Tribunal judiciaire de Bobigny, Expropriations 2, 7 juillet 2026, n° 25/00114

Exposé du litige

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 27 janvier 2026
Date des débats : 24 mars 2026 ; 12 mai 2026
Date de la mise à disposition : 07 juillet 2026.



EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [B] et Mme [F] [B] née [U] (ci-après les consorts [B]) sont propriétaires des lots n° 636 correspondant à un appartement de type F3 (1393/856 189èmes des parties communes), n° 807 correspondant à une cave (6/856 189èmes des parties communes) et n° 1512 correspondant à un emplacement de stationnement n° 218 (55/856 189èmes des parties communes) rattachés au bâtiment B12 de la copropriété de [Adresse 4], situé [Adresse 5].

L’ensemble immobilier de la copropriété est situé sur les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 1], AM [Cadastre 2] et AM [Cadastre 3] à [Cadastre 4].

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’Opération de Requalification des COpropriétés Dégradées (ORCOD) du [Adresse 6], comprenant les copropriétés du « [Adresse 7]  »et de  [Adresse 4]  , a été déclarée d’Intérêt National (ORCOD IN) et sa mise en œuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF).

Le bien est situé dans le périmètre de la zone d’aménagement concerté (ZAC) du « [Adresse 8]  »qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP), selon arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019 dont les effets ont été prorogés par arrêté préfectoral n° 2024-1254 du 23 avril 2024.

Par décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021, l’EPFIF a été autorisé à prendre possession immédiate d’immeubles dégradés situés dans le périmètre défini par le décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015 déclarant d’intérêt national l’opération de requalification de copropriétés dégradées du quartier dit du « [Localité 1] » à [Localité 2].

Par arrêté préfectoral n° 2024-1278 du 29 avril 2024, le préfet de la Seine-saint-Denis a prescrit l’ouverture d’une enquête parcellaire complémentaire portant sur des biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du « [Adresse 8]  »portant sur :

- les bâtiments B1, B3, B4, B5, B6 bis, B7, B7 bis de la copropriété du « [Adresse 7]  ,

- et les bâtiments B11, B12, B12 bis parking, B15 de la copropriété de »« [Adresse 4]  .

Cette enquête s’est déroulée du 3 juin au 28 juin 2024.

Par mémoire valant offres du 13 mars 2025, signifié à chacun des consorts [B] par exploits séparés de commissaire de justice du 13 mars 2025 et du 20 mars 2025, remis à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, l’EPFIF a proposé d’indemniser les consorts [B] de façon alternative, à une somme totale de : 

- 85 700 € en valeur libre,

- 73 072 € en valeur occupée.


Par requête datée du 30 juin 2025 et reçue au greffe le 16 juillet 2025, accompagnée d’une copie de son mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de l’indemnité totale de dépossession à devoir aux consorts [B].

En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R. 311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception de l’offre par les consorts [B] des offres de l’EPFIF.

L’EPFIF a fait signifier l’acte de saisine aux consorts [B] par exploits de commissaire de justice du 7 juillet 2025, remis à son étude selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile.

Par ordonnance rendue le 27 novembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé la date du transport judiciaire sur les lieux et d’audition des parties au 27 janvier 2026 et a fixé la date de l’audience au 24 mars 2026.

L’EPFIF a fait signifier cette décision aux consorts [B] le 10 décembre 2025 par exploits de commissaire de justice remis à son étude.

La date de réception a laissé aux consorts [B] :

- »un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire de l’EPFIF et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

- et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R. 311-15, 4ème alinéa, du même code.

Aux termes de ses conclusions datées du 29 décembre 2025, le commissaire du Gouvernement, en retenant un état d’entretien très bon, propose de fixer le montant de l’indemnité totale de dépossession, de façon alternative, à : 

- 85 700,00 € en valeur libre.

- 72 995,00 € en valeur occupée.

Il observe que l’occupant reste libre du choix du déménageur de son choix et de ne pas recourir au prestataire retenu par l’expropriant dans le cadre du marché public de service spécifique et que, dans ce cas, les frais de déménagement seront assumés par l’EPFIF sur présentation par les expropriés de devis nominatifs.

Il rappelle également que le marché immobilier du Chêne et de [Adresse 4] est spécifique et que les autres copropriétés de l’ORCOD ont fait l’objet de plusieurs travaux et figurent dans une situation financière stable de nature à empêcher la comparaison entre les copropriétés du périmètre du [Adresse 8].

Lors du transport judiciaire du 27 janvier 2026, les consorts [B] étaient présent mais non représentés.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement estiment que le bien est en bon état.

Procès-verbal a été dressé à l’issue du transport judiciaire.

Par mémoire en fixation d’indemnités d’expropriation reçue au greffe le 19 mars 2026, les consorts [B] demandent, à titre principal, de voir fixer le montant de l’indemnité de dépossession à la somme totale de 178 140 €, correspondant à : 

- 160 720 € au titre de l’indemnité principale,

- 16 000 € d’indemnité de remploi,

- 1 420 € au titre des frais de déménagement.


En substance, après avoir rappelé que l’indemnité principale doit prendre en compte la valeur vénale du bien en fonction de ses caractéristiques et de l’état du marché immobilier, ils demandent d’écarter les termes de comparaison présentés par le commissaire du Gouvernement au motif que les cessions amiables proposées ne reflètent pas un marché immobilier normal. Ils produisent leurs propres termes de référence correspondant à une étude d’un marché immobilier local dans les communes limitrophes.

Enfin, ils sollicitent la condamnation de l’EPFIF au paiement des dépens et à leur payer une indemnité de 4 800 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 24 mars 2026, l’affaire a été renvoyée afin de permettre aux parties de se mettre en état.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives datées du 2 avril 2026 auxquelles il se réfère, le commissaire du Gouvernement, considérant que le bien est en bon état, a actualisé sa proposition d’indemnisation de la façon suivante :

- 72 148,00 € en valeur libre, dont : 

 - 64 680 € au titre de l’indemnité principale,

 - 7 468 € au titre de l’indemnité de remploi,

- 61 475 € en valeur occupée, dont : 

 - 54 978 € au titre de l’indemnité principale,

 - 6 497 € au titre de l’indemnité de remploi.

L’EPFIF, par un mémoire récapitulatif et en réplique daté du 23 mars 2026 reçu au greffe le 12 mai 2026, propose de fixer l’indemnité de dépossession du bien - estimé en bon état - comme suit : 

- 72 148 €, en valeur libre, dont : 

 - 64 680 € au titre de l’indemnité principale,

 - 7 468 € au titre de l’indemnité de remploi,

- 61 491,20 €, en valeur occupée, dont : 

 - 54 992 € au titre de l’indemnité principale,

 - 6 499,20 € au titre de l’indemnité de remploi.


L’EPFIF soutient que ses termes de référence doivent être retenus car il résulte de plusieurs arrêts de cours d’appels, que les accords amiables qu’il propose doivent être pris en considération puisqu’ils correspondent à des ventes conclues au sein du même bâtiment que celui des expropriés pour des biens situés dans le même zonage, avec les mêmes caractéristiques que celui-ci. Il ajoute que ces références doivent être privilégiées car les biens situés au sein de l’ORCOD du [Adresse 6] forment un marché spécifique.

Pour ce motif, il demande d’écarter les termes de comparaison présentés par les consorts [B] en affirmant que, s’agissant de cessions d’appartements situés dans des communes limitrophes, elles ne sont pas comparables aux ventes des logements situés au sein du [Adresse 7].

Enfin, considérant que les expropriés ne justifient pas de leur demande formée au titre des frais de déménagement, il demande de les en débouter.
 
A cet égard, il souligne que si les expropriés renoncent au droit au relogement, il prendra en charge leurs frais de déménagement sur présentation d’un devis et des justificatifs et que, pour le cas où les expropriés demanderaient à bénéficier d’un relogement, il a contracté avec une entreprise spécialisée, un marché public de service spécifique pour assurer cette prestation, évitant ainsi aux occupants relogés d’avoir à rechercher un prestataire et de préfinancer leur déménagement. Il demande en conséquence de donner acte de son engagement à prendre en charge les frais de déménagement.

Par un « mémoire récapitulatif et en réplique en fixation d’indemnités d’expropriation », déposé à l’audience de renvoi du 12 mai 2026, les consorts [B] demandent au juge de l’expropriation de :

à titre principal, de les recevoir en leurs demandes, fins et conclusions, y faire droit purement et simplement et en conséquence, de :

- rejeter l’évaluation proposée par l’EPFIF et par le commissaire du Gouvernement et plus généralement, rejeter toutes leurs demandes, fins et conclusions, comme étant à la fois irrecevables et mal fondées,

- voir fixer le montant de l’indemnité de dépossession, à la somme totale de 178 140 €, ainsi détaillée : 

- 160 720 € au titre de l’indemnité principale,

- 16 000 € d’indemnité de remploi,

- 1 420 € au titre des frais de déménagement 

- condamner l’EPFIF à leur payer la somme totale de 178 140 €, assortie des intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire, avant dire droit, d’ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière, à savoir de :

- prendre connaissance de l’ensemble des pièces produites par les parties,

- d’entendre les parties ainsi que tout sachant, se faire remettre tous documents utiles,

- de donner un avis technique sur l’évaluation de la valeur vénale des biens expropriés, l’estimation de tous les postes de préjudices accessoires découlant de l’expropriation envisagée,

- de fournir à la juridiction tous éléments techniques utiles à la solution du litige,

- d’adresser aux parties une note de synthèse de ses opérations, les inviter à lu adresser leurs dires dans un délai d’un mois et y répondre dans son rapport définitif,

-de fixer la date de dépôt de son rapport au greffe de la juridiction, sauf prorogation accordée sur rapport de l’expert à cet effet,

- de dire que l’organisme demandeur à l’expropriation devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de la juridiction la somme qu’il plaira au tribunal de fixer à valoir sur les frais d’honoraires d’expert judiciaire, avant la date qu’il appartiendra au tribunal de fixer, faute de quoi, la désignation de celui-ci sera caduque et il sera tiré les conséquences de cette abstention,

- de dire que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti que la provision a été consignée,

Dans tous les cas, 

- de condamner l’EPFIF aux entiers dépens et à leur payer une indemnité de 4 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- statuer ce que de droit sur l’exécution provisoire. 

En substance, ils contestent les nouvelles propositions d’indemnisation de l’EPFIF et du commissaire du Gouvernement qui ne reflètent pas la valeur réelle du bien. A cet égard, ils affirment que leur bien est en très bon état d’entretien et qu’ils ont réalisé divers travaux de rénovation alors que les termes de référence produits par l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement ne sont issues que d’une étude du marché de la copropriété du [Adresse 7], marché contraint qui fausse les valeurs à retenir. Ils contestent également l’application, faite tant par l’autorité expropriante que par le commissaire du Gouvernement, d’un abattement dans l’éventualité d’une option pour un relogement.

Ils produisent de nouveaux termes de référence correspondant à des mutations publiées dans un secteur proche de la copropriété du [Adresse 7] et dans les communes limitrophes.

En réponse à l’expropriant, ils soutiennent que leur demande formée au titre de l’indemnité de déménagement à hauteur de 1 420 € est suffisamment justifiée.

A l’audience du 12 mai 2026, les parties ont pu développer les éléments de leurs dernières écritures et le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations conformément aux dispositions de l’article R. 311-20, alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré pour que la décision soit rendue le 7 juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été indiqué aux parties.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession.

L’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que :  La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.  .

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ratifiée et ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.


Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L 321-3 du même code, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :

- Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation,  le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété  . Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...). 
En l’espèce, les parties ne soutiennent pas qu’une ordonnance d’expropriation aurait été rendue, pas plus que le commissaire du Gouvernement. Dès lors, la consistance des lots doit s’apprécier au jour du présent jugement.

- Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme.

En l’espèce, aux termes des conclusions récapitulatives du commissaire du Gouvernement, le PLUi de l’EPT Grand Paris Grand Est a été approuvé au Conseil de territoire du 17 décembre 2024 et a été rendu opposable aux tiers le 15 janvier 2025, ce qui n’est pas contesté ni par l’EPFIF ni par les expropriés.

Il convient donc de retenir la date du 15 janvier 2025. 

Les parcelles sont situées en zone UPCSB3, zone de projets.

- Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités. 

En l’espèce, la consistance des lots litigieux doit être évaluée à la date du présent jugement.

