Tribunal judiciaire de Bobigny, Expropriations 2, 9 juin 2026, n° 25/00160

Exposé du litige

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 06 janvier 2026 
Date des débats : 24 mars 2026
Date de mise à disposition : 19 mai 2026
Date de prorogation de la mise à disposition : 09 juin 2026.


EXPOSÉ DU LITIGE

Par traité de concession d’aménagement notifié le 27 avril 2023 et entré en vigueur le 2 mai 2023, l’EPT Paris Terres d’Envol a confié à la SPL [X] Grand Paris (ci-après la [X]) la réalisation de l’opération de ZAC du centre-ville de la commune du [Localité 1].

Aux termes d’un arrêté préfectoral du 17 février 2025, l’acquisition des terrains nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement a été déclarée d’utilité publique au profit de la [X].

M. [A] [U] et son épouse, Mme [G] [H] [S] (ci-après, les époux [U]), sont propriétaires des lots n° 1, 2, 3, 4 et 5 et des 249/1000èmes des parties communes d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4], sur la commune du [Localité 1], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1], au sein du périmètre de la ZAC « centre-ville ».

Par courriers transmis sous pli recommandé du 25 juin 2025 distribués le 30 juin 2025, la [X] a notifié à chacun des époux [U] un mémoire valant offres.

A défaut d’accord entre les parties, par requête du 26 août 2025 accompagnée du mémoire valant offre et reçue au greffe le 1er septembre 2025, la [X] a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire du département de la Seine-Saint-Denis en vue de voir fixer le montant de l’indemnité de dépossession totale à la somme de 344 833,60 €, dont :

. S’agissant de l’indemnité principale totale : 312 576 € ainsi répartie :
. 196 874 € au titre du local commercial
. 115 702 € au titre de l’appartement

. S’agissant de l’indemnité de remploi : 32 257,60 €. 

L’acte de saisine a été notifié aux époux [U] par courriers distribués le 29 août 2025.

Par ordonnance rendue le 6 novembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 6 janvier 2026. 

L’ordonnance a été notifiée à chacun des époux [U] par courriers du 19 novembre 2025 distribués le 27 novembre 2025.

Par « mémoire en réponse  , reçu au greffe le 28 octobre 2025, les époux [U] demandent de :

- voir fixer l’indemnité totale de dépossession, en valeur libre, de la façon suivante :

- 527 168 € au titre de l’indemnité principale,

- » 53 716,85 € d’indemnité de remploi,
 
- 63 444 € d’indemnité pour perte du droit de jouissance privative du terrain,

- 16 200 € au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs
 
- de condamner la [Adresse 5] au paiement d’une indemnité de 4 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 






Les époux [U] expliquent que l’évaluation du logement et du commerce doit être faite de façon distincte, l’accès au logement se faisant par une entrée indépendante de celle du local commercial. Ils contestent l’application d’un abattement d’occupation sur la valeur du local commercial, soutenant qu’un tel abattement n’est pas prévu par les textes, que les juridictions ne l’appliquent pas de façon systématique et arguant du fait que l’occupation de ce local peut constituer une plus-value puisqu’elle génère un revenu locatif et évite tout risque de squat. Ils demandent en conséquence que l’évaluation soit fixée en l’état d’occupation. S’agissant du logement, ils demandent de retenir une évaluation en valeur libre. Enfin, ils estiment qu’il convient d’évaluer séparément le terrain, accessoire sur lequel ils disposent d’un droit de jouissance privatif. En dédommagement de la perte de revenus locatifs, ils sollicitent une indemnité qu’ils fixent à hauteur de 16 200 €.

Aux termes de ses conclusions du 18 décembre 2025, le commissaire du Gouvernement propose de fixer le montant de l’indemnité de dépossession à la somme totale de 539 300 €, dont :

. Une indemnité totale principale de 481 527,70 € dont :

. 345 407,70 € au titre du local commercial,
. 136 120,00 € au titre du logement,

qu’il arrondit à la somme de 482 000 €, 

. Une indemnité totale de remploi de 49 200 €,

. Une indemnité pour perte de revenus locatifs de 8 100 €, correspondant à 6 mois de loyer.

Il souligne que quatre des termes de comparaison qu’il communique, portent sur des cessions de commerces ou logements disposant d’une cour ou d’un terrain et qu’il convient d’évaluer le bien, cour ou terrain intégrés. Il n’applique aucun abattement d’occupation au commerce. Enfin, le commissaire du Gouvernement considère que les époux [U] peuvent prétendre à une indemnité pour perte de revenus locatifs mais que, s’agissant d’un commerce classique, le quantum devra être limité à 6 mois de loyers.

Le 6 janvier 2026, les biens ont été visités en présence de l’ensemble des parties, lesquelles ont été convoquées à l’audience de plaidoirie du 24 mars 2026. Un procès-verbal de transport, annexé au présent jugement, a été dressé à l’issue de ce transport. 

Aux termes de son mémoire récapitulatif et en réplique, reçu le 20 mars 2026 au greffe de la juridiction, la [X] maintient, à titre principal sa proposition de voir fixer l’indemnité totale de dépossession à la somme de 344 833 € ainsi répartie :

- une indemnité principale totale de : 312 576,60 € dont :
. 196 874 € au titre du local commercial,
. 115 702 € au titre de l’appartement,

- une indemnité totale de remploi de : 32 257,60 €,

S’agissant de l’indemnité pour perte de revenus, l’expropriant demande :

. À titre principal, de rejeter la demande,

. A titre subsidiaire, de surseoir à statuer sur ce chef de demande,

. A titre très subsidiaire, de la fixer à la somme de 8 100 € correspondant à 6 mois de loyers, portant ainsi l’offre indemnitaire de dépossession totale à la somme de 352 983,60 €.




La [X] souligne que les termes de comparaison proposés portent sur des locaux à usage de logement ou de commerce comprenant également des cours ou jardins et s’oppose en conséquence à la demande de valorisation distincte du droit de jouissance exclusif sur la cour et le jardin réclamée par les époux [U], considérant qu’elle conduirait à un enrichissement sans cause par double valorisation. Elle critique les termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement et par les époux [U] et demande de retenir ses propres termes de référence et, s’agissant du local commercial dont le fond de commerce est exploité, elle se réfère à la jurisprudence pour soutenir qu’il convient d’appliquer une décote de 20 % en raison de son occupation.
S’agissant de la demande d’indemnisation de la perte des revenus locatifs, à titre principal, la [X] demande de la rejeter au motif qu’aucun texte ne l’impose. A titre subsidiaire, elle soutient qu’à ce stade, le préjudice étant incertain et en tout état de cause non chiffrable et qu’il convient de surseoir à statuer. Très subsidiairement, elle demande de limiter le quantum de cette indemnité à six mois de loyers et de rejeter le surplus de la demande.

À l’audience du 24 mars 2026, les parties ont développé les éléments de leur dernier mémoire auquel ils se rapportent et le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations conformément aux dispositions de l’article R. 311-20 du code de l’expropriation. 

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux dernières écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

La présidente a demandé au commissaire du Gouvernement de communiquer, contradictoirement, une note en cours délibéré précisant la date de référence à retenir s’agissant de la réglementation d’urbanisme, puis les débats ont été clos et les parties ont été informées que la décision serait rendue le 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par courriel contradictoire du 15 mai 2026, la présidente a demandé à l’avocat de la [X] de produire la pièce numérotée 3 du bordereau qui n’a pas été déposée au jour de l’audience. Le 19 mai 2026, la date de la décision a été prorogée au 9 juin 2026.

Par mail contradictoire du 20 mai 2026, la pièce a été transmise.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 

Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession 

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :

- Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété  . Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien - de très mauvais à très bon -, situation d’occupation - libre ou occupé -...).

En l’espèce, les parties ne font état d’aucune ordonnance d’expropriation, de sorte que la consistance des biens doit être appréciée à la date du présent jugement.

- Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme

Le commissaire du Gouvernement dans sa note autorisée communiquée contradictoirement le 24 mars 2026, fait état, ainsi que cela avait admis à l’audience à la fois par la [X] et par l’avocat des époux [U], d’une dernière modification du PLU de l’EPT Paris Terres d’Envol approuvée le 7 juillet 2025.

Il convient en conséquence de retenir le 7 juillet 2025 comme date de référence.

Les parties s’accordent sur le fait que la parcelle est classée en zone UAa correspondant à un secteur mixte.

- Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance  , soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

La valeur du bien sera donc appréciée au jour de la présente décision.






 Sur la consistance du bien et les surfaces

La consistance d’un bien correspond principalement :
- aux éléments qui le composent
et 
- à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

En l’espèce, le bien est situé dans un immeuble édifié en 1920, composé de plusieurs lots dépendant du bâtiment A sis, [Adresse 6], dont un commerce de distribution de produits alimentaires au rez-de-chaussée (lot n° 1), un logement situé au premier étage (lot n° 2), une cour (lot n° 3), un cabanon (lot n° 4) et un terrain à usage de jardin dont les propriétaires ont la jouissance exclusive.

L’immeuble se trouve dans un secteur urbain à dominante résidentielle et commerciale, caractérisé par une voirie structurée et la présence de services et commerces de proximité, à environ 300 mètres de l’hôpital privé de la Seine-saint-Denis et à 350 mètres environ d’une agence de la Poste. L’[Adresse 4] est passante, à sens unique de circulation. Des voitures stationnent sur le trottoir. Un marché est organisé dans la rue deux fois par semaine. 

Cette adresse bénéficie d’une bonne accessibilité par les transports en commun, plusieurs arrêts de bus (148, 247, 346, N42) étant implantés à courte distance à pied sur l’avenue et les voies adjacentes, permettant des liaisons régulières vers les différents quartiers de la commune et les communes limitrophes. 

La gare du [Localité 1], accessible à pied ou en bus, est desservie par la ligne B du RER, reliant directement [Localité 1] à [Localité 2] et, notamment, à la Gare [Etablissement 1], à [Etablissement 2] et à l’aéroport [Etablissement 3]. 

L’ensemble de ces infrastructures confère au site une accessibilité satisfaisante par les transports publics, tant pour les déplacements locaux que pour les liaisons intercommunales et régionales.

Description du bien : 

1. Le local commercial (lot n° 1)  

La vitrine du commerce exerçant sous l’enseigne « Le délice de l’Orient » donne sur la rue et permet l’accès au local commercial de vente au détail de produits essentiellement alimentaires. Il est sécurisé par un rideau métallique et à l’intérieur, par des caméras de visiosurveillance installées au plafond dont un écran permet d’observer les images depuis la caisse située à l’entrée du commerce. 

Le sol, revêtu d’un carrelage clair, est en état d’usage. De nombreuses étagères fixées aux murs permettent d’exposer les articles en vente. Le plafond, en bon état, est recouvert d’une peinture blanche. La pièce est éclairée par des néons LED fonctionnels. 

Le commerce est équipé de plusieurs matériels frigorifiques, de meubles de rangements et d’un photocopieur à usage des clients. 

Au fond à droite du magasin, une porte donne accès à un couloir également accessible par la rue. Le carrelage gris sombre, au sol du couloir, est en bon état. 

Le local est en bon état d’entretien, ce qui n’est pas contesté.

Dans le couloir, une porte sur la gauche donne accès à une petite salle de repos/cuisine. Les murs et le sol de la pièce sont en état moyen d’entretien. La fenêtre, en PVC avec double vitrage, est en mauvais état d’entretien. La pièce est équipée notamment de petit matériel de restauration.


Une autre porte située sur la gauche du couloir donne accès aux toilettes. Le lavabo et le WC sont en mauvais état général. Un petit chauffe-eau installé dans la pièce permet d’alimenter en eau chaude la cuisine et le lavabo des toilettes. La pièce dispose d’une fenêtre dont l’ouverture est possible, mais dont les poignées ont été retirées. La lumière y est fonctionnelle. 

2. La cour (lots n° 3, 4 et 5)

Au fond du couloir une porte permet d’accéder à une cour, composée en trois parties et dans laquelle se trouvent plusieurs arbres fruitiers :

. L’avant et le fond de la cour sont des terrains nus. 

. Au milieu de la cour se trouve un ancien cabanon dont il ne reste que quelques vestiges de murs. 

Au jour du transport, les parties n’ont pas été en capacité de distinguer précisément les trois lots.

3. L’appartement situé au 1er étage (lot n° 2)

Par un escalier en bois, étroit, équipé d’une rampe et accessible depuis le couloir, l’on accède à un logement situé au 1er étage. En haut de l’escalier un chauffe-eau est installé. 

La porte ouvre sur une petite entrée dont le sol est en parquet stratifié en bon état. Les murs et le plafond, peints en blanc, sont en bon état. Hormis dans la cuisine et la salle d’eau où le sol est en carrelage, tout le sol du logement est en parquet stratifié et en bon état d’entretien. Il a été vérifié que l’électricité est fonctionnelle dans tout le logement. 

