Tribunal judiciaire de Lyon, Expropriation, 27 avril 2026, n° 25/00024

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 25 juin 2020, n° 69-2020-06-25-002, le projet de requalification de la [Adresse 3], de la [Adresse 4] et de la [Adresse 5] a été déclaré d'utilité publique.

Par arrêté en date du 21 février 2024, n° E-2024-28, le préfet du département du RHONE a déclaré cessibles au profit de la METROPOLE DE [Localité 1] les propriétés nécessaires au projet précité.

Par ordonnance en date du 15 avril 2024 (RG 24/00004), le Juge de l'expropriation du département du RHONE a notamment ordonné l'expropriation de
la parcelle cadastrée section AS, n° [Cadastre 2], d'une surface de 80 m², sise [Adresse 6] à [Localité 4] ;
appartenant au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble édifié à cette adresse, au profit de la METROPOLE DE [Localité 1].

Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception en date du 20 août 2024, distribué le 23 août 2024, la METROPOLE DE [Localité 1] a notifié au Syndicat des copropriétaire son offre d'indemnisation d'un montant de 12 576,00 euros.

Par mémoire reçu au greffe le 13 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires a saisi le Juge de l'expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d'expropriation dues par la METROPOLE DE [Localité 1].

Par ordonnance rendue le 05 janvier 2026, la date de la visite des lieux et de l'audition des parties a été fixée au 09 février 2026 à 09h00, et celle de l'audience le même jour, à l'issue du transport sur les lieux.

Cette décision a été notifiée aux parties par les soins du greffe le 06 janvier 2026.

La date de notification a laissé tout à la fois :
un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire du Syndicat des copropriétaires et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d'utilité publique ;
un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation pour cause d'utilité publique. 

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique s'est déroulé le 09 février 2026 à 09h00 et l'audience a fait l'objet d'un renvoi.

A l'audience du 30 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires, les époux [T] et Madame [U] [F], représentés par leur avocat, ont développé oralement un mémoire récapitulatif et en intervention volontaire, reçu le jour de l'audience et demandé de :
à titre principal, rejeter comme irrecevables pour tardiveté les conclusions de la METROPOLE DE [Localité 1] ;
déclarer recevable l'intervention volontaire à l'instance des époux [T] et de Madame [U] [F] ;
fixer le montant global des indemnités dues au Syndicat des copropriétaires à la somme de 82 033,30 euros, se décomposant comme suit :
◦27 440,00 euros au titre de l'indemnité principale ;
◦3 744,00 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
◦50 889,30 euros au titre de l'indemnité de reconstitution des fonctionnalités ;
fixer le montant global des indemnités dues aux époux [T] à la somme de 35 725,00 euros, se décomposant comme suit :
◦15 725,00 euros au titre de l'indemnité de dépréciation du surplus ;
◦20 000,00 euros au titre de la perte d'un emplacement de stationnement ;
fixer le montant global des indemnités dues à Madame [U] [F] à la somme de 36 465,00 euros, se décomposant comme suit :
◦16 465,00 euros au titre de l'indemnité de dépréciation du surplus ;
◦20 000,00 euros au titre de la perte d'un emplacement de stationnement ;
donner acte de l'accord portant sur la prise en charge des frais relatifs à la modification du règlement de copropriété et à sa publication au service de la publicité foncière
à titre subsidiaire, sur la reconstitution des fonctionnalités et la dépréciation du surplus, ordonner une expertise afin de déterminer la nature et le coût des travaux liés à la reconstitution des fonctionnalités et pour évaluer la dépréciation du surplus non exproprié, conformément au dispositif de leur mémoire ;
en tout état de cause, condamner la METROPOLE DE [Localité 1] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La METROPOLE DE [Localité 1], représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire en réponse n° 3, reçu au greffe le 27 mars 2026 et entend voir :
à titre principal, fixer l'indemnité d'expropriation due au Syndicat des copropriétaires à la somme de 3 840,00 euros, se décomposant comme suit :
◦3 200,00 euros au titre de l'indemnité principale ;
◦640,00 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
lui donner acte de son engagement de réaliser les travaux de démolition, dépose et reconstruction, sur les parcelles cadastrées section AS, n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], énoncés au dispositif de son mémoire ;
à titre subsidiaire, fixer l'indemnité due au Syndicat des copropriétaires au titre de l'indemnité de clôture à 20 501,84 euros ;
en tout état de cause, déclarer non admise l'intervention volontaire à l'instance des époux [T] ;
déclarer non admise l'intervention volontaire de Madame [U] [F] ;
débouter le Syndicat des copropriétaires du surplus de ses prétentions ;
débouter les époux [T] et Madame [U] [F] de leurs prétentions ;
donner acte de son engagement de prendre en charge les frais de modification du règlement de copropriété et de sa publication au service de la publicité foncière.

Madame le Commissaire du Gouvernement s'en est remise à ses conclusions n° 3, reçues au greffe le 23 mars 2026, et souhaite voir fixer les indemnités dues au Syndicat des copropriétaires à la somme de 14 135,00 euros, se décomposant comme suit :
3 200,00 euros au titre de l'indemnité principale ;
640,00 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
10 295,00 euros au titre de l'indemnité de clôture.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées. 

A l'issue de l'audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 27 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


Sur les demande en fixation du montant des indemnités

Sur la recevabilité des conclusions de la METROPOLE DE [Localité 1]

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L'article R. 311-11 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose : « Le défendeur dispose d'un délai de six semaines à compter de la notification du mémoire du demandeur prévue à l'article R. 311-10 pour adresser à celui-ci son mémoire en réponse. »

L'article R. 311-22, alinéa 2, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ajoute : « Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R. 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié. »

En l'espèce, les expropriés font valoir que la METROPOLE DE [Localité 1] n'a pas notifié son mémoire en réponse dans les six semaines de la notification de celui du Syndicat des copropriétaires, reçu le 13 juin 2025, de sorte que ses écritures seraient irrecevables. Ils exposent à ce titre que la Cour de cassation (Civ. 3, 22 juin 2023, 22-17.746) a rejeté le pourvoi formé contre l'arrêt d'une Cour d'appel ayant confirmé le jugement écartant un mémoire en réponse qui n'avait pas été produit dans le délai précité.

En réponse, la METROPOLE DE [Localité 1] indique qu'une jurisprudence ancienne et constante retient que le non-respect de ce délai n'est assorti d'aucune sanction et ne peut entraîner l'irrecevabilité de son mémoire.

*****

L'article R. 311-22, alinéa 2, précité, par les termes « est réputé », instaure une présomption à l'encontre du défendeur à la procédure d'expropriation qui n'aurait pas notifié son mémoire en réponse dans le délai de six semaines prévu par l'article R. 311-11, avant l'expiration duquel le transport sur les lieux et l'audience ne peuvent avoir lieu.

Cependant, il ne précise pas la nature, simple ou irréfragable, de cette présomption.

La Cour de cassation a pu considérer que le délai accordé au défendeur pour notifier son mémoire en réponse n'était assorti d'aucune sanction (Civ. 3, 22 novembre 1983, 82-70.665 82-70.219), avant de rejeter le pourvoi critiquant l'arrêt ayant déclaré irrecevables les demandes indemnitaires (Civ. 3, 22 juin 2023, 22-17.476).

Toutefois, il se comprend de la lecture de la troisième branche du moyen de cassation que, si le §6 de l'arrêt fait référence au délai de six semaines de l'article R. 311-11, l'irrecevabilité mentionnée au §5 n'est pas celle qui aurait frappé le mémoire en réponse de l'exproprié en première instance, mais celle des demandes indemnitaires formulées pour la première fois devant la Cour d'appel.

Il s'ensuit qu'il ne peut se déduire de l'arrêt du 22 juin 2023, que la présomption instaurée par l'article R. 311-11 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique serait irréfragable et interdirait définitivement au défendeur de formuler des prétentions au-delà du délai de six semaines qu'il prévoit.

En outre, l'article R. 311-22, alinéa 2, du même code, qui a pour objet d'aménager le principe dispositif, afin de pallier l'absence de notification d'un mémoire en réponse par le défendeur, ce qui devrait conduire, en procédure écrite, à retenir qu'il ne formule aucune prétention indemnitaire, en permettant au juge de l'expropriation de tenir compte de l'offre ou de la réponse aux offres formulée en dehors de l'instance, est en faveur d'une présomption simple, pouvant être renversée par la notification d'un mémoire après l'expiration du délai de six semaines de l'article R. 311-11.

De surcroît, si les fins de non-recevoir ne sont pas limitativement énumérées (Cass. Mixte, 14 février 2003, 00-19.423 00-19.424), si bien qu'il ne serait pas interdit d'en déduire une de l'article R. 311-11, cette hypothèse a été expressément écartée par la Cour de cassation qui ne lui reconnaît aucune sanction (Civ. 3, 22 novembre 1983, 82-70.665 82-70.219), ce qui corrobore le fait que la présomption de l'article R. 311-22, alinéa 2, présente un caractère simple, une présomption irréfragable ne pouvant qu'aboutir à l'irrecevabilité du mémoire.

Il en résulte que l'article R. 311-11 du code de l'expropriation n'instaure aucune fin de non-recevoir et que le mémoire de la METROPOLE DE [Localité 1], notifié après l'expiration du délai de six semaines qu'il prévoit, est recevable.

Par conséquent, le mémoire de la METROPOLE DE [Localité 1] sera déclaré recevable.


Sur la consistance du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l'appréciation de la consistance du bien exproprié

L'article L. 322-1, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. »

En l'espèce, l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 15 avril 2024.

Les parties n’ont pas soutenu lors du transport ou de l’audience que le bien était, à la date de l’ordonnance d’expropriation, d’une consistance différente de celle qui a été constatée lors de la visite judiciaire du bien.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

Sur la consistance matérielle du bien

En l'espèce, la commune de [Localité 5] est située dans la vallée de la Chimie, au Sud de l'agglomération lyonnaise, en rive gauche du Rhône.

La parcelle cadastrée section AS, n° [Cadastre 2], d'une superficie de 80 m², est située [Adresse 6] à [Localité 4], le long de ladite rue qui constitue un axe de circulation Nord-Sud notable de la commune.

D'une forme rectangulaire et d’environ 3,8 mètres sur 21 mètres, elle se trouve en limite Ouest du tènement immobilier de la copropriété, qui comprend également la parcelle cadastrée section AS, n° [Cadastre 1].

La parcelle expropriée comprend :
un muret de soutènement maçonné le long de la rue, d''environ 1,2 mètre de haut. Il présente une importante fissure dans sa partie Sud et accueille différentes logettes et boites aux lettres. Il est surmonté d'un grillage en treillis soudé d'une hauteur de 2 mètres ;
une partie de la voie d'accès à la copropriété, carrossable, en terre et graviers, avec un muret de soutènement en partie Nord ;
une surface plane, en terre et graviers, sur l'essentiel de la surface de la parcelle, avec quelques arbres taillis le long du grillage de la clôture.

Sur la consistance juridique du bien

En l'espèce, la parcelle expropriée relève des parties communes de la copropriété. En effet, si des véhicules s'y trouvaient stationnés à la date du transport sur les lieux, le plan de masse, auquel renvoie le règlement de copropriété, localise les places de stationnement en dehors de l'emprise de la parcelle cadastrée section AS, n° [Cadastre 2].

Le Syndicat ajoute que nul droit réel ou personnel n'a été constitué sur cette parcelle, qui sera donc évaluée libre de toute occupation.

En outre, elle est grevée d'un emplacement réservé de voirie, n° 10, sur toute sa surface.


Sur l'usage effectif et la qualification du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l'appréciation de l'usage effectif du bien exproprié et à la qualification de terrain à bâtir

En application de l'article L. 322-2, alinéa 2, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « [...] sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers [...] »

L'article L. 322-6 du code de de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoit que : « Lorsqu'il s'agit de l'expropriation d'un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d'urbanisme en application des 1° à 4° de l'article L. 151-41 du code de l'urbanisme, […]
La date de référence prévue à l'article L. 322-3 est celle de l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé. »

En l'espèce, les Demandeurs font valoir que la date de référence devrait être fixée au 14 mars 2025, date d'approbation de la dernière modification du PLUi, quand la METROPOLE DE [Localité 1] avance qu'elle serait en réalité le 18 juin 2019, quand le commissaire du Gouvernement retient le 23 janvier 2025.

*****

L'emprise expropriée est grevée d'un emplacement réservé pour voirie, prévu à l'article L. 151-41, 1°, du code de l'urbanisme, de sorte que la date de référence applicable est celle de l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé.

Bien que la METROPOLE DE [Localité 1] se prévale de l'article L. 322-6 précité, elle soutient, pour retenir la date du 18 juin 2019, que la date de référence serait celle « à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme ou l'approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain », et que la zone dans laquelle est située l'emplacement réservé a été délimitée lors de la révision du 13 mai 2019, devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Madame le commissaire du Gouvernement emploie une définition similaire de la date de référence.

Or, d'une part, si l'article L. 13-15, II, 4°, du code de l'expropriation, dans sa rédaction en vigueur jusqu'au 31 décembre 2014 inclus, énonçait que « la date de référence [en présence d'un emplacement réservé] est alors celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé. », la nouvelle rédaction de l'article L. 322-6 du code de l'expropriation a abandonné l'énumération limitative de l'ancien texte.

Partant, il n'est plus nécessaire, pour que la date d'un acte serve de date de référence, qu'il ait rendu public, approuvé, révisé ou modifié le plan local d'urbanisme (Civ. 3, 24 mai 2018, 17-16.373) et il suffit qu'il ait affecté la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé (Civ. 3, 12 novembre 2020, 19-22.190).

