Cour d'appel de Pau, 1ère Chambre, 18 mars 2025, n° 23/01760

SF/RP



Numéro 25/00821





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 18/03/2025 







 Dossier : 

N° RG 23/01760 

N° Portalis DBVV-V-B7H-ISBO 





Nature affaire :



Demande en réparation des dommages causés par l'activité d'un expert en diagnostic, un commissaire aux comptes, un commissaire aux apports, un commissaire à la fusion ou un expert-comptable









Affaire :



[A] [B] [O] [X], [V]



[L] [P] épouse [X]



C/



[C] [S]



Société MAISON DU DIAG













Grosse délivrée le :



à :























RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 Mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 14 Janvier 2025, devant :





Madame FAURE, Présidente



Madame de FRAMOND, Conseillère chargée du rapport conforménent à l'article 804 du code de procédure civile



Madame BLANCHARD, Conseillère





assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes,



En présence de Monsieur VIGNASSE, Greffier placé.







Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 







dans l'affaire opposant :









APPELANTS :



Monsieur [A] [B] [O] [X]

né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 9]



Madame [V], [L] [P] épouse [X]

née le [Date naissance 3] 1980 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 9]



Représentés et assistés de Maître Grégory CASADEBAIG de la SELARL CASADEBAIG & ASSOCIES - ELIGE PAU, avocat au barreau de PAU









INTIMES :



Monsieur [C] [S]

né le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représenté et assisté de Maître Claude GARCIA, avocat au barreau de PAU





Société MAISON DU DIAG 

SAS immatriculée au RCS de TARBES sous le n°753 309 392

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 10] 

[Adresse 10]

[Localité 7]



Représentée par Maître Olivier HAMTAT de la SELARL DALEAS-HAMTAT-GABET, avocat au barreau de PAU, et assistée de la SELARL SAINT-JEVIN membre de l'AARPI QUINCONCE, avocats au barreau de BORDEAUX











sur appel de la décision 

en date du 02 MAI 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 17/02421 













EXPOSE DU LITIGE



Par acte authentique du 10 septembre 2015, M. [A] [X] et son épouse, Mme [V] [P], ont acquis de M. [C] [S] une maison d'habitation située à [Localité 9] (64), pour un montant de 420 000 €. 



Dans le cadre de la vente, le diagnostic de performance énergétique a été réalisé par la SAS MAISON DU DIAG le 19 juin 2015. 



Constatant des phénomènes de circulation d'air et de déperdition d'énergie, les époux [X] ont fait réaliser le 21 mars 2017 un nouveau diagnostic de performance énergétique du bien par M. [M], exerçant sous l'enseigne AESTIMMO, lequel a conclu à une performance énergétique moins favorable que celle retenue dans le diagnostic établi lors de la vente. 



Les époux [X] ont également fait intervenir M. [W], expert près la cour d'appel de Pau, qui a établi un rapport privé le 12 juin 2017. 



Par actes des 24 et 27 novembre 2017, les époux [X] ont fait assigner M. [S] et la SAS MAISON DU DIAG devant le tribunal de grande instance de Pau en réparation de leurs préjudices sur le fondement des articles 1231-1 et 1240 du code civil, et L.131-1 et L.271-4-5 du code de la construction et de l'habitation. 



Par jugement avant-dire droit du 22 mars 2019, le tribunal a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [D] [T]. 



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 5 mai 2021. 



Suivant jugement contradictoire du 2 mai 2023 (RG n°17/02421), le tribunal a :




débouté M. et Mme [X] de leurs demandes à l'encontre de M. [S],

débouté M. et Mme [X] de leur demande formulée à l'encontre de la SARL MAISON DU DIAG en paiement des travaux de reprise,

débouté M. et Mme [X] de leur demande au titre de la surconsommation énergétique,

déclaré la SARL MAISON DU DIAG responsable du préjudice de jouissance subi par M. et Mme [X],

condamné la SARL MAISON DU DIAG à payer à M. et Mme [X] la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

ordonné l'exécution provisoire de la décision, 

condamné la SARL MAISON DU DIAG à payer à M. [S] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la SARL MAISON DU DIAG à payer à M. et Mme [X] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la SARL MAISON DU DIAG aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire.




Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu : 



- qu'il ressort de l'expertise judiciaire que la SARL MAISON DU DIAG a commis des erreurs dans la réalisation du DPE d'avant vente ; que même si le DPE a avant-tout un rôle informatif, les erreurs affectant l'analyse énergétique de l'immeuble ont eu un impact direct sur la réalité des consommations énergétiques de sorte que la SARL MAISON DU DIAG a engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard de M. [S], et sa responsabilité délictuelle à l'égard des époux [X],

- que les consommations estimées ne peuvent constituer une garantie contractuelle, la seule obligation du vendeur consistant à délivrer à l'acquéreur le DPE établi par un professionnel, ce que M. [S] a fait, le vendeur n'engageant pas sa responsabilité contractuelle à l'encontre de l'acquéreur si le diagnostic comprend une erreur, même si cette erreur résulte d'une rétention d'information de sa part, 

- que le préjudice des époux [X] ne peut consister qu'en une perte de chance d'acquérir le bien immobilier à un moindre prix ; qu'ils ne produisent cependant aucun élément sur les chances de trouver un bien similaire présentant de meilleures caractéristiques énergétiques de nature à justifier une indemnisation, et notamment la marge de négociation qu'ils auraient pu obtenir, 

- que les époux [X] ne produisent aucun élément justificatif à l'appui de leur demande d'indemnisation de la surconsommation d'énergie, 

- que les époux [X] subissent un préjudice de jouissance du fait des erreurs commises par la SARL MAISON DU DIAG, qui sera limité à la somme de 2 500 €, les époux [X] ne démontrant pas en quoi le préjudice subi doit s'établir sur la base annuelle de 2 500 €. 





M. [A] [X] et son épouse, Mme [V] [P], ont relevé appel par déclaration du 23 juin 2023 (RG n°23/01760), critiquant le jugement en ce qu'il a :



- débouté M. et Mme [X] de leurs demandes à l'encontre de M. [S],

- débouté M. et Mme [X] de leur demande formulée à l'encontre de la SAS MAISON DU DIAG en paiement des travaux de reprise,

- débouté M. et Mme [X] de leur demande au titre de la surconsommation énergétique,

- condamné la SAS MAISON DU DIAG à payer à M. et Mme [X] la somme de 2 500 € en réparation du préjudice de jouissance. 





Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 9 décembre 2024, M. [A] [X] et son épouse, Mme [V] [P], appelants, entendent voir la cour :



- réformer le jugement en ce qu'il a :

- débouté M. et Mme [X] de leurs demandes à l'encontre de M. [S],

- débouté M. et Mme [X] de leur demande formulée à l'encontre de la SARL MAISON DU DIAG en paiement des travaux de reprise, 

- débouté M. et Mme [X] de leur demande au titre de la surconsommation énergétique, 

- condamné la SARL MAISON DU DIAG à payer à M. et Mme [X] la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

Y ajoutant,

A titre principal,


condamner solidairement la SARL MAISON DU DIAG et M. [C] [S] au paiement de la somme de 43 620,32 € au titre des travaux de reprise, avec application de l'indice BT 01 à compter du 2 juin 2020, date du devis établi par la société APCC à la demande de l'expert judiciaire,


A titre subsidiaire,


condamner solidairement la SARL MAISON DU DIAG et M. [C] [S] au paiement de la somme de 43 000 € au titre de la réparation du préjudice de perte de chance causé aux époux [X], 


En tout état de cause : 


condamner solidairement la SARL MAISON DU DIAG et M. [C] [S] au paiement de la somme de 680 € par an depuis le 10 septembre 2015, en réparation de surconsommations d'énergie occasionnées, montant à parfaire, 

condamner solidairement la SARL MAISON DU DIAG et M. [C] [S] à réparer le préjudice de jouissance subi par les époux [X] à hauteur de 2.500 € par an depuis le 10 septembre 2015, somme à parfaire, 

condamner les mêmes au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 




Au soutien de leurs demandes, les époux [X] font valoir, au visa des articles L.134-1 et L.271-4-6 du code de la construction et de l'habitation, 1147 et 1382 du code civil dans leur version applicable au litige :



- qu'ils subissent un préjudice du fait du caractère erroné du diagnostic énergétique établi par la SARL MAISON DU DIAG, ayant acquis le bien avec la certitude qu'il était peu consommateur en énergie et présentait des émissions de gaz à effet de serre limitées, alors notamment qu'il n'était en réalité pas isolé en toiture, ce qui engage la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur à leur égard,

