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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Expropriations 1, 24 juin 2026, n° 25/00106

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 21 Janvier 2026
Date des débats : 18 Mars 2026 ; 06 Mai 2026
Date de la mise à disposition : 24 Juin 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [L] est propriétaire des lots n° 675, 796 et 1672 du bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4], située [Adresse 5] à [Localité 6], ainsi que des 1.455/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble.

La copropriété de l’[Adresse 4] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] à [Cadastre 6].

Le lot n° 675 est un appartement de type F3, situé escalier D, 8e étage, 2e porte. 

Le lot n° 796 est une cave n° 112, située sous-sol. 

Le lot n° 1672 est une place de stationnement, située jardin voie n° 31.

Il est renvoyé au procès-verbal de transport annexé au jugement pour une description plus précise des lieux.

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Adresse 6] (ORCOD), comprenant les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Étoile du Chêne Pointu, a été déclarée d’intérêt national et sa mise en œuvre a été confiée à l’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF). 

La copropriété est située dans le périmètre de la zone d’aménagement concertée (ZAC) du [Localité 7] [Adresse 7] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique par arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019, suite à une enquête conjointe préalable s’étant déroulée du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus. Ses effets ont été prorogés par l’arrêté préfectoral n° 2024-1254 du 23 avril 2024.

Par arrêté préfectoral n° 2022-2575 du 22 septembre 2022, l’ouverture d’une enquête parcellaire a été prescrite sur les biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du Bas [Localité 8], portant notamment sur le bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4].

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 24 octobre 2022 au 25 novembre 2022.

Une enquête parcellaire complémentaire s’est déroulée du 3 au 28 juin 2024.

L’EPFIF a notifié son mémoire valant offres d’indemnisation à la partie défenderesse par acte signifié le 27 mars 2025 par dépôt à l’étude.

Par une requête reçue au greffe le 8 juillet 2025, accompagnée du mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens expropriés.

La réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie défenderesse des offres de l’EPFIF conformément à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation en l’absence d’accord entre les parties.

L’EPFIF a notifié à la partie défenderesse la saisine de la juridiction de l’expropriation par acte signifié le 7 juillet 2025 par dépôt à l’étude.

Par une ordonnance du 21 novembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 21 janvier 2026 à 9 heures 30 et l’audience au 18 mars 2026 à 9 heures 30.

L’EPFIF a notifié cette décision à la partie défenderesse par acte signifié le 12 décembre 2025 par dépôt à l’étude. La date de réception lui a laissé un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire valant offres et celle du transport, conformément à l’article R. 311-14 du code de l’expropriation ; et un délai d’au moins quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport et la date de la visite, conformément à l’article R. 311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation. 

M. [I] [L] n’a pas été présent lors du transport sur les lieux.

Il a constitué avocat par acte reçu le 17 février 2026.
L’EPFIF a déposé un mémoire récapitulatif et en réplique, reçu au greffe le 4 mai 2026. Il sollicite la fixation de la valeur des biens de la partie défenderesse à un montant de 61.491,20 euros, en valeur occupée, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 54.992 euros (56 m² x 982 €/m²), valeur de la cave et place de stationnement intégrée;
– indemnité de remploi : 6.499,20 euros.

Il demande de rejeter la demande d’indemnité pour la perte de loyers ou, subsidiairement, de fixer son montant à 2.556 euros (6 mois x 426 €).

M. [I] [L], dans ses dernières écritures reçues au greffe le 6 mai 2026, sollicite une indemnisation en réparation de la dépossession de ses biens d’un montant de 78.222 euros, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 65.520 euros (56 m² x 1.170 €/m²), valeur de la cave et de la place de stationnement intégrée, en valeur occupée ;
– indemnité de remploi : 8.802 euros ;
– perte de revenus locatifs : 3.900 euros (6 mois x 650 €).

Il demande également à la juridiction de condamner l’EPFIF aux dépens et au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du Gouvernement, dans ses dernières conclusions datées du 19 décembre 2025, reçues au greffe le 22 décembre 2025, distingue selon la situation d’occupation des biens.

En valeur libre, il propose une indemnité de 72.148 euros, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 64.680 euros (56 m² x 1.155 €/m²), valeur de la cave et place de stationnement intégrée ; 
– indemnité de remploi : 7.468 euros.

En valeur occupée, il propose une indemnité de 61.476 euros, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 54.978 euros (56 m² x 1.155 €/m² x 0,85), valeur de la cave et place de stationnement intégrée ;
– indemnité de remploi : 6.498 euros.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 18 mars 2026, a été renvoyée contradictoirement à celle du 6 mai 2026.

À cette audience, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires conformément à l’article R. 311-20, alinéa 1er, du code de l’expropriation.

Le jugement a été mis en délibéré au 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIVATION

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

1) Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

1.1) S’agissant des dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié.

Date pour apprécier la consistance des biens :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date de ce jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé).

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon leur consistance à la date à laquelle le présent jugement est rendu, à défaut d’ordonnance d’expropriation.
 
Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens :

Elle se situe un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différée, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal de l’établissement public territorial [Localité 9] [Localité 5] [Localité 9] Est approuvé par le conseil de territoire le 17 décembre 2024 et opposable depuis le 15 janvier 2025. Les parties s’accordent pour retenir le 15 janvier 2025, comme proposé par le commissaire du Gouvernement.

Le bien est situé en zone UPCSB3 - zone de projets.