D'autre part, au delà de l'abandon de la liste des actes pouvant être retenus, l'article L. 322-6 du code de l'expropriation adopte, comme date de référence, celle de l'acte rendant opposable le PLU, et non pas celle à laquelle cet acte est devenu opposable, ce dont il s'ensuit que la date de l'acte lui-même est à retenir (Civ. 3, 24 mai 2018, 17-16.373).
Les plans en pages 12 et 13 du mémoire de la METROPOLE DE [Localité 1] démontrent que la révision du PLU-H approuvée le 13 mai 2019 a affecté la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé, dès lors que le tènement immobilier dont relève la parcelle aujourd'hui cadastrée section AS, n° [Cadastre 2], a changé de secteur, voire de zone.

Les Demandeurs n'établissent pas que la modification du PLU approuvée le 14 mars 2025 ait affecté la zone où est situé l'emplacement réservé.

Il en est de même s'agissant de la modification n° 4 invoquée par le commissaire du Gouvernement.

Dès lors, la date de la délibération du 13 mai 2019, approuvant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 1], sera retenue comme date de référence applicable pour apprécier l'usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire et la qualification de terrain à bâtir.

Sur l'usage effectif du bien exproprié et la qualification de terrain à bâtir

En vertu de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. »

La qualification de terrain à bâtir d'une emprise détachée d'une parcelle partiellement expropriée doit s'apprécier selon la qualification de la parcelle d'origine (Civ. 3, 7 janvier 2016, 14-24.969).

En l'espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée au 13 mai 2019, la parcelle cadastrée section AS, n° [Cadastre 2], était située en secteur URi2b du PLU.

La zone URi2 regroupe les secteurs à dominante résidentielle et d'habitat individuel dont l'organisation du bâti n'est pas homogène le long des voies avec des discontinuités marquées.
L'objectif est de valoriser ces espaces urbains en préservant leur dominante végétale tout en permettant une évolution du bâti. 

La zone comprend quatre secteurs URi2a, URi2b, URi2c et URi2d qui se distinguent par une gestion différenciée du rapport entre le bâti et les espaces végétalisés. 

Il en ressort que la parcelle est située dans un secteur constructible.

Par ailleurs, elle est directement desservie par une voie d'accès ainsi que par des réseaux électrique, d'adduction d'eau potable et d'assainissement, une copropriété y ayant été créée en novembre 2016.

Par conséquent, il sera retenu que le bien exproprié doit être qualifié de terrain à bâtir si bien que son évaluation devra tenir compte des possibilités légales et effectives de construction à la date de référence.
 
Sur l'évaluation des indemnités à revenir au Syndicat des copropriétaires

En application de l'article L. 322-2, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. »

L'article R. 311-22, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. »

L'article L. 321-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

L'article L. 322-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique précise : « L'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l'article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. »

Sur l'indemnité principale de dépossession

En l'espèce, les parties adoptent la méthode d'évaluation par comparaison pour déterminer la valeur vénale de la parcelle expropriée, correspondant au préjudice de dépossession du Syndicat des copropriétaires.


Ce dernier, se fondant sur un arrêt de la Cour de cassation (Civ. 3, 06 mars 2025, 23-22.427), affirme que la valeur vénale de l'emprise doit s'apprécier au regard de l'ensemble de l'unité foncière et en fonction de la superficie de la seule emprise. Madame le commissaire du Gouvernement adopte un raisonnement identique.

La METROPOLE DE [Localité 1] soutient que cette interprétation de l'arrêt cité serait erronée et que seule la qualification des terrains expropriés s'apprécie, à la date de référence, au regard de l'entière parcelle.

*****

Il n'est pas contesté par les parties que la qualification de la parcelle expropriée, détachée d'une unité foncière de plus grande taille, doit s'effectuer selon la qualification du tènement d'origine (Civ. 3, 7 janvier 2016, 14-24.969), seules étant débattues les modalités d'évaluation de la parcelle que sa configuration prive de toute possibilité de construire, en dépit de sa qualification de terrain à bâtir.

Sur ce point, il a pu être retenu qu'une cour d'appel, qui constate que les parcelles et emprises expropriées constituaient une longue bande de terrain étroite d'une largeur maximale de quatre mètres, et que malgré leur classement en zone constructible du plan local d'urbanisme, leur configuration empêchait toute construction de quelque nature que ce soit, a, à bon droit, tenu compte de l'incidence des possibilités légales et effectives de construction sur l'évaluation des biens (Civ. 3, 11 février 2014, 12-24.225).

Cet arrêt et d'autres antérieurement (Civ. 3, 4 décembre 2002, 01-70.131 ; Civ. 3, 10 janvier 2012, 10-23.860), ne portaient cependant pas sur la question de savoir si, en cas d'expropriation partielle, les possibilités de construction devaient s'apprécier à l'échelle de la parcelle ou de l'emprise, mais seulement sur leur incidence à l'égard de la qualification de terrain à bâtir.

Des cours d'appel ont estimé que les possibilités légales et effectives de construction de l'article L. 322-4 du code de l'expropriation s'appréciaient au niveau de l'emprise considérée isolément (par ex. : [Localité 6], Pôle 04 ch. 07, 18 avril 2019, n° 18/04987).

Dans son arrêt du 06 mars 2025 cité par les parties, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, était notamment saisie d'un premier moyen postulant que « en cas d'expropriation partielle, la qualification de l'emprise s'apprécie à l’échelle du terrain dont elle est issue, mais l'évaluation de l'indemnité doit être effectuée à l'échelle de l'emprise » (§3), et posant la question des modalités de calcul de l'indemnité en cas d'expropriation partielle, à l'échelle de la totalité de la parcelle ou de la seule emprise.

Bien que l'arrêt donne l'apparence de se focaliser sur la question de la qualification du terrain, à bâtir ou en situation privilégiée, il a, en rejetant le moyen précité, pris le parti d'unifier l'échelle d'appréciation de la qualification et de l'indemnisation.

Ainsi, il contribue à assurer l'équilibre entre les droits de l'exproprié et l’intérêt général, en écartant une modalité de calcul particulièrement désavantageuse pour l'exproprié, dont l'indemnisation aurait moins dépendu des caractéristiques propres du terrain d'origine que de la configuration de l'emprise expropriée et de son incidence sur sa constructibilité intrinsèque.

Cette position a été réaffirmée dans une décision ultérieure, dans laquelle, après avoir cité l'arrêt du 06 mars 2025 (23-22.427), la Cour a répondu au moyen soutenant que « les possibilités effectives de construction doivent en revanche être appréciées en fonction de l'emprise expropriée » (§10), en retenant que « la cour d'appel en a exactement déduit que la circonstance selon laquelle l'emprise soit devenue insusceptible, suite à l'expropriation, d'être construite en raison de sa configuration et de sa surface, ne justifiait pas l'application d'une décote. » (§12) (Civ. 3, 08 janvier 2026, 24-22.729).

Il en résulte que la parcelle expropriée, détachée de l'unité foncière également composée de la parcelle cadastrée section AS, n° [Cadastre 1], doit être évaluée en qualité de terrain à bâtir, en tenant compte, pour l'application de l'article L. 322-4 du code de l'expropriation, des qualités de l'unité en son entier.

Madame le commissaire du Gouvernement relève qu'en secteur URi2b, le coefficient d'emprise au sol est au plus de 30% de la surface du tènement (566 m²), que la surface du bâti représente déjà environ 162 m² d'emprise au sol, soit un coefficient de 28,62%. Elle en déduit que la constructibilité résiduelle s'élèverait à environ 7,8 m², mais ne pourrait être réalisée sur la parcelle expropriée en raison du recul obligatoire de 5 mètres à partir de la limite de référence, ni à l'arrière du bâtiment existant au regard du recul obligatoire de 10 mètres par rapport à la limite d'une zone A ou N, la parcelle adjacente à l'Est étant en secteur A2.

Il est ainsi démontré que les possibilités légales et effectives de construction sur l'unité foncière constituée des parcelles cadastrées section AS, n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sont nulles, de sorte que la parcelle expropriée doit être évaluée comme terrain à bâtir dépourvu de droit à construire.

Ces éléments étant posés, le Syndicat des copropriétaires propose trois transactions :

vente du 15 juin 2021, d'un terrain à bâtir sis [Adresse 7] à [Localité 4], d'une surface de 630 m², au prix de 265 000,00 euros, soit 420 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement souligne l'ancienneté de la vente, qui ne refléterait pas la valeur vénale actuelle du bien. La METROPOLE DE [Localité 1] ajoute qu'une maison a été édifiée sur le terrain, qui disposait donc de droits à construire dont est dépourvue la parcelle AS, n° [Cadastre 2]. Ils considèrent qu'il convient d'écarter cette mutation des termes de comparaison pertinents.

vente du 30 juin 2021, d'un terrain à bâtir sis [Adresse 8] 1918 à [Localité 4], d'une surface de 654 m², au prix de 264 500,00 euros, soit 404 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement souligne l'ancienneté de la vente, qui ne refléterait pas la valeur vénale actuelle du bien. La METROPOLE DE [Localité 1] ajoute qu'une maison a été édifiée sur le terrain, qui disposait donc de droits à construire dont est dépourvue la parcelle AS, n° [Cadastre 2]. Ils considèrent qu'il convient d'écarter cette mutation des termes de comparaison pertinents.

vente du 27 mars 2024, d'un terrain à bâtir sis [Adresse 9] à [Localité 4], d'une surface de 630 m², au prix de 130 000,00 euros, soit 206 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement note que le terrain dispose de droits à construire, puisqu'il ne porte aucune construction et que l'acte de vente fait état d'un permis de construire délivré le 15 décembre 2023, relatif à l'édification d'une maison individuelle d’une surface de plancher de 121 m². Considérant qu'il n'est pas comparable avec la parcelle expropriée, il demande d'écarter cette vente des termes de comparaison.

La METROPOLE DE [Localité 1] cite les transactions suivantes, conclues entre le mois de janvier 2022 et celui de décembre 2023, ainsi qu'un traité d’adhésion et un jugement d'expropriation de 2026 :

vente du 16 janvier 2023, d'un terrain nu sis [Adresse 10] à [Localité 4], d'une surface de 50 m², au prix de 2 000,00 euros, soit 40 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement estime que cette mutation est trop ancienne pour refléter le prix actuel du marché et propose de l'écarter.

vente du 13 décembre 2023, d'un terrain nu sis [Adresse 11] à [Localité 4], d'une surface de 61 m², au prix de 2 440,00 euros, soit 40 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement indique que cette vente, plus récente que les autres citées par l'expropriant et portant sur un bien aux caractéristiques très proches de celles de la parcelle expropriée, pourrait être retenue.

vente du 11 janvier 2022, d'un terrain nu sis [Adresse 12] à [Localité 4], d'une surface de 67 m², au prix de 2 680,00 euros, soit 40 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement estime que cette mutation est trop ancienne pour refléter le prix actuel du marché et propose de l'écarter.

vente du 13 janvier 2023, d'un terrain nu sis [Adresse 13] à [Localité 4], d'une surface de 176 m², au prix de 7 040,00 euros, soit 40 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement estime que cette mutation est trop ancienne pour refléter le prix actuel du marché et propose de l'écarter.

vente du 16 septembre 2022, d'un terrain nu sis [Adresse 14] à [Localité 4], d'une surface de 209 m², au prix de 8 360,00 euros, soit 40 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement estime que cette mutation est trop ancienne pour refléter le prix actuel du marché et propose de l'écarter.

traité d'adhésion du 12 janvier 2026, portant sur un terrain nu sis [Adresse 15] à [Localité 4], d'une surface de 78 m², au prix de 3 120,00 euros, soit 40 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir cette mutation, après avoir relevé que le terrain est situé à 62 mètres du terrain exproprié, en partage nombre de caractéristiques et a fait l'objet d'un acte très récent.

jugement du 23 février 2026 (RG 25/00032), fixant le montant de l'indemnité de dépossession d'un terrain nu sis [Adresse 16] à [Localité 4], d'une surface de 75 m², au prix de 3 000,00 euros, soit 40 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir cette mutation, après avoir relevé que le terrain est situé à 415 mètres du terrain exproprié, en partage nombre de caractéristiques et a fait l'objet d'une décision récente.

dont il ressort :
prix moyen : 40,00 € / m² 
prix médian : 40,00 € / m²

Elle propose de fixer le montant de l'indemnité de dépossession à 3 200,00 euros (80 m² * 40 €).

Le Syndicat des copropriétaires critique ces mutations en ce que, issues pour l'essentiel d'accords amiables conclus dans le cadre de la même opération, elles ne représenteraient pas la valeur vénale du terrain exproprié, mais le prix dans un marché captif. Il ajoute que ces biens présentent une superficie inférieure à celle de l'unité foncière dont est issue la parcelle expropriée et que des terrains de dimensions éloignées ne sont pas comparables. Il estime que ces mutations ne sont pas pertinentes.

Le commissaire du Gouvernement a recherché les mutations relatives à des terrains nus, d'une surface comprise entre 1 et 200 m², intervenues du mois de janvier 2024 au mois de février 2026. Après exclusion des cessions à prix symbolique, il a retenu : 

vente du 14 juin 2024, d'un terrain nu sis [Adresse 17] à [Localité 7], d'une surface de 76 m², au prix de 7 400,00 euros, soit 97,37 € / m² ;

vente du 14 juin 2024, d'un terrain nu sis [Adresse 17] à [Localité 7], d'une surface de 186 m², au prix de 7 400,00 euros, soit 39,78 € / m² ;

vente du 27 juin 2024, d'un terrain nu sis [Adresse 18] à [Localité 4], d'une surface de 38 m², au prix de 1 000,00 euros, soit 26,32 € / m² ;

vente du 27 juin 2024, d'un terrain nu sis [Adresse 19] à [Localité 4], d'une surface de 36 m², au prix de 1 000,00 euros, soit 27,78 € / m² ;

vente du 29 avril 2024, d'un terrain nu sis [Adresse 20] à [Localité 4], d'une surface de 40 m², au prix de 500,00 euros, soit 12,50 € / m² ;

vente du 29 avril 2024, d'un terrain nu sis [Adresse 20] à [Localité 4], d'une surface de 18 m², au prix de 500,00 euros, soit 27,78 € / m² ;

vente du 13 décembre 2023, d'un terrain nu sis [Adresse 11] à [Localité 4], d'une surface de 61 m², au prix de 2 440,00 euros, soit 40 € / m² ;

Il s'agit du terme de comparaison n° 2 de la METROPOLE DE [Localité 1].

traité d'adhésion du 12 janvier 2026, portant sur un terrain nu sis [Adresse 15] à [Localité 4], d'une surface de 78 m², au prix de 3 120,00 euros, soit 40 € / m² ;

Il s'agit du terme de comparaison n° 6 de la METROPOLE DE [Localité 1].

jugement du 23 février 2026 (RG 25/00032), fixant le montant de l'indemnité de dépossession d'un terrain nu sis [Adresse 16] à [Localité 4], d'une surface de 75 m², au prix de 3 000,00 euros, soit 40 € / m² ;

Il s'agit du terme de comparaison n° 7 de la METROPOLE DE [Localité 1].

dont il ressort :
prix moyen : 39,06 € / m² 
prix médian : 39,78 € / m²

Notant la proximité des prix moyens et médians, le commissaire du Gouvernement propose de retenir le prix arrondi de 40,00 € / m², conduisant à évaluer la valeur vénale de la parcelle expropriée à 3 200,00 euros.

