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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Strasbourg, Expropriations, 28 août 2026, n° 25/00010

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

Exposé des faits et de la procédure

M. [C] [H] et Mme [Z] [Q] épouse [H] (ci-après « M. et Mme [H] ») sont propriétaires sur la commune de [Localité 1] (67) d’une parcelle sur-bâtie d’un immeuble collectif située [Adresse 4] figurant au cadastre section 2 n° [Cadastre 1] d’une superficie de 00 ha 01 a 41 ca.

L’immeuble est visé par une opération de restauration immobilière (ORI).

Un arrêté préfectoral a été pris le 7 juin 2022 portant déclaration d’utilité publique des travaux et acquisitions nécessaires au projet d’opération de restauration immobilière de la [Adresse 5] sur la commune de [Localité 1].

Par arrêté préfectoral du 30 août 2024, les parcelles à acquérir sur la commune de [Localité 1], dont la parcelle appartenant à M. et Mme [H], ont été déclarées cessibles au profit de la commune de [Localité 1].

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue par le juge de l’expropriation du département du Bas-Rhin siégeant au tribunal judiciaire de Strasbourg le 19 septembre 2025 au profit de la commune de Saverne.

La commune de [Localité 1] a notifié ses offres d’indemnisation à M. et Mme [H] par lettre signifiée par commissaire de justice le 13 octobre 2025 par remise de l’acte à leur personne.

La commune de [Localité 1] précise qu’aucun accord n’est intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Par un mémoire daté du 17 novembre 2025 déposé le 19 novembre 2025 au greffe du juge de l’expropriation du département du Bas-Rhin siégeant au tribunal judiciaire de Strasbourg, la commune de Saverne a demandé la fixation de l’indemnité d’expropriation revenant à M. et Mme [H] à la somme de 145 000 €.

Le mémoire de saisine a été notifié à M. et Mme [H] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 novembre 2025, reçue par Mme [Z] [Q] épouse [H] le 19 novembre 2025, et retournée à l’expéditeur « Pli avisé et non réclamé » s’agissant de M. [C] [H] de sorte qu’il a été procédé par voie de signification par commissaire de justice le 26 janvier 2026 par remise de l’acte à sa personne.

Par une ordonnance rendue le 5 décembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 6 mars 2026, et précisé que l’audience serait tenue à l’issue du transport.

À l’issue du transport sur les lieux, l’affaire a fait l’objet d’un premier report pour permettre à M. et Mme [H] de constituer avocat, puis d’un second report pour permettre aux parties de se mettre en état.





L’affaire a été évoquée à l’audience du 22 mai 2026, lors de laquelle la commune de [Localité 1], M. [C] [H] et le commissaire du Gouvernement ont comparu, et développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R. 311-20, alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Bien que régulièrement avisée de la date d’audience par signification effectuée le 26 janvier 2026 par commissaire de justice de l’ordonnance fixant le transport sur les lieux et visant la date d’audience, Mme [Z] [Q] épouse [H] n’a pas constitué avocat. Il sera dès lors statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

À l’issue de l’audience, le juge a indiqué aux parties présentes que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 28 août 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de son mémoire récapitulatif daté du 17 mars 2026, et notifié à Mme [Z] [Q] épouse [H], non comparante, par acte de commissaire de justice remis à sa personne en date du 18 mars 2026, la commune de [Localité 1] demande au juge de fixer l’indemnité d’expropriation devant revenir à M. et Mme [H] à la somme de 68 000 €.

Aux termes de ses conclusions en défense datées du 24 avril 2026, M. [C] [H] demande au juge de fixer l’indemnité d’expropriation devant lui revenir à la somme totale de 208 409,40 €, soit 188 554 € au titre de l’indemnité principale et 19 855,40 € au titre de l’indemnité de remploi, et de condamner la commune de [Localité 1] à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Aux termes de ses conclusions complémentaires datées du 12 février 2026, le commissaire du Gouvernement propose la fixation du montant global d’indemnisation à 145 000 €.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur l’indemnité

1.1 Sur la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien et la situation du bien au regard de la réglementation d’urbanisme

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6 (terrains à bâtir, équipement sportif, emplacements réservés par un plan local d’urbanisme), est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4 (opérations intéressant la défense ou la sécurité nationale), un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement (projets d’aménagement ou d’équipement d’une importance particulière) ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En application des articles L. 213-4, a), et L. 213-6 du code de l’urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, sans être compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Cette date de référence, dérogatoire à celle prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir, régie par l’article L. 322-3 du même code (3e Civ., 1er mars 2023, n° 22-11.467).

En application de ces dispositions, la date de référence à laquelle l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers est déterminé correspond à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le bien exproprié est soumis à un droit de préemption. La dernière modification du plan local d’urbanisme, tel que l’admettent M. [C] [H] et la commune de [Localité 1], intéressant la zone dans laquelle est situé le bien, est intervenue le 18 avril 2024 et est devenue effective le 7 juin 2024 après accomplissement des mesures de publicité. La date de référence doit donc être fixée au 7 juin 2024.

Depuis cette date, la parcelle est située en zone UA du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 3], donc une zone urbaine équipée.

Il s’agit pour l’essentiel du centre historique, au cachet architectural très marqué, et où l’on retrouve et est encouragée l’implantation d’activités commerciales et artisanales, de services et de bureaux, ainsi que les circulations piétonnes. La zone UA est en règle générale bâtie en ordre continu et la conservation de ce caractère est préconisée.

