Tribunal judiciaire de Meaux, 1ère ch. - Sect. 1, 20 mars 2025, n° 23/04088

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2001, la SCI [Localité 4] 2 – aux droits de laquelle se trouve désormais la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 – a donné à bail à la SARL SINS PRESSING un local à usage commercial situé Centre commercial Bay 2, sur le territoire de la commune de COLLEGIEN et BUSSY SAINT MARTIN, entre les autoroutes A4 et A104 et la [Adresse 10] à TORCY, portant sur un local commercial n°B1-13 d’une surface de 140 m² pour y exercer une activité de pressing, moyennant le paiement d’un loyer de base annuel de 39.868,47 euros hors taxes et hors charges, soit 47.682,69 euros toutes taxes comprises.

Le bail a été consenti pour une durée de 12 ans ayant commencé à courir à compter du 21 novembre 2002 pour se terminer le 21 novembre 2014.

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2008, les parties ont conclu un avenant pour substituer l’indice contractuel de référence d’indexation, par l’indice des loyers commerciaux pour l’indexation du loyer.

Par acte extrajudiciaire du 11 février 2014, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 a signifié à la SARL SINS PRESSING un congé portant offre de renouvellement à effet du 21 novembre 2014, moyennant un loyer de base de 68.180 euros par an en principal hors taxes et hors charges.

Faute d’accord entre les parties sur le montant du loyer du bail en renouvellement, par acte du 16 novembre 2018, la bailleresse a fait assigner la SARL SINS PRESSING devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 7] pour faire fixer le loyer de renouvellement à 68.180 euros à compter du 21 novembre 2014.

Par jugement avant dire droit du 7 mai 2019, le juge des loyers commerciaux a désigné Monsieur [H] en qualité d’expert avec pour mission d’évaluer la valeur locative des locaux.

Dans le cadre de la procédure en fixation du loyer du bail en renouvellement au 21 novembre 2014, l’expert a déposé son rapport le 16 août 2022.

Puis, par jugement du 22 janvier 2024, le juge des loyers commerciaux de [Localité 7] a fixé le loyer du bail en renouvellement à 55.000,94 € HT HC par an en principal à compter du 21 novembre 2014.

Par déclaration en date du 14 mars 2024, la SARL SINS PRESSING a interjeté appel de cette décision.

En parallèle, par acte du 7 août 2023, la bailleresse a signifié un commandement de payer à la SARL SINS PRESSING visant la clause résolutoire pour un montant de 190.639,62 € TTC.

Par acte de commissaire de justice du 7 septembre 2023 la SARL SINS PRESSING a fait assigner la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 devant le tribunal judiciaire de Meaux pour contester la résolution du bail et faire le compte entre les parties.

Par conclusions en réponse notifiées par RPVA le 31 juillet 2024, la SARL SINS PRESSING demande au tribunal, au visa de l’article 1722 du code civil, des anciens articles 1134, 1152, 1244-1 et 1315 du code civil, des articles L.145-15 et L.145-41 du code de commerce, et des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile de :

Sur la rupture du bail
− réputer non écrite dans son intégralité la clause résolutoire du bail du 10 septembre 2001 (article 20.1).
− juger nul, de nul effet, et en tout état de cause inopérant, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 à la SARL SINS PRESSING le 7 août 2023 ;
Sur la franchise de loyer et de charges
− Accorder à la SARL SINS PRESSING une franchise de loyer et de charges de 29.853,57 € TTC au titre desdites fermetures du centre commercial.
Sur le remboursement des charges injustifiées
− condamner la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 à rembourser à la SARL SINS PRESSING la somme de 154.846,67 € au titre des charges injustifiées facturées entre 2017 et 2022.
Sur les comptes entre les parties
- A titre principal, débouter la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 de sa demande en condamnation d’un prétendu arriéré locatif à l’encontre de la société SINS PRESSING ;
- Subsidiairement, sursoir à statuer sur le montant du prétendu arriéré locatif et sur le compte entre les parties, dans l’attente de l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 8] concernant la fixation du loyer du bail en renouvellement au 21 novembre 2014 (RG N°24/05548) ;
- Subsidiairement, accorder à la SARL SINS PRESSING un échelonnement sur 24 mois pour payer son arriéré locatif, et dans l’éventualité où la clause résolutoire du bail du 10 septembre 2001 et le commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 août 2023 étaient jugés valables, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant lesdits délais accordés. En cas de non-respect de cet échéancier, juger que l’intégralité de l’éventuel arriéré ne sera dû, et que la clause résolutoire (si elle était applicable) ne reprendra ses effets, que 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse.
- A titre infiniment subsidiaire, fixer l’indemnité d’occupation due par la SARL SINS PRESSING entre la date de résiliation du bail et la restitution des locaux, au montant du dernier loyer dû à la date de résiliation du bail.
- En tout état de cause, rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2.
Condamner la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 à verser à la SARL SINS PRESSING une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
La condamner aux entiers dépens et autoriser Maître [Localité 9] Conseil à les recouvrer directement conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.
Écarter l’exécution provisoire.

Agissant sur le fondement des dispositions d’ordre public des articles L145-15 et L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, la SARL SINS PRESSING fait valoir que la clause résolutoire figurant à l’article 20.1 du contrat de bail doit être réputée non écrite au motif, d’une part, qu’elle empêche la locataire de demander des délais après un mois suivant la délivrance du commandement, et d’autre part, qu’elle limite la juridiction devant laquelle il est possible de demander des délais au juge des référés. Elle précise que les stipulations critiquées font partie intégrante de la clause résolutoire, qui doit donc être réputée non écrite dans son intégralité. Elle indique que, outre qu’il est cité à mauvais escient, l’article 1184 du code civil ne s’applique pas au cas présent. Elle soutient que la solution jurisprudentielle retenue pour les clauses d’indexation n’est pas applicable aux clauses résolutoires. Elle ajoute que la manière dont la clause résolutoire est reproduite dans un acte de commissaire de justice n’a aucune incidence sur la question de sa validité.

Agissant sur le fondement de l’article 1134 ancien du code civil, la SARL SINS PRESSING soutient que de jurisprudence constante, un commandement délivré de mauvaise foi ne peut produire aucun effet. Elle précise que la bailleresse lui a signifié un commandement de payer de mauvaise foi dès lors que c’est elle qui est débitrice envers sa locataire. Elle précise que la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 lui doit des franchises de loyer, qu’elle lui a facturé des charges injustifiées, et qu’elle va devoir lui rembourser d’importants trop perçus de loyer dans le cadre de la procédure de fixation du loyer du bail en renouvellement qui est en cours.

Contestant l’arriéré locatif, la SARL SINS PRESSING indique qu’elle a interjeté appel de la décision du 23 janvier 2024 au motif que le juge des loyers commerciaux a commis une erreur sur l’abattement des charges exorbitantes, de sorte que les trop versés de loyers auraient dû s’élever et s’établiront à la somme de 248.465,75 euros TTC à l’issue de la procédure d’appel.

La SARL SINS PRESSING sollicite le remboursement des loyers afférents à la période de la covid 19, deux moyens à l’appui.

Se prévalant d’abord de l’exception d’inexécution, la SARL SINS PRESSING considère qu’elle est en droit de ne pas régler ses loyers et charges au motif que la bailleresse a manqué à son obligation de résultat de délivrance du bien pendant les fermetures du centre commercial liées à la crise covid, peu important qu’elle n’en soit pas responsable.

Se prévalant ensuite de l’article 1722 du code civil, la SARL SINS PRESSING soutient qu’elle a souffert de perte partielle de la chose louée au motif qu’elle n’a pas pu accéder à ses locaux pendant les fermetures administratives du centre commercial en raison de la covid 19.

Elle identifie trois périodes de fermetures, du 15 mars au 11 mai 2020, du 29 octobre au 22 novembre 2020, du 6 mars au 18 mai 2021, soit un trop perçu de loyers de 29.853,57 euros en tenant compte du fait qu’elle a déjà bénéficié d’une franchise de 18.075,71 euros.

Elle considère que les trois arrêts rendus par la 3ème chambre civile de la cour de cassation le 30 juin 2022 ne sont pas applicables au présent litige pour au moins deux raisons. Elle prétend d’abord que, tandis que l’obligation de délivrance du bailleur s’étend aux parties communes du centre commercial, elle n’a pu y accéder, du fait de sa fermeture complète. Elle soutient ensuite que ces arrêts ont été vivement critiqués par la doctrine et remis en cause par la 1ère chambre civile de la cour de cassation.

Agissant sur le fondement de l’article R 145-36 du code de commerce, la SARL SINS PRESSING considère que la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 doit lui rembourser la somme de 154.846,67 euros, faute pour elle de justifier de la nature, du montant, et de la répartition des charges facturées à la locataire. Elle relève que la bailleresse ne communique pas le règlement de jouissance et ses éventuels modificatifs visés par le contrat de bail pour justifier les tantièmes de charges, et que les relevés individuels ne détaillent pas les charges courantes. Elle précise que, avant même de consulter les justificatifs de charges, certains postes tels que « audit environnement », « peinture poteux Leroy Merlin » ou « audit énergétique » lui semblent indûment facturés. Elle relève encore que les relevés individuels comprennent un « plan à 5 ans » qui n’est pas prévu au bail.

Procédant aux comptes entre les parties en considération des loyers et des charges trop perçus par la bailleresse, la SARL SINS PRESSING considère que la bailleresse lui doit 182.075,74 euros (248.465,75 € au titre du trop-perçu de loyers réévalué ; 29.853,57 € au titre des franchises dues à la fermeture administrative du centre pendant la covid 19 ; 154.846,67 € au titre des charges injustifiées entre 2017 et 2022 ; sommes qu’elle soustrait de l’arriéré locatif évalué à 251.090,25 euros), raison pour laquelle elle demande principalement au tribunal de la débouter de sa demande de paiement au titre des arriérés, et subsidiairement de surseoir à statuer dans l’attente de la décision à venir de la cour d’appel sur la fixation du loyer du bail renouvelé.

