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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Strasbourg, Expropriations, 28 août 2026, n° 25/00009

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

Exposé des faits et de la procédure

M. [O] [F] [L], M. [K] [R] [L], M. [D] [R] [L] et Mme [M] [L] (ci-après « les consorts [L] ») sont propriétaires en indivision sur la commune de [Localité 1] (67) d’une parcelle sur-bâtie d’un immeuble située [Adresse 6] figurant au cadastre section AB n° [Cadastre 1] d’une superficie de 01 a 87 ca.

Par une déclaration d’intention d’aliéner du 27 mai 2025, les consorts [L] ont informé la commune de [Localité 1] de leur intention de vendre le bien mentionné ci-dessus au prix de 77 000 €.

Par arrêté du 30 juillet 2025, le président de la communauté d’agglomération de [Localité 1] a délégué le droit de préemption urbain à la commune de [Localité 1] à l’occasion de la vente en cause.

Par décision du maire du 31 juillet 2025, la commune de [Localité 1] a exercé le droit de préemption sur le bien au prix de 40 000 €.

Par courrier reçu le 18 septembre 2025, les consorts [L] ont refusé la proposition de la commune de [Localité 1] et ont maintenu le prix figurant sur la déclaration d’intention d’aliéner.

Par un mémoire daté du 29 septembre 2025 déposé le 30 septembre 2025 au greffe du juge de l’expropriation du département du Bas-Rhin siégeant au tribunal judiciaire de Strasbourg, la commune de [Localité 1] a demandé la fixation du prix revenant aux consorts [L] à la somme de 40 000 € HT.

Le mémoire de saisine a été signifié aux consorts [L] par commissaire de justice le 1er octobre 2025.

Par une ordonnance rendue le 10 octobre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 1er décembre 2025, et précisé que l’audience serait tenue à l’issue du transport.

À l’issue du transport sur les lieux, l’affaire a fait l’objet de deux reports afin de permettre aux parties de se mettre en état.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 22 mai 2026, lors de laquelle la commune de [Localité 1], les consorts [L] et le commissaire du Gouvernement ont comparu, et développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R. 311-20, alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

À l’issue de l’audience, le juge a indiqué aux parties présentes que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 28 août 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses conclusions en réponse et récapitulatives n° 1 datées du 10 février 2026, la commune de [Localité 1] demande au juge de fixer le prix de vente du bien à la somme de 40 000 € HT. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le bien présente un état de vétusté général important ainsi qu’un défaut d’entretien avéré, et qu’outre des travaux nécessaires à la remise en état du bâtiment et son raccordement au réseau d’assainissement collectif, des surcoûts importants devront être supportés par le futur acquéreur en raison de la présence d’amiante dans certains matériaux et produits dégradés, ces éléments constituant autant de moins-values quant à la valeur du bien. Elle souligne l’absence de place de stationnement rattachée à la parcelle, l’absence d’intérêt de la proximité avec la gare et le [Etablissement 1], ainsi que la proximité toute relative des axes routiers.

Aux termes de leurs conclusions en défense, les consorts [L] demandent au juge de fixer la valeur vénale de l’immeuble à 59 000 € HT. Au soutien de leurs prétentions, ils mettent en exergue la localisation très favorable du bien préempté au regard notamment des dessertes routières et ferroviaire, ainsi que de la zone dans lequel il se situe. Ils s’appuient sur une expertise amiable ayant formulé une estimation de 375 €/m².

Aux termes de ses conclusions datées du 18 novembre 2025, le commissaire du Gouvernement propose de fixer le prix de vente du bien à la somme de 40 000 € HT, hors coût de désamiantage.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIVATION

1. Sur la fixation du prix de vente

1.1 Sur la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien et la situation du bien au regard de la réglementation d’urbanisme

Aux termes de l’article L. 213-4, alinéa 1er du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Selon l’alinéa 3, le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas, s’agissant de la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différé (ZAD), la date de référence se situe à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols (POS), ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Cette date de référence, dérogatoire à celle prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir, régie par l’article L. 322-3 du même code (3e Civ., 1er mars 2023, n° 22-11.467).

En application de ces dispositions, la date de référence à laquelle l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers est déterminé correspond à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la dernière modification du plan local d’urbanisme intéressant la zone dans laquelle est situé le bien est intervenue, selon la commune de [Localité 1], le 11 décembre 2025 et devenue effective le 20 janvier 2026, après accomplissement des mesures de publicité. Cette modification n’est pas contestée par les consorts [L], qui font seulement référence aux conclusions du commissaire du Gouvernement lesquelles sont en réalité antérieures à ladite modification.

La date de référence doit donc être fixée au 20 janvier 2026.

Depuis cette date, la parcelle est située en zone UB du plan local d’urbanisme intercommunal de la communauté d’agglomération de [Localité 1]. La zone UB est une zone urbaine à vocation mixte (habitat, commerces, services, artisanat, d’équipements d’intérêt collectif et de services publics…), elle identifie des tissus bâtis qui se sont développés en extension des centres anciens. Il s’agit de tissus de faubourgs hétérogènes tant par la forme du parcellaire que des volumes et des modes d’implantation.

