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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Expropriations 2, 30 juin 2026, n° 25/00127

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 20 janvier 2026
Date des débats : 17 mars 2026 ; 14 avril 2026
Date de la mise à disposition : 09 juin 2026
Date de la proprogation de la mise à disposition : 30 Juin 2026


EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI LE ROLIN était propriétaire des lots n° 670, n° 811 et n° 1530 et des 1457/856189° des parties communes rattachés au bâtiment [Adresse 4] B, de la copropriété du Chêne pointu, situé [Adresse 5] à Clichy-sous-Bois (93390).

La copropriété du « Chêne pointu  »est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et AT n° [Cadastre 4].

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du  Bas [Localité 6]  , comprenant les copropriétés du Chêne pointu et de l’[Adresse 6], a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (ci-après, l’EPFIF). 

Aux termes d’un arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019, dont les effets ont été prorogés par arrêté préfectoral n° 2024-1254 du 23 avril 2024, l’acquisition par l’EPFIF des immeubles nécessaires à la réalisation du projet [Adresse 7]  »sur la commune de [Localité 7] a été déclarée d’utilité publique.

Par arrêté n° 2022-2575 du 22 septembre 2022, le préfet de la Seine-saint-Denis a prescrit l’ouverture d’une enquête parcellaire portant sur des biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du « [Adresse 8]  »portant notamment sur les bâtiments B11 et B12 et emprises avoisinantes de la copropriété de « [Adresse 9] pointu  »à [Localité 7]. 

Par arrêté n° 2024-1278 du 29 avril 2024, le préfet de la Seine-saint-Denis a prescrit l’ouverture d’une enquête parcellaire complémentaire portant sur des biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du « Bas [Localité 6]  »portant notamment sur les bâtiments B1, B3, B4, B5, B6bis, B7, B7bis de la copropriété du « Chêne pointu  »et B11, B12, B12bis parking et B15 de la copropriété de « [Adresse 9] pointu  »à [Localité 7]. 
L’enquête s’est déroulée du 3 juin au 28 juin 2024.

Par ordonnance rendue le 19 décembre 2025 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de céans, l’expropriation du lot n° 1530 a été prononcée au profit de l’EPFIF, puis, par ordonnance rendue le 17 septembre 2025, le même juge a prononcé l’expropriation des lots n° 670 et 811.

L’EPFIF a fait signifier son « Mémoire valant offre  »d’indemnisation à la SCI LE ROLIN par acte du 21 mars 2025 remis à l’étude du commissaire de justice instrumentaire.

Aux termes de ce mémoire, l’EPFIF, précisant qu’à défaut de visite des lieux il considère que le bien est en mauvais état d’entretien, propose à la SCI LE ROLIN une indemnité de dépossession (méthode globale - cave et parties communes générales intégrées) calculée de façon alternative :

- 1ère hypothèse, si les locaux sont libres d’occupation, une indemnité totale de 41 656 €, se décomposant ainsi :

. 36 960 € au titre de l’indemnité principale en valeur libre,

. 4 696 € d’indemnité de remploi,

- 2ème hypothèse, si les locaux sont occupés, une indemnité totale de 35 557,60 €, se décomposant ainsi :

. 31 416,00 € au titre de l’indemnité principale en valeur occupée, après abattement de relogement à hauteur de 15 % 

. 4 141,60 € d’indemnité de remploi,

Par requête du 30 juin 2025, accompagnée du « Mémoire valant offre  »et reçue au greffe le 10 juillet 2025, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de céans aux fins de fixation de l’indemnité à verser à la SCI LE ROLIN.

En l’absence d’accord entre les parties et conformément aux dispositions de l’article R. 311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception de l’offre de l’EPFIF par la SCI LE ROLIN.

L’EPFIF a fait signifier à la SCI LE ROLIN l’acte de saisine de la juridiction de l’expropriation par exploit de commissaire de justice du 4 juillet 2025, remis à une personne se disant habilitée à en recevoir copie.

Par ordonnance rendue le 20 octobre 2025, le juge de l’expropriation a fixé la date du transport sur les lieux et l’audition des parties au 20 janvier 2026 et la date de l’audience de plaidoirie au 17 mars 2026. 

L’ordonnance a été signifiée par l’EPFIF par exploit du 10 novembre 2025 remis à la gérante, personne habilitée à en recevoir copie.

Par conclusions du 29 décembre 2025 reçues au greffe de la juridiction le 6 janvier 2026, le commissaire du Gouvernement, soulignant que, faute de visite, le bien doit être apprécié en état moyen, retient cependant une évaluation en mauvais état et propose de voir fixer le montant de l’indemnité de manière alternative :

a) valorisation en valeur libre, une indemnité totale de dépossession de 41 656 €, soit :

. 36 960 € au titre de l’indemnité principale,

. 4 696 € d’indemnité de remploi,

b) valorisation en valeur occupée, une indemnité totale de dépossession de 35 558 €, soit : 

. 31 416 € au titre de l’indemnité principale, après abattement de 15 % pour occupation et dépossession du parking,

. 4 142 € d’indemnité de remploi,

il souligne qu’il est d’usage de compenser la perte de revenus locatifs en cas d’expropriation et propose de retenir un montant correspondant à 6 mois de loyers hors charge sous réserve de la production par le propriétaire bailleur du bail et des trois dernières quittances de loyer,

s’agissant enfin des frais de déménagement, il indique que l’EPFIF propose de prendre en charge le déménagement des expropriés signale que ces derniers restent libres en dernier ressort de faire appel à un prestataire de leur choix. Il propose en conséquence que les frais de remboursement du déménagement soient pris en charge par l’EPFIF sous réserve de la production de plusieurs devis nominatifs et précisant la date de visite du professionnel et quantifiant le volume en m3 à déménager.

Au jour du transport judiciaire, la SCI LE ROLIN n’était pas représentée et il n’a pas été possible de visiter l’appartement.

A l’audience du 17 mars 2026, un renvoi a été accordé aux parties.

A l’audience de plaidoirie du 14 avril 2026, l’EPFIF a déposé son mémoire en réplique n° 1. Il maintient son évaluation du bien et sa proposition d’indemnité principale et de remploi et, en réponse à l’exproprié, accepte qu’une indemnité lui soit accordée au titre de la perte des loyers mais considère qu’elle doit être limitée à 6 mois de loyer hors charges et taxes, soit un total de 4 434 €.

Aux termes de son mémoire du 10 mars 2026, corrigées et déposées à l’audience, la SCI LE ROLIN demande de voir :

- fixer l’indemnité principale en valeur occupée à la somme de 44 520 €, sur la base d’un logement en état moyen d’entretien,

- fixer l’indemnité de remploi selon le calcul habituel sur la base de l’indemnité principale, soit :
20 % jusqu’à 5 000 €
15 % entre 5 000 € et 15 000 €
10 % pour le surplus,

- condamner l’EPFIF au paiement de la somme de 5 725 € au titre de l’indemnisation de la perte des revenus locatifs,

- dire que l’expropriant prendra à sa charge le déménagement du locataire,

- condamner l’EPFIF au paiement d’une indemnité de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le commissaire du Gouvernement n’a pas actualisé ses conclusions.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des moyens.

Les parties ayant pu développer les éléments de leur mémoire respectif et le commissaire du Gouvernement ayant été entendu en ses observations conformément aux dispositions de l’article R 311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation, les débats ont été déclarés clos puis, les parties présentes ont été informées que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue le 9 juin 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé pour que la décision soit rendue le 30 juin 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que :  La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.  .

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :
- Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,  le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété  .
Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé...).

En l’espèce, le commissaire du Gouvernement indique que deux ordonnances d’expropriation ont été rendues, la première, du 19 décembre 2024, prononçant l’expropriation du lot n° 1530 et la seconde, du 17 septembre 2025, prononçant l’expropriation des lots n° 670 et 811. 

