Tribunal judiciaire de Bobigny, Expropriations 2, 2 juin 2026, n° 25/00110

Exposé du litige

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 16 décembre 2025
Date des débats : 03 février 2026 ; réouverture des débats au : 07 avril 2026
Date de la mise à disposition : 02 juin 2026




EXPOSÉ DE LA PROCÉDURE

Mme [Q] [W] veuve [R], M. [J] [R], Mme [D] [R], M. [N] [R], Mme [F] [R] épouse [E], M. [M] [V] [R], Mme [Z] [R] et Mme [O] [R] épouse [T], étaient propriétaires indivis des lots n° 668, 827 et n° 1482 et 1706/856189 tantièmes rattachés au bâtiment 12 de la copropriété de la copropriété de [Adresse 8], dont l’adresse postale est [Adresse 9] à [Localité 3] (93).

L’ensemble immobilier de la copropriété de « [Adresse 8]  »est situé sur les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 1], n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3] à n° [Cadastre 4].

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du  [Adresse 10]  , comprenant les copropriétés du [Adresse 11] et de [Adresse 8], a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Établissement public foncier d’Ile-de-France (ci-après, l’EPFIF). 

Aux termes d’un arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019, dont les effets ont été prorogés par arrêté préfectoral n° 2024-1254 du 23 avril 2024, l’acquisition par l’EPFIF des immeubles nécessaires à la réalisation du projet [Adresse 12]sur la commune de [Localité 3] a été déclarée d’utilité publique.

Par arrêté n° 2024-1278 du 29 avril 2024, le préfet de la Seine-saint-Denis a prescrit l’ouverture d’une enquête parcellaire complémentaire portant sur des biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la [Adresse 12]portant sur les bâtiments B1, B3, B4, B5, B6bis, B7 et B7bis de la copropriété du « [Adresse 11]  »à [Localité 3] et les bâtiments B11, B12, B12bis parking et B15 de la copropriété de  [Adresse 8]  . L’enquête s’est déroulée du 3 juin au 28 juin 2024.

Aux termes de son mémoire valant offre, l’EPFIF, considérant par principe qu’à défaut d’avoir été visité, les lots doivent être considéré en mauvais état, propose de voir fixer le montant de l’indemnité totale d’expropriation, de façon alternative, à une somme totale de :
- 48 190,00 € en cas de renonciation au droit au relogement,
- 41 111,50 € en cas d’acceptation du droit au relogement, après application d’un abattement de 15 % sur l’indemnisé principale.

Il précise enfin qu’en cas de renonciation au droit au relogement, il prendra en charge les frais de déménagement sur présentation de deux devis et que dans le cas où les expropriés demanderaient à bénéficier d’un relogement, il a contracté avec une entreprise spécialisée, un marché spécifique pour assurer cette prestation, évitant ainsi aux occupants relogés d’avoir à rechercher un prestataire et de préfinancer leur déménagement. Il demande en conséquence de donner acte de l’engagement de l’EPFIF à prendre en charge les frais de déménagement.

L’EPFIF a fait signifier à chacun des propriétaires indivis son mémoire valant offre par actes de commissaire de justice du 20 mars et du 24 mars 2025. S’agissant de Mme [Q] [W] veuve [R], le 20 mars 2025, un procès-verbal de difficulté a été dressé conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, l’auxiliaire de justice ayant mentionné qu’elle est décédée le 3 janvier 2025.

Par requête du 30 juin 2025, réceptionnée au greffe le 16 juillet 2025, l’Établissement Public Foncier d’Ile de France (ci-après EPFIF) a saisi le juge de l’expropriation de la juridiction de céans aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité de dépossession à devoir aux propriétaires indivis. 

Le dossier a été enregistré au greffe sous le n° 25/110.

Par requête du 30 juin 2025, réceptionnée au greffe le 16 juillet 2025, l’Établissement Public Foncier d’Ile de France (ci-après EPFIF) a saisi le juge de l’expropriation de la juridiction de céans aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité de dépossession sur ces mêmes lots.

Le dossier a été enregistré au greffe sous le n° 25/111.

L’expropriant a fait signifier l’acte de saisine à chacun des consorts [R] selon exploits délivrés respectivement le 4 juillet, le 7 juillet et le 8 juillet 2025 par le commissaire de justice, étant précisé que la signification du 4 juillet 2025 a été faite à Mme [Q] [W] veuve [R] dans les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile en raison de son décès.

En l’absence d’accord entre les parties et conformément aux dispositions de l’article R. 311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception de l’offre de l’EPFIF par chacun des consorts [R].

Par ordonnances du 16 octobre 2025, la date du transport judiciaire a été fixée pour ces deux dossiers au 16 décembre 2025 et la date de plaidoirie a été fixée à l’audience du 3 février 2026.

La décision a été signifiée à chacun des consorts [R], hormis feue Mme [Q] [W] veuve [R].

M. [J] [R], Mme [D] [R], M. [N] [R], Mme [F] [R] épouse [E], M. [M] [V] [R], Mme [Z] [R] et Mme [O] [R] épouse [T] ont constitué avocat. 

Le commissaire du Gouvernement a rédigé ses conclusions le 21 novembre 2025.

Aux termes de ses écritures, considérant qu’à défaut de visite, les lieux doivent être réputés en état moyen d’entretien, il propose de fixer le montant de l’indemnité totale de dépossession, de façon alternative, à :
. 67 853 € en valeur libre
. 57 825 € en valeur occupée.

Il observe que l’occupant reste libre du choix du déménageur de son choix et de ne pas recourir au prestataire retenu par l’expropriant dans le cadre du marché spécifique et qu’en ce cas, les frais de déménagement seront assumés par l’EPFIF sur présentation par les expropriés de devis contradictoires.

Un procès-verbal a été dressé à l’issue du transport judiciaire du 16 décembre 2025.

M. [J] [R], Mme [D] [R], M. [N] [R], Mme [F] [R] épouse [E], M. [M] [V] [R], Mme [Z] [R] et Mme [O] [R] épouse [T], représentés par leur conseil, ont notifié leur mémoire en défense réceptionné au greffe de la juridiction le 20 janvier 2026.

En substance, ils affirment que le bien étant occupé par trois des propriétaires indivis, celui-ci doit être évalué en valeur libre et qu’aucun abattement ne doit être appliqué pour relogement, et affirment, à cet égard, que l’abattement pour relogement n’est pas fondé à l’égard des quatre autres indivisaires. Ils demandent de rejeter les termes de référence communiqués par l’expropriant, aux motifs d’une part que les 74 ventes amiables apparaissant en pièce adverse n° 1 n’ont aucune référence de publication et d’autre part, que les cessions recensées en pièce adverse n° 2 sur la période comprise entre 2017 et 2021 sont trop anciennes et soulignent que s’agissant de la cession réalisée en 2023 et celle réalisée en 2022 l’expropriant ne communique pas les références de publication. Ils reprochent enfin à l’ensemble des termes produits par l’EPFIF de correspondre à des cessions amiables conclues dans le cadre d’un marché captif.
S’agissant des termes de comparaison plus récents proposés par le commissaire du Gouvernement, ils demandent de les écarter, affirmant qu’aucun d’eux ne correspond à une cession portant sur un bien libre d’occupation, de superficie comparable à leur bien et situé au sein d’un immeuble de même. 
Ils proposent des termes de comparaison correspondant à des cessions réalisées dans les copropriétés avoisinantes et prétendent que les écarter serait contraire à l’article 6 de la convention européenne des droits de l’homme.
 
En conséquence, ils demandent de débouter l’EPFIF de toutes ses demandes, fins et prétentions et de fixer l’indemnité totale de dépossession à la somme de 108 176 € se décomposant ainsi :
- 95 160 € au titre de l’indemnité principale,
- 10 516 € d’indemnité de remploi,
- 2 500 € au titre de l’indemnité de déménagement.

Enfin, ils sollicitent la condamnation de l’EPFIF au paiement des entiers dépens et à leur payer une indemnité de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’EPFIF a actualisé son offre par mémoire en réplique n° 1 du 31 janvier 2026, actualisant ainsi sa proposition indemnitaire après la visite des lots. Considérant que le transport a permis de constater que le bien est en bon état d’entretien, il propose une indemnité totale de dépossession évaluée de façon alternative à :
- 83 582,50 € en cas de renonciation au droit au relogement,
- 71 213 € en cas d’acceptation du droit au relogement, après application d’un abattement de 15 % sur l’indemnité principale,
et de donner acte de son engagement à prendre en charge les frais de déménagement.

Par conclusions récapitulatives du 28 janvier 2026, le commissaire du Gouvernement précisant que la visite a permis de retenir que le bien est en bon état, propose de voir fixer le montant de l’indemnité totale de dépossession de façon alternative à :
- 83 583 € en valeur libre,
- 71 195 € en cas d’acceptation du droit au relogement. 
Il souligne enfin que malgré la proposition faite par l’EFIFP de recourir à l’entreprise avec laquelle l’expropriant à conclu, les occupants conserveront en dernier lieu la faculté de recourir à un prestataire de leur choix pour assurer leur déménagement.

À l’audience du 3 février 2026, les deux procédures ont été jointes, l’affaire se poursuivant sous le seul numéro 25/110. 

Les parties, représentées par leur avocat, ont développé les éléments de leurs écritures et le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article R. 311-20 du code de l’expropriation puis, ils ont été informés que la décision serait rendue le 24 mars 2026.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

Par jugement rendu le 24 mars 2026, la présidente d’audience a ordonné la réouverture des débats pour que les parties s’expliquent contradictoirement sur les conséquences du décès de Mme [Q] [W] veuve [R] sur l’instance en cours et l’audience de reprise des débats a été fixée au 7 avril 2026, la succession de Mme [Q] [W] veuve [R] n’étant alors pas valablement représentée.



Par mail du 6 mars 2026, l’avocat de l’EPFIF a transmis la requête, réceptionnée au greffe le 4 mars 2026, par laquelle l’EPFIF demande au tribunal judiciaire de Bobigny de voir désigner un administrateur provisoire pour représenter les héritiers de Mme [Q] [W] veuve [R], décédée le 3 janvier 2025 et potentiellement de M. [G] [R], décédé le 6 décembre 2012.

À l’audience de reprise des débats, l’avocat des consorts [R] a produit une attestation notariée établie par Maître [I] [Y], notaire associé de la SCP « [I] et [B] [H] [Y], notaires associés » et a indiqué qu’il représenterait également les intérêts de la succession de Mme [Q] [W] veuve [R].

L’avocat de l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement ont été entendus en leurs observations.

M. [S] [E] et M. [K] [T] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré pour que la décision soit rendue le 2 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Il résulte de l’article 370 du code de procédure civile qu’à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par le décès d’une partie lorsque l’action est transmissible.

Selon les articles 373 et 374 du même code, l’instance peut être volontairement reprise dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense et, à défaut de reprise volontaire, elle peut l’être par voie de citation, l’instance reprenant son cours en l’état où elle se trouvait au moment où elle a été interrompue.

En l’espèce, le 26 mars 2026, Maître [I] [Y] atteste être en charge du règlement de la succession de M. [G] [R], décédé le 6 décembre 2012 à [Localité 8], dont a hérité Mme [Q] [W] veuve [R], décédée le 3 janvier 2025 à [Localité 9], et ses ayants droits, M. [J] [R], Mme [D] [R], M. [N] [R], Mme [F] [R] épouse [E], M. [M] [V] [R], Mme [Z] [R] et Mme [O] [R] épouse [T], lesquels sont représentés par leur avocat, selon constitution rectificative reçue le 28 mai 2026.

En conséquence, l’instance s’est poursuivie et les consorts [R] interviennent à la procédure tant en leur nom propre qu’en tant que représentants de la succession de Mme [Q] [W] veuve [R].

Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession 

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ratifiée et ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que :  La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.  .

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :

- Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,  le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété  .
Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé...).

En l’espèce, les parties n’ont pas soutenu qu’une ordonnance d’expropriation aurait été rendue, pas plus que le commissaire du Gouvernement. Dès lors, la consistance des lots doit s’apprécier au jour du présent jugement. 
 
- Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n° 18-18.445).



En l’espèce, aux termes des conclusions récapitulatives du commissaire du Gouvernement, le PLUi de l’EPT « Grand Paris Grand Est  »a été approuvé au Conseil de territoire du 17 décembre 2024 et a été rendu opposable le 15 janvier 2025, ce que retient également l’EPFIF dans son mémoire en réplique n° 1 et que le conseil des consorts n’a pas été contesté y compris à l’audience. 

Les parcelles sont situées en zone UPCSB3, zone de projets.

- Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation,  les biens sont estimés à la date de la décision de première instance  , soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, la consistance des lots litigieux doit être évaluée à la date du présent jugement.

Sur la consistance de l’ensemble immobilier et du bien de la partie expropriée

Sur les copropriétés du [Adresse 11] et de [Adresse 8]

La commune de [Localité 3] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie expresse n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée, n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T 4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 10] à [Localité 11] et dessert [Localité 3]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 9]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation.

La copropriété dite du « [Adresse 11]  »est contiguë à celle de  [Adresse 8]  . La première est composée de 10 bâtiments, soit 873 logements, tandis que la seconde est composée de 7 bâtiments dans lesquels se trouvent 556 logements. 

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement soulignent que les habitants de ces copropriétés font face à des conditions d’occupation dégradées (pannes récurrentes des ascenseurs, du chauffage, remontée des eaux usées...), que la sur-occupation des logements et la présence de marchands de sommeil viennent aggraver la déqualification du quartier, que si les premiers ménages ayant investi étaient solvables, ils ont été remplacés par des ménages défavorisés, incapables d’assumer les charges de copropriété, ce qui a contribué à accentuer la déqualification. 

Le commissaire du Gouvernement explique que cette situation a conduit à une progression continue des impayés des charges de copropriété et au défaut d’entretien du bâti, à l’origine d’une dégradation importante des bâtiments et du développement de situations d’insalubrité et de péril. 