Le Syndicat des copropriétaires conteste la valeur probante des termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement, au motif qu'ils ne seraient pas semblables à l'unité foncière dont la parcelle expropriée est détachée. Il ajoute qu'il est plausible que ces mutations aient eu lieu au profit de l'autorité expropriante et relèvent d'un marché captif.

*****

En premier lieu, le fait qu'un marché immobilier soit prétendument « captif » n'empêche pas de déterminer la valeur vénale du bien exproprié, l'article L. 322-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique imposant, au contraire, de tenir compte des accords intervenus entre l'expropriant et les titulaires de droits à l'intérieur du périmètre de l'opération, et même de les prendre pour base de calcul lorsqu'ils atteignent certains seuils de superficie et en nombre de propriétaires.

De plus, si la METROPOLE DE [Localité 1] ne cite que des transactions conclues entre elle et des riverains de l'opération de requalification de la voirie, les mutations n° 1 à 6 du commissaire du Gouvernement n'ont pas eu lieu au profit de l'expropriant et présentent, contrairement à ce que tend à faire croire l'argumentation de l'exproprié, un prix moyen inférieur à celui offert à titre amiable dans les transactions dites « captives ».

Par ailleurs, il a été vu que l'évaluation de la valeur de la parcelle expropriée doit s'opérer au regard de la constructibilité de l'unité foncière dont elle est extraite, et non pas de ses droits à construire intrinsèques, tributaires de la configuration et de la surface de l'emprise expropriée.

Pour autant, il a été démontré par le commissaire du Gouvernement que le tènement, considéré dans sa globalité, est, en dépit de sa qualification de terrain à bâtir, dépourvu de possibilités légales et effectives de construction. Il s'ensuit que constituent des termes de comparaison pertinents, propres à déterminer la valeur vénale de la parcelle expropriée, ceux portant sur des terrains à bâtir non constructibles, d'une surface comparable à celle de la parcelle AS, n° [Cadastre 2], à l'exclusion des mutations relatives à des terrains bénéficiant de droits à bâtir importants.

En deuxième lieu, les mutations citées par le Syndicat des copropriétaires seront écartées, dès lors qu'elles ne concernent pas des biens comparables à la parcelle expropriée, mais des biens dotés de droits à construire significatifs.

Les transactions conclues par la METROPOLE DE [Localité 1] en 2022 et 2023, à l'exception de celle n° 2, du 16 décembre 2023, apparaissent moins pertinentes que les cessions plus récentes avancées tant par elle que le commissaire du Gouvernement. Elles ne seront donc pas retenues comme termes de comparaison, bien qu'elles caractérisent une stabilité indéniable du prix.

Les ventes proposées par le commissaire du Gouvernement, qui portent sur des biens situés à proximité de la parcelle expropriée, dont elles partagent les caractéristiques, et ont moins de deux ans, à l'exception de celle n° 8, partagée avec la METROPOLE DE [Localité 1], sont particulièrement représentatives du marché local actuel et de la valeur vénale de la parcelle litigieuse.

Elles seront donc adoptées par la juridiction, à l'instar du traité d'adhésion conclu le 12 janvier 2026 et du jugement du 23 février 2026.

En troisième lieu, il résulte des termes de comparaison le mieux adaptés ainsi sélectionnés :
prix moyen : 39,06 € / m² 
prix médian : 39,78 € / m²

La valeur vénale de la parcelle expropriée sera évaluée au prix arrondi de 40,00 € / m², soit 3 200,00 euros pour 80 m².

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité principale de dépossession due par la METROPOLE DE [Localité 1] au Syndicat des copropriétaires à la somme de 3 200,00 euros.

Sur l'indemnité de remploi

En application de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « L'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. »

En l'espèce, le bien n'était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par le Demandeur et sollicité par la Défenderesse et le commissaire du Gouvernement, sera utilisé pour calculer le montant de l'indemnité de remploi : 
20% pour les indemnités n'excédant pas 5 000,00 euros ;
15% pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n'excédant pas 15 000,00 euros ;
10% pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité de remploi due par la METROPOLE DE [Localité 1] au Syndicat des copropriétaires à la somme de 640,00 euros.

Sur l'indemnité de clôture

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite une indemnité de « reconstitution des fonctionnalités » d'un montant de 50 889,30 euros, correspondant au montant du devis de la société [M] TP en date du 29 janvier 2026. Ce devis porte sur la démolition du mur existant après dépose de la clôture le surmontant, la réalisation de terrassements et l'édification d'un nouveau mur de soutènement avec clôture.

La METROPOLE DE [Localité 1] propose, à titre principal, de réaliser ces travaux. Ce nonobstant, l'accord de l'exproprié est nécessaire pour l'octroi d'une indemnité en nature (Civ. 3, 15 mai 1991, 90-70.105 ; Civ. 3, 1er juillet 2008, 07-14.351 ; Civ. 3, 21 janvier 2016, 14-26.477), de sorte qu'en l'absence de consentement du Syndicat des copropriétaires, il ne saurait être fait droit à cette demande.

A titre subsidiaire, la METROPOLE DE [Localité 1] demande de fixer le montant de cette indemnité à 20 501,84 euros, selon devis de la SAS [Z] en date du 09 mars 2026 et après soustraction des montants qu'elle estime ne pas concerner la reconstruction du mur et de la clôture.

Pour sa part, le commissaire du Gouvernement soulève l'impossibilité pour le Syndicat des copropriétaires de demander l'indemnisation des travaux de démolition du mur existant, qui appartient à la METROPOLE DE [Localité 1], relève que la longueur du mur à reconstruire est d'environ 17 mètres linéaires et estime que des prestations mentionnées au devis de la société [M] TP sont étrangères à la réparation du préjudice, telle la création de piliers en béton et d'un seuil de portail, inexistants. Le coût des travaux de construction d'un nouveau mur est ensuite évalué à partir d'un site internet à 200,00 euros par mètre linéaire, outre la pose d'un grillage à 55,00 euros par mètre, dans la fourchette haute de l'estimation disponible, soit une indemnité totale proposée de 4 335,00 euros. Au vu de ces éléments, il conclut que les valeurs du devis proposé par l'exproprié sont particulièrement élevées.

*****
Tout d'abord, il est constaté que l'évaluation du coût des travaux réalisée par le commissaire du Gouvernement porte sur un « mur de soubassement » et non sur un mur de soutènement. Pourtant, le mur qu'il sera nécessaire d'édifier en limite de la parcelle cadastrée section AS, n° [Cadastre 1], du fait de l'expropriation de la parcelle AS, n° [Cadastre 2] et de la réalisation des travaux d'élargissement de la route, qui supprimeront le mur de soutènement actuel, devra soutenir les terres de la parcelle et permettre le maintien du parking de la résidence sur l'assiette de la parcelle non expropriée.

Un mur de soutènement requiert des fondations et une résistance de son élévation sans commune mesure avec celles d'un mur de soubassement destiné à être surmonté d'une clôture légère.

Partant, cette évaluation n'est pas pertinente.

Ensuite, si le devis de la société [M] TP porte sur un mur d'une hauteur de 1,2 mètre, conforme à l'existant et suffisant au vu de sa fonction, il prévoit sa réalisation sur une longueur de 18,75 mètres (22,50 m² / 1,2 m), quand la METROPOLE DE [Localité 1] et le commissaire du Gouvernement ont retenu une longueur de 17 mètres.

La longueur actuelle du mur sur rue ne peut être exactement retenue pour déterminer celle du mur à reconstruire, celui-ci devant être réalisé au niveau de la limite séparative des parcelles cadastrées section AS, n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], légèrement plus longue du fait de la configuration de la limite nord de la parcelle expropriée et du retour du mur de soutènement longeant le Nord de la voie d'accès à la copropriété.

L'extrémité Est de ce retour du mur de soutènement, non concernée par l'expropriation, ne devrait pas être reconstruite, mais seulement liaisonnée au nouveau mur.

Une longueur de mur de 18 mètres sera retenue, correspondant au linéaire de clôture que la société [M] TP prévoit de réinstaller.

S'agissant de la consistance des travaux, il est justifié d’exclure de l'indemnisation ceux relatifs à la démolition du mur existant, qui n'appartient plus au Syndicat des copropriétaires, ainsi que ceux relatifs à la création des piliers et d'un seuil de portail, dont l'existant est dépourvu et qui ne sont pas rendus nécessaires par l'expropriation.

Une fois ces dépenses retranchées du devis de la société [M] TP, son montant s'élève à 46 216,50 euros.

En conservant sur le devis de la SAS [Z] les travaux de :
terrassement après démolition, pour préparer les fondations des nouveaux ouvrages : 2 254,36 € HT ;
création du mur : 12 956,75 € HT ;
clôture et plantation : 1 190,36 € HT ;
leur montant s'élève à 19 681,76 euros TTC (TVA à 20%).

Celui-ci correspond à l'offre de la METROPOLE DE [Localité 1] et s'avère très en deçà du chiffrage proposé par l'exproprié.


Le préjudice lié à la réalisation d'un nouveau mur de soutènement et à la réfection de la clôture et des plantations qui le surmontent sera évalué au montant de l'offre indemnitaire de l'expropriant.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité de restitution des fonctionnalités, correspondant à une indemnité de clôture, due par la METROPOLE DE [Localité 1] au Syndicat des copropriétaires à la somme de 20 501,84 euros.

Sur l'indemnité de modification et de publication du règlement de copropriété

En l'espèce, la METROPOLE DE [Localité 1] et le Syndicat des copropriétaires s'accordant sur la prise en charge directe des frais relatifs à la modification du règlement de copropriété et à sa publication au service de la publicité foncière par l'autorité expropriante.

Il y a lieu de faire application du troisième alinéa de l'article R. 311-20 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Par conséquent, il sera donné acte aux partie de cet accord.

Sur l'évaluation des indemnités sollicitées par les époux [T]

Sur la recevabilité de la demande

L'article 122 du code de procédure civile dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt pour agir

En l'espèce, la METROPOLE DE [Localité 1] expose que les époux [T] ne démontreraient pas leur qualité de copropriétaires, ne perdraient aucune place de stationnement et ne subiraient pas de dépréciation de leurs lots privatifs, de sorte que leur intervention volontaire ne pourrait être admise.

Les époux [T] affirment subir un préjudice direct, matériel et certain du fait de la perte d'un emplacement de stationnement et de la dépréciation de leurs lots privatifs.

S'il est vrai qu'ils ne démontrent pas être propriétaires de lots privatifs, l'article L. 311-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que, lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur la qualité des réclamants, le juge fixe, indépendamment de ces contestations, autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit.

Par ailleurs, l'absence alléguée de préjudice relève du bien-fondé de leur demande et non de leur intérêt à agir (Civ. 1, 2 novembre 2005, 02-17.697 ; Civ. 2, 4 septembre 2014, 13-19.048).

Par conséquent, la fin de non-recevoir sera rejetée.
Sur la fin de non-recevoir tirée de l'absence de mise en demeure préalable de l'expropriant

L'article R. 311-7 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoit : « Si l'expropriant ne notifie pas ses offres, tout intéressé peut, une fois intervenu l'arrêté de cessibilité, mettre l'expropriant en demeure d'y procéder. »

L'article R. 311-9, alinéa 1, du même code ajoute : « A défaut d'accord dans le délai d'un mois à compter soit de la notification des offres de l'expropriant effectuée conformément aux articles R. 311-4 et R. 311-5, soit de la notification du mémoire prévue à l'article R. 311-6, soit de la mise en demeure prévue à l'article R. 311-7, le juge peut être saisi par la partie la plus diligente. »

Il résulte de ces articles que le juge de l’expropriation ne peut être saisi par l’exproprié qu’après mise en demeure de l’expropriant de procéder à la notification de ses offres, cette mise en demeure ne pouvant elle-même avoir lieu qu’après l’arrêté de cessibilité (Civ. 3, 12 mai 2021, 20-14.806), une intervention volontaire à l'instance opposant l’expropriant à un autre propriétaire étant irrecevable (Civ. 3, 6 avril 2022, 21-11.108).

En l'espèce, en procédure écrite, une fin de non-recevoir ne saisit la juridiction que si elle est reprise dans le dispositif des conclusions (Civ. 1, 02 février 2022, 19-20.640).

Il s'ensuit que la juridiction n'est pas saisie de la fin de non-recevoir soulevée par le commissaire du gouvernement au paragraphe 66 de ses écritures et non reprise dans leur dispositif.

Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu de statuer sur cette fin de non-recevoir, dont la juridiction n'est pas saisie.

Sur l'indemnité pour perte d'un emplacement de stationnement

En l'espèce, les époux [T] avancent que l'expropriation les privera d'une place de stationnement se situant dans l'emprise de la parcelle expropriée.