Immédiatement à droite se trouve la salle d’eau, équipée d’une douche à l’Italienne, d’un WC et d’un lavabo dont robinet n’est pas fixé. La pièce est aérée par une fenêtre oscillo-battante.

Face à la porte d’entrée, se trouve une chambre meublée. Les murs sont recouverts d’une peinture blanche en bon état et la fenêtre, en PVC avec double vitrage, est en bon état. 

Sur la gauche du couloir, une dernière porte donne accès au salon. Les murs et le plafond sont peints et en bon état. Une cheminée en marbre, en bon état, est présente. La fenêtre est en PVC avec double vitrage et donne directement sur la rue. 

Une porte située à droite du salon donne accès à la cuisine. Le sol de la cuisine est en carrelage gris en bon état. Le plan de travail est équipé d’un évier. Au-dessus, sur le mur, sont installés des meubles de rangement. La fenêtre, en PVC avec double vitrage, est en bon état. 

Pour une plus ample description, il convient de se reporter au procès-verbal dressé au moment du transport.

Les parties s’accordent pour qualifier le bien en bon état.

Sur la méthode 

Le choix de la méthode relève de l’appréciation souveraine du juge de l’expropriation et l’application de la méthode de la récupération foncière est admise en jurisprudence en dehors des cas où l’expropriation est poursuivie selon la procédure prévue par les articles L. 511-1 et suivants du code de l’expropriation dès lors qu’il est constaté que le bâti est dans un état de délabrement avancé et que seul le terrain d’assiette des constructions peut être valorisé. 

Les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode de comparaison pour évaluer le bien. Cette méthode consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local sera adoptée.


Sur les superficies

Les parties s’accordent pour dire que le lot n° 1 (local à usage commercial) a une superficie de 87,89 m² et que le lot n° 2 (logement du 1er étage) a une superficie de 34,03 m². 
Les époux [U], qui demandent la valorisation distincte du droit d’usage exclusif du terrain et de la cour (lots n° 3, 4 et 5), retiennent une superficie de 170 m² qui n’est pas contestée, la [X] et le commissaire du Gouvernement ayant indiqué à l’audience qu’il n’y a aucun point de désaccord sur la superficie.

Sur la situation locative

Les parties s’accordent pour dire que le logement est libre d’occupation. 

Sur la détermination des indemnités

L’article R. 311-22 alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.  .

Sur l’indemnité principale

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

En l’espèce, l’indemnité de dépossession sera fixée en considération des termes de comparaison produits par la [X], par les époux [U] et par le commissaire du Gouvernement.

Les époux [U] demandent que l’appartement soit évalué distinctement du local commercial. 

Le jour du transport, il a été constaté que l’appartement dispose d’un accès totalement indépendant du local commercial situé au rez-de-chaussée, ce qui justifie une évaluation distincte des lots n° 1 et 2, étant précisé que, malgré la production de certains termes correspondant à des immeubles intégrant à la fois un commerce et un logement [Adresse 7] et le commissaire du Gouvernement ont chacun procédé à une valorisation distincte des deux lots à des prix distincts.

Il sera donc procédé à l’évaluation de chacun des lots mais en prenant en considération les caractéristiques de l’immeuble qui accueille à la fois un commerce et un logement.

Sur l’évaluation du commerce :

La [X] communique des termes de référence correspondant à des cessions à son profit, par des propriétaires privés. Aux termes de son mémoire valant offre, les deux termes proposés sont des immeubles à usage en partie de commerce et en partie d’habitation. Dans son mémoire récapitulatif, elle communique deux autres termes de comparaison, le premier est un immeuble construit en R+1 et correspond à la vente d’un local commercial avec cave, cour et emplacement de stationnement, le second est une cession d’un appartement en copropriété avec deux caves, dont il a été librement discuté à l’audience mais qui n’a été produite au dossier qu’en cours de délibéré à la demande de la présidente et qui sera examiné au moment de l’évaluation de l’appartement. 






a) Sur les termes de comparaison proposés par la [X] :

Dans son mémoire récapitulatif et en réplique auquel elle se réfère, la [X] se prévaut ainsi des termes de comparaison suivants :

Termes
Date de vente
Référence de publication ou acte produit

Adresse
Montant de l’indemnité
€
Superficie
m²
Prix unitaire
€/m²



DEM n° 1
12/06/2025
acte notarié vente d’un particulier au profit de la Sequano
[Adresse 8]
[Localité 1]
390 000
201

1 940
Observations : Maison à usage de commerce, élevée partie sur cave et partie sur terre-plein, comprenant : au rez-de-chaussée, une boutique, une salle à manger, une cuisine, une chambre, une aneterie, un fournil avec laboratoire à pâtisserie, à l’étage, une chambre desservie par un escalier partant de la chambre du rez-de-chaussée, une autre chambre à farine desservie par un escalier partant du garage ci-après, quatre pièces et une terrasse, grenier au-dessus couvert en tuile. Cour dans laquelle il existe un garage et des water-closets. Bien entièrement libre d’occupation.
DEM
 n° 2

12/12/2024
vente notariée d’un particulier au profit de la [X]
[Adresse 9]
[Localité 1]
 570 000
265,09 *

2 150
Observations : immeuble élevé sur terre-plein d’un rez-de-chaussée et d’un étage comprenant : au rez-de-chaussée, deux magasins, un fournil, une cuisine, à l’étage, deux chambres.
* L’attestation notariée précise le détail des surfaces : 54,12 m² pour la boucherie du rez-de-chaussée, 34,41 m² pour l’appartement porte droite, 141,86 m² pour la boulangerie et 34,70 m² pour l’appartement porte gauche. Le bien loué (deux contrats de location), 
DEM n° 3
28/08/2024
2024P18032 
[Adresse 10]
[Localité 1]
275 000
74,30
3 700
Observations : dans un bâtiment R+1, un local commercial en rez-de-chaussée cédé avec une cave et une cour ainsi qu’un emplacement de stationnement
DEM n° 4
09/10/2025
2025P22774
[Adresse 6]
[Localité 1]
256 000
80,07
3 172
Observations : dans un bâtiment d’un simple rez-de-chaussée, un local commercial cédé avec une courette et un jardin.
L’acte de vente est communiqué.

La [X] considère que ces termes sont de nature à démontrer que la valeur unitaire qu’elle propose pour chacun des deux biens, terrains intégrés, à savoir, 2 800 €/m² avant abattement pour le commerce et 3 400 €/m² pour le logement, sont pertinents.

Le commissaire du Gouvernement, qui n’a pas cru bon d’actualiser ses conclusions initiales, ne se prononce que sur les deux premiers termes communiqués par la [X] dans son mémoire valant offre (DEM n° 1 et DEM n° 2) qu’il demande de voir écartés au motif, pour le premier, que la cession concerne un bien en mauvais état et, pour le second, qu’il s’agit d’un bâtiment mixte à usage de commerce et d’habitation correspondant à des commerces avec logements annexés non indépendants et renvoie à l’avis des Domaines annexé à l’acte de vente.

Les époux [U], n’ont pas davantage actualisé leurs écritures et ne se prononcent en conséquence que sur les deux premiers termes du mémoire valant offre. Ils soulignent que les termes de comparaison communiqués par la [X] correspondent tous à des cessions faites au profit de l’expropriant, hors du marché libre mais ne demandent pas pour autant de les écarter pour ce motif.

A l’instar du commissaire du Gouvernement, ils relèvent l’état de délabrement du terme DEM n° 1, dont la consistance matérielle n’est pas comparable à celle de leur bien et indiquent en outre que l’acte de vente ne mentionne pas la surface du bien et qu’en page 13 de l’acte notarié est précisé « qu’aucune construction, aucune rénovation et aucun travaux n’ont été effectués dans les dix dernières années ».

Ils affirment que le terme DEM n° 2 est en moins bon état que leur bien et qu’il s’agit de commerces de bouche qui génèrent des nuisances, ayant un impact sur le prix de la vente.

Il importe de préciser, ainsi que le rappelle la [X] que le juge de l’expropriation prend en considération les accords réalisés à l’amiable postérieurement à la déclaration d’utilité publique initiale. Dès lors, les termes communiqués par l’expropriant seront examinés.

En l’espèce, le bien appartenant aux époux [U], édifié en 1920, est en bon état. Il n’a été relevé aucune défaillance de sa structure et il est bien entretenu, des fenêtres en PVC avec double vitrage ont été installées. Il est composé d’un commerce en rez-de-chaussée, d’une surface retenue de 87,89 m² et d’un appartement situé au 1er étage d’une surface de 34,03 m², outre la jouissance exclusive d’un terrain d’une surface non contestée de 170 m² dont la valorisation distincte est discutée. 

Or, au regard des observations faites par le commissaire du Gouvernement et de l’avis des Domaines qui précise que le bien correspondant à DEM n° 1 est « entièrement dégradé et saccagé », ce qui est confirmé par les clichés photographiques insérés à l’avis et applique ainsi un abattement de 40 % sur la partie boutique et de 50 % sur le prix moyen résultant de son étude réalisée via la plate-forme Patrim, pour tenir compte de l’état des biens. Cette référence doit être écartée.

S’agissant de DEM n° 2, les deux logements situés au 1er étage sont chacun intégrés aux baux commerciaux et sont utilisés comme des extensions des commerces, ce qui n’est pas le cas de l’appartement litigieux, lequel dispose d’une entrée depuis la rue totalement indépendante de celle du local commercial. Pour cette raison, ce terme sera également écarté.

Le terme DEM n° 3 correspond à la vente d’un commerce de 74,30 m, situé rez-de-chaussée d’un bâtiment édifié en R+1 au [Localité 1]. Il dispose d’une cave et d’une cour dont la superficie n’est pas mentionnée. L’acte de vente n’est pas communiqué, l’état d’entretien n’est pas précisé »ni même sa situation juridique (bail commercial ou non). Il sera écarté.

Le terme DEM n° 4 est situé dans le même ensemble immobilier que le bien litigieux et correspond également à la vente d’un local commercial d’une superficie de 80,07 m², cédé avec courette et jardin. Il ressort de la cession que la valeur unitaire est de 3 172 €/m². Mais l’acte de vente n’est pas communiqué et l’état du bien n’est pas précisé, pas plus que son état d’occupation. Il convient de l’écarter.

Aucun des termes proposés par la Soreqa n’est retenu. 

b) Sur les termes de comparaison proposés par les époux [U]

Dans le cadre de l’évaluation de leur bien, les époux [U] proposent les termes de comparaisons, cessions portant soit sur des locaux commerciaux, soit sur des logements.










S’agissant des locaux commerciaux, ils proposent les termes suivants :

Termes
Date de mutation
Références de publication/ Réf cadastre
Adresse
Prix de vente
€
Surface m²
Prix unitaire
€/m²
DEF n° 1
28/08/2024
Parcelle [Cadastre 2]
[Adresse 11] 
[Adresse 12]
275 000


70
3 928
Précisions expropriés
immeuble édifié en R+1 et situé à 500 m du bien litigieux. Libre
Observations CDG
la superficie est de 74,33 m², le montant du prix unitaire est de 3 700 €/m². 
Il s’agit d’une cession de particulier à commune. Dans un immeuble de 1990. Lot n° 1 : au rez-de-chaussée du bâtiment unique, un local commercial avec cave et une cour. Lot n° 6 : un emplacement de parking extérieur 
DEF n° 2
27/12/2024
2025P1994
Parcelle [Cadastre 3]
[Adresse 13]
[Adresse 12]
1 000 000


334
2 994
Précisions expropriés
Au pied d’un immeuble d’habitation, à 130 m du bien, libre
Observations CDG
Dans un immeuble édifié en 2004 :
Cession de SCI à SCI
Lot n° 1 : local commercial
DEF n° 3
28/05/2024
2024P1994
Parcelle [Cadastre 4]
[Adresse 14]
[Adresse 12]
716 000

168
4 261
Précisions expropriés
Au pied d’un immeuble d’habitation, à 300 m du bien, occupé
Observations CDG
Dans un immeuble édifié en 2013 :
Cession de SAS à commune
Lots n° 46 et 71 : locaux techniques
Lot n° 140 : un emplacement de stationnement
DEF n° 4
28/05/2024
2025P1994
Parcelle [Cadastre 4]
[Adresse 15]
[Adresse 12]
494 000

137
3 605
Précisions expropriés
Au pied d’un immeuble d’habitation, à 350 m du bien, occupé
Observations CDG
Référence cadastre : 2025P1994 
Dans un immeuble édifié en 2013 :
Cession de SAS à commune
Lots n° 1 et 48 : locaux commerciaux de 137,32 m² et 167,72 m²
Lot n° 140 : un emplacement de stationnement
DEF n° 5
12/04/2024
2024P9526
Parcelle [Cadastre 5]
[Adresse 16]
[Adresse 12]
200 000

[Adresse 17]
3 389
Précisions expropriés
Au pied d’un immeuble d’habitation, à 280 m du bien, occupé
Observations CDG
Dans un immeuble édifié en 2013 :
Cession de société à SAS 
Lots n° 1 et 48 : local commercial de 59,48 m² 
Lot n° 23 : un emplacement technique n° 1 situé dans le bâtiment A en toiture.

