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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Expropriations 3, 11 juin 2026, n° 25/00023

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 16 octobre 2025
Date des débats : 11 décembre 2025 ; 12 février 2026 ; 19 mars 2026
Date de la mise à disposition : 11 Juin 2026



EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [E] [E] [Q] et Monsieur [S] [I] [U] sont propriétaires indivis des lots 1 et 6, correspondant à un appartement et à une cave, dépendant de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 2] cadastré AE [Cadastre 1].

L’immeuble a été démoli en 1996.

Suite au décès de Monsieur [E] [Q], la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (ci-après “la DNID”) a été désignée comme curateur à la succession vacante de ce dernier par jugement du 10 juillet 2023.

Dans le cadre d’un traité de concession d’aménagement signé le 27 mars 2019, la Société de Requalification des Quartiers Anciens (ci-après la SOREQA) a été missionnée par l’Etablissement Public Territorial Plaine Commune en vue de procéder au traitement de divers ilots et parcelles présentant de situations d’habitat dégradé en rapport avec le projet de renouvellement urbain d’intérêt régional “[Adresse 6]” à [Localité 2].

L’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 2], sur la parcelle cadastrée AE n°[Cadastre 1], est concerné par le projet.

L’Etablissement Public Territorial Plaine Commune a délégué à la SOREQA le droit de préemption urbain et le droit de préemption urbain renforcé en vue de réaliser le projet.

Par arrêté préfectoral n°2024-2765 en date du 5 août 2024, le projet de requalification du secteur “ [Adresse 6]” à [Localité 2] a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP), ledit arrêté ayant été signifié à Monsieur [S] [I] [U] et à la DNID.

La SOREQA a fait signifier son offre indemnitaire à Monsieur [S] [I] [U] et à la DNID, calculée sur la base de la récupération foncière, par exploit de commissaire de justice du 30 septembre 2024.

Par courrier du 11 octobre 2024, la DNID a donné son accord sur l’offre présentée à hauteur de 20.298 euros, indemnité de remploi comprise.

Monsieur [S] [I] [U] n’a pas donné suite à cette offre.

Aucun accord n’étant intervenu par l’ensemble des propriétaires, par mémoire du 3 février 2025, la SOREQA a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal de céans aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession.

Un arrêté préfectoral en date du 4 février 2025 a été pris déclarant cessible les biens immobiliers nécessaires à la réalisation du projet de requalification du secteur [Adresse 6] dont dépend l’immeuble querellé, ledit arrêté ayant été régulièrement signifié à Monsieur [S] [I] [U] et à la DNID.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny le 15 mai 2025, régulièrement signifiée à Monsieur [S] [I] [U] et à la DNID. 

Par ordonnance rendue le 10 juillet 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 16 octobre 2025.

La SOREQA a dûment notifié cette décision à Monsieur [S] [I] [U], à la DNID et au commissaire du Gouvernement par exploits en date des 22, 23 et 28 juillet 2025.

Le transport s’est déroulé le 16 octobre 2025 et l’audience fixée au 11 décembre 2025.





L’audience initialement fixée au 11 décembre 2025 a été renvoyée au 12 février 2026.
Aux termes de son mémoire du 5 février 2026, la SOREQA demande de fixer l’indemnité à revenir à la succession de Monsieur [E] [E] [Q], représentée par la DNID, et à Monsieur [S] [I] [U] au titre de la dépossession en valeur libre des lots n°1 et 6 dépendant de l’ensemble immobilier en copropriété situé au [Adresse 2] à [Localité 2], sur la parcelle cadastrée AE[Cadastre 1], à la somme de 20.298 euros, répartie par moitié (10.149 euros) et se décomposant comme suit :

- Indemnité principale : 17.544 euros
- Indemnité de remploi : 2.754 euros

La SOREQA sollicite qu’il soit donné acte de l’accord intervenu entre elle et le DNID sur le montant de l’indemnité totale de dépossession foncière.

Par des conclusions en date du 9 février 2026, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession de 20.298 euros, décomposée de la manière suivante :
- Indemnité principale : 17.544 euros
- Indemnité de remploi : 2.754 euros

La DNID en qualité de curateur des successions Monsieur [E] [E] [Q], n’a pas constitué avocat dans le cadre de la présente procédure et n’a fait parvenir aucun mémoire.

