Tribunal judiciaire de Bobigny, Expropriations 1, 3 juin 2026, n° 25/00112

Parties (entreprises)

Exposé du litige

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 18 février 2026
Date des débats : 15 avril 2026
Date de la mise à disposition : 03 juin 2026


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant un acte du 1er janvier 2010, la SCI Denisien a donné à bail à une société en cours de constitution, exploitée par M. [S] [V] et aux droits de laquelle vient la SARL [Localité 3] 21, un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à Saint-Denis (93200) contre un loyer annuel de 21.600 euros.

Le 19 juillet 2019, le maire de [Localité 1] a pris un arrêté de péril imminent portant notamment sur cet immeuble, avec ordre d’évacuation dans un délai de cinq jours.

L’ensemble immobilier est situé dans le projet d’aménagement de l’îlot Jambon à [Localité 1] porté par la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA). Il a pour objet la démolition de l’immeuble situé [Adresse 2] et l’intégration de la parcelle dans l’opération globale d’aménagement.

Suivant un acte du 24 octobre 2024, la SOREQA a acquis à la SCI Denisien les lots n° 26 à 31 de l’ensemble immobilier situé à [Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7], parcelle cadastrée AK n° [Cadastre 1]. Les lots acquis comprennent notamment le local commercial exploité par la SARL [Localité 3] 21.

La SOREQA a notifié son mémoire valant offres d’indemnisation à la SARL [Localité 3] 21 par acte signifié à personne morale le 5 juin 2025.

Par une requête reçue au greffe le 16 juillet 2025, accompagnée du mémoire valant offres, la SOREQA a saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de l’indemnité due à la SARL [Localité 3] 21 pour son éviction du local commercial.

La réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie défenderesse des offres de la SOREQA conformément à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation en l’absence d’accord entre les parties.

La SOREQA a notifié à la partie défenderesse la saisine de la juridiction de l’expropriation par acte signifié à personne morale le 10 juillet 2026.

Par une ordonnance du 18 décembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 18 février 2025 à 14 heures 20.

La SOREQA a notifié cette décision à la SARL [Localité 3] 21 par acte signifié à personne morale le 5 janvier 2026.

La date de réception lui a laissé un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire valant offres et celle du transport, conformément à l’article R. 311-14 du code de l’expropriation ; et un délai d’au moins quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport et la date de la visite, conformément à l’article R. 311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation. 

La SARL [Localité 3] 21 a été représentée lors du transport sur les lieu, à l’issue duquel la date d’audience a été fixée au 15 avril 2026 à 9 heures 30.

La SOREQA, partie expropriante, dans son mémoire en réponse reçu au greffe le 13 avril 2026, demande de fixer deux indemnités alternatives.

Si la société a perdu la personnalité juridique ou s’il est jugé que le bail est résilié, elle demande de fixer l’indemnité à zéro euro.

Dans l’hypothèse inverse, elle demande de fixer l’indemnité à la somme de 22.680 euros se décomposant comme suit :

– 21.600 euros au titre de l’indemnité d’éviction correspondant à un an de loyer ;
– et 1.080 euros au titre des frais de remploi.

Elle précise, en effet, avoir introduit une instance devant le tribunal judiciaire afin de voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial. Il demande donc de statuer sous la forme alternative conformément à l’article L. 311-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

La commissaire du gouvernement, dans ses conclusions datées du 28 janvier 2026, reçues au greffe le 4 février 2026, propose de fixer l’indemnité d’éviction commerciale à la somme de 22.680 euros. Il ne se prononce pas sur la forme alternative de la proposition d’indemnité.

La SARL [Localité 3] 21, dans son mémoire en réponse en date du 14 avril 2026, reçu au greffe le 15 avril 2026, demande de :

– rejeter les propositions de la SOREQA ;

– fixer l’indemnité totale à la somme de 492.000 euros qui se décompose ainsi :

– valeur du fonds de commerce : 120.000 euros ;
– indemnité de remploi : 12.000 euros ;
– perte d’exploitation : 300.000 euros ;
– perte du matériel et des équipements : 30.000 euros ;
– préjudice moral : 30.000 euros ;

– à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise afin notamment d’évaluer la valeur marchande du fonds de commerce, d’évaluer le préjudice résultant de la perte d’exploitation, de dresser l’inventaire du matériel et des équipements professionnels et d’évaluer les frais de réinstallation, dans un délai de six mois en mettant les frais d’expertise à la charge de la requérante ;

– en tout état de cause, condamner la SOREQA à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– et condamner la SOREQA aux entiers dépens avec distraction au profit de la SELARL Kohen Avocat conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. 

À cette audience, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires conformément à l’article R. 311-20, alinéa 1er, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le jugement a été mis en délibéré au 3 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIVATION


L’article L. 314-1 du code de l’urbanisme dispose que la personne publique qui a pris l'initiative de la réalisation de l'une des opérations d'aménagement définies dans le présent livre ou qui bénéficie d'une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés, aux obligations prévues ci-après. Les occupants, au sens du présent chapitre, comprennent les occupants au sens de l'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux.

L’article L. 314-2 du même code précise que, si les travaux nécessitent l'éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d'expropriation.

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. 

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques, sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le principe de la réparation est le même pour un commerçant évincé, partiellement ou totalement, d’un fonds de commerce. L’indemnité d’éviction doit lui permettre soit de se procurer un autre fonds de commerce, disposant d’un équipement et d’une commercialité similaires, et d’être en situation de l’exploiter, soit d’obtenir réparation de la perte de l’entier fonds de commerce.

En l’espèce, il est constant que la SOREQA a pris l’initiative d’une opération d’aménagement de l’[Adresse 8] à [Localité 6], dans le périmètre duquel est situé le local commercial exploité par la SARL [Localité 3] 21. L’éviction définitive est justifiée par le projet de démolition de l’immeuble.

Cette éviction définitive ouvre droit à l’indemnisation de l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain de la SARL [Localité 3] 21 causé par cette opération d’aménagement.

1) Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

1.1) S’agissant des dates à retenir

Date de référence pour apprécier la consistance du fonds :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date de ce jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques.

En l’espèce, les locaux occupés par la SARL [Localité 3] 21 doivent être évalués selon leur consistance à la date du jugement, à défaut d’ordonnance d’expropriation rendue à ce jour.

Date de référence pour déterminer l’usage effectif du fonds :

Elle se situe un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différée, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, les locaux occupés par la partie défenderesse doivent être évalués selon leur usage effectif à la date à laquelle le plan local d’urbanisme a été approuvé, ce qui correspond à la délibération du conseil de territoire de l’établissement public territorial [Localité 7] Commune du 25 février 2020, exécutoire depuis le 30 mars 2020, selon les écritures non contestées du commissaire du gouvernement.

Un usage de fonds de commerce de restauration rapide n’est pas contesté par les parties.

La parcelle est située en zone UMTb du plan local d’urbanisme, zone mixte traditionnelle correspondant aux espaces denses des centre-villes anciens, souvent historiques, au tissu traditionnel et pouvant regrouper de nombreuses fonctions urbaines (habitat, commerces, services, artisanat, équipements).

Date pour apprécier la valeur des biens :

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les biens occupés de la partie défenderesse doivent être évalués selon les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

1.2) S’agissant de la consistance du bien

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour présentation générale et une description précise des biens à évaluer.

Les parties ne soutiennent pas à l’audience que la consistance du bien à évaluer a évolué depuis la date de la visite judiciaire des lieux.

Composition et équipement du local commercial :

Le local commercial est composé d’une grande salle de restauration dont l’accès principal se fait par la façade vitrée donnant sur la rue et protégée par deux volets mécaniques ; d’une petite pièce donnant accès à des toilettes ; d’une cuisine située au fond de la salle de restauration et à laquelle on accède également par l’arrière de l’immeuble ; d’un sous-sol à usage de cave ; d’une cour intérieure privative ; et d’une petite pièce à usage de vestiaire et d’une chambre froide auxquelles on accède depuis la cour.

Le local commercial ne contient pas d’équipement, à l’exception d’un évier dans la cuisine. Lors du transport, le gérant de la SARL [Localité 3] 21 a indiqué que le local a été squatté et le matériel volé, tandis que la représentante de la SOREQA a déclaré qu’une intrusion avait récemment eu lieu.

Environnement du local :

Le local commercial est situé dans la commune de [Localité 1], au [Adresse 2]. 

Il est implanté dans une rue commerçante, dans le centre-ville, à proximité de plusieurs lieux d’intérêt, en particulier la mairie, la basilique de [Localité 1], le parc de la Légion d’honneur, l’université et le Stade de [Etablissement 1].



