Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 16 février 2026, n° 25/00720

Exposé du litige

EXPOSE DE L'INCIDENT 

Par acte sous seing privé des 22 et 23 juin 2022, la S.C. FONCIERE CHABRIERES a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S.U. OPTIC 215 un local dépendant d'un ensemble immobilier complexe situé à [Localité 5], [Adresse 3] pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2022 moyennant un loyer principal annuel de 29.599,92 euros, aux fins d'y exploiter une activité d'"optique, exécution de prescriptions médicales ophtalmologiques et fabrication de lunettes".

Le 9 avril 2024, la bailleresse a procédé aux régularisations des charges des années 2019 à 2022 et a sollicité le règlement de la somme de 23.262,05 euros. 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 juillet 2024, la locataire, par l'intermédiaire de son conseil, a contesté les régularisations et les stipulations contractuelles.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 octobre 2024, le conseil de la bailleresse a mis en demeure la locataire de régler les sommes dues au titre des charges. 

C'est dans ce contexte que par acte extrajudiciaire du 9 janvier 2025, la S.C. FONCIERE CHABRIERES a assigné la S.A.S.U. OPTIC 215 devant la présente juridiction, aux fins essentielles de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial, de voir ordonner l'expulsion de la locataire et de la voir condamner à payer diverses sommes au titre des régularisations de charges, clause pénale et indemnité d'occupation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2025, la S.A.S.U. OPTIC 215 demande au juge de la mise en état, aux visas des articles 1103, 1104, 1343-5 du code civil, 48 du code de procédure civile, L.121-1, L.145-15, L.145-40-2, R.145-23, R.145-36 du code de commerce, de :
"- De déclarer incompétent et renvoyer les Parties à mieux se pourvoir devant le Tribunal Judiciaire de Lyon ; 
EN TOUTE HYPOTHESE 
- Condamner la société FONCIERE CHABRIERES au paiement de la somme de 3 000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens en application des articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, S.C. FONCIERE CHABRIERES demande au juge de la mise en état, aux visas des articles 795 du code de procédure civile, 1103, 1104 du code civil, 48, 81, 82, 699 et 700 du code de procédure civile, 
de :
"■ RECEVOIR la Société FONCIERE CHABRIERES en ses demandes et les dires bien fondées ; 


A TITRE PRINCIPAL : 
■ SE DECLARER compétent pour connaître du litige en application de la clause de l'article 34 « ATTRIBUTION DE COMPTENCE TERRITORIALE » du Bail commercial liant les parties et librement acceptée par elles ; 
■ DEBOUTER la Société OPTIC 215 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à ce titre ; 
A TITRE SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire Madame, Monsieur le Juge de la Mise en Etat venait à déclarer incompétent le Tribunal Judiciaire de céans pour connaître du présent litige ;
■ RENVOYER l'affaire devant le Tribunal Judiciaire de LYON ; 
■ DIRE que le dossier de l'affaire sera transmis au Greffe de cette juridiction à défaut d'appel dans le délai conformément à l'article 82 du Code de Procédure Civile ; 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
■ RESERVER les dépens ; 
■ DIRE n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile entre les parties." 

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 3 décembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 18 février 2026, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS

Sur l'exception d'incompétence territoriale

La S.A.S.U. OPTIC 215 soutient que la S.C. FONCIERE CHABRIERES n'est pas une société commerçante et qu'elle ne pouvait avoir recours à l'article 48 du code de procédure civile.

La S.C. FONCIERE CHABRIERES soutient que le critère de compétence territoriale n'est pas la qualité commerciale des parties mais le fait que le litige découle de l'application du contrat. Elle précise que la clause attributive de compétence est apparente dont l'intitulé est explicite et est rédigée en des termes clairs et non équivoques.

L'article R.145-23 du code de commerce dispose que : "Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. (…) La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble."

L'article 48 du code de procédure civile dispose que : "Toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu'elle n'ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu'elle n'ait été spécifiée de façon très apparente dans l'engagement de la partie à qui elle est opposée".

Il ressort de ces deux textes que les parties qui concluent un bail commercial ne peuvent prévoir de déroger à la règle prévue par l'article R.145-23 précité selon laquelle "la juridiction compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble", qu'à la double condition d'avoir la qualité de commerçant et que cette dérogation soit prévue par une clause spécifiée de façon très apparente dans l'acte.

En l'espèce, l'article 12 intitulé "AUTRES CHRAGES, CLAUSES ET CONDITIONS" du contrat de bail des 22 et 23 juin 2022 stipule que "Toutes les autres clauses, charges et conditions du bail visé à l'article 1 [bail du 15 novembre 2011] (modifié par avenant), demeurent inchangées, en ce qu'elles ne sont pas contraires aux présentes, et continuent donc de s'appliquer".

L'article 34 intitulé "ATTRIBUTION DE COMPETENCE TERRITORIALE" du bail du 15 novembre 2011 stipule que "Pour tout litige survenant dans l'interprétation ou l'exécution du présent bail, les parties conviennent de porter leur différent devant les Tribunaux de [Localité 1]".