Par ailleurs, l’article L 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :



1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune,
2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

Il en résulte que les conditions cumulatives exigées pour qu’une parcelle soit qualifiée de terrain à bâtir sont, d’une part, une constructibilité juridique attachée aux documents d’urbanisme opposables et, d’autre part, une constructibilité matérielle caractérisée par la desserte effective par l’ensemble des voies et réseaux (d’accès, réseau électrique, potable, réseau d’assainissement).

En l’espèce, la parcelle est située en zone UA, soit une zone urbaine équipée. Il n’est pas contesté que cette parcelle, située au centre-ville de [Localité 1], est desservie par les réseaux.

En conséquence, et tel qu’indiqué par M. [C] [H], la parcelle revêt la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation.

1.2 Sur la consistance du bien

1.2.1 Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.
Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1.
 En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

Il résulte de ces dispositions que la consistance du bien s’apprécie au jour de l’ordonnance d’expropriation valant transfert de propriété, et non au jour du jugement qui fixe l’indemnité.

À défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, en application de ces dispositions la consistance de la parcelle doit être appréciée à la date du 19 septembre 2025, date de l’ordonnance d’expropriation.





1.2.2 Sur la consistance

La consistance d’un bien correspond principalement :
- aux éléments qui le composent ;
- et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

En l’espèce, la parcelle se trouve à proximité du centre historique de la ville de [Localité 1] dans la partie ouest de la ville. Elle est située à quelques minutes à pied du [Adresse 6], d’une écluse, d’un parking, de la gare, du port de plaisance, d’un parc et de nombreux commerces. Les deux axes routiers principaux de la ville sont également proches.

L’immeuble compte cinq logements. Le bâtiment a été laissé à l’abandon par les propriétaires depuis plusieurs années, et fait l’objet de squats. De ce fait, l’immeuble est désormais très fortement dégradé. En effet, les fenêtres et vitres sont brisées, les plafonds sont éventrés, les murs et sols sont dégradés, un départ de feu s’est déclaré dans le bâtiment, diverses détériorations et des traces de moisissures consécutives à plusieurs dégâts des eaux peuvent être constatées, et des débris divers jonchent le sol.

La parcelle présente une superficie de 1,41 ares, et le bâtiment présente une surface globale habitable de 196 m².

Il n’est pas contesté que la parcelle est libre de toute occupation.

Au cours du transport sur les lieux l’état fortement dégradé du bâti extérieur a pu être constaté, l’intérieur du bâtiment n’étant pas accessible. Il est renvoyé au procès-verbal de transport sur les lieux pour une plus ample description de la parcelle et du bâti, les parties ne faisant pas état d’une modification de la consistance du bien postérieurement à la visite des lieux du 6 mars 2026.

1.3 Sur la date d’évaluation du bien

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

En l’espèce, en application de ce principe, la date d’appréciation de la valeur de la parcelle est la date du présent jugement.

1.4 Sur la détermination des indemnités

Il résulte de la combinaison des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique qu’à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon les dispositions de l’article L. 321-3 du même code, le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Il en est de même pour les actes de cession amiable passés après déclaration d’utilité publique et les traités d’adhésion à une ordonnance d’expropriation.
L’ordonnance de donné acte de ventes antérieures à une déclaration d’utilité publique fait la même distinction lorsque celle-ci a été faite dans les actes de vente ou lorsqu’elle résulte de la déclaration commune des parties.




L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

La valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre ou s’acheter, à l’amiable, un immeuble ou un droit immobilier donné, dans un lieu et un moment déterminés, compte tenu des conditions du marché. Ainsi la valeur vénale n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’il n’y a pas de bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé sur le marché immobilier local, susceptible d’être acquis par un particulier.

L’article R. 311-22, alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

1.4.1 Sur l’indemnité principale

Il sera rappelé à titre liminaire que le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

En l’espèce, la commune de [Localité 1], pour demander la fixation de l’indemnité au montant de 68 000 €, prend pour base la somme proposée par le commissaire du Gouvernement, en l’occurrence 145 000 €, de laquelle il entend retrancher la somme de 77 000 € correspondant à des travaux supplémentaires devant être réalisés et non pris en compte par le commissaire du Gouvernement qui n’a pu s’en rendre compte faute d’avoir été en mesure de pénétrer dans l’immeuble.

À cet égard, compte tenu de l’impossibilité de pénétrer dans le bâtiment lors du transport sur les lieux, par ordonnance du 12 mars 2026, rendue sur requête de la commune de Saverne, la vice-présidente du tribunal judiciaire de Saverne a autorisé celle-ci à pénétrer au sein de l’immeuble aux fins de constats par l’intermédiaire d’un commissaire de justice. En exécution de cette décision, la commune de [Localité 1] a pu pénétrer dans les lieux, accompagnée du cabinet Urbanis, lequel a établi un rapport à l’issue de la visite du 13 mars 2026, versé aux débats par l’expropriant.