A l’appui de sa demande plus subsidiaire de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, au visa de l’article 1244-1 ancien du code civil, et de l’article 145-41 du code de commerce, la SARL SINS PRESSING fait valoir que son activité a été fortement impactée pendant la crise sanitaire. Elle relève que la situation financière de la bailleresse lui permettra au contraire de supporter les délais de paiement, précisant que la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 appartient à une société cotée dégageant un résultat de 228 millions d’euros en 2023.

Contestant la résiliation judiciaire, la SARL SINS PRESSING oppose qu’aucun manquement grave ne saurait lui être opposé. Elle précise que, pendant 18 ans, elle a réglé à bonne date ses loyers et charges, et que l’arriéré locatif qui ne résulte que de la crise sanitaire se résorbe.

Agissant plus subsidiairement sur le fondement de l’article 1152 ancien du code civil, la SARL SINS PRESSING demande au tribunal de minorer l’indemnité d’occupation afin qu’elle soit fixée au montant du dernier loyer dû, dès lors que la résiliation résulte des effets de la covid 19.
 
Sur le fondement des articles 514 et 514-1, la SARL SINS PRESSING demande enfin au tribunal d’écarter l’exécution provisoire au motif que, en cas d’acquisition de la clause résolutoire, l’exécution du jugement aurait alors des conséquences excessives et irrémédiables qui seraient incompatibles avec la nature de l’affaire dès lors qu’elle serait contrainte de restituer les locaux et de licencier ses salariés sans avoir pu jouir d’un double degré de juridiction. Elle ajoute que lorsque la Cour d’appel de [Localité 8] aura rendu son arrêt concernant la fixation du loyer du bail en renouvellement au 21 novembre 2024, l’arriéré locatif aura disparu, et que la bailleresse devra rembourser les trop perçus de loyer.

Par conclusions en réponse notifiées par RPVA le 5 novembre 2024, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 demande au tribunal, au visa de l’article 1103 du Code civil, de :

- A titre principal, débouter la SARL SINS PRESSING de ses demandes ;
*juger valide la clause résolutoire insérée au bail à l’exception des paragraphes 7 et 8 ;
*juger justifiées et dues les charges refacturées à la SARL SINS PRESSING;
*juger exigibles les loyers et charges échues durant la période covid ;
*juger valide le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 7 août 2023 ;
*Constater le jeu acquis de la clause résolutoire à effet du 8 septembre 2023 ;
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts de la société SINS PRESSING.
- Ordonner l’expulsion, de la SARL SINS PRESSING;
- Ordonner qu’en cas de maintien provisoire dans les lieux, il sera dû par la SARL SINS PRESSING une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel majoré de 50% outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la résiliation de plein droit du bail, soit le 8 septembre 2023 à 00h jusqu’à la libération effective ;
- ordonner le retrait par la SARL SINS PRESSING des meubles dans un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir dont le coût sera exclusivement supporté par la société SINS PRESSING ;
- ordonner que passé ce délai de 8 jours, faute de retrait amiable, la société [Localité 4] 1 BAY2 sera autorisée à enlever les meubles et les entreposer dans tel bien qu’elle déterminera dans l’attente de leur vente forcée ;
- condamner la société SING PRESSING à payer à la société [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 la somme en principal de 272.168,55 euros TTC au titre de son arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2024 ;
- Débouter la SARL SINS PRESSING de sa demande de délais ;
- subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais seraient accordés, dire que les sommes versées par la SARL SINS PRESSING s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû au titre du commandement de payer n’étant apuré qu’en outre ;
- dire que faute de respecter les délais accordés et de régler dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la SARL SINS PRESSING;
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;
- Condamner la SARL SINS PRESSING à payer à la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SARL SINS PRESSING aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Revendiquant la pleine validité de la clause résolutoire, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 fait valoir que les deux paragraphes contraires à l’article L 145-41 du code de commerce ne font pas partie de la clause résolutoire et ne sont pas visés par le commandement de payer. Se prévalant de l’article 1184 du code civil et de la jurisprudence applicable en matière de clauses d’indexation, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 soutient qu’il est parfaitement possible de supprimer uniquement les 2 paragraphes incriminés (7 et 8) sans supprimer les autres paragraphes de l’article 20.1 du bail. Elle précise que dans le bail, seules les modalités de saisine du juge sont incorrectes – et non pas le délai pour se conformer au commandement - sans que cela ne remette en cause le principe de la clause résolutoire.

Contestant la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 soutient que l’acte a été délivré à la locataire de bonne foi. Elle précise que le preneur ne peut pas revendiquer un loyer amoindri, contre l’analyse de l’expert et avant même de connaître la décision du juge. Elle ajoute qu’en tout état de cause, tant que le loyer de renouvellement n’est pas définitivement fixé, le preneur doit régler le montant du loyer dû en vertu du bail échu, ce que la SARL SINS PRESSING ne fait pas. Elle précise encore que les loyers covid sont effectivement dus, sans que la locataire ne puisse invoquer l’exception d’inexécution ou la perte partielle de la chose louée, moyens écartés par trois arrêts de la cour de cassation du 30 juin 2022.

S’opposant à la demande de remboursement de charges prétendument injustifiées, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 expose que depuis l’origine, elle procède à la régularisation des charges conformément aux clauses du bail, et qu’elle n’a jamais reçu aucune contestation jusqu’alors. Elle précise que les charges communes à l’ensemble des occupants ou à certains d’entre eux et leur répartition sont définies par le règlement de jouissance ou de copropriété du centre commercial [Localité 4] 2.

A titre reconventionnel, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 demande principalement au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et l’expulsion de la locataire.

Agissant subsidiairement sur le fondement de l’article 1184 ancien du code civil et l’article 1728 du code civil, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 sollicite la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de la locataire au motif que la SARL SINS PRESSING a manqué à son obligation de payer le prix du bail aux termes convenus. Elle précise que le défaut de règlement de l’intégralité des loyers des baux par le preneur constitue une cause suffisamment grave justifiant la résiliation judiciaire du bail.

Aussi demande-t-elle au tribunal de condamner la SARL SINS PRESSING à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel majoré de 50% en application de l’article 20.1 du bail.

S’opposant à la demande de délais de paiement, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 fait valoir que, n’ayant rien réglé depuis 18 mois, la SARL SINS PRESSING a déjà bénéficié de longs délais en saisissant le juge du fond. Elle fait observer que si elle ne parvient pas à régler son loyer courant, elle ne pourrait pas non plus régler l’arriéré.

Elle demande au tribunal d’ordonner la compensation en cas de condamnation à paiement réciproques.

Elle demande enfin au tribunal de rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit, en rappelant qu’une expulsion n’empêche pas d’interjeter appel et que s’il devait être fait droit aux prétentions de la locataire, elle aurait droit à une indemnisation réparant son préjudice en cas d’annulation de l’expulsion.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2024.
 
***
 
 A l’audience du 23 janvier 2025, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 mars 2025.

Motifs

MOTIFS
 
Sur la demande tendant à voir réputée non écrite la clause résolutoire

En vertu de l’article L 145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il est constant que seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite.

En l’espèce, l’article 20.1 du bail relatif à la clause résolutoire contient onze paragraphes structurés comme suit :
- un premier paragraphe introductif ;
- un deuxième paragraphe relatif à la résiliation de plein droit du contrat un mois après une mise en demeure par acte d’huissier restée infructueuse, en cas de manquement aux conditions du bail, plus particulièrement en cas de défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer, même dans le cas de paiements ou d’exécution postérieurs ;
- un troisième paragraphe sur la compétence du juge des référés pour constater le manquement et ordonner l’expulsion ;
- un quatrième paragraphe relatif à la pénalité due par le preneur en cas de défaut de paiement ;
- un cinquième paragraphe sur le remboursement des frais de poursuite par le preneur ;
- un sixième paragraphe sur l’imputation des paiements ;
- un septième et un huitième paragraphes relatifs aux conditions pour obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, tenant à la saisine du président du tribunal de grande instance compétent, en référé, avant l’expiration du délai d’un mois de la mise en demeure de payer visant la clause résolutoire, à défaut de quoi le locataire est réputé acquiescer à la résiliation du bail ;
- un neuvième paragraphe relatif à la faculté distincte du bailleur de faire exécuter l’obligation méconnue par le locataire par toute entreprise de son choix huit jours après une mise en demeure restée infructueuse ;
- un dixième paragraphe sur l’indemnité due en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire du fait du preneur ;
- un onzième paragraphe sur l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après la date d’effet de résiliation de plein droit.

Certes, les paragraphes 7 et 8 font échec aux dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce en ce qu’ils empêchent le locataire de demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire après le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement.

Cependant, si les paragraphes 7 et 8 sont intrinsèquement liés l’un à l’autre, ils sont indépendants des autres paragraphes, formant eux-mêmes un tout divisible. La suppression de ces deux paragraphes n’affecte pas le sens de l’article 20.1 du bail. C’est ainsi que le commandement de payer délivré à la SARL SINS PRESSING ne vise que les quatre premiers paragraphes de l’article 20.1 du contrat bail.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la SARL SINS PRESSING tendant à voir déclarer l’article 20.1 du contrat de bail réputé non écrit mais seulement en ses paragraphes 7 et 8.

Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire et ses conséquences

En vertu de l’article 1134, alinéa 3, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Ainsi, un commandement de payer délivré de mauvaise foi ne peut produire aucun effet.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 7 août 2023, la bailleresse a signifié un commandement de payer à la SARL SINS PRESSING visant la clause résolutoire pour un montant de 190.639,62 € TTC.