Date pour apprécier la valeur des biens :

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

1.2) S’agissant de la consistance des biens expropriés

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour présentation générale et une description précise des biens à évaluer.

Copropriété du [Adresse 8] et de l’[Adresse 4] :

La commune de [Localité 10] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie express n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T4 du tramway est en service. Elle relie [Adresse 9] à [Localité 11] et dessert [Localité 10]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 12]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, est en cours de réalisation.

Les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Étoile du Chêne Pointu sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n’est pas propre à chacune d’elle. La copropriété du Chêne pointu est composée de 10 bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l’[Adresse 10] pointu de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que le bâtiment B8 a déjà été démoli.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l’[Adresse 10] pointu réalisée par la commune de [Localité 10] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.

Le commissaire du gouvernement indique que les copropriétés du Chêne Pointu et de l’[Adresse 4] sont parmi les copropriétés clichoises les plus en difficulté sur le plan social. Elles ont fait l’objet d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le département de la Seine-[Localité 1] et la commune de [Localité 10] avec pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le plan de sauvegarde a pris fin en 2015. Une opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 11] a été confiée à l’EPFIF et déclarée opération d’intérêt national par décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015. Un nouveau plan de sauvegarde a été institué pour une durée de cinq ans par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017. La copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire en raison d’un important arriéré de charges.

L’expropriant et le commissaire du Gouvernement font état du décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement de l’article L. 522-1 du code de l’expropriation, autorisant l’expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l’ORCOD.

Bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4] :

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne Pointu.

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation composé d’un sous-sol à usage de caves ; d’un rez-de-chaussée à usage d’habitation ; de onze étages à usage d’habitation ; et d’une terrasse portant des séchoirs communs. Il est divisé en quatre corps de bâtiment (A, B, C et D), desservis chacun par un escalier et un ascenseur.

Bien exproprié :

Il comprend plusieurs lots.

Le lot n° 675 : un appartement de type F3, situé escalier D, 8e étage, 2e porte d’une superficie habitable de 56 m².

Il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, des toilettes séparées et une salle de bain ainsi qu’une pièce de vie et deux chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie.

Les parties s’accordent, dans leurs écritures et à l’audience, pour retenir un bon état d’entretien. Le juge de l’expropriation a retenu un bon état d’entretien à l’issue du transport sur les lieux, après avoir entendu les observations des parties. Cet état sera donc retenu pour la comparaison.

Le lot n° 796 : une cave n° 112 située au sous-sol. Elle n’a pas été visitée en raison de la présence de nuisibles.

Le lot n° 1672 : une place de stationnement au rez-de-chaussée, située jardin-voie n° 31.

1.3) S’agissant de la situation locative

L’EPFIF considère, dans ses dernières écritures, que l’appartement est occupé par un tiers et évalue les biens en valeur occupée.

Le commissaire du Gouvernement évalue les biens selon une alternative en fonction de l’état d’occupation des biens qui sera constaté lors de la visite judiciaire des biens, en valeur libre et en valeur occupée, ayant rédigé ses conclusions antérieurement au transport sur les lieux.

M. [I] [L] ne verse pas aux débats de bail d’habitation. Toutefois, il a été constaté par les parties présentes lors de la visite des lieux que l’appartement appartenant à la partie défenderesse était occupé par un locataire, comme consigné dans le procès-verbal de transport.

Les biens seront donc comparés à des cessions de biens occupés.

1.4) S’agissant de la méthode d'évaluation

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Elle est adaptée aux circonstances de l’espèce et sera adoptée par la juridiction.

S’agissant de l’intégration de la cave et de l’emplacement de stationnement à la valeur de l’appartement, M. [I] [L] critique cette méthode globale, mais n’en tire pas de conséquence dans l’évaluation de l’indemnité, qu’il calcule en proposant une valeur unitaire globale.


La méthode de comparaison globale, intégrant la cave et l’emplacement de stationnement sera donc retenue.

De plus, la vente d’une place de stationnement comme accessoire d’un appartement est un facteur de plus-value dont il conviendra de tenir compte, le cas échéant, lors de la détermination de la valeur unitaire des biens à évaluer.

2) Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe les indemnités en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante, par le commissaire du Gouvernement et par la partie expropriée, à un montant, en valeur occupée, compris entre 61.491,20 euros, montant total offert par l’EPFIF et 78.222 euros, montant total demandé par la partie expropriée, celui proposé par le commissaire du Gouvernement étant compris entre ces deux montants.

2.1) S’agissant de l’indemnité principale

L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement, de la cave et de la place de stationnement ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots. 

La valeur des biens dont la partie défenderesse est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison par les parties et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.

Il a été précédemment exposé les propositions des parties pour fixer l’indemnité principale.

L’EPFIF propose des termes de comparaison (DEM), contenus dans plusieurs tableaux, qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans des bâtiments de même taille de la résidence du [Etablissement 1] et de l’Étoile du Chêne Pointu, publiées entre 2016 et 2025. 

Il a été retenu que le bien exproprié est en bon état d’entretien et occupé. Les termes de comparaison portant sur des biens considérés dans un autre état seront écartés dès lors que la différence de consistance ne permet pas une juste comparaison. Ne seront donc examinés que les termes de comparaison, ci-après reproduits, portant sur des cessions d’appartements dont la consistance est similaire aux biens litigieux. Par ailleurs, les termes de comparaison portant sur des cessions antérieures à 2022 seront écartés, dès lors que leur ancienneté ne permet pas de s’assurer que le prix reflète le marché immobilier actuel. Ils seront reproduits et numérotés ci-après à défaut de numérotation prévue dans les tableaux produits. Il est indiqué si le propriétaire est bailleur (PB) ou occupant (PO).

