Tribunal judiciaire de Bobigny, Expropriations 1, 24 juin 2026, n° 25/00141

Exposé du litige

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 17 décembre 2025
Date des débats : 11 février 2026 ; 18 mars 2026 ; 06 mai 2026
Date de la mise à disposition : 24 Juin 2026






EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [V] [S], épouse [W], et M. [B] [W] sont propriétaires des lots n° 561, 722 et 1698 du bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4], située [Adresse 5] à [Localité 7], ainsi que des 1.507/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble.

La copropriété de l’[Adresse 4] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] à [Cadastre 6].

Le lot n° 561 est un appartement de type F4, situé escalier B, rez-de-chaussée, porte de droite.

Le lot n° 722 est une cave n° 37, située au sous-sol. 

Le lot n° 1698 est une place de stationnement en rez-de-chaussée, située jardin voie n° 30.

Il est renvoyé au procès-verbal de transport annexé au jugement pour une description plus précise des lieux.

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Adresse 6] (ORCOD), comprenant les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Étoile du Chêne Pointu, a été déclarée d’intérêt national et sa mise en œuvre a été confiée à l’Établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF). 

La copropriété est située dans le périmètre de la zone d’aménagement concertée (ZAC) du Bas-[Localité 8] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique par arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019, suite à une enquête conjointe préalable s’étant déroulée du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus. Ses effets ont été prorogés par l’arrêté préfectoral n° 2024-1254 du 23 avril 2024.

Par arrêté préfectoral n° 2022-2575 du 22 septembre 2022, l’ouverture d’une enquête parcellaire a été prescrite sur les biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du Bas [Localité 8], portant notamment sur le bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4].

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 24 octobre 2022 au 25 novembre 2022.

Une enquête parcellaire complémentaire s’est déroulée du 3 au 28 juin 2024.

L’EPFIF a notifié son mémoire valant offres d’indemnisation aux époux [W] par actes signifiés à personne le 20 mars 2025.

Par une requête reçue au greffe le 8 juillet 2025, accompagnée du mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens expropriés.

La réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie défenderesse des offres de l’EPFIF conformément à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation en l’absence d’accord entre les parties.

L’EPFIF a notifié la saisine de la juridiction de l’expropriation aux époux [W] par actes signifiés à personne le 7 juillet 2025.

Par une ordonnance du 17 octobre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 17 décembre 2026 à 9 heures 30 et l’audience au 11 février 2026 à 9 heures 30.

L’EPFIF a notifié cette décision aux époux [W] par actes signifiés à personne le 7 novembre 2025. La date de réception lui a laissé un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire valant offres et celle du transport, conformément à l’article R. 311-14 du code de l’expropriation ; et un délai d’au moins quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport et la date de la visite, conformément à l’article R. 311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation. 

Les époux [W] ont été présents lors du transport sur les lieux.

Ils ont constitué avocat par acte reçu le 17 novembre 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 11 février 2026, a été renvoyée contradictoirement à celle du 18 mars 2026 puis à celle du 6 mai 2026.

L’EPFIF a déposé un mémoire récapitulatif et en réplique, reçu au greffe le 4 mai 2026. Il sollicite la fixation de la valeur des biens de la partie défenderesse selon des indemnités alternatives.

En cas de renonciation au droit au relogement, il demande de fixer l’indemnité à la somme totale de 83.582,50 euros se décomposant ainsi :

– indemnité principale : 75.075 euros (65 m² x 1.155 €/m²), valeur de la cave et place de stationnement intégrée ;
– et indemnité de remploi : 8.507,50 euros.

En cas d’acceptation du droit au relogement, il demande de donner acte de son engagement à prendre en charge les frais de déménagement et de fixer l’indemnité à la somme totale de 71.213 euros se décomposant ainsi :

– indemnité principale : 63.830 euros (65 m² x 982 €/m²), valeur de la cave et place de stationnement intégrée;
– et indemnité de remploi : 7.383 euros.

Les époux [W], dans leurs dernières écritures reçues au greffe le 6 mai 2026, sollicitent une indemnisation en réparation de la dépossession de ses biens d’un montant de 103.503,11 euros, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 93.184,65 euros (65 m² x 1.433,61 €/m²), valeur de la cave et de la place de stationnement intégrée ;
– indemnité de remploi : 10.318,46 euros.

Ils demandent également à la juridiction de condamner l’EPFIF au paiement de la somme de 2.500 euros à leur avocat sur le fondement des articles 699 et 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du Gouvernement, dans ses dernières conclusions datées du 21 novembre 2025, reçues au greffe le 24 novembre 2025, distingue selon deux indemnités alternatives.

En cas de renonciation au droit au relogement, il propose de fixer l’indemnité à la somme totale de 83.583 euros se décomposant ainsi :

– indemnité principale : 75.075 euros (65 m² x 1.155 €/m²), valeur de la cave et place de stationnement intégrée ;
– et indemnité de remploi : 8.508 euros.

En cas d’acceptation du droit au relogement, il propose de fixer l’indemnité à la somme totale de 71.195 euros se décomposant ainsi :

– indemnité principale : 63.814 euros (65 m² x 1.155 €/m² - 11.261 €), valeur de la cave et place de stationnement intégrée;
– et indemnité de remploi : 7.381 euros.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

À l’audience du 6 mai 2026, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires conformément à l’article R. 311-20, alinéa 1er, du code de l’expropriation.

Le jugement a été mis en délibéré au 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIVATION

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

1) Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

1.1) S’agissant des dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié.

Date pour apprécier la consistance des biens :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date de ce jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé).

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon leur consistance à la date à laquelle le présent jugement est rendu, à défaut d’ordonnance d’expropriation.
 
Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens :

Elle se situe un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différée, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal de l’établissement public territorial [Localité 9] [Localité 6] [Localité 9] Est approuvé par le conseil de territoire le 17 décembre 2024 et opposable depuis le 15 janvier 2025. Les parties s’accordent pour retenir le 15 janvier 2025, comme proposé par le commissaire du gouvernement.

Le bien est situé en zone UPCSB3 - zone de projets.

Date pour apprécier la valeur des biens :

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

1.2) S’agissant de la consistance des biens expropriés

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour présentation générale et une description précise des biens à évaluer.

Copropriété du Chêne pointu et de l’[Adresse 7] pointu :

La commune de [Localité 10] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie express n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 11] à [Localité 12] et dessert [Localité 10]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 13]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, est en cours de réalisation.

Les copropriétés du [Adresse 8] et de l’[Adresse 4] sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n’est pas propre à chacune d’elle. La copropriété du [Adresse 8] est composée de 10 bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l’[Adresse 7] Pointu de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que le bâtiment B8 a déjà été démoli.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne Pointu et de l’[Adresse 4] réalisée par la commune de [Localité 10] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.