Il souligne que les copropriétés du [Adresse 11] et de [Adresse 8] ont fait l’objet :

- d’un premier plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’État, le Département de la Seine-saint-Denis et la Ville de [Localité 3], lequel avait pour objectif la résorption des impayés de charges, la réalisation des travaux urgents et des mises aux normes, la lutte contre les marchands de sommeil, l’individualisation des réseaux de fluides des différents bâtiments, et la réalisation de travaux de rénovation énergétique, et qui a pris fin en 2015, 

- d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCoD) du quartier dit du « [Adresse 10]  , déclarée d’intérêt national (ORCoD-IN) selon décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, dont la mise en oeuvre a été confiée à l’EPFIF, 


- d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017.

- qu’il est indispensable de réaliser en urgence et, avec l’accord des copropriétaires concernés, les travaux de réparation et de sécurité permettant l’habitabilité du bâtiment et de certains appartements dans des conditions sécurisées et ce, dans l’attente du relogement définitif des occupants qui sera mis en œuvre par l’EPFIF.

S’agissant des lots à évaluer 

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B12, faisant partie de la copropriété de »  [Adresse 8]  . L’adresse postale est : [Adresse 13]. 

L’immeuble est ainsi composé :
- le sous-sol, à usage de caves,
- le rez-de-chaussée et les neuf étages à usage d’habitation.

Le hall de l’escalier D est dégradé. L’entrée est protégée par une porte blindée dont la partie supérieure constituée de vitres est dégradée (vitres cassées). Le digicode ne fonctionne pas. Les murs et le plafond sont en très mauvais état, dégradés troués par endroits et couverts de traces. Le carrelage au sol est en état d’usage. 

Les boîtes aux lettres sont globalement en moyen état, certaines portes sont arrachées. 

Les étages sont accessibles par un escalier et par un ascenseur qui était en état de fonctionnement au jour du transport mais dégradé, dont le miroir intérieur est brisé. 

Des places de stationnement se trouvent à proximité immédiate du bâtiment.

Description du logement : 

Le logement se situe au 6ème étage face à l’escalier. L’électricité est fonctionnelle dans la totalité du logement. 

L’entrée donne accès à un couloir général dont le sol est recouvert de carrelage en état d’usage composé de carreaux de format 25 x 25 cm, selon la propriétaire. Le papier peint qui recouvre le plafond et les murs est en état d’usage. 

Deux placards muraux à usage de rangement avec étagères et penderie sont présents dans l’entrée.

Une première porte située sur le même mur que la porte d’entrée donne accès à une première chambre. Le sol est recouvert du même carrelage que l’entrée, imitation marbre, en état d’usage. Le papier peint des murs est en bon état. La peinture du plafond est globalement en bon état, même si par endroit la peinture a été posée sur des parties du plafond non polies. La porte-fenêtre de la chambre est en bois et simple vitrage, sécurisée par un garde corps. Le bois est en mauvais état. 

La première porte située à gauche dans le couloir, donne accès à une seconde chambre. La fenêtre oscillo-battante, en PVC avec double vitrage, traversant le mur dans sa largeur est en très bon état. Le papier peint qui recouvre les murs est en bon état. La peinture du plafond est globalement en bon état mais, par endroit, elle recouvre des parties non polies. Le carrelage du sol, imitation marbre, est en état d’usage. 

La cuisine est aménagée avec des meubles de rangement au mur et un évier. La peinture des murs est en état moyen état, le sol est recouvert d’un carrelage mosaïque en état d’usage. La fenêtre, en PVC et double vitrage, est en bon état.


Une bouche d’aération est présente pour permettre l’aération de la pièce. Une trappe en bois recouvre la seconde bouche d’aération. 

Au fond du couloir, une porte donne accès à une double pièce divisée en une partie salon et une partie chambre. Le sol est en carrelage damier noir et blanc. Le plafond est taché par endroits. Le papier peint des murs est en état d’usage. 

Dans la partie salon, la porte-fenêtre, en PVC et double vitrage, est composée de quatre vitres dont deux portes centrales s’ouvrent avec une poignée. Elle est en très bon état. 

La partie chambre est accessible directement par le salon, mais aussi par une porte tout au bout du couloir. La fenêtre est en PVC et double vitrage, sécurisée par un garde-corps, en très bon état. Les murs sont recouverts d’un papier peint en état d’usage. Le plafond est peint.

Un local WC est accessible depuis le couloir de l’entrée. La chasse d’eau est fonctionnelle. Le sol est recouvert d’un carrelage en petites mosaïques unies ; le papier peint des murs présente quelques traces d’usure. Le plafond est revêtu d’un papier peint imitation bambou en bon état. Deux bouches d’aération sont présentes dans la pièce. 

La salle de bains est située à droite de l’entrée. Le carrelage au sol est en petites mosaïques unies. 
La baignoire est en état d’usage, les joints sont à refaire, le lavabo est fonctionnel. La pièce est équipée de deux bouches d’aération, peintes. La peinture du plafond est unie et en bon état. 

À l’issue de la visite, l’EPFIF retient un état moyen. 

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir un bon état général, eu égard à l’entretien du logement. 

L’avocat de la propriétaire soutient que l’appartement est en bon état et souligne que le logement est lumineux. 

La juge a indiqué qu’elle considère que l’appartement est en bon état général, qu’il est entretenu et qu’il ne présente pas de trace d’humidité. 

Description du parking et de la cave : 

Une place de parking est attribuée au logement, il s’agit de la place n° 188. Elle est située à gauche du bâtiment 12. Le sol est en goudron en état d’usage. La plaque de numérotation de la place est absente, mais il reste des marquages au sol délimitant le périmètre de la place. 

S’agissant de la cave n° 143 (lot n° 827) située au sous-sol de l’immeuble, il n’a pas été possible de la visiter.

Sur la situation d’occupation et le principe de l’abattement pour relogement

L’occupation des biens doit s’apprécier à la date du présent jugement.

Dans leurs écritures, les consorts [R] expliquent que, depuis le décès de Mme [Q] [W] veuve [R], trois des propriétaires indivis continuent d’occuper le logement.

En l’espèce, le logement est occupé par les propriétaires. Il convient en conséquence d’évaluer le bien en valeur libre.



Les consorts [R] contestent l’application d’un abattement d’occupation de 15 % que réclame l’EPFIF et adopté par le commissaire du Gouvernement. Ils expliquent en substance que la condition de non dépassement du seuil des revenus applicable à l’attribution des logements locatifs sociaux n’est pas nécessairement remplie par un propriétaire, ils affirment que la valeur d’un bien occupé par un propriétaire doit nécessairement être appréciée en valeur libre et soulignent que sur les 7 propriétaires indivis, 3 seulement occupent le logement et peuvent prétendre à leur relogement et que l’abattement n’est donc pas fondé pour les 4 autres.

En vertu de l’article L 314-1 du code de l’urbanisme, la personne publique qui bénéficie d’une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés, aux obligations prévues ci-après.

Les occupants, au sens du présent chapitre, comprennent les occupants au sens de l’article L 521-1 du code de la construction et de l’habitation, à savoir, notamment le titulaire d’un droit réel conférant l’usage et donc ainsi le propriétaire occupant.

L’article L 314-2 alinéa 1° du code de l’urbanisme dispose que : « si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d’habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes : il doit être fait à chacun d’eux au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d’habitabilité définies par application du troisième alinéa de l’article L 322-1 du code de la construction et de l’habitation et aux conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ; ils bénéficient en outre, des droits de priorité et de préférence prévus aux articles L 423-1 à L 423-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, même dans le cas ou ils ne sont pas propriétaires. Ils bénéficient également, à leur demande, d’un droit de priorité pour l’attribution ou l’acquisition d’un local dans les immeubles compris dans l’opération ou de parts ou actions d’une société immobilière donnant vocation à l’attribution, en propriété ou en jouissance, d’un tel local (...) ».

L’article L 423-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise que l’expropriant doit faire au moins deux propositions de relogement, les logements proposés devant être décents, en bon état général, adaptés aux besoins personnels et familiaux, situés à proximité de l’habitation d’origine et respecter mes normes relatives aux habitations à loyer modéré. Les propositions de relogement ne doivent concerner que des biens offerts en location et non en vente, même s’il s’agit de reloger un propriétaire occupant.

Ainsi que le souligne fort justement l’avocat de l’EPFIF, le 16 novembre 2023 la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rendu un avis (n° 23-70.011) aux termes duquel les hauts magistrats considèrent que :

« 1. Le propriétaire-occupant, qui accepte d’être relogé, bénéficie d’une réparation en nature d’une partie du préjudice résultant de l’expropriation, devant être prise en compte lors de la fixation des indemnités, en application de l’article R. 423-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

2. Le relogement du propriétaire-occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié et sa situation n’est pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire.

3. La prise en compte du relogement lors de la fixation des indemnités, déterminée au regard de l’avantage procuré à l’exproprié et non du coût de ce relogement pour l’expropriant, ne donne pas naissance à une créance de l’expropriant sur l’exproprié.

4. Les modalités de prise en compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités relèvent du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.  . 

Il ressort de cet avis d’une part, que la Cour de cassation envisage distinctement la situation du propriétaire occupant et celle du propriétaire bailleur et, d’autre part, que le relogement du propriétaire occupant ne correspond pas à une dévaluation de la valeur vénale du bien. En revanche, l’avantage en nature que le propriétaire pourrait tirer de l’option pour son relogement doit être pris en considération pour déterminer le montant de l’indemnité de dépossession mais les modalités de la prise en compte du relogement, lors de la fixation des indemnités relèvent du pouvoir souverain d’appréciation du juge du fond et peut se traduire, notamment par un abattement pour relogement, fixe ou en pourcentage.

L’indemnité de dépossession est composée d’une indemnité principale, pour permettre au propriétaire de racheter un bien de même nature et correspondant à la valeur d’un bien de même consistance, et d’une indemnité de remploi destinée à couvrir les frais que le propriétaire doit engager pour faire remplacer son bien et correspondant, selon le calcul habituellement retenu, à environ 11 % de l’indemnité principale.

Lorsque le bien exproprié est occupé par un locataire en titre, par référence à la pratique du marché, l’occupation est une source de dépréciation. Il est de jurisprudence constante d’appliquer en ce cas un abattement sur la valeur du bien en pourcentage - pouvant être de 10 %, mais plus souvent de 15 % à 20 % et, dans certains cas jusqu’à 30 % -, imputé sur l’indemnité principale. L’indemnité de remploi étant calculée sur la base de l’indemnité principale, celle-ci est réduite du fait même de l’abattement pratiqué sur la valeur du bien.

Procéder à un calcul de l’abattement pour relogement d’un propriétaire occupant sur cette même base conduirait à une dévalorisation du bien mais aussi à assimiler purement et simplement la situation du propriétaire occupant à celle du propriétaire bailleur, ce qui ne semble pas être le raisonnement de la Cour de cassation, étant précisé que dans ce cas, ce n’est généralement pas »l’avantage en nature dont bénéficierait le propriétaire qui est pris en considération mais plutôt les moyens mis en oeuvre par l’expropriant pour assurer le relogement. Pour permettre ainsi de distinguer ces deux situations, il conviendra de fixer séparément le montant de l’indemnité de relogement qui sera due si les propriétaires indivis viennent à opter pour leur relogement et il importe peu alors qu’une partie seulement des indivisaires occupe le logement.

Sur la méthode d’évaluation

Le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier la méthode d’évaluation du bien objet de la procédure en fixation de l’indemnité de dépossession.

En l’espèce, toutes les parties s’accordent pour utiliser la méthode d’évaluation par comparaison, cave et parking intégrés.

Cette méthode, adaptée aux circonstances de l’espèce et consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée.

L’évaluation se fera millièmes de copropriété associés aux biens à évaluer intégrés.

Sur la détermination des indemnités

Aux termes de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose, dont ceux inclus dans le mémoire du commissaire du Gouvernement, étant précisé que, par un arrêt rendu le 9 octobre 2025 (pourvoi n° 24-12.637) - dont les parties ont pu débattre - la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que :  si l’exproprié n’a pas répondu aux offres de l’expropriant pendant la phase de fixation amiable des indemnités de dépossession ni notifié de mémoire pendant la phase judiciaire, le juge peut allouer une indemnité supérieure à l’offre de l’expropriant, dès lors que celle-ci n’excède pas la proposition du commissaire du gouvernement  .

En l’espèce, aux termes de son mémoire en réplique n° 1, l’EPFIF propose une indemnité principale fixée de façon alternative à :
- une somme de 75 075 € en valeur libre, en cas de renonciation au droit au relogement, 
- une somme de 63 830 € en cas d’acceptation du droit au relogement, après application d’un abattement de 15 % sur la valeur unitaire en libre, au titre de l’indemnité de relogement.

Les consorts [R], demandent de voir fixer le montant de l’indemnité principale à la somme de 95 160 € en valeur libre.

Le commissaire du Gouvernement propose, par ses conclusions récapitulatives de fixer le montant de l’indemnité principale de manière alternative à :
- une somme de 75 075 € en valeur libre, en cas de renonciation au droit au relogement, 
- une somme de 63 814 € en cas d’acceptation du droit au relogement, après application d’un abattement de 15 % sur l’indemnité principale calculée en libre, au titre de l’indemnité de relogement.

M. [S] [E] et M. [K] [T] ne sont pas représentés à la procédure et n’ont donc formulé aucune demande.

Les prétentions des parties sont donc comprises entre 63 814 € et 95 160 €.

Sur l’indemnité principale

En application de l’article L 322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l’article L 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

S’appuyant sur la méthode par comparaison, parties communes générales, cave et parking intégrés, l’EPFIF, qui retient que le logement est en bon état d’entretien, propose de retenir une valeur moyenne de cession de 1 155 €/m² en valeur libre.

Pour déterminer le montant de l’indemnité de dépossession revenant aux consorts [R], l’EPFIF communique 67 termes de comparaison correspondant à des cessions amiables intervenues sur des lots situés au sein des bâtiments B11 et B12 (pièce n° 1) et 51 autres correspondant aux cessions d’appartements situés au sein du bâtiment B4 (pièce n° 2) de la copropriété du [Adresse 11]. Parmi ces termes, il est distingué selon que les biens sont libres ou occupés, par les propriétaires (PO) ou par les locataires (PB) et leur état est qualifié distinctement de mauvais, moyen, bon ou très bon. 