En conséquence, la consistance du parking (lot n° 1530) doit être appréciée à la date du 19 décembre 2024 et celle du logement et de la cave (lots n° 670 et 811), à la date du 17 septembre 2025.

- Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n° 18-18.445).

En l’espèce, le commissaire du Gouvernement précise que le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de l’EPT « [Localité 8] [Localité 5] [Localité 8] Est  »a été approuvé au conseil du territoire du 17 décembre 2024 et qu’il a été rendu opposable aux tiers le 15 janvier 2025, ce qui n’a pas été contesté par les parties.

Les parcelles sont situées en zone UPCSB3, zone de projets. 

- Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation,  les biens sont estimés à la date de la décision de première instance  , soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les lots litigieux doivent être évalués à la date du présent jugement.




Sur la consistance de l’ensemble immobilier et du bien de la partie expropriée

Sur les copropriétés du [Adresse 10] et de l’[Adresse 6]

La commune de [Localité 7] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie expresse n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée, n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T 4 du tramway est en service. Elle relie [Adresse 11] à [Localité 9] et dessert [Localité 7]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 10]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation.

La copropriété dite du « Chêne pointu  »est contiguë à celle de  l’Etoile du Chêne Pointu  . Ces deux copropriétés ont été édifiées dans les années 1960. La première est composée de 10 bâtiments, soit 873 logements, tandis que la seconde est composée de 7 bâtiments dans lesquels se trouvent 556 logements. 

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement se réfèrent à l’enquête réalisée par la commune de [Localité 7] en 2014 sur ces copropriétés. Cette étude fait état d’un contexte social difficile tant en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté et 85 % des ménages ayant des revenus inférieurs au PLAI), que de taux de chômage (29 %), ou encore de taux d’occupation des logements (près de 20 % des logements étant occupés par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), et souligne enfin une rotation importante des locataires mais également des propriétaires.

Le commissaire du Gouvernement explique que cette situation a conduit à une progression continue des impayés des charges de copropriété et au défaut d’entretien du bâti, à l’origine d’une dégradation importante des bâtiments et du développement de situations d’insalubrité et de péril. 

Il souligne que les copropriétés du Chêne Pointu et de l’[Adresse 12] pointu ont fait l’objet :

- d’un premier plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le Département de la Seine-saint-Denis et la Ville de [Localité 7], lequel avait pour objectif la résorption des impayés de charges, la réalisation des travaux urgents et des mises aux normes, la lutte contre les marchands de sommeil, l’individualisation des réseaux de fluides des différents bâtiments, et la réalisation de travaux de rénovation énergétique, et qui a pris fin en 2015, 

- d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCoD) du [Adresse 13]  , déclarée d’intérêt national (ORCoD-IN) selon décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, dont la mise en oeuvre a été confiée à l’EPFIF, 

- d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017.

S’agissant des lots appartenant à la SCI LE ROLIN 

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B12 faisant partie de la copropriété de l’Etoile du Chêne Pointu.

Le bâtiment 12 est un immeuble à usage d’habitation, construit en R + 10 et ainsi composé :
- le sous-sol à usage de caves,
- le rez-de-chaussée et les dix étages à usage d’habitation.


Des places de stationnement se trouvent à proximité immédiate.

L’accès au hall de l’immeuble se fait par une porte blindée en mauvais état. La partie supérieure vitrée en particulier est très dégradée. Le carrelage du sol est en état d’usage, les murs sont partiellement recouverts d’un carrelage en état d’entretien moyen, certains carreaux étant cassés, et des graffitis sont présents par endroits sur la peinture des murs. Le plafond est en mauvais état : des dalles lumineuses sont manquantes et le plafond est troué par endroits. Les boîtes aux lettres, présentes dans le hall, sont en mauvais état. 

Au jour du transport, l’ascenseur fonctionne. Un escalier, en pierre et équipé d’une rampe, permet également d’accéder aux étages supérieurs.

Description du lot n° 670 - appartement : 

L’appartement, situé au 7ème étage, est un logement de type F3. Sur place, après avoir vainement sonné à la porte de l’appartement, la juge a dû renoncer à sa visite du lot n° 670. La cave (lot n° 811) n’a pas davantage pu être visitée mais la place de parking n° 236 (lot n° 1530) a pu être identifiée sur le parking extérieur. Il a pu être ainsi constaté que le marquage au sol permet de la délimiter, que la plaque de numérotation est présente et que l’emplacement de stationnement est en état correct. 

Un procès-verbal a été dressé à la suite du transport judiciaire, lequel est annexé à la présente décision.

Sur la situation d’occupation

L’occupation des biens doit s’apprécier à la date de l’ordonnance d’expropriation rendue, s’agissant de l’appartement et de la cave, le 17 septembre 2025.

Les parties s’accordent sur le fait que le logement est occupé par des locataires en titre et la SCI LE ROLIN produit aux débats le contrat de location signé le 23 juin 2014 ainsi que 3 avis d’échéance. 

Par ses conclusions non actualisées, le commissaire du Gouvernement demande d’évaluer le bien de façon alternative selon qu’il est libre ou occupé.

Aux termes de son mémoire en réplique n° 1, l’EPFIF ne demande plus qu’une évaluation en valeur occupée et la SCI LE ROLIN sollicite également une seule évaluation en valeur occupée.

En l’espèce, l’appartement étant effectivement loué, il convient d’évaluer le bien en valeur occupée et non en valeur libre.

Sur la détermination des indemnités

Aux termes de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s'agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. 




Par arrêt rendu le 9 octobre 2025 (pourvoi n° 24-12.637), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation effectuant ainsi un revirement de sa jurisprudence, rappelle que le commissaire du Gouvernement est une partie au litige et en tire la conséquence qu’en l’absence de réponse de l’exproprié aux offres de l’expropriant et de demande formée par mémoire remis dans le délai qui lui est imparti, le juge saisi aux fins de fixation de l’indemnité statue en fonction des éléments dont il dispose, dont la proposition du commissaire du gouvernement, tant bien même celle-ci serait-elle supérieure à l’offre de l’expropriant. 

En l’espèce, la SCI LE ROLIN est représentée et présente des demandes. Le commissaire du Gouvernement a communiqué ses conclusions qu’il n’a pas actualisées après le transport judiciaire.

L’indemnité principale de dépossession sera encadrée par l’offre de l’EPFIF et la proposition faite par la SCI LE ROLIN, soit :

en valeur occupée, à une somme comprise entre :
- 31 416,00 €, telle que le demande l’EPFIF, » 
et 
- 44 520 € telle que sollicitée par l’expropriée.

S’appuyant sur la méthode par comparaison, parties communes générales, cave et parking intégrés, l’EPFIF - qui maintient après la visite judiciaire que le bien est en mauvais état d’entretien - propose une valeur unitaire moyenne de dépossession de 561 €/m² en valeur occupée - correspondant à l’application habituelle d’un abattement de 15 % sur la valeur unitaire d’un logement en valeur libre au titre de l’occupation. 

Le commissaire du Gouvernement qui, ainsi que cela avait été précisé plus haut, précisait dans la motivation de ses écritures qu’à défaut de visite, il convient de retenir un état d’entretien moyen, a cependant mentionné dans son dispositif qu’il retient un mauvais état et a repris les mêmes bases de calcul que l’EPFIF pour la valorisation du bien occupé.

La SCI LE ROLIN prétend que son bien doit être réputé en état moyen d’entretien et, sans communiquer de terme de comparaison, elle s’appuie sur ceux produits par le commissaire du Gouvernement dans ses conclusions et demande de retenir, parmi ceux-ci, les biens libres en état moyen, à savoir, ceux dont la valeur unitaire moyenne de 935 €/m² en valeur libre auxquels elle propose d’appliquer un abattement de 15 % pour déterminer la valeur occupée.

