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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Expropriations 1, 24 juin 2026, n° 25/00124

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 21 janvier 2026
Date des débats : 18 mars 2026 ; 06 mai 2026
Date de la mise à disposition : 24 juin 2026






EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [I] [H] [X], épouse [U], et M. [M] [U] sont propriétaires des lots n° 678, 816 et 1634 du bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4], située [Adresse 5] à [Localité 4], ainsi que des 1.453/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble.

La copropriété de l’[Adresse 4] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] à [Cadastre 6].

Le lot n° 678 est un appartement de type F3, situé escalier D, 9ème étage, 1re porte. 

Le lot n° 816 est une cave n° 132, située sous-sol. 

Le lot n° 1634 est une place de stationnement n° 340, située en rez-de-chaussée, jardin-voie n° 18.

Il est renvoyé au procès-verbal de transport annexé au jugement pour une description plus précise des lieux.

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 6] (ORCOD), comprenant les copropriétés du [Adresse 7] et de l’[Adresse 4], a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF). 

La copropriété est située dans le périmètre de la [Adresse 8] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique par arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019, suite à une enquête conjointe préalable s’étant déroulée du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus. Ses effets ont été prorogés par l’arrêté préfectoral n° 2024-1254 du 23 avril 2024.

Par arrêté préfectoral n° 2022-2575 du 22 septembre 2022, l’ouverture d’une enquête parcellaire a été prescrite sur les biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la [Adresse 8], portant notamment sur le bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4].

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 24 octobre 2022 au 25 novembre 2022.

Une enquête parcellaire complémentaire s’est déroulée du 3 au 28 juin 2024.

L’EPFIF a notifié son mémoire valant offres d’indemnisation à la partie défenderesse par actes signifiés le 20 mars 2025 par dépôt à l’étude.

Par une requête reçue au greffe le 10 juillet 2025, accompagnée du mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens expropriés.

La réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie défenderesse des offres de l’EPFIF conformément à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation en l’absence d’accord entre les parties.

L’EPFIF a notifié à la partie défenderesse la saisine de la juridiction de l’expropriation par actes signifiés le 4 juillet 2025 par dépôt à l’étude.

Par une ordonnance du 21 novembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 21 janvier 2026 à 9 heures 30 et l’audience au 18 mars 2026 à 9 heures 30.

Les époux [U] ont été présents lors du transport sur les lieux.

L’EPFIF a déposé un mémoire récapitulatif et en réplique, reçu au greffe le 6 mai 2026. Il sollicite la fixation de la valeur des biens de la partie défenderesse à un montant de 35.557,60 euros, en valeur occupée, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 31.416 euros (56 m² x 561 €/m²), valeur de la cave et place de stationnement intégrée;
– indemnité de remploi : 4.141,60 euros.

Les époux [U], dans leurs dernières écritures reçues au greffe le 4 mai 2026, sollicitent une indemnisation en réparation de la dépossession de ses biens d’un montant de 77.616 euros, à évaluer au jour du jugement, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 64.680 euros (56 m² x 1.155 €/m²), valeur de la cave et de la place de stationnement intégrée, en valeur libre ;
– indemnité de remploi : 12.936 euros.

Ils demandent de rejeter l’offre de l’EPFIF et les conclusions du commissaire du Gouvernement.

Ils demandent de condamner l’EPFIF aux dépens, avec distraction au profit de leur avocat, et au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du Gouvernement, dans ses dernières conclusions datées du 19 décembre 2025, reçues au greffe le 6 janvier 2026, distingue selon la situation d’occupation des biens.

En valeur libre, il propose une indemnité de 41.656 euros, décomposée comme suit :

– indemnité principale : 36.960 euros (56 m² x 660 €/m²), valeur de la cave et place de stationnement intégrée ; 
– indemnité de remploi : 4.696 euros.

En valeur occupée, il propose une indemnité de 35.558 euros, décomposée comme suit :

– indemnité principale : 31.416 euros (56 m² x 561 €/m²), valeur de la cave et place de stationnement intégrée ;
– indemnité de remploi : 4.142 euros.

Le commissaire du Gouvernement a précisé, à l’audience, qu’il n’y avait plus lieu de statuer selon des indemnités alternatives au vu de la situation d’occupation constatée.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 18 mars 2026, a été renvoyée à celle du 6 mai 2026.

La partie défenderesse s’est faite représenter à cette dernière audience par un avocat. 

À cette audience, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires conformément à l’article R. 311-20, alinéa 1er, du code de l’expropriation.

Le jugement a été mis en délibéré au 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIVATION

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

1) Sur la régularité de la visite des lieux et de l’audition des parties

L’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que le juge fixe, par ordonnance, la date de la visite des lieux et de l'audition des parties. La visite des lieux est faite par le juge dans les deux mois de cette ordonnance, mais postérieurement à l'expiration du délai de six semaines fixé à l'article R. 311-11.