Il est desserti par les transports en commun suivants : le RER D et le Transilien H (station [Localité 1] à 1 kilomètre) ; la ligne de métro 13 (station [Localité 1] - Porte de [Localité 3] à 500 mètres) ; les lignes de tramway T1 (arrêt [Adresse 9] à 600 mètres) et T8 (arrêt [I] [Adresse 10] à 350 mètres) ; et plusieurs lignes de bus.

Etat d’entretien des locaux :

Les parties n’ont pas conclu spécifiquement à ce propos.

Le local commercial est en très mauvais état d’entretien au regard des constatations faites lors du transport sur les lieux, qui ne sont pas contestées par les parties. Les sols, murs et plafonds sont dégradés et les lieux sont encombrés par de nombreux meubles et gravats.

Surfaces :

La SARL [Localité 3] 21 et le commissaire du gouvernement se réfèrent à une superficie totale de 98,80 m², qui est celle retenue dans l’acte de vente. La SOREQA ne se prononce pas à ce sujet.

En l’espèce, le bail commercial du 1er janvier 2010 porte sur un local commercial de 90 m², comprenant une pièce principale, un bureau et un W.-C., et, en annexe, sur un sous-sol et une cour privative avec une pièce et des combles.

Les parties ne communiquent pas d’autre pièce de nature à établir la surface du local.

Il convient dès lors se référer à la superficie de 98,80 m², qui est retenue par le commissaire du gouvernement et la SARL [Localité 3] 21 et qui n’est pas contestée par la SOREQA, dès lors qu’elle permet de tenir compte, non seulement de la superficie de 90 m² du local commercial, mais également de celle de la cour privative et des deux pièces annexes à usage de vestiaire et de chambre froide.

En conclusion, les caractéristiques du fonds de commerce permettent de dégager des facteurs de plus-value en raison d’une surface adaptée au commerce, avec la présence de pièces de stockage, et d’un emplacement offrant une très bonne commercialité. Il présente également des facteurs de moins-value liés au très mauvais état d’entretien et à l’absence d’équipement.

1.3) S’agissant de la méthode d’évaluation

En matière d’évaluation d’un fonds de commerce, deux méthodes sont généralement utilisées.

La première méthode est appliquée lorsque l’exploitant d’un commerce peut se réinstaller à proximité ou de manière plus éloignée tout en conservant sa clientèle, l’éviction entraînant la perte de son droit au bail, mais pas de sa clientèle dans sa globalité. Son préjudice correspond alors à la perte du droit au bail, à l’éventuelle perte partielle de sa clientèle et aux dépenses nécessaires à sa réinstallation. L’indemnisation devra être égale à la valeur du droit au bail, généralement calculée selon la méthode du différentiel de loyer, et à la somme des autres postes de préjudice selon les montants justifiés par le commerçant.

Pour déterminer la valeur du droit au bail, il convient de déterminer le montant théorique annuel du loyer de locaux commerciaux similaires donnés à bail sur le marché immobilier local, qui correspond au loyer de nouveaux locaux dans lesquels la SARL [Localité 3] 21 pourrait exercer son activité ; le montant annuel et actualisé du loyer acquitté par le commerçant pour les locaux dont il est évincé ; le différentiel entre le montant théorique du loyer d’un futur local commercial et le montant réel du loyer acquitté ; le coefficient de situation propre au commerce ou à l’activité ; en multipliant le différentiel de loyer par le coefficient de situation.

La seconde méthode est appliquée lorsque l’exploitant d’un commerce ne peut se réinstaller à proximité, l’éviction commerciale entraînant la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, éléments essentiels du fonds de commerce. Le préjudice dans cette hypothèse doit être réparé par l’allocation d’une indemnité égale à la valeur de l’entier fonds de commerce, valeur qui ne peut être inférieure à celle du droit au bail. Une telle indemnisation induit l’engagement du commerçant ou de l’exploitant de ne pas se réinstaller à proximité de l’ancien fonds. 

Pour déterminer la valeur de l’entier fonds de commerce, il convient de multiplier le chiffre d’affaires moyen, toutes taxes comprises, des trois derniers exercices comptables clos, par un ratio entre prix de vente et chiffre d’affaires. Ce ratio, exprimé en pourcentage, est déterminé en comparant le fonds à évaluer à des cessions récentes de fonds de commerce similaires, réalisant un chiffre d’affaires comparable, sur le marché local.

La SARL [Localité 3] 21 considère que l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds de commerce suivant la méthode de valorisation par le chiffre d’affaires, qu’elle estime unanimement retenue par la jurisprudence en matière de restauration rapide. Elle soutient qu’il convient de retenir le chiffre d’affaires de 2018, fixé à 125.786 euros, qui est antérieur à l’arrêté de péril imminent du 19 juillet 2019. Elle fait valoir que la cessation d’activité résulte de l’évacuation forcée de l’immeuble suite à l’arrêté de péril de 2019 et qu’elle ne lui est pas imputable. Elle précise, à ce propos, que retenir un chiffre d’affaires postérieur, dégradé par la cessation d’activité, permettrait à la SOREQA de tirer profit de sa propre faute. Elle liquide en appliquant à ce chiffre d’affaires un coefficient de 95 %, conforme aux barèmes de la profession pour la restauration rapide en milieu urbain et cohérent avec la fourchette retenue par la jurisprudence.

La SOREQA demande d’évaluer le préjudice de la SARL [Localité 3] 21 selon la méthode du droit au bail au motif qu’il est constant que la société n’a plus d’activité commerciale.

Le commissaire du gouvernement retient la méthode de valorisation du droit au bail, qui correspond au droit pour le preneur d’utiliser le commerce et de bénéficier d’un droit au renouvellement du bail et qui constitue une valeur patrimoniale cessible. Il estime que la valorisation du droit au bail s’apprécie par la différence entre la valeur locative d’un local, c’est-à-dire le loyer moyen des commerces se louant à proximité, et le loyer effectivement payé par le locataire, avec application d’un coefficient de situation. Il précise que cette méthode inclut la méthode par comparaison.

En l’espèce, suite à l’arrêté de péril imminent du 19 juillet 2019 et à l’évacuation de l’immeuble qui en a résulté, la SARL [Localité 3] 21 a cessé toute activité dans le local commercial. Cette situation a été constatée lors du transport sur les lieux et n’est pas contesté par la partie évincée.

La cessation d’activité fait suite à l’arrêté de péril imminent du 19 juillet 2019. La SOREQA est devenue propriétaire du local le 24 octobre 2024, plus de cinq ans après le fait générateur de la cessation d’activité. Il en résulte que celle-ci n’est pas imputable au projet d’aménagement de la SOREQA. Ce moyen est donc inopérant pour solliciter la méthode de valorisation du fonds de commerce dès lors qu’il est constaté une cessation définitive de l’activité commerciale avant l’acquisition du local.

S’agissant de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 3] cité par la partie évincée ([Localité 3], pôle 5, ch. 3, 26 octobre 2023, RG n° 20/17016), il n’est pas rendu en matière d’indemnisation de l’éviction par le juge de l’expropriation et n’est pas transposable au cas d’espèce.

La méthode d’évaluation de la perte du droit au bail doit donc être retenue.



1.4) S’agissant des indemnités alternatives demandées par la SOREQA

L’article L. 311-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que, lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité et à l'application des articles L. 242-1 à L. 242-7, L. 311-8-1, L. 322-12, L. 423-2 et L. 423-3, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit.

La SOREQA soutient que l’indemnité doit être fixée à 22.680 euros ou à zéro euro dans l’hypothèse où la SARL [Localité 3] 21 a perdu la personnalité juridique ou s’il est jugé que le bail est résilié de plein droit.

En raison de la perte de la personnalité juridique :

La SOREQA soutient d’abord que l’immatriculation de la SARL [Localité 3] 21 au registre du commerce et des sociétés a été radiée d’office le 19 mars 2024 en raison de la cessation d’activité et qu’il n’est pas précisé le sort de la demande de réinscription faite par requête du 11 juin 2025.

La SARL [Localité 3] 21 réplique que la radiation d’office est une mesure administrative prise en application de l’article R. 123-126 du code de commerce et ne produit pas les effets d’une dissolution. Elle ajoute qu’elle est titulaire du bail commercial dont les droits sont en cours de liquidation et que sa personnalité morale subsiste pour les besoins de la procédure. Elle considère, au surplus, que la SOREQA ne peut sérieusement contester son existence juridique pour l’avoir elle-même attrait devant le juge de l’expropriation après signification de son mémoire valant offre. Elle précise avoir déposé une requête en réinscription le 11 juin 2025 devant le tribunal commercial de Bobigny.

