au surplus de la parcelle.
Le local commercial n'a pas pu être visité lors du transport sur les lieux, le gérant de la SCI [X] ne disposant pas des clefs et l'exploitant n'étant pas présent.

Depuis l'extérieur, il a été constaté que ce bâtiment dispose :
d'un seul niveau de rez-de-chaussée, avec toiture terrasse ;côté Ouest, sur rue, de deux baies vitrées et d'une terrasse, partiellement séparée de la voie publique par une clôture composée d'un muret et de brise vue en bois, outre son enseigne et des volets roulants métalliques ;côté Nord, de quatre fenêtres avec stores roulant, donnant sur le parking du garage exploité sur le surplus de la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 1], ainsi que de quatre blocs extérieurs de climatisation ;côté Est, de trois fenêtres avec stores roulant, donnant sur le parking du garage exploité sur le surplus de la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 1] ou sur un espace de stationnement situé à l'arrière de la maison d'habilitation contiguë ;un accès à la toiture terrasse est possible depuis une porte située au rez-de-chaussée de la façade Est de la maison.
La maison d'habitation, édifiée en R+2, comporte en substance :
façade Est : porte d'accès au garage situé au rez-de-chaussée, jour en briques de verre au rez-de-chaussée, terrasse le long de la façade du 1er étage, avec couverture partielle par une structure verre et métal, baie vitrée et porte fenêtre au 1er étage, fenêtre au 2ème étage, conduit de cheminée extérieur ;façade Sud : deux fenêtres donnant sur le garage au rez-de-chaussée, deux petits jours donnant sous l'escalier extérieur permettant d'accéder directement au 1er étage, un abri sous la terrasse de la façade Est, qui se poursuit sur une partie de la façade Sud, avec bouteilles de gaz et dont le linteau est soutenu par un étai. Au 1er étage, côté Est, une partie non couverte de la terrasse débutant en façade Est, avec un fenêtre. Côté Ouest, une porte en bois et verre, au sommet de l'escalier, une fenêtre et un jour en briques de verre.façade Ouest : sur rue, avec porte et deux fenêtres au rez-de-chaussée, trois fenêtres au 1er étage et une fenêtre au 2ème étage.L'intérieur de la maison a, de manière globale, la consistance suivante :

au rez-de-chaussée :hall d'entrée à l'Ouest : sol carrelé, murs et plafond peints, radiateur ;pièce au Nord-Ouest : sol carrelé, murs et plafond peints, radiateur, fenêtre ;pièce au Nord : sol carrelé, murs et plafonds peints, radiateur, deux petites fenêtres, deux éviers sur placards bas et faïence sur une partie des murs à proximité ;pièce centrale : sol carrelé, murs et plafonds peints, radiateur, pas de fenêtre, distribue les pièces organisée autour ;WC : toilettes à la turque, avec pommeau de douche, particulièrement sales et vétustes, une fenêtre ;pièce au Nord-Est : sol carrelé, murs et plafonds peints, radiateur, évier sur placards bas, fenêtre, arrivée de gazpièce à l'Est : sol carrelé, murs et plafonds peints, radiateur, porte-fenêtre ;pièce au Sud Est : sol carrelé, murs tapissés et plafond peint, radiateur, fenêtre, traces d'infiltrations avec décollement de la tapisserie et moisissures sur le mur sur lequel s'appuie l'escalier extérieur ;cabinet de toilette avec lavabo ;WC : toilettes à la turque, avec alimentation en eau par tuyau PVC ;au Sud-Est, garage, où est situé la chaudière de la production d'eau chaude sanitaire, permet d'accéder à la partie habitable par trois marches.au Sud, à l'issue du garage : escalier à vis, en bois et métal ;
au 1er étage :◦
hall d'entrée au Sud : sol mosaïque, murs tapissés et plafond peint ;◦dégagement : desservant la cage d'escalier éclairée par le jour de briques de verre, le hall d'entrée et les pièces de l'étage, sol mosaïque, murs tapissés, plafond peint, radiateur ;◦cuisine au Sud Ouest : sol et une partie des murs carrelés, surplus des murs et plafond peints, fenêtres au Sud et à l'Ouest, évier et mobilier, radiateur ;◦pièce à l'Ouest : moquette au sol, murs tapissés, plafond peint, placard mural, radiateur, fenêtre ;◦salle de bain : sol et une partie des murs carrelés, surplus des murs et plafond peints, baignoire, lavabo avec miroir, bidet, deux petites fenêtres ;◦WC : WC avec petite fenêtre ;◦pièce au Nord-Ouest : moquette au sol, murs tapissés, plafond peint, placard mural, radiateur, fenêtre, un tuyau en PVC circule jusque dans l'escalier ;◦pièce : moquette au sol, murs tapissés, plafond peint, radiateur, climatisation, fenêtre ;◦[Localité 8] à l'Est : sol carrelé, murs tapissés, plafond peint, fenêtre au Sud, baie vitrée et porte-fenêtre à l'Est, radiateurs, cheminée d'angle ;
au 2ème étage :◦
dégagement : sol en lino, murs tapissés, faux-plafond en dallettes, radiateur ;◦pièce à l'Ouest : sol en lino, murs tapissés, faux-plafond en dallettes, fenêtre, radiateur, salle de bain privative avec sol mosaïque, bac de douche surélevé sans cabine, lavabo, bidet ;◦pièce à l'Est : moquette au sol, murs peints, faux-plafond en dallettes, radiateur, fenêtre, réduit au Sud, avec traces d'infiltrations d'eau ;◦WC : sol carrelé, murs et plafonds peints ;◦rampants : sol en béton brut, murs en parpaings bruts, charpente non isolée, traces significatives d'infiltrations le long du conduit de cheminée passant en intérieur.
De manière générale :
les revêtements des sols, murs et plafonds sont vétustes à très vétustes, de même que l'installation électrique et la plomberie, qui datent manifestement de la construction de la maison en 1962 ;les canalisations d'eau, de chauffage et une partie de l'alimentation électrique circulent sur les murs de manière apparente ;les fenêtres et portes extérieures, également d'origine, sont en bois et simple vitrage ;certaines pièces sont encombrées de divers meubles et rebuts.
Le toiture est en tuiles et présente des infiltrations, de même que la façade Sud au niveau de l'appui de l'escalier extérieur.

Il est renvoyé, pour une description plus précise des lieux, au procès-verbal de transport.

S'agissant de la surface des bâtiments expropriés :

local commercial : la SCI [X] produit une « expertise » établie le 27 janvier 2025 par la SARL [Localité 1] ETUDES EXPERTISES, diagnostiqueur immobilier, retenant une surface de 320,33 m².
L'expropriée reconnaît cependant que la terrasse, prise en compte pour 159,12 m² par le diagnostiqueur, ne fait pas partie du local commercial et n'a pas été donnée à bail à la société [M] [E].

Elle retient donc une surface de 161,21 m², qu'adopte le commissaire du Gouvernement et qu'il conviendra d'entériner.

maison d'habitation : la SCI [X] produit une « expertise » établie le 27 janvier 2025 par la SARL [Localité 1] ETUDES EXPERTISES, diagnostiqueur immobilier, retenant une surface de 368,31 m² et applique un coefficient de 0,4 aux surfaces du garage, des débarras, combles et balcons, aboutissant à une surface de 249,5 m², à laquelle elle ajout une surface de 64 m², correspondant à celle de la toiture-terrasse de la pizzeria à laquelle est appliquée un coefficient de 0,4, soit une surface totale de 313,5 m².
Le commissaire du Gouvernement, au regard de l'article D. 331-10 du code de la construction et de l'habitation et de l'arrêté du 09 mai 1995, applique une pondération de 0,5 aux surfaces du débarras et des combles, retient une surface du garage de 6 m² et ne prend en compte les surfaces des terrasses qu'à hauteur de 9 m², soit une surface totale de 240,81 m². Il estime toutefois qu'il convient de ne conserver que la surface habitable, de 206,72 m² selon lui, la surface des termes de comparaison étant aussi exprimée en surface habitable.
Pour sa part, le SYTRAL MOBILITES propose une surface de 246,25 m², sans expliciter son calcul, et s'opposer à la prise en compte de la surface de la terrasse sur le toit du local commercial, en l'absence d'aménagement, de garde-corps, etc, et au delà de la limite de 9 m².

En premier lieu, la surface habitable d'un logement correspondant à la surface de plancher, déduction faire des surfaces des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Appliquée au mesurage de la SARL [Localité 1] ETUDES EXPERTISES, et déduction faite des surfaces du dégagement 1 (1,01 m²), de l'entrée 2 (1,84 m²), du dégagement 4 (1,8 m²) et du dégagement 6 (1,59 m²), également retranchées par la SCI [X], la surface habitable de la maison s'élève à 251,01 m².

En deuxième lieu, la surface utile d'un logement tient compte, au delà de sa surface habitable, d'une cote-part de la surface de ses annexes.

Bien que l'article D. 331-10 du code de la construction et de l'habitation et l'arrêté du 09 mai 1995, cités par le commissaire du Gouvernement, n'aient pas été adoptés pour définir le mode de calcul de la surface utile en matière d'expropriation, ils constituent une définition de ladite surface dans le domaine de l'aide au logement.

A contrario, le coefficient de 0,4 proposé par le service des Domaines dans son évaluation initiale, et adopté par la SCI [X], ne repose sur aucun fondement et aboutirait à une prise en compte excessive des surfaces des terrasses, pour une surface habitable pondérée de 74,92 m² (187,31 * 0,4), correspondant à 29,85 % de la surface réellement habitable du bien.

Dès lors, la méthode de pondération découlant de l'article D. 331-10 du code de la construction et de l'habitation et de l'arrêté du 09 mai 1995 sera retenue, de sorte que :
◦
la surface des annexes ne sera retenue que pour moitié ;◦les annexes considérées sont les surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre, comprenant les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.
Tout d'abord, les termes de comparaison n° 1, 2 et 4 du commissaire du Gouvernement disposant d'un garage, non pris en compte dans la surface des biens, la surface du garage de la maison expropriée ne sera pas intégrée à sa surface utile, même de manière pondérée, à défaut de quoi il serait indemnisé deux fois.

Ensuite, les combles n° 1, 2 et 3, rampants, ne présentent une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre que sur une partie extrêmement réduite de leur surface et non sur les 42,16 m² mesurés par la SARL [Localité 1] ETUDES EXPERTISES. De plus, eu égard à leur configuration rampante et à la nécessité de procéder à un doublage de la toiture et des murs pour éventuellement les aménager, ces combles n'apparaissent pas sérieusement aménageables, et encore moins en conservant une hauteur sous plafond d'au moins 1,8 mètre. En outre, deux des termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement disposent de greniers, sans qu'ils n'aient été pris en considération dans le calcul de la surface des biens.

