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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rennes, JUGE CX PROTECTION, 14 mars 2025, n° 24/07376

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 avril 2022, Mme [B] [I] a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [O] et Mme [H] [W] sur des locaux situés au [Adresse 4] [Localité 14] [Adresse 1]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 620 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des locataires.

Des loyers étant restés impayés, la garantie de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été activée.

Par actes de commissaire de justice des 19 et 20 juin 2024, la société cautionnaire a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.500 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [V] [O] et Mme [H] [W] le 20 juin 2024.

Par assignations des 27 septembre et 7 octobre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire, 
• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,
• Ordonner l’expulsion de Mme [V] [O] et Mme [H] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :
o 4.540 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, ces indemnités étant versées à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’il est justifié d’une quittance subrogative,
o 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 31 janvier 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 janvier 2025, s'élève désormais à 7.260 euros. 

La société ACTION LOGEMENT SERVICES considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. A ce titre, elle s’en rapporte à la justice s’agissant de l’octroi de délais de paiement mais s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Enfin, la société cautionnaire précise que la bailleresse n’a pas reçu le congé supposément donné par Mme [W].

En défense, Mme [V] [O], représentée par sa mère, Mme [C] [O], expose qu’elle va quitter le logement, si bien qu’elle ne s’oppose pas à l’expulsion. Elle reconnaît le montant de sa dette et sollicite l’octroi de délais de paiement d’un montant de 300 euros par mois, sans suspension des effets de la clause résolutoire. A cet égard, elle indique bénéficier d’un salaire mensuel de 1.400 à 1.500 euros et précise qu’elle vit seule et sans enfant.
Enfin, la locataire indique que Mme [H] [W] n’a vécu que six mois dans le logement en cause.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, Mme [H] [W] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [V] [O] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, sur la jonction des instances n°24/7376 et n°24/7437

En vertu de l’article 367 du code civil, « Le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. »

Aux termes de l’article 368 du même code, « Les décisions de jonction ou disjonction d'instances sont des mesures d'administration judiciaire. »

En l’espèce, l’assignation a été enregistrée sous deux numéros de RG différents. Les dossiers n°24/7376 et n°24/7437 concernent donc le même litige, les mêmes parties et les mêmes demandes. 

Il en résulte que ces instances doivent être jugées ensemble dans l’intérêt d’une bonne justice, si bien qu’il convient d’ordonner la jonction de ces deux affaires.


1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a été actionnée en caution par la bailleresse de Mme [V] [O] et Mme [H] [W] pour le paiement de plusieurs loyers impayés pour un montant total de 7.260 euros.

Ainsi, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de la bailleresse, et est, en conséquence, en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire fondée sur les impayés de loyers.

De plus, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir signifié le commandement de payer à la CCAPEX plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, et notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département deux mois au moins avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires les 19 et 20 juin 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2.500 euros n’a pas été réglée par ces dernières dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 août 2024.


1.3. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, Mme [V] [O] et Mme [H] [W] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Des délais de paiement seraient ainsi nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourraient donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Eu égard à la volonté de Mme [O] de s’acquitter de la dette et à l’absence d’opposition de la société cautionnaire, il convient d’accorder des délais de paiement aux locataires pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Cependant, en l'absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.


2. Sur la dette locative

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 janvier 2025, Mme [V] [O] et Mme [H] [W] lui devaient la somme de 7.260 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [V] [O] reconnaît le montant de la dette locative et Mme [H] [W] n’a pas comparu, si bien qu’elle n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elles seront donc solidairement condamnées à payer cette somme à la société cautionnaire, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024 sur la somme de 2.500 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2.040 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [V] [O] et Mme [H] [W] à se libérer de leur dette selon les modalités détaillées ci-après.


3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner, solidairement avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Cette indemnité d'occupation devra être payée à Mme [B] [I], propriétaire du logement. 
A défaut et si la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d'une quittance subrogative visant les indemnités d'occupation dont elle sollicite le paiement, il sera prévu que ces sommes pourront, dans ce cas, être versées directement à la société cautionnaire.

En cas de contestation, le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé à 680 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 20 janvier 2025, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.


4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [O] et Mme [H] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des affaires enregistrées sous les numéros de RG n°24/07376 et 24/07437,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 avril 2022 entre Mme [B] [I], d’une part, et Mme [V] [O] et Mme [H] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 15] est résilié depuis le 20 août 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [V] [O] et Mme [H] [W] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7.260 euros (sept mille deux cent soixante euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024 sur la somme de 2.500 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2.040 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [V] [O] et Mme [H] [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros (trois cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

CONDAMNE solidairement Mme [V] [O] et Mme [H] [W] à payer à Mme [B] [I] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 680 euros (six cent quatre-vingt euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 20 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT que cette indemnité pourra être versée à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, en lieu et place de la bailleresse, sous réserve que cette dernière justifie d’une quittance subrogative visant les sommes dont elle sollicite le paiement,

ORDONNE à Mme [V] [O] et Mme [H] [W] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] [Localité 14] [Adresse 1]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [V] [O] et Mme [H] [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 19 juin 2024 et celui des assignations du 27 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 13]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 10]
[Localité 7]
JUGEMENT DU 14 Mars 2025 

N° RG 24/07376 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LHKI

Jugement du 14 Mars 2025 
N°: 25/229 

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[V] [O]
[H] [W]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LEMONNIER
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [O] [V]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 14 Mars 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 31 Janvier 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 14 Mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 5]
[Localité 11]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

Mme [V] [O]
domiciliée : 
[Adresse 6] 
[Localité 8] 
représentée par Mme [O] [C], sa mère, munie d’un pouvoir

Mme [H] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 12]
[Localité 9]
non comparante, ni représentée



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 avril 2022, Mme [B] [I] a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [O] et Mme [H] [W] sur des locaux situés au [Adresse 4] [Localité 14] [Adresse 1]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 620 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des locataires.