En l’espèce, le bien n’a pu être visité le jour du transport judiciaire, ce qui n’apparaît pas un motif suffisant pour considérer de façon systématique qu’il se trouve en mauvais état d’entretien. Cependant, à l’instar de ce que souligne l’expropriant, force est de constater que, malgré sa représentation à l’audience, la SCI LE ROLIN n’apporte aucun élément au dossier permettant de démontrer que son bien serait en meilleur état, alors que cela aurait pu être constaté au besoin par un commissaire de justice ou un huissier de justice. 

Dans ces conditions et alors que la copropriété et les parties communes de l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement de la SCI LE ROLIN sont très dégradées, il conviendra de retenir que le bien est en mauvais état d’entretien.

Les termes de comparaison présentés par l’EPFIF portent sur des cessions amiables de logements situés dans les bâtiments B11, B12 et B4 construits en R+10 de la [Adresse 14]. Ces termes de référence sont répertoriés dans un tableau de 67 cessions de logements situés au sein des deux premiers bâtiments et un tableau distinct recensant 51 cessions de logements du bâtiment B4, en fonction de leur état (mauvais état, état moyen, bon état et très bon état), selon qu’ils sont libres ou occupés par le propriétaire (PO*) ou par son locataire (propriétaire bailleur - PB**) et sont distinguées les cessions portant sur des logements avec cave et parking intégrés de celles portant sur des logements avec cave intégrée mais sans parking.




Le bien étant considéré en mauvais état, seront écartés les termes de comparaison portant sur des biens considérés en état moyen, en bon état et en très bon état et ne seront examinés que les termes de comparaison portant sur des cessions d’appartements situés dans les bâtiments B 11, B 12 et B 4, dont la consistance est similaire au bien de la SCI LE ROLIN, étant précisé que, s’agissant du premier tableau, certaines mentions ne sont pas renseignées telles que l’état d’entretien ou d’occupation du bien, de sorte, que ces termes qui ne permettent pas de s’assurer d’une consistance similaire, doivent être écartés.

Plus spécialement, seront examinés les termes de comparaison suivants présentés par l’EPFIF, correspondant à des cessions de biens en mauvais état :

REF
PO*/ PB**
Adresse
Lots 

 
Bâtiment
Surface m² 
(loi Carrez)
situation 
(Occupé/
relogement/
libre)
indemnité remploi (IR) 
ou montant total cession (MTC)
(€)
Prix (€/m²)
Référence, 
date publication (DP)
et date transfert propriété (TP)
DEM n° 1
PB
non communiquée
339
448
////
B11
55,92
libre
4 338,72
IR
597,05
2024P16456
DP : 02/08/2024
TP : 2024
Observations
appartement avec cave intégré mais sans parking, 
le montant de cession totale n’est pas précisé, pas plus que le montant éventuel alloué pour le parking
DEM n° 2
 
PB
non communiquée
556
754
[Immatriculation 1]
67,66
occupé
4 795,73
IR
561
2022P12372
DP : 05/05/2022
TP : 2022
Observation
appartement avec cave et parking intégrés
le montant de cession totale n’est pas précisé,
DEM n° 3
PB
non communiquée
550
731
[Immatriculation 2]
55,60
occupé
4 119,16
IR
561
2022P33324
DP : 25/11/2022
TP : 2022
Observations
appartement avec cave et parking intégrés
le montant de cession totale n’est pas précisé,
DEM n° 4
PO
non communiquée
672
829
[Immatriculation 3]
67,03
occupé
4 760,38
IR
561
2024P2905
DP : 06/02/2024
TP : 2024
Observations
appartement avec cave et parking intégrés
le montant de cession totale n’est pas précisé,
DEM n° 5
PO
non communiquée
520
695
[Immatriculation 4]
66,71
occupé
4 742,43
IR
561
2024P21415
DP : 17/10/2024
TP : 2024
Observations
appartement avec cave et parking intégrés
le montant de cession totale n’est pas précisé,
DEM n° 6
PB
non communiquée
577
710
[Immatriculation 5]
56,58
libre
4 734,28
IR
660
2025P496
DP : 10/01/2025
TP : 2024
Observations
appartement avec cave et parking intégrés
le montant de cession totale n’est pas précisé,
DEM n° 7
PO
[Adresse 15]
790
936
2372
B4
55,64
occupé
32 214
MTC
510
2020P7499
DP : non communiquée
TP : 08/12/2020
Observations
terme ancien. Le montant de cession totale est mentionné,
DEM n° 8
PB
[Adresse 15]
816
962
2438
B4
52,87
occupé
26 964
MTC
510
2018P3060
DP : non communiquée
TP : 24/05/2018
Observations
terme ancien. Le montant de cession totale est mentionné,

Il appartient au juge de l’expropriation de s’assurer, au regard des pièces et informations données, que les termes proposés sont suffisamment pertinents et similaires au bien à évaluer.

Le commissaire du Gouvernement ne formule aucune observation, pas plus que la SCI LE ROLIN, laquelle entend cependant reprendre les seuls termes de comparaison communiqués par le commissaire du Gouvernement et portant sur des biens en état moyen.

Il ressort de l’examen de ces termes de référence que les termes DEM n° 7 et DEM n° 8 apparaissent trop anciens - plus de cinq ans - pour être retenus. Les informations concernant les termes DEM n° 1 à DEM n° 6 sont insuffisantes pour comprendre le montant réel de la cession ou le calcul du prix unitaire mentionné en valeur libre ou en valeur occupée. 

En conséquence, tous ces termes de comparaison seront écartés.

Dans ses conclusions établies et communiquées avant le transport judiciaire et non actualisées, le commissaire du Gouvernement a proposé deux tableaux recensant des cessions de logements situés dans des bâtiments de même composition au sein de la copropriété, cave et parking intégrés, distinguant ainsi les logements libres des logements occupés. 

S’agissant des cessions portant sur des appartements en valeur libre, il propose :

REF
Bâtiment
Lots
Type


Surface m² (loi Carrez)
Prix total
€
Prix unitaire (€/m²)
Référence et 
Date de vente
Etat
CDG n° 1 

1
115
277
2633

F3

56,63

37 376

660

2022P30245
29/09/2022

Mauvais
CDG n° 2

11
577
710
1616
F3
56,28
37 343
660
2025P00496
17/12/2024
Mauvais
CDG n° 3

12
566
759
1682
F3
55,01
51 434
935
2023P26505
07/11/2023
Moyen
CDG n° 4
 
11
346
518
1519
F4
65,88
61 598
935
2024P12604
13/06/2024
Moyen
CDG n° 5

11
392
439
1542
F3
55,80
64 449
1 155
2023P04353
12/01/2023
Bon
CDG n° 6

12
543
686
1642
F3
56,17
64 876
1 155
2023P19958
25/07/2023
Bon
CDG n° 7

12
607
844
1593
F3
56,13
[Localité 11]
1 155
2023P27078
23/11/2023
Bon
CDG n° 8

12
560
721
1676
F4
65,18
75 283
1 155
2024P02924
30/01/2024
Bon
CDG n° 9

12
604
841
1624
F3
56,10
64 796
1 155
2025P08872
17/04/2025
Bon
CDG n° 10

12
613
850
1694
F3
56,57
77 784
1 375
2023P07542
16/03/2023
Très bon
CDG n° 11

12
608
845
1592
F3
56,03
[Localité 12]
1 375
2023P29794
19/12/2023
Très bon
CDG n° 12

11
343
446
1538
F3
56,21
77 289
1 375
2024P16124
25/07/2024
Très bon
CDG n° 13

12
617
793
1688
F3
55,35
76 106
1 375
2024P10965
28/05/2024
Très bon
Il ressort de ces références que la valeur unitaire moyenne d’un bien libre en mauvais état est de 660 €/m² et que celle d’un bien en état moyen est de 935 €/m².

Cependant, l’appartement étant occupé, il n’y a pas lieu de retenir ces termes de comparaison correspondant à des logements libres.