Le commissaire du Gouvernement indique que les copropriétés du Chêne Pointu et de l’[Adresse 4] sont parmi les copropriétés clichoises les plus en difficulté sur le plan social. Elles ont fait l’objet d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le département de la Seine-[Localité 1] et la commune de [Localité 10] avec pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le plan de sauvegarde a pris fin en 2015. Une opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 9] a été confiée à l’EPFIF et déclarée opération d’intérêt national par décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015. Un nouveau plan de sauvegarde a été institué pour une durée de cinq ans par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017. La copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire en raison d’un important arriéré de charges.

L’expropriant et le commissaire du Gouvernement font état du décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement de l’article L. 522-1 du code de l’expropriation, autorisant l’expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l’ORCOD.

Bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4] :

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne Pointu.

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation composé d’un sous-sol à usage de caves ; d’un rez-de-chaussée à usage d’habitation ; de onze étages à usage d’habitation ; et d’une terrasse portant des séchoirs communs. Il est divisé en quatre corps de bâtiment (A, B, C et D), desservis chacun par un escalier et un ascenseur.

Bien exproprié :

Il comprend plusieurs lots.

Le lot n° 561 : un appartement de type F4, situé escalier B, rez-de-chaussée, porte de droite, d’une superficie habitable de 65 m², ce sur quoi s’accordent les parties.

Il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, des toilettes séparées et une salle de bain ainsi qu’une pièce de vie et trois chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie.

L’EPFIF, l’avocat de la partie expropriée et le commissaire du Gouvernement ont retenu un bon état d’entretien à l’issue du transport, de même que le juge de l’expropriation. Les parties s’entendent à l’audience pour retenir un bon état d’entretien.

Le lot n° 722 : une cave n° 37 située au sous-sol. Elle n’a pas été visitée en raison de la présence de nuisibles.

Le lot n° 1698 : une place de stationnement n° 404, située au rez-de-chaussée, jardin-voie n° 30.

1.3) S’agissant de la situation d’occupation

Il a été constaté lors du transport sur les lieux que le bien est occupé par ses propriétaires, ce sur quoi s’accordent les parties.

La Cour de cassation est d’avis que le relogement du propriétaire-occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié et sa situation n’est pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire (Cass., avis, 16 novembre 2023, pourvoi n° 23-70.011, publié).

Le bien doit donc être évalué en valeur libre.

1.4) S’agissant de la méthode d'évaluation

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Elle est adaptée aux circonstances de l’espèce et sera adoptée par la juridiction.

De plus, la vente d’une place de stationnement comme accessoire d’un appartement est un facteur de plus-value dont il conviendra de tenir compte, le cas échéant, lors de la détermination de la valeur unitaire des biens à évaluer.

Selon l’article L. 314-1, alinéa 1er, du code de l’urbanisme dispose que la personne publique qui a pris l'initiative de la réalisation de l'une des opérations d'aménagement définies dans le présent livre ou qui bénéficie d'une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés, aux obligations prévues ci-après.

L’article L. 314-2, alinéa 1er, du code de l’urbanisme précise que, si les travaux nécessitent l'éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d'expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d'habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes : il doit être fait à chacun d'eux au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d'habitabilité définies par application du troisième alinéa de l'article L. 322-1 du code de la construction et de l'habitation et aux conditions prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 (...).


L’article R. 423-9 du code de l’expropriation prévoit qu’il ne peut être offert un local de relogement à un propriétaire exproprié qui occupe tout ou partie de son immeuble que si cette offre a été acceptée par ce propriétaire avant la fixation des indemnités d'expropriation, afin de permettre au juge et, le cas échéant, à la cour d'appel, de tenir compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités d'expropriation.

La Cour de cassation est d’avis que le propriétaire-occupant, qui accepte d'être relogé, bénéficie d'une réparation en nature d'une partie du préjudice résultant de l'expropriation, devant être prise en compte lors de la fixation des indemnités, en application de l'article R. 423-9 du code de l'expropriation ; que le relogement du propriétaire-occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié et sa situation n'est pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire ; que la prise en compte du relogement lors de la fixation des indemnités, déterminée au regard de l'avantage procuré à l'exproprié et non du coût de ce relogement pour l'expropriant, ne donne pas naissance à une créance de l'expropriant sur l'exproprié ; et que les modalités de prise en compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités relèvent du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond (Cass., avis, 16 novembre 2023, pourvoi n° 23-70.011, publié).

L’EPFIF demande d’appliquer un abattement de 15 % pour tenir compte du droit au relogement du propriétaire-occupant conformément aux jurisprudences de la Cour de cassation et de la cour d’appel de [Localité 6]. Elle rappelle les décisions récentes de la cour d’appel de [Localité 6] qui considère qu’un abattement en pourcentage doit être appliqué, le taux de référence étant de 15 % pour les ORCOD, et qu’au contraire, un abattement forfaitaire est détaché de la valeur vénale du bien.

Le commissaire du Gouvernement propose deux hypothèses selon que le propriétaire renonce ou accepte le droit au relogement et applique un abattement pour relogement de 15 % dans ce dernier cas.

La partie expropriée ne formule pas d’observation à cet égard et ne distingue pas selon qu’elle accepte ou non le droit au relogement.

En l’espèce, il n’est pas allégué ni justifié, au jour où la juridiction statue, que les époux [W] ont accepté d’être relogés dans un local d’habitation par la partie expropriante. Par ailleurs, les défendeurs ne demandent pas de constater sa renonciation au droit au relogement.

Il en résulte qu’à la date du jugement, le juge de l’expropriation ne peut pas être certain que les époux [W] n’ont pas accepté une offre de relogement. Il convient donc, dans ces conditions, de distinguer selon les deux hypothèses, conformément à l’article L. 311-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Les modalités de prise en compte du relogement relèvent du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond et peuvent notamment prendre la forme d’un abattement fixe ou en pourcentage, comme l’expose la Cour de cassation dans l’avis précité.

L’application d’un abattement pour relogement ne correspond pas à une moins-value résultant de l’état d’occupation du bien, mais constitue une compensation de l’obligation de l’expropriant de reloger l’occupant. La cour d’appel de [Localité 6] a eu l’occasion de le rappeler dans de récents arrêts ([Localité 6], pôle 4, chambre 7, 20 novembre 2025, RG n° 24/09435 ; 27 novembre 2025, RG n° 24/20157).

Le juge de l’expropriation estime qu’il n’est pas opportun de déterminer l’abattement pour relogement par application d’un pourcentage à la valeur vénale du bien exproprié au motif que l’avantage procuré par le relogement n’est pas directement corrélé à cette valeur.

Il convient plutôt de déterminer un quantum fixe au regard de la situation concrète des époux [W] et des caractéristiques du bien exproprié. 

