Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 5 février 2025, n° 24/55050

Exposé du litige

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu les assignations en référé introductive d’instance, délivrées le 08 et 10 juillet 2024, et les motifs y énoncés,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 24 septembre 2021, la société CONCEPTEUR D'ESPACES ATYPIQUES a consenti à la SARL PDN GROUPE, agissant comme associé unique de la société RED en formation, un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 1], [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel principal de 180.000 € et d'une provision sur charges mensuelle de 203€. 

Par acte séparé du même jour, la société PDN GROUPE s'est portée caution solidaire des engagements pris par la société RED sans limitation de montant. 

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur le 23 mai 2024 un commandement de payer la somme de 84.769,60€ au titre de l'arriéré locatif échu au 11 mai 2024. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 14 juin 2024.

C'est dans ces conditions que par exploit délivré le 8 juillet 2024, la SAS RED a fait citer la société CONCEPTEUR D'ESPACES ATYPIQUES SARL devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins essentielles de voir suspendre les effets de la clause résolutoire. 


Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 24/55050.

Par exploit délivré le 10 juillet 2024, la SARL CONCEPTEUR D'ESPACES ATYPIQUES (ci-après CEA) et la SCI BARTHE DIFFUSION BASTILLE, propriétaire des biens donnés à bail commercial depuis le 19 juin 2024, ont fait citer en référé la SASU RED et la SAS PDN GROUPE aux fins essentielles de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et de condamnation au paiement de provisions. 

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 24/55936.

A l'audience du 15 octobre 2024, les affaires ont été jointes sous le numéro de répertoire général commun 24/55050.

A l'audience du 7 janvier 2025, les sociétés RED et PDN GROUPE sollicitent la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement sur vingt-quatre mois. 

En réponse, les sociétés CEA et BARTHE DIFFUSION BASTILLE sollicitent de : 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 24 juin 2024,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision, outre la séquestration des biens,
- condamner in solidum les sociétés RED et PDN GROUPE à verser, par provision, à la SCI BARTHE DIFFUSION BASTILLE, la somme de 7275,55€ correspondant aux loyers impayés depuis son acquisition des lieux, avec intérêts au taux de base bancaire majorés de 3 points à compter du 17 mars 2024, ainsi qu'une indemnité d'occupation journalière pour la période courant du 24 juin 2024 jusqu'au jour de son départ effectif égale à 1% du loyer annuel et de ses accessoires outre les contributions et charges, et à défaut d'acquisition de la clause résolutoire, la somme de 132.278,28€, 
- constater l'acquisition en totalité et à titre d'indemnité, par la société BARTHE DIFFUSION BASTILLE, de la somme de 45000€ remise pour dépôt de garantie,
- condamner in solidum les sociétés RED et PDN GROUPE à payer à la société CEA le montant des loyers et charges échus à la date de cession des murs, soit la somme de 94.153,85€ (loyers+charges), avec intérêts au taux de base bancaire majorés de 3 points à compter du 17 mars 2024,
- les condamner in solidum à rembourser par provision à la société CEA les frais engagés pour le recouvrement des sommes impayées soit la somme de 468,49€ TTC,
- les condamner in solidum aux entiers frais inhérents à l'expulsion des lieux, à compter du jour de la résiliation jusqu'à son départ définitif des lieux, 
- les condamner in solidum au paiement à chacune d'elle de la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Elles s'opposent oralement à la demande de délais de paiement. 


Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

Motifs

MOTIFS 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l'espèce, l'article 23.1 du contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'une quelconque somme due en vertu du bail (loyers et accessoires, dépôt de garantie, rappels de loyer, pénalités ou intérêts) ou d'une décision judiciaire s'en rapportant, le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement de payer resté sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention de se prévaloir de la clause résolutoire. 

Le commandement de payer délivré le 23 mai 2024 mentionne le délai d'un mois pour en régulariser les causes et reprend les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce. Il vise la clause résolutoire

La régularité et les causes de ce commandement ne sont pas contestées par les sociétés RED et NPD GROUPE. 

Il est constant comme résultant des débats que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai imparti, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 24 juin 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. 







