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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Expropriations 2, 5 mai 2026, n° 25/00151

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 13 janvier 2026
Date des débats : 10 mars 2026
Date de la mise à disposition : 05 mai 2026




EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [D] était propriétaire des lots n° 39 et n° 71 du bâtiment C de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 6], sur la parcelle cadastrée section I, n° [Cadastre 1].

Dans le cadre d’un traité de concession d’aménagement, signé le 5 octobre 2018, la SOREQA a été missionnée par l’Etablissement Public Territorial Est Ensemble en vue de procéder au traitement de divers ilots et parcelles présentant des caractères d’habitat dégradé, et plus spécifiquement, s’agissant de la copropriété des bâtiments A, B, C et D sise, [Adresse 4] à [Localité 7] - cadastrée section I, n° [Cadastre 1] -.

Par arrêté municipal de péril non imminent n° 2019-453, la ville [Localité 7] a interdit définitivement l’habitation et l’utilisation, de jour comme de nuit des lots et bâtiments A et C et a ordonné la déconstruction du bâtiment sur rue , des passages communs et du bâtiment sur cour.

Par arrêté préfectoral n° 2024-1337 du 3 mai 2024 et, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1970 sur l’habitat insalubre codifiée aux articles L 511-1 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’acquisition par la SOREQA de ces bâtiments a été déclarée d’utilité publique et la cessibilité a été prononcée au profit de la SOREQA, étant précisé qu’en son article 3, il est mentionné : « en application des articles L 122-6 et L 132-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens expropriés appartenant à un ensemble immobilier soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la propriété des immeubles bâtis sont retirés de la propriété initiale du syndicat de la copropriété ».

Par ordonnance du 27 novembre 2024, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de céans a prononcé l’expropriation des lots n° 39 et n° 71 dont M. [B] [D] était propriétaire.

La SOREQA a fait signifier son offre indemnitaire à M. [B] [D], par acte de commissaire de justice, le 17 juin 2025 par remise à l’étude.

Aucun accord n’étant cependant intervenu, par requête du 21 juillet 2025, accompagnée du mémoire valant offre, et reçue au greffe le 11 août 2025, la SOREQA a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal de céans aux fins de voir fixer l’indemnité totale de dépossession, selon la méthode de récupération foncière, à la somme de 27 160 € en valeur libre.

En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R. 311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de la signification à M. [B] [D].

L’acte de saisine de la juridiction a été notifié par la SOREQA à M. [B] [D] qui en a été avisé le 28 juillet 2025 par courrier transmis sous pli recommandé qui n’a pas été retiré par son destinataire.

Par ordonnance rendue le 13 novembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 13 janvier 2026.

La SOREQA a dûment fait signifier cette décision le 22 décembre 2025 à M. [B] [D] selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile.

Par conclusions du 18 décembre 2025, reçues au greffe de la juridiction le 6 janvier 2026, le commissaire du Gouvernement propose de fixer, l’indemnité totale de dépossession à la somme de 28 170 € en valeur libre.

Le jour du transport judiciaire du 13 janvier 2026, M. [B] [D] ne s’est pas présenté et n’était pas représenté. 

A l’issue du transport judiciaire, l’audience de plaidoiries a été fixée au 10 mars 2026.

Par conclusions récapitulatives du 23 février 2026, le commissaire du Gouvernement a actualisé sa proposition indemnitaire au regard des constatations faites au jour du transport judiciaire à la somme totale de 27 160 €.

A l’audience de plaidoiries, l’avocat de la SOREQA a développé les éléments de son mémoire valant offre auquel elle se réfère et le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations conformément aux dispositions de l’article R 311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation. M. [B] [D] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties présentes ont été informées que la décision serait rendue le 5 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession 

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que :  La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.  .

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.


Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :

- Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation,  le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété  . Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien - de très mauvais à très bon -, situation d’occupation - libre ou occupé -...).

En l’espèce, la consistance du bien doit être appréciée au 27 novembre 2024, date de l’ordonnance d’expropriation.

- Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différé (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme.

En l’espèce, aux termes de ses conclusions récapitulatives, le commissaire du Gouvernement indique que la modification n° 3 du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) Est Ensemble a été approuvée le 24 juin 2025. Il en justifie par la production de l’acte d’approbation de la modification n° 3 par le Conseil de Territoire.

L’avocat de la SOREQA, invité dès le jour du transport judiciaire a vérifier cette date, indique à l’audience être d’accord sur ce point.

La date de référence retenue est donc le 24 juin 2025.

La parcelle est classée en zone UC00Pb3, correspondant à une zone d’urbanisation mixte de fonctions, activités, commerces et logements.

- Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, «les biens sont estimés à la date de la décision de première instance  , soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

La valeur du bien sera donc appréciée au jour de la présente décision.

