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Décision de justice

Cour d'appel de Versailles, Ch civ.1-4 expropriation, 18 août 2026, n° 25/00989

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Exposé du litige

****************

La société Aux temps gourmands souhaitant vendre un fonds de commerce sis [Adresse 4] à [Localité 4], une déclaration d'intention d'aliéner a été adressée à la commune de [Localité 4] le 27 septembre 2023, visant un prix de 400 000 euros. L'établissement public Vallée Sud-Grand Paris, à qui la commune de [Localité 4] a délégué l'exercice de son droit de préemption, a décidé d'exercer ce droit.



Saisi par l'établissement public Vallée Sud-Grand Paris selon mémoire visé par le greffe le 1er décembre 2023, le juge de l'expropriation de Nanterre a par jugement en date du 9 décembre 2024 fixé le prix de vente du fonds de commerce à 247 447 euros, en prenant pour base à concurrence de deux tiers la moyenne du chiffre d'affaires et d'un tiers une offre d'achat, a rejeté la demande en application de l'article 700 du code de procédure civile, et a condamné l'établissement public Vallée Sud-Grand Paris aux dépens.



Par déclaration en date du 7 février 2025, l'établissement public Vallée Sud-Grand Paris a relevé appel de ce jugement.



La société Aux temps gourmands a été placée en liquidation judiciaire le 20 janvier 2026.



L'établissement public Vallée Sud-Grand Paris assigné en intervention forcée Maître [X] ès-qualités de liquidateur de la société Aux temps gourmands, par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2026. Assigné à domicile, ce dernier n'a pas constitué avocat.



En son mémoire parvenu au greffe le 30 avril 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 6 mai 2025 dont le commissaire du gouvernement et la société Aux temps gourmands ont accusé réception respectivement les 9 mai et 12 mai 2025, qui sera suivi d'un mémoire déposé le 22 octobre 2025 notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 10 novembre 2025 reçue le 12 novembre 2025, et enfin d'un mémoire déposé le 20 février 2026 et notifié le 27 février 2026, l'établissement public Vallée Sud-Grand Paris expose :

- qu'il peut produire des éléments nouveaux en cause d'appel ;

- que la société Aux temps gourmands fait l'objet d'une décision d'expulsion, à savoir une ordonnance de référé rendue le 14 octobre 2024 pour l'exécution de laquelle l'octroi de la force publique a été accordé ;

- que plus de 7 mois après la résiliation du bail commercial, la société Aux temps gourmands a décidé de céder son fonds de commerce tout en dissimulant cet état de fait ; que le bail ne se poursuit pas à ce jour contrairement à ce qu'avance ladite société ; que la perte du droit au bail entraîne une diminution de la valeur du fonds de commerce ;

- que de plus, la société Aux temps gourmands a été placée en liquidation judiciaire le 20 janvier 2026 par une décision du Tribunal des activités économiques de Nanterre ;

- que le premier juge a retenu à tort la méthode de valorisation du fonds de commerce sur la base du chiffre d'affaires (2020 à 2022) seulement pour les deux tiers, et retenu, pour un tiers, une offre d'indemnité d'éviction qui avait été faite à la société Aux temps gourmands ;



- qu'en effet une simple offre d'achat ne saurait constituer une référence pertinente quant à l'évaluation d'un bien ; que de plus, le premier juge a relevé que ladite offre ne s'appuyait pas sur des justificatifs ; qu'elle est en outre trop ancienne comme remontant au mois de mars 2022 ;

- que le taux de pondération devra être fixé au maximum à 90 %, eu égard, comme l'a relevé le commissaire du gouvernement, à l'emplacement géographique qui ne peut être décorrélé de la situation comptable du fonds de commerce et de l'état médiocre du bien ;

- que de plus, une erreur de calcul a été commise dans le jugement ;

- qu'il échet de retenir la moyenne du chiffre d'affaires de 2020 à 2022 en lui affectant un coefficient de 90 % , soit 160 804 euros ;

- que toutefois le bail étant résilié, il échet d'affecter un taux de 40 % à la moyenne du chiffre d'affaires, étant précisé qu'à la date du jugement de première instance, le fonds de commerce était toujours exploité en dépit de la résiliation de plein droit du bail ; que cela aboutit à une valeur de 71 469 euros.