L’article R. 311-15 du même code précise que la copie de l'ordonnance fixant les jour et heure du transport sur les lieux est transmise par le greffe à l'expropriant, en vue de sa notification aux intéressés ainsi qu'au commissaire du Gouvernement. Si le juge est saisi par l'exproprié, les parties sont avisées directement par le greffe. Il joint à la notification faite au commissaire du Gouvernement une copie des mémoires et des documents en sa possession. Les parties et le commissaire du Gouvernement sont avisés au moins quinze jours à l'avance de la date de transport sur les lieux.

Les époux [U], dans leurs conclusions, soutiennent que les biens expropriés n’ont pas fait l’objet d’une visite contradictoire aux motifs qu’ils n’étaient pas présents lors de cette visite, en violation des articles 6 §1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et 16 du code de procédure civile.

En l’espèce, le juge de l’expropriation, par ordonnance du 21 novembre 2025, a fixé la visite des lieux et l’audition des parties au 21 janvier 2026 à 9 heures 30.

L’EPFIF a notifié cette décision aux époux [U] par actes signifiés à personne le 10 décembre 2025. La date de réception lui a laissé un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire valant offres et celle du transport, conformément à l’article R. 311-14 du code de l’expropriation ; et un délai d’au moins quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport et la date de la visite, conformément à l’article R. 311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation.

Il ressort du procès-verbal de transport que, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, ils ont été présents lors de la visite des lieux et ont été auditionnés par le juge de l’expropriation, ayant pu faire valoir leurs observations au cours et à l’issue de la visite des lieux.

Il en résulte que les règles applicables à la visite des lieux et à l’audition des parties ont été respectées, sans violation du principe de la contradiction.

2) Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

2.1) S’agissant des dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié.

Date pour apprécier la consistance des biens :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date de ce jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé).

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon leur consistance à la date à laquelle le présent jugement est rendu, à défaut d’ordonnance d’expropriation.
 
Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens :

Elle se situe un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différée, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal de l’établissement public territorial Grand Paris Grand Est approuvé par le conseil de territoire le 17 décembre 2024 et opposable depuis le 15 janvier 2025. Les parties s’accordent pour retenir le 15 janvier 2025, comme proposé par le commissaire du gouvernement.

Le bien est situé en zone UPCSB3 - zone de projets.

Date pour apprécier la valeur des biens :

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

2.2) S’agissant de la consistance des biens expropriés

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour présentation générale et une description précise des biens à évaluer.

Copropriété du [Adresse 7] et de l’[Adresse 4] :

La commune de [Localité 4] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie express n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 5] à [Localité 6] et dessert [Localité 4]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 7]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, est en cours de réalisation.

Les copropriétés du [Adresse 7] et de l’[Adresse 4] sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n’est pas propre à chacune d’elle. La copropriété du [Adresse 7] est composée de 10 bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l’[Adresse 4] de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que le bâtiment B8 a déjà été démoli.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du [Adresse 7] et de l’[Adresse 4] réalisée par la commune de [Localité 4] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.

Le commissaire du Gouvernement indique que les copropriétés du [Adresse 7] et de l’[Adresse 4] sont parmi les copropriétés clichoises les plus en difficulté sur le plan social. Elles ont fait l’objet d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le département de la Seine-Saint-Denis et la commune de [Localité 4] avec pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le plan de sauvegarde a pris fin en 2015. Une opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 6] a été confiée à l’EPFIF et déclarée opération d’intérêt national par décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015. Un nouveau plan de sauvegarde a été institué pour une durée de cinq ans par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017. La copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire en raison d’un important arriéré de charges.

L’expropriant et le commissaire du Gouvernement font état du décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement de l’article L. 522-1 du code de l’expropriation, autorisant l’expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l’ORCOD.

Bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4] :

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4].

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation composé d’un sous-sol à usage de caves ; d’un rez-de-chaussée à usage d’habitation ; de onze étages à usage d’habitation ; et d’une terrasse portant des séchoirs communs. Il est divisé en quatre corps de bâtiment (A, B, C et D), desservis chacun par un escalier et un ascenseur.

Bien exproprié :

Il comprend plusieurs lots.

Le lot n° 678 : un appartement de type F3, situé au escalier D, 9ème étage, 1re porte, d’une superficie habitable de 56 m².

Il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, des toilettes séparées et une salle de bain ainsi qu’une pièce de vie et deux chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement, lors du transport et dans leurs écritures, retiennent un mauvais état d’entretien.

M. [M] [U], lors du transport, n’a pas contesté le mauvais état d’entretien, mais a souligné que les fenêtres n’ont pas été remplacées par l’EPFIF et qu’il a refait à neuf le parquet. Les époux [U], dans leurs écritures, font valoir que leur bien est dans un bon état d’entretien.

Le juge de l’expropriation a retenu un mauvais état d’entretien à l’issue du transport sur les lieux, après avoir entendu les observations des parties.

Il ressort du procès-verbal de transport que le sol et les murs du couloir sont en mauvais état ; que les toilettes sont en mauvais état général ; que, dans la salle de bain, certaines parties des murs sont dégradées et que la porte et le lavabo sont en mauvais état ; que la cuisine est en mauvais état général, une fenêtre en simple vitrage étant brisée et des traces de moisissure étant présentes au niveau du placard ; que les deux chambres sont en mauvais état général ; et que le salon, remodelé en un couloir et une chambre, présente des murs et un plafond en mauvais état général.