Sur la consistance

La consistance d’un bien correspond principalement :

- aux éléments qui le composent ; »
- et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

Le bien exproprié correspondant à un appartement situé au 2ème étage du bâtiment C, représentant 217/10055° des parties communes (lot n° 39), et à une terrasse représentant 36/10055 tantièmes des parties communes (lot n° 71) au sein d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] sur la parcelle cadastrée I n° [Cadastre 1]. 

La [Adresse 6] est une rue très passante, à double sens de circulation, située en centre ville de la commune de [Localité 7], à la limite de la commune d’[Localité 8] (à l’ouest), dans un secteur mixte comprenant également des appartements ainsi que de nombreux commerces de proximité.

L’immeuble est desservi par des transports en commun :
. l’arrêt « [Localité 9] [Adresse 7]  »de la ligne 7 du métro, à environ 200 mètres,
. les lignes de bus 150, 152, 170, 249 et N42

Sur les lieux, il a été constaté que :

L’ensemble immobilier est une construction relevant du statut de la copropriété composée de plusieurs corps de bâtiments.

L’accès aux lots objets du transport se fait par une porte blindée, protégée par un digicode, donnant sur un couloir, couvert sur la première partie, dont le sol est en dalles de pierres en état d’usage. Les murs sont en béton et le plafond est dégradé. L’ensemble est en très mauvais état. 

Les boîtes aux lettres situées dans le couloir sont en mauvais état général. Au fond, à droite du couloir un local est destiné aux poubelles de l’immeuble.

A droite, tout au fond du couloir un escalier, non couvert, dont les marches sont en béton et les murets de chaque côté sont partiellement recouverts d’un carrelage, donne accès aux bâtiments dont le bâtiment C où se trouvent le lot n° 71 (terrasse privative) et le lot n° 39 (appartement). 

L’accès au bâtiment C est possible par la traversée d’une cour située en haut de l’escalier. Il est protégé par une porte blindée. Un escalier en colimaçon, dont les marches sont en bois, permet d’accéder aux étages du bâtiment. Les murs et le plafond de la cage d’escaliers sont très dégradés. 

Le logement (lot n° 39) se trouve à droite du palier. Il est fermé par une porte anti-intrusion, sous forme de trappe qui nous sera ouverte. La visite du logement n’a pu être effectuée que par la prise de clichés photographiques depuis l’extérieur au regard de l’état de grande dégradation de l’appartement et surtout du plafond.

Il a pu être constaté qu’il s’agit d’un appartement composé d’une grande pièce de vie, d’une cuisine et d’un cabinet de toilettes. Le tout en très mauvais état. 

En redescendant du bâtiment, le lot n° 71 a pu être visité. Il s’agit d’une terrasse privative en état d’abandon située entre les bâtiments B et C Le sol est en béton. Son état est dégradé. 

Selon les éléments apportés par le commissaire du Gouvernement et non contestés par la SOREQA, la superficie de la parcelle cadastrée I n° [Cadastre 1] est de 602 m². Il ressort des données cadastrales que la surface utile du lot n° 39 (appartement) est de 31 m² et l’acte notarié de vente consulté par le commissaire du Gouvernement indique une surface de 31,34 m² Carrez.

Sur la méthode d’évaluation

L’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que  les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation  .

Il est par ailleurs constant que le juge du fond dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode qui lui apparaît la plus appropriée à la situation des parcelles expropriées (en ce sens, Cass. 3ème Civ., 28 mars 1990) et que, sauf le cas où une disposition particulière lui impose de déroger à ce principe, la méthode par comparaison - « avec des ventes similaires ou assimilables  »- doit être privilégiée.

En l’espèce, toutes les parties s’accordent pour retenir la méthode de la récupération foncière, qui consiste à privilégier la valorisation du terrain sur celle de la construction en déduisant de la valeur du terrain le coût de la démolition.

En l’espèce, l’arrêté municipal du 19 décembre 2018 a ordonné l’évacuation immédiate des occupants de ce bâtiment puis, un arrêté de péril non imminent a été pris par le maire de la commune interdisant définitivement l’habitation et l’utilisation de jour comme de nuit des lots des bâtiments A et C, tandis que les bâtiments E et F sont exclus du périmètre opérationnel de la procédure de péril.

L’article L. 511-6 du code de l’expropriation prévoit que :  Pour le calcul de l’indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation ou à l’utilisation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril  .

Il n’est pas démontré, ni même allégué que le propriétaire aurait occupé les lieux au moins deux années avant la notification de l’arrêté d’insalubrité interdisant l’habitation de l’immeuble.

La méthode d’évaluation dite de « la récupération foncière  »qui consiste à valoriser le terrain en pratiquant un abattement correspondant au coût de démolition des constructions en place, est donc la seule méthode possible de retenir. 