L'établissement public Vallée Sud-Grand Paris demande en conséquence à la Cour de :

- déclarer recevable l'intervention forcée de Maître [X] ès-qualités de liquidateur de la société Aux temps gourmands ;

- infirmer le jugement ;

- fixer le prix du fonds de commerce à 71 469 euros, ou subsidiairement à 160 804 euros ;

- débouter la société Aux temps gourmands de ses demandes ;

- condamner Maître [X] ès-qualités de liquidateur de la société Aux temps gourmands au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui seront recouvrés par Maître Châteauneuf. 



Dans son mémoire parvenu au greffe le 5 novembre 2025, qui sera notifié par une lettre recommandée avec avis de réception datée du 12 novembre 2025 dont le commissaire du gouvernement et l'établissement public Vallée Sud-Grand Paris ont accusé réception le 17 novembre 2025, la société Aux temps gourmands réplique :

- que la ville de [Localité 4] connaît une forte attractivité, et il est manifeste que les facteurs locaux de comercialité ont connu une sensible amélioration ;

- qu'elle avait acquis le fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie en 2007 pour une somme de 410 000 euros ;

- que les locaux étaient en mauvais état alors que les travaux de voierie réalisés à [Localité 4] ont perturbé les accès à la ville, et son activité commerciale s'en est trouvée lourdement pénalisée ;

- qu'elle avait toutefois trouvé un acquéreur pour la somme de 400 000 euros ;

- que la valeur du fonds de commerce serait de 205 471 euros en reprenant la valorisation du commissaire du gouvernement, de 271 597 euros en tenant compte des prix pratiqués à [Localité 4], et de 400 000 euros en tenant compte des prix du marché.



La société Aux temps gourmands demande en conséquence à la Cour de :

- infirmer le jugement ;

- fixer à 400 000 euros le prix de vente du fonds de commerce ;

- subsidiairement, confirmer le jugement ;

- condamner l'établissement public Vallée Sud-Grand Paris au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.



Le commissaire du gouvernement a déposé le 7 août 2025 un mémoire qui a été notifié aux autres parties le 22 août 2025, dans lequel il indique :



- que le calcul de la valeur du fonds de commerce doit se faire en fonction du chiffre d'affaires sur les trois derniers exercices ; 

- qu'il échet de retenir un coefficient de 90 % ;

- que le prix du fonds de commerce doit donc s'évaluer à 160 803 euros.

Motifs

MOTIFS 



Malgré l'absence de Maître [X] ès-qualités de liquidateur de la société Aux temps gourmands il convient de statuer sur les prétentions de l'établissement public Vallée Sud-Grand Paris après avoir vérifié, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, qu'elles sont régulières, recevables et bien fondées.



En vertu de l'article 554 du même code, peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.



L'article 555 dispose que ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause. Dès lors que la société Aux temps gourmands a été placée en liquidation judiciaire le 20 janvier 2026, soit postérieurement au prononcé du jugement dont appel, l'intervention forcée de son liquidateur, Maître [X], sera déclarée recevable.



La société Aux temps gourmands étant placée sous le régime de la liquidation judiciaire, seul son liquidateur la représente en justice et a qualité pour déposer des conclusions, spécialement en ce qui concerne les actions patrimoniales, conformément aux articles L 641-3 et suivants du code de commerce. Dès lors, la Cour n'est pas tenue par les écritures que la société Aux temps gourmands avait déposées à une époque où elle était encore in bonis.



En vertu de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.



A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213-4.



En cas d'acquisition, l'article L 213-14 est applicable.



En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois prévu à l'alinéa premier, le propriétaire bénéficie des dispositions de l'article L 213-8.



Les dispositions des articles L 213-11 et L 213-12 ne sont pas applicables à un bien acquis dans les conditions prévues par le présent article.



L'article L 213-4 alinéa 1er du code de l'urbanisme prévoit qu'à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. 



Et l'article L 215-17 prévoit que :

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas :



1° La date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, en l'absence d'un tel plan, cinq ans avant la déclaration par laquelle le propriétaire a manifesté son intention d'aliéner le bien ;



2° Les améliorations, transformations ou changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date fixée au 1° ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;



3° A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il peut être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des terrains de même qualification situés dans des zones comparables.



(...)



Conformément aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 9 décembre 2024.



La date de référence visée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, s'agissant de l'usage effectif de l'immeuble, conformément à l'article L 215-18 du code de l'urbanisme, car il existe un plan local d'urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 30 mars 2022, date à laquelle est devenue applicable la dernière modification du plan local d'urbanisme par la commune de [Localité 4].