À défaut pour les défendeurs d’apporter d’éléments justifiant d’un bon état d’entretien, la constatation mauvais état d’entretien lors de la visite des lieux doit être maintenue.

Le lot n° 816 : une cave n° 132 située au sous-sol. Elle n’a pas été visitée en raison de la présence de nuisibles.

Le lot n° 1634 : une place de stationnement n° 340, situé en rez-de-chaussée, jardin-voie n° 18.

2.3) S’agissant de la situation locative

L’EPFIF considère, dans ses dernières écritures, que l’appartement est occupé par un tiers et évalue les biens en valeur occupée. 

Le commissaire du Gouvernement, dans ses conclusions, évalue de façon alternative le bien selon qu’il est occupé ou libre, ce qui s’explique par le fait que ses conclusions sont antérieures à la visite des lieux. Il a admis, à l’audience, que le bien doit être évalué occupé.

Les époux [U] font valoir que le bien exproprié est libre d’occupation aux motifs qu’ils n’occupent pas l’appartement et que leur fils l’occupait lors de la visite des lieux, mais qu’ils sont libres depuis février 2026.

En l’espèce, le procès-verbal de transport relate que l’appartement est occupé par M. [B] [J], que M. [M] [U] désigne comme son frère, ainsi que par deux autres personnes. Cette situation d’occupation par trois personnes correspond à la disposition des lieux, puisqu’il a été constaté que l’appartement comprend deux chambres occupées et un salon réaménagé en une troisième chambre.

Le bien est évalué selon sa consistance à la date du jugement. Si les époux [U] soutiennent que l’appartement a été libéré en février 2026, ils n’apportent aucun élément de nature à le prouver, qu’il s’agisse d’un constat de commissaire de justice ou de tout autre élément de preuve.

Il n’est donc pas démontré qu’à la date du jugement, la situation d’occupation constatée lors de la visite des lieux a été modifiée.

Les biens seront donc comparés à des cessions de biens occupés, soit d’une même consistance.

2.4) S’agissant de la méthode d'évaluation

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Elle est adaptée aux circonstances de l’espèce et sera adoptée par la juridiction.

De plus, la vente d’une place de stationnement comme accessoire d’un appartement est un facteur de plus-value dont il conviendra de tenir compte, le cas échéant, lors de la détermination de la valeur unitaire des biens à évaluer.

3) Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe les indemnités en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante, par le commissaire du Gouvernement et par la partie expropriée, à un montant, en valeur occupée, compris entre 35.557,60 euros, montant total offert par l’EPFIF et proposé par le commissaire du gouvernement et 77.616 euros, montant total demandé par la partie expropriée.

3.1) S’agissant de l’indemnité principale

L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement, de la cave et de la place de stationnement ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots. 

La valeur des biens dont la partie défenderesse est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison par les parties et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.

Il a été précédemment exposé les propositions des parties pour fixer l’indemnité principale.

L’EPFIF propose des termes de comparaison (DEM), contenus dans deux tableaux, qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans des bâtiments de même taille de la résidence du [Adresse 7] et de l’[Adresse 4], publiées entre 2016 et 2025. 

Il a été retenu que le bien exproprié est en mauvais état d’entretien et en valorisation occupée. Les termes de comparaison portant sur des biens considérés dans un autre état seront écartés dès lors que la différence de consistance ne permet pas une juste comparaison. Ne seront donc examinés que les termes de comparaison, ci-après reproduits, portant sur des cessions d’appartements dont la consistance est similaire aux biens litigieux. Par ailleurs, les termes de comparaison portant sur des cessions antérieures à 2022 seront écartés, dès lors que leur ancienneté ne permet pas de s’assurer que le prix reflète le marché immobilier actuel. Ils seront reproduits et numérotés ci-après à défaut de numérotation prévue dans les tableaux produits.

Réf.
Lots
Bât.
Surface
(m²)
Etat d’entretien
Prix/m² (€)
Situation d’occupation
Date de publication
Référence de publication
DEM 1
556
754
1599
B12
67,66
mauvais
561
occupé
05/05/2022
2022P 12372
DEM 2
550
731
1709
B12
55,60
mauvais
561
occupé
25/11/2022
2022P 33324
DEM 3
672
829
1479
B12
67,03
mauvais
561
occupé
06/02/2024
2024P 2905
DEM 4
520
695
1705
B12
66,71
mauvais
561
occupé
17/10/2024
2024P 21415

L’EPFIF retient une valeur unitaire de 561 euros pour un mauvais état d’entretien en valorisation occupée.

La partie défenderesse estime que l’offre n’est pas individualisée et qu’elle n’est pas conforme à la situation factuelle et constitue une proposition générique. Elle considère que le bien doit être évalué en bon état d’entretien et libre de toute occupation.

Le commissaire du Gouvernement ne formule pas d’observation dès lors que les termes concernent des mutations publiées de 2017 à 2025, qui ont pour objet des biens situés dans les bâtiments B4, B11 et B12 (R+10), de même nature et état d’entretien.

