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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, Expropriations, 4 août 2026, n° 26/00004

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

-o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Expropriations
N° RG 26/00004 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2NY2


JUGEMENT DU 04 AOUT 2026



DEMANDEUR : 

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1], [Localité 1]
représentée par Me Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE




DÉFENDERESSE : 

Mme [P] [K], demeurant [Adresse 2] [Localité 2]
non comparante




En présence de Monsieur [B] [M], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.


DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Mai 2026, après avoir entendu :

Me d’Halluin
M. [M]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats/parties ont été avisés que le jugement serait rendu le 24 juin 2026 puis prorogé pour être rendu le 04 Août 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 04 Août 2026

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la requête que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l'article R.311-22 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R. 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié. Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l'utilité publique que :
- les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;
- la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété;
l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l'indemnité principale d'expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Il s’agit d’un tènement composé des parcelles contiguës cadastrées A [Cadastre 1] (354m²) et A [Cadastre 2] (474m²) servant d’assise à une ancienne station-service aujourd’hui désaffectée.

Le tènement a une forme très particulière, au carrefour de plusieurs rues.

L’ensemble comprend un bâtiment à usage de bureau d’une surface utile estimée à 40 m², un bâtiment à usage de garage d’une surface utile de 100m², ainsi qu’une aire de stationnement équipée d’un auvent (anciennes pistes de pompage).

L’immeuble est à l’abandon depuis de très nombreuses années. Selon la commune de [Localité 3], représentée lors du transport, Mme [K] aurait cessé brutalement l’exploitation de la station peu de temps après son achat en 2006. Le dernier exploitant connu (la SARL Antony, détenue par Mme [K]) a été radié en 2010 après liquidation judiciaire. Il n’y a eu aucune procédure de cessation d’activité.

La visite a permis de constater que le site est en état très vétuste et à l’abandon : fenêtres brisées, pont présumé inutilisable, le tout sécurisé par des panneaux de bois apposés par la collectivité. Les pompes ne sont plus présentes.

Il est justifié de ce qu’en 2013, la commune de [Localité 3] a adressé un courrier à Mme [K] pour lui demander de procéder au dégazage des cuves afin de garantir la sécurité du site, suivant devis. En l’absence de retour de Mme [K], la commune s’est substituée à l’exploitant et a procédé à la vidange des cuves en mars 2014 suivant facture du 11 avril 2014 pour un montant de 15 506,57 euros. Par courrier du 19 mai 2014, la mairie de [Localité 3] a sollicité auprès de Mme [K] le remboursement de la facture, sans succès. 

D’après l’expropriant, le site est non dépollué et comprend six cuves enterrées dont l’une d’une contenance de 30 m³ (cf facture d’intervention de dégazage). Le représentant de la commune a évoqué lors du transport avoir également fait évacuer diverses bonbonnes de gaz et la présence de bidons divers dont bidons d’huile a été constatée lors du transport.

L’activité du site est classée en ICPE (installations classées pour la protection de l’environnement).

La parcelle est cadastrée en zone UA correspondant à une zone urbaine mixte de forte densité. Elle correspond aux centres-villes des pôles historiques. La zone est dédiée aux habitations, aux commerces et activités de services, aux équipements d’intérêt collectif et services publics et aux activités de bureaux.

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.

Selon l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4.
Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique

L’article L.213-4 du même code dispose, en matière de préemption, qu’à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi.
Lorsqu'il est fait application de l'article L. 213-2-1, le prix d'acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation tient compte de l'éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l'unité foncière.
Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas :
a) La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :
-pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :
i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;
ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;
iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;
-pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
b) Les améliorations, les transformations ou les changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;
c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.
Lorsque la juridiction compétente en matière d'expropriation est appelée à fixer le prix d'un bien dont l'aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.

En vertu des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit le 13 décembre 2023. 

3/ Sur la méthode à appliquer

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par l'autorité expropriante :

Ventes à [Localité 3]

N°
Réf. enregistrement
Réf. Cadastrales
Adresse
Date mutation
Surface
terrain (m²)
Surface (m²)
Prix total
Prix/m²
SUP
E1
5924P01 2021P00265
B [Cadastre 3]-[Cadastre 4]
[Adresse 3]
13/01/2021
264
200
25000
125
E2
5924P01 2021P06750 
A [Cadastre 5]
[Adresse 4]
13/12/2021
68
62
26500
427,42
E3
5924P03 2022P08951
A [Cadastre 6]
[Adresse 5]
25/07/2022
67
33
15000
454,55
E4
5924P01 2021P04852 
A [Cadastre 7]
[Adresse 6]
14/09/2021
772
336
115000
342,26
E5
5924P03 2023P16536 
A [Cadastre 8]-[Cadastre 9]
[Adresse 7]
30/10/2023
3890
734*
200000
272,48*