Cependant, force est de constater que la S.C. FONCIERE CHABRIERES est une société civile. Dès lors, le contrat de bail n'ayant pas été conclu entre commerçants, la clause attributive de compétence doit être réputée non écrite.

Le local donné à bail par la S.C. FONCIERE CHABRIERES à la S.A.S.U. OPTIC 215 étant situé à DECINES-CHARPIEU (69150), le litige opposant les parties relève de la compétence territoriale du tribunal judiciaire de Lyon.

Il y a donc lieu de déclarer le tribunal judiciaire de Paris territorialement incompétent au profit du tribunal judiciaire de Lyon auquel le dossier sera renvoyé.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l'article 700.

En l'espèce, l'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit, à ce stade, à la demande d'indemnité présentée par la S.A.S.U. OPTIC 215 au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

En outre, force est de constater que la présente décision ne met pas fin à l'instance, laquelle a vocation à se poursuivre devant la juridiction désignée, en vertu des dispositions de l'article 82 dudit code, de sorte qu'il y a lieu de réserver les dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort susceptible d'appel dans un délai de quinze jours à compter de sa notification,

DÉCLARE le tribunal judiciaire de Paris territorialement incompétent au profit du tribunal judiciaire de Lyon pour connaître de la présente action introduite par la S.C. FONCIERE CHABRIERES à l'encontre de la S.A.S.U. OPTIC 215,

RAPPELLE qu’à défaut d’appel interjeté à l’encontre de la présente décision dans le délai légal imparti, le dossier de l’affaire sera transmis par le greffe de la présente juridiction au tribunal judiciaire de Lyon,

CONSTATE le dessaisissement du tribunal judiciaire de Paris,

DÉBOUTE la S.A.S.U. OPTIC 215 de sa demande d'indemnité présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RÉSERVE les dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l'autorité de la chose jugée au principal,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Faite et rendue à [Localité 1] le 16 Février 2026


Le Greffier Le Juge de la mise en état
Henriette DURO Sandra PERALTA

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.
délivrées le :
à Me LEMAÇON (K0002)
 Me KUKULSKI (B1030)


■

18° chambre 
3ème section


N° RG 25/00720 

N° Portalis 352J-W-B7J-C6W7V

N° MINUTE : 1

Assignation du :
09 Janvier 2025













ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
rendue le 16 Février 2026

DEMANDERESSE

S.C. FONCIERE CHABRIERES (RCS de [Localité 1] 344 092 341)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Samuel LEMAÇON de la S.E.L.A.F.A. JEAN-CLAUDE COULON ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0002



DÉFENDERESSE

S.A.S.U. OTIC 215 (RCS de [Localité 3] 423 843 796)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Audrey KUKULSKI de la S.E.L.A.R.L. AXIPITER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B1030, Maître Anne-Charlotte GOURSAUD-TREBOZ, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant





MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 03 Décembre 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 Février 2026.

ORDONNANCE

Rendue publiquement 
Contradictoire
En premier ressort




EXPOSE DE L'INCIDENT 

Par acte sous seing privé des 22 et 23 juin 2022, la S.C. FONCIERE CHABRIERES a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S.U. OPTIC 215 un local dépendant d'un ensemble immobilier complexe situé à [Localité 5], [Adresse 3] pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2022 moyennant un loyer principal annuel de 29.599,92 euros, aux fins d'y exploiter une activité d'"optique, exécution de prescriptions médicales ophtalmologiques et fabrication de lunettes".

Le 9 avril 2024, la bailleresse a procédé aux régularisations des charges des années 2019 à 2022 et a sollicité le règlement de la somme de 23.262,05 euros. 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 juillet 2024, la locataire, par l'intermédiaire de son conseil, a contesté les régularisations et les stipulations contractuelles.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 octobre 2024, le conseil de la bailleresse a mis en demeure la locataire de régler les sommes dues au titre des charges. 

C'est dans ce contexte que par acte extrajudiciaire du 9 janvier 2025, la S.C. FONCIERE CHABRIERES a assigné la S.A.S.U. OPTIC 215 devant la présente juridiction, aux fins essentielles de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial, de voir ordonner l'expulsion de la locataire et de la voir condamner à payer diverses sommes au titre des régularisations de charges, clause pénale et indemnité d'occupation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2025, la S.A.S.U. OPTIC 215 demande au juge de la mise en état, aux visas des articles 1103, 1104, 1343-5 du code civil, 48 du code de procédure civile, L.121-1, L.145-15, L.145-40-2, R.145-23, R.145-36 du code de commerce, de :
"- De déclarer incompétent et renvoyer les Parties à mieux se pourvoir devant le Tribunal Judiciaire de Lyon ; 
EN TOUTE HYPOTHESE 
- Condamner la société FONCIERE CHABRIERES au paiement de la somme de 3 000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens en application des articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, S.C. FONCIERE CHABRIERES demande au juge de la mise en état, aux visas des articles 795 du code de procédure civile, 1103, 1104 du code civil, 48, 81, 82, 699 et 700 du code de procédure civile, 
de :
"■ RECEVOIR la Société FONCIERE CHABRIERES en ses demandes et les dires bien fondées ; 