S’agissant des cessions portant sur des appartements en valeur occupée, le commissaire du Gouvernement propose :

REF
Bâtiment
Lots
Type


Surface m² (loi Carrez)
Prix total
€
Prix unitaire (€/m²)
Référence et 
Date de vente
Etat
CDG n° 14

12
672
829
1479

F4

67,03

37 604

561
2024P02905
01/02/2024

Mauvais
CDG n° 15

12
520
695
1705
F4
66,71
37 424
561
2024P21415
15/10/2024
Mauvais
CDG n° 16

11
395
475
1535
F3
56,38
44 822
795
2023P21865
14/09/2023
Moyen
CDG n° 17

12
605
842
1639
F3
56,39
44 830
795
2023P22067
19/09/2023
Moyen
CDG n° 18

12
 
527
692
1703
F3
56,27
44 735
795
2023P28548
28/11/2023
Moyen
CDG n° 19

12
523
694
1589
F3
56,05 
44 560
795
2023P28791
14/12/2023
Moyen
CDG n° 20

11
361
509
[Localité 13]
F4
66,93
53 209
795
2024P05384
05/03/2024
Moyen
CDG n° 21

12
676
831
1620
F4
67,23
53 448
795
2024P05361
29/02/2024
Moyen
CDG n° 22

12
528
740
1659
F4
66,74
53 058
795
2024P20651
01/10/2024
Moyen
CDG n° 23

12
662
797
1547
F3
56,91
45 243
795
2024P02924
11/04/2024
Moyen
CDG n° 24

12
575
768
1674
F3
56,08
55 071
982
2023P25248
26/10/2023
Bon
CDG n° 25

12
619
791
1568
F3
56,52
55 503
982
2024P05358
05/03/2024
Bon
CDG n° 26

11
370
506
1564
F4
66,31
65 116
982
2024P11986
14/03/2024
Bon
CDG n° 27

11
407
476
1509
F3
57,59
56 553
982
2024P18820
12/09/2024
Bon
CDG n° 28

12
766
573
1652
F3
56,10
65 637
1 170
2022P02456
23/12/2021
Très Bon


La demande de voir considérer que le bien de la SCI LE ROLIN est en état moyen ayant été rejetée, les références concernant des biens estimés en très bon état, en bon état et en état moyen d’entretien doivent être écartés et ne seront donc retenues que celles portant sur des biens en mauvais soit, CDG n° 14 et CDG n° 15.

Il en ressort une valeur moyenne unitaire de 561 €/m² en valeur occupée, la différence constatée avec la valeur libre s’expliquant par l’application habituelle d’un abattement de 15 % sur la valeur libre en raison de l’occupation des lieux pratiquée par l’EPFIF lors des cessions et correspondant à la pratique usuelle sur le marché de l’immobilier.

En conséquence, il convient, conformément à l’offre de l’EPFIF, de fixer l’indemnité de dépossession des lots n° 670, 811 et 1530 en valeur occupée à la somme totale de 35 557,60 € se décomposant comme suit :

31 416,00 € au titre de l’indemnité principale, soit, (56 m² x 561 €/m²) 
+ 
 4 141,60 € au titre de l’indemnité de remploi (soit, 20 % de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5 000 € + 15 % de l’indemnité principale comprise entre 5 000 à 15 000 € + 10 % du surplus).


Sur l’indemnisation des frais de déménagement, 

L’EPFIF ne propose pas de prendre en charge les frais de déménagement du locataire en titre. Cependant ainsi que le soulignent fort justement le commissaire du Gouvernement et la SCI LE ROLIN, ces frais seront nécessaires et l’occupation des lieux a justifié l’application d’un abattement en raison des frais qui seront engendrés à l’expropriant pour le relogement de l’occupant. 

Il convient de dire que les frais de déménagement du locataire en titre et des personnes occupantes de son chef seront pris en charge de l’EPFIF et que s’ils décident de recourir à un déménageur, l’indemnisation sera soumise à la production des justificatifs de leur dépense. 

Sur l’indemnité de perte de loyers,

La SCI LE ROLIN demande la condamnation de l’EPFIF à lui payer une indemnité de 5 725 € en réparation de la perte de loyers.

L’EPFIF ne conteste pas le principe de l’indemnisation pour perte de loyers mais demande de la limiter à 6 mois de loyers hors charges et taxes.

Il convient de rappeler que, pour permettre une juste indemnisation de l’entier préjudice subi par l’exproprié du fait de l’opération d’expropriation, la jurisprudence accorde de façon constante à l’exproprié une indemnité de perte des revenus locatifs s’il est établi que le logement est occupé par un locataire en titre.

En l’espèce, la SCI LE ROLIN communique le bail signé le 23 juin 2014, ainsi que les avis d’échéance des mois de novembre et décembre 2025 et du mois de janvier 2026 et le principe de l’indemnisation de ce chef de préjudice n’est pas contesté.

La période indemnisée est de façon constante, hors circonstances particulières dont il doit être justifié, retenue à 6 mois sur le ressort, période jugée suffisante sur le ressort pour permettre à un propriétaire exproprié de trouver un nouvel appartement et à le mettre en location. 

La SCI LE ROLIN sollicite une indemnité de 6 mois de loyers, charges incluses. Or, ainsi que le souligne à juste titre l’expropriant, les charges locatives, destinée à courir les frais d’entretien et de fonctionnement de l’immeuble ne peuvent être assimilées au revenu locatif. Dès lors, le calcul d’une telle indemnité est nécessairement fondé sur le montant du loyer hors charges et hors taxes. 

Il ressort des avis d’échéance que le montant du loyer est de 738,53 € hors charges, que l’EPFIF propose d’arrondir à 739 €. Il convient en conséquence de fixer le montant de l’indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme de 4 434 € (739 € x 6 mois) et de rejeter le surplus de la demande formée par l’expropriée.

Il résulte des dispositions des articles L 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que la juridiction de l’expropriation fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Aucun texte ne lui donne le pouvoir de condamner l’autorité expropriante au versement de celles-ci, de sorte que la SCI LE ROLIN sera déboutée de sa demande de condamnation à son paiement. 

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF sera condamnée aux dépens. 


L’équité commande enfin de ne pas laisser à la charge de la SCI LE ROLIN l’intégralité des frais irrépétibles que cette dernière a été contrainte d’engager pour faire valoir ses moyens de défense. A ce titre, l’EPFIF sera condamnée à lui payer une indemnité de 2 500 €.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 20 janvier 2026 ;

Fixe l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France à la SCI LE ROLIN au titre de la dépossession des lots n° 670, n° 811 et n° 1530 et des 1457/856189° des parties communes rattachés au bâtiment [Adresse 16], de la copropriété du Chêne pointu, situé [Adresse 5] à Clichy-sous-Bois (93390), à la somme de 39 991,60 euros (trente-neuf mille neuf cent quatre-vingt onze euros et soixante centimes) dont :

. 31 416,00 euros au titre de l’indemnité principale,

 . 4 141,60 euros d’indemnité de remploi,

. 4 434,00 euros au titre de l’indemnité pour perte des revenus locatifs ;

Rappelle que le juge de l’expropriation n’a pas le pouvoir de condamner l’expropriant au paiement de ces indemnités ;

Dit que les frais de déménagement des occupants titulaires d’un droit d’occupation seront pris en charge de l’EPFIF et que s’ils décident de recourir à un déménageur, l’indemnisation sera soumise à la production des justificatifs de leur dépense ;

Déboute la SCI LE ROLIN du surplus de ses demandes ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France aux dépens ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France à payer à la SCI LE ROLIN la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 


Maxime-Aurelien JOURDE






Greffier



Anne-Claire GATTO-DUBOS






Vice-Présidente, Juge de l’expropriation
Texte intégral
Décision du 30 Juin 2026
Minute n° 26/00094


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-[Localité 1]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 30 Juin 2026

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle N° RG 25/00127 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3PPV

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 1]

DEMANDEUR :

EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Société SCI LE ROLIN
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
INTERVENANT : 
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Monsieur Laurent MERESSE, commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, Vice-présidente, juge de l’expropriation désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 5]

Monsieur Maxime-Aurelien JOURDE, greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 20 janvier 2026
Date des débats : 17 mars 2026 ; 14 avril 2026
Date de la mise à disposition : 09 juin 2026
Date de la proprogation de la mise à disposition : 30 Juin 2026


EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI LE ROLIN était propriétaire des lots n° 670, n° 811 et n° 1530 et des 1457/856189° des parties communes rattachés au bâtiment [Adresse 4] B, de la copropriété du Chêne pointu, situé [Adresse 5] à Clichy-sous-Bois (93390).