Termes de comparaison cités par Mme [P] [K] :

///

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement

Terrains bâtis

N°
Réf. enregistrement
Réf. Cadastrales
Commune
Adresse
Date mutation
Surface
terrain (m²)
Surface (m²)
Prix total
Prix/m²

C1
5924P03 2022P17921
AI [Cadastre 10]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
22/12/2022
2990
357
80000
224,09
C2
5924P03 2024P03403
AH [Cadastre 11]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
12/02/2024
1271
145
34000
234,48

Terrains à bâtir


Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés. 

Aux termes de l'article L.511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, en matière d'expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine, pour le calcul de l'indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril. 

Toutefois, cet article, qui est un texte dérogatoire aux dispositions relatives à la fixation des indemnités dues en application des articles L. 321-1 et suivants du code de l'expropriation, ne trouve application de manière obligatoire que dans le cadre de la procédure spéciale d'expropriation engagée par la collectivité territoriale en application de l'article L. 511-1 du code de l'expropriation.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l'expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d'urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d'un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable 

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d'urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

En l’espèce, les parcelles expropriées ont une forme très particulière presque triangulaire, peu rationnelle et peu adaptée à la construction d’une habitation, ce qui les rend peu attractives. De plus, elles sont situées sur des axes très passants de la commune. Les termes de comparaison correspondant à des terrains à bâtir cités par le commissaire du gouvernement attestent d’une valeur réduite, inférieure, en toute hypothèse, à celle des terrains bâtis. En outre, si les bâtiments sont très vétustes, il n’est cependant pas démontré qu’ils ne peuvent être rénovés.

Dès lors, ce point étant discuté entre les parties, il n’est pas établi que le bâti est dépourvu de toute valeur en lui-même et que seule la parcelle est valorisable. Dans ces conditions, il n’apparaît pas pertinent de faire application de la méthode de la récupération foncière.

Il sera relevé que s’il a été fait usage de cette méthode dans une affaire similaire d’une station-service à l’abandon dans une décision du 14 novembre 2025, cette décision a été rendue à l’aune de l’ancienne jurisprudence de la Cour de cassation concernant l’article R.311-22 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, selon laquelle le juge était tenu de statuer dans le lien des conclusions du commissaire du gouvernement, lorsque le défendeur n’était pas constitué, uniquement sur des conclusions avec une évaluation inférieure. Dans un arrêt du 9 octobre 2025, la Cour de cassation a retenu en application de cet article, « que, si l'exproprié n'a pas répondu aux offres de l'expropriant ni notifié de mémoire, le juge peut allouer une indemnité supérieure à l'offre de l'expropriant, dès lors qu'elle n'excède pas la proposition du commissaire du gouvernement ». 
Le jugement du 14 novembre 2025 a ainsi été rendu sur la base de la seule offre de l’autorité expropriante, sans tenir compte de l’évaluation du commissaire du gouvernement. Le juge de l’expropriation statue désormais en tenant compte de l’estimation supérieure à l’offre, réalisée par le commissaire du gouvernement.

Dans ces conditions, la méthode de la récupération foncière n’étant pas adaptée, il convient de faire application de la méthode par comparaison en tenant compte de l’état vétuste des locaux.

4/ Sur l’estimation de l'indemnité principale de dépossession

Il convient d’écarter le terme E3 correspondant à un bâtiment à deux niveaux, trop distinct du bien à évaluer.

Les termes E1, E2, E4, E5, C1 et C2 correspondent à des cessions et acquisitions récentes de bâtiment industriel, entrepôt, atelier dans un secteur géographique proche. Seul le terme C1 correspond à une station-service désaffectée.

Il ressort de ces six termes un prix moyen de 270,96 €/m². La station-service C1, apparaît en meilleur état que le bâtiment à évaluer et en bas de fourchette (224€/m²). 

Compte tenu de l’état délabré du bien, il convient de retenir à l’instar du commissaire du gouvernement, un prix de 125€/m², soit une valorisation à 17 500 euros (125€/m² x 140 m²).

Par ailleurs, l’immeuble est une ancienne station-service, abandonnée par sa propriétaire, sans réalisation de la moindre démarche pour sécuriser et dépolluer le site. Il résulte des pièces versées par l’autorité expropriante que diverses cuves contenant des hydrocarbures sont toujours enterrées sur le terrain, quand bien même elles ont été dégazées par la commune du fait de la défaillance de la propriétaire. Le dernier exploitant a fait l’objet d’une radiation du Registre du commerce et des sociétés après liquidation judiciaire en 2010. La vidange des cuves a été réalisée en 2013 pour un coût de 15 000 euros environ par la commune.