L’EPFIF ne produit aucune pièce permettant d’établir que des accords sont intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées. Les dispositions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent donc pas. Les cessions de biens situées dans la copropriété du [Adresse 7] produites à titre de terme de comparaison seront examinées au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats.

En l’espèce, les termes de comparaison DEM n° 1 à 4 portent sur des cessions récentes de biens situés dans la même copropriété, en valeur occupée, et présentant des caractéristiques similaires s’agissant du bâtiment, de la surface et de l’état d’entretien. Ils sont donc retenus pour la comparaison.

Les époux [U] ne présentent aucun terme de comparaison.

Le commissaire du Gouvernement propose vingt-huit termes de comparaison (CG) qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans des bâtiments de même taille de la résidence du [Adresse 7] et de l’[Adresse 4], publiées entre 2021 et 2025. 

Il a été retenu que le bien exproprié est en mauvais état d’entretien et occupé. Les termes de comparaison portant sur des biens considérés dans un autre état seront écartés (CG n° 1 à 13 et 16 à 28) dès lors que la différence de consistance ne permet pas une juste comparaison. Ne seront donc examinés que les termes de comparaison, ci-après reproduits, portant sur des cessions d’appartements dont la consistance est similaire aux biens litigieux.

Réf

Lots
Bât.
Type
Surface
(m²)
Etat d’entretien
Prix
(hors remploi)
Prix/m²
(€)
Situation d’occupation
Référence de publication
et date de mutation
CG 14
(DEM 3)
672
829
1479
B12
F4
67,03
mauvais
37.604
561
occupé
2024P 02905
01/02/2024
CG 15
(DEM 4)
520
695
1705
B12
F4
66,71
mauvais
37.424
561
occupé
2024P 21415
15/10/2024

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir une valeur unitaire de 561 euros pour un bien en mauvais état et en valorisation occupée.

L’EPFIF ne fait part d’aucune observation particulière sur ces termes.

En l’espèce, les termes de comparaison CG n° 14 et 15 correspondent à des termes de comparaison de l’EPFIF qui sont déjà retenus pour la comparaison.

En conséquence, les termes de comparaison DEM n° 1 à 4 et CG n° 14 et 15 sont retenus pour une valeur unitaire moyenne de 561 euros/m².

La valeur unitaire est donc fixée à 561 euros/m².

Les parties conviennent que la surface utile du bien litigieux est de 56 m².

L’indemnité principale de dépossession est donc égale à 31.416 euros (56 m² x 561 €/m²).

3.2) S’agissant de l’indemnité de remploi

Aux termes de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Les époux [U] demandent de fixer les frais de remploi selon un taux de 20 % de l’indemnité principale, tandis que l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement proposent d’appliquer un taux de 20 % sur 5.000 euros, de 15 % sur 10.000 euros et de 10 % pour le surplus.

En l’espèce, l’indemnité au titre des frais de remploi a pour base l’indemnité principale fixée à 31.416 euros et sera liquidée comme suit, conformément à la jurisprudence constante :

– 20 % sur 5.000 euros = 1.000 euros ;
– 15 % sur 10.000 euros = 1.500 euros ;
– et 10 % sur 16.416 euros = 1.641,60 euros ;

Montant total de l’indemnité de remploi : 4.141,60 euros.

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces développements que l’indemnité totale de dépossession foncière est fixée à 35.557,60 euros et se décompose de la manière suivante :

– 31.416 euros au titre de l’indemnité principale ;
– 4.141,60 euros au titre de l’indemnité de remploi.

4) Sur les frais de procédure

En application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF, expropriant, supporte seule les dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la demande de la partie défenderesse, il est équitable de condamner l’EPFIF, tenue aux dépens, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, la condamnation aux dépens sera assortie au profit de Me Augustin Kemadjou du droit de recouvrer directement contre l’EPFIF, partie condamnée, les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Dispositif

***





























PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ANNEXE au présent jugement le procès-verbal de transport du 21 janvier 2026 ;

FIXE l’indemnité due par l’Établissement public foncier d’Île-de-France à Mme [I] [H] [X], épouse [U], et M. [M] [U] au titre de la dépossession des lots n° 678 (appartement), 816 (cave) et 1634 (place de stationnement) du bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4] situés [Adresse 5] à [Localité 4], ainsi que les 1.453/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble, à la somme de 35.557,60 euros (trente-cinq-mille-cinq-cent-cinquante-sept euros et soixante centimes), en valeur occupée ;

DIT que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

– 31.416 euros au titre de l’indemnité principale ;
– 4.141,60 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

CONDAMNE l’Établissement public foncier d’Île-de-France à payer à Mme [I] [H] [X], épouse [U], et M. [M] [U] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Établissement public foncier d’Île-de-France aux dépens de première instance avec droit de recouvrement direct de Me Augustin Kemadjou conformément à l’article 696 du code de procédure civile.