La copropriété du « Chêne pointu  »est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et AT n° [Cadastre 4].

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du  Bas [Localité 6]  , comprenant les copropriétés du Chêne pointu et de l’[Adresse 6], a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (ci-après, l’EPFIF). 

Aux termes d’un arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019, dont les effets ont été prorogés par arrêté préfectoral n° 2024-1254 du 23 avril 2024, l’acquisition par l’EPFIF des immeubles nécessaires à la réalisation du projet [Adresse 7]  »sur la commune de [Localité 7] a été déclarée d’utilité publique.

Par arrêté n° 2022-2575 du 22 septembre 2022, le préfet de la Seine-saint-Denis a prescrit l’ouverture d’une enquête parcellaire portant sur des biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du « [Adresse 8]  »portant notamment sur les bâtiments B11 et B12 et emprises avoisinantes de la copropriété de « [Adresse 9] pointu  »à [Localité 7]. 

Par arrêté n° 2024-1278 du 29 avril 2024, le préfet de la Seine-saint-Denis a prescrit l’ouverture d’une enquête parcellaire complémentaire portant sur des biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du « Bas [Localité 6]  »portant notamment sur les bâtiments B1, B3, B4, B5, B6bis, B7, B7bis de la copropriété du « Chêne pointu  »et B11, B12, B12bis parking et B15 de la copropriété de « [Adresse 9] pointu  »à [Localité 7]. 
L’enquête s’est déroulée du 3 juin au 28 juin 2024.

Par ordonnance rendue le 19 décembre 2025 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de céans, l’expropriation du lot n° 1530 a été prononcée au profit de l’EPFIF, puis, par ordonnance rendue le 17 septembre 2025, le même juge a prononcé l’expropriation des lots n° 670 et 811.

L’EPFIF a fait signifier son « Mémoire valant offre  »d’indemnisation à la SCI LE ROLIN par acte du 21 mars 2025 remis à l’étude du commissaire de justice instrumentaire.

Aux termes de ce mémoire, l’EPFIF, précisant qu’à défaut de visite des lieux il considère que le bien est en mauvais état d’entretien, propose à la SCI LE ROLIN une indemnité de dépossession (méthode globale - cave et parties communes générales intégrées) calculée de façon alternative :

- 1ère hypothèse, si les locaux sont libres d’occupation, une indemnité totale de 41 656 €, se décomposant ainsi :

. 36 960 € au titre de l’indemnité principale en valeur libre,

. 4 696 € d’indemnité de remploi,

- 2ème hypothèse, si les locaux sont occupés, une indemnité totale de 35 557,60 €, se décomposant ainsi :

. 31 416,00 € au titre de l’indemnité principale en valeur occupée, après abattement de relogement à hauteur de 15 % 

. 4 141,60 € d’indemnité de remploi,

Par requête du 30 juin 2025, accompagnée du « Mémoire valant offre  »et reçue au greffe le 10 juillet 2025, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de céans aux fins de fixation de l’indemnité à verser à la SCI LE ROLIN.

En l’absence d’accord entre les parties et conformément aux dispositions de l’article R. 311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception de l’offre de l’EPFIF par la SCI LE ROLIN.

L’EPFIF a fait signifier à la SCI LE ROLIN l’acte de saisine de la juridiction de l’expropriation par exploit de commissaire de justice du 4 juillet 2025, remis à une personne se disant habilitée à en recevoir copie.

Par ordonnance rendue le 20 octobre 2025, le juge de l’expropriation a fixé la date du transport sur les lieux et l’audition des parties au 20 janvier 2026 et la date de l’audience de plaidoirie au 17 mars 2026. 

L’ordonnance a été signifiée par l’EPFIF par exploit du 10 novembre 2025 remis à la gérante, personne habilitée à en recevoir copie.

Par conclusions du 29 décembre 2025 reçues au greffe de la juridiction le 6 janvier 2026, le commissaire du Gouvernement, soulignant que, faute de visite, le bien doit être apprécié en état moyen, retient cependant une évaluation en mauvais état et propose de voir fixer le montant de l’indemnité de manière alternative :

a) valorisation en valeur libre, une indemnité totale de dépossession de 41 656 €, soit :

. 36 960 € au titre de l’indemnité principale,

. 4 696 € d’indemnité de remploi,

b) valorisation en valeur occupée, une indemnité totale de dépossession de 35 558 €, soit : 

. 31 416 € au titre de l’indemnité principale, après abattement de 15 % pour occupation et dépossession du parking,

. 4 142 € d’indemnité de remploi,

il souligne qu’il est d’usage de compenser la perte de revenus locatifs en cas d’expropriation et propose de retenir un montant correspondant à 6 mois de loyers hors charge sous réserve de la production par le propriétaire bailleur du bail et des trois dernières quittances de loyer,

s’agissant enfin des frais de déménagement, il indique que l’EPFIF propose de prendre en charge le déménagement des expropriés signale que ces derniers restent libres en dernier ressort de faire appel à un prestataire de leur choix. Il propose en conséquence que les frais de remboursement du déménagement soient pris en charge par l’EPFIF sous réserve de la production de plusieurs devis nominatifs et précisant la date de visite du professionnel et quantifiant le volume en m3 à déménager.

Au jour du transport judiciaire, la SCI LE ROLIN n’était pas représentée et il n’a pas été possible de visiter l’appartement.

A l’audience du 17 mars 2026, un renvoi a été accordé aux parties.

A l’audience de plaidoirie du 14 avril 2026, l’EPFIF a déposé son mémoire en réplique n° 1. Il maintient son évaluation du bien et sa proposition d’indemnité principale et de remploi et, en réponse à l’exproprié, accepte qu’une indemnité lui soit accordée au titre de la perte des loyers mais considère qu’elle doit être limitée à 6 mois de loyer hors charges et taxes, soit un total de 4 434 €.

Aux termes de son mémoire du 10 mars 2026, corrigées et déposées à l’audience, la SCI LE ROLIN demande de voir :

- fixer l’indemnité principale en valeur occupée à la somme de 44 520 €, sur la base d’un logement en état moyen d’entretien,

- fixer l’indemnité de remploi selon le calcul habituel sur la base de l’indemnité principale, soit :
20 % jusqu’à 5 000 €
15 % entre 5 000 € et 15 000 €
10 % pour le surplus,

- condamner l’EPFIF au paiement de la somme de 5 725 € au titre de l’indemnisation de la perte des revenus locatifs,

- dire que l’expropriant prendra à sa charge le déménagement du locataire,

- condamner l’EPFIF au paiement d’une indemnité de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le commissaire du Gouvernement n’a pas actualisé ses conclusions.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des moyens.

Les parties ayant pu développer les éléments de leur mémoire respectif et le commissaire du Gouvernement ayant été entendu en ses observations conformément aux dispositions de l’article R 311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation, les débats ont été déclarés clos puis, les parties présentes ont été informées que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue le 9 juin 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé pour que la décision soit rendue le 30 juin 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction.


MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que :  La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.  .

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :
- Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,  le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété  .
Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé...).

En l’espèce, le commissaire du Gouvernement indique que deux ordonnances d’expropriation ont été rendues, la première, du 19 décembre 2024, prononçant l’expropriation du lot n° 1530 et la seconde, du 17 septembre 2025, prononçant l’expropriation des lots n° 670 et 811. 