Monsieur [S] [I] [U] a fait parvenir un mémoire aux termes duquel il est sollicité à titre principal, que soit ordonnée une expertise, et à titre subsidiaire, que soit fixée l’indemnité totale de dépossession dans une fourchette comprise entre 175.000 euros et 290.000 euros, outre la condamnation de la SOREQA aux dépens.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

A l’audience du 12 février 2026, la SOREQA, représentée par son conseil, a développé les éléments de son mémoire et le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations, conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article R. 311-20 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été informées que la décision serait rendue le 11 juin 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le rejet du mémoire de Monsieur [S] [I] [U]

Conformément aux dispositions de l’article R.311-9 alinéa 2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les parties, à l’exception de l’Etat, les régions, les départements, les communes et leurs établissements publics, sont tenues de constituer avocat. 

En l’espèce, le juge de l’expropriation a été destinataire d’un mémoire en réponse du conseil, Me [J] [P], de Monsieur [S] [I] [U]. Pour autant, Me [P] n’a adressé aucune constitution au greffe de sorte que le mémoire en réponse est irrecevable et sera donc rejeté.

Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession 

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :

- Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété  . Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien - de très mauvais à très bon -, situation d’occupation - libre ou occupé -...).

En l’espèce, la consistance du bien doit être appréciée au 15 mai 2025, date de l’ordonnance d’expropriation.

- Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme.

En l’espèce, les parties indiquent que la parcelle est classée en zone Umh au PLUi de Plaine Commune. Le PLUi a été initialement approuvé le 25 février 2020 et exécutoire à compter du 31 mars 2020 puis modifié et approuvé en dernier lieu le 5 août 2024.

La date de référence sera retenue au 5 août 2024.

- Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, «les biens sont estimés à la date de la décision de première instance  , soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

La valeur du bien sera donc appréciée au jour de la présente décision.

Sur la consistance

La consistance d’un bien correspond principalement :

- aux éléments qui le composent ; »
- et à ses caractéristiques, notamment son état d'entretien et sa situation d'occupation.

La [Adresse 7] est une voie à sens unique de circulation, dans un quartier mixte, composé principalement d’immeubles d’habitation et de petits commerces. 
Le bien est desservi par : 

- des transports en commun : 
. l’arrêt « Garibaldi » de la ligne 13 du métro,
. les lignes de bus n° 85 et 137

- des axes routiers/autoroutiers et en particulier le boulevard périphérique et l’A1.

Lors du transport, il est constaté que les bâtiments ont été totalement détruits, ils n’existent donc plus. Il reste seulement un terrain nu, d’une surface de 194 m², en friche et inaccessible car entouré de hautes barrières.

Sur la détermination des indemnités

Aux termes de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. 

Il convient de rappeler que Monsieur [S] [I] [U] et à la DNID n’ont pas constitué avocat.

La SOREQA applique la méthode de la récupération foncière, les lots n°1 et 6 n’existant plus depuis trente ans. Le commissaire du Gouvernement ne conteste pas cette méthode qu’il convient donc de retenir. 

Quatre termes de comparaison, tous situés à [Localité 2] et fixés en valeur libre, sont proposés par la SOREQA. Il s’agit d’acquisitions amiables calculées selon la méthode de récupération foncière, dont 3 concernent des lots de copropriété situés au [Adresse 2] à [Localité 2]. Il en résulte une valorisation du millième à 258 €.

Le commissaire du gouvernement sollicite que soient retenus uniquement les 3 termes situés au [Adresse 2], plus pertinents, termes qu’il reprend à son compte y ajoutant la cession amiable des lots 16 et 17 en date du 12/05/2025. Ce terme sera également repris sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres termes proposés par le commissaire du Gouvernement situés dans les communes de [Localité 6] et [Localité 7].

En l’espèce, les lots litigieux représentaient 68 millièmes se décomposant comme suit :
- le lot 1 représentait 2 millièmes
- le lot 6 représentaient 66 millièmes

De la moyenne de ces termes, il convient de retenir la valeur unitaire du terrain nu à hauteur de 1.330 €/m² et la valorisation du millième à hauteur de 258 euros. 

La valeur du terrain nu est donc de 1.330 € x 194 m² = 258.020 € arrondi à 258.000 €

La valeur du millième est de : 258.000/1.000ème = 258 €

La valeur des lots n°1 et n°6 est donc de 68 x 258 € = 17.544 €

En conséquence, il y a lieu, de fixer l’indemnité totale de dépossession, selon la méthode de récupération foncière, comme suit :

- Indemnité principale : 17.544 euros
- Indemnité de remploi (20 % jusqu’à 5.000 €, 15% entre 5.001 et 15.000, 10% au-delà) : 2.754 euros

Ces sommes sont à répartir de moitié entre Monsieur [S] [I] [U] et la succession de Monsieur [E] [E] [Q] représentée par la DNID.