Par ailleurs, l’article L 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
 1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune,
 2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.
 Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

Il en résulte que les conditions cumulatives exigées pour qu’une parcelle soit qualifiée de terrain à bâtir sont, d’une part, une constructibilité juridique attachée aux documents d’urbanisme opposables et, d’autre part, une constructibilité matérielle caractérisée par la desserte effective par l’ensemble des voies et réseaux (d’accès, réseau électrique, potable, réseau d’assainissement).

En l’espèce, la parcelle est située en zone UB, soit une zone constructible. Il n’est par ailleurs pas contesté que la parcelle dispose d’un accès à la voie publique, et qu’elle est desservie par les réseaux – nonobstant l’absence de raccordement direct au réseau d’assainissement public, mais par l’intermédiaire d’un réseau privé équipé d’une station de relevage et d’un regard de branchement.

En conséquence, la parcelle a la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation.

1.2 Sur la consistance du bien

1.2.1 Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.
Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1.
En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’État.

Il résulte de ces dispositions que la consistance du bien s’apprécie au jour de l’ordonnance d’expropriation valant transfert de propriété, et non au jour du jugement qui fixe l’indemnité.

À défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision (3e Civ., 11 oct. 1977, n° 76-70.306 ; 18 déc. 1991, n° 90-70.010).

En l’espèce, en application de ces principes, la consistance de la parcelle doit être appréciée à la date de la présente décision.

1.2.2 Sur la consistance

La consistance d’un bien correspond principalement :
- aux éléments qui le composent ;
- et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

En l’espèce, la parcelle est située à l’ouest du centre-ville de la commune de [Localité 1], entre le [Etablissement 1] et la gare SNCF. Elle est accessible par une cour commune séparant les constructions situées [Adresse 7]. La parcelle, de forme triangulaire, est sur-bâtie d’un bâtiment à usage d’entrepôt, qui aurait été construit dans les années 1960-1970 d’après les informations communiquées par les propriétaires. Le bâtiment a été édifié sur une ancienne cour intérieure, et se trouve actuellement adossé aux deux constructions attenantes, en mitoyenneté sur les limites sud et ouest de la parcelle.

Le bâti est en briques sur simple rez-de-chaussée. La toiture est de type un pan en plaques ondulées de fibrociment et plaques translucides permettant le passage de la lumière. Elle repose sur des poutres métalliques et poteaux de soutènement. Son sol est recouvert d’une dalle béton. Il est équipé d’une porte sectionnelle métallique motorisée. Les locaux se composent de trois cellules aveugles. Ils étaient exploités par une entreprise de sanitaire et chauffage pour y entreposer le matériel et les véhicules.

La parcelle présente une superficie de 01 a 87 ca. La surface loi Carrez du bâti a été établie à 157,58 m², selon certificat de mesurage en date du 23 septembre 2024 par le cabinet ATG expertise.

Il n’est pas contesté que la parcelle est libre de toute occupation.

Au cours du transport sur les lieux il a été constaté que le bâtiment était dans un état de vétusté général important, par ailleurs dépourvu de sanitaire, de chauffage et d’isolation. Le sol présente à plusieurs endroits des traces d’humidité indiquant l’existence d’infiltrations d’eau de pluie par la toiture. Le mur intérieur côté rue présente une fissure importante sur toute sa hauteur.

Les diagnostics techniques réalisés le 23 septembre 2024 par le cabinet ATG expertise font état de la présence de matériaux et produits dégradés contenant de l’amiante (plaques fibreuses – fibrociment au plafond).

Par ailleurs, le SDEA a constaté, suite à un diagnostic de l’installation sanitaire réalisé le 10 janvier 2025, que les rejets des eaux usées provenant de l’habitation sont raccordés au réseau public d’assainissement par l’intermédiaire d’un réseau privé équipé d’une station de relevage et d’un regard de branchement, et que l’immeuble n’est pas directement raccordable au réseau d’assainissement public.

Il est renvoyé au procès-verbal de transport sur les lieux pour une plus ample description de la parcelle et du bâti, les parties ne faisant pas état d’une modification de la consistance du bien postérieurement à la visite des lieux du 1er décembre 2025.

1.3 Sur la date d’évaluation du bien

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

En l’espèce, en application de ce principe, la date d’appréciation de la valeur de la parcelle est la date du présent jugement.

1.4 Sur la détermination du prix de vente du bien

Il résulte de la combinaison des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique qu’à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon les dispositions de l’article L. 321-3 du même code, le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
 Il en est de même pour les actes de cession amiable passés après déclaration d’utilité publique et les traités d’adhésion à une ordonnance d’expropriation.
 L’ordonnance de donné acte de ventes antérieures à une déclaration d’utilité publique fait la même distinction lorsque celle-ci a été faite dans les actes de vente ou lorsqu’elle résulte de la déclaration commune des parties.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

La valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre ou s’acheter, à l’amiable, un immeuble ou un droit immobilier donné, dans un lieu et un moment déterminés, compte tenu des conditions du marché. Ainsi la valeur vénale n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’il n’y a pas de bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé sur le marché immobilier local, susceptible d’être acquis par un particulier.