M. [C] [H] demande pour sa part de retenir un montant de 188 554 € au titre de l’indemnité principale et de 19 885,40 € pour l’indemnité de remploi. Il se fonde pour ce faire sur les valeurs de référence listées par le commissaire du Gouvernement, pour ne retenir que la plus élevée, soit la mutation référencée du 16 janvier 2024, à savoir 1 527 €/m² SH, motif pris d’une meilleure localisation du bien exproprié par rapport aux valeurs de référence. Il consent à l’application d’un taux d’abattement de 37 % pour tenir compte de l’état de délabrement du bâtiment, mais s’oppose à l’application d’un second abattement de 15 % pour tenir compte du fait que l’immeuble exproprié ne remplit pas les conditions d’habitabilité normales qui en permettent une utilisation effective, au motif que ce second abattement est redondant avec le premier.






Le commissaire du Gouvernement propose d’appliquer la méthode d’évaluation par comparaison, et mentionne les transactions suivantes :

Date Lieu Surf. terrain (are) SH (m²) Prix € (HT) Prix €/m² SH
30/04/2025 [Localité 1] 4,59 215 160 000 € 744 €
31/03/2025 [Localité 1] 6,80 249 220 000 € 884 €
16/01/2024 [Localité 1] 8,77 203 310 000 € 1 527 €
24/09/2023 [Localité 1] 8,11 160 190 000 € 1 188 €
06/09/2023 [Localité 1] 7,02 245 290 000 € 1 184 €
08/08/2023 [Localité 1] 9,04 240 340 000 € 1 417 €

Le commissaire du Gouvernement expose ne pas disposer de termes de comparaison d’immeubles collectifs situés à [Localité 1] présentant une vétusté comparable à celle du bien exproprié, et qu’ainsi les valeurs de référence correspondent à des immeubles collectifs d’habitation, habitables en l’état, datant de la même époque que l’immeuble exproprié et présentant une surface habitable équivalente. Selon le commissaire du Gouvernement, les valeurs moyenne et médiane ressortent autour de 1 170 €/m² SH, en cohérence avec les valeurs dégagées par la cote « CALLON », soit la cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières, pour l’année 2026. Ces termes de comparaison ne sont pas contestés par les parties, qui se les approprient.

La méthode d’évaluation par comparaison consiste à apprécier la valeur vénale du bien par référence à des termes de comparaison constitués par des mutations récentes et à titre onéreux de biens comparables quant à leur consistance et leur situation géographique, situés dans une zone soumise à une réglementation d’urbanisme identique ou proche en termes de contraintes.

En l’absence de termes de comparaison suffisants situés dans la même zone du PLU, il peut être fait référence à des termes de comparaison situés dans des zones comparables bien que non identiques, sous réserve de l’application d’un abattement afin de tenir compte de caractéristiques ou de contraintes d’urbanisme différentes.

En tout état de cause, cette méthode implique que les éléments de référence retenus présentent des caractéristiques comparables à la parcelle expropriée.

La méthode comparative globale, dite en poursuite d’usage du bâti, consiste à valoriser globalement la surface totale de l’ensemble au regard de sa destination générale en déterminant une valeur unitaire unique appliquée à l’intégrité de la surface, chacun des usages étant considéré comme complémentaire au service d’un même usage. Cette méthode est pertinente dès lors que les bâtiments sont en bon état et peuvent être réutilisés.

Par ailleurs, aux termes de l’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

En l’espèce, les éléments fournis par les parties et le commissaire du Gouvernement conduisent à appliquer la méthode comparative globale, en appliquant un abattement pour tenir compte des travaux devant être réalisés pour permettre l’usage effectif du bien conformément à sa destination.





En l’occurrence, tel que retenu par le commissaire du Gouvernement, si les valeurs de référence sont situées à moins de 2 kilomètres de l’immeuble exproprié, en périphérie du centre-ville, leur localisation n’est pas équivalente dès lors que le bien exproprié se situe pour sa part en centre-ville. M. [C] [H] sollicite dès lors que soit retenue la valeur de référence la plus haute. Néanmoins, tel que relevé par le commissaire du Gouvernement, l’immeuble exproprié présente une mitoyenneté et ne dispose pas de terrain d’aisance, contrairement aux immeubles pris comme termes de comparaison, inconvénients compensés par la situation en centre-ville du bien exproprié et sa proximité des commerces et de la gare SNCF. Dès lors, il convient de retenir comme valeur de référence les valeurs moyenne et médiane de 1 170 €/m² SH.

Le commissaire du Gouvernement propose l’application d’un abattement global de 37 % pour tenir compte de la dégradation importante du bâtiment. Toutefois, le commissaire du Gouvernement relève que la valeur en résultant avoisine la valeur basse des termes de comparaison, à savoir 744 €/m², alors que celle-ci correspond au prix auquel a été vendu un immeuble de rapport en bien meilleur état et dont un des trois logements est loué, et retient en définitive cette valeur unitaire de 744 €/m² pour lui appliquer un abattement de 15 % afin de tenir compte du fait que l’immeuble exproprié ne remplit pas les conditions d’habitabilité normales qui en permettent une utilisation effective, soit une valeur unitaire de 632 €/m² SH.

Néanmoins, il n’y a pas lieu de se fonder exclusivement sur la valeur basse en question, en faisant fi des autres termes de comparaison lesquels apparaissent tout aussi pertinents compte tenu de leur date et de leurs caractéristiques, alors que la prise en compte d’une multiplicité de références a précisément pour finalité d’intégrer la multitude de particularités affectant chaque vente examinée, en ce compris l’état de conservation plus ou moins satisfaisant du bien, afin d’obtenir un prix moyen servant de référence pour l’opération d’expropriation envisagée.