Des loyers étant restés impayés, la garantie de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été activée.

Par actes de commissaire de justice des 19 et 20 juin 2024, la société cautionnaire a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.500 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [V] [O] et Mme [H] [W] le 20 juin 2024.

Par assignations des 27 septembre et 7 octobre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire, 
• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,
• Ordonner l’expulsion de Mme [V] [O] et Mme [H] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :
o 4.540 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, ces indemnités étant versées à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’il est justifié d’une quittance subrogative,
o 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 31 janvier 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 janvier 2025, s'élève désormais à 7.260 euros. 

La société ACTION LOGEMENT SERVICES considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. A ce titre, elle s’en rapporte à la justice s’agissant de l’octroi de délais de paiement mais s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Enfin, la société cautionnaire précise que la bailleresse n’a pas reçu le congé supposément donné par Mme [W].

En défense, Mme [V] [O], représentée par sa mère, Mme [C] [O], expose qu’elle va quitter le logement, si bien qu’elle ne s’oppose pas à l’expulsion. Elle reconnaît le montant de sa dette et sollicite l’octroi de délais de paiement d’un montant de 300 euros par mois, sans suspension des effets de la clause résolutoire. A cet égard, elle indique bénéficier d’un salaire mensuel de 1.400 à 1.500 euros et précise qu’elle vit seule et sans enfant.
Enfin, la locataire indique que Mme [H] [W] n’a vécu que six mois dans le logement en cause.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, Mme [H] [W] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [V] [O] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, sur la jonction des instances n°24/7376 et n°24/7437

En vertu de l’article 367 du code civil, « Le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. »

Aux termes de l’article 368 du même code, « Les décisions de jonction ou disjonction d'instances sont des mesures d'administration judiciaire. »

En l’espèce, l’assignation a été enregistrée sous deux numéros de RG différents. Les dossiers n°24/7376 et n°24/7437 concernent donc le même litige, les mêmes parties et les mêmes demandes. 

Il en résulte que ces instances doivent être jugées ensemble dans l’intérêt d’une bonne justice, si bien qu’il convient d’ordonner la jonction de ces deux affaires.


1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a été actionnée en caution par la bailleresse de Mme [V] [O] et Mme [H] [W] pour le paiement de plusieurs loyers impayés pour un montant total de 7.260 euros.

Ainsi, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de la bailleresse, et est, en conséquence, en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire fondée sur les impayés de loyers.

De plus, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir signifié le commandement de payer à la CCAPEX plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, et notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département deux mois au moins avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires les 19 et 20 juin 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2.500 euros n’a pas été réglée par ces dernières dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 août 2024.


1.3. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, Mme [V] [O] et Mme [H] [W] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Des délais de paiement seraient ainsi nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourraient donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Eu égard à la volonté de Mme [O] de s’acquitter de la dette et à l’absence d’opposition de la société cautionnaire, il convient d’accorder des délais de paiement aux locataires pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Cependant, en l'absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.


2. Sur la dette locative

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 janvier 2025, Mme [V] [O] et Mme [H] [W] lui devaient la somme de 7.260 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [V] [O] reconnaît le montant de la dette locative et Mme [H] [W] n’a pas comparu, si bien qu’elle n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elles seront donc solidairement condamnées à payer cette somme à la société cautionnaire, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024 sur la somme de 2.500 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2.040 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [V] [O] et Mme [H] [W] à se libérer de leur dette selon les modalités détaillées ci-après.


3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner, solidairement avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Cette indemnité d'occupation devra être payée à Mme [B] [I], propriétaire du logement. 
A défaut et si la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d'une quittance subrogative visant les indemnités d'occupation dont elle sollicite le paiement, il sera prévu que ces sommes pourront, dans ce cas, être versées directement à la société cautionnaire.

En cas de contestation, le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé à 680 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 20 janvier 2025, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.


4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [O] et Mme [H] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des affaires enregistrées sous les numéros de RG n°24/07376 et 24/07437,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 avril 2022 entre Mme [B] [I], d’une part, et Mme [V] [O] et Mme [H] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 15] est résilié depuis le 20 août 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [V] [O] et Mme [H] [W] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7.260 euros (sept mille deux cent soixante euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024 sur la somme de 2.500 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2.040 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [V] [O] et Mme [H] [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros (trois cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

CONDAMNE solidairement Mme [V] [O] et Mme [H] [W] à payer à Mme [B] [I] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 680 euros (six cent quatre-vingt euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 20 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT que cette indemnité pourra être versée à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, en lieu et place de la bailleresse, sous réserve que cette dernière justifie d’une quittance subrogative visant les sommes dont elle sollicite le paiement,

ORDONNE à Mme [V] [O] et Mme [H] [W] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] [Localité 14] [Adresse 1]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [V] [O] et Mme [H] [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 19 juin 2024 et celui des assignations du 27 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

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Mise à jour de la source le 2025-03-14T19:35:05.037Z.