- que M. [S] est de mauvaise foi, dès lors qu'il a acquis le bien en 2007 sur la base d'un diagnostic moins favorable que celui réalisé en 2015 dans le cadre de la vente, sans le leur indiquer, ce qui l'empêche de se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie, dès lors notamment qu'il avait connaissance du contexte technique de performance énergétique du bien, ayant lui-même réalisé des travaux d'amélioration de l'isolation, 

- que leur préjudice consiste en la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente du montant exact des travaux permettant de parvenir à une isolation conforme à celle qui était mentionnée sur le diagnostic annexé à l'acte de vente,

- que l'expert judiciaire a retenu que les écarts d'isolation ont directement pour conséquence des consommations énergétiques supplémentaires, qu'il a chiffrées à la somme de 680 € par an en moyenne, 

- qu'ils subissent incontestablement un préjudice de jouissance dès lors qu'ils ne disposent pas d'un bien conforme à celui qui leur a été vendu, compte tenu de l'insuffisance de l'isolation en toiture, rendant très limitée l'utilisation de l'étage de leur maison. 





Dans ses dernières conclusions notifiées le 10 janvier 2025, M. [C] [S], intimé et appelant incident, demande à la cour de :



In Limine litis


Prononcer l'irrecevabilité de la demande nouvelle formulée en cause d'appel par les époux [X] au titre de la réparation du préjudice de perte de chance




A titre principal

- Réformer partiellement le jugement, à savoir de : 


débouter M. et Mme [X] purement et simplement de l'ensemble de leurs demandes, 

débouter M. et Mme [X] de leur demande au titre du préjudice de jouissance, 


- Et le confirmer pour le surplus en ce qu'il a : 


débouté M. et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de M. [S], 

débouté M. et Mme [X] de leur demande au titre des travaux de reprise, 

débouté M. et Mme [X] de leur demande au titre de la surconsommation énergétique,


- Y ajoutant, si l'irrecevabilité de la demande au titre de la réparation du préjudice de perte de chance n'a pas été prononcée par la Cour in limine litis :


Débouter M. et Mme [X] de leur demande au titre de la réparation du préjudice de perte de chance. 


- Dans tous les cas : 


condamner M. et Mme [X] à payer la somme de 6 000 € à M. [S] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en appel, et aux dépens y compris les frais d'expertise, 

dire que les époux [X] sont irrecevables et mal fondés à agir de quelque façon que ce soit à l'encontre de leur vendeur M. [S] en vertu de la clause exonératoire de garantie et en application de l'article L. 271-4, II du code de la construction et de l'habitation, 




À titre subsidiaire, 

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions en ce qu'il a : 


débouté M. et Mme [X] de leurs demandes à l'encontre de M. [S], 

débouté M. et Mme [X] de leur demande formulée à l'encontre de la SAS MAISON DU DIAG en paiement des travaux de reprise,

débouté M. et Mme [X] de leur demande au titre de la surconsommation énergétique, 

déclaré la société MAISON DU DIAG responsable du préjudice de jouissance subi par M. et Mme [X], 

condamné la société MAISON DU DIAG à payer à M. et Mme [X] la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, 

condamné la société MAISON DU DIAG à payer à M. [S] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamné la société MAISON DU DIAG à payer à M. et Mme [X] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamné la société MAISON DU DIAG aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire,


- Y ajoutant en appel : 


condamner de plus la société MAISON DU DIAG à payer à M. [S] la somme de 4 000 € au titre des seuls frais exposés par ce dernier en appel, 


Et si l'irrecevabilité de la demande au titre de la réparation du préjudice de perte de chance n'a pas été prononcée par la Cour in limine litis :


débouter les époux [X] de leur demande au titre de la réparation du préjudice de perte de chance,




A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire il était fait droit aux demandes formulées à l'encontre de M. [S], de juger que seule la responsabilité du diagnostiqueur est engagée et donc de : 

- mettre hors de cause M. [S], 

- dire et juger que seule la responsabilité de la société MAISON DU DIAG est engagée,

- condamner la société MAISON DU DIAG à relever indemne et garantir M. [S] de toute éventuelle condamnation, 