D'une part, ils n'établissent pas être propriétaires d'un lot privatif en nature de place de stationnement, ni ne justifient de sa localisation et du fait qu'il serait affecté par l'expropriation de la parcelle cadastrée section AS, n° [Cadastre 2].

En particulier, l'allégation selon laquelle la configuration des lieux et les difficultés de giration après expropriation entraîneraient la disparition de deux places de stationnement n'est pas démontrée et n'a pas été constatée lors du transport sur les lieux.

D'autre part, il ressort du plan de masse produit en pièce n° 18 par la METROPOLE DE [Localité 1] qu'aucun des quatre lots privatifs de la copropriété, en nature de stationnement, n'est localisé sur la parcelle expropriée, ni ne sera affecté par l'expropriation. En effet, la configuration et l'emplacement des stationnements ont été modifiés lors de précédents travaux au sein de la copropriété, de sorte que la configuration actuelle ne résulte pas de l'expropriation mais d’événements antérieurs qui lui sont étrangers.
De surcroît, il est indifférent que l'expropriant ait formulé, par courrier du 20 mars 2025, une offre d'indemnisation de la perte d'une place de stationnement qui, en réalité et contrairement à l'usage effectif des lieux, n'est pas située sur le terrain exproprié.

Par conséquent, cette prétention sera rejetée.

Sur l'indemnité de dépréciation du surplus

En l'espèce, les époux [T] arguent d'une perte de valeur de leurs lots privatifs du fait de l'expropriation, sans démontrer être propriétaires de tels lots, dont ils ne précisent ni la localisation, ni la consistance. Ils ajoutent que la dépréciation découlerait de :
▪la perte d'environ 20% de la superficie de l'unité foncière, occasionnant nécessairement une moins-value au terrain : les époux [T] ne démontrent pas que la réduction de 20% de la surface du terrain de la copropriété, à côté de son parking et le long de la voie publique, déprécierait la valeur des lots privatifs de la copropriété ;

▪le rapprochement de la voirie par rapport au bâti serait source de moins-value : la voirie est actuellement située à environ 8,80 mètres de l'angle le plus proche du bâtiment édifié sur la parcelle AS, n° [Cadastre 1]. Les travaux de voirie consécutifs à l'expropriation de la parcelle AS, n° [Cadastre 2], la rapprochera d'environ 3,80 mètres.

Ce nonobstant, le futur rapprochement de la voie constitue un dommage de travaux publics non indemnisable par le juge de l'expropriation (Civ. 3, 5 juillet 2018, 17-17.821 ; Civ. 3, 3 octobre 2024, 23-20.548), qui n'a le pouvoir d'indemniser que la perte de valeur subie par le surplus de la propriété résultant directement de l'expropriation, c'est à dire de la seule dépossession de la parcelle cadastrée section AS, n° [Cadastre 2].

▪la perte de deux places de stationnement : non seulement la perte de ces places de stationnement n'est pas justifiée par les époux [T], mais elle serait encore impropre à déprécier leurs lots privatifs, dès lors qu'ils n'établissent pas qu'ils seraient eux-mêmes dépossédés d'une de ces places et que cette dépossession impacterait la valeur de leurs autres lots.

▪L'accès des véhicules à la copropriété sera rendu difficile du fait de la réduction des accès : cette assertion n'est pas démontrée.

L'habitude alléguée de Monsieur [T] de stationner un camion plateau, véhicule utilitaire professionnel dont la présence a été constatée lors du transport sur les lieux, sur une place de stationnement destinée à un véhicule de tourisme, dans une copropriété à destination d'habitation, ne constitue pas un droit juridiquement protégé ouvrant droit à indemnisation, ce d'autant moins que la difficulté d'accès de ce véhicule n'est pas prouvée.

Par conséquent, cette prétention sera rejetée.

Sur l'évaluation des indemnités sollicitées par Madame [U] [F]

Sur la recevabilité de la demande

L'article 122 du code de procédure civile dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt pour agir

En l'espèce, la METROPOLE DE [Localité 1] expose que Madame [U] [F] ne démontrerait pas sa qualité de copropriétaire, ne perdrait aucune place de stationnement et ne subirait pas de dépréciation de ses lots privatifs, de sorte que son intervention volontaire ne pourrait être admise.

Madame [U] [F] affirme subir un préjudice direct, matériel et certain du fait de la perte d'un emplacement de stationnement et de la dépréciation de ses lots privatifs.

S'il est vrai qu'elle ne démontre pas être propriétaire de lots privatifs, l'article L. 311-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique adipose que, lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur la qualité des réclamants, le juge fixe, indépendamment de ces contestations, autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit.

Par ailleurs, l'absence alléguée de préjudice relève du bien-fondé de ses prétentions et non de son intérêt à agir (Civ. 1, 2 novembre 2005, 02-17.697 ; Civ. 2, 4 septembre 2014, 13-19.048).

Par conséquent, la fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l'absence de mise en demeure préalable de l'expropriant

L'article R. 311-7 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoit : « Si l'expropriant ne notifie pas ses offres, tout intéressé peut, une fois intervenu l'arrêté de cessibilité, mettre l'expropriant en demeure d'y procéder. »

L'article R. 311-9, alinéa 1, du même code ajoute : « A défaut d'accord dans le délai d'un mois à compter soit de la notification des offres de l'expropriant effectuée conformément aux articles R. 311-4 et R. 311-5, soit de la notification du mémoire prévue à l'article R. 311-6, soit de la mise en demeure prévue à l'article R. 311-7, le juge peut être saisi par la partie la plus diligente. »

Il résulte de ces articles que le juge de l’expropriation ne peut être saisi par l’exproprié qu’après mise en demeure de l’expropriant de procéder à la notification de ses offres, cette mise en demeure ne pouvant elle-même avoir lieu qu’après l’arrêté de cessibilité (Civ. 3, 12 mai 2021, 20-14.806), une intervention volontaire à l'instance opposant l’expropriant à un autre propriétaire étant irrecevable (Civ. 3, 6 avril 2022, 21-11.108).
En l'espèce, en procédure écrite, une fin de non-recevoir ne saisit la juridiction que si elle est reprise dans le dispositif des conclusions (Civ. 1, 02 février 2022, 19-20.640).

Il s'ensuit que la juridiction n'est pas saisie de la fin de non-recevoir soulevée par le commissaire du gouvernement au paragraphe 66 de ses écritures et non reprise dans leur dispositif.

Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu de statuer sur cette fin de non-recevoir, dont la juridiction n'est pas saisie.

Sur l'indemnité pour perte d'un emplacement de stationnement

En l'espèce, Madame [U] [F] avance que l'expropriation la privera d'une place de stationnement se situant dans l'emprise de la parcelle expropriée.

D'une part, elle n'établit pas être propriétaire d'un lot privatif en nature de place de stationnement, ni ne justifie de sa localisation et du fait qu'il serait affecté par l'expropriation de la parcelle cadastrée section AS, n° [Cadastre 2].

En particulier, l'allégation selon laquelle la configuration des lieux et les difficultés de giration après expropriation entraîneraient la disparition de deux places de stationnement n'est pas démontrée et n'a pas été constatée lors du transport sur les lieux.

D'autre part, il ressort du plan de masse produit en pièce n° 18 par la METROPOLE DE [Localité 1] qu'aucun des quatre lots privatifs de la copropriété, en nature de stationnement, n'est localisé sur la parcelle expropriée, ni ne sera affecté par l'expropriation. En effet, la configuration et l'emplacement des stationnements ont été modifiées lors de précédents travaux au sein de la copropriété, de sorte que la configuration actuelle ne résulte pas de l'expropriation, mais d’événements antérieurs qui lui sont étrangers.

De surcroît, il est indifférent que l'expropriant ait formulé, par courrier du 20 mars 2025, une offre d'indemnisation de la perte d'une place de stationnement qui, en réalité et contrairement à l'usage effectif des lieux, n'est pas située sur le terrain exproprié.

Par conséquent, cette prétention sera rejetée.

Sur l'indemnité de dépréciation du surplus

En l'espèce, Madame [U] [F] argue d'une perte de valeur de ses lots privatifs du fait de l'expropriation, sans démontrer être propriétaire de tels lots, dont elle ne précise ni la localisation, ni la consistance.

Elle ajoute que la dépréciation découlerait de :
▪la perte d'environ 20% de la superficie de l'unité foncière, occasionnant nécessairement une moins-value au terrain : Madame [U] [F] ne démontre pas que la réduction de 20% de la surface du terrain de la copropriété, à côté de son parking et le long de la voie publique, déprécierait la valeur des lots privatifs de la copropriété ;

▪le rapprochement de la voirie par rapport au bâti serait source de moins-value : la voirie est actuellement située à environ 8,80 mètres de l'angle le plus proche du bâtiment édifié sur la parcelle AS, n° [Cadastre 1] et l'expropriation de la parcelle AS, n° [Cadastre 2], la rapprochera d'environ 3,80 mètres.

Madame [U] [F] prouve pas que ce rapprochement serait source de nuisances, dont la nature, la fréquence ou l'intensité serait susceptible de déprécier les lots privatifs, alors que la route est déjà située à proximité du bâtiment et qu'aucun dispositif n'obstrue la vue sur le bâti depuis la voie publique, ni n’atténue le bruit causé par la circulation automobile.

▪la perte de deux places de stationnement : non seulement la perte de ces places de stationnement n'est pas justifiée par Madame [U] [F], mais elle serait encore impropre à déprécier ses lots privatifs, dès lors qu'elle n'établit pas qu'elle serait elle-même dépossédée d'une de ces places et que cette dépossession impacterait la valeur de ses autres lots.

▪L'accès des véhicules à la copropriété sera rendu difficile du fait de la réduction des accès : cette assertion n'est pas démontrée.

Par conséquent, cette prétention sera rejetée.

Sur la demande d'expertise

L'article R. 322-1, alinéa 2, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique énonce : « [Le juge de l'expropriation] peut également, à titre exceptionnel, désigner une personne qui lui paraîtrait qualifiée pour l'éclairer en cas de difficultés d'ordre technique portant sur la détermination du montant des indemnités autres que celles mentionnées à l'alinéa qui précède. »

En l'espèce, dès lors qu'il a été statué sur les demandes formulées au titre des indemnités de restitution des fonctionnalités, correspondant à la reconstruction d'un mur de soutènement le long de la voie publique et d'une clôture le surmontant, et de dépréciation du surplus, il n'est pas nécessaire d'ordonner une mesure d'investigation sur ces mêmes sujets.

Par conséquent, cette prétention sera rejetée.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

 Aux termes de l'article L. 312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « L'expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l'espèce, la METROPOLE DE [Localité 1] sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.

Sur les frais irrépétibles

 En vertu de l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. »

En l'espèce, bien que la METROPOLE DE [Localité 1] soit condamnée aux dépens, l'équité commande de dire n'y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS

Le Juge de l'expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe, 

DECLARE recevable le mémoire de la METROPOLE DE [Localité 1] ;

FIXE le montant global des indemnités d'expropriation dues par la METROPOLE DE [Localité 1] au Syndicat des copropriétaires pour 

la parcelle cadastrée section AS, n° [Cadastre 2], d'une surface de 80 m², sise [Adresse 6] à [Localité 4] ;

à la somme de 24 341,84 euros, se décomposant comme suit :

3 200,00 euros, au titre de l'indemnité principale de dépossession ;
640,00 euros, au titre de l'indemnité de remploi ;
20 501,84 euros, au titre de l'indemnité de clôture ;

DONNE ACTE à la METROPOLE DE [Localité 1] et au Syndicat des copropriétaires de l'accord intervenu entre eux au sujet de la prise en charge par la METROPOLE DE [Localité 1] des frais relatifs à la modification du règlement de copropriété et à sa publication au service de la publicité foncière ;

DEBOUTE la METROPOLE DE [Localité 1] et le Syndicat des copropriétaires de leurs demandes plus amples ou contraires au titre des indemnités d'expropriation ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la METROPOLE DE [Localité 1] à l'encontre de l'intervention volontaire et des prétentions des époux [T] à l'instance ;

DIT n'y avoir lieu de statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par le commissaire du Gouvernement à l'encontre de l'intervention volontaire et des prétentions des époux [T] à l'instance, faute d'en être saisi ;

DECLARE les époux [T] recevables en leur demande ;

REJETTE la demande indemnitaire des époux [T] au titre de la perte d'une place de stationnement ;
REJETTE la demande indemnitaire des époux [T] au titre de la dépréciation du surplus de leurs lots privatifs ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la METROPOLE DE [Localité 1] à l'encontre de l'intervention volontaire et des prétentions de Madame [U] [F] à l'instance ;

DIT n'y avoir lieu de statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par le commissaire du Gouvernement à l'encontre de l'intervention volontaire et des prétentions de Madame [U] [F] à l'instance, faute d'en être saisi ;

DECLARE Madame [U] [F] recevable en sa demande ;

REJETTE la demande indemnitaire de Madame [U] [F] au titre de la perte d'une place de stationnement ;

REJETTE la demande indemnitaire de Madame [U] [F] au titre de la dépréciation du surplus de ses lots privatifs ;

REJETTE la demande d'expertise du Syndicat des copropriétaires, des époux [T] et de Madame [U] [F] ;

CONDAMNE la METROPOLE DE [Localité 1] aux entiers dépens de l'instance ; 

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par Victor BOULVERT, juge de l'expropriation du département du RHONE, et Hélène BROUTIN, greffier ;

Le Greffier Le Président

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Expropriation



N° RG 25/00024 - N° Portalis DB2H-W-B7J-24YU



Jugement du : 
27 Avril 2026


Affaire : 

Syndic. de copro. SDC DE LA PARCELLE CADASTREE SECTION AS N°[Cadastre 1]
C/
METROPOLE DE [Localité 1]









Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 27 Avril 2026, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 30 Mars 2026 devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Hélène BROUTIN,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


Syndic. de copro. DE LA PARCELLE CADASTREE SECTION AS N°152
[Adresse 1]
[Localité 2]


représenté par Maître Louis CHEVALLIER de l’AARPI ARKEO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS


ET :



METROPOLE DE [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Laurent JACQUES de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [Etablissement 1]




En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement


EXPOSE DU LITIGE
Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 25 juin 2020, n° 69-2020-06-25-002, le projet de requalification de la [Adresse 3], de la [Adresse 4] et de la [Adresse 5] a été déclaré d'utilité publique.