Partant, les combles litigieux ne présentant pas les caractéristiques utiles pour constituer des annexes pouvant faire l'objet d'une pondération au sens du barème retenu, et la moitié des termes de comparaison du commissaire du gouvernement disposant d'annexes semblables, il n'en sera pas tenu compte dans le calcul de la surface utile de la maison.

Par ailleurs, pour ce qui est des terrasses, celles situées en façades Est et Sud de la maison représentent, selon la SARL [Localité 1] ETUDES EXPERTISES, qui les qualifie improprement de « balcons » alors qu'elles ne s'avancent pas au-dessus du vide mais reposent sur le mur du rez-de-chaussée, une surface de 28,19 m².

Elles ne seront donc retenues que pour une surface de 9 m².

Le débat relatif à la terrasse située en toiture du local commercial est ainsi inopérant, dès lors que la limite de prise en compte des terrasses est déjà atteinte.

De surcroît, la possibilité pour l'occupant de la maison d'utiliser la toiture-terrasse du local commercial comme terrasse d'agrément n'est pas démontrée par la SCI [X], alors qu'elle n'a pu être visitée lors du transport sur les lieux, faute pour son gérant de disposer de la clef permettant d'y accéder, et à défaut d'accès direct depuis la maison, celui-ci requérant d'emprunter un escalier depuis la cour arrière de la maison.

Enfin, le débarras de 5,02 m² sera intégré pour la moitié de sa surface.

Il en résulte que la surface de la maison sera retenue à hauteur de sa surface utile de 258,02 m², comprenant sa surface habitable (251,01 m²), la moitié de la surface des terrasses, retenue dans la limite de 9 m², soit 4,5 m², et la moitié de la surface du débarras, soit 2,51 m².

Sur la consistance juridique du bien

En l'espèce, le bâtiment d'habitation est libre de toute occupation et ne pourrait être habité en l'état au regard des normes de décence et de salubrité.

Le bâtiment commercial est loué à la société [M] [E].

Le tout est situé en zone UEi2 du PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 1]. Cette zone regroupe les espaces qui accueillent des activités économiques, qu'elles soient tertiaires, artisanales ou industrielles.
L'objectif est de maintenir des activités économiques, autres que l'hébergement hôtelier et le commerce de détail, dans les différents tissus urbains. 


Sur l'usage effectif et la qualification du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l'appréciation de l'usage effectif du bien exproprié
En application de l'article L. 322-2, alinéa 2, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « [...] sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers [...] »

L'article L. 213-6, alinéa 1, du code de l'urbanisme prévoit que : « Lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. »

L'article L. 213-4, a), du code de l'urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique pour cause d'utilité publique est :[...]
pour les biens non compris dans une [zone d'aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien  ».
En l'espèce, les biens expropriés sont soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 1], affectant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, a été adoptée le 13 mai 2019 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Il s'agit de la date de référence applicable pour apprécier l'usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire.


Sur l'usage effectif du bien exproprié
En l'espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, les parcelles cadastrées section AK, n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], étaient situées en zone UEi2 du PLU, qui regroupe les espaces qui accueillent des activités économiques, qu'elles soient tertiaires, artisanales ou industrielles.

L'objectif est de maintenir des activités économiques, autres que l'hébergement hôtelier et le commerce de détail, dans les différents tissus urbains. 
Il en ressort que les parcelles sont situées dans un secteur constructible.

Par ailleurs, elles sont directement desservies par une voie d'accès ainsi que par des réseaux électrique, d'adduction d'eau potable et d'assainissement.

Il s'agit donc de terrains à bâtir, déjà bâtis, dont aucune partie n'invoque cette qualité ni ne procède à une valorisation selon la méthode de la récupération foncière.

Par conséquent, il sera retenu que le bien exproprié ne doit pas être qualifié de terrain à bâtir et sera donc évalué selon son usage effectif au 18 juin 2019, à savoir un local commercial et une maison d'habitation, avec le terrain attenant, partiellement affecté en voie de circulation et place de stationnement.


Sur l'évaluation des indemnités principale et accessoires
En application de l'article L. 322-2, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. »

L'article R. 311-22, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. »

L'article L. 321-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »


Sur l'indemnité principale de dépossession
En l'espèce, les parties ont toutes fondé leurs propositions d'indemnisation sur la méthode par comparaison, qui sera donc adoptée.


Sur l'indemnité principale de dépossession du local commercial
Le SYTRAL MOBILITES propose sept transactions à titre de comparaison pour déterminer la valeur vénale du local commercial :

vente du 1er septembre 2022, d'un local commercial sis [Adresse 6] à [Localité 6], d'une surface utile de 185 m², au prix de 590 000,00 euros, soit 3 189,00 € / m² ;
Le commissaire du Gouvernement relève que la transaction est ancienne et propose de ne pas la retenir comme terme de comparaison.

vente du 12 mai 2022, d'un local commercial sis [Adresse 7] à [Localité 6], d'une surface utile de 186 m², au prix de 600 000,00 euros, soit 3 225,00 € / m² ;
Le commissaire du Gouvernement relève que la transaction est ancienne et propose de ne pas la retenir comme terme de comparaison.

vente du 11 février 2021, d'un local commercial sis [Adresse 8] à [Localité 9], d'une surface utile de 168 m², au prix de 210 000,00 euros, soit 1 250,00 € / m² ;
Le commissaire du Gouvernement relève que la transaction est ancienne et porte sur un bien situé dans une commune différente de celle du bien exproprié. Il propose de ne pas la retenir comme terme de comparaison.

vente du 29 septembre 2023, d'un local commercial sis [Adresse 9] à [Localité 6], d'une surface utile de 85 m², au prix de 200 000,00 euros, soit 2 352,94 € / m² ;
Il s'agit de la transaction n° 13 citée par le commissaire du Gouvernement.

vente du 31 janvier 2023, d'un local commercial sis [Adresse 10] à [Localité 6], d'une surface utile de 85,39 m², au prix de 185 000,00 euros, soit 2 166,53 € / m² ;
Il s'agit de la transaction n° 9 citée par le commissaire du Gouvernement.

vente du 18 janvier 2022, d'un local commercial sis [Adresse 11] à [Localité 6], d'une surface utile de 72,25 m², au prix de 110 000,00 euros, soit 1 522,49 € / m² ;
Le commissaire du Gouvernement relève que la transaction est ancienne et propose de ne pas la retenir comme terme de comparaison.

vente du 14 décembre 2021, d'un local commercial sis [Adresse 12] à [Localité 6], d'une surface utile de 91,60 m², au prix de 144 500,00 euros, soit 1 577,51 € / m² ;
Le commissaire du Gouvernement relève que la transaction est ancienne et propose de ne pas la retenir comme terme de comparaison.

Alors qu'il ressort de ces termes un prix moyen de 2 183,35 € / m², il propose de retenir une valeur de 1 500,00 € / m², outre un abattement de 12% pour occupation.

La SCI [X] valorise son bien à 1 316,49 € / m², conformément au prix déterminé par le commissaire du Gouvernement, mais l'applique non seulement à la surface du local commercial, mais à l'ensemble de la surface de l'emprise de 393 m², à détacher de la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 1], aux motifs que les parties non bâties ne seraient pas données à bail, alors qu'elles pourraient être affectées à l'activité commerciale, et constitueraient des surfaces de terrain à bâtir.
Le commissaire du Gouvernement a recherché les ventes de locaux commerciaux d'une surface comprise entre 50 m² et 200 m² et situés dans un rayon de 3 km, sur la commune de [Localité 5], conclues en 2023 et 2024. Il propose les transactions suivantes :


Le commissaire du Gouvernement expose que seul son premier terme de comparaison est véritablement proche du local commercial exproprié (580 mètres), les autres se situant entre 1,88 km et 2,74 km et dans des secteurs de plus forte commercialité, tels le [Adresse 13] et le [Adresse 14], de sorte que leur valorisation est plus élevée.

Il applique dont un abattement de 30%, tel que proposé par le SYTRAL MOBILITES, cohérent au regard du différentiel existant entre son terme n° 1 et la moyenne de l'ensemble des termes de comparaison.

Le commissaire du Gouvernement ajoute que les biens n° 6, 7 et 9 ont été vendus occupés et présentent une moins-value de 12,78% par rapport aux biens vendus libres d'occupation.

Le bien exproprié étant également occupé par la société [M] [E], il procède à un abattement de 12%, afin de tenir compte de cette occupation sur sa valeur vénale.

Il en déduit une valeur de 1 316,49 € / m² (2 137,16 * 0,7 * 0,88) et s'oppose à l'application de cette valeur à l'ensemble de la surface de l'emprise, soulignant qu'il s'agit de la valeur du local commercial bâti et que le terrain doit être considéré comme intégré.

*****

En premier lieu, les mutations citées par le SYTRAL MOBILITES seront écartées du panel des transactions les plus pertinentes pour déterminer la valeur du local commercial par comparaison, eu égard à leur relative ancienneté et à la disponibilité de nombreuses transactions plus récentes, à une distance suffisamment proche pour être significative malgré l'incidence de l'éloignement des biens.

Les ventes citées par le commissaire du Gouvernement, plus récentes et dont le relatif éloignement géographique n'interdit pas d'évaluer la valeur vénale du bien exproprié par l'application d'un abattement, représentatif de la moindre commercialité de l'emplacement du bien exproprié, seront adoptées.

En deuxième lieu, s'agissant des abattements, ceux de 30% et de 12% proposés par le commissaire du Gouvernement, qui permettent de refléter la faible commercialité de l'emplacement du local commercial exproprié et la moins-value inhérente à son occupation, ils seront également retenus, ce d'autant plus que l'exproprié adopte le prix au mètre carré qui en ressort.

En troisième lieu, la valeur ainsi déterminée correspondant à celle du bâti, il n'y a pas lieu de l'appliquer à la surface de l'emprise correspondant à la terrasse du local commercial, occupée par l'exploitant quand bien même elle ne lui est pas louée, l'évaluation du local commercial devant être réalisée terrain intégré.

Il résulte de ces éléments que le préjudice de dépossession de la SCI [X] pour l'expropriation du local commercial et du terrain environnant s'élève à 212 231,44 euros (2 137,16 * 0,7 * 0,88 * 161,21).