À cette valeur de référence, doit être appliqué un abattement afin de tenir compte du fait que le bâtiment se trouve dans un état très dégradé.

Cet abattement ne peut correspondre au strict coût des travaux à réaliser pour la remise en état du bien, lesquels ont pour effet la remise à l’état neuf du bien, sans dès lors refléter sa valeur réelle actuelle.

En l’occurrence, il ressort du rapport établi par le cabinet Urbanis que les fondations ne présentent aucun désordre apparent.

S’agissant de la structure, il est proposé la réalisation d’une étude structure et une reprise de maçonnerie si nécessaire, puisque les murs présentent en effet des fissures de profondeur superficielle à moyenne, sans toutefois dès lors que la reprise de l’intégralité de l’existant ne soit nécessaire en l’état des éléments de la cause. S’agissant néanmoins des balcons et loggias, leur dépose et réfection est nécessaire. Les planchers doivent être repris. Le remplacement du lattage de la toiture est préconisé mais seulement en cas de réfection de la couverture. Est enfin recommandée la réalisation d’une analyse mycologique pour écarter le soupçon de mérule. En l’état, aucune infestation de la sorte n’est identifiée.

S’agissant de la toiture, seule une révision de la couverture est préconisée, avec reprises si besoin lesquelles en l’état ne sont pas identifiées. La zinguerie et les jours des lucarnes doivent faire l’objet d’une révision.

Enfin, le surplus du bâti et des équipements doit faire l’objet d’une réfection globale, en particulier l’étanchéité des murs, l’isolation thermique et les huisseries, les revêtements de sols, les installations d’électricité et de gaz et l’alimentation d’eau.




En définitive, le cabinet Urbanis retient une « note de dégradation éléments majeurs » de 50 %, et une « note de dégradation générale » de 62 %.

Au regard des éléments de la cause, et afin de tenir compte de l’importance des travaux de reprise et de réfection devant être mis en œuvre pour permettre de restaurer l’habitabilité de l’immeuble dans des conditions normales, mais également des désordres d’importance relative affectant la structure et la toiture, outre l’absence de désordre affectant les fondations, il convient d’appliquer un abattement de 40 %.

Ainsi, le montant total de l’indemnité principale d’expropriation sera fixé à la somme totale de 137 592 € HT (1 170 €/m² SH x 196 m² SH x 60 %).

1.4.2 Sur l’indemnité de remploi

En application des dispositions de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés par l’exproprié pour l’acquisition de biens de même nature, se calcule à partir de la seule indemnité principale versée au titre de la dépossession foncière.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

En l’espèce, le montant de l’indemnité principale, constituant la base de l’indemnité de remploi, s’élève à 137 592 € HT.

L’indemnité de remploi est égale à 20 % jusqu’à 5 000 €, 15 % pour la tranche de 5 001 € à 15 000 €, et 10 % au-delà, soit une somme totale de 14 759 € HT (1 000 € + 1 500 € + 12 259,20 €).

La commune de [Localité 1] sera tenue de verser ce montant à M. et Mme [H].

2. Sur les frais du procès

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En application de ces dispositions, la commune de [Localité 1] supportera les dépens de la présente instance.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application des dispositions de l’article 700, 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la commune de [Localité 1] sera condamnée à verser à M. [C] [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation,

FIXE à la somme de 152 351 € (cent cinquante-deux mille trois cent cinquante et un euros) HT l’indemnité totale d’expropriation due par la commune de [Localité 1] à M. [C] [H] et Mme [Z] [Q] épouse [H] dans le cadre de l’opération d’expropriation de la parcelle située à [Localité 1] cadastrée section 2 n° [Cadastre 1] d’une superficie de 00 ha 01 a 41 ca ;

PRÉCISE que cette somme se décompose de la manière suivante :
- 137 592 € (cent trente-sept mille cinq cent quatre-vingt-douze euros) HT à titre d’indemnité principale ;
- 14 759 € (quatorze mille sept cent cinquante-neuf euros) HT à titre d’indemnité de remploi ;

MET les dépens à la charge de la commune de [Localité 1] ;

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à verser à M. [C] [H] une indemnité de 1 200 € (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que le procès-verbal de transport du 06 mars 2026 restera annexé à la présente décision.


Le Greffier:

Aude MULLER 




Le Juge de l'expropriation du Bas-Rhin :

Jean-Baptiste SAUTY
Texte intégral
N° RG 25/00010 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OAC7


N° RG 25/00010 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OAC7
Minute n°



Notifié le 
par LRAR au demandeur,
par LRAR à Me MAETZ
par LRAR à Me WALTUCH
par PLEX au Commissaire du Gouvernement, 
par LS à M. Le Préfet du Bas-Rhin

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

JURIDICTION DES EXPROPRIATIONS DU BAS-RHIN

Jugement du 28 Août 2026


Nous, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-Président au siège du Tribunal judiciaire de STRASBOURG, Juge de l'Expropriation du Département du Bas-Rhin, désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel de Colmar en date du 8 septembre 2025, reçue le 08 septembre 2025, en conformité des dispositions de l’article L. 211-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assisté de Madame Aude MULLER, Greffier désignée par le Directeur des services de greffe judiciaires, conformément aux dispositions de l’article R. 211-5 du même Code,

