Tribunal judiciaire de Versailles, TPX RAM JCP FOND, 11 février 2025, n° 24/00192

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE VERSAILLES

 TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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Tél. [XXXXXXXX01]





N° RG 24/00192 - N° Portalis DB22-W-B7I-SNCV
MINUTE : /2025

5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion



JUGEMENT


Du : 11 Février 2025 
contradictoire
premier ressort


DEMANDEUR(S) :

S.A. IMMOBILIERE 3F


DEFENDEUR(S) :

[L] [K]

 






expédition exécutoire
délivrée le 
à

copies délivrées le 
à


 
JUGEMENT




REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ
et le 11 Février 2025 :

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 14 Janvier 2025 ;

Sous la présidence de Madame Léonore FASSI, juge placée, déléguée par ordonnance de M. le Premier Président de la cour d'appel de Versailles en date du 19/12/2024 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de Madame Edeline EYRAUD, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ; 


ENTRE :


DEMANDEUR(S) :

S.A. IMMOBILIERE 3F
[Adresse 2]
[Localité 4], 

représentée par Me MENARD WEILLER, avocat au barreau de PARIS, 
 

ET :


DEFENDEUR(S) :

Mme [L] [K]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5], 

comparante














RAPPEL DES FAITS


Par un contrat de location du 21 mars 2016, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Mme [K] [L] un logement conventionné situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 381,83 €.

A la suite de nuisances, par courrier du 22 juillet 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a rappelé à la locataire son obligation de jouissance paisible des lieux. 

Une plainte a été déposée contre la locataire le 29 septembre 2023 par l’un des voisins de la résidence. Par jugement définitif du tribunal correctionnel de Versailles en date du 24 mai 2024, Mme [K] a été reconnue coupable de faits de menace de mort réitérée à l’encontre de ce dernier. 

La SA IMMOBILIERE 3F a également déposé plainte contre la locataire le 16 octobre 2023 pour des insultes proférées à l’égard du gardien et diverses dégradations. 

La SA IMMOBILIERE 3F a délivré à la locataire une sommation de quitter les lieux le 21 juin 2024.

Elle a ensuite fait assigner Mme [K]devant le juge des contentieux de la protection de Rambouillet par un acte du 26 septembre 2024 afin d'obtenir son expulsion.

A l’audience du 14 janvier 2025, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation pour demander :
-A titre principal, de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire à compter du 04 novembre 2020,
-A titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail d’habitation, 
-En tout état de cause : d’ordonner l’expulsion sous astreinte de la locataire ; de supprimer ou de réduire le délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; de condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation majorée de 30% et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ; et de la condamner enfin aux entiers dépens, ainsi qu’à la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Il convient de se référer à l'assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.

Mme [K], présente à l’audience, reconnaît le défaut de jouissance paisible des lieux loués. Elle explique souffir de troubles bipolaires et s’excuse. Elle déclare avoir l’intention de partir définitivement le 31 janvier 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025.

Le tribunal a autorisé les parties à justifier d’ici le 04 février 2025 inclus, par note en délibéré, du départ effectif de Mme [K], auquel cas la SA IMMOBILIERE se désisterait de sa demande principale tendant à l’expulsion de la locataire. Aucune note en délibéré n’est parvenue au tribunal durant ce délai. 


MOTIFS DE LA DECISION


I. SUR LA RESILIATION

Selon l’article 4 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, ou, lorsque le logement est soumis à l'obligation prévue à l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, que le non-respect de l'obligation de l'occuper exclusivement à titre de résidence principale. Dans ce dernier cas, la résiliation ne peut intervenir qu'à l'expiration d'un délai de mise en demeure fixé par le maire conformément au II de l'article L. 481-4 du même code. 

En l’espèce, Mme [K] reconnaît à l’audience le défaut de jouissance paisible des lieux loués. De plus, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire en son article 9 pour troubles du voisinage. Or, il ressort des pièces du dossier que la défenderesse a été condamnée par jugement définitif du tribunal correctionnel de Versailles du 24 mai 2024 pour des faits de menace de mort réitérée, en l’espèce “j’ai un 9mm, si t’es pas content je vais te sortir” (faits commis du 1er juin au 30 juin 2023) à l’encontre de M. [T] [U]. Cette infraction, commise au préjudice d’un voisin habitant dans la même résidence que la défenderesse, s’analyse incontestablement en un trouble du voisinage. Dès lors, le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage, a bien été constaté par une décision de justice passée en force de chose jugée préalable. 

Ainsi, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est valide et que le contrat est résilié de plein droit. 

La SA IMMOBILIERE 3F a délivré à la locataire une sommation de quitter les lieux le 21 juin 2024 précisant que cette demande devait être satisfaite dans un délai de 15 jours maximum. Cette sommation est demeurée infructueuse pendant plus de 15 jours, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 06 juillet 2024.

L’expulsion de Mme [K] sera ordonnée, en conséquence.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé à la défenderesse our partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Mme [K] pour organiser son départ et assurer son relogement. 

Il n'apparaît pas nécessaire non plus d'assortir d'une astreinte l'obligation Mme [K] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.


II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se trouvant réunies à la date du 06 juillet 2024 et l’expulsion de Mme [K] étant ordonnée, cette dernière sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 07 juillet 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. 

Au regard de la gravité des troubles pénalement établis et de la durée du maintien dans les lieux malgré la sommation du 21 juin 2024, cette indemnité d’occupation sera majorée de 20% s’agissant du montant du loyer.


III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [K], partie perdante, supportera la charge des dépens. 

En outre, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la demanderesse, Mme [K] sera condamnée à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Enfin, le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,


Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mars 2016 entre la SA IMMOBILIERE 3F et Mme [K] [L] concernant le logement conventionné situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 06 juillet 2024 ;

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F de ses demandes de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

ORDONNE en conséquence à Mme [K] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les huit jours de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [K] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA IMMOBILIERE 3F pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande d'astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ;

CONDAMNE Mme [K] [L] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer majoré de 20% et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 07 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [K] [L] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [L] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n'y avoir lieu de l'écarter;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 11 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Mme Léonore FASSI, juge des contentieux de la protection, et par Mme Edeline EYRAUD, greffière.


La greffière La juge