L’article R. 311-22, alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Il sera rappelé à titre liminaire que le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens préemptés.

En l’espèce, la commune de [Localité 1], pour demander la fixation du prix de vente du bien au montant de 40 000 € HT, sollicite de retenir la méthode d’évaluation par comparaison, telle que mise en œuvre par le service des Domaines, relevant à cet égard l’existence de valeurs de référence pertinentes. Elle évoque également la méthode de la récupération foncière afin de la recouper avec la première méthode, avant de l’écarter dès lors que la valeur obtenue est inférieure à celle résultant de la méthode par comparaison. Elle se fonde à cet égard sur les valeurs de référence suivantes :

Date Lieu Surf. (are) SU (m²) Prix € (HT) Prix €/m² SU
17/02/2025 [Localité 1] 2,02 160 63 000 € 394 €
27/09/2022 [Localité 1] 4,02 121 123 000 € 1 017 €
04/02/2022 [Localité 1] 7,75 600 135 000 € 225 €
21/12/2021 [Localité 1] 10 650 190 000 € 292 €
28/04/2020 [Localité 1] 9,09 385 300 000 € 779 €
13/12/2019 [Localité 2] s/ M. 7,25 550 320 000 € 582 €

Les consorts [L] demandent pour leur part de retenir un montant de 59 000 € HT, par application de la méthode d’évaluation par comparaison. Ils se fondent à cet égard sur les valeurs de référence suivantes, recensées par M. [U] [W] dans son rapport d’expertise amiable :

Date Lieu Surface (m²) Prix € (HT) Prix €/m²
11/2025 [Localité 1] env. 200 99 000 € 495 €
02/2025 [Localité 1] env. 160 63 000 € 394 €
04/2020 [Localité 1] env. 385 300 000 € 779 €
12/2019 [Localité 2] s/ M. env. 550 320 000 € 582 €
06/2019 [Localité 1] env. 134 49 000 € 366 €

Le commissaire du Gouvernement propose d’appliquer la méthode d’évaluation par comparaison, reprenant également les valeurs de référence recensées par le pôle d’évaluation domaniale. Il expose que la valeur vénale a été évaluée par la méthode par comparaison, retenant la valeur relevée par la cote « CALLON », à laquelle il a appliqué un abattement de 50 % pour vétusté en raison des travaux à engager pour la remise en état du bien. Il précise que cette valeur a été recoupée par la méthode de la récupération foncière au regard de l’état du bien, mais que cette valorisation n’a pas été retenue, la valorisation du bâti étant plus favorable à la valeur du terrain nu (décompte fait du coût de démolition).

Selon le commissaire du Gouvernement, les références n° 1 et 5 comportent des matériaux et produits contenant de l’amiante, à l’instar du bien objet de la présente instance. Les autres références n’en comportent pas. Cependant, la référence n° 3 ne comporte aucun revêtement macadam, ni clôtures, ni portail. La référence n° 2 fait en outre l’objet actuellement d’un usage professionnel.




La plupart des références retenues par les parties sont communes, à savoir celles de février 2025, avril 2020 et décembre 2019.

En l’occurrence, la méthode d’évaluation par comparaison consiste à apprécier la valeur vénale du bien par référence à des termes de comparaison constitués par des mutations récentes et à titre onéreux de biens comparables quant à leur consistance et leur situation géographique, situés dans une zone soumise à une réglementation d’urbanisme identique ou proche en termes de contraintes.

En l’absence de termes de comparaison suffisants situés dans la même zone du PLU, il peut être fait référence à des termes de comparaison situés dans des zones comparables bien que non identiques, sous réserve de l’application d’un abattement afin de tenir compte de caractéristiques ou de contraintes d’urbanisme différentes.

En tout état de cause, cette méthode implique que les éléments de référence retenus présentent des caractéristiques comparables à la parcelle préemptée.

La méthode comparative globale, dite en poursuite d’usage du bâti, consiste à valoriser globalement la surface totale de l’ensemble au regard de sa destination générale en déterminant une valeur unitaire unique appliquée à l’intégrité de la surface, chacun des usages étant considéré comme complémentaire au service d’un même usage. Cette méthode est pertinente dès lors que les bâtiments sont en bon état et peuvent être réutilisés.

En l’espèce, il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.

Les éléments fournis par les parties et le commissaire du Gouvernement conduisent à appliquer la méthode comparative globale, en appliquant un abattement pour tenir compte des travaux devant être réalisés pour permettre l’usage effectif du bien conformément à sa destination.