Compte tenu de la nature de l’activité exploitée sur le terrain, la pollution du site et de ses sols par des hydrocarbures ne peut être sérieusement contestée. Et quel que soit l’usage projeté par la commune, il sera nécessaire de procéder à cette dépollution. Quand bien même l'Etablissement public des Hauts-de-France ne produit qu’une évaluation interne du coût de dépollution, d’un montant de 53 955 euros après correction des erreurs de calcul, cet élément permet d’avoir une première approche de leur importance, corrélativement à la valeur du bien.

Si la pratique d’un abattement pour pollution d’un terrain peut être une méthode adaptée lorsque le terrain a une certaine valeur au regard du coût de dépollution, il en va différemment lorsque la valeur de la parcelle est faible.

En l’occurrence, au regard de l’ensemble de ces éléments, de la faible valeur de l’immeuble estimée à 17 500 euros, de sa pollution aux hydrocarbures, de la nécessité de procéder à sa dépollution avant tout changement d’usage, et de l’importance du coût de dépollution à prévoir avec notamment le retrait des cuves dont le seul dégazage a déjà coûté 15 000 euros, il convient de fixer la valeur du terrain à 1 euro.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité de dépossession revenant à Mme [P] [K] doit être fixée à 1 euro.

Compte tenu de ce montant, il n’y a pas lieu à fixer d'indemnité de remploi.

II- Sur les demandes accessoires

En vertu de l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'expropriant supporte seul les dépens de première instance. 

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l'Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le juge de l'expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe, 

FIXE la date de référence au 13 décembre 2023 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à Mme [P] [K], pour les parcelles cadastrées A [Cadastre 1] et A [Cadastre 2] situées [Adresse 10] à [Localité 3] à 1 euro se décomposant ainsi :
 indemnité principale : 1 euro
 indemnité de remploi : 0 euro ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit ;

LAISSE les dépens à la charge de l'Etablissement public foncier des Hauts-de-France.



Le Greffier Le juge de l'expropriation
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

-o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Expropriations
N° RG 26/00004 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2NY2


JUGEMENT DU 04 AOUT 2026



DEMANDEUR : 

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1], [Localité 1]
représentée par Me Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE




DÉFENDERESSE : 

Mme [P] [K], demeurant [Adresse 2] [Localité 2]
non comparante




En présence de Monsieur [B] [M], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.


DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Mai 2026, après avoir entendu :

Me d’Halluin
M. [M]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats/parties ont été avisés que le jugement serait rendu le 24 juin 2026 puis prorogé pour être rendu le 04 Août 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 04 Août 2026


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la requête que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l'article R.311-22 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R. 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié. Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l'utilité publique que :
- les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;
- la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété;
l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l'indemnité principale d'expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Il s’agit d’un tènement composé des parcelles contiguës cadastrées A [Cadastre 1] (354m²) et A [Cadastre 2] (474m²) servant d’assise à une ancienne station-service aujourd’hui désaffectée.

Le tènement a une forme très particulière, au carrefour de plusieurs rues.

L’ensemble comprend un bâtiment à usage de bureau d’une surface utile estimée à 40 m², un bâtiment à usage de garage d’une surface utile de 100m², ainsi qu’une aire de stationnement équipée d’un auvent (anciennes pistes de pompage).

L’immeuble est à l’abandon depuis de très nombreuses années. Selon la commune de [Localité 3], représentée lors du transport, Mme [K] aurait cessé brutalement l’exploitation de la station peu de temps après son achat en 2006. Le dernier exploitant connu (la SARL Antony, détenue par Mme [K]) a été radié en 2010 après liquidation judiciaire. Il n’y a eu aucune procédure de cessation d’activité.

La visite a permis de constater que le site est en état très vétuste et à l’abandon : fenêtres brisées, pont présumé inutilisable, le tout sécurisé par des panneaux de bois apposés par la collectivité. Les pompes ne sont plus présentes.

Il est justifié de ce qu’en 2013, la commune de [Localité 3] a adressé un courrier à Mme [K] pour lui demander de procéder au dégazage des cuves afin de garantir la sécurité du site, suivant devis. En l’absence de retour de Mme [K], la commune s’est substituée à l’exploitant et a procédé à la vidange des cuves en mars 2014 suivant facture du 11 avril 2014 pour un montant de 15 506,57 euros. Par courrier du 19 mai 2014, la mairie de [Localité 3] a sollicité auprès de Mme [K] le remboursement de la facture, sans succès. 