Le formulaire relatif à la déclaration des revenus dans le cadre de l'impôt sur les sociétés ne suffit pas à établir que la société RED, qui n'a effectué aucun paiement depuis le 11 mars 2024 ni n'a justifié de l'avancée de ses démarches de vente du fonds de commerce, est en mesure d'apurer sa dette dans un délai raisonnable tout en acquittant le paiement des échéances courantes, alors que dette locative n'a cessé d'augmenter. 

Il s'ensuit que la demande de délais ne peut être que rejetée. 

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion sans l'assortir d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte du décompte arrêté au 31 mai 2024 que la défenderesse est redevable à l'égard de la société CEA, ancien propriétaire du bien, d'une somme non sérieusement contestable de 94.153,85€, au titre des loyers et charges échus au 19 juin 2024, au paiement de laquelle elle sera condamnée par provision. 

La société BARTHE DIFFUSION BASTILLE sollicite la somme de 7275,55€ TTC au titre des loyers et charges impayés depuis l'acquisition des murs, soit depuis le 20 juin 2024. Cette somme, calculée au prorata d'une échéance mensuelle de 19842,40€ correspond aux sommes échues entre les 20 et 30 juin 2024. Toutefois, il est sollicité également la condamnation de la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 24 juin 2024, ce qui conduit à un double paiement pour la période comprise entre le 24 et le 30 juin 2024. 

Dès lors, la société RED ne sera condamnée à verser à la SCI BARTHE DIFFUSION BASTILLE par provision que la somme de 2645,64€ ([19.742,40€ / 30] x 4 jours) au titre des loyers et charges échus du 20 au 23 juin 2024.

L'article 22 du contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement des sommes dues, et huit jours après une mise en demeure, celles-ci seront majorée d'un intérêt de retard conventionnellement fixé au taux de base bancaire majoré de trois points. 

Le taux de base bancaire (qui est actuellement de 6,60%), s'il est majoré de trois points, porte le taux d'intérêt conventionnel à 9,60%. 

Cette clause qui s'apparente à une clause pénale compte tenu de l'importance du taux d'intérêt pratiqué est susceptible d'être qualifiée de manifestement excessive, et dès lors, d'être modérée dans les conditions de l'article 1231-5 du code civil. Ce pouvoir de modération relève des pouvoirs du juge du fond et excède ceux du juge des référés, juge de l'évidence.

En conséquence, il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts conventionnels et la condamnation au paiement de la somme de 94.153,85€ sera assortie des intérêts au taux légal depuis le 17 mars 2024 sur la somme de 62.213,20€. La lettre de mise en demeure ne concernant pas le paiement des loyers échus entre le 20 et le 23 juin 2024, la condamnation à ce titre ne sera pas assortie des intérêts depuis le 17 mars 2024, cette somme n'étant pas encore exigible le 17 mars 2024.

Il sera ajouté que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l'intérêt de retard, à la majoration de l'indemnité d'occupation et à la conservation du dépôt de garantie, toutes trois sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés. 

Aussi et pour cette raison, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation pour la voir fixer à 1% du montant annuel du loyer. Il s'ensuit qu'en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 24 juin 2024, la défenderesse qui cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges, sera redevable d'une indemnité d'occupation qui sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer et des charges, et ce, jusqu'au départ définitif du preneur.

En vertu des articles 2288, 2294, 2205 et 1103 du code civil, la caution n'est tenue de satisfaire à l'obligation principale que dans les limites de son acte de cautionnement et s'étend aux intérêts et autres accessoires de l'obligation garantie. 

En l'espèce, et selon les termes de l'engagement de caution, la société PDN GROUPE sera condamnée non in solidum mais solidairement, s'agissant d'un engagement contractuel entre les parties, au paiement des sommes dues par la société RED, dans les termes du dispositif. 