L’expert amiable mandaté par les consorts [L] n’indique pas les raisons pour lesquelles il n’a pas retenu les termes de comparaison recensés par le commissaire du Gouvernement des mois de décembre 2021, février 2022 et septembre 2022, lesquels ne font pourtant l’objet d’aucune critique expresse de la part des consorts [L].

À l’inverse, s’agissant du terme de référence de novembre 2025 avancé par l’expert amiable, il apparaît que tel ne peut être retenu à titre de comparaison dès lors qu’il s’agit d’un bien seulement proposé à la vente et non d’une transaction effectivement conclue (« locaux […] proposés 99.000 € ») ; en outre, il n’est fourni aucun élément permettant de localiser le bien en question afin de s’assurer du caractère comparable de la parcelle en cause. S’agissant du terme de juin 2019, l’ancienneté de ce terme de comparaison doit être soulignée, outre le fait qu’aucun élément ne soit avancé quant à l’état du bien vendu, sa situation ni sa configuration.

Dès lors, les six termes de comparaison recensés par le commissaire du Gouvernement et repris par l’expropriant seront retenus comme références utiles.

S’agissant de la localisation de la parcelle, si, tel que l’indique l’expropriant, aucune place de stationnement n’est attachée à la parcelle en question, celle-ci se situe en tout état de cause à proximité immédiate d’un vaste parking. En outre, les dessertes dont font état les consorts [L], soit une voie rapide à 3 km et des axes autoroutiers à plus de 10 km, ne permettent pas de conférer une plus-value substantielle au bien par rapport aux autres valeurs de référence. De même, la proximité d’une gare de transport de personnes ainsi que d’un [Etablissement 1] ne représente aucune plus-value pour l’utilisation d’un bâtiment à usage d’entrepôt.




En définitive, les caractéristiques du bien, en particulier sa localisation et sa situation, justifient que soient retenues les valeurs moyenne et médiane des références recensées par le commissaire du Gouvernement, soit 518 €/m² – correspondant peu ou prou à la cote « CALLON » évoquée par le pôle d’évaluation domaniale (506 €/m²).

L’expert amiable mandaté par les consorts [L] retient dans son rapport la « fourchette basse des valeurs de marché constatées : entre 350 et 400 € HD/m² soit 375 € HD/M² utile », afin de tenir compte tant de la localisation intéressante du bien et de sa desserte que par son état vétuste, amianté et non équipé.

Cependant, tel ne reflète pas suffisamment la réalité de l’état du bâti, lequel n’apparaît pas seulement vétuste mais nécessitant de surcroît d’importants travaux de réhabilitation de toiture, de structure et de sol, ainsi que la mise en place d’une isolation et d’une installation sanitaire, outre les travaux de désamiantage à conduire.

Dès lors, à la valeur de référence ci-avant retenue, il convient d’appliquer un abattement de 50 % afin de tenir compte de la réalité de l’état du bâti, soit une valeur retenue de 259 €/m².

Ainsi, le montant total du prix de vente du bien sera fixé à la somme de 40 814 € HT (259 € x 157,58 m²).

2. Sur les frais du procès

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En application de ces dispositions, la commune de [Localité 1] supportera les dépens de la présente instance.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application des dispositions de l’article 700, 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la commune de [Localité 1] sera condamnée à verser aux consorts [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation,

FIXE à la somme de 40 814 € (quarante mille huit cent quatorze euros) HT le prix d’acquisition de la parcelle située [Adresse 6] à [Localité 1] (67) cadastrée section AB n° [Cadastre 1] d’une superficie de 01 a 87 ca appartenant en indivision à M. [O] [F] [L], M. [K] [R] [L], M. [D] [R] [L] et Mme [M] [L] ;

MET les dépens à la charge de la commune de [Localité 1] ;





CONDAMNE la commune de [Localité 1] à verser à M. [O] [F] [L], M. [K] [R] [L], M. [D] [R] [L] et Mme [M] [L] une indemnité de 3 000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que le procès-verbal de transport du 1er décembre 2025 restera annexé à la présente décision.


Le Greffier:

Aude MULLER 




Le Juge de l'expropriation du Bas-Rhin :

Jean-Baptiste SAUTY
Texte intégral
N° RG 25/00009 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N4JH


N° RG 25/00009 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N4JH
Minute n°



Notifié le 
par LRAR au demandeur,
par LRAR à Me DANGEL
par LRAR à Me MULLER-PISTRE
par PLEX au Commissaire du Gouvernement, 
par LS à M. Le Préfet du Bas-Rhin

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

JURIDICTION DES EXPROPRIATIONS DU BAS-RHIN

Jugement du 28 Août 2026


Nous, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-Président au siège du Tribunal judiciaire de STRASBOURG, Juge de l'Expropriation du Département du Bas-Rhin, désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel de Colmar en date du 8 septembre 2025, reçue le 08 septembre 2025, en conformité des dispositions de l’article L. 211-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assisté de Madame Aude MULLER, Greffier désignée par le Directeur des services de greffe judiciaires, conformément aux dispositions de l’article R. 211-5 du même Code,