Le commissaire du Gouvernement, après avoir observé que les 4 derniers termes correspondent à des cessions portant sur des immeubles nettement plus récents que celui dans lequel se trouve le local commercial, propose de les écarter mais il retient en revanche le terme DEF n° 1.

La [X] reprend les observations du commissaire du Gouvernement à son compte et communique des clichés photographiques pour démontrer que les termes DEF n° 2 à DEF n° 5 ne sont pas pertinents car de bien meilleure facture.

Malgré le bon état général du bien situé dans un immeuble entretenu, force est de constater que les termes litigieux portent sur des immeubles construits au début du siècle qui ne sont pas comparables au bien des expropriés. Les observations faites par le commissaire du Gouvernement permettent en revanche de constater que le terme DEF n° 1 construit 20 ans avant les autres, peut être considéré comme comparable et, en l’absence de contestation, il sera retenu (valeur unitaire de 3 700 €/m²).

c) Sur les termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement :

Au titre de l’évaluation du local commercial, le commissaire du Gouvernement qui retient le terme de comparaison DEF n° 1 (pour une valeur unitaire de 3 700 €/m²) propose en outre trois autres termes de comparaison situés dans un rayon de 1 kilomètre autour du bien à estimer, d’une superficie comprise entre 50 et 150 m², construits entre 1880 et 1995 dont les cessions sont intervenues entre le 1er janvier 2021 et le 9 octobre 2025 (les références cadastrales figurant dans ses conclusions ne seront pas reprises dans le tableau suivant) :

Termes
Date de mutation
Références de publication
Adresse
Année construction
Prix de vente
€
Surface utile totale
m²
Prix unitaire
€/m²
CDG n° 1
28/08/2024
2024P18032
02/09/2024
[Adresse 18] 
[Adresse 12]
1990
275 000
70
3 928,57
Observations : Cession de particulier à commune. Un bâtiment unique à usage d’habitation mixte et commercial : de type R+1, lot n° 1 : au rez-de-chaussée, un local commercial de 74,33 m² avec une cave et une cour et un emplacement de stationnement. Libre
CDG n° 2
24/03/2022
2022P11804
29/04/2022
[Adresse 19]
1928
125 000
51
2 450,98
Observations : Cession de particulier à SCI. Lot n° 1 : au RDC, un local commercial de 55,82 m² comprenant une boutique, une arrière boutique, bureau, laboratoire et dégagement. Lots n° 13 et 102 : au RDC deux débarras. Lot n° 100 : au RDC, une partie de local comprenant WC. Libre
CDG n° 3
09/10/2025
2025P22774
16/10/2025
[Adresse 6]
([Adresse 6])
1937
304 600
80,07
3 804
Observations : parcelle [Cadastre 1]. Immeuble R+1. Cession de particulier à Sequano (avis du domaine en annexe) Dans un immeuble de 1937 : local commercial à usage actuel d’école de conduite correspondant aux lots n° 6, 7, 8 et 9 situés au RDC d’un immeuble construit de plain-pied. Le commerce comprend une boutique dédiée à l’accueil des clients, une salle dédiée à la formation du CODE, une pièce de vie avec réfectoire et coin cuisine, un bloc sanitaire. Les locaux sont en très bon état avec sol carrelé, faux plafonds, belle devanture vitrée sur l’avenue.
+ courette (lot 8), soit 6/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,
+ un jardin (lot 9), soit 27/1000ème de la propriété du sol et des parties communes générales. Occupé
CDG n° 4
DEF n° 1
28/08/2024
[N]
[Cadastre 6]
[Adresse 18] 
([Adresse 12])
1990
275 000
74,33
3 700
Observations : Il s’agit d’une cession de particulier à commune. Dans un immeuble de 1990. Lot n° 1 : au rez-de-chaussée du bâtiment unique, un local commercial avec cave et une cour. Lot n° 6 : un emplacement de parking extérieur. Libre

Le commissaire du Gouvernement souligne que la valeur unitaire moyenne des 4 termes est de 3 470 €/m² et que ses 3 premiers termes dont la valeur unitaire moyenne est de 3 811 €/m² disposent d’une cour. Il observe en outre que les valeurs sont très homogènes et que CDG n° 3, situé dans la même copropriété que le bien à estimer, dispose d’une cour et d’un terrain. Il retient ainsi une valeur unitaire de 3 930 €/m² pour le commerce, cour et terrain intégrés.

[Adresse 7] demande d’écarter tous les termes de comparaison présentés par le commissaire du Gouvernement situés à [Localité 3]. Il est exact que lorsque le juge de l’expropriation dispose de termes suffisants situés sur la même commune pour évaluer un bien, il est d’usage de rejeter les termes présentés sur une autre commune même avoisinante, mais, en l’espèce, force est de constater que les commerces comparables à celui des époux [U] ne sont pas très nombreux et que les termes qui ont été présentés ont largement été écartés. En outre, il ressort des éléments présentés par le commissaire du Gouvernement une certaine homogénéité de prix. Il n’y a dès lors pas lieu d’écarter les termes proposés au seul motif qu’ils seraient situés à [Localité 3] et ils seront tous examinés.

Plus particulièrement, la [X] demande de rejeter le terme CDG n° 2 et souligne pour ce faire que le bien est de bien meilleur facture. Il ressort effectivement du cliché photographique figurant dans ses dernières écritures que l’immeuble, édifié en R + 4 présente une façade de brique relativement élégante, ce qui n’est pas contesté par les parties. Ce terme sera rejeté. Les 3 autres termes, situés sur la commune du [Localité 1] et qui présentent des caractéristiques suffisamment semblables au bien à évaluer seront retenus, étant précisé que le terme CDG n° 4 correspond au terme DEF n° 1 a déjà été retenu et qu’il convient de valoriser le terme CDG n° 3 qui présente une cour avec jardin.

Pour l’évaluation du local commercial, parmi les termes de comparaison proposés par les parties, seuls seront donc retenus :
DEF n° 1 = CDG n° 4 (3 700 €/m²), CDG n° 1 (3 928,57 €/m²) et CDG n° 3 à valoriser (3 804€/m² x 2).

Il en ressort une valeur unitaire moyenne de 3 809,14 €/m².

Toutes les parties reconnaissent que le local commercial est occupé en vertu d’un bail commercial conclut le 25 septembre 2008 mais elles n’en tirent pas les mêmes conséquences. La [X] prétend qu’un abattement doit être appliqué à hauteur de 20 % sur la valeur du local commercial conformément à la jurisprudence usuelle, le commissaire du Gouvernement n’applique pas d’abattement et les époux [U] demandent de l’écarter. Ils soutiennent qu’aucun texte ne le prévoit et que les juridictions ne l’appliquent pas de manière systématique ni dans la même mesure. Ils soulignent que l’occupation du local commercial devrait être considérée comme un élément de plus-value puisqu’elle génère des revenus locatifs et qu’en outre, elle est une garantie de tout risque de squat.

Il est vrai qu’aucun texte ne prévoit de pratiquer un abattement pour l’occupation mais, lorsqu’il s’agit d’évaluer particulièrement un bien à usage d’habitation, la Cour de cassation et la jurisprudence appliquent habituellement un abattement dont le pourcentage reste à l’appréciation du juge du fond. Cet abattement se justifie au regard de la pratique constatée sur le marché de l’immobilier où le prix de cession d’un bien occupé est moindre que celui d’un bien libre, tenant compte des démarches que le futur acquéreur aura à entreprendre pour obtenir la libération du logement ou pour reloger le locataire. Il peut également être pratiqué en cas d’expropriation d’un local commercial.

Mais en l’espèce, les termes de référence proposés par les parties portaient indifféremment sur des locaux commerciaux occupés ou libres. S’il apparaît clairement que la situation géographique des commerces et leur état d’entretien sont déterminants, il ne ressort pas de l’examen de ces termes et plus encore des cessions présentées par les parties, issues du marché libre, que la situation d’occupation des commerces ait une influence sur le marché de l’immobilier, certains biens libres étant bien moins valorisés que d’autres occupés. Dans ces conditions, la situation d’occupation du commerce ne portera pas droit à l’abattement sollicité par la Soreqa.

Il en résulte que l’indemnité principale qui sera accordée au titre de la dépossession du local commercial sera fixée à la somme de 334 785,31 € obtenue de la façon suivante : 
3 809,14 €/m² x 87,89 m².
Cette somme sera arrondie à la somme de 334 785 €. 


Sur l’évaluation du logement

a) Sur les termes de comparaison proposés par la [X] :

La SOREQA propose le terme de référence suivant :

Termes
Date de vente
Référence de publication ou acte produit
Adresse
Montant de l’indemnité
€
Superficie
m²
Prix unitaire
€/m²
DEM n° 5
20/08/2025
acte de vente produit en cours de délibéré
[Adresse 20]
[Localité 1]
240 000
83
2 891
Observations : dans un ensemble comprenant quatre bâtiments (A à D), un appartement situé dans le bâtiment A, au 1er étage, avec 2 caves en sous-sol.
L’acte de vente précise que le local est à usage d’habitation et qu’il est occupé par son propriétaire qui s’engage à le libérer au plus tard le 1er décembre 2025, date de l’entrée en jouissance. Il décrit ainsi l’appartement : Escalier A1 premier étage : Un appartement ayant accès par l’escalier A1, comprenant : entrée, séjour, 2 chambres, cuisine, salle de bains, water-closets, dégagement et deux placards. 

Le terme DEM n° 5 est à proximité immédiate de l’immeuble litigieux, mais il correspond à un appartement de 83 m² qui ne peut dès lors être considéré comme comparable à celui des expropriés alors que, sur le marché de l’immobilier, le prix unitaire d’un logement plus petit est nettement supérieur à celui qui bénéficie d’une plus grande surface et qu’au regard des observations faites pour exclure le premier terme (DEM n° 1), après avoir constaté son état de vétusté, en l’absence de précision sur ce point et sur l’état d’occupation du logement, ce terme sera écarté.

b) Sur les termes de comparaison proposés par les époux [U]

Les époux [U] proposent les termes suivants correspondant à des cessions de locaux à usage d’habitation et communiquent les actes notariés correspondants :

Termes
Date de mutation
Références de publication/ Réf cadastre
Adresse
Prix de vente
€
Surface m²
Prix unitaire
€/m²
DEF n° 6
09/06/2023
2023P14622
Parcelle [Cadastre 7]
[Adresse 21] 
[Adresse 12]
125 000


28,55
4 378
Précisions expropriés
au sein d’une maison de ville avec un box fermé, à 190 m du bien litigieux.
Observations CDG
Le bien est libre d’occupation. 
Il s’agit d’une cession de particulier à particulier. Dans un immeuble de 2010.
DEF n° 7
14/10/2022
2022P31945
Parcelle [Cadastre 8]
[Adresse 22]
[Adresse 12]
142 000


40,55
3 502
Précisions expropriés
Appartement dans un immeuble ancien, à 15 m du bien. Libre d’occupation.
Observations CDG
Il s’agit d’une cession de particulier à particulier. Dans un immeuble de 1957.
DEF n° 8
14/06/2022
2022P19551
Parcelle [Cadastre 9]
[Adresse 12]
[Adresse 12]
185 000

41,32
4 477
Précisions expropriés
Dans un immeuble ancien, à 5 m du bien.
Observations CDG
Il s’agit d’une cession de particulier à particulier. Dans un immeuble de 1957. Libre d’occupation
Le commissaire du Gouvernement observe que le terme DEF n° 6 concerne un immeuble trop récent pour être comparable à celui des expropriés. Il propose en revanche de retenir les deux autres termes. 

La [X] écarte lui aussi le terme DEF n° 6 en soulignant que le pavillon dans lequel est situé l’appartement est de bien meilleure facture que celui des expropriés.

Il ressort de l’acte notarié de vente qu’il s’agit d’un studio de 28,55 m² situé au 2ème étage composé d’un séjour avec coin chambre et cuisine, salle d’eau et WC, avec un box fermé au rez-de-chaussée. Cependant, le cliché photographique produit dans les écritures de la [X] démontre que l’immeuble est en bien meilleur état et il bien trop récent pour être considéré comme comparable à celui dans lequel l’appartement des expropriés est situé. 

L’expropriante demande en outre d’écarter les deux termes les logements étant situés dans des immeubles édifiés en R+3. 

L’acte de vente notarié décrit ainsi le bien du terme DEF n° 7 : appartement de 40,55 m², situé au 3ème étage, composé d’une chambre, une cuisine, une salle d’eau avec WC, entrée et débarras, ainsi qu’un cellier. 