Réf. n°
[Adresse 12]
[Adresse 13]
Surf.
(m²)

PO/PB
Etat
Prix/m²
Situation

Date de mutation
Référence de publication
DEM 1
352
443
[Immatriculation 1]
56,52
PB
bon
982
occupé
12/09/2023
2023P 21163
DEM 2
370
506
[Immatriculation 2]
66,31
PB
bon
982
occupé
13/06/2024
2024P 11986
DEM 3
371
470
[Immatriculation 3]
56
PO
bon
982
occupé
23/05/2024
2024P 10427
DEM 4
661
824
[Immatriculation 4]
66,37
PB
bon
982
occupé
27/06/2022
2022P 17712
DEM 5
606
843
[Immatriculation 5]
56,32
PB
bon
982
occupé
29/12/2022
2022P 36854
DEM 6
580
707
[Immatriculation 6]
55,80
PO
bon
982
occupé
26/01/2023
2023P 2377
DEM 7
575
768
[Immatriculation 7]
56,08
PO
bon
982
occupé
30/10/2023
2023P 25248
DEM 8
619
791
[Immatriculation 8]
56,52
PB
bon
982
occupé
12/03/2024
2024P 5358
DEM 9
407
476
[Immatriculation 9]
65
PB
bon
982
occupé
16/10/2024
2024P 21746

L’EPFIF retient une valeur unitaire de 982 euros pour un bon état d’entretien en valorisation occupée. 
La partie défenderesse considère que l’EPFIF applique une grille uniforme fixant des valeurs de 982 euros/m² pour un bien en bon état et de 1.170 euros/m² pour un bien en très bon état, alors que cette méthode procède d’une standardisation de l’évaluation, incompatible avec le principe d’individualisation de l’indemnité d’expropriation. L’indemnisation ne peut pas résulter d’un barème administratif et doit refléter la valeur propre du bien au vu de ses caractéristiques particulières. À cet égard, il soutient que le bien est en bon état d’entretien, voire en très bon état pour la cuisine, et qu’il est situé au 8e étage, ce qui lui confère une meilleure luminosité et une situation plus favorable. Il ajoute que le loyer mensuel de 750 euros traduit un niveau de valorisation locative imcompatible avec les références dégradées retenues par l’EPFIF.

Le commissaire du Gouvernement ne formule pas d’observation du fait que les termes de l’EPFIF portent sur des mutations de 2017 à 2025 dans les bâtiments B4, B11 et B12 en R+10.

L’EPFIF ne produit aucune pièce permettant d’établir que des accords sont intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées. Les dispositions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent donc pas. Les cessions de biens situées dans la copropriété du [Localité 13] produites à titre de terme de comparaison seront examinées au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la partie expropriée, l’EPFIF retient une valeur unitaire, non pas en considération d’un barème administratif, mais suivant des termes de comparaison portant sur des cessions réalisées dans la même copropriété.

À cet égard, les termes de comparaisons DEM n° 1 à 9 portent sur des cessions récentes de biens situés dans la même copropriété, en valeur occupée, et présentant des caractéristiques similaires s’agissant de la surface et de l’état d’entretien. Ils sont donc retenus pour la comparaison.

M. [I] [L] propose une valeur unitaire de 1.300 euros/m², en valeur libre, en considération des caractéristiques du bien et en particulier sa situation au 8e étage, sa valorisation locative et son bon état d’entretien.

L’EPFIF estime que l’évaluation de la partie expropriée est purement affirmative et non étayée. Selon lui, la jurisprudence constante impose d’évaluer la valeur vénale du bien exproprié par référence à des mutations effectives de biens comparables.

La partie expropriée ne produit aucun terme de comparaison afin de justifier de la valeur unitaire proposée, qui ne sera donc pas retenue pour la comparaison.

Le commissaire du Gouvernement propose vingt-huit termes de comparaison (CG) qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans des bâtiments de même taille de la résidence du [Etablissement 1] et de l’Étoile du Chêne Pointu, publiées entre 2021 et 2024. 

Il a été retenu que le bien exproprié est en bon état d’entretien et occupé. Les termes de comparaison portant sur des biens considérés dans un autre état seront écartés (CG n° 1 à 23 et 28) dès lors que la différence de consistance ne permet pas une juste comparaison. Ne seront donc examinés que les termes de comparaison, ci-après reproduits, portant sur des cessions d’appartements dont la consistance est similaire aux biens litigieux.

Réf. n°

Lots
[Adresse 13]
Type
Surf.
(m²)
Etat

Prix (hors remploi)
Prix/m²
Situation
Référence de publication
et date de mutation
CG 24
(DEM 7)
575
768
[Immatriculation 7]
F3
56,08
bon
55.071
982
occupé
2023P 25248
26/10/[Immatriculation 10]
(DEM 8)
619
791
[Immatriculation 8]
F3
56,52
bon
55.503
982
occupé
2024P 05358
05/03/2024
CG [Cadastre 7]
(DEM 2)
370
506
[Immatriculation 2]
F4
66,31
bon
65.116
982
occupé
2024P 11986
14/03/2024
CG [Cadastre 8]
(DEM 9)
407
476
[Immatriculation 9]
F3
57,59
bon
56.553
982
occupé
2024P 18820
12/09/2024

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir, dans le cas où le bien est occupé par un locataire, après abattement de 15% pour occupation, une valeur unitaire de 982 euros (1.155 €/m² x 0,85).