En effet, cet avantage en nature est d’autant plus grand que les propriétaires présentent des contraintes particulières, notamment un handicap, une situation professionnelle ou la taille du foyer familial. Les logements à loyer modéré de grande taille ou adaptés au handicap étant les plus difficiles à obtenir.

Les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir que les époux [W] ont des enfants à charge ou qu’ils présentent une situation particulière, de sorte qu’il convient de considérer qu’un relogement dans un appartement de taille et de situation équivalentes à celui dont ils sont privés est de nature à répondre à leurs besoins.

Le relogement leur éviterait des recherches et des démarches administratives importantes et qu’ils seraient déchargés de l’aléa de la recherche d’un nouveau domicile. La commune de [Localité 10] étant qualifiée de zone tendue, compte tenu du droit au relogement prioritaire, ils seraient relogés dans un logement décent, en bon état d’entretien et adapté à leur situation personnelle et familiale.

Pour l’ensemble de ces motifs, il est opportun de fixer l’abattement pour relogement à 5.000 euros.

2) Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe les indemnités en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante, par le commissaire du gouvernement et par la partie expropriée, à un montant compris entre 71.213 euros, montant total offert par l’EPFIF en cas d’acceptation du droit au relogement, et 103.503,11 euros, montant total demandé par la partie expropriée.

2.1) S’agissant de l’indemnité principale

L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement, de la cave et de la place de stationnement ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots. 

La valeur des biens dont la partie défenderesse est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison par les parties et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.

Il a été précédemment exposé les propositions des parties pour fixer l’indemnité principale.

L’EPFIF propose des termes de comparaison (DEM), contenus dans deux tableaux, qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans des bâtiments de même taille de la résidence du [Etablissement 1] et de l’[Adresse 4], publiées entre 2016 et 2025. 

Il a été retenu que le bien exproprié est en bon état d’entretien et en valorisation libre. Les termes de comparaison portant sur des biens considérés dans un autre état seront écartés dès lors que la différence de consistance ne permet pas une juste comparaison. Ne seront donc examinés que les termes de comparaison, ci-après reproduits, portant sur des cessions d’appartements dont la consistance est similaire aux biens litigieux. Par ailleurs, les termes de comparaison portant sur des cessions antérieures à 2022 seront écartés, dès lors que leur ancienneté ne permet pas de s’assurer que le prix reflète le marché immobilier actuel. Ils seront reproduits et numérotés ci-après à défaut de numérotation prévue dans les tableaux produits.

Réf.
Lots
[Adresse 10]
Surface
(m²)
Etat d’entretien
Prix/m² (€)
Situation d’occupation
Date de publication
Référence de publication
DEM 1
360
441
[Immatriculation 1]
55,93
bon
1.155
libre
12/12/2023
2023P 28364
DEM 2
374
504
[Immatriculation 2]
65,81
bon
1.155
libre
25/09/2023
2023P 22194
DEM 3
646
777
[Immatriculation 3]
56,06
bon
1.155
libre
28/03/2022
2022P 8457
DEM 4
392
439
[Immatriculation 4]
55,80
bon
1.155
libre
21/02/2023
2023P 4353
DEM 5
543
686
[Immatriculation 5]
56,17
bon
1.155
libre
23/08/2023
2023P 19958
DEM 6
607
844
[Immatriculation 6]
56,13
bon
1.155
libre
24/11/2023
2023P 27078
DEM 7
560
721
[Immatriculation 7]
65,18
bon
1.155
libre
06/02/2024
2024P 2924

L’EPFIF retient une valeur unitaire de 1.155 euros pour un bien en bon état d’entretien et en valorisation libre.

La partie défenderesse estime que l’offre est insuffisante et ne reflète pas la valeur réelle du bien, faisant valoir le facteur de plus-value lié à la mise en service du tramway T4 en 2019.

Le commissaire du Gouvernement ne formule pas d’observation dès lors que les termes concernent des mutations publiées de 2017 à 2024, qui ont pour objet des biens situés dans les bâtiments B4 et B11 (R+10), de même nature et état d’entretien.

L’EPFIF ne produit aucune pièce permettant d’établir que des accords sont intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées. Les dispositions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent donc pas. Les cessions de biens situées dans la copropriété du [Localité 14] produites à titre de terme de comparaison seront examinées au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats.

En l’espèce, les termes de comparaison DEM n° 1 à 7 portent sur des cessions récentes de biens situés dans la même copropriété, en valeur libre, et présentant des caractéristiques similaires s’agissant du bâtiment, de la surface et de l’état d’entretien. Ils sont donc retenus pour la comparaison.

Les époux [W] proposent de retenir une valeur unitaire de 1.433,61 euros/m² en considération, d’une part, des évaluations publiées sur le site Etalab pour des ventes intervenues au [Adresse 11] de 2023 à 2025 et, d’autre part, des estimations réalisées sur des sites d’agences immobilières pour une valeur moyenne comprise entre 2.026 et 2.197 euros/m².

L’EPFIF conteste la valeur probante des références évoquées par la partie expropriée aux motifs qu’elles ne sont pas assorties de références de publication permettant d’identifier les actes de mutation et de solliciter leur communication auprès du service de la publicité foncière, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation ; et que les estimations des sites d’agences immobilières sont indicatives, abstraites et non contradictoires, de sorte qu’elles ne peuvent pas constituer des termes de comparaison pertinents.

Le commissaire du Gouvernement ne formule pas d’observation, ses conclusions étant antérieures à celles des époux [W].

En l’espèce, l’avis de valeur issu d’un site immobilier en ligne ne constitue pas un terme de comparaison pertinent, faute notamment de pouvoir s’assurer de sa méthodologie, et doit être écarté. 

Les cessions issues de la base de données Etalab DVF ne comportent pas de référence de publication. Cela empêche, le cas échéant, l’obtention auprès du service de la publicité foncière des actes de mutation concernés, et ne met pas les parties en mesure d’en débattre contradictoirement, ce qui viole le principe de la contradiction conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, pourvoi n° 23-19.783, publié).

Par conséquent, aucun terme de comparaison proposé par la partie expropriée n’est retenu.

Le commissaire du Gouvernement propose vingt-huit termes de comparaison (CG) qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans des bâtiments de même taille de la résidence du [Etablissement 1] et de l’[Adresse 4], publiées entre 2021 et 2025. 

Il a été retenu que le bien exproprié est en bon état d’entretien et en valorisation libre. Les termes de comparaison portant sur des biens considérés dans un autre état seront écartés (CG n° 1 à 4 et 10 à 28) dès lors que la différence de consistance ne permet pas une juste comparaison. Ne seront donc examinés que les termes de comparaison, ci-après reproduits, portant sur des cessions d’appartements dont la consistance est similaire aux biens litigieux.

Réf.