Il ressort enfin de l’acte notarié de vente que le terme DEF n° 8 est un appartement de 41,32 m² situé au 4ème étage du bâtiment A, composé d’une chambre, un séjour, une cuisine, une salle d’eau, WC et terrasse et que le vendeur déclare avoir effectué des travaux d’aménagement intérieur des combles en mezzanine. Une remise se situe dans le bâtiment D.

Les deux étages supplémentaires de l’immeuble où se trouvent les logements DEF n° 7 et DEF n° 8, ne constituent pas nécessairement un atout en matière de vente immobilière et, force est de constater que l’immeuble a été construit au milieu du XXème siècle, qu’il est situé à proximité immédiate du bien des expropriés et que son état d’entretien n’apparaît pas si différent de ce dernier au regard des clichés photographiques produits par la [X]. Il sera donc retenu.

Pour autant et malgré le bon état du logement des époux [U], le terme DEF n° 8 sera écarté au regard des travaux effectués dans l’appartement pour aménager les combles en mezzanine et de la présence d’un salon qui donnent indiscutablement une nette plus value à ce bien qui est de nature à expliquer la différence importante du prix unitaire de vente entre les deux termes. 

Seul le terme DEF n° 7 sera retenu avec la valeur unitaire de 3 502 €/m².

c) Sur les termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement :

Au titre de l’évaluation du logement, le commissaire du Gouvernement qui retient les termes de comparaison DEF n° 2 (pour une valeur unitaire de 3 502 €/m²) et DEF n° 3 (pour une valeur unitaire de 4 477 €/m² mais qui a été précédemment écarté) propose en outre quatre autres termes de comparaison situés dans un rayon de 500 mètres autour du bien à estimer, d’une superficie comprise entre 30 et 40 m², construits entre 1920 et 1932 dont les cessions sont intervenues entre le 26 mai 2023 et le 23 décembre 2024 (les références cadastrales figurants dans ses conclusions ne seront pas reprises dans le tableau suivant) :

Termes
Date de mutation
Références de publication
Adresse
Année construction
Prix de vente
€
Surface utile totale
m²
Prix unitaire
€/m²
CDG n° 5
22/02/2024
2024P04555
29/02/2024
[Adresse 23]
[Adresse 12]
1922
176 000
40,72
4 322
Observations : Cession de particulier à particulier. Appartement de 40,72 m², 1 pièce : entrée, séjour/cuisine, salle d’eau, WC, placard, terrasse + parking en sous-sol + jardin. Surface garage/parking : 12m². Libre
CDG n° 6
20/06/2023
2023P19056
07/08/2023
[Adresse 24]
[Localité 3]
1930
146 000
41,50
3 518
Observations : Cession de particulier à particulier. Logement de 41,50 m² (2 pièces) comprenant entrée, cuisine, séjour, une chambre, salle d’eau avec WC + cave en sous-sol. Libre
CDG n° 7
23/12/2024
2025P01398
20/01/2025
[Adresse 25] 
[Localité 3] 
1920
144 000
35,55
4 051
Observations : Cession de particulier à particulier. Logement de 3 pièces, d’une superficie de 35,55 m² comprenant un appartement ayant accès par une cour personnelle au passage commun, comprenant : cuisine, salle d’eau avec WC Sanibroyeur, salle à manger et chambre. Cour personnelle. Lot n° 20, la jouissance privative et perpétuelle d’une portion de terrain en nature de jardin personnel. Libre.
CDG n° 8
26/05/2023
2023P12887
06/06/2023
[Adresse 26] 
[Localité 3]
1932
141 500
33,86
4 179
Observations : Cession de particulier à particulier. Logement de 33,86 m² au rez-de-chaussée porte face dans le vestibule d’entrée de l’immeuble, composé de deux pièces, cuisine, salle d’eau, WC, placard et entrée + cave en sous-sol. Libre
CDG 
n° 9 = DEF n° 7
14/10/2022
2022P31945
Parcelle [Cadastre 8]
[Adresse 22]
[Adresse 12]
prix : 142 000 €


40,55
3 502
Précisions expropriés
Appartement dans un immeuble ancien, à 15 m du bien. Libre d’occupation.
Observations CDG
Il s’agit d’une cession de particulier à particulier. Dans un immeuble de 1957.
CDG 
n° 10 = DEF n° 8
14/06/2022
2022P19551
Parcelle [Cadastre 9]
[Adresse 12]
[Adresse 12]
prix : 185 000

41,32
4 477
Précisions expropriés
Dans un immeuble ancien, à 5 m du bien.
Observations CDG
Cession de particulier à particulier. Appartement au sein d’un immeuble ancien de 1962.

La Soreqa soutient que les biens situés à [Localité 3] doivent être écartés puisqu’ils ne sont situés pas sur la même commune que le bien à évaluer. Il a été précédemment répondu qu’à défaut d’un nombre suffisant de références correspondant à des biens situés sur la même commune, le juge de l’expropriation peut prendre en considération ceux situés dans un périmètre suffisamment restreint et dans une commune voisine s’ils sont suffisamment comparables. En l’espèce, malgré ses allégations, la Soreqa ne démontre pas que le prix des biens cédés sur la commune de [Localité 3] serait supérieur ou inférieur à celui constaté au [Localité 1]. L’analyse des termes permet au contraire de constater une homogénéité certaine des prix de cessions.

Elle critique ensuite le terme CDG n° 5 qu’elle considère comme situé dans un ensemble immobilier très récent et de très bon standing, le terme CDG n° 6 pour être de bien meilleure facture, le terme CDG n° 7 car il s’agit d’un bien totalement atypique et, le terme CDG n° 8 l’immeuble au motif qu’il est situé à [Localité 3] et construit en R+4.

Or, ainsi que cela a été précisé par le commissaire du Gouvernement, les termes proposés correspondent tous à des appartements situés au [Localité 1] ou à [Localité 3] - mais dans un rayon de 500 mètres - et dans des immeubles construits entre 1920 et 1932, lesquels ont pu faire l’objet de rénovation depuis la date de la mutation. Il ne peut donc être reproché une construction trop récente. 

Les termes de comparaison que le commissaire du Gouvernement propose présentent au contraire un véritable intérêt dans la mesure où ils permettent de valoriser le terrain sur lequel les époux [U] disposent d’un droit exclusif de jouissance. 
Hormis le terme CDG n° 7 pour lequel le commissaire du Gouvernement reconnaît qu’il est peut être considéré trop atypique, les autres termes proposés (CDG n° 5 (4 322 €/m²), CDG n° 6 (3 518 €/m²), CDG n° 8 (4 179 €/m²) et CDG n° 10 correspondant au terme DEF 8 soit 4 477 €) seront retenus. Il en ressort une valeur unitaire moyenne de 4 124 €/m².

L’indemnité principale de dépossession du logement sera donc fixée à la somme de 140 339,72 € ainsi obtenue : 
4 124 €/m² x 34,03 m².
Cette somme sera arrondie à 140 340 €.

Sur la demande d’indemnisation de la perte de jouissance des lots n° 4, 5 et 6 (droit de jouissance exclusive de la cour/jardin)  

Ainsi que le souligne à juste titre la [X] qui s’oppose à la valorisation distincte des lots n° 3 à 5 que sollicitent les époux [U], dès lors que les termes de comparaison retenus correspondent à des locaux disposant d’une cour ou d’un jardin, les valeurs unitaires retenues permettent de prendre en considération le droit de jouissance dont bénéficient les expropriés sur le terrain. Dès lors, accéder à la demande des expropriés reviendrait à appliquer une double valorisation des dits lots et à leur accorder un enrichissement indu. Leur demande sera rejetée

Le montant total de l’indemnité principale de dépossession du local commercial et du logement sera donc fixé à la somme de 475 125 € (soit, 334 785 €+ 140 340 €).

Sur la fixation de l’indemnité de remploi :

Aux termes de l’article R 222-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.  .

L’indemnité de remploi peut être calculée de la manière suivante :
20 % de l’indemnité principale sur la partie comprise entre 0 € et 5 000 €, » 
15 % de l’indemnité principale sur la partie comprise entre 5 000 € et 15 000 €,
10 % de cette indemnité sur le surplus.

En l’espèce, l’indemnité principale étant fixée à 475 125 €, l’indemnité de remploi sera fixée à 48 512,50 €, soit :
5 000 € x 20 % = 1 000,00 € 
+ 10 000 € x 15 % = 1 500,00 €
+ 460 125 € x 10 %= 46 012,50 €

Sur la demande d’indemnité de la perte des revenus locatifs

Les époux [U] réclament une indemnité pour la perte des loyers qu’ils subissent du fait de l’expropriation et qu’elle soit calculée sur une période de 12 mois. 

[Adresse 7] s’y oppose au motif qu’une telle indemnité n’est pas reconnue par les textes, que la jurisprudence ne l’accepte pas de façon systématique et que le préjudice ne serait pas certain, les expropriés ne démontrant pas, à ce stade de la procédure, qu’ils ont acquis un nouvel immeuble mis en location. En conséquence, l’expropriante sollicite le rejet de la demande et subsisdiairement, de surseoir à statuer. A titre très subsidiaire, elle demande de limiter l’indemnité à 6 mois de loyers.

Le commissaire du Gouvernement considère que le montant de l’indemnité pour la perte des revenus locatifs doit être limité à 6 mois de loyers.

Il ressort de l’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que les indemnités doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. 

Bien qu’aucun texte ne la prévoit, l’indemnisation du préjudice résultant de la perte des revenus locatifs générée par l’expropriation est admise par la jurisprudence pour assurer la réparation de l’intégralité du préjudice subi par l’exproprié lorsqu’il repose sur un droit juridiquement protégé. Une telle indemnité est destinée à couvrir la perte de revenus pour la période correspondant au temps nécessaire à la recherche d’un bien équivalent et d’un nouveau locataire. Ce délai dépend nécessairement de la nature et de la spécificité du bien exproprié.

En l’espèce, il est acquis que, depuis le mois d’octobre 2008, le local commercial est occupé en vertu d’un contrat de location procurant ainsi aux époux [U] un revenu locatif annuel de 16 200 € hors charges et taxes. Il importe peu qu’à ce stade de la procédure les expropriés ne soient pas en mesure de démontrer qu’ils auraient effectué les recherches nécessaires au remplacement de leur bien et d’un nouveau locataire. Il n’y a dès lors pas lieu de surseoir à statuer.

Ainsi que le souligne le commissaire du Gouvernement, s’agissant de l’activité commerciale exercée dans le local, qui peut être qualifiée de « classique », la période de recherche nécessaire pour trouver un autre bien et un autre peut être limitée à 6 mois de loyers hors charges et taxes.

En conséquence, l’indemnisation pour la perte des revenus locatifs sera fixée à la somme de 8 100 € correspondant à six mois de loyer hors charges et taxes. Les époux [U] seront déboutés du surplus de leur demande.

En conséquence, le montant total de l’indemnisation due aux époux [U] au titre de la dépossession du local commercial et du logement doit être fixé à la somme de 531 737,50 €, dont :

- 475 125,00 € d’indemnité principale,

- 48 512,50 € d’indemnité de remploi.

- 8 100,00 € au titre de l’indemnité pour perte des revenus locatifs.

2) Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la [X] supportera les dépens de la présente instance.

3) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, il serait inéquitable de laisser aux époux [U] l’intégralité des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’engager, de sorte que la [X] sera condamnée à leur payer une indemnité de 4 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés du surplus de leur demande.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 6 janvier 2026 ;

Fixe l’indemnité totale à devoir à M. [A] [U] et à son épouse, Mme [G] [H] [S], au titre de la dépossession des biens leur appartenant (lots n° 1, 2, 3, 4 et 5 et 249/1000èmes des parties communes) situés [Adresse 27], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1], à la somme de 531 737,50 euros (cinq cent trente et un mille sept cent trente-sept euros et cinquante centimes), dont :

- 475 125,00 euros au titre de l’indemnité principale de dépossession, dont :

- 334 785 euros au titre du local commercial,

- 140 340 euros au titre du logement,

- 48 512,50 euros au titre de l’indemnité de remploi,

- 8 100,00 euros au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs ;

Déboute M. [A] [U] et son épouse, Mme [G] [H] [S], de leur demande formée au titre de valorisation distincte de la perte de jouissance des lots n° 3, 4 et 5 ;

Déboute la SPL [X] Grand Paris de sa demande d’abattement pour occupation du local commercial ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SPL [X] Grand Paris aux dépens ;

Condamne la SPL [X] Grand Paris à payer à M. [A] [U] et son épouse, Mme [G] [H] [S], la somme de 4 500 euros (quatre mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.