ENTRE

DEMANDERESSE :

Commune de [Localité 1], prise en la personne de son maire en exercice
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Olivier MAETZ, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [D] [K] [H]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Jonathan WALTUCH, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [Z] [Q] épouse [H]
[Adresse 3]
[Localité 1]
non comparante, non représentée

en présence de :

Monsieur [U] [V], 
Inspecteur des Finances Publiques, 
désigné( par Décision du Directeur Régional des Finances Publiques du Grand Est et du département du Bas-Rhin en date du 31 août 2023, 
Commissaire du gouvernement, 




 N° RG 25/00010 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OAC7


DÉBATS : 

A Tribunal Judiciaire de Strasbourg, à l’audience du 22 Mai 2026

avons rendu le jugement suivant :


Exposé des faits et de la procédure

M. [C] [H] et Mme [Z] [Q] épouse [H] (ci-après « M. et Mme [H] ») sont propriétaires sur la commune de [Localité 1] (67) d’une parcelle sur-bâtie d’un immeuble collectif située [Adresse 4] figurant au cadastre section 2 n° [Cadastre 1] d’une superficie de 00 ha 01 a 41 ca.

L’immeuble est visé par une opération de restauration immobilière (ORI).

Un arrêté préfectoral a été pris le 7 juin 2022 portant déclaration d’utilité publique des travaux et acquisitions nécessaires au projet d’opération de restauration immobilière de la [Adresse 5] sur la commune de [Localité 1].

Par arrêté préfectoral du 30 août 2024, les parcelles à acquérir sur la commune de [Localité 1], dont la parcelle appartenant à M. et Mme [H], ont été déclarées cessibles au profit de la commune de [Localité 1].

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue par le juge de l’expropriation du département du Bas-Rhin siégeant au tribunal judiciaire de Strasbourg le 19 septembre 2025 au profit de la commune de Saverne.

La commune de [Localité 1] a notifié ses offres d’indemnisation à M. et Mme [H] par lettre signifiée par commissaire de justice le 13 octobre 2025 par remise de l’acte à leur personne.

La commune de [Localité 1] précise qu’aucun accord n’est intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Par un mémoire daté du 17 novembre 2025 déposé le 19 novembre 2025 au greffe du juge de l’expropriation du département du Bas-Rhin siégeant au tribunal judiciaire de Strasbourg, la commune de Saverne a demandé la fixation de l’indemnité d’expropriation revenant à M. et Mme [H] à la somme de 145 000 €.

Le mémoire de saisine a été notifié à M. et Mme [H] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 novembre 2025, reçue par Mme [Z] [Q] épouse [H] le 19 novembre 2025, et retournée à l’expéditeur « Pli avisé et non réclamé » s’agissant de M. [C] [H] de sorte qu’il a été procédé par voie de signification par commissaire de justice le 26 janvier 2026 par remise de l’acte à sa personne.

Par une ordonnance rendue le 5 décembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 6 mars 2026, et précisé que l’audience serait tenue à l’issue du transport.

À l’issue du transport sur les lieux, l’affaire a fait l’objet d’un premier report pour permettre à M. et Mme [H] de constituer avocat, puis d’un second report pour permettre aux parties de se mettre en état.





L’affaire a été évoquée à l’audience du 22 mai 2026, lors de laquelle la commune de [Localité 1], M. [C] [H] et le commissaire du Gouvernement ont comparu, et développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R. 311-20, alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Bien que régulièrement avisée de la date d’audience par signification effectuée le 26 janvier 2026 par commissaire de justice de l’ordonnance fixant le transport sur les lieux et visant la date d’audience, Mme [Z] [Q] épouse [H] n’a pas constitué avocat. Il sera dès lors statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

À l’issue de l’audience, le juge a indiqué aux parties présentes que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 28 août 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de son mémoire récapitulatif daté du 17 mars 2026, et notifié à Mme [Z] [Q] épouse [H], non comparante, par acte de commissaire de justice remis à sa personne en date du 18 mars 2026, la commune de [Localité 1] demande au juge de fixer l’indemnité d’expropriation devant revenir à M. et Mme [H] à la somme de 68 000 €.

Aux termes de ses conclusions en défense datées du 24 avril 2026, M. [C] [H] demande au juge de fixer l’indemnité d’expropriation devant lui revenir à la somme totale de 208 409,40 €, soit 188 554 € au titre de l’indemnité principale et 19 855,40 € au titre de l’indemnité de remploi, et de condamner la commune de [Localité 1] à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Aux termes de ses conclusions complémentaires datées du 12 février 2026, le commissaire du Gouvernement propose la fixation du montant global d’indemnisation à 145 000 €.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur l’indemnité

1.1 Sur la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien et la situation du bien au regard de la réglementation d’urbanisme

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6 (terrains à bâtir, équipement sportif, emplacements réservés par un plan local d’urbanisme), est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4 (opérations intéressant la défense ou la sécurité nationale), un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement (projets d’aménagement ou d’équipement d’une importance particulière) ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En application des articles L. 213-4, a), et L. 213-6 du code de l’urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, sans être compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Cette date de référence, dérogatoire à celle prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir, régie par l’article L. 322-3 du même code (3e Civ., 1er mars 2023, n° 22-11.467).