Le fonds de commerce se situe sur l'axe [Adresse 4]-[Adresse 5] à [Localité 4]. L'état général de l'immeuble dans lequel il est exploité, comprenant deux bâtiments vétustes, est médiocre, même si la partie boutique est plus moderne que les logements situés à l'étage. En revanche, la bonne situation du fonds de commerce, à savoir une position centrale sur une artère très importante générant un flux continu de consommateurs, doit être retenue. D'autres fonds de commerces se trouvent d'ailleurs à proximité. Les lieux sont desservis par les transports en commun.



Il est d'usage de retenir la moyenne du chiffre d'affaires sur les trois dernières années, soit 178 671 euros (151 630 euros + 191 386 euros + 192 997 euros /3). Le premier juge a décidé de prendre également en compte, à concurrence d'un tiers, une offre à hauteur de 367 000 euros tout en notant qu'il n'était pas possible d'en vérifier la pertinence et la solidité notamment par la production de l'extrait k bis de l'offrant. Mais ladite offre ne saurait être retenue pour être désormais dépourvue de pertinence eu égard à la résiliation du bail.



Il échet en conséquence de prendre en compte la moyenne du chiffre d'affaires ci-dessus calculée.



Selon ordonnance de référé en date du 14 octobre 2024, le président du Tribunal judiciaire de Nanterre a notamment constaté l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit au bénéfice des bailleurs à la date du 26 février 2023 et autorisé l'expulsion de la société Aux temps gourmands. Même si cette décision de justice n'est pas exécutée à ce jour, il n'en demeure pas moins qu'à la date d'évaluation du fonds de commerce, qui est celle du jugement (9 décembre 2024) le bail était résilié. Cette circonstance est de nature à réduire de manière significative la valeur dudit fonds de commerce. 



En effet, un fonds de commerce se compose d'éléments corporels et incorporels ; ces derniers incluent généralement la clientèle, le droit au bail, le nom commercial et l'enseigne, les fichiers clients et la jouissance d'un numéro de téléphone. Le droit au bail est un élément fondamental du fonds de commerce, en ce qu'il permet au titulaire de renouveler le bail commercial, d'occuper les locaux utilisés pour l'activité, et de conserver la clientèle locale. Il sera relevé que dans l'acte d'acquisition, les éléments incorporels avaient été évalués à 355 000 euros et les éléments corporels à 55 000 euros.



Il échet en conséquence d'affecter un taux de 40 % à la moyenne du chiffre d'affaires, étant précisé qu'à la date du jugement de première instance, le fonds de commerce était toujours exploité en dépit de la résiliation de plein droit du bail ; cela aboutit à une valeur de 71 469 euros. Dans ces conditions, le prix de vente du bien sera fixé à cette somme, par infirmation du jugement.





L'équité ne commande pas d'allouer une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile à l'établissement public Vallée Sud-Grand Paris.



Maître [X] ès-qualités de liquidateur de la société Aux temps gourmands sera condamné aux dépens d'appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



- DECLARE recevable l'intervention forcée de Maître [X] ès-qualités de liquidateur de la société Aux temps gourmands ;



- INFIRME le jugement en date du 9 décembre 2024 en ce qu'il a fixé à 247 447 euros le prix de vente du fonds de commerce de la société Aux temps gourmands ;



et statuant à nouveau : 



- FIXE à 71 469 euros le prix de vente du fonds de commerce de la société Aux temps gourmands ;



- CONFIRME le jugement pour le surplus ;



- REJETTE la demande de l'établissement public Vallée Sud-Grand Paris en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- CONDAMNE Maître [X] ès-qualités de liquidateur de La société Aux temps gourmands aux dépens d'appel, qui seront recouvrés par Maître Châteauneuf conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
Texte intégral
COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70Z



Ch civ.1-4 expropriation



ARRET N°



Réputé Contradictoire



DU 18 AOUT 2026



N° RG 25/00989 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XAO7



AFFAIRE :



Etablissement Public Territorial VALLÉE SUD-GRAND PARIS



C/



Maître [A] [X], mandataire judiciaire, en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL « AUX TEMPS GOURMANDS »





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Décembre 2024 par le juge de l'expropriation de NANTERRE

RG n° : 23/00058



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Philippe CHATEAUNEUF,



Me Stéphanie TERIITEHAU, 



Mme [H] [D] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX HUIT AOUT DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Etablissement Public Territorial VALLÉE SUD-GRAND PARIS, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1] et ayant son bureau secondaire [Adresse 2] [Localité 2], représenté par son Président en exercice, dûment habilité par délibération du Conseil de Territoire du 14 janvier 2025

[Adresse 1] d'[Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 et Me Isabelle CASSIN de la SELARL GENESIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0225 





APPELANT



****************





Maître [A] [X], mandataire judiciaire, en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL « AUX TEMPS GOURMANDS » désigné par jugement n° 2026P00076 du tribunal des activités économiques de Nanterre du 20 janvier 2026, entrepreneur individuel, dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 3]

[Adresse 3] 

[Localité 3]



Défaillant





PARTIE INTERVENANTE



****************







Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [H] [D], direction départementale des finances publiques.