En l’espèce, l’extrait kbis du 9 juin 2025 indique que l’immatriculation de la SARL [Localité 3] 21 a été radiée d’office le 19 mars 2024 au terme du délai de trois mois après la mention de la cessation d’activité.

La radiation d’office d’une société à responsabilité limitée du registre du commerce et des sociétés, prononcée en application de l’article R. 123-125 du code de commerce, est une sanction administrative qui ne prive pas la société de la personnalité morale, laquelle subsiste le temps des opérations de liquidation, et qui n’a pas pour effet de mettre fin aux fonctions de son gérant.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sous la forme alternative selon si la SARL [Localité 3] 21 a conservé la personnalité morale, à défaut de contestation sérieuse.

En raison de l’action en résiliation de plein droit du bail :

La SOREQA fait ensuite valoir qu’elle a introduit devant le tribunal judiciaire de Bobigny une action en résiliation de plein droit du bail en raison de la perte de la chose louée. Elle estime qu’il existe une contestation sérieuse à ce sujet au vu des moyens importants développés par la SARL [Localité 3] 21.

La SARL [Localité 3] 21 répond que l’article 1722 du code civil n’est pas applicable aux motifs que la chose louée n’est pas détruite totalement et qu’une telle destruction ne résulte pas d’un cas fortuit, c’est-à-dire d’un évènement extérieur, imprévisible et irrésistible. Elle développe plusieurs moyens de fait et de droit afin d’établir que ces deux conditions cumulatives ne sont pas remplies. Dans son dernier mémoire, elle ne conteste pas le principe de fixer deux indemnités alternatives selon le critère que le bail est résilié ou non.

En l’espèce, les parties s’opposent sur l’existence du bail commercial, la SOREQA ayant introduit devant le juge judiciaire une action en résiliation de plein droit pour perte de la chose louée, et en tirent des prétentions sur le montant de l’indemnité.

La Cour de cassation a eu l’occasion de juger qu’une telle contestation sur le fondement de l’article 1722 du code civil peut constituer une contestation sérieuse sur le fond du droit (Cass. civ. 3e, 22 février 1977, pourvoi n° 76-70.065, publié).
Il convient de relever, au vu des positions respectives des parties, l’existence d’une contestation sérieuse rendant nécessaire de fixer des indemnités alternatives selon si le bail a été ou non résilié de plein droit à l’issue de l’instance introduite par la SOREQA.

2) Sur la fixation de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

A titre liminaire, compte tenu de la méthode d’évaluation de la perte du droit au bail retenue, précédemment décrite, les éléments communiqués par les parties sont suffisants pour liquider le préjudice. Il n’est donc pas nécessaire d’ordonner une expertise afin d’évaluer le préjudice matériel de la SARL [Localité 3] 21. Par conséquent, la demande subsidiaire d’expertise sera rejetée.

2.1) L’indemnité principale

Il s’agit de déterminer la valeur de loyer la plus probable d’un local commercial de remplacement, dans la mesure où la SARL [Localité 3] 21 ne s’est pas réinstallée. La méthode consistant à comparer le présent local aux offres de location de locaux professionnels équivalents, effectives sur le marché local de la location, est utilisée.

Les offres de location produites par les parties constituent des termes de comparaison. Seront seuls retenus ceux qui correspondent à la location de locaux commerciaux similaires à celui dont la SARL [Localité 3] 21 est évincé, après analyse des caractéristiques relatives à la localisation, à la configuration, à la commercialité, à la période de construction et à l’état d’entretien.

La SOREQA et la SARL [Localité 3] 21 ne présentent pas de terme de comparaison.

Le commissaire du Gouvernement propose cinq termes de comparaison ci-après reproduits.

Termes
Surface
Localisation
Loyer mensuel 
(en €, HC/HT)
Loyer annuel 
(HC/HT)
Observations
CG 1
157 m²
[Adresse 11], [Localité 8] [Adresse 12]
3.279 (soit 20,90 €/m²)
251 €/m²
local livré but de béton, fluide en attente, vitrines posées, neuf
CG 2
82 m²
[Adresse 13]
1.718 (soit 20,96 €/m²)
252 €/m²
local livré but de béton, fluide en attente, vitrines posées, neuf
CG 3
165 m²
[Adresse 11], [Localité 9]
1.700 (soit 10,30 €/m²)
124 €/m²
1er étage d’un entrepôt divisé en 8 parties, toutes activités autorisées
CG 4
57 m²
[Adresse 14] [Localité 9]
1.000 (soit 17,54 €/m²)
211 €/m²
zone d’activités au sein d’un entrepôt divisé en 8 parties, toutes activités autorisées
CG 5
344 m²
[Adresse 15], [Localité 9]
3.800 (soit 11,05 €/m²)
133 €/m²
zone d’activités au sein d’un entrepôt divisé en 8 parties, toutes acticités autorisées

La valeur moyenne de ces termes de comparaison est de 194 euros/m²/an. Le commissaire du gouvernement écarte les deux premiers termes, qui portent sur des locaux neufs, et retient les trois autres pour une valeur moyenne de 156 euros/m²/an. Il obtient une valeur théorique de loyer annuel de marché de 15.412,80 euros HT (156 €/m²/an x 98,80 m²).

La SOREQA et la SARL [Localité 3] 21 n’ont pas formulé d’observation à ce propos.

En l’espèce, les deux premiers termes de comparaison ne sont pas retenus au motif qu’ils ne présentent pas la même consistance matérielle, étant neufs alors que le local évincé est en très mauvais état. A l’inverse, les termes de comparaison CDG n° 3 à 5 portent sur des locations de locaux commerciaux présentant des caractéristiques comparables au local litigieux.

Les valeurs obtenues s’échelonnent de 124 euros/m²/an à 211 euros/m²/an. Au regard, d’une part, de ces valeurs et, d’autre part, des caractéristiques du local litigieux, il convient de fixer la valeur unitaire du loyer théorique à 156 euros/m²/an.

Ainsi, le loyer théorique pour la location d’un local commercial équivalent à celui duquel la SARL [Localité 3] 21 est évincé est de 15.412,80 euros/an HT (98,80 m² x 156 €/m²/an).

Il résulte du bail commercial du 1er janvier 2010 que le loyer annuel, hors taxes et hors charges, a été fixé à 21.600 euros. Il n’est pas allégué ni justifié que ce montant a été réactualisé depuis la conclusion du bail. Ce montant, non contesté, est retenu pour la détermination de la valeur du droit au bail.

Le loyer réel étant inférieur au loyer théorique, il n’y a pas de différentiel de loyer.

Par conséquent, l’indemnité principale est égale à la valeur du loyer annuel réel, soit 21.600 euros.

2.2) L’indemnité de remploi

La SARL [Localité 3] 21 soutient que les frais de remploi correspondent à 10 % de l’indemnité principale.

La SOREQA et le commissaire du gouvernement retiennent un taux de 5 % sur la somme de 23.000 euros et un taux 10 % pour le surplus, ce qui correspond selon la SOREQA à ce qui est habituellement décidé par les juridictions du fond.



En l’espèce, les frais de remploi a pour base l’indemnité principale d’éviction fixée à 21.600 euros. Elle est liquidée selon les taux et assiettes proposés par la SOREQA et le commissaire du gouvernement, qui correspondent à ce qui est habituellement décidé par les juridictions.

Par conséquent, l’indemnité pour les frais de remploi se liquide à 1.080 euros (21.600 x 0,05).

2.4) S’agissant de l’indemnité au titre de la perte d’exploitation

La SARL [Localité 3] 21 sollicite la somme de 120.000 euros au titre de la perte d’exploitation qui, selon elle, ne se confond pas avec la valeur du fonds de commerce et correspond au manque à gagner subi de juillet 2019 à la date d’éviction effective, en raison de la privation de toute possibilité d’exploiter son fonds par la faute du bailleur. Elle considère, sur le fondement de l’article 1719 du code civil, que la cessation d’activité, qui fait suite à l’arrêté de péril imminent du 19 juillet 2019, ne lui est pas imputable et résulte exclusivement du défaut d’entretien de l’immeuble par les propriétaires successifs et de l’inaction de la SOREQA depuis son acquisition le 24 octobre 2024. Elle liquide son préjudice sur le base du résultat d’exercice de 2018 de 42.334 euros sur sept années.

La SOREQA répond qu’aucune perte d’exploitation ne peut être indemnisée à titre complémentaire du fait que la SARL [Localité 3] 21 a cessé toute activité depuis 2018 et qu’il n’existait pas d’exploitation à la date à laquelle elle est devenue propriétaire du local commercial. Il n’existe donc, selon elle, aucune perte imputable à l’opération d’aménagement. Elle considère ne pas intervenir comme bailleur privé, mais dans le cadre de l’opération d’aménagement, et ne pas pouvoir être responsable de façon directe ou indirecte des faits antérieurs à son intervention qui ont amené à l’état de péril imminent et à l’évacuation de l’immeuble en 2019. Elle ajoute qu’il résulte de la chronologie des évènements que le préjudice de la SARL [Localité 3] 21 n’est pas causé de façon directe et certaine par l’opération d’aménagement.