Lots
[Adresse 10]
Type
Surface
(m²)
Etat d’entretien
Prix
(hors remploi)
Prix/m² (€)
Situation d’occupation
Référence de publication
et date de mutation
CG 5
(DEM 4)
392
439
[Immatriculation 4]
F3
55,80
bon
64.449
1.155
libre
2023P 4353
12/01/2023
CG 6
(DEM 5)
543
686
[Immatriculation 5]
F3
56,17
bon
64.876
1.155
libre
2023P 19958
25/07/2023
CG 7
(DEM 6)
607
844
[Immatriculation 6]
F3
56,13
bon
64.830
1.155
libre
2023P 27078
23/11/2023
CG 8
(DEM 7)
560
721
[Immatriculation 7]
F4
65,18
bon
75.283
1.155
libre
2024P 2924
30/01/2024
CG 9
604
841
[Immatriculation 8]
F3
56,10
bon
64.796
1.155
libre
2025P 08872
17/04/2025

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir une valeur unitaire de 1.155 euros pour un bien en bon état d’entretien et en valorisation libre.

L’EPFIF souligne que les termes de comparaison produits par le commissaire du Gouvernement sont précis, pertinents et parfaitement comparables au motif qu’ils portent sur des mutations de biens situés dans des bâtiments similaires et présentant des caractéristiques strictement analogues s’agissant de la localisation, de leur nature et de l’état d’entretien dans un environnement de copropriété fortement dégradé.

La partie défenderesse formule les mêmes observations que celles concernant les termes de référence de l’EPFIF.

En l’espèce, les termes de comparaison CG n° 5 à 8 correspondent à des termes de comparaison de l’EPFIF qui sont déjà retenus pour la comparaison.

Le terme de comparaison CG n° 9 porte sur une cession récente d’un bien situé dans la même copropriété, en valeur libre, et présentant des caractéristiques similaires s’agissant du bâtiment, de la surface et de l’état d’entretien. Ils est donc retenu pour la comparaison.

En conséquence, les termes de comparaison DEM n° 1 à 7 et CG n° 5 à 9 sont retenus pour une valeur unitaire moyenne de 1.155 euros/m².

La valeur unitaire est donc fixée à 1.155 euros/m².

Les parties conviennent que la surface utile du bien litigieux est de 65 m².

En cas de renonciation au droit au relogement, l’indemnité principale de dépossession est donc égale à 75.075 euros (65 m² x 1.155 €/m²).

En cas d’acceptation du droit au relogement, l’indemnité principale de dépossession est donc égale à 70.075 euros (65 m² x 1.155 €/m² - 5.000 €) après abattement pour relogement.

2.2) S’agissant de l’indemnité de remploi

Aux termes de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

En cas de renonciation au droit au relogement, elle a pour base l’indemnité principale fixée à 75.075 euros et sera liquidée comme suit :

– 20% sur 5.000 euros = 1.000 euros ;
– 15% sur 10.000 euros = 1.500 euros ;
– et 10% sur 60.075 euros = 6.007,50 euros ;

Montant total de l’indemnité de remploi : 8.507,50 euros.

En cas d’acceptation du droit au relogement, elle a pour base l’indemnité principale fixée à 70.075 euros et sera liquidée comme suit :

– 20% sur 5.000 euros = 1.000 euros ;
– 15% sur 10.000 euros = 1.500 euros ;
– et 10% sur 55.075 euros = 5.507,50 euros ;

Montant total de l’indemnité de remploi : 8.007,50 euros.

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces développements que l’indemnité totale de dépossession foncière est fixée :

En cas de renonciation au droit au relogement, à 83.582,50 euros et se décompose de la manière suivante :

– 75.075 euros au titre de l’indemnité principale ;
– et 8.507,50 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

En cas d’acceptation du droit au relogement, à 78.082,50 euros et se décompose de la manière suivante :

– 70.075 euros au titre de l’indemnité principale ;
– et 8.007,50 euros au titre de l’indemnité de remploi. 
Par ailleurs, il sera donné acte de l’engagement de l’EPFIF de prendre à sa charge les frais de déménagement des époux [W], conformément à sa demande non contestée par les autres parties.

3) Sur les frais de procédure

En application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF, expropriant, supporte seule les dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la demande de la partie défenderesse, il est équitable de condamner l’EPFIF, tenue aux dépens, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, la condamnation aux dépens sera assortie au profit de Me Karine [Localité 15] du droit de recouvrer directement contre l’EPFIF, partie condamnée, les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Dispositif

***





































PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ANNEXE au présent jugement le procès-verbal de transport du 17 décembre 2025 ;

FIXE l’indemnité due par l’Établissement public foncier d’Île-de-France à Mme [V] [S], épouse [W], et M. [B] [W] au titre de la dépossession des lots n° 561 (appartement), 722 (cave) et 1698 (place de stationnement) du bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne Pointu, situés [Adresse 5] à [Localité 7], ainsi que les 1.507/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble, en valeur libre, selon deux hypothèses alternatives :

En cas de renonciation par Mme [V] [S], épouse [W], et M. [B] [W] à leur droit au relogement, à la somme de 83.582,50 euros (quatre-vingt-trois-mille-cinq-cent-quatre-vingt-deux euros et cinquante centimes), se décomposant de la façon suivante: 

– 75.075 euros au titre de l’indemnité principale ;
– et 8.507,50 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

En cas d’acceptation par Mme [V] [S], épouse [W], et M. [B] [W] de leur droit au relogement, à la somme de 78.082,50 euros (soixante-dix-huit-mille-quatre-vingt-deux euros et cinquante centimes), se décomposant de la façon suivante: 

– 70.075 euros au titre de l’indemnité principale ;
– et 8.007,50 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

DONNE acte à l’Établissement public foncier d’Île-de-France qu’il prendra à sa charge les frais de déménagement de Mme [V] [S], épouse [W], et M. [B] [W] ;

CONDAMNE l’Établissement public foncier d’Île-de-France à payer à Mme [V] [S], épouse [W], et M. [B] [W] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Établissement public foncier d’Île-de-France aux dépens de première instance, avec droit de recouvrement direct de Me Karine [Localité 15] conformément à l’article 696 du code de procédure civile.


La greffière, Le juge de l’expropriation,



Anziza SOILIHI Thomas SCHNEIDER

Décision du 24 Juin 2026
Minute n° 26/00085


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-[Localité 1]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION 

du 24 Juin 2026

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle N° RG 25/00141 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3PSW

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 1]

DEMANDEUR :

EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
Monsieur [B] [W]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Karine MENIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [V] [S] épouse [W]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Karine MENIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
INTERVENANT : 
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Madame Leïla CILIRIE, commissaire du Gouvernement 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Monsieur Thomas SCHNEIDER, Magistrat, juge de l’expropriation désigné par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 6]

Madame Anziza SOILIHI, greffière des services judiciaires, présente lors de la mise à disposition


PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 17 décembre 2025
Date des débats : 11 février 2026 ; 18 mars 2026 ; 06 mai 2026
Date de la mise à disposition : 24 Juin 2026






EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [V] [S], épouse [W], et M. [B] [W] sont propriétaires des lots n° 561, 722 et 1698 du bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4], située [Adresse 5] à [Localité 7], ainsi que des 1.507/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble.

