Tribunal judiciaire de Bobigny, Expropriations 1, 1 juillet 2026, n° 25/00107

Exposé du litige

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 25 mars 2026
Date des débats : 13 mai 
Date de la mise à disposition : 01 juillet 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [R] [G], épouse [M], et M. [B] [M] sont propriétaires des lots n° 547 et 728 du bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne pointu, située [Adresse 4] à [Localité 6], ainsi que des 1.402/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble.

La copropriété de l’Étoile du Chêne pointu est édifiée sur les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] à [Cadastre 6].

Le lot n° 547 est un appartement de type F3, situé bâtiment B12, escalier A, 7e étage, 4e porte.

Le lot n° 728 est une cave n° 43, située sous-sol. 

Il est renvoyé au procès-verbal de transport annexé au jugement pour une description plus précise des lieux.

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Adresse 5] (ORCOD), comprenant les copropriétés du Chêne pointu et de l’Étoile du Chêne pointu, a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF). 

La copropriété est située dans le périmètre de la zone d’aménagement concertée (ZAC) du Bas [Localité 7] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique par arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019, suite à une enquête conjointe préalable s’étant déroulée du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus. Ses effets ont été prorogés par l’arrêté préfectoral n° 2024-1254 du 23 avril 2024.

Par arrêté préfectoral n° 2022-2575 du 22 septembre 2022, l’ouverture d’une enquête parcellaire a été prescrite sur les biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du Bas [Localité 7], portant notamment sur le bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 6] pointu.

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 24 octobre 2022 au 25 novembre 2022.

Par arrêté n° 2024-3398 du 12 septembre 2024, le préfet de Seine-[Localité 1] a autorisé la prise de possession anticipée des biens de l’immeuble B12.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue par le juge de l’expropriation le 17 septembre 2025 au profit de l’EPFIF.

L’EPFIF a notifié son mémoire valant offres d’indemnisation à la partie défenderesse par actes signifiés à personne le 24 mars 2025.

Par une requête reçue au greffe le 8 juillet 2025, accompagnée du mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens expropriés.

Par une requête identique reçue au greffe le 9 juillet 2025, accompagnée du mémoire valant offres, l’EPFIF a une nouvelle fois saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens expropriés.

La réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie défenderesse des offres de l’EPFIF conformément à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation en l’absence d’accord entre les parties.

L’EPFIF a notifié à la partie défenderesse la saisine de la juridiction de l’expropriation par actes signifiés par dépôt à l’étude le 8 juillet 2025.

Les époux [M] ont constitué avocat par acte du 9 septembre 2025.

Par une ordonnance du 14 janvier 2026, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 7 janvier 2026 à 9 heures 30.

Le transport a été annulé en raison des conditions météorologiques.

Par une nouvelle ordonnance du 26 janvier 2026, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 25 mars 2026 à 9 heures 30 et l’audience au 13 mai 2026 à 9 heures 30.

L’EPFIF a notifié cette décision à la partie défenderesse par actes signifiés à personne le 9 février 2026. La date de réception lui a laissé un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire valant offres et celle du transport, conformément à l’article R. 311-14 du code de l’expropriation ; et un délai d’au moins quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport et la date de la visite, conformément à l’article R. 311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation. 

Les époux [M] ont été présents lors du transport sur les lieux.

L’EPFIF a déposé un mémoire récapitulatif et en réplique, reçu au greffe le 13 mai 2026. Il sollicite la fixation de la valeur des biens de la partie défenderesse à un montant de 34.457,60 en valeur occupée, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 30.416 euros (56 m² x 660 €/m² x 0,85 - 1.000 €), valeur de la cave intégrée ;
– indemnité de remploi : 4.041,60 euros.

Il demande de rejeter l’indemnité pour perte de revenus locatifs ou, subsidiairement, de la limiter à la somme de 5.046 euros correspondant à six mois de loyers.

Mme [R] [G], épouse [M], et M. [B] [M], dans leurs dernières écritures reçues au greffe le 13 mai 2026, sollicitent une indemnisation en réparation de la dépossession de ses biens d’un montant de 85.547 euros, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 69.216 euros (56 m² x 1.236 €/m²), valeur de la cave et de la place de stationnement intégrée, en valeur occuiée ;
– indemnité de remploi : 7.921 euros. ; 
– indemnités accessoires pour perte de revenus locatifs : 8.410 euros (10 mois x 841 €).

Ils demandent de condamner l’EPFIF aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du gouvernement, dans ses dernières conclusions datées du 17 décembre 2025, reçues au greffe le 18 décembre 2025, distingue selon la situation d’occupation des biens.


En valeur libre, il propose une indemnité de 57.496 euros, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 51.360 euros (56 m² x 935 €/m² - 1.000 €), valeur de la cave intégrée ;
– indemnité de remploi : 6.136 euros.

En valeur occupée, il propose une indemnité de 48.856,60 euros, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 43.506 euros (56 m² x 935 €/m² x 0,85 - 1.000 €), valeur de la cave intégrée ;
– indemnité de remploi : 5.350,60 euros.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Les époux [M] se sont faits représenter à l’audience par un avocat. 

À cette audience, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires conformément à l’article R. 311-20, alinéa 1er, du code de l’expropriation.

Le jugement a été mis en délibéré au 1er juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIVATION

1) Sur la jonction des instances

L’article 367, alinéa 1er, du code de procédure civile prévoit que le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Les deux requêtes déposées par l’EPFIF les 8 et 9 juillet 2025 sont identiques et ont le même objet, à savoir la fixation de l’indemnité revenant aux époux [M] pour la dépossession des lots n° 547 et 728 de la copropriété de l’Étoile du Chêne pointu.

Les parties ne se sont pas opposées à la jonction des instances, qui est dans l’intérêt d’une bonne justice de les juger ensemble.

Les instances RG n° 25/00107 et RG n° 25/00135 seront donc jointes.

2) Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.


Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

2.1) S’agissant des dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes afin d’évaluer la valeur vénale du bien exproprié.

Date pour apprécier la consistance du bien :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date de ce jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé).

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon leur consistance à la date à laquelle le présent jugement est rendu, à défaut d’ordonnance d’expropriation.
 
Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif du bien :

Elle se situe un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différée, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal de l’établissement public territorial [Localité 8] [Localité 5] [Localité 8] Est approuvé par le conseil de territoire le 17 décembre 2024 et opposable depuis le 15 janvier 2025. Les parties s’accordent pour retenir le 15 janvier 2025, comme proposé par le commissaire du gouvernement.

Ils sont situés en zone UPCSB3 – zone de projets.

Date pour apprécier la valeur du bien :

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon leur consistance au 17 septembre 2025, date de l’ordonnance d’expropriation.

2.2) S’agissant de la consistance du bien exproprié

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour présentation générale et une description précise des biens à évaluer.



Copropriété du Chêne pointu et de l’[Adresse 6] pointu :

La commune de [Localité 9] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie express n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 10] à [Localité 11] et dessert [Localité 9]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 12]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, est en cours de réalisation.

Les copropriétés du Chêne pointu et de l’Étoile du Chêne pointu sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n’est pas propre à chacune d’elle. La copropriété du Chêne pointu est composée de 10 bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l’[Adresse 6] pointu de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que le bâtiment B8 a déjà été démoli.

L’EPFIF et le commissaire du gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l’[Adresse 6] pointu réalisée par la commune de [Localité 9] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.

Le commissaire du gouvernement indique que les copropriétés du Chêne pointu et de l’[Adresse 6] pointu sont parmi les copropriétés clichoises les plus en difficulté sur le plan social. Elles ont fait l’objet d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le département de la Seine-[Localité 1] et la commune de [Localité 9] avec pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le plan de sauvegarde a pris fin en 2015. Une opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit [Adresse 7] a été confiée à l’EPFIF et déclarée opération d’intérêt national par décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015. Un nouveau plan de sauvegarde a été institué pour une durée de cinq ans par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017. La copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire en raison d’un important arriéré de charges.

L’expropriant et le commissaire du gouvernement font état du décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement de l’article L. 522-1 du code de l’expropriation, autorisant l’expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l’ORCOD.

Bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne pointu :

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne pointu.

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation composé d’un sous-sol à usage de caves ; d’un rez-de-chaussée à usage d’habitation ; de onze étages à usage d’habitation ; et d’une terrasse portant des séchoirs communs. Il est divisé en quatre corps de bâtiment (A, B, C et D), desservis chacun par un escalier et un ascenseur.

Bien exproprié :

Il comprend plusieurs lots.

Le lot n° 547 : un appartement de type F3, situé escalier A, 7e étage, 4e porte, d’une superficie habitable de 56 m².

Il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, des toilettes séparées et une salle de bain ainsi qu’une pièce de vie et deux chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie.

Le lot n° 728 : une cave n° 43 située au sous-sol. Elle n’a pas été visitée en raison de la présence de nuisibles.