La greffière, Le juge de l’expropriation,



Anziza SOILIHI Thomas SCHNEIDER
Texte intégral
Décision du 24 Juin 2026
Minute n° 26/00083


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION 

du 24 Juin 2026

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle N° RG 25/00124 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3POQ

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
Madame [I] [H] [X] épouse [U]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Augustin KEMADJOU, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [M] [U]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Augustin KEMADJOU, avocat au barreau de PARIS
INTERVENANT : 
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Monsieur [Q] [V], commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Monsieur Thomas SCHNEIDER, Magistrat, juge de l’expropriation désigné par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Madame Anziza SOILIHI, greffière des services judiciaires, présente lors de la mise à disposition


PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 21 janvier 2026
Date des débats : 18 mars 2026 ; 06 mai 2026
Date de la mise à disposition : 24 juin 2026






EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [I] [H] [X], épouse [U], et M. [M] [U] sont propriétaires des lots n° 678, 816 et 1634 du bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4], située [Adresse 5] à [Localité 4], ainsi que des 1.453/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble.

La copropriété de l’[Adresse 4] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] à [Cadastre 6].

Le lot n° 678 est un appartement de type F3, situé escalier D, 9ème étage, 1re porte. 

Le lot n° 816 est une cave n° 132, située sous-sol. 

Le lot n° 1634 est une place de stationnement n° 340, située en rez-de-chaussée, jardin-voie n° 18.

Il est renvoyé au procès-verbal de transport annexé au jugement pour une description plus précise des lieux.

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 6] (ORCOD), comprenant les copropriétés du [Adresse 7] et de l’[Adresse 4], a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF). 

La copropriété est située dans le périmètre de la [Adresse 8] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique par arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019, suite à une enquête conjointe préalable s’étant déroulée du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus. Ses effets ont été prorogés par l’arrêté préfectoral n° 2024-1254 du 23 avril 2024.

Par arrêté préfectoral n° 2022-2575 du 22 septembre 2022, l’ouverture d’une enquête parcellaire a été prescrite sur les biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la [Adresse 8], portant notamment sur le bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4].

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 24 octobre 2022 au 25 novembre 2022.

Une enquête parcellaire complémentaire s’est déroulée du 3 au 28 juin 2024.

L’EPFIF a notifié son mémoire valant offres d’indemnisation à la partie défenderesse par actes signifiés le 20 mars 2025 par dépôt à l’étude.

Par une requête reçue au greffe le 10 juillet 2025, accompagnée du mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens expropriés.

La réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie défenderesse des offres de l’EPFIF conformément à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation en l’absence d’accord entre les parties.

L’EPFIF a notifié à la partie défenderesse la saisine de la juridiction de l’expropriation par actes signifiés le 4 juillet 2025 par dépôt à l’étude.

Par une ordonnance du 21 novembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 21 janvier 2026 à 9 heures 30 et l’audience au 18 mars 2026 à 9 heures 30.

Les époux [U] ont été présents lors du transport sur les lieux.

L’EPFIF a déposé un mémoire récapitulatif et en réplique, reçu au greffe le 6 mai 2026. Il sollicite la fixation de la valeur des biens de la partie défenderesse à un montant de 35.557,60 euros, en valeur occupée, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 31.416 euros (56 m² x 561 €/m²), valeur de la cave et place de stationnement intégrée;
– indemnité de remploi : 4.141,60 euros.

Les époux [U], dans leurs dernières écritures reçues au greffe le 4 mai 2026, sollicitent une indemnisation en réparation de la dépossession de ses biens d’un montant de 77.616 euros, à évaluer au jour du jugement, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 64.680 euros (56 m² x 1.155 €/m²), valeur de la cave et de la place de stationnement intégrée, en valeur libre ;
– indemnité de remploi : 12.936 euros.

Ils demandent de rejeter l’offre de l’EPFIF et les conclusions du commissaire du Gouvernement.

Ils demandent de condamner l’EPFIF aux dépens, avec distraction au profit de leur avocat, et au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du Gouvernement, dans ses dernières conclusions datées du 19 décembre 2025, reçues au greffe le 6 janvier 2026, distingue selon la situation d’occupation des biens.

En valeur libre, il propose une indemnité de 41.656 euros, décomposée comme suit :

– indemnité principale : 36.960 euros (56 m² x 660 €/m²), valeur de la cave et place de stationnement intégrée ; 
– indemnité de remploi : 4.696 euros.

En valeur occupée, il propose une indemnité de 35.558 euros, décomposée comme suit :

– indemnité principale : 31.416 euros (56 m² x 561 €/m²), valeur de la cave et place de stationnement intégrée ;
– indemnité de remploi : 4.142 euros.

Le commissaire du Gouvernement a précisé, à l’audience, qu’il n’y avait plus lieu de statuer selon des indemnités alternatives au vu de la situation d’occupation constatée.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 18 mars 2026, a été renvoyée à celle du 6 mai 2026.

La partie défenderesse s’est faite représenter à cette dernière audience par un avocat. 

À cette audience, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires conformément à l’article R. 311-20, alinéa 1er, du code de l’expropriation.

Le jugement a été mis en délibéré au 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

1) Sur la régularité de la visite des lieux et de l’audition des parties

L’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que le juge fixe, par ordonnance, la date de la visite des lieux et de l'audition des parties. La visite des lieux est faite par le juge dans les deux mois de cette ordonnance, mais postérieurement à l'expiration du délai de six semaines fixé à l'article R. 311-11.