Il convient également de donner acte de l’accord intervenu entre cette dernière et la SOREQA sur le montant de l’indemnité totale de dépossession foncière.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, la SOREQA sera condamnée aux dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

Rejette le mémoire en réponse de Monsieur [S] [I] [U]

Fixe l’indemnité totale due par la SOREQA à la succession de Monsieur [E] [E] [Q], représentée par la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, et de Monsieur Monsieur [S] [I] [U] au titre de la dépossession des lots n°1 et 6 dépendant de l’ensemble immobilier en copropriété situé au [Adresse 2] à [Localité 2], sur la parcelle cadastrée AE [Cadastre 1] à la somme de 20.298 euros, se décomposant comme suit :

- Indemnité principale : 17.544 euros
- Indemnité de remploi : 2.754 euros

Donne acte de l’accord intervenu entre la SOREQA et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales sur le montant de l’indemnité totale de dépossession foncière en valeur libre des lots n°1 et 6 dépendant de l’ensemble immobilier en copropriété situé au [Adresse 2] à [Localité 2] à la somme de 20.298 euros ; 

Fixe l’indemnité due à la succession de Monsieur [E] [E] [Q], représentée par la Direction Nationale d’Interventions Domaniales à hauteur de la moitié des sommes dues, par la SOREQA, comme suit :
- indemnité principale : 8.772 euros ;
- indemnité de remploi : 1.377 euros ;

Fixe l’indemnité due à Monsieur Monsieur [S] [I] [U], représentée par la Direction Nationale d’Interventions Domaniales à hauteur de la moitié des sommes dues, par la SOREQA, comme suit :
- indemnité principale : 8.772 euros ;
- indemnité de remploi : 1.377 euros ;

Condamne la SOREQA aux dépens ;


Maxime-Aurélien JOURDE Rémy BLONDEL





Greffier Juge de l’expropriation
Texte intégral
Décision du 11 Juin 2026
Minute n° 26/00078


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 11 Juin 2026

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Rôle N° RG 25/00023 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2TYV

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

S.A. SOREQA
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Florence BOURDON, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, es qualité de Curateur à la succession vacante de Monsieur [E] [Q], propriétaire indivis des lots 1 et 6 dépendant de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 2], cadastré AE [Cadastre 1]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]
défaillant

Monsieur [S] [I] [U], propriétaire indivis des lots 1 et 6 dépendant de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 2], cadastré AE [Cadastre 1]
[Adresse 4]
[Localité 4]
MAROC
défaillant
INTERVENANT : 
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE
[Adresse 5]
[Localité 5]
représentée par [O] [N], commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Monsieur Rémy BLONDEL,Magistrat, juge de l’expropriation désigné par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Monsieur Maxime-Aurélien JOURDE, greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 16 octobre 2025
Date des débats : 11 décembre 2025 ; 12 février 2026 ; 19 mars 2026
Date de la mise à disposition : 11 Juin 2026



EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [E] [E] [Q] et Monsieur [S] [I] [U] sont propriétaires indivis des lots 1 et 6, correspondant à un appartement et à une cave, dépendant de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 2] cadastré AE [Cadastre 1].

L’immeuble a été démoli en 1996.

Suite au décès de Monsieur [E] [Q], la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (ci-après “la DNID”) a été désignée comme curateur à la succession vacante de ce dernier par jugement du 10 juillet 2023.

Dans le cadre d’un traité de concession d’aménagement signé le 27 mars 2019, la Société de Requalification des Quartiers Anciens (ci-après la SOREQA) a été missionnée par l’Etablissement Public Territorial Plaine Commune en vue de procéder au traitement de divers ilots et parcelles présentant de situations d’habitat dégradé en rapport avec le projet de renouvellement urbain d’intérêt régional “[Adresse 6]” à [Localité 2].

L’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 2], sur la parcelle cadastrée AE n°[Cadastre 1], est concerné par le projet.

L’Etablissement Public Territorial Plaine Commune a délégué à la SOREQA le droit de préemption urbain et le droit de préemption urbain renforcé en vue de réaliser le projet.

Par arrêté préfectoral n°2024-2765 en date du 5 août 2024, le projet de requalification du secteur “ [Adresse 6]” à [Localité 2] a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP), ledit arrêté ayant été signifié à Monsieur [S] [I] [U] et à la DNID.

La SOREQA a fait signifier son offre indemnitaire à Monsieur [S] [I] [U] et à la DNID, calculée sur la base de la récupération foncière, par exploit de commissaire de justice du 30 septembre 2024.