Maxime-Aurélien JOURDE Anne-Claire GATTO-DUBOS





Greffier Vice-Présidente, juge de l’expropriation

Décision du 09 juin 2026
Minute n° 26/00089


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 09 juin 2026

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle N° RG 25/00160 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3WEX

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

S.A. SPL SÉQUANO GRAND PARIS
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
Monsieur [A] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Maître Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [G] [H] [S] épouse [U]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Maître Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS
INTERVENANT : 
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Madame Sylvie BLUGEON, commissaire du Gouvernement
COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, Vice-présidente, juge de l’expropriation désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Monsieur Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 06 janvier 2026 
Date des débats : 24 mars 2026
Date de mise à disposition : 19 mai 2026
Date de prorogation de la mise à disposition : 09 juin 2026.


EXPOSÉ DU LITIGE

Par traité de concession d’aménagement notifié le 27 avril 2023 et entré en vigueur le 2 mai 2023, l’EPT Paris Terres d’Envol a confié à la SPL [X] Grand Paris (ci-après la [X]) la réalisation de l’opération de ZAC du centre-ville de la commune du [Localité 1].

Aux termes d’un arrêté préfectoral du 17 février 2025, l’acquisition des terrains nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement a été déclarée d’utilité publique au profit de la [X].

M. [A] [U] et son épouse, Mme [G] [H] [S] (ci-après, les époux [U]), sont propriétaires des lots n° 1, 2, 3, 4 et 5 et des 249/1000èmes des parties communes d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4], sur la commune du [Localité 1], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1], au sein du périmètre de la ZAC « centre-ville ».

Par courriers transmis sous pli recommandé du 25 juin 2025 distribués le 30 juin 2025, la [X] a notifié à chacun des époux [U] un mémoire valant offres.

A défaut d’accord entre les parties, par requête du 26 août 2025 accompagnée du mémoire valant offre et reçue au greffe le 1er septembre 2025, la [X] a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire du département de la Seine-Saint-Denis en vue de voir fixer le montant de l’indemnité de dépossession totale à la somme de 344 833,60 €, dont :

. S’agissant de l’indemnité principale totale : 312 576 € ainsi répartie :
. 196 874 € au titre du local commercial
. 115 702 € au titre de l’appartement

. S’agissant de l’indemnité de remploi : 32 257,60 €. 

L’acte de saisine a été notifié aux époux [U] par courriers distribués le 29 août 2025.

Par ordonnance rendue le 6 novembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 6 janvier 2026. 

L’ordonnance a été notifiée à chacun des époux [U] par courriers du 19 novembre 2025 distribués le 27 novembre 2025.

Par « mémoire en réponse  , reçu au greffe le 28 octobre 2025, les époux [U] demandent de :

- voir fixer l’indemnité totale de dépossession, en valeur libre, de la façon suivante :

- 527 168 € au titre de l’indemnité principale,

- » 53 716,85 € d’indemnité de remploi,
 
- 63 444 € d’indemnité pour perte du droit de jouissance privative du terrain,

- 16 200 € au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs
 
- de condamner la [Adresse 5] au paiement d’une indemnité de 4 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 






Les époux [U] expliquent que l’évaluation du logement et du commerce doit être faite de façon distincte, l’accès au logement se faisant par une entrée indépendante de celle du local commercial. Ils contestent l’application d’un abattement d’occupation sur la valeur du local commercial, soutenant qu’un tel abattement n’est pas prévu par les textes, que les juridictions ne l’appliquent pas de façon systématique et arguant du fait que l’occupation de ce local peut constituer une plus-value puisqu’elle génère un revenu locatif et évite tout risque de squat. Ils demandent en conséquence que l’évaluation soit fixée en l’état d’occupation. S’agissant du logement, ils demandent de retenir une évaluation en valeur libre. Enfin, ils estiment qu’il convient d’évaluer séparément le terrain, accessoire sur lequel ils disposent d’un droit de jouissance privatif. En dédommagement de la perte de revenus locatifs, ils sollicitent une indemnité qu’ils fixent à hauteur de 16 200 €.

Aux termes de ses conclusions du 18 décembre 2025, le commissaire du Gouvernement propose de fixer le montant de l’indemnité de dépossession à la somme totale de 539 300 €, dont :

. Une indemnité totale principale de 481 527,70 € dont :

. 345 407,70 € au titre du local commercial,
. 136 120,00 € au titre du logement,

qu’il arrondit à la somme de 482 000 €, 

. Une indemnité totale de remploi de 49 200 €,

. Une indemnité pour perte de revenus locatifs de 8 100 €, correspondant à 6 mois de loyer.

Il souligne que quatre des termes de comparaison qu’il communique, portent sur des cessions de commerces ou logements disposant d’une cour ou d’un terrain et qu’il convient d’évaluer le bien, cour ou terrain intégrés. Il n’applique aucun abattement d’occupation au commerce. Enfin, le commissaire du Gouvernement considère que les époux [U] peuvent prétendre à une indemnité pour perte de revenus locatifs mais que, s’agissant d’un commerce classique, le quantum devra être limité à 6 mois de loyers.

Le 6 janvier 2026, les biens ont été visités en présence de l’ensemble des parties, lesquelles ont été convoquées à l’audience de plaidoirie du 24 mars 2026. Un procès-verbal de transport, annexé au présent jugement, a été dressé à l’issue de ce transport. 

Aux termes de son mémoire récapitulatif et en réplique, reçu le 20 mars 2026 au greffe de la juridiction, la [X] maintient, à titre principal sa proposition de voir fixer l’indemnité totale de dépossession à la somme de 344 833 € ainsi répartie :

- une indemnité principale totale de : 312 576,60 € dont :
. 196 874 € au titre du local commercial,
. 115 702 € au titre de l’appartement,

- une indemnité totale de remploi de : 32 257,60 €,

S’agissant de l’indemnité pour perte de revenus, l’expropriant demande :

. À titre principal, de rejeter la demande,

. A titre subsidiaire, de surseoir à statuer sur ce chef de demande,

. A titre très subsidiaire, de la fixer à la somme de 8 100 € correspondant à 6 mois de loyers, portant ainsi l’offre indemnitaire de dépossession totale à la somme de 352 983,60 €.




La [X] souligne que les termes de comparaison proposés portent sur des locaux à usage de logement ou de commerce comprenant également des cours ou jardins et s’oppose en conséquence à la demande de valorisation distincte du droit de jouissance exclusif sur la cour et le jardin réclamée par les époux [U], considérant qu’elle conduirait à un enrichissement sans cause par double valorisation. Elle critique les termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement et par les époux [U] et demande de retenir ses propres termes de référence et, s’agissant du local commercial dont le fond de commerce est exploité, elle se réfère à la jurisprudence pour soutenir qu’il convient d’appliquer une décote de 20 % en raison de son occupation.
S’agissant de la demande d’indemnisation de la perte des revenus locatifs, à titre principal, la [X] demande de la rejeter au motif qu’aucun texte ne l’impose. A titre subsidiaire, elle soutient qu’à ce stade, le préjudice étant incertain et en tout état de cause non chiffrable et qu’il convient de surseoir à statuer. Très subsidiairement, elle demande de limiter le quantum de cette indemnité à six mois de loyers et de rejeter le surplus de la demande.

À l’audience du 24 mars 2026, les parties ont développé les éléments de leur dernier mémoire auquel ils se rapportent et le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations conformément aux dispositions de l’article R. 311-20 du code de l’expropriation. 

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux dernières écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

La présidente a demandé au commissaire du Gouvernement de communiquer, contradictoirement, une note en cours délibéré précisant la date de référence à retenir s’agissant de la réglementation d’urbanisme, puis les débats ont été clos et les parties ont été informées que la décision serait rendue le 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par courriel contradictoire du 15 mai 2026, la présidente a demandé à l’avocat de la [X] de produire la pièce numérotée 3 du bordereau qui n’a pas été déposée au jour de l’audience. Le 19 mai 2026, la date de la décision a été prorogée au 9 juin 2026.

Par mail contradictoire du 20 mai 2026, la pièce a été transmise.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 

Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession 

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :

- Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété  . Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien - de très mauvais à très bon -, situation d’occupation - libre ou occupé -...).

En l’espèce, les parties ne font état d’aucune ordonnance d’expropriation, de sorte que la consistance des biens doit être appréciée à la date du présent jugement.

- Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme

Le commissaire du Gouvernement dans sa note autorisée communiquée contradictoirement le 24 mars 2026, fait état, ainsi que cela avait admis à l’audience à la fois par la [X] et par l’avocat des époux [U], d’une dernière modification du PLU de l’EPT Paris Terres d’Envol approuvée le 7 juillet 2025.

Il convient en conséquence de retenir le 7 juillet 2025 comme date de référence.

Les parties s’accordent sur le fait que la parcelle est classée en zone UAa correspondant à un secteur mixte.

- Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance  , soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

La valeur du bien sera donc appréciée au jour de la présente décision.






 Sur la consistance du bien et les surfaces

La consistance d’un bien correspond principalement :
- aux éléments qui le composent
et 
- à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

En l’espèce, le bien est situé dans un immeuble édifié en 1920, composé de plusieurs lots dépendant du bâtiment A sis, [Adresse 6], dont un commerce de distribution de produits alimentaires au rez-de-chaussée (lot n° 1), un logement situé au premier étage (lot n° 2), une cour (lot n° 3), un cabanon (lot n° 4) et un terrain à usage de jardin dont les propriétaires ont la jouissance exclusive.

L’immeuble se trouve dans un secteur urbain à dominante résidentielle et commerciale, caractérisé par une voirie structurée et la présence de services et commerces de proximité, à environ 300 mètres de l’hôpital privé de la Seine-saint-Denis et à 350 mètres environ d’une agence de la Poste. L’[Adresse 4] est passante, à sens unique de circulation. Des voitures stationnent sur le trottoir. Un marché est organisé dans la rue deux fois par semaine. 

Cette adresse bénéficie d’une bonne accessibilité par les transports en commun, plusieurs arrêts de bus (148, 247, 346, N42) étant implantés à courte distance à pied sur l’avenue et les voies adjacentes, permettant des liaisons régulières vers les différents quartiers de la commune et les communes limitrophes. 

La gare du [Localité 1], accessible à pied ou en bus, est desservie par la ligne B du RER, reliant directement [Localité 1] à [Localité 2] et, notamment, à la Gare [Etablissement 1], à [Etablissement 2] et à l’aéroport [Etablissement 3]. 

L’ensemble de ces infrastructures confère au site une accessibilité satisfaisante par les transports publics, tant pour les déplacements locaux que pour les liaisons intercommunales et régionales.

Description du bien : 

1. Le local commercial (lot n° 1)  

La vitrine du commerce exerçant sous l’enseigne « Le délice de l’Orient » donne sur la rue et permet l’accès au local commercial de vente au détail de produits essentiellement alimentaires. Il est sécurisé par un rideau métallique et à l’intérieur, par des caméras de visiosurveillance installées au plafond dont un écran permet d’observer les images depuis la caisse située à l’entrée du commerce. 

Le sol, revêtu d’un carrelage clair, est en état d’usage. De nombreuses étagères fixées aux murs permettent d’exposer les articles en vente. Le plafond, en bon état, est recouvert d’une peinture blanche. La pièce est éclairée par des néons LED fonctionnels. 

Le commerce est équipé de plusieurs matériels frigorifiques, de meubles de rangements et d’un photocopieur à usage des clients. 

Au fond à droite du magasin, une porte donne accès à un couloir également accessible par la rue. Le carrelage gris sombre, au sol du couloir, est en bon état. 

Le local est en bon état d’entretien, ce qui n’est pas contesté.

Dans le couloir, une porte sur la gauche donne accès à une petite salle de repos/cuisine. Les murs et le sol de la pièce sont en état moyen d’entretien. La fenêtre, en PVC avec double vitrage, est en mauvais état d’entretien. La pièce est équipée notamment de petit matériel de restauration.


Une autre porte située sur la gauche du couloir donne accès aux toilettes. Le lavabo et le WC sont en mauvais état général. Un petit chauffe-eau installé dans la pièce permet d’alimenter en eau chaude la cuisine et le lavabo des toilettes. La pièce dispose d’une fenêtre dont l’ouverture est possible, mais dont les poignées ont été retirées. La lumière y est fonctionnelle. 

2. La cour (lots n° 3, 4 et 5)

Au fond du couloir une porte permet d’accéder à une cour, composée en trois parties et dans laquelle se trouvent plusieurs arbres fruitiers :

. L’avant et le fond de la cour sont des terrains nus. 

. Au milieu de la cour se trouve un ancien cabanon dont il ne reste que quelques vestiges de murs. 

Au jour du transport, les parties n’ont pas été en capacité de distinguer précisément les trois lots.

3. L’appartement situé au 1er étage (lot n° 2)

Par un escalier en bois, étroit, équipé d’une rampe et accessible depuis le couloir, l’on accède à un logement situé au 1er étage. En haut de l’escalier un chauffe-eau est installé. 

La porte ouvre sur une petite entrée dont le sol est en parquet stratifié en bon état. Les murs et le plafond, peints en blanc, sont en bon état. Hormis dans la cuisine et la salle d’eau où le sol est en carrelage, tout le sol du logement est en parquet stratifié et en bon état d’entretien. Il a été vérifié que l’électricité est fonctionnelle dans tout le logement. 