Les consorts [R] demandent d’écarter l’ensemble de ces termes. Ils soutiennent qu’il s’agit de cessions amiables consenties à l’autorité expropriante dans un marché captif et qui ne sont pas représentatives du marché de l’offre. Ils soulignent ensuite que les termes produits par l’expropriant sont trop anciens et que l’EPFIF ne communique aucune référence de publication.

Le commissaire du Gouvernement ne présente aucune observation particulière sur ces termes de comparaison.

En l’espèce, force est de constater que l’EPFIF, ne communique que des termes correspondant à des cessions à son profit de biens intégrés aux copropriétés du « [Adresse 11]  »et de « [Adresse 8]  . Il n’est pas démontré que des accords seraient intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées. Dès lors, les dispositions de l’article L 322-8 du code de l’expropriation ne peuvent s’appliquer de sorte que, les cessions de biens produites à titre de termes de comparaison ne peuvent être prises pour base de la détermination de la valeur des lots n° 668, 827 et n° 1482.

Il ressort cependant que les termes de comparaison correspondent à des accords amiables à l’intérieur du périmètre de la déclaration d’utilité publique et donc dans le même zonage, et qu’ils concernent des biens présentant les mêmes caractéristiques d’environnement et de composition. À partir de ces ventes, il a été possible de procéder à une classification pertinente d’évaluation des biens en très bon état, en bon état, en état moyen ou en mauvais état. Il convient donc d’examiner les termes présentés par l’EPFIF. » 

Le bien litigieux est un appartement de 65 m², de type F4 et la visite a permis de retenir qu’il est en bon état d’entretien, ce que ne contestent pas les consorts [R]. Il doit donc être comparé à d’autres biens de même nature et état d’entretien. 

Parmi les termes proposés par l’EPFIF, 12 des 70 termes proposés en pièce n° 1, presque illisibles et qui seront annexés à la présente décision, ne précisent pas l’état du bien, 7 de ces termes sont des logements avec cave mais sans parking. Ils ne peuvent en conséquence pas être considérés comme étant comparables au bien à évaluer. D’autres correspondent à des cessions qui n’ont pas encore été publiées et enfin, certains termes portent sur des biens en état mauvais, moyen ou très bon et doivent donc également être écartés. Ils ne seront pas reproduits dans le présent jugement.

Parmi les termes proposés par l’EFIF, il convient d’examiner tout particulièrement les termes suivants, libres d’occupation, en bon état de sa pièce n° 1 :

REF
Date publication
Référence publication
Vendeur
PO/
PB
Bât.
Année acquisition
lots
Logt
lots cave
lot parking
Superficie logt (m²)
remploi
(€)
prix unitaire
(€/m²)
DEM 12
12/12/23
Vol 2023 P 28364
[A]
PB
B11
2023
360
441
1576
55,93
7 459,92
1 155
DEM 17
25/09/23
Vol 2023 P 22194
[P]
PO
B11
2023
374
504
1573
65,81
8 601,06
1 155
DEM19
28/03/22
Vol 2022 P 8457
[L]
PB
B12
2022
646
777
1614
56,06
7 474,93
1 155
DEM 41
21/02/23
Vol 2023 P 4353
[U]
PO
B11
2023
392
439
1542
55,80
7 444,90 
1 155
DEM 45
23/08/23
Vol 2023 P 19958
[UL]
PB
B12
2023
543
686
1642
56,17
7 487,64 
1  155
DEM 51
24/11/23
Vol 2023 P 27078
[UQ]
PB
B12
2023
607
844
1593
56,13
7 483,02
1 155
DEM 55
06/02/24
Vol 2024 P 2924
[ZD]
PB
B12
2024
560
721
1676
65,18
8 528,29
1 155
DEM 66
En cours
Vol 2025 P 496
SARL AKAR
 
B12
2025
604
841
1624
56,10
7 479,55 €
1 155

L’EPFIF souligne que ces éléments permettent d’établir que la moyenne unitaire des cessions correspondant à des biens comparables est de 1 155 €/m² et que son offre est ainsi parfaitement justifiée.

Contrairement à ce qu’affirment les consorts [R], hormis s’agissant du terme DEM n° 66, les références et dates de publication des actes de vente sont précisées et l’état d’entretien a été pris en considération pour déterminer sa valeur unitaire. Il convient toutefois de relever que la situation juridique du bien (loué ou occupé par le propriétaire) du bien objet de la vente DEM n° 66 n’est pas précisée, que le terme DEM n° 19 est trop ancien (plus de 4 ans) et en tout état de cause, que l’absence d’indication du montant total de la cession, seul le montant de l’indemnité de remploi étant mentionné, ne permet pas au juge de comprendre et vérifier le montant réel de la cession ou le calcul du prix unitaire mentionné alors même que ces termes sont contestés par les consorts [R]. Ils seront écartés.

En pièce n° 2, l’EPFIF produit également un tableau recensant 51 acquisitions amiables intervenues à son profit au sein du bâtiment B4 et qui sera annexé au présent jugement. Parmi ces termes, seront exclusivement examinés ceux portant également sur des biens libres, estimés en bon état lors de la vente et de même composition, et ceux qui ne comportent pas de parking seront écartés puisque les éléments produits ne permettent pas de vérifier si une indemnité a déjà été versée ni son montant.

Seront ainsi examinés les termes suivants :
 
REF
PO*/ PB**
Adresse
Lots 

 
Type
Surface m² 
(loi Carrez)
prix acquisition 
(€)
Prix (€/m²)
Référence, 
date mutation
DEM n° 1
PO
[Adresse 14]
747
979
2440
F4
67,00
78 385
1 050
2020P4605
DM : 18/08/2020 
Observations
La cession est ancienne
DEM n° 2
 
PO
[Adresse 14]
769
986
2371
F3
55,30
64 872
1 050
2020P6146
DM : 22/10/2020 
Observation
La cession est ancienne
DEM n° 3
PB
[Adresse 14]
805
954
2431
F3
55,97
65 645
1 050
2020P6187
DM : 15/10/2020 
Observations
La cession est ancienne
DEM n° 4
PB
[Adresse 15]
833
1008
2330
F2
48,08
52 936
1 050 
En cours
DM : 27/10/2022
Observations
Le logement est d’une superficie inférieure et n’est pas comparable au bien litigieux, la cession est ancienne et la date de publication n’est pourtant pas renseignée
DEM n° 5
PB
[Adresse 15]
837
1038
2383
F3
55,90
65 [Cadastre 5]
1 050
2021P2676
DM : 06/04/2021 
Observations
La cession est ancienne
DEM n° 6
PB
[Adresse 15]
865
1076
2450
F3
55,69
65 322
1 050
2020P1907
DM : 27/02/2020
Observations
La cession est ancienne
DEM n° 7
PO
[Adresse 16]
893
1059
2373
F3
56,07
65 761
 
1 050
2020P7506
DM : 08/12/2020
Observations
La cession est ancienne
DEM n° 8
PO
[Adresse 16]
908
1023
2100
F4
66,70
70 035
 
1 050
2018P4529
DM : 31/07/2018
Observations
La cession est particulièrement ancienne


Il ressort de l’examen de ces termes de comparaison une moyenne unitaire de 1 050 €/m², mais, ainsi que le soulignent les consorts [R], les cessions sont trop anciennes (entre 6 et 8 ans d’ancienneté) pour être considérées comme suffisamment représentatives du marché. Il convient de les écarter.

Les consorts [R] communiquent des termes de comparaison correspondant à des cessions conclues sur des appartements situés au sein de résidences voisines du [Adresse 11] et de [Adresse 8] dans un rayon de 750 mètres de leur bien ont été vendus pour des prix bien plus importants. Au soutien de leur demande de voir fixer le montant de l’indemnité principale à 95 160 €, ils communiquent les cessions intervenues pour des appartements des résidences situées dans un rayon de 300 mètres :

Ref
date vente/
réf enregistrement/ réf cadastrales
Lots
Type
surface utile
m² SU
surface Carrez
m² SC
Adresse -commune
Prix total 
(€)
Prix unitaire (€/m²)
DEF n° 1
30/01/2024
2024P02924
14/AM/[Cadastre 1]
1676
721
560
T4
66 SU
[Adresse 17]
83 811
1 269,87
Observations
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez, l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 2
21/03/24
2024P06393
14/AS/[Cadastre 6]
[Cadastre 5]
[Cadastre 7]
[Cadastre 8]
T4
72 SU
66 SC
[Adresse 18]
[Localité 3]
131 106
1 820,91 €/m² SU
1 995,22 €/m² SC
Observations
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 3
15/05/24
2024P10415
14/AT[Cadastre 9]/[Cadastre 10]
14/AT/[Cadastre 11]
NC
F4
60 SU
[Adresse 19] 
[Localité 3]
135 000
2 250 €/m² SU
Observations
Appartement situé en RDC
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 4
07/08/24
2024P17779
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 12]
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 13]

NC
F4
60 SU
[Adresse 20] 
[Localité 3]
105 000
1 750 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 1er étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 5
06/02/24
2024P03525
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 14]
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 15]
NC
F4
60 SU
[Adresse 21] 
[Localité 3] 
80 000
1 333,33 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 4ème étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 6
29/05/24
2024P11802
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 16]
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 17]

NC
F4
60 SU
[Adresse 22]
[Localité 3]
105 000
1 750 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 3ème étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 7
20/03/24
2024P08003
14/AL/[Cadastre 18]/[Cadastre 19]
14/AL/[Cadastre 18]/[Cadastre 20]

NC
F4
60 SU
[Adresse 23]
[Localité 3]
116 500
1 941,67 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 1er étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 8
18/01/24
2024P03087
14/AL/[Cadastre 18]/[Cadastre 21]
14/AL/[Cadastre 18]/[Cadastre 22]
NC
F4
60 SU
[Adresse 24]
[Localité 3]
136 000
2 266,67 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 1er étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 9
25/07/24
2024P16445
14/AL/[Cadastre 18]/[Cadastre 23]
14/AL/[Cadastre 18]/[Cadastre 24]
NC
F4
60 SU
[Adresse 25]
 [Localité 3]
119 000
1 983,33 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 4ème étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 10
14/10/24
2024P21344
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 25]
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 26]
NC
F4
60 SU
[Adresse 26]
[Localité 3]
135 000
2 250 €/m² SU
Observations
Appartement situé en RDC
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 11
23/10/24
2024P23087
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 27]
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 28]
NC
F4
60 SU
[Adresse 27]
89 000
1 483,33 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 4ème étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 12
02/09/25
2025P21515
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 29]
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 30]
NC
F4
60 SU
 [Adresse 28]
110 000
1 833,33 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 2ème étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 13
22/05/24
2024P12327
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 31]
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 32]
NC
F4
60 SU 
[Adresse 29]
70 000
1 166,67 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 3ème étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 14
04/10/24
2025P04319
14/AL/[Cadastre 18]/[Cadastre 33]
14/AL/[Cadastre 18]/[Cadastre 34]
14/AL/[Cadastre 18]/[Cadastre 35]
NC
F4
60 SU 
[Adresse 30]
[Localité 3]
126 000
2 100 €/m² SU
Observations
Appartement situé en RDC
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 15
14/03/25
2025P07198
14/AL/[Cadastre 18]/[Cadastre 36]
14/AL/[Cadastre 18]/[Cadastre 37]
NC
F4
62 SU
64 SC
[Adresse 31]
[Localité 3]
145 000
2 338,71 €/m² SU
2 280,23 €/m² SC
Observations
Appartement situé au 3ème étage
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 16
04/09/25
2025P25480
14/AV/[Cadastre 38]/[Cadastre 39]
14/AV/[Cadastre 38]/[Cadastre 40]
NC
F4
60 SU
[Adresse 32]
[Localité 3]
120 000
2 000 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 1er étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 17
27/05/25
2025P11934
14/AV/[Cadastre 38]/[Cadastre 41]
14/AV/[Cadastre 38]/[Cadastre 42]
NC
F4
60 SU
[Adresse 33]
[Localité 3]
130 000
2 166,67 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 3ème étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 18
21/03/24
2024P06393
14/AS/[Cadastre 6]/[Cadastre 5]
14/AS/[Cadastre 6]/[Cadastre 7]
14/AS/[Cadastre 6]/[Cadastre 8]
NC
F4
72 SU
66 SC
[Adresse 18]
[Localité 3]
131 106
1 820,91 €/m² SU
1 995,22 €/m² SC
Observations
Appartement situé au 1er étage
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 19
09/09/25
2025P22685
14/AS/[Cadastre 6]/[Cadastre 43]
14/AS/[Cadastre 6]/[Cadastre 44]
14/AS/[Cadastre 6]/[Cadastre 45]
NC
F4
72 SU
[Adresse 18]
[Localité 3]
127 000
1 666,67 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 1er étage,
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 20
09/10/24
2024P22753
14/AS/[Cadastre 46]/[Cadastre 47]
14/AS/[Cadastre 46]/[Cadastre 48]
NC
F4
72 SU
[Adresse 34]
[Localité 3]
112 000
1 555,56 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 3ème étage, 
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 21
20/02/24
2024P04568
14/AS/[Cadastre 46]/[Cadastre 49]
14/AS/[Cadastre 46]/[Cadastre 50]
NC
F4
72 SU
[Adresse 35]
[Localité 3]
145 223
2 016,98 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 2ème étage, d’une superficie non comparable
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 22
30/12/24
2025P01348
14/AS/[Cadastre 46]/[Cadastre 51]
14/AS/[Cadastre 46]/[Cadastre 52]
NC
F4
72 SU
[Adresse 35]
[Localité 3]
97 000
1 347,22 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 1er étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 23
26/05/25
2025P12501
14/AS/[Cadastre 46]/[Cadastre 53]
14/AS/[Cadastre 46]/[Cadastre 54]
NC
F4
72 SU
[Adresse 35]
[Localité 3]
162 000
2 250 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 1er étage, d’une superficie non comparable
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 24
27/05/25
2025P12385
14/AS/[Cadastre 46]/[Cadastre 55]
14/AS/[Cadastre 46]/[Cadastre 56]
NC
F4
76 SU
71 SC
[Adresse 35]
 [Localité 3]
150 000
1 973,68 €/m² SU
2 117,75 €/m² SC
Observations
Appartement situé au 2ème étage, d’une superficie non comparable
superficie en surface carrez n’est pas comparable au bien litigieux
l’état d’entretien n’est pas précisé

Les consorts [R] retiennent que la valeur minimum est de 1 333,33 €/m², que la valeur moyenne de ces termes est de 1 772,48 €/m² et que la valeur maximale est de 2 338,71 €/m². S’appuyant ensuite sur les termes de comparaison communiqués par le commissaire du Gouvernement pour des cessions récentes conclues pour des logements de leur copropriété, pour prendre en considération l’état plus dégradé de leur immeuble, ils soutiennent que la valeur de leur appartement doit être fixée à la somme de 1 463,74 €/m² obtenue de la façon suivante : [(1 772,48 €/m² + 1 155 €/m) /2], ce qui correspond à la moyenne de la valeur moyenne de leurs termes et de celle retenue par le commissaire du Gouvernement mais aussi par l’expropriant.