****************





















Composition de la cour :



En application des dispositions des articles R311-27 et R 311-29 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'affaire a été débattue le 16 Juin 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : 



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI





****************

La société Aux temps gourmands souhaitant vendre un fonds de commerce sis [Adresse 4] à [Localité 4], une déclaration d'intention d'aliéner a été adressée à la commune de [Localité 4] le 27 septembre 2023, visant un prix de 400 000 euros. L'établissement public Vallée Sud-Grand Paris, à qui la commune de [Localité 4] a délégué l'exercice de son droit de préemption, a décidé d'exercer ce droit.



Saisi par l'établissement public Vallée Sud-Grand Paris selon mémoire visé par le greffe le 1er décembre 2023, le juge de l'expropriation de Nanterre a par jugement en date du 9 décembre 2024 fixé le prix de vente du fonds de commerce à 247 447 euros, en prenant pour base à concurrence de deux tiers la moyenne du chiffre d'affaires et d'un tiers une offre d'achat, a rejeté la demande en application de l'article 700 du code de procédure civile, et a condamné l'établissement public Vallée Sud-Grand Paris aux dépens.



Par déclaration en date du 7 février 2025, l'établissement public Vallée Sud-Grand Paris a relevé appel de ce jugement.



La société Aux temps gourmands a été placée en liquidation judiciaire le 20 janvier 2026.



L'établissement public Vallée Sud-Grand Paris assigné en intervention forcée Maître [X] ès-qualités de liquidateur de la société Aux temps gourmands, par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2026. Assigné à domicile, ce dernier n'a pas constitué avocat.



En son mémoire parvenu au greffe le 30 avril 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 6 mai 2025 dont le commissaire du gouvernement et la société Aux temps gourmands ont accusé réception respectivement les 9 mai et 12 mai 2025, qui sera suivi d'un mémoire déposé le 22 octobre 2025 notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 10 novembre 2025 reçue le 12 novembre 2025, et enfin d'un mémoire déposé le 20 février 2026 et notifié le 27 février 2026, l'établissement public Vallée Sud-Grand Paris expose :

- qu'il peut produire des éléments nouveaux en cause d'appel ;

- que la société Aux temps gourmands fait l'objet d'une décision d'expulsion, à savoir une ordonnance de référé rendue le 14 octobre 2024 pour l'exécution de laquelle l'octroi de la force publique a été accordé ;

- que plus de 7 mois après la résiliation du bail commercial, la société Aux temps gourmands a décidé de céder son fonds de commerce tout en dissimulant cet état de fait ; que le bail ne se poursuit pas à ce jour contrairement à ce qu'avance ladite société ; que la perte du droit au bail entraîne une diminution de la valeur du fonds de commerce ;

- que de plus, la société Aux temps gourmands a été placée en liquidation judiciaire le 20 janvier 2026 par une décision du Tribunal des activités économiques de Nanterre ;

- que le premier juge a retenu à tort la méthode de valorisation du fonds de commerce sur la base du chiffre d'affaires (2020 à 2022) seulement pour les deux tiers, et retenu, pour un tiers, une offre d'indemnité d'éviction qui avait été faite à la société Aux temps gourmands ;



- qu'en effet une simple offre d'achat ne saurait constituer une référence pertinente quant à l'évaluation d'un bien ; que de plus, le premier juge a relevé que ladite offre ne s'appuyait pas sur des justificatifs ; qu'elle est en outre trop ancienne comme remontant au mois de mars 2022 ;

- que le taux de pondération devra être fixé au maximum à 90 %, eu égard, comme l'a relevé le commissaire du gouvernement, à l'emplacement géographique qui ne peut être décorrélé de la situation comptable du fonds de commerce et de l'état médiocre du bien ;

- que de plus, une erreur de calcul a été commise dans le jugement ;

- qu'il échet de retenir la moyenne du chiffre d'affaires de 2020 à 2022 en lui affectant un coefficient de 90 % , soit 160 804 euros ;

- que toutefois le bail étant résilié, il échet d'affecter un taux de 40 % à la moyenne du chiffre d'affaires, étant précisé qu'à la date du jugement de première instance, le fonds de commerce était toujours exploité en dépit de la résiliation de plein droit du bail ; que cela aboutit à une valeur de 71 469 euros.