- condamner la société MAISON DU DIAG à payer à M. [S] la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les seuls frais exposés en cause d'appel y compris les frais d'expertise, 

- confirmer la condamnation de la société MAISON DU DIAG au paiement de 3 000€ à M. [S] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance,



A titre très infiniment subsidiaire, 

- dire que la responsabilité de M. [S] ne peut être retenue qu'à hauteur de 5 % dans le cadre d'un partage de responsabilité avec la MAISON DU DIAG, la responsabilité de cette dernière étant à hauteur de 95 %,

- condamner la MAISON DU DIAG au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à Monsieur [S] et aux entiers dépens y compris les frais de l'expertise.



Au soutien de ses prétentions, M. [S] fait valoir, au visa des articles L.134-1 ancien, L. 271-4 et L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation,1147 et 1382 anciens du code civil, et 1643 du code civil :



- que le DPE, document de caractère purement informatif, a bien été annexé à l'acte de vente, de sorte qu'en sa qualité de vendeur, il a rempli son devoir d'information et que la clause exonératoire le protège, étant non professionnel de bonne foi, d'autant que le DPE établi en 2015 n'est pas générateur de droits quand bien même il présenterait des erreurs, 

- que les époux [X] se contentent d'affirmer une surconsommation d'électricité sans la démontrer, et présentent des devis d'isolation comportant la dépose de l'entière couverture et la rehausse de la charpente, qui dépassent la seule isolation thermique, 

- que les époux [X] ne peuvent prétendre avoir acquis le bien avec la certitude qu'il était peu énergivore, alors que les émissions de gaz à effet de serre étaient classées en C, et que l'effort d'investissement mentionné dans le DPE pour parvenir à un logement peu énergivore était conséquent, 

- que l'estimation donnée dans un DPE concerne une utilisation standardisée et peut donc présenter des écarts importants avec la réalité selon les paramètres effectifs d'occupation du bien, 

- que les erreurs imputées au diagnostiqueur portent sur des données techniques qui ne sont pas à la portée d'un vendeur profane, et qu'il ne lui appartenait pas d'opérer une comparaison entre le diagnostic établi lors de son achat en 2007 et celui établi dans le cadre de la vente en 2015, 

- que les travaux qu'il a fait réaliser sur le bien (en tout état de cause avant la réalisation du DPE litigieux) ne lui donnent pas la qualité de technicien spécialisé dans l'isolation thermique, 

- que le DPE établi lors de la vente, purement indicatif et établi conformément à la réglementation en vigueur, ne saurait être considéré comme un élément déterminant du consentement des époux [X],

- que le préjudice des époux [X] ne peut être réparé par l'allocation du coût des travaux de reprise, dès lors qu'il n'est pas démontré qu'ils n'auraient pas acquis la maison s'ils avaient eu connaissance de l'écart infime de consommation évalué, et qu'aucun lien de causalité direct et certain avec un préjudice indemnisable n'est démontré, 

- que les époux [X] avaient connaissance de la consommation énergétique du bien qu'ils entendaient acquérir, le DPE leur ayant été remis, ainsi que les diverses factures et taxes,

- que les époux [X] ne démontrent pas leur préjudice de jouissance, ni dans son principe ni dans son quantum, 

- qu'à titre subsidiaire, les erreurs commises par le diagnostiqueur, reconnues par l'expert judiciaire, engagent sa seule responsabilité vis à vis des acquéreurs, et sa responsabilité contractuelle à son égard. 





Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 décembre 2024, la Société MAISON DU DIAG, intimée et appelante incident, demande à la cour de : 



A titre principal, 


infirmer le jugement en ce qu'il a :

déclaré la SAS MAISON DU DIAG responsable du préjudice de jouissance subi par M. et Mme [X],

condamné la SAS MAISON DU DIAG à payer à M. et Mme [X] la somme de 2 500 € en réparation du préjudice de jouissance,

ordonné l'exécution provisoire de la décision, 

condamné la SAS MAISON DU DIAG à payer à M. [S] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la SAS MAISON DU DIAG à payer à M. et Mme [X] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la SAS MAISON DU DIAG aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire, 


Statuant à nouveau,


débouter M. et Mme [X] et M. [S] de l'intégralité de leurs demandes, à l'encontre de la société MAISON DU DIAG,