2.3) S’agissant de l’état d’entretien

L’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat.

L’EPFIF estime qu’un mauvais état d’entretien doit être retenu au motif que l’état moyen constaté lors du transport et repris par les autres parties résulte des travaux de sécurisation et de travaux récemment effectués par le propriétaire, quelques temps avant l’ordonnance d’expropriation, afin de modifier artificiellement l’appréciation de l’état réel du bien au jour de référence.

Le commissaire du gouvernement estime, dans ses conclusions et à l’audience, que le bien est dans un état moyen d’entretien.

Les époux [M] retiennent également un état moyen d’entretien dans leur mémoire.

En l’espèce, le juge de l’expropriation a constaté un état d’entretien moyen à l’issue du transport sur les lieux, après avoir entendu les observations des parties. Il n’a pas été tenu compte, pour cette évaluation, du remplacement des fenêtres en PVC double vitrage, qui résulte des travaux de sécurisation réalisés par l’EPFIF.

Par ailleurs, l’EPFIF n’apporte aucune pièce afin de démontrer que les époux [M] ont réalisé des travaux dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée, ni ne décrit la nature des travaux qui auraient été réalisés à cette fin.

Aucun élément n’est donc de nature à remettre en cause la constatation d’un état moyen d’entretien, qui sera retenu pour la comparaison.






2.4) S’agissant de la situation locative

L’EPFIF et les époux [M] considèrent, dans leurs dernières écritures, que l’appartement est occupé par un tiers et évaluent les biens en valeur occupée.

Le commissaire du gouvernement évalue les biens selon une alternative en fonction de l’état d’occupation des biens qui sera constaté lors de la visite judiciaire des biens, en valeur libre et en valeur occupée, ayant rédigé ses conclusions antérieurement au transport sur les lieux.

Les époux [M] ne produisent pas de bail d’habitation, qu’ils disent avoir perdu. Toutefois, il a été constaté par les parties présentes lors de la visite des lieux que l’appartement était occupé par une locataire, comme consigné dans le procès-verbal de transport.

Les biens sont évalués selon leur consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation du 17 septembre 2025. Lors de la visite des lieux le 25 mars 2026, les biens de la partie défenderesse étaient occupés par un tiers. Aucune des parties ne faisant état d’une modification de l’état d’occupation de l’appartement entre ces deux dates, les biens sont évalués en valeur occupée.

2.5) S’agissant de la méthode d'évaluation

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Elle est adaptée aux circonstances de l’espèce et sera adoptée par la juridiction.

De plus, la vente d’une place de stationnement comme accessoire d’un appartement est un facteur de plus-value dont il conviendra de tenir compte, le cas échéant, lors de la détermination de la valeur unitaire des biens à évaluer.

3) Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe les indemnités en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante, par le commissaire du gouvernement et par la partie expropriée, à un montant, en valeur occupée, compris entre 34.457,60 euros, montant total offert par l’EPFIF et 85.547 euros, montant total demandé par la partie expropriée, le montant proposé par le commissaire du gouvernement étant compris entre ces deux sommes.

3.1) S’agissant de l’indemnité principale

L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement et de la cave ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots. 

La valeur des biens dont la partie défenderesse est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison par les parties et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.

Il a été précédemment exposé les propositions des parties pour fixer l’indemnité principale.

L’EPFIF propose des termes de comparaison (DEM), contenus dans deux tableaux, qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans des bâtiments de même taille de la résidence du [Etablissement 1] pointu et de l’Étoile du Chêne pointu, publiées entre 2016 et 2025.

Il a été retenu que le bien exproprié est en état moyen d’entretien et en valorisation occupée. Les termes de comparaison portant sur des biens considérés dans un autre état seront écartés dès lors que la différence de consistance ne permet pas une juste comparaison. Ne seront donc examinés que les termes de comparaison, ci-après reproduits, portant sur des cessions d’appartements dont la consistance est similaire aux biens litigieux. Par ailleurs, les termes de comparaison portant sur des cessions antérieures à 2022 seront écartées, dès lors que leur ancienneté ne permet pas de s’assurer que le prix reflète le marché immobilier actuel. Ils seront reproduits et numérotés ci-après à défaut de numérotation prévue dans les tableaux produits.

Réf.
Lots
[Adresse 8]
Surface
(m²)
Etat d’entretien
Prix/m² (€)
Situation d’occupation
Date de publication
Référence de publication
DEM 1
361
509
[Immatriculation 1]
66,93
moyen
795
occupé
12/03/2024
2024P 5384
DEM 2
683
800
[Immatriculation 2]
56,23
moyen
935
occupé
13/05/2022
2022P 13076
DEM 3
630
804
[Immatriculation 3]
55,96
moyen
795
occupé
13/07/2022
2022P 19834
DEM 4
592
734
[Immatriculation 4]
56
moyen
795
occupé
02/08/2022
2022P 22185
DEM 5
659
780
[Immatriculation 5]
55,47
moyen
795
occupé
29/11/2022
2022P 33586
DEM 6
671
812
[Immatriculation 6]
55,47
moyen
795
occupé
29/11/2022
2022P 33586
DEM 7
615
852
[Immatriculation 7]
56,21
moyen
795
occupé
06/12/2022
2022P 34272
DEM 8
387
436
[Immatriculation 8]
57
moyen
795
occupé
11/07/2022
2022P 19529
DEM 9
667
814
[Immatriculation 9]
56,03
moyen
795
occupé
26/10/2022
2022P 30240
DEM 10
588
699
[Immatriculation 10]
56,26
moyen
794,99
occupé
23/05/2023
2023P 1[Immatriculation 11]
660
823
[Immatriculation 12]
67,17
moyen
795
occupé
07/06/2023
2023P 1[Immatriculation 13]
564
757
[Immatriculation 14]
56,34
moyen
795
occupé
22/08/2023
2023P 1[Immatriculation 15]
605
842
[Immatriculation 16]
56,39
moyen
795
occupé
21/09/2023
2023P 2[Immatriculation 17]
395
475
[Immatriculation 18]
56,38
moyen
795
occupé
20/09/2023
2023P 2[Immatriculation 19]
527
692
[Immatriculation 20]
56,27
moyen
795
occupé
14/12/2023
2023P 28548
DEM 16
523
694
[Immatriculation 21]
56,05
moyen
795
occupé
18/12/2023
2023P 28791
DEM 17
662
797
[Immatriculation 22]
56,91
moyen
795
occupé
15/04/2024
2024P 7892
DEM 18
528
740
[Immatriculation 23]
66,74
moyen
795
occupé
09/10/2024
2024P 20651

L’EPFIF considère que le juge de l’expropriation doit tenir compte des mutations amiables intervenues entre l’autorité expropriante et des propriétaires au sein d’une opération d’aménagement ayant fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique. Il conteste l’existence d’un marché captif, les termes résultant de cessions amiables consenties par des propriétaires pour éviter une procédure judiciaire de fixation de l’indemnité. Il estime que ces termes doivent être privilégiés en raison de l’état de dégradation des bâtiments situés dans l’ORCOD qui révèle l’existence d’un micro-marché.

Il considère que l’état d’entretien indiqué est probant dès lors que les expropriés peuvent consulter les actes de vente et ses annexes, notamment une lettre de la direction nationale d’interventions domaniales valant avis du domaine, qui précise la valorisation du bien selon un tableau tenant compte de l’état d’entretien. Il estime que ces constats sont confirmés par le commissaire du gouvernement, qui se fonde sur les mêmes avis du domaine. Cette convergence des analyses atteste du caractère objectif, cohérent et contradictoire des références produites. 

Les époux [M] critiquent les termes de comparaison de l’EPFIF aux motifs que sa pièce n° 1 contient un tableau avec soixante-quartorze ventes amiables, sans aucune référence de publication, et que la pièce n° 2 concerne des cessions réalisées dans le bâtiment B4 entre 2017 et 2023, alors que les ventes de 2022 et 2023 ne mentionnent pas de référence de publication et que celles antérieures à 2022 sont trop anciennes et ne peuvent pas être prises en compte. Ils contestent l’indication unilatérale de l’état d’entretien des biens par l’EPFIF. Ils ajoutent que la proposition de l’EPFIF résulte d’un marché captif et de références à des prix identiques suivant une grille.

Le commissaire du gouvernement ne formule pas d’observation dès lors que les termes concernent des mutations publiées de 2017 à 2025, qui ont pour objet des biens situés dans les bâtiments B4 et B11 (R+10), de même nature et état d’entretien.

En l’espèce, l’EPFIF ne produit aucune pièce permettant d’établir que des accords sont intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées. Les dispositions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent donc pas. Les cessions de biens situées dans la copropriété du [Localité 13] produites à titre de terme de comparaison seront examinées au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats.