Sur l'indemnité principale de dépossession de la maison d'habitation
Le SYTRAL MOBILITES propose trois transactions à titre de comparaison pour déterminer la valeur vénale de la maison d'habilitation :

vente du 16 juillet 2021, d'une maison d'habitation sise [Adresse 15] à [Localité 6], d'une surface habitable de 100 m², au prix de 280 000,00 euros, soit 2 800,00 € / m² ;
Le commissaire du Gouvernement souligne l'ancienneté de la transaction et demande de l'écarter, cette dernière n'étant plus représentative de la valeur vénale actuelle du bien exproprié.

vente du 22 juillet 2022, d'une maison d'habitation sise [Adresse 16] à [Localité 6], d'une surface habitable de 150 m², au prix de 630 500,00 euros, soit 4 203,00 € / m² ;
Il s'agit du terme de comparaison n° 2 proposé par le Commissaire du Gouvernement.

vente du 27 décembre 2022, d'une maison d'habitation sise [Adresse 17] à [Localité 6], d'une surface habitable de 150 m², au prix de 555 000,00 euros, soit 3 700,00 € / m² ;
Il s'agit du terme de comparaison n° 3 proposé par le Commissaire du Gouvernement, la valeur ayant cependant été rectifiée par ce dernier.

Le SYTRAL MOBILITES propose de retenir une valeur de 3 000,00 € / m², d'y appliquer un abattement de 30% en raison de son implantation dans une zone à vocation économique du PLU, soit une valeur de 2 400,00 € / m².
La SCI [X] se réfère à la valeur moyenne des termes de comparaison du commissaire du Gouvernement, de 4 127,84 € / m².

Elle se prévaut par ailleurs des transactions suivantes, portant sur des biens situés dans un périmètre de 1 000 m² autour de la maison expropriée :


Après en avoir retiré les ventes des 14 avril 2023 et 19 mars 2024, les plus onéreuses au mètre carré, la SCI [X] aboutit à une valeur moyenne de 4 351,81 € / m².

Le commissaire du Gouvernement a recherché des transactions conclues de janvier 2022 à novembre 2024, dans un rayon de 500 mètres du bien exproprié, portant sur des maisons d'une surface de 90 à 300 m². Après avoir écarté une vente relative à une maison sans eau ni tout à l'égout, ainsi que la vente d'une maison avec piscine, il propose les mutations suivantes :

vente du 12 septembre 2022, d'une maison d'habitation avec jardin privatif sise [Adresse 18] à [Localité 6], d'une surface habitable de 110,02 m², au prix de 470 300,00 euros, soit 4 274,68 € / m² ;
vente du 22 juillet 2022, d'une maison d'habitation avec terrain d'agrément sise [Adresse 16] à [Localité 6], d'une surface habitable de 150 m², au prix de 630 500,00 euros, soit 4 203,33 € / m² ;
Il s'agit du terme de comparaison n° 2 proposé par le SYTRAL MOBILITES.

vente du 27 décembre 2022, d'une maison d'habitation avec cour et jardin, sise [Adresse 19] à [Localité 6], d'une surface habitable de 150 m², au prix de 740 000,00 euros, soit 4 933,33 € / m² ;
Il s'agit du terme de comparaison n° 3 proposé par le SYTRAL MOBILITES.

Le commissaire du Gouvernement explique que le prix de vente de 555 000,00 euros, cité par l'expropriant, ne concerne que les trois-quart de la pleine propriété du bien, la vente étant réalisée entre co-indivisaires pour mettre fin à l'indivision.
vente du 15 septembre 2022, d'une maison d'habitation avec cour sise [Adresse 20] à [Localité 6], d'une surface habitable de 100 m², au prix de 310 000,00 euros, soit 3 100,00 € / m² ;
Le commissaire du Gouvernement expose que la transaction porte sur 1/6ème de la pleine propriété du bien, au prix de 50 000,00 euros, la valeur totale du bien en pleine propriété étant estimée à 310 000,00 euros.

Il en résulte :
valeur moyenne : 4 127,84 € / m² ;valeur médiane : 4 239,00 € / m².
Le commissaire ajoute que l'état de vétusté et d'abandon de la maison depuis plusieurs années nécessite des travaux substantiels pour la rendre habitable, qu'il estime à 850,00 € / m², à déduire du prix moyen, soit 3 277,84 € / m².

Il écarte l'application d'un abattement de 30% pratiqué par le SYTRAL MOBILITES du fait de la localisation du bien dans une zone à vocation économique, du fait que les termes de comparaison retenus par ses soins sont situés à proximité et dans une zone identique ou similaire, de sorte que leur prix reflète déjà la moins-value inhérente à cette localisation.

Enfin, il applique la valeur précitée à la surface habitable, les surfaces des annexes des biens de comparaison n'étant pas connues et ne pouvant faire l'objet d'une pondération pour comparaison de surfaces utiles.

*****

En premier lieu, la transaction n° 1 du SYTRAL MOBILITES sera écartée, eu égard à son ancienneté qui ne permet pas de retenir qu'elle soit encore représentative de la valeur vénale actuelle du bien exproprié.

De même, les transactions citées par la SCI [X] ne sont pas pertinentes pour déterminer la valeur vénale de sa maison d'habitation.

En effet, les biens vendus sont, à l'exception de la vente du 19 mars 2024 (n° 9), situées à au moins 800 mètres du bien exproprié, de sorte que leur éloignement conduit à ce qu'ils ne soient plus situés dans le même quartier et soumis aux mêmes facteurs de plus et moins-value, dont, en particulier, la proximité immédiate du boulevard périphérique Nord et les nuisances acoustiques et atmosphériques qu'il engendre, une implantation dans une zone du PLU à vocation économique et non d'habitation, et le relatif isolement du bien vis-à-vis des transports, commerces et commodités du centre-ville.

De plus, la vente n° 9 concerne une maison avec piscine, qui n'est donc pas comparable, eu égard à la valeur d'un tel équipement, au bien exproprié.


Encore, la vente n° 10, du 08 septembre 2023, est afférente à une maison d'habitation édifiée en 2015, laquelle présente nécessairement une consistance et des caractéristiques différentes de celles du bien exproprié, qui n'a pas fait l'objet d'une quelconque rénovation significative depuis sa construction au début des années 1960.
Ainsi, ces mutations ne sauraient être retenues comme termes de comparaison.

Les transactions citées par le commissaire du Gouvernement, qui rejoignent en partie celles avancées par le SYTRAL MOBILITES, portent sur des biens situés à proximité de la maison expropriée et dont rien n'indiquent qu'ils seraient d'une consistance suffisamment différente pour interdire d'en déduire utilement la valeur vénale du bien exproprié.

Ils seront donc adoptés comme termes de comparaison les plus adaptés et le prix moyen de 4 127,84 € / m² sera retenu.

En deuxième lieu, l'état de vétusté avancée du bien exproprié, qui le rend inhabitable en l'état, commande d'appliquer un abattement au prix moyen précédemment retenu pour déterminer sa valeur vénale, correspondant au préjudice de dépossession subi par l'expropriée, laquelle peut se définir comme le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation.

La détermination de cet abattement par rapport au coût des travaux qui seraient nécessaires à la rénovation, telle qu'opérée par le commissaire du Gouvernement, apparaît donc adaptée, en ce qu'elle reflète le calcul économique pouvant être fait par un éventuel acquéreur.

Le montant de 850,00 € / m² proposé par le commissaire du Gouvernement apparaît, à ce titre, sous-évalué, dès lors que la rénovation dont il est question devrait porter sur les réseaux électrique et de plomberie, les menuiseries extérieures et volets, la couverture, l'isolation, le système de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, ainsi que les aménagements intérieurs, sols, revêtements des murs et plafonds, salles de bains, WC et cuisine, ainsi que des reprises du linteau de l'abri des bonbonnes de gaz en façade Sud et de l'étanchéité de la façade au niveau de l'escalier extérieur.

A défaut d'autre élément d'appréciation du coût de ces travaux débattu entre les parties, il conviendra toutefois de retenir ce montant.

La proximité géographique des termes de comparaison retenus par rapport au bien exproprié ne requiert pas d'appliquer un abattement supplémentaire pour tenir compte de la localisation du bien exproprié dans une zone à vocation économique, cet écueil étant partagé par les termes de comparaison et se traduisant déjà dans leur valeur au mètre carré.

La valeur vénale du bien exproprié sera donc arrêtée à 3 277,84 € / m².

En troisième lieu, les termes de comparaison retenus disposent des annexes suivantes :
terme 1 : garage et jardin privatif ;terme 2 : garage, caves, jardin et terrain d'agrément ;terme 3 : cave, greniers, cour et jardin ;terme 4 : garage, cave, grenier, cour.
En considération de ces annexes, dont la surface est inconnue et n'a pas été intégrée avec pondération dans la surface des biens vendus, le prix moyen au mètre carré sera appliqué à la surface habitable de la maison expropriée et non pas à sa surface utile.

D'une part, cette dernière ne tient déjà pas compte de la surface du garage, dont dispose trois des quatre termes de comparaison, ni des combles, non aménageables et s'apparentant davantage à des greniers.

D'autre part, deux des termes de comparaison disposant de caves, il n'y a pas lieu de tenir spécifiquement compte du débarras de 5,02 m².

De façon identique, la surface des terrasses du bien exproprié, retenue dans la limite de 4,5 m² en termes de surface utile, ne saurait être prise en compte alors que les termes de comparaison disposent de jardins privatifs et que la maison est expropriée avec pour seul terrain environnant la voie d'accès Sud et quelques mètres carrés bétonnés entre sa façade et la voie publique, pouvant servir au stationnement.

Seule la surface habitable de la maison, de 251,01 m², sera donc prise en compte pour l'évaluation du préjudice de dépossession.

Il résulte de ces éléments que le préjudice de dépossession de la SCI [X] pour l'expropriation de la maison d'habitation et du terrain environnant s'élève à 822770,62 euros (3 277,84 X 251,01).

*****

Le montant cumulé de l'indemnité due pour l'expropriation de chacun des bâtiments, terrain intégré, s'élève à 1 035 002,06 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité principale de dépossession due par le SYTRAL MOBILITES à la SCI [X] à la somme de 1.035 002,06 euros.


Sur l'indemnité de remploi
En application de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « L'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. »


En l'espèce, le bien n'était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par la Demanderesse et sollicité par les Défendeurs, sera utilisé pour calculer le montant de l'indemnité de remploi :
20% pour les indemnités n'excédant pas 5 000,00 euros ;15% pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n'excédant pas 15 000,00 euros ;10% pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.
Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES à la SCI [X] à la somme de 104 500,21 euros.


Sur les frais de déménagement
En l'espèce, il ressort du contrat de bail commercial conclu entre la SCI [X] et la société [M] [E] qu'une partie du mobilier présent dans le local commercial appartient à la bailleresse et non pas à la société preneuse.

Aucun devis n'est produit par l'expropriée pour justifier du montant des frais de déménagement à intervenir, alors que son préjudice, tenant à la nécessité de déplacer le mobilier professionnel, est certain.

En l'absence d'autre élément de preuve, il sera évalué à hauteur de 3 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité de déménagement due par le SYTRAL MOBILITES à la SCI [X] à la somme de 3 000,00 euros.