A la date de ce commandement de payer, la locataire était supposée s’acquitter du loyer initial indexé tant que le loyer litigieux n’était pas judiciairement fixé – loyer facturé à 56.743,20 euros HT HC la veille du renouvellement (pièce 8 de la demanderesse).

Or, la SARL SINS PRESSING ne démontre pas qu’elle s’acquitte du paiement des loyers depuis le mois de mai 2022.

Il est observé que, à la date du commandement de payer, la procédure en fixation du loyer avait été engagée à l’initiative de la bailleresse, en vue de son augmentation – avec fort logiquement, le risque de voir la locataire solliciter une fixation à la baisse.

Au moment du commandement de payer, la décision du juge des loyers du 22 janvier 2024 fixant le loyer du bail en renouvellement à 55.000,94 € HT HC par an, soit un loyer légèrement amoindri par rapport au loyer initial n’avait pas encore été rendue. L’expert avait déposé un rapport estimant la valeur locative pour un renouvellement au 21 novembre 2014 à la somme de 56.100 euros, soit un loyer équivalant à celui en vigueur à cette date.

Il est également observé que, à la date du commandement de payer, la SARL SINS PRESSING n’avait alors formulé aucune contestation au titre des charges prétendument injustifiées.

Ainsi la SAS [Localité 4] 2 [Localité 4] 2 a-t-elle fait délivrer le commandement de payer à la SARL SINS PRESSING de bonne foi, et il convient de rejeter la demande de la locataire tendant à voir ordonner son annulation.

Le commandement de payer délivré par la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 le 7 août 2023 étant pleinement valable, il convient de constater le jeu acquis de la clause résolutoire au 8 septembre 2023.

En conséquence, il n’y a pas lieu à statuer sur la demande subsidiaire de la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 tendant à voir ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Sur la demande d’expulsion et de retrait des meubles

En considération de la circonstance que la SARL SINS PRESSING est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 8 septembre 2023, soit à la prise d’effet du congé dont la validité est admise par le présent jugement, il est nécessaire d’ordonner son expulsion, seule mesure de nature à rétablir les droits de la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 sur son bien.

L’expulsion de la SARL SINS PRESSING et le retrait des meubles seront ordonnés dans les conditions du dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 1152 ancien du Code civil applicable au litige :

« Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite ».

Il appartient souverainement aux juges de réduire la clause pénale sans pouvoir descendre en deçà du préjudice effectivement subi par le créancier.

En l’espèce, l’article 20 du titre III du contrat de bail stipule que « l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après la date d’effet de résiliation de plein droit, judiciaire ou conventionnelle, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de 50% sans préjudice du droit du bailleur à indemnisation complémentaire sur justification du préjudice effectivement subi, notamment du fait de la durée nécessaire à la relocation. »

Une telle majoration, constitutive d’une clause pénale apparaît manifestement excessive dès lors qu’elle aboutit au paiement d’une indemnité substantiellement plus élevée que le montant du préjudice matériel subi.

Dès lors, la clause pénale sera minorée afin que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du dernier loyer dû à la date de résiliation du bail.

Sur la demande de franchise de loyers et de charges

Sur le moyen tiré de l’exception d’inexécution

En vertu des articles 1131 et 1184 anciens du code civil applicables au litige en vertu du principe de survie de la loi ancienne en matière contractuelle, le cocontractant poursuivi en exécution de ses obligations et qui estime que l’autre partie n’a pas exécuté les siennes a toujours le choix entre la contestation judiciaire et l’exercice à ses risques et périls de l’exception d’inexécution.

L’exception d’inexécution n’est admise qu’en présence d’une inexécution suffisamment grave, portant sur une obligation réciproque à celle qui n’a pas été exécutée.

L’article 1719 du code civil met à la charge du bailleur l’obligation de délivrer au preneur la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant toute la durée du bail. Cependant, l’article 1719 du Code civil n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués ni la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité.

Il incombe à celui qui invoque l’exception d’inexécution en alléguant que son cocontractant n’a pas respecté son obligation d’établir cette inexécution.

Il s’infère de ces règles que le preneur est susceptible d’exciper d’un manquement contractuel du bailleur constitué par une méconnaissance de l’obligation de délivrance pour refuser de remplir son obligation de payer les loyers.

Aux termes de l’article 8 du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, les magasins de vente et centres commerciaux ne pouvaient plus accueillir du public jusqu’au 15 avril 2020, sauf pour leurs activités de livraison, et de retraits de commandes ou vente à emporter.

Des dispositions identiques ont été édictées pendant les périodes de confinement suivantes.

Édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, puis du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021, a été décidée, aux seules fins de garantir la santé publique.

L'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance.

Les centres commerciaux avaient néanmoins la faculté – sinon l’obligation, dans le cadre de leur obligation de délivrance – de demeurer ouverts pour permettre la vente à emporter, la livraison et certaines activités limitativement énumérées, de telle sorte que rien ne devait s’opposer à l’ouverture effective des accès aux locaux des locataires.

En l’espèce, la SARL SINS PRESSING ne démontre pas que la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 avait l’obligation de maintenir le centre commercial ouvert, ni, en considérant que tel serait le cas, qu’elle aurait manqué à son obligation de délivrance par une fermeture totale du centre pendant les périodes de confinement.

En tout état de cause, l’impossibilité pour la SARL SINS PRESSING d’exploiter de manière effective et normale son fonds résultait d’une mesure gouvernementale générale d’interdiction.

Aussi, l’article 3 des conditions générales du bail stipule que “le preneur fera son affaire personnelle de l’obtention de toutes les autorisations nécessaires pour l’exercice de son activité”.

Ainsi, aucun manquement de la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 à son obligation de délivrance ne sera retenu.

En conséquence, la demande de franchise de loyers et de charges de la SARL SINS PRESSING, tirée de l’exception d’inexécution, sera rejetée.

Sur le moyen tiré de la perte partielle de la chose louée

Il résulte de l’article 1722 du code civil que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; et que si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

L'application de l'article 1722 n'est pas restreinte au cas de perte totale de la chose ; elle s'étend au cas où, par suite des circonstances, le preneur se trouve dans l'impossibilité de jouir de la chose ou d'en faire un usage conforme à sa destination.

La mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public, décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique et en raison du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilée à la perte de la chose au sens de l'article 1722.

En effet, les mesures n’étaient que temporaires et n’ont pas porté atteinte à l’intégrité des locaux, dont l’inaccessibilité n’est d’ailleurs pas démontrée.

En conséquence, la demande de franchise de loyer de la SARL SINS PRESSING tirée de la perte partielle de la chose louée sera rejetée.

Sur la demande de remboursement des charges injustifiées

Aux termes de l’article L145-40-2 du code de commerce applicable au nouveau contrat de bail du 21 novembre 2014 :

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. »

En vertu de l’article R145-36 du code de commerce :

« L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, l’article 6.2. du titre III du contrat de bail du 10 septembre 2001 renouvelé le 24 novembre 2014 contient un inventaire précis des catégories de charges communes et privatives ; outre leurs modalités de règlement.

L’article 6.2.1 du titre III du contrat de bail stipule que « les charges communes à l’ensemble des occupants ou à certains d’entre eux et leur répartition sont définies par le règlement de jouissance ou de copropriété du centre commercial [Localité 4] 2 et ses éventuels modificatifs, annexés aux présentes. »

L’article 6.2.2 du titre III du contrat de bail stipule que « le preneur supportera ou remboursera au bailleur conformément aux dispositions du règlement de jouissance et/ou de copropriété notamment l’intégralité des frais de sa consommation personnelle d’eau sanitaire et d’électricité, et les charges de climatisation et de chauffage de son local, les dépenses d’entretien de ses installations techniques, ainsi que les dépenses de nettoyage de ses locaux, de téléphone ainsi que de toutes prestations dont il serait bénéficiaire au titre des lieux loués ».

Le règlement des charges est fixé à l’article 6.3 du titre III du contrat de bail, comme suit :

« Une avance permanente égale au quart du budget prévisionnel de charges établie par le bailleur sera versée par le preneur à la livraison du local.

Cette avance sera le cas échéant, ajustée en cours de bail, en fonction de l’évolution des budgets de charges définis année après année.

Elle sera conservée par le bailleur pendant toute la durée du bail et sera restituée à son expiration après imputation de toutes sommes dues au titre de la régularisation des charges.

Le preneur versera en outre, chaque trimestre, en sus du loyer, une provision pour couvrir les charges susmentionnées égales au quart de la somme lui incombant au titre du budget prévisionnel de charges et pour la première fois à la livraison du local, la provision due étant calculée au prorata temporis sur la base de la durée restant à courir du trimestre alors en cours.

Dans le courant du premier semestre suivant chaque année civile, le bailleur ou son mandataire arrêtera les comptes de l’année écoulée, il s’adressera au preneur en lui réclamant le complément dû en cas d’insuffisance des provisions ou en le créditant de l’excédent payé selon le cas.

Le bailleur pourra toujours ajuster en cours d’année le budget prévisionnel établi pour l’année et les provisions en résultant s’il apparaît que ce budget est inférieur ou supérieur à la réalité ».

A ce titre, la SARL SINS PRESSING demande au tribunal de condamner la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 à lui rembourser la somme de 154.846,67 € au titre des charges injustifiées facturées entre 2017 et 2022.

Conformément aux règles de preuve, il appartient à la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 de justifier le montant des dépenses engagées, à peine de restitution par la locataire des sommes versées au titre des provisions.