Par arrêté en date du 21 février 2024, n° E-2024-28, le préfet du département du RHONE a déclaré cessibles au profit de la METROPOLE DE [Localité 1] les propriétés nécessaires au projet précité.

Par ordonnance en date du 15 avril 2024 (RG 24/00004), le Juge de l'expropriation du département du RHONE a notamment ordonné l'expropriation de
la parcelle cadastrée section AS, n° [Cadastre 2], d'une surface de 80 m², sise [Adresse 6] à [Localité 4] ;
appartenant au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble édifié à cette adresse, au profit de la METROPOLE DE [Localité 1].

Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception en date du 20 août 2024, distribué le 23 août 2024, la METROPOLE DE [Localité 1] a notifié au Syndicat des copropriétaire son offre d'indemnisation d'un montant de 12 576,00 euros.

Par mémoire reçu au greffe le 13 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires a saisi le Juge de l'expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d'expropriation dues par la METROPOLE DE [Localité 1].

Par ordonnance rendue le 05 janvier 2026, la date de la visite des lieux et de l'audition des parties a été fixée au 09 février 2026 à 09h00, et celle de l'audience le même jour, à l'issue du transport sur les lieux.

Cette décision a été notifiée aux parties par les soins du greffe le 06 janvier 2026.

La date de notification a laissé tout à la fois :
un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire du Syndicat des copropriétaires et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d'utilité publique ;
un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation pour cause d'utilité publique. 

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique s'est déroulé le 09 février 2026 à 09h00 et l'audience a fait l'objet d'un renvoi.

A l'audience du 30 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires, les époux [T] et Madame [U] [F], représentés par leur avocat, ont développé oralement un mémoire récapitulatif et en intervention volontaire, reçu le jour de l'audience et demandé de :
à titre principal, rejeter comme irrecevables pour tardiveté les conclusions de la METROPOLE DE [Localité 1] ;
déclarer recevable l'intervention volontaire à l'instance des époux [T] et de Madame [U] [F] ;
fixer le montant global des indemnités dues au Syndicat des copropriétaires à la somme de 82 033,30 euros, se décomposant comme suit :
◦27 440,00 euros au titre de l'indemnité principale ;
◦3 744,00 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
◦50 889,30 euros au titre de l'indemnité de reconstitution des fonctionnalités ;
fixer le montant global des indemnités dues aux époux [T] à la somme de 35 725,00 euros, se décomposant comme suit :
◦15 725,00 euros au titre de l'indemnité de dépréciation du surplus ;
◦20 000,00 euros au titre de la perte d'un emplacement de stationnement ;
fixer le montant global des indemnités dues à Madame [U] [F] à la somme de 36 465,00 euros, se décomposant comme suit :
◦16 465,00 euros au titre de l'indemnité de dépréciation du surplus ;
◦20 000,00 euros au titre de la perte d'un emplacement de stationnement ;
donner acte de l'accord portant sur la prise en charge des frais relatifs à la modification du règlement de copropriété et à sa publication au service de la publicité foncière
à titre subsidiaire, sur la reconstitution des fonctionnalités et la dépréciation du surplus, ordonner une expertise afin de déterminer la nature et le coût des travaux liés à la reconstitution des fonctionnalités et pour évaluer la dépréciation du surplus non exproprié, conformément au dispositif de leur mémoire ;
en tout état de cause, condamner la METROPOLE DE [Localité 1] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La METROPOLE DE [Localité 1], représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire en réponse n° 3, reçu au greffe le 27 mars 2026 et entend voir :
à titre principal, fixer l'indemnité d'expropriation due au Syndicat des copropriétaires à la somme de 3 840,00 euros, se décomposant comme suit :
◦3 200,00 euros au titre de l'indemnité principale ;
◦640,00 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
lui donner acte de son engagement de réaliser les travaux de démolition, dépose et reconstruction, sur les parcelles cadastrées section AS, n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], énoncés au dispositif de son mémoire ;
à titre subsidiaire, fixer l'indemnité due au Syndicat des copropriétaires au titre de l'indemnité de clôture à 20 501,84 euros ;
en tout état de cause, déclarer non admise l'intervention volontaire à l'instance des époux [T] ;
déclarer non admise l'intervention volontaire de Madame [U] [F] ;
débouter le Syndicat des copropriétaires du surplus de ses prétentions ;
débouter les époux [T] et Madame [U] [F] de leurs prétentions ;
donner acte de son engagement de prendre en charge les frais de modification du règlement de copropriété et de sa publication au service de la publicité foncière.

Madame le Commissaire du Gouvernement s'en est remise à ses conclusions n° 3, reçues au greffe le 23 mars 2026, et souhaite voir fixer les indemnités dues au Syndicat des copropriétaires à la somme de 14 135,00 euros, se décomposant comme suit :
3 200,00 euros au titre de l'indemnité principale ;
640,00 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
10 295,00 euros au titre de l'indemnité de clôture.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées. 

A l'issue de l'audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 27 avril 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur les demande en fixation du montant des indemnités

Sur la recevabilité des conclusions de la METROPOLE DE [Localité 1]

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L'article R. 311-11 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose : « Le défendeur dispose d'un délai de six semaines à compter de la notification du mémoire du demandeur prévue à l'article R. 311-10 pour adresser à celui-ci son mémoire en réponse. »

L'article R. 311-22, alinéa 2, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ajoute : « Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R. 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié. »

En l'espèce, les expropriés font valoir que la METROPOLE DE [Localité 1] n'a pas notifié son mémoire en réponse dans les six semaines de la notification de celui du Syndicat des copropriétaires, reçu le 13 juin 2025, de sorte que ses écritures seraient irrecevables. Ils exposent à ce titre que la Cour de cassation (Civ. 3, 22 juin 2023, 22-17.746) a rejeté le pourvoi formé contre l'arrêt d'une Cour d'appel ayant confirmé le jugement écartant un mémoire en réponse qui n'avait pas été produit dans le délai précité.

En réponse, la METROPOLE DE [Localité 1] indique qu'une jurisprudence ancienne et constante retient que le non-respect de ce délai n'est assorti d'aucune sanction et ne peut entraîner l'irrecevabilité de son mémoire.

*****

L'article R. 311-22, alinéa 2, précité, par les termes « est réputé », instaure une présomption à l'encontre du défendeur à la procédure d'expropriation qui n'aurait pas notifié son mémoire en réponse dans le délai de six semaines prévu par l'article R. 311-11, avant l'expiration duquel le transport sur les lieux et l'audience ne peuvent avoir lieu.

Cependant, il ne précise pas la nature, simple ou irréfragable, de cette présomption.

La Cour de cassation a pu considérer que le délai accordé au défendeur pour notifier son mémoire en réponse n'était assorti d'aucune sanction (Civ. 3, 22 novembre 1983, 82-70.665 82-70.219), avant de rejeter le pourvoi critiquant l'arrêt ayant déclaré irrecevables les demandes indemnitaires (Civ. 3, 22 juin 2023, 22-17.476).

Toutefois, il se comprend de la lecture de la troisième branche du moyen de cassation que, si le §6 de l'arrêt fait référence au délai de six semaines de l'article R. 311-11, l'irrecevabilité mentionnée au §5 n'est pas celle qui aurait frappé le mémoire en réponse de l'exproprié en première instance, mais celle des demandes indemnitaires formulées pour la première fois devant la Cour d'appel.

Il s'ensuit qu'il ne peut se déduire de l'arrêt du 22 juin 2023, que la présomption instaurée par l'article R. 311-11 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique serait irréfragable et interdirait définitivement au défendeur de formuler des prétentions au-delà du délai de six semaines qu'il prévoit.

En outre, l'article R. 311-22, alinéa 2, du même code, qui a pour objet d'aménager le principe dispositif, afin de pallier l'absence de notification d'un mémoire en réponse par le défendeur, ce qui devrait conduire, en procédure écrite, à retenir qu'il ne formule aucune prétention indemnitaire, en permettant au juge de l'expropriation de tenir compte de l'offre ou de la réponse aux offres formulée en dehors de l'instance, est en faveur d'une présomption simple, pouvant être renversée par la notification d'un mémoire après l'expiration du délai de six semaines de l'article R. 311-11.

De surcroît, si les fins de non-recevoir ne sont pas limitativement énumérées (Cass. Mixte, 14 février 2003, 00-19.423 00-19.424), si bien qu'il ne serait pas interdit d'en déduire une de l'article R. 311-11, cette hypothèse a été expressément écartée par la Cour de cassation qui ne lui reconnaît aucune sanction (Civ. 3, 22 novembre 1983, 82-70.665 82-70.219), ce qui corrobore le fait que la présomption de l'article R. 311-22, alinéa 2, présente un caractère simple, une présomption irréfragable ne pouvant qu'aboutir à l'irrecevabilité du mémoire.

Il en résulte que l'article R. 311-11 du code de l'expropriation n'instaure aucune fin de non-recevoir et que le mémoire de la METROPOLE DE [Localité 1], notifié après l'expiration du délai de six semaines qu'il prévoit, est recevable.

Par conséquent, le mémoire de la METROPOLE DE [Localité 1] sera déclaré recevable.


Sur la consistance du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l'appréciation de la consistance du bien exproprié

L'article L. 322-1, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. »

En l'espèce, l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 15 avril 2024.

Les parties n’ont pas soutenu lors du transport ou de l’audience que le bien était, à la date de l’ordonnance d’expropriation, d’une consistance différente de celle qui a été constatée lors de la visite judiciaire du bien.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

Sur la consistance matérielle du bien

En l'espèce, la commune de [Localité 5] est située dans la vallée de la Chimie, au Sud de l'agglomération lyonnaise, en rive gauche du Rhône.

La parcelle cadastrée section AS, n° [Cadastre 2], d'une superficie de 80 m², est située [Adresse 6] à [Localité 4], le long de ladite rue qui constitue un axe de circulation Nord-Sud notable de la commune.

D'une forme rectangulaire et d’environ 3,8 mètres sur 21 mètres, elle se trouve en limite Ouest du tènement immobilier de la copropriété, qui comprend également la parcelle cadastrée section AS, n° [Cadastre 1].

La parcelle expropriée comprend :
un muret de soutènement maçonné le long de la rue, d''environ 1,2 mètre de haut. Il présente une importante fissure dans sa partie Sud et accueille différentes logettes et boites aux lettres. Il est surmonté d'un grillage en treillis soudé d'une hauteur de 2 mètres ;
une partie de la voie d'accès à la copropriété, carrossable, en terre et graviers, avec un muret de soutènement en partie Nord ;
une surface plane, en terre et graviers, sur l'essentiel de la surface de la parcelle, avec quelques arbres taillis le long du grillage de la clôture.

Sur la consistance juridique du bien

En l'espèce, la parcelle expropriée relève des parties communes de la copropriété. En effet, si des véhicules s'y trouvaient stationnés à la date du transport sur les lieux, le plan de masse, auquel renvoie le règlement de copropriété, localise les places de stationnement en dehors de l'emprise de la parcelle cadastrée section AS, n° [Cadastre 2].

Le Syndicat ajoute que nul droit réel ou personnel n'a été constitué sur cette parcelle, qui sera donc évaluée libre de toute occupation.

En outre, elle est grevée d'un emplacement réservé de voirie, n° 10, sur toute sa surface.


Sur l'usage effectif et la qualification du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l'appréciation de l'usage effectif du bien exproprié et à la qualification de terrain à bâtir

En application de l'article L. 322-2, alinéa 2, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « [...] sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers [...] »

L'article L. 322-6 du code de de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoit que : « Lorsqu'il s'agit de l'expropriation d'un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d'urbanisme en application des 1° à 4° de l'article L. 151-41 du code de l'urbanisme, […]
La date de référence prévue à l'article L. 322-3 est celle de l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé. »

En l'espèce, les Demandeurs font valoir que la date de référence devrait être fixée au 14 mars 2025, date d'approbation de la dernière modification du PLUi, quand la METROPOLE DE [Localité 1] avance qu'elle serait en réalité le 18 juin 2019, quand le commissaire du Gouvernement retient le 23 janvier 2025.

*****

L'emprise expropriée est grevée d'un emplacement réservé pour voirie, prévu à l'article L. 151-41, 1°, du code de l'urbanisme, de sorte que la date de référence applicable est celle de l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé.

Bien que la METROPOLE DE [Localité 1] se prévale de l'article L. 322-6 précité, elle soutient, pour retenir la date du 18 juin 2019, que la date de référence serait celle « à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme ou l'approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain », et que la zone dans laquelle est située l'emplacement réservé a été délimitée lors de la révision du 13 mai 2019, devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Madame le commissaire du Gouvernement emploie une définition similaire de la date de référence.

Or, d'une part, si l'article L. 13-15, II, 4°, du code de l'expropriation, dans sa rédaction en vigueur jusqu'au 31 décembre 2014 inclus, énonçait que « la date de référence [en présence d'un emplacement réservé] est alors celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé. », la nouvelle rédaction de l'article L. 322-6 du code de l'expropriation a abandonné l'énumération limitative de l'ancien texte.

Partant, il n'est plus nécessaire, pour que la date d'un acte serve de date de référence, qu'il ait rendu public, approuvé, révisé ou modifié le plan local d'urbanisme (Civ. 3, 24 mai 2018, 17-16.373) et il suffit qu'il ait affecté la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé (Civ. 3, 12 novembre 2020, 19-22.190).