Immédiatement à droite se trouve la salle d’eau, équipée d’une douche à l’Italienne, d’un WC et d’un lavabo dont robinet n’est pas fixé. La pièce est aérée par une fenêtre oscillo-battante.

Face à la porte d’entrée, se trouve une chambre meublée. Les murs sont recouverts d’une peinture blanche en bon état et la fenêtre, en PVC avec double vitrage, est en bon état. 

Sur la gauche du couloir, une dernière porte donne accès au salon. Les murs et le plafond sont peints et en bon état. Une cheminée en marbre, en bon état, est présente. La fenêtre est en PVC avec double vitrage et donne directement sur la rue. 

Une porte située à droite du salon donne accès à la cuisine. Le sol de la cuisine est en carrelage gris en bon état. Le plan de travail est équipé d’un évier. Au-dessus, sur le mur, sont installés des meubles de rangement. La fenêtre, en PVC avec double vitrage, est en bon état. 

Pour une plus ample description, il convient de se reporter au procès-verbal dressé au moment du transport.

Les parties s’accordent pour qualifier le bien en bon état.

Sur la méthode 

Le choix de la méthode relève de l’appréciation souveraine du juge de l’expropriation et l’application de la méthode de la récupération foncière est admise en jurisprudence en dehors des cas où l’expropriation est poursuivie selon la procédure prévue par les articles L. 511-1 et suivants du code de l’expropriation dès lors qu’il est constaté que le bâti est dans un état de délabrement avancé et que seul le terrain d’assiette des constructions peut être valorisé. 

Les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode de comparaison pour évaluer le bien. Cette méthode consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local sera adoptée.


Sur les superficies

Les parties s’accordent pour dire que le lot n° 1 (local à usage commercial) a une superficie de 87,89 m² et que le lot n° 2 (logement du 1er étage) a une superficie de 34,03 m². 
Les époux [U], qui demandent la valorisation distincte du droit d’usage exclusif du terrain et de la cour (lots n° 3, 4 et 5), retiennent une superficie de 170 m² qui n’est pas contestée, la [X] et le commissaire du Gouvernement ayant indiqué à l’audience qu’il n’y a aucun point de désaccord sur la superficie.

Sur la situation locative

Les parties s’accordent pour dire que le logement est libre d’occupation. 

Sur la détermination des indemnités

L’article R. 311-22 alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.  .

Sur l’indemnité principale

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

En l’espèce, l’indemnité de dépossession sera fixée en considération des termes de comparaison produits par la [X], par les époux [U] et par le commissaire du Gouvernement.

Les époux [U] demandent que l’appartement soit évalué distinctement du local commercial. 

Le jour du transport, il a été constaté que l’appartement dispose d’un accès totalement indépendant du local commercial situé au rez-de-chaussée, ce qui justifie une évaluation distincte des lots n° 1 et 2, étant précisé que, malgré la production de certains termes correspondant à des immeubles intégrant à la fois un commerce et un logement [Adresse 7] et le commissaire du Gouvernement ont chacun procédé à une valorisation distincte des deux lots à des prix distincts.

Il sera donc procédé à l’évaluation de chacun des lots mais en prenant en considération les caractéristiques de l’immeuble qui accueille à la fois un commerce et un logement.

Sur l’évaluation du commerce :

La [X] communique des termes de référence correspondant à des cessions à son profit, par des propriétaires privés. Aux termes de son mémoire valant offre, les deux termes proposés sont des immeubles à usage en partie de commerce et en partie d’habitation. Dans son mémoire récapitulatif, elle communique deux autres termes de comparaison, le premier est un immeuble construit en R+1 et correspond à la vente d’un local commercial avec cave, cour et emplacement de stationnement, le second est une cession d’un appartement en copropriété avec deux caves, dont il a été librement discuté à l’audience mais qui n’a été produite au dossier qu’en cours de délibéré à la demande de la présidente et qui sera examiné au moment de l’évaluation de l’appartement. 






a) Sur les termes de comparaison proposés par la [X] :

Dans son mémoire récapitulatif et en réplique auquel elle se réfère, la [X] se prévaut ainsi des termes de comparaison suivants :

Termes
Date de vente
Référence de publication ou acte produit

Adresse
Montant de l’indemnité
€
Superficie
m²
Prix unitaire
€/m²



DEM n° 1
12/06/2025
acte notarié vente d’un particulier au profit de la Sequano
[Adresse 8]
[Localité 1]
390 000
201

1 940
Observations : Maison à usage de commerce, élevée partie sur cave et partie sur terre-plein, comprenant : au rez-de-chaussée, une boutique, une salle à manger, une cuisine, une chambre, une aneterie, un fournil avec laboratoire à pâtisserie, à l’étage, une chambre desservie par un escalier partant de la chambre du rez-de-chaussée, une autre chambre à farine desservie par un escalier partant du garage ci-après, quatre pièces et une terrasse, grenier au-dessus couvert en tuile. Cour dans laquelle il existe un garage et des water-closets. Bien entièrement libre d’occupation.
DEM
 n° 2

12/12/2024
vente notariée d’un particulier au profit de la [X]
[Adresse 9]
[Localité 1]
 570 000
265,09 *

2 150
Observations : immeuble élevé sur terre-plein d’un rez-de-chaussée et d’un étage comprenant : au rez-de-chaussée, deux magasins, un fournil, une cuisine, à l’étage, deux chambres.
* L’attestation notariée précise le détail des surfaces : 54,12 m² pour la boucherie du rez-de-chaussée, 34,41 m² pour l’appartement porte droite, 141,86 m² pour la boulangerie et 34,70 m² pour l’appartement porte gauche. Le bien loué (deux contrats de location), 
DEM n° 3
28/08/2024
2024P18032 
[Adresse 10]
[Localité 1]
275 000
74,30
3 700
Observations : dans un bâtiment R+1, un local commercial en rez-de-chaussée cédé avec une cave et une cour ainsi qu’un emplacement de stationnement
DEM n° 4
09/10/2025
2025P22774
[Adresse 6]
[Localité 1]
256 000
80,07
3 172
Observations : dans un bâtiment d’un simple rez-de-chaussée, un local commercial cédé avec une courette et un jardin.
L’acte de vente est communiqué.

La [X] considère que ces termes sont de nature à démontrer que la valeur unitaire qu’elle propose pour chacun des deux biens, terrains intégrés, à savoir, 2 800 €/m² avant abattement pour le commerce et 3 400 €/m² pour le logement, sont pertinents.

Le commissaire du Gouvernement, qui n’a pas cru bon d’actualiser ses conclusions initiales, ne se prononce que sur les deux premiers termes communiqués par la [X] dans son mémoire valant offre (DEM n° 1 et DEM n° 2) qu’il demande de voir écartés au motif, pour le premier, que la cession concerne un bien en mauvais état et, pour le second, qu’il s’agit d’un bâtiment mixte à usage de commerce et d’habitation correspondant à des commerces avec logements annexés non indépendants et renvoie à l’avis des Domaines annexé à l’acte de vente.

Les époux [U], n’ont pas davantage actualisé leurs écritures et ne se prononcent en conséquence que sur les deux premiers termes du mémoire valant offre. Ils soulignent que les termes de comparaison communiqués par la [X] correspondent tous à des cessions faites au profit de l’expropriant, hors du marché libre mais ne demandent pas pour autant de les écarter pour ce motif.

A l’instar du commissaire du Gouvernement, ils relèvent l’état de délabrement du terme DEM n° 1, dont la consistance matérielle n’est pas comparable à celle de leur bien et indiquent en outre que l’acte de vente ne mentionne pas la surface du bien et qu’en page 13 de l’acte notarié est précisé « qu’aucune construction, aucune rénovation et aucun travaux n’ont été effectués dans les dix dernières années ».

Ils affirment que le terme DEM n° 2 est en moins bon état que leur bien et qu’il s’agit de commerces de bouche qui génèrent des nuisances, ayant un impact sur le prix de la vente.

Il importe de préciser, ainsi que le rappelle la [X] que le juge de l’expropriation prend en considération les accords réalisés à l’amiable postérieurement à la déclaration d’utilité publique initiale. Dès lors, les termes communiqués par l’expropriant seront examinés.

En l’espèce, le bien appartenant aux époux [U], édifié en 1920, est en bon état. Il n’a été relevé aucune défaillance de sa structure et il est bien entretenu, des fenêtres en PVC avec double vitrage ont été installées. Il est composé d’un commerce en rez-de-chaussée, d’une surface retenue de 87,89 m² et d’un appartement situé au 1er étage d’une surface de 34,03 m², outre la jouissance exclusive d’un terrain d’une surface non contestée de 170 m² dont la valorisation distincte est discutée. 

Or, au regard des observations faites par le commissaire du Gouvernement et de l’avis des Domaines qui précise que le bien correspondant à DEM n° 1 est « entièrement dégradé et saccagé », ce qui est confirmé par les clichés photographiques insérés à l’avis et applique ainsi un abattement de 40 % sur la partie boutique et de 50 % sur le prix moyen résultant de son étude réalisée via la plate-forme Patrim, pour tenir compte de l’état des biens. Cette référence doit être écartée.

S’agissant de DEM n° 2, les deux logements situés au 1er étage sont chacun intégrés aux baux commerciaux et sont utilisés comme des extensions des commerces, ce qui n’est pas le cas de l’appartement litigieux, lequel dispose d’une entrée depuis la rue totalement indépendante de celle du local commercial. Pour cette raison, ce terme sera également écarté.

Le terme DEM n° 3 correspond à la vente d’un commerce de 74,30 m, situé rez-de-chaussée d’un bâtiment édifié en R+1 au [Localité 1]. Il dispose d’une cave et d’une cour dont la superficie n’est pas mentionnée. L’acte de vente n’est pas communiqué, l’état d’entretien n’est pas précisé »ni même sa situation juridique (bail commercial ou non). Il sera écarté.

Le terme DEM n° 4 est situé dans le même ensemble immobilier que le bien litigieux et correspond également à la vente d’un local commercial d’une superficie de 80,07 m², cédé avec courette et jardin. Il ressort de la cession que la valeur unitaire est de 3 172 €/m². Mais l’acte de vente n’est pas communiqué et l’état du bien n’est pas précisé, pas plus que son état d’occupation. Il convient de l’écarter.

Aucun des termes proposés par la Soreqa n’est retenu. 

b) Sur les termes de comparaison proposés par les époux [U]

Dans le cadre de l’évaluation de leur bien, les époux [U] proposent les termes de comparaisons, cessions portant soit sur des locaux commerciaux, soit sur des logements.










S’agissant des locaux commerciaux, ils proposent les termes suivants :

Termes
Date de mutation
Références de publication/ Réf cadastre
Adresse
Prix de vente
€
Surface m²
Prix unitaire
€/m²
DEF n° 1
28/08/2024
Parcelle [Cadastre 2]
[Adresse 11] 
[Adresse 12]
275 000


70
3 928
Précisions expropriés
immeuble édifié en R+1 et situé à 500 m du bien litigieux. Libre
Observations CDG
la superficie est de 74,33 m², le montant du prix unitaire est de 3 700 €/m². 
Il s’agit d’une cession de particulier à commune. Dans un immeuble de 1990. Lot n° 1 : au rez-de-chaussée du bâtiment unique, un local commercial avec cave et une cour. Lot n° 6 : un emplacement de parking extérieur 
DEF n° 2
27/12/2024
2025P1994
Parcelle [Cadastre 3]
[Adresse 13]
[Adresse 12]
1 000 000


334
2 994
Précisions expropriés
Au pied d’un immeuble d’habitation, à 130 m du bien, libre
Observations CDG
Dans un immeuble édifié en 2004 :
Cession de SCI à SCI
Lot n° 1 : local commercial
DEF n° 3
28/05/2024
2024P1994
Parcelle [Cadastre 4]
[Adresse 14]
[Adresse 12]
716 000

168
4 261
Précisions expropriés
Au pied d’un immeuble d’habitation, à 300 m du bien, occupé
Observations CDG
Dans un immeuble édifié en 2013 :
Cession de SAS à commune
Lots n° 46 et 71 : locaux techniques
Lot n° 140 : un emplacement de stationnement
DEF n° 4
28/05/2024
2025P1994
Parcelle [Cadastre 4]
[Adresse 15]
[Adresse 12]
494 000

137
3 605
Précisions expropriés
Au pied d’un immeuble d’habitation, à 350 m du bien, occupé
Observations CDG
Référence cadastre : 2025P1994 
Dans un immeuble édifié en 2013 :
Cession de SAS à commune
Lots n° 1 et 48 : locaux commerciaux de 137,32 m² et 167,72 m²
Lot n° 140 : un emplacement de stationnement
DEF n° 5
12/04/2024
2024P9526
Parcelle [Cadastre 5]
[Adresse 16]
[Adresse 12]
200 000

[Adresse 17]
3 389
Précisions expropriés
Au pied d’un immeuble d’habitation, à 280 m du bien, occupé
Observations CDG
Dans un immeuble édifié en 2013 :
Cession de société à SAS 
Lots n° 1 et 48 : local commercial de 59,48 m² 
Lot n° 23 : un emplacement technique n° 1 situé dans le bâtiment A en toiture.