Sur la détermination des indemnités

Aux termes de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Par arrêt rendu le 9 octobre 2025, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation procédant à un revirement de sa jurisprudence, a décidé que « si l’exproprié n’a pas répondu aux offres de l’expropriant ni notifié de mémoire, le juge peut allouer une indemnité supérieure à l’offre de l’expropriant, dès lors qu’elle n’excède pas la proposition du commissaire du gouvernement.  »(pourvoi n° 24-12.637).

En l’espèce, en l’absence de réponse apportée par M. [B] [D], le pouvoir de fixation indemnitaire du juge de l’expropriation est encadré entre la demande formée par la SOREQA et la proposition faite par le commissaire du Gouvernement soit, en dernier lieu à une indemnité principale de 23 782 €, étant précisé que la SOREQA et le commissaire du Gouvernement évaluent le bien en valeur libre.








Sur le montant des indemnités

1 - Sur l’indemnité principale

En application de la méthode de la récupération foncière, il convient de déterminer la valeur globale du terrain nu, puis le coût de démolition du bâti, de soustraire ensuite le coût de la démolition des constructions de la valeur du terrain nu pour obtenir la valeur globale du terrain nu et enfin de diviser le résultat par le nombre de millièmes de tantièmes afin d’obtenir une valeur unitaire.

Sur la valeur globale du terrain

La SOREQA et le commissaire du Gouvernement retiennent que la superficie du terrain est de 602 m². 

Au soutien de son offre, la SOREQA communique trois termes correspondant pour le premier, à un jugement rendu le 7 avril 2022 par le juge de l’expropriation du tribunal de céans, fixant le montant de la valeur unitaire à la somme de 1 700 €/m², pour un bien libre d’occupation situé sur la commune de Pantin et évalué selon la méthode de récupération foncière et, d’autre part, aux deux cessions de terrains à bâtir également situés à Pantin ainsi repris :

REF
Ref cadastre / 
Date mutation 
Zone urbanisme
Adresse
Surface terrain
(m²)
Prix total de cession
(€)
Prix unitaire
(€/m²)
DEM n° 1
55//AD//68//
09/09/21
UH zone de préservation 
[Adresse 8] à [Localité 7]
407
450 000
1 105,65

Information / observation CDG
terrain à bâtir avec permis de démolir, vente de particulier à particulier
Zonage différent de celui du bien litigieux 
DEM n° 2
55//J//93//
20/05/21
UC centralité
[Adresse 9] à [Localité 7]
231
407 000
1 761,90
Information / observation CDG

REF
Jugement 
 Zone urbanisme 
Adresse
Surface terrain (m²)
Valeur du terrain
(€)
Prix unitaire (€/m²)
DEM n° 3
 RG n° 20/307
date : 07/04/2022
UC00Pb3
[Adresse 10] à [Localité 7]
236
[Localité 10]
1 700

Information / observation CDG


Le commissaire du Gouvernement propose d’écarter le terme DEM n° 1 après avoir souligné à juste titre, ainsi que cela est mentionné au tableau, que ce bien est situé dans une zone urbaine distincte de celle objet de la présente évaluation.

Il importe de constater en outre, que les termes DEM n° 2 (1 761,90 €/m²) et DEM n° 3 (1 700 €/m²) sont d’une superficie non comparable à celle du terrain litigieux et, ces cessions et cette évaluation judiciaire sont anciennes, mais, le commissaire du Gouvernement ayant vainement tenté de trouver des cessions plus récentes conclues sur la commune de [Localité 7], il convient, ainsi qu’il le propose, de ne pas les écarter, pour prendre en considération le marché immobilier de cette commune. 

Le commissaire du Gouvernement, souligne qu’aucune mutation récente n’a été trouvée à [Localité 7], a élargi ses recherches aux cessions plus récentes conclues dans un périmètre de 3 kilomètres autour de [Localité 7] et propose ainsi les trois termes de référence suivants :

REF
Référence enregistrement et date enregistrement
Date de mutation
Adresse 
Surface
(m²)
Prix total
(€)
Prix unitaire
(€/m²)
CDG n° 1
2024P15937
29/07/2024
28/06/24
[Adresse 11]
[Localité 8]
230
420 000
1 826
Informations ou précisions complémentaires
Terrain à bâtir (sans permis de construire), en zone UA (zone d’activités économiques), à proximité de la station de métro [Etablissement 1], sur un axe routier fréquenté avec de nombreux commerces.
CDG n° 2
2025P00650
13/01/24
16/12/24
[Adresse 12]
[Localité 8]
534
347 100
650
Informations ou précisions complémentaires
Parcelles de terrain, en zone UM (zone mixte), situé dans une rue à plus faible densité commerciale que le bien litigieux
CDG n° 3
2024P08505
24/04/24
04/04/24
[Adresse 13]
[Localité 8]
825
[Localité 11]
859
Informations ou précisions complémentaires
Vente d’utilité publique entre la commune/[Localité 12], terrain sur lequel est édifié un bâtiment, situé en zone UMTa (mixte), à proximité de la station de métro Mairie d’[Localité 8], en centre ville.