Le commissaire du gouvernement ne formule pas d’observation à ce titre.

En l’espèce, la perte d’exploitation est susceptible d’être indemnisée par le juge de l’expropriation si ce préjudice matériel présente un lien de causalité direct et certain avec l’opération de dépossession forcée.

A cet égard, la SOREQA a acquis le local commercial suivant un acte du 24 octobre 2024, de sorte qu’il n’existe pas de lien de causalité direct pour la perte d’exploitation antérieure à cette date. Celle-ci résulte en réalité de la cessation d’activité de la SARL [Localité 3] 21 suite à l’arrêté de péril imminent du 19 juillet 2019. Par ailleurs, aucune perte d’exploitation n’est justifiée après le 24 octobre 2024 dès lors que la SARL [Localité 3] 21 avait définitivement cessé son activité dans le local commercial.

La SARL [Localité 3] 21 ne justifie pas d’une perte d’exploitation présentant un lien de causalité direct avec l’opération de dépossession forcée de la SOREQA.

La demande d’indemnité pour la perte d’exploitation sera donc rejetée.

2.5) L’indemnité pour la perte de matériel et des équipements

La SARL [Localité 3] 21 sollicite une indemnité pour la perte de matériel et des équipements à hauteur de 30.188,59 euros. Elle soutient, au visa des articles 1719, 3°, et 1721 du code civil, que la SOREQA a laissé sans protection effective le local commercial depuis l’arrêté de péril imminent, ce qui ressort du procès-verbal de constat du 14 février 2025, alors qu’elle a été informée dès le 4 novembre 2024 de la situation du local et du risque d’occupation illicite ou d’incendie. Elle estime que ce local a ainsi fait l’objet d’une occupation illicite, entraînant la disparition de la quasi-totalité du matériel professionnel. Il justifie la valeur du matériel et des équipements par la balance comptable de 2010 et des factures d’achat.

La SOREQA répond que la perte du matériel et des équipements n’a pas pour origine l’opération d’aménagement, mais éventuellement l’évacuation des locaux intervenue bien avant. Il s’interroge sur les diligences de la SARL [Localité 3] 21 pour récupérer son matériel avant l’évacuation et estime, en tout état de cause, qu’après cette évacuation en 2019, le gardiennage de l’immeuble ne pouvait pas incomber à la SOREQA, qui n’avait aucun titre pour intervenir. Elle en déduit que ce préjudice, s’il existe, n’a aucun lien de causalité avec le présent contentieux.

Le commissaire du gouvernement ne formule pas d’observation à ce titre.

En l’espèce, le transport sur les lieux le 18 février 2026 établit que les locaux ont été squattés, ce qu’ont confirmé le gérant de la SARL [Localité 3] 21 et la représentante de la SOREQA, et que la plupart du matériel et des équipements du local sont absents. Il a permis de constater la présence de deux portes antisquat afin de protéger l’accès au local principal et aux pièces annexes depuis la cour intérieure.

Le procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 2 février 2025 démontre également la présence d’un squat et l’absence de matériel de cuisine.

Il convient d’abord de relever que la SARL [Localité 3] 21 ne démontre pas que son matériel serait resté dans le local suite à l’arrêté de péril imminent du 19 juillet 2019, alors même qu’elle disposait d’un délai d’évacuation de cinq jours, ni qu’elle aurait déposé plainte pour le vol du matériel et des équipements.

Par ailleurs, il ressort des courriels échangés entre la SARL [Localité 3] 21 et la SOREQA que cette dernière s’est inquiétée, dès le 4 novembre 2024, soit seize jours après l’achat du local, de la possibilité d’y accéder par la cour intérieure, indiquant se rapprocher de la mairie.

Il s’en déduit que le local ne présentait pas une sécurisation suffisante avant même son acquisition par la SOREQA le 24 octobre 2024, ce qui ne permet pas d’exclure que le vol allégué serait postérieur à cette date, alors même qu’une longue période s’était écoulée depuis l’arrêté de péril imminent.

Enfin, il résulte de ces développements que la SOREQA a agi avec diligence, dès l’acquisition du local, afin de le sécuriser et de préserver les intérêts de la SARL [Localité 3] 21, notamment en sollicitant à plusieurs reprises son accord afin de déménager ses affaires et de sécuriser le local en concertation avec la mairie.

Il n’est donc pas démontré de perte de matériel et d’équipements en lien de causalité direct avec l’opération d’aménagement.

Par conséquent, la demande d’indemnité pour la perte de matériel et des équipements sera rejetée.

2.6) L’indemnité pour le préjudice moral

La SARL [Localité 3] 21 sollicite la somme de 30.000 euros pour le préjudice moral distinct résultant de l’atteinte portée à son image commerciale et à sa réputation, consécutive à la fermeture prolongée de son établissement pendant plus de six années, à la perte irrémédiable de sa clientèle et à la radiation d’office du registre du commerce et des sociétés. Elle estime que la jurisprudence admet le principe de l’indemnisation du préjudice moral d’une société commerciale contrainte à cesser son activité suite à un arrêté d’évacuation pour risque d’effondrement. Elle ajoute que son préjudice est aggravé par le comportement procédural de la SOREQA, qui a d’abord reconnu son droit à indemnisation avant de se rétracter en l’assignant en résiliation sans indemnité.

La SOREQA répond qu’il est de jurisprudence constante que le préjudice moral ne peut pas être indemnisé par le juge de l’expropriation, qui répare seulement le préjudice matériel.

Le commissaire du gouvernement ne formule pas d’observation à ce titre.

En l’espèce, l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dont les dispositions ont été précitées, prévoit l’indemnisation du préjudice matériel, à l’exclusion de tout préjudice moral, qu’il soit distinct ou non de ce préjudice matériel.

Par conséquent, la demande d’indemnité au titre du préjudice moral sera rejetée.

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces développements qu’il convient de fixer deux indemnités alternatives.

Si la résiliation de plein droit du bail est prononcée à l’issue de l’instance pendante devant le juge judiciaire, l’indemnité totale d’éviction est fixée à zéro euro.

Dans l’hypothèse contraire, l’indemnité totale d’éviction est fixée à 22.680 euros et se décompose de la manière suivante :

– indemnité principale en valeur du droit au bail : 21.600 euros ;
– et indemnité de remploi : 1.080 euros.

3) Sur les frais de procédure

En application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la SOREQA, partie évinçante, supporte seule les dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la demande de la partie défenderesse, il est équitable de condamner la SOREQA, tenue aux dépens, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, la condamnation aux dépens sera assortie au profit de la SELARL Kohen Avocat du droit de recouvrer directement contre la SOREQA, partie condamnée, les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ANNEXE au présent jugement le procès-verbal de transport du 18 février 2026 ;

FIXE l’indemnité totale d’éviction due par la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à la SARL [Localité 3] 21 dans le cadre de l’opération d’aménagement du local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 6] parcelle cadastrée AK n° [Cadastre 1], de manière alternative :

– à la somme de zéro euro dans l’hypothèse où, à l’issue de l’instance pendante devant le juge judiciaire, l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial consenti à la SARL [Localité 3] 21 est constatée en raison de la perte de la chose louée ;

– ou à la somme de 22.680 euros (vingt-deux-mille-six-cent-quatre-vingt euros) dans l’hypothèse contraire ;
DIT que, dans cette seconde hypothèse, l’indemnité totale d’éviction se décompose de la façon suivante :

– indemnité principale en valeur du droit au bail : 21.600 euros ;
– et indemnité de remploi : 1.080 euros ;

REJETTE la demande d’expertise et les demandes d’indemnité au titre de la perte d’exploitation, de la perte du matériel et des équipements et du préjudice moral ;
 
CONDAMNE la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à payer à la SARL [Localité 3] 21 la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct de la SELARL Kohen Avocat conformément à l’article 699 du code de procédure civile.