L’EPFIF relève que ces termes de comparaison aboutissent à la même valeur unitaire et présentent des caractéristiques strictement similaires s’agissant de la localisation, de la nature des biens et de l’état d’entretien dans un environnement de copropriété fortement dégradé.

En l’espèce, les termes de comparaison CG n° 24 à 27 correspondent à des termes de comparaison de l’EPFIF qui sont déjà retenus pour la comparaison.

En conséquence, sont retenus les termes de comparaison DEM n° 1 à 9 et CG n° 24 à 27 pour une valeur unitaire moyenne de 982 euros.

Les parties conviennent que la surface utile du bien litigieux est de 56 m².

L’indemnité principale de dépossession est donc égale à 54.992 euros (56 m² x 982 €/m²).

2.2) S’agissant de l’indemnité de remploi

Aux termes de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Elle a pour base l’indemnité principale fixée à 54.992 euros et sera liquidée comme suit :

– 20% sur 5.000 euros = 1.000 euros ;
– 15% sur 10.000 euros = 1.500 euros ;
– et 10% sur 39.992 euros = 3.999,20 euros ;

Montant total de l’indemnité de remploi : 6.499,20 euros.

2.3) S’agissant de la perte de revenus locatifs

M. [I] [L] sollicite la somme de 3.900 euros en indemnisation de la perte de revenus locatifs, correspondant à six mois de foyers à 650 euros.

L’EPFIF s’oppose, dans ses écritures, à cette demande au motif que la partie expropriée ne communique pas le bail d’habitation, mais seulement la quittance d’octobre 2025, ce qui ne permet pas de s’assurer de la pérennité de la relation locative et la perception d’un revenu locatif stable et régulier. Il accepte, lors des débats à l’audience après présentation des autres quittances locatives, de se référer à sa demande subsidiaire s’agissant de l’indemnité pour perte de loyers.

Le commissaire du Gouvernement propose à ce titre une indemnité correspondant à six mois de loyer mensuel hors taxe et hors charge sur présentation du bail d’habitation et des trois dernières quittances de loyer.

Il est constant que la perte de revenus locatifs générée par une expropriation fait l'objet d'une indemnisation destinée à compenser la perte de loyers ou d’indemnité d’occupation prévisible entre le moment où le propriétaire ne perçoit plus les revenus de ses biens du fait de l’opération d’expropriation et celui où il est à nouveau en situation de percevoir des revenus locatifs, après acquisition d'un bien équivalent et recherche de nouveaux locataires.

En l’espèce, si M. [I] [K] ne produit pas le bail d’habitation, il communique les quittances locatives de juin 2025 à décembre 2025 (pièce n° 2). Le transport sur les lieux a permis de constater l’occupation des lieux par un locataire, ce qui est consigné dans le procès-verbal de transport annexé au jugement. Il n’est pas allégué de modification de cette situation lors des débats à l’audience. Ces éléments suffisent à démontrer l’existence d’un bail d’habitation portant sur le bien exproprié.

S’agissant d’un appartement de type F3 en copropriété, et dans la mesure où la partie défenderesse ne démontre pas que son bien présente des spécificités telles qu'un délai supérieur à six mois lui sera nécessaire pour acquérir un bien équivalent et rechercher un locataire, le préjudice résultant de la perte de revenus locatifs peut être raisonnablement évalué à six mois de loyers hors charges.

Il résulte des quittances locatives que le loyer mensuel, hors provision sur les charges, est de 426 euros.

L’indemnité pour perte de revenus locatifs est donc fixée à 2.556 euros (426 € x 6 mois).

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces développements que l’indemnité totale de dépossession foncière est fixée à 64.047,20 euros et se décompose de la manière suivante :

– 54.992 euros au titre de l’indemnité principale ;
– 6.499,20 euros au titre de l’indemnité de remploi ;
– et 2.556 euros au titre de l’indemnité pour la perte de revenus locatifs.

3) Sur les frais de procédure

En application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF, expropriant, supporte seule les dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la demande de la partie défenderesse, il est équitable de condamner l’EPFIF, tenue aux dépens, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dispositif

***




























PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ANNEXE au présent jugement le procès-verbal de transport du 21 janvier 2026 ;

FIXE l’indemnité due par l’Etablissement public foncier d’Île-de-France à M. [I] [L] au titre de la dépossession des lots n° 675 (appartement), 796 (cave) et 1672 (place de stationnement) du bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 6], ainsi que des 1.455/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble, à la somme de 64.047,20 euros (soixante-quatre-mille-quarante-sept euros et vingt centimes), en valeur occupée ;

DIT que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

– 54.992 euros au titre de l’indemnité principale ;
– 6.499,20 euros au titre de l’indemnité de remploi ;
– et 2.556 euros au titre de l’indemnité pour la perte de revenus locatifs ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier d’Île-de-France à payer à M. [I] [L] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier d’Île-de-France aux dépens de première instance.