ENTRE

DEMANDERESSE :

Commune de [Localité 1]; reprsésentée par son maire en exercice, dûment habilité à cet effet
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Thiébault DANGEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [Q] [F] [L]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Anne-claire MULLER-PISTRE, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [K] [R] [L]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représenté par Me Anne-claire MULLER-PISTRE, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [D] [R] [L]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représenté par Me Anne-claire MULLER-PISTRE, avocat au barreau de STRASBOURG






Madame [M] [J] [L]
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée par Me Anne-claire MULLER-PISTRE, avocat au barreau de STRASBOURG

en présence de :

Madame [Y] [G], 
Inspectrice des Finances Publiques, 
désignée par Décision du Directeur Régional des Finances Publiques du Grand Est et du département du Bas-Rhin en date du 31 août 2023, 
Commissaire du gouvernement,

DÉBATS : 

Au Tribunal Judiciaire de Strasbourg, à l’audience du 22 Mai 2026

avons rendu le jugement suivant :
Exposé des faits et de la procédure

M. [O] [F] [L], M. [K] [R] [L], M. [D] [R] [L] et Mme [M] [L] (ci-après « les consorts [L] ») sont propriétaires en indivision sur la commune de [Localité 1] (67) d’une parcelle sur-bâtie d’un immeuble située [Adresse 6] figurant au cadastre section AB n° [Cadastre 1] d’une superficie de 01 a 87 ca.

Par une déclaration d’intention d’aliéner du 27 mai 2025, les consorts [L] ont informé la commune de [Localité 1] de leur intention de vendre le bien mentionné ci-dessus au prix de 77 000 €.

Par arrêté du 30 juillet 2025, le président de la communauté d’agglomération de [Localité 1] a délégué le droit de préemption urbain à la commune de [Localité 1] à l’occasion de la vente en cause.

Par décision du maire du 31 juillet 2025, la commune de [Localité 1] a exercé le droit de préemption sur le bien au prix de 40 000 €.

Par courrier reçu le 18 septembre 2025, les consorts [L] ont refusé la proposition de la commune de [Localité 1] et ont maintenu le prix figurant sur la déclaration d’intention d’aliéner.

Par un mémoire daté du 29 septembre 2025 déposé le 30 septembre 2025 au greffe du juge de l’expropriation du département du Bas-Rhin siégeant au tribunal judiciaire de Strasbourg, la commune de [Localité 1] a demandé la fixation du prix revenant aux consorts [L] à la somme de 40 000 € HT.

Le mémoire de saisine a été signifié aux consorts [L] par commissaire de justice le 1er octobre 2025.

Par une ordonnance rendue le 10 octobre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 1er décembre 2025, et précisé que l’audience serait tenue à l’issue du transport.

À l’issue du transport sur les lieux, l’affaire a fait l’objet de deux reports afin de permettre aux parties de se mettre en état.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 22 mai 2026, lors de laquelle la commune de [Localité 1], les consorts [L] et le commissaire du Gouvernement ont comparu, et développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R. 311-20, alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

À l’issue de l’audience, le juge a indiqué aux parties présentes que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 28 août 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses conclusions en réponse et récapitulatives n° 1 datées du 10 février 2026, la commune de [Localité 1] demande au juge de fixer le prix de vente du bien à la somme de 40 000 € HT. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le bien présente un état de vétusté général important ainsi qu’un défaut d’entretien avéré, et qu’outre des travaux nécessaires à la remise en état du bâtiment et son raccordement au réseau d’assainissement collectif, des surcoûts importants devront être supportés par le futur acquéreur en raison de la présence d’amiante dans certains matériaux et produits dégradés, ces éléments constituant autant de moins-values quant à la valeur du bien. Elle souligne l’absence de place de stationnement rattachée à la parcelle, l’absence d’intérêt de la proximité avec la gare et le [Etablissement 1], ainsi que la proximité toute relative des axes routiers.

Aux termes de leurs conclusions en défense, les consorts [L] demandent au juge de fixer la valeur vénale de l’immeuble à 59 000 € HT. Au soutien de leurs prétentions, ils mettent en exergue la localisation très favorable du bien préempté au regard notamment des dessertes routières et ferroviaire, ainsi que de la zone dans lequel il se situe. Ils s’appuient sur une expertise amiable ayant formulé une estimation de 375 €/m².

Aux termes de ses conclusions datées du 18 novembre 2025, le commissaire du Gouvernement propose de fixer le prix de vente du bien à la somme de 40 000 € HT, hors coût de désamiantage.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIVATION

1. Sur la fixation du prix de vente

1.1 Sur la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien et la situation du bien au regard de la réglementation d’urbanisme

Aux termes de l’article L. 213-4, alinéa 1er du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Selon l’alinéa 3, le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas, s’agissant de la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différé (ZAD), la date de référence se situe à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols (POS), ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Cette date de référence, dérogatoire à celle prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir, régie par l’article L. 322-3 du même code (3e Civ., 1er mars 2023, n° 22-11.467).