Par courrier du 11 octobre 2024, la DNID a donné son accord sur l’offre présentée à hauteur de 20.298 euros, indemnité de remploi comprise.

Monsieur [S] [I] [U] n’a pas donné suite à cette offre.

Aucun accord n’étant intervenu par l’ensemble des propriétaires, par mémoire du 3 février 2025, la SOREQA a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal de céans aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession.

Un arrêté préfectoral en date du 4 février 2025 a été pris déclarant cessible les biens immobiliers nécessaires à la réalisation du projet de requalification du secteur [Adresse 6] dont dépend l’immeuble querellé, ledit arrêté ayant été régulièrement signifié à Monsieur [S] [I] [U] et à la DNID.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny le 15 mai 2025, régulièrement signifiée à Monsieur [S] [I] [U] et à la DNID. 

Par ordonnance rendue le 10 juillet 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 16 octobre 2025.

La SOREQA a dûment notifié cette décision à Monsieur [S] [I] [U], à la DNID et au commissaire du Gouvernement par exploits en date des 22, 23 et 28 juillet 2025.

Le transport s’est déroulé le 16 octobre 2025 et l’audience fixée au 11 décembre 2025.





L’audience initialement fixée au 11 décembre 2025 a été renvoyée au 12 février 2026.
Aux termes de son mémoire du 5 février 2026, la SOREQA demande de fixer l’indemnité à revenir à la succession de Monsieur [E] [E] [Q], représentée par la DNID, et à Monsieur [S] [I] [U] au titre de la dépossession en valeur libre des lots n°1 et 6 dépendant de l’ensemble immobilier en copropriété situé au [Adresse 2] à [Localité 2], sur la parcelle cadastrée AE[Cadastre 1], à la somme de 20.298 euros, répartie par moitié (10.149 euros) et se décomposant comme suit :

- Indemnité principale : 17.544 euros
- Indemnité de remploi : 2.754 euros

La SOREQA sollicite qu’il soit donné acte de l’accord intervenu entre elle et le DNID sur le montant de l’indemnité totale de dépossession foncière.

Par des conclusions en date du 9 février 2026, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession de 20.298 euros, décomposée de la manière suivante :
- Indemnité principale : 17.544 euros
- Indemnité de remploi : 2.754 euros

La DNID en qualité de curateur des successions Monsieur [E] [E] [Q], n’a pas constitué avocat dans le cadre de la présente procédure et n’a fait parvenir aucun mémoire.

Monsieur [S] [I] [U] a fait parvenir un mémoire aux termes duquel il est sollicité à titre principal, que soit ordonnée une expertise, et à titre subsidiaire, que soit fixée l’indemnité totale de dépossession dans une fourchette comprise entre 175.000 euros et 290.000 euros, outre la condamnation de la SOREQA aux dépens.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

A l’audience du 12 février 2026, la SOREQA, représentée par son conseil, a développé les éléments de son mémoire et le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations, conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article R. 311-20 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été informées que la décision serait rendue le 11 juin 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le rejet du mémoire de Monsieur [S] [I] [U]

Conformément aux dispositions de l’article R.311-9 alinéa 2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les parties, à l’exception de l’Etat, les régions, les départements, les communes et leurs établissements publics, sont tenues de constituer avocat. 

En l’espèce, le juge de l’expropriation a été destinataire d’un mémoire en réponse du conseil, Me [J] [P], de Monsieur [S] [I] [U]. Pour autant, Me [P] n’a adressé aucune constitution au greffe de sorte que le mémoire en réponse est irrecevable et sera donc rejeté.

Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession 

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :

- Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété  . Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien - de très mauvais à très bon -, situation d’occupation - libre ou occupé -...).

En l’espèce, la consistance du bien doit être appréciée au 15 mai 2025, date de l’ordonnance d’expropriation.

- Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme.

En l’espèce, les parties indiquent que la parcelle est classée en zone Umh au PLUi de Plaine Commune. Le PLUi a été initialement approuvé le 25 février 2020 et exécutoire à compter du 31 mars 2020 puis modifié et approuvé en dernier lieu le 5 août 2024.

La date de référence sera retenue au 5 août 2024.

- Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, «les biens sont estimés à la date de la décision de première instance  , soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

La valeur du bien sera donc appréciée au jour de la présente décision.

Sur la consistance

La consistance d’un bien correspond principalement :

- aux éléments qui le composent ; »
- et à ses caractéristiques, notamment son état d'entretien et sa situation d'occupation.