Maxime-Aurélien JOURDE





Greffier
Thomas SCHNEIDER





Juge de l’expropriation

Décision du 03 Juin 2026
Minute n° 26/00075


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-[Localité 1]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE FIXANT D’INDEMNITÉS

du 03 Juin 2026

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle N° RG 25/00112 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3PK2

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 1]

DEMANDEUR :

S.A. SOREQA
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Société SARL [Localité 3] 21 n° SIREN 520 398 769
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Reda KOHEN de la SELEURL KOHEN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS
INTERVENANT : 
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Madame Lisa MILHANO, commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Monsieur Thomas SCHNEIDER, Magistrat, juge de l’expropriation désigné par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 3]

Monsieur Maxime-Aurélien JOURDE, greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition


PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 18 février 2026
Date des débats : 15 avril 2026
Date de la mise à disposition : 03 juin 2026


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant un acte du 1er janvier 2010, la SCI Denisien a donné à bail à une société en cours de constitution, exploitée par M. [S] [V] et aux droits de laquelle vient la SARL [Localité 3] 21, un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à Saint-Denis (93200) contre un loyer annuel de 21.600 euros.

Le 19 juillet 2019, le maire de [Localité 1] a pris un arrêté de péril imminent portant notamment sur cet immeuble, avec ordre d’évacuation dans un délai de cinq jours.

L’ensemble immobilier est situé dans le projet d’aménagement de l’îlot Jambon à [Localité 1] porté par la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA). Il a pour objet la démolition de l’immeuble situé [Adresse 2] et l’intégration de la parcelle dans l’opération globale d’aménagement.

Suivant un acte du 24 octobre 2024, la SOREQA a acquis à la SCI Denisien les lots n° 26 à 31 de l’ensemble immobilier situé à [Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7], parcelle cadastrée AK n° [Cadastre 1]. Les lots acquis comprennent notamment le local commercial exploité par la SARL [Localité 3] 21.

La SOREQA a notifié son mémoire valant offres d’indemnisation à la SARL [Localité 3] 21 par acte signifié à personne morale le 5 juin 2025.

Par une requête reçue au greffe le 16 juillet 2025, accompagnée du mémoire valant offres, la SOREQA a saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de l’indemnité due à la SARL [Localité 3] 21 pour son éviction du local commercial.

La réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie défenderesse des offres de la SOREQA conformément à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation en l’absence d’accord entre les parties.

La SOREQA a notifié à la partie défenderesse la saisine de la juridiction de l’expropriation par acte signifié à personne morale le 10 juillet 2026.

Par une ordonnance du 18 décembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 18 février 2025 à 14 heures 20.

La SOREQA a notifié cette décision à la SARL [Localité 3] 21 par acte signifié à personne morale le 5 janvier 2026.

La date de réception lui a laissé un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire valant offres et celle du transport, conformément à l’article R. 311-14 du code de l’expropriation ; et un délai d’au moins quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport et la date de la visite, conformément à l’article R. 311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation. 

La SARL [Localité 3] 21 a été représentée lors du transport sur les lieu, à l’issue duquel la date d’audience a été fixée au 15 avril 2026 à 9 heures 30.

La SOREQA, partie expropriante, dans son mémoire en réponse reçu au greffe le 13 avril 2026, demande de fixer deux indemnités alternatives.

Si la société a perdu la personnalité juridique ou s’il est jugé que le bail est résilié, elle demande de fixer l’indemnité à zéro euro.

Dans l’hypothèse inverse, elle demande de fixer l’indemnité à la somme de 22.680 euros se décomposant comme suit :

– 21.600 euros au titre de l’indemnité d’éviction correspondant à un an de loyer ;
– et 1.080 euros au titre des frais de remploi.

Elle précise, en effet, avoir introduit une instance devant le tribunal judiciaire afin de voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial. Il demande donc de statuer sous la forme alternative conformément à l’article L. 311-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

La commissaire du gouvernement, dans ses conclusions datées du 28 janvier 2026, reçues au greffe le 4 février 2026, propose de fixer l’indemnité d’éviction commerciale à la somme de 22.680 euros. Il ne se prononce pas sur la forme alternative de la proposition d’indemnité.

La SARL [Localité 3] 21, dans son mémoire en réponse en date du 14 avril 2026, reçu au greffe le 15 avril 2026, demande de :

– rejeter les propositions de la SOREQA ;

– fixer l’indemnité totale à la somme de 492.000 euros qui se décompose ainsi :

– valeur du fonds de commerce : 120.000 euros ;
– indemnité de remploi : 12.000 euros ;
– perte d’exploitation : 300.000 euros ;
– perte du matériel et des équipements : 30.000 euros ;
– préjudice moral : 30.000 euros ;

– à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise afin notamment d’évaluer la valeur marchande du fonds de commerce, d’évaluer le préjudice résultant de la perte d’exploitation, de dresser l’inventaire du matériel et des équipements professionnels et d’évaluer les frais de réinstallation, dans un délai de six mois en mettant les frais d’expertise à la charge de la requérante ;

– en tout état de cause, condamner la SOREQA à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– et condamner la SOREQA aux entiers dépens avec distraction au profit de la SELARL Kohen Avocat conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. 

À cette audience, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires conformément à l’article R. 311-20, alinéa 1er, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le jugement a été mis en délibéré au 3 juin 2026 par mise à disposition au greffe.








MOTIVATION


L’article L. 314-1 du code de l’urbanisme dispose que la personne publique qui a pris l'initiative de la réalisation de l'une des opérations d'aménagement définies dans le présent livre ou qui bénéficie d'une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés, aux obligations prévues ci-après. Les occupants, au sens du présent chapitre, comprennent les occupants au sens de l'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux.

L’article L. 314-2 du même code précise que, si les travaux nécessitent l'éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d'expropriation.

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. 

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques, sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le principe de la réparation est le même pour un commerçant évincé, partiellement ou totalement, d’un fonds de commerce. L’indemnité d’éviction doit lui permettre soit de se procurer un autre fonds de commerce, disposant d’un équipement et d’une commercialité similaires, et d’être en situation de l’exploiter, soit d’obtenir réparation de la perte de l’entier fonds de commerce.

En l’espèce, il est constant que la SOREQA a pris l’initiative d’une opération d’aménagement de l’[Adresse 8] à [Localité 6], dans le périmètre duquel est situé le local commercial exploité par la SARL [Localité 3] 21. L’éviction définitive est justifiée par le projet de démolition de l’immeuble.

Cette éviction définitive ouvre droit à l’indemnisation de l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain de la SARL [Localité 3] 21 causé par cette opération d’aménagement.

1) Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

1.1) S’agissant des dates à retenir

Date de référence pour apprécier la consistance du fonds :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date de ce jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques.

En l’espèce, les locaux occupés par la SARL [Localité 3] 21 doivent être évalués selon leur consistance à la date du jugement, à défaut d’ordonnance d’expropriation rendue à ce jour.

Date de référence pour déterminer l’usage effectif du fonds :

Elle se situe un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différée, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, les locaux occupés par la partie défenderesse doivent être évalués selon leur usage effectif à la date à laquelle le plan local d’urbanisme a été approuvé, ce qui correspond à la délibération du conseil de territoire de l’établissement public territorial [Localité 7] Commune du 25 février 2020, exécutoire depuis le 30 mars 2020, selon les écritures non contestées du commissaire du gouvernement.

Un usage de fonds de commerce de restauration rapide n’est pas contesté par les parties.

La parcelle est située en zone UMTb du plan local d’urbanisme, zone mixte traditionnelle correspondant aux espaces denses des centre-villes anciens, souvent historiques, au tissu traditionnel et pouvant regrouper de nombreuses fonctions urbaines (habitat, commerces, services, artisanat, équipements).

Date pour apprécier la valeur des biens :

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les biens occupés de la partie défenderesse doivent être évalués selon les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

1.2) S’agissant de la consistance du bien

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour présentation générale et une description précise des biens à évaluer.

Les parties ne soutiennent pas à l’audience que la consistance du bien à évaluer a évolué depuis la date de la visite judiciaire des lieux.

Composition et équipement du local commercial :

Le local commercial est composé d’une grande salle de restauration dont l’accès principal se fait par la façade vitrée donnant sur la rue et protégée par deux volets mécaniques ; d’une petite pièce donnant accès à des toilettes ; d’une cuisine située au fond de la salle de restauration et à laquelle on accède également par l’arrière de l’immeuble ; d’un sous-sol à usage de cave ; d’une cour intérieure privative ; et d’une petite pièce à usage de vestiaire et d’une chambre froide auxquelles on accède depuis la cour.

Le local commercial ne contient pas d’équipement, à l’exception d’un évier dans la cuisine. Lors du transport, le gérant de la SARL [Localité 3] 21 a indiqué que le local a été squatté et le matériel volé, tandis que la représentante de la SOREQA a déclaré qu’une intrusion avait récemment eu lieu.

Environnement du local :

Le local commercial est situé dans la commune de [Localité 1], au [Adresse 2]. 