Le commissaire du Gouvernement, après avoir observé que les 4 derniers termes correspondent à des cessions portant sur des immeubles nettement plus récents que celui dans lequel se trouve le local commercial, propose de les écarter mais il retient en revanche le terme DEF n° 1.

La [X] reprend les observations du commissaire du Gouvernement à son compte et communique des clichés photographiques pour démontrer que les termes DEF n° 2 à DEF n° 5 ne sont pas pertinents car de bien meilleure facture.

Malgré le bon état général du bien situé dans un immeuble entretenu, force est de constater que les termes litigieux portent sur des immeubles construits au début du siècle qui ne sont pas comparables au bien des expropriés. Les observations faites par le commissaire du Gouvernement permettent en revanche de constater que le terme DEF n° 1 construit 20 ans avant les autres, peut être considéré comme comparable et, en l’absence de contestation, il sera retenu (valeur unitaire de 3 700 €/m²).

c) Sur les termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement :

Au titre de l’évaluation du local commercial, le commissaire du Gouvernement qui retient le terme de comparaison DEF n° 1 (pour une valeur unitaire de 3 700 €/m²) propose en outre trois autres termes de comparaison situés dans un rayon de 1 kilomètre autour du bien à estimer, d’une superficie comprise entre 50 et 150 m², construits entre 1880 et 1995 dont les cessions sont intervenues entre le 1er janvier 2021 et le 9 octobre 2025 (les références cadastrales figurant dans ses conclusions ne seront pas reprises dans le tableau suivant) :

Termes
Date de mutation
Références de publication
Adresse
Année construction
Prix de vente
€
Surface utile totale
m²
Prix unitaire
€/m²
CDG n° 1
28/08/2024
2024P18032
02/09/2024
[Adresse 18] 
[Adresse 12]
1990
275 000
70
3 928,57
Observations : Cession de particulier à commune. Un bâtiment unique à usage d’habitation mixte et commercial : de type R+1, lot n° 1 : au rez-de-chaussée, un local commercial de 74,33 m² avec une cave et une cour et un emplacement de stationnement. Libre
CDG n° 2
24/03/2022
2022P11804
29/04/2022
[Adresse 19]
1928
125 000
51
2 450,98
Observations : Cession de particulier à SCI. Lot n° 1 : au RDC, un local commercial de 55,82 m² comprenant une boutique, une arrière boutique, bureau, laboratoire et dégagement. Lots n° 13 et 102 : au RDC deux débarras. Lot n° 100 : au RDC, une partie de local comprenant WC. Libre
CDG n° 3
09/10/2025
2025P22774
16/10/2025
[Adresse 6]
([Adresse 6])
1937
304 600
80,07
3 804
Observations : parcelle [Cadastre 1]. Immeuble R+1. Cession de particulier à Sequano (avis du domaine en annexe) Dans un immeuble de 1937 : local commercial à usage actuel d’école de conduite correspondant aux lots n° 6, 7, 8 et 9 situés au RDC d’un immeuble construit de plain-pied. Le commerce comprend une boutique dédiée à l’accueil des clients, une salle dédiée à la formation du CODE, une pièce de vie avec réfectoire et coin cuisine, un bloc sanitaire. Les locaux sont en très bon état avec sol carrelé, faux plafonds, belle devanture vitrée sur l’avenue.
+ courette (lot 8), soit 6/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,
+ un jardin (lot 9), soit 27/1000ème de la propriété du sol et des parties communes générales. Occupé
CDG n° 4
DEF n° 1
28/08/2024
[N]
[Cadastre 6]
[Adresse 18] 
([Adresse 12])
1990
275 000
74,33
3 700
Observations : Il s’agit d’une cession de particulier à commune. Dans un immeuble de 1990. Lot n° 1 : au rez-de-chaussée du bâtiment unique, un local commercial avec cave et une cour. Lot n° 6 : un emplacement de parking extérieur. Libre

Le commissaire du Gouvernement souligne que la valeur unitaire moyenne des 4 termes est de 3 470 €/m² et que ses 3 premiers termes dont la valeur unitaire moyenne est de 3 811 €/m² disposent d’une cour. Il observe en outre que les valeurs sont très homogènes et que CDG n° 3, situé dans la même copropriété que le bien à estimer, dispose d’une cour et d’un terrain. Il retient ainsi une valeur unitaire de 3 930 €/m² pour le commerce, cour et terrain intégrés.

[Adresse 7] demande d’écarter tous les termes de comparaison présentés par le commissaire du Gouvernement situés à [Localité 3]. Il est exact que lorsque le juge de l’expropriation dispose de termes suffisants situés sur la même commune pour évaluer un bien, il est d’usage de rejeter les termes présentés sur une autre commune même avoisinante, mais, en l’espèce, force est de constater que les commerces comparables à celui des époux [U] ne sont pas très nombreux et que les termes qui ont été présentés ont largement été écartés. En outre, il ressort des éléments présentés par le commissaire du Gouvernement une certaine homogénéité de prix. Il n’y a dès lors pas lieu d’écarter les termes proposés au seul motif qu’ils seraient situés à [Localité 3] et ils seront tous examinés.

Plus particulièrement, la [X] demande de rejeter le terme CDG n° 2 et souligne pour ce faire que le bien est de bien meilleur facture. Il ressort effectivement du cliché photographique figurant dans ses dernières écritures que l’immeuble, édifié en R + 4 présente une façade de brique relativement élégante, ce qui n’est pas contesté par les parties. Ce terme sera rejeté. Les 3 autres termes, situés sur la commune du [Localité 1] et qui présentent des caractéristiques suffisamment semblables au bien à évaluer seront retenus, étant précisé que le terme CDG n° 4 correspond au terme DEF n° 1 a déjà été retenu et qu’il convient de valoriser le terme CDG n° 3 qui présente une cour avec jardin.

Pour l’évaluation du local commercial, parmi les termes de comparaison proposés par les parties, seuls seront donc retenus :
DEF n° 1 = CDG n° 4 (3 700 €/m²), CDG n° 1 (3 928,57 €/m²) et CDG n° 3 à valoriser (3 804€/m² x 2).

Il en ressort une valeur unitaire moyenne de 3 809,14 €/m².

Toutes les parties reconnaissent que le local commercial est occupé en vertu d’un bail commercial conclut le 25 septembre 2008 mais elles n’en tirent pas les mêmes conséquences. La [X] prétend qu’un abattement doit être appliqué à hauteur de 20 % sur la valeur du local commercial conformément à la jurisprudence usuelle, le commissaire du Gouvernement n’applique pas d’abattement et les époux [U] demandent de l’écarter. Ils soutiennent qu’aucun texte ne le prévoit et que les juridictions ne l’appliquent pas de manière systématique ni dans la même mesure. Ils soulignent que l’occupation du local commercial devrait être considérée comme un élément de plus-value puisqu’elle génère des revenus locatifs et qu’en outre, elle est une garantie de tout risque de squat.

Il est vrai qu’aucun texte ne prévoit de pratiquer un abattement pour l’occupation mais, lorsqu’il s’agit d’évaluer particulièrement un bien à usage d’habitation, la Cour de cassation et la jurisprudence appliquent habituellement un abattement dont le pourcentage reste à l’appréciation du juge du fond. Cet abattement se justifie au regard de la pratique constatée sur le marché de l’immobilier où le prix de cession d’un bien occupé est moindre que celui d’un bien libre, tenant compte des démarches que le futur acquéreur aura à entreprendre pour obtenir la libération du logement ou pour reloger le locataire. Il peut également être pratiqué en cas d’expropriation d’un local commercial.

Mais en l’espèce, les termes de référence proposés par les parties portaient indifféremment sur des locaux commerciaux occupés ou libres. S’il apparaît clairement que la situation géographique des commerces et leur état d’entretien sont déterminants, il ne ressort pas de l’examen de ces termes et plus encore des cessions présentées par les parties, issues du marché libre, que la situation d’occupation des commerces ait une influence sur le marché de l’immobilier, certains biens libres étant bien moins valorisés que d’autres occupés. Dans ces conditions, la situation d’occupation du commerce ne portera pas droit à l’abattement sollicité par la Soreqa.

Il en résulte que l’indemnité principale qui sera accordée au titre de la dépossession du local commercial sera fixée à la somme de 334 785,31 € obtenue de la façon suivante : 
3 809,14 €/m² x 87,89 m².
Cette somme sera arrondie à la somme de 334 785 €. 


Sur l’évaluation du logement

a) Sur les termes de comparaison proposés par la [X] :

La SOREQA propose le terme de référence suivant :

Termes
Date de vente
Référence de publication ou acte produit
Adresse
Montant de l’indemnité
€
Superficie
m²
Prix unitaire
€/m²
DEM n° 5
20/08/2025
acte de vente produit en cours de délibéré
[Adresse 20]
[Localité 1]
240 000
83
2 891
Observations : dans un ensemble comprenant quatre bâtiments (A à D), un appartement situé dans le bâtiment A, au 1er étage, avec 2 caves en sous-sol.
L’acte de vente précise que le local est à usage d’habitation et qu’il est occupé par son propriétaire qui s’engage à le libérer au plus tard le 1er décembre 2025, date de l’entrée en jouissance. Il décrit ainsi l’appartement : Escalier A1 premier étage : Un appartement ayant accès par l’escalier A1, comprenant : entrée, séjour, 2 chambres, cuisine, salle de bains, water-closets, dégagement et deux placards. 

Le terme DEM n° 5 est à proximité immédiate de l’immeuble litigieux, mais il correspond à un appartement de 83 m² qui ne peut dès lors être considéré comme comparable à celui des expropriés alors que, sur le marché de l’immobilier, le prix unitaire d’un logement plus petit est nettement supérieur à celui qui bénéficie d’une plus grande surface et qu’au regard des observations faites pour exclure le premier terme (DEM n° 1), après avoir constaté son état de vétusté, en l’absence de précision sur ce point et sur l’état d’occupation du logement, ce terme sera écarté.

b) Sur les termes de comparaison proposés par les époux [U]

Les époux [U] proposent les termes suivants correspondant à des cessions de locaux à usage d’habitation et communiquent les actes notariés correspondants :

Termes
Date de mutation
Références de publication/ Réf cadastre
Adresse
Prix de vente
€
Surface m²
Prix unitaire
€/m²
DEF n° 6
09/06/2023
2023P14622
Parcelle [Cadastre 7]
[Adresse 21] 
[Adresse 12]
125 000


28,55
4 378
Précisions expropriés
au sein d’une maison de ville avec un box fermé, à 190 m du bien litigieux.
Observations CDG
Le bien est libre d’occupation. 
Il s’agit d’une cession de particulier à particulier. Dans un immeuble de 2010.
DEF n° 7
14/10/2022
2022P31945
Parcelle [Cadastre 8]
[Adresse 22]
[Adresse 12]
142 000


40,55
3 502
Précisions expropriés
Appartement dans un immeuble ancien, à 15 m du bien. Libre d’occupation.
Observations CDG
Il s’agit d’une cession de particulier à particulier. Dans un immeuble de 1957.
DEF n° 8
14/06/2022
2022P19551
Parcelle [Cadastre 9]
[Adresse 12]
[Adresse 12]
185 000

41,32
4 477
Précisions expropriés
Dans un immeuble ancien, à 5 m du bien.
Observations CDG
Il s’agit d’une cession de particulier à particulier. Dans un immeuble de 1957. Libre d’occupation
Le commissaire du Gouvernement observe que le terme DEF n° 6 concerne un immeuble trop récent pour être comparable à celui des expropriés. Il propose en revanche de retenir les deux autres termes. 

La [X] écarte lui aussi le terme DEF n° 6 en soulignant que le pavillon dans lequel est situé l’appartement est de bien meilleure facture que celui des expropriés.

Il ressort de l’acte notarié de vente qu’il s’agit d’un studio de 28,55 m² situé au 2ème étage composé d’un séjour avec coin chambre et cuisine, salle d’eau et WC, avec un box fermé au rez-de-chaussée. Cependant, le cliché photographique produit dans les écritures de la [X] démontre que l’immeuble est en bien meilleur état et il bien trop récent pour être considéré comme comparable à celui dans lequel l’appartement des expropriés est situé. 

L’expropriante demande en outre d’écarter les deux termes les logements étant situés dans des immeubles édifiés en R+3. 

L’acte de vente notarié décrit ainsi le bien du terme DEF n° 7 : appartement de 40,55 m², situé au 3ème étage, composé d’une chambre, une cuisine, une salle d’eau avec WC, entrée et débarras, ainsi qu’un cellier. 