D'autre part, au delà de l'abandon de la liste des actes pouvant être retenus, l'article L. 322-6 du code de l'expropriation adopte, comme date de référence, celle de l'acte rendant opposable le PLU, et non pas celle à laquelle cet acte est devenu opposable, ce dont il s'ensuit que la date de l'acte lui-même est à retenir (Civ. 3, 24 mai 2018, 17-16.373).
Les plans en pages 12 et 13 du mémoire de la METROPOLE DE [Localité 1] démontrent que la révision du PLU-H approuvée le 13 mai 2019 a affecté la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé, dès lors que le tènement immobilier dont relève la parcelle aujourd'hui cadastrée section AS, n° [Cadastre 2], a changé de secteur, voire de zone.

Les Demandeurs n'établissent pas que la modification du PLU approuvée le 14 mars 2025 ait affecté la zone où est situé l'emplacement réservé.

Il en est de même s'agissant de la modification n° 4 invoquée par le commissaire du Gouvernement.

Dès lors, la date de la délibération du 13 mai 2019, approuvant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 1], sera retenue comme date de référence applicable pour apprécier l'usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire et la qualification de terrain à bâtir.

Sur l'usage effectif du bien exproprié et la qualification de terrain à bâtir

En vertu de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. »

La qualification de terrain à bâtir d'une emprise détachée d'une parcelle partiellement expropriée doit s'apprécier selon la qualification de la parcelle d'origine (Civ. 3, 7 janvier 2016, 14-24.969).

En l'espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée au 13 mai 2019, la parcelle cadastrée section AS, n° [Cadastre 2], était située en secteur URi2b du PLU.

La zone URi2 regroupe les secteurs à dominante résidentielle et d'habitat individuel dont l'organisation du bâti n'est pas homogène le long des voies avec des discontinuités marquées.
L'objectif est de valoriser ces espaces urbains en préservant leur dominante végétale tout en permettant une évolution du bâti. 

La zone comprend quatre secteurs URi2a, URi2b, URi2c et URi2d qui se distinguent par une gestion différenciée du rapport entre le bâti et les espaces végétalisés. 

Il en ressort que la parcelle est située dans un secteur constructible.

Par ailleurs, elle est directement desservie par une voie d'accès ainsi que par des réseaux électrique, d'adduction d'eau potable et d'assainissement, une copropriété y ayant été créée en novembre 2016.

Par conséquent, il sera retenu que le bien exproprié doit être qualifié de terrain à bâtir si bien que son évaluation devra tenir compte des possibilités légales et effectives de construction à la date de référence.
 
Sur l'évaluation des indemnités à revenir au Syndicat des copropriétaires

En application de l'article L. 322-2, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. »

L'article R. 311-22, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. »

L'article L. 321-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

L'article L. 322-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique précise : « L'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l'article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. »

Sur l'indemnité principale de dépossession

En l'espèce, les parties adoptent la méthode d'évaluation par comparaison pour déterminer la valeur vénale de la parcelle expropriée, correspondant au préjudice de dépossession du Syndicat des copropriétaires.


Ce dernier, se fondant sur un arrêt de la Cour de cassation (Civ. 3, 06 mars 2025, 23-22.427), affirme que la valeur vénale de l'emprise doit s'apprécier au regard de l'ensemble de l'unité foncière et en fonction de la superficie de la seule emprise. Madame le commissaire du Gouvernement adopte un raisonnement identique.

La METROPOLE DE [Localité 1] soutient que cette interprétation de l'arrêt cité serait erronée et que seule la qualification des terrains expropriés s'apprécie, à la date de référence, au regard de l'entière parcelle.

*****

Il n'est pas contesté par les parties que la qualification de la parcelle expropriée, détachée d'une unité foncière de plus grande taille, doit s'effectuer selon la qualification du tènement d'origine (Civ. 3, 7 janvier 2016, 14-24.969), seules étant débattues les modalités d'évaluation de la parcelle que sa configuration prive de toute possibilité de construire, en dépit de sa qualification de terrain à bâtir.

Sur ce point, il a pu être retenu qu'une cour d'appel, qui constate que les parcelles et emprises expropriées constituaient une longue bande de terrain étroite d'une largeur maximale de quatre mètres, et que malgré leur classement en zone constructible du plan local d'urbanisme, leur configuration empêchait toute construction de quelque nature que ce soit, a, à bon droit, tenu compte de l'incidence des possibilités légales et effectives de construction sur l'évaluation des biens (Civ. 3, 11 février 2014, 12-24.225).

Cet arrêt et d'autres antérieurement (Civ. 3, 4 décembre 2002, 01-70.131 ; Civ. 3, 10 janvier 2012, 10-23.860), ne portaient cependant pas sur la question de savoir si, en cas d'expropriation partielle, les possibilités de construction devaient s'apprécier à l'échelle de la parcelle ou de l'emprise, mais seulement sur leur incidence à l'égard de la qualification de terrain à bâtir.

Des cours d'appel ont estimé que les possibilités légales et effectives de construction de l'article L. 322-4 du code de l'expropriation s'appréciaient au niveau de l'emprise considérée isolément (par ex. : [Localité 6], Pôle 04 ch. 07, 18 avril 2019, n° 18/04987).

Dans son arrêt du 06 mars 2025 cité par les parties, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, était notamment saisie d'un premier moyen postulant que « en cas d'expropriation partielle, la qualification de l'emprise s'apprécie à l’échelle du terrain dont elle est issue, mais l'évaluation de l'indemnité doit être effectuée à l'échelle de l'emprise » (§3), et posant la question des modalités de calcul de l'indemnité en cas d'expropriation partielle, à l'échelle de la totalité de la parcelle ou de la seule emprise.

Bien que l'arrêt donne l'apparence de se focaliser sur la question de la qualification du terrain, à bâtir ou en situation privilégiée, il a, en rejetant le moyen précité, pris le parti d'unifier l'échelle d'appréciation de la qualification et de l'indemnisation.

Ainsi, il contribue à assurer l'équilibre entre les droits de l'exproprié et l’intérêt général, en écartant une modalité de calcul particulièrement désavantageuse pour l'exproprié, dont l'indemnisation aurait moins dépendu des caractéristiques propres du terrain d'origine que de la configuration de l'emprise expropriée et de son incidence sur sa constructibilité intrinsèque.

Cette position a été réaffirmée dans une décision ultérieure, dans laquelle, après avoir cité l'arrêt du 06 mars 2025 (23-22.427), la Cour a répondu au moyen soutenant que « les possibilités effectives de construction doivent en revanche être appréciées en fonction de l'emprise expropriée » (§10), en retenant que « la cour d'appel en a exactement déduit que la circonstance selon laquelle l'emprise soit devenue insusceptible, suite à l'expropriation, d'être construite en raison de sa configuration et de sa surface, ne justifiait pas l'application d'une décote. » (§12) (Civ. 3, 08 janvier 2026, 24-22.729).

Il en résulte que la parcelle expropriée, détachée de l'unité foncière également composée de la parcelle cadastrée section AS, n° [Cadastre 1], doit être évaluée en qualité de terrain à bâtir, en tenant compte, pour l'application de l'article L. 322-4 du code de l'expropriation, des qualités de l'unité en son entier.

Madame le commissaire du Gouvernement relève qu'en secteur URi2b, le coefficient d'emprise au sol est au plus de 30% de la surface du tènement (566 m²), que la surface du bâti représente déjà environ 162 m² d'emprise au sol, soit un coefficient de 28,62%. Elle en déduit que la constructibilité résiduelle s'élèverait à environ 7,8 m², mais ne pourrait être réalisée sur la parcelle expropriée en raison du recul obligatoire de 5 mètres à partir de la limite de référence, ni à l'arrière du bâtiment existant au regard du recul obligatoire de 10 mètres par rapport à la limite d'une zone A ou N, la parcelle adjacente à l'Est étant en secteur A2.

Il est ainsi démontré que les possibilités légales et effectives de construction sur l'unité foncière constituée des parcelles cadastrées section AS, n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sont nulles, de sorte que la parcelle expropriée doit être évaluée comme terrain à bâtir dépourvu de droit à construire.

Ces éléments étant posés, le Syndicat des copropriétaires propose trois transactions :

vente du 15 juin 2021, d'un terrain à bâtir sis [Adresse 7] à [Localité 4], d'une surface de 630 m², au prix de 265 000,00 euros, soit 420 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement souligne l'ancienneté de la vente, qui ne refléterait pas la valeur vénale actuelle du bien. La METROPOLE DE [Localité 1] ajoute qu'une maison a été édifiée sur le terrain, qui disposait donc de droits à construire dont est dépourvue la parcelle AS, n° [Cadastre 2]. Ils considèrent qu'il convient d'écarter cette mutation des termes de comparaison pertinents.

vente du 30 juin 2021, d'un terrain à bâtir sis [Adresse 8] 1918 à [Localité 4], d'une surface de 654 m², au prix de 264 500,00 euros, soit 404 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement souligne l'ancienneté de la vente, qui ne refléterait pas la valeur vénale actuelle du bien. La METROPOLE DE [Localité 1] ajoute qu'une maison a été édifiée sur le terrain, qui disposait donc de droits à construire dont est dépourvue la parcelle AS, n° [Cadastre 2]. Ils considèrent qu'il convient d'écarter cette mutation des termes de comparaison pertinents.

vente du 27 mars 2024, d'un terrain à bâtir sis [Adresse 9] à [Localité 4], d'une surface de 630 m², au prix de 130 000,00 euros, soit 206 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement note que le terrain dispose de droits à construire, puisqu'il ne porte aucune construction et que l'acte de vente fait état d'un permis de construire délivré le 15 décembre 2023, relatif à l'édification d'une maison individuelle d’une surface de plancher de 121 m². Considérant qu'il n'est pas comparable avec la parcelle expropriée, il demande d'écarter cette vente des termes de comparaison.

La METROPOLE DE [Localité 1] cite les transactions suivantes, conclues entre le mois de janvier 2022 et celui de décembre 2023, ainsi qu'un traité d’adhésion et un jugement d'expropriation de 2026 :

vente du 16 janvier 2023, d'un terrain nu sis [Adresse 10] à [Localité 4], d'une surface de 50 m², au prix de 2 000,00 euros, soit 40 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement estime que cette mutation est trop ancienne pour refléter le prix actuel du marché et propose de l'écarter.

vente du 13 décembre 2023, d'un terrain nu sis [Adresse 11] à [Localité 4], d'une surface de 61 m², au prix de 2 440,00 euros, soit 40 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement indique que cette vente, plus récente que les autres citées par l'expropriant et portant sur un bien aux caractéristiques très proches de celles de la parcelle expropriée, pourrait être retenue.

vente du 11 janvier 2022, d'un terrain nu sis [Adresse 12] à [Localité 4], d'une surface de 67 m², au prix de 2 680,00 euros, soit 40 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement estime que cette mutation est trop ancienne pour refléter le prix actuel du marché et propose de l'écarter.

vente du 13 janvier 2023, d'un terrain nu sis [Adresse 13] à [Localité 4], d'une surface de 176 m², au prix de 7 040,00 euros, soit 40 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement estime que cette mutation est trop ancienne pour refléter le prix actuel du marché et propose de l'écarter.

vente du 16 septembre 2022, d'un terrain nu sis [Adresse 14] à [Localité 4], d'une surface de 209 m², au prix de 8 360,00 euros, soit 40 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement estime que cette mutation est trop ancienne pour refléter le prix actuel du marché et propose de l'écarter.

traité d'adhésion du 12 janvier 2026, portant sur un terrain nu sis [Adresse 15] à [Localité 4], d'une surface de 78 m², au prix de 3 120,00 euros, soit 40 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir cette mutation, après avoir relevé que le terrain est situé à 62 mètres du terrain exproprié, en partage nombre de caractéristiques et a fait l'objet d'un acte très récent.

jugement du 23 février 2026 (RG 25/00032), fixant le montant de l'indemnité de dépossession d'un terrain nu sis [Adresse 16] à [Localité 4], d'une surface de 75 m², au prix de 3 000,00 euros, soit 40 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir cette mutation, après avoir relevé que le terrain est situé à 415 mètres du terrain exproprié, en partage nombre de caractéristiques et a fait l'objet d'une décision récente.

dont il ressort :
prix moyen : 40,00 € / m² 
prix médian : 40,00 € / m²

Elle propose de fixer le montant de l'indemnité de dépossession à 3 200,00 euros (80 m² * 40 €).

Le Syndicat des copropriétaires critique ces mutations en ce que, issues pour l'essentiel d'accords amiables conclus dans le cadre de la même opération, elles ne représenteraient pas la valeur vénale du terrain exproprié, mais le prix dans un marché captif. Il ajoute que ces biens présentent une superficie inférieure à celle de l'unité foncière dont est issue la parcelle expropriée et que des terrains de dimensions éloignées ne sont pas comparables. Il estime que ces mutations ne sont pas pertinentes.

Le commissaire du Gouvernement a recherché les mutations relatives à des terrains nus, d'une surface comprise entre 1 et 200 m², intervenues du mois de janvier 2024 au mois de février 2026. Après exclusion des cessions à prix symbolique, il a retenu : 

vente du 14 juin 2024, d'un terrain nu sis [Adresse 17] à [Localité 7], d'une surface de 76 m², au prix de 7 400,00 euros, soit 97,37 € / m² ;

vente du 14 juin 2024, d'un terrain nu sis [Adresse 17] à [Localité 7], d'une surface de 186 m², au prix de 7 400,00 euros, soit 39,78 € / m² ;

vente du 27 juin 2024, d'un terrain nu sis [Adresse 18] à [Localité 4], d'une surface de 38 m², au prix de 1 000,00 euros, soit 26,32 € / m² ;

vente du 27 juin 2024, d'un terrain nu sis [Adresse 19] à [Localité 4], d'une surface de 36 m², au prix de 1 000,00 euros, soit 27,78 € / m² ;

vente du 29 avril 2024, d'un terrain nu sis [Adresse 20] à [Localité 4], d'une surface de 40 m², au prix de 500,00 euros, soit 12,50 € / m² ;

vente du 29 avril 2024, d'un terrain nu sis [Adresse 20] à [Localité 4], d'une surface de 18 m², au prix de 500,00 euros, soit 27,78 € / m² ;

vente du 13 décembre 2023, d'un terrain nu sis [Adresse 11] à [Localité 4], d'une surface de 61 m², au prix de 2 440,00 euros, soit 40 € / m² ;

Il s'agit du terme de comparaison n° 2 de la METROPOLE DE [Localité 1].

traité d'adhésion du 12 janvier 2026, portant sur un terrain nu sis [Adresse 15] à [Localité 4], d'une surface de 78 m², au prix de 3 120,00 euros, soit 40 € / m² ;

Il s'agit du terme de comparaison n° 6 de la METROPOLE DE [Localité 1].

jugement du 23 février 2026 (RG 25/00032), fixant le montant de l'indemnité de dépossession d'un terrain nu sis [Adresse 16] à [Localité 4], d'une surface de 75 m², au prix de 3 000,00 euros, soit 40 € / m² ;

Il s'agit du terme de comparaison n° 7 de la METROPOLE DE [Localité 1].

dont il ressort :
prix moyen : 39,06 € / m² 
prix médian : 39,78 € / m²

Notant la proximité des prix moyens et médians, le commissaire du Gouvernement propose de retenir le prix arrondi de 40,00 € / m², conduisant à évaluer la valeur vénale de la parcelle expropriée à 3 200,00 euros.