Sur les travaux de restitution des fonctionnalités
Aux termes de l'article R. 311-20 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « Le juge donne acte, le cas échéant, des accords intervenus entre l'expropriant et l'exproprié. »

En l'espèce, la SCI [X] demande la condamnation du SYTRAL MOBILITES à réaliser les travaux de restitution des fonctionnalités listés dans sa pièce n° 4, dans l'expropriant demande qu'il lui soit donné acte de son engagement à les réaliser.

Il s'ensuit qu'un accord est intervenu entre l'expropriant et l'exproprié, dont il convient de donner acte.

Par conséquent, il conviendra de donner acte de l'accord intervenu entre le SYTRAL MOBILITES et la SCI [X] portant sur l'indemnisation en nature de la SCI [X] par l'exécution par le SYTRAL MOBILITES des travaux de restitution des fonctionnalités listés dans sa pièce n° 4.



Sur la demande d'emprise totale
L'article L. 242-1, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose : « Lorsque l'expropriation ne porte que sur une portion d'immeuble bâti et si la partie restante n'est plus utilisable dans les conditions normales, l'exproprié peut demander au juge l'emprise totale. »

En l'espèce, il est tout d'abord relevé que le SYTRAL MOBILITES ne concluant pas à l'irrecevabilité de la demande d'emprise totale dans le dispositif de son mémoire, il n'y a pas lieu d'examiner la fin de non-recevoir développée en page 6 de celui-ci.

Sur le fond, la SCI [X] expose, au soutien de sa demande d'emprise totale, que :
le reliquat des immeubles bâtis ne pourra plus être utilisée dans des conditions normales, en raison de la perte de cinq places de stationnement devant le centre automobile et de la complexification de l'accès ;en effet, la manœuvre des poids lourds nécessaires à l'approvisionnement du site sera très difficile, compromettant son utilisation ;les places de stationnement sont nécessaires à l'activité.
En dépit des allégations de la SCI [X] et ainsi que le notent le SYTRAL MOBILITES et le commissaire du Gouvernement, aucune preuve objective des difficultés d'approvisionnement du garage par camion n'est démontrée, ni le fait que la perte de cinq places de stationnement empêcherait d'en faire un usage normal.

Le transport sur les lieux et les plans produits par les parties permettent de constater que l'occupation des places de stationnement expropriées n'est que partielle, de même que celle des places matérialisées sur le surplus de la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 1], ce dont il s'ensuit que les véhicules ne pouvant plus être stationnés sur les places expropriées pourront être reportés sur celles qui ne le sont pas et que l'utilisation normale du surplus de la parcelle n'en sera pas impactée.

En outre, la surface non bâtie de la parcelle, située devant le bâtiment du garage, restera importante après l'expropriation, tant en longueur qu'en largeur, avec, de plus, une allée particulièrement large le long de la façade Nord du bâtiment. Ces espaces sont manifestement suffisants pour permettre des livraisons en camion, sans incidence sur les conditions d'utilisation normales de la portion d'immeuble non expropriée.

De surcroît, le « potentiel conflit d'usage avec la future ligne de tramway » (mémoire de l'expropriée, p. 11), au-delà de son caractère hypothétique, ne constituerait pas une conséquence directe de l'expropriation mais des travaux publics d'aménagement qui s'ensuivront, échappant à l'office du juge de l'expropriation, étant observé que la parcelle est à ce jour longée, sur sa limite donnant sur la [Adresse 5], par une piste cyclable.

Dès lors, il résulte de ces éléments que l'expropriation partielle des parcelles bâties de la SCI [X] n'est pas de nature à interdire leur utilisation dans des conditions normales, le commissaire du Gouvernement soulignant à ce titre que « les portions de parking ou de circulation d'accès au fonds de parcelles prélevées sont assez modestes et n'apparaissent pas de nature à compromettre l'activité du centre auto. »
Par conséquent, la demande d'emprise totale sera rejetée.


Sur les autres dispositions de la décision
Sur les dépens

 Aux termes de l'article L. 312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « L'expropriant supporte seul les dépens de première instance. »
En l'espèce, le SYTRAL MOBILITES sera condamné aux entiers dépens de l'instance.

Sur les frais irrépétibles

 En vertu de l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. »

En l'espèce, bien que le SYTRAL MOBILITES soit condamné aux dépens, l'équité commande de dire n'y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l'expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

REJETTE l'exception de nullité soulevée par la SCI [X] et tirée du défaut de pouvoir du Président du SYTRAL MOBILITES pour exercer la présente procédure d'expropriation ;

FIXE le montant global des indemnités d'expropriation dues par le SYTRAL MOBILITES à la SCI [X] pour

une emprise d'une surface de 393 m², détacher de la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 1], d'une surface totale de 1 835 m², sise [Adresse 21] à [Localité 6] ;
une emprise d'une surface de 476 m², à détacher de la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 2], d'une surface totale de 1 644 m², sises [Adresse 22] et [Adresse 23] à [Localité 6] ;
à la somme de 1142502,27 euros, se décomposant comme suit :

1 035 002,06 euros, au titre de l'indemnité principale de dépossession ;104 500,21 euros, au titre de l'indemnité de remploi ;3 000,00 euros, au titre de l'indemnité de déménagement ;
DONNE acte au SYTRAL MOBILITES et la SCI [X] de leur accord portant sur l'indemnisation en nature de la SCI [X] par l'exécution par le SYTRAL MOBILITES des travaux de restitution des fonctionnalités listés dans sa pièce n° 4 ;

DEBOUTE le SYTRAL MOBILITES et la SCI [X] de leurs demandes plus amples ou contraires au titre des indemnités d'expropriation ;

REJETTE la demande d'emprise totale de la SCI [X] ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l'instance ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 1], le 05 janvier 2026.

La Greffière Le Juge
N. VERNAY V. BOULVERT

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Expropriation



N° RG 24/00056 - N° Portalis DB2H-W-B7I-Z3WX



Jugement du : 
05 Janvier 2026


Affaire : 

Etablissement public SYTRAL MOBILITES
C/
S.C.I. SCI [X]









Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 05 Janvier 2026, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 20 Mars 2025devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Nathalie VERNAY,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


ENTRE :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES
[Adresse 1]


représentée par Maître Jean-marc PETIT de la SELEURL JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, avocats au barreau de LYON


ET :


S.C.I. [X]
[Adresse 2] [Localité 2]


représentée par Maître Geoffrey CHAREYRE de la SELARL GC AVOCAT, avocats au barreau de LYON



En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement représenté par Monsieur CHAULET


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EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 04 juin 2024, n° 69-2024-06-04-00004, le projet de réalisation de la ligne de tramway T9 [Adresse 3], sur le territoire des communes de [Localité 3], [Localité 4] et [Localité 5], a été déclaré d'utilité publique.

La réalisation de ce projet va notamment nécessiter d'employer
une emprise d'une surface de 393 m², détacher de la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 1], d'une surface totale de 1 835 m² ;une emprise d'une surface de 476 m², à détacher de la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 2], d'une surface totale de 1 644 m² ;sises [Adresse 4] à [Localité 6].

Par courriers recommandés avec demande d'avis de réception en date du 20 juin 2024, distribués le 26 juin 2024, le SYTRAL MOBILITES a notifié à la SCI [X] ses offres d'indemnisation.

Par courrier en date du 11 juillet 2024, reçu au greffe le 16 juillet 2024 (RG 24/00045), la SCI [X] a demandé l'emprise totale de son bien.

Par mémoire reçu au greffe le 24 septembre 2024 (RG 24/00056), le SYTRAL MOBILITES a saisi le Juge de l'expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d'expropriation dues à la SCI [X].

Par ordonnance rendue le 07 octobre 2024 (RG 24/00056), la date de la visite des lieux et de l'audition des parties a été fixée au 20 janvier 2025 à 09h00, et celle de l'audience le même jour, à l'issue du transport sur les lieux.

Par ordonnance rendue le 07 octobre 2024 (RG 24/00045), la date de la visite des lieux et de l'audition des parties a été fixée au 20 janvier 2025 à 09h00, et celle de l'audience le même jour, à l'issue du transport sur les lieux.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique s'est déroulé le 20 janvier 2025.

Par décision prise à l'audience du même jour, l'instance inscrite au rôle sous le numéro RG 24/00045, a été jointe à celle inscrite sous le numéro RG 24/00056, l'affaire étant désormais appelée sous ce dernier numéro.

A l'audience du 20 mars 2025, le SYTRAL MOBILITES, représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire n° 3, déposé au greffe le 05 mars 2025 et demandé de :
rejeter les demandes de la SCI [X] ;fixer le montant global des indemnités dues à la SCI [X] à la somme de 835 108,00 euros, se décomposant comme suit :◦
758 280,00 euros au titre de l'indemnité principale ;◦76 828,00 euros au titre de l'indemnité de remploi ;prendre acte de son engagement de réaliser les travaux de restitution des fonctionnalités conformément au programme annexé ;statuer ce que de droit sur les dépens.La SCI [X], représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire en réponse n° 4, déposé au greffe le jour de l'audience et entend voir :
à titre principal, déclarer nulle la procédure ;à titre subsidiaire, faire droit à sa demande d'emprise totale ;fixer, à titre principal, l'indemnité d'expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 5 451 631,00 euros, se décomposant comme suit :◦
5 300 00,00 euros au titre de l'indemnité principale ;◦
151 631,00 euros au titre de l'indemnité de remploi ;fixer, à titre subsidiaire, l'indemnité d'expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 2 467 513,00 euros, se décomposant comme suit :◦
2 315 882,00 euros au titre de l'indemnité principale ;◦151 631,00 euros au titre de l'indemnité de remploi ;fixer, à titre plus subsidiaire, l'indemnité d'expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 1 993 605,00 euros, se décomposant comme suit :◦
1 811 459,00 euros au titre de l'indemnité principale ;◦182 146,00 euros au titre de l'indemnité de remploi ;condamner le SYTRAL MOBILITES à l'indemniser des frais de déménagement des éléments mobiliers présents dans le local commercial situé sur la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 1] ;condamner le SYTRAL MOBILITES à réaliser les travaux de restitution des fonctionnalités listés dans sa pièces n° 4 ;en tout état de cause, donner acte au SYTRAL MOBILITES de ce qu'il accepte de supporter les dépens ;condamner le SYTRAL MOBILITES à lui verser la somme de 3 000,00 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s'en est remis à ses conclusions reçues au greffe le 17 mars 2025 et souhaite voir fixer les indemnités dues à la SCI [X] à la somme de 981 000,00 euros, se décomposant comme suit :
890 000,00 euros au titre de l'indemnité principale ;90 000,00 euros au titre de l'indemnité de remploi ;1 000,00 euros au titre de l'indemnité de déménagement.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.