A titre infiniment subsidiaire,


confirmer le jugement en ce qu'il a :

débouté M. et Mme [X] de leur demande formulée à l'encontre de la SAS MAISON DU DIAG en paiement des travaux de reprise,

débouté M. et Mme [X] de leur demande au titre de la surconsommation énergétique,

limiter le montant des condamnations à la somme de 2 500 € en principal,




En tout état de cause,


condamner M. [S] à relever indemne et garantir la société MAISON DU DIAG de toute éventuelle condamnation,

condamner in solidum M. et Mme [X] au paiement d'une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

débouter M. et Mme [X] d'une part, Monsieur [S] d'autre part, de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.




Au soutien de ses prétentions, la Société MAISON DU DIAG fait valoir, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, L.134-1 et L.274-1 du code de la construction et de l'habitation, et l'arrêté du 15 septembre 2006 modifié le 8 février 2012 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine :



- que le DPE qu'elle a établi, avant la réforme de juillet 2021, n'a qu'une valeur informative et ne constitue pas une expertise de l'immeuble de sorte qu'il est inopposable en tant que tel, d'autant qu'il peut présenter des écarts importants avec la réalité, l'estimation concernant une utilisation standardisée du bâtiment, et ne tenant donc pas compte de la subjectivité qui s'attache à l'utilisation du logement,

- que les critères cumulatifs constitutifs d'une faute de sa part, à savoir l'erreur de diagnostic au regard de l'état de l'immeuble tel qu'il se trouvait à la date du diagnostic et le manquement à la norme applicable à cette date, ne sont pas réunis, l'expert ayant conclu que le DPE était calculé conformément à la réglementation en vigueur, 

- que le préjudice des époux [X] ne peut correspondre au prix des travaux réparatoires, et ne constitue qu'une perte de chance de ne pas avoir acquis l'immeuble ou de l'acquérir pour un moindre prix, en tenant compte du marché immobilier de l'époque et de la probabilité pour les acquéreurs d'acquérir un bien similaire présentant des qualités énergétiques supérieures au même prix, ce qui n'est pas démontré, 

- que le préjudice de jouissance allégué ne peut lui être imputé dès lors que le seul préjudice indemnisable est une perte de chance de négocier le prix, et qu'un tel préjudice ne peut en tout état de cause qu'être limité à la durée des travaux d'amélioration d'isolation du bien, 

- que sa responsabilité n'est pas engagée vis à vis de M. [S], en l'absence de démonstration d'une faute et d'un préjudice indemnisable, sous l'angle de la perte de chance de vendre son bien à un prix différent compte tenu de ses caractéristiques énergétiques, 

- qu'à titre subsidiaire, il y a lieu de considérer que M. [S] n'a pas fourni à ses cocontractants, les acquéreurs et le diagnostiqueur, le précédent DPE dont les conclusions étaient différentes de celui nouvellement établi, cette réticence étant directement à l'origine du préjudice subi par les époux [X], et engageant sa garantie sans qu'il puisse se prévaloir de sa qualité de profane alors qu'il a lui-même réalisé des travaux sur le bien, ou de ce qu'il n'aurait pas pris connaissance des diagnostics, alors qu'ils sont annexés à l'acte authentique et entrent donc dans le champ contractuel de ses engagements dans le cadre de la vente.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2024, puis rabattue au jour de l'audience de plaidoiries.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Selon le II de l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version issue de la loi numéro 2014-366 du 24 mars 2014 applicable au litige, le diagnostic de performance énergétique mentionné au 6e de ce texte n'a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu'une valeur informative (Civ 3ème 17 octobre 2024 n° 22-22.882).



Sur la responsabilité du diagnostiqueur, la Société MAISON DU DIAG :



En vertu de l'article 1382 du code civil dans sa version en vigueur applicable au litige, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à réparation.



Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Il en résulte que l'acquéreur d'un immeuble ayant reçu une information précontractuelle erronée, est fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution, par ce technicien, du contrat qu'il a conclu avec le vendeur.



La jurisprudence considère que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve en effet engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné (Cass. ch. mixte 08 juillet 2015 n° 13.26686).