Le Syndicat des copropriétaires conteste la valeur probante des termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement, au motif qu'ils ne seraient pas semblables à l'unité foncière dont la parcelle expropriée est détachée. Il ajoute qu'il est plausible que ces mutations aient eu lieu au profit de l'autorité expropriante et relèvent d'un marché captif.

*****

En premier lieu, le fait qu'un marché immobilier soit prétendument « captif » n'empêche pas de déterminer la valeur vénale du bien exproprié, l'article L. 322-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique imposant, au contraire, de tenir compte des accords intervenus entre l'expropriant et les titulaires de droits à l'intérieur du périmètre de l'opération, et même de les prendre pour base de calcul lorsqu'ils atteignent certains seuils de superficie et en nombre de propriétaires.

De plus, si la METROPOLE DE [Localité 1] ne cite que des transactions conclues entre elle et des riverains de l'opération de requalification de la voirie, les mutations n° 1 à 6 du commissaire du Gouvernement n'ont pas eu lieu au profit de l'expropriant et présentent, contrairement à ce que tend à faire croire l'argumentation de l'exproprié, un prix moyen inférieur à celui offert à titre amiable dans les transactions dites « captives ».

Par ailleurs, il a été vu que l'évaluation de la valeur de la parcelle expropriée doit s'opérer au regard de la constructibilité de l'unité foncière dont elle est extraite, et non pas de ses droits à construire intrinsèques, tributaires de la configuration et de la surface de l'emprise expropriée.

Pour autant, il a été démontré par le commissaire du Gouvernement que le tènement, considéré dans sa globalité, est, en dépit de sa qualification de terrain à bâtir, dépourvu de possibilités légales et effectives de construction. Il s'ensuit que constituent des termes de comparaison pertinents, propres à déterminer la valeur vénale de la parcelle expropriée, ceux portant sur des terrains à bâtir non constructibles, d'une surface comparable à celle de la parcelle AS, n° [Cadastre 2], à l'exclusion des mutations relatives à des terrains bénéficiant de droits à bâtir importants.

En deuxième lieu, les mutations citées par le Syndicat des copropriétaires seront écartées, dès lors qu'elles ne concernent pas des biens comparables à la parcelle expropriée, mais des biens dotés de droits à construire significatifs.

Les transactions conclues par la METROPOLE DE [Localité 1] en 2022 et 2023, à l'exception de celle n° 2, du 16 décembre 2023, apparaissent moins pertinentes que les cessions plus récentes avancées tant par elle que le commissaire du Gouvernement. Elles ne seront donc pas retenues comme termes de comparaison, bien qu'elles caractérisent une stabilité indéniable du prix.

Les ventes proposées par le commissaire du Gouvernement, qui portent sur des biens situés à proximité de la parcelle expropriée, dont elles partagent les caractéristiques, et ont moins de deux ans, à l'exception de celle n° 8, partagée avec la METROPOLE DE [Localité 1], sont particulièrement représentatives du marché local actuel et de la valeur vénale de la parcelle litigieuse.

Elles seront donc adoptées par la juridiction, à l'instar du traité d'adhésion conclu le 12 janvier 2026 et du jugement du 23 février 2026.

En troisième lieu, il résulte des termes de comparaison le mieux adaptés ainsi sélectionnés :
prix moyen : 39,06 € / m² 
prix médian : 39,78 € / m²

La valeur vénale de la parcelle expropriée sera évaluée au prix arrondi de 40,00 € / m², soit 3 200,00 euros pour 80 m².

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité principale de dépossession due par la METROPOLE DE [Localité 1] au Syndicat des copropriétaires à la somme de 3 200,00 euros.

Sur l'indemnité de remploi

En application de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « L'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. »

En l'espèce, le bien n'était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par le Demandeur et sollicité par la Défenderesse et le commissaire du Gouvernement, sera utilisé pour calculer le montant de l'indemnité de remploi : 
20% pour les indemnités n'excédant pas 5 000,00 euros ;
15% pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n'excédant pas 15 000,00 euros ;
10% pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité de remploi due par la METROPOLE DE [Localité 1] au Syndicat des copropriétaires à la somme de 640,00 euros.

Sur l'indemnité de clôture

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite une indemnité de « reconstitution des fonctionnalités » d'un montant de 50 889,30 euros, correspondant au montant du devis de la société [M] TP en date du 29 janvier 2026. Ce devis porte sur la démolition du mur existant après dépose de la clôture le surmontant, la réalisation de terrassements et l'édification d'un nouveau mur de soutènement avec clôture.

La METROPOLE DE [Localité 1] propose, à titre principal, de réaliser ces travaux. Ce nonobstant, l'accord de l'exproprié est nécessaire pour l'octroi d'une indemnité en nature (Civ. 3, 15 mai 1991, 90-70.105 ; Civ. 3, 1er juillet 2008, 07-14.351 ; Civ. 3, 21 janvier 2016, 14-26.477), de sorte qu'en l'absence de consentement du Syndicat des copropriétaires, il ne saurait être fait droit à cette demande.

A titre subsidiaire, la METROPOLE DE [Localité 1] demande de fixer le montant de cette indemnité à 20 501,84 euros, selon devis de la SAS [Z] en date du 09 mars 2026 et après soustraction des montants qu'elle estime ne pas concerner la reconstruction du mur et de la clôture.

Pour sa part, le commissaire du Gouvernement soulève l'impossibilité pour le Syndicat des copropriétaires de demander l'indemnisation des travaux de démolition du mur existant, qui appartient à la METROPOLE DE [Localité 1], relève que la longueur du mur à reconstruire est d'environ 17 mètres linéaires et estime que des prestations mentionnées au devis de la société [M] TP sont étrangères à la réparation du préjudice, telle la création de piliers en béton et d'un seuil de portail, inexistants. Le coût des travaux de construction d'un nouveau mur est ensuite évalué à partir d'un site internet à 200,00 euros par mètre linéaire, outre la pose d'un grillage à 55,00 euros par mètre, dans la fourchette haute de l'estimation disponible, soit une indemnité totale proposée de 4 335,00 euros. Au vu de ces éléments, il conclut que les valeurs du devis proposé par l'exproprié sont particulièrement élevées.

*****
Tout d'abord, il est constaté que l'évaluation du coût des travaux réalisée par le commissaire du Gouvernement porte sur un « mur de soubassement » et non sur un mur de soutènement. Pourtant, le mur qu'il sera nécessaire d'édifier en limite de la parcelle cadastrée section AS, n° [Cadastre 1], du fait de l'expropriation de la parcelle AS, n° [Cadastre 2] et de la réalisation des travaux d'élargissement de la route, qui supprimeront le mur de soutènement actuel, devra soutenir les terres de la parcelle et permettre le maintien du parking de la résidence sur l'assiette de la parcelle non expropriée.

Un mur de soutènement requiert des fondations et une résistance de son élévation sans commune mesure avec celles d'un mur de soubassement destiné à être surmonté d'une clôture légère.

Partant, cette évaluation n'est pas pertinente.

Ensuite, si le devis de la société [M] TP porte sur un mur d'une hauteur de 1,2 mètre, conforme à l'existant et suffisant au vu de sa fonction, il prévoit sa réalisation sur une longueur de 18,75 mètres (22,50 m² / 1,2 m), quand la METROPOLE DE [Localité 1] et le commissaire du Gouvernement ont retenu une longueur de 17 mètres.

La longueur actuelle du mur sur rue ne peut être exactement retenue pour déterminer celle du mur à reconstruire, celui-ci devant être réalisé au niveau de la limite séparative des parcelles cadastrées section AS, n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], légèrement plus longue du fait de la configuration de la limite nord de la parcelle expropriée et du retour du mur de soutènement longeant le Nord de la voie d'accès à la copropriété.

L'extrémité Est de ce retour du mur de soutènement, non concernée par l'expropriation, ne devrait pas être reconstruite, mais seulement liaisonnée au nouveau mur.

Une longueur de mur de 18 mètres sera retenue, correspondant au linéaire de clôture que la société [M] TP prévoit de réinstaller.

S'agissant de la consistance des travaux, il est justifié d’exclure de l'indemnisation ceux relatifs à la démolition du mur existant, qui n'appartient plus au Syndicat des copropriétaires, ainsi que ceux relatifs à la création des piliers et d'un seuil de portail, dont l'existant est dépourvu et qui ne sont pas rendus nécessaires par l'expropriation.

Une fois ces dépenses retranchées du devis de la société [M] TP, son montant s'élève à 46 216,50 euros.

En conservant sur le devis de la SAS [Z] les travaux de :
terrassement après démolition, pour préparer les fondations des nouveaux ouvrages : 2 254,36 € HT ;
création du mur : 12 956,75 € HT ;
clôture et plantation : 1 190,36 € HT ;
leur montant s'élève à 19 681,76 euros TTC (TVA à 20%).

Celui-ci correspond à l'offre de la METROPOLE DE [Localité 1] et s'avère très en deçà du chiffrage proposé par l'exproprié.


Le préjudice lié à la réalisation d'un nouveau mur de soutènement et à la réfection de la clôture et des plantations qui le surmontent sera évalué au montant de l'offre indemnitaire de l'expropriant.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité de restitution des fonctionnalités, correspondant à une indemnité de clôture, due par la METROPOLE DE [Localité 1] au Syndicat des copropriétaires à la somme de 20 501,84 euros.

Sur l'indemnité de modification et de publication du règlement de copropriété

En l'espèce, la METROPOLE DE [Localité 1] et le Syndicat des copropriétaires s'accordant sur la prise en charge directe des frais relatifs à la modification du règlement de copropriété et à sa publication au service de la publicité foncière par l'autorité expropriante.

Il y a lieu de faire application du troisième alinéa de l'article R. 311-20 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Par conséquent, il sera donné acte aux partie de cet accord.

Sur l'évaluation des indemnités sollicitées par les époux [T]

Sur la recevabilité de la demande

L'article 122 du code de procédure civile dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt pour agir

En l'espèce, la METROPOLE DE [Localité 1] expose que les époux [T] ne démontreraient pas leur qualité de copropriétaires, ne perdraient aucune place de stationnement et ne subiraient pas de dépréciation de leurs lots privatifs, de sorte que leur intervention volontaire ne pourrait être admise.

Les époux [T] affirment subir un préjudice direct, matériel et certain du fait de la perte d'un emplacement de stationnement et de la dépréciation de leurs lots privatifs.

S'il est vrai qu'ils ne démontrent pas être propriétaires de lots privatifs, l'article L. 311-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que, lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur la qualité des réclamants, le juge fixe, indépendamment de ces contestations, autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit.

Par ailleurs, l'absence alléguée de préjudice relève du bien-fondé de leur demande et non de leur intérêt à agir (Civ. 1, 2 novembre 2005, 02-17.697 ; Civ. 2, 4 septembre 2014, 13-19.048).

Par conséquent, la fin de non-recevoir sera rejetée.
Sur la fin de non-recevoir tirée de l'absence de mise en demeure préalable de l'expropriant

L'article R. 311-7 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoit : « Si l'expropriant ne notifie pas ses offres, tout intéressé peut, une fois intervenu l'arrêté de cessibilité, mettre l'expropriant en demeure d'y procéder. »

L'article R. 311-9, alinéa 1, du même code ajoute : « A défaut d'accord dans le délai d'un mois à compter soit de la notification des offres de l'expropriant effectuée conformément aux articles R. 311-4 et R. 311-5, soit de la notification du mémoire prévue à l'article R. 311-6, soit de la mise en demeure prévue à l'article R. 311-7, le juge peut être saisi par la partie la plus diligente. »

Il résulte de ces articles que le juge de l’expropriation ne peut être saisi par l’exproprié qu’après mise en demeure de l’expropriant de procéder à la notification de ses offres, cette mise en demeure ne pouvant elle-même avoir lieu qu’après l’arrêté de cessibilité (Civ. 3, 12 mai 2021, 20-14.806), une intervention volontaire à l'instance opposant l’expropriant à un autre propriétaire étant irrecevable (Civ. 3, 6 avril 2022, 21-11.108).

En l'espèce, en procédure écrite, une fin de non-recevoir ne saisit la juridiction que si elle est reprise dans le dispositif des conclusions (Civ. 1, 02 février 2022, 19-20.640).

Il s'ensuit que la juridiction n'est pas saisie de la fin de non-recevoir soulevée par le commissaire du gouvernement au paragraphe 66 de ses écritures et non reprise dans leur dispositif.

Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu de statuer sur cette fin de non-recevoir, dont la juridiction n'est pas saisie.

Sur l'indemnité pour perte d'un emplacement de stationnement

En l'espèce, les époux [T] avancent que l'expropriation les privera d'une place de stationnement se situant dans l'emprise de la parcelle expropriée.