L'établissement public Vallée Sud-Grand Paris demande en conséquence à la Cour de :

- déclarer recevable l'intervention forcée de Maître [X] ès-qualités de liquidateur de la société Aux temps gourmands ;

- infirmer le jugement ;

- fixer le prix du fonds de commerce à 71 469 euros, ou subsidiairement à 160 804 euros ;

- débouter la société Aux temps gourmands de ses demandes ;

- condamner Maître [X] ès-qualités de liquidateur de la société Aux temps gourmands au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui seront recouvrés par Maître Châteauneuf. 



Dans son mémoire parvenu au greffe le 5 novembre 2025, qui sera notifié par une lettre recommandée avec avis de réception datée du 12 novembre 2025 dont le commissaire du gouvernement et l'établissement public Vallée Sud-Grand Paris ont accusé réception le 17 novembre 2025, la société Aux temps gourmands réplique :

- que la ville de [Localité 4] connaît une forte attractivité, et il est manifeste que les facteurs locaux de comercialité ont connu une sensible amélioration ;

- qu'elle avait acquis le fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie en 2007 pour une somme de 410 000 euros ;

- que les locaux étaient en mauvais état alors que les travaux de voierie réalisés à [Localité 4] ont perturbé les accès à la ville, et son activité commerciale s'en est trouvée lourdement pénalisée ;

- qu'elle avait toutefois trouvé un acquéreur pour la somme de 400 000 euros ;

- que la valeur du fonds de commerce serait de 205 471 euros en reprenant la valorisation du commissaire du gouvernement, de 271 597 euros en tenant compte des prix pratiqués à [Localité 4], et de 400 000 euros en tenant compte des prix du marché.



La société Aux temps gourmands demande en conséquence à la Cour de :

- infirmer le jugement ;

- fixer à 400 000 euros le prix de vente du fonds de commerce ;

- subsidiairement, confirmer le jugement ;

- condamner l'établissement public Vallée Sud-Grand Paris au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.



Le commissaire du gouvernement a déposé le 7 août 2025 un mémoire qui a été notifié aux autres parties le 22 août 2025, dans lequel il indique :



- que le calcul de la valeur du fonds de commerce doit se faire en fonction du chiffre d'affaires sur les trois derniers exercices ; 

- qu'il échet de retenir un coefficient de 90 % ;

- que le prix du fonds de commerce doit donc s'évaluer à 160 803 euros.



MOTIFS 



Malgré l'absence de Maître [X] ès-qualités de liquidateur de la société Aux temps gourmands il convient de statuer sur les prétentions de l'établissement public Vallée Sud-Grand Paris après avoir vérifié, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, qu'elles sont régulières, recevables et bien fondées.



En vertu de l'article 554 du même code, peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.



L'article 555 dispose que ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause. Dès lors que la société Aux temps gourmands a été placée en liquidation judiciaire le 20 janvier 2026, soit postérieurement au prononcé du jugement dont appel, l'intervention forcée de son liquidateur, Maître [X], sera déclarée recevable.



La société Aux temps gourmands étant placée sous le régime de la liquidation judiciaire, seul son liquidateur la représente en justice et a qualité pour déposer des conclusions, spécialement en ce qui concerne les actions patrimoniales, conformément aux articles L 641-3 et suivants du code de commerce. Dès lors, la Cour n'est pas tenue par les écritures que la société Aux temps gourmands avait déposées à une époque où elle était encore in bonis.



En vertu de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.



A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213-4.



En cas d'acquisition, l'article L 213-14 est applicable.



En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois prévu à l'alinéa premier, le propriétaire bénéficie des dispositions de l'article L 213-8.



Les dispositions des articles L 213-11 et L 213-12 ne sont pas applicables à un bien acquis dans les conditions prévues par le présent article.



L'article L 213-4 alinéa 1er du code de l'urbanisme prévoit qu'à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. 



Et l'article L 215-17 prévoit que :

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas :



1° La date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, en l'absence d'un tel plan, cinq ans avant la déclaration par laquelle le propriétaire a manifesté son intention d'aliéner le bien ;



2° Les améliorations, transformations ou changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date fixée au 1° ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;



3° A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il peut être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des terrains de même qualification situés dans des zones comparables.