Au cas présent, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 verse aux débats les relevés individuels par répartition concernant la SARL SINS PRESSING au titre des années 2017 à 2021 comme suit :
- un relevé individuel par répartition du 5 novembre 2018 arrêté au 31 décembre 2017 à la somme de 30.847,69 euros HT, accompagné d’une facture de régularisation du 5 novembre 2018 d’un montant de 1.779,29 euros TTC, au nom de la SARL SINS PRESSING (pièces 20 et 21 de la défenderesse) ;
- un relevé individuel de charges du 8 octobre 2019 arrêté au 31 décembre 2018 d’un montant de 19.487,84 euros HT, accompagné d’un avoir daté du même jour, d’un montant de 7.756,99 euros TTC, au nom de la SARL SINS PRESSING (pièces 22 et 23 de la défenderesse) ;
- un relevé individuel de charges du 1er décembre 2020 arrêté au 31 décembre 2019, d’un montant de 18.119,82 euros HT, accompagné d’un avoir daté du même jour, d’un montant de 6.360,26 euros, au nom de la SARL SINS PRESSING (pièces 24 et 25 de la défenderesse) ;
-
 un relevé individuel de charges du 18 octobre 2021 arrêté au 31 décembre 2020, d’un montant de 16.551,10 euros HT accompagné d’un avoir du même jour d’un montant de 232,99 euros TTC au nom de la SARL SINS PRESSING (pièces 26 et 27 de la défenderesse) ;
- un relevé individuel de charges du 2 février 2023 arrêté au 31 décembre 2021, d’un montant de 17.567,58 euros HT, accompagné d’un avoir du même jour, 2.449,22 euros TTC, au nom de la SARL SINS PRESSING (pièces 28 et 29 de la défenderesse).

Il est observé que hormis le relevé individuel arrêté au 31 décembre 2017, chacun des relevés contient le détail de la nature et du montant de chacune des charges par lot (nettoyage, espaces verts, sécurité incendie, surveillance…), avec précision des tantièmes de la SARL SINS PRESSING.

A cet égard, il ne saurait être reproché à la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 de ne pas avoir communiqué le règlement de jouissance alors que, aux termes de l’article 12 du contrat de bail du titre III du contrat de bail stipule que « le preneur déclare avoir pris connaissance du règlement de jouissance et/ou copropriété et s’y oblige expressément à en respecter toutes les clauses et stipulations (…) ».

Certes, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 ne verse pas le relevé individuel de charges arrêté au 4 décembre 2022 mais seulement le relevé de compte bail arrêté au 4 décembre 2023. Cependant, il ressort de ce document que la SARL SIN PRESSING a cessé tout règlement des appels de fond postérieurement à celui du mois de mars 2022 (pièce 32 de la défenderesse).

En tout état de cause, il est observé que, préalablement à la présente procédure, la locataire n’a jamais formulé la moindre réclamation de justificatifs, pas plus qu’elle n’a sollicité la communication de pièces justificatives du montant de la nature et de la répartition des charges dans le cadre de la présente procédure.

En conséquence, la demande de la SARL SINS PRESSING au titre du remboursement des charges sera rejetée.

Sur la demande de sursis à statuer sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 789 du code de procédure civile, les exceptions de procédure relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état jusqu’à son dessaisissement. Les parties ne sont plus recevables à soulever les exceptions de procédure postérieurement à ce dessaisissement, à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement. 

En application de l’article 73 du code de procédure civile, la demande de sursis à statuer constitue une exception de procédure.

En l’espèce, la SARL SINS PRESSING a soulevé l’exception de procédure par conclusions notifiées le 31 juillet 2024, alors que le juge de la mise en état était déjà saisi de la présente procédure.

En conséquence, la SARL SINS PRESSING sera déclarée irrecevable en son exception de procédure. 

Sur la demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif

La SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 sollicite la condamnation de la SARL SINS PRESSING à lui payer 272.168,55 euros TTC au titre de son arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2024.

La SARL SINS PRESSING demande au tribunal de débouter la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 au titre de l’arriéré locatif au motif que la bailleresse lui serait débitrice à hauteur de 182.075,74 € (248.465,75 € au titre du trop-perçu de loyers réévalué ; 29.853,57 € au titre des franchises dues à la fermeture administrative du centre pendant le covid ; 154.846,67 € au titre des charges injustifiées entre 2017 et 2022 ; sommes qu’elle déduit de l’arriéré locatif évalué à 251.090,25 euros).

Il est observé que le loyer en vigueur à la veille du renouvellement du bail est de 56.743,20 euros HT HC (pièce 8 de la demanderesse).

Si un appel a été interjeté, le jugement du 23 janvier 2024 par lequel le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer à la somme de 55.000,94 euros hors taxe et hors charge est assorti de l’exécution provisoire et la procédure d’appel suit son cours.

En tout état de cause, seule la cour d’appel a compétence pour statuer sur la fixation de ce loyer.

Il est observé que pour tenir compte de la décision du juge des loyers du 23 janvier 2024, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 a émis un avoir au titre de chacune des années écoulées depuis le renouvellement.

Ainsi, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 ne peut pas revendiquer un loyer amoindri par rapport au jugement du juge des loyers commerciaux du 23 janvier 2024 et au loyer en vigueur la veille du renouvellement, avant même de connaître la décision de la cour d’appel de [Localité 8].

Par ailleurs, il a été démontré que les loyers relatifs à la période de crise sanitaire sont dus et la SARL SINS PRESSING a été déboutée de sa demande de remboursement au titre des charges.

En conséquence, la société SING PRESSING sera condamnée à payer à la société [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 la somme en principal de 272.168,55 euros TTC au titre de son arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2024, incluant les loyers dus jusqu’au 8 septembre 2023 et les indemnités d’occupation postérieures.


Sur la demande d’échelonnement de paiement sur 24 mois pour payer l’arriéré locatif et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1244-1 ancien du Code civil applicable au présent litige dispose que :

« Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
En outre, il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement, par le débiteur, d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux dettes d'aliments. »

L’article 145-41 du Code de commerce dispose que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que seul le débiteur malheureux et de bonne foi peut prétendre obtenir de tels délais.

Le débiteur malheureux est celui qui rencontre de réelles difficultés financières qui l’empêchent d’honorer immédiatement le paiement de sa dette du fait de circonstances indépendantes de sa volonté.

Le débiteur de bonne foi est celui qui a démontré, par son attitude, qu'il désirait se libérer, en faisant son possible pour améliorer sa situation.

En l’espèce, la SARL SINS PRESSING ne justifie pas de sa situation financière, pas plus qu’elle ne démontre sa bonne volonté à procéder au paiement de sa dette.

En effet, l’attestation par laquelle l’expert-comptable de la SARL SINS PRESSING certifie le chiffre d’affaires réalisé par la demanderesse entre l’année 2018 et l’année 2023 ne démontre en rien les éventuelles difficultés qu’elle rencontre ou ses capacités de paiement. En outre, la SARL SINS PRESSING ne justifie d’aucun paiement depuis le mois de mars de l’année 2022.

En conséquence, la demande de délais de paiement de la SARL SINS PRESSING et les demandes subséquentes seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile :

« Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. »

Est incompatible avec la nature de l'affaire l'exécution provisoire susceptible d'engendrer un dommage irrémédiable ou une solution irréversible ou à tout le moins difficilement réparable.

En l’espèce, l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire. Il n'y a pas lieu de l'écarter.

Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
 
En l’espèce, la SARL SINS PRESSING sera condamnée aux dépens.

La SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 demande que les dépens comprennent les frais d'expertise. L'expertise ayant été ordonnée dans le cadre la procédure actuellement en appel, la demande sera rejetée.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
 

Condamnée aux dépens, la SARL SINS PRESSING sera également condamnée à payer aux demandeurs une somme globale qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

REPUTE NON ECRIT l’article 20.1 du contrat de bail conclu entre la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 et la SARL SINS PRESSING le 10 septembre 2001 et renouvelé le 21 novembre 2014 en ses paragraphes 7 et 8 ;

DECLARE valable le commandement de payer délivré par la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 à la SARL SINS PRESSING le 7 août 2023 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 septembre 2023 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, l’expulsion de la SARL SINS PRESSING et de tous occupants de son chef du local à usage commercial dépendant du centre commercial régional [Localité 4] 2 situé sur le territoire de la commune de [Localité 6] et [Localité 5], entre les autoroutes A4 et A104 et la [Adresse 10] à [Localité 11], portant le n°B1-13, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ; 

FIXE l’indemnité d’occupation due par la SARL SINS PRESSING, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

DEBOUTE la SARL SINS PRESSING de sa demande au titre de la franchise de loyers et de charges ;

DEBOUTE la demande de la SARL SINS PRESSING de sa demande au titre du remboursement des charges;

DECLARE la SARL SINS PRESSING irrecevable en sa demande de sursis à statuer sur le paiement de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE la SARL SINS PRESSING à payer à la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 la somme en principal de 272.168,55 euros TTC au titre de son arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2024, incluant les loyers dus jusqu’au 8 septembre 2023 et les indemnités d’occupation postérieures ;

DEBOUTE la SARL SINS PRESSING de sa demande de délais de paiement et de ses demandes subséquentes ;

CONDAMNE la SARL SINS PRESSING aux dépens ;

DEBOUTE la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 du surplus de sa demande relative aux dépens;

DIT n'y avoir lieu à accorder à Maître [Localité 9] le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SARL SINS PRESSING à payer à la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL SINS PRESSING de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT

- N° RG 23/04088 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHTP
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 
1ERE CHAMBRE

Date de l'ordonnance de
clôture : 04 novembre 2024 

Minute n°25/264

N° RG 23/04088 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHTP 






Le

CCC : dossier

FE :
-Me CONSEIL
-Me NORET



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU VINGT MARS DEUX MIL VINGT CINQ



PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SINS PRESSING
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. [Localité 4] 1 [Localité 4] 2
[Adresse 1]
représentée par Me Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :
Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président
Assesseurs: Mme VISBECQ, Juge
Madame GIRAUDEL, Juge

Jugement rédigé par : Madame GIRAUDEL, Juge

DEBATS

A l'audience publique du 23 Janvier 2025 
GREFFIERES

Lors des débats: Mme BOUBEKER, greffière et du délibéré : Mme CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Mme CAMARO, Greffière ;










Par acte sous seing privé du 10 septembre 2001, la SCI [Localité 4] 2 – aux droits de laquelle se trouve désormais la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 – a donné à bail à la SARL SINS PRESSING un local à usage commercial situé Centre commercial Bay 2, sur le territoire de la commune de COLLEGIEN et BUSSY SAINT MARTIN, entre les autoroutes A4 et A104 et la [Adresse 10] à TORCY, portant sur un local commercial n°B1-13 d’une surface de 140 m² pour y exercer une activité de pressing, moyennant le paiement d’un loyer de base annuel de 39.868,47 euros hors taxes et hors charges, soit 47.682,69 euros toutes taxes comprises.