A TITRE PRINCIPAL : 
■ SE DECLARER compétent pour connaître du litige en application de la clause de l'article 34 « ATTRIBUTION DE COMPTENCE TERRITORIALE » du Bail commercial liant les parties et librement acceptée par elles ; 
■ DEBOUTER la Société OPTIC 215 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à ce titre ; 
A TITRE SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire Madame, Monsieur le Juge de la Mise en Etat venait à déclarer incompétent le Tribunal Judiciaire de céans pour connaître du présent litige ;
■ RENVOYER l'affaire devant le Tribunal Judiciaire de LYON ; 
■ DIRE que le dossier de l'affaire sera transmis au Greffe de cette juridiction à défaut d'appel dans le délai conformément à l'article 82 du Code de Procédure Civile ; 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
■ RESERVER les dépens ; 
■ DIRE n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile entre les parties." 

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 3 décembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 18 février 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Sur l'exception d'incompétence territoriale

La S.A.S.U. OPTIC 215 soutient que la S.C. FONCIERE CHABRIERES n'est pas une société commerçante et qu'elle ne pouvait avoir recours à l'article 48 du code de procédure civile.

La S.C. FONCIERE CHABRIERES soutient que le critère de compétence territoriale n'est pas la qualité commerciale des parties mais le fait que le litige découle de l'application du contrat. Elle précise que la clause attributive de compétence est apparente dont l'intitulé est explicite et est rédigée en des termes clairs et non équivoques.

L'article R.145-23 du code de commerce dispose que : "Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. (…) La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble."

L'article 48 du code de procédure civile dispose que : "Toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu'elle n'ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu'elle n'ait été spécifiée de façon très apparente dans l'engagement de la partie à qui elle est opposée".

Il ressort de ces deux textes que les parties qui concluent un bail commercial ne peuvent prévoir de déroger à la règle prévue par l'article R.145-23 précité selon laquelle "la juridiction compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble", qu'à la double condition d'avoir la qualité de commerçant et que cette dérogation soit prévue par une clause spécifiée de façon très apparente dans l'acte.

En l'espèce, l'article 12 intitulé "AUTRES CHRAGES, CLAUSES ET CONDITIONS" du contrat de bail des 22 et 23 juin 2022 stipule que "Toutes les autres clauses, charges et conditions du bail visé à l'article 1 [bail du 15 novembre 2011] (modifié par avenant), demeurent inchangées, en ce qu'elles ne sont pas contraires aux présentes, et continuent donc de s'appliquer".

L'article 34 intitulé "ATTRIBUTION DE COMPETENCE TERRITORIALE" du bail du 15 novembre 2011 stipule que "Pour tout litige survenant dans l'interprétation ou l'exécution du présent bail, les parties conviennent de porter leur différent devant les Tribunaux de [Localité 1]".

Cependant, force est de constater que la S.C. FONCIERE CHABRIERES est une société civile. Dès lors, le contrat de bail n'ayant pas été conclu entre commerçants, la clause attributive de compétence doit être réputée non écrite.

Le local donné à bail par la S.C. FONCIERE CHABRIERES à la S.A.S.U. OPTIC 215 étant situé à DECINES-CHARPIEU (69150), le litige opposant les parties relève de la compétence territoriale du tribunal judiciaire de Lyon.

Il y a donc lieu de déclarer le tribunal judiciaire de Paris territorialement incompétent au profit du tribunal judiciaire de Lyon auquel le dossier sera renvoyé.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l'article 700.

En l'espèce, l'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit, à ce stade, à la demande d'indemnité présentée par la S.A.S.U. OPTIC 215 au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

En outre, force est de constater que la présente décision ne met pas fin à l'instance, laquelle a vocation à se poursuivre devant la juridiction désignée, en vertu des dispositions de l'article 82 dudit code, de sorte qu'il y a lieu de réserver les dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort susceptible d'appel dans un délai de quinze jours à compter de sa notification,

DÉCLARE le tribunal judiciaire de Paris territorialement incompétent au profit du tribunal judiciaire de Lyon pour connaître de la présente action introduite par la S.C. FONCIERE CHABRIERES à l'encontre de la S.A.S.U. OPTIC 215,

RAPPELLE qu’à défaut d’appel interjeté à l’encontre de la présente décision dans le délai légal imparti, le dossier de l’affaire sera transmis par le greffe de la présente juridiction au tribunal judiciaire de Lyon,

CONSTATE le dessaisissement du tribunal judiciaire de Paris,

DÉBOUTE la S.A.S.U. OPTIC 215 de sa demande d'indemnité présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RÉSERVE les dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l'autorité de la chose jugée au principal,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Faite et rendue à [Localité 1] le 16 Février 2026


Le Greffier Le Juge de la mise en état
Henriette DURO Sandra PERALTA

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Mise à jour de la source le 2026-02-16T19:34:16.925Z.