D’après l’expropriant, le site est non dépollué et comprend six cuves enterrées dont l’une d’une contenance de 30 m³ (cf facture d’intervention de dégazage). Le représentant de la commune a évoqué lors du transport avoir également fait évacuer diverses bonbonnes de gaz et la présence de bidons divers dont bidons d’huile a été constatée lors du transport.

L’activité du site est classée en ICPE (installations classées pour la protection de l’environnement).

La parcelle est cadastrée en zone UA correspondant à une zone urbaine mixte de forte densité. Elle correspond aux centres-villes des pôles historiques. La zone est dédiée aux habitations, aux commerces et activités de services, aux équipements d’intérêt collectif et services publics et aux activités de bureaux.

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.

Selon l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4.
Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique

L’article L.213-4 du même code dispose, en matière de préemption, qu’à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi.
Lorsqu'il est fait application de l'article L. 213-2-1, le prix d'acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation tient compte de l'éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l'unité foncière.
Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas :
a) La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :
-pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :
i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;
ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;
iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;
-pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
b) Les améliorations, les transformations ou les changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;
c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.
Lorsque la juridiction compétente en matière d'expropriation est appelée à fixer le prix d'un bien dont l'aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.

En vertu des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit le 13 décembre 2023. 

3/ Sur la méthode à appliquer

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par l'autorité expropriante :

Ventes à [Localité 3]

N°
Réf. enregistrement
Réf. Cadastrales
Adresse
Date mutation
Surface
terrain (m²)
Surface (m²)
Prix total
Prix/m²
SUP
E1
5924P01 2021P00265
B [Cadastre 3]-[Cadastre 4]
[Adresse 3]
13/01/2021
264
200
25000
125
E2
5924P01 2021P06750 
A [Cadastre 5]
[Adresse 4]
13/12/2021
68
62
26500
427,42
E3
5924P03 2022P08951
A [Cadastre 6]
[Adresse 5]
25/07/2022
67
33
15000
454,55
E4
5924P01 2021P04852 
A [Cadastre 7]
[Adresse 6]
14/09/2021
772
336
115000
342,26
E5
5924P03 2023P16536 
A [Cadastre 8]-[Cadastre 9]
[Adresse 7]
30/10/2023
3890
734*
200000
272,48*

Termes de comparaison cités par Mme [P] [K] :

///

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement

Terrains bâtis

N°
Réf. enregistrement
Réf. Cadastrales
Commune
Adresse
Date mutation
Surface
terrain (m²)
Surface (m²)
Prix total
Prix/m²

C1
5924P03 2022P17921
AI [Cadastre 10]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
22/12/2022
2990
357
80000
224,09
C2
5924P03 2024P03403
AH [Cadastre 11]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
12/02/2024
1271
145
34000
234,48

Terrains à bâtir


Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés. 

Aux termes de l'article L.511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, en matière d'expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine, pour le calcul de l'indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril. 

Toutefois, cet article, qui est un texte dérogatoire aux dispositions relatives à la fixation des indemnités dues en application des articles L. 321-1 et suivants du code de l'expropriation, ne trouve application de manière obligatoire que dans le cadre de la procédure spéciale d'expropriation engagée par la collectivité territoriale en application de l'article L. 511-1 du code de l'expropriation.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l'expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d'urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d'un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable 

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d'urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

En l’espèce, les parcelles expropriées ont une forme très particulière presque triangulaire, peu rationnelle et peu adaptée à la construction d’une habitation, ce qui les rend peu attractives. De plus, elles sont situées sur des axes très passants de la commune. Les termes de comparaison correspondant à des terrains à bâtir cités par le commissaire du gouvernement attestent d’une valeur réduite, inférieure, en toute hypothèse, à celle des terrains bâtis. En outre, si les bâtiments sont très vétustes, il n’est cependant pas démontré qu’ils ne peuvent être rénovés.

Dès lors, ce point étant discuté entre les parties, il n’est pas établi que le bâti est dépourvu de toute valeur en lui-même et que seule la parcelle est valorisable. Dans ces conditions, il n’apparaît pas pertinent de faire application de la méthode de la récupération foncière.