La copropriété de l’[Adresse 4] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] à [Cadastre 6].

Le lot n° 561 est un appartement de type F4, situé escalier B, rez-de-chaussée, porte de droite.

Le lot n° 722 est une cave n° 37, située au sous-sol. 

Le lot n° 1698 est une place de stationnement en rez-de-chaussée, située jardin voie n° 30.

Il est renvoyé au procès-verbal de transport annexé au jugement pour une description plus précise des lieux.

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Adresse 6] (ORCOD), comprenant les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Étoile du Chêne Pointu, a été déclarée d’intérêt national et sa mise en œuvre a été confiée à l’Établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF). 

La copropriété est située dans le périmètre de la zone d’aménagement concertée (ZAC) du Bas-[Localité 8] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique par arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019, suite à une enquête conjointe préalable s’étant déroulée du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus. Ses effets ont été prorogés par l’arrêté préfectoral n° 2024-1254 du 23 avril 2024.

Par arrêté préfectoral n° 2022-2575 du 22 septembre 2022, l’ouverture d’une enquête parcellaire a été prescrite sur les biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du Bas [Localité 8], portant notamment sur le bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4].

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 24 octobre 2022 au 25 novembre 2022.

Une enquête parcellaire complémentaire s’est déroulée du 3 au 28 juin 2024.

L’EPFIF a notifié son mémoire valant offres d’indemnisation aux époux [W] par actes signifiés à personne le 20 mars 2025.

Par une requête reçue au greffe le 8 juillet 2025, accompagnée du mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens expropriés.

La réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie défenderesse des offres de l’EPFIF conformément à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation en l’absence d’accord entre les parties.

L’EPFIF a notifié la saisine de la juridiction de l’expropriation aux époux [W] par actes signifiés à personne le 7 juillet 2025.

Par une ordonnance du 17 octobre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 17 décembre 2026 à 9 heures 30 et l’audience au 11 février 2026 à 9 heures 30.

L’EPFIF a notifié cette décision aux époux [W] par actes signifiés à personne le 7 novembre 2025. La date de réception lui a laissé un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire valant offres et celle du transport, conformément à l’article R. 311-14 du code de l’expropriation ; et un délai d’au moins quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport et la date de la visite, conformément à l’article R. 311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation. 

Les époux [W] ont été présents lors du transport sur les lieux.

Ils ont constitué avocat par acte reçu le 17 novembre 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 11 février 2026, a été renvoyée contradictoirement à celle du 18 mars 2026 puis à celle du 6 mai 2026.

L’EPFIF a déposé un mémoire récapitulatif et en réplique, reçu au greffe le 4 mai 2026. Il sollicite la fixation de la valeur des biens de la partie défenderesse selon des indemnités alternatives.

En cas de renonciation au droit au relogement, il demande de fixer l’indemnité à la somme totale de 83.582,50 euros se décomposant ainsi :

– indemnité principale : 75.075 euros (65 m² x 1.155 €/m²), valeur de la cave et place de stationnement intégrée ;
– et indemnité de remploi : 8.507,50 euros.

En cas d’acceptation du droit au relogement, il demande de donner acte de son engagement à prendre en charge les frais de déménagement et de fixer l’indemnité à la somme totale de 71.213 euros se décomposant ainsi :

– indemnité principale : 63.830 euros (65 m² x 982 €/m²), valeur de la cave et place de stationnement intégrée;
– et indemnité de remploi : 7.383 euros.

Les époux [W], dans leurs dernières écritures reçues au greffe le 6 mai 2026, sollicitent une indemnisation en réparation de la dépossession de ses biens d’un montant de 103.503,11 euros, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 93.184,65 euros (65 m² x 1.433,61 €/m²), valeur de la cave et de la place de stationnement intégrée ;
– indemnité de remploi : 10.318,46 euros.

Ils demandent également à la juridiction de condamner l’EPFIF au paiement de la somme de 2.500 euros à leur avocat sur le fondement des articles 699 et 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du Gouvernement, dans ses dernières conclusions datées du 21 novembre 2025, reçues au greffe le 24 novembre 2025, distingue selon deux indemnités alternatives.

En cas de renonciation au droit au relogement, il propose de fixer l’indemnité à la somme totale de 83.583 euros se décomposant ainsi :

– indemnité principale : 75.075 euros (65 m² x 1.155 €/m²), valeur de la cave et place de stationnement intégrée ;
– et indemnité de remploi : 8.508 euros.

En cas d’acceptation du droit au relogement, il propose de fixer l’indemnité à la somme totale de 71.195 euros se décomposant ainsi :

– indemnité principale : 63.814 euros (65 m² x 1.155 €/m² - 11.261 €), valeur de la cave et place de stationnement intégrée;
– et indemnité de remploi : 7.381 euros.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

À l’audience du 6 mai 2026, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires conformément à l’article R. 311-20, alinéa 1er, du code de l’expropriation.

Le jugement a été mis en délibéré au 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

1) Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

1.1) S’agissant des dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié.

Date pour apprécier la consistance des biens :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date de ce jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé).

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon leur consistance à la date à laquelle le présent jugement est rendu, à défaut d’ordonnance d’expropriation.
 
Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens :

Elle se situe un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différée, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal de l’établissement public territorial [Localité 9] [Localité 6] [Localité 9] Est approuvé par le conseil de territoire le 17 décembre 2024 et opposable depuis le 15 janvier 2025. Les parties s’accordent pour retenir le 15 janvier 2025, comme proposé par le commissaire du gouvernement.

Le bien est situé en zone UPCSB3 - zone de projets.

Date pour apprécier la valeur des biens :

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

1.2) S’agissant de la consistance des biens expropriés

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour présentation générale et une description précise des biens à évaluer.

Copropriété du Chêne pointu et de l’[Adresse 7] pointu :

La commune de [Localité 10] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie express n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 11] à [Localité 12] et dessert [Localité 10]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 13]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, est en cours de réalisation.

Les copropriétés du [Adresse 8] et de l’[Adresse 4] sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n’est pas propre à chacune d’elle. La copropriété du [Adresse 8] est composée de 10 bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l’[Adresse 7] Pointu de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que le bâtiment B8 a déjà été démoli.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne Pointu et de l’[Adresse 4] réalisée par la commune de [Localité 10] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.