En l'espèce, il ressort du dossier de diagnostic technique établi le 19 juin 2015 par la Société MAISON DU DIAG annexé à l'acte de vente de M. et Mme [X] que le bien était classé en B pour la consommation énergétique et en classe C pour les émissions de gaz à effet de serre, avec une consommation énergétique totale de 1 129 € par an ; les performances ayant été calculées selon la méthode 3CL-DPE version 1.30 à partir des prix moyens des énergies indexées au 15 août 2011 ;



Le diagnostic décrit le logement en mentionnant pour la toiture que le plafond sous rampant a été isolé entre 2001 et 2005 comme le plancher bas, dalle béton, que le plafond a des solives en bois avec isolation. Il est précisé dans le diagnostic (p20) que la consommation est calculée de manière conventionnelle c'est-à-dire calculée pour des conditions d'usage standard avec des conditions climatiques moyennes, qui sont donc des hypothèses de base pour les méthodes de calcul qui ne rendent pas compte de la réalité des factures d'énergie effectivement payées par l'occupant.



Il est produit devant la Cour le diagnostic de performance énergétique établi le 21 février 2007 par M. [M] lors de l'acquisition du bien par M. [S], qui mentionne la méthode de calcul 3CL version 15b et qui constate une classification en C pour la consommation d'énergie et en D pour l'émission de gaz à effet de serre. La consommation annuelle d'énergie était alors mentionnée pour 1 218,38 €, soit seulement 100 € de plus par an que le diagnostic établi en 2015.

Ce diagnostic mentionne également pour la toiture : combles aménagés sous rampant (isolé épaisseur = 1 cm) dalle béton non isolée.



Ce même diagnostiqueur a établi à nouveau un diagnostic de la maison le 21 mars 2017 par la méthode 3CL version 1.3 et sur la base d'un prix moyen des énergies indexées au 15 août 2015.

Il relève à nouveau que les combles aménagés sous rampant ont un produit mince à titre d'isolant réfléchissant. La consommation énergétique annuelle est estimée à 1 460,62 €.



Enfin, le rapport de l'expert judiciaire établi le 5 mai 2021 pour des opérations se déroulant en juin et novembre 2019 confirme :

- que les combles de l'étage ne disposent d'aucune isolation de type laine de verre mais seulement d'un isolant mince réfléchissant (PMR), le plancher haut du rez-de-chaussée donnant sur les combles n'est quant à lui pas du tout isolé (au-dessus de la cuisine et du cellier).

Selon l'expert, un PMR ne peut satisfaire aux exigences de la réglementation thermique qui était déjà applicable en 2000, soit avant le dépôt du permis de construire de la maison en 2002.

L'expert indique que le calcul 3CL-DPE utilisé pour ces diagnostiques est régi par un arrêté du 9 novembre 2006 modifié le 17 octobre 2012.

Il considère que les modifications apportées en 2012 sur le mode de calcul ne justifient pas les différences de résultats entre les DPE de 2007 et de 2015.



L'expert constate en fait que la société MAISON DU DIAG a commis une erreur d'appréciation des caractéristiques de la maison dans la mesure où il n'a pris en compte que deux typologies de plafond (donnant sur combles, et plafond rampant bénéficiant d'une isolation par PMR) mais n'a pas pris en compte le plafond hourdis sur combles perdus auxquels ne doivent pas être appliquées les mêmes valeurs de calcul.



L'expert conclut que ce ne sont pas les méthodes de calculs qui sont à l'origine des erreurs (les calculs ont appliqués correctement les données) mais l'erreur d'appréciation sur les éléments descriptifs de l'immeuble et sur les matériaux et caractéristiques de l'habitation (thermique, surface dédiée) qui ont un impact direct sur les résultats. Il est de la responsabilité du diagnostiqueur de bien prendre en compte la situation exacte et actuelle de l'immeuble pour établir son diagnostic, aucune information sur le précédent diagnostic réalisé en 2007 ne lui étant nécessaire pour accomplir correctement sa mission en 2015.



La cour estime donc que la société MAISON DU DIAG a bien commis une faute, ayant entraîné une erreur dans le diagnostic de performance énergétique en ce qu'il a sous-évalué la consommation au titre du chauffage de l'immeuble (et seulement sur la consommation du chauffage) d'au moins 600 € par an selon le sapiteur sollicité par l'expert judiciaire, le cabinet BARRERE. 