L’article R. 311-15 du même code précise que la copie de l'ordonnance fixant les jour et heure du transport sur les lieux est transmise par le greffe à l'expropriant, en vue de sa notification aux intéressés ainsi qu'au commissaire du Gouvernement. Si le juge est saisi par l'exproprié, les parties sont avisées directement par le greffe. Il joint à la notification faite au commissaire du Gouvernement une copie des mémoires et des documents en sa possession. Les parties et le commissaire du Gouvernement sont avisés au moins quinze jours à l'avance de la date de transport sur les lieux.

Les époux [U], dans leurs conclusions, soutiennent que les biens expropriés n’ont pas fait l’objet d’une visite contradictoire aux motifs qu’ils n’étaient pas présents lors de cette visite, en violation des articles 6 §1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et 16 du code de procédure civile.

En l’espèce, le juge de l’expropriation, par ordonnance du 21 novembre 2025, a fixé la visite des lieux et l’audition des parties au 21 janvier 2026 à 9 heures 30.

L’EPFIF a notifié cette décision aux époux [U] par actes signifiés à personne le 10 décembre 2025. La date de réception lui a laissé un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire valant offres et celle du transport, conformément à l’article R. 311-14 du code de l’expropriation ; et un délai d’au moins quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport et la date de la visite, conformément à l’article R. 311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation.

Il ressort du procès-verbal de transport que, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, ils ont été présents lors de la visite des lieux et ont été auditionnés par le juge de l’expropriation, ayant pu faire valoir leurs observations au cours et à l’issue de la visite des lieux.

Il en résulte que les règles applicables à la visite des lieux et à l’audition des parties ont été respectées, sans violation du principe de la contradiction.

2) Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

2.1) S’agissant des dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié.

Date pour apprécier la consistance des biens :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date de ce jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé).

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon leur consistance à la date à laquelle le présent jugement est rendu, à défaut d’ordonnance d’expropriation.
 
Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens :

Elle se situe un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différée, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal de l’établissement public territorial Grand Paris Grand Est approuvé par le conseil de territoire le 17 décembre 2024 et opposable depuis le 15 janvier 2025. Les parties s’accordent pour retenir le 15 janvier 2025, comme proposé par le commissaire du gouvernement.

Le bien est situé en zone UPCSB3 - zone de projets.

Date pour apprécier la valeur des biens :

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

2.2) S’agissant de la consistance des biens expropriés

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour présentation générale et une description précise des biens à évaluer.

Copropriété du [Adresse 7] et de l’[Adresse 4] :

La commune de [Localité 4] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie express n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 5] à [Localité 6] et dessert [Localité 4]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 7]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, est en cours de réalisation.

Les copropriétés du [Adresse 7] et de l’[Adresse 4] sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n’est pas propre à chacune d’elle. La copropriété du [Adresse 7] est composée de 10 bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l’[Adresse 4] de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que le bâtiment B8 a déjà été démoli.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du [Adresse 7] et de l’[Adresse 4] réalisée par la commune de [Localité 4] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.

Le commissaire du Gouvernement indique que les copropriétés du [Adresse 7] et de l’[Adresse 4] sont parmi les copropriétés clichoises les plus en difficulté sur le plan social. Elles ont fait l’objet d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le département de la Seine-Saint-Denis et la commune de [Localité 4] avec pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le plan de sauvegarde a pris fin en 2015. Une opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 6] a été confiée à l’EPFIF et déclarée opération d’intérêt national par décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015. Un nouveau plan de sauvegarde a été institué pour une durée de cinq ans par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017. La copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire en raison d’un important arriéré de charges.

L’expropriant et le commissaire du Gouvernement font état du décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement de l’article L. 522-1 du code de l’expropriation, autorisant l’expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l’ORCOD.

Bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4] :

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4].

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation composé d’un sous-sol à usage de caves ; d’un rez-de-chaussée à usage d’habitation ; de onze étages à usage d’habitation ; et d’une terrasse portant des séchoirs communs. Il est divisé en quatre corps de bâtiment (A, B, C et D), desservis chacun par un escalier et un ascenseur.

Bien exproprié :

Il comprend plusieurs lots.

Le lot n° 678 : un appartement de type F3, situé au escalier D, 9ème étage, 1re porte, d’une superficie habitable de 56 m².

Il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, des toilettes séparées et une salle de bain ainsi qu’une pièce de vie et deux chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement, lors du transport et dans leurs écritures, retiennent un mauvais état d’entretien.

M. [M] [U], lors du transport, n’a pas contesté le mauvais état d’entretien, mais a souligné que les fenêtres n’ont pas été remplacées par l’EPFIF et qu’il a refait à neuf le parquet. Les époux [U], dans leurs écritures, font valoir que leur bien est dans un bon état d’entretien.

Le juge de l’expropriation a retenu un mauvais état d’entretien à l’issue du transport sur les lieux, après avoir entendu les observations des parties.

Il ressort du procès-verbal de transport que le sol et les murs du couloir sont en mauvais état ; que les toilettes sont en mauvais état général ; que, dans la salle de bain, certaines parties des murs sont dégradées et que la porte et le lavabo sont en mauvais état ; que la cuisine est en mauvais état général, une fenêtre en simple vitrage étant brisée et des traces de moisissure étant présentes au niveau du placard ; que les deux chambres sont en mauvais état général ; et que le salon, remodelé en un couloir et une chambre, présente des murs et un plafond en mauvais état général.