D'une part, ils n'établissent pas être propriétaires d'un lot privatif en nature de place de stationnement, ni ne justifient de sa localisation et du fait qu'il serait affecté par l'expropriation de la parcelle cadastrée section AS, n° [Cadastre 2].

En particulier, l'allégation selon laquelle la configuration des lieux et les difficultés de giration après expropriation entraîneraient la disparition de deux places de stationnement n'est pas démontrée et n'a pas été constatée lors du transport sur les lieux.

D'autre part, il ressort du plan de masse produit en pièce n° 18 par la METROPOLE DE [Localité 1] qu'aucun des quatre lots privatifs de la copropriété, en nature de stationnement, n'est localisé sur la parcelle expropriée, ni ne sera affecté par l'expropriation. En effet, la configuration et l'emplacement des stationnements ont été modifiés lors de précédents travaux au sein de la copropriété, de sorte que la configuration actuelle ne résulte pas de l'expropriation mais d’événements antérieurs qui lui sont étrangers.
De surcroît, il est indifférent que l'expropriant ait formulé, par courrier du 20 mars 2025, une offre d'indemnisation de la perte d'une place de stationnement qui, en réalité et contrairement à l'usage effectif des lieux, n'est pas située sur le terrain exproprié.

Par conséquent, cette prétention sera rejetée.

Sur l'indemnité de dépréciation du surplus

En l'espèce, les époux [T] arguent d'une perte de valeur de leurs lots privatifs du fait de l'expropriation, sans démontrer être propriétaires de tels lots, dont ils ne précisent ni la localisation, ni la consistance. Ils ajoutent que la dépréciation découlerait de :
▪la perte d'environ 20% de la superficie de l'unité foncière, occasionnant nécessairement une moins-value au terrain : les époux [T] ne démontrent pas que la réduction de 20% de la surface du terrain de la copropriété, à côté de son parking et le long de la voie publique, déprécierait la valeur des lots privatifs de la copropriété ;

▪le rapprochement de la voirie par rapport au bâti serait source de moins-value : la voirie est actuellement située à environ 8,80 mètres de l'angle le plus proche du bâtiment édifié sur la parcelle AS, n° [Cadastre 1]. Les travaux de voirie consécutifs à l'expropriation de la parcelle AS, n° [Cadastre 2], la rapprochera d'environ 3,80 mètres.

Ce nonobstant, le futur rapprochement de la voie constitue un dommage de travaux publics non indemnisable par le juge de l'expropriation (Civ. 3, 5 juillet 2018, 17-17.821 ; Civ. 3, 3 octobre 2024, 23-20.548), qui n'a le pouvoir d'indemniser que la perte de valeur subie par le surplus de la propriété résultant directement de l'expropriation, c'est à dire de la seule dépossession de la parcelle cadastrée section AS, n° [Cadastre 2].

▪la perte de deux places de stationnement : non seulement la perte de ces places de stationnement n'est pas justifiée par les époux [T], mais elle serait encore impropre à déprécier leurs lots privatifs, dès lors qu'ils n'établissent pas qu'ils seraient eux-mêmes dépossédés d'une de ces places et que cette dépossession impacterait la valeur de leurs autres lots.

▪L'accès des véhicules à la copropriété sera rendu difficile du fait de la réduction des accès : cette assertion n'est pas démontrée.

L'habitude alléguée de Monsieur [T] de stationner un camion plateau, véhicule utilitaire professionnel dont la présence a été constatée lors du transport sur les lieux, sur une place de stationnement destinée à un véhicule de tourisme, dans une copropriété à destination d'habitation, ne constitue pas un droit juridiquement protégé ouvrant droit à indemnisation, ce d'autant moins que la difficulté d'accès de ce véhicule n'est pas prouvée.

Par conséquent, cette prétention sera rejetée.

Sur l'évaluation des indemnités sollicitées par Madame [U] [F]

Sur la recevabilité de la demande

L'article 122 du code de procédure civile dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt pour agir

En l'espèce, la METROPOLE DE [Localité 1] expose que Madame [U] [F] ne démontrerait pas sa qualité de copropriétaire, ne perdrait aucune place de stationnement et ne subirait pas de dépréciation de ses lots privatifs, de sorte que son intervention volontaire ne pourrait être admise.

Madame [U] [F] affirme subir un préjudice direct, matériel et certain du fait de la perte d'un emplacement de stationnement et de la dépréciation de ses lots privatifs.

S'il est vrai qu'elle ne démontre pas être propriétaire de lots privatifs, l'article L. 311-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique adipose que, lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur la qualité des réclamants, le juge fixe, indépendamment de ces contestations, autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit.

Par ailleurs, l'absence alléguée de préjudice relève du bien-fondé de ses prétentions et non de son intérêt à agir (Civ. 1, 2 novembre 2005, 02-17.697 ; Civ. 2, 4 septembre 2014, 13-19.048).

Par conséquent, la fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l'absence de mise en demeure préalable de l'expropriant

L'article R. 311-7 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoit : « Si l'expropriant ne notifie pas ses offres, tout intéressé peut, une fois intervenu l'arrêté de cessibilité, mettre l'expropriant en demeure d'y procéder. »

L'article R. 311-9, alinéa 1, du même code ajoute : « A défaut d'accord dans le délai d'un mois à compter soit de la notification des offres de l'expropriant effectuée conformément aux articles R. 311-4 et R. 311-5, soit de la notification du mémoire prévue à l'article R. 311-6, soit de la mise en demeure prévue à l'article R. 311-7, le juge peut être saisi par la partie la plus diligente. »

Il résulte de ces articles que le juge de l’expropriation ne peut être saisi par l’exproprié qu’après mise en demeure de l’expropriant de procéder à la notification de ses offres, cette mise en demeure ne pouvant elle-même avoir lieu qu’après l’arrêté de cessibilité (Civ. 3, 12 mai 2021, 20-14.806), une intervention volontaire à l'instance opposant l’expropriant à un autre propriétaire étant irrecevable (Civ. 3, 6 avril 2022, 21-11.108).
En l'espèce, en procédure écrite, une fin de non-recevoir ne saisit la juridiction que si elle est reprise dans le dispositif des conclusions (Civ. 1, 02 février 2022, 19-20.640).

Il s'ensuit que la juridiction n'est pas saisie de la fin de non-recevoir soulevée par le commissaire du gouvernement au paragraphe 66 de ses écritures et non reprise dans leur dispositif.

Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu de statuer sur cette fin de non-recevoir, dont la juridiction n'est pas saisie.

Sur l'indemnité pour perte d'un emplacement de stationnement

En l'espèce, Madame [U] [F] avance que l'expropriation la privera d'une place de stationnement se situant dans l'emprise de la parcelle expropriée.

D'une part, elle n'établit pas être propriétaire d'un lot privatif en nature de place de stationnement, ni ne justifie de sa localisation et du fait qu'il serait affecté par l'expropriation de la parcelle cadastrée section AS, n° [Cadastre 2].

En particulier, l'allégation selon laquelle la configuration des lieux et les difficultés de giration après expropriation entraîneraient la disparition de deux places de stationnement n'est pas démontrée et n'a pas été constatée lors du transport sur les lieux.

D'autre part, il ressort du plan de masse produit en pièce n° 18 par la METROPOLE DE [Localité 1] qu'aucun des quatre lots privatifs de la copropriété, en nature de stationnement, n'est localisé sur la parcelle expropriée, ni ne sera affecté par l'expropriation. En effet, la configuration et l'emplacement des stationnements ont été modifiées lors de précédents travaux au sein de la copropriété, de sorte que la configuration actuelle ne résulte pas de l'expropriation, mais d’événements antérieurs qui lui sont étrangers.

De surcroît, il est indifférent que l'expropriant ait formulé, par courrier du 20 mars 2025, une offre d'indemnisation de la perte d'une place de stationnement qui, en réalité et contrairement à l'usage effectif des lieux, n'est pas située sur le terrain exproprié.

Par conséquent, cette prétention sera rejetée.

Sur l'indemnité de dépréciation du surplus

En l'espèce, Madame [U] [F] argue d'une perte de valeur de ses lots privatifs du fait de l'expropriation, sans démontrer être propriétaire de tels lots, dont elle ne précise ni la localisation, ni la consistance.

Elle ajoute que la dépréciation découlerait de :
▪la perte d'environ 20% de la superficie de l'unité foncière, occasionnant nécessairement une moins-value au terrain : Madame [U] [F] ne démontre pas que la réduction de 20% de la surface du terrain de la copropriété, à côté de son parking et le long de la voie publique, déprécierait la valeur des lots privatifs de la copropriété ;

▪le rapprochement de la voirie par rapport au bâti serait source de moins-value : la voirie est actuellement située à environ 8,80 mètres de l'angle le plus proche du bâtiment édifié sur la parcelle AS, n° [Cadastre 1] et l'expropriation de la parcelle AS, n° [Cadastre 2], la rapprochera d'environ 3,80 mètres.

Madame [U] [F] prouve pas que ce rapprochement serait source de nuisances, dont la nature, la fréquence ou l'intensité serait susceptible de déprécier les lots privatifs, alors que la route est déjà située à proximité du bâtiment et qu'aucun dispositif n'obstrue la vue sur le bâti depuis la voie publique, ni n’atténue le bruit causé par la circulation automobile.

▪la perte de deux places de stationnement : non seulement la perte de ces places de stationnement n'est pas justifiée par Madame [U] [F], mais elle serait encore impropre à déprécier ses lots privatifs, dès lors qu'elle n'établit pas qu'elle serait elle-même dépossédée d'une de ces places et que cette dépossession impacterait la valeur de ses autres lots.

▪L'accès des véhicules à la copropriété sera rendu difficile du fait de la réduction des accès : cette assertion n'est pas démontrée.

Par conséquent, cette prétention sera rejetée.

Sur la demande d'expertise

L'article R. 322-1, alinéa 2, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique énonce : « [Le juge de l'expropriation] peut également, à titre exceptionnel, désigner une personne qui lui paraîtrait qualifiée pour l'éclairer en cas de difficultés d'ordre technique portant sur la détermination du montant des indemnités autres que celles mentionnées à l'alinéa qui précède. »

En l'espèce, dès lors qu'il a été statué sur les demandes formulées au titre des indemnités de restitution des fonctionnalités, correspondant à la reconstruction d'un mur de soutènement le long de la voie publique et d'une clôture le surmontant, et de dépréciation du surplus, il n'est pas nécessaire d'ordonner une mesure d'investigation sur ces mêmes sujets.

Par conséquent, cette prétention sera rejetée.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

 Aux termes de l'article L. 312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « L'expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l'espèce, la METROPOLE DE [Localité 1] sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.

Sur les frais irrépétibles

 En vertu de l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. »

En l'espèce, bien que la METROPOLE DE [Localité 1] soit condamnée aux dépens, l'équité commande de dire n'y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS

Le Juge de l'expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe, 

DECLARE recevable le mémoire de la METROPOLE DE [Localité 1] ;

FIXE le montant global des indemnités d'expropriation dues par la METROPOLE DE [Localité 1] au Syndicat des copropriétaires pour 

la parcelle cadastrée section AS, n° [Cadastre 2], d'une surface de 80 m², sise [Adresse 6] à [Localité 4] ;

à la somme de 24 341,84 euros, se décomposant comme suit :

3 200,00 euros, au titre de l'indemnité principale de dépossession ;
640,00 euros, au titre de l'indemnité de remploi ;
20 501,84 euros, au titre de l'indemnité de clôture ;

DONNE ACTE à la METROPOLE DE [Localité 1] et au Syndicat des copropriétaires de l'accord intervenu entre eux au sujet de la prise en charge par la METROPOLE DE [Localité 1] des frais relatifs à la modification du règlement de copropriété et à sa publication au service de la publicité foncière ;

DEBOUTE la METROPOLE DE [Localité 1] et le Syndicat des copropriétaires de leurs demandes plus amples ou contraires au titre des indemnités d'expropriation ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la METROPOLE DE [Localité 1] à l'encontre de l'intervention volontaire et des prétentions des époux [T] à l'instance ;

DIT n'y avoir lieu de statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par le commissaire du Gouvernement à l'encontre de l'intervention volontaire et des prétentions des époux [T] à l'instance, faute d'en être saisi ;

DECLARE les époux [T] recevables en leur demande ;

REJETTE la demande indemnitaire des époux [T] au titre de la perte d'une place de stationnement ;
REJETTE la demande indemnitaire des époux [T] au titre de la dépréciation du surplus de leurs lots privatifs ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la METROPOLE DE [Localité 1] à l'encontre de l'intervention volontaire et des prétentions de Madame [U] [F] à l'instance ;

DIT n'y avoir lieu de statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par le commissaire du Gouvernement à l'encontre de l'intervention volontaire et des prétentions de Madame [U] [F] à l'instance, faute d'en être saisi ;

DECLARE Madame [U] [F] recevable en sa demande ;

REJETTE la demande indemnitaire de Madame [U] [F] au titre de la perte d'une place de stationnement ;

REJETTE la demande indemnitaire de Madame [U] [F] au titre de la dépréciation du surplus de ses lots privatifs ;

REJETTE la demande d'expertise du Syndicat des copropriétaires, des époux [T] et de Madame [U] [F] ;

CONDAMNE la METROPOLE DE [Localité 1] aux entiers dépens de l'instance ; 

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par Victor BOULVERT, juge de l'expropriation du département du RHONE, et Hélène BROUTIN, greffier ;

Le Greffier Le Président










En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

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  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L13-15, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-11, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'urbanisme L151-41

• 18 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00061

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L13-15, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3, code de l'urbanisme L151-41

• 15 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00133

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8

• 24 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00141

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8

• 23 février 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00032

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3, code de l'urbanisme L151-41

• 15 septembre 2025 · Tribunal judiciaire de Lyon · Décision tranchant pour partie le principal · n° 24/00035

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-7, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3

• 17 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00028

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3, code de l'urbanisme L151-41

• 2 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00052

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-14, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3, code de l'urbanisme L151-41

Mise à jour de la source le 2026-06-15T18:47:17.324Z.