 

La société MAISON DU DIAG a ainsi engagé sa responsabilité à l'égard des acquéreurs à qui une information erronée par ce DPE a été donnée lors de leur acquisition.





Sur la responsabilité du vendeur, M. [C] [S] :



En application de l'article 1147 ancien du Code civil le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit en raison de l'inexécution de l'obligation, soit en raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



Il a été vu ci-dessus que la performance énergétique du bien annoncée dans l'acte de vente par un diagnostic antérieur au 1er juillet 2021 ne constituait pas un engagement contractuel du vendeur, mais une information due par celui-ci à l'acquéreur pour apprécier la valeur du bien.



L'acte de vente contient d'ailleurs la mention juste sous le diagnostic de 2015 joint à l'acte :

L'acquéreur reconnaît avoir été informé que sur l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation, il ne peut se prévaloir à l'encontre du vendeur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.



M. [S] a acquis le bien lui-même le 31 mai 2007, et à l'occasion de cette acquisition, il lui a été remis le diagnostic de performance énergétique établi le 21 février 2007 par M. [M] mentionné ci-dessus.



M. [S] a satisfait à ses obligations en communiquant un diagnostic de performance énergétique récent ; il ne peut lui être reproché de ne pas avoir mentionné le précédent diagnostic de 2007 établi avant sa propre acquisition, moins favorable que celui de 2015.



Le diagnostic de performance énergétique est en effet un document technique réalisé par un professionnel, domaine dans lequel M. [S] n'a aucune compétence pour relever une incohérence ou des contradictions entre des diagnostics espacés de 8 ans, alors que les méthodes et réglementations peuvent avoir changées, et surtout que les informations ne sont pas données de la même façon pour pouvoir les comparer :



DPE de 2007 : consommation annuelle chauffage = 851 €

toiture : combles aménagés sous rampant (isolé épaisseur = 1 cm)

dalle béton (non isolé)

plancher bas : (isolé épaisseur = 4 cm)



DPE de 2015 : consommation annuelle chauffage = 620 €

toiture : plafond sous rampant isolé entre 2001 et 2005

plafond solives bois avec isolation R=5m2 k/w donnant sur combles

plancher bas : dalle béton isolée entre 2001 et 2005 donnant sur un terre-plein



Les travaux effectués après 2007 par M. [S] sont :

- la mise en place d'un VELUX avec occultation

- le remplacement de la porte de garage et isolation des parois et du plafond du garage

- la réfection du faîtage suite à un dégât d'intempérie

- l'installation d'une climatisation réversible pour la chambre de l'étage.



Ces travaux réalisés indiqués à l'expert judiciaire n'ont pas porté sur l'isolation des combles qui n'avaient donc subi aucune transformation depuis son acquisition. Il n'est démontré aucune fausse information de sa part, ni aucune réticence volontaire, et sa responsabilité ne peut donc être engagée à l'égard des acquéreurs.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de M. et Mme [X] contre lui.





Sur les recours en garantie de la Société MAISON DU DIAG contre M. [S] :



Sur le fondement de la responsabilité contractuelle de l'article 1147 ancien du code civil précité, la demande de garantie présentée par la Société MAISON DU DIAG contre M. [S] suppose une faute de ce dernier, alors qu'il n'est pas un professionnel de l'énergie et n'avait aucune raison de rechercher les contradictions avec l'ancien diagnostic de 2007 précédant sa propre acquisition, 8 ans auparavant.



Au regard des développements ci-dessus, cette demande de garantie doit être rejetée.





Sur les préjudices de M. et Mme [X] : 



Le préjudice résultant de la faute commise par le diagnostiqueur dans l'accomplissement de sa mission à l'origine d'une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, ne consiste pas dans le coût de l'isolation et des surconsommations résultant du défaut d'isolation mais en une perte de chance de renoncer à l'acquisition ou de négocier une réduction du prix de vente (3e Civ., 21 novembre 2019, n°18-23.251). 



* Sur la recevabilité de la demande au titre de la réparation du préjudice de perte de chance :



Selon l'article 565 du code de procédure civile les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.