La [Adresse 7] est une voie à sens unique de circulation, dans un quartier mixte, composé principalement d’immeubles d’habitation et de petits commerces. 
Le bien est desservi par : 

- des transports en commun : 
. l’arrêt « Garibaldi » de la ligne 13 du métro,
. les lignes de bus n° 85 et 137

- des axes routiers/autoroutiers et en particulier le boulevard périphérique et l’A1.

Lors du transport, il est constaté que les bâtiments ont été totalement détruits, ils n’existent donc plus. Il reste seulement un terrain nu, d’une surface de 194 m², en friche et inaccessible car entouré de hautes barrières.

Sur la détermination des indemnités

Aux termes de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. 

Il convient de rappeler que Monsieur [S] [I] [U] et à la DNID n’ont pas constitué avocat.

La SOREQA applique la méthode de la récupération foncière, les lots n°1 et 6 n’existant plus depuis trente ans. Le commissaire du Gouvernement ne conteste pas cette méthode qu’il convient donc de retenir. 

Quatre termes de comparaison, tous situés à [Localité 2] et fixés en valeur libre, sont proposés par la SOREQA. Il s’agit d’acquisitions amiables calculées selon la méthode de récupération foncière, dont 3 concernent des lots de copropriété situés au [Adresse 2] à [Localité 2]. Il en résulte une valorisation du millième à 258 €.

Le commissaire du gouvernement sollicite que soient retenus uniquement les 3 termes situés au [Adresse 2], plus pertinents, termes qu’il reprend à son compte y ajoutant la cession amiable des lots 16 et 17 en date du 12/05/2025. Ce terme sera également repris sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres termes proposés par le commissaire du Gouvernement situés dans les communes de [Localité 6] et [Localité 7].

En l’espèce, les lots litigieux représentaient 68 millièmes se décomposant comme suit :
- le lot 1 représentait 2 millièmes
- le lot 6 représentaient 66 millièmes

De la moyenne de ces termes, il convient de retenir la valeur unitaire du terrain nu à hauteur de 1.330 €/m² et la valorisation du millième à hauteur de 258 euros. 

La valeur du terrain nu est donc de 1.330 € x 194 m² = 258.020 € arrondi à 258.000 €

La valeur du millième est de : 258.000/1.000ème = 258 €

La valeur des lots n°1 et n°6 est donc de 68 x 258 € = 17.544 €

En conséquence, il y a lieu, de fixer l’indemnité totale de dépossession, selon la méthode de récupération foncière, comme suit :

- Indemnité principale : 17.544 euros
- Indemnité de remploi (20 % jusqu’à 5.000 €, 15% entre 5.001 et 15.000, 10% au-delà) : 2.754 euros

Ces sommes sont à répartir de moitié entre Monsieur [S] [I] [U] et la succession de Monsieur [E] [E] [Q] représentée par la DNID.

Il convient également de donner acte de l’accord intervenu entre cette dernière et la SOREQA sur le montant de l’indemnité totale de dépossession foncière.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, la SOREQA sera condamnée aux dépens. 


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

Rejette le mémoire en réponse de Monsieur [S] [I] [U]

Fixe l’indemnité totale due par la SOREQA à la succession de Monsieur [E] [E] [Q], représentée par la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, et de Monsieur Monsieur [S] [I] [U] au titre de la dépossession des lots n°1 et 6 dépendant de l’ensemble immobilier en copropriété situé au [Adresse 2] à [Localité 2], sur la parcelle cadastrée AE [Cadastre 1] à la somme de 20.298 euros, se décomposant comme suit :

- Indemnité principale : 17.544 euros
- Indemnité de remploi : 2.754 euros

Donne acte de l’accord intervenu entre la SOREQA et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales sur le montant de l’indemnité totale de dépossession foncière en valeur libre des lots n°1 et 6 dépendant de l’ensemble immobilier en copropriété situé au [Adresse 2] à [Localité 2] à la somme de 20.298 euros ; 

Fixe l’indemnité due à la succession de Monsieur [E] [E] [Q], représentée par la Direction Nationale d’Interventions Domaniales à hauteur de la moitié des sommes dues, par la SOREQA, comme suit :
- indemnité principale : 8.772 euros ;
- indemnité de remploi : 1.377 euros ;

Fixe l’indemnité due à Monsieur Monsieur [S] [I] [U], représentée par la Direction Nationale d’Interventions Domaniales à hauteur de la moitié des sommes dues, par la SOREQA, comme suit :
- indemnité principale : 8.772 euros ;
- indemnité de remploi : 1.377 euros ;

Condamne la SOREQA aux dépens ;


Maxime-Aurélien JOURDE Rémy BLONDEL





Greffier Juge de l’expropriation

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Mise à jour de la source le 2026-06-12T08:13:08.452Z.