La SOREQA n’a formulé aucune observation sur ces termes.

Il convient de relever que le prix unitaire du terme CDG n° 2 est très inférieur à tous ceux examinés y compris sur des cessions intervenues en 2021, différence qui peut être expliquée par le nombre moins important des commerces et une situation géographique moins intéressante. Il sera écarté.

Le terme CDG n° 3 ne révèle pas nécessairement la réalité du marché immobilier y compris sur [Localité 8] puisqu’il s’agit d’une vente d’utilité publique conclue entre la commune d’[Localité 8] et la société le Grand [Localité 5]. Il sera également écarté.

Le terme CDG n° 1 (1 826 €/m²) est suffisamment comparable au bien qui nous occupe, tant par sa superficie que par sa zone d’implantation et sa consistance. Il sera donc retenu.

Sont donc retenus les termes de comparaison suivants : DEM n° 2 (1 761,90 €/m²), DEM n° 3 (1 700 €/m²) et CDG n° 1 (1 826 €/m²), ce qui correspond à une valeur unitaire moyenne de 1 762 €/m². Cependant, en l’absence de demande formée par M. [B] [D], l’offre de la SOREQA et la proposition faite par le commissaire du Gouvernement étant de fixer la valeur unitaire du terrain à 1 700 €, doivent être retenues.

La surface du terrain est de 602 m², de sorte que la valeur vénale du terrain est de 1 023 400 € (1 700 €/m² x 602 m²).

S’agissant du coût de démolition du bâti

Toutes les parties s’accordent sur le fait que la surface à démolir est de 1 000 m² et aucun élément ne permet de le contester.

La SOREQA retient un coût de démolition de 80 €/m².

Le commissaire du Gouvernement souligne qu’il ressort de la consultation du site demolitionavenue.com que le prix unitaire de démolition, pour une surface supérieure à 100 m², est compris entre 80 €/m² et 150 €/m². Il convient en conséquence de retenir le coût unitaire proposé par la SOREQA qui correspond au plus bas de la fourchette et également retenu par le commissaire du Gouvernement. 
Pour un immeuble d’une surface de 1000 m², le coût de la démolition sera ainsi fixé à 80 000 €, soit : 80 €/m² x 1000 m².

La copropriété comprend 10055 tantièmes. 

La valeur globale de l’immeuble est donc de : 943 400 €, 
obtenue de la façon suivante : 1  023 400 € - 80 000 €.

La valeur unitaire du tantième est de 93,82 € (soit, 943 400 €/10055°), qu’il convient d’arrondir à 94 €.

Le bien litigieux correspond au total à 253 tantièmes des parties communes. 

En conséquence, l’indemnité principale due à M. [B] [D] doit être fixée à la somme de 23 782 €, obtenue de la façon suivante : 94 € x 253 tantièmes.

2) Sur l’indemnité de remploi 

Aux termes de l’article R 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.  .

L’indemnité de remploi peut être calculée de la manière suivante :
20 % de l’indemnité principale sur la partie comprise entre 0 € et 5 000 €, » 
15 % de l’indemnité principale sur la partie comprise entre 5 000 € et 15 000 €,
10 % de cette indemnité sur le surplus.

En l’espèce, l’indemnité principale en valeur libre étant fixée à 23 782 €, l’indemnité de remploi sera fixée à 3 378,20 €, soit :
5 000 € x 20 % = 1 000,00 € 
+ 10 000 € x 15 % = 1 500,00 €
+ 8 782 € x 10 % = 878,20 €,

qu’il convient d’arrondir à la somme de 3 378 €.

En conséquence, le montant total de l’indemnisation de dépossession due à M. [B] [D] doit être fixé à la somme de 27 160 € en valeur libre, dont :

- 23 782,00 € d’indemnité principale,

- 3 378,00 € d’indemnité de remploi.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, la SOREQA sera condamnée aux dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction, 

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 13 janvier 2026 ;

Fixe l’indemnité totale due par la Société de Requalification des Quartiers anciens à M. [B] [D] au titre de la dépossession des lots n° 39 et n° 71 du bâtiment C de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 6], sur la parcelle cadastrée section I, n° [Cadastre 1], à la somme de 27 160 euros (vingt-sept mille cent soixante euros) en valeur libre, dont :

- 23 782,00 euros au titre de l’indemnité principale,

- 3 378,00 euros d’indemnité de remploi.

Condamne la Société de Requalification des Quartiers anciens aux dépens.