En application de ces dispositions, la date de référence à laquelle l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers est déterminé correspond à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la dernière modification du plan local d’urbanisme intéressant la zone dans laquelle est situé le bien est intervenue, selon la commune de [Localité 1], le 11 décembre 2025 et devenue effective le 20 janvier 2026, après accomplissement des mesures de publicité. Cette modification n’est pas contestée par les consorts [L], qui font seulement référence aux conclusions du commissaire du Gouvernement lesquelles sont en réalité antérieures à ladite modification.

La date de référence doit donc être fixée au 20 janvier 2026.

Depuis cette date, la parcelle est située en zone UB du plan local d’urbanisme intercommunal de la communauté d’agglomération de [Localité 1]. La zone UB est une zone urbaine à vocation mixte (habitat, commerces, services, artisanat, d’équipements d’intérêt collectif et de services publics…), elle identifie des tissus bâtis qui se sont développés en extension des centres anciens. Il s’agit de tissus de faubourgs hétérogènes tant par la forme du parcellaire que des volumes et des modes d’implantation.

Par ailleurs, l’article L 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
 1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune,
 2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.
 Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

Il en résulte que les conditions cumulatives exigées pour qu’une parcelle soit qualifiée de terrain à bâtir sont, d’une part, une constructibilité juridique attachée aux documents d’urbanisme opposables et, d’autre part, une constructibilité matérielle caractérisée par la desserte effective par l’ensemble des voies et réseaux (d’accès, réseau électrique, potable, réseau d’assainissement).

En l’espèce, la parcelle est située en zone UB, soit une zone constructible. Il n’est par ailleurs pas contesté que la parcelle dispose d’un accès à la voie publique, et qu’elle est desservie par les réseaux – nonobstant l’absence de raccordement direct au réseau d’assainissement public, mais par l’intermédiaire d’un réseau privé équipé d’une station de relevage et d’un regard de branchement.

En conséquence, la parcelle a la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation.

1.2 Sur la consistance du bien

1.2.1 Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.
Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1.
En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’État.

Il résulte de ces dispositions que la consistance du bien s’apprécie au jour de l’ordonnance d’expropriation valant transfert de propriété, et non au jour du jugement qui fixe l’indemnité.

À défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision (3e Civ., 11 oct. 1977, n° 76-70.306 ; 18 déc. 1991, n° 90-70.010).

En l’espèce, en application de ces principes, la consistance de la parcelle doit être appréciée à la date de la présente décision.

1.2.2 Sur la consistance

La consistance d’un bien correspond principalement :
- aux éléments qui le composent ;
- et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

En l’espèce, la parcelle est située à l’ouest du centre-ville de la commune de [Localité 1], entre le [Etablissement 1] et la gare SNCF. Elle est accessible par une cour commune séparant les constructions situées [Adresse 7]. La parcelle, de forme triangulaire, est sur-bâtie d’un bâtiment à usage d’entrepôt, qui aurait été construit dans les années 1960-1970 d’après les informations communiquées par les propriétaires. Le bâtiment a été édifié sur une ancienne cour intérieure, et se trouve actuellement adossé aux deux constructions attenantes, en mitoyenneté sur les limites sud et ouest de la parcelle.

Le bâti est en briques sur simple rez-de-chaussée. La toiture est de type un pan en plaques ondulées de fibrociment et plaques translucides permettant le passage de la lumière. Elle repose sur des poutres métalliques et poteaux de soutènement. Son sol est recouvert d’une dalle béton. Il est équipé d’une porte sectionnelle métallique motorisée. Les locaux se composent de trois cellules aveugles. Ils étaient exploités par une entreprise de sanitaire et chauffage pour y entreposer le matériel et les véhicules.

La parcelle présente une superficie de 01 a 87 ca. La surface loi Carrez du bâti a été établie à 157,58 m², selon certificat de mesurage en date du 23 septembre 2024 par le cabinet ATG expertise.

Il n’est pas contesté que la parcelle est libre de toute occupation.

Au cours du transport sur les lieux il a été constaté que le bâtiment était dans un état de vétusté général important, par ailleurs dépourvu de sanitaire, de chauffage et d’isolation. Le sol présente à plusieurs endroits des traces d’humidité indiquant l’existence d’infiltrations d’eau de pluie par la toiture. Le mur intérieur côté rue présente une fissure importante sur toute sa hauteur.

Les diagnostics techniques réalisés le 23 septembre 2024 par le cabinet ATG expertise font état de la présence de matériaux et produits dégradés contenant de l’amiante (plaques fibreuses – fibrociment au plafond).

Par ailleurs, le SDEA a constaté, suite à un diagnostic de l’installation sanitaire réalisé le 10 janvier 2025, que les rejets des eaux usées provenant de l’habitation sont raccordés au réseau public d’assainissement par l’intermédiaire d’un réseau privé équipé d’une station de relevage et d’un regard de branchement, et que l’immeuble n’est pas directement raccordable au réseau d’assainissement public.