A l'issue de l'audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 26 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 05 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION


Sur la régularité de la procédure
Aux termes de l'article 117 du code de procédure civile : « Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice. »

L'article 121 du code de procédure civile précise : « Dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. »

En l'espèce, la SCI [X] avance que le Président du SYTRAL MOBILITES n'était pas habilité pour engager la procédure de fixation des indemnités d'expropriation, dès lors que la délibération en ce sens est datée du 03 octobre 2024 et a donc eu lieu après l'engagement de la procédure. Elle en conclut que le SYTRAL MOBILITES n'a pas qualité pour agir.

Le SYTRAL MOBILITES considère que la délibération du 15 septembre 2022, relative à l'approbation des dossiers d'enquête publique unique et d'enquête parcellaire conjointe, lui conférait le pouvoir d'engager la procédure de fixation des indemnités, cette autorisation ayant été confirmée par la délibération de son conseil d'administration du 3 octobre 2024.

Le commissaire du Gouvernement ne s'est pas prononcé sur ce point.

En premier lieu, force est de constater que tant la SCI [X] que le SYTRAL MOBILITES opèrent une confusion entre, d'une part, la régularité de la procédure, sanctionnée par une nullité et, d'autre part, le droit d'agir en fixation des indemnités d'expropriation, dont le défaut est sanctionné par l'irrecevabilité de la demande.

Le grief formulé par la SCI [X] portant sur le défaut d'habilitation du Président du SYTRAL MOBILITES pour engager la présente procédure, à la date à laquelle elle a été introduite, il appert qu'elle soulève une exception de nullité, tirée du défaut de pouvoir du représentant d'une personne morale.

En deuxième lieu, indépendamment de la portée des délibérations antérieures quant aux pourvoir du Président du SYTRAL MOBILITES d'engager la présente procédure, le conseil d'administration de l'expropriant a, par délibération n° 24-074 du 03 octobre 2024, autorisé son président, ou son représentant dûment habilité, à signer tous les courriers et actes concourant à la décision d'acquérir, dans le cadre de la réalisation du projet T9, par voie d'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens immobiliers visés dans le dossier d'enquête parcellaire.

Il s'ensuit que cette délibération a conféré au Président du SYTRAL MOBILITES le pouvoir d'agir aux fins d’acquisition des biens de la SCI [X] par voie d'expropriation, en ce compris dans le cadre de la fixation judiciaire du montant des indemnités, de sorte que, quand bien même il aurait précédemment été dépourvu de ce pouvoir, la cause de nullité invoquée par l'expropriée a disparu (mutatis mutandis : Civ. 2, 20 octobre 2011, 10-16.443).

Par conséquent, l'exception de nullité sera rejetée.


Sur la demande en fixation du montant des indemnités

Sur la consistance du bien exproprié
Sur la date de référence applicable à l'appréciation de la consistance du bien exproprié
L'article L. 322-1, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. »

Il résulte de ce texte que lorsque l'ordonnance d'expropriation n'est pas encore rendue à la date du jugement statuant sur l'indemnité, c'est à cette date qu'il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés. (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010)

En l'espèce, l'ordonnance d'expropriation n'a pas encore été prise à la date du présent jugement, de sorte que la consistance du bien expropriée doit être appréciée à la date de la décision.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié
Sur la consistance matérielle du bien

En l'espèce, les emprises expropriées concernent :
pour une surface de 393 m², la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 1], d'une surface totale de 1 835 m² ;pour une surface de 476 m², à détacher de la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 2], d'une surface totale de 1 644 m² ;sises [Adresse 4] à [Localité 6].

Ces parcelles, bâties, sont situées du côté Est de la [Adresse 5], laquelle joint deux ronds points permettant d'accéder aux échangeurs du boulevards périphérique Nord, situé à proximité immédiate.

Le quartier comprend principalement des immeubles collectifs d'habitation et des locaux d'activité. La nécropole nationale de la Doua est située à environ 200 mètres et l'arrêt de tramway T1 « [Localité 7]-Luizet » à environ 500 mètres.

La parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 1], est occupée, dans son angle Sud-Ouest, par une partie du bâtiment d'un local commercial à destination de pizzeria et, sur l'essentiel de sa moitié Est, par un bâtiment d'activité à destination de centre automobile, à l'exception d'une allée le long de la façade Nord dudit bâtiment.
Le surplus de la parcelle est occupé par onze places de stationnement délimitées au sol, des places de stationnement non délimitées au sol le long du mur de clôture Nord et par des espaces de circulation.

La parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 2], est bâtie d'un bâtiment à usage d'habitation dans sa partie Ouest, le long de la [Adresse 5], joignant celui du local commercial de pizzeria.

Un accès à deux voies de circulation dessert le bâtiment situé en fond de parcelle, côté Est, ainsi que des espaces de stationnement.

Les emprises expropriées, de 393 m² et 476 m², recouvrent :
sur la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 1] : des places de stationnement et des voies de circulation, ainsi que la partie du local commercial à destination de pizzeria qui s'y trouve implantée ;sur la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 2] : le bâtiment d'habitation et la partie du local commercial à destination de pizzeria qui s'y trouve implantée, ainsi qu'une partie de l'accès au surplus de la parcelle.
Le local commercial n'a pas pu être visité lors du transport sur les lieux, le gérant de la SCI [X] ne disposant pas des clefs et l'exploitant n'étant pas présent.

Depuis l'extérieur, il a été constaté que ce bâtiment dispose :
d'un seul niveau de rez-de-chaussée, avec toiture terrasse ;côté Ouest, sur rue, de deux baies vitrées et d'une terrasse, partiellement séparée de la voie publique par une clôture composée d'un muret et de brise vue en bois, outre son enseigne et des volets roulants métalliques ;côté Nord, de quatre fenêtres avec stores roulant, donnant sur le parking du garage exploité sur le surplus de la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 1], ainsi que de quatre blocs extérieurs de climatisation ;côté Est, de trois fenêtres avec stores roulant, donnant sur le parking du garage exploité sur le surplus de la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 1] ou sur un espace de stationnement situé à l'arrière de la maison d'habilitation contiguë ;un accès à la toiture terrasse est possible depuis une porte située au rez-de-chaussée de la façade Est de la maison.
La maison d'habitation, édifiée en R+2, comporte en substance :
façade Est : porte d'accès au garage situé au rez-de-chaussée, jour en briques de verre au rez-de-chaussée, terrasse le long de la façade du 1er étage, avec couverture partielle par une structure verre et métal, baie vitrée et porte fenêtre au 1er étage, fenêtre au 2ème étage, conduit de cheminée extérieur ;façade Sud : deux fenêtres donnant sur le garage au rez-de-chaussée, deux petits jours donnant sous l'escalier extérieur permettant d'accéder directement au 1er étage, un abri sous la terrasse de la façade Est, qui se poursuit sur une partie de la façade Sud, avec bouteilles de gaz et dont le linteau est soutenu par un étai. Au 1er étage, côté Est, une partie non couverte de la terrasse débutant en façade Est, avec un fenêtre. Côté Ouest, une porte en bois et verre, au sommet de l'escalier, une fenêtre et un jour en briques de verre.façade Ouest : sur rue, avec porte et deux fenêtres au rez-de-chaussée, trois fenêtres au 1er étage et une fenêtre au 2ème étage.L'intérieur de la maison a, de manière globale, la consistance suivante :

au rez-de-chaussée :hall d'entrée à l'Ouest : sol carrelé, murs et plafond peints, radiateur ;pièce au Nord-Ouest : sol carrelé, murs et plafond peints, radiateur, fenêtre ;pièce au Nord : sol carrelé, murs et plafonds peints, radiateur, deux petites fenêtres, deux éviers sur placards bas et faïence sur une partie des murs à proximité ;pièce centrale : sol carrelé, murs et plafonds peints, radiateur, pas de fenêtre, distribue les pièces organisée autour ;WC : toilettes à la turque, avec pommeau de douche, particulièrement sales et vétustes, une fenêtre ;pièce au Nord-Est : sol carrelé, murs et plafonds peints, radiateur, évier sur placards bas, fenêtre, arrivée de gazpièce à l'Est : sol carrelé, murs et plafonds peints, radiateur, porte-fenêtre ;pièce au Sud Est : sol carrelé, murs tapissés et plafond peint, radiateur, fenêtre, traces d'infiltrations avec décollement de la tapisserie et moisissures sur le mur sur lequel s'appuie l'escalier extérieur ;cabinet de toilette avec lavabo ;WC : toilettes à la turque, avec alimentation en eau par tuyau PVC ;au Sud-Est, garage, où est situé la chaudière de la production d'eau chaude sanitaire, permet d'accéder à la partie habitable par trois marches.au Sud, à l'issue du garage : escalier à vis, en bois et métal ;
au 1er étage :◦
hall d'entrée au Sud : sol mosaïque, murs tapissés et plafond peint ;◦dégagement : desservant la cage d'escalier éclairée par le jour de briques de verre, le hall d'entrée et les pièces de l'étage, sol mosaïque, murs tapissés, plafond peint, radiateur ;◦cuisine au Sud Ouest : sol et une partie des murs carrelés, surplus des murs et plafond peints, fenêtres au Sud et à l'Ouest, évier et mobilier, radiateur ;◦pièce à l'Ouest : moquette au sol, murs tapissés, plafond peint, placard mural, radiateur, fenêtre ;◦salle de bain : sol et une partie des murs carrelés, surplus des murs et plafond peints, baignoire, lavabo avec miroir, bidet, deux petites fenêtres ;◦WC : WC avec petite fenêtre ;◦pièce au Nord-Ouest : moquette au sol, murs tapissés, plafond peint, placard mural, radiateur, fenêtre, un tuyau en PVC circule jusque dans l'escalier ;◦pièce : moquette au sol, murs tapissés, plafond peint, radiateur, climatisation, fenêtre ;◦[Localité 8] à l'Est : sol carrelé, murs tapissés, plafond peint, fenêtre au Sud, baie vitrée et porte-fenêtre à l'Est, radiateurs, cheminée d'angle ;
au 2ème étage :◦
dégagement : sol en lino, murs tapissés, faux-plafond en dallettes, radiateur ;◦pièce à l'Ouest : sol en lino, murs tapissés, faux-plafond en dallettes, fenêtre, radiateur, salle de bain privative avec sol mosaïque, bac de douche surélevé sans cabine, lavabo, bidet ;◦pièce à l'Est : moquette au sol, murs peints, faux-plafond en dallettes, radiateur, fenêtre, réduit au Sud, avec traces d'infiltrations d'eau ;◦WC : sol carrelé, murs et plafonds peints ;◦rampants : sol en béton brut, murs en parpaings bruts, charpente non isolée, traces significatives d'infiltrations le long du conduit de cheminée passant en intérieur.
De manière générale :
les revêtements des sols, murs et plafonds sont vétustes à très vétustes, de même que l'installation électrique et la plomberie, qui datent manifestement de la construction de la maison en 1962 ;les canalisations d'eau, de chauffage et une partie de l'alimentation électrique circulent sur les murs de manière apparente ;les fenêtres et portes extérieures, également d'origine, sont en bois et simple vitrage ;certaines pièces sont encombrées de divers meubles et rebuts.
Le toiture est en tuiles et présente des infiltrations, de même que la façade Sud au niveau de l'appui de l'escalier extérieur.