Maxime-Aurélien JOURDE





Greffier
Anne-Claire GATTO-DUBOS





Vice-Présidente, Juge de l’expropriation
Texte intégral
Décision du 05 Mai 2026
Minute n° 26/00059


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-[Localité 1]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

du 05 Mai 2026

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle N° RG 25/00151 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3TXI

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 1]

DEMANDEUR :

S.A. SOREQA
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [B] [D]
[Adresse 2]
[Localité 3]
défaillant
INTERVENANT : 
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Madame Fadoua LAOUANI, commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS,Vice-Présidente, juge de l’expropriation désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 5]

Monsieur Maxime-Aurélien JOURDE, greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition


PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 13 janvier 2026
Date des débats : 10 mars 2026
Date de la mise à disposition : 05 mai 2026




EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [D] était propriétaire des lots n° 39 et n° 71 du bâtiment C de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 6], sur la parcelle cadastrée section I, n° [Cadastre 1].

Dans le cadre d’un traité de concession d’aménagement, signé le 5 octobre 2018, la SOREQA a été missionnée par l’Etablissement Public Territorial Est Ensemble en vue de procéder au traitement de divers ilots et parcelles présentant des caractères d’habitat dégradé, et plus spécifiquement, s’agissant de la copropriété des bâtiments A, B, C et D sise, [Adresse 4] à [Localité 7] - cadastrée section I, n° [Cadastre 1] -.

Par arrêté municipal de péril non imminent n° 2019-453, la ville [Localité 7] a interdit définitivement l’habitation et l’utilisation, de jour comme de nuit des lots et bâtiments A et C et a ordonné la déconstruction du bâtiment sur rue , des passages communs et du bâtiment sur cour.

Par arrêté préfectoral n° 2024-1337 du 3 mai 2024 et, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1970 sur l’habitat insalubre codifiée aux articles L 511-1 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’acquisition par la SOREQA de ces bâtiments a été déclarée d’utilité publique et la cessibilité a été prononcée au profit de la SOREQA, étant précisé qu’en son article 3, il est mentionné : « en application des articles L 122-6 et L 132-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens expropriés appartenant à un ensemble immobilier soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la propriété des immeubles bâtis sont retirés de la propriété initiale du syndicat de la copropriété ».

Par ordonnance du 27 novembre 2024, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de céans a prononcé l’expropriation des lots n° 39 et n° 71 dont M. [B] [D] était propriétaire.

La SOREQA a fait signifier son offre indemnitaire à M. [B] [D], par acte de commissaire de justice, le 17 juin 2025 par remise à l’étude.

Aucun accord n’étant cependant intervenu, par requête du 21 juillet 2025, accompagnée du mémoire valant offre, et reçue au greffe le 11 août 2025, la SOREQA a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal de céans aux fins de voir fixer l’indemnité totale de dépossession, selon la méthode de récupération foncière, à la somme de 27 160 € en valeur libre.

En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R. 311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de la signification à M. [B] [D].

L’acte de saisine de la juridiction a été notifié par la SOREQA à M. [B] [D] qui en a été avisé le 28 juillet 2025 par courrier transmis sous pli recommandé qui n’a pas été retiré par son destinataire.

Par ordonnance rendue le 13 novembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 13 janvier 2026.

La SOREQA a dûment fait signifier cette décision le 22 décembre 2025 à M. [B] [D] selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile.

Par conclusions du 18 décembre 2025, reçues au greffe de la juridiction le 6 janvier 2026, le commissaire du Gouvernement propose de fixer, l’indemnité totale de dépossession à la somme de 28 170 € en valeur libre.

Le jour du transport judiciaire du 13 janvier 2026, M. [B] [D] ne s’est pas présenté et n’était pas représenté. 

A l’issue du transport judiciaire, l’audience de plaidoiries a été fixée au 10 mars 2026.

Par conclusions récapitulatives du 23 février 2026, le commissaire du Gouvernement a actualisé sa proposition indemnitaire au regard des constatations faites au jour du transport judiciaire à la somme totale de 27 160 €.

A l’audience de plaidoiries, l’avocat de la SOREQA a développé les éléments de son mémoire valant offre auquel elle se réfère et le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations conformément aux dispositions de l’article R 311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation. M. [B] [D] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties présentes ont été informées que la décision serait rendue le 5 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession 

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que :  La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.  .

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.


Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :

- Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation,  le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété  . Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien - de très mauvais à très bon -, situation d’occupation - libre ou occupé -...).

En l’espèce, la consistance du bien doit être appréciée au 27 novembre 2024, date de l’ordonnance d’expropriation.

- Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différé (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme.

En l’espèce, aux termes de ses conclusions récapitulatives, le commissaire du Gouvernement indique que la modification n° 3 du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) Est Ensemble a été approuvée le 24 juin 2025. Il en justifie par la production de l’acte d’approbation de la modification n° 3 par le Conseil de Territoire.

L’avocat de la SOREQA, invité dès le jour du transport judiciaire a vérifier cette date, indique à l’audience être d’accord sur ce point.

La date de référence retenue est donc le 24 juin 2025.

La parcelle est classée en zone UC00Pb3, correspondant à une zone d’urbanisation mixte de fonctions, activités, commerces et logements.

- Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, «les biens sont estimés à la date de la décision de première instance  , soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

La valeur du bien sera donc appréciée au jour de la présente décision.

Sur la consistance

La consistance d’un bien correspond principalement :

- aux éléments qui le composent ; »
- et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

Le bien exproprié correspondant à un appartement situé au 2ème étage du bâtiment C, représentant 217/10055° des parties communes (lot n° 39), et à une terrasse représentant 36/10055 tantièmes des parties communes (lot n° 71) au sein d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] sur la parcelle cadastrée I n° [Cadastre 1]. 

La [Adresse 6] est une rue très passante, à double sens de circulation, située en centre ville de la commune de [Localité 7], à la limite de la commune d’[Localité 8] (à l’ouest), dans un secteur mixte comprenant également des appartements ainsi que de nombreux commerces de proximité.

L’immeuble est desservi par des transports en commun :
. l’arrêt « [Localité 9] [Adresse 7]  »de la ligne 7 du métro, à environ 200 mètres,
. les lignes de bus 150, 152, 170, 249 et N42

Sur les lieux, il a été constaté que :

L’ensemble immobilier est une construction relevant du statut de la copropriété composée de plusieurs corps de bâtiments.

L’accès aux lots objets du transport se fait par une porte blindée, protégée par un digicode, donnant sur un couloir, couvert sur la première partie, dont le sol est en dalles de pierres en état d’usage. Les murs sont en béton et le plafond est dégradé. L’ensemble est en très mauvais état. 

Les boîtes aux lettres situées dans le couloir sont en mauvais état général. Au fond, à droite du couloir un local est destiné aux poubelles de l’immeuble.

A droite, tout au fond du couloir un escalier, non couvert, dont les marches sont en béton et les murets de chaque côté sont partiellement recouverts d’un carrelage, donne accès aux bâtiments dont le bâtiment C où se trouvent le lot n° 71 (terrasse privative) et le lot n° 39 (appartement). 

L’accès au bâtiment C est possible par la traversée d’une cour située en haut de l’escalier. Il est protégé par une porte blindée. Un escalier en colimaçon, dont les marches sont en bois, permet d’accéder aux étages du bâtiment. Les murs et le plafond de la cage d’escaliers sont très dégradés. 

Le logement (lot n° 39) se trouve à droite du palier. Il est fermé par une porte anti-intrusion, sous forme de trappe qui nous sera ouverte. La visite du logement n’a pu être effectuée que par la prise de clichés photographiques depuis l’extérieur au regard de l’état de grande dégradation de l’appartement et surtout du plafond.

Il a pu être constaté qu’il s’agit d’un appartement composé d’une grande pièce de vie, d’une cuisine et d’un cabinet de toilettes. Le tout en très mauvais état. 

En redescendant du bâtiment, le lot n° 71 a pu être visité. Il s’agit d’une terrasse privative en état d’abandon située entre les bâtiments B et C Le sol est en béton. Son état est dégradé. 

Selon les éléments apportés par le commissaire du Gouvernement et non contestés par la SOREQA, la superficie de la parcelle cadastrée I n° [Cadastre 1] est de 602 m². Il ressort des données cadastrales que la surface utile du lot n° 39 (appartement) est de 31 m² et l’acte notarié de vente consulté par le commissaire du Gouvernement indique une surface de 31,34 m² Carrez.

Sur la méthode d’évaluation

L’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que  les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation  .

Il est par ailleurs constant que le juge du fond dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode qui lui apparaît la plus appropriée à la situation des parcelles expropriées (en ce sens, Cass. 3ème Civ., 28 mars 1990) et que, sauf le cas où une disposition particulière lui impose de déroger à ce principe, la méthode par comparaison - « avec des ventes similaires ou assimilables  »- doit être privilégiée.

En l’espèce, toutes les parties s’accordent pour retenir la méthode de la récupération foncière, qui consiste à privilégier la valorisation du terrain sur celle de la construction en déduisant de la valeur du terrain le coût de la démolition.

En l’espèce, l’arrêté municipal du 19 décembre 2018 a ordonné l’évacuation immédiate des occupants de ce bâtiment puis, un arrêté de péril non imminent a été pris par le maire de la commune interdisant définitivement l’habitation et l’utilisation de jour comme de nuit des lots des bâtiments A et C, tandis que les bâtiments E et F sont exclus du périmètre opérationnel de la procédure de péril.

L’article L. 511-6 du code de l’expropriation prévoit que :  Pour le calcul de l’indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation ou à l’utilisation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril  .

Il n’est pas démontré, ni même allégué que le propriétaire aurait occupé les lieux au moins deux années avant la notification de l’arrêté d’insalubrité interdisant l’habitation de l’immeuble.

La méthode d’évaluation dite de « la récupération foncière  »qui consiste à valoriser le terrain en pratiquant un abattement correspondant au coût de démolition des constructions en place, est donc la seule méthode possible de retenir. 