Sur le surplus des demandes

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner in solidum les sociétés RED et PDN GROUPE au paiement de la somme de 1500€ à la société CEA et à la société BARTHE DIFFUSION BASTILLE, chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Parties perdantes, les sociétés RED et PDN GROUPE seront condamnées in solidum au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du même code, dont le coût du commandement de payer à rembourser à la société CEA à hauteur de 468,49€. En revanche, il n'y a pas lieu de préciser que les sociétés succombantes seront condamnées aux frais inhérents à l'expulsion, le code des procédures civiles d'exécution s'appliquant en la matière sans décision judiciaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire depuis le 24 juin 2024 ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Disons que la société RED devra libérer les locaux situés [Adresse 1], [Adresse 3] [Localité 8], et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Rejetons la demande d'astreinte ;

Condamnons solidairement la société RED et la société PDN GROUPE à verser à la société CONCEPTEUR D'ESPACES ATYPIQUES :
la somme de 94.153,85 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 19 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2024 sur la somme de 62.213,20€,la somme de 468,49 euros au titre des frais de poursuite (commandement de payer et dénonciation),
Condamnons solidairement la société RED et la société PDN GROUPE à verser à la société BARTHE DIFFUSION BASTILLE :
la somme de 2645,64 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus du 20 au 23 juin 2024 ;à compter du 24 juin 2024, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer et des charges, taxes en sus, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande d'application d'un intérêt conventionnel, sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation et sur la demande de conservation du dépôt de garantie ; 
 
Condamnons in solidum les sociétés RED et PDN GROUPE à verser à la société CONCEPTEUR D'ESPACES ATYPIQUES et à la société BARTHE DIFFUSION BASTILLE, chacune, la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Disons n'y avoir lieu de préciser que les sociétés RED et PDN GROUPE seront condamnées aux frais inhérents à l'expulsion ;

Condamnons in solidum les sociétés RED et PDN GROUPE au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 février 2025. 

Le Greffier, Le Président,



Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■




 
N° RG 24/55050et RG 24/55936 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5JIE

N° : 10

Assignation du :
08 et 10 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 05 février 2025



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier. 
24/55050

DEMANDERESSE

La S.A.S.U. RED
[Adresse 2]
[Localité 8]

représentée par Me Nicole DELAY PEUCH, avocat au barreau de PARIS - #A0377

DEFENDERESSES

La S.A.R.L. Concepteur D’espaces Atypiques (CEA)
[Adresse 10]
[Localité 5]

représentée par Maître Julie THIBERT de la SELARL EIDJ-ALISTER, avocats au barreau de PARIS - #B0034


24/55936

DEMANDERESSES

La S.A.R.L. CONCEPTEUR D’ESPACES ATYPIQUES (CEA)
[Adresse 10]
[Localité 5]


La S.C.I. BARTHE DIFFUSION BASTILLE
[Adresse 4]
[Localité 9]

représentées par Maître Julie THIBERT de la SELARL EIDJ-ALISTER, avocats au barreau de PARIS - #B0034

DEFENDERESSES

La S.A.S.U. RED
[Adresse 2]
[Localité 8]

La S.A.S. PDN GROUPE
[Adresse 6]
[Localité 7]

représentées par Me Nicole DELAY PEUCH, avocat au barreau de PARIS - #A0377


DÉBATS

A l’audience du 07 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 


Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu les assignations en référé introductive d’instance, délivrées le 08 et 10 juillet 2024, et les motifs y énoncés,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 24 septembre 2021, la société CONCEPTEUR D'ESPACES ATYPIQUES a consenti à la SARL PDN GROUPE, agissant comme associé unique de la société RED en formation, un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 1], [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel principal de 180.000 € et d'une provision sur charges mensuelle de 203€. 

Par acte séparé du même jour, la société PDN GROUPE s'est portée caution solidaire des engagements pris par la société RED sans limitation de montant. 

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur le 23 mai 2024 un commandement de payer la somme de 84.769,60€ au titre de l'arriéré locatif échu au 11 mai 2024. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 14 juin 2024.

C'est dans ces conditions que par exploit délivré le 8 juillet 2024, la SAS RED a fait citer la société CONCEPTEUR D'ESPACES ATYPIQUES SARL devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins essentielles de voir suspendre les effets de la clause résolutoire. 


Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 24/55050.

Par exploit délivré le 10 juillet 2024, la SARL CONCEPTEUR D'ESPACES ATYPIQUES (ci-après CEA) et la SCI BARTHE DIFFUSION BASTILLE, propriétaire des biens donnés à bail commercial depuis le 19 juin 2024, ont fait citer en référé la SASU RED et la SAS PDN GROUPE aux fins essentielles de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et de condamnation au paiement de provisions. 

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 24/55936.