Les consorts [R] prétendent qu’écarter leurs termes serait contraire aux dispositions de l’article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme protégeant le droit au procès équitable. Les termes qu’ils proposent sont, au même titre que ceux de l’expropriant et du commissaire du Gouvernement, examinés et il sera vérifié, conformément à la règle, que leur pertinence est suffisante pour les considérer comme comparables à leur bien, de sorte que leur moyen n’est pas fondé.

Or, indépendamment de la fiabilité des données du site sur lequel ces termes ont pu être obtenus et contestée par l’EPFIF, il convient de relever que les appartements sont tous situés dans des copropriétés, certes situées à proximité de celle du [Adresse 11] ou de [Adresse 8] mais qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques de délabrement que celle-ci, notamment s’agissant de leur situation financière, bien plus saines, de leur état d’entretien et, de l’état des parties communes, lesquelles s’agissant du bâtiment B [Cadastre 57] sont très dégradées. Il en ressort inévitablement qu’a supposer qu’ils soient retenus, les termes de référence devraient subir un abattement important prenant en considération cette cause de dévalorisation. Il n’est pas non plus démontré que les appartements proposés sont dans le même état d’entretien que celui des consorts [R], ni de même composition. Enfin, hormis s’agissant des termes DEF n° 2, 15, 18 et DEF n° 24 (dont la superficie dépasse très largement celle du bien litigieux), les prix unitaires sont calculés sur la base d’une surface utile et non d’une surface Carrez, ce qui ne permet pas davantage de vérifier la fiabilité du calcul des valeurs unitaires. Au regard de l’ensemble de ces éléments combinés, aucun des termes proposés ne sera retenu.

Par ses conclusions récapitulatives, actualisées après le transport, le commissaire du Gouvernement propose deux tableaux recensant des cessions de logements situés dans des grands bâtiments, édifiés en R+10 comme le B12, au sein de la copropriété du [Adresse 11] et de [Adresse 8], appartement, cave et parking inclus, distinguant ainsi les logements occupés des logements libres. 

S’agissant des cessions portant sur des appartements en valeur libre, il propose les termes suivants :

N°
DATE
PUB
BAT
LOTS
TYPE
M²
PRIX
€/M²
O/L
ÉTAT
1
29/09/22
2022P30245
1
115-277-2633
F3
56,63
37 376 €
660 €
L
MAUVAIS
2
17/12/24
2025P00496
11
577-710-1616
F3
56,28
37 343 €
660 €
L
MAUVAIS
3
07/11/23
2023P26505
12
566-759-1682
F3
55,01
51 434 €
935 €
L
MOYEN
4
13/06/24
2024P12604
11
346-518-1519
F4
65,88
61 598 €
935 €
L
MOYEN
5
12/01/23
2023P04353
11
392-439-1542
F3
55,80
64 449 €
1 155 €
L
BON
6
25/07/23
2023P19958
12
543-686-1642
F3
56,17
64 876 €
1 155 €
L
BON
7
23/11/23
2023P27078
12
607-844-1593
F3
56,13
64 830 €
1 155 €
L
BON
8
30/01/24
2024P02924
12
560-721-1676
F4
65,18
75 283 €
1 155 €
L
BON
9
17/04/25
2025P08872
12
604-841-1624
F3
56,1
64 796 €
1 155 €
L
BON
10
16/03/23
2023P07542
12
613-850-1694
F3
56,57
77 784 €
1 375 €
L
TRÈS BON
11
19/12/23
2023P29794
12
608-845-1592
F3
56,03
77 041 €
1 375 €
L
TRÈS BON
12
25/07/24
2024P16124
11
343-446-1538
F3
56,21
77 289 €
1 375 €
L
TRÈS BON
13
28/05/24
2024P10965
12
 617-793-1688
F3
55,35
76 106 €
1 375 €
L
TRÈS BON

S’agissant des cessions portant sur des appartements en valeur occupée, il propose :
N°
DATE
PUB
BAT
LOTS
TYPE
M²
PRIX
€/M²
O/L
ÉTAT
14
01/02/24
2024P02905
12
672-829-1479
F4
67,03
37 604 €
561 €
O
MAUVAIS
15
15/10/24
2024P21415
12
520-695-1705
F4
66,71
37 424 €
561 €
O
MAUVAIS
16
14/09/23
2023P21865
11
395-475-1535
F3
56,38
44 822 €
795 €
O
MOYEN
17
19/09/23
2023P22067
12
605-842-1639
F3
56,39
44 830 €
795 €
O
MOYEN
18
28/11/23
2023P28548
12
527-692-1703
F3
56,27
44 735 €
795 €
O
MOYEN
19
14/12/23
2023P28791
12
523-694-1589
F3
56,05
44 560 €
795 €
O
MOYEN
20
05/03/24
2024P05384
11
361-509-1502
F4
66,93
53 209 €
795 €
O
MOYEN
21
 29/02/24
2024P05361
12
676-831-1620
F4
67,23
53 448 €
795 €
O
MOYEN
22
01/10/24
2024P10651
12
528-740-1659
F4
66,74
53 058 €
795 €
O
MOYEN
23
11/04/24
2024P02924
12
662-797-1547
F3
56,91
45 243 €
795 €
O
MOYEN
24
26/10/23
2023P25248
12
575-768-1674
F3
56,08
55 071 €
982 €
O
BON
25
05/03/24
2024P05358
12
619-791-1568
F3
56,52
55 503 €
982 €
O
BON
26
14/03/24
2024P11986
11
370-506-1564
F4
66,31
65 116 €
982 €
O
BON
27 
12/09/24
2024P18820
11
407-476-1509
F3
57,59
56 553 €
982 €
O
BON
28
23/12/21
2022P02456
12
766-573-1652
F3
56,1
65 637 €
1 170 €
O
TRÈS BON
Ces termes sont plus récents et plus complets que ceux proposés par l’expropriant. Ils ne sont contestés par aucune des parties puisque les expropriés les ont pris en considération pour calculer la valeur unitaire qu’ils réclament de voir appliquer à leur bien.
Ne seront examinés que les termes correspondant à des cessions portant sur des appartements en bon état d’entretien et évalués en valeur libre, soit : CDG n° 5, CDG n° 6, CDG n° 7, CDG n° 8 et CDG n° 9. Il en ressort, pour des appartements en bon état et occupés, une moyenne unitaire de 1 155 €/m².

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité de dépossession foncière, pour les lots n° 668, 827 et 1482, en valeur libre, à un montant total de 83 583,00 € se décomposant comme suit :
75 075,00 € au titre de l’indemnité principale, soit, [(65 m² x 1 155 €/m²) 
+ 
 8 508,00 € au titre de l’indemnité de remploi (soit, 20 % de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5 000 € + 15 % de l’indemnité principale comprise entre 5 000 à 15 000 € + 10 % du surplus).
Sur l’abattement pour relogement
Il ressort des écritures des expropriés que, depuis le décès de Mme [Q] [W] veuve [R], trois des indivisaires occuperaient les lieux. Il doit être envisagé, en cas d’option pour un relogement le montant de l’abattement qui sera dû au titre du relogement en fonction de l’avantage procuré aux propriétaires indivis et non du coût du relogement pour l’expropriant. Les hauts magistrats ont, à cet égard souligné que l’option pour un relogement « évite l’aléa d’une recherche et lui permet de jouir d’un bien décent, en bon état général, adapté à ses besoins personnels et familiaux, à proximité du domicile exproprié et respectant les normes relatives aux habitations à loyer modéré », ce qui représente un avantage en nature. 
En l’espèce, la commune de [Localité 3] fait partie des « zones tendues », de sorte que la recherche d’un nouveau logement peut être longue et difficile. Les démarches, appels, constitutions de dossiers à présenter avant d’obtenir les visites des logements sont chronophages et peuvent générer du stress, de la fatigue, sans garantie de trouver pour les expropriés, dans un délai relativement bref, un logement adapté à leurs besoins personnels et familiaux. Les consorts [R] reconnaissent eux même, mais pour solliciter une indemnité au titre des frais de déménagement que s’ils font le choix de se reloger, ils devront non seulement engager des « frais de déménagement mais également consacrer du temps à se reloger dans un marché tendu, ce qui comprend les frais de négociation dans la recherche d’un nouveau bail, le montant de la commission due à un intermédiaire, les démarches administratives », ce dont ils seront déchargés s’ils optent pour un relogement. Il convient en conséquence de fixer le montant de l’abattement qui sera dû à l’expropriant en cas d’option pour le relogement des propriétaires, à la somme de 6 000 € correspondant à l’avantage en nature.
S’agissant des frais de déménagement
Les consorts [R] demandent une indemnité de 2 500 € au titre des frais de déménagement. À ce stade, ils ne produisent aucune pièce, aucun devis au soutien de leur prétention, mais se fondent seulement sur des tarifs globaux obtenus sur le site de la Poste et déterminés en fonction de la distance à parcourir et de la surface à déménager, de sorte que le montant sollicité n’est pas justifié. 
Cependant, ainsi que le souligne le commissaire du Gouvernement, malgré le contrat spécifique signé par l’EPFIF avec un prestataire, les expropriés conservent la liberté de choisir une autre entreprise de déménagement et, pour ce cas, il convient de dire que les frais seront à la charge de l’expropriant, sous réserve toutefois pour les expropriés d’en justifier par la production de deux devis. 
Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF sera condamnée aux dépens. 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF à payer aux consorts [R] une indemnité de 3 000 € au titre des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’engager pour faire valoir leurs moyens de défense.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,
Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 16 décembre 2025 ;
Annexe à la présente décision les pièces n° 1 et n° 2 communiquées par l’EPFIF et correspondant aux termes de références ;
Fixe l’indemnité due par l’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France à M. [J] [R], Mme [D] [R], M. [N] [R], Mme [F] [R] épouse [E], M. [M] [V] [R], Mme [Z] [R] et Mme [O] [R] épouse [T], agissant en leur nom et en qualité d’ayants droits de la succession de Mme [Q] [W] veuve [R], M. [S] [E] et M. [K] [T] au titre de la dépossession des lots n° 668, 827 et n° 1482 et 1706/856189 tantièmes rattachés au bâtiment 12 de la copropriété de [Adresse 8], dont l’adresse postale est [Adresse 9] à [Localité 3] (93), en valeur libre à la somme de 83 583 euros (quatre-vingt-trois mille cinq cent quatre-vingt trois euros) se décomposant comme suit :
. 75 075,00 euros au titre de l’indemnité principale, soit, [(65 m² x 1 155 €/m²) 
. 8 508,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;
Fixe le montant de l’abattement qui sera dû en cas d’option pour le relogement à la somme de 6 000 euros (six mille euros) ;
Donne acte à l’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France de son engagement à prendre en charge les frais de déménagement ;
Dit que si les expropriés optent pour un prestataire de leur choix, les frais de déménagement seront pris en charge par l’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France sur production de deux devis ;
Condamne l’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France aux dépens ; 
Condamne l’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France à payer à M. [J] [R], Mme [D] [R], M. [N] [R], Mme [F] [R] épouse [E], M. [M] [V] [R], Mme [Z] [R] et Mme [O] [R] épouse [T], agissant en tant en leur nom qu’en qualité d’ayants droits de la succession de Mme [Q] [W] veuve [R], M. [S] [E] et M. [K] [T], la somme de 3 000 euros (trois mille euros) en l’application de l’article 700 du code de procédure civile.
Anziza SOILIHI


Greffière
Anne-Claire GATTO-DUBOS


Juge de l’expropriation

Décision du 02 juin 2026
Minute n° 26/00080


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION 

du 02 juin 2026

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle N° RG 25/00110 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3PKU

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS


DEMANDEUR :


EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
Monsieur [J] [R]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [D] [R]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [N] [R]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Maître Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [F] [R] épouse [E]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Maître Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS




Monsieur [M] [V] [R]
[Adresse 5]
[Localité 5]
représenté par Maître Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [Z] [R]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [O] [R] épouse [T]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

agissant tant en leur nom personnel qu’en tant qu’héritiers de la succession de Madame [Q] [W] veuve [R], décédée le 3 janvier 2025,

Monsieur [S] [E]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant,

Monsieur [K] [T]
[Adresse 6]
[Localité 6]
non comparant,
INTERVENANT : 
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE
[Adresse 7]
[Localité 7]
représentée par Madame [C] [X], commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, Vice-présidente, juge de l’expropriation désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Madame Anziza SOILIHI, greffière des services judiciaires,présente lors de la mise à disposition


PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 16 décembre 2025
Date des débats : 03 février 2026 ; réouverture des débats au : 07 avril 2026
Date de la mise à disposition : 02 juin 2026




EXPOSÉ DE LA PROCÉDURE

Mme [Q] [W] veuve [R], M. [J] [R], Mme [D] [R], M. [N] [R], Mme [F] [R] épouse [E], M. [M] [V] [R], Mme [Z] [R] et Mme [O] [R] épouse [T], étaient propriétaires indivis des lots n° 668, 827 et n° 1482 et 1706/856189 tantièmes rattachés au bâtiment 12 de la copropriété de la copropriété de [Adresse 8], dont l’adresse postale est [Adresse 9] à [Localité 3] (93).