Il est renvoyé au procès-verbal de transport sur les lieux pour une plus ample description de la parcelle et du bâti, les parties ne faisant pas état d’une modification de la consistance du bien postérieurement à la visite des lieux du 1er décembre 2025.

1.3 Sur la date d’évaluation du bien

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

En l’espèce, en application de ce principe, la date d’appréciation de la valeur de la parcelle est la date du présent jugement.

1.4 Sur la détermination du prix de vente du bien

Il résulte de la combinaison des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique qu’à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon les dispositions de l’article L. 321-3 du même code, le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
 Il en est de même pour les actes de cession amiable passés après déclaration d’utilité publique et les traités d’adhésion à une ordonnance d’expropriation.
 L’ordonnance de donné acte de ventes antérieures à une déclaration d’utilité publique fait la même distinction lorsque celle-ci a été faite dans les actes de vente ou lorsqu’elle résulte de la déclaration commune des parties.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

La valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre ou s’acheter, à l’amiable, un immeuble ou un droit immobilier donné, dans un lieu et un moment déterminés, compte tenu des conditions du marché. Ainsi la valeur vénale n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’il n’y a pas de bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé sur le marché immobilier local, susceptible d’être acquis par un particulier.

L’article R. 311-22, alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Il sera rappelé à titre liminaire que le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens préemptés.

En l’espèce, la commune de [Localité 1], pour demander la fixation du prix de vente du bien au montant de 40 000 € HT, sollicite de retenir la méthode d’évaluation par comparaison, telle que mise en œuvre par le service des Domaines, relevant à cet égard l’existence de valeurs de référence pertinentes. Elle évoque également la méthode de la récupération foncière afin de la recouper avec la première méthode, avant de l’écarter dès lors que la valeur obtenue est inférieure à celle résultant de la méthode par comparaison. Elle se fonde à cet égard sur les valeurs de référence suivantes :

Date Lieu Surf. (are) SU (m²) Prix € (HT) Prix €/m² SU
17/02/2025 [Localité 1] 2,02 160 63 000 € 394 €
27/09/2022 [Localité 1] 4,02 121 123 000 € 1 017 €
04/02/2022 [Localité 1] 7,75 600 135 000 € 225 €
21/12/2021 [Localité 1] 10 650 190 000 € 292 €
28/04/2020 [Localité 1] 9,09 385 300 000 € 779 €
13/12/2019 [Localité 2] s/ M. 7,25 550 320 000 € 582 €

Les consorts [L] demandent pour leur part de retenir un montant de 59 000 € HT, par application de la méthode d’évaluation par comparaison. Ils se fondent à cet égard sur les valeurs de référence suivantes, recensées par M. [U] [W] dans son rapport d’expertise amiable :

Date Lieu Surface (m²) Prix € (HT) Prix €/m²
11/2025 [Localité 1] env. 200 99 000 € 495 €
02/2025 [Localité 1] env. 160 63 000 € 394 €
04/2020 [Localité 1] env. 385 300 000 € 779 €
12/2019 [Localité 2] s/ M. env. 550 320 000 € 582 €
06/2019 [Localité 1] env. 134 49 000 € 366 €

Le commissaire du Gouvernement propose d’appliquer la méthode d’évaluation par comparaison, reprenant également les valeurs de référence recensées par le pôle d’évaluation domaniale. Il expose que la valeur vénale a été évaluée par la méthode par comparaison, retenant la valeur relevée par la cote « CALLON », à laquelle il a appliqué un abattement de 50 % pour vétusté en raison des travaux à engager pour la remise en état du bien. Il précise que cette valeur a été recoupée par la méthode de la récupération foncière au regard de l’état du bien, mais que cette valorisation n’a pas été retenue, la valorisation du bâti étant plus favorable à la valeur du terrain nu (décompte fait du coût de démolition).

Selon le commissaire du Gouvernement, les références n° 1 et 5 comportent des matériaux et produits contenant de l’amiante, à l’instar du bien objet de la présente instance. Les autres références n’en comportent pas. Cependant, la référence n° 3 ne comporte aucun revêtement macadam, ni clôtures, ni portail. La référence n° 2 fait en outre l’objet actuellement d’un usage professionnel.




La plupart des références retenues par les parties sont communes, à savoir celles de février 2025, avril 2020 et décembre 2019.

En l’occurrence, la méthode d’évaluation par comparaison consiste à apprécier la valeur vénale du bien par référence à des termes de comparaison constitués par des mutations récentes et à titre onéreux de biens comparables quant à leur consistance et leur situation géographique, situés dans une zone soumise à une réglementation d’urbanisme identique ou proche en termes de contraintes.

En l’absence de termes de comparaison suffisants situés dans la même zone du PLU, il peut être fait référence à des termes de comparaison situés dans des zones comparables bien que non identiques, sous réserve de l’application d’un abattement afin de tenir compte de caractéristiques ou de contraintes d’urbanisme différentes.