Il est implanté dans une rue commerçante, dans le centre-ville, à proximité de plusieurs lieux d’intérêt, en particulier la mairie, la basilique de [Localité 1], le parc de la Légion d’honneur, l’université et le Stade de [Etablissement 1].



Il est desserti par les transports en commun suivants : le RER D et le Transilien H (station [Localité 1] à 1 kilomètre) ; la ligne de métro 13 (station [Localité 1] - Porte de [Localité 3] à 500 mètres) ; les lignes de tramway T1 (arrêt [Adresse 9] à 600 mètres) et T8 (arrêt [I] [Adresse 10] à 350 mètres) ; et plusieurs lignes de bus.

Etat d’entretien des locaux :

Les parties n’ont pas conclu spécifiquement à ce propos.

Le local commercial est en très mauvais état d’entretien au regard des constatations faites lors du transport sur les lieux, qui ne sont pas contestées par les parties. Les sols, murs et plafonds sont dégradés et les lieux sont encombrés par de nombreux meubles et gravats.

Surfaces :

La SARL [Localité 3] 21 et le commissaire du gouvernement se réfèrent à une superficie totale de 98,80 m², qui est celle retenue dans l’acte de vente. La SOREQA ne se prononce pas à ce sujet.

En l’espèce, le bail commercial du 1er janvier 2010 porte sur un local commercial de 90 m², comprenant une pièce principale, un bureau et un W.-C., et, en annexe, sur un sous-sol et une cour privative avec une pièce et des combles.

Les parties ne communiquent pas d’autre pièce de nature à établir la surface du local.

Il convient dès lors se référer à la superficie de 98,80 m², qui est retenue par le commissaire du gouvernement et la SARL [Localité 3] 21 et qui n’est pas contestée par la SOREQA, dès lors qu’elle permet de tenir compte, non seulement de la superficie de 90 m² du local commercial, mais également de celle de la cour privative et des deux pièces annexes à usage de vestiaire et de chambre froide.

En conclusion, les caractéristiques du fonds de commerce permettent de dégager des facteurs de plus-value en raison d’une surface adaptée au commerce, avec la présence de pièces de stockage, et d’un emplacement offrant une très bonne commercialité. Il présente également des facteurs de moins-value liés au très mauvais état d’entretien et à l’absence d’équipement.

1.3) S’agissant de la méthode d’évaluation

En matière d’évaluation d’un fonds de commerce, deux méthodes sont généralement utilisées.

La première méthode est appliquée lorsque l’exploitant d’un commerce peut se réinstaller à proximité ou de manière plus éloignée tout en conservant sa clientèle, l’éviction entraînant la perte de son droit au bail, mais pas de sa clientèle dans sa globalité. Son préjudice correspond alors à la perte du droit au bail, à l’éventuelle perte partielle de sa clientèle et aux dépenses nécessaires à sa réinstallation. L’indemnisation devra être égale à la valeur du droit au bail, généralement calculée selon la méthode du différentiel de loyer, et à la somme des autres postes de préjudice selon les montants justifiés par le commerçant.

Pour déterminer la valeur du droit au bail, il convient de déterminer le montant théorique annuel du loyer de locaux commerciaux similaires donnés à bail sur le marché immobilier local, qui correspond au loyer de nouveaux locaux dans lesquels la SARL [Localité 3] 21 pourrait exercer son activité ; le montant annuel et actualisé du loyer acquitté par le commerçant pour les locaux dont il est évincé ; le différentiel entre le montant théorique du loyer d’un futur local commercial et le montant réel du loyer acquitté ; le coefficient de situation propre au commerce ou à l’activité ; en multipliant le différentiel de loyer par le coefficient de situation.

La seconde méthode est appliquée lorsque l’exploitant d’un commerce ne peut se réinstaller à proximité, l’éviction commerciale entraînant la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, éléments essentiels du fonds de commerce. Le préjudice dans cette hypothèse doit être réparé par l’allocation d’une indemnité égale à la valeur de l’entier fonds de commerce, valeur qui ne peut être inférieure à celle du droit au bail. Une telle indemnisation induit l’engagement du commerçant ou de l’exploitant de ne pas se réinstaller à proximité de l’ancien fonds. 

Pour déterminer la valeur de l’entier fonds de commerce, il convient de multiplier le chiffre d’affaires moyen, toutes taxes comprises, des trois derniers exercices comptables clos, par un ratio entre prix de vente et chiffre d’affaires. Ce ratio, exprimé en pourcentage, est déterminé en comparant le fonds à évaluer à des cessions récentes de fonds de commerce similaires, réalisant un chiffre d’affaires comparable, sur le marché local.

La SARL [Localité 3] 21 considère que l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds de commerce suivant la méthode de valorisation par le chiffre d’affaires, qu’elle estime unanimement retenue par la jurisprudence en matière de restauration rapide. Elle soutient qu’il convient de retenir le chiffre d’affaires de 2018, fixé à 125.786 euros, qui est antérieur à l’arrêté de péril imminent du 19 juillet 2019. Elle fait valoir que la cessation d’activité résulte de l’évacuation forcée de l’immeuble suite à l’arrêté de péril de 2019 et qu’elle ne lui est pas imputable. Elle précise, à ce propos, que retenir un chiffre d’affaires postérieur, dégradé par la cessation d’activité, permettrait à la SOREQA de tirer profit de sa propre faute. Elle liquide en appliquant à ce chiffre d’affaires un coefficient de 95 %, conforme aux barèmes de la profession pour la restauration rapide en milieu urbain et cohérent avec la fourchette retenue par la jurisprudence.

La SOREQA demande d’évaluer le préjudice de la SARL [Localité 3] 21 selon la méthode du droit au bail au motif qu’il est constant que la société n’a plus d’activité commerciale.

Le commissaire du gouvernement retient la méthode de valorisation du droit au bail, qui correspond au droit pour le preneur d’utiliser le commerce et de bénéficier d’un droit au renouvellement du bail et qui constitue une valeur patrimoniale cessible. Il estime que la valorisation du droit au bail s’apprécie par la différence entre la valeur locative d’un local, c’est-à-dire le loyer moyen des commerces se louant à proximité, et le loyer effectivement payé par le locataire, avec application d’un coefficient de situation. Il précise que cette méthode inclut la méthode par comparaison.

En l’espèce, suite à l’arrêté de péril imminent du 19 juillet 2019 et à l’évacuation de l’immeuble qui en a résulté, la SARL [Localité 3] 21 a cessé toute activité dans le local commercial. Cette situation a été constatée lors du transport sur les lieux et n’est pas contesté par la partie évincée.

La cessation d’activité fait suite à l’arrêté de péril imminent du 19 juillet 2019. La SOREQA est devenue propriétaire du local le 24 octobre 2024, plus de cinq ans après le fait générateur de la cessation d’activité. Il en résulte que celle-ci n’est pas imputable au projet d’aménagement de la SOREQA. Ce moyen est donc inopérant pour solliciter la méthode de valorisation du fonds de commerce dès lors qu’il est constaté une cessation définitive de l’activité commerciale avant l’acquisition du local.

S’agissant de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 3] cité par la partie évincée ([Localité 3], pôle 5, ch. 3, 26 octobre 2023, RG n° 20/17016), il n’est pas rendu en matière d’indemnisation de l’éviction par le juge de l’expropriation et n’est pas transposable au cas d’espèce.

La méthode d’évaluation de la perte du droit au bail doit donc être retenue.



1.4) S’agissant des indemnités alternatives demandées par la SOREQA

L’article L. 311-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que, lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité et à l'application des articles L. 242-1 à L. 242-7, L. 311-8-1, L. 322-12, L. 423-2 et L. 423-3, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit.

La SOREQA soutient que l’indemnité doit être fixée à 22.680 euros ou à zéro euro dans l’hypothèse où la SARL [Localité 3] 21 a perdu la personnalité juridique ou s’il est jugé que le bail est résilié de plein droit.

En raison de la perte de la personnalité juridique :

La SOREQA soutient d’abord que l’immatriculation de la SARL [Localité 3] 21 au registre du commerce et des sociétés a été radiée d’office le 19 mars 2024 en raison de la cessation d’activité et qu’il n’est pas précisé le sort de la demande de réinscription faite par requête du 11 juin 2025.

La SARL [Localité 3] 21 réplique que la radiation d’office est une mesure administrative prise en application de l’article R. 123-126 du code de commerce et ne produit pas les effets d’une dissolution. Elle ajoute qu’elle est titulaire du bail commercial dont les droits sont en cours de liquidation et que sa personnalité morale subsiste pour les besoins de la procédure. Elle considère, au surplus, que la SOREQA ne peut sérieusement contester son existence juridique pour l’avoir elle-même attrait devant le juge de l’expropriation après signification de son mémoire valant offre. Elle précise avoir déposé une requête en réinscription le 11 juin 2025 devant le tribunal commercial de Bobigny.