Contrairement à ce que soutient la partie défenderesse, les termes de comparaison produits par l’EPFIF comportent des références de publication. Ils portent des cessions amiables dont le prix résulte, non pas d’un barème, mais du consentement des parties et qui reflète donc le marché immobilier.

S’agissant de l’indication de l’état d’entretien, l’avis du domaine (pièce du demandeur n° 5) contient un barème pour les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu évaluant les biens dans un grand bâtiment, en valeur libre et en état moyen d’entretien, à une valeur unitaire de 795 euros/m². L’EPFIF soutient avoir acquis les biens cités en référence en considération de ce barème. Cela apparaît cohérent avec les termes de référence du commissaire du gouvernement, qui retient également un état moyen d’entretien pour les biens cédés, libres d’occupation et situés dans de grands bâtiments, pour une valeur de 795 euros/m². Au contraire, les époux [M] ne produisent pas les actes de cession afin de remettre en cause ces éléments, que le juge de l’expropriation estime suffisants à établir la conformité de l’état d’entretien mentionné.

Le terme de comparaison DEM n° 2 présente une valeur unitaire de 935 euros/m². Il s’agit du seul terme présentant une telle valeur pour un bien en état moyen d’entretien et libre d’occupation, tous les autres ayant une valeur unitaire de 795 euros/m². Au regard des autres termes produits par l’EPFIF, cette valeur correspond manifestement à un bien en état moyen d’entretien, en valorisation libre. Il ne présente pas une valeur probante suffisante et sera écarté de la comparaison.

Les termes de comparaisons DEM n° 1 et 3 à 18 portent sur des cessions récentes de biens situés dans la même copropriété, en valeur occupée, et présentant des caractéristiques similaires s’agissant du bâtiment, de la surface et de l’état d’entretien. Ils sont donc retenus pour la comparaison pour une valeur unitaire moyenne de 795 euros/m².

Les époux [M] proposent vingt-et-un termes de comparaison portant sur des cessions réalisées entre janvier 2025 et avril 2026 à [Localité 9], dans un rayon de 500 mètres. Ils estiment que les références disponibles du la base de données Patrim sont valables selon la jurisprudence de la Cour de cassation. Ils considèrent que le juge de l’expropriation, dans des jugements rendus en 2022 et 2023 concernant les bâtiments B10 et B3, a tenu compte des cessions réalisées sur des copropriétés voisine du Chêne pointu. Ils estiment que la [Adresse 9] [Adresse 10] est comparable à l’immeuble à évaluer s’agissant d’un bâtiment de huit étages, avec des valeurs unitaires allant de 1.676,80 euros/m² à 1.677 euros/m².

L’EPFIF considère que les références issues d’Etalab ou DVF comportent des imprécisions et erreurs qui ne permettent pas d’avoir des informations fiables sur la consistance matérielle et juridique des biens, notamment du fait d’indemnités principales et accessoires non distinguées. Il conteste les références portant sur des biens situés en dehors de l’ORCOD-IN, dans les résidences Sévigné et [Adresse 11] [Localité 14], aux motifs que ces copropriétés ont fait l’objet de travaux lourds et structurants dans le cadre d’une plan de redressement. Il ajoute que la résidence [Localité 15] présente une situation financière imcomparable.

En l’espèce, la juridiction relève que les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu présentent un état très dégradé sur les plans matériel et financier. Il est, en effet, relevé par l’EPFIF que les bâtiments ont fait l’objet d’un arrêté de péril sur les équipements communs d’immeuble le 24 août 2015, d’un arrêté de péril le 3 septembre 2018, puis d’une levée partielle de péril le 29 octobre 2019. Les bâtiments sont dans l’attente de leur démolition ou, pour les plus petits, d’une réhabilitation importante. Le transport sur les lieux a permis de confirmer cet état de dégradation.

Au contraire, le constat établi par un commissaire de justice le 25 mars 2025 révèle que les bâtiments des résidences [Localité 15] et [Adresse 10] sont en très bon état d’entretien s’agissant de la façade et des parties communes extérieures et qu’ils ont récemment fait l’objet de travaux importants.

Il n’est pas contesté que la copropriété de la résidence [Localité 15] fait l’objet de plans de sauvegarde en 2021 et de travaux importants sur sa structure et ses réseaux. Il est par ailleurs démontré par l’EPFIF que les travaux de mise en sécurité ont été clôturés en novembre 2021 et que la copropriété a fait l’objet de travaux des parties communes en 2023.

Le mauvais état de la copropriété du Chêne pointu, tant sur le plan de son état d’entretien que de sa situation financière, ne permet pas de la comparer avec les copropriétés voisines.

Il en résulte que les termes de comparaison portant sur des cessions de biens situés dans les copropriétés des résidences [Localité 15] et [Localité 16] sont écartés.

Les autres termes de comparaison sont ci-après reproduits.

Réf.

Adresse et cadastre
Type
Surface utile (m²)
Prix (€)
Prix/m² (€)
Date de mutation
Référence de publication
DEF 1
[Adresse 12]
14//AL/267//5078 et 5009
F3
50
[Localité 17]
2.260
30/01/2025
2025P 02734
DEF 2
[Adresse 13]
14//AL/267//5829 et 5854
F3
[Adresse 14]
[Localité 18]
1.900
16/02/2026
2026P 05348
DEF 3
[Adresse 15]
14//AM/15/674 et 795
F3
56
48.478
865,69
11/03/2025
2025P 6075
DEF 4
[Adresse 15]
14//AM//15/841, 1624 et 604
F3
56
72.275
1.290.63
17/04/2025
2025P 08872
DEF 5
[Adresse 15]
14/AM/15//629 et 781
F3
[Adresse 16]
54.724
977,21
29/07/2025
[Localité 19]
DEF 6
[Adresse 17]
14/AM/15/723, 562 et 1591
F3
[Adresse 16]
85.700
1.530,36
17/07/2025
2025P 15982
DEF 7
[Adresse 18]
14//AM/15//1873, 1241 et 1294
F3
[Adresse 16]
81.441
1.454,30
25/09/2025
2025P 23298
DEF 8
[Adresse 19]
14//AT/61/152 et 1152
F3
51
80.000
1.568,63
30/04/2025
2025P 11425
DEF 9
[Adresse 20]
14//AL/267//5447 et 5378
F3
50
125.500
2.510
21/08/2025
2025P 20633
DEF 10
[Adresse 21]
14//AS/62//1363 et 1335
F3
[Adresse 16]
67.781
1.210,38
13/11/2025
2025P 2[Immatriculation 24]
[Adresse 22]
14//AS/62/1351 et 1386
F3
56
55.991
999,85
04/12/2025
2025P 27435

S’agissant des autres termes de comparaison, les biens situés [Adresse 23], [Adresse 24] et [Adresse 25] (DEM n° 3 à 7, 10 et 11) portent sur les copropriétés du Chêne pointu et de l’[Adresse 6] pointu. Ils n’indiquent cependant pas l’état d’entretien du bien. 

Les autres termes de comparaison (DEM n° 1, 2, 8 et 9) ne comportent aucune précision sur la situation matérielle et financière des copropriétés. Il ne peut donc pas être vérifié que cette situation est comparable à celle des copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu, précédemment décrites. 

Il n’est donc pas possible de s’assurer que la consistance matérielle de ces biens est similaire à celle du bien exproprié et qu’ils peuvent être utilement comparés. Ils seront donc écartés de la comparaison.

Le commissaire du gouvernement propose vingt-huit termes de comparaison (CG) qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans des bâtiments de même taille de la résidence du [Etablissement 1] pointu et de l’Étoile du Chêne pointu, publiées entre 2021 et 2025.

Il a été retenu que le bien exproprié est en état moyen d’entretien et /occupé. Les termes de comparaison portant sur des biens considérés dans un autre état seront écartés (CG n° 1 à 15 et 24 à 28) dès lors que la différence de consistance ne permet pas une juste comparaison. Ne seront donc examinés que les termes de comparaison, ci-après reproduits, portant sur des cessions d’appartements dont la consistance est similaire aux biens litigieux.

Réf.

Lots
[Adresse 8]
Type
Surface
(m²)
Etat d’entretien
Prix (hors remploi)
Prix/m² (€)
Situation d’occupation
Référence de publication
et date de mutation
CG 16
(DEM 14)
395
475
[Immatriculation 18]
F3
56,38
moyen
44.822
795
occupé
2023P 21865
14/09/2023
CG 17
(DEM 13)
605
842
[Immatriculation 16]
F3
56,39
moyen
44.830
795
occupé
2023P 22067
19/09/2023
CG 18 (DEM 15)
527
692
[Immatriculation 20]
F3
56,27
moyen
44.735
795
occupé
2023P 28548
28/11/2023
CG 19 (DEM 16)
523
694
[Immatriculation 21]
F3
56,05
moyen
44.560
795
occupé
2023P 28791
14/12/2023
CG 20
(DEM 1)
361
509
[Immatriculation 1]
F4
66,93
moyen
53.209
795
occupé
2024P 05384
05/03/2024
CG [Cadastre 7]
676
831
[Immatriculation 25]
F4
67,23
moyen
53.448
795
occupé
2024P 05361
29/02/2024
CG [Cadastre 8]
(DEM 18)
528
740
[Immatriculation 23]
F4
66,74
moyen
53.058
795
occupé
2024P 20651
01/10/[Immatriculation 26]
(DEM 17)
662
797
[Immatriculation 22]
F3
56,91
moyen
45.243
795
occupé
2024P 02924
11/04/2024

Le commissaire du gouvernement propose de retenir une valeur unitaire de 795 euros/m² pour un bien en état moyen d’entretien et en valorisation occupée.