La greffière, Le juge de l’expropriation,



Anziza SOILIHI Thomas SCHNEIDER
Texte intégral
Décision du 24 Juin 2026
Minute n° 26/00074


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-[Localité 1]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

du 24 Juin 2026

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle N° RG 25/00106 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3OKF

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 1]


DEMANDEUR :


EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [I] [L]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Abdelhalim BEKEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
INTERVENANT : 
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Monsieur Christophe LOPINTO, commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Monsieur Thomas SCHNEIDER, Magistrat, juge de l’expropriation désigné par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 5]

Madame Anziza SOILIHI, greffière des services judiciaires, présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 21 Janvier 2026
Date des débats : 18 Mars 2026 ; 06 Mai 2026
Date de la mise à disposition : 24 Juin 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [L] est propriétaire des lots n° 675, 796 et 1672 du bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4], située [Adresse 5] à [Localité 6], ainsi que des 1.455/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble.

La copropriété de l’[Adresse 4] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] à [Cadastre 6].

Le lot n° 675 est un appartement de type F3, situé escalier D, 8e étage, 2e porte. 

Le lot n° 796 est une cave n° 112, située sous-sol. 

Le lot n° 1672 est une place de stationnement, située jardin voie n° 31.

Il est renvoyé au procès-verbal de transport annexé au jugement pour une description plus précise des lieux.

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Adresse 6] (ORCOD), comprenant les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Étoile du Chêne Pointu, a été déclarée d’intérêt national et sa mise en œuvre a été confiée à l’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF). 

La copropriété est située dans le périmètre de la zone d’aménagement concertée (ZAC) du [Localité 7] [Adresse 7] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique par arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019, suite à une enquête conjointe préalable s’étant déroulée du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus. Ses effets ont été prorogés par l’arrêté préfectoral n° 2024-1254 du 23 avril 2024.

Par arrêté préfectoral n° 2022-2575 du 22 septembre 2022, l’ouverture d’une enquête parcellaire a été prescrite sur les biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du Bas [Localité 8], portant notamment sur le bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4].

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 24 octobre 2022 au 25 novembre 2022.

Une enquête parcellaire complémentaire s’est déroulée du 3 au 28 juin 2024.

L’EPFIF a notifié son mémoire valant offres d’indemnisation à la partie défenderesse par acte signifié le 27 mars 2025 par dépôt à l’étude.

Par une requête reçue au greffe le 8 juillet 2025, accompagnée du mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens expropriés.

La réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie défenderesse des offres de l’EPFIF conformément à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation en l’absence d’accord entre les parties.

L’EPFIF a notifié à la partie défenderesse la saisine de la juridiction de l’expropriation par acte signifié le 7 juillet 2025 par dépôt à l’étude.

Par une ordonnance du 21 novembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 21 janvier 2026 à 9 heures 30 et l’audience au 18 mars 2026 à 9 heures 30.

L’EPFIF a notifié cette décision à la partie défenderesse par acte signifié le 12 décembre 2025 par dépôt à l’étude. La date de réception lui a laissé un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire valant offres et celle du transport, conformément à l’article R. 311-14 du code de l’expropriation ; et un délai d’au moins quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport et la date de la visite, conformément à l’article R. 311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation. 

M. [I] [L] n’a pas été présent lors du transport sur les lieux.

Il a constitué avocat par acte reçu le 17 février 2026.
L’EPFIF a déposé un mémoire récapitulatif et en réplique, reçu au greffe le 4 mai 2026. Il sollicite la fixation de la valeur des biens de la partie défenderesse à un montant de 61.491,20 euros, en valeur occupée, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 54.992 euros (56 m² x 982 €/m²), valeur de la cave et place de stationnement intégrée;
– indemnité de remploi : 6.499,20 euros.

Il demande de rejeter la demande d’indemnité pour la perte de loyers ou, subsidiairement, de fixer son montant à 2.556 euros (6 mois x 426 €).

M. [I] [L], dans ses dernières écritures reçues au greffe le 6 mai 2026, sollicite une indemnisation en réparation de la dépossession de ses biens d’un montant de 78.222 euros, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 65.520 euros (56 m² x 1.170 €/m²), valeur de la cave et de la place de stationnement intégrée, en valeur occupée ;
– indemnité de remploi : 8.802 euros ;
– perte de revenus locatifs : 3.900 euros (6 mois x 650 €).

Il demande également à la juridiction de condamner l’EPFIF aux dépens et au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du Gouvernement, dans ses dernières conclusions datées du 19 décembre 2025, reçues au greffe le 22 décembre 2025, distingue selon la situation d’occupation des biens.

En valeur libre, il propose une indemnité de 72.148 euros, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 64.680 euros (56 m² x 1.155 €/m²), valeur de la cave et place de stationnement intégrée ; 
– indemnité de remploi : 7.468 euros.

En valeur occupée, il propose une indemnité de 61.476 euros, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 54.978 euros (56 m² x 1.155 €/m² x 0,85), valeur de la cave et place de stationnement intégrée ;
– indemnité de remploi : 6.498 euros.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 18 mars 2026, a été renvoyée contradictoirement à celle du 6 mai 2026.

À cette audience, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires conformément à l’article R. 311-20, alinéa 1er, du code de l’expropriation.

Le jugement a été mis en délibéré au 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

1) Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

1.1) S’agissant des dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié.

Date pour apprécier la consistance des biens :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date de ce jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé).

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon leur consistance à la date à laquelle le présent jugement est rendu, à défaut d’ordonnance d’expropriation.
 
Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens :

Elle se situe un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différée, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal de l’établissement public territorial [Localité 9] [Localité 5] [Localité 9] Est approuvé par le conseil de territoire le 17 décembre 2024 et opposable depuis le 15 janvier 2025. Les parties s’accordent pour retenir le 15 janvier 2025, comme proposé par le commissaire du Gouvernement.