En application de ces dispositions, la date de référence à laquelle l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers est déterminé correspond à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le bien exproprié est soumis à un droit de préemption. La dernière modification du plan local d’urbanisme, tel que l’admettent M. [C] [H] et la commune de [Localité 1], intéressant la zone dans laquelle est situé le bien, est intervenue le 18 avril 2024 et est devenue effective le 7 juin 2024 après accomplissement des mesures de publicité. La date de référence doit donc être fixée au 7 juin 2024.

Depuis cette date, la parcelle est située en zone UA du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 3], donc une zone urbaine équipée.

Il s’agit pour l’essentiel du centre historique, au cachet architectural très marqué, et où l’on retrouve et est encouragée l’implantation d’activités commerciales et artisanales, de services et de bureaux, ainsi que les circulations piétonnes. La zone UA est en règle générale bâtie en ordre continu et la conservation de ce caractère est préconisée.

Par ailleurs, l’article L 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :



1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune,
2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

Il en résulte que les conditions cumulatives exigées pour qu’une parcelle soit qualifiée de terrain à bâtir sont, d’une part, une constructibilité juridique attachée aux documents d’urbanisme opposables et, d’autre part, une constructibilité matérielle caractérisée par la desserte effective par l’ensemble des voies et réseaux (d’accès, réseau électrique, potable, réseau d’assainissement).

En l’espèce, la parcelle est située en zone UA, soit une zone urbaine équipée. Il n’est pas contesté que cette parcelle, située au centre-ville de [Localité 1], est desservie par les réseaux.

En conséquence, et tel qu’indiqué par M. [C] [H], la parcelle revêt la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation.

1.2 Sur la consistance du bien

1.2.1 Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.
Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1.
 En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

Il résulte de ces dispositions que la consistance du bien s’apprécie au jour de l’ordonnance d’expropriation valant transfert de propriété, et non au jour du jugement qui fixe l’indemnité.

À défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, en application de ces dispositions la consistance de la parcelle doit être appréciée à la date du 19 septembre 2025, date de l’ordonnance d’expropriation.





1.2.2 Sur la consistance

La consistance d’un bien correspond principalement :
- aux éléments qui le composent ;
- et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

En l’espèce, la parcelle se trouve à proximité du centre historique de la ville de [Localité 1] dans la partie ouest de la ville. Elle est située à quelques minutes à pied du [Adresse 6], d’une écluse, d’un parking, de la gare, du port de plaisance, d’un parc et de nombreux commerces. Les deux axes routiers principaux de la ville sont également proches.

L’immeuble compte cinq logements. Le bâtiment a été laissé à l’abandon par les propriétaires depuis plusieurs années, et fait l’objet de squats. De ce fait, l’immeuble est désormais très fortement dégradé. En effet, les fenêtres et vitres sont brisées, les plafonds sont éventrés, les murs et sols sont dégradés, un départ de feu s’est déclaré dans le bâtiment, diverses détériorations et des traces de moisissures consécutives à plusieurs dégâts des eaux peuvent être constatées, et des débris divers jonchent le sol.

La parcelle présente une superficie de 1,41 ares, et le bâtiment présente une surface globale habitable de 196 m².

Il n’est pas contesté que la parcelle est libre de toute occupation.

Au cours du transport sur les lieux l’état fortement dégradé du bâti extérieur a pu être constaté, l’intérieur du bâtiment n’étant pas accessible. Il est renvoyé au procès-verbal de transport sur les lieux pour une plus ample description de la parcelle et du bâti, les parties ne faisant pas état d’une modification de la consistance du bien postérieurement à la visite des lieux du 6 mars 2026.

1.3 Sur la date d’évaluation du bien

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

En l’espèce, en application de ce principe, la date d’appréciation de la valeur de la parcelle est la date du présent jugement.

1.4 Sur la détermination des indemnités

Il résulte de la combinaison des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique qu’à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon les dispositions de l’article L. 321-3 du même code, le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Il en est de même pour les actes de cession amiable passés après déclaration d’utilité publique et les traités d’adhésion à une ordonnance d’expropriation.
L’ordonnance de donné acte de ventes antérieures à une déclaration d’utilité publique fait la même distinction lorsque celle-ci a été faite dans les actes de vente ou lorsqu’elle résulte de la déclaration commune des parties.




L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

La valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre ou s’acheter, à l’amiable, un immeuble ou un droit immobilier donné, dans un lieu et un moment déterminés, compte tenu des conditions du marché. Ainsi la valeur vénale n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’il n’y a pas de bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé sur le marché immobilier local, susceptible d’être acquis par un particulier.

L’article R. 311-22, alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

1.4.1 Sur l’indemnité principale

Il sera rappelé à titre liminaire que le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

En l’espèce, la commune de [Localité 1], pour demander la fixation de l’indemnité au montant de 68 000 €, prend pour base la somme proposée par le commissaire du Gouvernement, en l’occurrence 145 000 €, de laquelle il entend retrancher la somme de 77 000 € correspondant à des travaux supplémentaires devant être réalisés et non pris en compte par le commissaire du Gouvernement qui n’a pu s’en rendre compte faute d’avoir été en mesure de pénétrer dans l’immeuble.