En l’espèce, l’extrait kbis du 9 juin 2025 indique que l’immatriculation de la SARL [Localité 3] 21 a été radiée d’office le 19 mars 2024 au terme du délai de trois mois après la mention de la cessation d’activité.

La radiation d’office d’une société à responsabilité limitée du registre du commerce et des sociétés, prononcée en application de l’article R. 123-125 du code de commerce, est une sanction administrative qui ne prive pas la société de la personnalité morale, laquelle subsiste le temps des opérations de liquidation, et qui n’a pas pour effet de mettre fin aux fonctions de son gérant.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sous la forme alternative selon si la SARL [Localité 3] 21 a conservé la personnalité morale, à défaut de contestation sérieuse.

En raison de l’action en résiliation de plein droit du bail :

La SOREQA fait ensuite valoir qu’elle a introduit devant le tribunal judiciaire de Bobigny une action en résiliation de plein droit du bail en raison de la perte de la chose louée. Elle estime qu’il existe une contestation sérieuse à ce sujet au vu des moyens importants développés par la SARL [Localité 3] 21.

La SARL [Localité 3] 21 répond que l’article 1722 du code civil n’est pas applicable aux motifs que la chose louée n’est pas détruite totalement et qu’une telle destruction ne résulte pas d’un cas fortuit, c’est-à-dire d’un évènement extérieur, imprévisible et irrésistible. Elle développe plusieurs moyens de fait et de droit afin d’établir que ces deux conditions cumulatives ne sont pas remplies. Dans son dernier mémoire, elle ne conteste pas le principe de fixer deux indemnités alternatives selon le critère que le bail est résilié ou non.

En l’espèce, les parties s’opposent sur l’existence du bail commercial, la SOREQA ayant introduit devant le juge judiciaire une action en résiliation de plein droit pour perte de la chose louée, et en tirent des prétentions sur le montant de l’indemnité.

La Cour de cassation a eu l’occasion de juger qu’une telle contestation sur le fondement de l’article 1722 du code civil peut constituer une contestation sérieuse sur le fond du droit (Cass. civ. 3e, 22 février 1977, pourvoi n° 76-70.065, publié).
Il convient de relever, au vu des positions respectives des parties, l’existence d’une contestation sérieuse rendant nécessaire de fixer des indemnités alternatives selon si le bail a été ou non résilié de plein droit à l’issue de l’instance introduite par la SOREQA.

2) Sur la fixation de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

A titre liminaire, compte tenu de la méthode d’évaluation de la perte du droit au bail retenue, précédemment décrite, les éléments communiqués par les parties sont suffisants pour liquider le préjudice. Il n’est donc pas nécessaire d’ordonner une expertise afin d’évaluer le préjudice matériel de la SARL [Localité 3] 21. Par conséquent, la demande subsidiaire d’expertise sera rejetée.

2.1) L’indemnité principale

Il s’agit de déterminer la valeur de loyer la plus probable d’un local commercial de remplacement, dans la mesure où la SARL [Localité 3] 21 ne s’est pas réinstallée. La méthode consistant à comparer le présent local aux offres de location de locaux professionnels équivalents, effectives sur le marché local de la location, est utilisée.

Les offres de location produites par les parties constituent des termes de comparaison. Seront seuls retenus ceux qui correspondent à la location de locaux commerciaux similaires à celui dont la SARL [Localité 3] 21 est évincé, après analyse des caractéristiques relatives à la localisation, à la configuration, à la commercialité, à la période de construction et à l’état d’entretien.

La SOREQA et la SARL [Localité 3] 21 ne présentent pas de terme de comparaison.

Le commissaire du Gouvernement propose cinq termes de comparaison ci-après reproduits.

Termes
Surface
Localisation
Loyer mensuel 
(en €, HC/HT)
Loyer annuel 
(HC/HT)
Observations
CG 1
157 m²
[Adresse 11], [Localité 8] [Adresse 12]
3.279 (soit 20,90 €/m²)
251 €/m²
local livré but de béton, fluide en attente, vitrines posées, neuf
CG 2
82 m²
[Adresse 13]
1.718 (soit 20,96 €/m²)
252 €/m²
local livré but de béton, fluide en attente, vitrines posées, neuf
CG 3
165 m²
[Adresse 11], [Localité 9]
1.700 (soit 10,30 €/m²)
124 €/m²
1er étage d’un entrepôt divisé en 8 parties, toutes activités autorisées
CG 4
57 m²
[Adresse 14] [Localité 9]
1.000 (soit 17,54 €/m²)
211 €/m²
zone d’activités au sein d’un entrepôt divisé en 8 parties, toutes activités autorisées
CG 5
344 m²
[Adresse 15], [Localité 9]
3.800 (soit 11,05 €/m²)
133 €/m²
zone d’activités au sein d’un entrepôt divisé en 8 parties, toutes acticités autorisées

La valeur moyenne de ces termes de comparaison est de 194 euros/m²/an. Le commissaire du gouvernement écarte les deux premiers termes, qui portent sur des locaux neufs, et retient les trois autres pour une valeur moyenne de 156 euros/m²/an. Il obtient une valeur théorique de loyer annuel de marché de 15.412,80 euros HT (156 €/m²/an x 98,80 m²).

La SOREQA et la SARL [Localité 3] 21 n’ont pas formulé d’observation à ce propos.

En l’espèce, les deux premiers termes de comparaison ne sont pas retenus au motif qu’ils ne présentent pas la même consistance matérielle, étant neufs alors que le local évincé est en très mauvais état. A l’inverse, les termes de comparaison CDG n° 3 à 5 portent sur des locations de locaux commerciaux présentant des caractéristiques comparables au local litigieux.

Les valeurs obtenues s’échelonnent de 124 euros/m²/an à 211 euros/m²/an. Au regard, d’une part, de ces valeurs et, d’autre part, des caractéristiques du local litigieux, il convient de fixer la valeur unitaire du loyer théorique à 156 euros/m²/an.

Ainsi, le loyer théorique pour la location d’un local commercial équivalent à celui duquel la SARL [Localité 3] 21 est évincé est de 15.412,80 euros/an HT (98,80 m² x 156 €/m²/an).

Il résulte du bail commercial du 1er janvier 2010 que le loyer annuel, hors taxes et hors charges, a été fixé à 21.600 euros. Il n’est pas allégué ni justifié que ce montant a été réactualisé depuis la conclusion du bail. Ce montant, non contesté, est retenu pour la détermination de la valeur du droit au bail.

Le loyer réel étant inférieur au loyer théorique, il n’y a pas de différentiel de loyer.

Par conséquent, l’indemnité principale est égale à la valeur du loyer annuel réel, soit 21.600 euros.

2.2) L’indemnité de remploi

La SARL [Localité 3] 21 soutient que les frais de remploi correspondent à 10 % de l’indemnité principale.

La SOREQA et le commissaire du gouvernement retiennent un taux de 5 % sur la somme de 23.000 euros et un taux 10 % pour le surplus, ce qui correspond selon la SOREQA à ce qui est habituellement décidé par les juridictions du fond.



En l’espèce, les frais de remploi a pour base l’indemnité principale d’éviction fixée à 21.600 euros. Elle est liquidée selon les taux et assiettes proposés par la SOREQA et le commissaire du gouvernement, qui correspondent à ce qui est habituellement décidé par les juridictions.

Par conséquent, l’indemnité pour les frais de remploi se liquide à 1.080 euros (21.600 x 0,05).

2.4) S’agissant de l’indemnité au titre de la perte d’exploitation

La SARL [Localité 3] 21 sollicite la somme de 120.000 euros au titre de la perte d’exploitation qui, selon elle, ne se confond pas avec la valeur du fonds de commerce et correspond au manque à gagner subi de juillet 2019 à la date d’éviction effective, en raison de la privation de toute possibilité d’exploiter son fonds par la faute du bailleur. Elle considère, sur le fondement de l’article 1719 du code civil, que la cessation d’activité, qui fait suite à l’arrêté de péril imminent du 19 juillet 2019, ne lui est pas imputable et résulte exclusivement du défaut d’entretien de l’immeuble par les propriétaires successifs et de l’inaction de la SOREQA depuis son acquisition le 24 octobre 2024. Elle liquide son préjudice sur le base du résultat d’exercice de 2018 de 42.334 euros sur sept années.