Le bien est situé en zone UPCSB3 - zone de projets.

Date pour apprécier la valeur des biens :

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

1.2) S’agissant de la consistance des biens expropriés

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour présentation générale et une description précise des biens à évaluer.

Copropriété du [Adresse 8] et de l’[Adresse 4] :

La commune de [Localité 10] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie express n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T4 du tramway est en service. Elle relie [Adresse 9] à [Localité 11] et dessert [Localité 10]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 12]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, est en cours de réalisation.

Les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Étoile du Chêne Pointu sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n’est pas propre à chacune d’elle. La copropriété du Chêne pointu est composée de 10 bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l’[Adresse 10] pointu de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que le bâtiment B8 a déjà été démoli.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l’[Adresse 10] pointu réalisée par la commune de [Localité 10] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.

Le commissaire du gouvernement indique que les copropriétés du Chêne Pointu et de l’[Adresse 4] sont parmi les copropriétés clichoises les plus en difficulté sur le plan social. Elles ont fait l’objet d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le département de la Seine-[Localité 1] et la commune de [Localité 10] avec pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le plan de sauvegarde a pris fin en 2015. Une opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 11] a été confiée à l’EPFIF et déclarée opération d’intérêt national par décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015. Un nouveau plan de sauvegarde a été institué pour une durée de cinq ans par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017. La copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire en raison d’un important arriéré de charges.

L’expropriant et le commissaire du Gouvernement font état du décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement de l’article L. 522-1 du code de l’expropriation, autorisant l’expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l’ORCOD.

Bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4] :

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne Pointu.

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation composé d’un sous-sol à usage de caves ; d’un rez-de-chaussée à usage d’habitation ; de onze étages à usage d’habitation ; et d’une terrasse portant des séchoirs communs. Il est divisé en quatre corps de bâtiment (A, B, C et D), desservis chacun par un escalier et un ascenseur.

Bien exproprié :

Il comprend plusieurs lots.

Le lot n° 675 : un appartement de type F3, situé escalier D, 8e étage, 2e porte d’une superficie habitable de 56 m².

Il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, des toilettes séparées et une salle de bain ainsi qu’une pièce de vie et deux chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie.

Les parties s’accordent, dans leurs écritures et à l’audience, pour retenir un bon état d’entretien. Le juge de l’expropriation a retenu un bon état d’entretien à l’issue du transport sur les lieux, après avoir entendu les observations des parties. Cet état sera donc retenu pour la comparaison.

Le lot n° 796 : une cave n° 112 située au sous-sol. Elle n’a pas été visitée en raison de la présence de nuisibles.

Le lot n° 1672 : une place de stationnement au rez-de-chaussée, située jardin-voie n° 31.

1.3) S’agissant de la situation locative

L’EPFIF considère, dans ses dernières écritures, que l’appartement est occupé par un tiers et évalue les biens en valeur occupée.

Le commissaire du Gouvernement évalue les biens selon une alternative en fonction de l’état d’occupation des biens qui sera constaté lors de la visite judiciaire des biens, en valeur libre et en valeur occupée, ayant rédigé ses conclusions antérieurement au transport sur les lieux.

M. [I] [L] ne verse pas aux débats de bail d’habitation. Toutefois, il a été constaté par les parties présentes lors de la visite des lieux que l’appartement appartenant à la partie défenderesse était occupé par un locataire, comme consigné dans le procès-verbal de transport.

Les biens seront donc comparés à des cessions de biens occupés.

1.4) S’agissant de la méthode d'évaluation

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Elle est adaptée aux circonstances de l’espèce et sera adoptée par la juridiction.

S’agissant de l’intégration de la cave et de l’emplacement de stationnement à la valeur de l’appartement, M. [I] [L] critique cette méthode globale, mais n’en tire pas de conséquence dans l’évaluation de l’indemnité, qu’il calcule en proposant une valeur unitaire globale.


La méthode de comparaison globale, intégrant la cave et l’emplacement de stationnement sera donc retenue.

De plus, la vente d’une place de stationnement comme accessoire d’un appartement est un facteur de plus-value dont il conviendra de tenir compte, le cas échéant, lors de la détermination de la valeur unitaire des biens à évaluer.

2) Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe les indemnités en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante, par le commissaire du Gouvernement et par la partie expropriée, à un montant, en valeur occupée, compris entre 61.491,20 euros, montant total offert par l’EPFIF et 78.222 euros, montant total demandé par la partie expropriée, celui proposé par le commissaire du Gouvernement étant compris entre ces deux montants.

2.1) S’agissant de l’indemnité principale

L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement, de la cave et de la place de stationnement ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots. 

La valeur des biens dont la partie défenderesse est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison par les parties et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.

Il a été précédemment exposé les propositions des parties pour fixer l’indemnité principale.

L’EPFIF propose des termes de comparaison (DEM), contenus dans plusieurs tableaux, qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans des bâtiments de même taille de la résidence du [Etablissement 1] et de l’Étoile du Chêne Pointu, publiées entre 2016 et 2025. 