L’ensemble immobilier de la copropriété de « [Adresse 8]  »est situé sur les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 1], n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3] à n° [Cadastre 4].

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du  [Adresse 10]  , comprenant les copropriétés du [Adresse 11] et de [Adresse 8], a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Établissement public foncier d’Ile-de-France (ci-après, l’EPFIF). 

Aux termes d’un arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019, dont les effets ont été prorogés par arrêté préfectoral n° 2024-1254 du 23 avril 2024, l’acquisition par l’EPFIF des immeubles nécessaires à la réalisation du projet [Adresse 12]sur la commune de [Localité 3] a été déclarée d’utilité publique.

Par arrêté n° 2024-1278 du 29 avril 2024, le préfet de la Seine-saint-Denis a prescrit l’ouverture d’une enquête parcellaire complémentaire portant sur des biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la [Adresse 12]portant sur les bâtiments B1, B3, B4, B5, B6bis, B7 et B7bis de la copropriété du « [Adresse 11]  »à [Localité 3] et les bâtiments B11, B12, B12bis parking et B15 de la copropriété de  [Adresse 8]  . L’enquête s’est déroulée du 3 juin au 28 juin 2024.

Aux termes de son mémoire valant offre, l’EPFIF, considérant par principe qu’à défaut d’avoir été visité, les lots doivent être considéré en mauvais état, propose de voir fixer le montant de l’indemnité totale d’expropriation, de façon alternative, à une somme totale de :
- 48 190,00 € en cas de renonciation au droit au relogement,
- 41 111,50 € en cas d’acceptation du droit au relogement, après application d’un abattement de 15 % sur l’indemnisé principale.

Il précise enfin qu’en cas de renonciation au droit au relogement, il prendra en charge les frais de déménagement sur présentation de deux devis et que dans le cas où les expropriés demanderaient à bénéficier d’un relogement, il a contracté avec une entreprise spécialisée, un marché spécifique pour assurer cette prestation, évitant ainsi aux occupants relogés d’avoir à rechercher un prestataire et de préfinancer leur déménagement. Il demande en conséquence de donner acte de l’engagement de l’EPFIF à prendre en charge les frais de déménagement.

L’EPFIF a fait signifier à chacun des propriétaires indivis son mémoire valant offre par actes de commissaire de justice du 20 mars et du 24 mars 2025. S’agissant de Mme [Q] [W] veuve [R], le 20 mars 2025, un procès-verbal de difficulté a été dressé conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, l’auxiliaire de justice ayant mentionné qu’elle est décédée le 3 janvier 2025.

Par requête du 30 juin 2025, réceptionnée au greffe le 16 juillet 2025, l’Établissement Public Foncier d’Ile de France (ci-après EPFIF) a saisi le juge de l’expropriation de la juridiction de céans aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité de dépossession à devoir aux propriétaires indivis. 

Le dossier a été enregistré au greffe sous le n° 25/110.

Par requête du 30 juin 2025, réceptionnée au greffe le 16 juillet 2025, l’Établissement Public Foncier d’Ile de France (ci-après EPFIF) a saisi le juge de l’expropriation de la juridiction de céans aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité de dépossession sur ces mêmes lots.

Le dossier a été enregistré au greffe sous le n° 25/111.

L’expropriant a fait signifier l’acte de saisine à chacun des consorts [R] selon exploits délivrés respectivement le 4 juillet, le 7 juillet et le 8 juillet 2025 par le commissaire de justice, étant précisé que la signification du 4 juillet 2025 a été faite à Mme [Q] [W] veuve [R] dans les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile en raison de son décès.

En l’absence d’accord entre les parties et conformément aux dispositions de l’article R. 311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception de l’offre de l’EPFIF par chacun des consorts [R].

Par ordonnances du 16 octobre 2025, la date du transport judiciaire a été fixée pour ces deux dossiers au 16 décembre 2025 et la date de plaidoirie a été fixée à l’audience du 3 février 2026.

La décision a été signifiée à chacun des consorts [R], hormis feue Mme [Q] [W] veuve [R].

M. [J] [R], Mme [D] [R], M. [N] [R], Mme [F] [R] épouse [E], M. [M] [V] [R], Mme [Z] [R] et Mme [O] [R] épouse [T] ont constitué avocat. 

Le commissaire du Gouvernement a rédigé ses conclusions le 21 novembre 2025.

Aux termes de ses écritures, considérant qu’à défaut de visite, les lieux doivent être réputés en état moyen d’entretien, il propose de fixer le montant de l’indemnité totale de dépossession, de façon alternative, à :
. 67 853 € en valeur libre
. 57 825 € en valeur occupée.

Il observe que l’occupant reste libre du choix du déménageur de son choix et de ne pas recourir au prestataire retenu par l’expropriant dans le cadre du marché spécifique et qu’en ce cas, les frais de déménagement seront assumés par l’EPFIF sur présentation par les expropriés de devis contradictoires.

Un procès-verbal a été dressé à l’issue du transport judiciaire du 16 décembre 2025.

M. [J] [R], Mme [D] [R], M. [N] [R], Mme [F] [R] épouse [E], M. [M] [V] [R], Mme [Z] [R] et Mme [O] [R] épouse [T], représentés par leur conseil, ont notifié leur mémoire en défense réceptionné au greffe de la juridiction le 20 janvier 2026.

En substance, ils affirment que le bien étant occupé par trois des propriétaires indivis, celui-ci doit être évalué en valeur libre et qu’aucun abattement ne doit être appliqué pour relogement, et affirment, à cet égard, que l’abattement pour relogement n’est pas fondé à l’égard des quatre autres indivisaires. Ils demandent de rejeter les termes de référence communiqués par l’expropriant, aux motifs d’une part que les 74 ventes amiables apparaissant en pièce adverse n° 1 n’ont aucune référence de publication et d’autre part, que les cessions recensées en pièce adverse n° 2 sur la période comprise entre 2017 et 2021 sont trop anciennes et soulignent que s’agissant de la cession réalisée en 2023 et celle réalisée en 2022 l’expropriant ne communique pas les références de publication. Ils reprochent enfin à l’ensemble des termes produits par l’EPFIF de correspondre à des cessions amiables conclues dans le cadre d’un marché captif.
S’agissant des termes de comparaison plus récents proposés par le commissaire du Gouvernement, ils demandent de les écarter, affirmant qu’aucun d’eux ne correspond à une cession portant sur un bien libre d’occupation, de superficie comparable à leur bien et situé au sein d’un immeuble de même. 
Ils proposent des termes de comparaison correspondant à des cessions réalisées dans les copropriétés avoisinantes et prétendent que les écarter serait contraire à l’article 6 de la convention européenne des droits de l’homme.
 
En conséquence, ils demandent de débouter l’EPFIF de toutes ses demandes, fins et prétentions et de fixer l’indemnité totale de dépossession à la somme de 108 176 € se décomposant ainsi :
- 95 160 € au titre de l’indemnité principale,
- 10 516 € d’indemnité de remploi,
- 2 500 € au titre de l’indemnité de déménagement.

Enfin, ils sollicitent la condamnation de l’EPFIF au paiement des entiers dépens et à leur payer une indemnité de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’EPFIF a actualisé son offre par mémoire en réplique n° 1 du 31 janvier 2026, actualisant ainsi sa proposition indemnitaire après la visite des lots. Considérant que le transport a permis de constater que le bien est en bon état d’entretien, il propose une indemnité totale de dépossession évaluée de façon alternative à :
- 83 582,50 € en cas de renonciation au droit au relogement,
- 71 213 € en cas d’acceptation du droit au relogement, après application d’un abattement de 15 % sur l’indemnité principale,
et de donner acte de son engagement à prendre en charge les frais de déménagement.

Par conclusions récapitulatives du 28 janvier 2026, le commissaire du Gouvernement précisant que la visite a permis de retenir que le bien est en bon état, propose de voir fixer le montant de l’indemnité totale de dépossession de façon alternative à :
- 83 583 € en valeur libre,
- 71 195 € en cas d’acceptation du droit au relogement. 
Il souligne enfin que malgré la proposition faite par l’EFIFP de recourir à l’entreprise avec laquelle l’expropriant à conclu, les occupants conserveront en dernier lieu la faculté de recourir à un prestataire de leur choix pour assurer leur déménagement.

À l’audience du 3 février 2026, les deux procédures ont été jointes, l’affaire se poursuivant sous le seul numéro 25/110. 

Les parties, représentées par leur avocat, ont développé les éléments de leurs écritures et le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article R. 311-20 du code de l’expropriation puis, ils ont été informés que la décision serait rendue le 24 mars 2026.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

Par jugement rendu le 24 mars 2026, la présidente d’audience a ordonné la réouverture des débats pour que les parties s’expliquent contradictoirement sur les conséquences du décès de Mme [Q] [W] veuve [R] sur l’instance en cours et l’audience de reprise des débats a été fixée au 7 avril 2026, la succession de Mme [Q] [W] veuve [R] n’étant alors pas valablement représentée.



Par mail du 6 mars 2026, l’avocat de l’EPFIF a transmis la requête, réceptionnée au greffe le 4 mars 2026, par laquelle l’EPFIF demande au tribunal judiciaire de Bobigny de voir désigner un administrateur provisoire pour représenter les héritiers de Mme [Q] [W] veuve [R], décédée le 3 janvier 2025 et potentiellement de M. [G] [R], décédé le 6 décembre 2012.

À l’audience de reprise des débats, l’avocat des consorts [R] a produit une attestation notariée établie par Maître [I] [Y], notaire associé de la SCP « [I] et [B] [H] [Y], notaires associés » et a indiqué qu’il représenterait également les intérêts de la succession de Mme [Q] [W] veuve [R].

L’avocat de l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement ont été entendus en leurs observations.

M. [S] [E] et M. [K] [T] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré pour que la décision soit rendue le 2 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

Il résulte de l’article 370 du code de procédure civile qu’à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par le décès d’une partie lorsque l’action est transmissible.

Selon les articles 373 et 374 du même code, l’instance peut être volontairement reprise dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense et, à défaut de reprise volontaire, elle peut l’être par voie de citation, l’instance reprenant son cours en l’état où elle se trouvait au moment où elle a été interrompue.

En l’espèce, le 26 mars 2026, Maître [I] [Y] atteste être en charge du règlement de la succession de M. [G] [R], décédé le 6 décembre 2012 à [Localité 8], dont a hérité Mme [Q] [W] veuve [R], décédée le 3 janvier 2025 à [Localité 9], et ses ayants droits, M. [J] [R], Mme [D] [R], M. [N] [R], Mme [F] [R] épouse [E], M. [M] [V] [R], Mme [Z] [R] et Mme [O] [R] épouse [T], lesquels sont représentés par leur avocat, selon constitution rectificative reçue le 28 mai 2026.

En conséquence, l’instance s’est poursuivie et les consorts [R] interviennent à la procédure tant en leur nom propre qu’en tant que représentants de la succession de Mme [Q] [W] veuve [R].

Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession 

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ratifiée et ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que :  La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.  .

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :

- Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,  le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété  .
Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé...).

En l’espèce, les parties n’ont pas soutenu qu’une ordonnance d’expropriation aurait été rendue, pas plus que le commissaire du Gouvernement. Dès lors, la consistance des lots doit s’apprécier au jour du présent jugement. 
 
- Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n° 18-18.445).



En l’espèce, aux termes des conclusions récapitulatives du commissaire du Gouvernement, le PLUi de l’EPT « Grand Paris Grand Est  »a été approuvé au Conseil de territoire du 17 décembre 2024 et a été rendu opposable le 15 janvier 2025, ce que retient également l’EPFIF dans son mémoire en réplique n° 1 et que le conseil des consorts n’a pas été contesté y compris à l’audience. 

Les parcelles sont situées en zone UPCSB3, zone de projets.

- Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation,  les biens sont estimés à la date de la décision de première instance  , soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, la consistance des lots litigieux doit être évaluée à la date du présent jugement.

Sur la consistance de l’ensemble immobilier et du bien de la partie expropriée

Sur les copropriétés du [Adresse 11] et de [Adresse 8]

La commune de [Localité 3] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie expresse n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée, n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T 4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 10] à [Localité 11] et dessert [Localité 3]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 9]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation.

La copropriété dite du « [Adresse 11]  »est contiguë à celle de  [Adresse 8]  . La première est composée de 10 bâtiments, soit 873 logements, tandis que la seconde est composée de 7 bâtiments dans lesquels se trouvent 556 logements. 

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement soulignent que les habitants de ces copropriétés font face à des conditions d’occupation dégradées (pannes récurrentes des ascenseurs, du chauffage, remontée des eaux usées...), que la sur-occupation des logements et la présence de marchands de sommeil viennent aggraver la déqualification du quartier, que si les premiers ménages ayant investi étaient solvables, ils ont été remplacés par des ménages défavorisés, incapables d’assumer les charges de copropriété, ce qui a contribué à accentuer la déqualification. 

Le commissaire du Gouvernement explique que cette situation a conduit à une progression continue des impayés des charges de copropriété et au défaut d’entretien du bâti, à l’origine d’une dégradation importante des bâtiments et du développement de situations d’insalubrité et de péril. 

Il souligne que les copropriétés du [Adresse 11] et de [Adresse 8] ont fait l’objet :

- d’un premier plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’État, le Département de la Seine-saint-Denis et la Ville de [Localité 3], lequel avait pour objectif la résorption des impayés de charges, la réalisation des travaux urgents et des mises aux normes, la lutte contre les marchands de sommeil, l’individualisation des réseaux de fluides des différents bâtiments, et la réalisation de travaux de rénovation énergétique, et qui a pris fin en 2015, 

- d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCoD) du quartier dit du « [Adresse 10]  , déclarée d’intérêt national (ORCoD-IN) selon décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, dont la mise en oeuvre a été confiée à l’EPFIF, 


- d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017.