A l'audience du 15 octobre 2024, les affaires ont été jointes sous le numéro de répertoire général commun 24/55050.

A l'audience du 7 janvier 2025, les sociétés RED et PDN GROUPE sollicitent la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement sur vingt-quatre mois. 

En réponse, les sociétés CEA et BARTHE DIFFUSION BASTILLE sollicitent de : 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 24 juin 2024,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision, outre la séquestration des biens,
- condamner in solidum les sociétés RED et PDN GROUPE à verser, par provision, à la SCI BARTHE DIFFUSION BASTILLE, la somme de 7275,55€ correspondant aux loyers impayés depuis son acquisition des lieux, avec intérêts au taux de base bancaire majorés de 3 points à compter du 17 mars 2024, ainsi qu'une indemnité d'occupation journalière pour la période courant du 24 juin 2024 jusqu'au jour de son départ effectif égale à 1% du loyer annuel et de ses accessoires outre les contributions et charges, et à défaut d'acquisition de la clause résolutoire, la somme de 132.278,28€, 
- constater l'acquisition en totalité et à titre d'indemnité, par la société BARTHE DIFFUSION BASTILLE, de la somme de 45000€ remise pour dépôt de garantie,
- condamner in solidum les sociétés RED et PDN GROUPE à payer à la société CEA le montant des loyers et charges échus à la date de cession des murs, soit la somme de 94.153,85€ (loyers+charges), avec intérêts au taux de base bancaire majorés de 3 points à compter du 17 mars 2024,
- les condamner in solidum à rembourser par provision à la société CEA les frais engagés pour le recouvrement des sommes impayées soit la somme de 468,49€ TTC,
- les condamner in solidum aux entiers frais inhérents à l'expulsion des lieux, à compter du jour de la résiliation jusqu'à son départ définitif des lieux, 
- les condamner in solidum au paiement à chacune d'elle de la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Elles s'opposent oralement à la demande de délais de paiement. 


Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l'espèce, l'article 23.1 du contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'une quelconque somme due en vertu du bail (loyers et accessoires, dépôt de garantie, rappels de loyer, pénalités ou intérêts) ou d'une décision judiciaire s'en rapportant, le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement de payer resté sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention de se prévaloir de la clause résolutoire. 

Le commandement de payer délivré le 23 mai 2024 mentionne le délai d'un mois pour en régulariser les causes et reprend les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce. Il vise la clause résolutoire

La régularité et les causes de ce commandement ne sont pas contestées par les sociétés RED et NPD GROUPE. 

Il est constant comme résultant des débats que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai imparti, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 24 juin 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. 







Le formulaire relatif à la déclaration des revenus dans le cadre de l'impôt sur les sociétés ne suffit pas à établir que la société RED, qui n'a effectué aucun paiement depuis le 11 mars 2024 ni n'a justifié de l'avancée de ses démarches de vente du fonds de commerce, est en mesure d'apurer sa dette dans un délai raisonnable tout en acquittant le paiement des échéances courantes, alors que dette locative n'a cessé d'augmenter. 

Il s'ensuit que la demande de délais ne peut être que rejetée. 

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion sans l'assortir d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte du décompte arrêté au 31 mai 2024 que la défenderesse est redevable à l'égard de la société CEA, ancien propriétaire du bien, d'une somme non sérieusement contestable de 94.153,85€, au titre des loyers et charges échus au 19 juin 2024, au paiement de laquelle elle sera condamnée par provision. 

La société BARTHE DIFFUSION BASTILLE sollicite la somme de 7275,55€ TTC au titre des loyers et charges impayés depuis l'acquisition des murs, soit depuis le 20 juin 2024. Cette somme, calculée au prorata d'une échéance mensuelle de 19842,40€ correspond aux sommes échues entre les 20 et 30 juin 2024. Toutefois, il est sollicité également la condamnation de la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 24 juin 2024, ce qui conduit à un double paiement pour la période comprise entre le 24 et le 30 juin 2024. 

Dès lors, la société RED ne sera condamnée à verser à la SCI BARTHE DIFFUSION BASTILLE par provision que la somme de 2645,64€ ([19.742,40€ / 30] x 4 jours) au titre des loyers et charges échus du 20 au 23 juin 2024.