Le commissaire du Gouvernement indique que les copropriétés du Chêne Pointu et de l’[Adresse 4] sont parmi les copropriétés clichoises les plus en difficulté sur le plan social. Elles ont fait l’objet d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le département de la Seine-[Localité 1] et la commune de [Localité 10] avec pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le plan de sauvegarde a pris fin en 2015. Une opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 9] a été confiée à l’EPFIF et déclarée opération d’intérêt national par décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015. Un nouveau plan de sauvegarde a été institué pour une durée de cinq ans par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017. La copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire en raison d’un important arriéré de charges.

L’expropriant et le commissaire du Gouvernement font état du décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement de l’article L. 522-1 du code de l’expropriation, autorisant l’expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l’ORCOD.

Bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4] :

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne Pointu.

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation composé d’un sous-sol à usage de caves ; d’un rez-de-chaussée à usage d’habitation ; de onze étages à usage d’habitation ; et d’une terrasse portant des séchoirs communs. Il est divisé en quatre corps de bâtiment (A, B, C et D), desservis chacun par un escalier et un ascenseur.

Bien exproprié :

Il comprend plusieurs lots.

Le lot n° 561 : un appartement de type F4, situé escalier B, rez-de-chaussée, porte de droite, d’une superficie habitable de 65 m², ce sur quoi s’accordent les parties.

Il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, des toilettes séparées et une salle de bain ainsi qu’une pièce de vie et trois chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie.

L’EPFIF, l’avocat de la partie expropriée et le commissaire du Gouvernement ont retenu un bon état d’entretien à l’issue du transport, de même que le juge de l’expropriation. Les parties s’entendent à l’audience pour retenir un bon état d’entretien.

Le lot n° 722 : une cave n° 37 située au sous-sol. Elle n’a pas été visitée en raison de la présence de nuisibles.

Le lot n° 1698 : une place de stationnement n° 404, située au rez-de-chaussée, jardin-voie n° 30.

1.3) S’agissant de la situation d’occupation

Il a été constaté lors du transport sur les lieux que le bien est occupé par ses propriétaires, ce sur quoi s’accordent les parties.

La Cour de cassation est d’avis que le relogement du propriétaire-occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié et sa situation n’est pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire (Cass., avis, 16 novembre 2023, pourvoi n° 23-70.011, publié).

Le bien doit donc être évalué en valeur libre.

1.4) S’agissant de la méthode d'évaluation

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Elle est adaptée aux circonstances de l’espèce et sera adoptée par la juridiction.

De plus, la vente d’une place de stationnement comme accessoire d’un appartement est un facteur de plus-value dont il conviendra de tenir compte, le cas échéant, lors de la détermination de la valeur unitaire des biens à évaluer.

Selon l’article L. 314-1, alinéa 1er, du code de l’urbanisme dispose que la personne publique qui a pris l'initiative de la réalisation de l'une des opérations d'aménagement définies dans le présent livre ou qui bénéficie d'une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés, aux obligations prévues ci-après.

L’article L. 314-2, alinéa 1er, du code de l’urbanisme précise que, si les travaux nécessitent l'éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d'expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d'habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes : il doit être fait à chacun d'eux au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d'habitabilité définies par application du troisième alinéa de l'article L. 322-1 du code de la construction et de l'habitation et aux conditions prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 (...).


L’article R. 423-9 du code de l’expropriation prévoit qu’il ne peut être offert un local de relogement à un propriétaire exproprié qui occupe tout ou partie de son immeuble que si cette offre a été acceptée par ce propriétaire avant la fixation des indemnités d'expropriation, afin de permettre au juge et, le cas échéant, à la cour d'appel, de tenir compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités d'expropriation.

La Cour de cassation est d’avis que le propriétaire-occupant, qui accepte d'être relogé, bénéficie d'une réparation en nature d'une partie du préjudice résultant de l'expropriation, devant être prise en compte lors de la fixation des indemnités, en application de l'article R. 423-9 du code de l'expropriation ; que le relogement du propriétaire-occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié et sa situation n'est pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire ; que la prise en compte du relogement lors de la fixation des indemnités, déterminée au regard de l'avantage procuré à l'exproprié et non du coût de ce relogement pour l'expropriant, ne donne pas naissance à une créance de l'expropriant sur l'exproprié ; et que les modalités de prise en compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités relèvent du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond (Cass., avis, 16 novembre 2023, pourvoi n° 23-70.011, publié).

L’EPFIF demande d’appliquer un abattement de 15 % pour tenir compte du droit au relogement du propriétaire-occupant conformément aux jurisprudences de la Cour de cassation et de la cour d’appel de [Localité 6]. Elle rappelle les décisions récentes de la cour d’appel de [Localité 6] qui considère qu’un abattement en pourcentage doit être appliqué, le taux de référence étant de 15 % pour les ORCOD, et qu’au contraire, un abattement forfaitaire est détaché de la valeur vénale du bien.

Le commissaire du Gouvernement propose deux hypothèses selon que le propriétaire renonce ou accepte le droit au relogement et applique un abattement pour relogement de 15 % dans ce dernier cas.

La partie expropriée ne formule pas d’observation à cet égard et ne distingue pas selon qu’elle accepte ou non le droit au relogement.

En l’espèce, il n’est pas allégué ni justifié, au jour où la juridiction statue, que les époux [W] ont accepté d’être relogés dans un local d’habitation par la partie expropriante. Par ailleurs, les défendeurs ne demandent pas de constater sa renonciation au droit au relogement.

Il en résulte qu’à la date du jugement, le juge de l’expropriation ne peut pas être certain que les époux [W] n’ont pas accepté une offre de relogement. Il convient donc, dans ces conditions, de distinguer selon les deux hypothèses, conformément à l’article L. 311-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Les modalités de prise en compte du relogement relèvent du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond et peuvent notamment prendre la forme d’un abattement fixe ou en pourcentage, comme l’expose la Cour de cassation dans l’avis précité.

L’application d’un abattement pour relogement ne correspond pas à une moins-value résultant de l’état d’occupation du bien, mais constitue une compensation de l’obligation de l’expropriant de reloger l’occupant. La cour d’appel de [Localité 6] a eu l’occasion de le rappeler dans de récents arrêts ([Localité 6], pôle 4, chambre 7, 20 novembre 2025, RG n° 24/09435 ; 27 novembre 2025, RG n° 24/20157).

Le juge de l’expropriation estime qu’il n’est pas opportun de déterminer l’abattement pour relogement par application d’un pourcentage à la valeur vénale du bien exproprié au motif que l’avantage procuré par le relogement n’est pas directement corrélé à cette valeur.

Il convient plutôt de déterminer un quantum fixe au regard de la situation concrète des époux [W] et des caractéristiques du bien exproprié. 