À cet égard, compte tenu de l’impossibilité de pénétrer dans le bâtiment lors du transport sur les lieux, par ordonnance du 12 mars 2026, rendue sur requête de la commune de Saverne, la vice-présidente du tribunal judiciaire de Saverne a autorisé celle-ci à pénétrer au sein de l’immeuble aux fins de constats par l’intermédiaire d’un commissaire de justice. En exécution de cette décision, la commune de [Localité 1] a pu pénétrer dans les lieux, accompagnée du cabinet Urbanis, lequel a établi un rapport à l’issue de la visite du 13 mars 2026, versé aux débats par l’expropriant.

M. [C] [H] demande pour sa part de retenir un montant de 188 554 € au titre de l’indemnité principale et de 19 885,40 € pour l’indemnité de remploi. Il se fonde pour ce faire sur les valeurs de référence listées par le commissaire du Gouvernement, pour ne retenir que la plus élevée, soit la mutation référencée du 16 janvier 2024, à savoir 1 527 €/m² SH, motif pris d’une meilleure localisation du bien exproprié par rapport aux valeurs de référence. Il consent à l’application d’un taux d’abattement de 37 % pour tenir compte de l’état de délabrement du bâtiment, mais s’oppose à l’application d’un second abattement de 15 % pour tenir compte du fait que l’immeuble exproprié ne remplit pas les conditions d’habitabilité normales qui en permettent une utilisation effective, au motif que ce second abattement est redondant avec le premier.






Le commissaire du Gouvernement propose d’appliquer la méthode d’évaluation par comparaison, et mentionne les transactions suivantes :

Date Lieu Surf. terrain (are) SH (m²) Prix € (HT) Prix €/m² SH
30/04/2025 [Localité 1] 4,59 215 160 000 € 744 €
31/03/2025 [Localité 1] 6,80 249 220 000 € 884 €
16/01/2024 [Localité 1] 8,77 203 310 000 € 1 527 €
24/09/2023 [Localité 1] 8,11 160 190 000 € 1 188 €
06/09/2023 [Localité 1] 7,02 245 290 000 € 1 184 €
08/08/2023 [Localité 1] 9,04 240 340 000 € 1 417 €

Le commissaire du Gouvernement expose ne pas disposer de termes de comparaison d’immeubles collectifs situés à [Localité 1] présentant une vétusté comparable à celle du bien exproprié, et qu’ainsi les valeurs de référence correspondent à des immeubles collectifs d’habitation, habitables en l’état, datant de la même époque que l’immeuble exproprié et présentant une surface habitable équivalente. Selon le commissaire du Gouvernement, les valeurs moyenne et médiane ressortent autour de 1 170 €/m² SH, en cohérence avec les valeurs dégagées par la cote « CALLON », soit la cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières, pour l’année 2026. Ces termes de comparaison ne sont pas contestés par les parties, qui se les approprient.

La méthode d’évaluation par comparaison consiste à apprécier la valeur vénale du bien par référence à des termes de comparaison constitués par des mutations récentes et à titre onéreux de biens comparables quant à leur consistance et leur situation géographique, situés dans une zone soumise à une réglementation d’urbanisme identique ou proche en termes de contraintes.

En l’absence de termes de comparaison suffisants situés dans la même zone du PLU, il peut être fait référence à des termes de comparaison situés dans des zones comparables bien que non identiques, sous réserve de l’application d’un abattement afin de tenir compte de caractéristiques ou de contraintes d’urbanisme différentes.

En tout état de cause, cette méthode implique que les éléments de référence retenus présentent des caractéristiques comparables à la parcelle expropriée.

La méthode comparative globale, dite en poursuite d’usage du bâti, consiste à valoriser globalement la surface totale de l’ensemble au regard de sa destination générale en déterminant une valeur unitaire unique appliquée à l’intégrité de la surface, chacun des usages étant considéré comme complémentaire au service d’un même usage. Cette méthode est pertinente dès lors que les bâtiments sont en bon état et peuvent être réutilisés.

Par ailleurs, aux termes de l’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

En l’espèce, les éléments fournis par les parties et le commissaire du Gouvernement conduisent à appliquer la méthode comparative globale, en appliquant un abattement pour tenir compte des travaux devant être réalisés pour permettre l’usage effectif du bien conformément à sa destination.





En l’occurrence, tel que retenu par le commissaire du Gouvernement, si les valeurs de référence sont situées à moins de 2 kilomètres de l’immeuble exproprié, en périphérie du centre-ville, leur localisation n’est pas équivalente dès lors que le bien exproprié se situe pour sa part en centre-ville. M. [C] [H] sollicite dès lors que soit retenue la valeur de référence la plus haute. Néanmoins, tel que relevé par le commissaire du Gouvernement, l’immeuble exproprié présente une mitoyenneté et ne dispose pas de terrain d’aisance, contrairement aux immeubles pris comme termes de comparaison, inconvénients compensés par la situation en centre-ville du bien exproprié et sa proximité des commerces et de la gare SNCF. Dès lors, il convient de retenir comme valeur de référence les valeurs moyenne et médiane de 1 170 €/m² SH.