L'article 22 du contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement des sommes dues, et huit jours après une mise en demeure, celles-ci seront majorée d'un intérêt de retard conventionnellement fixé au taux de base bancaire majoré de trois points. 

Le taux de base bancaire (qui est actuellement de 6,60%), s'il est majoré de trois points, porte le taux d'intérêt conventionnel à 9,60%. 

Cette clause qui s'apparente à une clause pénale compte tenu de l'importance du taux d'intérêt pratiqué est susceptible d'être qualifiée de manifestement excessive, et dès lors, d'être modérée dans les conditions de l'article 1231-5 du code civil. Ce pouvoir de modération relève des pouvoirs du juge du fond et excède ceux du juge des référés, juge de l'évidence.

En conséquence, il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts conventionnels et la condamnation au paiement de la somme de 94.153,85€ sera assortie des intérêts au taux légal depuis le 17 mars 2024 sur la somme de 62.213,20€. La lettre de mise en demeure ne concernant pas le paiement des loyers échus entre le 20 et le 23 juin 2024, la condamnation à ce titre ne sera pas assortie des intérêts depuis le 17 mars 2024, cette somme n'étant pas encore exigible le 17 mars 2024.

Il sera ajouté que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l'intérêt de retard, à la majoration de l'indemnité d'occupation et à la conservation du dépôt de garantie, toutes trois sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés. 

Aussi et pour cette raison, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation pour la voir fixer à 1% du montant annuel du loyer. Il s'ensuit qu'en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 24 juin 2024, la défenderesse qui cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges, sera redevable d'une indemnité d'occupation qui sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer et des charges, et ce, jusqu'au départ définitif du preneur.

En vertu des articles 2288, 2294, 2205 et 1103 du code civil, la caution n'est tenue de satisfaire à l'obligation principale que dans les limites de son acte de cautionnement et s'étend aux intérêts et autres accessoires de l'obligation garantie. 

En l'espèce, et selon les termes de l'engagement de caution, la société PDN GROUPE sera condamnée non in solidum mais solidairement, s'agissant d'un engagement contractuel entre les parties, au paiement des sommes dues par la société RED, dans les termes du dispositif. 

Sur le surplus des demandes

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner in solidum les sociétés RED et PDN GROUPE au paiement de la somme de 1500€ à la société CEA et à la société BARTHE DIFFUSION BASTILLE, chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Parties perdantes, les sociétés RED et PDN GROUPE seront condamnées in solidum au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du même code, dont le coût du commandement de payer à rembourser à la société CEA à hauteur de 468,49€. En revanche, il n'y a pas lieu de préciser que les sociétés succombantes seront condamnées aux frais inhérents à l'expulsion, le code des procédures civiles d'exécution s'appliquant en la matière sans décision judiciaire.








PAR CES MOTIFS 

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire depuis le 24 juin 2024 ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Disons que la société RED devra libérer les locaux situés [Adresse 1], [Adresse 3] [Localité 8], et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Rejetons la demande d'astreinte ;

Condamnons solidairement la société RED et la société PDN GROUPE à verser à la société CONCEPTEUR D'ESPACES ATYPIQUES :
la somme de 94.153,85 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 19 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2024 sur la somme de 62.213,20€,la somme de 468,49 euros au titre des frais de poursuite (commandement de payer et dénonciation),
Condamnons solidairement la société RED et la société PDN GROUPE à verser à la société BARTHE DIFFUSION BASTILLE :
la somme de 2645,64 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus du 20 au 23 juin 2024 ;à compter du 24 juin 2024, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer et des charges, taxes en sus, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande d'application d'un intérêt conventionnel, sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation et sur la demande de conservation du dépôt de garantie ; 
 
Condamnons in solidum les sociétés RED et PDN GROUPE à verser à la société CONCEPTEUR D'ESPACES ATYPIQUES et à la société BARTHE DIFFUSION BASTILLE, chacune, la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Disons n'y avoir lieu de préciser que les sociétés RED et PDN GROUPE seront condamnées aux frais inhérents à l'expulsion ;

Condamnons in solidum les sociétés RED et PDN GROUPE au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 février 2025. 

Le Greffier, Le Président,



Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN

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Mise à jour de la source le 2025-02-05T19:26:15.951Z.