L’EPFIF s’approprie les termes de comparaison du commissaire du gouvernement.

Les époux [M] critiquent les termes de comparaison du commissaire du gouvernement aux motifs qu’un seul terme date de 2025, qu’ils ne mentionnent pas l’étage de l’appartement et que les termes en valeur occupée concernent des petits bâtiments.

En l’espèce, les termes de comparaison CG n° [Cadastre 9] à 20, 22 et 23 correspondent à des termes de comparaison de l’EPFIF qui sont déjà retenus pour la comparaison.

Il s’agit de cessions de biens situés dans le même bâtiment ou dans un bâtiment similaire de la copropriété (R+10). Les nombreux termes de comparaison produits par l’EPFIF et le commissaire du gouvernement révèlent qu’il n’existe pas de différence de valeur pour des biens de même état d’entretien et situation d’occupation. Il s’en déduit que l’étage n’est pas un élément déterminant pour la comparaison. Il n’y a donc pas lieu d’exclure les termes de comparaison au seul motif que l’étage n’est pas indiqué.

Le terme de comparaison CG n° 21 porte sur une cession récente d’un bien situé dans la même copropriété, en valeur occupée, et présentant des caractéristiques similaires s’agissant du bâtiment, de la surface et de l’état d’entretien. Ils est donc retenu pour la comparaison.

En conséquence, les termes de comparaison DEM n° 1 et 3 à 18 et CG n° 16 à 23 sont retenus pour une valeur unitaire moyenne de 795 euros/m².

La valeur unitaire est donc fixée à 795 euros/m².

Les parties conviennent que la surface utile du bien litigieux est de 56 m².

S’agissant du parking extérieur, les époux [M] ont été indemnisés de sa dépossession par le juge de l’expropriation, suivant un jugement n° 21/00119 du 23 février 2021, par une indemnité principale de 1.000 euros.

En l’espèce, la comparaison a été faite avec des cessions portant sur des logements avec cave et parking intégrés, alors que le bien exproprié porte sur un logement avec cave intégrée, mais sans parking. Ne pas tenir compte de l’absence de parking reviendrait à une double indemnisation, ce qui violerait le principe de répration intégrale sans perte ni profits.

La valeur à retrancher est fixée à 1.000 euros, qui correspond à l’indemnité principale de dépossession décidée par le juge de l’expropriation, par jugement n° 24/00216 du 9 octobre 2024, concernant le parking extérieur qui était auparavant attaché au logement litigieux.

L’indemnité principale de dépossession est donc égale à 53.520 euros (56 m² x 795 €/m² - 1.000 €).

3.2) S’agissant de l’indemnité de remploi

Aux termes de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Elle a pour base l’indemnité principale fixée à 43.520 euros et sera liquidée comme suit :

– 20% sur 5.000 euros = 1.000 euros ;
– 15% sur 10.000 euros = 1.500 euros ;
– et 10% sur 28.520 euros = 2.852 euros ;

Montant total de l’indemnité de remploi : 5.352 euros.

3.3) S’agissant de la perte de revenus locatifs

Les époux [M] sollicitent la somme de 8.410 euros en indemnisation de la perte de revenus locatifs, correspondant à dix mois de loyers. Ils exposent avoir perdu le bail d’habitation, mais produisent trois quittances de loyer pour les mois d’août 2025, septembre 2025 et octobre 2025 au nom de Mme [E] [D].

L’EPFIF considère que les époux [M] ne produisent pas le bail d’habitation et que les quittances de loyer sont lacunaires et comportent un tampon “[F] [A] [M] - Affrètes Transport”, ce qui ne permet pas de s’assurer qu’ils sont bailleurs à titre personnel. Il estime que les défendeurs ne justifient pas de leur qualité de bailleur, de la réalité du contrat, de son régime juridique, de sa durée et des conditions financières. Il propose, à titre subsidiaire, de fixer l’indemnité à six mois de loyer, conformément à la jurisprudence, soit un montant total de 5.056 euros.

Le commissaire du gouvernement propose à ce titre une indemnité correspondant à six mois de loyer mensuel hors taxe et hors charge sur présentation du bail et de trois quittances.

Il est constant que la perte de revenus locatifs générée par une expropriation fait l'objet d'une indemnisation destinée à compenser la perte de loyers ou d’indemnité d’occupation prévisible entre le moment où le propriétaire ne perçoit plus les revenus de ses biens du fait de l’opération d’expropriation et celui où il est à nouveau en situation de percevoir des revenus locatifs, après acquisition d'un bien équivalent et recherche de nouveaux locataires.

En l’espèce, les époux [M] ne produisent pas de bail d’habitation. Le transport sur les lieux établit néanmoins la situation d’occupation par Mme [E] [D], qui se déclare locataire de l’appartement. Les défendeurs produisent des quittances de loyer pour les mois d’août 2025, septembre 2025 et octobre 2025, dont l’authenticité n’est pas contestée par l’EPFIF. Elles corroborent l’existence d’un bail.

Les quittances de loyer sont bien établies au nom des deux propriétaires, le tampon “[F] [X] [M] Affaire & Transport” étant seulement apposé avec la signaure, sans aucune mention à une personne morale. De plus, la propriété des époux [M] n’étant pas remise en question, ils peuvent seuls être bailleurs du local. Il n’existe donc pas de doute sérieux sur le fait que les locaux sont occupés par une locataire en vertu d’une situation contractuelle légitime et stable.

Il n’est pas justifié que l’EPFIF a pris possession de façon effective du bien exproprié. Il ressort au contraire des quittances de loyer que la locataire s’est maintenue dans le local et que les époux [M] ont continué à percevoir les loyers en août 2025 et septembre 2025, mais également en octobre 2025, après l’ordonnance d’expropriation du 17 septembre 2025.

S’agissant d’un appartement de type F3 en copropriété, et dans la mesure où la partie défenderesse ne démontre pas que son bien présente des spécificités telles qu'un délai supérieur à six mois lui sera nécessaire pour acquérir un bien équivalent et rechercher un locataire, le préjudice résultant de la perte de revenus locatifs peut être raisonnablement évalué à six mois de loyers hors charges. Les trois quittances de loyer démontrent que le loyer mensuel, hors provision sur les charges, est de 841 euros.

L’indemnité pour perte de revenus locatifs est donc fixée à 5.046 euros (841 € x 6 mois).

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces développements que l’indemnité totale de dépossession foncière est fixée à 53.918 euros et se décompose de la manière suivante :

– 43.520 euros au titre de l’indemnité principale ;
– 5.352 euros au titre de l’indemnité de remploi ;
– 5.046 euros au titre de l’indemnité pour la perte de revenus locatifs.

4) Sur les frais de procédure

En application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF, expropriant, supporte seule les dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la demande de la partie défenderesse, il est équitable de condamner l’EPFIF, tenue aux dépens, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dispositif

***


















PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

JOINT les instances RG n° 25/00107 et RG n° 25/00135 ;

ANNEXE au présent jugement le procès-verbal de transport du 25 mars 2026 ;

FIXE l’indemnité due par l’Établissement public foncier d’Île-de-France à Mme [R] [G], épouse [M], et M. [B] [M] au titre de la dépossession des lots n° 547 (appartement) et 728 (cave) du bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne pointu située [Adresse 4] à [Localité 6], ainsi que les 1.402/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble, à la somme de 53.918 euros (cinquante-trois-mille-neuf-cent-dix-huit euros), en valeur occupée ;

DIT que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

– 43.520 euros au titre de l’indemnité principale ;
– 5.352 euros au titre de l’indemnité de remploi ;
– 5.046 euros au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs ;

CONDAMNE l’Établissement public foncier d’Île-de-France à payer à Mme [R] [G], épouse [M], et M. [B] [M] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Établissement public foncier d’Île-de-France aux dépens de première instance.