Sur la détermination des indemnités

Aux termes de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Par arrêt rendu le 9 octobre 2025, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation procédant à un revirement de sa jurisprudence, a décidé que « si l’exproprié n’a pas répondu aux offres de l’expropriant ni notifié de mémoire, le juge peut allouer une indemnité supérieure à l’offre de l’expropriant, dès lors qu’elle n’excède pas la proposition du commissaire du gouvernement.  »(pourvoi n° 24-12.637).

En l’espèce, en l’absence de réponse apportée par M. [B] [D], le pouvoir de fixation indemnitaire du juge de l’expropriation est encadré entre la demande formée par la SOREQA et la proposition faite par le commissaire du Gouvernement soit, en dernier lieu à une indemnité principale de 23 782 €, étant précisé que la SOREQA et le commissaire du Gouvernement évaluent le bien en valeur libre.








Sur le montant des indemnités

1 - Sur l’indemnité principale

En application de la méthode de la récupération foncière, il convient de déterminer la valeur globale du terrain nu, puis le coût de démolition du bâti, de soustraire ensuite le coût de la démolition des constructions de la valeur du terrain nu pour obtenir la valeur globale du terrain nu et enfin de diviser le résultat par le nombre de millièmes de tantièmes afin d’obtenir une valeur unitaire.

Sur la valeur globale du terrain

La SOREQA et le commissaire du Gouvernement retiennent que la superficie du terrain est de 602 m². 

Au soutien de son offre, la SOREQA communique trois termes correspondant pour le premier, à un jugement rendu le 7 avril 2022 par le juge de l’expropriation du tribunal de céans, fixant le montant de la valeur unitaire à la somme de 1 700 €/m², pour un bien libre d’occupation situé sur la commune de Pantin et évalué selon la méthode de récupération foncière et, d’autre part, aux deux cessions de terrains à bâtir également situés à Pantin ainsi repris :

REF
Ref cadastre / 
Date mutation 
Zone urbanisme
Adresse
Surface terrain
(m²)
Prix total de cession
(€)
Prix unitaire
(€/m²)
DEM n° 1
55//AD//68//
09/09/21
UH zone de préservation 
[Adresse 8] à [Localité 7]
407
450 000
1 105,65

Information / observation CDG
terrain à bâtir avec permis de démolir, vente de particulier à particulier
Zonage différent de celui du bien litigieux 
DEM n° 2
55//J//93//
20/05/21
UC centralité
[Adresse 9] à [Localité 7]
231
407 000
1 761,90
Information / observation CDG

REF
Jugement 
 Zone urbanisme 
Adresse
Surface terrain (m²)
Valeur du terrain
(€)
Prix unitaire (€/m²)
DEM n° 3
 RG n° 20/307
date : 07/04/2022
UC00Pb3
[Adresse 10] à [Localité 7]
236
[Localité 10]
1 700

Information / observation CDG


Le commissaire du Gouvernement propose d’écarter le terme DEM n° 1 après avoir souligné à juste titre, ainsi que cela est mentionné au tableau, que ce bien est situé dans une zone urbaine distincte de celle objet de la présente évaluation.

Il importe de constater en outre, que les termes DEM n° 2 (1 761,90 €/m²) et DEM n° 3 (1 700 €/m²) sont d’une superficie non comparable à celle du terrain litigieux et, ces cessions et cette évaluation judiciaire sont anciennes, mais, le commissaire du Gouvernement ayant vainement tenté de trouver des cessions plus récentes conclues sur la commune de [Localité 7], il convient, ainsi qu’il le propose, de ne pas les écarter, pour prendre en considération le marché immobilier de cette commune. 

Le commissaire du Gouvernement, souligne qu’aucune mutation récente n’a été trouvée à [Localité 7], a élargi ses recherches aux cessions plus récentes conclues dans un périmètre de 3 kilomètres autour de [Localité 7] et propose ainsi les trois termes de référence suivants :

REF
Référence enregistrement et date enregistrement
Date de mutation
Adresse 
Surface
(m²)
Prix total
(€)
Prix unitaire
(€/m²)
CDG n° 1
2024P15937
29/07/2024
28/06/24
[Adresse 11]
[Localité 8]
230
420 000
1 826
Informations ou précisions complémentaires
Terrain à bâtir (sans permis de construire), en zone UA (zone d’activités économiques), à proximité de la station de métro [Etablissement 1], sur un axe routier fréquenté avec de nombreux commerces.
CDG n° 2
2025P00650
13/01/24
16/12/24
[Adresse 12]
[Localité 8]
534
347 100
650
Informations ou précisions complémentaires
Parcelles de terrain, en zone UM (zone mixte), situé dans une rue à plus faible densité commerciale que le bien litigieux
CDG n° 3
2024P08505
24/04/24
04/04/24
[Adresse 13]
[Localité 8]
825
[Localité 11]
859
Informations ou précisions complémentaires
Vente d’utilité publique entre la commune/[Localité 12], terrain sur lequel est édifié un bâtiment, situé en zone UMTa (mixte), à proximité de la station de métro Mairie d’[Localité 8], en centre ville.