Le bail a été consenti pour une durée de 12 ans ayant commencé à courir à compter du 21 novembre 2002 pour se terminer le 21 novembre 2014.

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2008, les parties ont conclu un avenant pour substituer l’indice contractuel de référence d’indexation, par l’indice des loyers commerciaux pour l’indexation du loyer.

Par acte extrajudiciaire du 11 février 2014, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 a signifié à la SARL SINS PRESSING un congé portant offre de renouvellement à effet du 21 novembre 2014, moyennant un loyer de base de 68.180 euros par an en principal hors taxes et hors charges.

Faute d’accord entre les parties sur le montant du loyer du bail en renouvellement, par acte du 16 novembre 2018, la bailleresse a fait assigner la SARL SINS PRESSING devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 7] pour faire fixer le loyer de renouvellement à 68.180 euros à compter du 21 novembre 2014.

Par jugement avant dire droit du 7 mai 2019, le juge des loyers commerciaux a désigné Monsieur [H] en qualité d’expert avec pour mission d’évaluer la valeur locative des locaux.

Dans le cadre de la procédure en fixation du loyer du bail en renouvellement au 21 novembre 2014, l’expert a déposé son rapport le 16 août 2022.

Puis, par jugement du 22 janvier 2024, le juge des loyers commerciaux de [Localité 7] a fixé le loyer du bail en renouvellement à 55.000,94 € HT HC par an en principal à compter du 21 novembre 2014.

Par déclaration en date du 14 mars 2024, la SARL SINS PRESSING a interjeté appel de cette décision.

En parallèle, par acte du 7 août 2023, la bailleresse a signifié un commandement de payer à la SARL SINS PRESSING visant la clause résolutoire pour un montant de 190.639,62 € TTC.

Par acte de commissaire de justice du 7 septembre 2023 la SARL SINS PRESSING a fait assigner la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 devant le tribunal judiciaire de Meaux pour contester la résolution du bail et faire le compte entre les parties.

Par conclusions en réponse notifiées par RPVA le 31 juillet 2024, la SARL SINS PRESSING demande au tribunal, au visa de l’article 1722 du code civil, des anciens articles 1134, 1152, 1244-1 et 1315 du code civil, des articles L.145-15 et L.145-41 du code de commerce, et des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile de :

Sur la rupture du bail
− réputer non écrite dans son intégralité la clause résolutoire du bail du 10 septembre 2001 (article 20.1).
− juger nul, de nul effet, et en tout état de cause inopérant, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 à la SARL SINS PRESSING le 7 août 2023 ;
Sur la franchise de loyer et de charges
− Accorder à la SARL SINS PRESSING une franchise de loyer et de charges de 29.853,57 € TTC au titre desdites fermetures du centre commercial.
Sur le remboursement des charges injustifiées
− condamner la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 à rembourser à la SARL SINS PRESSING la somme de 154.846,67 € au titre des charges injustifiées facturées entre 2017 et 2022.
Sur les comptes entre les parties
- A titre principal, débouter la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 de sa demande en condamnation d’un prétendu arriéré locatif à l’encontre de la société SINS PRESSING ;
- Subsidiairement, sursoir à statuer sur le montant du prétendu arriéré locatif et sur le compte entre les parties, dans l’attente de l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 8] concernant la fixation du loyer du bail en renouvellement au 21 novembre 2014 (RG N°24/05548) ;
- Subsidiairement, accorder à la SARL SINS PRESSING un échelonnement sur 24 mois pour payer son arriéré locatif, et dans l’éventualité où la clause résolutoire du bail du 10 septembre 2001 et le commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 août 2023 étaient jugés valables, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant lesdits délais accordés. En cas de non-respect de cet échéancier, juger que l’intégralité de l’éventuel arriéré ne sera dû, et que la clause résolutoire (si elle était applicable) ne reprendra ses effets, que 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse.
- A titre infiniment subsidiaire, fixer l’indemnité d’occupation due par la SARL SINS PRESSING entre la date de résiliation du bail et la restitution des locaux, au montant du dernier loyer dû à la date de résiliation du bail.
- En tout état de cause, rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2.
Condamner la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 à verser à la SARL SINS PRESSING une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
La condamner aux entiers dépens et autoriser Maître [Localité 9] Conseil à les recouvrer directement conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.
Écarter l’exécution provisoire.

Agissant sur le fondement des dispositions d’ordre public des articles L145-15 et L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, la SARL SINS PRESSING fait valoir que la clause résolutoire figurant à l’article 20.1 du contrat de bail doit être réputée non écrite au motif, d’une part, qu’elle empêche la locataire de demander des délais après un mois suivant la délivrance du commandement, et d’autre part, qu’elle limite la juridiction devant laquelle il est possible de demander des délais au juge des référés. Elle précise que les stipulations critiquées font partie intégrante de la clause résolutoire, qui doit donc être réputée non écrite dans son intégralité. Elle indique que, outre qu’il est cité à mauvais escient, l’article 1184 du code civil ne s’applique pas au cas présent. Elle soutient que la solution jurisprudentielle retenue pour les clauses d’indexation n’est pas applicable aux clauses résolutoires. Elle ajoute que la manière dont la clause résolutoire est reproduite dans un acte de commissaire de justice n’a aucune incidence sur la question de sa validité.

Agissant sur le fondement de l’article 1134 ancien du code civil, la SARL SINS PRESSING soutient que de jurisprudence constante, un commandement délivré de mauvaise foi ne peut produire aucun effet. Elle précise que la bailleresse lui a signifié un commandement de payer de mauvaise foi dès lors que c’est elle qui est débitrice envers sa locataire. Elle précise que la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 lui doit des franchises de loyer, qu’elle lui a facturé des charges injustifiées, et qu’elle va devoir lui rembourser d’importants trop perçus de loyer dans le cadre de la procédure de fixation du loyer du bail en renouvellement qui est en cours.

Contestant l’arriéré locatif, la SARL SINS PRESSING indique qu’elle a interjeté appel de la décision du 23 janvier 2024 au motif que le juge des loyers commerciaux a commis une erreur sur l’abattement des charges exorbitantes, de sorte que les trop versés de loyers auraient dû s’élever et s’établiront à la somme de 248.465,75 euros TTC à l’issue de la procédure d’appel.

La SARL SINS PRESSING sollicite le remboursement des loyers afférents à la période de la covid 19, deux moyens à l’appui.

Se prévalant d’abord de l’exception d’inexécution, la SARL SINS PRESSING considère qu’elle est en droit de ne pas régler ses loyers et charges au motif que la bailleresse a manqué à son obligation de résultat de délivrance du bien pendant les fermetures du centre commercial liées à la crise covid, peu important qu’elle n’en soit pas responsable.

Se prévalant ensuite de l’article 1722 du code civil, la SARL SINS PRESSING soutient qu’elle a souffert de perte partielle de la chose louée au motif qu’elle n’a pas pu accéder à ses locaux pendant les fermetures administratives du centre commercial en raison de la covid 19.

Elle identifie trois périodes de fermetures, du 15 mars au 11 mai 2020, du 29 octobre au 22 novembre 2020, du 6 mars au 18 mai 2021, soit un trop perçu de loyers de 29.853,57 euros en tenant compte du fait qu’elle a déjà bénéficié d’une franchise de 18.075,71 euros.

Elle considère que les trois arrêts rendus par la 3ème chambre civile de la cour de cassation le 30 juin 2022 ne sont pas applicables au présent litige pour au moins deux raisons. Elle prétend d’abord que, tandis que l’obligation de délivrance du bailleur s’étend aux parties communes du centre commercial, elle n’a pu y accéder, du fait de sa fermeture complète. Elle soutient ensuite que ces arrêts ont été vivement critiqués par la doctrine et remis en cause par la 1ère chambre civile de la cour de cassation.

Agissant sur le fondement de l’article R 145-36 du code de commerce, la SARL SINS PRESSING considère que la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 doit lui rembourser la somme de 154.846,67 euros, faute pour elle de justifier de la nature, du montant, et de la répartition des charges facturées à la locataire. Elle relève que la bailleresse ne communique pas le règlement de jouissance et ses éventuels modificatifs visés par le contrat de bail pour justifier les tantièmes de charges, et que les relevés individuels ne détaillent pas les charges courantes. Elle précise que, avant même de consulter les justificatifs de charges, certains postes tels que « audit environnement », « peinture poteux Leroy Merlin » ou « audit énergétique » lui semblent indûment facturés. Elle relève encore que les relevés individuels comprennent un « plan à 5 ans » qui n’est pas prévu au bail.

Procédant aux comptes entre les parties en considération des loyers et des charges trop perçus par la bailleresse, la SARL SINS PRESSING considère que la bailleresse lui doit 182.075,74 euros (248.465,75 € au titre du trop-perçu de loyers réévalué ; 29.853,57 € au titre des franchises dues à la fermeture administrative du centre pendant la covid 19 ; 154.846,67 € au titre des charges injustifiées entre 2017 et 2022 ; sommes qu’elle soustrait de l’arriéré locatif évalué à 251.090,25 euros), raison pour laquelle elle demande principalement au tribunal de la débouter de sa demande de paiement au titre des arriérés, et subsidiairement de surseoir à statuer dans l’attente de la décision à venir de la cour d’appel sur la fixation du loyer du bail renouvelé.