- qu’il est indispensable de réaliser en urgence et, avec l’accord des copropriétaires concernés, les travaux de réparation et de sécurité permettant l’habitabilité du bâtiment et de certains appartements dans des conditions sécurisées et ce, dans l’attente du relogement définitif des occupants qui sera mis en œuvre par l’EPFIF.

S’agissant des lots à évaluer 

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B12, faisant partie de la copropriété de »  [Adresse 8]  . L’adresse postale est : [Adresse 13]. 

L’immeuble est ainsi composé :
- le sous-sol, à usage de caves,
- le rez-de-chaussée et les neuf étages à usage d’habitation.

Le hall de l’escalier D est dégradé. L’entrée est protégée par une porte blindée dont la partie supérieure constituée de vitres est dégradée (vitres cassées). Le digicode ne fonctionne pas. Les murs et le plafond sont en très mauvais état, dégradés troués par endroits et couverts de traces. Le carrelage au sol est en état d’usage. 

Les boîtes aux lettres sont globalement en moyen état, certaines portes sont arrachées. 

Les étages sont accessibles par un escalier et par un ascenseur qui était en état de fonctionnement au jour du transport mais dégradé, dont le miroir intérieur est brisé. 

Des places de stationnement se trouvent à proximité immédiate du bâtiment.

Description du logement : 

Le logement se situe au 6ème étage face à l’escalier. L’électricité est fonctionnelle dans la totalité du logement. 

L’entrée donne accès à un couloir général dont le sol est recouvert de carrelage en état d’usage composé de carreaux de format 25 x 25 cm, selon la propriétaire. Le papier peint qui recouvre le plafond et les murs est en état d’usage. 

Deux placards muraux à usage de rangement avec étagères et penderie sont présents dans l’entrée.

Une première porte située sur le même mur que la porte d’entrée donne accès à une première chambre. Le sol est recouvert du même carrelage que l’entrée, imitation marbre, en état d’usage. Le papier peint des murs est en bon état. La peinture du plafond est globalement en bon état, même si par endroit la peinture a été posée sur des parties du plafond non polies. La porte-fenêtre de la chambre est en bois et simple vitrage, sécurisée par un garde corps. Le bois est en mauvais état. 

La première porte située à gauche dans le couloir, donne accès à une seconde chambre. La fenêtre oscillo-battante, en PVC avec double vitrage, traversant le mur dans sa largeur est en très bon état. Le papier peint qui recouvre les murs est en bon état. La peinture du plafond est globalement en bon état mais, par endroit, elle recouvre des parties non polies. Le carrelage du sol, imitation marbre, est en état d’usage. 

La cuisine est aménagée avec des meubles de rangement au mur et un évier. La peinture des murs est en état moyen état, le sol est recouvert d’un carrelage mosaïque en état d’usage. La fenêtre, en PVC et double vitrage, est en bon état.


Une bouche d’aération est présente pour permettre l’aération de la pièce. Une trappe en bois recouvre la seconde bouche d’aération. 

Au fond du couloir, une porte donne accès à une double pièce divisée en une partie salon et une partie chambre. Le sol est en carrelage damier noir et blanc. Le plafond est taché par endroits. Le papier peint des murs est en état d’usage. 

Dans la partie salon, la porte-fenêtre, en PVC et double vitrage, est composée de quatre vitres dont deux portes centrales s’ouvrent avec une poignée. Elle est en très bon état. 

La partie chambre est accessible directement par le salon, mais aussi par une porte tout au bout du couloir. La fenêtre est en PVC et double vitrage, sécurisée par un garde-corps, en très bon état. Les murs sont recouverts d’un papier peint en état d’usage. Le plafond est peint.

Un local WC est accessible depuis le couloir de l’entrée. La chasse d’eau est fonctionnelle. Le sol est recouvert d’un carrelage en petites mosaïques unies ; le papier peint des murs présente quelques traces d’usure. Le plafond est revêtu d’un papier peint imitation bambou en bon état. Deux bouches d’aération sont présentes dans la pièce. 

La salle de bains est située à droite de l’entrée. Le carrelage au sol est en petites mosaïques unies. 
La baignoire est en état d’usage, les joints sont à refaire, le lavabo est fonctionnel. La pièce est équipée de deux bouches d’aération, peintes. La peinture du plafond est unie et en bon état. 

À l’issue de la visite, l’EPFIF retient un état moyen. 

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir un bon état général, eu égard à l’entretien du logement. 

L’avocat de la propriétaire soutient que l’appartement est en bon état et souligne que le logement est lumineux. 

La juge a indiqué qu’elle considère que l’appartement est en bon état général, qu’il est entretenu et qu’il ne présente pas de trace d’humidité. 

Description du parking et de la cave : 

Une place de parking est attribuée au logement, il s’agit de la place n° 188. Elle est située à gauche du bâtiment 12. Le sol est en goudron en état d’usage. La plaque de numérotation de la place est absente, mais il reste des marquages au sol délimitant le périmètre de la place. 

S’agissant de la cave n° 143 (lot n° 827) située au sous-sol de l’immeuble, il n’a pas été possible de la visiter.

Sur la situation d’occupation et le principe de l’abattement pour relogement

L’occupation des biens doit s’apprécier à la date du présent jugement.

Dans leurs écritures, les consorts [R] expliquent que, depuis le décès de Mme [Q] [W] veuve [R], trois des propriétaires indivis continuent d’occuper le logement.

En l’espèce, le logement est occupé par les propriétaires. Il convient en conséquence d’évaluer le bien en valeur libre.



Les consorts [R] contestent l’application d’un abattement d’occupation de 15 % que réclame l’EPFIF et adopté par le commissaire du Gouvernement. Ils expliquent en substance que la condition de non dépassement du seuil des revenus applicable à l’attribution des logements locatifs sociaux n’est pas nécessairement remplie par un propriétaire, ils affirment que la valeur d’un bien occupé par un propriétaire doit nécessairement être appréciée en valeur libre et soulignent que sur les 7 propriétaires indivis, 3 seulement occupent le logement et peuvent prétendre à leur relogement et que l’abattement n’est donc pas fondé pour les 4 autres.

En vertu de l’article L 314-1 du code de l’urbanisme, la personne publique qui bénéficie d’une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés, aux obligations prévues ci-après.

Les occupants, au sens du présent chapitre, comprennent les occupants au sens de l’article L 521-1 du code de la construction et de l’habitation, à savoir, notamment le titulaire d’un droit réel conférant l’usage et donc ainsi le propriétaire occupant.

L’article L 314-2 alinéa 1° du code de l’urbanisme dispose que : « si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d’habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes : il doit être fait à chacun d’eux au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d’habitabilité définies par application du troisième alinéa de l’article L 322-1 du code de la construction et de l’habitation et aux conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ; ils bénéficient en outre, des droits de priorité et de préférence prévus aux articles L 423-1 à L 423-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, même dans le cas ou ils ne sont pas propriétaires. Ils bénéficient également, à leur demande, d’un droit de priorité pour l’attribution ou l’acquisition d’un local dans les immeubles compris dans l’opération ou de parts ou actions d’une société immobilière donnant vocation à l’attribution, en propriété ou en jouissance, d’un tel local (...) ».

L’article L 423-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise que l’expropriant doit faire au moins deux propositions de relogement, les logements proposés devant être décents, en bon état général, adaptés aux besoins personnels et familiaux, situés à proximité de l’habitation d’origine et respecter mes normes relatives aux habitations à loyer modéré. Les propositions de relogement ne doivent concerner que des biens offerts en location et non en vente, même s’il s’agit de reloger un propriétaire occupant.

Ainsi que le souligne fort justement l’avocat de l’EPFIF, le 16 novembre 2023 la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rendu un avis (n° 23-70.011) aux termes duquel les hauts magistrats considèrent que :

« 1. Le propriétaire-occupant, qui accepte d’être relogé, bénéficie d’une réparation en nature d’une partie du préjudice résultant de l’expropriation, devant être prise en compte lors de la fixation des indemnités, en application de l’article R. 423-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

2. Le relogement du propriétaire-occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié et sa situation n’est pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire.

3. La prise en compte du relogement lors de la fixation des indemnités, déterminée au regard de l’avantage procuré à l’exproprié et non du coût de ce relogement pour l’expropriant, ne donne pas naissance à une créance de l’expropriant sur l’exproprié.

4. Les modalités de prise en compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités relèvent du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.  . 

Il ressort de cet avis d’une part, que la Cour de cassation envisage distinctement la situation du propriétaire occupant et celle du propriétaire bailleur et, d’autre part, que le relogement du propriétaire occupant ne correspond pas à une dévaluation de la valeur vénale du bien. En revanche, l’avantage en nature que le propriétaire pourrait tirer de l’option pour son relogement doit être pris en considération pour déterminer le montant de l’indemnité de dépossession mais les modalités de la prise en compte du relogement, lors de la fixation des indemnités relèvent du pouvoir souverain d’appréciation du juge du fond et peut se traduire, notamment par un abattement pour relogement, fixe ou en pourcentage.

L’indemnité de dépossession est composée d’une indemnité principale, pour permettre au propriétaire de racheter un bien de même nature et correspondant à la valeur d’un bien de même consistance, et d’une indemnité de remploi destinée à couvrir les frais que le propriétaire doit engager pour faire remplacer son bien et correspondant, selon le calcul habituellement retenu, à environ 11 % de l’indemnité principale.

Lorsque le bien exproprié est occupé par un locataire en titre, par référence à la pratique du marché, l’occupation est une source de dépréciation. Il est de jurisprudence constante d’appliquer en ce cas un abattement sur la valeur du bien en pourcentage - pouvant être de 10 %, mais plus souvent de 15 % à 20 % et, dans certains cas jusqu’à 30 % -, imputé sur l’indemnité principale. L’indemnité de remploi étant calculée sur la base de l’indemnité principale, celle-ci est réduite du fait même de l’abattement pratiqué sur la valeur du bien.

Procéder à un calcul de l’abattement pour relogement d’un propriétaire occupant sur cette même base conduirait à une dévalorisation du bien mais aussi à assimiler purement et simplement la situation du propriétaire occupant à celle du propriétaire bailleur, ce qui ne semble pas être le raisonnement de la Cour de cassation, étant précisé que dans ce cas, ce n’est généralement pas »l’avantage en nature dont bénéficierait le propriétaire qui est pris en considération mais plutôt les moyens mis en oeuvre par l’expropriant pour assurer le relogement. Pour permettre ainsi de distinguer ces deux situations, il conviendra de fixer séparément le montant de l’indemnité de relogement qui sera due si les propriétaires indivis viennent à opter pour leur relogement et il importe peu alors qu’une partie seulement des indivisaires occupe le logement.

Sur la méthode d’évaluation

Le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier la méthode d’évaluation du bien objet de la procédure en fixation de l’indemnité de dépossession.

En l’espèce, toutes les parties s’accordent pour utiliser la méthode d’évaluation par comparaison, cave et parking intégrés.

Cette méthode, adaptée aux circonstances de l’espèce et consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée.

L’évaluation se fera millièmes de copropriété associés aux biens à évaluer intégrés.

Sur la détermination des indemnités

Aux termes de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose, dont ceux inclus dans le mémoire du commissaire du Gouvernement, étant précisé que, par un arrêt rendu le 9 octobre 2025 (pourvoi n° 24-12.637) - dont les parties ont pu débattre - la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que :  si l’exproprié n’a pas répondu aux offres de l’expropriant pendant la phase de fixation amiable des indemnités de dépossession ni notifié de mémoire pendant la phase judiciaire, le juge peut allouer une indemnité supérieure à l’offre de l’expropriant, dès lors que celle-ci n’excède pas la proposition du commissaire du gouvernement  .

En l’espèce, aux termes de son mémoire en réplique n° 1, l’EPFIF propose une indemnité principale fixée de façon alternative à :
- une somme de 75 075 € en valeur libre, en cas de renonciation au droit au relogement, 
- une somme de 63 830 € en cas d’acceptation du droit au relogement, après application d’un abattement de 15 % sur la valeur unitaire en libre, au titre de l’indemnité de relogement.

Les consorts [R], demandent de voir fixer le montant de l’indemnité principale à la somme de 95 160 € en valeur libre.

Le commissaire du Gouvernement propose, par ses conclusions récapitulatives de fixer le montant de l’indemnité principale de manière alternative à :
- une somme de 75 075 € en valeur libre, en cas de renonciation au droit au relogement, 
- une somme de 63 814 € en cas d’acceptation du droit au relogement, après application d’un abattement de 15 % sur l’indemnité principale calculée en libre, au titre de l’indemnité de relogement.

M. [S] [E] et M. [K] [T] ne sont pas représentés à la procédure et n’ont donc formulé aucune demande.

Les prétentions des parties sont donc comprises entre 63 814 € et 95 160 €.

Sur l’indemnité principale

En application de l’article L 322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l’article L 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

S’appuyant sur la méthode par comparaison, parties communes générales, cave et parking intégrés, l’EPFIF, qui retient que le logement est en bon état d’entretien, propose de retenir une valeur moyenne de cession de 1 155 €/m² en valeur libre.

Pour déterminer le montant de l’indemnité de dépossession revenant aux consorts [R], l’EPFIF communique 67 termes de comparaison correspondant à des cessions amiables intervenues sur des lots situés au sein des bâtiments B11 et B12 (pièce n° 1) et 51 autres correspondant aux cessions d’appartements situés au sein du bâtiment B4 (pièce n° 2) de la copropriété du [Adresse 11]. Parmi ces termes, il est distingué selon que les biens sont libres ou occupés, par les propriétaires (PO) ou par les locataires (PB) et leur état est qualifié distinctement de mauvais, moyen, bon ou très bon. 