En tout état de cause, cette méthode implique que les éléments de référence retenus présentent des caractéristiques comparables à la parcelle préemptée.

La méthode comparative globale, dite en poursuite d’usage du bâti, consiste à valoriser globalement la surface totale de l’ensemble au regard de sa destination générale en déterminant une valeur unitaire unique appliquée à l’intégrité de la surface, chacun des usages étant considéré comme complémentaire au service d’un même usage. Cette méthode est pertinente dès lors que les bâtiments sont en bon état et peuvent être réutilisés.

En l’espèce, il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.

Les éléments fournis par les parties et le commissaire du Gouvernement conduisent à appliquer la méthode comparative globale, en appliquant un abattement pour tenir compte des travaux devant être réalisés pour permettre l’usage effectif du bien conformément à sa destination.

L’expert amiable mandaté par les consorts [L] n’indique pas les raisons pour lesquelles il n’a pas retenu les termes de comparaison recensés par le commissaire du Gouvernement des mois de décembre 2021, février 2022 et septembre 2022, lesquels ne font pourtant l’objet d’aucune critique expresse de la part des consorts [L].

À l’inverse, s’agissant du terme de référence de novembre 2025 avancé par l’expert amiable, il apparaît que tel ne peut être retenu à titre de comparaison dès lors qu’il s’agit d’un bien seulement proposé à la vente et non d’une transaction effectivement conclue (« locaux […] proposés 99.000 € ») ; en outre, il n’est fourni aucun élément permettant de localiser le bien en question afin de s’assurer du caractère comparable de la parcelle en cause. S’agissant du terme de juin 2019, l’ancienneté de ce terme de comparaison doit être soulignée, outre le fait qu’aucun élément ne soit avancé quant à l’état du bien vendu, sa situation ni sa configuration.

Dès lors, les six termes de comparaison recensés par le commissaire du Gouvernement et repris par l’expropriant seront retenus comme références utiles.

S’agissant de la localisation de la parcelle, si, tel que l’indique l’expropriant, aucune place de stationnement n’est attachée à la parcelle en question, celle-ci se situe en tout état de cause à proximité immédiate d’un vaste parking. En outre, les dessertes dont font état les consorts [L], soit une voie rapide à 3 km et des axes autoroutiers à plus de 10 km, ne permettent pas de conférer une plus-value substantielle au bien par rapport aux autres valeurs de référence. De même, la proximité d’une gare de transport de personnes ainsi que d’un [Etablissement 1] ne représente aucune plus-value pour l’utilisation d’un bâtiment à usage d’entrepôt.




En définitive, les caractéristiques du bien, en particulier sa localisation et sa situation, justifient que soient retenues les valeurs moyenne et médiane des références recensées par le commissaire du Gouvernement, soit 518 €/m² – correspondant peu ou prou à la cote « CALLON » évoquée par le pôle d’évaluation domaniale (506 €/m²).

L’expert amiable mandaté par les consorts [L] retient dans son rapport la « fourchette basse des valeurs de marché constatées : entre 350 et 400 € HD/m² soit 375 € HD/M² utile », afin de tenir compte tant de la localisation intéressante du bien et de sa desserte que par son état vétuste, amianté et non équipé.

Cependant, tel ne reflète pas suffisamment la réalité de l’état du bâti, lequel n’apparaît pas seulement vétuste mais nécessitant de surcroît d’importants travaux de réhabilitation de toiture, de structure et de sol, ainsi que la mise en place d’une isolation et d’une installation sanitaire, outre les travaux de désamiantage à conduire.

Dès lors, à la valeur de référence ci-avant retenue, il convient d’appliquer un abattement de 50 % afin de tenir compte de la réalité de l’état du bâti, soit une valeur retenue de 259 €/m².

Ainsi, le montant total du prix de vente du bien sera fixé à la somme de 40 814 € HT (259 € x 157,58 m²).

2. Sur les frais du procès

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En application de ces dispositions, la commune de [Localité 1] supportera les dépens de la présente instance.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application des dispositions de l’article 700, 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la commune de [Localité 1] sera condamnée à verser aux consorts [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation,

FIXE à la somme de 40 814 € (quarante mille huit cent quatorze euros) HT le prix d’acquisition de la parcelle située [Adresse 6] à [Localité 1] (67) cadastrée section AB n° [Cadastre 1] d’une superficie de 01 a 87 ca appartenant en indivision à M. [O] [F] [L], M. [K] [R] [L], M. [D] [R] [L] et Mme [M] [L] ;

MET les dépens à la charge de la commune de [Localité 1] ;





CONDAMNE la commune de [Localité 1] à verser à M. [O] [F] [L], M. [K] [R] [L], M. [D] [R] [L] et Mme [M] [L] une indemnité de 3 000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que le procès-verbal de transport du 1er décembre 2025 restera annexé à la présente décision.


Le Greffier:

Aude MULLER 




Le Juge de l'expropriation du Bas-Rhin :

Jean-Baptiste SAUTY

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