La SOREQA répond qu’aucune perte d’exploitation ne peut être indemnisée à titre complémentaire du fait que la SARL [Localité 3] 21 a cessé toute activité depuis 2018 et qu’il n’existait pas d’exploitation à la date à laquelle elle est devenue propriétaire du local commercial. Il n’existe donc, selon elle, aucune perte imputable à l’opération d’aménagement. Elle considère ne pas intervenir comme bailleur privé, mais dans le cadre de l’opération d’aménagement, et ne pas pouvoir être responsable de façon directe ou indirecte des faits antérieurs à son intervention qui ont amené à l’état de péril imminent et à l’évacuation de l’immeuble en 2019. Elle ajoute qu’il résulte de la chronologie des évènements que le préjudice de la SARL [Localité 3] 21 n’est pas causé de façon directe et certaine par l’opération d’aménagement.

Le commissaire du gouvernement ne formule pas d’observation à ce titre.

En l’espèce, la perte d’exploitation est susceptible d’être indemnisée par le juge de l’expropriation si ce préjudice matériel présente un lien de causalité direct et certain avec l’opération de dépossession forcée.

A cet égard, la SOREQA a acquis le local commercial suivant un acte du 24 octobre 2024, de sorte qu’il n’existe pas de lien de causalité direct pour la perte d’exploitation antérieure à cette date. Celle-ci résulte en réalité de la cessation d’activité de la SARL [Localité 3] 21 suite à l’arrêté de péril imminent du 19 juillet 2019. Par ailleurs, aucune perte d’exploitation n’est justifiée après le 24 octobre 2024 dès lors que la SARL [Localité 3] 21 avait définitivement cessé son activité dans le local commercial.

La SARL [Localité 3] 21 ne justifie pas d’une perte d’exploitation présentant un lien de causalité direct avec l’opération de dépossession forcée de la SOREQA.

La demande d’indemnité pour la perte d’exploitation sera donc rejetée.

2.5) L’indemnité pour la perte de matériel et des équipements

La SARL [Localité 3] 21 sollicite une indemnité pour la perte de matériel et des équipements à hauteur de 30.188,59 euros. Elle soutient, au visa des articles 1719, 3°, et 1721 du code civil, que la SOREQA a laissé sans protection effective le local commercial depuis l’arrêté de péril imminent, ce qui ressort du procès-verbal de constat du 14 février 2025, alors qu’elle a été informée dès le 4 novembre 2024 de la situation du local et du risque d’occupation illicite ou d’incendie. Elle estime que ce local a ainsi fait l’objet d’une occupation illicite, entraînant la disparition de la quasi-totalité du matériel professionnel. Il justifie la valeur du matériel et des équipements par la balance comptable de 2010 et des factures d’achat.

La SOREQA répond que la perte du matériel et des équipements n’a pas pour origine l’opération d’aménagement, mais éventuellement l’évacuation des locaux intervenue bien avant. Il s’interroge sur les diligences de la SARL [Localité 3] 21 pour récupérer son matériel avant l’évacuation et estime, en tout état de cause, qu’après cette évacuation en 2019, le gardiennage de l’immeuble ne pouvait pas incomber à la SOREQA, qui n’avait aucun titre pour intervenir. Elle en déduit que ce préjudice, s’il existe, n’a aucun lien de causalité avec le présent contentieux.

Le commissaire du gouvernement ne formule pas d’observation à ce titre.

En l’espèce, le transport sur les lieux le 18 février 2026 établit que les locaux ont été squattés, ce qu’ont confirmé le gérant de la SARL [Localité 3] 21 et la représentante de la SOREQA, et que la plupart du matériel et des équipements du local sont absents. Il a permis de constater la présence de deux portes antisquat afin de protéger l’accès au local principal et aux pièces annexes depuis la cour intérieure.

Le procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 2 février 2025 démontre également la présence d’un squat et l’absence de matériel de cuisine.

Il convient d’abord de relever que la SARL [Localité 3] 21 ne démontre pas que son matériel serait resté dans le local suite à l’arrêté de péril imminent du 19 juillet 2019, alors même qu’elle disposait d’un délai d’évacuation de cinq jours, ni qu’elle aurait déposé plainte pour le vol du matériel et des équipements.

Par ailleurs, il ressort des courriels échangés entre la SARL [Localité 3] 21 et la SOREQA que cette dernière s’est inquiétée, dès le 4 novembre 2024, soit seize jours après l’achat du local, de la possibilité d’y accéder par la cour intérieure, indiquant se rapprocher de la mairie.

Il s’en déduit que le local ne présentait pas une sécurisation suffisante avant même son acquisition par la SOREQA le 24 octobre 2024, ce qui ne permet pas d’exclure que le vol allégué serait postérieur à cette date, alors même qu’une longue période s’était écoulée depuis l’arrêté de péril imminent.

Enfin, il résulte de ces développements que la SOREQA a agi avec diligence, dès l’acquisition du local, afin de le sécuriser et de préserver les intérêts de la SARL [Localité 3] 21, notamment en sollicitant à plusieurs reprises son accord afin de déménager ses affaires et de sécuriser le local en concertation avec la mairie.

Il n’est donc pas démontré de perte de matériel et d’équipements en lien de causalité direct avec l’opération d’aménagement.

Par conséquent, la demande d’indemnité pour la perte de matériel et des équipements sera rejetée.

2.6) L’indemnité pour le préjudice moral

La SARL [Localité 3] 21 sollicite la somme de 30.000 euros pour le préjudice moral distinct résultant de l’atteinte portée à son image commerciale et à sa réputation, consécutive à la fermeture prolongée de son établissement pendant plus de six années, à la perte irrémédiable de sa clientèle et à la radiation d’office du registre du commerce et des sociétés. Elle estime que la jurisprudence admet le principe de l’indemnisation du préjudice moral d’une société commerciale contrainte à cesser son activité suite à un arrêté d’évacuation pour risque d’effondrement. Elle ajoute que son préjudice est aggravé par le comportement procédural de la SOREQA, qui a d’abord reconnu son droit à indemnisation avant de se rétracter en l’assignant en résiliation sans indemnité.

La SOREQA répond qu’il est de jurisprudence constante que le préjudice moral ne peut pas être indemnisé par le juge de l’expropriation, qui répare seulement le préjudice matériel.

Le commissaire du gouvernement ne formule pas d’observation à ce titre.

En l’espèce, l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dont les dispositions ont été précitées, prévoit l’indemnisation du préjudice matériel, à l’exclusion de tout préjudice moral, qu’il soit distinct ou non de ce préjudice matériel.

Par conséquent, la demande d’indemnité au titre du préjudice moral sera rejetée.

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces développements qu’il convient de fixer deux indemnités alternatives.

Si la résiliation de plein droit du bail est prononcée à l’issue de l’instance pendante devant le juge judiciaire, l’indemnité totale d’éviction est fixée à zéro euro.

Dans l’hypothèse contraire, l’indemnité totale d’éviction est fixée à 22.680 euros et se décompose de la manière suivante :

– indemnité principale en valeur du droit au bail : 21.600 euros ;
– et indemnité de remploi : 1.080 euros.

3) Sur les frais de procédure

En application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la SOREQA, partie évinçante, supporte seule les dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la demande de la partie défenderesse, il est équitable de condamner la SOREQA, tenue aux dépens, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, la condamnation aux dépens sera assortie au profit de la SELARL Kohen Avocat du droit de recouvrer directement contre la SOREQA, partie condamnée, les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ANNEXE au présent jugement le procès-verbal de transport du 18 février 2026 ;

FIXE l’indemnité totale d’éviction due par la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à la SARL [Localité 3] 21 dans le cadre de l’opération d’aménagement du local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 6] parcelle cadastrée AK n° [Cadastre 1], de manière alternative :

– à la somme de zéro euro dans l’hypothèse où, à l’issue de l’instance pendante devant le juge judiciaire, l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial consenti à la SARL [Localité 3] 21 est constatée en raison de la perte de la chose louée ;

– ou à la somme de 22.680 euros (vingt-deux-mille-six-cent-quatre-vingt euros) dans l’hypothèse contraire ;
DIT que, dans cette seconde hypothèse, l’indemnité totale d’éviction se décompose de la façon suivante :

– indemnité principale en valeur du droit au bail : 21.600 euros ;
– et indemnité de remploi : 1.080 euros ;

REJETTE la demande d’expertise et les demandes d’indemnité au titre de la perte d’exploitation, de la perte du matériel et des équipements et du préjudice moral ;
 
CONDAMNE la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à payer à la SARL [Localité 3] 21 la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct de la SELARL Kohen Avocat conformément à l’article 699 du code de procédure civile.


Maxime-Aurélien JOURDE





Greffier
Thomas SCHNEIDER





Juge de l’expropriation

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• 14 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00018

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 14 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00029

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 14 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00046

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 28 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 24/00180

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 28 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 24/00157

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 6 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00109

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

Mise à jour de la source le 2026-06-03T18:06:43.971Z.