A l’appui de sa demande plus subsidiaire de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, au visa de l’article 1244-1 ancien du code civil, et de l’article 145-41 du code de commerce, la SARL SINS PRESSING fait valoir que son activité a été fortement impactée pendant la crise sanitaire. Elle relève que la situation financière de la bailleresse lui permettra au contraire de supporter les délais de paiement, précisant que la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 appartient à une société cotée dégageant un résultat de 228 millions d’euros en 2023.

Contestant la résiliation judiciaire, la SARL SINS PRESSING oppose qu’aucun manquement grave ne saurait lui être opposé. Elle précise que, pendant 18 ans, elle a réglé à bonne date ses loyers et charges, et que l’arriéré locatif qui ne résulte que de la crise sanitaire se résorbe.

Agissant plus subsidiairement sur le fondement de l’article 1152 ancien du code civil, la SARL SINS PRESSING demande au tribunal de minorer l’indemnité d’occupation afin qu’elle soit fixée au montant du dernier loyer dû, dès lors que la résiliation résulte des effets de la covid 19.
 
Sur le fondement des articles 514 et 514-1, la SARL SINS PRESSING demande enfin au tribunal d’écarter l’exécution provisoire au motif que, en cas d’acquisition de la clause résolutoire, l’exécution du jugement aurait alors des conséquences excessives et irrémédiables qui seraient incompatibles avec la nature de l’affaire dès lors qu’elle serait contrainte de restituer les locaux et de licencier ses salariés sans avoir pu jouir d’un double degré de juridiction. Elle ajoute que lorsque la Cour d’appel de [Localité 8] aura rendu son arrêt concernant la fixation du loyer du bail en renouvellement au 21 novembre 2024, l’arriéré locatif aura disparu, et que la bailleresse devra rembourser les trop perçus de loyer.

Par conclusions en réponse notifiées par RPVA le 5 novembre 2024, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 demande au tribunal, au visa de l’article 1103 du Code civil, de :

- A titre principal, débouter la SARL SINS PRESSING de ses demandes ;
*juger valide la clause résolutoire insérée au bail à l’exception des paragraphes 7 et 8 ;
*juger justifiées et dues les charges refacturées à la SARL SINS PRESSING;
*juger exigibles les loyers et charges échues durant la période covid ;
*juger valide le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 7 août 2023 ;
*Constater le jeu acquis de la clause résolutoire à effet du 8 septembre 2023 ;
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts de la société SINS PRESSING.
- Ordonner l’expulsion, de la SARL SINS PRESSING;
- Ordonner qu’en cas de maintien provisoire dans les lieux, il sera dû par la SARL SINS PRESSING une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel majoré de 50% outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la résiliation de plein droit du bail, soit le 8 septembre 2023 à 00h jusqu’à la libération effective ;
- ordonner le retrait par la SARL SINS PRESSING des meubles dans un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir dont le coût sera exclusivement supporté par la société SINS PRESSING ;
- ordonner que passé ce délai de 8 jours, faute de retrait amiable, la société [Localité 4] 1 BAY2 sera autorisée à enlever les meubles et les entreposer dans tel bien qu’elle déterminera dans l’attente de leur vente forcée ;
- condamner la société SING PRESSING à payer à la société [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 la somme en principal de 272.168,55 euros TTC au titre de son arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2024 ;
- Débouter la SARL SINS PRESSING de sa demande de délais ;
- subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais seraient accordés, dire que les sommes versées par la SARL SINS PRESSING s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû au titre du commandement de payer n’étant apuré qu’en outre ;
- dire que faute de respecter les délais accordés et de régler dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la SARL SINS PRESSING;
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;
- Condamner la SARL SINS PRESSING à payer à la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SARL SINS PRESSING aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Revendiquant la pleine validité de la clause résolutoire, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 fait valoir que les deux paragraphes contraires à l’article L 145-41 du code de commerce ne font pas partie de la clause résolutoire et ne sont pas visés par le commandement de payer. Se prévalant de l’article 1184 du code civil et de la jurisprudence applicable en matière de clauses d’indexation, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 soutient qu’il est parfaitement possible de supprimer uniquement les 2 paragraphes incriminés (7 et 8) sans supprimer les autres paragraphes de l’article 20.1 du bail. Elle précise que dans le bail, seules les modalités de saisine du juge sont incorrectes – et non pas le délai pour se conformer au commandement - sans que cela ne remette en cause le principe de la clause résolutoire.

Contestant la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 soutient que l’acte a été délivré à la locataire de bonne foi. Elle précise que le preneur ne peut pas revendiquer un loyer amoindri, contre l’analyse de l’expert et avant même de connaître la décision du juge. Elle ajoute qu’en tout état de cause, tant que le loyer de renouvellement n’est pas définitivement fixé, le preneur doit régler le montant du loyer dû en vertu du bail échu, ce que la SARL SINS PRESSING ne fait pas. Elle précise encore que les loyers covid sont effectivement dus, sans que la locataire ne puisse invoquer l’exception d’inexécution ou la perte partielle de la chose louée, moyens écartés par trois arrêts de la cour de cassation du 30 juin 2022.

S’opposant à la demande de remboursement de charges prétendument injustifiées, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 expose que depuis l’origine, elle procède à la régularisation des charges conformément aux clauses du bail, et qu’elle n’a jamais reçu aucune contestation jusqu’alors. Elle précise que les charges communes à l’ensemble des occupants ou à certains d’entre eux et leur répartition sont définies par le règlement de jouissance ou de copropriété du centre commercial [Localité 4] 2.

A titre reconventionnel, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 demande principalement au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et l’expulsion de la locataire.

Agissant subsidiairement sur le fondement de l’article 1184 ancien du code civil et l’article 1728 du code civil, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 sollicite la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de la locataire au motif que la SARL SINS PRESSING a manqué à son obligation de payer le prix du bail aux termes convenus. Elle précise que le défaut de règlement de l’intégralité des loyers des baux par le preneur constitue une cause suffisamment grave justifiant la résiliation judiciaire du bail.

Aussi demande-t-elle au tribunal de condamner la SARL SINS PRESSING à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel majoré de 50% en application de l’article 20.1 du bail.

S’opposant à la demande de délais de paiement, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 fait valoir que, n’ayant rien réglé depuis 18 mois, la SARL SINS PRESSING a déjà bénéficié de longs délais en saisissant le juge du fond. Elle fait observer que si elle ne parvient pas à régler son loyer courant, elle ne pourrait pas non plus régler l’arriéré.

Elle demande au tribunal d’ordonner la compensation en cas de condamnation à paiement réciproques.

Elle demande enfin au tribunal de rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit, en rappelant qu’une expulsion n’empêche pas d’interjeter appel et que s’il devait être fait droit aux prétentions de la locataire, elle aurait droit à une indemnisation réparant son préjudice en cas d’annulation de l’expulsion.

***
L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2024.
 
***
 
 A l’audience du 23 janvier 2025, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 mars 2025.


MOTIFS
 
Sur la demande tendant à voir réputée non écrite la clause résolutoire

En vertu de l’article L 145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il est constant que seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite.

En l’espèce, l’article 20.1 du bail relatif à la clause résolutoire contient onze paragraphes structurés comme suit :
- un premier paragraphe introductif ;
- un deuxième paragraphe relatif à la résiliation de plein droit du contrat un mois après une mise en demeure par acte d’huissier restée infructueuse, en cas de manquement aux conditions du bail, plus particulièrement en cas de défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer, même dans le cas de paiements ou d’exécution postérieurs ;
- un troisième paragraphe sur la compétence du juge des référés pour constater le manquement et ordonner l’expulsion ;
- un quatrième paragraphe relatif à la pénalité due par le preneur en cas de défaut de paiement ;
- un cinquième paragraphe sur le remboursement des frais de poursuite par le preneur ;
- un sixième paragraphe sur l’imputation des paiements ;
- un septième et un huitième paragraphes relatifs aux conditions pour obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, tenant à la saisine du président du tribunal de grande instance compétent, en référé, avant l’expiration du délai d’un mois de la mise en demeure de payer visant la clause résolutoire, à défaut de quoi le locataire est réputé acquiescer à la résiliation du bail ;
- un neuvième paragraphe relatif à la faculté distincte du bailleur de faire exécuter l’obligation méconnue par le locataire par toute entreprise de son choix huit jours après une mise en demeure restée infructueuse ;
- un dixième paragraphe sur l’indemnité due en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire du fait du preneur ;
- un onzième paragraphe sur l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après la date d’effet de résiliation de plein droit.

Certes, les paragraphes 7 et 8 font échec aux dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce en ce qu’ils empêchent le locataire de demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire après le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement.

Cependant, si les paragraphes 7 et 8 sont intrinsèquement liés l’un à l’autre, ils sont indépendants des autres paragraphes, formant eux-mêmes un tout divisible. La suppression de ces deux paragraphes n’affecte pas le sens de l’article 20.1 du bail. C’est ainsi que le commandement de payer délivré à la SARL SINS PRESSING ne vise que les quatre premiers paragraphes de l’article 20.1 du contrat bail.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la SARL SINS PRESSING tendant à voir déclarer l’article 20.1 du contrat de bail réputé non écrit mais seulement en ses paragraphes 7 et 8.

Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire et ses conséquences

En vertu de l’article 1134, alinéa 3, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Ainsi, un commandement de payer délivré de mauvaise foi ne peut produire aucun effet.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 7 août 2023, la bailleresse a signifié un commandement de payer à la SARL SINS PRESSING visant la clause résolutoire pour un montant de 190.639,62 € TTC.

A la date de ce commandement de payer, la locataire était supposée s’acquitter du loyer initial indexé tant que le loyer litigieux n’était pas judiciairement fixé – loyer facturé à 56.743,20 euros HT HC la veille du renouvellement (pièce 8 de la demanderesse).