Les consorts [R] demandent d’écarter l’ensemble de ces termes. Ils soutiennent qu’il s’agit de cessions amiables consenties à l’autorité expropriante dans un marché captif et qui ne sont pas représentatives du marché de l’offre. Ils soulignent ensuite que les termes produits par l’expropriant sont trop anciens et que l’EPFIF ne communique aucune référence de publication.

Le commissaire du Gouvernement ne présente aucune observation particulière sur ces termes de comparaison.

En l’espèce, force est de constater que l’EPFIF, ne communique que des termes correspondant à des cessions à son profit de biens intégrés aux copropriétés du « [Adresse 11]  »et de « [Adresse 8]  . Il n’est pas démontré que des accords seraient intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées. Dès lors, les dispositions de l’article L 322-8 du code de l’expropriation ne peuvent s’appliquer de sorte que, les cessions de biens produites à titre de termes de comparaison ne peuvent être prises pour base de la détermination de la valeur des lots n° 668, 827 et n° 1482.

Il ressort cependant que les termes de comparaison correspondent à des accords amiables à l’intérieur du périmètre de la déclaration d’utilité publique et donc dans le même zonage, et qu’ils concernent des biens présentant les mêmes caractéristiques d’environnement et de composition. À partir de ces ventes, il a été possible de procéder à une classification pertinente d’évaluation des biens en très bon état, en bon état, en état moyen ou en mauvais état. Il convient donc d’examiner les termes présentés par l’EPFIF. » 

Le bien litigieux est un appartement de 65 m², de type F4 et la visite a permis de retenir qu’il est en bon état d’entretien, ce que ne contestent pas les consorts [R]. Il doit donc être comparé à d’autres biens de même nature et état d’entretien. 

Parmi les termes proposés par l’EPFIF, 12 des 70 termes proposés en pièce n° 1, presque illisibles et qui seront annexés à la présente décision, ne précisent pas l’état du bien, 7 de ces termes sont des logements avec cave mais sans parking. Ils ne peuvent en conséquence pas être considérés comme étant comparables au bien à évaluer. D’autres correspondent à des cessions qui n’ont pas encore été publiées et enfin, certains termes portent sur des biens en état mauvais, moyen ou très bon et doivent donc également être écartés. Ils ne seront pas reproduits dans le présent jugement.

Parmi les termes proposés par l’EFIF, il convient d’examiner tout particulièrement les termes suivants, libres d’occupation, en bon état de sa pièce n° 1 :

REF
Date publication
Référence publication
Vendeur
PO/
PB
Bât.
Année acquisition
lots
Logt
lots cave
lot parking
Superficie logt (m²)
remploi
(€)
prix unitaire
(€/m²)
DEM 12
12/12/23
Vol 2023 P 28364
[A]
PB
B11
2023
360
441
1576
55,93
7 459,92
1 155
DEM 17
25/09/23
Vol 2023 P 22194
[P]
PO
B11
2023
374
504
1573
65,81
8 601,06
1 155
DEM19
28/03/22
Vol 2022 P 8457
[L]
PB
B12
2022
646
777
1614
56,06
7 474,93
1 155
DEM 41
21/02/23
Vol 2023 P 4353
[U]
PO
B11
2023
392
439
1542
55,80
7 444,90 
1 155
DEM 45
23/08/23
Vol 2023 P 19958
[UL]
PB
B12
2023
543
686
1642
56,17
7 487,64 
1  155
DEM 51
24/11/23
Vol 2023 P 27078
[UQ]
PB
B12
2023
607
844
1593
56,13
7 483,02
1 155
DEM 55
06/02/24
Vol 2024 P 2924
[ZD]
PB
B12
2024
560
721
1676
65,18
8 528,29
1 155
DEM 66
En cours
Vol 2025 P 496
SARL AKAR
 
B12
2025
604
841
1624
56,10
7 479,55 €
1 155

L’EPFIF souligne que ces éléments permettent d’établir que la moyenne unitaire des cessions correspondant à des biens comparables est de 1 155 €/m² et que son offre est ainsi parfaitement justifiée.

Contrairement à ce qu’affirment les consorts [R], hormis s’agissant du terme DEM n° 66, les références et dates de publication des actes de vente sont précisées et l’état d’entretien a été pris en considération pour déterminer sa valeur unitaire. Il convient toutefois de relever que la situation juridique du bien (loué ou occupé par le propriétaire) du bien objet de la vente DEM n° 66 n’est pas précisée, que le terme DEM n° 19 est trop ancien (plus de 4 ans) et en tout état de cause, que l’absence d’indication du montant total de la cession, seul le montant de l’indemnité de remploi étant mentionné, ne permet pas au juge de comprendre et vérifier le montant réel de la cession ou le calcul du prix unitaire mentionné alors même que ces termes sont contestés par les consorts [R]. Ils seront écartés.

En pièce n° 2, l’EPFIF produit également un tableau recensant 51 acquisitions amiables intervenues à son profit au sein du bâtiment B4 et qui sera annexé au présent jugement. Parmi ces termes, seront exclusivement examinés ceux portant également sur des biens libres, estimés en bon état lors de la vente et de même composition, et ceux qui ne comportent pas de parking seront écartés puisque les éléments produits ne permettent pas de vérifier si une indemnité a déjà été versée ni son montant.

Seront ainsi examinés les termes suivants :
 
REF
PO*/ PB**
Adresse
Lots 

 
Type
Surface m² 
(loi Carrez)
prix acquisition 
(€)
Prix (€/m²)
Référence, 
date mutation
DEM n° 1
PO
[Adresse 14]
747
979
2440
F4
67,00
78 385
1 050
2020P4605
DM : 18/08/2020 
Observations
La cession est ancienne
DEM n° 2
 
PO
[Adresse 14]
769
986
2371
F3
55,30
64 872
1 050
2020P6146
DM : 22/10/2020 
Observation
La cession est ancienne
DEM n° 3
PB
[Adresse 14]
805
954
2431
F3
55,97
65 645
1 050
2020P6187
DM : 15/10/2020 
Observations
La cession est ancienne
DEM n° 4
PB
[Adresse 15]
833
1008
2330
F2
48,08
52 936
1 050 
En cours
DM : 27/10/2022
Observations
Le logement est d’une superficie inférieure et n’est pas comparable au bien litigieux, la cession est ancienne et la date de publication n’est pourtant pas renseignée
DEM n° 5
PB
[Adresse 15]
837
1038
2383
F3
55,90
65 [Cadastre 5]
1 050
2021P2676
DM : 06/04/2021 
Observations
La cession est ancienne
DEM n° 6
PB
[Adresse 15]
865
1076
2450
F3
55,69
65 322
1 050
2020P1907
DM : 27/02/2020
Observations
La cession est ancienne
DEM n° 7
PO
[Adresse 16]
893
1059
2373
F3
56,07
65 761
 
1 050
2020P7506
DM : 08/12/2020
Observations
La cession est ancienne
DEM n° 8
PO
[Adresse 16]
908
1023
2100
F4
66,70
70 035
 
1 050
2018P4529
DM : 31/07/2018
Observations
La cession est particulièrement ancienne


Il ressort de l’examen de ces termes de comparaison une moyenne unitaire de 1 050 €/m², mais, ainsi que le soulignent les consorts [R], les cessions sont trop anciennes (entre 6 et 8 ans d’ancienneté) pour être considérées comme suffisamment représentatives du marché. Il convient de les écarter.

Les consorts [R] communiquent des termes de comparaison correspondant à des cessions conclues sur des appartements situés au sein de résidences voisines du [Adresse 11] et de [Adresse 8] dans un rayon de 750 mètres de leur bien ont été vendus pour des prix bien plus importants. Au soutien de leur demande de voir fixer le montant de l’indemnité principale à 95 160 €, ils communiquent les cessions intervenues pour des appartements des résidences situées dans un rayon de 300 mètres :

Ref
date vente/
réf enregistrement/ réf cadastrales
Lots
Type
surface utile
m² SU
surface Carrez
m² SC
Adresse -commune
Prix total 
(€)
Prix unitaire (€/m²)
DEF n° 1
30/01/2024
2024P02924
14/AM/[Cadastre 1]
1676
721
560
T4
66 SU
[Adresse 17]
83 811
1 269,87
Observations
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez, l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 2
21/03/24
2024P06393
14/AS/[Cadastre 6]
[Cadastre 5]
[Cadastre 7]
[Cadastre 8]
T4
72 SU
66 SC
[Adresse 18]
[Localité 3]
131 106
1 820,91 €/m² SU
1 995,22 €/m² SC
Observations
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 3
15/05/24
2024P10415
14/AT[Cadastre 9]/[Cadastre 10]
14/AT/[Cadastre 11]
NC
F4
60 SU
[Adresse 19] 
[Localité 3]
135 000
2 250 €/m² SU
Observations
Appartement situé en RDC
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 4
07/08/24
2024P17779
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 12]
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 13]

NC
F4
60 SU
[Adresse 20] 
[Localité 3]
105 000
1 750 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 1er étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 5
06/02/24
2024P03525
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 14]
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 15]
NC
F4
60 SU
[Adresse 21] 
[Localité 3] 
80 000
1 333,33 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 4ème étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 6
29/05/24
2024P11802
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 16]
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 17]

NC
F4
60 SU
[Adresse 22]
[Localité 3]
105 000
1 750 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 3ème étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 7
20/03/24
2024P08003
14/AL/[Cadastre 18]/[Cadastre 19]
14/AL/[Cadastre 18]/[Cadastre 20]

NC
F4
60 SU
[Adresse 23]
[Localité 3]
116 500
1 941,67 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 1er étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 8
18/01/24
2024P03087
14/AL/[Cadastre 18]/[Cadastre 21]
14/AL/[Cadastre 18]/[Cadastre 22]
NC
F4
60 SU
[Adresse 24]
[Localité 3]
136 000
2 266,67 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 1er étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 9
25/07/24
2024P16445
14/AL/[Cadastre 18]/[Cadastre 23]
14/AL/[Cadastre 18]/[Cadastre 24]
NC
F4
60 SU
[Adresse 25]
 [Localité 3]
119 000
1 983,33 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 4ème étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 10
14/10/24
2024P21344
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 25]
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 26]
NC
F4
60 SU
[Adresse 26]
[Localité 3]
135 000
2 250 €/m² SU
Observations
Appartement situé en RDC
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 11
23/10/24
2024P23087
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 27]
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 28]
NC
F4
60 SU
[Adresse 27]
89 000
1 483,33 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 4ème étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 12
02/09/25
2025P21515
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 29]
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 30]
NC
F4
60 SU
 [Adresse 28]
110 000
1 833,33 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 2ème étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 13
22/05/24
2024P12327
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 31]
14/AT/[Cadastre 9]/[Cadastre 32]
NC
F4
60 SU 
[Adresse 29]
70 000
1 166,67 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 3ème étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 14
04/10/24
2025P04319
14/AL/[Cadastre 18]/[Cadastre 33]
14/AL/[Cadastre 18]/[Cadastre 34]
14/AL/[Cadastre 18]/[Cadastre 35]
NC
F4
60 SU 
[Adresse 30]
[Localité 3]
126 000
2 100 €/m² SU
Observations
Appartement situé en RDC
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 15
14/03/25
2025P07198
14/AL/[Cadastre 18]/[Cadastre 36]
14/AL/[Cadastre 18]/[Cadastre 37]
NC
F4
62 SU
64 SC
[Adresse 31]
[Localité 3]
145 000
2 338,71 €/m² SU
2 280,23 €/m² SC
Observations
Appartement situé au 3ème étage
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 16
04/09/25
2025P25480
14/AV/[Cadastre 38]/[Cadastre 39]
14/AV/[Cadastre 38]/[Cadastre 40]
NC
F4
60 SU
[Adresse 32]
[Localité 3]
120 000
2 000 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 1er étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 17
27/05/25
2025P11934
14/AV/[Cadastre 38]/[Cadastre 41]
14/AV/[Cadastre 38]/[Cadastre 42]
NC
F4
60 SU
[Adresse 33]
[Localité 3]
130 000
2 166,67 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 3ème étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 18
21/03/24
2024P06393
14/AS/[Cadastre 6]/[Cadastre 5]
14/AS/[Cadastre 6]/[Cadastre 7]
14/AS/[Cadastre 6]/[Cadastre 8]
NC
F4
72 SU
66 SC
[Adresse 18]
[Localité 3]
131 106
1 820,91 €/m² SU
1 995,22 €/m² SC
Observations
Appartement situé au 1er étage
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 19
09/09/25
2025P22685
14/AS/[Cadastre 6]/[Cadastre 43]
14/AS/[Cadastre 6]/[Cadastre 44]
14/AS/[Cadastre 6]/[Cadastre 45]
NC
F4
72 SU
[Adresse 18]
[Localité 3]
127 000
1 666,67 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 1er étage,
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 20
09/10/24
2024P22753
14/AS/[Cadastre 46]/[Cadastre 47]
14/AS/[Cadastre 46]/[Cadastre 48]
NC
F4
72 SU
[Adresse 34]
[Localité 3]
112 000
1 555,56 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 3ème étage, 
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 21
20/02/24
2024P04568
14/AS/[Cadastre 46]/[Cadastre 49]
14/AS/[Cadastre 46]/[Cadastre 50]
NC
F4
72 SU
[Adresse 35]
[Localité 3]
145 223
2 016,98 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 2ème étage, d’une superficie non comparable
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 22
30/12/24
2025P01348
14/AS/[Cadastre 46]/[Cadastre 51]
14/AS/[Cadastre 46]/[Cadastre 52]
NC
F4
72 SU
[Adresse 35]
[Localité 3]
97 000
1 347,22 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 1er étage
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 23
26/05/25
2025P12501
14/AS/[Cadastre 46]/[Cadastre 53]
14/AS/[Cadastre 46]/[Cadastre 54]
NC
F4
72 SU
[Adresse 35]
[Localité 3]
162 000
2 250 €/m² SU
Observations
Appartement situé au 1er étage, d’une superficie non comparable
superficie exprimée en surface utile et non en surface carrez,
l’état d’entretien n’est pas précisé
DEF n° 24
27/05/25
2025P12385
14/AS/[Cadastre 46]/[Cadastre 55]
14/AS/[Cadastre 46]/[Cadastre 56]
NC
F4
76 SU
71 SC
[Adresse 35]
 [Localité 3]
150 000
1 973,68 €/m² SU
2 117,75 €/m² SC
Observations
Appartement situé au 2ème étage, d’une superficie non comparable
superficie en surface carrez n’est pas comparable au bien litigieux
l’état d’entretien n’est pas précisé

Les consorts [R] retiennent que la valeur minimum est de 1 333,33 €/m², que la valeur moyenne de ces termes est de 1 772,48 €/m² et que la valeur maximale est de 2 338,71 €/m². S’appuyant ensuite sur les termes de comparaison communiqués par le commissaire du Gouvernement pour des cessions récentes conclues pour des logements de leur copropriété, pour prendre en considération l’état plus dégradé de leur immeuble, ils soutiennent que la valeur de leur appartement doit être fixée à la somme de 1 463,74 €/m² obtenue de la façon suivante : [(1 772,48 €/m² + 1 155 €/m) /2], ce qui correspond à la moyenne de la valeur moyenne de leurs termes et de celle retenue par le commissaire du Gouvernement mais aussi par l’expropriant.