Maxime-Aurélien JOURDE





Greffier
Thomas SCHNEIDER





Juge de l’expropriation

Décision du 01 Juillet 2026
Minute n° 26/00099


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-[Localité 1]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 01 Juillet 2026

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle N° RG 25/00107 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3PJV

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 1]

DEMANDEUR :

EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ÎLE DE FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
Monsieur [B] [A] [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [R] [G] épouse [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
INTERVENANT : 
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Monsieur Christophe LOPINTO, commissaire du gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Monsieur Thomas SCHNEIDER, magistrat, juge de l’expropriation désigné par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 5]

Monsieur Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des services judiciaires présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 25 mars 2026
Date des débats : 13 mai 
Date de la mise à disposition : 01 juillet 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [R] [G], épouse [M], et M. [B] [M] sont propriétaires des lots n° 547 et 728 du bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne pointu, située [Adresse 4] à [Localité 6], ainsi que des 1.402/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble.

La copropriété de l’Étoile du Chêne pointu est édifiée sur les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] à [Cadastre 6].

Le lot n° 547 est un appartement de type F3, situé bâtiment B12, escalier A, 7e étage, 4e porte.

Le lot n° 728 est une cave n° 43, située sous-sol. 

Il est renvoyé au procès-verbal de transport annexé au jugement pour une description plus précise des lieux.

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Adresse 5] (ORCOD), comprenant les copropriétés du Chêne pointu et de l’Étoile du Chêne pointu, a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF). 

La copropriété est située dans le périmètre de la zone d’aménagement concertée (ZAC) du Bas [Localité 7] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique par arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019, suite à une enquête conjointe préalable s’étant déroulée du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus. Ses effets ont été prorogés par l’arrêté préfectoral n° 2024-1254 du 23 avril 2024.

Par arrêté préfectoral n° 2022-2575 du 22 septembre 2022, l’ouverture d’une enquête parcellaire a été prescrite sur les biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du Bas [Localité 7], portant notamment sur le bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 6] pointu.

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 24 octobre 2022 au 25 novembre 2022.

Par arrêté n° 2024-3398 du 12 septembre 2024, le préfet de Seine-[Localité 1] a autorisé la prise de possession anticipée des biens de l’immeuble B12.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue par le juge de l’expropriation le 17 septembre 2025 au profit de l’EPFIF.

L’EPFIF a notifié son mémoire valant offres d’indemnisation à la partie défenderesse par actes signifiés à personne le 24 mars 2025.

Par une requête reçue au greffe le 8 juillet 2025, accompagnée du mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens expropriés.

Par une requête identique reçue au greffe le 9 juillet 2025, accompagnée du mémoire valant offres, l’EPFIF a une nouvelle fois saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens expropriés.

La réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie défenderesse des offres de l’EPFIF conformément à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation en l’absence d’accord entre les parties.

L’EPFIF a notifié à la partie défenderesse la saisine de la juridiction de l’expropriation par actes signifiés par dépôt à l’étude le 8 juillet 2025.

Les époux [M] ont constitué avocat par acte du 9 septembre 2025.

Par une ordonnance du 14 janvier 2026, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 7 janvier 2026 à 9 heures 30.

Le transport a été annulé en raison des conditions météorologiques.

Par une nouvelle ordonnance du 26 janvier 2026, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 25 mars 2026 à 9 heures 30 et l’audience au 13 mai 2026 à 9 heures 30.

L’EPFIF a notifié cette décision à la partie défenderesse par actes signifiés à personne le 9 février 2026. La date de réception lui a laissé un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire valant offres et celle du transport, conformément à l’article R. 311-14 du code de l’expropriation ; et un délai d’au moins quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport et la date de la visite, conformément à l’article R. 311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation. 

Les époux [M] ont été présents lors du transport sur les lieux.

L’EPFIF a déposé un mémoire récapitulatif et en réplique, reçu au greffe le 13 mai 2026. Il sollicite la fixation de la valeur des biens de la partie défenderesse à un montant de 34.457,60 en valeur occupée, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 30.416 euros (56 m² x 660 €/m² x 0,85 - 1.000 €), valeur de la cave intégrée ;
– indemnité de remploi : 4.041,60 euros.

Il demande de rejeter l’indemnité pour perte de revenus locatifs ou, subsidiairement, de la limiter à la somme de 5.046 euros correspondant à six mois de loyers.

Mme [R] [G], épouse [M], et M. [B] [M], dans leurs dernières écritures reçues au greffe le 13 mai 2026, sollicitent une indemnisation en réparation de la dépossession de ses biens d’un montant de 85.547 euros, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 69.216 euros (56 m² x 1.236 €/m²), valeur de la cave et de la place de stationnement intégrée, en valeur occuiée ;
– indemnité de remploi : 7.921 euros. ; 
– indemnités accessoires pour perte de revenus locatifs : 8.410 euros (10 mois x 841 €).

Ils demandent de condamner l’EPFIF aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du gouvernement, dans ses dernières conclusions datées du 17 décembre 2025, reçues au greffe le 18 décembre 2025, distingue selon la situation d’occupation des biens.


En valeur libre, il propose une indemnité de 57.496 euros, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 51.360 euros (56 m² x 935 €/m² - 1.000 €), valeur de la cave intégrée ;
– indemnité de remploi : 6.136 euros.

En valeur occupée, il propose une indemnité de 48.856,60 euros, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 43.506 euros (56 m² x 935 €/m² x 0,85 - 1.000 €), valeur de la cave intégrée ;
– indemnité de remploi : 5.350,60 euros.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Les époux [M] se sont faits représenter à l’audience par un avocat. 

À cette audience, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires conformément à l’article R. 311-20, alinéa 1er, du code de l’expropriation.

Le jugement a été mis en délibéré au 1er juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1) Sur la jonction des instances

L’article 367, alinéa 1er, du code de procédure civile prévoit que le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Les deux requêtes déposées par l’EPFIF les 8 et 9 juillet 2025 sont identiques et ont le même objet, à savoir la fixation de l’indemnité revenant aux époux [M] pour la dépossession des lots n° 547 et 728 de la copropriété de l’Étoile du Chêne pointu.

Les parties ne se sont pas opposées à la jonction des instances, qui est dans l’intérêt d’une bonne justice de les juger ensemble.

Les instances RG n° 25/00107 et RG n° 25/00135 seront donc jointes.

2) Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.


Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

2.1) S’agissant des dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes afin d’évaluer la valeur vénale du bien exproprié.

Date pour apprécier la consistance du bien :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date de ce jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé).

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon leur consistance à la date à laquelle le présent jugement est rendu, à défaut d’ordonnance d’expropriation.
 
Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif du bien :

Elle se situe un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différée, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal de l’établissement public territorial [Localité 8] [Localité 5] [Localité 8] Est approuvé par le conseil de territoire le 17 décembre 2024 et opposable depuis le 15 janvier 2025. Les parties s’accordent pour retenir le 15 janvier 2025, comme proposé par le commissaire du gouvernement.

Ils sont situés en zone UPCSB3 – zone de projets.

Date pour apprécier la valeur du bien :

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon leur consistance au 17 septembre 2025, date de l’ordonnance d’expropriation.

2.2) S’agissant de la consistance du bien exproprié

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour présentation générale et une description précise des biens à évaluer.



Copropriété du Chêne pointu et de l’[Adresse 6] pointu :

La commune de [Localité 9] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie express n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 10] à [Localité 11] et dessert [Localité 9]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 12]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, est en cours de réalisation.

Les copropriétés du Chêne pointu et de l’Étoile du Chêne pointu sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n’est pas propre à chacune d’elle. La copropriété du Chêne pointu est composée de 10 bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l’[Adresse 6] pointu de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que le bâtiment B8 a déjà été démoli.

L’EPFIF et le commissaire du gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l’[Adresse 6] pointu réalisée par la commune de [Localité 9] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.

Le commissaire du gouvernement indique que les copropriétés du Chêne pointu et de l’[Adresse 6] pointu sont parmi les copropriétés clichoises les plus en difficulté sur le plan social. Elles ont fait l’objet d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le département de la Seine-[Localité 1] et la commune de [Localité 9] avec pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le plan de sauvegarde a pris fin en 2015. Une opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit [Adresse 7] a été confiée à l’EPFIF et déclarée opération d’intérêt national par décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015. Un nouveau plan de sauvegarde a été institué pour une durée de cinq ans par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017. La copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire en raison d’un important arriéré de charges.

L’expropriant et le commissaire du gouvernement font état du décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement de l’article L. 522-1 du code de l’expropriation, autorisant l’expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l’ORCOD.

Bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne pointu :

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne pointu.

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation composé d’un sous-sol à usage de caves ; d’un rez-de-chaussée à usage d’habitation ; de onze étages à usage d’habitation ; et d’une terrasse portant des séchoirs communs. Il est divisé en quatre corps de bâtiment (A, B, C et D), desservis chacun par un escalier et un ascenseur.

Bien exproprié :

Il comprend plusieurs lots.

Le lot n° 547 : un appartement de type F3, situé escalier A, 7e étage, 4e porte, d’une superficie habitable de 56 m².

Il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, des toilettes séparées et une salle de bain ainsi qu’une pièce de vie et deux chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie.