Il a été retenu que le bien exproprié est en bon état d’entretien et occupé. Les termes de comparaison portant sur des biens considérés dans un autre état seront écartés dès lors que la différence de consistance ne permet pas une juste comparaison. Ne seront donc examinés que les termes de comparaison, ci-après reproduits, portant sur des cessions d’appartements dont la consistance est similaire aux biens litigieux. Par ailleurs, les termes de comparaison portant sur des cessions antérieures à 2022 seront écartés, dès lors que leur ancienneté ne permet pas de s’assurer que le prix reflète le marché immobilier actuel. Ils seront reproduits et numérotés ci-après à défaut de numérotation prévue dans les tableaux produits. Il est indiqué si le propriétaire est bailleur (PB) ou occupant (PO).

Réf. n°
[Adresse 12]
[Adresse 13]
Surf.
(m²)

PO/PB
Etat
Prix/m²
Situation

Date de mutation
Référence de publication
DEM 1
352
443
[Immatriculation 1]
56,52
PB
bon
982
occupé
12/09/2023
2023P 21163
DEM 2
370
506
[Immatriculation 2]
66,31
PB
bon
982
occupé
13/06/2024
2024P 11986
DEM 3
371
470
[Immatriculation 3]
56
PO
bon
982
occupé
23/05/2024
2024P 10427
DEM 4
661
824
[Immatriculation 4]
66,37
PB
bon
982
occupé
27/06/2022
2022P 17712
DEM 5
606
843
[Immatriculation 5]
56,32
PB
bon
982
occupé
29/12/2022
2022P 36854
DEM 6
580
707
[Immatriculation 6]
55,80
PO
bon
982
occupé
26/01/2023
2023P 2377
DEM 7
575
768
[Immatriculation 7]
56,08
PO
bon
982
occupé
30/10/2023
2023P 25248
DEM 8
619
791
[Immatriculation 8]
56,52
PB
bon
982
occupé
12/03/2024
2024P 5358
DEM 9
407
476
[Immatriculation 9]
65
PB
bon
982
occupé
16/10/2024
2024P 21746

L’EPFIF retient une valeur unitaire de 982 euros pour un bon état d’entretien en valorisation occupée. 
La partie défenderesse considère que l’EPFIF applique une grille uniforme fixant des valeurs de 982 euros/m² pour un bien en bon état et de 1.170 euros/m² pour un bien en très bon état, alors que cette méthode procède d’une standardisation de l’évaluation, incompatible avec le principe d’individualisation de l’indemnité d’expropriation. L’indemnisation ne peut pas résulter d’un barème administratif et doit refléter la valeur propre du bien au vu de ses caractéristiques particulières. À cet égard, il soutient que le bien est en bon état d’entretien, voire en très bon état pour la cuisine, et qu’il est situé au 8e étage, ce qui lui confère une meilleure luminosité et une situation plus favorable. Il ajoute que le loyer mensuel de 750 euros traduit un niveau de valorisation locative imcompatible avec les références dégradées retenues par l’EPFIF.

Le commissaire du Gouvernement ne formule pas d’observation du fait que les termes de l’EPFIF portent sur des mutations de 2017 à 2025 dans les bâtiments B4, B11 et B12 en R+10.

L’EPFIF ne produit aucune pièce permettant d’établir que des accords sont intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées. Les dispositions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent donc pas. Les cessions de biens situées dans la copropriété du [Localité 13] produites à titre de terme de comparaison seront examinées au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la partie expropriée, l’EPFIF retient une valeur unitaire, non pas en considération d’un barème administratif, mais suivant des termes de comparaison portant sur des cessions réalisées dans la même copropriété.

À cet égard, les termes de comparaisons DEM n° 1 à 9 portent sur des cessions récentes de biens situés dans la même copropriété, en valeur occupée, et présentant des caractéristiques similaires s’agissant de la surface et de l’état d’entretien. Ils sont donc retenus pour la comparaison.

M. [I] [L] propose une valeur unitaire de 1.300 euros/m², en valeur libre, en considération des caractéristiques du bien et en particulier sa situation au 8e étage, sa valorisation locative et son bon état d’entretien.

L’EPFIF estime que l’évaluation de la partie expropriée est purement affirmative et non étayée. Selon lui, la jurisprudence constante impose d’évaluer la valeur vénale du bien exproprié par référence à des mutations effectives de biens comparables.

La partie expropriée ne produit aucun terme de comparaison afin de justifier de la valeur unitaire proposée, qui ne sera donc pas retenue pour la comparaison.

Le commissaire du Gouvernement propose vingt-huit termes de comparaison (CG) qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans des bâtiments de même taille de la résidence du [Etablissement 1] et de l’Étoile du Chêne Pointu, publiées entre 2021 et 2024. 

Il a été retenu que le bien exproprié est en bon état d’entretien et occupé. Les termes de comparaison portant sur des biens considérés dans un autre état seront écartés (CG n° 1 à 23 et 28) dès lors que la différence de consistance ne permet pas une juste comparaison. Ne seront donc examinés que les termes de comparaison, ci-après reproduits, portant sur des cessions d’appartements dont la consistance est similaire aux biens litigieux.

Réf. n°

Lots
[Adresse 13]
Type
Surf.
(m²)
Etat

Prix (hors remploi)
Prix/m²
Situation
Référence de publication
et date de mutation
CG 24
(DEM 7)
575
768
[Immatriculation 7]
F3
56,08
bon
55.071
982
occupé
2023P 25248
26/10/[Immatriculation 10]
(DEM 8)
619
791
[Immatriculation 8]
F3
56,52
bon
55.503
982
occupé
2024P 05358
05/03/2024
CG [Cadastre 7]
(DEM 2)
370
506
[Immatriculation 2]
F4
66,31
bon
65.116
982
occupé
2024P 11986
14/03/2024
CG [Cadastre 8]
(DEM 9)
407
476
[Immatriculation 9]
F3
57,59
bon
56.553
982
occupé
2024P 18820
12/09/2024

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir, dans le cas où le bien est occupé par un locataire, après abattement de 15% pour occupation, une valeur unitaire de 982 euros (1.155 €/m² x 0,85).