Il ressort enfin de l’acte notarié de vente que le terme DEF n° 8 est un appartement de 41,32 m² situé au 4ème étage du bâtiment A, composé d’une chambre, un séjour, une cuisine, une salle d’eau, WC et terrasse et que le vendeur déclare avoir effectué des travaux d’aménagement intérieur des combles en mezzanine. Une remise se situe dans le bâtiment D.

Les deux étages supplémentaires de l’immeuble où se trouvent les logements DEF n° 7 et DEF n° 8, ne constituent pas nécessairement un atout en matière de vente immobilière et, force est de constater que l’immeuble a été construit au milieu du XXème siècle, qu’il est situé à proximité immédiate du bien des expropriés et que son état d’entretien n’apparaît pas si différent de ce dernier au regard des clichés photographiques produits par la [X]. Il sera donc retenu.

Pour autant et malgré le bon état du logement des époux [U], le terme DEF n° 8 sera écarté au regard des travaux effectués dans l’appartement pour aménager les combles en mezzanine et de la présence d’un salon qui donnent indiscutablement une nette plus value à ce bien qui est de nature à expliquer la différence importante du prix unitaire de vente entre les deux termes. 

Seul le terme DEF n° 7 sera retenu avec la valeur unitaire de 3 502 €/m².

c) Sur les termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement :

Au titre de l’évaluation du logement, le commissaire du Gouvernement qui retient les termes de comparaison DEF n° 2 (pour une valeur unitaire de 3 502 €/m²) et DEF n° 3 (pour une valeur unitaire de 4 477 €/m² mais qui a été précédemment écarté) propose en outre quatre autres termes de comparaison situés dans un rayon de 500 mètres autour du bien à estimer, d’une superficie comprise entre 30 et 40 m², construits entre 1920 et 1932 dont les cessions sont intervenues entre le 26 mai 2023 et le 23 décembre 2024 (les références cadastrales figurants dans ses conclusions ne seront pas reprises dans le tableau suivant) :

Termes
Date de mutation
Références de publication
Adresse
Année construction
Prix de vente
€
Surface utile totale
m²
Prix unitaire
€/m²
CDG n° 5
22/02/2024
2024P04555
29/02/2024
[Adresse 23]
[Adresse 12]
1922
176 000
40,72
4 322
Observations : Cession de particulier à particulier. Appartement de 40,72 m², 1 pièce : entrée, séjour/cuisine, salle d’eau, WC, placard, terrasse + parking en sous-sol + jardin. Surface garage/parking : 12m². Libre
CDG n° 6
20/06/2023
2023P19056
07/08/2023
[Adresse 24]
[Localité 3]
1930
146 000
41,50
3 518
Observations : Cession de particulier à particulier. Logement de 41,50 m² (2 pièces) comprenant entrée, cuisine, séjour, une chambre, salle d’eau avec WC + cave en sous-sol. Libre
CDG n° 7
23/12/2024
2025P01398
20/01/2025
[Adresse 25] 
[Localité 3] 
1920
144 000
35,55
4 051
Observations : Cession de particulier à particulier. Logement de 3 pièces, d’une superficie de 35,55 m² comprenant un appartement ayant accès par une cour personnelle au passage commun, comprenant : cuisine, salle d’eau avec WC Sanibroyeur, salle à manger et chambre. Cour personnelle. Lot n° 20, la jouissance privative et perpétuelle d’une portion de terrain en nature de jardin personnel. Libre.
CDG n° 8
26/05/2023
2023P12887
06/06/2023
[Adresse 26] 
[Localité 3]
1932
141 500
33,86
4 179
Observations : Cession de particulier à particulier. Logement de 33,86 m² au rez-de-chaussée porte face dans le vestibule d’entrée de l’immeuble, composé de deux pièces, cuisine, salle d’eau, WC, placard et entrée + cave en sous-sol. Libre
CDG 
n° 9 = DEF n° 7
14/10/2022
2022P31945
Parcelle [Cadastre 8]
[Adresse 22]
[Adresse 12]
prix : 142 000 €


40,55
3 502
Précisions expropriés
Appartement dans un immeuble ancien, à 15 m du bien. Libre d’occupation.
Observations CDG
Il s’agit d’une cession de particulier à particulier. Dans un immeuble de 1957.
CDG 
n° 10 = DEF n° 8
14/06/2022
2022P19551
Parcelle [Cadastre 9]
[Adresse 12]
[Adresse 12]
prix : 185 000

41,32
4 477
Précisions expropriés
Dans un immeuble ancien, à 5 m du bien.
Observations CDG
Cession de particulier à particulier. Appartement au sein d’un immeuble ancien de 1962.

La Soreqa soutient que les biens situés à [Localité 3] doivent être écartés puisqu’ils ne sont situés pas sur la même commune que le bien à évaluer. Il a été précédemment répondu qu’à défaut d’un nombre suffisant de références correspondant à des biens situés sur la même commune, le juge de l’expropriation peut prendre en considération ceux situés dans un périmètre suffisamment restreint et dans une commune voisine s’ils sont suffisamment comparables. En l’espèce, malgré ses allégations, la Soreqa ne démontre pas que le prix des biens cédés sur la commune de [Localité 3] serait supérieur ou inférieur à celui constaté au [Localité 1]. L’analyse des termes permet au contraire de constater une homogénéité certaine des prix de cessions.

Elle critique ensuite le terme CDG n° 5 qu’elle considère comme situé dans un ensemble immobilier très récent et de très bon standing, le terme CDG n° 6 pour être de bien meilleure facture, le terme CDG n° 7 car il s’agit d’un bien totalement atypique et, le terme CDG n° 8 l’immeuble au motif qu’il est situé à [Localité 3] et construit en R+4.

Or, ainsi que cela a été précisé par le commissaire du Gouvernement, les termes proposés correspondent tous à des appartements situés au [Localité 1] ou à [Localité 3] - mais dans un rayon de 500 mètres - et dans des immeubles construits entre 1920 et 1932, lesquels ont pu faire l’objet de rénovation depuis la date de la mutation. Il ne peut donc être reproché une construction trop récente. 

Les termes de comparaison que le commissaire du Gouvernement propose présentent au contraire un véritable intérêt dans la mesure où ils permettent de valoriser le terrain sur lequel les époux [U] disposent d’un droit exclusif de jouissance. 
Hormis le terme CDG n° 7 pour lequel le commissaire du Gouvernement reconnaît qu’il est peut être considéré trop atypique, les autres termes proposés (CDG n° 5 (4 322 €/m²), CDG n° 6 (3 518 €/m²), CDG n° 8 (4 179 €/m²) et CDG n° 10 correspondant au terme DEF 8 soit 4 477 €) seront retenus. Il en ressort une valeur unitaire moyenne de 4 124 €/m².

L’indemnité principale de dépossession du logement sera donc fixée à la somme de 140 339,72 € ainsi obtenue : 
4 124 €/m² x 34,03 m².
Cette somme sera arrondie à 140 340 €.

Sur la demande d’indemnisation de la perte de jouissance des lots n° 4, 5 et 6 (droit de jouissance exclusive de la cour/jardin)  

Ainsi que le souligne à juste titre la [X] qui s’oppose à la valorisation distincte des lots n° 3 à 5 que sollicitent les époux [U], dès lors que les termes de comparaison retenus correspondent à des locaux disposant d’une cour ou d’un jardin, les valeurs unitaires retenues permettent de prendre en considération le droit de jouissance dont bénéficient les expropriés sur le terrain. Dès lors, accéder à la demande des expropriés reviendrait à appliquer une double valorisation des dits lots et à leur accorder un enrichissement indu. Leur demande sera rejetée

Le montant total de l’indemnité principale de dépossession du local commercial et du logement sera donc fixé à la somme de 475 125 € (soit, 334 785 €+ 140 340 €).

Sur la fixation de l’indemnité de remploi :

Aux termes de l’article R 222-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.  .

L’indemnité de remploi peut être calculée de la manière suivante :
20 % de l’indemnité principale sur la partie comprise entre 0 € et 5 000 €, » 
15 % de l’indemnité principale sur la partie comprise entre 5 000 € et 15 000 €,
10 % de cette indemnité sur le surplus.

En l’espèce, l’indemnité principale étant fixée à 475 125 €, l’indemnité de remploi sera fixée à 48 512,50 €, soit :
5 000 € x 20 % = 1 000,00 € 
+ 10 000 € x 15 % = 1 500,00 €
+ 460 125 € x 10 %= 46 012,50 €

Sur la demande d’indemnité de la perte des revenus locatifs

Les époux [U] réclament une indemnité pour la perte des loyers qu’ils subissent du fait de l’expropriation et qu’elle soit calculée sur une période de 12 mois. 

[Adresse 7] s’y oppose au motif qu’une telle indemnité n’est pas reconnue par les textes, que la jurisprudence ne l’accepte pas de façon systématique et que le préjudice ne serait pas certain, les expropriés ne démontrant pas, à ce stade de la procédure, qu’ils ont acquis un nouvel immeuble mis en location. En conséquence, l’expropriante sollicite le rejet de la demande et subsisdiairement, de surseoir à statuer. A titre très subsidiaire, elle demande de limiter l’indemnité à 6 mois de loyers.

Le commissaire du Gouvernement considère que le montant de l’indemnité pour la perte des revenus locatifs doit être limité à 6 mois de loyers.

Il ressort de l’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que les indemnités doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. 

Bien qu’aucun texte ne la prévoit, l’indemnisation du préjudice résultant de la perte des revenus locatifs générée par l’expropriation est admise par la jurisprudence pour assurer la réparation de l’intégralité du préjudice subi par l’exproprié lorsqu’il repose sur un droit juridiquement protégé. Une telle indemnité est destinée à couvrir la perte de revenus pour la période correspondant au temps nécessaire à la recherche d’un bien équivalent et d’un nouveau locataire. Ce délai dépend nécessairement de la nature et de la spécificité du bien exproprié.

En l’espèce, il est acquis que, depuis le mois d’octobre 2008, le local commercial est occupé en vertu d’un contrat de location procurant ainsi aux époux [U] un revenu locatif annuel de 16 200 € hors charges et taxes. Il importe peu qu’à ce stade de la procédure les expropriés ne soient pas en mesure de démontrer qu’ils auraient effectué les recherches nécessaires au remplacement de leur bien et d’un nouveau locataire. Il n’y a dès lors pas lieu de surseoir à statuer.

Ainsi que le souligne le commissaire du Gouvernement, s’agissant de l’activité commerciale exercée dans le local, qui peut être qualifiée de « classique », la période de recherche nécessaire pour trouver un autre bien et un autre peut être limitée à 6 mois de loyers hors charges et taxes.

En conséquence, l’indemnisation pour la perte des revenus locatifs sera fixée à la somme de 8 100 € correspondant à six mois de loyer hors charges et taxes. Les époux [U] seront déboutés du surplus de leur demande.

En conséquence, le montant total de l’indemnisation due aux époux [U] au titre de la dépossession du local commercial et du logement doit être fixé à la somme de 531 737,50 €, dont :

- 475 125,00 € d’indemnité principale,

- 48 512,50 € d’indemnité de remploi.

- 8 100,00 € au titre de l’indemnité pour perte des revenus locatifs.

2) Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la [X] supportera les dépens de la présente instance.

3) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, il serait inéquitable de laisser aux époux [U] l’intégralité des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’engager, de sorte que la [X] sera condamnée à leur payer une indemnité de 4 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés du surplus de leur demande. 








PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 6 janvier 2026 ;

Fixe l’indemnité totale à devoir à M. [A] [U] et à son épouse, Mme [G] [H] [S], au titre de la dépossession des biens leur appartenant (lots n° 1, 2, 3, 4 et 5 et 249/1000èmes des parties communes) situés [Adresse 27], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1], à la somme de 531 737,50 euros (cinq cent trente et un mille sept cent trente-sept euros et cinquante centimes), dont :

- 475 125,00 euros au titre de l’indemnité principale de dépossession, dont :

- 334 785 euros au titre du local commercial,

- 140 340 euros au titre du logement,

- 48 512,50 euros au titre de l’indemnité de remploi,

- 8 100,00 euros au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs ;

Déboute M. [A] [U] et son épouse, Mme [G] [H] [S], de leur demande formée au titre de valorisation distincte de la perte de jouissance des lots n° 3, 4 et 5 ;

Déboute la SPL [X] Grand Paris de sa demande d’abattement pour occupation du local commercial ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SPL [X] Grand Paris aux dépens ;

Condamne la SPL [X] Grand Paris à payer à M. [A] [U] et son épouse, Mme [G] [H] [S], la somme de 4 500 euros (quatre mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.



Maxime-Aurélien JOURDE Anne-Claire GATTO-DUBOS





Greffier Vice-Présidente, juge de l’expropriation

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Mise à jour de la source le 2026-06-09T18:03:07.529Z.