La SOREQA n’a formulé aucune observation sur ces termes.

Il convient de relever que le prix unitaire du terme CDG n° 2 est très inférieur à tous ceux examinés y compris sur des cessions intervenues en 2021, différence qui peut être expliquée par le nombre moins important des commerces et une situation géographique moins intéressante. Il sera écarté.

Le terme CDG n° 3 ne révèle pas nécessairement la réalité du marché immobilier y compris sur [Localité 8] puisqu’il s’agit d’une vente d’utilité publique conclue entre la commune d’[Localité 8] et la société le Grand [Localité 5]. Il sera également écarté.

Le terme CDG n° 1 (1 826 €/m²) est suffisamment comparable au bien qui nous occupe, tant par sa superficie que par sa zone d’implantation et sa consistance. Il sera donc retenu.

Sont donc retenus les termes de comparaison suivants : DEM n° 2 (1 761,90 €/m²), DEM n° 3 (1 700 €/m²) et CDG n° 1 (1 826 €/m²), ce qui correspond à une valeur unitaire moyenne de 1 762 €/m². Cependant, en l’absence de demande formée par M. [B] [D], l’offre de la SOREQA et la proposition faite par le commissaire du Gouvernement étant de fixer la valeur unitaire du terrain à 1 700 €, doivent être retenues.

La surface du terrain est de 602 m², de sorte que la valeur vénale du terrain est de 1 023 400 € (1 700 €/m² x 602 m²).

S’agissant du coût de démolition du bâti

Toutes les parties s’accordent sur le fait que la surface à démolir est de 1 000 m² et aucun élément ne permet de le contester.

La SOREQA retient un coût de démolition de 80 €/m².

Le commissaire du Gouvernement souligne qu’il ressort de la consultation du site demolitionavenue.com que le prix unitaire de démolition, pour une surface supérieure à 100 m², est compris entre 80 €/m² et 150 €/m². Il convient en conséquence de retenir le coût unitaire proposé par la SOREQA qui correspond au plus bas de la fourchette et également retenu par le commissaire du Gouvernement. 
Pour un immeuble d’une surface de 1000 m², le coût de la démolition sera ainsi fixé à 80 000 €, soit : 80 €/m² x 1000 m².

La copropriété comprend 10055 tantièmes. 

La valeur globale de l’immeuble est donc de : 943 400 €, 
obtenue de la façon suivante : 1  023 400 € - 80 000 €.

La valeur unitaire du tantième est de 93,82 € (soit, 943 400 €/10055°), qu’il convient d’arrondir à 94 €.

Le bien litigieux correspond au total à 253 tantièmes des parties communes. 

En conséquence, l’indemnité principale due à M. [B] [D] doit être fixée à la somme de 23 782 €, obtenue de la façon suivante : 94 € x 253 tantièmes.

2) Sur l’indemnité de remploi 

Aux termes de l’article R 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.  .

L’indemnité de remploi peut être calculée de la manière suivante :
20 % de l’indemnité principale sur la partie comprise entre 0 € et 5 000 €, » 
15 % de l’indemnité principale sur la partie comprise entre 5 000 € et 15 000 €,
10 % de cette indemnité sur le surplus.

En l’espèce, l’indemnité principale en valeur libre étant fixée à 23 782 €, l’indemnité de remploi sera fixée à 3 378,20 €, soit :
5 000 € x 20 % = 1 000,00 € 
+ 10 000 € x 15 % = 1 500,00 €
+ 8 782 € x 10 % = 878,20 €,

qu’il convient d’arrondir à la somme de 3 378 €.

En conséquence, le montant total de l’indemnisation de dépossession due à M. [B] [D] doit être fixé à la somme de 27 160 € en valeur libre, dont :

- 23 782,00 € d’indemnité principale,

- 3 378,00 € d’indemnité de remploi.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, la SOREQA sera condamnée aux dépens. 






PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction, 

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 13 janvier 2026 ;

Fixe l’indemnité totale due par la Société de Requalification des Quartiers anciens à M. [B] [D] au titre de la dépossession des lots n° 39 et n° 71 du bâtiment C de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 6], sur la parcelle cadastrée section I, n° [Cadastre 1], à la somme de 27 160 euros (vingt-sept mille cent soixante euros) en valeur libre, dont :

- 23 782,00 euros au titre de l’indemnité principale,

- 3 378,00 euros d’indemnité de remploi.

Condamne la Société de Requalification des Quartiers anciens aux dépens.




Maxime-Aurélien JOURDE





Greffier
Anne-Claire GATTO-DUBOS





Vice-Présidente, Juge de l’expropriation

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L122-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L511-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L132-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code civil 545, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L511-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-05-05T18:07:01.815Z.