Sur la consistance de l’ensemble immobilier et du bien de la partie expropriée

Sur les copropriétés du [Adresse 7] et de [Adresse 4]

La commune de [Localité 2] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie expresse n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée, n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 3] à [Localité 4] et dessert [Localité 2]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 5]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation.

La copropriété du [Adresse 7] a été édifiée en 1966. Elle est composée de 10 bâtiments, soit 873 logements.

Dans leurs écritures, l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement font état d’une étude concernant les copropriétés contiguës du [Adresse 7] et de [Adresse 4] réalisée par la commune de [Localité 2] en 2014. Ils mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté et 85 % des ménages ayant des revenus inférieurs au PLAI), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.
Le commissaire du Gouvernement ajoute que les copropriétés du [Adresse 7] et de [Adresse 4] ont fait l’objet :

- d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le Département de la Seine-saint-Denis et la commune de [Localité 2], qui avait pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique ; il a pris fin en 2015,

- d’une opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « [Localité 1]  »selon un décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015 déclarant ladite opération d’intérêt national ; la mise en oeuvre de l’opération a été confiée à l’EPFIF,

- d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2398 du 11 septembre 2017.

S’agissant des lots à évaluer

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B12, faisant partie de la copropriété de « [Adresse 4] ». L’adresse postale est : [Adresse 9].


L’immeuble est ainsi composé : 
- le sous-sol, à usage de caves, 
- le rez-de-chaussée et les neufs étages à usage d’habitation.

Le hall de l’escalier C est en état moyen d’entretien. Les murs peints et le carrelage du sol sont en état moyen. Le plafond est en mauvais état, des dalles sont manquantes, d’autres sont trouées. Les boîtes aux lettres sont en mauvais état.

Les étages sont accessibles par un escalier et par un ascenseur qui était hors service au jour du transport.

Des places de stationnement se trouvent à proximité immédiate du bâtiment.

 Description du logement (lot n° 636) : 

Le logement se situe au 9ème étage. C’est un appartement de type F3. L’électricité est fonctionnelle dans la totalité du logement.

L’entrée donne accès aux différentes pièces et se poursuit par un couloir au fond duquel se trouve la salle de bains. Le sol de l’entrée et du couloir est carrelé, d’un carrelage à motifs. Deux placards, à usage de rangement, sont encastrés dans le mur. Un compteur électrique est installé sur le mur du couloir.

Le local des WC se trouve à droite du couloir. Le sol et les murs sont recouverts d’un carrelage bleu en bon état. La peinture blanche du plafond est en état d’usage. Une bouche d’aération est installée sur l’un des murs.

La salle de bains est située tout au fond du couloir, face à l’entrée. Le sol et les murs sont recouverts d’un carrelage bleu en bon état. Le plafond de la pièce est abîmé. La grande baignoire dont le tablier est recouvert d’un même carrelage bleu, est en état d’usage. Un lavabo est encastré dans un plan de travail en imitation marbre disposé sur un meuble de rangement. La ventilation de la pièce est assurée par une bouche d’aération.

Le salon est accessible depuis l’entrée par une porte séparée. Le carrelage au sol est identique à celui situé dans l’entrée. Le papier peint des murs est en bon état, la peinture du plafond est en état d’usage.

Une grande porte-fenêtre en PVC et double vitrage traverse toute la largeur de la pièce. Elle est composée de deux fenêtres oscillo-battantes. La sécurité de la porte-fenêtre est assurée, à l’extérieur, par un garde corps et les volets coulissants en bois sont en bon état.

Une première chambre, séparée par une porte, est accessible par le fond du salon. Le sol est recouvert d’un carrelage imitation marbre. Il est en très bon état. Un mur est recouvert sur la quasi-totalité de fenêtres oscillo-battantes. Des volets en bois coulissant en bon état sont disposés à l’extérieur. Le plafond et les tapisseries murales sont en bon état.

La cuisine est à gauche de l’entrée. Le carrelage au sol est en très bon état. Les murs sont également recouverts, pour partie, de carrelage en très bon état, tandis que la partie peinte est en état d’usage. Deux bouches d’aération permettent la ventilation de la pièce qui dispose également d’une fenêtre oscillo-battante en PVC et double vitrage. La peinture au plafond, écaillée par endroits, est en état d’usage. A la suite de l’évier - en état d’usage - est installé au plan de travail carrelé. Des meubles de rangement sont situés en dessous et au-dessus du dit plan de travail.

Derrière la porte permettant l’accès à la cuisine, un petit placard abrite la colonne d’eau et divers objets.


Enfin l’accès à la seconde chambre se fait par une porte située sur le même mur que la porte d’entrée. Le sol est recouvert d’un carrelage noir, le papier peint des murs est en bon état, le plafond est en bon état malgré une trace d’humidité. A mi-hauteur, une fenêtre en PVC et double vitrage, équipée de volets coulissants en bois, en bon état, traverse tout le mur du fond.

Description du parking (lot n° 1512) et de la cave (lot n° 807) : 

Il s’agit de la place n° 218, située au sein de la copropriété, dans l’allée n° 21, à l’arrière du bâtiment B 12, dans une allée goudronnée où se trouvent d’autres emplacements configurés pour un stationnement en bataille. Le parking est à ciel ouvert. Il ne bénéficie d’aucun équipement particulier et aucune barrière n’empêche l’accès à la copropriété.

La plaque mentionnant le numéro de la place de stationnement n° 218 est absente. Le goudron du sol est en état d’usage. Le marquage au sol aux fins de délimitation de la place est présent. Des objets encombrent le fond de la place.

La cave n’a pas pu être visitée.

Sur la situation d’occupation 

L’occupation des biens doit s’apprécier à la date du présent jugement.

Il résulte des écritures de l’ensemble des parties à l’instance que le bien est occupé par les consorts [B] qui sont propriétaires.

En l’espèce, le logement étant occupé par les propriétaires, il convient en conséquence d’évaluer le bien en valeur libre.

Sur la méthode d’évaluation

Il est constant que le juge du fond dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode qui lui apparaît la plus appropriée à la situation des parcelles expropriées (en ce sens, Cass. 3ème Civ., 28 mars 1990) et que, sauf le cas où une disposition particulière lui impose de déroger à ce principe, la méthode par comparaison - « avec des ventes similaires ou assimilables  »- doit être privilégiée.

En l’espèce, aux termes de leurs dernières écritures respectives, les parties s’accordent pour utiliser la méthode d’évaluation par comparaison, cave et parking intégrés.
Cette méthode, adaptée aux circonstances de l’espèce et consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée.

L’évaluation se fera millièmes de copropriété associés aux biens à évaluer intégrés.

Sur la détermination des indemnités

Aux termes de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

En l’espèce, aux termes de son mémoire en réplique n° 1, l’EPFIF propose une indemnité principale fixée de façon alternative à :

- une somme de 64 680 € en cas de renonciation au droit au relogement

- une somme de 54 992 € en cas d’acceptation du droit au relogement.


Les consorts [B] demandent de voir fixer l’indemnité principale à la somme de 160 720 €.

Le commissaire du Gouvernement propose, aux termes de ses conclusions récapitulatives, de fixer le montant de l’indemnité principale de manière alternative à :
 
- la somme de 64 680 € en cas de renonciation au droit au relogement

- la somme de 54 978 € en cas d’acceptation du droit au relogement après application d’un abattement de 15 % sur la valeur unitaire en libre au titre de l’indemnité de relogement.

Les prétentions des parties sont donc comprises entre 54 992 € et 160 720 €.

Sur l’indemnité principale

En application de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l’article L. 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

S’appuyant sur la méthode par comparaison, parties communes générales, cave et parking intégrés, l’EPFIF, qui retient que le logement est en bon état d’entretien, propose de retenir une valeur moyenne de cession de 1 155 €/m² en valeur libre.

Pour déterminer le montant de l’indemnité de dépossession revenant aux consorts [B], l’expropriant communique 70 termes de comparaison correspondant à des cessions intervenues sur des lots situés au sein du bâtiment B12 (pièce n° 1) et 51 autres correspondant aux cessions amiables situées au sein du bâtiment B4 (pièce n° 2) de la copropriété du [Adresse 7]. Parmi ces termes, il est distingué selon que les biens sont libres ou occupés, par les propriétaires (PO) ou par les locataires (PB) et leur état est qualifié distinctement de mauvais, moyen, bon ou très bon.

Les consorts [B] demandent d’écarter l’ensemble de ces termes. Ils soutiennent qu’il s’agit de cessions amiables consenties à l’autorité expropriante dans un contexte particulier, caractérisé par des ventes contraintes, qui ne reflète ni un marché immobilier normal ni la valeur vénale du bien exproprié.

En l’espèce, il ne ressort pas des pièces transmises par l’EPFIF, qui ne communique que des termes correspondant à des cessions à son profit de biens intégrés aux copropriétés du « Chêne-Pointu » et de « [Adresse 4] », que des accords seraient intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées.

Par suite, les conditions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ne sont pas réunies. Ainsi, les cessions de biens produites à titre de termes de comparaison ne peuvent être prises pour base de détermination de la valeur des lots n° 636, 807 et 1512.

Toutefois, les termes de comparaison correspondent à des accords amiables à l’intérieur du périmètre de la déclaration d’utilité publique et donc dans le même zonage, et qu’ils concernent des biens présentant les mêmes caractéristiques d’environnement et de composition. A partir de ces ventes, il a été possible de procéder à une classification pertinente d’évaluation des biens en très bon état, en bon état, en état moyen ou en mauvais état. Il convient donc d’examiner les termes présentés par l’EPFIF.


Le bien litigieux est un appartement de 56 m² de type F3. Après la visite du bien, l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement ont actualisé leurs écritures et retiennent désormais un état bon.

a) Sur les termes de référence proposés par l’EPFIF

Pour justifier son offre indemnitaire, l’EPFIF communique un premier tableau comportant 70 termes de comparaison (pièce n° 1 qui sera annexée à la présente décision), 11 de ces termes ne précisent pas l’état du bien, 7 de ces termes sont des logements avec cave mais sans parking. Ils ne peuvent dès lors pas être considérés comme étant comparables au bien à évaluer. D’autres correspondent à des cessions qui n’ont pas encore été publiées et enfin, certains termes portent sur des biens en état mauvais, moyen ou très bon et doivent donc également être écartés. Ils ne seront pas reproduits dans le présent jugement.

Parmi les termes proposés par l’EPFIF qui présentent des caractéristiques similaires ou proches du bien des consorts [B], il convient d’examiner tout particulièrement les termes suivants, libres d’occupation, de consistance proche de celle du bien à évaluer et en bon état d’entretien : 

REF
Date publicat-ion
Référence publication
Vendeur
PO/
PB
Bât.
Année acquisition
lot
Logement
lot 
cave
lot parking
Superficie 
logement 
(m²)
remploi
(€)
prix unitaire
(€/m²)
DEM 12
12/12/23
Vol 2023 P 28364
CARRAT
PB
B11
2023
360
441
1576
55,93
7 459,92
1 155
DEM 17
25/09/23
Vol 2023 P 22194
[Y]
PO
B11
2024
374
504
1573
65,81
8 601,06
1 155
DEM19
28/03/22
Vol 2022 P 8457
[C]
PB
B12
2022
646
777
1614
56,06
7 474,93
1 [Immatriculation 1]
21/02/23
Vol 2023 P 4353
[L]
PO
B11
2023
392
439
1542
55,80
7 444,90
1 [Immatriculation 2]
23/08/23
Vol 2023 P 19958
SEREME
PB
B12
2023
543
686
1642
56,17
7 487,64 
1  [Immatriculation 3]
24/11/23
Vol 2023 P 27078
[T]
PB
B12
2023
607
844
1593
55,01
7 483,02
1 [Immatriculation 4]
06/02/24
Vol 2024 P 2924
[K]
PB
B12
2024
560
721
1676
65,18
8 528,29
1 155
DEM 66
En cours
Vol 2025 P 496
SARL AKAR
 
B12
2025
604
841
1624
56,10
7 479,55 €
1 155

L’EPFIF affirme que la moyenne unitaire de ces cessions est de 1 155€/m2 et que son offre est ainsi parfaitement justifiée.

Contrairement à ce qu’affirment les consorts [B], hormis le terme DEM n° 66, ces termes sont pertinents dans la mesure où y figurent des cessions récentes, pour des biens ayant une superficie très proche et un état d’entretien identique à celui à évaluer. Il sera toutefois relevé que la date de publication de la cession correspondant à DEM n° [Cadastre 5] n’est pas précisée, pas plus que sa situation juridique (location/occupation par le propriétaire), que le terme DEM n° 19 est trop ancien (plus de 4 ans) et en tout état de cause, que l’absence de renseignement du montant total de la cession, seul le montant de l’indemnité de remploi étant mentionné, ne permet pas au juge de comprendre et de vérifier le montant réel de la cession ni le montant du prix unitaire mentionné alors même que ces termes sont contestés par les consorts [B]. Il y a donc lieu de les écarter.