Le lot n° 728 : une cave n° 43 située au sous-sol. Elle n’a pas été visitée en raison de la présence de nuisibles.

2.3) S’agissant de l’état d’entretien

L’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat.

L’EPFIF estime qu’un mauvais état d’entretien doit être retenu au motif que l’état moyen constaté lors du transport et repris par les autres parties résulte des travaux de sécurisation et de travaux récemment effectués par le propriétaire, quelques temps avant l’ordonnance d’expropriation, afin de modifier artificiellement l’appréciation de l’état réel du bien au jour de référence.

Le commissaire du gouvernement estime, dans ses conclusions et à l’audience, que le bien est dans un état moyen d’entretien.

Les époux [M] retiennent également un état moyen d’entretien dans leur mémoire.

En l’espèce, le juge de l’expropriation a constaté un état d’entretien moyen à l’issue du transport sur les lieux, après avoir entendu les observations des parties. Il n’a pas été tenu compte, pour cette évaluation, du remplacement des fenêtres en PVC double vitrage, qui résulte des travaux de sécurisation réalisés par l’EPFIF.

Par ailleurs, l’EPFIF n’apporte aucune pièce afin de démontrer que les époux [M] ont réalisé des travaux dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée, ni ne décrit la nature des travaux qui auraient été réalisés à cette fin.

Aucun élément n’est donc de nature à remettre en cause la constatation d’un état moyen d’entretien, qui sera retenu pour la comparaison.






2.4) S’agissant de la situation locative

L’EPFIF et les époux [M] considèrent, dans leurs dernières écritures, que l’appartement est occupé par un tiers et évaluent les biens en valeur occupée.

Le commissaire du gouvernement évalue les biens selon une alternative en fonction de l’état d’occupation des biens qui sera constaté lors de la visite judiciaire des biens, en valeur libre et en valeur occupée, ayant rédigé ses conclusions antérieurement au transport sur les lieux.

Les époux [M] ne produisent pas de bail d’habitation, qu’ils disent avoir perdu. Toutefois, il a été constaté par les parties présentes lors de la visite des lieux que l’appartement était occupé par une locataire, comme consigné dans le procès-verbal de transport.

Les biens sont évalués selon leur consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation du 17 septembre 2025. Lors de la visite des lieux le 25 mars 2026, les biens de la partie défenderesse étaient occupés par un tiers. Aucune des parties ne faisant état d’une modification de l’état d’occupation de l’appartement entre ces deux dates, les biens sont évalués en valeur occupée.

2.5) S’agissant de la méthode d'évaluation

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Elle est adaptée aux circonstances de l’espèce et sera adoptée par la juridiction.

De plus, la vente d’une place de stationnement comme accessoire d’un appartement est un facteur de plus-value dont il conviendra de tenir compte, le cas échéant, lors de la détermination de la valeur unitaire des biens à évaluer.

3) Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe les indemnités en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante, par le commissaire du gouvernement et par la partie expropriée, à un montant, en valeur occupée, compris entre 34.457,60 euros, montant total offert par l’EPFIF et 85.547 euros, montant total demandé par la partie expropriée, le montant proposé par le commissaire du gouvernement étant compris entre ces deux sommes.

3.1) S’agissant de l’indemnité principale

L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement et de la cave ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots. 

La valeur des biens dont la partie défenderesse est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison par les parties et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.

Il a été précédemment exposé les propositions des parties pour fixer l’indemnité principale.

L’EPFIF propose des termes de comparaison (DEM), contenus dans deux tableaux, qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans des bâtiments de même taille de la résidence du [Etablissement 1] pointu et de l’Étoile du Chêne pointu, publiées entre 2016 et 2025.

Il a été retenu que le bien exproprié est en état moyen d’entretien et en valorisation occupée. Les termes de comparaison portant sur des biens considérés dans un autre état seront écartés dès lors que la différence de consistance ne permet pas une juste comparaison. Ne seront donc examinés que les termes de comparaison, ci-après reproduits, portant sur des cessions d’appartements dont la consistance est similaire aux biens litigieux. Par ailleurs, les termes de comparaison portant sur des cessions antérieures à 2022 seront écartées, dès lors que leur ancienneté ne permet pas de s’assurer que le prix reflète le marché immobilier actuel. Ils seront reproduits et numérotés ci-après à défaut de numérotation prévue dans les tableaux produits.

Réf.
Lots
[Adresse 8]
Surface
(m²)
Etat d’entretien
Prix/m² (€)
Situation d’occupation
Date de publication
Référence de publication
DEM 1
361
509
[Immatriculation 1]
66,93
moyen
795
occupé
12/03/2024
2024P 5384
DEM 2
683
800
[Immatriculation 2]
56,23
moyen
935
occupé
13/05/2022
2022P 13076
DEM 3
630
804
[Immatriculation 3]
55,96
moyen
795
occupé
13/07/2022
2022P 19834
DEM 4
592
734
[Immatriculation 4]
56
moyen
795
occupé
02/08/2022
2022P 22185
DEM 5
659
780
[Immatriculation 5]
55,47
moyen
795
occupé
29/11/2022
2022P 33586
DEM 6
671
812
[Immatriculation 6]
55,47
moyen
795
occupé
29/11/2022
2022P 33586
DEM 7
615
852
[Immatriculation 7]
56,21
moyen
795
occupé
06/12/2022
2022P 34272
DEM 8
387
436
[Immatriculation 8]
57
moyen
795
occupé
11/07/2022
2022P 19529
DEM 9
667
814
[Immatriculation 9]
56,03
moyen
795
occupé
26/10/2022
2022P 30240
DEM 10
588
699
[Immatriculation 10]
56,26
moyen
794,99
occupé
23/05/2023
2023P 1[Immatriculation 11]
660
823
[Immatriculation 12]
67,17
moyen
795
occupé
07/06/2023
2023P 1[Immatriculation 13]
564
757
[Immatriculation 14]
56,34
moyen
795
occupé
22/08/2023
2023P 1[Immatriculation 15]
605
842
[Immatriculation 16]
56,39
moyen
795
occupé
21/09/2023
2023P 2[Immatriculation 17]
395
475
[Immatriculation 18]
56,38
moyen
795
occupé
20/09/2023
2023P 2[Immatriculation 19]
527
692
[Immatriculation 20]
56,27
moyen
795
occupé
14/12/2023
2023P 28548
DEM 16
523
694
[Immatriculation 21]
56,05
moyen
795
occupé
18/12/2023
2023P 28791
DEM 17
662
797
[Immatriculation 22]
56,91
moyen
795
occupé
15/04/2024
2024P 7892
DEM 18
528
740
[Immatriculation 23]
66,74
moyen
795
occupé
09/10/2024
2024P 20651

L’EPFIF considère que le juge de l’expropriation doit tenir compte des mutations amiables intervenues entre l’autorité expropriante et des propriétaires au sein d’une opération d’aménagement ayant fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique. Il conteste l’existence d’un marché captif, les termes résultant de cessions amiables consenties par des propriétaires pour éviter une procédure judiciaire de fixation de l’indemnité. Il estime que ces termes doivent être privilégiés en raison de l’état de dégradation des bâtiments situés dans l’ORCOD qui révèle l’existence d’un micro-marché.

Il considère que l’état d’entretien indiqué est probant dès lors que les expropriés peuvent consulter les actes de vente et ses annexes, notamment une lettre de la direction nationale d’interventions domaniales valant avis du domaine, qui précise la valorisation du bien selon un tableau tenant compte de l’état d’entretien. Il estime que ces constats sont confirmés par le commissaire du gouvernement, qui se fonde sur les mêmes avis du domaine. Cette convergence des analyses atteste du caractère objectif, cohérent et contradictoire des références produites. 

Les époux [M] critiquent les termes de comparaison de l’EPFIF aux motifs que sa pièce n° 1 contient un tableau avec soixante-quartorze ventes amiables, sans aucune référence de publication, et que la pièce n° 2 concerne des cessions réalisées dans le bâtiment B4 entre 2017 et 2023, alors que les ventes de 2022 et 2023 ne mentionnent pas de référence de publication et que celles antérieures à 2022 sont trop anciennes et ne peuvent pas être prises en compte. Ils contestent l’indication unilatérale de l’état d’entretien des biens par l’EPFIF. Ils ajoutent que la proposition de l’EPFIF résulte d’un marché captif et de références à des prix identiques suivant une grille.

Le commissaire du gouvernement ne formule pas d’observation dès lors que les termes concernent des mutations publiées de 2017 à 2025, qui ont pour objet des biens situés dans les bâtiments B4 et B11 (R+10), de même nature et état d’entretien.

En l’espèce, l’EPFIF ne produit aucune pièce permettant d’établir que des accords sont intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées. Les dispositions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent donc pas. Les cessions de biens situées dans la copropriété du [Localité 13] produites à titre de terme de comparaison seront examinées au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats.