Il est renvoyé, pour une description plus précise des lieux, au procès-verbal de transport.

S'agissant de la surface des bâtiments expropriés :

local commercial : la SCI [X] produit une « expertise » établie le 27 janvier 2025 par la SARL [Localité 1] ETUDES EXPERTISES, diagnostiqueur immobilier, retenant une surface de 320,33 m².
L'expropriée reconnaît cependant que la terrasse, prise en compte pour 159,12 m² par le diagnostiqueur, ne fait pas partie du local commercial et n'a pas été donnée à bail à la société [M] [E].

Elle retient donc une surface de 161,21 m², qu'adopte le commissaire du Gouvernement et qu'il conviendra d'entériner.

maison d'habitation : la SCI [X] produit une « expertise » établie le 27 janvier 2025 par la SARL [Localité 1] ETUDES EXPERTISES, diagnostiqueur immobilier, retenant une surface de 368,31 m² et applique un coefficient de 0,4 aux surfaces du garage, des débarras, combles et balcons, aboutissant à une surface de 249,5 m², à laquelle elle ajout une surface de 64 m², correspondant à celle de la toiture-terrasse de la pizzeria à laquelle est appliquée un coefficient de 0,4, soit une surface totale de 313,5 m².
Le commissaire du Gouvernement, au regard de l'article D. 331-10 du code de la construction et de l'habitation et de l'arrêté du 09 mai 1995, applique une pondération de 0,5 aux surfaces du débarras et des combles, retient une surface du garage de 6 m² et ne prend en compte les surfaces des terrasses qu'à hauteur de 9 m², soit une surface totale de 240,81 m². Il estime toutefois qu'il convient de ne conserver que la surface habitable, de 206,72 m² selon lui, la surface des termes de comparaison étant aussi exprimée en surface habitable.
Pour sa part, le SYTRAL MOBILITES propose une surface de 246,25 m², sans expliciter son calcul, et s'opposer à la prise en compte de la surface de la terrasse sur le toit du local commercial, en l'absence d'aménagement, de garde-corps, etc, et au delà de la limite de 9 m².

En premier lieu, la surface habitable d'un logement correspondant à la surface de plancher, déduction faire des surfaces des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Appliquée au mesurage de la SARL [Localité 1] ETUDES EXPERTISES, et déduction faite des surfaces du dégagement 1 (1,01 m²), de l'entrée 2 (1,84 m²), du dégagement 4 (1,8 m²) et du dégagement 6 (1,59 m²), également retranchées par la SCI [X], la surface habitable de la maison s'élève à 251,01 m².

En deuxième lieu, la surface utile d'un logement tient compte, au delà de sa surface habitable, d'une cote-part de la surface de ses annexes.

Bien que l'article D. 331-10 du code de la construction et de l'habitation et l'arrêté du 09 mai 1995, cités par le commissaire du Gouvernement, n'aient pas été adoptés pour définir le mode de calcul de la surface utile en matière d'expropriation, ils constituent une définition de ladite surface dans le domaine de l'aide au logement.

A contrario, le coefficient de 0,4 proposé par le service des Domaines dans son évaluation initiale, et adopté par la SCI [X], ne repose sur aucun fondement et aboutirait à une prise en compte excessive des surfaces des terrasses, pour une surface habitable pondérée de 74,92 m² (187,31 * 0,4), correspondant à 29,85 % de la surface réellement habitable du bien.

Dès lors, la méthode de pondération découlant de l'article D. 331-10 du code de la construction et de l'habitation et de l'arrêté du 09 mai 1995 sera retenue, de sorte que :
◦
la surface des annexes ne sera retenue que pour moitié ;◦les annexes considérées sont les surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre, comprenant les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.
Tout d'abord, les termes de comparaison n° 1, 2 et 4 du commissaire du Gouvernement disposant d'un garage, non pris en compte dans la surface des biens, la surface du garage de la maison expropriée ne sera pas intégrée à sa surface utile, même de manière pondérée, à défaut de quoi il serait indemnisé deux fois.

Ensuite, les combles n° 1, 2 et 3, rampants, ne présentent une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre que sur une partie extrêmement réduite de leur surface et non sur les 42,16 m² mesurés par la SARL [Localité 1] ETUDES EXPERTISES. De plus, eu égard à leur configuration rampante et à la nécessité de procéder à un doublage de la toiture et des murs pour éventuellement les aménager, ces combles n'apparaissent pas sérieusement aménageables, et encore moins en conservant une hauteur sous plafond d'au moins 1,8 mètre. En outre, deux des termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement disposent de greniers, sans qu'ils n'aient été pris en considération dans le calcul de la surface des biens.

Partant, les combles litigieux ne présentant pas les caractéristiques utiles pour constituer des annexes pouvant faire l'objet d'une pondération au sens du barème retenu, et la moitié des termes de comparaison du commissaire du gouvernement disposant d'annexes semblables, il n'en sera pas tenu compte dans le calcul de la surface utile de la maison.

Par ailleurs, pour ce qui est des terrasses, celles situées en façades Est et Sud de la maison représentent, selon la SARL [Localité 1] ETUDES EXPERTISES, qui les qualifie improprement de « balcons » alors qu'elles ne s'avancent pas au-dessus du vide mais reposent sur le mur du rez-de-chaussée, une surface de 28,19 m².

Elles ne seront donc retenues que pour une surface de 9 m².

Le débat relatif à la terrasse située en toiture du local commercial est ainsi inopérant, dès lors que la limite de prise en compte des terrasses est déjà atteinte.

De surcroît, la possibilité pour l'occupant de la maison d'utiliser la toiture-terrasse du local commercial comme terrasse d'agrément n'est pas démontrée par la SCI [X], alors qu'elle n'a pu être visitée lors du transport sur les lieux, faute pour son gérant de disposer de la clef permettant d'y accéder, et à défaut d'accès direct depuis la maison, celui-ci requérant d'emprunter un escalier depuis la cour arrière de la maison.

Enfin, le débarras de 5,02 m² sera intégré pour la moitié de sa surface.

Il en résulte que la surface de la maison sera retenue à hauteur de sa surface utile de 258,02 m², comprenant sa surface habitable (251,01 m²), la moitié de la surface des terrasses, retenue dans la limite de 9 m², soit 4,5 m², et la moitié de la surface du débarras, soit 2,51 m².

Sur la consistance juridique du bien

En l'espèce, le bâtiment d'habitation est libre de toute occupation et ne pourrait être habité en l'état au regard des normes de décence et de salubrité.

Le bâtiment commercial est loué à la société [M] [E].

Le tout est situé en zone UEi2 du PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 1]. Cette zone regroupe les espaces qui accueillent des activités économiques, qu'elles soient tertiaires, artisanales ou industrielles.
L'objectif est de maintenir des activités économiques, autres que l'hébergement hôtelier et le commerce de détail, dans les différents tissus urbains. 


Sur l'usage effectif et la qualification du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l'appréciation de l'usage effectif du bien exproprié
En application de l'article L. 322-2, alinéa 2, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « [...] sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers [...] »

L'article L. 213-6, alinéa 1, du code de l'urbanisme prévoit que : « Lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. »

L'article L. 213-4, a), du code de l'urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique pour cause d'utilité publique est :[...]
pour les biens non compris dans une [zone d'aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien  ».
En l'espèce, les biens expropriés sont soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 1], affectant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, a été adoptée le 13 mai 2019 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Il s'agit de la date de référence applicable pour apprécier l'usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire.


Sur l'usage effectif du bien exproprié
En l'espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, les parcelles cadastrées section AK, n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], étaient situées en zone UEi2 du PLU, qui regroupe les espaces qui accueillent des activités économiques, qu'elles soient tertiaires, artisanales ou industrielles.

L'objectif est de maintenir des activités économiques, autres que l'hébergement hôtelier et le commerce de détail, dans les différents tissus urbains. 
Il en ressort que les parcelles sont situées dans un secteur constructible.

Par ailleurs, elles sont directement desservies par une voie d'accès ainsi que par des réseaux électrique, d'adduction d'eau potable et d'assainissement.

Il s'agit donc de terrains à bâtir, déjà bâtis, dont aucune partie n'invoque cette qualité ni ne procède à une valorisation selon la méthode de la récupération foncière.

Par conséquent, il sera retenu que le bien exproprié ne doit pas être qualifié de terrain à bâtir et sera donc évalué selon son usage effectif au 18 juin 2019, à savoir un local commercial et une maison d'habitation, avec le terrain attenant, partiellement affecté en voie de circulation et place de stationnement.


Sur l'évaluation des indemnités principale et accessoires
En application de l'article L. 322-2, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. »

L'article R. 311-22, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. »

L'article L. 321-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »


Sur l'indemnité principale de dépossession
En l'espèce, les parties ont toutes fondé leurs propositions d'indemnisation sur la méthode par comparaison, qui sera donc adoptée.


Sur l'indemnité principale de dépossession du local commercial
Le SYTRAL MOBILITES propose sept transactions à titre de comparaison pour déterminer la valeur vénale du local commercial :

vente du 1er septembre 2022, d'un local commercial sis [Adresse 6] à [Localité 6], d'une surface utile de 185 m², au prix de 590 000,00 euros, soit 3 189,00 € / m² ;
Le commissaire du Gouvernement relève que la transaction est ancienne et propose de ne pas la retenir comme terme de comparaison.

vente du 12 mai 2022, d'un local commercial sis [Adresse 7] à [Localité 6], d'une surface utile de 186 m², au prix de 600 000,00 euros, soit 3 225,00 € / m² ;
Le commissaire du Gouvernement relève que la transaction est ancienne et propose de ne pas la retenir comme terme de comparaison.

vente du 11 février 2021, d'un local commercial sis [Adresse 8] à [Localité 9], d'une surface utile de 168 m², au prix de 210 000,00 euros, soit 1 250,00 € / m² ;
Le commissaire du Gouvernement relève que la transaction est ancienne et porte sur un bien situé dans une commune différente de celle du bien exproprié. Il propose de ne pas la retenir comme terme de comparaison.

vente du 29 septembre 2023, d'un local commercial sis [Adresse 9] à [Localité 6], d'une surface utile de 85 m², au prix de 200 000,00 euros, soit 2 352,94 € / m² ;
Il s'agit de la transaction n° 13 citée par le commissaire du Gouvernement.

vente du 31 janvier 2023, d'un local commercial sis [Adresse 10] à [Localité 6], d'une surface utile de 85,39 m², au prix de 185 000,00 euros, soit 2 166,53 € / m² ;
Il s'agit de la transaction n° 9 citée par le commissaire du Gouvernement.

vente du 18 janvier 2022, d'un local commercial sis [Adresse 11] à [Localité 6], d'une surface utile de 72,25 m², au prix de 110 000,00 euros, soit 1 522,49 € / m² ;
Le commissaire du Gouvernement relève que la transaction est ancienne et propose de ne pas la retenir comme terme de comparaison.

vente du 14 décembre 2021, d'un local commercial sis [Adresse 12] à [Localité 6], d'une surface utile de 91,60 m², au prix de 144 500,00 euros, soit 1 577,51 € / m² ;
Le commissaire du Gouvernement relève que la transaction est ancienne et propose de ne pas la retenir comme terme de comparaison.