En conséquence, la consistance du parking (lot n° 1530) doit être appréciée à la date du 19 décembre 2024 et celle du logement et de la cave (lots n° 670 et 811), à la date du 17 septembre 2025.

- Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n° 18-18.445).

En l’espèce, le commissaire du Gouvernement précise que le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de l’EPT « [Localité 8] [Localité 5] [Localité 8] Est  »a été approuvé au conseil du territoire du 17 décembre 2024 et qu’il a été rendu opposable aux tiers le 15 janvier 2025, ce qui n’a pas été contesté par les parties.

Les parcelles sont situées en zone UPCSB3, zone de projets. 

- Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation,  les biens sont estimés à la date de la décision de première instance  , soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les lots litigieux doivent être évalués à la date du présent jugement.




Sur la consistance de l’ensemble immobilier et du bien de la partie expropriée

Sur les copropriétés du [Adresse 10] et de l’[Adresse 6]

La commune de [Localité 7] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie expresse n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée, n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T 4 du tramway est en service. Elle relie [Adresse 11] à [Localité 9] et dessert [Localité 7]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 10]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation.

La copropriété dite du « Chêne pointu  »est contiguë à celle de  l’Etoile du Chêne Pointu  . Ces deux copropriétés ont été édifiées dans les années 1960. La première est composée de 10 bâtiments, soit 873 logements, tandis que la seconde est composée de 7 bâtiments dans lesquels se trouvent 556 logements. 

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement se réfèrent à l’enquête réalisée par la commune de [Localité 7] en 2014 sur ces copropriétés. Cette étude fait état d’un contexte social difficile tant en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté et 85 % des ménages ayant des revenus inférieurs au PLAI), que de taux de chômage (29 %), ou encore de taux d’occupation des logements (près de 20 % des logements étant occupés par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), et souligne enfin une rotation importante des locataires mais également des propriétaires.

Le commissaire du Gouvernement explique que cette situation a conduit à une progression continue des impayés des charges de copropriété et au défaut d’entretien du bâti, à l’origine d’une dégradation importante des bâtiments et du développement de situations d’insalubrité et de péril. 

Il souligne que les copropriétés du Chêne Pointu et de l’[Adresse 12] pointu ont fait l’objet :

- d’un premier plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le Département de la Seine-saint-Denis et la Ville de [Localité 7], lequel avait pour objectif la résorption des impayés de charges, la réalisation des travaux urgents et des mises aux normes, la lutte contre les marchands de sommeil, l’individualisation des réseaux de fluides des différents bâtiments, et la réalisation de travaux de rénovation énergétique, et qui a pris fin en 2015, 

- d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCoD) du [Adresse 13]  , déclarée d’intérêt national (ORCoD-IN) selon décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, dont la mise en oeuvre a été confiée à l’EPFIF, 

- d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017.

S’agissant des lots appartenant à la SCI LE ROLIN 

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B12 faisant partie de la copropriété de l’Etoile du Chêne Pointu.

Le bâtiment 12 est un immeuble à usage d’habitation, construit en R + 10 et ainsi composé :
- le sous-sol à usage de caves,
- le rez-de-chaussée et les dix étages à usage d’habitation.


Des places de stationnement se trouvent à proximité immédiate.

L’accès au hall de l’immeuble se fait par une porte blindée en mauvais état. La partie supérieure vitrée en particulier est très dégradée. Le carrelage du sol est en état d’usage, les murs sont partiellement recouverts d’un carrelage en état d’entretien moyen, certains carreaux étant cassés, et des graffitis sont présents par endroits sur la peinture des murs. Le plafond est en mauvais état : des dalles lumineuses sont manquantes et le plafond est troué par endroits. Les boîtes aux lettres, présentes dans le hall, sont en mauvais état. 

Au jour du transport, l’ascenseur fonctionne. Un escalier, en pierre et équipé d’une rampe, permet également d’accéder aux étages supérieurs.

Description du lot n° 670 - appartement : 

L’appartement, situé au 7ème étage, est un logement de type F3. Sur place, après avoir vainement sonné à la porte de l’appartement, la juge a dû renoncer à sa visite du lot n° 670. La cave (lot n° 811) n’a pas davantage pu être visitée mais la place de parking n° 236 (lot n° 1530) a pu être identifiée sur le parking extérieur. Il a pu être ainsi constaté que le marquage au sol permet de la délimiter, que la plaque de numérotation est présente et que l’emplacement de stationnement est en état correct. 

Un procès-verbal a été dressé à la suite du transport judiciaire, lequel est annexé à la présente décision.

Sur la situation d’occupation

L’occupation des biens doit s’apprécier à la date de l’ordonnance d’expropriation rendue, s’agissant de l’appartement et de la cave, le 17 septembre 2025.

Les parties s’accordent sur le fait que le logement est occupé par des locataires en titre et la SCI LE ROLIN produit aux débats le contrat de location signé le 23 juin 2014 ainsi que 3 avis d’échéance. 

Par ses conclusions non actualisées, le commissaire du Gouvernement demande d’évaluer le bien de façon alternative selon qu’il est libre ou occupé.

Aux termes de son mémoire en réplique n° 1, l’EPFIF ne demande plus qu’une évaluation en valeur occupée et la SCI LE ROLIN sollicite également une seule évaluation en valeur occupée.

En l’espèce, l’appartement étant effectivement loué, il convient d’évaluer le bien en valeur occupée et non en valeur libre.

Sur la détermination des indemnités

Aux termes de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s'agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. 




Par arrêt rendu le 9 octobre 2025 (pourvoi n° 24-12.637), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation effectuant ainsi un revirement de sa jurisprudence, rappelle que le commissaire du Gouvernement est une partie au litige et en tire la conséquence qu’en l’absence de réponse de l’exproprié aux offres de l’expropriant et de demande formée par mémoire remis dans le délai qui lui est imparti, le juge saisi aux fins de fixation de l’indemnité statue en fonction des éléments dont il dispose, dont la proposition du commissaire du gouvernement, tant bien même celle-ci serait-elle supérieure à l’offre de l’expropriant. 

En l’espèce, la SCI LE ROLIN est représentée et présente des demandes. Le commissaire du Gouvernement a communiqué ses conclusions qu’il n’a pas actualisées après le transport judiciaire.

L’indemnité principale de dépossession sera encadrée par l’offre de l’EPFIF et la proposition faite par la SCI LE ROLIN, soit :

en valeur occupée, à une somme comprise entre :
- 31 416,00 €, telle que le demande l’EPFIF, » 
et 
- 44 520 € telle que sollicitée par l’expropriée.

S’appuyant sur la méthode par comparaison, parties communes générales, cave et parking intégrés, l’EPFIF - qui maintient après la visite judiciaire que le bien est en mauvais état d’entretien - propose une valeur unitaire moyenne de dépossession de 561 €/m² en valeur occupée - correspondant à l’application habituelle d’un abattement de 15 % sur la valeur unitaire d’un logement en valeur libre au titre de l’occupation. 

Le commissaire du Gouvernement qui, ainsi que cela avait été précisé plus haut, précisait dans la motivation de ses écritures qu’à défaut de visite, il convient de retenir un état d’entretien moyen, a cependant mentionné dans son dispositif qu’il retient un mauvais état et a repris les mêmes bases de calcul que l’EPFIF pour la valorisation du bien occupé.

La SCI LE ROLIN prétend que son bien doit être réputé en état moyen d’entretien et, sans communiquer de terme de comparaison, elle s’appuie sur ceux produits par le commissaire du Gouvernement dans ses conclusions et demande de retenir, parmi ceux-ci, les biens libres en état moyen, à savoir, ceux dont la valeur unitaire moyenne de 935 €/m² en valeur libre auxquels elle propose d’appliquer un abattement de 15 % pour déterminer la valeur occupée.