Contrairement à ce que soutient la partie défenderesse, les termes de comparaison produits par l’EPFIF comportent des références de publication. Ils portent des cessions amiables dont le prix résulte, non pas d’un barème, mais du consentement des parties et qui reflète donc le marché immobilier.

S’agissant de l’indication de l’état d’entretien, l’avis du domaine (pièce du demandeur n° 5) contient un barème pour les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu évaluant les biens dans un grand bâtiment, en valeur libre et en état moyen d’entretien, à une valeur unitaire de 795 euros/m². L’EPFIF soutient avoir acquis les biens cités en référence en considération de ce barème. Cela apparaît cohérent avec les termes de référence du commissaire du gouvernement, qui retient également un état moyen d’entretien pour les biens cédés, libres d’occupation et situés dans de grands bâtiments, pour une valeur de 795 euros/m². Au contraire, les époux [M] ne produisent pas les actes de cession afin de remettre en cause ces éléments, que le juge de l’expropriation estime suffisants à établir la conformité de l’état d’entretien mentionné.

Le terme de comparaison DEM n° 2 présente une valeur unitaire de 935 euros/m². Il s’agit du seul terme présentant une telle valeur pour un bien en état moyen d’entretien et libre d’occupation, tous les autres ayant une valeur unitaire de 795 euros/m². Au regard des autres termes produits par l’EPFIF, cette valeur correspond manifestement à un bien en état moyen d’entretien, en valorisation libre. Il ne présente pas une valeur probante suffisante et sera écarté de la comparaison.

Les termes de comparaisons DEM n° 1 et 3 à 18 portent sur des cessions récentes de biens situés dans la même copropriété, en valeur occupée, et présentant des caractéristiques similaires s’agissant du bâtiment, de la surface et de l’état d’entretien. Ils sont donc retenus pour la comparaison pour une valeur unitaire moyenne de 795 euros/m².

Les époux [M] proposent vingt-et-un termes de comparaison portant sur des cessions réalisées entre janvier 2025 et avril 2026 à [Localité 9], dans un rayon de 500 mètres. Ils estiment que les références disponibles du la base de données Patrim sont valables selon la jurisprudence de la Cour de cassation. Ils considèrent que le juge de l’expropriation, dans des jugements rendus en 2022 et 2023 concernant les bâtiments B10 et B3, a tenu compte des cessions réalisées sur des copropriétés voisine du Chêne pointu. Ils estiment que la [Adresse 9] [Adresse 10] est comparable à l’immeuble à évaluer s’agissant d’un bâtiment de huit étages, avec des valeurs unitaires allant de 1.676,80 euros/m² à 1.677 euros/m².

L’EPFIF considère que les références issues d’Etalab ou DVF comportent des imprécisions et erreurs qui ne permettent pas d’avoir des informations fiables sur la consistance matérielle et juridique des biens, notamment du fait d’indemnités principales et accessoires non distinguées. Il conteste les références portant sur des biens situés en dehors de l’ORCOD-IN, dans les résidences Sévigné et [Adresse 11] [Localité 14], aux motifs que ces copropriétés ont fait l’objet de travaux lourds et structurants dans le cadre d’une plan de redressement. Il ajoute que la résidence [Localité 15] présente une situation financière imcomparable.

En l’espèce, la juridiction relève que les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu présentent un état très dégradé sur les plans matériel et financier. Il est, en effet, relevé par l’EPFIF que les bâtiments ont fait l’objet d’un arrêté de péril sur les équipements communs d’immeuble le 24 août 2015, d’un arrêté de péril le 3 septembre 2018, puis d’une levée partielle de péril le 29 octobre 2019. Les bâtiments sont dans l’attente de leur démolition ou, pour les plus petits, d’une réhabilitation importante. Le transport sur les lieux a permis de confirmer cet état de dégradation.

Au contraire, le constat établi par un commissaire de justice le 25 mars 2025 révèle que les bâtiments des résidences [Localité 15] et [Adresse 10] sont en très bon état d’entretien s’agissant de la façade et des parties communes extérieures et qu’ils ont récemment fait l’objet de travaux importants.

Il n’est pas contesté que la copropriété de la résidence [Localité 15] fait l’objet de plans de sauvegarde en 2021 et de travaux importants sur sa structure et ses réseaux. Il est par ailleurs démontré par l’EPFIF que les travaux de mise en sécurité ont été clôturés en novembre 2021 et que la copropriété a fait l’objet de travaux des parties communes en 2023.

Le mauvais état de la copropriété du Chêne pointu, tant sur le plan de son état d’entretien que de sa situation financière, ne permet pas de la comparer avec les copropriétés voisines.

Il en résulte que les termes de comparaison portant sur des cessions de biens situés dans les copropriétés des résidences [Localité 15] et [Localité 16] sont écartés.

Les autres termes de comparaison sont ci-après reproduits.

Réf.

Adresse et cadastre
Type
Surface utile (m²)
Prix (€)
Prix/m² (€)
Date de mutation
Référence de publication
DEF 1
[Adresse 12]
14//AL/267//5078 et 5009
F3
50
[Localité 17]
2.260
30/01/2025
2025P 02734
DEF 2
[Adresse 13]
14//AL/267//5829 et 5854
F3
[Adresse 14]
[Localité 18]
1.900
16/02/2026
2026P 05348
DEF 3
[Adresse 15]
14//AM/15/674 et 795
F3
56
48.478
865,69
11/03/2025
2025P 6075
DEF 4
[Adresse 15]
14//AM//15/841, 1624 et 604
F3
56
72.275
1.290.63
17/04/2025
2025P 08872
DEF 5
[Adresse 15]
14/AM/15//629 et 781
F3
[Adresse 16]
54.724
977,21
29/07/2025
[Localité 19]
DEF 6
[Adresse 17]
14/AM/15/723, 562 et 1591
F3
[Adresse 16]
85.700
1.530,36
17/07/2025
2025P 15982
DEF 7
[Adresse 18]
14//AM/15//1873, 1241 et 1294
F3
[Adresse 16]
81.441
1.454,30
25/09/2025
2025P 23298
DEF 8
[Adresse 19]
14//AT/61/152 et 1152
F3
51
80.000
1.568,63
30/04/2025
2025P 11425
DEF 9
[Adresse 20]
14//AL/267//5447 et 5378
F3
50
125.500
2.510
21/08/2025
2025P 20633
DEF 10
[Adresse 21]
14//AS/62//1363 et 1335
F3
[Adresse 16]
67.781
1.210,38
13/11/2025
2025P 2[Immatriculation 24]
[Adresse 22]
14//AS/62/1351 et 1386
F3
56
55.991
999,85
04/12/2025
2025P 27435

S’agissant des autres termes de comparaison, les biens situés [Adresse 23], [Adresse 24] et [Adresse 25] (DEM n° 3 à 7, 10 et 11) portent sur les copropriétés du Chêne pointu et de l’[Adresse 6] pointu. Ils n’indiquent cependant pas l’état d’entretien du bien. 

Les autres termes de comparaison (DEM n° 1, 2, 8 et 9) ne comportent aucune précision sur la situation matérielle et financière des copropriétés. Il ne peut donc pas être vérifié que cette situation est comparable à celle des copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu, précédemment décrites. 

Il n’est donc pas possible de s’assurer que la consistance matérielle de ces biens est similaire à celle du bien exproprié et qu’ils peuvent être utilement comparés. Ils seront donc écartés de la comparaison.

Le commissaire du gouvernement propose vingt-huit termes de comparaison (CG) qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans des bâtiments de même taille de la résidence du [Etablissement 1] pointu et de l’Étoile du Chêne pointu, publiées entre 2021 et 2025.

Il a été retenu que le bien exproprié est en état moyen d’entretien et /occupé. Les termes de comparaison portant sur des biens considérés dans un autre état seront écartés (CG n° 1 à 15 et 24 à 28) dès lors que la différence de consistance ne permet pas une juste comparaison. Ne seront donc examinés que les termes de comparaison, ci-après reproduits, portant sur des cessions d’appartements dont la consistance est similaire aux biens litigieux.

Réf.

Lots
[Adresse 8]
Type
Surface
(m²)
Etat d’entretien
Prix (hors remploi)
Prix/m² (€)
Situation d’occupation
Référence de publication
et date de mutation
CG 16
(DEM 14)
395
475
[Immatriculation 18]
F3
56,38
moyen
44.822
795
occupé
2023P 21865
14/09/2023
CG 17
(DEM 13)
605
842
[Immatriculation 16]
F3
56,39
moyen
44.830
795
occupé
2023P 22067
19/09/2023
CG 18 (DEM 15)
527
692
[Immatriculation 20]
F3
56,27
moyen
44.735
795
occupé
2023P 28548
28/11/2023
CG 19 (DEM 16)
523
694
[Immatriculation 21]
F3
56,05
moyen
44.560
795
occupé
2023P 28791
14/12/2023
CG 20
(DEM 1)
361
509
[Immatriculation 1]
F4
66,93
moyen
53.209
795
occupé
2024P 05384
05/03/2024
CG [Cadastre 7]
676
831
[Immatriculation 25]
F4
67,23
moyen
53.448
795
occupé
2024P 05361
29/02/2024
CG [Cadastre 8]
(DEM 18)
528
740
[Immatriculation 23]
F4
66,74
moyen
53.058
795
occupé
2024P 20651
01/10/[Immatriculation 26]
(DEM 17)
662
797
[Immatriculation 22]
F3
56,91
moyen
45.243
795
occupé
2024P 02924
11/04/2024

Le commissaire du gouvernement propose de retenir une valeur unitaire de 795 euros/m² pour un bien en état moyen d’entretien et en valorisation occupée.