En pièce n° 2 - qui sera annexé au présent jugement -, l’EPFIF produit un autre tableau recensant 51 acquisitions amiables intervenues à son profit au sein du bâtiment B4. Parmi ces termes, seront exclusivement examinés ceux portant également sur des biens libres, estimés en bon état lors de la vente et de même composition. Ceux qui ne comportent pas de parking seront écartés puisque les éléments produits ne permettent pas de vérifier si une indemnité à déjà état versée ni son montant.






Seront ainsi examinés les termes suivants : 
 
REF
PO*/ PB**
Adresse
Lots 

 
Type
Surface m² 
(loi Carrez)
prix acquisition 
(€)
Prix (€/m²)
Référence, 
date mutation
DEM n° 1
PO
[Adresse 10]
747
979
2440
F4
67,00
78 385
1 050
2020P4605
DM : 18/08/2020 
Observations
La cession est ancienne
DEM n° 2
 
PO
[Adresse 10]
769
986
2371
F3
55,30
64 872
1 050
2020P6146
DM : 22/10/2020 
Observation
La cession est ancienne
DEM n° 3
PB
[Adresse 10]
805
954
2431
F3
55,97
65 645
1 050
2020P6187
DM : 15/10/2020 
Observations
La cession est ancienne
DEM n° 4
PB
[Adresse 11]
833
1008
2330
F2
48,08
52 936
1 050 
En cours
DM : 27/10/2022
Observations
Le logement est d’une superficie inférieure et n’est pas comparable au bien litigieux, la cession est ancienne et la date de publication n’est pourtant pas renseignée
DEM n° 5
PB
[Adresse 11]
837
1038
2383
F3
55,90
65 565
1 050
2021P2676
DM : 06/04/2021 
Observations
La cession est ancienne
DEM n° 6
PB
[Adresse 11]
865
1076
2450
F3
55,69
65 322
1 050
2020P1907
DM : 27/02/2020
Observations
La cession est ancienne
DEM n° 7
PO
[Adresse 12]
893
1059
2373
F3
56,07
65 761
 
1 050
2020P7506
DM : 08/12/2020
Observations
La cession est ancienne
DEM n° 8
PO
[Adresse 12]
908
1023
2100
F4
66,70
70 035
 
1 050
2018P4529
DM : 31/07/2018
Observations
La cession est particulièrement ancienne

Il ressort de l’examen de ces termes de comparaison une moyenne unitaire de 1 050 €/m2, mais les cessions sont trop anciennes (entre 6 et 8 ans d’ancienneté) pour être considérées comme suffisamment représentatives du marché. Il convient de les écarter.

Aucun des termes de comparaison proposés par l’autorité expropriante ne peut donc être retenu.






b) Sur les termes de référence proposés par les consorts [B]

Au soutien de leur demande de voir fixer le montant de l’indemnité principale à la somme de 160 720 € les consorts [B] communiquent en pièce n° 1 une « étude du secteur du [Adresse 7] », réalisée en mars 2026 par leur conseil, dans laquelle il est fait état des prix immobiliers constatés dans des communes limitrophes, ainsi que 30 termes de comparaison correspondant à des ventes immobilières comparables, dont il ressort que le prix unitaire du marché de l’immobilier clichois se situe dans une fourchette comprise entre 932 €/m² et 4 207 €/m². 

Cette étude mentionne des cessions portant sur des appartements situés dans d’autres résidences de la commune de [Localité 2] et dans des communes limitrophes dont [Localité 6], [Localité 4], [Localité 5] et [Localité 7] : 

Mutations publiées à [Localité 2] en 2025 - Secteur proche du [Adresse 7]
REF
Adresse publiée DVF
Date 
Type
Surface
m²
Prix Publié
€
Prix unitaire 
€/m2
DEF n° 1
[Adresse 13]
27/06/2025
Appartement
50 m2
166 650 €
3 333 €/m2
DEF n° 2
[Adresse 14]
25/06/2025
Appartement
53 m2
100 000 € 
2 041 €/m2
DEF n° 3
9001 Résidence Stamu 2
26/05/2025
Appartement
60 m2
130 000 €
2 167 €/m2
DEF n° 4
[Adresse 15]
21/05/2025
Appartement
55 m2
100 000 € 
1 818 €/m2
DEF n° 5
[Adresse 16]
19/05/2025
Appartement
68 m2
138 000 €
2 029 €/m2
DEF n° 6
[Adresse 17]
09/05/2025
Appartement
48 m2
115 000 €
2 396 €/m2
DEF n° 7
[Adresse 18]
30/04/2025
Appartement
51 m2
80 000 €
1 569 €/m2
DEF n° 8
[Adresse 19] 
26/06/2025
Appartement
70 m2
86 000 €
1 229 €/m2


Mutations publiées dans les communes limitrophes comparables
REF
Commune
Adresse/Voie
Date
Type
Surface
Prix publié
Prix /m2
DEF n° 9
[Localité 4]
[Adresse 20]
20/06/2025
Appartement
63 m2
199 000 €
3 159 €/ m2
DEF n° 10
[Localité 4]
[Adresse 21]
18/06/2025
Appartement
24 m2
88 000 €
3 667 €/m2
DEF n° 11
[Localité 4]
[Adresse 22]
03/06/2025
Appartement
69 m2
245 000 €
3 551 €/m2
DEF n° 12
[Localité 4]
[Adresse 23]
22/05/2025
Appartement
41 m2
223 900 €
5 461 €/m2
DEF n° 13
[Localité 4]
[Adresse 24]
27/06/2025
Appartement
64 m2
145 000 €
2 266 €/ m2
DEF n° 14
[Adresse 25]
[Adresse 25]
2025
Appartement (voie)
- 
- 
3 331 €/m2
DEF n° 15
[Localité 6]
[Adresse 26]
2025
Appartement (voie)
-
-
2 701 €/m2


Les consorts [B] retiennent que la valeur minimum est de 2 700 €/m2, que la valeur moyenne est de 2 800 €/m2 et que la valeur maximale est de 3 000 €/m2.

Il ressort toutefois de l’analyse de ces termes qu’ils ne font pas mention de l’état d’entretien des biens objets de ces cessions, ni de leur situation d’occupation, ni de la nature de la surface retenue (Carrez , surface utile...), laquelle n’est d’ailleurs pas toujours renseignée. 

Par ailleurs, rien ne justifie de retenir les termes concernant des biens situés sur des communes voisines (tableau 2) puisque d’une part ceux-ci ne sont nullement représentatifs du marché immobilier clichois et d’autre part, que des cessions sont communiquées portant sur des biens de la commune de [Localité 2] . 

Il sera aussi relevé que les consorts [B] ne communiquent aucune référence cadastrale de nature à permettre leur identification sur la base de données « Demandes de Valeur Foncière » (DVF), sur laquelle se fonde cette étude immobilière, alors que ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées pour permettre d’accéder aux actes de vente et connaître tant les caractéristiques des biens concernés que les modalités des transactions. Il s’ensuit que ces éléments ne permettent pas au juge d’apprécier le caractère pertinent et adapté des termes proposés.

Enfin, ainsi que cela a été rappelé dans l’exposé, force est de constater que la copropriété du [Adresse 7] et de [Adresse 4] présente des caractéristiques particulières (en terme d’état du bâti, d’état d’entretien des parties communes mais aussi au regard de sa situation financière très dégradée) qui l’empêche d’être comparée aux autres copropriétés y compris avoisinantes. Les éléments recensés dans le tableau 1 seront aussi écartés.

Aucun des « termes » proposés par les consorts [B] ne sera retenu.

c) Sur les termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement
 
Par ses conclusions récapitulatives, actualisées après transport, le commissaire du Gouvernement propose deux tableaux recensant des cessions de logements situés dans les grands bâtiments, édifiés en R+10 comme le B12, au sein de la copropriété du [Adresse 7] et de [Adresse 4], appartement, cave et parking inclus, distinguant ainsi les logements occupés des logements libres.

S’agissant des cessions portant sur des appartements en valeur libre, il propose les termes suivants :

N°
DATE
PUB
BAT
LOTS
TYPE
M²
PRIX
€/M²
O/L
ÉTAT
1
29/09/22
2022P30245
1
115-277-2633
F3
56,63
37 376 €
660 €
L
[O]
2
17/12/24
2025P00496
11
577-710-1616
F3
56,28
37 343 €
660 €
L
MAUVAIS
3
07/11/23
2023P26505
12
566-759-1682
F3
55,01
51 434 €
935 €
L
MOYEN
4
13/06/24
2024P12604
11
346-518-1519
F4
65,88
61 598 €
935 €
L
MOYEN
5
12/01/23
2023P04353
11
392-439-1542
F3
55,80
64 449 €
1 155 €
L
BON
6
25/07/23
2023P19958
12
543-686-1642
F3
56,17
64 876 €
1 155 €
L
BON
7
23/11/23
2023P27078
12
607-844-1593
F3
56,13
64 830 €
1 155 €
L
BON
8
30/01/24
2024P02924
12
560-721-1676
F4
65,18
75 283 €
1 155 €
L
BON
9
17/04/25
2025P08872
12
604-841-1624
F3
56,1
64 796 €
1 155 €
L
BON
10
16/03/23
2023P07542
12
613-850-1694
F3
56,57
77 784 €
1 375 €
L
TRÈS BON
11
19/12/23
2023P29794
12
608-845-1592
F3
56,03
77 041 €
1 375 €
L
TRÈS BON
12
25/07/24
2024P16124
11
343-446-1538
F3
56,21
77 289 €
1 375 €
L
TRÈS BON
13
28/05/24
2024P10965
12
 617-793-1688
F3
55,35
76 106 €
1 375 €
L
TRÈS BON



S’agissant des cessions portant sur des appartements en valeur occupée, il propose :
N°
DATE
PUB
BAT
LOTS
TYPE
M²
PRIX
€/M²
O/L
ÉTAT
14
01/02/24
2024P02905
12
672-829-1479
F4
67,03
37 604 €
561 €
O
[O]
15
15/10/24
2024P21415
12
520-695-1705
F4
66,71
37 424 €
561 €
O
[O]
16
14/09/23
2023P21865
11
395-475-1535
F3
56,38
44 822 €
795 €
O
MOYEN
17
19/09/23
2023P22067
12
605-842-1639
F3
56,39
44 830 €
795 €
O
MOYEN
18
28/11/23
2023P28548
12
527-692-1703
F3
56,27
44 735 €
795 €
O
MOYEN
19
14/12/23
2023P28791
12
523-694-1589
F3
56,05
44 560 €
795 €
O
MOYEN
20
05/03/24
2024P05384
11
361-509-1502
F4
66,93
53 209 €
795 €
O
MOYEN
21
 29/02/24
2024P05361
12
676-831-1620
F4
67,23
53 448 €
795 €
O
MOYEN
22
01/10/24
2024P10651
12
528-740-1659
F4
66,74
53 058 €
795 €
O
MOYEN
23
11/04/24
2024P02924
12
662-797-1547
F3
56,91
45 243 €
795 €
O
MOYEN
24
26/10/23
2023P25248
12
575-768-1674
F3
56,08
55 071 €
982 €
O
BON
25
05/03/24
2024P05358
12
619-791-1568
F3
56,52
55 503 €
982 €
O
BON
26
14/03/24
2024P11986
11
370-506-1564
F4
66,31
65 116 €
982 €
O
BON
27 
12/09/24
2024P18820
11
407-476-1509
F3
57,59
56 553 €
982 €
O
BON
28
23/12/21
2022P02456
12
766-573-1652
F3
56,1
65 637 €
1 170 €
O
TRÈS BON
Dans son mémoire en réplique, l’EPFIF entend se prévaloir des références de comparaison du commissaire du Gouvernement et soutient qu’elles confirment la pertinence de son analyse du marché.
Ces termes sont plus récents et concernent des cessions intervenues au sein de la copropriété du [Adresse 7], notamment au sein du bâtiment B12. Il n’y a dès lors pas lieu de conclure à leur irrecevabilité.
En revanche, ne seront examinés que les termes correspondant à des cessions portant sur des appartements en bon état d’entretien et évalués en valeur libre soit : CDG n° 5,CDG n° 6, CDG n° 7, CDG n° 8, et CDG n° 9. 
Les termes de référence proposés par l’EPFIF et ceux présentés par les consorts [B] ayant tous été écartés, seuls ces 5 termes de référence seront retenus. Il en ressort, pour des appartements en bon état et libres, une valeur moyenne unitaire de 1 155 €/m2.
Les parties s’accordent sur le fait que la surface à retenir est de 56 m². 
Il convient de fixer le montant de l’indemnité principale à la somme de 64 680 €, calculée de la façon suivante : [(56 m² x 1 155 €/m²)].