Les consorts [R] prétendent qu’écarter leurs termes serait contraire aux dispositions de l’article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme protégeant le droit au procès équitable. Les termes qu’ils proposent sont, au même titre que ceux de l’expropriant et du commissaire du Gouvernement, examinés et il sera vérifié, conformément à la règle, que leur pertinence est suffisante pour les considérer comme comparables à leur bien, de sorte que leur moyen n’est pas fondé.

Or, indépendamment de la fiabilité des données du site sur lequel ces termes ont pu être obtenus et contestée par l’EPFIF, il convient de relever que les appartements sont tous situés dans des copropriétés, certes situées à proximité de celle du [Adresse 11] ou de [Adresse 8] mais qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques de délabrement que celle-ci, notamment s’agissant de leur situation financière, bien plus saines, de leur état d’entretien et, de l’état des parties communes, lesquelles s’agissant du bâtiment B [Cadastre 57] sont très dégradées. Il en ressort inévitablement qu’a supposer qu’ils soient retenus, les termes de référence devraient subir un abattement important prenant en considération cette cause de dévalorisation. Il n’est pas non plus démontré que les appartements proposés sont dans le même état d’entretien que celui des consorts [R], ni de même composition. Enfin, hormis s’agissant des termes DEF n° 2, 15, 18 et DEF n° 24 (dont la superficie dépasse très largement celle du bien litigieux), les prix unitaires sont calculés sur la base d’une surface utile et non d’une surface Carrez, ce qui ne permet pas davantage de vérifier la fiabilité du calcul des valeurs unitaires. Au regard de l’ensemble de ces éléments combinés, aucun des termes proposés ne sera retenu.

Par ses conclusions récapitulatives, actualisées après le transport, le commissaire du Gouvernement propose deux tableaux recensant des cessions de logements situés dans des grands bâtiments, édifiés en R+10 comme le B12, au sein de la copropriété du [Adresse 11] et de [Adresse 8], appartement, cave et parking inclus, distinguant ainsi les logements occupés des logements libres. 

S’agissant des cessions portant sur des appartements en valeur libre, il propose les termes suivants :

N°
DATE
PUB
BAT
LOTS
TYPE
M²
PRIX
€/M²
O/L
ÉTAT
1
29/09/22
2022P30245
1
115-277-2633
F3
56,63
37 376 €
660 €
L
MAUVAIS
2
17/12/24
2025P00496
11
577-710-1616
F3
56,28
37 343 €
660 €
L
MAUVAIS
3
07/11/23
2023P26505
12
566-759-1682
F3
55,01
51 434 €
935 €
L
MOYEN
4
13/06/24
2024P12604
11
346-518-1519
F4
65,88
61 598 €
935 €
L
MOYEN
5
12/01/23
2023P04353
11
392-439-1542
F3
55,80
64 449 €
1 155 €
L
BON
6
25/07/23
2023P19958
12
543-686-1642
F3
56,17
64 876 €
1 155 €
L
BON
7
23/11/23
2023P27078
12
607-844-1593
F3
56,13
64 830 €
1 155 €
L
BON
8
30/01/24
2024P02924
12
560-721-1676
F4
65,18
75 283 €
1 155 €
L
BON
9
17/04/25
2025P08872
12
604-841-1624
F3
56,1
64 796 €
1 155 €
L
BON
10
16/03/23
2023P07542
12
613-850-1694
F3
56,57
77 784 €
1 375 €
L
TRÈS BON
11
19/12/23
2023P29794
12
608-845-1592
F3
56,03
77 041 €
1 375 €
L
TRÈS BON
12
25/07/24
2024P16124
11
343-446-1538
F3
56,21
77 289 €
1 375 €
L
TRÈS BON
13
28/05/24
2024P10965
12
 617-793-1688
F3
55,35
76 106 €
1 375 €
L
TRÈS BON

S’agissant des cessions portant sur des appartements en valeur occupée, il propose :
N°
DATE
PUB
BAT
LOTS
TYPE
M²
PRIX
€/M²
O/L
ÉTAT
14
01/02/24
2024P02905
12
672-829-1479
F4
67,03
37 604 €
561 €
O
MAUVAIS
15
15/10/24
2024P21415
12
520-695-1705
F4
66,71
37 424 €
561 €
O
MAUVAIS
16
14/09/23
2023P21865
11
395-475-1535
F3
56,38
44 822 €
795 €
O
MOYEN
17
19/09/23
2023P22067
12
605-842-1639
F3
56,39
44 830 €
795 €
O
MOYEN
18
28/11/23
2023P28548
12
527-692-1703
F3
56,27
44 735 €
795 €
O
MOYEN
19
14/12/23
2023P28791
12
523-694-1589
F3
56,05
44 560 €
795 €
O
MOYEN
20
05/03/24
2024P05384
11
361-509-1502
F4
66,93
53 209 €
795 €
O
MOYEN
21
 29/02/24
2024P05361
12
676-831-1620
F4
67,23
53 448 €
795 €
O
MOYEN
22
01/10/24
2024P10651
12
528-740-1659
F4
66,74
53 058 €
795 €
O
MOYEN
23
11/04/24
2024P02924
12
662-797-1547
F3
56,91
45 243 €
795 €
O
MOYEN
24
26/10/23
2023P25248
12
575-768-1674
F3
56,08
55 071 €
982 €
O
BON
25
05/03/24
2024P05358
12
619-791-1568
F3
56,52
55 503 €
982 €
O
BON
26
14/03/24
2024P11986
11
370-506-1564
F4
66,31
65 116 €
982 €
O
BON
27 
12/09/24
2024P18820
11
407-476-1509
F3
57,59
56 553 €
982 €
O
BON
28
23/12/21
2022P02456
12
766-573-1652
F3
56,1
65 637 €
1 170 €
O
TRÈS BON
Ces termes sont plus récents et plus complets que ceux proposés par l’expropriant. Ils ne sont contestés par aucune des parties puisque les expropriés les ont pris en considération pour calculer la valeur unitaire qu’ils réclament de voir appliquer à leur bien.
Ne seront examinés que les termes correspondant à des cessions portant sur des appartements en bon état d’entretien et évalués en valeur libre, soit : CDG n° 5, CDG n° 6, CDG n° 7, CDG n° 8 et CDG n° 9. Il en ressort, pour des appartements en bon état et occupés, une moyenne unitaire de 1 155 €/m².

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité de dépossession foncière, pour les lots n° 668, 827 et 1482, en valeur libre, à un montant total de 83 583,00 € se décomposant comme suit :
75 075,00 € au titre de l’indemnité principale, soit, [(65 m² x 1 155 €/m²) 
+ 
 8 508,00 € au titre de l’indemnité de remploi (soit, 20 % de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5 000 € + 15 % de l’indemnité principale comprise entre 5 000 à 15 000 € + 10 % du surplus).
Sur l’abattement pour relogement
Il ressort des écritures des expropriés que, depuis le décès de Mme [Q] [W] veuve [R], trois des indivisaires occuperaient les lieux. Il doit être envisagé, en cas d’option pour un relogement le montant de l’abattement qui sera dû au titre du relogement en fonction de l’avantage procuré aux propriétaires indivis et non du coût du relogement pour l’expropriant. Les hauts magistrats ont, à cet égard souligné que l’option pour un relogement « évite l’aléa d’une recherche et lui permet de jouir d’un bien décent, en bon état général, adapté à ses besoins personnels et familiaux, à proximité du domicile exproprié et respectant les normes relatives aux habitations à loyer modéré », ce qui représente un avantage en nature. 
En l’espèce, la commune de [Localité 3] fait partie des « zones tendues », de sorte que la recherche d’un nouveau logement peut être longue et difficile. Les démarches, appels, constitutions de dossiers à présenter avant d’obtenir les visites des logements sont chronophages et peuvent générer du stress, de la fatigue, sans garantie de trouver pour les expropriés, dans un délai relativement bref, un logement adapté à leurs besoins personnels et familiaux. Les consorts [R] reconnaissent eux même, mais pour solliciter une indemnité au titre des frais de déménagement que s’ils font le choix de se reloger, ils devront non seulement engager des « frais de déménagement mais également consacrer du temps à se reloger dans un marché tendu, ce qui comprend les frais de négociation dans la recherche d’un nouveau bail, le montant de la commission due à un intermédiaire, les démarches administratives », ce dont ils seront déchargés s’ils optent pour un relogement. Il convient en conséquence de fixer le montant de l’abattement qui sera dû à l’expropriant en cas d’option pour le relogement des propriétaires, à la somme de 6 000 € correspondant à l’avantage en nature.
S’agissant des frais de déménagement
Les consorts [R] demandent une indemnité de 2 500 € au titre des frais de déménagement. À ce stade, ils ne produisent aucune pièce, aucun devis au soutien de leur prétention, mais se fondent seulement sur des tarifs globaux obtenus sur le site de la Poste et déterminés en fonction de la distance à parcourir et de la surface à déménager, de sorte que le montant sollicité n’est pas justifié. 
Cependant, ainsi que le souligne le commissaire du Gouvernement, malgré le contrat spécifique signé par l’EPFIF avec un prestataire, les expropriés conservent la liberté de choisir une autre entreprise de déménagement et, pour ce cas, il convient de dire que les frais seront à la charge de l’expropriant, sous réserve toutefois pour les expropriés d’en justifier par la production de deux devis. 
Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF sera condamnée aux dépens. 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF à payer aux consorts [R] une indemnité de 3 000 € au titre des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’engager pour faire valoir leurs moyens de défense. 

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,
Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 16 décembre 2025 ;
Annexe à la présente décision les pièces n° 1 et n° 2 communiquées par l’EPFIF et correspondant aux termes de références ;
Fixe l’indemnité due par l’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France à M. [J] [R], Mme [D] [R], M. [N] [R], Mme [F] [R] épouse [E], M. [M] [V] [R], Mme [Z] [R] et Mme [O] [R] épouse [T], agissant en leur nom et en qualité d’ayants droits de la succession de Mme [Q] [W] veuve [R], M. [S] [E] et M. [K] [T] au titre de la dépossession des lots n° 668, 827 et n° 1482 et 1706/856189 tantièmes rattachés au bâtiment 12 de la copropriété de [Adresse 8], dont l’adresse postale est [Adresse 9] à [Localité 3] (93), en valeur libre à la somme de 83 583 euros (quatre-vingt-trois mille cinq cent quatre-vingt trois euros) se décomposant comme suit :
. 75 075,00 euros au titre de l’indemnité principale, soit, [(65 m² x 1 155 €/m²) 
. 8 508,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;
Fixe le montant de l’abattement qui sera dû en cas d’option pour le relogement à la somme de 6 000 euros (six mille euros) ;
Donne acte à l’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France de son engagement à prendre en charge les frais de déménagement ;
Dit que si les expropriés optent pour un prestataire de leur choix, les frais de déménagement seront pris en charge par l’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France sur production de deux devis ;
Condamne l’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France aux dépens ; 
Condamne l’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France à payer à M. [J] [R], Mme [D] [R], M. [N] [R], Mme [F] [R] épouse [E], M. [M] [V] [R], Mme [Z] [R] et Mme [O] [R] épouse [T], agissant en tant en leur nom qu’en qualité d’ayants droits de la succession de Mme [Q] [W] veuve [R], M. [S] [E] et M. [K] [T], la somme de 3 000 euros (trois mille euros) en l’application de l’article 700 du code de procédure civile.
Anziza SOILIHI


Greffière
Anne-Claire GATTO-DUBOS


Juge de l’expropriation

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L521-1, code de procedure civile 370, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-1, code de l'urbanisme L314-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de procedure civile 373, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de la construction et de l'habitation L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R423-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de procedure civile 374, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00114

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-1, code de l'urbanisme L314-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de la construction et de l'habitation L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R423-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 15 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00133

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'urbanisme L314-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de la construction et de l'habitation L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R423-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 24 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00141

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'urbanisme L314-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de la construction et de l'habitation L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R423-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 18 décembre 2025 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/20443

  en commun : code de la construction et de l'habitation L521-1, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-1, code de l'urbanisme L314-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-5, code de la construction et de l'habitation L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R423-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8

• 18 décembre 2025 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/20437

  en commun : code de la construction et de l'habitation L521-1, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-1, code de l'urbanisme L314-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-5, code de la construction et de l'habitation L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R423-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8

• 20 novembre 2025 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/09435

  en commun : code de la construction et de l'habitation L521-1, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-1, code de l'urbanisme L314-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-5, code de la construction et de l'habitation L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R423-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8

• 27 novembre 2025 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/20157

  en commun : code de la construction et de l'habitation L521-1, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-1, code de l'urbanisme L314-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L423-5, code de la construction et de l'habitation L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R423-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8

• 3 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00112

  en commun : code de la construction et de l'habitation L521-1, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'urbanisme L314-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

Mise à jour de la source le 2026-06-02T18:03:56.585Z.