À défaut pour les défendeurs d’apporter d’éléments justifiant d’un bon état d’entretien, la constatation mauvais état d’entretien lors de la visite des lieux doit être maintenue.

Le lot n° 816 : une cave n° 132 située au sous-sol. Elle n’a pas été visitée en raison de la présence de nuisibles.

Le lot n° 1634 : une place de stationnement n° 340, situé en rez-de-chaussée, jardin-voie n° 18.

2.3) S’agissant de la situation locative

L’EPFIF considère, dans ses dernières écritures, que l’appartement est occupé par un tiers et évalue les biens en valeur occupée. 

Le commissaire du Gouvernement, dans ses conclusions, évalue de façon alternative le bien selon qu’il est occupé ou libre, ce qui s’explique par le fait que ses conclusions sont antérieures à la visite des lieux. Il a admis, à l’audience, que le bien doit être évalué occupé.

Les époux [U] font valoir que le bien exproprié est libre d’occupation aux motifs qu’ils n’occupent pas l’appartement et que leur fils l’occupait lors de la visite des lieux, mais qu’ils sont libres depuis février 2026.

En l’espèce, le procès-verbal de transport relate que l’appartement est occupé par M. [B] [J], que M. [M] [U] désigne comme son frère, ainsi que par deux autres personnes. Cette situation d’occupation par trois personnes correspond à la disposition des lieux, puisqu’il a été constaté que l’appartement comprend deux chambres occupées et un salon réaménagé en une troisième chambre.

Le bien est évalué selon sa consistance à la date du jugement. Si les époux [U] soutiennent que l’appartement a été libéré en février 2026, ils n’apportent aucun élément de nature à le prouver, qu’il s’agisse d’un constat de commissaire de justice ou de tout autre élément de preuve.

Il n’est donc pas démontré qu’à la date du jugement, la situation d’occupation constatée lors de la visite des lieux a été modifiée.

Les biens seront donc comparés à des cessions de biens occupés, soit d’une même consistance.

2.4) S’agissant de la méthode d'évaluation

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Elle est adaptée aux circonstances de l’espèce et sera adoptée par la juridiction.

De plus, la vente d’une place de stationnement comme accessoire d’un appartement est un facteur de plus-value dont il conviendra de tenir compte, le cas échéant, lors de la détermination de la valeur unitaire des biens à évaluer.

3) Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe les indemnités en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante, par le commissaire du Gouvernement et par la partie expropriée, à un montant, en valeur occupée, compris entre 35.557,60 euros, montant total offert par l’EPFIF et proposé par le commissaire du gouvernement et 77.616 euros, montant total demandé par la partie expropriée.

3.1) S’agissant de l’indemnité principale

L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement, de la cave et de la place de stationnement ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots. 

La valeur des biens dont la partie défenderesse est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison par les parties et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.

Il a été précédemment exposé les propositions des parties pour fixer l’indemnité principale.

L’EPFIF propose des termes de comparaison (DEM), contenus dans deux tableaux, qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans des bâtiments de même taille de la résidence du [Adresse 7] et de l’[Adresse 4], publiées entre 2016 et 2025. 

Il a été retenu que le bien exproprié est en mauvais état d’entretien et en valorisation occupée. Les termes de comparaison portant sur des biens considérés dans un autre état seront écartés dès lors que la différence de consistance ne permet pas une juste comparaison. Ne seront donc examinés que les termes de comparaison, ci-après reproduits, portant sur des cessions d’appartements dont la consistance est similaire aux biens litigieux. Par ailleurs, les termes de comparaison portant sur des cessions antérieures à 2022 seront écartés, dès lors que leur ancienneté ne permet pas de s’assurer que le prix reflète le marché immobilier actuel. Ils seront reproduits et numérotés ci-après à défaut de numérotation prévue dans les tableaux produits.

Réf.
Lots
Bât.
Surface
(m²)
Etat d’entretien
Prix/m² (€)
Situation d’occupation
Date de publication
Référence de publication
DEM 1
556
754
1599
B12
67,66
mauvais
561
occupé
05/05/2022
2022P 12372
DEM 2
550
731
1709
B12
55,60
mauvais
561
occupé
25/11/2022
2022P 33324
DEM 3
672
829
1479
B12
67,03
mauvais
561
occupé
06/02/2024
2024P 2905
DEM 4
520
695
1705
B12
66,71
mauvais
561
occupé
17/10/2024
2024P 21415

L’EPFIF retient une valeur unitaire de 561 euros pour un mauvais état d’entretien en valorisation occupée.

La partie défenderesse estime que l’offre n’est pas individualisée et qu’elle n’est pas conforme à la situation factuelle et constitue une proposition générique. Elle considère que le bien doit être évalué en bon état d’entretien et libre de toute occupation.

Le commissaire du Gouvernement ne formule pas d’observation dès lors que les termes concernent des mutations publiées de 2017 à 2025, qui ont pour objet des biens situés dans les bâtiments B4, B11 et B12 (R+10), de même nature et état d’entretien.