Il sera relevé que s’il a été fait usage de cette méthode dans une affaire similaire d’une station-service à l’abandon dans une décision du 14 novembre 2025, cette décision a été rendue à l’aune de l’ancienne jurisprudence de la Cour de cassation concernant l’article R.311-22 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, selon laquelle le juge était tenu de statuer dans le lien des conclusions du commissaire du gouvernement, lorsque le défendeur n’était pas constitué, uniquement sur des conclusions avec une évaluation inférieure. Dans un arrêt du 9 octobre 2025, la Cour de cassation a retenu en application de cet article, « que, si l'exproprié n'a pas répondu aux offres de l'expropriant ni notifié de mémoire, le juge peut allouer une indemnité supérieure à l'offre de l'expropriant, dès lors qu'elle n'excède pas la proposition du commissaire du gouvernement ». 
Le jugement du 14 novembre 2025 a ainsi été rendu sur la base de la seule offre de l’autorité expropriante, sans tenir compte de l’évaluation du commissaire du gouvernement. Le juge de l’expropriation statue désormais en tenant compte de l’estimation supérieure à l’offre, réalisée par le commissaire du gouvernement.

Dans ces conditions, la méthode de la récupération foncière n’étant pas adaptée, il convient de faire application de la méthode par comparaison en tenant compte de l’état vétuste des locaux.

4/ Sur l’estimation de l'indemnité principale de dépossession

Il convient d’écarter le terme E3 correspondant à un bâtiment à deux niveaux, trop distinct du bien à évaluer.

Les termes E1, E2, E4, E5, C1 et C2 correspondent à des cessions et acquisitions récentes de bâtiment industriel, entrepôt, atelier dans un secteur géographique proche. Seul le terme C1 correspond à une station-service désaffectée.

Il ressort de ces six termes un prix moyen de 270,96 €/m². La station-service C1, apparaît en meilleur état que le bâtiment à évaluer et en bas de fourchette (224€/m²). 

Compte tenu de l’état délabré du bien, il convient de retenir à l’instar du commissaire du gouvernement, un prix de 125€/m², soit une valorisation à 17 500 euros (125€/m² x 140 m²).

Par ailleurs, l’immeuble est une ancienne station-service, abandonnée par sa propriétaire, sans réalisation de la moindre démarche pour sécuriser et dépolluer le site. Il résulte des pièces versées par l’autorité expropriante que diverses cuves contenant des hydrocarbures sont toujours enterrées sur le terrain, quand bien même elles ont été dégazées par la commune du fait de la défaillance de la propriétaire. Le dernier exploitant a fait l’objet d’une radiation du Registre du commerce et des sociétés après liquidation judiciaire en 2010. La vidange des cuves a été réalisée en 2013 pour un coût de 15 000 euros environ par la commune.


Compte tenu de la nature de l’activité exploitée sur le terrain, la pollution du site et de ses sols par des hydrocarbures ne peut être sérieusement contestée. Et quel que soit l’usage projeté par la commune, il sera nécessaire de procéder à cette dépollution. Quand bien même l'Etablissement public des Hauts-de-France ne produit qu’une évaluation interne du coût de dépollution, d’un montant de 53 955 euros après correction des erreurs de calcul, cet élément permet d’avoir une première approche de leur importance, corrélativement à la valeur du bien.

Si la pratique d’un abattement pour pollution d’un terrain peut être une méthode adaptée lorsque le terrain a une certaine valeur au regard du coût de dépollution, il en va différemment lorsque la valeur de la parcelle est faible.

En l’occurrence, au regard de l’ensemble de ces éléments, de la faible valeur de l’immeuble estimée à 17 500 euros, de sa pollution aux hydrocarbures, de la nécessité de procéder à sa dépollution avant tout changement d’usage, et de l’importance du coût de dépollution à prévoir avec notamment le retrait des cuves dont le seul dégazage a déjà coûté 15 000 euros, il convient de fixer la valeur du terrain à 1 euro.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité de dépossession revenant à Mme [P] [K] doit être fixée à 1 euro.

Compte tenu de ce montant, il n’y a pas lieu à fixer d'indemnité de remploi.

II- Sur les demandes accessoires

En vertu de l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'expropriant supporte seul les dépens de première instance. 

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l'Etablissement public foncier des Hauts-de-France. 


PAR CES MOTIFS


Le juge de l'expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe, 

FIXE la date de référence au 13 décembre 2023 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à Mme [P] [K], pour les parcelles cadastrées A [Cadastre 1] et A [Cadastre 2] situées [Adresse 10] à [Localité 3] à 1 euro se décomposant ainsi :
 indemnité principale : 1 euro
 indemnité de remploi : 0 euro ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit ;

LAISSE les dépens à la charge de l'Etablissement public foncier des Hauts-de-France.



Le Greffier Le juge de l'expropriation

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'environnement L121-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L511-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L511-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R211-2, code de l'urbanisme L311-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-20T09:54:14.084Z.