Sur l’indemnité de remploi 
Aux termes de l’article R 222-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.  .
L’indemnité de remploi sera calculée de la manière suivante :
20 % de l’indemnité principale sur la partie comprise entre 0 € et 5 000 €, » 
15 % de l’indemnité principale sur la partie comprise entre 5 000 € et 15 000 €,
10 % de cette indemnité sur le surplus.
En l’espèce, l’indemnité principale étant fixée à 64 680 €, l’indemnité de remploi sera fixée à 7 468 €, soit :
 5 000 € x 20 % = 1 000,00 € 
+ 10 000 € x 15 % = 1 500,00 €
+ 49 680 € x 10 % = 4 968,00 €.

En conséquence, l’indemnité de dépossession foncière, pour les lots n° 636, 807 et 1512, en valeur libre, sera fixée à un montant total de 72 148 € se décomposant comme suit : 
64 680 € au titre de l’indemnité principale,
+ 
7 468 € au titre de l’indemnité de remploi.
Il résulte des dispositions des articles L 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que la juridiction de l’expropriation fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et aucun texte ne lui donne le pouvoir de condamner l’autorité expropriante au versement de celles-ci, de sorte que la demande de condamnation formée par les consorts [B] sera rejetée. 
Sur l’indemnité pour relogement 
Dans leurs écritures, les consorts [B] demandent, sans pour autant le motiver, le rejet de l’application d’un abattement d’occupation de 15 % que réclame l’EPFIF et que propose le commissaire du Gouvernement. 
Il sera rappelé qu’en vertu de l’article L 314-1 du code de l’urbanisme, la personne publique qui bénéficie d’une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés et, notamment envers le titulaire d’un droit réel conférant l’usage - et donc ainsi le propriétaire occupant - aux obligations prévues par l’article L 314-2 alinéa 1° du code de l’urbanisme.
Cet article dispose que : « si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d’habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes : il doit être fait à chacun d’eux au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d’habitabilité définies par application du troisième alinéa de l’article L 322-1 du code de la construction et de l’habitation et aux conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ; ils bénéficient en outre, des droits de priorité et de préférence prévus aux articles L 423-1 à L 423-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, même dans le cas ou ils ne sont pas propriétaires. Ils bénéficient également, à leur demande, d’un droit de priorité pour l’attribution ou l’acquisition d’un local dans les immeubles compris dans l’opération ou de parts ou actions d’une société immobilière donnant vocation à l’attribution, en propriété ou en jouissance, d’un tel local (...) ».
L’article L 423-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise que l’expropriant doit faire au moins deux propositions de relogement, les logements proposés devant être décents, en bon état général, adaptés aux besoins personnels et familiaux, situés à proximité de l’habitation d’origine et respecter mes normes relatives aux habitations à loyer modéré. Les propositions de relogement ne doivent concerner que des biens offerts en location et non en vente, même s’il s’agit de reloger un propriétaire occupant.
Dans ces conditions et pour le cas où les propriétaires opteraient pour un relogement, il convient d’évaluer l’indemnité pour relogement.

Ainsi que le souligne fort justement l’avocat de l’EPFIF, le 16 novembre 2023, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rendu un avis (n° 23-70.011) aux termes duquel les hauts magistrats considèrent que :
« 1. Le propriétaire-occupant, qui accepte d’être relogé, bénéficie d’une réparation en nature d’une partie du préjudice résultant de l’expropriation, devant être prise en compte lors de la fixation des indemnités, en application de l’article R. 423-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
2. Le relogement du propriétaire-occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié et sa situation n’est pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire.
3. La prise en compte du relogement lors de la fixation des indemnités, déterminée au regard de l’avantage procuré à l’exproprié et non du coût de ce relogement pour l’expropriant, ne donne pas naissance à une créance de l’expropriant sur l’exproprié.
4. Les modalités de prise en compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités relèvent du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.  . 
Il ressort de cet avis d’une part, que la Cour de cassation envisage distinctement la situation du propriétaire occupant et celle du propriétaire bailleur et, d’autre part, que le relogement du propriétaire occupant ne correspond pas à une dévaluation de la valeur vénale du bien. En revanche, l’avantage en nature que le propriétaire pourrait tirer de l’option pour son relogement doit être pris en considération pour déterminer le montant de l’indemnité de dépossession mais les modalités de la prise en compte du relogement, lors de la fixation des indemnités relèvent du pouvoir souverain d’appréciation du juge du fond et peut se traduire, notamment par un abattement pour relogement, fixe ou en pourcentage.
L’indemnité de dépossession est composée d’une indemnité principale, pour permettre au propriétaire de racheter un bien de même nature et correspondant à la valeur d’un bien de même consistance, et d’une indemnité de remploi destinée à couvrir les frais que le propriétaire doit engager pour faire remplacer son bien et correspondant, selon le calcul habituellement retenu, à environ 11 % de l’indemnité principale.
Lorsque le bien exproprié est occupé par un locataire en titre, par référence à la pratique du marché, l’occupation est une source de dépréciation. Il est de jurisprudence constante d’appliquer en ce cas un abattement sur la valeur du bien en pourcentage - pouvant être de 10 %, mais plus souvent de 15 % à 20 % et, dans certains cas jusqu’à 30 % -, imputé sur l’indemnité principale. L’indemnité de remploi étant calculée sur la base de l’indemnité principale, celle-ci est réduite du fait même de l’abattement pratiqué sur la valeur du bien.
Procéder à un calcul de l’abattement pour relogement d’un propriétaire occupant sur cette même base conduirait à une dévalorisation du bien mais aussi à assimiler purement et simplement la situation du propriétaire occupant à celle du propriétaire bailleur, ce qui ne semble pas être le raisonnement de la Cour de cassation, étant précisé que dans ce cas, ce n’est généralement pas l’avantage en nature dont bénéficierait le propriétaire qui est pris en considération mais plutôt les moyens mis en oeuvre par l’expropriant pour assurer le relogement. Pour permettre ainsi de distinguer ces deux situations, il conviendra de fixer séparément le montant de l’indemnité de relogement qui sera due si les consorts [B] viennent à opter pour leur relogement.
Il doit être envisagé, en cas d’option pour un relogement le montant de l’abattement qui sera dû au titre du relogement en fonction de l’avantage procuré aux propriétaires et non du coût du relogement pour l’expropriant. Les hauts magistrats ont, à cet égard souligné que l’option pour un relogement « évite l’aléa d’une recherche et lui permet de jouir d’un bien décent, en bon état général, adapté à ses besoins personnels et familiaux, à proximité du domicile exproprié et respectant les normes relatives aux habitations à loyer modéré », ce qui représente un avantage en nature. 
En l’espèce, la commune de [Localité 2] fait partie des « zones tendues », de sorte que la recherche d’un nouveau logement peut être longue et difficile. Les démarches, appels, constitutions de dossiers à présenter avant d’obtenir les visites des logements sont chronophages et peuvent générer du stress, de la fatigue, sans garantie de trouver pour les expropriés, dans un délai relativement bref, un logement adapté à leurs besoins personnels et familiaux. Il convient en conséquence de fixer le montant de l’indemnité qui sera due à l’expropriant en cas d’option pour le relogement des propriétaires, à la somme de 5 100 € correspondant à l’avantage en nature. 
S’agissant des frais de déménagement
Les consorts [B] demandent une indemnité de 1 420 € au titre des frais de déménagement. 
L’EPFIF conclut au rejet de cette demande, alléguant que les expropriés ne communiquent aucun justificatif. En tout état de cause, il souligne qu’il a contracté un marché public aux termes duquel il est convenu qu’il prenne en charge les frais de déménagement des propriétaires occupants qui sollicitent leur relogement et demande de lui donner acte de la prise en charge ces frais (pièce n° 3).
En l’espèce, d’une part, ainsi que le souligne le commissaire du Gouvernement, malgré le contrat spécifique signé par l’EPFIF avec un prestataire, les expropriés conservent la liberté de choisir une autre entreprise de déménagement. D’autre part, contrairement à ce que prétend l’EPFIF, les consorts [B] produisent un devis effectué le 12 février 2026 par une société de transport spécialisée dans les déménagements de particuliers et d’entreprises (pièce n° 7). Ce devis, qui s’élève à la somme de 1 420 € précise le volume à déménager ainsi que l’ensemble des informations sur la prestation de déménagement (services inclus, nombre de carton, protection du mobilier, monte meuble...).
Dès lors, la demande des consorts [B] apparaît justifiée. Il convient de faire droit à leur demande et de fixer le montant des frais de déménagement à la somme de 1 420 €.
Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire
Les consorts [B] demandent, à titre subsidiaire, au juge de l’expropriation d’ordonner une expertise immobilière judiciaire en désignant un expert afin d’établir la valeur réelle du bien sur le fondement de l’article R. 322 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Ils soutiennent que la différence entre les indemnités proposées par l’EPFIF, le commissaire du Gouvernement et eux-mêmes est de nature à caractériser une difficulté d’évaluation objectivement particulière et techniquement complexe.
L’EPFIF conclut au rejet de cette demande au motif que la présence du commissaire du Gouvernement suffit à éclairer la juridiction sur la valeur des biens expropriés et qu’il est de jurisprudence constante qu’une expertise se justifie seulement en présence de difficultés particulières d’évaluation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
Le commissaire du Gouvernement ne formule aucune observation particulière sur cette demande.
En l’espèce, il ressort du présent jugement que l’évaluation du bien des consorts [B], qui ne présente aucune caractéristique particulière sur le marché de l’immobilier, a pu être effectuée au regard du nombre suffisant de cessions de logements comparables communiquées notamment par le commissaire du Gouvernement. Dès lors, rien ne justifie de recourir à une expertise judiciaire.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.


Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’EPFIF sera condamné aux dépens.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF à payer aux consorts [B] une indemnité de 2 000 € au titre des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’engager pour faire valoir leurs moyens de défense.

Dispositif

***
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe, 
Annexe à la présente décision le procès verbal de transport du 27 janvier 2026 ; 
Annexe à la présente décision les pièces n° 1 et 2 communiquées par l’EPFIF et correspondant aux termes de références ;
Fixe l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à M. [J] [B] et Mme [F] [B] née [U] au titre de la dépossession des lots n° 636 (1393/856 189èmes des parties communes), n° 807 (6/856 189èmes des parties communes) et n° 1512 (55/856 189èmes des parties communes) rattachés au bâtiment B12 de la copropriété de [Adresse 4], situé [Adresse 5], à la somme de 72 148 euros (soixante-douze mille cent quarante-huit euros) en valeur libre se décomposant comme suit : 
. 64 680 € au titre de l’indemnité principale,
. » 7 468 € au titre de l’indemnité de remploi.
Fixe le montant de l’indemnité qui sera dû en cas d’option pour le relogement à la somme de 5 100 euros (cinq mille cent euros) ; 
Fixe l’indemnité de déménagement à devoir à M. [J] [B] et Mme [F] [B] née [U] à la somme de 1 420 euros (mille quatre cent-vingt euros) ; 
Dit n’y avoir lieu à expertise judiciaire ;
Rejette les demandes plus amples ou contraires ;
Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France aux dépens ; 
Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à M. [J] [B] et Mme [F] [B] née [U] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Maxime-Aurelien JOURDE

Greffier
Anne-Claire GATTO-DUBOS

Vice-Présidente, Juge de l’expropriation

Décision du 07 Juillet 2026
Minute n° 26/00111

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 07 juillet 2026

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle N° RG 25/00114 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3PLI

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
Monsieur [J] [B]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Maître Michael INDJEYAN - SICAKYUZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [F] [U] épouse [B]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Maître Michael INDJEYAN - SICAKYUZ, avocat au barreau de PARIS
INTERVENANT : 
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Madame Leila CILIRIE, commissaire du Gouvernement
COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, Vice-présidente, juge de l’expropriation désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Monsieur Maxime-Aurélien JOURDE, greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 27 janvier 2026
Date des débats : 24 mars 2026 ; 12 mai 2026
Date de la mise à disposition : 07 juillet 2026.



EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [B] et Mme [F] [B] née [U] (ci-après les consorts [B]) sont propriétaires des lots n° 636 correspondant à un appartement de type F3 (1393/856 189èmes des parties communes), n° 807 correspondant à une cave (6/856 189èmes des parties communes) et n° 1512 correspondant à un emplacement de stationnement n° 218 (55/856 189èmes des parties communes) rattachés au bâtiment B12 de la copropriété de [Adresse 4], situé [Adresse 5].

L’ensemble immobilier de la copropriété est situé sur les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 1], AM [Cadastre 2] et AM [Cadastre 3] à [Cadastre 4].

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’Opération de Requalification des COpropriétés Dégradées (ORCOD) du [Adresse 6], comprenant les copropriétés du « [Adresse 7]  »et de  [Adresse 4]  , a été déclarée d’Intérêt National (ORCOD IN) et sa mise en œuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF).

Le bien est situé dans le périmètre de la zone d’aménagement concerté (ZAC) du « [Adresse 8]  »qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP), selon arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019 dont les effets ont été prorogés par arrêté préfectoral n° 2024-1254 du 23 avril 2024.

Par décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021, l’EPFIF a été autorisé à prendre possession immédiate d’immeubles dégradés situés dans le périmètre défini par le décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015 déclarant d’intérêt national l’opération de requalification de copropriétés dégradées du quartier dit du « [Localité 1] » à [Localité 2].

Par arrêté préfectoral n° 2024-1278 du 29 avril 2024, le préfet de la Seine-saint-Denis a prescrit l’ouverture d’une enquête parcellaire complémentaire portant sur des biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du « [Adresse 8]  »portant sur :

- les bâtiments B1, B3, B4, B5, B6 bis, B7, B7 bis de la copropriété du « [Adresse 7]  ,

- et les bâtiments B11, B12, B12 bis parking, B15 de la copropriété de »« [Adresse 4]  .

Cette enquête s’est déroulée du 3 juin au 28 juin 2024.

Par mémoire valant offres du 13 mars 2025, signifié à chacun des consorts [B] par exploits séparés de commissaire de justice du 13 mars 2025 et du 20 mars 2025, remis à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, l’EPFIF a proposé d’indemniser les consorts [B] de façon alternative, à une somme totale de : 

- 85 700 € en valeur libre,

- 73 072 € en valeur occupée.


Par requête datée du 30 juin 2025 et reçue au greffe le 16 juillet 2025, accompagnée d’une copie de son mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de l’indemnité totale de dépossession à devoir aux consorts [B].

En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R. 311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception de l’offre par les consorts [B] des offres de l’EPFIF.

L’EPFIF a fait signifier l’acte de saisine aux consorts [B] par exploits de commissaire de justice du 7 juillet 2025, remis à son étude selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile.

Par ordonnance rendue le 27 novembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé la date du transport judiciaire sur les lieux et d’audition des parties au 27 janvier 2026 et a fixé la date de l’audience au 24 mars 2026.

L’EPFIF a fait signifier cette décision aux consorts [B] le 10 décembre 2025 par exploits de commissaire de justice remis à son étude.

La date de réception a laissé aux consorts [B] :

- »un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire de l’EPFIF et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

- et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R. 311-15, 4ème alinéa, du même code.

Aux termes de ses conclusions datées du 29 décembre 2025, le commissaire du Gouvernement, en retenant un état d’entretien très bon, propose de fixer le montant de l’indemnité totale de dépossession, de façon alternative, à : 

- 85 700,00 € en valeur libre.

- 72 995,00 € en valeur occupée.

Il observe que l’occupant reste libre du choix du déménageur de son choix et de ne pas recourir au prestataire retenu par l’expropriant dans le cadre du marché public de service spécifique et que, dans ce cas, les frais de déménagement seront assumés par l’EPFIF sur présentation par les expropriés de devis nominatifs.

Il rappelle également que le marché immobilier du Chêne et de [Adresse 4] est spécifique et que les autres copropriétés de l’ORCOD ont fait l’objet de plusieurs travaux et figurent dans une situation financière stable de nature à empêcher la comparaison entre les copropriétés du périmètre du [Adresse 8].

Lors du transport judiciaire du 27 janvier 2026, les consorts [B] étaient présent mais non représentés.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement estiment que le bien est en bon état.

Procès-verbal a été dressé à l’issue du transport judiciaire.

Par mémoire en fixation d’indemnités d’expropriation reçue au greffe le 19 mars 2026, les consorts [B] demandent, à titre principal, de voir fixer le montant de l’indemnité de dépossession à la somme totale de 178 140 €, correspondant à : 

- 160 720 € au titre de l’indemnité principale,

- 16 000 € d’indemnité de remploi,

- 1 420 € au titre des frais de déménagement.


En substance, après avoir rappelé que l’indemnité principale doit prendre en compte la valeur vénale du bien en fonction de ses caractéristiques et de l’état du marché immobilier, ils demandent d’écarter les termes de comparaison présentés par le commissaire du Gouvernement au motif que les cessions amiables proposées ne reflètent pas un marché immobilier normal. Ils produisent leurs propres termes de référence correspondant à une étude d’un marché immobilier local dans les communes limitrophes.

Enfin, ils sollicitent la condamnation de l’EPFIF au paiement des dépens et à leur payer une indemnité de 4 800 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 24 mars 2026, l’affaire a été renvoyée afin de permettre aux parties de se mettre en état.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives datées du 2 avril 2026 auxquelles il se réfère, le commissaire du Gouvernement, considérant que le bien est en bon état, a actualisé sa proposition d’indemnisation de la façon suivante :

- 72 148,00 € en valeur libre, dont : 

 - 64 680 € au titre de l’indemnité principale,

 - 7 468 € au titre de l’indemnité de remploi,

- 61 475 € en valeur occupée, dont : 

 - 54 978 € au titre de l’indemnité principale,

 - 6 497 € au titre de l’indemnité de remploi.

L’EPFIF, par un mémoire récapitulatif et en réplique daté du 23 mars 2026 reçu au greffe le 12 mai 2026, propose de fixer l’indemnité de dépossession du bien - estimé en bon état - comme suit : 

- 72 148 €, en valeur libre, dont : 

 - 64 680 € au titre de l’indemnité principale,

 - 7 468 € au titre de l’indemnité de remploi,

- 61 491,20 €, en valeur occupée, dont : 

 - 54 992 € au titre de l’indemnité principale,

 - 6 499,20 € au titre de l’indemnité de remploi.


L’EPFIF soutient que ses termes de référence doivent être retenus car il résulte de plusieurs arrêts de cours d’appels, que les accords amiables qu’il propose doivent être pris en considération puisqu’ils correspondent à des ventes conclues au sein du même bâtiment que celui des expropriés pour des biens situés dans le même zonage, avec les mêmes caractéristiques que celui-ci. Il ajoute que ces références doivent être privilégiées car les biens situés au sein de l’ORCOD du [Adresse 6] forment un marché spécifique.

Pour ce motif, il demande d’écarter les termes de comparaison présentés par les consorts [B] en affirmant que, s’agissant de cessions d’appartements situés dans des communes limitrophes, elles ne sont pas comparables aux ventes des logements situés au sein du [Adresse 7].

Enfin, considérant que les expropriés ne justifient pas de leur demande formée au titre des frais de déménagement, il demande de les en débouter.
 
A cet égard, il souligne que si les expropriés renoncent au droit au relogement, il prendra en charge leurs frais de déménagement sur présentation d’un devis et des justificatifs et que, pour le cas où les expropriés demanderaient à bénéficier d’un relogement, il a contracté avec une entreprise spécialisée, un marché public de service spécifique pour assurer cette prestation, évitant ainsi aux occupants relogés d’avoir à rechercher un prestataire et de préfinancer leur déménagement. Il demande en conséquence de donner acte de son engagement à prendre en charge les frais de déménagement.

Par un « mémoire récapitulatif et en réplique en fixation d’indemnités d’expropriation », déposé à l’audience de renvoi du 12 mai 2026, les consorts [B] demandent au juge de l’expropriation de :

à titre principal, de les recevoir en leurs demandes, fins et conclusions, y faire droit purement et simplement et en conséquence, de :

- rejeter l’évaluation proposée par l’EPFIF et par le commissaire du Gouvernement et plus généralement, rejeter toutes leurs demandes, fins et conclusions, comme étant à la fois irrecevables et mal fondées,

- voir fixer le montant de l’indemnité de dépossession, à la somme totale de 178 140 €, ainsi détaillée : 

- 160 720 € au titre de l’indemnité principale,

- 16 000 € d’indemnité de remploi,

- 1 420 € au titre des frais de déménagement 

- condamner l’EPFIF à leur payer la somme totale de 178 140 €, assortie des intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire, avant dire droit, d’ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière, à savoir de :

- prendre connaissance de l’ensemble des pièces produites par les parties,

- d’entendre les parties ainsi que tout sachant, se faire remettre tous documents utiles,

- de donner un avis technique sur l’évaluation de la valeur vénale des biens expropriés, l’estimation de tous les postes de préjudices accessoires découlant de l’expropriation envisagée,

- de fournir à la juridiction tous éléments techniques utiles à la solution du litige,

- d’adresser aux parties une note de synthèse de ses opérations, les inviter à lu adresser leurs dires dans un délai d’un mois et y répondre dans son rapport définitif,

-de fixer la date de dépôt de son rapport au greffe de la juridiction, sauf prorogation accordée sur rapport de l’expert à cet effet,

- de dire que l’organisme demandeur à l’expropriation devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de la juridiction la somme qu’il plaira au tribunal de fixer à valoir sur les frais d’honoraires d’expert judiciaire, avant la date qu’il appartiendra au tribunal de fixer, faute de quoi, la désignation de celui-ci sera caduque et il sera tiré les conséquences de cette abstention,

- de dire que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti que la provision a été consignée,

Dans tous les cas, 

- de condamner l’EPFIF aux entiers dépens et à leur payer une indemnité de 4 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- statuer ce que de droit sur l’exécution provisoire. 

En substance, ils contestent les nouvelles propositions d’indemnisation de l’EPFIF et du commissaire du Gouvernement qui ne reflètent pas la valeur réelle du bien. A cet égard, ils affirment que leur bien est en très bon état d’entretien et qu’ils ont réalisé divers travaux de rénovation alors que les termes de référence produits par l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement ne sont issues que d’une étude du marché de la copropriété du [Adresse 7], marché contraint qui fausse les valeurs à retenir. Ils contestent également l’application, faite tant par l’autorité expropriante que par le commissaire du Gouvernement, d’un abattement dans l’éventualité d’une option pour un relogement.

Ils produisent de nouveaux termes de référence correspondant à des mutations publiées dans un secteur proche de la copropriété du [Adresse 7] et dans les communes limitrophes.

En réponse à l’expropriant, ils soutiennent que leur demande formée au titre de l’indemnité de déménagement à hauteur de 1 420 € est suffisamment justifiée.

A l’audience du 12 mai 2026, les parties ont pu développer les éléments de leurs dernières écritures et le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations conformément aux dispositions de l’article R. 311-20, alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré pour que la décision soit rendue le 7 juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été indiqué aux parties.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession.

L’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que :  La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.  .

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ratifiée et ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.


Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L 321-3 du même code, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :

- Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation,  le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété  . Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...). 
En l’espèce, les parties ne soutiennent pas qu’une ordonnance d’expropriation aurait été rendue, pas plus que le commissaire du Gouvernement. Dès lors, la consistance des lots doit s’apprécier au jour du présent jugement.

- Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme.

En l’espèce, aux termes des conclusions récapitulatives du commissaire du Gouvernement, le PLUi de l’EPT Grand Paris Grand Est a été approuvé au Conseil de territoire du 17 décembre 2024 et a été rendu opposable aux tiers le 15 janvier 2025, ce qui n’est pas contesté ni par l’EPFIF ni par les expropriés.

Il convient donc de retenir la date du 15 janvier 2025. 

Les parcelles sont situées en zone UPCSB3, zone de projets.

- Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités. 

En l’espèce, la consistance des lots litigieux doit être évaluée à la date du présent jugement.

Sur la consistance de l’ensemble immobilier et du bien de la partie expropriée

Sur les copropriétés du [Adresse 7] et de [Adresse 4]

La commune de [Localité 2] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie expresse n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée, n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 3] à [Localité 4] et dessert [Localité 2]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 5]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation.