L’EPFIF s’approprie les termes de comparaison du commissaire du gouvernement.

Les époux [M] critiquent les termes de comparaison du commissaire du gouvernement aux motifs qu’un seul terme date de 2025, qu’ils ne mentionnent pas l’étage de l’appartement et que les termes en valeur occupée concernent des petits bâtiments.

En l’espèce, les termes de comparaison CG n° [Cadastre 9] à 20, 22 et 23 correspondent à des termes de comparaison de l’EPFIF qui sont déjà retenus pour la comparaison.

Il s’agit de cessions de biens situés dans le même bâtiment ou dans un bâtiment similaire de la copropriété (R+10). Les nombreux termes de comparaison produits par l’EPFIF et le commissaire du gouvernement révèlent qu’il n’existe pas de différence de valeur pour des biens de même état d’entretien et situation d’occupation. Il s’en déduit que l’étage n’est pas un élément déterminant pour la comparaison. Il n’y a donc pas lieu d’exclure les termes de comparaison au seul motif que l’étage n’est pas indiqué.

Le terme de comparaison CG n° 21 porte sur une cession récente d’un bien situé dans la même copropriété, en valeur occupée, et présentant des caractéristiques similaires s’agissant du bâtiment, de la surface et de l’état d’entretien. Ils est donc retenu pour la comparaison.

En conséquence, les termes de comparaison DEM n° 1 et 3 à 18 et CG n° 16 à 23 sont retenus pour une valeur unitaire moyenne de 795 euros/m².

La valeur unitaire est donc fixée à 795 euros/m².

Les parties conviennent que la surface utile du bien litigieux est de 56 m².

S’agissant du parking extérieur, les époux [M] ont été indemnisés de sa dépossession par le juge de l’expropriation, suivant un jugement n° 21/00119 du 23 février 2021, par une indemnité principale de 1.000 euros.

En l’espèce, la comparaison a été faite avec des cessions portant sur des logements avec cave et parking intégrés, alors que le bien exproprié porte sur un logement avec cave intégrée, mais sans parking. Ne pas tenir compte de l’absence de parking reviendrait à une double indemnisation, ce qui violerait le principe de répration intégrale sans perte ni profits.

La valeur à retrancher est fixée à 1.000 euros, qui correspond à l’indemnité principale de dépossession décidée par le juge de l’expropriation, par jugement n° 24/00216 du 9 octobre 2024, concernant le parking extérieur qui était auparavant attaché au logement litigieux.

L’indemnité principale de dépossession est donc égale à 53.520 euros (56 m² x 795 €/m² - 1.000 €).

3.2) S’agissant de l’indemnité de remploi

Aux termes de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Elle a pour base l’indemnité principale fixée à 43.520 euros et sera liquidée comme suit :

– 20% sur 5.000 euros = 1.000 euros ;
– 15% sur 10.000 euros = 1.500 euros ;
– et 10% sur 28.520 euros = 2.852 euros ;

Montant total de l’indemnité de remploi : 5.352 euros.

3.3) S’agissant de la perte de revenus locatifs

Les époux [M] sollicitent la somme de 8.410 euros en indemnisation de la perte de revenus locatifs, correspondant à dix mois de loyers. Ils exposent avoir perdu le bail d’habitation, mais produisent trois quittances de loyer pour les mois d’août 2025, septembre 2025 et octobre 2025 au nom de Mme [E] [D].

L’EPFIF considère que les époux [M] ne produisent pas le bail d’habitation et que les quittances de loyer sont lacunaires et comportent un tampon “[F] [A] [M] - Affrètes Transport”, ce qui ne permet pas de s’assurer qu’ils sont bailleurs à titre personnel. Il estime que les défendeurs ne justifient pas de leur qualité de bailleur, de la réalité du contrat, de son régime juridique, de sa durée et des conditions financières. Il propose, à titre subsidiaire, de fixer l’indemnité à six mois de loyer, conformément à la jurisprudence, soit un montant total de 5.056 euros.

Le commissaire du gouvernement propose à ce titre une indemnité correspondant à six mois de loyer mensuel hors taxe et hors charge sur présentation du bail et de trois quittances.

Il est constant que la perte de revenus locatifs générée par une expropriation fait l'objet d'une indemnisation destinée à compenser la perte de loyers ou d’indemnité d’occupation prévisible entre le moment où le propriétaire ne perçoit plus les revenus de ses biens du fait de l’opération d’expropriation et celui où il est à nouveau en situation de percevoir des revenus locatifs, après acquisition d'un bien équivalent et recherche de nouveaux locataires.

En l’espèce, les époux [M] ne produisent pas de bail d’habitation. Le transport sur les lieux établit néanmoins la situation d’occupation par Mme [E] [D], qui se déclare locataire de l’appartement. Les défendeurs produisent des quittances de loyer pour les mois d’août 2025, septembre 2025 et octobre 2025, dont l’authenticité n’est pas contestée par l’EPFIF. Elles corroborent l’existence d’un bail.

Les quittances de loyer sont bien établies au nom des deux propriétaires, le tampon “[F] [X] [M] Affaire & Transport” étant seulement apposé avec la signaure, sans aucune mention à une personne morale. De plus, la propriété des époux [M] n’étant pas remise en question, ils peuvent seuls être bailleurs du local. Il n’existe donc pas de doute sérieux sur le fait que les locaux sont occupés par une locataire en vertu d’une situation contractuelle légitime et stable.

Il n’est pas justifié que l’EPFIF a pris possession de façon effective du bien exproprié. Il ressort au contraire des quittances de loyer que la locataire s’est maintenue dans le local et que les époux [M] ont continué à percevoir les loyers en août 2025 et septembre 2025, mais également en octobre 2025, après l’ordonnance d’expropriation du 17 septembre 2025.

S’agissant d’un appartement de type F3 en copropriété, et dans la mesure où la partie défenderesse ne démontre pas que son bien présente des spécificités telles qu'un délai supérieur à six mois lui sera nécessaire pour acquérir un bien équivalent et rechercher un locataire, le préjudice résultant de la perte de revenus locatifs peut être raisonnablement évalué à six mois de loyers hors charges. Les trois quittances de loyer démontrent que le loyer mensuel, hors provision sur les charges, est de 841 euros.

L’indemnité pour perte de revenus locatifs est donc fixée à 5.046 euros (841 € x 6 mois).

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces développements que l’indemnité totale de dépossession foncière est fixée à 53.918 euros et se décompose de la manière suivante :

– 43.520 euros au titre de l’indemnité principale ;
– 5.352 euros au titre de l’indemnité de remploi ;
– 5.046 euros au titre de l’indemnité pour la perte de revenus locatifs.

4) Sur les frais de procédure

En application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF, expropriant, supporte seule les dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la demande de la partie défenderesse, il est équitable de condamner l’EPFIF, tenue aux dépens, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
***


















PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

JOINT les instances RG n° 25/00107 et RG n° 25/00135 ;

ANNEXE au présent jugement le procès-verbal de transport du 25 mars 2026 ;

FIXE l’indemnité due par l’Établissement public foncier d’Île-de-France à Mme [R] [G], épouse [M], et M. [B] [M] au titre de la dépossession des lots n° 547 (appartement) et 728 (cave) du bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne pointu située [Adresse 4] à [Localité 6], ainsi que les 1.402/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble, à la somme de 53.918 euros (cinquante-trois-mille-neuf-cent-dix-huit euros), en valeur occupée ;

DIT que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

– 43.520 euros au titre de l’indemnité principale ;
– 5.352 euros au titre de l’indemnité de remploi ;
– 5.046 euros au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs ;

CONDAMNE l’Établissement public foncier d’Île-de-France à payer à Mme [R] [G], épouse [M], et M. [B] [M] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Établissement public foncier d’Île-de-France aux dépens de première instance.


Maxime-Aurélien JOURDE





Greffier
Thomas SCHNEIDER





Juge de l’expropriation

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  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L522-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 24 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00124

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L522-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 24 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00106

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L522-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 28 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 24/00157

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 14 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00029

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

Mise à jour de la source le 2026-07-01T18:05:39.080Z.