L’EPFIF ne produit aucune pièce permettant d’établir que des accords sont intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées. Les dispositions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent donc pas. Les cessions de biens situées dans la copropriété du [Adresse 7] produites à titre de terme de comparaison seront examinées au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats.

En l’espèce, les termes de comparaison DEM n° 1 à 4 portent sur des cessions récentes de biens situés dans la même copropriété, en valeur occupée, et présentant des caractéristiques similaires s’agissant du bâtiment, de la surface et de l’état d’entretien. Ils sont donc retenus pour la comparaison.

Les époux [U] ne présentent aucun terme de comparaison.

Le commissaire du Gouvernement propose vingt-huit termes de comparaison (CG) qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans des bâtiments de même taille de la résidence du [Adresse 7] et de l’[Adresse 4], publiées entre 2021 et 2025. 

Il a été retenu que le bien exproprié est en mauvais état d’entretien et occupé. Les termes de comparaison portant sur des biens considérés dans un autre état seront écartés (CG n° 1 à 13 et 16 à 28) dès lors que la différence de consistance ne permet pas une juste comparaison. Ne seront donc examinés que les termes de comparaison, ci-après reproduits, portant sur des cessions d’appartements dont la consistance est similaire aux biens litigieux.

Réf

Lots
Bât.
Type
Surface
(m²)
Etat d’entretien
Prix
(hors remploi)
Prix/m²
(€)
Situation d’occupation
Référence de publication
et date de mutation
CG 14
(DEM 3)
672
829
1479
B12
F4
67,03
mauvais
37.604
561
occupé
2024P 02905
01/02/2024
CG 15
(DEM 4)
520
695
1705
B12
F4
66,71
mauvais
37.424
561
occupé
2024P 21415
15/10/2024

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir une valeur unitaire de 561 euros pour un bien en mauvais état et en valorisation occupée.

L’EPFIF ne fait part d’aucune observation particulière sur ces termes.

En l’espèce, les termes de comparaison CG n° 14 et 15 correspondent à des termes de comparaison de l’EPFIF qui sont déjà retenus pour la comparaison.

En conséquence, les termes de comparaison DEM n° 1 à 4 et CG n° 14 et 15 sont retenus pour une valeur unitaire moyenne de 561 euros/m².

La valeur unitaire est donc fixée à 561 euros/m².

Les parties conviennent que la surface utile du bien litigieux est de 56 m².

L’indemnité principale de dépossession est donc égale à 31.416 euros (56 m² x 561 €/m²).

3.2) S’agissant de l’indemnité de remploi

Aux termes de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Les époux [U] demandent de fixer les frais de remploi selon un taux de 20 % de l’indemnité principale, tandis que l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement proposent d’appliquer un taux de 20 % sur 5.000 euros, de 15 % sur 10.000 euros et de 10 % pour le surplus.

En l’espèce, l’indemnité au titre des frais de remploi a pour base l’indemnité principale fixée à 31.416 euros et sera liquidée comme suit, conformément à la jurisprudence constante :

– 20 % sur 5.000 euros = 1.000 euros ;
– 15 % sur 10.000 euros = 1.500 euros ;
– et 10 % sur 16.416 euros = 1.641,60 euros ;

Montant total de l’indemnité de remploi : 4.141,60 euros.

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces développements que l’indemnité totale de dépossession foncière est fixée à 35.557,60 euros et se décompose de la manière suivante :

– 31.416 euros au titre de l’indemnité principale ;
– 4.141,60 euros au titre de l’indemnité de remploi.

4) Sur les frais de procédure

En application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF, expropriant, supporte seule les dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la demande de la partie défenderesse, il est équitable de condamner l’EPFIF, tenue aux dépens, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, la condamnation aux dépens sera assortie au profit de Me Augustin Kemadjou du droit de recouvrer directement contre l’EPFIF, partie condamnée, les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.


***





























PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ANNEXE au présent jugement le procès-verbal de transport du 21 janvier 2026 ;

FIXE l’indemnité due par l’Établissement public foncier d’Île-de-France à Mme [I] [H] [X], épouse [U], et M. [M] [U] au titre de la dépossession des lots n° 678 (appartement), 816 (cave) et 1634 (place de stationnement) du bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4] situés [Adresse 5] à [Localité 4], ainsi que les 1.453/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble, à la somme de 35.557,60 euros (trente-cinq-mille-cinq-cent-cinquante-sept euros et soixante centimes), en valeur occupée ;

DIT que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

– 31.416 euros au titre de l’indemnité principale ;
– 4.141,60 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

CONDAMNE l’Établissement public foncier d’Île-de-France à payer à Mme [I] [H] [X], épouse [U], et M. [M] [U] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Établissement public foncier d’Île-de-France aux dépens de première instance avec droit de recouvrement direct de Me Augustin Kemadjou conformément à l’article 696 du code de procédure civile.


La greffière, Le juge de l’expropriation,



Anziza SOILIHI Thomas SCHNEIDER

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Mise à jour de la source le 2026-06-25T18:50:46.255Z.