En effet, cet avantage en nature est d’autant plus grand que les propriétaires présentent des contraintes particulières, notamment un handicap, une situation professionnelle ou la taille du foyer familial. Les logements à loyer modéré de grande taille ou adaptés au handicap étant les plus difficiles à obtenir.

Les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir que les époux [W] ont des enfants à charge ou qu’ils présentent une situation particulière, de sorte qu’il convient de considérer qu’un relogement dans un appartement de taille et de situation équivalentes à celui dont ils sont privés est de nature à répondre à leurs besoins.

Le relogement leur éviterait des recherches et des démarches administratives importantes et qu’ils seraient déchargés de l’aléa de la recherche d’un nouveau domicile. La commune de [Localité 10] étant qualifiée de zone tendue, compte tenu du droit au relogement prioritaire, ils seraient relogés dans un logement décent, en bon état d’entretien et adapté à leur situation personnelle et familiale.

Pour l’ensemble de ces motifs, il est opportun de fixer l’abattement pour relogement à 5.000 euros.

2) Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe les indemnités en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante, par le commissaire du gouvernement et par la partie expropriée, à un montant compris entre 71.213 euros, montant total offert par l’EPFIF en cas d’acceptation du droit au relogement, et 103.503,11 euros, montant total demandé par la partie expropriée.

2.1) S’agissant de l’indemnité principale

L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement, de la cave et de la place de stationnement ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots. 

La valeur des biens dont la partie défenderesse est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison par les parties et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.

Il a été précédemment exposé les propositions des parties pour fixer l’indemnité principale.

L’EPFIF propose des termes de comparaison (DEM), contenus dans deux tableaux, qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans des bâtiments de même taille de la résidence du [Etablissement 1] et de l’[Adresse 4], publiées entre 2016 et 2025. 

Il a été retenu que le bien exproprié est en bon état d’entretien et en valorisation libre. Les termes de comparaison portant sur des biens considérés dans un autre état seront écartés dès lors que la différence de consistance ne permet pas une juste comparaison. Ne seront donc examinés que les termes de comparaison, ci-après reproduits, portant sur des cessions d’appartements dont la consistance est similaire aux biens litigieux. Par ailleurs, les termes de comparaison portant sur des cessions antérieures à 2022 seront écartés, dès lors que leur ancienneté ne permet pas de s’assurer que le prix reflète le marché immobilier actuel. Ils seront reproduits et numérotés ci-après à défaut de numérotation prévue dans les tableaux produits.

Réf.
Lots
[Adresse 10]
Surface
(m²)
Etat d’entretien
Prix/m² (€)
Situation d’occupation
Date de publication
Référence de publication
DEM 1
360
441
[Immatriculation 1]
55,93
bon
1.155
libre
12/12/2023
2023P 28364
DEM 2
374
504
[Immatriculation 2]
65,81
bon
1.155
libre
25/09/2023
2023P 22194
DEM 3
646
777
[Immatriculation 3]
56,06
bon
1.155
libre
28/03/2022
2022P 8457
DEM 4
392
439
[Immatriculation 4]
55,80
bon
1.155
libre
21/02/2023
2023P 4353
DEM 5
543
686
[Immatriculation 5]
56,17
bon
1.155
libre
23/08/2023
2023P 19958
DEM 6
607
844
[Immatriculation 6]
56,13
bon
1.155
libre
24/11/2023
2023P 27078
DEM 7
560
721
[Immatriculation 7]
65,18
bon
1.155
libre
06/02/2024
2024P 2924

L’EPFIF retient une valeur unitaire de 1.155 euros pour un bien en bon état d’entretien et en valorisation libre.

La partie défenderesse estime que l’offre est insuffisante et ne reflète pas la valeur réelle du bien, faisant valoir le facteur de plus-value lié à la mise en service du tramway T4 en 2019.

Le commissaire du Gouvernement ne formule pas d’observation dès lors que les termes concernent des mutations publiées de 2017 à 2024, qui ont pour objet des biens situés dans les bâtiments B4 et B11 (R+10), de même nature et état d’entretien.

L’EPFIF ne produit aucune pièce permettant d’établir que des accords sont intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées. Les dispositions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent donc pas. Les cessions de biens situées dans la copropriété du [Localité 14] produites à titre de terme de comparaison seront examinées au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats.

En l’espèce, les termes de comparaison DEM n° 1 à 7 portent sur des cessions récentes de biens situés dans la même copropriété, en valeur libre, et présentant des caractéristiques similaires s’agissant du bâtiment, de la surface et de l’état d’entretien. Ils sont donc retenus pour la comparaison.

Les époux [W] proposent de retenir une valeur unitaire de 1.433,61 euros/m² en considération, d’une part, des évaluations publiées sur le site Etalab pour des ventes intervenues au [Adresse 11] de 2023 à 2025 et, d’autre part, des estimations réalisées sur des sites d’agences immobilières pour une valeur moyenne comprise entre 2.026 et 2.197 euros/m².

L’EPFIF conteste la valeur probante des références évoquées par la partie expropriée aux motifs qu’elles ne sont pas assorties de références de publication permettant d’identifier les actes de mutation et de solliciter leur communication auprès du service de la publicité foncière, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation ; et que les estimations des sites d’agences immobilières sont indicatives, abstraites et non contradictoires, de sorte qu’elles ne peuvent pas constituer des termes de comparaison pertinents.

Le commissaire du Gouvernement ne formule pas d’observation, ses conclusions étant antérieures à celles des époux [W].

En l’espèce, l’avis de valeur issu d’un site immobilier en ligne ne constitue pas un terme de comparaison pertinent, faute notamment de pouvoir s’assurer de sa méthodologie, et doit être écarté. 

Les cessions issues de la base de données Etalab DVF ne comportent pas de référence de publication. Cela empêche, le cas échéant, l’obtention auprès du service de la publicité foncière des actes de mutation concernés, et ne met pas les parties en mesure d’en débattre contradictoirement, ce qui viole le principe de la contradiction conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, pourvoi n° 23-19.783, publié).

Par conséquent, aucun terme de comparaison proposé par la partie expropriée n’est retenu.

Le commissaire du Gouvernement propose vingt-huit termes de comparaison (CG) qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans des bâtiments de même taille de la résidence du [Etablissement 1] et de l’[Adresse 4], publiées entre 2021 et 2025. 

Il a été retenu que le bien exproprié est en bon état d’entretien et en valorisation libre. Les termes de comparaison portant sur des biens considérés dans un autre état seront écartés (CG n° 1 à 4 et 10 à 28) dès lors que la différence de consistance ne permet pas une juste comparaison. Ne seront donc examinés que les termes de comparaison, ci-après reproduits, portant sur des cessions d’appartements dont la consistance est similaire aux biens litigieux.

Réf.