La copropriété du [Adresse 7] a été édifiée en 1966. Elle est composée de 10 bâtiments, soit 873 logements.

Dans leurs écritures, l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement font état d’une étude concernant les copropriétés contiguës du [Adresse 7] et de [Adresse 4] réalisée par la commune de [Localité 2] en 2014. Ils mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté et 85 % des ménages ayant des revenus inférieurs au PLAI), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.
Le commissaire du Gouvernement ajoute que les copropriétés du [Adresse 7] et de [Adresse 4] ont fait l’objet :

- d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le Département de la Seine-saint-Denis et la commune de [Localité 2], qui avait pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique ; il a pris fin en 2015,

- d’une opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « [Localité 1]  »selon un décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015 déclarant ladite opération d’intérêt national ; la mise en oeuvre de l’opération a été confiée à l’EPFIF,

- d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2398 du 11 septembre 2017.

S’agissant des lots à évaluer

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B12, faisant partie de la copropriété de « [Adresse 4] ». L’adresse postale est : [Adresse 9].


L’immeuble est ainsi composé : 
- le sous-sol, à usage de caves, 
- le rez-de-chaussée et les neufs étages à usage d’habitation.

Le hall de l’escalier C est en état moyen d’entretien. Les murs peints et le carrelage du sol sont en état moyen. Le plafond est en mauvais état, des dalles sont manquantes, d’autres sont trouées. Les boîtes aux lettres sont en mauvais état.

Les étages sont accessibles par un escalier et par un ascenseur qui était hors service au jour du transport.

Des places de stationnement se trouvent à proximité immédiate du bâtiment.

 Description du logement (lot n° 636) : 

Le logement se situe au 9ème étage. C’est un appartement de type F3. L’électricité est fonctionnelle dans la totalité du logement.

L’entrée donne accès aux différentes pièces et se poursuit par un couloir au fond duquel se trouve la salle de bains. Le sol de l’entrée et du couloir est carrelé, d’un carrelage à motifs. Deux placards, à usage de rangement, sont encastrés dans le mur. Un compteur électrique est installé sur le mur du couloir.

Le local des WC se trouve à droite du couloir. Le sol et les murs sont recouverts d’un carrelage bleu en bon état. La peinture blanche du plafond est en état d’usage. Une bouche d’aération est installée sur l’un des murs.

La salle de bains est située tout au fond du couloir, face à l’entrée. Le sol et les murs sont recouverts d’un carrelage bleu en bon état. Le plafond de la pièce est abîmé. La grande baignoire dont le tablier est recouvert d’un même carrelage bleu, est en état d’usage. Un lavabo est encastré dans un plan de travail en imitation marbre disposé sur un meuble de rangement. La ventilation de la pièce est assurée par une bouche d’aération.

Le salon est accessible depuis l’entrée par une porte séparée. Le carrelage au sol est identique à celui situé dans l’entrée. Le papier peint des murs est en bon état, la peinture du plafond est en état d’usage.

Une grande porte-fenêtre en PVC et double vitrage traverse toute la largeur de la pièce. Elle est composée de deux fenêtres oscillo-battantes. La sécurité de la porte-fenêtre est assurée, à l’extérieur, par un garde corps et les volets coulissants en bois sont en bon état.

Une première chambre, séparée par une porte, est accessible par le fond du salon. Le sol est recouvert d’un carrelage imitation marbre. Il est en très bon état. Un mur est recouvert sur la quasi-totalité de fenêtres oscillo-battantes. Des volets en bois coulissant en bon état sont disposés à l’extérieur. Le plafond et les tapisseries murales sont en bon état.

La cuisine est à gauche de l’entrée. Le carrelage au sol est en très bon état. Les murs sont également recouverts, pour partie, de carrelage en très bon état, tandis que la partie peinte est en état d’usage. Deux bouches d’aération permettent la ventilation de la pièce qui dispose également d’une fenêtre oscillo-battante en PVC et double vitrage. La peinture au plafond, écaillée par endroits, est en état d’usage. A la suite de l’évier - en état d’usage - est installé au plan de travail carrelé. Des meubles de rangement sont situés en dessous et au-dessus du dit plan de travail.

Derrière la porte permettant l’accès à la cuisine, un petit placard abrite la colonne d’eau et divers objets.


Enfin l’accès à la seconde chambre se fait par une porte située sur le même mur que la porte d’entrée. Le sol est recouvert d’un carrelage noir, le papier peint des murs est en bon état, le plafond est en bon état malgré une trace d’humidité. A mi-hauteur, une fenêtre en PVC et double vitrage, équipée de volets coulissants en bois, en bon état, traverse tout le mur du fond.

Description du parking (lot n° 1512) et de la cave (lot n° 807) : 

Il s’agit de la place n° 218, située au sein de la copropriété, dans l’allée n° 21, à l’arrière du bâtiment B 12, dans une allée goudronnée où se trouvent d’autres emplacements configurés pour un stationnement en bataille. Le parking est à ciel ouvert. Il ne bénéficie d’aucun équipement particulier et aucune barrière n’empêche l’accès à la copropriété.

La plaque mentionnant le numéro de la place de stationnement n° 218 est absente. Le goudron du sol est en état d’usage. Le marquage au sol aux fins de délimitation de la place est présent. Des objets encombrent le fond de la place.

La cave n’a pas pu être visitée.

Sur la situation d’occupation 

L’occupation des biens doit s’apprécier à la date du présent jugement.

Il résulte des écritures de l’ensemble des parties à l’instance que le bien est occupé par les consorts [B] qui sont propriétaires.

En l’espèce, le logement étant occupé par les propriétaires, il convient en conséquence d’évaluer le bien en valeur libre.

Sur la méthode d’évaluation

Il est constant que le juge du fond dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode qui lui apparaît la plus appropriée à la situation des parcelles expropriées (en ce sens, Cass. 3ème Civ., 28 mars 1990) et que, sauf le cas où une disposition particulière lui impose de déroger à ce principe, la méthode par comparaison - « avec des ventes similaires ou assimilables  »- doit être privilégiée.

En l’espèce, aux termes de leurs dernières écritures respectives, les parties s’accordent pour utiliser la méthode d’évaluation par comparaison, cave et parking intégrés.
Cette méthode, adaptée aux circonstances de l’espèce et consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée.

L’évaluation se fera millièmes de copropriété associés aux biens à évaluer intégrés.

Sur la détermination des indemnités

Aux termes de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

En l’espèce, aux termes de son mémoire en réplique n° 1, l’EPFIF propose une indemnité principale fixée de façon alternative à :

- une somme de 64 680 € en cas de renonciation au droit au relogement

- une somme de 54 992 € en cas d’acceptation du droit au relogement.


Les consorts [B] demandent de voir fixer l’indemnité principale à la somme de 160 720 €.

Le commissaire du Gouvernement propose, aux termes de ses conclusions récapitulatives, de fixer le montant de l’indemnité principale de manière alternative à :
 
- la somme de 64 680 € en cas de renonciation au droit au relogement

- la somme de 54 978 € en cas d’acceptation du droit au relogement après application d’un abattement de 15 % sur la valeur unitaire en libre au titre de l’indemnité de relogement.

Les prétentions des parties sont donc comprises entre 54 992 € et 160 720 €.

Sur l’indemnité principale

En application de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l’article L. 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

S’appuyant sur la méthode par comparaison, parties communes générales, cave et parking intégrés, l’EPFIF, qui retient que le logement est en bon état d’entretien, propose de retenir une valeur moyenne de cession de 1 155 €/m² en valeur libre.

Pour déterminer le montant de l’indemnité de dépossession revenant aux consorts [B], l’expropriant communique 70 termes de comparaison correspondant à des cessions intervenues sur des lots situés au sein du bâtiment B12 (pièce n° 1) et 51 autres correspondant aux cessions amiables situées au sein du bâtiment B4 (pièce n° 2) de la copropriété du [Adresse 7]. Parmi ces termes, il est distingué selon que les biens sont libres ou occupés, par les propriétaires (PO) ou par les locataires (PB) et leur état est qualifié distinctement de mauvais, moyen, bon ou très bon.

Les consorts [B] demandent d’écarter l’ensemble de ces termes. Ils soutiennent qu’il s’agit de cessions amiables consenties à l’autorité expropriante dans un contexte particulier, caractérisé par des ventes contraintes, qui ne reflète ni un marché immobilier normal ni la valeur vénale du bien exproprié.

En l’espèce, il ne ressort pas des pièces transmises par l’EPFIF, qui ne communique que des termes correspondant à des cessions à son profit de biens intégrés aux copropriétés du « Chêne-Pointu » et de « [Adresse 4] », que des accords seraient intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées.

Par suite, les conditions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ne sont pas réunies. Ainsi, les cessions de biens produites à titre de termes de comparaison ne peuvent être prises pour base de détermination de la valeur des lots n° 636, 807 et 1512.

Toutefois, les termes de comparaison correspondent à des accords amiables à l’intérieur du périmètre de la déclaration d’utilité publique et donc dans le même zonage, et qu’ils concernent des biens présentant les mêmes caractéristiques d’environnement et de composition. A partir de ces ventes, il a été possible de procéder à une classification pertinente d’évaluation des biens en très bon état, en bon état, en état moyen ou en mauvais état. Il convient donc d’examiner les termes présentés par l’EPFIF.


Le bien litigieux est un appartement de 56 m² de type F3. Après la visite du bien, l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement ont actualisé leurs écritures et retiennent désormais un état bon.

a) Sur les termes de référence proposés par l’EPFIF

Pour justifier son offre indemnitaire, l’EPFIF communique un premier tableau comportant 70 termes de comparaison (pièce n° 1 qui sera annexée à la présente décision), 11 de ces termes ne précisent pas l’état du bien, 7 de ces termes sont des logements avec cave mais sans parking. Ils ne peuvent dès lors pas être considérés comme étant comparables au bien à évaluer. D’autres correspondent à des cessions qui n’ont pas encore été publiées et enfin, certains termes portent sur des biens en état mauvais, moyen ou très bon et doivent donc également être écartés. Ils ne seront pas reproduits dans le présent jugement.

Parmi les termes proposés par l’EPFIF qui présentent des caractéristiques similaires ou proches du bien des consorts [B], il convient d’examiner tout particulièrement les termes suivants, libres d’occupation, de consistance proche de celle du bien à évaluer et en bon état d’entretien : 

REF
Date publicat-ion
Référence publication
Vendeur
PO/
PB
Bât.
Année acquisition
lot
Logement
lot 
cave
lot parking
Superficie 
logement 
(m²)
remploi
(€)
prix unitaire
(€/m²)
DEM 12
12/12/23
Vol 2023 P 28364
CARRAT
PB
B11
2023
360
441
1576
55,93
7 459,92
1 155
DEM 17
25/09/23
Vol 2023 P 22194
[Y]
PO
B11
2024
374
504
1573
65,81
8 601,06
1 155
DEM19
28/03/22
Vol 2022 P 8457
[C]
PB
B12
2022
646
777
1614
56,06
7 474,93
1 [Immatriculation 1]
21/02/23
Vol 2023 P 4353
[L]
PO
B11
2023
392
439
1542
55,80
7 444,90
1 [Immatriculation 2]
23/08/23
Vol 2023 P 19958
SEREME
PB
B12
2023
543
686
1642
56,17
7 487,64 
1  [Immatriculation 3]
24/11/23
Vol 2023 P 27078
[T]
PB
B12
2023
607
844
1593
55,01
7 483,02
1 [Immatriculation 4]
06/02/24
Vol 2024 P 2924
[K]
PB
B12
2024
560
721
1676
65,18
8 528,29
1 155
DEM 66
En cours
Vol 2025 P 496
SARL AKAR
 
B12
2025
604
841
1624
56,10
7 479,55 €
1 155

L’EPFIF affirme que la moyenne unitaire de ces cessions est de 1 155€/m2 et que son offre est ainsi parfaitement justifiée.

Contrairement à ce qu’affirment les consorts [B], hormis le terme DEM n° 66, ces termes sont pertinents dans la mesure où y figurent des cessions récentes, pour des biens ayant une superficie très proche et un état d’entretien identique à celui à évaluer. Il sera toutefois relevé que la date de publication de la cession correspondant à DEM n° [Cadastre 5] n’est pas précisée, pas plus que sa situation juridique (location/occupation par le propriétaire), que le terme DEM n° 19 est trop ancien (plus de 4 ans) et en tout état de cause, que l’absence de renseignement du montant total de la cession, seul le montant de l’indemnité de remploi étant mentionné, ne permet pas au juge de comprendre et de vérifier le montant réel de la cession ni le montant du prix unitaire mentionné alors même que ces termes sont contestés par les consorts [B]. Il y a donc lieu de les écarter.