Le commissaire du Gouvernement propose l’application d’un abattement global de 37 % pour tenir compte de la dégradation importante du bâtiment. Toutefois, le commissaire du Gouvernement relève que la valeur en résultant avoisine la valeur basse des termes de comparaison, à savoir 744 €/m², alors que celle-ci correspond au prix auquel a été vendu un immeuble de rapport en bien meilleur état et dont un des trois logements est loué, et retient en définitive cette valeur unitaire de 744 €/m² pour lui appliquer un abattement de 15 % afin de tenir compte du fait que l’immeuble exproprié ne remplit pas les conditions d’habitabilité normales qui en permettent une utilisation effective, soit une valeur unitaire de 632 €/m² SH.

Néanmoins, il n’y a pas lieu de se fonder exclusivement sur la valeur basse en question, en faisant fi des autres termes de comparaison lesquels apparaissent tout aussi pertinents compte tenu de leur date et de leurs caractéristiques, alors que la prise en compte d’une multiplicité de références a précisément pour finalité d’intégrer la multitude de particularités affectant chaque vente examinée, en ce compris l’état de conservation plus ou moins satisfaisant du bien, afin d’obtenir un prix moyen servant de référence pour l’opération d’expropriation envisagée.

À cette valeur de référence, doit être appliqué un abattement afin de tenir compte du fait que le bâtiment se trouve dans un état très dégradé.

Cet abattement ne peut correspondre au strict coût des travaux à réaliser pour la remise en état du bien, lesquels ont pour effet la remise à l’état neuf du bien, sans dès lors refléter sa valeur réelle actuelle.

En l’occurrence, il ressort du rapport établi par le cabinet Urbanis que les fondations ne présentent aucun désordre apparent.

S’agissant de la structure, il est proposé la réalisation d’une étude structure et une reprise de maçonnerie si nécessaire, puisque les murs présentent en effet des fissures de profondeur superficielle à moyenne, sans toutefois dès lors que la reprise de l’intégralité de l’existant ne soit nécessaire en l’état des éléments de la cause. S’agissant néanmoins des balcons et loggias, leur dépose et réfection est nécessaire. Les planchers doivent être repris. Le remplacement du lattage de la toiture est préconisé mais seulement en cas de réfection de la couverture. Est enfin recommandée la réalisation d’une analyse mycologique pour écarter le soupçon de mérule. En l’état, aucune infestation de la sorte n’est identifiée.

S’agissant de la toiture, seule une révision de la couverture est préconisée, avec reprises si besoin lesquelles en l’état ne sont pas identifiées. La zinguerie et les jours des lucarnes doivent faire l’objet d’une révision.

Enfin, le surplus du bâti et des équipements doit faire l’objet d’une réfection globale, en particulier l’étanchéité des murs, l’isolation thermique et les huisseries, les revêtements de sols, les installations d’électricité et de gaz et l’alimentation d’eau.




En définitive, le cabinet Urbanis retient une « note de dégradation éléments majeurs » de 50 %, et une « note de dégradation générale » de 62 %.

Au regard des éléments de la cause, et afin de tenir compte de l’importance des travaux de reprise et de réfection devant être mis en œuvre pour permettre de restaurer l’habitabilité de l’immeuble dans des conditions normales, mais également des désordres d’importance relative affectant la structure et la toiture, outre l’absence de désordre affectant les fondations, il convient d’appliquer un abattement de 40 %.

Ainsi, le montant total de l’indemnité principale d’expropriation sera fixé à la somme totale de 137 592 € HT (1 170 €/m² SH x 196 m² SH x 60 %).

1.4.2 Sur l’indemnité de remploi

En application des dispositions de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés par l’exproprié pour l’acquisition de biens de même nature, se calcule à partir de la seule indemnité principale versée au titre de la dépossession foncière.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

En l’espèce, le montant de l’indemnité principale, constituant la base de l’indemnité de remploi, s’élève à 137 592 € HT.

L’indemnité de remploi est égale à 20 % jusqu’à 5 000 €, 15 % pour la tranche de 5 001 € à 15 000 €, et 10 % au-delà, soit une somme totale de 14 759 € HT (1 000 € + 1 500 € + 12 259,20 €).

La commune de [Localité 1] sera tenue de verser ce montant à M. et Mme [H].

2. Sur les frais du procès

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En application de ces dispositions, la commune de [Localité 1] supportera les dépens de la présente instance.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application des dispositions de l’article 700, 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la commune de [Localité 1] sera condamnée à verser à M. [C] [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation,

FIXE à la somme de 152 351 € (cent cinquante-deux mille trois cent cinquante et un euros) HT l’indemnité totale d’expropriation due par la commune de [Localité 1] à M. [C] [H] et Mme [Z] [Q] épouse [H] dans le cadre de l’opération d’expropriation de la parcelle située à [Localité 1] cadastrée section 2 n° [Cadastre 1] d’une superficie de 00 ha 01 a 41 ca ;

PRÉCISE que cette somme se décompose de la manière suivante :
- 137 592 € (cent trente-sept mille cinq cent quatre-vingt-douze euros) HT à titre d’indemnité principale ;
- 14 759 € (quatorze mille sept cent cinquante-neuf euros) HT à titre d’indemnité de remploi ;

MET les dépens à la charge de la commune de [Localité 1] ;

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à verser à M. [C] [H] une indemnité de 1 200 € (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que le procès-verbal de transport du 06 mars 2026 restera annexé à la présente décision.


Le Greffier:

Aude MULLER 




Le Juge de l'expropriation du Bas-Rhin :

Jean-Baptiste SAUTY

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Mise à jour de la source le 2026-08-28T21:32:54.219Z.