Et l'article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



La demande subsidiaire d'indemnisation de la perte de chance d'avoir pu négocier le bien acquis en connaissant sa moindre performance énergétique n'est pas une demande nouvelle en cause d'appel puisqu'elle tend aux mêmes fins, mais sur un autre fondement que la demande d'indemnisation par le paiement du coût des travaux d'isolation de l'immeuble destinée à corriger cette moindre isolation. 



La demande n'est donc pas irrecevable.



* Sur l'évaluation de la perte de chance de M. et Mme [X] :



Pour évaluer la perte de chance des époux [X], il leur appartient de démontrer que cette différence annuelle de consommation de chauffage liée aux combles non ou insuffisamment isolés leur aurait permis de négocier à la baisse le prix d'achat de l'immeuble du montant des travaux chiffrés à 43.620,32 € selon l'expert judiciaire pour l'isolation de la toiture ou à défaut d'avoir pu renoncer à cette acquisition pour une autre plus performante sur le plan énergétique.



Or ils ne produisent aucune pièce sur la valeur des biens de la catégorie de la maison acquise par eux en 2015 de M. [S] pour le prix de 420'000 €, avec un terrain de 838 m² située à [Localité 9] dans la proximité de l'agglomération de [Localité 11].



Ils n'établissent donc pas l'importance de cette perte de chance qui justifierait de leur accorder la quasi-totalité du prix de ces travaux, et la cour estime au contraire, au regard des éléments du dossier, que cette perte de chance est de l'ordre de 15 % du coût estimé des travaux portant sur l'isolation des combles, soit la somme de 6 500 € qui sera retenue par infirmation du jugement.



* Sur les autres préjudices :



La perte de chance a été évaluée ci-dessus et indemnise l'entier préjudice imputable au diagnostic erroné donné à titre informatif avant l'acquisition du bien.



Les demandes d'indemnisation complémentaires doivent être rejetées, y compris au titre du préjudice de jouissance par réformation du jugement.





Sur les mesures accessoires :



Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens.



S'agissant des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la Cour confirme la condamnation de la Société MAISON DU DIAG à payer à M. et Mme [X] la somme de 3 000 € , mais infirme la condamnation de la Société MAISON DU DIAG à payer à M. [S] la même somme, celui-ci a été appelé à la cause par les acquéreurs, ils doivent donc indemniser leur vendeur pour ses frais irrépétibles de 1ère instance et d'appel par la somme de 4 500 €.



Y ajoutant, la Société MAISON DU DIAG devra supporter les dépens d'appel et indemnisera M. et Mme [X] de leurs frais irrépétibles en appel par la somme de 1 500 €.





PAR CES MOTIFS :



La Cour, après en avoir délibéré, 



Statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Infirme le jugement en ce qu'il a déclaré la Société MAISON DU DIAG responsable du préjudice de jouissance de M. et Mme [X], en ce qu'il l'a condamnée à payer à ceux-ci la somme de 2 500 € à ce titre et en ce qu'il a condamné la Société MAISON DU DIAG à payer à M. [S] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Confirme le jugement pour le surplus



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déclare la Société MAISON DU DIAG responsable à l'égard de M. [A] [X] et Mme [V] [P] épouse [X] d'une faute dans le diagnostic de performance énergétique établi par elle, le 19 juin 2015 engageant sa responsabilité délictuelle à leur égard,



Déclare recevable la demande de M. [A] [X] et Mme [V] [P] épouse [X] en indemnisation de leur préjudice de perte de chance de négocier le prix d'achat de leur maison,



Condamne la Société MAISON DU DIAG à payer à M. [A] [X] et Mme [V] [P] épouse [X] la somme de 6 500 € en réparation de leur perte de chance de négocier à un prix moindre l'achat de la maison acquise le 10 septembre 2015 de M. [C] [S],



Rejette la demande de garantie présentée par la Société MAISON DU DIAG contre M. [C] [S],



Condamne la Société MAISON DU DIAG aux dépens d'appel,



Condamne M. [A] [X] et Mme [V] [P] épouse [X] à payer à M. [C] [S] la somme de 4 500 € pour les frais exposés par lui en 1ère instance et en appel,



Condamne la Société MAISON DU DIAG à payer à M. [A] [X] et Mme [V] [P] épouse [X] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette la demande de ce chef de la Société MAISON DU DIAG.



Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Monsieur VIGNASSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.



LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,









Sébastien VIGNASSE Caroline FAURE