(...)



Conformément aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 9 décembre 2024.



La date de référence visée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, s'agissant de l'usage effectif de l'immeuble, conformément à l'article L 215-18 du code de l'urbanisme, car il existe un plan local d'urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 30 mars 2022, date à laquelle est devenue applicable la dernière modification du plan local d'urbanisme par la commune de [Localité 4].



Le fonds de commerce se situe sur l'axe [Adresse 4]-[Adresse 5] à [Localité 4]. L'état général de l'immeuble dans lequel il est exploité, comprenant deux bâtiments vétustes, est médiocre, même si la partie boutique est plus moderne que les logements situés à l'étage. En revanche, la bonne situation du fonds de commerce, à savoir une position centrale sur une artère très importante générant un flux continu de consommateurs, doit être retenue. D'autres fonds de commerces se trouvent d'ailleurs à proximité. Les lieux sont desservis par les transports en commun.



Il est d'usage de retenir la moyenne du chiffre d'affaires sur les trois dernières années, soit 178 671 euros (151 630 euros + 191 386 euros + 192 997 euros /3). Le premier juge a décidé de prendre également en compte, à concurrence d'un tiers, une offre à hauteur de 367 000 euros tout en notant qu'il n'était pas possible d'en vérifier la pertinence et la solidité notamment par la production de l'extrait k bis de l'offrant. Mais ladite offre ne saurait être retenue pour être désormais dépourvue de pertinence eu égard à la résiliation du bail.



Il échet en conséquence de prendre en compte la moyenne du chiffre d'affaires ci-dessus calculée.



Selon ordonnance de référé en date du 14 octobre 2024, le président du Tribunal judiciaire de Nanterre a notamment constaté l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit au bénéfice des bailleurs à la date du 26 février 2023 et autorisé l'expulsion de la société Aux temps gourmands. Même si cette décision de justice n'est pas exécutée à ce jour, il n'en demeure pas moins qu'à la date d'évaluation du fonds de commerce, qui est celle du jugement (9 décembre 2024) le bail était résilié. Cette circonstance est de nature à réduire de manière significative la valeur dudit fonds de commerce. 



En effet, un fonds de commerce se compose d'éléments corporels et incorporels ; ces derniers incluent généralement la clientèle, le droit au bail, le nom commercial et l'enseigne, les fichiers clients et la jouissance d'un numéro de téléphone. Le droit au bail est un élément fondamental du fonds de commerce, en ce qu'il permet au titulaire de renouveler le bail commercial, d'occuper les locaux utilisés pour l'activité, et de conserver la clientèle locale. Il sera relevé que dans l'acte d'acquisition, les éléments incorporels avaient été évalués à 355 000 euros et les éléments corporels à 55 000 euros.



Il échet en conséquence d'affecter un taux de 40 % à la moyenne du chiffre d'affaires, étant précisé qu'à la date du jugement de première instance, le fonds de commerce était toujours exploité en dépit de la résiliation de plein droit du bail ; cela aboutit à une valeur de 71 469 euros. Dans ces conditions, le prix de vente du bien sera fixé à cette somme, par infirmation du jugement.





L'équité ne commande pas d'allouer une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile à l'établissement public Vallée Sud-Grand Paris.



Maître [X] ès-qualités de liquidateur de la société Aux temps gourmands sera condamné aux dépens d'appel.



 PAR CES MOTIFS



- DECLARE recevable l'intervention forcée de Maître [X] ès-qualités de liquidateur de la société Aux temps gourmands ;



- INFIRME le jugement en date du 9 décembre 2024 en ce qu'il a fixé à 247 447 euros le prix de vente du fonds de commerce de la société Aux temps gourmands ;



et statuant à nouveau : 



- FIXE à 71 469 euros le prix de vente du fonds de commerce de la société Aux temps gourmands ;



- CONFIRME le jugement pour le surplus ;



- REJETTE la demande de l'établissement public Vallée Sud-Grand Paris en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- CONDAMNE Maître [X] ès-qualités de liquidateur de La société Aux temps gourmands aux dépens d'appel, qui seront recouvrés par Maître Châteauneuf conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'urbanisme L215-18, code de l'urbanisme L211-5, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-6, code de commerce L641-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-27, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-29, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3, code de procedure civile 554, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-28T16:35:30.239Z.