En pièce n° 2 - qui sera annexé au présent jugement -, l’EPFIF produit un autre tableau recensant 51 acquisitions amiables intervenues à son profit au sein du bâtiment B4. Parmi ces termes, seront exclusivement examinés ceux portant également sur des biens libres, estimés en bon état lors de la vente et de même composition. Ceux qui ne comportent pas de parking seront écartés puisque les éléments produits ne permettent pas de vérifier si une indemnité à déjà état versée ni son montant.






Seront ainsi examinés les termes suivants : 
 
REF
PO*/ PB**
Adresse
Lots 

 
Type
Surface m² 
(loi Carrez)
prix acquisition 
(€)
Prix (€/m²)
Référence, 
date mutation
DEM n° 1
PO
[Adresse 10]
747
979
2440
F4
67,00
78 385
1 050
2020P4605
DM : 18/08/2020 
Observations
La cession est ancienne
DEM n° 2
 
PO
[Adresse 10]
769
986
2371
F3
55,30
64 872
1 050
2020P6146
DM : 22/10/2020 
Observation
La cession est ancienne
DEM n° 3
PB
[Adresse 10]
805
954
2431
F3
55,97
65 645
1 050
2020P6187
DM : 15/10/2020 
Observations
La cession est ancienne
DEM n° 4
PB
[Adresse 11]
833
1008
2330
F2
48,08
52 936
1 050 
En cours
DM : 27/10/2022
Observations
Le logement est d’une superficie inférieure et n’est pas comparable au bien litigieux, la cession est ancienne et la date de publication n’est pourtant pas renseignée
DEM n° 5
PB
[Adresse 11]
837
1038
2383
F3
55,90
65 565
1 050
2021P2676
DM : 06/04/2021 
Observations
La cession est ancienne
DEM n° 6
PB
[Adresse 11]
865
1076
2450
F3
55,69
65 322
1 050
2020P1907
DM : 27/02/2020
Observations
La cession est ancienne
DEM n° 7
PO
[Adresse 12]
893
1059
2373
F3
56,07
65 761
 
1 050
2020P7506
DM : 08/12/2020
Observations
La cession est ancienne
DEM n° 8
PO
[Adresse 12]
908
1023
2100
F4
66,70
70 035
 
1 050
2018P4529
DM : 31/07/2018
Observations
La cession est particulièrement ancienne

Il ressort de l’examen de ces termes de comparaison une moyenne unitaire de 1 050 €/m2, mais les cessions sont trop anciennes (entre 6 et 8 ans d’ancienneté) pour être considérées comme suffisamment représentatives du marché. Il convient de les écarter.

Aucun des termes de comparaison proposés par l’autorité expropriante ne peut donc être retenu.






b) Sur les termes de référence proposés par les consorts [B]

Au soutien de leur demande de voir fixer le montant de l’indemnité principale à la somme de 160 720 € les consorts [B] communiquent en pièce n° 1 une « étude du secteur du [Adresse 7] », réalisée en mars 2026 par leur conseil, dans laquelle il est fait état des prix immobiliers constatés dans des communes limitrophes, ainsi que 30 termes de comparaison correspondant à des ventes immobilières comparables, dont il ressort que le prix unitaire du marché de l’immobilier clichois se situe dans une fourchette comprise entre 932 €/m² et 4 207 €/m². 

Cette étude mentionne des cessions portant sur des appartements situés dans d’autres résidences de la commune de [Localité 2] et dans des communes limitrophes dont [Localité 6], [Localité 4], [Localité 5] et [Localité 7] : 

Mutations publiées à [Localité 2] en 2025 - Secteur proche du [Adresse 7]
REF
Adresse publiée DVF
Date 
Type
Surface
m²
Prix Publié
€
Prix unitaire 
€/m2
DEF n° 1
[Adresse 13]
27/06/2025
Appartement
50 m2
166 650 €
3 333 €/m2
DEF n° 2
[Adresse 14]
25/06/2025
Appartement
53 m2
100 000 € 
2 041 €/m2
DEF n° 3
9001 Résidence Stamu 2
26/05/2025
Appartement
60 m2
130 000 €
2 167 €/m2
DEF n° 4
[Adresse 15]
21/05/2025
Appartement
55 m2
100 000 € 
1 818 €/m2
DEF n° 5
[Adresse 16]
19/05/2025
Appartement
68 m2
138 000 €
2 029 €/m2
DEF n° 6
[Adresse 17]
09/05/2025
Appartement
48 m2
115 000 €
2 396 €/m2
DEF n° 7
[Adresse 18]
30/04/2025
Appartement
51 m2
80 000 €
1 569 €/m2
DEF n° 8
[Adresse 19] 
26/06/2025
Appartement
70 m2
86 000 €
1 229 €/m2


Mutations publiées dans les communes limitrophes comparables
REF
Commune
Adresse/Voie
Date
Type
Surface
Prix publié
Prix /m2
DEF n° 9
[Localité 4]
[Adresse 20]
20/06/2025
Appartement
63 m2
199 000 €
3 159 €/ m2
DEF n° 10
[Localité 4]
[Adresse 21]
18/06/2025
Appartement
24 m2
88 000 €
3 667 €/m2
DEF n° 11
[Localité 4]
[Adresse 22]
03/06/2025
Appartement
69 m2
245 000 €
3 551 €/m2
DEF n° 12
[Localité 4]
[Adresse 23]
22/05/2025
Appartement
41 m2
223 900 €
5 461 €/m2
DEF n° 13
[Localité 4]
[Adresse 24]
27/06/2025
Appartement
64 m2
145 000 €
2 266 €/ m2
DEF n° 14
[Adresse 25]
[Adresse 25]
2025
Appartement (voie)
- 
- 
3 331 €/m2
DEF n° 15
[Localité 6]
[Adresse 26]
2025
Appartement (voie)
-
-
2 701 €/m2


Les consorts [B] retiennent que la valeur minimum est de 2 700 €/m2, que la valeur moyenne est de 2 800 €/m2 et que la valeur maximale est de 3 000 €/m2.

Il ressort toutefois de l’analyse de ces termes qu’ils ne font pas mention de l’état d’entretien des biens objets de ces cessions, ni de leur situation d’occupation, ni de la nature de la surface retenue (Carrez , surface utile...), laquelle n’est d’ailleurs pas toujours renseignée. 

Par ailleurs, rien ne justifie de retenir les termes concernant des biens situés sur des communes voisines (tableau 2) puisque d’une part ceux-ci ne sont nullement représentatifs du marché immobilier clichois et d’autre part, que des cessions sont communiquées portant sur des biens de la commune de [Localité 2] . 

Il sera aussi relevé que les consorts [B] ne communiquent aucune référence cadastrale de nature à permettre leur identification sur la base de données « Demandes de Valeur Foncière » (DVF), sur laquelle se fonde cette étude immobilière, alors que ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées pour permettre d’accéder aux actes de vente et connaître tant les caractéristiques des biens concernés que les modalités des transactions. Il s’ensuit que ces éléments ne permettent pas au juge d’apprécier le caractère pertinent et adapté des termes proposés.

Enfin, ainsi que cela a été rappelé dans l’exposé, force est de constater que la copropriété du [Adresse 7] et de [Adresse 4] présente des caractéristiques particulières (en terme d’état du bâti, d’état d’entretien des parties communes mais aussi au regard de sa situation financière très dégradée) qui l’empêche d’être comparée aux autres copropriétés y compris avoisinantes. Les éléments recensés dans le tableau 1 seront aussi écartés.

Aucun des « termes » proposés par les consorts [B] ne sera retenu.

c) Sur les termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement
 
Par ses conclusions récapitulatives, actualisées après transport, le commissaire du Gouvernement propose deux tableaux recensant des cessions de logements situés dans les grands bâtiments, édifiés en R+10 comme le B12, au sein de la copropriété du [Adresse 7] et de [Adresse 4], appartement, cave et parking inclus, distinguant ainsi les logements occupés des logements libres.

S’agissant des cessions portant sur des appartements en valeur libre, il propose les termes suivants :

N°
DATE
PUB
BAT
LOTS
TYPE
M²
PRIX
€/M²
O/L
ÉTAT
1
29/09/22
2022P30245
1
115-277-2633
F3
56,63
37 376 €
660 €
L
[O]
2
17/12/24
2025P00496
11
577-710-1616
F3
56,28
37 343 €
660 €
L
MAUVAIS
3
07/11/23
2023P26505
12
566-759-1682
F3
55,01
51 434 €
935 €
L
MOYEN
4
13/06/24
2024P12604
11
346-518-1519
F4
65,88
61 598 €
935 €
L
MOYEN
5
12/01/23
2023P04353
11
392-439-1542
F3
55,80
64 449 €
1 155 €
L
BON
6
25/07/23
2023P19958
12
543-686-1642
F3
56,17
64 876 €
1 155 €
L
BON
7
23/11/23
2023P27078
12
607-844-1593
F3
56,13
64 830 €
1 155 €
L
BON
8
30/01/24
2024P02924
12
560-721-1676
F4
65,18
75 283 €
1 155 €
L
BON
9
17/04/25
2025P08872
12
604-841-1624
F3
56,1
64 796 €
1 155 €
L
BON
10
16/03/23
2023P07542
12
613-850-1694
F3
56,57
77 784 €
1 375 €
L
TRÈS BON
11
19/12/23
2023P29794
12
608-845-1592
F3
56,03
77 041 €
1 375 €
L
TRÈS BON
12
25/07/24
2024P16124
11
343-446-1538
F3
56,21
77 289 €
1 375 €
L
TRÈS BON
13
28/05/24
2024P10965
12
 617-793-1688
F3
55,35
76 106 €
1 375 €
L
TRÈS BON



S’agissant des cessions portant sur des appartements en valeur occupée, il propose :
N°
DATE
PUB
BAT
LOTS
TYPE
M²
PRIX
€/M²
O/L
ÉTAT
14
01/02/24
2024P02905
12
672-829-1479
F4
67,03
37 604 €
561 €
O
[O]
15
15/10/24
2024P21415
12
520-695-1705
F4
66,71
37 424 €
561 €
O
[O]
16
14/09/23
2023P21865
11
395-475-1535
F3
56,38
44 822 €
795 €
O
MOYEN
17
19/09/23
2023P22067
12
605-842-1639
F3
56,39
44 830 €
795 €
O
MOYEN
18
28/11/23
2023P28548
12
527-692-1703
F3
56,27
44 735 €
795 €
O
MOYEN
19
14/12/23
2023P28791
12
523-694-1589
F3
56,05
44 560 €
795 €
O
MOYEN
20
05/03/24
2024P05384
11
361-509-1502
F4
66,93
53 209 €
795 €
O
MOYEN
21
 29/02/24
2024P05361
12
676-831-1620
F4
67,23
53 448 €
795 €
O
MOYEN
22
01/10/24
2024P10651
12
528-740-1659
F4
66,74
53 058 €
795 €
O
MOYEN
23
11/04/24
2024P02924
12
662-797-1547
F3
56,91
45 243 €
795 €
O
MOYEN
24
26/10/23
2023P25248
12
575-768-1674
F3
56,08
55 071 €
982 €
O
BON
25
05/03/24
2024P05358
12
619-791-1568
F3
56,52
55 503 €
982 €
O
BON
26
14/03/24
2024P11986
11
370-506-1564
F4
66,31
65 116 €
982 €
O
BON
27 
12/09/24
2024P18820
11
407-476-1509
F3
57,59
56 553 €
982 €
O
BON
28
23/12/21
2022P02456
12
766-573-1652
F3
56,1
65 637 €
1 170 €
O
TRÈS BON
Dans son mémoire en réplique, l’EPFIF entend se prévaloir des références de comparaison du commissaire du Gouvernement et soutient qu’elles confirment la pertinence de son analyse du marché.
Ces termes sont plus récents et concernent des cessions intervenues au sein de la copropriété du [Adresse 7], notamment au sein du bâtiment B12. Il n’y a dès lors pas lieu de conclure à leur irrecevabilité.
En revanche, ne seront examinés que les termes correspondant à des cessions portant sur des appartements en bon état d’entretien et évalués en valeur libre soit : CDG n° 5,CDG n° 6, CDG n° 7, CDG n° 8, et CDG n° 9. 
Les termes de référence proposés par l’EPFIF et ceux présentés par les consorts [B] ayant tous été écartés, seuls ces 5 termes de référence seront retenus. Il en ressort, pour des appartements en bon état et libres, une valeur moyenne unitaire de 1 155 €/m2.
Les parties s’accordent sur le fait que la surface à retenir est de 56 m². 
Il convient de fixer le montant de l’indemnité principale à la somme de 64 680 €, calculée de la façon suivante : [(56 m² x 1 155 €/m²)].