L’EPFIF relève que ces termes de comparaison aboutissent à la même valeur unitaire et présentent des caractéristiques strictement similaires s’agissant de la localisation, de la nature des biens et de l’état d’entretien dans un environnement de copropriété fortement dégradé.

En l’espèce, les termes de comparaison CG n° 24 à 27 correspondent à des termes de comparaison de l’EPFIF qui sont déjà retenus pour la comparaison.

En conséquence, sont retenus les termes de comparaison DEM n° 1 à 9 et CG n° 24 à 27 pour une valeur unitaire moyenne de 982 euros.

Les parties conviennent que la surface utile du bien litigieux est de 56 m².

L’indemnité principale de dépossession est donc égale à 54.992 euros (56 m² x 982 €/m²).

2.2) S’agissant de l’indemnité de remploi

Aux termes de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Elle a pour base l’indemnité principale fixée à 54.992 euros et sera liquidée comme suit :

– 20% sur 5.000 euros = 1.000 euros ;
– 15% sur 10.000 euros = 1.500 euros ;
– et 10% sur 39.992 euros = 3.999,20 euros ;

Montant total de l’indemnité de remploi : 6.499,20 euros.

2.3) S’agissant de la perte de revenus locatifs

M. [I] [L] sollicite la somme de 3.900 euros en indemnisation de la perte de revenus locatifs, correspondant à six mois de foyers à 650 euros.

L’EPFIF s’oppose, dans ses écritures, à cette demande au motif que la partie expropriée ne communique pas le bail d’habitation, mais seulement la quittance d’octobre 2025, ce qui ne permet pas de s’assurer de la pérennité de la relation locative et la perception d’un revenu locatif stable et régulier. Il accepte, lors des débats à l’audience après présentation des autres quittances locatives, de se référer à sa demande subsidiaire s’agissant de l’indemnité pour perte de loyers.

Le commissaire du Gouvernement propose à ce titre une indemnité correspondant à six mois de loyer mensuel hors taxe et hors charge sur présentation du bail d’habitation et des trois dernières quittances de loyer.

Il est constant que la perte de revenus locatifs générée par une expropriation fait l'objet d'une indemnisation destinée à compenser la perte de loyers ou d’indemnité d’occupation prévisible entre le moment où le propriétaire ne perçoit plus les revenus de ses biens du fait de l’opération d’expropriation et celui où il est à nouveau en situation de percevoir des revenus locatifs, après acquisition d'un bien équivalent et recherche de nouveaux locataires.

En l’espèce, si M. [I] [K] ne produit pas le bail d’habitation, il communique les quittances locatives de juin 2025 à décembre 2025 (pièce n° 2). Le transport sur les lieux a permis de constater l’occupation des lieux par un locataire, ce qui est consigné dans le procès-verbal de transport annexé au jugement. Il n’est pas allégué de modification de cette situation lors des débats à l’audience. Ces éléments suffisent à démontrer l’existence d’un bail d’habitation portant sur le bien exproprié.

S’agissant d’un appartement de type F3 en copropriété, et dans la mesure où la partie défenderesse ne démontre pas que son bien présente des spécificités telles qu'un délai supérieur à six mois lui sera nécessaire pour acquérir un bien équivalent et rechercher un locataire, le préjudice résultant de la perte de revenus locatifs peut être raisonnablement évalué à six mois de loyers hors charges.

Il résulte des quittances locatives que le loyer mensuel, hors provision sur les charges, est de 426 euros.

L’indemnité pour perte de revenus locatifs est donc fixée à 2.556 euros (426 € x 6 mois).

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces développements que l’indemnité totale de dépossession foncière est fixée à 64.047,20 euros et se décompose de la manière suivante :

– 54.992 euros au titre de l’indemnité principale ;
– 6.499,20 euros au titre de l’indemnité de remploi ;
– et 2.556 euros au titre de l’indemnité pour la perte de revenus locatifs.

3) Sur les frais de procédure

En application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF, expropriant, supporte seule les dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la demande de la partie défenderesse, il est équitable de condamner l’EPFIF, tenue aux dépens, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

***




























PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ANNEXE au présent jugement le procès-verbal de transport du 21 janvier 2026 ;

FIXE l’indemnité due par l’Etablissement public foncier d’Île-de-France à M. [I] [L] au titre de la dépossession des lots n° 675 (appartement), 796 (cave) et 1672 (place de stationnement) du bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 6], ainsi que des 1.455/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble, à la somme de 64.047,20 euros (soixante-quatre-mille-quarante-sept euros et vingt centimes), en valeur occupée ;

DIT que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

– 54.992 euros au titre de l’indemnité principale ;
– 6.499,20 euros au titre de l’indemnité de remploi ;
– et 2.556 euros au titre de l’indemnité pour la perte de revenus locatifs ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier d’Île-de-France à payer à M. [I] [L] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier d’Île-de-France aux dépens de première instance.


La greffière, Le juge de l’expropriation,



Anziza SOILIHI Thomas SCHNEIDER

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Mise à jour de la source le 2026-06-25T18:54:07.400Z.