Or, la SARL SINS PRESSING ne démontre pas qu’elle s’acquitte du paiement des loyers depuis le mois de mai 2022.

Il est observé que, à la date du commandement de payer, la procédure en fixation du loyer avait été engagée à l’initiative de la bailleresse, en vue de son augmentation – avec fort logiquement, le risque de voir la locataire solliciter une fixation à la baisse.

Au moment du commandement de payer, la décision du juge des loyers du 22 janvier 2024 fixant le loyer du bail en renouvellement à 55.000,94 € HT HC par an, soit un loyer légèrement amoindri par rapport au loyer initial n’avait pas encore été rendue. L’expert avait déposé un rapport estimant la valeur locative pour un renouvellement au 21 novembre 2014 à la somme de 56.100 euros, soit un loyer équivalant à celui en vigueur à cette date.

Il est également observé que, à la date du commandement de payer, la SARL SINS PRESSING n’avait alors formulé aucune contestation au titre des charges prétendument injustifiées.

Ainsi la SAS [Localité 4] 2 [Localité 4] 2 a-t-elle fait délivrer le commandement de payer à la SARL SINS PRESSING de bonne foi, et il convient de rejeter la demande de la locataire tendant à voir ordonner son annulation.

Le commandement de payer délivré par la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 le 7 août 2023 étant pleinement valable, il convient de constater le jeu acquis de la clause résolutoire au 8 septembre 2023.

En conséquence, il n’y a pas lieu à statuer sur la demande subsidiaire de la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 tendant à voir ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Sur la demande d’expulsion et de retrait des meubles

En considération de la circonstance que la SARL SINS PRESSING est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 8 septembre 2023, soit à la prise d’effet du congé dont la validité est admise par le présent jugement, il est nécessaire d’ordonner son expulsion, seule mesure de nature à rétablir les droits de la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 sur son bien.

L’expulsion de la SARL SINS PRESSING et le retrait des meubles seront ordonnés dans les conditions du dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 1152 ancien du Code civil applicable au litige :

« Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite ».

Il appartient souverainement aux juges de réduire la clause pénale sans pouvoir descendre en deçà du préjudice effectivement subi par le créancier.

En l’espèce, l’article 20 du titre III du contrat de bail stipule que « l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après la date d’effet de résiliation de plein droit, judiciaire ou conventionnelle, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de 50% sans préjudice du droit du bailleur à indemnisation complémentaire sur justification du préjudice effectivement subi, notamment du fait de la durée nécessaire à la relocation. »

Une telle majoration, constitutive d’une clause pénale apparaît manifestement excessive dès lors qu’elle aboutit au paiement d’une indemnité substantiellement plus élevée que le montant du préjudice matériel subi.

Dès lors, la clause pénale sera minorée afin que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du dernier loyer dû à la date de résiliation du bail.

Sur la demande de franchise de loyers et de charges

Sur le moyen tiré de l’exception d’inexécution

En vertu des articles 1131 et 1184 anciens du code civil applicables au litige en vertu du principe de survie de la loi ancienne en matière contractuelle, le cocontractant poursuivi en exécution de ses obligations et qui estime que l’autre partie n’a pas exécuté les siennes a toujours le choix entre la contestation judiciaire et l’exercice à ses risques et périls de l’exception d’inexécution.

L’exception d’inexécution n’est admise qu’en présence d’une inexécution suffisamment grave, portant sur une obligation réciproque à celle qui n’a pas été exécutée.

L’article 1719 du code civil met à la charge du bailleur l’obligation de délivrer au preneur la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant toute la durée du bail. Cependant, l’article 1719 du Code civil n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués ni la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité.

Il incombe à celui qui invoque l’exception d’inexécution en alléguant que son cocontractant n’a pas respecté son obligation d’établir cette inexécution.

Il s’infère de ces règles que le preneur est susceptible d’exciper d’un manquement contractuel du bailleur constitué par une méconnaissance de l’obligation de délivrance pour refuser de remplir son obligation de payer les loyers.

Aux termes de l’article 8 du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, les magasins de vente et centres commerciaux ne pouvaient plus accueillir du public jusqu’au 15 avril 2020, sauf pour leurs activités de livraison, et de retraits de commandes ou vente à emporter.

Des dispositions identiques ont été édictées pendant les périodes de confinement suivantes.

Édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, puis du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021, a été décidée, aux seules fins de garantir la santé publique.

L'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance.

Les centres commerciaux avaient néanmoins la faculté – sinon l’obligation, dans le cadre de leur obligation de délivrance – de demeurer ouverts pour permettre la vente à emporter, la livraison et certaines activités limitativement énumérées, de telle sorte que rien ne devait s’opposer à l’ouverture effective des accès aux locaux des locataires.

En l’espèce, la SARL SINS PRESSING ne démontre pas que la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 avait l’obligation de maintenir le centre commercial ouvert, ni, en considérant que tel serait le cas, qu’elle aurait manqué à son obligation de délivrance par une fermeture totale du centre pendant les périodes de confinement.

En tout état de cause, l’impossibilité pour la SARL SINS PRESSING d’exploiter de manière effective et normale son fonds résultait d’une mesure gouvernementale générale d’interdiction.

Aussi, l’article 3 des conditions générales du bail stipule que “le preneur fera son affaire personnelle de l’obtention de toutes les autorisations nécessaires pour l’exercice de son activité”.

Ainsi, aucun manquement de la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 à son obligation de délivrance ne sera retenu.

En conséquence, la demande de franchise de loyers et de charges de la SARL SINS PRESSING, tirée de l’exception d’inexécution, sera rejetée.

Sur le moyen tiré de la perte partielle de la chose louée

Il résulte de l’article 1722 du code civil que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; et que si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

L'application de l'article 1722 n'est pas restreinte au cas de perte totale de la chose ; elle s'étend au cas où, par suite des circonstances, le preneur se trouve dans l'impossibilité de jouir de la chose ou d'en faire un usage conforme à sa destination.

La mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public, décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique et en raison du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilée à la perte de la chose au sens de l'article 1722.

En effet, les mesures n’étaient que temporaires et n’ont pas porté atteinte à l’intégrité des locaux, dont l’inaccessibilité n’est d’ailleurs pas démontrée.

En conséquence, la demande de franchise de loyer de la SARL SINS PRESSING tirée de la perte partielle de la chose louée sera rejetée.

Sur la demande de remboursement des charges injustifiées

Aux termes de l’article L145-40-2 du code de commerce applicable au nouveau contrat de bail du 21 novembre 2014 :

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. »

En vertu de l’article R145-36 du code de commerce :

« L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, l’article 6.2. du titre III du contrat de bail du 10 septembre 2001 renouvelé le 24 novembre 2014 contient un inventaire précis des catégories de charges communes et privatives ; outre leurs modalités de règlement.

L’article 6.2.1 du titre III du contrat de bail stipule que « les charges communes à l’ensemble des occupants ou à certains d’entre eux et leur répartition sont définies par le règlement de jouissance ou de copropriété du centre commercial [Localité 4] 2 et ses éventuels modificatifs, annexés aux présentes. »

L’article 6.2.2 du titre III du contrat de bail stipule que « le preneur supportera ou remboursera au bailleur conformément aux dispositions du règlement de jouissance et/ou de copropriété notamment l’intégralité des frais de sa consommation personnelle d’eau sanitaire et d’électricité, et les charges de climatisation et de chauffage de son local, les dépenses d’entretien de ses installations techniques, ainsi que les dépenses de nettoyage de ses locaux, de téléphone ainsi que de toutes prestations dont il serait bénéficiaire au titre des lieux loués ».

Le règlement des charges est fixé à l’article 6.3 du titre III du contrat de bail, comme suit :

« Une avance permanente égale au quart du budget prévisionnel de charges établie par le bailleur sera versée par le preneur à la livraison du local.

Cette avance sera le cas échéant, ajustée en cours de bail, en fonction de l’évolution des budgets de charges définis année après année.

Elle sera conservée par le bailleur pendant toute la durée du bail et sera restituée à son expiration après imputation de toutes sommes dues au titre de la régularisation des charges.

Le preneur versera en outre, chaque trimestre, en sus du loyer, une provision pour couvrir les charges susmentionnées égales au quart de la somme lui incombant au titre du budget prévisionnel de charges et pour la première fois à la livraison du local, la provision due étant calculée au prorata temporis sur la base de la durée restant à courir du trimestre alors en cours.

Dans le courant du premier semestre suivant chaque année civile, le bailleur ou son mandataire arrêtera les comptes de l’année écoulée, il s’adressera au preneur en lui réclamant le complément dû en cas d’insuffisance des provisions ou en le créditant de l’excédent payé selon le cas.

Le bailleur pourra toujours ajuster en cours d’année le budget prévisionnel établi pour l’année et les provisions en résultant s’il apparaît que ce budget est inférieur ou supérieur à la réalité ».

A ce titre, la SARL SINS PRESSING demande au tribunal de condamner la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 à lui rembourser la somme de 154.846,67 € au titre des charges injustifiées facturées entre 2017 et 2022.

Conformément aux règles de preuve, il appartient à la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 de justifier le montant des dépenses engagées, à peine de restitution par la locataire des sommes versées au titre des provisions.