Sur l’indemnité de remploi 
Aux termes de l’article R 222-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.  .
L’indemnité de remploi sera calculée de la manière suivante :
20 % de l’indemnité principale sur la partie comprise entre 0 € et 5 000 €, » 
15 % de l’indemnité principale sur la partie comprise entre 5 000 € et 15 000 €,
10 % de cette indemnité sur le surplus.
En l’espèce, l’indemnité principale étant fixée à 64 680 €, l’indemnité de remploi sera fixée à 7 468 €, soit :
 5 000 € x 20 % = 1 000,00 € 
+ 10 000 € x 15 % = 1 500,00 €
+ 49 680 € x 10 % = 4 968,00 €.

En conséquence, l’indemnité de dépossession foncière, pour les lots n° 636, 807 et 1512, en valeur libre, sera fixée à un montant total de 72 148 € se décomposant comme suit : 
64 680 € au titre de l’indemnité principale,
+ 
7 468 € au titre de l’indemnité de remploi.
Il résulte des dispositions des articles L 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que la juridiction de l’expropriation fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et aucun texte ne lui donne le pouvoir de condamner l’autorité expropriante au versement de celles-ci, de sorte que la demande de condamnation formée par les consorts [B] sera rejetée. 
Sur l’indemnité pour relogement 
Dans leurs écritures, les consorts [B] demandent, sans pour autant le motiver, le rejet de l’application d’un abattement d’occupation de 15 % que réclame l’EPFIF et que propose le commissaire du Gouvernement. 
Il sera rappelé qu’en vertu de l’article L 314-1 du code de l’urbanisme, la personne publique qui bénéficie d’une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés et, notamment envers le titulaire d’un droit réel conférant l’usage - et donc ainsi le propriétaire occupant - aux obligations prévues par l’article L 314-2 alinéa 1° du code de l’urbanisme.
Cet article dispose que : « si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d’habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes : il doit être fait à chacun d’eux au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d’habitabilité définies par application du troisième alinéa de l’article L 322-1 du code de la construction et de l’habitation et aux conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ; ils bénéficient en outre, des droits de priorité et de préférence prévus aux articles L 423-1 à L 423-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, même dans le cas ou ils ne sont pas propriétaires. Ils bénéficient également, à leur demande, d’un droit de priorité pour l’attribution ou l’acquisition d’un local dans les immeubles compris dans l’opération ou de parts ou actions d’une société immobilière donnant vocation à l’attribution, en propriété ou en jouissance, d’un tel local (...) ».
L’article L 423-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise que l’expropriant doit faire au moins deux propositions de relogement, les logements proposés devant être décents, en bon état général, adaptés aux besoins personnels et familiaux, situés à proximité de l’habitation d’origine et respecter mes normes relatives aux habitations à loyer modéré. Les propositions de relogement ne doivent concerner que des biens offerts en location et non en vente, même s’il s’agit de reloger un propriétaire occupant.
Dans ces conditions et pour le cas où les propriétaires opteraient pour un relogement, il convient d’évaluer l’indemnité pour relogement.

Ainsi que le souligne fort justement l’avocat de l’EPFIF, le 16 novembre 2023, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rendu un avis (n° 23-70.011) aux termes duquel les hauts magistrats considèrent que :
« 1. Le propriétaire-occupant, qui accepte d’être relogé, bénéficie d’une réparation en nature d’une partie du préjudice résultant de l’expropriation, devant être prise en compte lors de la fixation des indemnités, en application de l’article R. 423-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
2. Le relogement du propriétaire-occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié et sa situation n’est pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire.
3. La prise en compte du relogement lors de la fixation des indemnités, déterminée au regard de l’avantage procuré à l’exproprié et non du coût de ce relogement pour l’expropriant, ne donne pas naissance à une créance de l’expropriant sur l’exproprié.
4. Les modalités de prise en compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités relèvent du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.  . 
Il ressort de cet avis d’une part, que la Cour de cassation envisage distinctement la situation du propriétaire occupant et celle du propriétaire bailleur et, d’autre part, que le relogement du propriétaire occupant ne correspond pas à une dévaluation de la valeur vénale du bien. En revanche, l’avantage en nature que le propriétaire pourrait tirer de l’option pour son relogement doit être pris en considération pour déterminer le montant de l’indemnité de dépossession mais les modalités de la prise en compte du relogement, lors de la fixation des indemnités relèvent du pouvoir souverain d’appréciation du juge du fond et peut se traduire, notamment par un abattement pour relogement, fixe ou en pourcentage.
L’indemnité de dépossession est composée d’une indemnité principale, pour permettre au propriétaire de racheter un bien de même nature et correspondant à la valeur d’un bien de même consistance, et d’une indemnité de remploi destinée à couvrir les frais que le propriétaire doit engager pour faire remplacer son bien et correspondant, selon le calcul habituellement retenu, à environ 11 % de l’indemnité principale.
Lorsque le bien exproprié est occupé par un locataire en titre, par référence à la pratique du marché, l’occupation est une source de dépréciation. Il est de jurisprudence constante d’appliquer en ce cas un abattement sur la valeur du bien en pourcentage - pouvant être de 10 %, mais plus souvent de 15 % à 20 % et, dans certains cas jusqu’à 30 % -, imputé sur l’indemnité principale. L’indemnité de remploi étant calculée sur la base de l’indemnité principale, celle-ci est réduite du fait même de l’abattement pratiqué sur la valeur du bien.
Procéder à un calcul de l’abattement pour relogement d’un propriétaire occupant sur cette même base conduirait à une dévalorisation du bien mais aussi à assimiler purement et simplement la situation du propriétaire occupant à celle du propriétaire bailleur, ce qui ne semble pas être le raisonnement de la Cour de cassation, étant précisé que dans ce cas, ce n’est généralement pas l’avantage en nature dont bénéficierait le propriétaire qui est pris en considération mais plutôt les moyens mis en oeuvre par l’expropriant pour assurer le relogement. Pour permettre ainsi de distinguer ces deux situations, il conviendra de fixer séparément le montant de l’indemnité de relogement qui sera due si les consorts [B] viennent à opter pour leur relogement.
Il doit être envisagé, en cas d’option pour un relogement le montant de l’abattement qui sera dû au titre du relogement en fonction de l’avantage procuré aux propriétaires et non du coût du relogement pour l’expropriant. Les hauts magistrats ont, à cet égard souligné que l’option pour un relogement « évite l’aléa d’une recherche et lui permet de jouir d’un bien décent, en bon état général, adapté à ses besoins personnels et familiaux, à proximité du domicile exproprié et respectant les normes relatives aux habitations à loyer modéré », ce qui représente un avantage en nature. 
En l’espèce, la commune de [Localité 2] fait partie des « zones tendues », de sorte que la recherche d’un nouveau logement peut être longue et difficile. Les démarches, appels, constitutions de dossiers à présenter avant d’obtenir les visites des logements sont chronophages et peuvent générer du stress, de la fatigue, sans garantie de trouver pour les expropriés, dans un délai relativement bref, un logement adapté à leurs besoins personnels et familiaux. Il convient en conséquence de fixer le montant de l’indemnité qui sera due à l’expropriant en cas d’option pour le relogement des propriétaires, à la somme de 5 100 € correspondant à l’avantage en nature. 
S’agissant des frais de déménagement
Les consorts [B] demandent une indemnité de 1 420 € au titre des frais de déménagement. 
L’EPFIF conclut au rejet de cette demande, alléguant que les expropriés ne communiquent aucun justificatif. En tout état de cause, il souligne qu’il a contracté un marché public aux termes duquel il est convenu qu’il prenne en charge les frais de déménagement des propriétaires occupants qui sollicitent leur relogement et demande de lui donner acte de la prise en charge ces frais (pièce n° 3).
En l’espèce, d’une part, ainsi que le souligne le commissaire du Gouvernement, malgré le contrat spécifique signé par l’EPFIF avec un prestataire, les expropriés conservent la liberté de choisir une autre entreprise de déménagement. D’autre part, contrairement à ce que prétend l’EPFIF, les consorts [B] produisent un devis effectué le 12 février 2026 par une société de transport spécialisée dans les déménagements de particuliers et d’entreprises (pièce n° 7). Ce devis, qui s’élève à la somme de 1 420 € précise le volume à déménager ainsi que l’ensemble des informations sur la prestation de déménagement (services inclus, nombre de carton, protection du mobilier, monte meuble...).
Dès lors, la demande des consorts [B] apparaît justifiée. Il convient de faire droit à leur demande et de fixer le montant des frais de déménagement à la somme de 1 420 €.
Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire
Les consorts [B] demandent, à titre subsidiaire, au juge de l’expropriation d’ordonner une expertise immobilière judiciaire en désignant un expert afin d’établir la valeur réelle du bien sur le fondement de l’article R. 322 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Ils soutiennent que la différence entre les indemnités proposées par l’EPFIF, le commissaire du Gouvernement et eux-mêmes est de nature à caractériser une difficulté d’évaluation objectivement particulière et techniquement complexe.
L’EPFIF conclut au rejet de cette demande au motif que la présence du commissaire du Gouvernement suffit à éclairer la juridiction sur la valeur des biens expropriés et qu’il est de jurisprudence constante qu’une expertise se justifie seulement en présence de difficultés particulières d’évaluation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
Le commissaire du Gouvernement ne formule aucune observation particulière sur cette demande.
En l’espèce, il ressort du présent jugement que l’évaluation du bien des consorts [B], qui ne présente aucune caractéristique particulière sur le marché de l’immobilier, a pu être effectuée au regard du nombre suffisant de cessions de logements comparables communiquées notamment par le commissaire du Gouvernement. Dès lors, rien ne justifie de recourir à une expertise judiciaire.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.


Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’EPFIF sera condamné aux dépens.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF à payer aux consorts [B] une indemnité de 2 000 € au titre des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’engager pour faire valoir leurs moyens de défense.
***
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe, 
Annexe à la présente décision le procès verbal de transport du 27 janvier 2026 ; 
Annexe à la présente décision les pièces n° 1 et 2 communiquées par l’EPFIF et correspondant aux termes de références ;
Fixe l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à M. [J] [B] et Mme [F] [B] née [U] au titre de la dépossession des lots n° 636 (1393/856 189èmes des parties communes), n° 807 (6/856 189èmes des parties communes) et n° 1512 (55/856 189èmes des parties communes) rattachés au bâtiment B12 de la copropriété de [Adresse 4], situé [Adresse 5], à la somme de 72 148 euros (soixante-douze mille cent quarante-huit euros) en valeur libre se décomposant comme suit : 
. 64 680 € au titre de l’indemnité principale,
. » 7 468 € au titre de l’indemnité de remploi.
Fixe le montant de l’indemnité qui sera dû en cas d’option pour le relogement à la somme de 5 100 euros (cinq mille cent euros) ; 
Fixe l’indemnité de déménagement à devoir à M. [J] [B] et Mme [F] [B] née [U] à la somme de 1 420 euros (mille quatre cent-vingt euros) ; 
Dit n’y avoir lieu à expertise judiciaire ;
Rejette les demandes plus amples ou contraires ;
Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France aux dépens ; 
Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à M. [J] [B] et Mme [F] [B] née [U] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Maxime-Aurelien JOURDE

Greffier
Anne-Claire GATTO-DUBOS

Vice-Présidente, Juge de l’expropriation

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'urbanisme L314-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-2, code de la construction et de l'habitation L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R423-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code civil 545, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R222-5). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 2 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00110

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'urbanisme L314-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-2, code de la construction et de l'habitation L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R423-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 15 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00133

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'urbanisme L314-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de la construction et de l'habitation L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R423-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 24 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00141

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'urbanisme L314-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de la construction et de l'habitation L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R423-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 9 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00160

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code civil 545, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R222-5

• 18 décembre 2025 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/20443

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-1, code de l'urbanisme L314-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-5, code de la construction et de l'habitation L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R423-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8

• 18 décembre 2025 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/20437

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-1, code de l'urbanisme L314-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-5, code de la construction et de l'habitation L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R423-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8

• 28 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 24/00180

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 28 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 24/00157

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

Mise à jour de la source le 2026-07-08T18:07:06.866Z.