Lots
[Adresse 10]
Type
Surface
(m²)
Etat d’entretien
Prix
(hors remploi)
Prix/m² (€)
Situation d’occupation
Référence de publication
et date de mutation
CG 5
(DEM 4)
392
439
[Immatriculation 4]
F3
55,80
bon
64.449
1.155
libre
2023P 4353
12/01/2023
CG 6
(DEM 5)
543
686
[Immatriculation 5]
F3
56,17
bon
64.876
1.155
libre
2023P 19958
25/07/2023
CG 7
(DEM 6)
607
844
[Immatriculation 6]
F3
56,13
bon
64.830
1.155
libre
2023P 27078
23/11/2023
CG 8
(DEM 7)
560
721
[Immatriculation 7]
F4
65,18
bon
75.283
1.155
libre
2024P 2924
30/01/2024
CG 9
604
841
[Immatriculation 8]
F3
56,10
bon
64.796
1.155
libre
2025P 08872
17/04/2025

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir une valeur unitaire de 1.155 euros pour un bien en bon état d’entretien et en valorisation libre.

L’EPFIF souligne que les termes de comparaison produits par le commissaire du Gouvernement sont précis, pertinents et parfaitement comparables au motif qu’ils portent sur des mutations de biens situés dans des bâtiments similaires et présentant des caractéristiques strictement analogues s’agissant de la localisation, de leur nature et de l’état d’entretien dans un environnement de copropriété fortement dégradé.

La partie défenderesse formule les mêmes observations que celles concernant les termes de référence de l’EPFIF.

En l’espèce, les termes de comparaison CG n° 5 à 8 correspondent à des termes de comparaison de l’EPFIF qui sont déjà retenus pour la comparaison.

Le terme de comparaison CG n° 9 porte sur une cession récente d’un bien situé dans la même copropriété, en valeur libre, et présentant des caractéristiques similaires s’agissant du bâtiment, de la surface et de l’état d’entretien. Ils est donc retenu pour la comparaison.

En conséquence, les termes de comparaison DEM n° 1 à 7 et CG n° 5 à 9 sont retenus pour une valeur unitaire moyenne de 1.155 euros/m².

La valeur unitaire est donc fixée à 1.155 euros/m².

Les parties conviennent que la surface utile du bien litigieux est de 65 m².

En cas de renonciation au droit au relogement, l’indemnité principale de dépossession est donc égale à 75.075 euros (65 m² x 1.155 €/m²).

En cas d’acceptation du droit au relogement, l’indemnité principale de dépossession est donc égale à 70.075 euros (65 m² x 1.155 €/m² - 5.000 €) après abattement pour relogement.

2.2) S’agissant de l’indemnité de remploi

Aux termes de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

En cas de renonciation au droit au relogement, elle a pour base l’indemnité principale fixée à 75.075 euros et sera liquidée comme suit :

– 20% sur 5.000 euros = 1.000 euros ;
– 15% sur 10.000 euros = 1.500 euros ;
– et 10% sur 60.075 euros = 6.007,50 euros ;

Montant total de l’indemnité de remploi : 8.507,50 euros.

En cas d’acceptation du droit au relogement, elle a pour base l’indemnité principale fixée à 70.075 euros et sera liquidée comme suit :

– 20% sur 5.000 euros = 1.000 euros ;
– 15% sur 10.000 euros = 1.500 euros ;
– et 10% sur 55.075 euros = 5.507,50 euros ;

Montant total de l’indemnité de remploi : 8.007,50 euros.

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces développements que l’indemnité totale de dépossession foncière est fixée :

En cas de renonciation au droit au relogement, à 83.582,50 euros et se décompose de la manière suivante :

– 75.075 euros au titre de l’indemnité principale ;
– et 8.507,50 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

En cas d’acceptation du droit au relogement, à 78.082,50 euros et se décompose de la manière suivante :

– 70.075 euros au titre de l’indemnité principale ;
– et 8.007,50 euros au titre de l’indemnité de remploi. 
Par ailleurs, il sera donné acte de l’engagement de l’EPFIF de prendre à sa charge les frais de déménagement des époux [W], conformément à sa demande non contestée par les autres parties.

3) Sur les frais de procédure

En application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF, expropriant, supporte seule les dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la demande de la partie défenderesse, il est équitable de condamner l’EPFIF, tenue aux dépens, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, la condamnation aux dépens sera assortie au profit de Me Karine [Localité 15] du droit de recouvrer directement contre l’EPFIF, partie condamnée, les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.


***





































PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ANNEXE au présent jugement le procès-verbal de transport du 17 décembre 2025 ;

FIXE l’indemnité due par l’Établissement public foncier d’Île-de-France à Mme [V] [S], épouse [W], et M. [B] [W] au titre de la dépossession des lots n° 561 (appartement), 722 (cave) et 1698 (place de stationnement) du bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne Pointu, situés [Adresse 5] à [Localité 7], ainsi que les 1.507/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble, en valeur libre, selon deux hypothèses alternatives :

En cas de renonciation par Mme [V] [S], épouse [W], et M. [B] [W] à leur droit au relogement, à la somme de 83.582,50 euros (quatre-vingt-trois-mille-cinq-cent-quatre-vingt-deux euros et cinquante centimes), se décomposant de la façon suivante: 

– 75.075 euros au titre de l’indemnité principale ;
– et 8.507,50 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

En cas d’acceptation par Mme [V] [S], épouse [W], et M. [B] [W] de leur droit au relogement, à la somme de 78.082,50 euros (soixante-dix-huit-mille-quatre-vingt-deux euros et cinquante centimes), se décomposant de la façon suivante: 

– 70.075 euros au titre de l’indemnité principale ;
– et 8.007,50 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

DONNE acte à l’Établissement public foncier d’Île-de-France qu’il prendra à sa charge les frais de déménagement de Mme [V] [S], épouse [W], et M. [B] [W] ;

CONDAMNE l’Établissement public foncier d’Île-de-France à payer à Mme [V] [S], épouse [W], et M. [B] [W] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Établissement public foncier d’Île-de-France aux dépens de première instance, avec droit de recouvrement direct de Me Karine [Localité 15] conformément à l’article 696 du code de procédure civile.


La greffière, Le juge de l’expropriation,



Anziza SOILIHI Thomas SCHNEIDER

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  en commun : code de l'urbanisme L314-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-8, code de l'urbanisme L314-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de la construction et de l'habitation L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L522-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R423-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00114

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'urbanisme L314-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de la construction et de l'habitation L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R423-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 28 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 24/00180

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L522-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 6 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00109

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L522-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 24 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00124

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L522-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 24 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00106

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L522-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 1 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00107

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L522-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 2 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00110

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'urbanisme L314-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de la construction et de l'habitation L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R423-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

Mise à jour de la source le 2026-06-25T18:45:14.850Z.