Au cas présent, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 verse aux débats les relevés individuels par répartition concernant la SARL SINS PRESSING au titre des années 2017 à 2021 comme suit :
- un relevé individuel par répartition du 5 novembre 2018 arrêté au 31 décembre 2017 à la somme de 30.847,69 euros HT, accompagné d’une facture de régularisation du 5 novembre 2018 d’un montant de 1.779,29 euros TTC, au nom de la SARL SINS PRESSING (pièces 20 et 21 de la défenderesse) ;
- un relevé individuel de charges du 8 octobre 2019 arrêté au 31 décembre 2018 d’un montant de 19.487,84 euros HT, accompagné d’un avoir daté du même jour, d’un montant de 7.756,99 euros TTC, au nom de la SARL SINS PRESSING (pièces 22 et 23 de la défenderesse) ;
- un relevé individuel de charges du 1er décembre 2020 arrêté au 31 décembre 2019, d’un montant de 18.119,82 euros HT, accompagné d’un avoir daté du même jour, d’un montant de 6.360,26 euros, au nom de la SARL SINS PRESSING (pièces 24 et 25 de la défenderesse) ;
-
 un relevé individuel de charges du 18 octobre 2021 arrêté au 31 décembre 2020, d’un montant de 16.551,10 euros HT accompagné d’un avoir du même jour d’un montant de 232,99 euros TTC au nom de la SARL SINS PRESSING (pièces 26 et 27 de la défenderesse) ;
- un relevé individuel de charges du 2 février 2023 arrêté au 31 décembre 2021, d’un montant de 17.567,58 euros HT, accompagné d’un avoir du même jour, 2.449,22 euros TTC, au nom de la SARL SINS PRESSING (pièces 28 et 29 de la défenderesse).

Il est observé que hormis le relevé individuel arrêté au 31 décembre 2017, chacun des relevés contient le détail de la nature et du montant de chacune des charges par lot (nettoyage, espaces verts, sécurité incendie, surveillance…), avec précision des tantièmes de la SARL SINS PRESSING.

A cet égard, il ne saurait être reproché à la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 de ne pas avoir communiqué le règlement de jouissance alors que, aux termes de l’article 12 du contrat de bail du titre III du contrat de bail stipule que « le preneur déclare avoir pris connaissance du règlement de jouissance et/ou copropriété et s’y oblige expressément à en respecter toutes les clauses et stipulations (…) ».

Certes, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 ne verse pas le relevé individuel de charges arrêté au 4 décembre 2022 mais seulement le relevé de compte bail arrêté au 4 décembre 2023. Cependant, il ressort de ce document que la SARL SIN PRESSING a cessé tout règlement des appels de fond postérieurement à celui du mois de mars 2022 (pièce 32 de la défenderesse).

En tout état de cause, il est observé que, préalablement à la présente procédure, la locataire n’a jamais formulé la moindre réclamation de justificatifs, pas plus qu’elle n’a sollicité la communication de pièces justificatives du montant de la nature et de la répartition des charges dans le cadre de la présente procédure.

En conséquence, la demande de la SARL SINS PRESSING au titre du remboursement des charges sera rejetée.

Sur la demande de sursis à statuer sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 789 du code de procédure civile, les exceptions de procédure relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état jusqu’à son dessaisissement. Les parties ne sont plus recevables à soulever les exceptions de procédure postérieurement à ce dessaisissement, à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement. 

En application de l’article 73 du code de procédure civile, la demande de sursis à statuer constitue une exception de procédure.

En l’espèce, la SARL SINS PRESSING a soulevé l’exception de procédure par conclusions notifiées le 31 juillet 2024, alors que le juge de la mise en état était déjà saisi de la présente procédure.

En conséquence, la SARL SINS PRESSING sera déclarée irrecevable en son exception de procédure. 

Sur la demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif

La SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 sollicite la condamnation de la SARL SINS PRESSING à lui payer 272.168,55 euros TTC au titre de son arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2024.

La SARL SINS PRESSING demande au tribunal de débouter la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 au titre de l’arriéré locatif au motif que la bailleresse lui serait débitrice à hauteur de 182.075,74 € (248.465,75 € au titre du trop-perçu de loyers réévalué ; 29.853,57 € au titre des franchises dues à la fermeture administrative du centre pendant le covid ; 154.846,67 € au titre des charges injustifiées entre 2017 et 2022 ; sommes qu’elle déduit de l’arriéré locatif évalué à 251.090,25 euros).

Il est observé que le loyer en vigueur à la veille du renouvellement du bail est de 56.743,20 euros HT HC (pièce 8 de la demanderesse).

Si un appel a été interjeté, le jugement du 23 janvier 2024 par lequel le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer à la somme de 55.000,94 euros hors taxe et hors charge est assorti de l’exécution provisoire et la procédure d’appel suit son cours.

En tout état de cause, seule la cour d’appel a compétence pour statuer sur la fixation de ce loyer.

Il est observé que pour tenir compte de la décision du juge des loyers du 23 janvier 2024, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 a émis un avoir au titre de chacune des années écoulées depuis le renouvellement.

Ainsi, la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 ne peut pas revendiquer un loyer amoindri par rapport au jugement du juge des loyers commerciaux du 23 janvier 2024 et au loyer en vigueur la veille du renouvellement, avant même de connaître la décision de la cour d’appel de [Localité 8].

Par ailleurs, il a été démontré que les loyers relatifs à la période de crise sanitaire sont dus et la SARL SINS PRESSING a été déboutée de sa demande de remboursement au titre des charges.

En conséquence, la société SING PRESSING sera condamnée à payer à la société [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 la somme en principal de 272.168,55 euros TTC au titre de son arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2024, incluant les loyers dus jusqu’au 8 septembre 2023 et les indemnités d’occupation postérieures.


Sur la demande d’échelonnement de paiement sur 24 mois pour payer l’arriéré locatif et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1244-1 ancien du Code civil applicable au présent litige dispose que :

« Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
En outre, il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement, par le débiteur, d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux dettes d'aliments. »

L’article 145-41 du Code de commerce dispose que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que seul le débiteur malheureux et de bonne foi peut prétendre obtenir de tels délais.

Le débiteur malheureux est celui qui rencontre de réelles difficultés financières qui l’empêchent d’honorer immédiatement le paiement de sa dette du fait de circonstances indépendantes de sa volonté.

Le débiteur de bonne foi est celui qui a démontré, par son attitude, qu'il désirait se libérer, en faisant son possible pour améliorer sa situation.

En l’espèce, la SARL SINS PRESSING ne justifie pas de sa situation financière, pas plus qu’elle ne démontre sa bonne volonté à procéder au paiement de sa dette.

En effet, l’attestation par laquelle l’expert-comptable de la SARL SINS PRESSING certifie le chiffre d’affaires réalisé par la demanderesse entre l’année 2018 et l’année 2023 ne démontre en rien les éventuelles difficultés qu’elle rencontre ou ses capacités de paiement. En outre, la SARL SINS PRESSING ne justifie d’aucun paiement depuis le mois de mars de l’année 2022.

En conséquence, la demande de délais de paiement de la SARL SINS PRESSING et les demandes subséquentes seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile :

« Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. »

Est incompatible avec la nature de l'affaire l'exécution provisoire susceptible d'engendrer un dommage irrémédiable ou une solution irréversible ou à tout le moins difficilement réparable.

En l’espèce, l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire. Il n'y a pas lieu de l'écarter.

Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
 
En l’espèce, la SARL SINS PRESSING sera condamnée aux dépens.

La SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 demande que les dépens comprennent les frais d'expertise. L'expertise ayant été ordonnée dans le cadre la procédure actuellement en appel, la demande sera rejetée.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
 

Condamnée aux dépens, la SARL SINS PRESSING sera également condamnée à payer aux demandeurs une somme globale qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

REPUTE NON ECRIT l’article 20.1 du contrat de bail conclu entre la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 et la SARL SINS PRESSING le 10 septembre 2001 et renouvelé le 21 novembre 2014 en ses paragraphes 7 et 8 ;

DECLARE valable le commandement de payer délivré par la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 à la SARL SINS PRESSING le 7 août 2023 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 septembre 2023 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, l’expulsion de la SARL SINS PRESSING et de tous occupants de son chef du local à usage commercial dépendant du centre commercial régional [Localité 4] 2 situé sur le territoire de la commune de [Localité 6] et [Localité 5], entre les autoroutes A4 et A104 et la [Adresse 10] à [Localité 11], portant le n°B1-13, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ; 

FIXE l’indemnité d’occupation due par la SARL SINS PRESSING, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

DEBOUTE la SARL SINS PRESSING de sa demande au titre de la franchise de loyers et de charges ;

DEBOUTE la demande de la SARL SINS PRESSING de sa demande au titre du remboursement des charges;

DECLARE la SARL SINS PRESSING irrecevable en sa demande de sursis à statuer sur le paiement de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE la SARL SINS PRESSING à payer à la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 la somme en principal de 272.168,55 euros TTC au titre de son arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2024, incluant les loyers dus jusqu’au 8 septembre 2023 et les indemnités d’occupation postérieures ;

DEBOUTE la SARL SINS PRESSING de sa demande de délais de paiement et de ses demandes subséquentes ;

CONDAMNE la SARL SINS PRESSING aux dépens ;

DEBOUTE la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 du surplus de sa demande relative aux dépens;

DIT n'y avoir lieu à accorder à Maître [Localité 9] le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SARL SINS PRESSING à payer à la SAS [Localité 4] 1 [Localité 4] 2 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL SINS PRESSING de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1722, code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2, code civil 1244-1, code de commerce 145-41, code de commerce L145-15, code de procedure civile 73). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 20 mars 2025 · Tribunal judiciaire de Meaux · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/04089

  en commun : code de commerce R145-36, code de commerce 145-41, code de commerce L145-15

• 27 novembre 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/13704

  en commun : code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2, code de commerce L145-15

• 12 décembre 2025 · Cour d'appel de Nîmes · Autre · n° 23/03212

  en commun : code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2, code de commerce L145-15

• 4 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/01494

  en commun : code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2, code de commerce L145-15

• 14 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Rouen · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 22/02765

  en commun : code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2, code de commerce L145-15

• 4 février 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/04127

  en commun : code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2, code de commerce L145-15

• 5 février 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/52456

  en commun : code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2, code de commerce L145-15

• 16 février 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Se déclare incompétent · n° 25/00720

  en commun : code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2, code de commerce L145-15

Mise à jour de la source le 2025-03-25T20:21:03.529Z.