En l’espèce, le bien n’a pu être visité le jour du transport judiciaire, ce qui n’apparaît pas un motif suffisant pour considérer de façon systématique qu’il se trouve en mauvais état d’entretien. Cependant, à l’instar de ce que souligne l’expropriant, force est de constater que, malgré sa représentation à l’audience, la SCI LE ROLIN n’apporte aucun élément au dossier permettant de démontrer que son bien serait en meilleur état, alors que cela aurait pu être constaté au besoin par un commissaire de justice ou un huissier de justice. 

Dans ces conditions et alors que la copropriété et les parties communes de l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement de la SCI LE ROLIN sont très dégradées, il conviendra de retenir que le bien est en mauvais état d’entretien.

Les termes de comparaison présentés par l’EPFIF portent sur des cessions amiables de logements situés dans les bâtiments B11, B12 et B4 construits en R+10 de la [Adresse 14]. Ces termes de référence sont répertoriés dans un tableau de 67 cessions de logements situés au sein des deux premiers bâtiments et un tableau distinct recensant 51 cessions de logements du bâtiment B4, en fonction de leur état (mauvais état, état moyen, bon état et très bon état), selon qu’ils sont libres ou occupés par le propriétaire (PO*) ou par son locataire (propriétaire bailleur - PB**) et sont distinguées les cessions portant sur des logements avec cave et parking intégrés de celles portant sur des logements avec cave intégrée mais sans parking.




Le bien étant considéré en mauvais état, seront écartés les termes de comparaison portant sur des biens considérés en état moyen, en bon état et en très bon état et ne seront examinés que les termes de comparaison portant sur des cessions d’appartements situés dans les bâtiments B 11, B 12 et B 4, dont la consistance est similaire au bien de la SCI LE ROLIN, étant précisé que, s’agissant du premier tableau, certaines mentions ne sont pas renseignées telles que l’état d’entretien ou d’occupation du bien, de sorte, que ces termes qui ne permettent pas de s’assurer d’une consistance similaire, doivent être écartés.

Plus spécialement, seront examinés les termes de comparaison suivants présentés par l’EPFIF, correspondant à des cessions de biens en mauvais état :

REF
PO*/ PB**
Adresse
Lots 

 
Bâtiment
Surface m² 
(loi Carrez)
situation 
(Occupé/
relogement/
libre)
indemnité remploi (IR) 
ou montant total cession (MTC)
(€)
Prix (€/m²)
Référence, 
date publication (DP)
et date transfert propriété (TP)
DEM n° 1
PB
non communiquée
339
448
////
B11
55,92
libre
4 338,72
IR
597,05
2024P16456
DP : 02/08/2024
TP : 2024
Observations
appartement avec cave intégré mais sans parking, 
le montant de cession totale n’est pas précisé, pas plus que le montant éventuel alloué pour le parking
DEM n° 2
 
PB
non communiquée
556
754
[Immatriculation 1]
67,66
occupé
4 795,73
IR
561
2022P12372
DP : 05/05/2022
TP : 2022
Observation
appartement avec cave et parking intégrés
le montant de cession totale n’est pas précisé,
DEM n° 3
PB
non communiquée
550
731
[Immatriculation 2]
55,60
occupé
4 119,16
IR
561
2022P33324
DP : 25/11/2022
TP : 2022
Observations
appartement avec cave et parking intégrés
le montant de cession totale n’est pas précisé,
DEM n° 4
PO
non communiquée
672
829
[Immatriculation 3]
67,03
occupé
4 760,38
IR
561
2024P2905
DP : 06/02/2024
TP : 2024
Observations
appartement avec cave et parking intégrés
le montant de cession totale n’est pas précisé,
DEM n° 5
PO
non communiquée
520
695
[Immatriculation 4]
66,71
occupé
4 742,43
IR
561
2024P21415
DP : 17/10/2024
TP : 2024
Observations
appartement avec cave et parking intégrés
le montant de cession totale n’est pas précisé,
DEM n° 6
PB
non communiquée
577
710
[Immatriculation 5]
56,58
libre
4 734,28
IR
660
2025P496
DP : 10/01/2025
TP : 2024
Observations
appartement avec cave et parking intégrés
le montant de cession totale n’est pas précisé,
DEM n° 7
PO
[Adresse 15]
790
936
2372
B4
55,64
occupé
32 214
MTC
510
2020P7499
DP : non communiquée
TP : 08/12/2020
Observations
terme ancien. Le montant de cession totale est mentionné,
DEM n° 8
PB
[Adresse 15]
816
962
2438
B4
52,87
occupé
26 964
MTC
510
2018P3060
DP : non communiquée
TP : 24/05/2018
Observations
terme ancien. Le montant de cession totale est mentionné,

Il appartient au juge de l’expropriation de s’assurer, au regard des pièces et informations données, que les termes proposés sont suffisamment pertinents et similaires au bien à évaluer.

Le commissaire du Gouvernement ne formule aucune observation, pas plus que la SCI LE ROLIN, laquelle entend cependant reprendre les seuls termes de comparaison communiqués par le commissaire du Gouvernement et portant sur des biens en état moyen.

Il ressort de l’examen de ces termes de référence que les termes DEM n° 7 et DEM n° 8 apparaissent trop anciens - plus de cinq ans - pour être retenus. Les informations concernant les termes DEM n° 1 à DEM n° 6 sont insuffisantes pour comprendre le montant réel de la cession ou le calcul du prix unitaire mentionné en valeur libre ou en valeur occupée. 

En conséquence, tous ces termes de comparaison seront écartés.

Dans ses conclusions établies et communiquées avant le transport judiciaire et non actualisées, le commissaire du Gouvernement a proposé deux tableaux recensant des cessions de logements situés dans des bâtiments de même composition au sein de la copropriété, cave et parking intégrés, distinguant ainsi les logements libres des logements occupés. 

S’agissant des cessions portant sur des appartements en valeur libre, il propose :

REF
Bâtiment
Lots
Type


Surface m² (loi Carrez)
Prix total
€
Prix unitaire (€/m²)
Référence et 
Date de vente
Etat
CDG n° 1 

1
115
277
2633

F3

56,63

37 376

660

2022P30245
29/09/2022

Mauvais
CDG n° 2

11
577
710
1616
F3
56,28
37 343
660
2025P00496
17/12/2024
Mauvais
CDG n° 3

12
566
759
1682
F3
55,01
51 434
935
2023P26505
07/11/2023
Moyen
CDG n° 4
 
11
346
518
1519
F4
65,88
61 598
935
2024P12604
13/06/2024
Moyen
CDG n° 5

11
392
439
1542
F3
55,80
64 449
1 155
2023P04353
12/01/2023
Bon
CDG n° 6

12
543
686
1642
F3
56,17
64 876
1 155
2023P19958
25/07/2023
Bon
CDG n° 7

12
607
844
1593
F3
56,13
[Localité 11]
1 155
2023P27078
23/11/2023
Bon
CDG n° 8

12
560
721
1676
F4
65,18
75 283
1 155
2024P02924
30/01/2024
Bon
CDG n° 9

12
604
841
1624
F3
56,10
64 796
1 155
2025P08872
17/04/2025
Bon
CDG n° 10

12
613
850
1694
F3
56,57
77 784
1 375
2023P07542
16/03/2023
Très bon
CDG n° 11

12
608
845
1592
F3
56,03
[Localité 12]
1 375
2023P29794
19/12/2023
Très bon
CDG n° 12

11
343
446
1538
F3
56,21
77 289
1 375
2024P16124
25/07/2024
Très bon
CDG n° 13

12
617
793
1688
F3
55,35
76 106
1 375
2024P10965
28/05/2024
Très bon
Il ressort de ces références que la valeur unitaire moyenne d’un bien libre en mauvais état est de 660 €/m² et que celle d’un bien en état moyen est de 935 €/m².