Alors qu'il ressort de ces termes un prix moyen de 2 183,35 € / m², il propose de retenir une valeur de 1 500,00 € / m², outre un abattement de 12% pour occupation.

La SCI [X] valorise son bien à 1 316,49 € / m², conformément au prix déterminé par le commissaire du Gouvernement, mais l'applique non seulement à la surface du local commercial, mais à l'ensemble de la surface de l'emprise de 393 m², à détacher de la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 1], aux motifs que les parties non bâties ne seraient pas données à bail, alors qu'elles pourraient être affectées à l'activité commerciale, et constitueraient des surfaces de terrain à bâtir.
Le commissaire du Gouvernement a recherché les ventes de locaux commerciaux d'une surface comprise entre 50 m² et 200 m² et situés dans un rayon de 3 km, sur la commune de [Localité 5], conclues en 2023 et 2024. Il propose les transactions suivantes :


Le commissaire du Gouvernement expose que seul son premier terme de comparaison est véritablement proche du local commercial exproprié (580 mètres), les autres se situant entre 1,88 km et 2,74 km et dans des secteurs de plus forte commercialité, tels le [Adresse 13] et le [Adresse 14], de sorte que leur valorisation est plus élevée.

Il applique dont un abattement de 30%, tel que proposé par le SYTRAL MOBILITES, cohérent au regard du différentiel existant entre son terme n° 1 et la moyenne de l'ensemble des termes de comparaison.

Le commissaire du Gouvernement ajoute que les biens n° 6, 7 et 9 ont été vendus occupés et présentent une moins-value de 12,78% par rapport aux biens vendus libres d'occupation.

Le bien exproprié étant également occupé par la société [M] [E], il procède à un abattement de 12%, afin de tenir compte de cette occupation sur sa valeur vénale.

Il en déduit une valeur de 1 316,49 € / m² (2 137,16 * 0,7 * 0,88) et s'oppose à l'application de cette valeur à l'ensemble de la surface de l'emprise, soulignant qu'il s'agit de la valeur du local commercial bâti et que le terrain doit être considéré comme intégré.

*****

En premier lieu, les mutations citées par le SYTRAL MOBILITES seront écartées du panel des transactions les plus pertinentes pour déterminer la valeur du local commercial par comparaison, eu égard à leur relative ancienneté et à la disponibilité de nombreuses transactions plus récentes, à une distance suffisamment proche pour être significative malgré l'incidence de l'éloignement des biens.

Les ventes citées par le commissaire du Gouvernement, plus récentes et dont le relatif éloignement géographique n'interdit pas d'évaluer la valeur vénale du bien exproprié par l'application d'un abattement, représentatif de la moindre commercialité de l'emplacement du bien exproprié, seront adoptées.

En deuxième lieu, s'agissant des abattements, ceux de 30% et de 12% proposés par le commissaire du Gouvernement, qui permettent de refléter la faible commercialité de l'emplacement du local commercial exproprié et la moins-value inhérente à son occupation, ils seront également retenus, ce d'autant plus que l'exproprié adopte le prix au mètre carré qui en ressort.

En troisième lieu, la valeur ainsi déterminée correspondant à celle du bâti, il n'y a pas lieu de l'appliquer à la surface de l'emprise correspondant à la terrasse du local commercial, occupée par l'exploitant quand bien même elle ne lui est pas louée, l'évaluation du local commercial devant être réalisée terrain intégré.

Il résulte de ces éléments que le préjudice de dépossession de la SCI [X] pour l'expropriation du local commercial et du terrain environnant s'élève à 212 231,44 euros (2 137,16 * 0,7 * 0,88 * 161,21).


Sur l'indemnité principale de dépossession de la maison d'habitation
Le SYTRAL MOBILITES propose trois transactions à titre de comparaison pour déterminer la valeur vénale de la maison d'habilitation :

vente du 16 juillet 2021, d'une maison d'habitation sise [Adresse 15] à [Localité 6], d'une surface habitable de 100 m², au prix de 280 000,00 euros, soit 2 800,00 € / m² ;
Le commissaire du Gouvernement souligne l'ancienneté de la transaction et demande de l'écarter, cette dernière n'étant plus représentative de la valeur vénale actuelle du bien exproprié.

vente du 22 juillet 2022, d'une maison d'habitation sise [Adresse 16] à [Localité 6], d'une surface habitable de 150 m², au prix de 630 500,00 euros, soit 4 203,00 € / m² ;
Il s'agit du terme de comparaison n° 2 proposé par le Commissaire du Gouvernement.

vente du 27 décembre 2022, d'une maison d'habitation sise [Adresse 17] à [Localité 6], d'une surface habitable de 150 m², au prix de 555 000,00 euros, soit 3 700,00 € / m² ;
Il s'agit du terme de comparaison n° 3 proposé par le Commissaire du Gouvernement, la valeur ayant cependant été rectifiée par ce dernier.

Le SYTRAL MOBILITES propose de retenir une valeur de 3 000,00 € / m², d'y appliquer un abattement de 30% en raison de son implantation dans une zone à vocation économique du PLU, soit une valeur de 2 400,00 € / m².
La SCI [X] se réfère à la valeur moyenne des termes de comparaison du commissaire du Gouvernement, de 4 127,84 € / m².

Elle se prévaut par ailleurs des transactions suivantes, portant sur des biens situés dans un périmètre de 1 000 m² autour de la maison expropriée :


Après en avoir retiré les ventes des 14 avril 2023 et 19 mars 2024, les plus onéreuses au mètre carré, la SCI [X] aboutit à une valeur moyenne de 4 351,81 € / m².

Le commissaire du Gouvernement a recherché des transactions conclues de janvier 2022 à novembre 2024, dans un rayon de 500 mètres du bien exproprié, portant sur des maisons d'une surface de 90 à 300 m². Après avoir écarté une vente relative à une maison sans eau ni tout à l'égout, ainsi que la vente d'une maison avec piscine, il propose les mutations suivantes :

vente du 12 septembre 2022, d'une maison d'habitation avec jardin privatif sise [Adresse 18] à [Localité 6], d'une surface habitable de 110,02 m², au prix de 470 300,00 euros, soit 4 274,68 € / m² ;
vente du 22 juillet 2022, d'une maison d'habitation avec terrain d'agrément sise [Adresse 16] à [Localité 6], d'une surface habitable de 150 m², au prix de 630 500,00 euros, soit 4 203,33 € / m² ;
Il s'agit du terme de comparaison n° 2 proposé par le SYTRAL MOBILITES.

vente du 27 décembre 2022, d'une maison d'habitation avec cour et jardin, sise [Adresse 19] à [Localité 6], d'une surface habitable de 150 m², au prix de 740 000,00 euros, soit 4 933,33 € / m² ;
Il s'agit du terme de comparaison n° 3 proposé par le SYTRAL MOBILITES.

Le commissaire du Gouvernement explique que le prix de vente de 555 000,00 euros, cité par l'expropriant, ne concerne que les trois-quart de la pleine propriété du bien, la vente étant réalisée entre co-indivisaires pour mettre fin à l'indivision.
vente du 15 septembre 2022, d'une maison d'habitation avec cour sise [Adresse 20] à [Localité 6], d'une surface habitable de 100 m², au prix de 310 000,00 euros, soit 3 100,00 € / m² ;
Le commissaire du Gouvernement expose que la transaction porte sur 1/6ème de la pleine propriété du bien, au prix de 50 000,00 euros, la valeur totale du bien en pleine propriété étant estimée à 310 000,00 euros.

Il en résulte :
valeur moyenne : 4 127,84 € / m² ;valeur médiane : 4 239,00 € / m².
Le commissaire ajoute que l'état de vétusté et d'abandon de la maison depuis plusieurs années nécessite des travaux substantiels pour la rendre habitable, qu'il estime à 850,00 € / m², à déduire du prix moyen, soit 3 277,84 € / m².

Il écarte l'application d'un abattement de 30% pratiqué par le SYTRAL MOBILITES du fait de la localisation du bien dans une zone à vocation économique, du fait que les termes de comparaison retenus par ses soins sont situés à proximité et dans une zone identique ou similaire, de sorte que leur prix reflète déjà la moins-value inhérente à cette localisation.

Enfin, il applique la valeur précitée à la surface habitable, les surfaces des annexes des biens de comparaison n'étant pas connues et ne pouvant faire l'objet d'une pondération pour comparaison de surfaces utiles.

*****

En premier lieu, la transaction n° 1 du SYTRAL MOBILITES sera écartée, eu égard à son ancienneté qui ne permet pas de retenir qu'elle soit encore représentative de la valeur vénale actuelle du bien exproprié.

De même, les transactions citées par la SCI [X] ne sont pas pertinentes pour déterminer la valeur vénale de sa maison d'habitation.

En effet, les biens vendus sont, à l'exception de la vente du 19 mars 2024 (n° 9), situées à au moins 800 mètres du bien exproprié, de sorte que leur éloignement conduit à ce qu'ils ne soient plus situés dans le même quartier et soumis aux mêmes facteurs de plus et moins-value, dont, en particulier, la proximité immédiate du boulevard périphérique Nord et les nuisances acoustiques et atmosphériques qu'il engendre, une implantation dans une zone du PLU à vocation économique et non d'habitation, et le relatif isolement du bien vis-à-vis des transports, commerces et commodités du centre-ville.

De plus, la vente n° 9 concerne une maison avec piscine, qui n'est donc pas comparable, eu égard à la valeur d'un tel équipement, au bien exproprié.


Encore, la vente n° 10, du 08 septembre 2023, est afférente à une maison d'habitation édifiée en 2015, laquelle présente nécessairement une consistance et des caractéristiques différentes de celles du bien exproprié, qui n'a pas fait l'objet d'une quelconque rénovation significative depuis sa construction au début des années 1960.
Ainsi, ces mutations ne sauraient être retenues comme termes de comparaison.

Les transactions citées par le commissaire du Gouvernement, qui rejoignent en partie celles avancées par le SYTRAL MOBILITES, portent sur des biens situés à proximité de la maison expropriée et dont rien n'indiquent qu'ils seraient d'une consistance suffisamment différente pour interdire d'en déduire utilement la valeur vénale du bien exproprié.

Ils seront donc adoptés comme termes de comparaison les plus adaptés et le prix moyen de 4 127,84 € / m² sera retenu.

En deuxième lieu, l'état de vétusté avancée du bien exproprié, qui le rend inhabitable en l'état, commande d'appliquer un abattement au prix moyen précédemment retenu pour déterminer sa valeur vénale, correspondant au préjudice de dépossession subi par l'expropriée, laquelle peut se définir comme le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation.

La détermination de cet abattement par rapport au coût des travaux qui seraient nécessaires à la rénovation, telle qu'opérée par le commissaire du Gouvernement, apparaît donc adaptée, en ce qu'elle reflète le calcul économique pouvant être fait par un éventuel acquéreur.

Le montant de 850,00 € / m² proposé par le commissaire du Gouvernement apparaît, à ce titre, sous-évalué, dès lors que la rénovation dont il est question devrait porter sur les réseaux électrique et de plomberie, les menuiseries extérieures et volets, la couverture, l'isolation, le système de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, ainsi que les aménagements intérieurs, sols, revêtements des murs et plafonds, salles de bains, WC et cuisine, ainsi que des reprises du linteau de l'abri des bonbonnes de gaz en façade Sud et de l'étanchéité de la façade au niveau de l'escalier extérieur.

A défaut d'autre élément d'appréciation du coût de ces travaux débattu entre les parties, il conviendra toutefois de retenir ce montant.

La proximité géographique des termes de comparaison retenus par rapport au bien exproprié ne requiert pas d'appliquer un abattement supplémentaire pour tenir compte de la localisation du bien exproprié dans une zone à vocation économique, cet écueil étant partagé par les termes de comparaison et se traduisant déjà dans leur valeur au mètre carré.

La valeur vénale du bien exproprié sera donc arrêtée à 3 277,84 € / m².

En troisième lieu, les termes de comparaison retenus disposent des annexes suivantes :
terme 1 : garage et jardin privatif ;terme 2 : garage, caves, jardin et terrain d'agrément ;terme 3 : cave, greniers, cour et jardin ;terme 4 : garage, cave, grenier, cour.
En considération de ces annexes, dont la surface est inconnue et n'a pas été intégrée avec pondération dans la surface des biens vendus, le prix moyen au mètre carré sera appliqué à la surface habitable de la maison expropriée et non pas à sa surface utile.

D'une part, cette dernière ne tient déjà pas compte de la surface du garage, dont dispose trois des quatre termes de comparaison, ni des combles, non aménageables et s'apparentant davantage à des greniers.

D'autre part, deux des termes de comparaison disposant de caves, il n'y a pas lieu de tenir spécifiquement compte du débarras de 5,02 m².

De façon identique, la surface des terrasses du bien exproprié, retenue dans la limite de 4,5 m² en termes de surface utile, ne saurait être prise en compte alors que les termes de comparaison disposent de jardins privatifs et que la maison est expropriée avec pour seul terrain environnant la voie d'accès Sud et quelques mètres carrés bétonnés entre sa façade et la voie publique, pouvant servir au stationnement.

Seule la surface habitable de la maison, de 251,01 m², sera donc prise en compte pour l'évaluation du préjudice de dépossession.

Il résulte de ces éléments que le préjudice de dépossession de la SCI [X] pour l'expropriation de la maison d'habitation et du terrain environnant s'élève à 822770,62 euros (3 277,84 X 251,01).

*****

Le montant cumulé de l'indemnité due pour l'expropriation de chacun des bâtiments, terrain intégré, s'élève à 1 035 002,06 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité principale de dépossession due par le SYTRAL MOBILITES à la SCI [X] à la somme de 1.035 002,06 euros.


Sur l'indemnité de remploi
En application de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « L'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. »


En l'espèce, le bien n'était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par la Demanderesse et sollicité par les Défendeurs, sera utilisé pour calculer le montant de l'indemnité de remploi :
20% pour les indemnités n'excédant pas 5 000,00 euros ;15% pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n'excédant pas 15 000,00 euros ;10% pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.
Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES à la SCI [X] à la somme de 104 500,21 euros.


Sur les frais de déménagement
En l'espèce, il ressort du contrat de bail commercial conclu entre la SCI [X] et la société [M] [E] qu'une partie du mobilier présent dans le local commercial appartient à la bailleresse et non pas à la société preneuse.

Aucun devis n'est produit par l'expropriée pour justifier du montant des frais de déménagement à intervenir, alors que son préjudice, tenant à la nécessité de déplacer le mobilier professionnel, est certain.

En l'absence d'autre élément de preuve, il sera évalué à hauteur de 3 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité de déménagement due par le SYTRAL MOBILITES à la SCI [X] à la somme de 3 000,00 euros.


Sur les travaux de restitution des fonctionnalités
Aux termes de l'article R. 311-20 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « Le juge donne acte, le cas échéant, des accords intervenus entre l'expropriant et l'exproprié. »

En l'espèce, la SCI [X] demande la condamnation du SYTRAL MOBILITES à réaliser les travaux de restitution des fonctionnalités listés dans sa pièce n° 4, dans l'expropriant demande qu'il lui soit donné acte de son engagement à les réaliser.

Il s'ensuit qu'un accord est intervenu entre l'expropriant et l'exproprié, dont il convient de donner acte.

Par conséquent, il conviendra de donner acte de l'accord intervenu entre le SYTRAL MOBILITES et la SCI [X] portant sur l'indemnisation en nature de la SCI [X] par l'exécution par le SYTRAL MOBILITES des travaux de restitution des fonctionnalités listés dans sa pièce n° 4.



Sur la demande d'emprise totale
L'article L. 242-1, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose : « Lorsque l'expropriation ne porte que sur une portion d'immeuble bâti et si la partie restante n'est plus utilisable dans les conditions normales, l'exproprié peut demander au juge l'emprise totale. »

En l'espèce, il est tout d'abord relevé que le SYTRAL MOBILITES ne concluant pas à l'irrecevabilité de la demande d'emprise totale dans le dispositif de son mémoire, il n'y a pas lieu d'examiner la fin de non-recevoir développée en page 6 de celui-ci.

Sur le fond, la SCI [X] expose, au soutien de sa demande d'emprise totale, que :
le reliquat des immeubles bâtis ne pourra plus être utilisée dans des conditions normales, en raison de la perte de cinq places de stationnement devant le centre automobile et de la complexification de l'accès ;en effet, la manœuvre des poids lourds nécessaires à l'approvisionnement du site sera très difficile, compromettant son utilisation ;les places de stationnement sont nécessaires à l'activité.
En dépit des allégations de la SCI [X] et ainsi que le notent le SYTRAL MOBILITES et le commissaire du Gouvernement, aucune preuve objective des difficultés d'approvisionnement du garage par camion n'est démontrée, ni le fait que la perte de cinq places de stationnement empêcherait d'en faire un usage normal.

Le transport sur les lieux et les plans produits par les parties permettent de constater que l'occupation des places de stationnement expropriées n'est que partielle, de même que celle des places matérialisées sur le surplus de la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 1], ce dont il s'ensuit que les véhicules ne pouvant plus être stationnés sur les places expropriées pourront être reportés sur celles qui ne le sont pas et que l'utilisation normale du surplus de la parcelle n'en sera pas impactée.

En outre, la surface non bâtie de la parcelle, située devant le bâtiment du garage, restera importante après l'expropriation, tant en longueur qu'en largeur, avec, de plus, une allée particulièrement large le long de la façade Nord du bâtiment. Ces espaces sont manifestement suffisants pour permettre des livraisons en camion, sans incidence sur les conditions d'utilisation normales de la portion d'immeuble non expropriée.

De surcroît, le « potentiel conflit d'usage avec la future ligne de tramway » (mémoire de l'expropriée, p. 11), au-delà de son caractère hypothétique, ne constituerait pas une conséquence directe de l'expropriation mais des travaux publics d'aménagement qui s'ensuivront, échappant à l'office du juge de l'expropriation, étant observé que la parcelle est à ce jour longée, sur sa limite donnant sur la [Adresse 5], par une piste cyclable.

Dès lors, il résulte de ces éléments que l'expropriation partielle des parcelles bâties de la SCI [X] n'est pas de nature à interdire leur utilisation dans des conditions normales, le commissaire du Gouvernement soulignant à ce titre que « les portions de parking ou de circulation d'accès au fonds de parcelles prélevées sont assez modestes et n'apparaissent pas de nature à compromettre l'activité du centre auto. »
Par conséquent, la demande d'emprise totale sera rejetée.


Sur les autres dispositions de la décision
Sur les dépens

 Aux termes de l'article L. 312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « L'expropriant supporte seul les dépens de première instance. »
En l'espèce, le SYTRAL MOBILITES sera condamné aux entiers dépens de l'instance.

Sur les frais irrépétibles

 En vertu de l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. »

En l'espèce, bien que le SYTRAL MOBILITES soit condamné aux dépens, l'équité commande de dire n'y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS

Le Juge de l'expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

REJETTE l'exception de nullité soulevée par la SCI [X] et tirée du défaut de pouvoir du Président du SYTRAL MOBILITES pour exercer la présente procédure d'expropriation ;

FIXE le montant global des indemnités d'expropriation dues par le SYTRAL MOBILITES à la SCI [X] pour

une emprise d'une surface de 393 m², détacher de la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 1], d'une surface totale de 1 835 m², sise [Adresse 21] à [Localité 6] ;
une emprise d'une surface de 476 m², à détacher de la parcelle cadastrée section AK, n° [Cadastre 2], d'une surface totale de 1 644 m², sises [Adresse 22] et [Adresse 23] à [Localité 6] ;
à la somme de 1142502,27 euros, se décomposant comme suit :

1 035 002,06 euros, au titre de l'indemnité principale de dépossession ;104 500,21 euros, au titre de l'indemnité de remploi ;3 000,00 euros, au titre de l'indemnité de déménagement ;
DONNE acte au SYTRAL MOBILITES et la SCI [X] de leur accord portant sur l'indemnisation en nature de la SCI [X] par l'exécution par le SYTRAL MOBILITES des travaux de restitution des fonctionnalités listés dans sa pièce n° 4 ;

DEBOUTE le SYTRAL MOBILITES et la SCI [X] de leurs demandes plus amples ou contraires au titre des indemnités d'expropriation ;

REJETTE la demande d'emprise totale de la SCI [X] ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l'instance ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 1], le 05 janvier 2026.

La Greffière Le Juge
N. VERNAY V. BOULVERT

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  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-3, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 14 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00029

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 14 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00046

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 28 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 24/00180

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 28 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 24/00157

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 24 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00121

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 15 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00133

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 5 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 24/00159

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

Mise à jour de la source le 2026-06-15T18:47:27.397Z.