Cependant, l’appartement étant occupé, il n’y a pas lieu de retenir ces termes de comparaison correspondant à des logements libres.

S’agissant des cessions portant sur des appartements en valeur occupée, le commissaire du Gouvernement propose :

REF
Bâtiment
Lots
Type


Surface m² (loi Carrez)
Prix total
€
Prix unitaire (€/m²)
Référence et 
Date de vente
Etat
CDG n° 14

12
672
829
1479

F4

67,03

37 604

561
2024P02905
01/02/2024

Mauvais
CDG n° 15

12
520
695
1705
F4
66,71
37 424
561
2024P21415
15/10/2024
Mauvais
CDG n° 16

11
395
475
1535
F3
56,38
44 822
795
2023P21865
14/09/2023
Moyen
CDG n° 17

12
605
842
1639
F3
56,39
44 830
795
2023P22067
19/09/2023
Moyen
CDG n° 18

12
 
527
692
1703
F3
56,27
44 735
795
2023P28548
28/11/2023
Moyen
CDG n° 19

12
523
694
1589
F3
56,05 
44 560
795
2023P28791
14/12/2023
Moyen
CDG n° 20

11
361
509
[Localité 13]
F4
66,93
53 209
795
2024P05384
05/03/2024
Moyen
CDG n° 21

12
676
831
1620
F4
67,23
53 448
795
2024P05361
29/02/2024
Moyen
CDG n° 22

12
528
740
1659
F4
66,74
53 058
795
2024P20651
01/10/2024
Moyen
CDG n° 23

12
662
797
1547
F3
56,91
45 243
795
2024P02924
11/04/2024
Moyen
CDG n° 24

12
575
768
1674
F3
56,08
55 071
982
2023P25248
26/10/2023
Bon
CDG n° 25

12
619
791
1568
F3
56,52
55 503
982
2024P05358
05/03/2024
Bon
CDG n° 26

11
370
506
1564
F4
66,31
65 116
982
2024P11986
14/03/2024
Bon
CDG n° 27

11
407
476
1509
F3
57,59
56 553
982
2024P18820
12/09/2024
Bon
CDG n° 28

12
766
573
1652
F3
56,10
65 637
1 170
2022P02456
23/12/2021
Très Bon


La demande de voir considérer que le bien de la SCI LE ROLIN est en état moyen ayant été rejetée, les références concernant des biens estimés en très bon état, en bon état et en état moyen d’entretien doivent être écartés et ne seront donc retenues que celles portant sur des biens en mauvais soit, CDG n° 14 et CDG n° 15.

Il en ressort une valeur moyenne unitaire de 561 €/m² en valeur occupée, la différence constatée avec la valeur libre s’expliquant par l’application habituelle d’un abattement de 15 % sur la valeur libre en raison de l’occupation des lieux pratiquée par l’EPFIF lors des cessions et correspondant à la pratique usuelle sur le marché de l’immobilier.

En conséquence, il convient, conformément à l’offre de l’EPFIF, de fixer l’indemnité de dépossession des lots n° 670, 811 et 1530 en valeur occupée à la somme totale de 35 557,60 € se décomposant comme suit :

31 416,00 € au titre de l’indemnité principale, soit, (56 m² x 561 €/m²) 
+ 
 4 141,60 € au titre de l’indemnité de remploi (soit, 20 % de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5 000 € + 15 % de l’indemnité principale comprise entre 5 000 à 15 000 € + 10 % du surplus).


Sur l’indemnisation des frais de déménagement, 

L’EPFIF ne propose pas de prendre en charge les frais de déménagement du locataire en titre. Cependant ainsi que le soulignent fort justement le commissaire du Gouvernement et la SCI LE ROLIN, ces frais seront nécessaires et l’occupation des lieux a justifié l’application d’un abattement en raison des frais qui seront engendrés à l’expropriant pour le relogement de l’occupant. 

Il convient de dire que les frais de déménagement du locataire en titre et des personnes occupantes de son chef seront pris en charge de l’EPFIF et que s’ils décident de recourir à un déménageur, l’indemnisation sera soumise à la production des justificatifs de leur dépense. 

Sur l’indemnité de perte de loyers,

La SCI LE ROLIN demande la condamnation de l’EPFIF à lui payer une indemnité de 5 725 € en réparation de la perte de loyers.

L’EPFIF ne conteste pas le principe de l’indemnisation pour perte de loyers mais demande de la limiter à 6 mois de loyers hors charges et taxes.

Il convient de rappeler que, pour permettre une juste indemnisation de l’entier préjudice subi par l’exproprié du fait de l’opération d’expropriation, la jurisprudence accorde de façon constante à l’exproprié une indemnité de perte des revenus locatifs s’il est établi que le logement est occupé par un locataire en titre.

En l’espèce, la SCI LE ROLIN communique le bail signé le 23 juin 2014, ainsi que les avis d’échéance des mois de novembre et décembre 2025 et du mois de janvier 2026 et le principe de l’indemnisation de ce chef de préjudice n’est pas contesté.

La période indemnisée est de façon constante, hors circonstances particulières dont il doit être justifié, retenue à 6 mois sur le ressort, période jugée suffisante sur le ressort pour permettre à un propriétaire exproprié de trouver un nouvel appartement et à le mettre en location. 

La SCI LE ROLIN sollicite une indemnité de 6 mois de loyers, charges incluses. Or, ainsi que le souligne à juste titre l’expropriant, les charges locatives, destinée à courir les frais d’entretien et de fonctionnement de l’immeuble ne peuvent être assimilées au revenu locatif. Dès lors, le calcul d’une telle indemnité est nécessairement fondé sur le montant du loyer hors charges et hors taxes. 

Il ressort des avis d’échéance que le montant du loyer est de 738,53 € hors charges, que l’EPFIF propose d’arrondir à 739 €. Il convient en conséquence de fixer le montant de l’indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme de 4 434 € (739 € x 6 mois) et de rejeter le surplus de la demande formée par l’expropriée.

Il résulte des dispositions des articles L 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que la juridiction de l’expropriation fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Aucun texte ne lui donne le pouvoir de condamner l’autorité expropriante au versement de celles-ci, de sorte que la SCI LE ROLIN sera déboutée de sa demande de condamnation à son paiement. 

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF sera condamnée aux dépens. 


L’équité commande enfin de ne pas laisser à la charge de la SCI LE ROLIN l’intégralité des frais irrépétibles que cette dernière a été contrainte d’engager pour faire valoir ses moyens de défense. A ce titre, l’EPFIF sera condamnée à lui payer une indemnité de 2 500 €.


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 20 janvier 2026 ;

Fixe l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France à la SCI LE ROLIN au titre de la dépossession des lots n° 670, n° 811 et n° 1530 et des 1457/856189° des parties communes rattachés au bâtiment [Adresse 16], de la copropriété du Chêne pointu, situé [Adresse 5] à Clichy-sous-Bois (93390), à la somme de 39 991,60 euros (trente-neuf mille neuf cent quatre-vingt onze euros et soixante centimes) dont :

. 31 416,00 euros au titre de l’indemnité principale,

 . 4 141,60 euros d’indemnité de remploi,

. 4 434,00 euros au titre de l’indemnité pour perte des revenus locatifs ;

Rappelle que le juge de l’expropriation n’a pas le pouvoir de condamner l’expropriant au paiement de ces indemnités ;

Dit que les frais de déménagement des occupants titulaires d’un droit d’occupation seront pris en charge de l’EPFIF et que s’ils décident de recourir à un déménageur, l’indemnisation sera soumise à la production des justificatifs de leur dépense ;

Déboute la SCI LE ROLIN du surplus de ses demandes ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France aux dépens ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France à payer à la SCI LE ROLIN la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 


Maxime-Aurelien JOURDE






Greffier



Anne-Claire GATTO-DUBOS






Vice-Présidente, Juge de l’expropriation

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'urbanisme L213-4, code civil 545, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-30T18:04:01.283Z.